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Cette édition 2018 du Mémento BPALC a pour auteurs :

Arielle Nowak, expert-comptable, DESS de Droit Fiscal Dijon, DU Gestion de patrimoine Clermont-Ferrand - Leya Conseils, société d’expertise comptable

Avec le concours de Jean-Claude Teston-Chames, HEC, Agrégé, Diplômé d’expertise comptable,Raphaël Eynard-Machet - Leya Conseils, société d’expertise comptable

Couverture : Philippe Aureille - Studio Desperado - 38190 Bernin

Parmi les publications des Éditions Stratégie et Gestion

Mémento Acef 2018Éditions Stratégie et Gestion - édition mars 2018 (ISBN : 2-916251-57-X)

Mémento Immobilier 2017Éditions Stratégie et Gestion - édition avril 2017 (ISBN : 2-916251-56-1)

Mémento Référence 2017Éditions Stratégie et Gestion - édition avril 2017 (ISBN : 2-916251-55-3)

Tous droits de traduction, d'adaptation et de reproduction par tous procédés, réservés pour tous pays. La loi du11 mars 1957 n'autorisant, aux termes des alinéas 2 et 3 de l'article 4, d'une part, que les « copies oureproductions strictement réservées à l'usage du copiste et non destinées à une utilisation collective », et, d'autrepart, que les analyses et les courtes citations dans le but d'exemple et d'illustration, «toute représentation oureproduction intégrale ou partielle, faite sans le consentement de l'auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause,est illicite" (alinéa 1er de l'article 40).Cette représentation ou reproduction, par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçonsanctionnée par les articles 425 et suivants du Code pénal.

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Présentation de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne ..............................5-62018 : Une année de transition ........................7

1 - Actualités10. Une actualité législative et juridique abondante ..1011. Les réformes des institutions et de la société ......1112. L’évolution du droit social ................................1613. Santé et protection sociale ..............................1914. Immobilier..........................................................2115. Les principales évolutions règlementaires et tarifaires2316. Economie : perspectives et réformes ..............26

2 - Les principaux placements financiers

21. Définir une bonne stratégie de placements......3222. Epargne disponible et livrets ............................3523. Le PEA ............................................................3824. Investir en bourse ............................................4125. L’épargne logement ........................................4526. L’épargne retraite..............................................4827. L’assurance-vie ................................................53

3 - Investissement immobilier

31. Investir en immobilier....................................61311. Investir dans l’immobilier : les raisons objectives ................62312. Résidence principale : un impératif......................................66313. Construire un patrimoine locatif ..........................................68314. Choisir et évaluer le projet immobilier..................................70315. Choisir l’achat dans l’ancien ................................................76316. Choisir le neuf ......................................................................78317. Faire construire ....................................................................81318. Contrôles et diagnostics techniques ....................................84

32. Acheter et financer........................................85321. L’achat immobilier en commun ............................................86322. L’utilisation de la Société Civile Immobilière ........................90323. SCPI et immobilier financier ................................................92 324. Bâtir son financement ..........................................................98325. Crédits et garanties ..............................................................100326. Le financement de la résidence principale ..........................103327. Financer l’investissement locatif ..........................................106

33. Fiscalité et gestion........................................109331. La fiscalité de l’immobilier ....................................................110332. L’imposition des plus-values ................................................114333. L’investissement locatif dans le neuf : du Duflot au Pine ....119l334. L’investissement locatif dans l’ancien ..................................123335. Les travaux immobiliers dans la résidence principale ........126336. Locations meublées et résidences services ........................129337. Rentabiliser un investissement locatif ..................................134338. Garantir les risques locatifs..................................................137339. L’impôt sur la fortune immobilière ........................................139

4 - La fiscalité personnelle41. L’actualité fiscale en 2018 ................................14442. Le revenu imposable en 2018..........................14743. Le calcul de l’impôt en 2018 ............................157

5 - Famille

51. La famille en 2018 ........................................16252. Successions et héritage................................16653. Prévoir et protéger ........................................172

6 - L’entreprise et la fiscalité professionnelle

61. L’actualité de la fiscalité professionnelle ......17662. Les différents régimes d’imposition ..............17863. Les incitations fiscales et sociales................18864. La gestion des frais de déplacementet les avantges en nature ..................................194

65. Automobile : bonus, malus & TVS................19866. Épargnes d’entreprise et salariale ................203

7 - Références

71 Repères sociaux : non-salariés ....................20672 Repères sociaux : salariés ............................20873 Repères juridiques et sociaux ......................21174 - 75 Repères immobiliers ..............................214

8 - Economie RégionaleLes chiffres clés de l’économie régionale ..........218Index ..................................................................223

Sommaire

AVANT-PROPOSLa législation, notamment fiscale et sociale, représente un volume de plus en plus considérable :plusieurs dizaines de milliers de pages par an. Nul n’est censé ignorer la loi. Mais nul ne peutprétendre tout connaître, même avec le secours des bases de données dont on dispose surinternet.Ce mémento a pour objectif principal de constituer une synthèse :

• pour mieux connaître l'environnement des décisions à prendre,• pour souligner les principaux changements intervenus qui modifient les stratégies

d'investissement et de placement ou les choix professionnels.

Cet ouvrage fournit les principales références, utiles à titre personnel ou professionnel, mais nesaurait se substituer ni aux conseils des spécialistes, ni à la documentation administrative et/oujuridique dont le respect scrupuleux est seul susceptible de préserver le contribuable d'un éventuelcontentieux. Seule la documentation administrative est opposable à l’administration. Elle estparfois d’accès délicat. C’est donc un objectif important de ce mémento que d’en faciliter la lectureet d’en donner les sources, notamment sur internet.Par ce mémento, la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne dote ses clients privilégiésd'un instrument pédagogique de travail et de référence. Elle ne saurait, en aucun cas, être tenuepour responsable de son utilisation. Cet ouvrage auquel les Éditions Stratégie et Gestion ont apporté tous leurs soins, n'estévidemment pas un document contractuel.Les investisseurs et les responsables qui préparent des décisions ou envisagent des choix nesauraient se passer des conseils de leurs experts, avocats et bien sûr... experts en gestion privéede la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne qui les aideront à vérifier les donnéeslégislatives et jurisprudentielles en vigueur.La législation et la jurisprudence évoluent sans cesse comme le montre cet ouvrage. Uneactualisation s'impose. Internet en est le vecteur naturel. Le site de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne www.bpalc.fr et les sites officielsfourniront les données incontestables et actuelles qui permettront d'optimiser les choix.

LE MÉMENTO 2018 À VOTRE SERVICELa Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne a le plaisir de vous offrir ce « MÉMENTO 2018 »qui présente les données d'actualité dans les domaines financier, fiscal, économique, juridique etbancaire ainsi que les sources et références qui vous seront utiles à titre professionnel ou privétout au long de l’année.

Un nouveau Mémento pour entreprendre

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1 1La Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne en bref

LA BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE : UNE BANQUEREGIONALE ET COOPERATIVELa Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne (BPALC), issue de l’union de la Banque Populaire d'Alsaceet de la Banque Populaire Lorraine Champagne, dispose d’un réseau de près de 250 agences et de centresd’affaires réparti sur trois régions et neuf départements - l’Aube, la Haute Marne, la Marne, la Meurthe-et-Moselle, la Meuse, la Moselle, le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et les Vosges - pour être au plus près de sessociétaires et accompagner les projets de ses 900 000 clients. La BPALC, dirigée par Dominique WEIN, fait partie du deuxième groupe bancaire en France : le Groupe BPCE.

UNE BANQUE AU SERVICE DE SES RÉGIONS

LA BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE EN QUELQUES CHIFFRES

900 000 clients

340 000 sociétaires

250 agences

2 800 collaborateurs

LA BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE : UNE BANQUECONNECTÉECyberplus, le service de consultation et de gestion des comptes en ligne, permet aux clients d’obtenir desinformations détaillées sur les comptes et sur la banque à tout moment. Cyberplus permet de réaliser desopérations de gestion courantes en toute sécurité et est accessible à l’adresse internet suivante : www.bpalc.frPour tous les clients qui souhaitent bénéficier d’une agence conseil en ligne, l’agence e-BanquePopulaire està leur disposition. Elle permet aux clients d’obtenir des conseils personnalisés et de gérer leurs comptes àdistance. Des conseillers e-BanquePopulaire dédiés vous accompagnent pour la réalisation de différentsprojets avec des horaires élargis.Gestion courante de vos comptes, demande de prêts à la consommation ou immobiliers, assurance,prévoyance…l’agence e-BanquePopulaire est joignable au 098 098 90 90 (numéro non surtaxé) ou par mail aucontacte-mails@bpalc.fr.

La Banque Populaire Alsace LorraineChampagne reste avant tout unebanque engagé, à l’écoute et auservice de ses clients. La BPALCaffiche une belle solidité financière etinvestit fortement dans ses régions.La BPALC se veut encore plusalsacienne en Alsace, plus lorraineen Lorraine et plus champenoise enChampagne.

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DE LA CRÉATION D’ENTREPRISE À L’INTERNATIONALLa Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne, la banque des artisans et des entrepreneursaccompagne les créateurs d’entreprises et le développement des entreprises en mettant enpermanence des outils au service de leur croissance.

• Une implication forte dans le financement de la création d'entreprise.

• Des expertises multiples pour répondre à chaque problématique de développement international (croissance externe, création et gestion de filiales, développement commercial).

• Un accompagnement complet, à chaque phase de votre projet, depuis la définition de la stratégie jusqu'à sa mise en œuvre opérationnelle.

• Faciliter l’accès des professionnels aux crédits moyen terme avec la SOCAMA, société de caution mutuelle.

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BPALC, UNE EXPERTISE RECONNUE DE LA GESTION PRIVÉEDepuis 25 ans, BPALC met à votre disposition des moyens humains et techniques afin de vousapporter un service d’expertise de grande qualité et de proximité dans le domaine de la GestionPrivée.

L’expertise patrimoniale : Votre conseiller en Gestion Privée BPALC, vous fait profiter de toutel’expertise patrimoniale d’un grand groupe (BPCE) et vous accompagne dans la réalisation devos objectifs et de vos projets (valorisation de vos actifs, perception de revenus, optimisation dela transmission de votre patrimoine, transmission ou cession de votre entreprise…).

L’accompagnement personnalisé : Au travers d’une relation de confiance et deconfidentialité, nous effectuons avec vous une approche patrimoniale personnalisée et surmesure.

Le bilan Patrimonial : C’est un inventaire de l'ensemble des actifs que vous détenez à titrepersonnel et professionnel. C’est un diagnostic et une analyse au travers de l’évaluation de lacohérence de vos objectifs et de la composition de votre patrimoine, en particulier sous leursaspects juridiques et fiscaux.

La stratégie, le conseil et les solutions : Votre conseiller Gestion Privée BPALC, vousproposera une stratégie patrimoniale évolutive, en fonction de votre situation et de vos besoinsà court, moyen et long terme. Votre organisation patrimoniale doit pouvoir s’adapter enpermanence à votre situation personnelle, aux multiples évolutions réglementaires, fiscales,juridiques, c’est la raison pour laquelle votre Conseiller est disponible pour des entretiensréguliers, aussi souvent que nécessaire et pourra vous mettre en rapport, le cas échéant, avecd’autres expertises de la BPALC et du Groupe des Banques Populaires. Votre conseiller vousguidera dans vos choix d’investissements en immobilier, assurance vie, financier, défiscalisationde l’impôt sur le revenu et ISF… et pourra vous proposer un cadre juridique et fiscal adapté àchaque investissement en collaboration avec vos partenaires habituels (notaires, avocatsfiscalistes, experts comptables…).

Pour une gestion sereine de votre patrimoine, BPALC Gestion Privée met à votre dispositiondes lieux d’accueil dédiés, offrant en toute confidentialité les conditions idéales d’un entretienprivilégié avec votre conseiller.

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2018 : UNE ANNÉE D’ENJEUX ET DE RÉFORMES ANNONCÉESChaque début d’année est l’occasion de faire le bilan sur la période écoulée et d’anticipercelle à venir.

Au niveau international, si les dix dernières années ont connu leur lot d’évènementspréjudiciables à l’économie (crise financière mondiale de 2008-2009, crise de la dettesouveraine en Europe entre 2010 et 2012, correction des prix des produits de base en 2014et 2016), les différents acteurs économiques devraient disposer à présent de plus de latitudepour s’attaquer aux problématiques de fonds qui freinent le développement économique etsocial.

La plupart des analystes s’accordent à dire que les décideurs doivent profiter des conditionsfavorables pour mettre en place des réformes profondes visant à soutenir la productivité,l’investissement, et diffuser le développement économique. L’ONU identifie quatre domainessur lesquels des actions devraient être menées :

- l’accentuation de la diversité économique, pour prémunir de tout réajustement de prix ou de modede consommation, les pays trop dépendants de quelques produits de base,

- la mise en place du Programme de développement durable à l’horizon 2030, qui vise à fixer uncadre de financement du développement sur le long terme,

- l’élimination des carences institutionnelles de certains pays, pour assoir une politique cohérente etprémunir les conflits internes,

- et la correction des inégalités entre pays.

L’enjeu est important pour l’avenir si l’on tient compte de l’évolution démographique quidevrait amener la population mondiale à 8.6 milliards d’habitants à l’horizon 2050 et à 11.2 milliards en 2100 (contre 7.6 milliards actuellement) et qui se fera pour une large partieau sein de pays en développement. Les flux migratoires motivés par des situations deprécarité, déjà observés à l’heure actuelle, pourraient s’intensifier si les régions à faiblesrevenus n’accédaient pas à un niveau de développement et de stabilité propice aux bien-êtredes populations.

Si la croissance mondiale attendue en 2017 (de l’ordre de 3% à 3.7% selon les différentesestimations) devrait se poursuivre en 2018 et 2019, des incertitudes demeurent quant auxconséquences d’éventuelles tendances protectionnistes pour les années à venir. L’année2017 aura notamment connu la volonté du Royaume-Uni et de l’Irlande du Nord de quitterl’Union européenne ainsi que l’annonce par les Etats-Unis de renégocier l’Accord de libre-échange nord-américain et de revoir les termes de ses autres accords commerciaux. Ces décisions, de même que des mesures de sanctions économiques dans le cadre dedifférends géopolitiques, comme celui observé entre l’Union européenne et la Russie suite àl’annexion de la Crimée et dont les conséquences se sont poursuivies jusqu’en 2018,pourraient conduire à des surenchères de mesures de rétorsion conduisant à undurcissement des relations commerciales, voire à l’isolationnisme de certains pays.

Un autre sujet d’incertitude réside en outre dans les conséquences d’un éventueldurcissement des conditions de liquidités, principalement au niveau des économies endéveloppement, après plusieurs années de faiblesse des taux d’intérêt et de liquiditésabondantes.

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Chaque pays doit dès lors profiter de la période économique favorable pour réformer sespolitiques économiques et sociales et les préparer au contexte dans lequel elles évoluent.

En France, l’année 2017 aura été marquée par les élections présidentielles et la mise en placeen fin d’année des « ordonnances Macron » prenant la suite de la Loi Travail votée l’annéeprécédente.

La loi de finances pour 2018 aura profondément réformé la fiscalité du patrimoine, instaurant untaux d’imposition forfaitaire unique pour tous les revenus du capital et transformant enprofondeur l’impôt de solidarité sur la fortune en Impôt sur la Fortune immobilière.

Sur le plan des réformes, l’année 2018 devrait être l’année de la transition vers l’entrée envigueur du prélèvement à la source en 2019. Elle devrait être la fameuse année blanche sur leplan fiscal…

D’un point de vue économique, les grands axes déjà annoncés par le gouvernement pour 2018concerneront le monde du travail, avec le volet protection du code de travail, la formation etl’apprentissage, ainsi que l’assurance chômage ; la réforme de l’Etat aux fins de rendre plusefficaces les politiques publiques, notamment au niveau du logement ou de l’éducation, et deredéfinir les missions de l’Etat ; la loi concernant les entreprises, prévue au printemps, visant àleur permettre d’atteindre une taille plus importante, de pouvoir prendre des parts de marchéset être plus concurrentielles à l’export. Ce dernier point fera l’objet d’une loi pour la croissanceet la transformation des entreprises avec pour objectifs annoncés d’atténuer les effets de seuilde 10, 20 et 50 salariés dans les entreprises. La volonté affichée du gouvernement dedévelopper les systèmes d’intéressement dans les petites et moyennes entreprises devrait faireévoluer le forfait social en la matière. Les mesures qui seront finalement adoptées dépendrontsans doute également des nombreuses propositions reçues par les pouvoirs publics après lamise en consultation publique du texte.

Plus que jamais, dans un contexte d’incertitude sur les évolutions des grandes tendanceséconomiques et sociales, gardons en tête les mots du philosophe Maurice Blondel qui nousindique que « l’avenir ne se prévoit pas, il se prépare ».

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10. Une actualité législative et juridique abondante11. Les réformes des institutions et de la société 12. L’évolution du droit social13. Santé et protection sociale14. Immobilier15. Les principales évolutions règlementaires et tarifaires 16. Economie : perspectives et réformes

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Une actualité législative etjuridique abondante 1 0

L’actualité législative et juridique a été fournie en 2017 comme au cours des années anté-rieures.

Plusieurs lois majeures ont vu le jour sur le plan de la sécurité, de l’économie et de l’organisa-tion de notre société et des centaines de décrets d’application ont été adoptés, certains étantencore très attendus.

Dans les chapitres d’actualités qui suivent, nous présentons une synthèse des textes les plusimportants qui ont été promulgués en 2017. Ils sont classés par thèmes.

Pour ceux qui veulent approfondir, le recours aux sites Internet publics s’impose. Il est parexemple possible de se référer à www.legifrance.gouv.fr afin d’obtenir le détail des textes offi-ciels.

Pour les synthèses et les commentaires, deux références officielles pertinentes : www.service-public.fr et www.vie-publique.fr auxquelles nous avons eu logiquement recours.

En 2017, le gouvernement a fait approuver plusieurs réformes emblématiques. Le chapitre 11sur les réformes de la société met en avant la moralisation de la vie politique, l’évolution du droitde la famille et présente les lois et ordonnances publiées. Le chapitre 12 constitue une présen-tation synthétique de la Loi Travail et des Ordonnances y afférentes. Le chapitre 13 estconsacré aux grandes réformes de la santé et de la protection sociale. L’actualité du secteur del’immobilier est détaillée au chapitre 14 tandis que le chapitre 15 présente les principales évo-lutions règlementaires et tarifaires de 2017. Enfin, les perspectives économiques françaises,européennes et mondiales font l’objet du chapitre 16.

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Le Parlement a voté de nombreuses réformes dans le domaine de la vie publique,du droit de la famille et du droit du travail et de la situation française au niveau euro-péen et international.

LOI SUR LA MORALISATION DE LA VIE POLITIQUE PROMULGUÉELE 15 SEPTEMBRE 2017La loi instaure toute une série de nouvelles pratiques devant être mises en œuvredans la vie politique :

- L’interdiction des emplois familiaux de collaborateurs « pour la famille proche » (conjoint,partenaire de Pacs, concubin, parents et enfants ainsi que ceux du conjoint, partenaire dePacs ou concubin) pour les ministres, parlementaires et exécutifs locaux, sous peined’amende, de prison, avec restitution des sommes versées. Pour l’emploi de toute autre per-sonne ayant « un lien familial » (membre ou ancien membre de la famille), il y a obligationde déclaration à la Haute autorité pour la transparence de la vie publique pour les membresdu gouvernement et exécutifs locaux, et auprès de l’organe de déontologie de leur assem-blée pour les parlementaires.

- La suppression de la réserve parlementaire dont disposent députés et sénateurs pour attri-buer des subventions. Son extinction sera progressive d’ici 2024.

- Un nouveau régime pour les frais de mandat parlementaire : le bureau de chaque assem-blée devra arrêter la liste des frais autorisés et mettre en place un système deremboursement de frais sur justificatifs. Jusqu’alors, les députés percevaient une indemnitéforfaitaire représentative de frais de mandat.

- La fin des compléments de rémunération dont bénéficient certains parlementaires siégeanten cette qualité au sein de divers organismes publics ou parapublics.

- Une peine complémentaire obligatoire d’inéligibilité en cas de crimes ou de manquementsà la probité applicable à l’ensemble des élections. Parmi les infractions concernées : les faitsde discrimination, injure ou diffamation publique, provocation à la haine raciale, sexiste ouà raison de l’orientation sexuelle. La juridiction peut, par une décision spécialement motivée,décider de ne pas prononcer cette peine.

- La vérification de la situation fiscale des parlementaires (eurodéputés compris) en début demandat. En cas de manquement, démission d’office et inéligibilité seront possibles.

- La création de « registres publics » de « déports » pour les parlementaires en situation deconflits d’intérêts sur des textes ou des votes, et estimant devoir se mettre en retrait.

- Les collaborateurs parlementaires devront bénéficier d’un statut, jusqu’alors quasi inexis-tant. Les lobbies ne pourront plus les rémunérer.

La réforme des institutions etde la société

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- L’encadrement des activités de conseil pour les parlementaires : ils ne pourront pas se lancerdans ce type d'activité en cours de mandat, ni dans l'année avant leur entrée en fonction (cettedisposition n'étant cependant applicable qu'au prochain renouvellement de l'Assemblée). Illeur sera aussi interdit d'exercer une activité de représentant d'intérêts et ils ne pourrontconseiller un État étranger.

- Le gouvernement sera habilité à créer une « Banque de la démocratie » et un « médiateur ducrédit » sera nommé pour faciliter le dialogue entre banques, candidats et partis. Par ailleurs,seront interdits les prêts par des personnes morales autres que des banques européennes oudes partis politiques.

- La publication détaillée des comptes des partis au Journal officiel.

DIFFÉRENTES MESURES LIÉES AU DROIT DE LA FAMILLE

Un nouveau congé pour les salariés pour aider un proche

La loi sur l'adaptation de la société au vieillissement du 8 août 2016 permet aux salariés, depuisle 1er janvier 2017, de bénéficier du congé de proche aidant. La loi a en effet fait évoluer le congéde soutien familial. Ce nouveau congé est désormais possible pour s'occuper d'une personnehandicapée ou en perte d'autonomie avec laquelle le salarié réside ou entretient des liens étroitset stables sans qu'ils soient forcément liés par un lien de parenté.

Le congé de proche aidant est ouvert à tout salarié justifiant d'une ancienneté minimale d'aumoins 1 an dans l'entreprise. La personne accompagnée par le salarié, qui présente un handi-cap ou une perte d'autonomie d'une particulière gravité, peut être :

• la personne avec qui le salarié vit en couple,

• son ascendant, son descendant, l'enfant dont elle assume la charge (au sens des presta-tions familiales) ou son collatéral jusqu'au 4e degré (frère, sœur, tante, oncle, cousin(e)germain(e), neveu, nièce...),

• l'ascendant, le descendant ou le collatéral jusqu'au 4e degré de son époux(se), son(sa)concubin(e) ou son(sa) partenaire de Pacs,

• une personne âgée ou handicapée avec laquelle il réside ou avec laquelle il entretient desliens étroits et stables, à qui il vient en aide de manière régulière et fréquente, à titre nonprofessionnel, pour accomplir tout ou partie des actes ou des activités de la vie quoti-dienne.

Le congé de proche aidant ne peut pas dépasser une durée maximale, fixée soit par conven-tion ou accord collectif d'entreprise ou, à défaut, par convention ou accord de branche, soit, enl'absence de convention ou accord applicable dans l'entreprise, à 3 mois. Le congé peut toute-fois être renouvelé, sans pouvoir dépasser 1 an sur l'ensemble de la carrière du salarié.

Le congé est pris à l'initiative du salarié. Il informe l'employeur en respectant les conditions etdélais déterminés par convention ou accord collectif d'entreprise (ou, à défaut, par conventionou accord de branche), s'il existe. La durée du congé de proche aidant est prise en compte pourle calcul des avantages liés à l'ancienneté. Le salarié conserve le bénéfice de tous les avan-tages qu'il avait acquis avant le début du congé. L'employeur ne peut pas refuser le congé, saufsi le salarié ne remplit pas les conditions (ancienneté insuffisante, demande de départ en congédans un délai trop court...).

Pendant le congé de proche aidant, le salarié ne peut exercer aucune autre activité profession-nelle. Il peut toutefois être employé par la personne aidée lorsque celle-ci perçoit l'allocationpersonnalisée d'autonomie (Apa) ou la prestation de compensation du handicap (PCH).

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Si l'employeur accepte que le congé soit fractionné ou transformé en temps partiel, le salariéalterne périodes travaillées et périodes de congé. En cas de fractionnement du congé, ladurée minimale de chaque période de congé est d'une journée.

Le salarié peut mettre fin de façon anticipée au congé de proche aidant (ou y renoncer) dansl'un des cas suivants : décès de la personne aidée, admission dans un établissement de lapersonne aidée, diminution importante des ressources du salarié, recours à un service d'aideà domicile pour assister la personne aidée ou congé de proche aidant pris par un autremembre de la famille.

À l'issue du congé de proche aidant, le salarié retrouve son emploi ou un emploi similaire,assorti d'une rémunération au moins équivalente. Il a droit à un entretien professionnel avecson employeur (il peut aussi en bénéficier avant son congé).

Une simplification de la procédure pour se pacser

Le Pacs est ouvert aux couples de même sexe ou de sexes différents. Pour pouvoir leconclure, les partenaires doivent remplir certaines conditions et rédiger une convention quidoit être rédigée en Français et comporter la signature des 2 partenaires. Les partenairespeuvent utiliser ou non une convention-type (formulaire cerfa n° 15726*02).

Ils doivent ensuite la faire enregistrer, en fournissant certains documents. Depuis le 1er novembre 2017, l'enregistrement des pactes civils de solidarité (Pacs) a été transféré àl'officier de l'état civil de la mairie.

Ainsi, les personnes qui veulent conclure un Pacs en France doivent, depuis le 1er novembre2017, faire enregistrer leur déclaration conjointe de Pacs en s'adressant :

• soit à l'officier d'état civil en mairie (lieu de leur résidence commune),

• soit à un notaire.

Les partenaires qui ont leur résidence commune à l'étranger doivent s'adresser au consulatde France compétent.

Dans certaines communes, un téléservice permettant de déposer en ligne son dossier dePacs est accessible depuis 3 novembre 2017 (www.service-public.fr).

PANORAMA DES LOIS ET ORDONNANCES

Parmi les principaux textes adoptés, on se souviendra des lois suivantes que l’on peut faci-lement retrouver sur Internet sur le site officiel et gratuit : www.legifrance.gouv.fr

Principales Lois publiées en 2017

• LOI n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017

• LOI n° 2017-1754 du 25 décembre 2017 ratifiant l'ordonnance n° 2017-717 du 3 mai 2017portant création de l'établissement public Paris La Défense

• LOI n° 2017-1640 du 1er décembre 2017 de finances rectificative pour 2017

• LOI n° 2017-1510 du 30 octobre 2017 renforçant la sécurité intérieure et la lutte contre leterrorisme

• LOI n° 2017-1487 du 23 octobre 2017 ratifiant l'ordonnance n° 2017-31 du 12 janvier 2017de mise en cohérence des textes au regard des dispositions de la loi n° 2016-41 du 26 janvier 2016 de modernisation de notre système de santé

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• LOI n° 2017-1340 du 15 septembre 2017 d'habilitation à prendre par ordonnances lesmesures pour le renforcement du dialogue social

• LOI n° 2017-1339 du 15 septembre 2017 pour la confiance dans la vie politique

• LOI n° 2017-1154 du 11 juillet 2017 prorogeant l'application de la loi n° 55-385 du 3 avril 1955relative à l'état d'urgence

• LOI n° 2017-399 du 27 mars 2017 relative au devoir de vigilance des sociétés mères et desentreprises donneuses d'ordre

• LOI n° 2017-348 du 20 mars 2017 relative à la lutte contre l'accaparement des terres agricoleset au développement du biocontrôle

• LOI n° 2017-347 du 20 mars 2017 relative à l'extension du délit d'entrave à l'interruption volontaire de grossesse (Loi n'appelant pas de décret d'application)

• LOI n° 2017-286 du 6 mars 2017 tendant à renforcer les obligations comptables des partispolitiques et des candidats (Loi n'appelant pas de décret d'application)

• LOI n° 2017-261 du 1er mars 2017 visant à préserver l'éthique du sport, à renforcer la régulation et la transparence du sport professionnel et à améliorer la compétitivité des clubs

• LOI n° 2017-258 du 28 février 2017 relative à la sécurité publique

• LOI n° 2017-257 du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à l'aménagement métropoli-tain

• LOI n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté

Principales ordonnances publiées en 2017

• Ordonnance n° 2017-1718 du 20 décembre 2017 visant à compléter et mettre en cohérenceles dispositions prises en application de la loi n° 2017-1340 du 15 septembre 2017 d'habilita-tion à prendre par ordonnances les mesures pour le renforcement du dialogue social

• Ordonnance n° 2017-1674 du 8 décembre 2017 relative à l'utilisation d'un dispositif d'enregis-trement électronique partagé pour la représentation et la transmission de titres financiers

• Ordonnance n° 2017-1426 du 4 octobre 2017 relative à l'identification électronique et aux services de confiance pour les transactions électroniques

• Ordonnance n° 2017-1390 du 22 septembre 2017 relative au décalage d'un an de l'entrée envigueur du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu

• Ordonnance n° 2017-1389 du 22 septembre 2017 relative à la prévention et à la prise encompte des effets de l'exposition à certains facteurs de risques professionnels et au compteprofessionnel de prévention

• Ordonnance n° 2017-1388 du 22 septembre 2017 portant diverses mesures relatives au cadrede la négociation collective

• Ordonnance n° 2017-1387 du 22 septembre 2017 relative à la prévisibilité et la sécurisationdes relations de travail

• Ordonnance n° 2017-1386 du 22 septembre 2017 relative à la nouvelle organisation du dialogue social et économique dans l'entreprise et favorisant l'exercice et la valorisation desresponsabilités syndicales

• Ordonnance n° 2017-1385 du 22 septembre 2017 relative au renforcement de la négociationcollective

• Ordonnance n° 2017-1180 du 19 juillet 2017 relative à la publication d'informations non finan-cières par certaines grandes entreprises et certains groupes d'entreprises

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• Ordonnance n° 2017-1162 du 12 juillet 2017 portant diverses mesures de simplification etde clarification des obligations d'information à la charge des sociétés

• Ordonnance n° 2017-1142 du 7 juillet 2017 portant simplification des obligations de dépôtdes documents sociaux pour les sociétés établissant un document de référence

• Ordonnance n° 2017-1117 du 29 juin 2017 relative aux règles de conservation, de sélectionet d'étude du patrimoine archéologique mobilier

• Ordonnance n° 2017-747 du 4 mai 2017 portant diverses mesures facilitant la prise de décision et la participation des actionnaires au sein des sociétés

• Ordonnance n° 2017-647 du 27 avril 2017 relative à la prise en compte de l'ancienneté dansles contrats de travail à caractère saisonnier et à leur reconduction

• Ordonnance n° 2017-543 du 13 avril 2017 portant diverses mesures relatives à la mobilitédans la fonction publique

• Ordonnance n° 2017-303 du 9 mars 2017 relative aux actions en dommages et intérêts dufait des pratiques anticoncurrentielles

• Ordonnance n° 2017-53 du 19 janvier 2017 portant diverses dispositions relatives aucompte personnel d'activité, à la formation et à la santé et la sécurité au travail dans la fonction publique

• Ordonnance n° 2017-50 du 19 janvier 2017 relative à la reconnaissance des qualificationsprofessionnelles dans le domaine de la santé

• Ordonnance n° 2017-49 du 19 janvier 2017 relative aux avantages offerts par les personnesfabriquant ou commercialisant des produits ou des prestations de santé

• Ordonnance n° 2017-47 du 19 janvier 2017 précisant la procédure de fusion des établisse-ments publics de santé et modifiant le code de la santé publique

• Ordonnance n° 2017-45 du 19 janvier 2017 relative aux conditions d'accès aux donnéescouvertes par le secret médical ou le secret industriel et commercial pour le compte del'Autorité de sûreté nucléaire et de l'Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire et à lamutualisation de certaines fonctions d'agences sanitaires nationales

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L’évolution du droit social12Adoptée le 8 août 2016, la « loi Travail », touche la plupart des grands domaines dudroit du travail.

RAPPELS SUR LA LOI TRAVAIL

La loi laisse plus de souplesse aux entreprises, via la conclusion d’accords d’entreprisedérogatoires à la loi ou aux accords de branche. Une partie du code du travail a donc ététotalement réécrite pour distinguer désormais des règles d’ordre public auxquelles nul ne peutdéroger, les thèmes ouverts à la négociation et les règles supplétives, à savoir celles appli-cables à défaut d’accord. Ainsi, alors que le passage de 44 à 46 heures de travail par semaine(sur 12 semaines) n’était possible que par accord de branche, un accord d’entreprise est désor-mais suffisant, sous réserve d’être majoritaire. Les périodes hautes doivent alors êtrecompensées par des périodes basses et la durée maximale quotidienne de travail doit être res-pectée.

Les règles relatives au temps de déplacement professionnel pour se rendre du domicile aulieu de travail restent inchangées sur le plan des principes : ce temps de déplacement ne consti-tue pas du temps de travail, sauf s’il dépasse le temps normal de trajet entre le domicile et lelieu habituel de travail. Il doit dans ce cas faire l’objet d’une contrepartie jusqu’à présent déter-minée par accord collectif. La loi prévoit désormais qu’en cas d’accord d’entreprise, celui-ciprime sur les dispositions prévues par les accords de branche.

La loi Travail a par ailleurs amélioré la situation des travailleurs saisonniers à travers plu-sieurs mesures comme l’intégration au Code du Travail d’une définition claire de ces emplois :« emplois à caractère saisonnier dont les tâches sont appelées à se répéter chaque annéeselon une périodicité fixe, en fonction du rythme des saisons ou des modes de vie collectifs ».

Le poids des accords d’entreprise est renforcé. Pour être appliqués, ces accords doiventêtre signés par des organisations syndicales qui rassemblent plus de 50 % des suffrages(contre 30 % aujourd’hui). Le rôle des branches d’entreprises est renforcé pour réguler laconcurrence entre les entreprises et lutter contre le dumping social. Ce renforcement devraitleur permettre de mieux définir un socle social applicable à tous les salariés et de jouer un rôled’appui aux PME et TPE souvent moins bien accompagnées que les grandes entreprises. Laloi a renforcé les moyens des syndicats : augmentation de 20 % du nombre d’heures des délé-gués syndicaux, développement de la formation des négociateurs…

Face aux difficultés des entreprises, notamment dans les PME, la définition du motif écono-mique du licenciement a été précisé, afin de réduire l’insécurité juridique existant en lamatière. La loi reprend ainsi les motifs mis en avant par la jurisprudence de la Cour deCassation : la cessation d’activité de l’entreprise, sa réorganisation en vue de la sauvegarde de

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sa compétitivité, une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploita-tion, une importante dégradation de la trésorerie…

La loi Travail a enfin introduit pour la première fois dans le Code du travail, un Droit à ladéconnexion. Les entreprises de plus de 50 salariés ont désormais un devoir de mettre enplace des instruments de régulation de l’outil numérique visant à assurer le respect des tempsde repos et de congés ainsi que l’équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle et fami-liale.

ORDONNANCES RELATIVES À LA RÉFORME DU CODE DU TRAVAIL

Suite à la Loi Travail, cinq ordonnances relatives à la réforme du code du travail ont étésignées le 22 septembre 2017. Ces ordonnances prévoient une série de mesures concernantparticulièrement les petites et moyennes entreprises, notamment :

- Une négociation collective simplifiée grâce à la possibilité de négocier directement avecun élu du personnel sur tous les sujets et au fait de pouvoir, dans toutes les entreprisesde moins de 20 salariés qui n’ont pas d’élu du personnel, négocier avec ses salariés surtous les sujets

- L’accès à un code du travail numérique clair, accessible et compréhensible, répondantle plus possible aux questions concrètes que se posent les salarié et les chefs d’entre-prise des TPE/PME

- Des règles connues en cas de contentieux avec un salarié. La réforme des règles surle licenciement devrait permettre que les vices de forme soient le plus souvent évités.Un formulaire-type rappelant les droits et devoirs de chaque partie est mis en place ?Lors d’un licenciement, un barème de dommages et intérêts impératif est instauré, saufdans les cas relevant de la discrimination, du harcèlement ou portant atteinte aux liber-tés fondamentales du salarié. Les dommages et intérêts, en cas de litige, devront ainsirespecter un montant plafond et, pour les salariés de TPE, un montant plancher ;

- Des indemnités légales de licenciement augmentées de 25% : les indemnités légalesde licenciement sont désormais égales à 1/4 de mois de salaire par année d'ancienneté(au lieu d'1/5)

Les ordonnances prévoient également une réforme du droit sur les principaux pointssuivants :

• la possibilité de négocier des accords majoritaires simplifiés sur le temps de travail, larémunération et la mobilité

• la fusion dans toutes les entreprises de plus de 50 salariés des fonctions actuelles desdélégués du personnel, du comité d'entreprise et du comité d'hygiène, de sécurité et desconditions de travail (CHSCT) en une seule instance, le conseil social et économique(CSE)

• l'instauration de la rupture conventionnelle collective

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• une appréciation du motif économique, en cas de licenciement, limitée au seul territoirenational (fin de la solidarité des filiales étrangères avec la filiale française en difficulté)

• La possibilité d’accéder à des contrats de chantier grâce à la négociation d’accord debranche fixant les règles permettant d’y recourir

• Des accords d’entreprise qui devront être majoritaires à partir du 1er mai 2018

• Un droit au télétravail sécurisé, souple, permettant une meilleure conciliation de la vie pro-fessionnelle et de la vie personnelle

• Un cadre juridique du télétravail davantage sécurisé (notamment par une prise en chargedes accidents du travail dans les mêmes conditions que ceux survenant dans les locauxde l'employeur)

Le Smic et le minimum garanti Minimum garantiSmic

1er janvier 2016 9.67 € 3,52 €1er janvier 2017 9.76 € 3,54 €1er janvier 2018 9.88 € 3,57 €

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La santé publique et la protection des concitoyens sont des préoccupationsconstantes des pouvoirs publics. Plusieurs textes ont été adoptés au cours de l’an-née 2017 qui concernent à la fois la modernisation de notre système de protectionsociale et les procédures classiques de financement de celle-ci (loi de financementde la sécurité sociale pour 2018 - LFSS 2018).

UN SITE INTERNET D’ACCÈS AUX DROITS SOCIAUX

Un portail universel d'accès aux droits sociaux a été ouvert le 23 mars 2017. Destiné à tousles assurés sociaux, il est conçu pour faciliter la compréhension de leurs droits et simplifierleurs démarches.

Ce nouveau site a vocation à permettre à toute personne, qu'elle soit salariée, agent public,travailleur indépendant, retraitée ou sans activité, de disposer d'un accès centralisé à sesdroits en matière de protection sociale et d'emploi (assurance maladie, allocation familiale,minima sociaux, ...) et de pouvoir :

• consulter ses droits aux prestations sociales,

• effectuer une simulation des prestations auxquelles elle est susceptible d'avoir droit,

• recevoir des organismes qui la gèrent, des informations sur ses droits,

• engager des démarches en ligne auprès des organismes compétents.

En s'identifiant via FranceConnect, chaque assuré peut accéder à l'ensemble de ses droitssociaux, naviguer d'un droit social à l'autre et effectuer ses démarches en ligne. Chaque usa-ger a accès exclusivement à l'ensemble des données qui le concernent.

Le portail universel d'accès aux droits sociaux offre un point d’entrée centralisé vers sixdomaines de la protection sociale : autour de l'emploi, la solidarité, la retraite, le logement, lafamille et la santé, en assurant une navigation facilitée entre les sites des organismes com-pétents : Pôle emploi, les caisses d’allocations familiales (Caf), l'assurance maladie, etc.

Le portail devrait évoluer progressivement pour étendre le périmètre des droits, accroître lenombre d'assurés concernés et proposer de nouveaux services.

LOI DE FINANCEMENT DE LA SÉCURITÉ SOCIALE

Dans une optique de rétablissement des comptes sociaux sans porter atteinte aux presta-tions sociales des contribuables, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2018(LFSS) contient plusieurs mesures concernant les cotisations et les prestations sociales.

Santé et protection sociale

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En 2018, le déficit au titre du régime général et du Fonds de solidarité vieillesse devrait s’éta-

blir à 2,2 milliards d’euros, en diminution de 3 milliards d’euros par rapport à la prévision pour

2017. La dette sociale, gérée par la Caisse d’amortissement de la dette sociale (Cades), devrait

être résorbée en 2024. L'Objectif national de dépenses d'assurance maladie (Ondam) prévoit

une évolution de dépenses à 2,3% pour 2018. Pour un montant total de près de 200 milliards

d'euros, cette trajectoire représente 4,4 milliards d'euros de dépenses nouvelles par rapport à

l'an dernier.

Parmi les réformes importantes, la loi de financement de la sécurité sociale prévoît une hausse

de 1,7 point de la CSG, touchant tant les revenus du travail que les revenus du capital. Pour

compenser cette hausse sur les revenus du travail, une baisse des cotisations sociales est éga-

lement prévue. Le Crédit d’impôt compétitivité emploi devrait être transformé en baisse de

charges sociales à compter de 2019.

La loi prévoit par ailleurs l’’adossement du régime social des indépendants (RSI) au régime

général à compter du 1er janvier 2018. Les travailleurs indépendants conserveront leurs propres

règles et taux de cotisation, justifiées par la spécificité de leur situation mais l’organisation de la

collecte des cotisations devrait être simplifiée. Les créateurs d’entreprise pourront désormais

bénéficier d’une exonération de cotisations sociales l’année de la création, à compter de 2019.

Cette exonération était jusqu’à présent réservée aux demandeurs d’emplois.

En termes de prévention, la loi prévoit une hausse du prix du paquet de cigarettes qui devrait

atteindre 10 euros en trois ans. L’obligation vaccinale pour les enfants de moins de 18 mois est

élargie depuis le 1er janvier 2018.

La loi élargit le recours au chèque emploi-service universel (CESU) et reporte au 1er janvier

2019 la possibilité pour le particulier employeur de déléguer la rémunération de son salarié au

CESU ou à Pajemploi. Certaines prestations sociales sont revalorisées comme les aides aux

familles monoparentales, certaines prestations de vieillesse….

Enfin, l’obligation faite aux professionnels de santé exerçant en ville d’appliquer, à partir du

30 novembre 2017, le tiers payant à l’ensemble des bénéficiaires de l’assurance maladie est

pour l’instant supprimé. Plusieurs mesures de lutte contre la fraude sont de nouveau mises en

place.

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ImmobilierPlusieurs mesures ont été prises en 2017, dans la lignée de la loi ALUR de 2014 etsuite à différentes décisions de jurisprudence.

DES MESURES CONCERNANT LES PROPRIÉTAIRES

Une meilleure protection des emprunteurs immobiliers

L’ordonnance du 25 mars 2016, entrant en vigueur pour l’essentiel au 1er juillet 2016, a trans-posé la directive du 4 février 2014 sur le crédit immobilier. La banque prêteuse doit désormaisremettre à l’emprunteur une fiche d’information standardisée et lui fournir les explications luipermettant de savoir si le crédit est adapté à ses besoins et à sa situation financière afin delui permettre d’évaluer sa solvabilité.

De nouvelles obligations d’information en cours d’exécution du crédit ont également été ins-taurées/ Le coût du crédit doit désormais être exprimé en TAEG (taux annuel effectif global).Les obligations professionnelles des prêteurs et de leurs intermédiaires, notamment enmatière de formation, de règles de conduite et de rémunération sont parallèlement renfor-cées.

Une meilleure protection des bailleurs

Dans certaines situations, notamment lorsque l’on est bailleur et que l’on demande à sonlocataire un justificatif de revenus, il peut être pertinent de vérifier l'authenticité de ce justifi-catif. Le site impots.gouv.fr propose désormais gratuitement en ligne un service de vérificationdes avis d'impôt sur le revenu en ligne (SVAIR).

Si les revenus communiqués par le SVAIR et ceux figurant sur le document remis par le par-ticulier ou le client diffèrent, il se peut que l'intéressé ait déposé une déclaration de revenusrectificative ou ait corrigé en ligne sa déclaration. Il convient alors de lui demander un docu-ment plus récent correspondant à sa dernière situation déclarative.

De nouvelles obligations pour les bailleurs de courte durée

Compte tenu du développement des mises en location meublée de courte durée des loge-ments par les particuliers dans certaines métropoles, la loi permet désormais aux communesde plus de 200.000 habitants et à celles de la petite couronne parisienne de créer un numérod'enregistrement pour les meublés faisant l'objet d'une location de courte durée. L’objectif estde permettre aux administrations de pouvoir vérifier que les bailleurs n'excèdent pas la duréelimite légale de location de 120 jours par an lorsqu'il s'agit de résidences principales. Le secteur hôtelier souffre en effet fortement du développement de ces activités locatives.

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Pour mémoire, depuis le 1er janvier 2017, des règles particulières s’appliquent en matière decotisations sociales à ces activités.

DES MESURES CONCERNANT LES OCCUPANTS, PROPRIÉTAIRES OU LOCATAIRES

Une meilleure protection des étudiants locataires

Afin de lutter contre les abus constatés auprès des étudiants locataires, la direction générale dela concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a mis en ligne,sur le site du service public (www.service-public.fr), un rappel quant aux droits des étudiants etquelques conseils avant de signer un bail.

Une meilleure protection en cas de travaux

Depuis le 1er avril 2017, les artisans du secteur du bâtiment et de l'équipement de la maison ontl'obligation d'afficher sur leur site internet les prix des travaux à domicile qu’ils proposent.

Cette mesure prévoit que le client soit informé avant toute conclusion de contrat, sur le tauxhoraire de main d'œuvre, les modalités de décompte du temps estimé, les prix TTC des pres-tations forfaitaires, les frais de déplacement et le caractère payant ou gratuit du devis.

Par ailleurs, les professionnels doivent, avant tous travaux, remettre au client un document indiquant ces informations (« ordre de réparation » ou « devis »).

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Les principales évolutionsrèglementaires et tarifaires

Il est constant que les changements d’années apportent leurs cortèges de modifi-cations tarifaires ou réglementaires qui impactent les consommateurs ou la vie descitoyens. L’année 2018 ne fait pas exception à cette règle. Focus sur les principalesmesures.

LES ÉVOLUTIONS TARIFAIRES

Depuis le 1er janvier 2018, le prix du timbre rouge (lettre prioritaire) est de 0.95 € pour un cour-rier de 20 grammes au maximum. Le tarif du timbre gris (lettre économique ou « Ecoplis »distribuée à J+4 en moyenne) est de 0.78 € et celui du timbre vert (lettre verte) est de 0.80 €. Ces nouveaux montants induisent une hausse d’environ 10% par rapport aux anciensprix. Le tarif du colissimo a augmenté de 1.5%.

Le tarif réglementé du gaz distribué par le fournisseur Engie, qui concerne plusieurs mil-lions de français, a augmenté en moyenne de 6.9% en ce début d’année. Cette hausse estdue à l’augmentation de 2.3% du prix du gaz hors taxe, et de 44% de la taxe intérieure surles consommations de gaz naturel (TICGN). Les clients qui ne sont pas concernés par le tarifréglementé connaitront par conséquent aussi une augmentation du prix du gaz, du fait del’évolution de la TICGN.

La suppression des amendes de stationnement laisse la place aux « forfaits de post sta-tionnement » dont le montant est désormais fixé par les municipalités. Cette mutation devraitavoir pour conséquence une augmentation significative des sommes à verser en cas de sta-tionnement irrégulier dans la plupart des villes. Le montant de la redevance de stationnementet ses modalités d’application (durée, progressivité…) sont aussi laissés à la discrétion desmairies.

La taxation des prix des carburants a connu aussi une évolution à la hausse : elle pro-gresse de 7,6 centimes d’euros pour le litre de gazole et de 3,84 centimes d’euros pour le litred’essence.

Après une augmentation déjà opérée en novembre 2017, le prix du paquet de tabac de 20cigarettes sera majoré en mars 2018 de 1,10 euros. Il atteindra ainsi environ 8 euros, sachantque l’objectif du gouvernement est d’arriver à un coût de 10 euros à l’horizon 2020. D’autresaugmentations sont donc prévues dans les deux prochaines années pour y parvenir.

Le forfait hospitalier est augmenté de 2 euros par jour au 1er janvier 2018. Le coût du séjourpour un patient sera donc de 20 euros à l'hôpital ou en clinique (contre 18 euros en 2017), etde 15 euros dans un service psychiatrique d'un établissement de santé. Ce coût sera toute-fois pris en charge par les complémentaires santés.

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LES ÉVOLUTIONS RÉGLEMENTAIRES

La liste des vaccins obligatoires concernant les nouveau-nés et les jeunes enfants a été revueà la hausse. Huit nouveaux vaccins ont ainsi été rajoutés au trois vaccins « historiques » -diph-térie, tétanos et poliomyélite-, parmi lesquels ceux concernant la coqueluche, la rougeole, larubéole, les oreillons ou encore le pneumocoque et le méningocoque C. L’accès en collectivité(école, crèche…) sera conditionné à cette vaccination.

Les candidats au permis de conduire en 2018 sont désormais formés aux gestes de premierssecours et leurs connaissances sont validées lors de l’épreuve pratique des examens du permis des catégories B et B1.

Les soins funéraires sont désormais ouverts aux personnes atteintes de virus hépatites et leVIH, depuis le retrait en, juillet 2017 de ces affections de la liste des maladies transmissiblespour lesquelles les soins funéraires sont interdits.

Le jour de carence pour les fonctionnaires a été restauré au 1er janvier 2018. En cas d’ab-sence pour maladie, les fonctionnaires ne seront donc rémunérés qu’à partir du second jour.

La taxe d'habitation va diminuer d'environ un tiers en 2018 pour les 85% de ménages qui lapaient. Le but du gouvernement étant de supprimer cette taxe à l'horizon 2020.

LES ÉVOLUTIONS INDICIAIRES

Le SMIC a progressé de 1,24% en ce début d’année 2018, pour atteindre 9,88 euros horaire(contre 9,76 euros en 2017). Le montant du SMIC mensuel brut est ainsi de 1498,47 euros pour151,67 heures mensuelles (35 heures hebdomadaires).Le plafond de la Sécurité Sociale a étérevalorisé de 1,28% et est désormais de 39 732 euros annuel (soit 3 311 euros mensuel). Ceplafond sert de référence dans de nombreux calculs, comme les cotisations chômage, les coti-sations vieillesse, les indemnités journalières (maternité, paternité, adoption, accident de travail,maladie professionnelle…) ou encore les cotisations de retraite complémentaire.

Le changement d'année est aussi l'occasion de faire le point sur les chiffres de la période écou-lée. La consommation des ménages en France consacrée aux produits ressortait à plus de 45 milliards d'euros en septembre 2017, soit une hausse de 2,8% sur un an (INSEE - octobre2017). Les prix à la consommation en France ont augmenté de 1,2% en 2017 selon les don-nées provisoires de l'INSEE publiées le 5 janvier 2018.

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Tableau – Indices des prix à la consommationÉvolutions annuelles (en %) ; base 100 : année 2015

Indices des prix à la consommation

• (p) données provisoires• *: indice des prix à la consommation• **: indice des prix à la consommation harmonisé

Graphique – Évolutions de l'indice des prix à la consommation

• Champ : France hors Mayotte• Source : Insee - indices des prix à la consommation

Pondérations 2017 déc. 2016 nov. 2017 déc. 2017 (p)

Ensemble IPC* 10000 0,6 1,2 1,2

Alimentation 1627 0,7 1,5 1,3

- Produits frais 235 5,6 3,6 2,6

- Autre alimentation 1392 0,0 1,1 1,1

Tabac 188 0,1 4,4 6,0

Énergie 748 4,3 5,4 5,1

Produits manufacturés 2617 −1,0 −0,2 −0,1

Services 4820 0,9 1,0 1,0

Ensemble IPCH** 10000 0,8 1,2 1,3

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Janv-16 Avril-16 Juil-16 Oct-16 Janv-17 Avril-17 Juil-17 Oct-17

Var. mensuelle Glissement annuel

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Economie : perspectives et réformes1 6

L'année 2017 aura connu une embellie en termes de reprise économique.Il ressort toutefois que nombre d'analystes restent très prudents quant à la poursuitede l'amélioration observée, tant les facteurs pouvant inverser la tendance sont pré-sents, à commencer par la diversité des situations, surtout pour les pays émergents,ou encore la faiblesse de l'inflation, freinée par la faible croissance des salaires.

POUR LE FMI ET L'OCDE : UN FRAGILE AFFERMISSEMENT DE LA REPRISESi le rapport du FMI d’octobre 2017 indique que la reprise économique mondiale entamée à mi-2016 s’affermit, il souligne aussi l’incertitude qui plane autour de la pérennité de celle-ci.

En effet, si l'on assiste bien à une accélération de la croissance dans les zones des pays lesplus développés, comme aux Etats-Unis, en Chine, au Japon ou en Europe, le FMI rappelle quecette reprise « ne concerne pas tous les pays, l'inflation demeure souvent inférieure à l'objectiffixé étant donné la faible croissance des salaires , et les perspectives à moyen terme restentdécevantes dans beaucoup de parties du monde». Selon le conseiller économique MauriceObsteld, les dirigeants des différents pays doivent profiter du climat actuel pour « mettre enoeuvre les réformes structurelles et budgétaires qui sont nécessaires pour accroître la rési-lience, la productivité et l'investissement ».

Le FMI estime que la croissance mondiale sera de 3,6% pour 2017, et de 3,7% en 2018. Pourmémoire, les 3,2% enregistrés en 2016 avaient marqués la plus faible croissance depuis ledébut de la crise financière mondiale.

L'OCDE se fait aussi l'écho de l'incertitude qui entoure la continuité de la croissance actuelledans son rapport publié fin novembre 2017. Le constat est identique à celui établit par le FMI etCatherine Mann, économiste en chef, appelle aussi les décideurs à «impulser des changementsplus profonds dans leur politique, pour accélérer l'investissement, la productivité, la hausse dessalaires réels et rendre la croissance plus inclusive ».

Les prévisions de croissance du FMI (10/2017) 20182017

Allemagne 2,0 % 1,8 %Brésil 0,7 % 1,5 %Canada 3,0 % 2,1 %Chine 6,8 % 6,5 %Espagne 3,1 % 2,5 %Etats-Unis 2,2 % 2,3 %France 1,6 % 1,8 %Inde 6,7 % 7,4 %Italie 1,5 % 1,1 %

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La croissance des pays émergents et des pays en voie de développement devrait atteindre4,6% en 2017 et 4,9% en 2018. Ce chiffre cache toutefois de très fortes disparités entre lespays concernés où deux pays, la Chine et l'Inde, représentent à eux seuls 40% du PIB. Lesperspectives de nombreux pays d'Afrique subsaharienne, du Moyen-Orient ou d'Amériquelatine sont mauvaises.

Dans les pays avancés, la croissance devrait être de 2,2% en 2017 et de 2% en 2018 (contre1,7% en 2016) selon les estimations du FMI.

EUROPE : LES CHIFFRES DE LA COMMISSION EUROPÉENNEEn novembre 2017, la Commission européenne anticipait que la croissance du PIB 2017 dela zone euro devrait croître à son rythme le plus rapide depuis dix ans, avec un taux de crois-sance de 2,2%, bien au-delà de ses estimations de l'an passé (1,6%). Pour l'ensemble del'Union européenne, ce taux est de 2,3%. La croissance mondiale, le recul du chômage, ouencore le bon niveau de la consommation privée ont ainsi permis de porter la productioneuropéenne à un niveau supérieur à celui attendu.

Si la Commission observe que l'investissement redémarre notamment du fait d'un contextefinancier favorable, elle souligne néanmoins la lente progression des salaires. Le marché del'emploi s'améliore dans la zone euro, où le taux de chômage devrait connaître un plus basdepuis 2009, avec un taux estimé à 9,1%. Ce mouvement de recul devrait se poursuivre dansles deux années à venir, pour s'établir à 7,9% en 2019.

L'Union européenne compte 235 millions de personnes en situation d'emploi en 2017.L'inflation devrait être de 1,5% pour 2017. Il est à noter que, concernant les prévisions pour2019, la Commission a considéré que le retrait annoncé du Royaume-Uni n'aurait pas d'im-pact en termes de relations commerciales entre les états membres et ce pays.

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Croissance du PIB % 1,7 % 2,3 % 2,1 % 1,9 % Inflation % 1,2 % 1,7 % 1,7 % 1,8 % Chômage % 8,2 % 7,8 % 7,3 % 7,0 % Dette public brute % 83,3 % 83,5 % 81,6 % 79,8 %

Prévisions pour l’Union Europe 201820172016 2019

U.E. données économiques et prévisions de la Commission européenne

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LES PRÉVISIONS ÉCONOMIQUES FRANÇAISESLa Banque de France anticipe une croissance française de 1,8% pour 2017, en phase avec lesestimations de l'OCDE, alors que le FMI anticipe un taux de 1,6%. Dans ses projectionsmacroéconomiques pour la France paru en décembre 2017, la Banque de France rappelle quela croissance attendue en 2017 serait la plus importante depuis 2011. La demande intérieurecontinuerait à soutenir la production pour les trois années à venir, mais la composition serait dif-férente, avec une intensification de l'investissement et un ralentissement de la consommationdes ménages. Ce ralentissement serait toutefois contenu du fait de la hausse attendue desrevenus salariaux, qui permettrait aussi un regain du taux de l'épargne estimé à 15,2% à l'hori-zon 2020. Le chômage continuerait à baisser et l'inflation serait proche en 2019 de celleattendue pour 2017, après une hausse prévue en 2018 du fait de la fiscalité sur la tabac etl'énergie.

Sur la base de l'anticipation des conséquences des mesures issues de la loi de finances 2018et les lois de finances rectificatives 2017, et compte-tenu du climat macroéconomique favorableattendu, le déficit des administrations publiques serait de l'ordre de 2,9% en 2017 (contre 3,4%en 2016). Le ratio dette/PIB devrait continuer d'augmenter jusqu'en 2019 et se stabiliserait àpartir de 2020

LES RÉFORMES DE L’ÉCONOMIE : LES TEXTESPlusieurs textes économiques importants ont été publiés en 2017. Après la loi Travail et ses ordon-nances, les spécialistes soulignent une loi de finances pour 2018 particulièrement fournie….

La loi de finances du 30 décembre 2017 pour 2018 est basée sur un constat de vigueurretrouvée de l’économie française. Le rapport sur l’évolution de l’économie nationale et sur lesorientations des finances publiques, préparatoire au débat d’orientation des finances publiquesindiquait ainsi en juillet 2017 que « l’économie française s’oriente vers une trajectoire de repriseplus vigoureuse. Alors que la crise de la dette en zone euro avait fortement pesé en 2012 et2013, l’activité a retrouvé un rythme de croissance plus solide, proche de 1 % entre 2014 et2016, mais toujours modéré au regard de la croissance potentielle de l’économie française, estimée à environ 1 ¼ %. ». La loi de finances pour 2018 s’appuie sur une prévision de croissance de 1,7% pour l’année 2018 et prévoit de ramener le déficit public à 2,6 % du PIB soit82,9 milliards d’euros. Le projet de loi prévoit une baisse de 0,7 point du PIB de la dépensepublique et de 0,3 point des prélèvements obligatoires.

Prévisions de la Banque deFrance et l’INSEE pour la France 201920182017

Croissance du PIB % 1,1 % 1,8 % 1,7 % 1,8 %Inflation % 0,3 % 1,2 % 1,4 % 1,2 %Chômage % 10,1 % 9,6 % 9,6 % 9,2 %Dette public brute % 96,0 % 96,8 % 96,8 % 97,1 %

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Pour 2018, il est prévu une réduction des effectifs publics de 1 600 équivalent tempsplein (ETP) (324 pour l’État, 1 276 pour les opérateurs). 1 870 ETP seront créés dans ledomaine de la sécurité, de la justice et des armées. Les autres ministères verront leurs effec-tifs diminuer.

La loi du 30 décembre 2017 de financement de la sécurité sociale pour 2018 fait leconstat que les dépenses de sécurité sociale (ensemble des régimes de base et du fonds desolidarité vieillesse) évolueront globalement de 2,1 %, ce qui représente un effort d’écono-mies, supérieur à 2017, de 5,2 milliards d’euros eu regard de l’évolution tendancielle de ladépense. Cette évolution est inférieure à la moyenne constatée sur la période 2007/2017(+2,4 %) et marque un infléchissement de la dépense sociale par rapport à l’accélération del’année 2017.

La loi du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour l’année 2017 confirme l’objec-tif de déficit public pour 2017 à 2,9% du PIB présenté dans la première loi de financesrectificative pour 2017. Elle s’appuie sur une prévision de croissance de 1,7% en 2017 et1,7% en 2018. Le solde budgétaire est évalué à -74,1 milliards d’euros, en amélioration de2,9 milliards d’euros par rapport à la prévision de la première loi de finances rectificative pour2017.

La loi du 15 septembre 2017 d’habilitation à prendre par ordonnances les mesurespour le renforcement du dialogue social, a autorisé le Gouvernement à prendre par voied’ordonnance les mesures relevant du domaine de la loi pour « reconnaître et attribuer uneplace centrale à la négociation collective, notamment la négociation d’entreprise, pour mettreen place une nouvelle organisation du dialogue social dans l’entreprise et favoriser les condi-tions d’implantation syndicale et d’exercice de responsabilités syndicales, applicables auxemployeurs et aux salariés et pour renforcer la prévisibilité et ainsi sécuriser la relation de tra-vail ou les effets de sa rupture ».Le projet de loi pour un Etat au service d’une société de confiance instaure le principedu "droit à l’erreur" et comporte une série de mesures de simplification des formalités admi-nistratives. Un usager qui se trompera dans ses déclarations à l’administration n’encourra pasde sanction lors de la première erreur si elle est commise de bonne foi. Ce sera à l’adminis-tration de démontrer la mauvaise foi de l’usager. Le droit à l’erreur ne s’appliquera pas auxfraudeurs et aux récidivistes ainsi qu’aux erreurs portant atteinte à la santé publique, à lasécurité des biens et des personnes ou contrevenant aux engagements européens et inter-nationaux.

Le projet de loi relatif à la réussite des étudiants vise à réformer l’accès au premier cyclede l’enseignement supérieur et à favoriser la réussite des étudiants. Le projet de loi instaureun nouveau dispositif (Parcoursup) relatif à l’inscription dans les formations d’enseignementsupérieur, notamment celles dont les capacités d’accueil sont inférieures au nombre de can-didatures reçues. La plateforme Admission Post-Bac (APB) est supprimée. Pendant la phasede saisie, le futur bachelier ou l’étudiant qui souhaite se réorienter formulera dix voeux (il ensaisissait 24 sur APB) sans les ordonner. Les propositions d’admission seront désormaisfaites compte tenu de la cohérence entre, d’une part, le projet de formation du candidat, lesacquis de sa formation ou ses compétences et, d’autre part, les caractéristiques de la forma-tion.

Autant de textes que les pouvoirs publics aimeraient voir entraîner une reprise significative del’économie française et une chute importante du taux de chômage en France.

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L’ÉVOLUTION DES PRIX EN FRANCE : PRIX À LA CONSOMMATION

Base 100 en 2015 Ens. des ménages y compris tabac

Ménages urbainshors tabac

Ensemble ménageshors tabac

Décembre 2017 101.76 101.65 101.85Novembre 2017 101.47 101.40 100.53Octobre 2017 101.40 101.31 101.43Septembre 2017 101.30 101.21 101.33Août 2017 101.47 101.15 101.49Juillet 2017 100.94 100.62 100.97Juin 2017 101.30 101.18 101.32Mai 2017 101.28 101.20 101.31Avril 2017 101.23 101.14 101.26Mars 2017 101.14 101.06 101.17Février 2017 100.52 100.37 100.53Janvier 2017 100.41 100.29 100.41Décembre 2016 100.66 100.61 100.65Novembre 2016 100.36 100.36 100.35

Indices des prix à la consommation (source : Insee Journal Officiel)

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21. Définir une bonne stratégie de placements22. Investir à court terme : épargne disponible et livrets23. Investir à moyen terme : le PEA24. Investir à moyen et long terme : investir en bourse25. Investir à moyen terme : l’épargne logement 26. Investir à long terme : l’épargne retraite27. Investir à moyen et long terme : l’assurance-vie

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Définir une bonne stratégie deplacements21

Les placements se révèlent plus ou moins avantageux selon la conjoncture et surtout,dans la durée. Il est quasiment impossible de préconiser des investissements typessans avoir réalisé un bilan patrimonial et bien défini des objectifs. Néanmoins, pour lesplacements, l’appréciation du risque n’est plus forcément la même en fonction desproduits et les stratégies qui garantissaient le succès ne sont plus toujours les mêmes.

RÉALISER UN BILAN DE SON PATRIMOINELa première étape de tout investisseur doit permettre de faire le point sur les investissementsdéjà réalisés et sur les engagements pris. Il s'agit d’élaborer (ou de faire élaborer) un bilan patri-monial, état récapitulatif de l'ensemble des « actifs » détenus et des engagements réalisés enmatière de placements. Cette étape peut être l'occasion de « nettoyer » le patrimoine en pro-cédant à des cessions de produits ou en changeant l'orientation de la stratégie adoptée, celle-cipouvant avoir évolué. Toutefois, le changement ne doit pas se faire sur un « coup de tête», enfonction d'une actualité instable et doit être mûrement réfléchi. Les efforts consentis en matièrede gestion patrimoniale ne seront généralement récompensés que si l'investisseur s'en tient àla ligne de conduite arrêtée...

BIEN DÉFINIR SES OBJECTIFSAprès avoir réalisé un bilan de son patrimoine, il convient de définir les objectifs poursuivis.

En effet, le but d'un placement financier peut être une capitalisation en vue de revenus com-plémentaires à des pensions de retraite ou la valorisation des investissements réalisés, parexemple dans l’immobilier. L’horizon temporel est fondamental. Il faut savoir si on investit pourun an, pour cinq ans ou pour vingt ans. La fiscalité peut être un mirage. Il faut bannir un inves-tissement dont l’objectif est d'obtenir prioritairement une réduction d'impôt.

Le montant du placement a des incidences sur le choix des produits financiers. Le rendementattendu et le niveau de risque que l'investisseur est prêt à accepter conditionnent également lechoix final des produits à retenir.

Protéger les siens

Il faut protéger ses proches afin de prévoir une disparition trop précoce. Les jeunes couplesavec des enfants sont particulièrement concernés par cette préoccupation car leur patrimoinene permet souvent pas d’assurer le confort souhaité pour les héritiers en cas de décès. Le meilleur moyen de protection reste alors la souscription d’une assurance-décès ou d’uneassurance invalidité définitive qui permet d’obtenir un capital en cas de décès prématuré. Les versements opérés sont à fonds perdus en l’absence d’événements graves, mais il résultela satisfaction de ne pas avoir eu de sinistres.

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Mesurer les risques en fonction de l’horizon de son placement

Le comportement de l'investisseur est déterminant dans ses chances de remplir les objectifspoursuivis. On peut être un spéculateur ou au contraire gérer son portefeuille d'acquisitionsfinancières en « père de famille », c'est-à-dire de manière sûre et prudente. Il faut s’en tenirà la ligne de conduite adoptée une fois pour toutes. Il existe des instruments permettant d’ob-tenir des résultats, mais au prix d’un risque élevé. C’est le cas notamment des warrants(valeurs mobilières cotées en bourse), des options négociables (contrats qui permettent dejouer la hausse - call ou la baisse - put) et des dérivés.

Ce sont les placements les plus risqués qui rapportent le plus. La logique capitaliste octroieune rémunération supérieure aux investisseurs dans des secteurs sensibles ou sur des mar-chés émergents. Sinon, personne n'aurait intérêt à investir des fonds sur des produits risquéspour un niveau de rémunération équivalant à celui de placements plus tranquilles !

UNE MÉTHODE DE GESTION RATIONNELLELa dernière étape consiste à choisir le type de placement qui correspond de manière optimaleaux critères retenus et aux contraintes posées, parmi la diversité de produits existants (Sicav,actions, obligations, immobilier), sans oublier l’assurance-vie, placement fétiche desFrançais.

Savoir profiter des baisses de la Bourse

Un portefeuille d'investissements doit être constitué de manière régulière et non pas une foispour toutes. Il convient donc de compléter l'investissement de départ par des apports nou-veaux de titres achetés lors des périodes de baisses, propices à de nouvelles acquisitions àbas prix

Investir en euros

Les placements en euros dans l’Union européenne peuvent s'inscrire parfaitement dans lastratégie d'investissement poursuivie (durée de placement envisagée, niveau de risqueaccepté...), car l’euro facilite la diversification sans risque de change même si l’actualitémontre que tout risque n’est pas exclu.

Emprunter pour investir

L’investissement dans l’immobilier est très souvent lié à un recours au crédit. L’emprunt estrecommandé, d’après les spécialistes, pour l’immobilier locatif. En effet, il permet de cumulerles déductions fiscales de l’emprunt et celles de l’investissement. La rentabilité de l‘opérationpourra bénéficier de l’effet de levier, qui permet de réaliser un investissement plus importantavec l’emprunt que celui que l’on aurait pu réaliser sans. Même si les taux d’intérêts sont sus-ceptibles de remonter, leur niveau est encore très bas, renforçant encore l’effet de levierescompté.

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Gérer ses liquidités : l’épargne de précaution...

Faire fructifier ses liquidités est à la base de toute gestion financière familiale ou profession-nelle.

Les comptes sur livret A et le livret de développement durable constituent le produit d'épargnele plus connu et le plus populaire, d’autant qu’ils bénéficient d’un traitement fiscal privilégié avecun risque pratiquement nul.

ADAPTER SES STRATÉGIESEn 2016, le CAC 40, indice phare de la Bourse de Paris, gagnait 4.86 %. L’année 2017 aura étéun excellent cru pour notre indice national avec une hausse de 9,26%, sa meilleure perfor-mance depuis 2013.

Pour 2018, les experts conseillent de poursuivre les investissements en actions, tout en restantprudents quant aux entreprises exposées à la révolution numérique qui menace de nombreuxmodèles économiques (hôtellerie, distribution, automobile, publicité, etc.) ( www.lerevenu.fr du15/12/2017).

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Les placements de l’épargne disponible restent à des niveaux de rémunération bascompte tenu d’une inflation nulle. Le taux des livrets réglementés est indexé à par-tir d’une moyenne calculée entre l’inflation hors tabac sur un an et le loyer del’argent à court terme, moyenne majorée de 0,25 %. Le taux d’intérêt est fixé à 0.75 % depuis août 2015. Compte tenu du niveau d’inflation, une révision à la baissedu taux aurait été possible au 1er août 2017 mais les pouvoirs publics ont décidé demaintenir le taux inchangé.

LE LIVRET A POUR TOUSLes règles de fonctionnement du livret A

L'ouverture d'un livret A fait l'objet d'un contrat écrit conclu entre le souscripteur et l'établis-sement distribuant le livret. Le livret A permet principalement de financer le logement social.Le plafond est fixé à 22 950 € pour les personnes physiques. En application de l’article 60 dela loi 2010-737 du 1er juillet 2010, toute copropriété peut détenir un livret A avec la rémuné-ration légale. Seule la capitalisation des intérêts peut porter le solde du livret A au-delà duplafond.

• Aucune opération ne peut avoir pour effet de rendre le compte débiteur.

• L'intérêt servi aux déposants sur un livret A est fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

• L'intérêt servi aux déposants part du 1er ou du 16 de chaque mois après le jour du versement. Il cesse de courir à la fin de la quinzaine qui précède le jour du rembourse-ment. Au 1er décembre de chaque année, l'intérêt acquis s'ajoute au capital et devient lui-même productif d'intérêts.

• Chaque établissement de crédit distributeur du livret A précise, dans ses conditionsgénérales de commercialisation du livret A, celles des opérations figurant sur la liste qu'ilautorise aux titulaires d'un livret A ouvert dans ses comptes.

• En cas de clôture du livret A en cours d'année, les intérêts sur la période courue depuisle début de l'année sont crédités au jour de clôture du compte.

Les avantages familiaux

L’un des avantages des livrets consiste dans le fait qu’un enfant peut détenir, dès sa nais-sance, un compte sur livret sur lequel des versements peuvent être effectués. Chaquemembre d'une même famille peut être ainsi en possession d'un compte sur livret.

Investir à court terme : Epargne disponible et livrets

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Attention : Toutefois, une même personne ne peut détenir qu’un seul livret A

Une fiscalité exceptionnellement favorable pour les livrets réglementés

Le livret A, le livret Bleu, le livret de développement durable, le livret d'épargne populaire et lelivret jeune présentent l'avantage fiscal unique de voir les intérêts annuels être exonérés d'im-pôt et de prélèvements sociaux.

LIVRET DE DÉVELOPPEMENT DURABLELe livret de développement durable (antérieurement Codevi) bénéficie d’un plafond de 12 000 €. Il sert à financer des travaux d'économie d'énergie ou d'utilisation d'énergies renou-velables, de préservation des ressources. Le taux de rémunération et les modalités d’impositionsont identiques à ceux du livret A.

LIVRET D’ÉPARGNE POPULAIRE ET LIVRET JEUNELe livret d'épargne populaire (LEP) mis en place en juin 1982, est destiné aux personnes phy-siques faiblement imposées (le titulaire ne doit pas être imposable ou acquitter un impôtrelativement faible) et assure une rémunération (1,25 % net depuis le 1er août 2015, soit 0,5 point de plus que le livret A) plus élevée que celle des livrets A ou du livret de développe-ment durable. Le plafond du LEP est à 7 700 € et seuls les intérêts capitalisés peuvent entraînerun dépassement du plafond. « Le LEP est pour les personnes à revenus modestes la solutionla plus rentable pour placer leur bas de laine » – Mieux Vivre Votre Argent - Placements.

Le livret jeune est le dernier né des livrets d'épargne. L'âge de son titulaire doit être comprisentre 12 et 25 ans. Son montant est plafonné à 1 600 € en 2016 quels que soient les revenusdes parents. Le taux du livret jeune au moins égal à celui du livret A, est souvent supérieur. «Le livret Jeune fournit une tirelire rémunérée à des conditions très avantageuses aux 12/25ans» – Mieux Vivre Votre Argent - Placements.

LES LIVRETS ET AUTRES PLACEMENTS DE TRÉSORERIEL’imposition des livrets ordinaires

Tous les comptes sur livret autres que les livrets réglementés sont imposables. Jusqu’au 31décembre 2017, les intérêts perçus étaient imposés au taux marginal. A compter du 1er janvier2018, les revenus du capital sont soumis à l’impôt au taux fixe de 12,8 % et aux prélèvementssociaux au taux de 17,2 %. L’impôt et les prélèvements sociaux sont prélevés à la source lorsdu versement des sommes et aucune CSG n’est déductible pour calculer l’impôt.

Une option dérogatoire reste possible pour soumettre les intérêts à l’impôt progressif mais cetteoption devra être réalisée de manière globale lors du dépôt de la déclaration de revenus.Comme par le passé, les contribuables dont les revenus ne dépassent pas certaines limitespeuvent demander à ne pas supporter le prélèvement à la source.

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Les placements de trésorerie

Les comptes à terme ont l'avantage d'offrir des rendements garantis. Le souscripteur s'en-gage auprès de son banquier à bloquer son épargne pendant une certaine durée. Le taux derémunération est en général fixé au départ et croit au fur et à mesure de la durée du place-ment, jusqu'à son échéance. En cas de retrait anticipé, une pénalité peut s'appliquer et lerendement en souffre. Les comptes à terme sont soumis à la même fiscalité que les livretsordinaires.

L’assurance-vie peut constituer, à certains égards, un placement de trésorerie, sachant quecelui qui souscrit à une assurance-vie a la possibilité de faire des retraits ou de demander uneavance, ce qui lui permet de bénéficier d’une mobilisation de ses avoirs.

Les parts sociales des banques « rapportent souvent beaucoup plus qu’un simple livret »(Capital Placements). Elles supportent la fiscalité des dividendes et sont donc soumises auxprélèvements sociaux et imposées, depuis le 1er janvier 2018 au taux fixe de 12,8 % sansabattement.

Les SICAV monétaires présentent l'avantage de la liquidité, bien que depuis 2009, elles aienttrès peu rapporté. Elles font cependant partie des moyens à la disposition des épargnantspour placer des liquidités. Depuis le 1er janvier 2018, les produits des Sicav sont soumis à lafiscalité des valeurs mobilières et donc au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % d’impôtet 17,2 % de prélèvements sociaux (sauf achat dans le cadre d’un PEA).

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Le Plan d'Épargne en Actions (PEA) est venu compléter depuis 1992, la gamme desproduits d'épargne à fiscalité intéressante offerte aux particuliers. Il permet d’investiren bourse en échappant à l’impôt sur les dividendes et plus-values. Le PEA est ouvertaux titres des sociétés européennes. Les plafonds de versements sur le PEA s’éta-blissent en 2018 à 150 000 € pour les personnes seules et à 300 000 € pour uncouple. Parallèlement à ce PEA traditionnel existe le PEA sur les PME et les ETI(entreprises de taille intermédiaire) Françaises.

LE PEA CLASSIQUEUn cadre fiscal exceptionnel

Le PEA a pour but d'inciter aux investissements en actions européennes, en accordant une exo-nération d'impôt pour l'ensemble des revenus capitalisés, plus-values, dividendes et avoirsfiscaux. Le PEA est toujours conseillé dans la perspective de constitution d’un patrimoine bour-sier. En effet, au sein du PEA, les mouvements de cession et de rachat de titres sontencouragés puisque non taxés. Le PEA allie la rentabilité d'un placement en actions à un méca-nisme qui procure des avantages fiscaux aux épargnants :

• Les dividendes réinvestis sont, sauf exception, totalement exonérés d'impôt durant la viedu plan.

• La totale liberté de modifier la composition du plan, tout au long de sa durée, est assortied'une complète franchise d'impôt sur les plus-values.

Le PEA permet de gérer un portefeuille de titres en franchise d'impôt sur le revenu (mais nonde prélèvements sociaux) à condition de n'effectuer aucun retrait pendant cinq ans.

C'est ainsi que pendant la durée du plan, les dividendes, plus-values et autres produits ne sontpas imposables à l'impôt sur le revenu à condition d'être réinvestis dans le plan. Les produitsdes placements effectués en titres non cotés ne bénéficient toutefois de cette exonération quedans la limite de 10 % du montant de ces placements.

En cas de retrait (ou de rachat du contrat de capitalisation) après cinq ans, le gain est exonéréd'impôt sur le revenu (mais non de prélèvements sociaux). Lorsque le plan se dénoue après huitans par le versement d'une rente viagère, celle-ci est également exonérée d'impôt sur le revenu(mais non de prélèvements sociaux).

Une gestion facile

Toute personne dont le domicile fiscal est situé en France peut ouvrir un PEA. Une personne nepeut être titulaire que d'un seul plan et un plan ne peut avoir qu'un seul titulaire.

Il n'y a pas de limite annuelle d'investissement, mais un plafond global d’investissement pourtoute la durée du plan de 150 000 € en 2018 pour un contribuable célibataire et de 300 000 €

Investir à moyen terme : le PEA2 3

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pour un couple (deux plans). Le plafond de versements s’entend hors produits ou plus-values.Les PEA bancaires sont composés d’un compte titres et d’un compte espèces qui sont asso-ciés. Dans le cadre des PEA assurance, le souscripteur ouvre un contrat de capitalisation. Lesouscripteur doit savoir choisir entre un PEA sur mesure qu’il va gérer lui-même comme unportefeuille boursier ou un PEA "clé en mains" qui s’appuie sur des Sicav et FCP. La formuleclassique de la gestion directe d'un portefeuille d'actions déposées dans un PEA a séduit unnombre significatif d’investisseurs boursiers qui ont souvent souhaité transférer leurs titresdans le cadre d'un PEA. La durée normale du plan est de 8 ans. Tout retrait avant huit ansentraîne la clôture du plan (sauf en cas d'affectation des sommes à la création ou à la reprised'une entreprise dans un délai de 3 mois).

Après huit ans, le titulaire d’un plan peut effectuer des retraits partiels. Il s’interdit alors defaire de nouveaux versements mais le plan continue de fonctionner. Après 8 ans, le titulairepeut sortir en capital ou en rente viagère qui est, dans ce cas, exonéré d’impôt sur le revenu,mais reste soumis aux prélèvements sociaux.

Optimiser la fiscalité

La loi de finances pour 2018 a profondément modifié la fiscalité sur les revenus de placement.Elle n’a toutefois pas modifié le régime fiscal du PEA. Pendant la durée du plan, les produitset plus-values que procurent les placements effectués dans un PEA sont capitalisés en fran-chise d'impôt sur le revenu mais sont soumis aux prélèvements sociaux. Les perteséventuelles non imputables durant de longues années peuvent désormais être déduites desplus-values lors de la clôture d’un PEA après cinq ans. En cas de retrait ou rachat avant cinqans, le gain net réalisé depuis l'ouverture du plan est imposable selon le régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières.

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2018 instaure une hausse de la CSG de 1,7 points pour les revenus acquis à compter du 1er janvier 2018, aboutissant à un taux glo-bal de prélèvements sociaux de 17,2 % (contre 15,5 % jusqu’au 31/12/2017). En ce quiconcerne le gain net réalisé sur un PEA, les taux historiques continueront à s’appliquer :

• pour les PEA de plus de 5 ans, à la fraction du gain net acquise ou constatée au 31 décembre 2017

• pour les PEA de moins de 5 ans, à la fraction du gain net acquise ou constatée au coursdes 5 premières année suivant leur date d’ouverture

Si le retrait ou le rachat a lieu avant l'expiration de la deuxième année, le gain est taxable autaux spécifique de 22,5 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Le PEA bancaire oud’assurance peut offrir également une sortie en rente viagère qui présente l’avantage d’êtredéfiscalisée. Pour les experts, « la sortie en rente viagère a de réels atouts, compte tenu deson régime fiscal hors pair dans le cadre du PEA ». Pour les spécialistes de Capital, le PEAest préférable à la détention directe des titres pour la plupart des investisseurs. Toutefois, lecompte titres peut accueillir des actions ou des fonds situés hors zone Euro.

Le statut fiscal et social du PEA en 2017

Durée du PEAImpôt sur le revenu

Plvts sociaux revenusacquis à compter du

01/01/2018

Plvts sociaux revenusacquis avant le

01/01/2018

Durée inférieure à 2 ans Taux historiques 17,2 % 22,5 %

Durée entre 2 et 5 ans Taux historiques 17,2 % 19 %

Supérieure à 5 ans Taux historiques 17,2 % Exonération

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LE PEA - PME - ETIUn PEA destiné à financer les PME et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) a été créé en2014. Le plafond des versements est fixé à 75 000 € (150 000 € pour un couple).

Comme pour le PEA « classique », chaque contribuable ne peut être titulaire que d'un plan. Ce PEA est cumulable avec le PEA « classique ». Il en résulte que chaque contribuable peuteffectuer jusqu'à 225 000 € (150 000 € + 75 000 €) de versements dans le cadre de ces plans(450 000 € pour un couple). Le PEA « PME-ETI » fonctionne de la même manière que le PEA« classique » et bénéficie des mêmes avantages que le PEA «classique».

Depuis le 1er avril 2016, la loi a instauré un mécanisme de report d’imposition des gains de cession ou rachat de FCP ou SICAV sous condition de remploi sur un PEA PME ETI.

LE COMPTE PME INNOVATION (CPI)Depuis le 1er janvier 2017, le CPI permet sous conditions aux dirigeants de PME qui souhaitentcéder leurs titres, de les déposer d’abord sur un compte PME Innovation (CPI). Lors de la ces-sion des titres, les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux mais échappent àl’impôt tant que la trésorerie perçue en contrepartie n’est pas sortie du CPI. Ces liquidités doi-vent alors être réinvesties au sein de PME remplissant certains critères et le cédant doitaccompagner les PME pendant toute la durée de leur détention. Les plus-values deviennenttaxables lors de la sortie du compte.

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Investir à moyen et long terme :investir en bourse

L’année 2017 aura été un bon cru pour l’’indice CAC 40, celui-ci ayant terminé l’an-née sur une hausse de 9,26 % à 5 312,56 points. Les autres indices européensauront connu des croissances élevées aussi. Les placements boursiers sont attrac-tifs mais ne sont pas sans risque.

L’horizon temporel est essentiel pour l’investisseur et les choix ne seront pas lesmêmes pour un investissement à quinze ans ou à quatre ans. Néanmoins, l’inves-tissement en Bourse peut représenter une opportunité de placements, notammentà long terme dans la perspective de la retraite. En outre, « l’épargne en actions estune priorité nationale car épargner en actions c’est d’abord redevenir propriétaire denos entreprises... L’action est le meilleur investissement sur la durée. Toutes lesétudes le montrent... » (Pierre de Lauzun).

LA RECHERCHE D’UNE BONNE STRATÉGIELes marchés boursiers proposent diverses catégories de titres et de produits dont la ges-tion peut correspondre à trois démarches plus ou moins implicites :

• L'une consiste à gérer soi-même son portefeuille, l'assistance de sa banque, d’unesociété de bourse ou d’un conseil en patrimoine restant ponctuelle.

• Une autre démarche revient à opter pour une gestion collective dans le cadre de portefeuilles financiers pouvant dépasser plusieurs millions d’euros, et dont chaquesouscripteur possède des parts indivises.

• Enfin, se sont développées des gestions basées sur les sociétés d’investissement àcapital variable (SICAV) et les fonds communs de placement (FCP), souvent dans lecadre de l'assurance-vie.

Les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) comprennent lesfonds communs de placement (FCP) et les sociétés d’investissement à capital variable(Sicav). Sicav et FCP sont des portefeuilles d’actions, d’obligations et autres instrumentsfinanciers. Ils permettent de diversifier un patrimoine financier en proposant des placementscomplexes ou des portefeuilles spécialisés par marché ou actif.

Les Sicav s’adressent à tous mais ne garantissent en aucun cas le capital. Toutefois, lesSicav monétaires sont principalement investies sur des instruments financiers qui, sans êtregarantis, sont généralement sûrs pour les Sicav monétaires pures, de trésorerie régulière. En revanche, les fonds monétaires dynamiques peuvent être investis sur des actifs risqués.

Le souscripteur peut alors doser son investissement en le répartissant entre les divers typesd'actions de SICAV ou parts de FCP proposés, ce qui lui permet de privilégier par exemplel'investissement sur les marchés européens, américains, émergents ou encore sur les actionsou obligations... Dans ces deux derniers cas, on augmente les possibilités de diversificationet de sécurité, tout en garantissant une gestion très professionnelle.

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Ceux qui investissent en Bourse sont amenés à prendre des risques qui doivent être cohérentsavec l’horizon temporel de leur placement. Pour un placement à très long terme, l’investisse-ment en actions est souvent conseillé. Mais la Bourse reste risquée. « Contrarier le marché aubon moment est le secret de tout bon stratège ». Durant longtemps, on a estimé qu’aucun autreplacement que les actions n’était aussi prometteur sur le long terme. Cette opinion a été battueen brèche par l’évolution boursière de ces dernières années. Néanmoins, pour préparer saretraite avec un horizon de 20 ans, les conseils de 60 Millions de consommateurs (HS 103 S)sont clairs : « Ils ont intérêt à privilégier des placements financiers de long terme et surtout lesactions… placement risqué… ». Ces conseils sont plus que jamais d’actualité.

LA DIVERSITÉ DES ORDRES DE BOURSELes principes

L'actionnaire doit transmettre à son intermédiaire financier un ordre de bourse par courrier, parfax, par internet, par téléphone. Les différents types d'ordres de bourse doivent tous préciser lesens de l'opération, le nom exact de la valeur, le cours, le nombre de titres, le mode de négo-ciation et la durée de validité. Les ordres au prix du marché sont exécutés sur la meilleuredemande ou la meilleure offre au moment où elle parvient sur le marché. Les ordres à courslimité qui constituent 90 % du volume des ordres comprennent une limite de prix maximal pourun achat et une limite minimale pour une vente. Si l'ordre est exécuté, l'investisseur sait àl'avance le montant maximum qu'il va payer pour l'achat d'un titre ou le montant minimum qu'ilva recevoir pour la vente d'un titre. Les spécialistes conseillent de donner des cours précis plu-tôt qu'arrondis afin que l'ordre ait le plus de chance d'être exécuté en totalité. Beaucoupconseillent de «privilégier l’ordre à cours limité». Les ordres à seuil et à plage de déclenchementsont ceux pour lesquels un opérateur décide d'intervenir à partir d'un cours limité, c'est-à-dire àce cours et au-dessus de ce cours, s'il s'agit d'un achat et à ce cours et au-dessous de ce cours,s'il s'agit d'une vente. L'ordre à seuil de déclenchement sera exécuté dès que le seuil de déclen-chement aura été atteint. Les ordres de bourse ont une durée de vie : « jour » pour un ordreexécutable pendant une seule séance et «à révocation» pour les ordres valables jusqu'à la findu mois civil.

Les ordres SRD

Depuis 2000, toutes les valeurs se négocient au comptant à la Bourse de Paris. Toutefois, surun nombre limité (150 environ) de valeurs françaises et étrangères, les intermédiaires peuventproposer à leurs clients un service de règlement différé (SRD) qui s'apparente en fait à un cré-dit. Sur un même mois boursier, il est possible d'acheter puis de vendre des actions sans devoirles régler immédiatement. C'est à la fin du mois que l'on devra effectuer le paiement. Si le prixde vente est supérieur au prix d’achat, on va encaisser le différentiel. L’opération est garantiepar une couverture.

Les produits de couverture et les produits risqués

Le warrant est un titre coté en Bourse auquel est attaché un droit d'option. Ce contrat transfé-rable donne à son détenteur le droit d’acheter ou de vendre une quantité donnée d’un actifspécifique à un prix déterminé. Le warrant est très proche d’une option. Il est basé sur un sup-port (« le sous-jacent »). Il permet de réaliser des opérations risquées sans posséder les titres.

Les contrats sur la différence (CFD) : il s’agit d’un produit ultra-risqué mais qui connaît un cer-tain succès. L’Autorité des marchés financiers stigmatise les particuliers utilisateurs de CFD quidans 90 % des cas enregistrent des pertes qui dépassent de beaucoup leur mise initiale.

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Les CFD permettent de diversifier son portefeuille en investissant dans des classes d’actifscomme les matières premières ou d’autres sous-jacents.

Les certificats à effet de levier : ces certificats sont cotés en Bourse et visent à amplifier lesvariations d’un indice, d’une action ou d’une matière première, soit à la hausse, soit à labaisse. La perte potentielle peut atteindre plus que le capital.

Un tracker est un organisme de placement collectif indiciel. Il s'agit d'une SICAV ou d'unfonds commun de placement dont l'objectif est de reproduire la performance d'un indice oupanier d'actions. Les trackers sont négociables en bourse de la même façon que les actions.Tout investisseur peut en acquérir rapidement dans des conditions de prix équivalentes àcelles des actions. Un segment de marché est dédié à la négociation des trackers.

LA GESTION SEULE OU DÉLÉGUÉEGérer un portefeuille de valeurs mobilières peut nécessiter du temps et une capacité àprendre des décisions pertinentes au bon moment. La connaissance des marchés et desmécanismes financiers aident fortement à bien gérer son portefeuille de titres. Connaître leniveau de risque que l’on est prêt à prendre est essentiel pour assurer une gestion en « bonpère de famille ». Se tenir informé des variations, des événements susceptibles de faire varierles cours et connaître de nombreux produits proposés sur le marché prend beaucoup detemps. Si certains préfèrent réaliser par eux-mêmes leurs opérations et rester maîtres decelles-ci, il est fréquent que les contribuables préfèrent confier la gestion de leurs actifs finan-ciers à des spécialistes. On parle alors de « gestion déléguée ». Il s’agit alors de signer uncontrat par lequel, une personne confie, pour une durée limitée, la gestion de tout ou partied'un patrimoine, à un professionnel habilité (institution financière, gestionnaire de patri-moine,...).

Le client délégant rémunère l'expert sous la forme d'une tarification forfaire et/ou d'une parti-cipation sur les bénéfices réalisés.

L’ÉVOLUTION DES BOURSES MONDIALESL’évolution des marchés boursiers mondiaux est examinée avec attention. Les indices pharesmesurent les évolutions des cours d’une séance à l’autre à partir de titres jugés représenta-tifs de l’ensemble du marché, ils servent aussi d’assise à des portefeuilles. Les gérants ontpour objectif de faire mieux que l’indice ou de répliquer l’indice. Ils sont donc amenés à gérerleur portefeuille en fonction des pondérations de l’indice. D’où l’incidence des changementsde pondération et surtout de la sortie ou de l’entrée de valeurs dans l’indice.

Principaux indices 30-12-2005(1)

31-12-2007(1)

31-12-2016(3)

31-12-2015(2)

Dow Jones (New-York - EU) 10 717,50 13 264,82 17 590.66 19 866,00 24 719,22Nasdaq (New-York - EU) 2 205,32 2 652,28 5 065.95 5 383,12 6 903,39FTSE 100 (Londres - RU) 5 516,80 6 456,90 6 274.05 7 142,83 7 687,77DAX (Francfort - Allemagne) 5 408,26 8 067,32 10 743.01 11 481,06 12 917,64CAC 40 (France) 4 715,23 5 614,08 4 677.14 4 862,31 5 312,56

1) Valeur en points d’après Investir n° spécial 5-01-2013 2) Les Echos - La Tribune - clôture du 31 décembre 2015 et du 30 décembre 2015 pour le Nikkei3) boursier.com

L’évolution des bourses mondiales en 2017

30-12-2017(2)

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Ce que les placements ont rapporté et vont rapporter...

« La prévision est un art difficile, surtout lorsqu’elle concerne l’avenir ». La citation de l’humo-riste s’applique bien aux prévisions boursières.

L’année 2017 a terminé sur une note plus nuancée qu’elle n’avait démarré, même si les inves-tisseurs ont pu se réjouir de la hausse du CAC 40 constatée sur l’année à hauteur de 9,26 %.Pour 2018, les spécialistes craignent « de grands bouleversements, liés à la révolution numé-rique et aux «disruptions» des métiers, qui peuvent générer des opportunités mais aussi desdangers ».

Les experts semblent privilégier des sociétés enclines à la reprise de l’investissement, ouencore celles exerçant dans le secteur du luxe. Les pays émergents ont la faveur des expertsmême si les conflits géopolitiques peuvent justifier un attentisme sur certaines valeurs exposéesaux régions concernées. L’attitude des Banques centrales pourrait également avoir uneinfluence dans l’hypothèse où les liquidités se feraient plus rares.

Il conviendra une fois encore d’investir de façon prudente, en conservant à l’esprit l’horizon tem-porel que l’on s’est fixé pour son investissement.

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Investir à moyen terme :l’épargne logement

L’épargne logement retrouve peu à peu ses attraits. En effet, en dépit de la perte decertains avantages fiscaux, elle permet de bénéficier d’un prêt à taux garanti etd’une rémunération intéressante dans un contexte de taux bas.

LE COMPTE ÉPARGNE-LOGEMENT (CEL)Le CEL ou compte épargne-logement, a été institué par la loi du 10 juillet 1965 pour permettrel'octroi aux particuliers de prêts destinés au financement de l'acquisition, de la construction,de l'amélioration ou de l'extension de l'habitation principale ou de la résidence secondaire. Le CEL fonctionne en deux temps.

La première phase est celle de l'épargne constituée (plafond à 15 300 euros) et rémunéréepar des intérêts (dont le taux est fixé par l'État) et par l'octroi d'une prime lors de la demandede prêt. Attention, Les CEL ouverts à compter du 1er janvier 2018 n'ouvrent plus droit à laprime de l’État.

La seconde phase est celle du prêt accordé à un taux également fixé par l'État (et fonctiondu taux de rémunération du CEL) pour un montant dépendant des droits à prêts (il s'agit en fait des intérêts liés à la rémunération de l'épargne) cumulés et de la durée du prêt souhaitée.

La première phase (épargne) doit durer au moins dix-huit mois avant qu'une demande de prêtne soit possible. En cas de demande de prêt, le taux de crédit (fonction du taux de rémuné-ration de l'épargne souvent modifié) est une moyenne calculée sur la base des droits à prêtacquis à différents taux de rémunération.

La prime versée jusqu’au 31 décembre 2017 (plafonnée à 1 144 €) en cas de prêt augmen-tait la rentabilité de la phase d’épargne. Les droits au prêt sont cessibles à chaque membrede la famille, sous conditions.

Le CEL est fractionnable, il est possible de n'utiliser dans un premier temps qu'une partie desdroits à prêt acquis et de conserver les autres pour un crédit ultérieur.

Droits au prêt cessibles

La cession d'un droit à prêt - qui peut se faire entre ascendants, descendants, frères, soeurs,oncles, tantes, neveux, nièces et leurs conjoints - n'est possible que si le bénéficiaire de cesdroits est lui-même titulaire d'un compte d'épargne logement (CEL) d'au moins dix-huit mois(douze mois si les droits à prêts du cédant proviennent d'un CEL de dix-huit mois au moins),ou d'un PEL ouvert depuis trois ans.

Au 31 décembre 2017, le rendement du CEL s’élève à 0,50 % brut. Pour les CEL ouverts jus-qu’au 31 décembre 2017, la fiscalité était attrayante puisque les intérêts étaient exonérésd’impôt sur le revenu mais soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %, ce qui repré-sentait un rendement net de 0,35 % hors prime d’Etat. Pour les CEL ouverts à compter du 1er janvier 2018, les intérêts sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (12,8 % + 17,2 %).

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LE PLAN D’EPARGNE LOGEMENT (PEL)Le plan d’épargne-logement (PEL) permet de disposer d'une épargne liquide. Comme le CEL,le PEL est caractérisé par deux phases : la première étant celle de l'épargne et la seconde, celledu prêt. Les plans ont fait l’objet d’une réforme entrée en vigueur le 1er mars 2011 mais qui neconcerne que les plans ouverts après cette date.

Pour les nouveaux plans, le prêt épargne logement est réservé à l’acquisition de la résidenceprincipale. Pour les PEL ouverts jusqu’au 31 décembre 2017, une prime d’Etat de 1 525 € maxi-mum peut être versée pour le financement d’une construction verte (logement BBC). Si tel n’estpas le cas, la prime est plafonnée à 1 000 €. La prime n’est accordée que sous la condition d’unprêt d'un montant minimal de 5 000 €. Pour les PEL ouverts à compter du 1er janvier 2018,aucune prime d’Etat n’est versée. Le taux de rémunération des intérêts est réactualisé tous lesans. Pour les PEL ouverts jusqu’au 31 décembre 2017, la fiscalité était attrayante puisque lesintérêts étaient exonérés d’impôt sur le revenu mais soumis aux prélèvements sociaux au tauxde 15,5 %. Pour les PEL ouverts à compter du 1er janvier 2018, les intérêts sont soumis au pré-lèvement forfaitaire unique (12,8 % + 17,2 %).

Après un premier versement ou dépôt initial de 225 € minimal, le contractant doit s'engager àalimenter son PEL d'au moins 540 € en 2017 par an au rythme de son choix (mensuel, trimes-triel ou semestriel) pendant au minimum 4 ans. Le plafond des dépôts est limité à 61 200 € en2017.

La durée d'épargne est d'au minimum quatre ans mais peut être prorogée par période d'un anet cela jusqu'au dixième anniversaire du plan. Ensuite, le plan peut être conservé mais n'ouvreplus droit à des versements ou à des droits à prêt. Cette épargne reste en revanche soumise àrémunération pendant 5 ans. S'il a été ouvert à partir du 1er mars 2011, le PEL est automati-quement transformé en un livret d'épargne classique à la 15e année et le taux de rémunérationest alors fixé par la banque.

Les PEL ouverts à partir de mars 2016 et d'une durée de moins de 10 ans sont prolongés auto-matiquement tous les ans, sauf décision contraire de la part du souscripteur avant la dateanniversaire du plan. Cette disposition s'applique à partir de juillet 2016 pour les PEL ouvertsavant mars 2016.

Sortie anticipée

La clôture du PEL peut être demandée à tout moment mais des pénalités sont appliquées encas de clôture avant 4 ans. Les droits à prêts et à prime sont perdus ou diminués. En cas declôture avant 2 ans, les intérêts sont même recalculés au taux du CEL en vigueur à la date declôture.

Quant au prêt, son montant ne peut excéder 92 000 € en 2017 même dans le cas d'un cumulavec un CEL. Ce prêt n'est accordé qu'après calcul des droits à prêt cumulés et clôture du PEL.Les droits à prêt correspondent aux intérêts bancaires cumulés à la dernière date anniversairedu plan. Il n'est pas tenu compte de la prime d'État dans ce calcul.

Alors qu’au 1er août 2003 le taux des prêts PEL était de 4,20 %. Il a baissé et n’est plus que de2,20 % depuis le 1er août 2016. Il est de nos jours assez fréquent que les taux proposés par lesbanques pour certains prêts soient plus faibles que ce taux accordé pour les prêts souscritsgrâce au PEL.

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La fiscalité du PEL en 2017

En 2017 et pour les plans ouverts avant le 31 décembre 2017, les intérêts et la prime sontexonérés d'impôt mais sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5 %) lors de la clôture duplan pour les anciens PEL et chaque année pour les nouveaux PEL. Depuis 2006, les inté-rêts des plans d'épargne logement (PEL) sont imposés au taux progressif (en 2017) àcompter du douzième anniversaire du plan. Les titulaires sont alors imposés selon le barèmede l'impôt sur le revenu.

Les intérêts et primes d’Etat supportent 15,5 % de prélèvements sociaux (en 2017) après dixans de détention, sauf pour les plans d’épargne logement (PEL) ouverts depuis mars 2011,sur lesquels cette ponction s’opère dès la première année. Dans les deux cas, après douzeans, les intérêts sont, en plus, soumis obligatoirement au barème progressif de l’impôt sur lerevenu, sauf si le contribuable a perçu dans l’année moins de 2 000 € d’intérêts bancaires oude coupons d’obligations. Dans ce cas, il peut exceptionnellement opter pour le prélèvementlibératoire de 24 %.

La fiscalité de 2018

Pour les plans ouverts jusqu’au 31 décembre 2017, les intérêts perçus restent exonérés d’im-pôt mais sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (à partir ou non de ladouzième année). En revanche, les intérêts de plans ouverts à compter du 1er janvier 2018devront être imposés (PFU ou sur option globale au barème progressif).

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Investir à long terme :l’épargne retraite1 126

Beaucoup songent à se constituer, à titre facultatif et individuel, dans le cadre de leuractivité professionnelle ou à titre privé, une épargne en vue de la retraite.

POUR AUGMENTER SA RETRAITEPour améliorer sa retraite de salarié, il faut soit travailler un nombre d’années suffisant pourobtenir une pension à taux plein, soit racheter des trimestres manquants. On atteint le taux pleindans la plupart des cas à 62 ans mais la pension peut rester faible lorsqu’on ne totalise pas ladurée de cotisation requise. Il est possible de bénéficier de la surcote lorsqu’on a droit au tauxplein et que l’on retarde son départ en retraite.

Valider toutes les périodes prises en compte

L’amélioration de la retraite future peut résulter d’une stratégie de validation d’une durée maxi-male ou d’une prolongation d’activité. Le futur retraité doit d’abord s’assurer que tous lestrimestres auxquels il peut prétendre ont été pris en compte au titre des différents régimes aux-quels il a appartenu. Les périodes de chômage donnent droit à validation. Il en est de mêmepour le service militaire. Les enfants à charge dont on s’est occupé pendant au moins neuf ansavant qu’ils aient seize ans influent sur la retraite. La retraite de base est majorée à partir du3ème enfant.

Racheter des trimestres : un gain variable

Le gain dépend de la configuration de la carrière du futur retraité et du type de rachat auquel ilprocède… « Le gain obtenu sur le régime de base est modeste mais les détenteurs de grosrevenus qui n'ont pas une carrière complète peuvent limiter ou supprimer les pénalités appli-quées par les régimes complémentaires » (Eric Leroux - La Tribune Epargne). Il est égalementpossible de racheter des trimestres afin de partir à taux plein. Ce rachat est possible pour lestrimestres non cotisés correspondant à des années d’études ou à des périodes d’inactivité. On évitera alors la décote sur la pension de base. Il est possible d’obtenir un remboursementde rachat s’il apparaît que ce rachat était inutile compte tenu de la modification des règles. Le rachat de trimestres est une opportunité à manipuler avec précaution car le coût de chaquetrimestre à racheter est en général assez élevé. Pour les spécialistes consultés par Investir-LeJournal des Finances, « pour que le rachat soit rentable, il faut vouloir partir à la retraite avantl’âge légal et avoir accumulé plusieurs dizaines de milliers de points Agirc (pour les cadres)... Il ne faut pas faire de rachat si vous n’êtes pas à deux ans de la retraite car il y a de grandeschances que cela ne serve à rien ».

L’ÉPARGNE RETRAITE COLLECTIVEPour le secteur privé, les plans d’épargne retraite font, depuis plusieurs années, l’objet demesures très incitatives, notamment par les plans d’épargne entreprises, par les plans

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d’épargne inter-entreprises. Dans l’épargne d’entreprise, l’employeur verse généralement unabondement.

Le dispositif d'épargne collectif appelé « Plan d'épargne pour la retraite collectif (PERCO) »fonctionne comme un plan d'épargne d'entreprise (PEE). Il permet aux salariés de se consti-tuer un portefeuille de valeurs mobilières. Il est alimenté par l'intéressement, par laparticipation et par des versements volontaires des salariés ainsi que par une contributionfacultative de l'entreprise (l'abondement). La sortie du plan s'effectue en rente mais il peutêtre prévu une sortie en capital par accord entre les partenaires sociaux. Les abondementsne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. La rente n'est imposée, à l'heure actuelle, quepour une partie de son montant, en fonction de l'âge de départ en retraite.

L’ÉPARGNE RETRAITE INDIVIDUELLELe plan d'épargne retraite populaire (PERP) est un produit individuel d’épargne retraite.S’apparentent au Perp les régimes de retraite PREFON, COREM et CRH (complémentaireretraite des hospitaliers) bien connus des fonctionnaires. Le plan d'épargne retraite populairefait bénéficier son souscripteur d'une déduction des cotisations versées dans certaines limiteset il génère par là une économie d’impôt pour les contribuables imposés. Pour les contri-buables peu nombreux qui sont frappés par le plus haut niveau d’imposition, le gain s’établitdonc exceptionnellement à 45 % sur les revenus 2017, voire davantage lorsque s’applique lacontribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Mais il est notoirement plus faible pour l’im-mense majorité des contribuables.

Le PERP est ouvert aux salariés et aux non-salariés et peut être souscrit auprès d'un éta-blissement bancaire, d’un assureur, d'une mutuelle ou d'une institution de prévoyance. Il fautverser des cotisations qui permettent de se constituer des droits sous forme d'une rente via-gère versée lors de la liquidation de la pension par un régime obligatoire d'assurancevieillesse.

L'épargne va permettre de bénéficier d'une rente à partir de l'âge du départ en retraite. En cas d'invalidité, de chômage ou de liquidation judiciaire, l'épargne peut être récupérée paranticipation.

La loi « Sapin II » du 8 novembre 2016 a instauré un nouveau cas de déblocage anticipé encapital, « réservé aux personnes disposant de revenus modestes pour qui ce dispositifd’épargne bloquée jusqu’à l’âge de la retraite n’est pas adapté ». Le texte prévoit ainsi la pos-sibilité désormais de demander le retrait anticipé d’un PERP en capital, lorsque :

- le montant des sommes sur le PERP est inférieur à 2 000 €

- pour les PERP ne prévoyant pas de versements réguliers, aucun versement n’a étéeffectué au cours des quatre années précédant le rachat

- pour les PERP prévoyant des versements réguliers, le contrat a été souscrit depuisquatre ans minimum avant la demande de rachat

- les revenus du foyer fiscal sont inférieurs à certaines limites

En cas de décès, la rente peut être reversée à un bénéficiaire désigné ou au conjoint sousforme d'une rente viagère ou d'une rente éducation.

La loi sur la réforme des retraites de 2010 a introduit la possibilité de récupérer 20 % au plusde son épargne en capital. Néanmoins, 80 % seront versés sous forme de rente viagère. En contrepartie de l’avantage fiscal, la rente sera imposable dans les conditions ordinaires

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avec un régime fiscal moins favorable que celui des assurances-vie. En effet, la rente perçueest soumise à l’impôt sur le revenu après un abattement de 10 % et est assujettie aux prélève-ments sociaux.

Cette sortie en rente est considérée par beaucoup d’experts comme un inconvénient sérieux,sauf cas particulier. En définitive, le Perp est préconisé essentiellement pour certains.

Le plan d'épargne retraite populaire est un placement à long terme puisqu’en vue de l’âge dudépart en retraite. Le montant de la rente servi à la retraite sera fonction du montant du capitalqui fructifie au fil des années. La rentabilité est difficile à évaluer. Selon les experts (Mieux VivreVotre Argent – Tous les placements de A à Z), «la rentabilité du Perp ne pourra être évaluéequ’au versement de la première rente. Plus le montant de l’épargne versée et son rendementauront été élevés, plus les revenus perçus seront importants».

La sécurité du plan d'épargne retraite populaire est théoriquement garantie par l'insaisissabilitédes actifs de chaque plan d'épargne retraite populaire, même en cas de faillite du gestionnaire.

La fiscalité du Perp est surtout avantageuse en raison de l’avantage fiscal à l’entrée avec ladéduction (opérée sur le revenu imposable) des versements retenus dans la limite de 10 % desrevenus de l’année précédente avec un plancher de 3 862 € en 2016 (versements 2017) et unplafond de 10 % de huit fois le plafond de la sécurité sociale, soit une déduction maximale de30 893 € en 2016 (versements 2017). Les gains sont exonérés pendant la durée du placement.A la sortie, la rente est imposée comme une retraite avec des contributions sociales.

Les régimes spéciaux dérogatoires

Fonctionnaires, commerçants, artisans, agriculteurs ou anciens combattants peuvent bénéficierde formules d'épargne spécialement destinées à la préparation de la retraite. Le plus connu desrégimes complémentaires pour les fonctionnaires s’appelle la Préfon.

L’affiliation est ouverte aux agents de l'Etat, des collectivités locales, à leurs conjoints ainsiqu'aux anciens salariés de la fonction publique reconvertis.

La fiscalité du régime Préfon est surtout avantageuse en raison de l’avantage fiscal à l’entréeavec la déduction (opérée sur le revenu imposable) des versements retenus dans la limite de10 % des revenus de l’année précédente avec un plancher de 3 862 € (versements 2017) et un plafond de 10 % de 8 fois le plafond de la sécurité sociale, soit une déduction maximale de 30 893 € (versements 2017). Les gains sont exonérés pendant la durée du placement. A la sortie, la rente est imposée comme une retraite.

Les anciens combattants bénéficient d'un régime de retraite par capitalisation qui leur estpropre.

La souscription d’un contrat d’assurance-vie

L’assurance-vie peut être investie en euros ou en contrats multisupports. L’épargnant bénéficied’une fiscalité particulièrement favorable en matière de droits de succession et de fiscalité surle revenu puisque les gains échappent souvent à l’impôt à l’issue de huit ans, même si laréforme de la fiscalité du patrimoine votée dans la loi de finances pour 2018, apporte des évo-lutions significatives (cf chapitre 36).

La sortie peut se faire en capital ou en rente. Ces rentes ne sont imposées que pour une frac-tion de leur montant qui diminue avec l’âge du bénéficiaire (40 % s’il a entre 60 et 69 ans lorsde l’entrée en service de la rente et 30 % au-delà de 70 ans).

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Lorsque le souscripteur a besoin des fonds placés dans son contrat d’assurance-vie, il peuttoujours demander à réaliser un rachat total ou partiel de son contrat. Le coût fiscal d’un telrachat dépend de la durée du contrat et de la partie d’intérêts concernée par le rachat maisla libre disposition des sommes est un principe consacré par l’article L 132-23 du Code desassurances.

La « loi Sapin II » rend possible le blocage temporaire des sommes investies sur des contratsd’assurance-vie. Le Haut Conseil de Stabilité Financière peut désormais, sur proposition dugouverneur de la Banque de France, « suspendre, retarder ou limiter, pour tout ou partie duportefeuille, le paiement des valeurs de rachat, la faculté d'arbitrages ou le versementd'avances sur contrat ». Le blocage des fonds est effectué pour une période de 3 mois quipeut être renouvelée une fois.

Les mérites du PEA

Ceux qui souhaitent investir en Bourse sur des actions ou des fonds actions de la zoneEurope grâce à un PEA peuvent transformer tout ou partie du capital accumulé en rente quiest exonérée d’impôt. La rente à vie issue du capital accumulé sur un PEA ne supportera queles 15,5 % en 2017 (17,2 % en 2018) des prélèvements sociaux sur une partie de son mon-tant.

Constituer une rente viagère

Ceux qui possèdent un bien immobilier peuvent se procurer des revenus complémentairespar le système de la rente viagère, rente versée contractuellement jusqu’au décès du béné-ficiaire.

En contrepartie, la propriété du bien mis en viager sera transférée. En outre, depuis 2007, ilexiste une autre modalité, le viager hypothécaire, un prêt bancaire dont la sortie peut ne sefaire qu’au décès.

LA DÉDUCTIBILITÉ DES COTISATIONS RETRAITELes cotisations versées aux régimes de retraite obligatoires sont déductibles sans limite.

Un plafond spécifique est instauré pour les cotisations aux autres régimes de retraite sup-plémentaire.

Les cotisations aux régimes de retraite individuels facultatifs peuvent être déduites sousconditions et dans certaines limites. Le plafond annuel de déduction est mutualisé pour lescouples. Il est égal à la différence constatée au titre de l'année précédente, entre un pour-centage des revenus de l'activité professionnelle (ou un pourcentage du plafond annuel de lasécurité sociale) et le montant cumulé des cotisations ou primes déductibles des revenus pro-fessionnels et de l'abondement au PERCO.

Lorsque la limite n'est pas atteinte au cours d'une année, elle peut être utilisée au cours del'une des trois années suivantes. Elle peut également être utilisée, sous conditions, par leconjoint ou le partenaire pacsé.

Pour les cotisations au plan d'épargne retraite populaire (PERP), au Plan d’épargne retraited’entreprise (PERE), à la loi Madelin, au Préfon, au COREM, la déductibilité est permise dansla limite de 10 % des revenus nets d’activité professionnelle réalisés l’année précédente avecun maximum de 30 893 € pour les versements 2017 (soit 10 % de huit fois le plafond annuelde la sécurité sociale). Le minimum s’établit à 10 % du plafond de la sécurité sociale, soit

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3 862 € pour les versements 2017. Il ne faut toutefois pas oublier que le plafond est un plafondglobal qui intègre l’ensemble des sommes versées sur les autres produits d’épargne-retraite(sommes versées éventuellement dans un Perco, contrats Madelin, Préfon...). Grâce à ladéduction des cotisations du revenu imposable, l’effort pour la retraite coûte moins cher auxcontribuables les plus imposés mais l’effet peut être significatif lors du versement de la rente carcelle-ci sera imposée. Le Perp est en effet incontestablement le produit universel le plus souplemais est plutôt adapté aux contribuables imposés dans une tranche marginale d’au moins 30 %et dont la tranche marginale sera plus faible à la retraite.

CHOISIR UNE BONNE STRATÉGIEDiverses incitations fiscales s'ajoutent à des dispositifs d'épargne retraite existant (assurance-vie, immobilier, plan d'épargne en actions…). C'est ainsi que les salariés ont pu utiliser depuislongtemps la fiscalité favorable des PEA et des PEP pour se constituer des rentes viagères quipeuvent être exonérées d'impôt sur le revenu.

Pour les salariés du régime général, le rachat des années incomplètes ou des années d'étudespeut se révéler très rentable et augmenter significativement la retraite de base de la sécuritésociale et éviter de subir une réduction de pension des régimes complémentaires. Les rachatspermettent d’améliorer une retraite, d’éviter une décote ou de bénéficier d’une surcote. Ils doi-vent cependant être calculés avec précision. Les montants du rachat sont déductibles durevenu, ce qui est favorable à ceux qui sont lourdement imposés.

Définir la stratégie optimale est bien difficile. Cette stratégie n’est pas la même pour le salariéde trente ans qui doit démarrer son épargne, pour celui qui est à 15 ans de la retraite qui opti-misera sa fiscalité et pour celui qui est à 5 ans de la retraite et qui devra donner la priorité à lasécurité des placements (Retraite, Les Echos). Le propos est toujours d’actualité.

Le choix du placement est important et difficile. L’assurance-vie est considérée par beaucoupcomme ce qu’il y a de mieux « pour arrondir sa future pension » avec une fiscalité jusqu’à pré-sent très favorable. Le PERP s’adresse essentiellement à des contribuables près de la retraiteet assujettis aux tranches hautes de taxation. Le Perco présente un grand intérêt pour les sala-riés qui peuvent en bénéficier et qui sont favorisés par l’abondement offert par l’employeur.

Plus que jamais, il faut savoir assurer une diversification des revenus futurs à la retraite.

La protection du survivant sera examinée avec soin car c’est un objectif prioritaire, en particu-lier pour ceux qui ne pourront pas bénéficier d’une pension de réversion. En outre, dans nombrede régimes, il n’y a pas de retraite tant que le conjoint survivant n’est pas âgé d’au moins 55 ans. Pour ceux qui ont été mariés plusieurs fois, la pension de réversion est partagée entrele dernier conjoint et les précédents, en général en fonction des durées respectives desmariages. Il ne faut pas oublier qu’il n’y a presque aucun droit en la matière pour les Pacsés etles concubins.

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L'assurance-vie profite de rendements plus attractifs que ceux des autres produitsd’épargne, elle reste de loin le placement financier privilégié des Français. La diver-sité des contrats proposés permet une certaine souplesse de gestion patrimoniale.Il s’y ajoute une fiscalité fort avantageuse même si la loi de finances pour 2018 amé-nage le régime pour les primes versées à compter du 27 septembre 2017. Malgrécela, l’assurance-vie est souvent présentée comme « le placement à tout faire...retraite, transmission du patrimoine, épargne de précaution... l’assurance-vie seprête à tous les objectifs, à moyen ou à long terme ». L’encours des assurances-vies’élevait encore à 1 632 milliards d’euros à la fin de l’année 2016, un succès qui nese dément pas, bien que le rendement des fonds en euros ait baissé.

UNE OFFRE RÉPONDANT À DIVERSES CONTRAINTESLes produits d'assurance-vie sont, à l'origine, des contrats permettant, par le versement d'unesomme d'argent, de se prémunir contre le risque de perte de revenus en cas de décès d'unproche, l'assuré. Il existe en fait trois types de contrats :

• le contrat "en cas de décès" : la personne désignée par le souscripteur-assuré est lebénéficiaire des sommes garanties par le contrat d'assurance-vie en cas de décès del'assuré ;

• le contrat "en cas de vie" : à l'échéance du contrat, si l'assuré est toujours vivant, il a lagarantie de toucher les sommes prévues au contrat (son conjoint peut en bénéficierégalement si une option dite de réversion est prévue au contrat) ;

• le contrat "mixte" : les garanties existent à la fois en cas de décès de l'assuré mais éga-lement en cas de vie, à l'échéance prévue au contrat.

Les sommes garanties par le contrat d'assurance-vie peuvent prendre deux formes distinctes.

Il peut s'agir d'un capital versé dans son intégralité à la clôture du contrat d'assurance-vie oude rentes, selon les modalités décidées lors de la souscription du contrat.

UN PRODUIT D’ÉPARGNE DIVERSIFIÉ ET ADAPTÉLes contrats en euros

Le contrat en euros est libellé en euros, les fonds étant essentiellement placés en obligationset titres assimilés. Dans un contrat en euros, le capital est sécurisé et les intérêts annuelsdéfinitivement acquis. Chaque année, une rémunération minimale est garantie dans le cadredu contrat en euros, avec une participation aux bénéfices. Les performances des contratsd’assurance-vie en euros sont traditionnellement proches de celles des emprunts obliga-taires. En effet, les sociétés d’assurance placent les fonds qui leur sont confiés sur lesmarchés financiers en privilégiant, pour les assurances-vie en euros les produits les plus sûrscomme les obligations. Le rendement est donc souvent venu s’ajouter à la sécurité des pla-cements pour inciter à investir en assurance-vie.

Investir à moyen et long terme :l’assurance-vie

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En effet, le principal atout des contrats en euros réside dans la sécurité puisque ces contratssont intégralement garantis en capital. Le seul risque est celui de la faillite de la compagnie d’as-surance-vie. S’il n’y a pas reprise des contrats, un fonds de garantie est actionné qui couvrechaque assuré à hauteur de 100 000 € au maximum.

Les contrats multi-supports

Un contrat en unités de compte (ou contrat multi-supports) peut voir sa valeur varier à la hausseou à la baisse selon l'évolution du cours des supports. Seul le support “€" d'un multi-support estsécurisé. Sur un contrat en unités de compte, les versements sont libellés en parts de Sicav,FCP (fonds communs de placement) ou SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Dans le multi-support, les perspectives de performances reposent uniquement sur la variationà la hausse des fonds sélectionnés. Le contrat en euros est mono-support, un multi-support per-met de modifier l'affectation de l'épargne. Les contrats multi-supports renferment souvent desfonds en euros avec un risque faible et des unités de comptes risquées (actions...).

Les fonds euro-croissance

Ces fonds ont constitué la grande nouveauté de la réforme de l’assurance-vie en 2014. La garantie en capital n’est pas assurée à tout moment mais après un délai de huit ans au mini-mum.

En cas de retrait avant terme, la garantie en capital ne joue pas. Ce contrat mélange des valeurseuro et des multi-supports mais avec garanties. La fiscalité est la même que pour les contratstraditionnels. Il est possible de ne pas perdre l’antériorité fiscale à condition de procéder autransfert du capital d’un contrat classique vers un contrat euro-croissance, dans la même com-pagnie et à condition qu’au moins 10 % de l’encours du fonds euros de l’ancien contrat soitaffecté à l’euro-croissance.

Le choix du bénéficiaire : un capital hors succession

Le bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie est la personne désignée par le souscripteur quipercevra, lors du décès de ce dernier, capital et intérêt. Mais il faut savoir qu'une fois cetteclause acceptée par le bénéficiaire, le souscripteur ne peut plus disposer librement de sonépargne (ni changer de bénéficiaire, sauf à obtenir l’accord de celui-ci). Cette disposition vautpour tous les contrats. La loi du 17 décembre 2007 a modifié le Code des assurances en impo-sant une procédure formelle pour l’acceptation. Dorénavant, l’acceptation d’un contratd’assurance-vie par son bénéficiaire ne peut plus intervenir qu’avec l’accord du souscripteur. Lanouvelle procédure permet ainsi au souscripteur de conserver la maîtrise de son contrat, lebénéficiaire ne pouvant plus accepter sans son accord.

Les retraits

Lorsque le souscripteur a besoin des fonds placés dans son contrat d’assurance-vie, il peut tou-jours demander à réaliser un retrait / rachat total ou partiel de son contrat. Le coût fiscal d’un telrachat dépend de la durée du contrat et de la partie d’intérêts concernée par le rachat mais lalibre disposition des sommes est un principe consacré par l’article L 132-23 du Code des assu-rances.

La « loi Sapin II » rend possible le blocage temporaire par les Compagnies des sommes inves-ties sur des contrats d’assurance-vie. Le Haut Conseil de Stabilité Financière peut désormais,sur proposition du gouverneur de la Banque de France, « suspendre, retarder ou limiter, pour

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tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat, la faculté d'arbitrages ou leversement d'avances sur contrat ». Le blocage des sommes est décidé pour une période de3 mois qui peut être renouvelée une fois. Comme le souligne Henri Réau (Le revenu du10/11/2016), « des mesures de ce type ne sont toutefois pas complètement nouvelles.L’article L612-33 du Code monétaire et financier prévoit déjà cette possibilité pour une entre-prise d’assurance, et non pour le marché dans son ensemble, dont la solvabilité, la liquiditéou lorsque les intérêts de ses clients, sont compromis ou susceptibles de l'être. En outre, plu-sieurs contrats d’assurance vie prévoient eux aussi des clauses de sauvegarde du mêmetype dans leurs conditions générales ».

Les contrats d’assurance-vie en euros peuvent être transformés en contrats d’assurance-viemulti-supports sans perdre leur antériorité fiscale. Lors du transfert, les produits inscrits auxcontrats en euros déjà soumis aux prélèvements sociaux sont traités comme des primes ver-sées par le souscripteur. L’assurance-vie multi-support donne ainsi la possibilité de choisir àl’intérieur d’un même contrat plusieurs types de placements.

Les multi-supports peuvent privilégier la sécurité ou le dynamisme. Les arbitrages sont liésaux objectifs des clients mais ils se déroulent dans un cadre fiscal favorable puisqu’il n’y aaucun impôt à payer tant que les sommes restent investies dans le contrat.

UN TRAITEMENT FISCAL EXCEPTIONNELL'assurance-vie a longtemps été « portée » par une fiscalité particulièrement avantageuse àsa sortie. Le régime fiscal de l’assurance-vie, maintes fois modifié, conserve toutefois desérieux atouts. Il constitue encore aujourd’hui un des cadres les plus avantageux.

Les principes

Les produits réalisés sur un contrat d’assurance-vie sont soumis à l’impôt mais bénéficientd’un régime favorable lorsque la durée du contrat est supérieure à 8 ans pour les contratssouscrits à compter du 1er janvier 1990 (6 ans pour les contrats souscrits avant). Les prélè-vements sociaux sont dus chaque année sur un contrat en euros. Ils s'appliquent sur la partd'intérêts acquise. Dans un multi-support, ils s’appliquent chaque année pour la partie eurosdes contrats multi-supports.

L’impôt sur le revenu lors des retraits

Lorsqu’on réalise un retrait d’un contrat d’assurance-vie, une partie des sommes perçues cor-respond à un remboursement des sommes versées et une autre partie correspond auxrevenus (ou plus-values) réalisés. Seule la part correspondant aux revenus / plus-values estsusceptible d’être soumise à l’impôt. La loi de finances pour 2018 a modifié en profondeur lafiscalité des revenus des contrats d’assurance-vie, afférents aux primes versées à partir du27 septembre 2017 et lorsque les encours sont supérieurs à 150 000 €. Il convient donc dedistinguer les revenus afférents aux primes versées avant le 27 septembre 2017 de ceux affé-rents à celles versées après :

• Quote-part du retrait correspondant à des revenus de primes versées jusqu’au 26 septembre 2017 ou à des primes versées après lorsque l’encours est inférieur à 150 000 € :

- Jusqu’à 4 600 € pour un célibataire (9 200 € pour un couple), les revenus ou plus-values sont exonérés d’impôt lorsque le contrat a plus de 8 ans et que les sommes

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ont été versées après le 1er janvier 1998. Au-delà, les produits sont soumis au prélè-vement libératoire de 7,5 % (sauf quelques exceptions pour de vieux contrats). Il estégalement possible d’opter pour intégrer ces revenus et plus-values dans le revenuimposable, au lieu du prélèvement libératoire.

- Le retrait qui intervient dans les huit premières années du contrat, qu'il soit partiel outotal, et ce quel que soit le type de contrat est imposable : s’il a lieu dans les quatrepremières années, les revenus ou plus-values sont taxés au taux de 35 %. Si le retraitintervient entre la quatrième et la huitième année, le taux tombe à 15 % sauf optiond’intégrer les produits (ou plus-values) dans le revenu imposable.

- Pour les possesseurs d’un contrat souscrit avant le 1er janvier 1983, les produits sonttotalement exonérés d’impôt mais pas de prélèvements sociaux. Pour les contratssouscrits entre le 1er janvier 1983 et le 1er septembre 1997, les gains issus des ver-sements effectués jusqu’au 25 septembre 1997 sont exonérés d’impôt mais pas deprélèvements sociaux. Pour les primes versées après cette date, il y a une impositionpartielle des produits capitalisés.

• Quote-part de retrait correspondant à des revenus de primes versées à partir du 27 sep-tembre 2017, lorsque l’encours est supérieur à 150 000 € :

- Les revenus sont soumis au prélèvement forfaitaire de 12,8 %.

• Échappent néanmoins à toute imposition sur le revenu les contrats qui se dénouent par ledécès et ce, quels que soient la date de souscription et le type de contrat.

• A compter du 1er janvier 2018, les établissements bancaires et compagnies d’assuranceversent au contrat les revenus pour un montant net d’un prélèvement forfaitaire non libé-ratoire de 7,5 % ou 12,8 % en fonction de la situation. Les sommes sont ensuite déclaréesdans la déclaration de revenus et l’impôt prélevé à la source vient s’imputer sur l’impôtfinalement dû.

Les prélèvements sociaux

Tous les contrats sont désormais assujettis aux prélèvements sociaux. Ces prélèvements s'éle-vaient à 15,5 % au 31/12/2017et ont été portés à 17,2 % depuis le 1er janvier 2018.

Les droits de succession

Ils sont variables selon la date de souscription du contrat d’assurance-vie et la date des verse-ments réalisés :

L’article 990 I du CGI prévoit un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis une taxation autaux de 20 % jusqu’à 852 500 €, puis au taux de 31,25 % au-delà.

L’article 757 B du CGI, qui ne concerne que les primes versées au-delà de 70 ans, intègre lecapital dans l’actif successoral (barème des droits lié au lien de parenté entre le bénéficiaire etle défunt), sauf à hauteur de 30 500 € de primes versées.

Dated’adhésion

Avant le20/11/1991

A compterdu 20/11/1991

Versement avant le 13/10/1998

Avant 70 ans Après 70 ans

Versement à compter du 13/10/1998

Exonération des capitaux transmis 990 I

757 B990 IExonération des

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Les contrats « vie-génération » créés fin 2013 sont des contrats en unités de compte dont lesactifs sont investis en partie dans le logement social ou intermédiaire, l’économie sociale etsolidaire, le capital risque ou les entreprises de taille intermédiaire. Ils offrent l’avantage d’unabattement d’assiette de 20 % applicable sur la part transmise au dénouement par décèsd’un contrat « vie-génération ». Cet abattement de 20 % s’applique avant l’abattement stan-dard de 152 500 €. En contrepartie de l’avantage fiscal, le contrat est basé sur l’engagementde placer au moins 33 % dans le logement social ou les actions de PME. Les contrats vie-génération pouvait accueillir, sans perte d’antériorité fiscale, les encours d’un précédentcontrat et ce, jusqu’au 1er janvier 2016. Les conjoints et partenaires de PACS sont exonérésde droits de succession et ne sont pas soumis aux limitations précédentes.

L'atout successoral de l'assurance-vie

L'assurance-vie ne fait pas partie de la succession et n'est donc pas soumise aux règles dela réserve héréditaire. Elle peut donc être utilisée pour avantager l'un des héritiers, éventuel-lement handicapé ou pour permettre à un non parent de bénéficier d'un montant horssuccession.

Les contrats de rente-survie et d’épargne handicap

Il s’agit de contrats qui garantissent en cas de décès le versement d’un capital ou d’une renteà un enfant ou à un parent en ligne directe ou à une personne à charge atteint d’une infirmité.Il est accordé une réduction d’impôt de 25 % du montant des primes dans la limite de 1 525 € majoré de 300 € par enfant à charge.

Les préconisations de l’assurance-vie

L’assurance-vie permet de constituer de l’épargne à long terme avec une fiscalité particuliè-rement allégée sur la part des gains qui est comprise dans les retraits. Dans cetteperspective, l’assurance-vie permettra de compléter une retraite. Elle permet également à uncouple de donner plus au conjoint. L’assurance-vie va éviter les droits de succession dansnombre de cas. Elle est intéressante pour les concubins mais aussi entre frères et soeurs,neveux et nièces et en général, « pour tous ceux qui bénéficient d’un abattement successo-ral faible et subissent un fort taux d’imposition sur les successions ».

Concernant la rédaction de la clause bénéficiaire, il est fortement conseillé de prévoir plu-sieurs rangs de bénéficiaires. Il ne faut pas oublier que depuis la loi TEPA du 21 août 2007,les conjoints ou partenaires de PACS sont totalement exonérés de droits de succession (maisun testament est nécessaire pour les Pacsés). Les conjoints bénéficiaires ne sont donc plusfrappés par la pénalisation fiscale des primes versées à leur profit au-delà d’un certain seuil.De nouvelles stratégies sont donc possibles. Les avantages successoraux des contrats d’as-surance-vie peuvent ainsi être utilisés pour favoriser d’autres proches. Toutefois, il faut éviterles pièges lors de la souscription des contrats. Le régime juridique de sa situation personnelleest essentiel. Il faut être certain que l’épargne de l’assurance-vie ira bien au bénéficiaire sansqu’il y ait des difficultés avec son compagnon, son conjoint, ses héritiers ou l’administrationfiscale. L’assurance-vie permet d’alléger le coût d’une succession vis-à-vis des enfants. Il fauttoutefois que le contrat ne soit pas considéré comme anormal par l’administration fiscale.L’intérêt de l’assurance-vie a ainsi considérablement augmenté après la loi du 16 août 2012qui a réduit l’abattement dont bénéficie un enfant en matière de transmission de 159 325 € à100 000 €. Le délai de renouvellement des abattements fiscaux en cas de donation antérieureétant en outre de 15 ans.

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L’ensemble des chiffres et indices utiles à l’investisseur,notamment pour les investissements locatifs privilégiés.

31. Investir dans l’immobilier32. Acheter et financer33. Fiscalité et gestion

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obili

erL’immobilier est toujours au coeur de l’actualité. Devenirpropriétaire de sa résidence principale et se constituer unpatrimoine immobilier qui procure des revenus et qui sevalorise au fil des années sont des objectifs sur lesquels lamajorité des Français sont d’accord. Néanmoins, il fautsavoir réussir ses achats immobiliers, avoir les bonnes cléspour acheter dans le neuf ou dans l’ancien.

Pour bien investir, il faut choisir avec soin l’immeuble quel’on acquiert et son emplacement. Il faut soigneusementanalyser les données de l’achat ou de la construction.

L’évolution de la réglementation a rendu de plus en pluscomplexes les procédures d’acquisition et en particulierl’avant-contrat. Les diagnostics techniques, l’évaluation desservitudes et les nouvelles réglementations imposent desexigences particulières. Les avantages fiscaux et les dispo-sitifs de soutien à l’investissement immobilier doivent êtreutilisés à bon escient.

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311. Investir dans l’immobilier : les raisons objectives312. Résidence principale : un impératif313. Construire un patrimoine locatif314. Choisir et évaluer le projet immobilier315. Choisir l’achat dans l’ancien316. Choisir le neuf317. Faire construire318. Contrôles et diagnostics techniques

31 -

Inve

stirL’immobilier est toujours au coeur de l’actualité. Devenir

propriétaire de sa résidence principale et se constituer unpatrimoine immobilier qui constitue en lui-même une assu-rance et qui se valorise au fil des années est un objectiftentant. Il faut savoir définir des objectifs, éviter les piègesdu marché immobilier afin de bâtir une stratégie d’achat.

Pour bien investir, il faut choisir avec soin l’immeuble quel’on acquiert et son emplacement. Il faut soigneusementanalyser les données de l’achat dans l’ancien, dans le neufou de la construction. L’évolution de la réglementation arendu de plus en plus complexes les procédures d’acquisi-tion et en particulier l’avant-contrat. Les diagnostics tech-niques, l’évaluation des servitudes et les nouvellesréglementations imposent des exigences particulières.

L’immobilier tient une place prééminente dans le patrimoine et l’affectif des Français.Depuis de nombreuses années, le patrimoine des Français est majoritairement consti-tué par de l’immobilier et la valorisation intervenue depuis a renforcé encore ce poids.Les Français aiment l’immobilier et les enquêtes révèlent que l’immense majorité deslocataires souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale. La demandepour l’immobilier a donc toutes les chances de perdurer. Les spécialistes de l’immobi-lier présentent des arguments convaincants : « Construire un patrimoine durable,sécuriser sa famille, compenser la baisse de revenus liée à la retraite, bénéficierd’aides : le neuf reste le meilleur des fonds de pension » (Immo Neuf, le guide de l’in-vestissement). Ces assertions sont justifiées par l’expérience de ces dernièresannées, malgré les crises cycliques que connaît le secteur immobilier.

1 - ACQUÉRIR SA RÉSIDENCE PRINCIPALELa France est majoritairement un pays de propriétaires. Environ 58% des ménages sont pro-priétaires du logement qu'ils occupent. Le souhait d'être propriétaire est un objectif largementpartagé. La politique du logement encourage l'accession à la propriété (le prêt à taux zéro, ledispositif Pinel en portent témoignage). Les ministres du logement ont généralement mis en oeuvre une politique dans le domaine du logement axée sur la lutte contre la précarité et l’exclusion, et des réformes pour la construction, l’urbanisme et l’aménagement foncier.

Il est très souhaitable de posséder sa résidence principale. Le placement immobilier présentebien des avantages, surtout à une période où la faiblesse des taux servis sur les placements àcourt terme et la fiscalité ont radicalement changé la donne. La quasi-totalité des spécialistessont formels : il est très prudent d'être propriétaire de sa résidence principale à la veille de saretraite. En effet, la cessation d'activité se traduit par une baisse des ressources et le fait de nepas avoir à payer de loyer permet une économie de dépenses certaine.

L'achat de la résidence principale garantit des économies, l'indépendance, la sécuritéet constitue un capital protecteur.

Dans le pire des cas, ce capital est susceptible de constituer la base d'un viager qui va per-mettre de faire face à l'augmentation des dépenses de santé, au coût des aides ménagères oudes séjours dans des établissements adaptés. Il est vrai que « la vente d’un bien en viager peutconstituer une opération intéressante, notamment pour les personnes âgées, sans enfant, quirecherchent un complément de retraite» (Les mémos - Immobilier – Conseils des notaires). Le bouquet – une somme payée comptant - est versé au vendeur dès la conclusion de la vente.Il est complété par une rente calculée en fonction de la valeur du bien (déduction faite du bou-quet), de l’espérance de vie du vendeur et du taux de rendement du bien. Les rentes viagèressont imposées pour une fraction de 30 % si le vendeur est âgé de plus de 69 ans.

L’investissement immobilier peut revêtir de multiples formes. Il peut s’agir de l’achat, de l’amé-nagement ou de la construction d’un logement destiné à l’habitation principale ou utilisé à titre

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de résidence secondaire, investissement obéissant à des critères à la fois personnels et éco-nomiques.

L’immobilier locatif placement constitue le second volet de la préparation à la retraite en vuede disposer de revenus complémentaires réguliers.

2 - DIVERSIFIER SES REVENUS AVEC DES LOYERSLes incitations fiscales sont particulièrement fortes en faveur de l'immobilier locatif. Ellescontribuent à assurer l'équilibre financier d'opérations qui, intrinsèquement rentables, peuventbénéficier grandement d'un levier fiscal qui va diminuer considérablement le montant néces-saire à investir. La rentabilité des biens locatifs est fonction du niveau des prix d’achatde l’immobilier et de la valeur des immeubles lors de la revente. 

Après une première période d'investissement et d'épargne au cours de laquelle l'investisseur se sera servi du levier fiscal pour alléger les mises de fonds annuellesde son investissement, l'immobilier permet de recevoir ultérieurement des revenusréguliers.

A l'issue de la période de remboursement des emprunts, l'investisseur va percevoir des reve-nus mensuels réguliers. Il ne faut pas oublier que par le biais d'assurances contre les impayésde loyers (chapitre 38), il peut garantir en pratique la perception de ses revenus. Une poli-tique personnelle de diversification permet d'arriver à des résultats équivalents.

L’investissement immobilier locatif présente, depuis de nombreuses années, l’attrait deprofiter d’une fiscalité très favorable. L’investissement locatif dans le neuf peut permettre debénéficier d’avantages fiscaux multiples dans le cadre de la réduction d’impôt Pinel qui a suc-cédé au dispositif Scellier (voir chapitre 33), ainsi que dans le cadre des résidences avecservices (avec éventuellement la réduction d'impôt Censi/Bouvard), dans celui de la locationen meublé (professionnel ou non professionnel) et dans le cadre de l’investissement Malraux.L’immobilier financier et l’investissement dans les SCPI constituent des placements attractifs.

Au plan fiscal, les revenus locatifs sont généralement des revenus fonciers. Les charges sontdéductibles des revenus et notamment les intérêts d’emprunt et les dépenses d’entretien etde réparations. Pour les immeubles urbains d’habitation, les dépenses d’améliorationsont déductibles. Les déficits sur un immeuble s’imputent sur les revenus des autresimmeubles. L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers est possible pour lesdépenses autres que les intérêts d’emprunt et dans une limite annuelle de 10 700 € (cettelimitation s'établit à 15 300 € dans le cadre du dispositif Périssol). Le régime dit «micro-fon-cier» simplifie les formalités fiscales de ceux dont le revenu brut foncier n'excède pas 15 000 € par an.

L’investissement dans des locaux destinés à être loués meublés est une forme particu-lière de l’investissement immobilier qui présente bien des avantages fiscaux.

L’investisseur particulier peut parfois préférer la pierre « papier », société immobilière spé-cialisée ou société civile de placement immobilier (SCPI). Les SCPI « fiscales » permettent àdes particuliers associés de bénéficier des avantages fiscaux résultant des régimes de défis-calisation.

Les spécialistes conseillent de vendre les biens qui ne répondent plus à la demande et deréinvestir dans des villes dynamiques. Les biens à rénover sont plus facilement négociables.

Tout investissement doit s’inscrire dans une logique patrimoniale plus large que l’investisse-ment lui-même. Il faut notamment ne pas se laisser aveugler par l’appât fiscal.

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3 - L'IMMOBILIER PROFESSIONNELL'acquisition du local professionnel est très tentante pour le chef d'entreprise car elle offre unegrande sécurité dans l'implantation.

L'investissement immobilier est une opération à long terme et l'entreprise ne dégage que lente-ment les disponibilités susceptibles de permettre l'acquisition d'un bien immobilier. Celui quiacquiert un bien immobilier pour lui donner une affectation professionnelle, utilise très généra-lement le crédit. Fiscalement, cette solution est très satisfaisante puisqu'elle permet ladéduction des frais financiers correspondant à l'emprunt, ce qui en atténue le coût. Les fluxfinanciers de remboursement coïncideront avec les flux de liquidités dégagés logiquement parl'exploitation de l'entreprise.

L’investissement immobilier qui revêt la forme d’un investissement professionnel (construc-tion ou achat d’un bureau, magasin, atelier...) permet de concilier la sécurité et la constitutiond’un patrimoine. Il peut être réalisé dans le cadre d’une entreprise ou faire l’objet d’un investis-sement personnel, soit direct, soit par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI). Il estle plus souvent conseillé de dissocier l’immobilisation professionnel de l’entreprise pour limiterles risques et optimiser la revente de l’un et l’autre.

A terme, quelle que soit la solution choisie, l'investissement immobilier réalisé permettra de concilier rentabilité et sécurité et constituera une réserve de valeur appréciée.

4 - L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER « LOISIRS »L’investissement immobilier peut être lié à l’activité des loisirs. C’est ainsi que des inves- tis-seurs en meublés peuvent acheter des résidences de tourisme classées qui sont exploitéespar un professionnel pour neuf ans au minimum. Dans certains cas, le proprié- taire peut béné-ficier de la jouissance de son appartement durant une ou plusieurs semaines par an. Cetteformule peut permettre la récupération de TVA et le bénéfice parfois d’une réduction d’impôt(chapitre 36).

L’investissement immobilier « loisirs » peut tout simplement consister à acheter une part desociété donnant le droit d’occuper le logement meublé durant une certaine période dansl’année. On parle alors de multipropriété ou de pluripropriété ou de « propriété spatio-tempo-relle ». Le cadre juridique est généralement celui de la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétésd’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé. L’expérience prouve que la reventeest généralement très difficile, que les plus-values sont rarissimes et que les charges sontsouvent tellement élevées qu’il n'est pas aisé de se débarrasser même gratuitement de sa part.Les bourses d’échanges qui existent sont susceptibles d’atténuer quelque peu les inconvé-nients et les limites d’une formule que l’on ne choisira qu’après mûre réflexion et consultationde spécialistes.

5 - RATIONALISER LES CHOIX IMMOBILIERSSi on envisage un investissement immobilier, Il convient de se questionner. Comment procéder ? Que vérifier ? Quelles sont les bonnes informations à trouver ? Comment savoirévaluer les risques et les réduire ? L'acquéreur doit donc essayer d'avoir une approche la plusrationnelle possible, procéder à des études budgétaires et savoir si son achat répond à sesobjectifs.

Il doit vérifier la fiabilité des informations. Il doit s'assurer du respect des lois et règlements. Pourle non spécialiste, la tâche est difficile, d'autant que celui qui envisage un achat immobilierhésite toujours entre raison et passion.

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Optimiser sa fiscalité est souvent une tentation mais une approche rationnelle s’impose. « Réduire le montant des impôts à force de placements miracles dans les Dom-Tom (loiGirardin) ou dans la pierre de caractère (loi Malraux) a un coût et comporte des risques.Toutefois…, il peut être attractif d’acheter un logement pour le louer une fois la résidence prin-cipale payée. L’objectif est double : réduire ses impôts et compléter ses revenus une fois à laretraite… La solution la plus simple consiste à acheter dans le neuf pour profiter de la loi Pinelou acquérir un bien ancien à rénover. ». Tel est également l’avis des experts que sont lesnotaires (Guide de l’immobilier 2015 - Conseils des notaires). Encore faut-il opter pour lemeilleur calcul...

6 - INTERNET IRREMPLAÇABLEL’investisseur immobilier aura recours à internet pour connaître les différents éléments dumarché sur lequel il veut investir. Internet permet de connaître l’offre, tant en ancien qu’enneuf, sur les sites des agences immobilières et des promoteurs. Il facilite la comparaison desprix.

L’investisseur doit être attentif à la qualité de l’emplacement et à la réalité du marché loca-tif : internet est là aussi la source d’informations que l’on ne saurait négliger. Internet et sesmoteurs de recherche permettent de se renseigner sur l’avenir de telle région, de telle ville,de tel quartier. Plus prosaïquement, il permet une approche du marché locatif réel.

En ce qui concerne les informations officielles, il est utile de consulter le site du ministère dulogement www.logement.gouv.fr ou www.territoires.gouv.fr pour connaître les plafonds deloyers et de ressources des locataires pour les investissements qui relèvent des régimesPinel ou des régimes anciens « Scellier, Robien, Borloo ». Pour les déclarations fiscales oules modèles d’engagement de location qui permettent de bénéficier d’un régime spécial, il fautse connecter sur le site des impôts : www.impots.gouv.fr.

Le site service-public.fr recense aussi des informations utiles en matières règlementairespour les différents types d’investisseurs.

L’acquisition d’une résidence principale implique de se rendre sur les sites du Ministère dulogement ou sur ceux de l’ADIL : www.anil.org. L’Agence nationale d’information sur le loge-ment donne des conseils pertinents et désintéressés.

Ceux qui réalisent un investissement locatif du type «Borloo ancien» ou «Cosse» doiventconclure une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui est téléchargeablesur le site de l’agence : www.anah.fr.

L’investissement immobilier peut revêtir de multiples formes. Il peut s’agir tout d’abordde l’achat, de l’aménagement ou de la construction d’un logement destiné à l’habita-tion principale. Ce type d’investissement obéit à des critères à la fois personnels etéconomiques.

Faut-il louer ou acheter ?La location peut paraître parfois plus attractive que l’achat. En effet, l’accession à la propriétéoblige à posséder un apport minimum. Toutefois, la plupart des spécialistes estiment qu’êtrelocataire à vie n’est pas raisonnable, sauf si l’on reste locataire par contrainte en raison de muta-tions professionnelles fréquentes. Les autres arguments : le taux d’intérêt ou le défaut d’apportpersonnel ne concernent qu’un nombre limité de primo-accédants. En effet, les taux d’intérêtsont à des niveaux peu élevés et le défaut d’apport personnel peut être pallié par des disposi-tifs comme le prêt à taux zéro plus (PTZ+), les prêts Action logement (l’ancien 1 %) ou desaides des collectivités territoriales.

Payer un loyer pendant des décennies revient beaucoup plus cher que d’acquérir un logement.Investir dans la pierre c’est s’endetter et accepter de supporter les charges du propriétairemais c’est aussi se constituer une épargne à l’abri des crises boursières ou monétaires. Lapierre est une valeur refuge mais il faut faire le bon choix. En effet, l’investissement immobiliern’est pas liquide. Revendre rapidement peut déboucher sur une moins-value catastrophiquecomme l’a montré la crise des « subprimes ». En toute hypothèse, il faut rationnellement resterplusieurs années dans la résidence principale que l’on a achetée, car certains frais liés à l’ac-quisition seront perdus, notamment les commissions d’agence, frais de notaire et droitsd’enregistrement. Il faut prévoir aussi les débours liés au remboursement anticipé des prêts etaux frais de mainlevée d’hypothèque ou de sûreté.

L’acquisition du logement entraîne une mise de fonds importante, mais permet de se consti-tuer un patrimoine qui se valorise. L’appréciation de l’intérêt financier de l’investissement met enjeu de nombreux paramètres, parmi lesquels la fiscalité joue un rôle bien souvent déterminant. Sur le plan fiscal, le propriétaire occupant ou non doit acquitter un impôt localspécifique : la taxe foncière.

La stratégie de financement et de localisation est décisive pour apprécier l’intérêt de l’optionachat-location. Celui qui achète, dans de bonnes conditions économiques, un logement qu’il vahabiter, qui choisit un emplacement attractif, générateur de plus-values, qui fait appel à un finan-cement équilibré, va se constituer ainsi progressivement un patrimoine qui est considéré par lesspécialistes comme l’un des éléments clefs d’un « plan retraite ». En revanche, si descontraintes personnelles amènent à choisir une implantation pour une période limitée, si desdéménagements sont envisagés dans moins de cinq ans, l’acquisition n’est pas forcément unebonne affaire par rapport à la location.

Les avantages de l’achat de la résidence principaleL’achat présente plusieurs avantages : la constitution d’un patrimoine qui se valorise, la dis-position de revenus dégagés des charges d’un loyer lorsque les emprunts immobiliers sont

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totalement remboursés. De plus, la revente de la résidence principale est exonérée d’impôtsur la plus-value, ce qui peut constituer un avantage important.

La résidence principale constitue en elle-même une réserve financière importante. Eneffet, en cas de besoin, elle peut être revendue de manière classique ou encore mise en via-ger. Cette formule permet de se procurer des revenus et assure un complément deressources. Lorsqu’il y a réserve d’usufruit pour le vendeur, la location éventuelle s’ajoute àla rente viagère, dans la mesure où des dispositions ont été prévues dans l'acte de viager.

L’investissement immobilier doit s'apprécier dans la durée.

Toutes les études économico-financières doivent prendre en compte le prix d’achat majorédes frais de transaction, les charges annuelles, les charges de financement pour l’investis-sement immobilier. Il faudra tenir compte de l’inflation et des perspectives de revente etde plus-values. Il faudra évaluer le coût de la location et donc prévoir l’évolution attenduedes loyers. Les résultats des simulations effectuées montrent généralement que l’achat estd'autant plus rentable à long terme, que la rémunération de l’épargne est faible. Le choix n’estcependant pas uniquement économique mais fait appel à des considérations personnellesqui sont souvent décisives. Être propriétaire est une sécurité objective car c’est un gage destabilité et une promesse de patrimoine. La stratégie est toutefois fonction de l’investissementimmobilier à réaliser.

Toute la difficulté du choix réside dans la comparaison entre ces deux possibilités. Pour cefaire, il faut identifier les charges, les gains, les déductions et les manques à gagner relatifsà l’achat et à la location du logement, avant d’effectuer des simulations.

La TVA au taux réduit dans les zones ANRU et quartiers QPVL’acquisition d’un logement neuf en l’état futur d’achèvement est en principe soumise à la TVAau taux normal. Toutefois, l’acquisition par un particulier d’une résidence principale neuvedans un quartier ayant fait l’objet d’une convention ANRU peut bénéficier de la TVA réduite à5,5 %. Les ressources de l’acquéreur doivent être inférieures à un certain montant. Le loge-ment est acquis pour un usage exclusif de résidence principale. Il doit être situé dans unezone ayant fait l’objet d’une convention entre les collectivités et l’agence nationale pour larénovation urbaine (ANRU) ou à moins de 500 mètres. Les lois de finances 2014-2015 ontinstauré plusieurs aménagements au dispositif. Ils concernent notamment le taux réduit deTVA, la zone périphérique de la zone ANRU, le système de remise en cause de l’avantagefiscal pour les opérations d’acquisition ou encore l’application du taux réduit dans lesQuartiers Prioritaires de la politique de la Ville.

Rentabilité des travaux d’aménagement : la fiscalité et les aides L’aménagement de sa résidence principale constitue un investissement immobilier pouvantbénéficier de certaines aides directes (financement privilégié) ou fiscales qui en atténuent lecoût (crédits d'impôt pour la transition énergétique - CITE -, crédit d’impôt pour l’aide à la per-sonne, prime de 1 350 €…). En toute hypothèse, même sans aide, les travaux valorisent larésidence principale et constituent un investissement. Il ne faut toutefois pas oublier de véri-fier les règles d’urbanisme. La plupart des travaux sont soumis à des demandesd’autorisation et au respect de normes, certes allégées par la loi ALUR mais qui doivent êtresuivies (Le Particulier Immobilier - mai 2014). Il ne faut égale- ment pas oublier que certainesaides sont conditionnées à l’intervention de professionnels agréés.

313L’investissement immobilier peut également prendre la forme d’un placement au tra-vers de l’immobilier locatif, axe privilégié des incitations fiscales.

1 - SAVOIR BÂTIR UN PATRIMOINE LOCATIFL'investissement locatif permet de construire un patrimoine durable, de recevoir des revenus pério-diques et de bénéficier d'avantages fiscaux.

Toutefois, l'investisseur ne doit jamais oublier qu'il investit dans l'immobilier et non pas dans des inci-tations fiscales. L'allégement d'impôt est un plus à condition que l 'investissement soit bon.

Les spécialistes soulignent qu'il faut choisir un bon emplacement, si possible un appartement dansun quartier bien desservi, bien équipé et qui se valorise. Selon les spécialistes, les logementsvétustes, mal équipés ou mal situés connaîtront des périodes de vacance.

C'est pour cela qu'il faut évaluer le marché locatif, c'est-à-dire à la fois l'offre et la demande. Ducôté de l'offre, il faut examiner les différents projets et les perspectives. Du côté de la demande, ilfaut prendre en compte la taille de la ville ou du quartier, son potentiel de développement et sonimage. La proximité d'une université peut être ainsi un plus.

Il faut donc être très rigoureux et préférer des investissements bien placés dans desgrandes agglomérations plutôt qu'investir dans des villes moyennes ou petites où les opérationssont surdimensionnées par rapport à la demande locale. Il ne faut pas mésestimer les risques devacance de location, d'autant que les loyers du marché sont souvent en deçà des plafonds officiels.

L'investissement locatif dans le neuf doit s'inscrire dans une démarche rationnelle patrimoniale. Ilfaut analyser ses placements, faire un diagnostic de sa situation fiscale, prévoir ses besoins futurs,ceux de sa famille et de ses enfants. Certains investisseurs mettent leurs biens en location pendantquelques années et le reprennent ensuite pour y habiter à titre personnel, à condition d'avoir res-pecté scrupuleusement les délais d’engagement de location prescrits. Cette stratégie permetde bénéficier des avantages fiscaux et de les optimiser. Pour ceux qui réalisent des investissementssans avoir l'intention de reprendre le bien, il faut savoir revendre avec des plus-values ce qui per-mettra des réinvestissements ultérieurs. L’immobilier est un placement qui permet de profiter del’effet de levier du crédit, qui assure un revenu régulier et qui permet une plus-value sur une longuepériode.

L’investisseur immobilier peut également s’intéresser au marché des sociétés civiles de placementimmobilier qui investissent et redistribuent à leurs porteurs les loyers perçus.

2 - L’IMMOBILIER PLACEMENT : LES PARAMÈTRESDans ce cas, le particulier achète un bien immobilier pour le louer et s’assurer ainsi un ren-dement, des revenus et des plus-values. Lorsqu'on décide d’investir dans l’immobilier locatif, onpeut le faire dans le neuf ou dans l’ancien. Une question s’impose : quelle formule choisir pouroptimiser son investissement ? Pour y répondre, il convient d’effectuer quelques calculs. Pour évaluer le rendement de l’investissement, il faut tout d’abord mettre en évidence les élé-ments à intégrer dans l’estimation.

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Ils concernent :

• L’immeuble : le montant à retenir, comme base de calcul des avantages fiscaux, est le prixde revient de l’immeuble. Il comprend le prix d’acquisition auquel s’ajoutent les frais, oule prix de construction (intégrant le prix du terrain et les frais). Les frais sont essentiellementcomposés des frais de notaire. Dans le cadre de l’investissement Pinel, la réduction d’im-pôt est plafonnée à une base de prix d’achat de 5 500 € le m² et à un montant total de 300 000 €.

• Les recettes : elles se composent essentiellement des loyers, des subventions(Agence nationale de l’habitat - Anah) et des économies d’impôt. Pour estimer larenta- bilité du projet d'investissement, il convient d'évaluer le montant du loyer annuelà partir d'un taux de rentabilité locative brute. Le plafond de ressources des locataires,dans certains dispositifs, peut effrayer certains investisseurs mais de nombreux spécia-listes estiment qu’une immense majorité de Français est éligible au Pinel. Pour les bauxconclus en 2017, les plafonds de loyers mensuels hors charges étaient fixés à 16,83 €le m² en zone Abis, à 12,50 € en zone A, à 10,07 € le m² en zone B1 et à 8.75 € en zoneB2. En outre, il faut tenir compte d’un coefficient multiplicateur qui varie selon la surfacedu bien ainsi que, de l’ajout de certaines surfaces annexes, jusqu’à 9 m². On peut éga-lement inclure dans les recettes les aides à l'immobilier (convention Anah) dont onpeut bénéficier dans certains cas. Toutefois, les économies fiscales sont à prendre encompte en fonction du taux d’imposition, sauf pour les réductions d’impôt.

• Les charges : il s’agit de l’impôt foncier et des charges de propriété. Ce sont descharges non récupérables sur le locataire. Pour les immeubles neufs, les propriétairessont exonérés de la taxe foncière pour les deux premières années. Le total de cescharges représente généralement de 10 à 20 % du loyer brut perçu.

A ces charges s'ajoutent les mensualités de remboursement (intérêt et capital) desemprunts souscrits mais seuls les intérêts peuvent être déduits.

• Les intérêts d’emprunt : ils sont déductibles à hauteur du revenu foncier et permettentde bénéficier d'une économie d'impôt. Les remboursements du capital ne sont pasdéductibles des revenus fonciers.

• Le taux marginal d’imposition est fonction de la situation fiscale de l’acquéreur :revenu imposable et nombre de parts. C'est le taux d'imposition qui correspond au quo-tient familial et qui est de 45 % au maximum. Il est utilisé pour calculer l'économied'impôt. Il s’y ajoute le poids des contributions sociales (17,2 % en 2017 contre 15,5 %en 2016 sur les revenus fonciers nets).

Ces éléments permettent de mettre en évidence les flux annuels nécessaires à l'investisseur.Ils sont obtenus en ajoutant aux recettes les économies d'impôt générées et les réductionsd’impôt, desquelles sont ôtées les différentes charges. Pour être rationnelle, cette analysedoit s'effectuer sur un minimum de 10 ans, car l'immobilier est un engagement qui s’ap-précie sur le long terme.

La stratégie de l’investisseur devra tenir compte de sa situation fiscale et des caractéristiquesde l’opération. En effet, le dispositif Pinel entre dans le cadre du plafond des niches fiscalesde 10 000 € en 2017 (revenu 2016) et peuvent ne pas intéresser les contribuables qui ontdéjà recours à des dispositifs fiscaux comme les services à domicile, la garde d’enfants, etc.

La réalisation de travaux (fiscalement déductibles) peut faire partie de la stratégie d’un inves-tissement locatif. Les travaux augmentent la valorisation du bien, permettront de mieux lelouer et de trouver plus facilement des locataires. En outre, la réalisation de travaux d’amé-liorations permet un loyer majoré.

21 Choisir et évaluer le projetimmobilier314

1 - LA DÉFINITION D’UNE STRATÉGIELa localisation

Le choix de la localisation est primordial pour tout investissement immobilier. Ce choix estdouble : il concerne à la fois la ville et l’emplacement.

• Le choix de la ville est particulièrement important, car il conditionne la réalisation d’éventuellesplus-values. Chaque ville est un marché immobilier à elle seule.

• Le choix de l'emplacement : on a coutume de dire que les trois facteurs les plus importantsde l’investissement immobilier sont respectivement l’emplacement, l’emplacement etl’emplacement ! Encore faut-il savoir si l’on opère un bon choix à court terme, à moyen termeou à long terme.

• Les objectifs personnels et professionnels sont également à prendre en considération. Laproximité d’une station d'autobus, d'une gare, d'une bretelle d'autoroute sont autant d’argumentsque ceux qui travaillent loin de leur domicile ont à l’esprit. De manière objective, un immeublebien situé sera plus facile à vendre et se vendra plus cher. Des investissements coûteux réali-sés dans une résidence agréable mais mal placée ou reculée, ne seront jamais rentables.

Le choix neuf-ancien

L'achat d'un appartement neuf présente plusieurs avantages :• Il limite généralement les charges d’acquisition (TVA à la charge du vendeur à la place des droits

d’enregistrement), les frais d’entretien, les charges de copropriété (meilleure isolation…),• Il peut augmenter les avantages fiscaux en cas d'achat en vue de la location.

Cependant, le prix est plus élevé que l’ancien décoté, ce qui implique une rentabilité locativeplus faible. Le neuf vieillira et deviendra progressivement du récent puis de l’ancien…

Les qualités du logementUn petit logement coûte proportionnellement plus cher à l’achat mais son loyer est relati-vement plus élevé (le loyer au m² d’un trois pièces est souvent inférieur de 10 % à 20 % à celuid’un studio). Indépendamment de ce critère, l’étage, la présence ou non d’un commerce (d’unrestaurant ou d’un cabaret) en rez-de-chaussée, l’existence d’un ascenseur, la qualité deconstruction de l’immeuble, l’existence d’annexes (cave, parking…), la disposition et l’orienta-tion de l’appartement, son état d’entretien et de propreté, l’existence de réparations à effectuersont autant de facteurs discriminants qui seront pondérés en fonction de goûts personnels. Pour un investissement, la demande évolue. Avec la mode de la colocation, la demande est plusforte pour les appartements plus grands qu’auparavant. Inversement, les studios et les petitessurfaces sont nettement moins demandés.

Financement et fiscalitéOptimiser le financement va dépendre de l’opération envisagée et de la situation de l’investisseur. Une opération d’investissement aidé va amener à choisir le financement privilé-gié et à intégrer les éventuelles économies d'impôt. Le même souci d’optimisation fiscale

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conduit les investisseurs locatifs à financer une partie substantielle de leur investissementpar l’emprunt et à choisir des emprunts remboursables en fin de période (in fine), de manièreà ce que les intérêts s’imputent sur les revenus locatifs.

Les avantages fiscauxLa fiscalité joue une grande place dans la stratégie de l’investisseur immobilier. Mais il est desincitations durables et d’autres très temporaires.

Il faut profiter des dispositifs fiscaux incitatifs tant que l'administration les propose.Ils sont fugaces. Les anciens dispositifs (Borloo, Scellier, Duflot...) en sont lapreuve.

L’impact financier éventuel du nouvel impôt sur la fortune immobilière devra également êtrepris en compte.

2 - BIEN CHOISIR SON INVESTISSEMENTLes investisseurs peuvent suivre la filière classique qui consiste à s'adresser à une agenceimmobilière, ou recourir à des pistes plus originales. On peut s'adresser en outre aux assu-reurs qui vendent leur patrimoine immobilier. On peut acheter aux enchères auprès desnotaires ou auprès des tribunaux de grande instance.

L'investisseur doit savoir prendre ses bénéfices, faire le ménage dans ses investissements etplus généralement, gérer son patrimoine immobilier de façon active. L'investisseur devra arbi-trer, c'est-à-dire revendre pour réinvestir. Toutefois, le manque de liquidité du marché peutconstituer un inconvénient. Pour réaliser une vente, il faut plusieurs mois. Si le bien est loué,le délai est substantiellement augmenté.

Il en est de même pour le montant des frais. Les frais d'actes notariés, de levée d'hypothèque et l'indemnité de remboursement anticipé du crédit représentent des montantssignificatifs auxquels peuvent s'ajouter l'imposition sur la plus-value dégagée si le bien estvendu et possédé depuis moins de vingt-deux ans, ainsi que les prélèvements sociaux si lavente a lieu moins de trente ans après l’acquisition ou la construction.

Le montant de l'investissement constitue un frein. L'investissement immobilier représentegénéralement plusieurs centaines de milliers d'euros et il n'est en principe pas fractionnable.

La difficulté du réinvestissement gêne l’investisseur. L'investisseur devra procéder à unautre investissement qui devra être meilleur. Pouvoir profiter de nouvelles mesures fiscalesest un argument qui doit être pris en compte.

3 - LES CRITÈRES DE CHOIX ET LA VÉRIFICATION DES BIENSCelui qui veut acquérir un immeuble doit tenir compte de divers éléments subjectifs et objec-tifs dans son choix :

• Les éléments subjectifs sont liés à la finalité poursuivie. Celui qui veut réaliser un placementn'a pas les mêmes critères que celui qui veut habiter un appartement. Les critères person-nels de choix sont multiples : il peut s'agir de prix, de surface, de chauffage, de la présenced'un jardin, de l'exposition, de la localisation.

• Les éléments objectifs concernent les qualités intrinsèques du logement :- L'environnement extérieur : la présence de transports en commun, de centres commer-

ciaux, d'écoles, d'équipements sportifs, de services publics ; les possibilités destationnement.

- Les servitudes frappant le terrain. On distingue les servitudes publiques (servitudes d'ali-gnement, de démolition...) qui peuvent être connues par consultation du Plan d'Occupation

des Sols (POS), les contraintes d'urbanisme (alignement, respect de certaines normes, exi-gences architecturales...), les servitudes civiles. Ces dernières sont les plus connues. Elles sontinscritesdans l'état hypothécaire de l'immeuble ou accordées par convention, et doivent dans cecas figurer dans l'acte de vente. Les servitudes les plus classiques concernent les droits de pas-sage, de vue, de voisinage, de distances de plantation d'arbres, de mitoyenneté.

• En cas d’achat d’un immeuble occupé, le locataire d'un appartement vendu doit avoir reçu-signification du congé six mois avant la date de fin du bail et le prix qui lui a été proposépour faire jouer son droit de préemption ne doit pas être supérieur à celui de l'acquéreur.

Il est essentiel de s'assurer de la qualité et du confort de l'immeuble que l'on veut acquérir. Il faut procéder de manière rationnelle : pour les immeubles neufs, la lecture du plan, l'examendes fiches techniques, de la présence de labels, de normes et de certificats de qualificationseront des préalables indispensables. Il faut également :

• Examiner le règlement de copropriété éventuel et les contraintes qu'il impose (interdictiond'exercice de certaines activités...).

• Vérifier le montant des charges, des impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation).• S'assurer que le cadre juridique est parfaitement respecté et que le vendeur, dans le cas où l'ap-

partement est occupé, a effectué toutes les formalités réglementaires. Il faut notammentdemander une copie du bail et de la lettre de congé qui a dû être adressée en recommandé avecaccusé de réception au locataire.

• Le droit de préemption : le locataire qui occupe les lieux a un droit de préemption civil. Lesorganismes publics peuvent aussi souhaiter acquérir les biens en vue de la réalisation de pro-jets. Après la signature de la promesse de vente, le notaire adresse généralement à la communeune déclaration d'intention d'aliéner qui précise le bien à vendre et les conditions de vente. Lacommune a deux mois pour faire connaître ses intentions.

L'acquéreur doit donc tenir compte de tous ces facteurs avant d'évaluer la qualité du bien immo-bilier qu'il veut acquérir. L'achat d'un bien existant doit être précédé de l’examen de l’immeubleet de la vérification des biens achetés :

- Vérification de la qualité du gros œuvre (toiture, charpente, plafonds et planchers), mais ausside la surface exacte des locaux (les surprises peuvent être de taille hors des copropriétés sou-mises à la loi Carrez).

- Visiter le logement en s'assurant de la répartition des pièces, de leur ensoleillement, desespaces de rangement, de la hauteur sous plafond. On vérifiera également l'installation élec-trique, les sanitaires... En cas de doute, il vaudra mieux faire appel à un expert architecte ouentrepreneur.

- Il faut étudier le règlement de copropriété, se renseigner sur les travaux votés par la copro-priété, vérifier le montant des charges et des impositions.

- Il faut également s'assurer que le logement sera (si on le souhaite) libre de toute occupation etque le vendeur a la capacité juridique à s'engager.

- Il faut vérifier les servitudes qui existent et analyser les diagnostics.

4 - LES DONNÉES JURIDIQUES ET FINANCIÈRESLes accords entre le vendeur et l'acquéreur peuvent revêtir plusieurs formes : offre d'achat, pro-messe de vente ou compromis de vente.

L’avant-contrat va lier les parties. Il définit les conditions de la vente et de sa régularisation. Il prend la forme d’un compromis ou d’une promesse de vente pour un immeuble existant et d’uncontrat de réservation pour un immeuble à construire.

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Le compromis doit être assorti de conditions qui prévoient les dédits possibles des deux par-ties. L'acquéreur bénéficie d'un délai de dix jours pour annuler tout contrat (compromisou promesse de vente) ou avant-contrat. La loi du 13 juillet 1979 (loi Scrivener) permet derenoncer à un achat immobilier si le ou les prêts nécessaires au financement n'ont pas étéobtenus.

Il convient de bien préciser qui va payer les charges et les travaux en cours. Les clausespénales qui fixent les dommages et intérêts doivent être analysées avec attention. Il est sou-vent très utile de signer l'avant-contrat de vente chez un notaire.

Dans le cas d'achat d'un terrain, d'une construction inachevée, d'un logement ancien oud'un droit immobilier (usufruit, nue-propriété, etc.), l'intervention d'un notaire est obliga-toire pour la rédaction de l'acte qui est soumis à la formalité fusionnée d'enregistrement et depublicité foncière. C'est le notaire qui doit présenter l'acte au bureau des hypothèques dontrelève le bien acquis, dans les deux mois de sa signature. Lorsque le même acte constateégalement une vente de meubles, cet acte est « mixte » et doit être enregistré à la recettedes impôts du lieu de résidence du notaire.

En cas d'achat de titres d'une société qui assure, en droit ou en fait, l'attribution en pro-priété ou en jouissance d'un logement, l'intervention d'un notaire est facultative maisexcessivement conseillée. L'acte est soumis à la seule formalité de l'enregistrement dansle mois de sa signature, à la recette des impôts du lieu de la résidence du notaire si l'acte estnotarié ou à la recette des impôts du lieu de situation du logement si l'acte n'est pas notarié.Dans tous les cas, l'acte doit être accompagné du paiement, soit des droits de mutation, soitde la TVA. Dans ce dernier cas, il faut joindre la déclaration spéciale de TVA. La fiscalitéimmobilière applicable va dépendre de l'opération envisagée.

5 - GARANTIES ET RECOURSL'acquéreur est protégé de manière différente selon qu’il acquiert dans le neuf ou dans l’an-cien ou qu’il procède à la construction. Il convient d’attacher une grande importance à larédaction de l’avant-contrat qui contient de nombreuses informations et préfigure les termesde l’accord entre l’acheteur et le vendeur.

Le délai de réflexionDepuis le 8 août 2015 (Loi Macron), l'acquéreur bénéficie d'un délai de réflexion de dix jours(il était de sept jours auparavant). Il pourra donc se désister par lettre recommandée avecaccusé de réception dans les dix jours de la signature du contrat.

Les conditions suspensivesDes conditions suspensives sont fréquemment insérées dans le contrat. L'accord définitifpeut être lié à l'acceptation d'un crédit, à la conformité d'un certificat d'urbanisme ou àla vente d'un bien qui doit servir au financement. Certaines conditions sont purementcontractuelles. L'acquéreur doit spécifier de sa main sur l'avant-contrat qu'aucun prêt n'a étéprévu (si tel est le cas) et indiquer qu'il a été informé qu'il ne pourra bénéficier des disposi-tions des lois Scrivener et Neiertz (sur le surendettement). Le délai d'obtention du prêt doitêtre au moins d'un mois. Si le crédit n'est pas obtenu, toutes les sommes versées par l'ac-quéreur lui seront remboursées sans pénalité, ni retenue.

Les vices cachésIl existe d'autres cas d'annulation : en cas de vice caché, le contrat peut être résolu. Peutconstituer un vice caché la dissimulation d'un fait qui, s'il avait été connu par l'acquéreur, l'au-rait dissuadé de s'engager dans l'achat.

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La superficie des locauxLes acheteurs ont vu leurs garanties renforcées par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 amé-liorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi Carrez). Si la superficie estinférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'ac-quéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

6 - FISCALITÉ DE L’ACQUISITIONLa réforme distingue désormais entre les opérations réalisées par les assujettis à la TVA et lesopérations réalisées par des non-assujettis. Les assujettis sont le plus souvent des profession-nels (promoteurs lotisseurs, marchands de biens) .

Achat d'un terrain Les acquisitions de terrains à bâtir (constructibles) à des particuliers non assujettis sont toujoursexonérées de TVA. L’acquéreur doit en revanche acquitter les droits d’enregistrement de 5,80 % (5,09 % dans certains départements).

En cas d’acquisition d’un terrain à un assujetti, l’opération sera en revanche soumise à la TVA.En fonction des opérations qu’il a réalisées antérieurement, le vendeur appliquera alors :

- soit une TVA sur le prix total du bien et l’acquéreur ne devra alors acquitter que la taxe depublicité foncière (0,715%);

- soit une TVA sur la marge réalisée par le vendeur et l’acquéreur devra alors acquitter lesdroits d’enregistrement (5,80 % le plus souvent).

Les ventes de terrain non constructibles sont en principe exonérées de TVA mais une option estpossible si le vendeur est assujetti. Les droits d’enregistrement d’élèvent à 5,80 % le plus sou-vent.

Acquisition d'un logement neufS'il s'agit de la vente, par un assujetti, d'un logement en cours de construction, vendu à termeou en l'état futur d'achèvement (VEFA), mais dont la construction est achevée depuis moins de5 ans, le prix total ou le montant de la souscription des parts qui est demandé comprend la TVAau taux de 20 % ; cette taxe est due par le vendeur assujetti à la TVA. L'acheteur est redevablede la taxe départementale de publicité foncière, calculée au taux de 0,70 % (y compris dans lesdépartements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle) sur le prix hors TVA, et majorée de2,50 % pour frais d'assiette, ce qui fait un total de 0,715 % pour la taxe de publicité foncière.

Sous certaines conditions, l’acquéreur d’un logement neuf situé en zone urbaine sensible peutbénéficier d’une TVA dont le taux est réduit à 5,50 % ou 10 %. La liste des quartiers concernésest disponible sur le site de l’agence nationale de rénovation urbaine (www.anru.fr). La ventepar un professionnel d’un logement rénové est assimilée à la vente d’un logement neuf et sou-mise à TVA.

L'assujettissement à la TVA « immobilière » est limité aux vendeurs assujettis qui sont doncconsidérés comme exerçant une « activité économique ».

Les ventes immobilières réalisées entre particuliers (« non assujettis ») sont exclues du champde la TVA.

Acquisition d'un logement ancienS'il s'agit d'un logement achevé depuis plus de 5 ans, il faut payer les droits de mutation quicomprennent :

• la taxe départementale de 3,80 %, portée à 4.50% dans la plupart des départements

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• les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État, fixés à 2,37 % du montant de la taxedépartementale

• la taxe communale de 1,20 %Au total, les droits d’enregistrement s’élèvent donc au minimum à 5,09 %, (ils sont de 5.80%dans la plupart des cas) sachant que les actes notariés ou enregistrés sont dispensés detimbre fiscal..

Acquisition d'un local professionnelDepuis le 1er janvier 1999, le régime d'imposition des cessions de locaux professionnels estuniformisé. Sont assujetties aux droits d'enregistrement au taux de 5 % les cessions de titresde sociétés, quelle qu'en soit la forme sociale retenue, lorsque leur actif est principalementconstitué d'immeubles ou de droits réels immobiliers. Il en est de même pour les cessions departs sociales. Le taux des droits de mutation à titre onéreux sur les immeubles profession-nels s’élève à 5,09 % (au minimum) ou à 5.80% (majorité des cas). 

Les frais de notaire Ils désignent les droits de mutation, les honoraires du notaire ainsi que les frais payés à destiers pour obtenir certains documents administratifs. Ce sont notamment les frais de cadastre,le salaire du conservateur des hypothèques, les frais pour lever un état hypothécaire, et lesfrais engagés pour la délivrance de certaines pièces d'urbanisme. Les notaires ont coutumede demander une provision correspondant au montant approximatif des droits dus au Trésor,aux émoluments d’acte et aux débours (salaire du conservateur des hypothèques, des étatshypothécaires, des formalités auprès du cadastre...). La TVA s'ajoute aux émoluments. Desbarèmes professionnels permettent de fixer le montant de la provision. Lorsqu’un notaireparticipe à l’établissement du compromis, il prend également des honoraires.

Les émoluments proportionnels sont déterminés par le classement de chaque acte dans unesérie et par l’affectation d’un coefficient tenant compte de la nature juridique de l’acte, de sescaractéristiques et de son rôle économique. Ces honoraires sont assujettis à la TVA au tauxnormal.

• Honoraires proportionnels (HT) à la vente sur le prix exprimé : de 0 jusqu’à 6 500 € 4 %Au-delà de 6 500 € et jusqu’à 17 000 € 1,65 %Au-delà de 17 000 € et jusqu’à 30 000 € 1,10 %Au-delà de 30 000 € 0,825 %

S’il s’agit de vente de logements neufs dans un ensemble ayant fait l’objet d’un seul permisde construire, les honoraires sont dégressifs au-delà de 10 logements. De 11 à 24 logements,les honoraires sont de 80 % des honoraires indiqués ci-dessus. Ils sont de 2/3 pour lesensembles de 25 à 99 logements, de 50 % pour les ensembles de 100 à 249 logements etde 40 % pour les ensembles de 250 à 500 logements.

• Honoraires annexes du notaire Ces honoraires sont faibles. Ils concernent des états et formalités liés à l’état civil, au cadastre,aux extraits d’actes, au droit de préemption, au bordereau de dépôt aux hypothèques, aux étatshypothécaires, aux demandes d’urbanisme, aux copies authentiques, aux copies pour hypo-thèque et à la constitution du dossier. Ces honoraires annexes représentent à titre d’exemple,en général, moins de 350 € pour l’achat d’un bien d’une valeur de 120 000 €.

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Acheter dans l’ancien présente de nombreux avantages : le marché de l'ancien estbeaucoup plus large que celui du neuf, les prix sont souvent significativement infé-rieurs au prix du neuf, les logements anciens ont du charme, on connaît avec préci-sion les frais d'entretien, leurs avantages et inconvénients...

Pour un investissement locatif, il peut être judicieux d’acheter un appartement anciendéjà occupé par un locataire. L’investisseur possède ainsi toutes les données sur la ren-tabilité de l’investissement. En outre, le prix de son acquisition sera réduit car unappartement occupé se négocie moins cher qu’un appartement vide de toute occupa-tion.

1 - POURQUOI ACHETER DANS L'ANCIEN ?« L’ancien à rénover offre des atouts pour réussir une opération immobilière : fiscalité attractive(allégée par les dépenses de travaux), ce qui est particulièrement intéressant si on perçoit déjàdes loyers ; mais surtout des emplacements et des patrimoines qui sont souvent de qualité ».(Le Particulier)

L'achat dans l'ancien avec travaux est souvent plus judicieux que l'investissement dans le neufdans la mesure où l'on bénéficie déjà de revenus locatifs. Il est possible de déduire intégrale-ment les travaux et éventuellement de les imputer sur le revenu global avec un plafond annuelde déficit de 10 700 € hors intérêts d'emprunts. L'excédent est reportable sur l'année suivantependant une durée de dix ans. Néanmoins, il faut se poser de nombreuses questions : y a-t-ildes travaux à effectuer ? (notamment pour la réfection des ascenseurs, du toit, du chauffage oule ravalement) ; les plans sont ils fonctionnels ? ; quelle est la qualité de la construction ?

Les spécialistes soulignent que ce placement permet de se constituer un patrimoine immobilier,surtout pour ceux qui disposent de temps et qui vont s’occuper eux-mêmes de la gestion. En ce qui concerne les économies d’énergie, il est possible, soit de déduire les travaux, soit debénéficier d’un crédit d’impôt dans certains cas.

L’achat d’un appartement existant doit être précédé de la vérification des biens vendus, durèglement de copropriété, des charges et imposition, du bail éventuel d’un locataire et de sescontraintes. Il faut s’assurer que le logement sera (si on le souhaite) libre de toute occupationet que le vendeur a la capacité juridique à s’engager. Il faut vérifier les servitudes qui existent.

Les garanties des diagnostics : l'acquéreur bénéficie d'un certain nombre degaranties de surface (loi Carrez), de diagnostics techniques (amiante, plomb, para-sites, performance énergétique, diagnostic gaz, diagnostic électricité et préventiondes risques naturels...).

Choisir l’achat dans l’ancien315

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L’importance de l’investissement immobilier ainsi que la technicité et la complexité dudomaine doivent inciter à la plus extrême prudence avant la signature des contrats. Larédaction d’une promesse de vente est affaire délicate et ne s’improvise pas.

L’avant-contrat doit être assorti de conditions qui prévoient les dédits possibles des deuxparties. La loi du 13 juillet 1979 (loi Scrivener) permet de renoncer à un achat immobilier sile ou les prêts nécessaires au financement n’ont pas été obtenus. L’accord peut se réaliser,soit sous forme d’une promesse unilatérale de vente, soit sous forme de compromis.

2 - LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTEL’acquéreur éventuel (bénéficiaire) dispose, pendant un certain temps, d’un délai de réflexionà l’issue duquel il exercera une option : acheter ou ne pas acheter. Le vendeur éventuel (pro-mettant) prend un engagement définitif de ne pas vendre, pendant ce délai, à une autrepersonne. 

En contrepartie de cette immobilisation, le bénéficiaire paie, dès la promesse, une certainesomme d’argent (indemnité d’immobilisation) qui sera versée au promettant si l’option n’estpas levée. Le bénéficiaire s’engage à abandonner cette indemnité en cas de refus d’acqué-rir. Mais, cet engagement doit être assorti de conditions suspensives. La promesse de ventedoit alors prévoir que l’indemnité sera restituée au bénéficiaire, si le prêt n’est pas obtenu, siune servitude importante est révélée, si une autorisation administrative n’est pas obtenue,etc. Si elle est établie sous seing privé, la promesse unilatérale doit être enregistrée dans lesdix jours de son acceptation.

3 - LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE (OU COMPROMIS)La promesse synallagmatique de vente (ou compromis) ne confère à l’acquéreur aucuneoption : son consentement est donné définitivement. L’acquéreur verse un acompte sur leprix ; cette somme versée peut, selon la rédaction de la promesse et la volonté des parties,être une indemnité de dédit (la promesse prévoit alors une faculté de dédit). Dans tous lescas, la conclusion définitive de la vente est généralement soumise aux mêmes conditionssuspensives que pour la promesse unilatérale de vente. Ce type de promesse de vente sou-lève de nombreuses difficultés car, selon la rédaction du contrat et l’analyse des clauses, lasimple promesse de vente peut devenir une véritable vente dont les effets sont simplementreportés dans le temps. La possibilité de se dégager du contrat, en cas de difficultés, devientalors plus difficile ; la promesse doit donc être très précisément rédigée.

Le versement de l’indemnité (dans la promesse unilatérale) ou de l’acompte (dans la pro-messe synallagmatique) est généralement effectué dans les mains d’un tiers convenu entreles parties, qui sera appelé « séquestre », avec pour mission de distribuer cette somme à telleou telle partie, selon le dénouement de la promesse. On n’insistera jamais assez sur l’im-portance d’une promesse de vente bien préparée, négociée et rédigée avec précaution.Le sort de la somme versée lors de la promesse, la nature de l’engagement du promettant,la gestion des difficultés ou surprises rencontrées lors de la constitution du dossier, en dépendent. L’intervention d’un notaire, spécialiste de ces matières, qui, en outre, mènera lavente à son aboutissement, est à ce titre, tout à fait recommandée.

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L’achat dans le neuf apparaît souvent comme une excellente opération. Les incitationsfiscales (Pinel) ou financières (financements privilégiés, notamment par le prêt à tauxzéro...) sont généralement plus fortes que dans l’ancien. En outre, l’acquisition dansle neuf est séduisante a priori. Le confort des immeubles neufs est souvent très supérieur à celui des immeubles anciensavec une isolation thermique et phonique remarquables. Les équipements sont souvent plusfonctionnels, si bien que les occupants bénéficieront d’un art de vivre supérieur. Les logementsneufs n’ont jamais été aussi performants avec un accent particulier mis sur l’isolation, la maîtrisede l’énergie, l’accessibilité aux personnes handicapées. La norme « bâtiments basse consom-mation » (BBC) imposait depuis de nombreuses années des consommations d’énergiemodérées (sous réserve d’une modulation en fonction des régions et de l’altitude). Depuis le 1er

janvier 2013, toute construction neuve est soumise au respect des nouvelles normes de laRéglementation Thermique RT 2012. Le maître d’ouvrage doit accompagner le dépôt du dossierde permis de construire d’une attestation de prise en compte de la RT 2012. A compter du 1er jan-vier 2017, des travaux d’isolation thermique doivent être engagés en cas d’importants travauxréalisés sur le bâtiment. Sont concernés, les travaux de ravalement sur des parois de locauxchauffés donnant sur l’extérieur concernant au moins 50 % de la façade, les travaux de réfectionde toiture comprenant le remplacement ou le recouvrement d’au moins 50 % de l’ensemble destravaux d’aménagement en vue de rendre habitable des combles, garage annexe ou autre piècenon habitable, d’une surface minimale de plancher de 5m², non enterrée ou semi-enterrée.

Toutefois, cette obligation n’est pas applicable lorsque l’isolation n’est techniquement pas réali-sable, lorsque l’isolation n’est juridiquement pas réalisable ou lorsqu’il existe une disproportionmanifeste entre ses avantages et inconvénients.

Circulation facilitée : les immeubles neufs sont souvent conçus pour l'utilisation des automobilesavec des parkings et garages à proximité, ou sont proches de transports en commun.

Coûts des charges : ils sont significativement moins élevés dans les immeubles neufs.

Garanties : le neuf permet de bénéficier des garanties biennale et décennale. 

Toutefois, l’acquéreur devra répondre à des interrogations pertinentes : les logements neufs sont par-fois moins bien placés que les logements anciens, plus loin des centres villes. Il faut alors s'interrogersur l'avenir du quartier dans lequel on achète, et sur les équipements collectifs, actuels et futurs. Leslogements neufs sont plus coûteux au m² que les logements anciens. Lors des périodes de tensionssur le marché immobilier, l'acquisition d'un appartement neuf concerne bien souvent un immeublequi n'est pas encore construit. La construction d’un immeuble pose d’autres problèmes qui sont exa-minés dans le chapitre suivant.

1 - L’ACQUISITION D’UN IMMEUBLE SUR PLANSLa vente en l'état futur d'achèvement est une procédure très utilisée dans laquelle le client choi-sit son logement sur plan, signe une réservation puis un acte notarié d'achat. Le client devientpropriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux et prendra livraison à l'achèvementde ceux-ci.

Choisir le neuf316

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Le contrat de réservation Le contrat de réservation est un document cosigné par l'acquéreur et le promoteur qui décritle logement, précise la surface, le nombre de pièces, la situation du logement dans l'im-meuble ou le lotissement. Le contrat doit obligatoirement inclure une garantie deremboursement ou d’achèvement, sachant que ces deux garanties peuvent se substituerl’une à l’autre.

Le contrat préliminaire est ainsi assorti d’un dépôt de garantie qui peut être récupéré danscertains cas, notamment si les prêts n’ont pas été accordés, si l’un des équipements prévusn’a pas été réalisé, si le prix de vente dépasse de 5 % le prix prévisionnel... Dans les dix joursde la réception de la lettre recommandée qui notifie à l'acquéreur le contrat de réservation (oude sa remise en main propres), ce dernier peut être abandonné par l’acquéreur qui doit êtreintégralement remboursé des fonds qu'il a précédemment versés (5 % du prix) par un chèqueétabli à l'ordre d'un séquestre (banque ou établissement financier). Il s’agit donc d’un contratpréliminaire avec un dépôt de garantie versé sur un compte spécial, ouvert dans une banqueau nom de l’acquéreur.

Le contrat définitifLe contrat définitif de vente sera signé devant notaire, par acte authentique. Il doit être remisainsi que ses annexes un mois avant sa signature pour vérifier la conformité avec le contratde réservation.

Dans la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le vendeur transfère immédiatement àl’acquéreur, ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.L’acquéreur est tenu de payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Lesappels de fonds sont de 5 % à la réservation, 30 % à l'achèvement des fondations, 35 % à lamise hors d'eau, 25 % à l'achèvement et 5 % à la livraison. C'est l'architecte qui constate l'étatd'avancement des travaux.

L’acquisition d’un immeuble sur plans peut revêtir la forme d’une vente à terme danslaquelle le vendeur s’engage à livrer l’immeuble et l’acquéreur à en prendre livraison et à enpayer le prix à la date de livraison. Cette formule est peu pratiquée. Tout projet de construc-tion nécessite une attention particulière. Toutefois, les emprunteurs sont particulièrementbien protégés depuis les lois Scrivener du 13 juillet 1979 et Neiertz du 31 décembre 1989 quiont été incorporées dans le code de la consommation.

L'achat d'un bien immobilier neuf, ou sur plan, amène à payer, non pas des droits d'enregis-trement mais la TVA au taux normal (parfois taux réduit) et la taxe de publicité foncière autaux de 0,715 % (sauf pour certaines ventes qui bénéficient d'un régime spécial).

Toutefois, en cas de vente par un particulier, la vente n’est pas soumise à la TVA mais auxdroits de mutation, donc aux frais de notaire classiques, à la charge de l’acquéreur.

2 - L'APRÈS CONSTRUCTION ET LES GARANTIESLa construction terminée, le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre devront procéder à laréception des travaux. Le propriétaire dispose de plusieurs garanties et d'assurances pour seprotéger en cas de défauts ou d'imperfections apparaissant dans l'immeuble nouvellementconstruit, soit immédiatement après l'achèvement, soit plus tard. L’acquéreur bénéficie de lagarantie de livraison, de la garantie de parfait achèvement, de la garantie de bon fonction-nement, qui prennent la forme de garanties biennale et décennale.

Tout chantier s'achève par la réception des travaux qui précède la remise des clés. Laréception des travaux consiste en une visite dite « contradictoire » entre le constructeur et lepropriétaire. Elle fait l'objet d'un procès-verbal dans lequel le propriétaire fera impérativement

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figurer les éventuelles réserves, c'est-à-dire les imperfections et défauts remarqués. En cas deproblème, il pourra faire bloquer une partie du prix sur un compte spécial en attendant que lesréparations ou modifications soient effectuées. Le propriétaire dispose d'un délai de huit jourspour émettre, par lettre recommandée avec accusé de réception, des réserves complémentairesqu'il n'avait pas remarquées le jour de la réception des travaux. A la remise des clés, le pro-priétaire devient le seul responsable de l'immeuble et devra le faire assurer. Le maître d'ouvrageest couvert par diverses garanties tant durant la construction qu'après l'achèvement de cette der-nière.

La garantie d'exécution du contrat Il s'agit d'une garantie de bonne exécution du contrat de construction. Cette garantie est com-posée d'une garantie de remboursement et d'une garantie de livraison au prix convenu.

• La garantie de remboursement joue si le chantier n’est pas ouvert à la date prévue, si le clientexerce son droit de rétractation, si les conditions suspensives n’ont pas été levées (acquisitiondu terrain, obtention du permis, obtention des prêts…). Le maître d'œuvre devra alors rembour-ser le propriétaire à hauteur des versements qu'il a déjà effectués.

• La garantie de livraison a pour but de protéger les accédants à la propriété contre les risquesde mauvaise exécution ou d'inexécution. Le constructeur ou l’entrepreneur doit être garanti parun établissement financier ou une société d’assurance qui s’engage à terminer la maison au prixconvenu, en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux ou de défaillance du constructeur.

Les garanties post-constructionLes malfaçons sont couvertes par plusieurs dispositions. La procédure de réception des travauxréglementée par la loi du 19 décembre 1990, permet au maître d’ouvrage propriétaire, de sefaire assister par un professionnel pour procéder à la réception des travaux. C’est cette récep-tion qui est le point de départ des garanties légales obligatoires. Ces garanties sont au nombrede trois.

• Dans l'année qui suit l'achèvement de la construction : la garantie de parfait achèvement. Ellecouvre tous les vices apparents signalés dans le procès-verbal de réception des travaux (ou parlettre recommandée A.R. dans les 8 jours qui suivent la prise de possession) ou toutes les mal-façons apparues durant l’année qui suit la réception.

• Dans les deux ans suivant l'achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement. Elleconcerne les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre (volets, portes, sanitaires…). 

• Dans les dix années suivant l'achèvement, la garantie décennale : elle rend les constructeurs(promoteur ou maître de l’ouvrage) responsables pendant dix ans des dommages compromet-tant la solidité de l’immeuble ou affectant l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage et le rendantimpropre à sa destination.

Depuis la généralisation de l’assurance dommages-ouvrage, c’est cette dernière procédure quiest utilisée concrètement.

L'assurance dommages-ouvrageDepuis le 1er janvier 1979, tout maître d'ouvrage doit souscrire une assurance « dommages-ouvrage » qui couvre les dommages de nature décennale. Le particulier qui a construitlui-même son immeuble a dû souscrire obligatoirement une assurance dommages-ouvrage quile garantit par la suite. Cette assurance, qui tend à faciliter la réparation des malfaçons relevantde la garantie décennale, peut jouer avant ou après la réception des travaux. La première étapepour faire jouer l'assurance dommages-ouvrage consiste en la déclaration du sinistre auprès del'assureur. Un expert sera alors désigné pour constater et évaluer les dommages.

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Faire construire peut être une bonne solution, à la fois pour celui qui veut bâtir lamaison de ses rêves mais aussi pour l’investisseur qui n’aura aucun mal à louer unevilla neuve si elle est bien construite et bien placée. Le risque de toute constructionest important et il ne faut pas négliger de s'assurer (assurance dommages obliga-toire). L'évolution du droit sécurise de plus en plus l'acheteur mais il n'est pasdispensé du devoir de vigilance.

1 - L’ACHAT DU TERRAIN ET LE RESPECT DE L’URBANISMELe foncier devient rare en agglomération. Celui qui veut investir dans la construction d'unevilla devra d'abord chercher un terrain. Il faut savoir choisir entre des terrains proches desvilles souvent très chers et les contraintes liées à l'éloignement. Le lotissement s'avèregénéralement plus sûr, juridiquement et économiquement que la maison isolée en secteur dif-fus. Il est relativement facile de trouver des terrains en lotissement. Le lotisseuraccomplit toutes les formalités administratives, rédige le cahier des charges et le règlementdu lotissement et garantit la nature des sous-sols. Le terrain sera donc constructible, viabiliséet raccordé aux différents réseaux. Cette formule est beaucoup plus simple que celle quiconsiste à construire sur un terrain isolé. Avant d'acheter un terrain, il est nécessaire d'effec-tuer un certain nombre de vérifications concernant le sol et le sous-sol, la viabilité et lasuperficie du terrain.

• Le sol et le sous-sol : c'est leur nature qui va conditionner le coût des fondations. Les solsdurs et rocheux nécessitent moins de fondations que les sols argileux. Il faut également véri-fier que le terrain est à l'abri des inondations et des glissements de terrain.

• La viabilité : il s'agit de l'ensemble des équipements déjà installés sur le terrain tels que lesraccordements aux réseaux d'électricité, de gaz, d'eau, de téléphone. Un terrain situé dansun lotissement est en règle générale déjà viabilisé.

• La superficie constructible : pour vérifier la surface annoncée par le vendeur, il faut s'adres-ser au cadastre. Néanmoins, pour la connaître avec certitude, il convient d'avoir recours à unspécialiste.

• Il faudra également vérifier les servitudes publiques et privées. Si le terrain est dans unlotissement, il faudra se procurer le cahier des charges et le règlement de copropriété. Eneffet, l’achat dans un lotissement implique de se soumettre à des obligations qui découlent dustatut de la copropriété.

La réglementation en matière de terrain est très importante. Lorsqu’on achète un terrain, ilfaut vérifier sa constructibilité (par le certificat d’urbanisme) qui dépend du plan d’occupationdes sols (POS) et du plan local d’urbanisme (PLU). Ces éléments permettront de connaîtrela surface constructible (surface hors œuvre nette - SHON - des projets de constructionsautorisées).

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La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) modifie l’article L.123-1-5 du codede l’urbanisme et supprime le Coefficient d’occupation des sols (COS) ainsi que la possibilité defixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du Plan local d’ur-banisme (PLU). Cette suppression se répercute également sur les outils qui pouvaient être misen œuvre sur la base des COS notamment sur les bonus de constructibilité ou « sur-COS », surla mise en œuvre du versement pour sous densité mais aussi sur la répartition de la surface deplancher maximale autorisée sur le périmètre d’un lotissement.

La construction donne lieu à la taxe d’aménagement. On peut acheter un terrain constructibleisolé et faire appel à un constructeur, acheter dans un lotissement une parcelle sur laquelle onpourra faire construire la maison de son choix ou une maison proposée par un constructeur ouacheter à un promoteur une maison prête à construire en village. L'avant-contrat d'achat du ter-rain est de même nature que les avant-contrats d'immeubles existants mais il doit prévoir unecondition suspensive complémentaire : l'obtention d'un permis de construire.

La législation de l’urbanisme assouplieLe décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 a allégé la règlementation d’urbanisme. Il est désor-mais possible d’augmenter la surface d’un logement sans permis de construire jusqu’à 40 m²avec une simple déclaration préalable, sauf dans le cas des extensions qui portent la surfacetotale du logement au-delà de 170 m². La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du fon-cier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logementsocial a été complétée par diverses ordonnances d’octobre 2013 pour favoriser la constructionet réduire les obstacles législatifs ou institutionnels qui retardent parfois considérablement lamise en œuvre des projets.

2 - CONSTRUIRE : UN CONTRAT DÉCISIFUne question est essentielle lors de la construction : qui est le constructeur auquel on s'adresse? Est-ce un promoteur, un entrepreneur, un architecte ? La construction d'une maison indivi-duelle obéit en effet à des règles particulières, qui sont différentes selon celui qui se lance dansl'opération (le maître d'ouvrage propriétaire du bien). Soit, il opère seul, il est alors maîtred'œuvre, c'est-à-dire concepteur et réalisateur de l'ouvrage. Soit, il fait appel à un constructeurqui fournit le terrain et la maison clé en main ou bien, il peut avoir simplement recours à un oudes entrepreneurs. Il faut savoir bien choisir entre ces modes de construction. Si celui quiconstruit s’occupe de tout, il est alors le maître d'ouvrage. Il suit les réunions de chantier etdoit s'assurer personnellement par une assurance dommages-ouvrage. Lorsqu'il y a construc-tion par le propriétaire accédant, les juristes parlent d' « investisseur maître d'ouvrage ». Il doitpasser des contrats et surtout s’assurer. Dans la maîtrise d'œuvre déléguée, le maîtred'ouvrage a recours aux services d'un maître d'œuvre, architecte ou non. Le maître d'œuvre estrémunéré en honoraires. La formule la plus sécurisante consiste à s'adresser à un constructeur« qui fournit le plan et réalise l'intégralité de la construction ». Lorsqu'on fait construire, on peutsigner soit un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), soit un contrat d'en-treprise.

3 - LA DIVERSITÉ DES CONTRATSIl existe de très nombreux contrats entre les maîtres d’ouvrage et les constructeurs ou entrepre-neurs. Parmi ceux-ci, le contrat de construction est obligatoire lorsqu’une personne fait construireune maison à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements sur un terrain luiappartenant. Ce contrat est strictement réglementé, par la loi du 19 décembre 1990 ; il peut êtreavec, ou sans fourniture de plans.  L’échelonnement des paiements est prévu par la loi, de mêmeque les modalités de révision. La révision est généralement calculée en fonction de la variation del’indice BT 01. Le maître de l’ouvrage bénéficie d’un certain nombre de garanties.

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Le CCMI : contrat de construction de maison individuelleLe CCMI est une formule à privilégier... mais onéreuse... Le CCMI comprend toute une sériede clauses obligatoires, notamment la consistance et les caractéristiques techniques du bâti-ment, le coût, les modalités de règlement du prix, l'indication de l'obtention du permis deconstruire et celui des modalités de financement acceptées par le maître de l'ouvrage, la dated'ouverture du chantier, les délais d'exécution des travaux, les références de l'assurancedommages, les justifications des garanties de remboursement et de livraison. Le client béné-ficie ainsi de garanties certaines (de remboursement, de livraison ainsi qu'une assurancedommages ouvrage). Le client peut mettre en œuvre un délai de rétractation de dix jours.L'entreprise a une obligation de résultats dans le cadre du CCMI. Toutefois, il faut se méfierdes faux CCMI qui sont parfois intitulés « contrat de construction » mais qui sont en réalitédes contrats d'entreprise et ne garantissent pas la livraison. Il faut vérifier que l’assurancedécennale n’est pas périmée, que les délais d’achèvement des travaux sont prévus et qu’il ya des pénalités de retard en cas de délais non respectés.

Marchés de travaux, d’entreprise et indexationLes propriétaires d’un terrain faisant construire un immeuble et contractant avec un ou desentrepreneurs (appelés « maîtres d’œuvre ») passent un marché de travaux. Ce marché peutêtre à forfait, c’est-à-dire que le prix est fixé d’avance et globalement ou sur devis, ou sériede prix. Les marchés à forfait prévoient souvent l’indexation du prix. L’indice doit être en rela-tion avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties. En pratique, les deux indices deréférence sont l’indice du coût de la construction établi par l’Insee ou l’index Bâtiment BT 01.

Le contrat d'entreprise : à gérer avec précautionLe contrat d'entreprise est beaucoup moins sûr que le contrat de construction de maison indi-viduelle (CCMI). Dans ce cadre, plusieurs entreprises interviennent : gros œuvre, couverture,menuiserie, électricité… Il faudra signer un contrat par entreprise. Il n'y a pas de garantielégale de livraison et pas de délai de rétractation. L'entrepreneur devra cependant souscrireune assurance de responsabilité. Toutefois, c'est au maître d'ouvrage, c'est-à-dire auclient, qu'il appartient de souscrire l'assurance obligatoire dommages ouvrage quirisque de lui coûter 4 à 6 % et qui est difficile à obtenir. Selon les contrats, le proprié-taire bénéficie de la garantie de livraison, de la garantie de parfait achèvement, de lagarantie de bon fonctionnement, qui prennent la forme de garanties biennale et décennale.

Les indices immobiliersL’indice du coût de la construction ne doit pas être confondu avec les indicateurs de priximmobiliers qui ont pour but de renseigner sur l’évolution des prix de l’immobilier dans unerégion, dans une rue. Les indices Notaires-Insee couvrent l’ensemble de la France métropo-litaine et des DOM. Il existe également des indices d’acteurs du marché immobilier que sontla FNAIM, ORPI, Century 21...

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Afin de préserver la santé des occupants et la sécurité des immeubles, des contrôleset diagnostics techniques doivent être réalisés périodiquement ou lors de l’acquisitiond’un bien immobilier.

• La garantie des surfaces : la loi Carrez sur la garantie de superficie concerne tous les lotsde copropriété. Il est conseillé d'avoir recours à un géomètre expert ou un architecte. Au-delàde 5 % d'erreur, une réduction de prix peut être réclamée. Depuis 2009, pour les locations, toutnouveau bail doit mentionner la surface habitable qui se calcule de manière différente dela superficie Carrez.

• Les diagnostics amiante, plomb, termites : le repérage de l'amiante et les travaux de désa-miantage ont été rendus obligatoires depuis 1996. La loi du 13 décembre 2000 a renduobligatoire l'annexion du diagnostic amiante à toute promesse de vente ou d'achat. Pour leplomb, l'état des risques concerne les immeubles situés dans des zones délimitées par le pré-fet, en application de la loi 96-657 du 29 juillet 1998. Le diagnostic du plomb est exigé pour lesimmeubles construits avant 1948. En cas de vente d'un immeuble dans des zones contami-nées par les termites, en application de la loi du 8 juin 1999, un état parasitaire de moins detrois mois doit être joint à l'acte.

• Les risques naturels et technologiques : le vendeur (ou le bailleur) d'un bien situé dans unezone à risques naturels ou technologiques doit informer l'acheteur ou le locataire de cesrisques. A défaut d'information, une réduction de prix peut être obtenue.

• La sécurité des installations au gaz : elle doit être vérifiée à l'occasion de toute vente d'unbien immobilier à usage d'habitation lorsque l'installation a plus de quinze ans.

• Le diagnostic de performance énergétique : il a été imposé par une directive européenne.Il faut apprécier le niveau d'isolation et de performance technique. Il est fourni par le vendeuret le bailleur depuis le 1er juillet 2007.

• Le carnet d'entretien : il est obligatoire pour tous les immeubles en copropriété. C'est undocument qui reflète l'état général du bâtiment et indique les travaux qui doivent être pro-grammés.

• Le diagnostic électrique : il est obligatoire lors de la vente d’un logement dont l’installationélectrique a plus de 15 ans.

• Installation d’assainissement non collectif : diagnostic obligatoire pour les immeubles d’habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux.

• Métrage des surfaces habitables : il concerne toute location à usage de résidence princi-pale.

• Un dossier de diagnostic technique : ce dossier créé par l'ordonnance du 8 juin 2005annexé à la promesse de vente intègre depuis 2007, l’ensemble des expertises et les constatsd'amiante, de plomb, de termites, l'état de l'installation de gaz naturel, l'état des risques natu-rels et le diagnostic de performance énergétique.

• Loi ALUR : plus de diagnostics : Depuis 2015, sept diagnostics sont nécessaires lors de lamise en location d’un bien immobilier. L’état de l’installation électrique, de gaz et d’amiante regrou-pés dans le dossier de diagnostics techniques s’ajoute aux quatre diagnostics antérieurs.

Contrôles et diagnosticstechniques318

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321. L’achat immobilier en commun322. L’utilisation de la Société Civile Immobilière323. SCPI et immobilier financier324. Bâtir son financement325. Crédits et garanties326. Le financement de la résidence principale327. Financer l’investissement locatif

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rL’achat immobilier se fait souvent en commun. Le statutdes acquéreurs doit être examiné avec soin afin d’anticiperles difficultés en cas de divergences, de séparation ou dedécès.

L’investissement immobilier est pratiquement toujourseffectué à crédit. Le primo accédant bénéficie parfois deconditions privilégiées (prêt à taux zéro). L’investisseur varecourir à un financement externe qui lui permet de profiterde l’effet de levier du crédit et d’améliorer la rentabilité del’opération. En outre, les intérêts de l’emprunt sont fiscale-ment déductibles.

Assurer l'équilibre financier du projet est la condition sinequa non pour réussir son investissement. Pour cela, il fautbien apprécier l'ensemble des coûts liés à l'investissementet élaborer avec précision son plan de financement.

Une place importante est accordée aux mesures d’aide etaux prêts privilégiés. Ils s’ajoutent aux concours bancairesclassiques qui constituent la base du financement de l’im-mobilier.

Les opérations immobilières sont juridiquement complexes et leur mise en œuvrerequiert un examen attentif, tant au niveau de l’acte initial d’achat que des relationscontractuelles ultérieures, qu’il s’agisse des rapports de copropriété ou de relationslocatives. Quel que soit leur statut, les acquéreurs ont la possibilité d'acheter un bienensemble ou séparément.

1 - ACHAT PERSONNEL OU COMMUN ?Très souvent, les acquisitions immobilières sont faites en commun, notamment par un couplemarié ou non marié. Il est de l'intérêt de ceux qui achètent de faire correspondre leurs droits àleur financement respectif. Il faut bien déterminer les proportions d'acquisition pour éviter lesconflits ultérieurs et éventuellement les risques fiscaux. Il faut savoir que le contrat de mariageet l'origine des fonds qui vont servir pour l'achat immobilier sont très importants pour la déter-mination des droits ultérieurs de chacun. La situation sera différente selon qu'il s'agit d'épouxcommuns en biens qui achètent avec leurs économies ou d'époux mariés sous un autre régime.

Lorsqu'il s'agit d'acquéreurs qui vivent ensemble sans être mariés, les notaires leur conseillentd'acheter dans la proportion du financement assuré par chacun d'eux. Dans tous les cas, il esttrès important de conserver la trace du paiement effectué par chacun pour éviter les contesta-tions ultérieures. Lorsque dans un couple marié, un conjoint acquiert son logement à titrepersonnel, il doit impérativement le déclarer dans l'acte d'achat.

L'achat par un couple mariéLorsqu'un bien immobilier est acheté par un couple marié, la situation est simple. Le régimematrimonial et le contrat de mariage fixent les règles. Quel que soit leur contrat de mariage, lesépoux ont la possibilité d'acquérir un bien ensemble ou séparément.

Communauté réduite aux acquêtsEn cas de mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, les biens acquisaprès le mariage sont réputés être communs, sauf si l'un des conjoints déclare que le finance-ment de l'acquisition vient de ses fonds propres (héritage, donation...). La part qui correspondaux fonds propres reste propre et la part correspondant à l'emprunt est commune. Dans cer-tains cas, il y aura récompense en cas de dissolution de la communauté. Lorsqu'un épouxfinance un logement avec l'argent qui lui est personnel, il doit faire une déclaration d'emploiou insérer une clause de remploi. Il sera indiqué que le financement est réalisé au moyen d'uncapital personnel et que la partie du logement ainsi financée est personnelle.

Séparation de biensLorsque le régime de la séparation de biens s'applique, c'est celui qui finance l'opération sur ses biens propres qui en est propriétaire. Il importe donc de bien préparer l'acte d'acquisitiond'un bien commun. Dans ce régime de séparation de biens, l'immeuble appartient à chaqueépoux à proportion de sa contribution financière.

L’achat immobilier en commun321

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La communauté universelleLa communauté universelle est un régime matrimonial dans lequel il n'existe plus de bienspropres. La communauté universelle est en général combinée avec une donation au derniervivant. Au décès du premier époux, toute la communauté est réputée appartenir au survivant,qui ne devra pas acquitter de droits de succession puisqu'il n'y a pas de transfert de propriété.Les enfants du défunt hériteront au décès du deuxième conjoint. Des clauses autres que ladonation au dernier vivant peuvent être envisagées : il s'agit de clauses de partage inégal dela communauté.

L'achat par un couple pacséDepuis la loi du 23 juin 2006, de nouvelles règles sont applicables aux couples pacsés.L'article 515-5, alinéa 1 du Code civil est modifié et prévoit que chacun des partenairesconserve l'administration, la jouissance et la libre disposition des biens personnels. Le régimede la séparation est devenu la règle pour les biens immobiliers. Cependant, les partenairesdu Pacs peuvent choisir par convention de soumettre les biens qu'ils acquièrent ensemble ouséparément au régime de l'indivision.

L'achat par des concubinsLorsqu'un couple non marié achète un immeuble, il faut indiquer l'apport de chacun. A défaut,le bien appartient aux deux par moitié. Les règles de l'indivision s'appliquent. En cas dedécès, il n'y a pas de protection comme pour le conjoint survivant. La pratique a imaginé dessolutions. Une convention d'indivision qui peut être conclue pour une durée de cinq ansrenouvelable peut interdire toute vente ou partage tant qu'elle est en vigueur. L'acte d'acqui-sition peut aussi comporter une clause de rachat au profit du survivant. Certains préconisentune clause de tontine qui prévoit que le bien acheté reviendra en pleine propriété au dernierdes acheteurs survivant qui est supposé avoir été le seul propriétaire du bien depuis le jourde son acquisition. La constitution d'une SCI permet aussi de résoudre le problème de l'at-tribution en cas de décès, surtout s'il y a un démembrement croisé des parts. Dans ce cas,chacun détient une moitié du bien en nue-propriété et l'autre en usufruit. En cas de décès,l'usufruit tombe. Le survivant est propriétaire en pleine propriété de la moitié du bien tout enrestant usufruitier de sa moitié. Il garde donc la jouissance du bien.

2 - L’ACHAT EN COMMUN : L’INDIVISIONL'indivision désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'unmême bien, sur lequel elles ont des droits concurrents de même nature. Chacun des indivi-saires est titulaire d'une quote-part.

Il existe deux types d'indivision :

• l'indivision légale ou involontaire : elle résulte de l'application de la loi. C'est notammentle cas de la dévolution d'une succession, d'une donation ou d'un testament en faveur de plu-sieurs personnes conjointement et indivisément. « Nul ne peut être contraint de demeurerdans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis parjugement ou convention » (article 815 du Code civil).

• l'indivision conventionnelle ou volontaire : elle est établie par acte notarié ou sous seingprivé pour une durée de cinq ans, renouvelable à volonté par les co-indivisaires, ou pourune durée indéterminée. L'indivision conventionnelle permet de réduire l'aléa du partage etde gérer plus aisément l'indivision. La gestion est réalisée par un ou plusieurs gérants dési-gnés par les indivisaires. Par souci de simplicité, il est fréquent que des achats immobilierssoient effectués en indivision, c'est-à-dire par plusieurs personnes agissant en qualité d'ac-quéreurs conjoints. Cette formule présente un certain nombre d’inconvénients majeurs.L’indivision conventionnelle permet de fixer par contrat les règles prévalant pendant la durée

de l’indivision. La convention détermine les conditions d’occupation et de gestion.L’organisation contractuelle de l’indivision peut être dénoncée par n’importe quel indivisaire.Les notaires préconisent souvent d’apporter les biens indivis à une société civile immobilièredans laquelle sont associés les indivisaires. Cette situation a l’avantage de la stabilité. Elle n’est pas coûteuse si elle est faite suffisament tôt.

Depuis le 1er janvier 2007, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuventeffectuer les actes d’administration relatifs au bien indivis et notamment, conclure et renouvelerles baux d’habitation.

Un indivisaire peut demander à tout moment le partage mais la justice peut décider la poursuitede l’indivision pendant deux ans au maximum.

« N’ayez pas peur de l’indivision ! Quelle soit volontaire ou subie, cette situation n’est pas tou-jours confortable mais des aménagements sont possibles » (Conseils des notaires - juin 2010 -n° 394).

L'utilisation d’une SCILa société civile immobilière (SCI) connaît un succès certain chez les acquéreurs d’unimmeuble qu’ils achètent en commun. Toutefois, les spécialistes soulignent que « la constitutiond’une société civile pour des raisons purement fiscales…. est périlleuse. La SCI doit être envi-sagée comme un magnifique outil de gestion et de transmission… la bonne démarche consisteà s’intéresser d’abord aux conséquences civiles et financières… et ensuite d’intégrer la fisca-lité. » (Maître Renesme – notaire – Les Affiches – 19 avril 2013). Le chapitre suivant fait le point.La SCI ne sert pas seulement à acquérir ou à gérer sa résidence principale ; elle peut aussi êtreutilisée pour des biens immobiliers destinés à la location et dans ce cas, elle permet d’anticiperla transmission du patrimoine au profit des enfants ou petits-enfants (S. Berre et M. Giray -Conseils des notaires)

3 - LE MÉCANISME DE LA TONTINELe pacte tontinier, ou pacte d'accroissement, plus communément appelé tontine, est une clausestipulant que lorsque des co-acheteurs acquièrent un bien immobilier, au décès de l'un d'entreeux, les autres deviennent propriétaires de sa part. Le défunt est considéré comme n'ayantjamais été propriétaire. La tontine présente un avantage majeur : en cas de décès de l'un descoacquéreurs, le bien immobilier est transmis sans problème aux survivants. Le défunt étantconsidéré comme n'ayant jamais été propriétaire, ses créanciers ne peuvent poursuivre lerecouvrement de leur créance, ni provoquer le partage. Les survivants peuvent bénéficier dedroits de mutation à titre gratuit à taux réduit sous conditions. En revanche, elle n'est pas sansavoir quelques inconvénients. En particulier, l’exonération fiscale est d’un montant très limité,si bien que le mécanisme de la tontine n’est souvent utilisé que dans des cadres complexes,notamment liés à la mise en œuvre d’une société civile immobilière (qui va acheter le bien etqui inclut une clause de tontine).

4 - RÉSOUDRE LES DIFFICULTÉSLa séparation ou la ruptureEn cas de séparation d’un couple marié en communauté, d'un point de vue financier, il faut « liquider la communauté », avant de procéder au partage. Celui qui occupe le logement indi-vis est redevable d'une indemnité d'occupation, sauf convention contraire, qui peut êtrecompensée par l'absence de versement d'une pension, si le juge l'estime ainsi. Jusqu'à la liqui-dation, les époux, communs en biens, doivent continuer à rembourser ensemble les crédits. Le partage doit être égalitaire. Celui qui bénéficie d'une part plus importante que l'autre est rede-vable d'une soulte.

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Toutefois, les spécialistes soulignent que la situation est préoccupante en cas de séparationet de mésentente car on ne peut ni provoquer le partage en justice ni exiger la vente d’unlogement.

En cas de rupture du concubinage, le sort du logement va dépendre de celui qui en est pro-priétaire.

Le décès Pour un couple marié, les droits vont dépendre du régime matrimonial, des héritiers et du tes-tament. Dans le régime légal de communauté de biens réduite aux acquêts, le patrimoineacquis pendant le mariage est commun. En cas de décès, le survivant conserve la moitié dela communauté. L'autre moitié va dépendre de la succession. En cas de séparation de biens,les patrimoines sont séparés. Le conjoint survivant bénéficie de droits qui sont fonction de laqualité des héritiers. Donation au dernier vivant ou communauté universelle permettent demodifier les dispositions et d'organiser la succession de manière favorable pour l'époux sur-vivant. Depuis la loi TEPA, les époux mariés ou les partenaires pacsés peuvent hériter enfranchise de droits de succession. Encore faut-il que les pacsés aient établi un testament.En cas de donation, les personnes liées par un Pacs bénéficient du même abattement quecelui réservé aux conjoints mariés.

Le droit successoral n'est pas favorable aux concubins qui sont fiscalement étrangers l'un àl'autre. Les concubins peuvent léguer l'usufruit viager du logement ou le droit d'usage et d'ha-bitation. Mais, les droits de succession s'élèvent alors à 60 %.

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A CONSULTER SUR INTERNET : LES SOURCES OFFICIELLES

• Le site du ministère du logement http://www.territoires.gouv.fr ou www.loge-ment.gouv.fr permet de connaître les plafonds de loyers et de ressources deslocataires pour les investissements qui relèvent d’un régime spécial (Duflot-Pinel ainsique des régimes antérieurs Robien recentré, Borloo neuf ou Borloo ancien,Scellier...).

• Le site du ministère des finances www.impots.gouv.fr est la source incontour-nable en matière de fiscalité.

• Pour ceux qui réalisent un investissement dans l’ancien et passent une conven-tion avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), il convient de se connecter sur le sitede l’agence www.anah.fr.

• Le site officiel www.service-public.gouv.fr est la source juridique, fiscale et finan-cière ainsi que dans le domaine de la protection du consommateur.

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des instruments privilégiés d'organisationdu patrimoine et d'optimisation fiscale. Nombreux sont les épargnants ou les entre-prises qui créent des SCI pour acquérir ou construire des immeubles, pour y loger unpatrimoine immobilier existant ou séparer la propriété des actifs industriels de celledes actifs immobiliers des entreprises.

1 - LA CRÉATION D’UNE SCIUne SCI est une société civile par sa forme et par son objet qui possède un patrimoine à pré-pondérance immobilière. Il existe de nombreux types de sociétés civiles constituées pourl’attribution, la construction-vente d’immeubles, les placements immobiliers, la pluripropriété, etenfin les SCI de gestion. C’est cette dernière forme qui est généralement identifiée dans l’es-prit du public à la notion de SCI. En fait, la SCI de gestion immobilière est également appeléesociété civile de location ou société civile patrimoniale. La SCI de gestion est une société civileclassique qui a pour objet la gestion d’un ou plusieurs immeubles reçus en apport ou acquis parla société.

La constitution d'une SCI requiert l'accomplissement d'un certain nombre de formalités : enre-gistrement des statuts, publication dans un journal d'annonces légales, dépôt au greffe,immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.

Lorsqu’une SCI achète un immeuble, le financement de l'acquisition peut être assuré parles associés, par des fonds dont ils disposent ou qu'ils se procurent au moyen d'emprunts per-sonnels. Bien entendu, il est possible de combiner les deux systèmes, en effectuant une partiedu versement en compte-courant et l'autre partie en apport en capital.

L'acquisition de l'immeuble peut être financée en partie ou en totalité par un emprunt effec-tué par la SCI. Pour faire face à ses échéances de remboursement, la SCI ne dispose que desrevenus des loyers. Ces revenus étant, dans la généralité des cas insuffisants pour rembourserl'emprunt, les associés seront amenés à effectuer des versements complémentaires soit par lavoie d'un compte-courant ouvert à leur nom dans les comptes de la SCI, soit par la libérationprogressive des parts qu'ils ont souscrites dans la société, étant précisé que les deux systèmespeuvent là encore être combinés.

2 - LE FONCTIONNEMENT DE LA SCILa SCI a une personnalité distincte de celle de ses associés. Fiscalement, la SCI n'est paspassible de l'impôt sur les sociétés, sauf option pour ce régime et excepté si la SCI a uneactivité fiscalement considérée comme commerciale (locations en meublés ou de locaux équi-pés).

Le résultat de la SCI est déterminé au niveau de la société, selon les règles applicablesaux revenus fonciers. Les revenus de la SCI sont constitués essentiellement par l'ensembledes loyers perçus. Une fois déterminé, le résultat de la SCI est réparti entre les associésau prorata de leurs droits et est imposé entre leurs mains, à titre de revenus fonciers.

L’utilisation de la sociétécivile immobilière322

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Les SCI sont tenues de souscrire chaque année une déclaration de leur résultat sur unimprimé spécial quidoit désormais être télé-transmis. Ces déclarations permettent de préci-ser la part des bénéfices revenant à chaque associé. Les associés intègrent la part derésultat leur revenant dans la déclaration de revenus fonciers 2044. Ceux qui sont au régimemicro-foncier la portent directement sur leur déclaration générale de revenus 2042.

3 - POURQUOI CONSTITUER UNE SCIToute une série d’arguments expliquent la faveur des SCI. Au plan fiscal, la taxation des ces-sions de parts de SCI est analogue à la vente d’un immeuble. Un droit de 5 % est perçumais sur le seul actif net. Les SCI facilitent également les transmissions entre parents etenfants. Pour des entrepreneurs individuels, elles permettent de séparer facilement le patri-moine professionnel du patrimoine privé. La SCI est un moyen efficace pour s’associer en vued’acheter un appartement à plusieurs en évitant l’indivision. La SCI est notamment conseilléeentre des concubins.

« En définitive, il y a peu de différences significatives entre une SCI et une indivision assor-tie d’une convention. Simplement, la durée d’une SCI peut aller jusqu’à 99 ans (5 ans pourune convention d’indivision) » (Immo Neuf – M 01823 – juin 2012).

Il ne faut cependant pas oublier les sérieux inconvénients fiscaux de la SCI. En aucun cas,la constitution d’une SCI ne doit aboutir à un abus de droit au bénéfice du contribuable. LaSCI constitue un instrument merveilleux à condition qu’elle soit utilisée à des fins adaptées.Les bons choix font les bons associés (Conseils des notaires - HS n° 2 - décembre 2014).

Si l'activité de la société n'est pas civile (notamment en cas d'opérations habituellesd'achat et de revente d'immeubles, de locations en meublés, de locations de locaux com-merciaux munis de mobilier...), le régime de l'impôt sur les sociétés est obligatoire.Toutefois, les activités commerciales n'entraîneront une imposition à l'IS que si elles repré-sentent plus de 10 % des recettes de la SCI. La détention d’un meublé par l’intermédiaired’une SCI pose un problème fiscal. En effet, les sociétés civiles dont la seule activité est delouer un local meublé durant la saison estivale exercent une activité industrielle et commer-ciale. Selon l’administration et en application de l’article 206-2 du CGI, la SCI sera redevableobligatoirement de l’impôt sur les sociétés.

La loi de finances pour 2017 a supprimé l’exigence du caractère habituel pour qualifier decommerciale une activité de location meublée. Une telle activité exercée par la SCI, si c’estla seule et même pour quelques semaines par an, fera donc basculer la SCI à l’impôt sur lessociétés.

Les avantages d’une SCI à l’impôt sur les sociétés : l'option IS peut parfois être intéres-sante, car la fiscalité des sociétés a diminué. La détention d'un patrimoine immobilier au seind'une société soumise à l'IS n'est plus forcément un piège fiscal. Au contraire, elle peut mêmeprésenter certains avantages... L'option pour l'IS permet en particulier d'amortir l'immeuble. 

La constitution d’une SCI peut donc être un outil idéal pour gérer et transmettre un patrimoineimmobilier. En effet, elle offre un cadre de gestion plus souple que l’indivision et bien desavantages en matière de transmission, notamment en étalant dans le temps la transmissionde parts sociales à ses enfants. La constitution de la SCI reste malgré tout affaire de spécia-listes. Il faut choisir le bon régime fiscal car les revenus de la SCI peuvent être imposés soità l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés.

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L’immobilier financier est multiple. Il va permettre une diversification facile de sonpatrimoine. On classe généralement dans l’immobilier financier les sociétésciviles de placements immobiliers mais aussi les organismes de placements col-lectifs immobiliers, les résidences services et les sociétés de multipropriétés.

1 - LE SUCCÈS DES SCPI - SOCIÉTÉS CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIERLes SCPI Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) sont des sociétés de placements immo-biliers qui permettent au particulier soucieux de diversifier son patrimoine immobilier d’accéderà des marchés professionnels (locaux d’activités, de bureaux ou de logements). Les SCPI ontpour objet exclusif, avec les fonds recueillis des souscripteurs, l’acquisition et la gestion d’unpatrimoine immobilier locatif, pour en répartir les fruits (revenus et plus-values) entre les asso-ciés qui ont constitué le capital, au prorata de leur participation. Les SCPI sont soit à capitalvariable, soit à capital fixe. Lorsque la SCPI est à capital fixe et que les souscriptions ont atteintle niveau souhaité, la SCPI est fermée.

Il y a deux types de SCPI : SCPI de rendement, et SCPI fiscales. Les SCPI de rendement ontpour objectif de distribuer un revenu régulier et de niveau élevé. Ces SCPI sont essentiellementinvesties en immobilier d'entreprise. Ces SCPI doivent être conservées durablement. Les SCPIfiscales permettent de bénéficier de réductions d’impôt. C’est le cas pour les SCPI Pinel,Malraux ou « déficit foncier. Il faut respecter un délai de conservation des parts pour bénéficierde l’avantage fiscal. Le rendement est recherché également, mais accentué par un dispositif fiscal. Les frais de souscription des parts de SCPI sont généralement élevés. 

La mutualisation du risqueEn plus du rendement généralement très intéressant, les SCPI permettent au souscripteur d’in-vestir sur le marché de l’immobilier en limitant les risques. Acheter un bien immobilier en directnécessite de mobiliser des sommes souvent importantes focalisées sur un bien précis, unemplacement et un locataire. Les SCPI permettent alors de limiter la mise de fonds, de diversi-fier son patrimoine immobilier et de mutualiser les risques, puisque la défaillance d’un locatairen’aura un impact que limité sur le patrimoine global de la SCPI.

Le fonctionnement des SCPI Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ont pour objet l’acquisition et la locationd’immeubles. L’investisseur en SCPI reçoit la contre-valeur en parts sociales de son apport ; cedernier étant investi par la société dans des actifs immobiliers.

Les biens immobiliers acquis pour le compte des investisseurs sont sélectionnés et gérés parune société de gestion qui se charge de recouvrer les loyers. L’investissement en parts de SCPIpermet ainsi de bénéficier de revenus locatifs générés par la location d’immeubles propor-tionnellement au nombre de parts détenues dans la société.

SCPI & Immobilier financier323

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Les avantages de la détention de la pierre papier La souscription de parts permet de cumuler les avantages suivants :

- Sécurité du placement : les actifs immobiliers sont diversifiés, les risques sont donc mutua-lisés entre tous les souscripteurs. Vous n’êtes plus tributaire d’un seul et même locataire.S’agissant d’un placement immobilier, il doit néanmoins être envisagé sur du long terme.

- Simplicité de gestion : la société de gestion se charge de toutes les formalités administra-tives concernant la recherche des locataires, la rédaction des baux ou encore les travaux àréaliser.

- Gestion professionnelle : la société de gestion, en mesure d’analyser toutes les compo-santes du marché, effectue toutes les démarches nécessaires en s’appuyant sur une réelleexpertise et vous informera régulièrement de sa politique de gestion.

- Souplesse d’une liberté totale de souscription. Cette souplesse permet de choisir « à lacarte » le moment, et le montant de son investissement.

- En cas de financement à crédit des parts souscrites, les intérêts d’emprunts seront déduc-tibles des revenus fonciers.

Les risques pour les investisseursLe placement immobilier a confirmé ces dernières années son intérêt en offrant une perfor-mance soutenue associée à une volatilité réduite, néanmoins comme tout placement investisur un marché, l’investisseur est dépendant des risques liés aux fluctuations éventuelles dece marché. Il nous semble important de vous informer sur :

- Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre de la SCPIrepose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe unrisque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeublesles plus performants.

- Le risque immobilier : les investissements immobiliers réalisés par les SCPI seront soumisaux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers, étant précisé que, parexemple, le marché des actifs immobiliers est soumis à des cycles conjoncturels liés à l’éco-nomie en général et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucunegarantie de capital ou de performance.

- Le risque lié à la liquidité : c’est-à-dire la difficulté que pourrait avoir un épargnant à céderses parts. Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. La cession des parts dépendde l’équilibre entre l’offre et la demande de parts sur le marché organisé prévu à cet effet.

- Le risque lié au financement bancaire souscrit : ce financement s’accompagne d’engage-ments contractuels dont le non respect rendrait la dette éligible ; en outre, il peut augmenterle risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution des SCPI.

Les SCPI de déficit foncierL’objectif est de constituer un patrimoine immobilier locatif composé d’immeubles à usaged’habitation situés en centre-ville et exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.Les immeubles feront l’objet d’une rénovation complète. Les travaux interviendront sur unepériode de plusieurs mois. Pour la réalisation de ces travaux, la SCPI sélectionnera dessociétés détenant un savoir-faire dans le domaine de la réhabilitation et mènera une politiqued’investissement responsable tenant compte de la préservation de l’environnement. CetteSCPI est un véhicule innovant permettant d’acquérir un patrimoine immobilier de valeurtout en optimisant la fiscalité des revenus fonciers.

En contrepartie de cette imputation, l’associé s’engage à conserver ses parts pendant troisans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers, sur le revenu global,sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérerrécupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la société, en général au bout de 13 à 15ans.

Le délai total d’immobilisation de l’investissement est d’environ 16 ans pour permettrela liquidation totale des actifs de la société compte tenu de la période inhérente à la ventedu patrimoine.

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Les SCPI de type MalrauxLes SCPI de type Malraux ont pour stratégie la constitution d’un patrimoine immobilier locatifcomposé d’immeubles de caractère, au coeur des secteurs sauvegardés ainsi que dans lesquartiers anciens dégradés des villes de France. Certaines sont résolument tournées sur lescentres villes et privilégient notamment les métropoles régionales françaises disposant entreautres de dessertes TGV.

La SCPI sélectionne des sociétés détenant un savoir-faire dans le domaine de la réhabilitationet mène une politique d’investissement responsable tenant compte de la préservation de l’envi-ronnement. Les immeubles acquis feront l’objet d’une restauration complète sous lasurveillance des architectes des bâtiments de France. Les travaux interviendront sur unepériode de plus d’une année.

Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

La liquidité du placement est limitée compte tenu de l’engagement de la conservation desparts pendant une durée de 16 ans (15 ans de durée de vie de la SCPI + 1 an correspondantà la durée estimée de liquidation). L’investisseur est contraint de conserver ses parts jusqu’à ladissolution de la société, en tenant compte de la période nécessaire à la revente desimmeubles, estimée à un an. Le marché secondaire sera très restreint.

Condition de l’avantage fiscal : conservation des parts pendant une période minimum de9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien restauré.

La SCPI a pour objectif de distribuer aux associés un rendement locatif net au terme de la troi-sième année suivant la création. La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’à compterde la mise en location des immeubles.

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Les SCPI de déficit foncierLes SCPI de déficit foncier permettent aux porteurs de parts de bénéficier du régime fiscaldit «déficit foncier». Ce régime permet aux propriétaires d’imputer sur ses revenus foncierset dans la limite de 10 700 € sur son revenu global la quote-part des dépenses d’entretien,de réparation et d’amélioration exposées par la société sur les immeubles qu’elle auraacquis. Ce produit correspond à la situation d’un titulaire de revenus fonciers qui est imposéà l’impôt sur le revenu dans des tranches élevées.

• Il s’agit d’un placement de long terme avec une liquidité très limitée d’autant que l’avantagefiscal ne peut être transmis à l’acquéreur de parts d’occasion.

• La déductibilité du déficit foncier est fonction de la législation fiscale qui est susceptibled’évoluer au cours de la période d’investissement.

• Les SCPI spécialisées ont généralement une politique d’investissements dans desimmeubles en coeur de ville ciblés sur l’habitation et/ou le commerce avec des actifs à fortevaleur patrimoniale et des immeubles rénovés.

• Il est possible de souscrire à crédit les parts de SCPI, ce qui permet de déduire les intérêtsd’emprunts sur les revenus fonciers et de réaliser ainsi une économie d’impôt.

Les SCPI fiscales PinelLes SCPI fiscales Pinel ont pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilierconstitué d’immeubles locatifs neufs à usage d’habitation principale et situés en France. Ellespermettent de bénéficier des avantages fiscaux particuliers du dispositif Pinel.

Ce dispositif permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de18% pour des immeubles du secteur intermédiaire respectant les normes environnementales,bénéficiant du label BBC 2005 ou respectant la réglementation thermique 2012.

L'avantage fiscal procure une réduction de l'impôt sur le revenu sur la base du montant totalde la souscription en numéraire effectivement versé au 31 décembre de l'année au titre delaquelle la souscription a été effectuée. Répartie sur la durée d’engagement de location. Lemontant des souscriptions prises en compte pour la détermination de la réduction d'impôt nepeut être supérieur la somme de 300 000 €, pour un même contribuable et une même annéed'imposition.

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Les SCPI MalrauxLes SCPI Malraux consistent à acquérir des immeubles situés au cœur des villes dans desquartiers historiques, principalement en secteur sauvegardé. La restauration doit être faitedans le respect des règles de l’art et sous la surveillance des architectes des bâtiments deFrance.Les SCPI Malraux permettent aux porteurs de parts de bénéficier du régime fiscal dit « Malraux ». Ce régime permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt (30 % du montant des dépenses de travaux dans les secteurs sauvegardés) qui s’appliquedans le cadre de l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Ce régime n’entre pasdans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Il est toutefois plafonné depuis le 1er

janvier 2017 par foyer fiscal à un montant de dépenses de 400 000€ sur 4 ans. Ce produitest particulièrement adapté aux titulaires de revenus fonciers qui sont imposés à l’impôt surle revenu dans des tranches élevées.• Les SCPI spécialisées recherchent en général une quote-part de travaux de 65 % mini-mum du montant de la souscription, ce qui, compte-tenu d’un taux de réduction d’impôt de30 % du montant des travaux peut se traduire par une réduction d’impôt cible de 18 % dumontant total de la souscription. • Les spécialistes estiment que la durée de placement est de 16 ans en général, sachantqu’il y a neuf années obligatoires de location à compter de la première mise en location dudernier actif restauré. Après la période de location, il est procédé à la mise en vente dupatrimoine et à la dissolution de la SCPI. • Il s’agit d’un placement de long terme avec une liquidité très limitée d’autant que l’avan-tage fiscal ne peut être transmis à l’acquéreur de parts d’occasion. • La pérennité de ce régime est fonction de la législation fiscale qui est susceptible d’évo-luer au cours de la période d’investissement.• Les SCPI Malraux doivent être acquises dans une politique de diversification du patri-moine. La rentabilité sera fonction des éventuels dividendes liés en particulier auxplacements de trésorerie. • Il est possible de souscrire à crédit les parts de SCPI ; mais, il est possible que la reventedes parts ne soit pas suffisante pour rembourser le crédit.

2 - LES OPCI ET L’IMMOBILIER FINANCIERLes organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI) Les organismes de placements collectifs immobiliers ont été instaurés par une ordonnance du13 octobre 2005. Un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) est plus souple et plusfacilement échangeable qu’une société civile de placements immobiliers (SCPI). Son capital estconstitué par 60 % au moins d’actifs immobiliers, de 10 % de liquidités et de 0 à 30 % de valeursmobilières. Pour les experts du Revenu, « la sécurité est correcte mais la performance aléatoirecar elle dépend du marché immobilier. « Les frais de souscription sont de 2 à 7 %, de gestionde 2 à 6 % par an et les frais de rachat de 5 % environ ». La fiscalité dépend de la forme juri-dique de l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI).

L’immobilier en BourseLes valeurs foncières sont longtemps restées des valeurs de rendement. Les sociétés d'in-vestissements immobiliers cotées (SIIC) sont également utilisées par les investisseurs quisouhaitent investir dans l'immobilier.

Les spécialistes du Revenu soulignent : « Privilégiés pour leurs vertus défensives jusqu’en2007, les Sicav et FCP investis dans l’immobilier ont ensuite connu une longue traversée dudésert, suivie d’une remontée de leurs cours ». Le risque demeure toutefois.

La fiscalité de l’immobilier financierLes porteurs de parts de SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers et des revenusfinanciers (pour les placements de trésorerie). Les plus-values sont taxées selon le régime desplus-values immobilières. Les sociétés de placement à prépondérance immobilière (FPI) sontsoumises à la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. Les sociétés deplacement immobilier à capital variable (SPPICAV) sont soumises à la fiscalité des revenus decapitaux mobiliers comme des dividendes : prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % ou bienimpôt progressif après application d’un abattement de 40 %. Par ailleurs, les titres de SIIC et de

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Les SCPI fiscales : Pinel (antérieurement Duflot ou Scellier)

• L’avantage fiscal pour les SCPI avec la loi Pinel : l’avantage fiscal pour les personnes qui sou-haitent acquérir des parts de SCPI est désormais calculé de la même manière que pour lesparticuliers qui achètent un bien immobilier. Le porteur de parts doit toutefois s'engager àconserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location choisi. La réduction d'impôt est donc calculée de la même façon que pour l'achat d'un logementneuf : 12 % du montant investi dans une SCPI pour un engagement de 6 ans, dans la limite de36 000 € ; 18 % du montant investi dans une SCPI pour un engagement de 9 ans, dans la limitede 54 000 € ; jusqu'à 21 % du montant investi dans une SCPI en cas de prolongement de l'en-gagement jusqu'à 12 ans, dans la limite de 63 000 €.

• Les conditions - Les avantages du dispositif Pinel sont accordés aux investisseurs d'une SCPIsous réserve de respecter certaines conditions : l'investisseur doit être un contribuable françaisdomicilié en France ; les avantages fiscaux sont accordés dans la limite du montant investidans la SCPI ; l'investisseur doit s'engager à conserver ses titres pendant la durée d'engage-ment de location ; l'investissement est limité à 300 000 € par an ; Les logements de la SCPIdoivent : être situés dans une zone du dispositif Pinel ; respecter les normes de performancesénergétiques (RT 2012 ou label BBC) ; respecter des plafonds de loyers ; être loués à des loca-taires respectant les plafonds de ressources.

sociétés foncières européennes comparables peuvent être inscrits sur un PEA afin que lesproduits et plus-values qui y sont attachés bénéficient du régime d'exonération d'impôt sur lerevenu.

La loi de finances pour 2012 a modifié le régime fiscal applicable à certains revenus distri-bués par les SIIC et les SPPICAV. Ainsi, depuis le 1er janvier 2012, ces revenus sont exclusdu champ d'application de l'abattement de 40 % lorsqu'ils proviennent de bénéfices qui n'ontpas été soumis à l'impôt sur les sociétés au niveau desdites sociétés, en cas d’option pour lebarème progressif.

Par ailleurs, l'article 8 de la loi de finances pour 2012 a rendu inéligibles les titres des SIIC etdes sociétés foncières européennes comparables au plan d’épargne en actions (PEA) àcompter du 21 octobre 2011. Cependant, les actions de ces mêmes sociétés inscrites sur unPEA avant le 21 octobre 2011 peuvent y demeurer après cette date (BOI 5 I-4-12 - instruc-tion du 8 mars 2012).

3 - LES RÉSIDENCES SERVICESLes résidences de tourisme ou autres résidences services ne sont pas réellement de l’immo-bilier financier mais constituent une alternative à l’investissement immobilier traditionnel pourles investisseurs qui recherchent des revenus réguliers et souhaitent être totalement déchar-gés des soucis de la gestion. Elles permettent de bénéficier parfois d’une réduction d’impôtqui a été prorogée jusqu’à fin 2018 sous conditions (voir chapitre 336).

4 - LA MULTIPROPRIÉTÉ ET SES RISQUESLa société de multipropriété, née dans les années 60, est une société de jouissance à tempspartagé. Réglementée par la loi du 6 janvier 1986, le nom officiel de cette société est « sociétécivile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé ». On n’achète pas un loge-ment, mais les parts d’une société. Aussi, ne devient-on pas propriétaire de l’immeuble, maisassocié dans une forme particulière de société civile nous permettant de bénéficier d’un droitde jouissance d’un appartement précis, pour une période déterminée.

La multipropriété est un investissement délicat car elle présente des inconvénients sérieux :

- Des charges lourdes notamment en raison des différents services para-hôteliers et duchangement des utilisateurs qui entraîne des dégradations. L’associé est tenu de répondreaux appels de fonds pour la construction ou les réparations de l’immeuble et participer aupaiement des charges de l’immeuble. L’associé ne maîtrise pas ces charges et il arrive fré-quemment que le montant des charges soit supérieur au revenu annuel des locations.

- La fixité contraignante des dates de vacances : la période est définie avec précision lorsde la souscription, et il n’est pas possible de la changer, à moins de trouver un associé inté-ressé.

- La revente difficile : il est plus aisé de revendre un bien immobilier que des parts. C’estdonc un placement peu liquide. Pour revendre les parts, il convient de rédiger un acte devente, notarié de préférence dans lequel il est indispensable de préciser : la nature des droitsachetés (des parts et non un immeuble), la période de jouissance attachée aux parts, le prixde vente... La multipropriété peut représenter un investissement agréable, mais il convient debien réfléchir avant de s’engager.

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Avant d'investir dans l'immobilier, il faut procéder au préalable à l'examen de sa situa-tion patrimoniale, à celui de la rentabilité de l'investissement en recourant à dessimulations financières et enfin, à l'établissement d'un plan de financement.

1 - LES PRÉALABLESExaminer sa situation patrimoniale « Préalablement à tout investissement, il faut procéder à l'examen de sa situation patrimonialeet fiscale » (Investir Magazine). Cet examen porte sur la situation patrimoniale personnelle : pro-priété de son logement, bilan des actifs possédés et des dettes, les revenus (revenusimposables, bruts et nets), revenus fonciers, la situation de l'investissement à réaliser : quel estson coût, quel est le loyer, quelles sont les charges, le financement : taux du ou des crédits sol-licités.

Procéder à des simulations financières objectivesLes simulations financières permettent de définir les recettes qui vont être générées par l'in-vestissement immobilier et les charges qui y sont liées. Les recettes comprendront notammentles économies d'impôt, l'évaluation de l'évolution des loyers et de la valeur de revente du bien.Il faut prendre garde à ce que les simulations ne soient pas basées sur des paramètres irréa-listes tels qu'un loyer surévalué, une plus-value grandiose... Les évaluations restent aléatoireset sont liées aux hypothèses que l'on fait, notamment sur le coefficient de revalorisation desloyers.

Ces évaluations permettront de connaître le rendement locatif annuel net, c'est-à-dire le rapportentre les loyers nets encaissés après impôts et le montant de l'investissement. Les expertsrecherchent le taux de rendement interne (TRI) appelé également taux interne de rentabi-lité (TIR) qui mesure la rentabilité d'un investissement qui comporte des revenus (perception deloyers et revente de l'immeuble avec plus-value) et des remboursements (achat de l'immeubleavec versement comptant et remboursement des intérêts et du capital du crédit). On utiliseraparfois le taux actuariel, c’est-à-dire le taux qui prend en compte les flux d'une opération finan-cière et les dates auxquelles les flux de recettes et de dépenses sont comptabilisés. Il s'agit d'untaux annuel. Le taux effectif global (TEG) est le taux incluant tous les frais qui lui sont liés (fraisde dossier, assurances, frais d'hypothèque). Il est obligatoirement mentionné dans l'offre préa-lable de prêt remise par le banquier.

L’apport personnel La constitution d'un apport personnel suffisant est bien souvent la clef de voûte d'un plan definancement. Cet apport doit représenter un montant minimal variant suivant le type de créditprincipal. Il faudra également acquitter, à l'aide de fonds propres, les frais annexes (frais decontrat, frais de constitution de dossier, éventuellement les frais engendrés par une inscriptionhypothécaire...).

Pour les primo-accédants (acquéreurs pour la première fois de leur résidence principale), le système du prêt à taux zéro peut permettre de pallier l’insuffisance de l’apport personnel.

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Le ratio d'endettement est calculé en rapprochant la totalité des charges mensuelles de cré-dits (remboursement des prêts personnels, des crédits divers, du crédit immobilier) du revenunet mensuel (salaires ou bénéfices, prestations...). Tous les spécialistes de l'immobilier esti-ment que le remboursement des échéances sera d'autant plus difficile que le tauxd'endettement de l'emprunteur est élevé. Le taux maximum du ratio d'endettement s'établit àenviron 33 %, mais un ratio d'endettement de 20 % est bien préférable et réduira le risque etle taux du crédit.

Le recours au crédit sera souvent privilégié par les investisseurs en immobilier locatif car ilpermet de maximiser la rentabilité en bénéficiant de l’effet de levier.

2 - BIEN APPRÉCIER L'ENSEMBLE DES COÛTS ET DES REVENUSAvant de se lancer dans une opération longue et financièrement lourde, il convient d'en esti-mer de manière réaliste le coût global. Outre le bien immobilier lui-même, il ne faut pasoublier de prendre en compte toute la panoplie de frais annexes qui finissent par représenterun montant considérable. Le montant de l'emprunt va dépendre de l'apport personnel, du coûtde l'immeuble et de ces frais annexes :

• Les frais de notaire (7 à 10 % pour l'immobilier ancien et 2 à 5 % pour le neuf).• Les frais de l'agent immobilier.• Les frais liés à l'emprunt : il s'agit des frais de dossier, des frais d'assurance obligatoire

(décès-invalidité), de prise de garanties. Le recours à une société de caution mutuelle estsouvent une alternative intéressante.

Frais d’hypothèque : au total, on évalue les frais d’hypothèque à environ 2 % du mon-tant du prêt mais le coût va dépendre de l’opération (logement neuf ou ancien), de lagarantie, du type d’emprunt. Généralement, on retient les bases suivantes :

• Inscription : 0,715 % (CGI art. 678)• Prêts spéciaux à la construction (y compris prêt à taux zéro) : exonération• Radiation, réduction, subrogation (acte notarié) : 125 €

Rémunération de la conservation des hypothèques (CGI, ann. III, art. 293, 295 et 298)• Inscription d’hypothèque : 0,05 % (minimum de perception : 8 €)• Cession d’hypothèque : 0,05 % (minimum de perception : 8 €)• Radiation d’hypothèque : 0,10 % (minimum de perception : 15 €)

Les avantages fiscaux (économies d’impôt, réductions ou crédits d’impôt) doivent être appré-ciés avec prudence et réalisme. Les loyers ne doivent pas être surévalués. Il ne faut pasoublier que des plus-values ne sont effectives que lors de la revente de l’immeuble.

Pour les investisseurs, les intérêts des emprunts immobiliers sont intégralement déductiblesdes revenus fonciers. Toutefois, ils ne peuvent donner lieu à la constitution d’un déficit impu-table sur le revenu global.

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Un bon crédit doit répondre aux objectifs que l’on poursuit et aux moyens que l’on pos-sède. Le crédit doit offrir un taux d’intérêt compétitif mais doit également s’adapter àla situation personnelle et à son évolution.

1 - LA DIVERSITÉ DES PRÊTSAssurer l'équilibre financier du projet immobilier est fondamental : tout projet immobilier engagedurablement l'avenir et le long terme. Il faudra choisir entre divers types de prêts :

• Prêt à taux et mensualités constants : le taux, la durée et le montant de chaque mensualitésont connus à l'avance, ce qui entraîne une certaine facilité de gestion du budget, mais ne per-met pas de bénéficier d'une éventuelle baisse des taux.

• Crédit in fine : l'emprunteur ne rembourse que les intérêts du prêt au cours de toute la duréede l'emprunt ; le capital est remboursé en une seule fois, lors de la dernière échéance. Ce typede prêt ne se rencontre en pratique que pour des financements professionnels ou dans des opé-rations de placement immobilier.

En une période de faiblesse des taux fixes, opter pour un taux variable révisable ne laissequ'une faible marge de révision à la baisse. Le taux variable est généralement indexé surl'Euribor. Parmi les formules recommandées aux investisseurs, il faut souligner celle du tauxvariable capé. Les variations du taux d’intérêt sont contenues dans une fourchette (cap à lahausse et à la baisse) ou ne peuvent dépasser un plafond si le prêt ne contient qu’un cap à lahausse. Une telle formule permet de bénéficier d’une éventuelle baisse des taux tout en se pro-tégeant contre une remontée trop importante. Les investisseurs préféreront généralement untaux fixe. Dans le cadre du plan de financement d'un investisseur, l'emprunt à taux variableintroduit un risque supplémentaire.

Le taux nominal du crédit est le premier indicateur auquel se réfèrent les emprunteurs,mais il ne correspond pas au coût réel de l'emprunt. En effet, il s'ajoute au taux nominal lesfrais de dossier, l'assurance-décès invalidité, l'assurance perte d'emploi. Le coût total du créditest une donnée essentielle. Il comprend les intérêts bancaires, l'assurance et les frais de dos-sier (mais non pas la garantie du prêt, hypothèque ou caution qui peut représenter 2 % de lavaleur du bien acheté). Le taux effectif global (TEG) que l'établissement prêteur est tenu decommuniquer va intégrer tous les éléments annexes du crédit. Il reflète donc le coût réel du prêt.Il faut ajouter au taux d’intérêt le coût de l’assurance-décès invalidité et les frais de dossier pourobtenir le taux effectif global. On a coutume de considérer que l’assurance perte d’emploi estfacultative. En toute hypothèse, il faut ajouter au coût du crédit le prix des garanties, qu’ils’agisse de l’hypothèque ou de la caution.

De manière très classique, les prêts sont d'autant moins chers que leur échéance est courte.Les prêts à 5 ans coûteront 0,20 à 0,50 % de moins que les prêts à dix ans… En effet, la duréedu risque de non-paiement est d'autant réduite que le prêt est moins long. En matière immobi-lière, les prêts classiques ont une durée de 12 à 25 ans, lors de leur octroi. Toutefois, la duréemoyenne effective des prêts est plus faible car les emprunteurs peuvent se déplacer, revendreleur bien, hériter et régler par anticipation leur crédit immobilier. Les conditions du prêt immobi-lier sont fonction des caractéristiques de l'emprunt et du profil de l'emprunteur. Le taux du crédit,les garanties demandées seront fonction d'un certain nombre de critères très classiques.

Crédits et garanties325

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Les modalités de remboursement varient en fonction de l'organisme prêteur et du type de cré-dit. Les principales formules sont les suivantes :

• Charges constantes ou mensualités constantes : remboursement de la mêmesomme durant toute la vie du prêt, intérêts et capital compris ;

• Charges ou mensualités progressives : les échéances sont faibles les premièresannées, et s'élèvent par la suite ;

• Différé d'amortissement du capital : seuls les intérêts sont acquittés pendant une cer-taine durée, le capital n'étant remboursé ("amorti") qu'ensuite. Cette formule est souventutilisée dans le cas de constructions, car durant la période d'exécution (un ou deux ans),seuls les intérêts sont dus sur les sommes effectivement versées ;

• Mensualités indexées : les banques empruntent de l'argent sur les marchés financiers.Pour les taux fixes, elles se refinancent sur des taux longs (obligations et empruntsd'Etat) alors que pour les prêts à taux révisable, elles se refinancent sur des taux courts.Les mensualités de crédit sont donc indexées, en général sur l’Euribor. Le taux appli-qué à l'origine du prêt peut varier à la baisse ou à la hausse à la fin de chaque périodeprévue au contrat. Les crédits variables répercutent intégralement les hausses et lesbaisses. Il est possible d'emprunter à taux variable mais en réduisant le risque avec untaux variable plafonné. Les crédits révisables disposent d'amortisseurs plus ou moinspuissants et de seuils (les caps) qui limitent la hausse possible de leur taux à un ou deuxpoints. Il existe des crédits fixes qui prévoient une révision tous les cinq ans et d'autres,d'une durée de douze à vingt-cinq ans qui offrent une durée à taux fixe de sept à dix-sept ans suivie d'une période à taux capé plus ou moins deux points et indexé surl'Euribor.

Utiliser un crédit-relaisLe crédit-relais est un prêt consenti par une banque jusqu'à la vente du bien concerné. Celuiqui bénéficie du crédit relais règle seulement des mensualités correspondant aux intérêts età l'assurance-décès invalidité. Toutefois, le montant du prêt est plafonné (généralement 70ou 80 % maximum de la valeur expertisée du bien) et la durée limitée à deux ans.

2 - LES GARANTIES DU CRÉDITLes garanties peuvent varier selon la situation de l'emprunteur, et surtout en fonction du mon-tant du crédit et du risque pris par le prêteur. Outre l'assurance-décès qui est obligatoire,l'établissement financier choisira dans une panoplie relativement vaste les garanties qui luiconviennent : l'hypothèque (1er ou 2ème rang), le privilège immobilier (privilège du vendeurd'immeuble, ou privilège du prêteur de deniers...), les cautions simples, cautions solidaires,le nantissement de valeurs mobilières, d'un fonds de commerce.

Les garanties sont exigées par les banques lorsqu’elles consentent un crédit. Le coût de cesgaranties doit être intégré dans les simulations d’emprunts.

Une des garanties les plus classiques est l'hypothèque. Il s'agit d'une sûreté réelle immo-bilière qui permet au créancier qui a procédé à l'inscription hypothécaire de faire vendrel'immeuble en quelques mains qu'il se trouve et d'être payé par préférence sur le prix. Cetteformule est logique car elle garantit la banque contre un emprunteur indélicat qui emprunte-rait et qui vendrait le bien sans rembourser le prêt. Le créancier est donc certain quel'immeuble ne sera pas vendu sans qu'il soit prévenu et réglé.

Indépendamment de l'hypothèque, il existe une sûreté qui permet au créancier d'être payésur le prix de vente par préférence à d'autres créanciers, il s'agit du privilège de prêteur dedeniers.

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C'est un avantage conféré au prêteur. Il s'agit d'une hypothèque spéciale qui garantit le rem-boursement du capital et des intérêts. Le privilège de prêteur de denier est moins coûteuxqu'une hypothèque classique ce qui le fait préférer à celle-ci. Le privilège de prêteur de denierest réservé aux biens qui existent, ce qui exclut les constructions de maisons individuelles et lesventes sur plan. Hypothèque et privilège de prêteur de deniers sont constatés par un acte nota-rié et font l'objet d'une inscription auprès de la conservation des hypothèques.

Le prêt viager hypothécaire et prêt hypothécaire rechargeable sont de nouveaux dispositifsopérationnels depuis 2007 qui ne semblent pas susceptibles d'apporter dans l'immédiat dessolutions au financement des investissements locatifs.

La caution s'engage envers le créancier à remplir l'obligation du débiteur si celui-ci estdéfaillant. Le cautionnement rencontre un grand succès car il va éviter des inscriptionshypothécaires et des frais d'acte. Dans la caution, il y a extinction des obligations lorsque leprêt est remboursé, soit à l'échéance, soit par anticipation. Le cautionnement est donc préférépar sa simplicité et parce qu'il est moins coûteux. Le cautionnement est souvent délivré parune société de caution mutuelle qui va garantir les risques moyennant un montant générale-ment payé d’avance. La caution entraîne deux types de frais. A la commission de caution quireprésente les frais de gestion et la rémunération de la société de caution mutuelle, s’ajoute lacontribution au fonds mutuel de garantie. Dans certains cas, lorsque la dernière mensualité duprêt est réglée, la société de caution mutuelle peut ristourner une partie du montant qu'elle aperçu initialement. Le coût de la caution est toujours inférieur au coût d'une hypothèque. Il estgénéralement plus avantageux que le privilège de prêteur de deniers. Comme l'écrit uneexperte « Caution ou hypothèque ? La caution est souvent plus intéressante financièrement quel'hypothèque » (Martine Picouët - Le Monde Argent). Son jugement est toujours d’actualité.

Sans constituer des garanties, les assurances sont de véritables services pour ceux qui inves-tissent dans l’immobilier. Les multirisques habitation sont obligatoires. Dans certains cas, il s’yajoute des garanties qui prennent en charge les remboursements du prêt sur une durée limitéesi le logement devient indisponible pour des raisons de force majeure (tempête, incendie…). Laclause de protection juridique peut être très utile pour un nouveau propriétaire. Certains pro-moteurs proposent également des assurances « protection revente » en cas de revente forcéepour des raisons personnelles ou professionnelles. La loi sur la consommation de 2014 (loiHamon) a assoupli les conditions de résiliation des assurances, permettant ainsi de renégocierplus facilement les contrats.

3 - DÉFINIR UNE BONNE STRATÉGIE D’EMPRUNTLes taux du crédit immobilier sont à des niveaux historiquement bas depuis quelques années.Néanmoins, il n’est pas toujours rentable de profiter de cette baisse des taux pour rembourserson prêt et souscrire un nouveau prêt moins cher. En effet, toute renégociation a un coût. Il existe dans la plupart des contrats des pénalités de remboursement anticipé auxquels s’ajou-tent les frais liés à la garantie hypothécaire ou au privilège de préteur de deniers. En outre,après le remboursement, il faudra renégocier une assurance crédit-invalidité-décès. En fait, ilfaut apprécier les risques et tenir compte de la possibilité de baisse des prix de l’immobilier.Ceux qui ont un capital qui leur permet de rembourser par anticipation doivent se demander s’ilest sage de concentrer sa capacité d’épargne sur l’immobilier ou s’il vaut mieux diversifier lesplacements.

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L’acquisition de la résidence principale est souvent la première pierre de la consti-tution d’un patrimoine immobilier. Le financement impose de recourir à l’empruntauprès d’un établissement bancaire. Cependant, les pouvoirs publics mettent à ladisposition de l’investisseur emprunteur des prêts immobiliers aux conditions privi-légiées.

1 - FINANCER : CONSTITUER L’APPORT PERSONNELQu’il s’agisse d’acquérir sa résidence principale, de la faire construire, ou de réaliser des tra-vaux importants, l’appel à l’emprunt est indispensable. Il faut disposer d’un apport personnel.Le montant de l’apport personnel varie selon le type d’achat envisagé. Les familles qui peu-vent bénéficier d’un PAS ou d’un prêt conventionné ou équivalent n’ont légalement besoinque d’un apport de 10 %. Dans les autres cas, les banques ou établissements financiers vontexiger un apport variable, généralement de 20 à 30 % du montant de l’investissement. Lestaux d’intérêts seront d’autant plus attractifs que l’apport personnel est élevé.

Toutefois, il existe des solutions avantageuses qui peuvent permettre de constituerl’apport personnel. Il s’agit notamment du prêt à taux zéro (PTZ) du ministère du logement,du prêt Paris logement à 0 % (ou d’un prêt équivalent des collectivités locales), de l’épargnelogement (du ménage, de ses enfants ou de sa famille proche), des prêts ou aides au titre du1 % employeur (ou 1 % logement), des prêts aux fonctionnaires, des prêts à caractère socialdes Caisses d’allocations familiales (CAF) ou des prêts relais.

2 - LE PRÊT À TAUX ZÉRO (PTZ)Le prêt à taux zéroLe prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à ceux qui acquièrent un logement en vue de l’occu-per à titre de résidence principale. Ce prêt est accordé pour financer l’acquisition d’un terrainet la construction d’une maison individuelle et de ses annexes, l’achat d’un logement neuf oud’un logement ancien avec travaux, sous conditions de ressources. Le PTZ concerne lesseules personnes qui financent l'acquisition de leur première résidence principale (personnesn'ayant pas été propriétaires de leur logement dans les deux ans précédant l'offre de prêt)ainsi que les personnes en invalidité, handicapées ou victimes de catastrophes. Depuis le 1er

janvier 2015, le PTZ peut concerner des logements neufs, des logements anciens apparte-nant au parc social et vendus à leurs occupants ou des logements anciens, sous conditionsde travaux et sous réserve que le logement soit situé dans l’une des communes éligibles(PTZ revitalisation rurale). Les conditions de ressources sont précisées à l’article R31-10-3-1du code de la construction et de l’habitation. Le Code général des impôts prévoit que lesconditions d’attribution et les modalités du PTZ sont fixées chaque année par décret (CGI :art. 244 quater V).

La loi de finances pour 2018 est venue recentrer le dispositif :• pour les opérations d’acquisition-rénovation dans l’ancien, sur les zones qui ne se caractéri-

sent pas par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (zones B2

Le financement de larésidence principale

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et C) ; ce recentrage est applicable dès le 1er janvier 2018 (date d’émission de l’offre de prêt) ;• pour les opérations relatives au logement neuf, sur les zones se caractérisant par un déséqui-

libre important entre l’offre et la demande de logement (zones A et B1) et dans les communesdont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense ; ce recentrages’appliquera à compter du 1er janvier 2020.

En outre, le texte légal étend le PTZ aux ventes d’immeuble à rénover ; pour ces opérations laquotité minimale de travaux doit être respectée.

Enfin, les exceptions à la condition de primo-accession pour cause d’invalidité prévues sontmises en cohérence avec les législations sociales.

Un décret du 30 décembre 2017, pris en application de l’article 244 quater V fixe les condi-tions d’attribution et les modalités du prêt pour l’année 2018. Il abaisse à 20%, pour lesopérations relatives au logement neuf, la quotité de prêt pour le logement en zone détendue(zone B2 et C). Il maintient la quotité de 40 % pour les opérations d’acquisition-amélioration etla quotité de 10 % pour les opérations réalisées dans le cadre de la vente du parc social à sesoccupants.

Un arrêté du 30 décembre 2017 précise les modalités selon lesquelles un primo-accédant à lapropriété dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR) doit justifier des travaux ren-dant son opération immobilière éligible au PTZ-amélioration.

Enfin, un arrêté du 30 décembre 2017 définit les communes classées dans les zones géogra-phiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logementscomme celles classées en zone A et B1 et les communes ne se caractérisant pas un déséqui-libre important entre l’offre et la demande de logements comme celles classées dans les zonesB2 et C du zonage A/B/C en vigueur depuis le 1er octobre 2014.

Le montant du PTZLe montant du PTZ, qui peut atteindre plus de 118 000 €, varie en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement (dans les zones « tendues », c'est-à-dire celles où les prix sont élevés car il y existe un déséquilibre entre l'offreet la demande, les montants octroyés sont beaucoup plus importants), de la performance éner-gétique globale du logement. Le montant de l'opération retenu pour calculer le montant du PTZest limité par les plafonds réglementaires. Le montant du PTZ ne doit pas dépasser le montanttotal des autres prêts, d'une durée de deux ans et plus, finançant l'opération. Un pourcentageunique de 40% est appliqué au cout maximum de l’opération TTC. Auparavant, des pourcen-tages différents s’appliquaient en fonction des différentes zones concernées (A, A bis, B1, B2ou C). Toutefois, concernant la vente d’un logement issu du parc social à un occupant, le tauxappliqué sera de 10% uniquement.

Durée de remboursement du PTZ La durée de remboursement du PTZ dépend des revenus de l'emprunteur. Plus ses revenussont élevés, plus la durée du prêt est courte. Elle s'étend généralement de 12 à 25 ans selonles cas. En fonction de ses revenus, l'emprunteur peut bénéficier d'un différé de rembourse-ment. Pour les demandeurs les plus modestes, le différé de remboursement peut atteindre 15 ans à l’issue duquel le remboursement est effectué sur une durée de 10 ans. Le PTZ estcumulable avec un Prêt (PEL, PAS, prêts conventionnés…).

3 - LES PRÊTS PARTICULIERSLes prêts particuliersLe prêt conventionné (PC) est accordé par les banques. Son taux est plafonné mais il dépasseaujourd’hui celui des taux bancaires classiques. Il présente cependant l’intérêt de donner lieu àune aide personnalisée au logement (APL) comme le prêt PAS.

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Le prêt accession sociale (PAS) est destiné à financer l’achat ou la construction d’un loge-ment neuf ou l’achat d’un logement ancien avec ou sans travaux. Les revenus del’emprunteur ne doivent pas dépasser un certain plafond. Le PAS s’adresse à ceux dont lesressources ne dépassent pas le plafond d’obtention du prêt à taux zéro (PTZ).

Les taux plafonds pour les PAS à taux fixe ou révisable sont inférieurs à ceux des prêtsconventionnés. Le taux d’intérêt des PAS est avantageux.

Le PAS peut couvrir l’intégralité du prix de vente TTC à financer. Il est prévu une sécurisationvis-à-vis du chômage de l’ensemble des accédants ayant souscrit un prêt PAS. Les condi-tions de mise en location d’une résidence principale financée par un PAS sont très strictes.Le PAS bénéficie de la garantie de l'Etat par l'intermédiaire du Fonds de Garantie àl'Accession Sociale (FGAS).

Parmi les autres prêts immobiliers «privilégiés», il faut également citer les prêts aux fonctionnaires ou agents des entreprises publiques, les prêts de certaines mutuelles et lesprêts départementaux accordés par de nombreux conseils généraux. Quelques régions etquelques villes accordent des aides aux accédants à la propriété.

L’aide personnalisée au logement (APL) L’aide personnalisée au logement (APL) est une aide à la personne destinée à diminuer lesdépenses de logements des bénéficiaires de l’aide personnalisée au logement (APL). Elle estversée aux propriétaires d’un logement acheté ou amélioré à l’aide d’un Prêt locatif social(PLS), d’un prêt social de location-accession (PSLA), d’un prêt d’accession sociale (PAS) oud’un prêt conventionné (PC).

L’aide personnalisée au logement (APL) est réservée à la résidence principale et concerne àla fois les locataires et les propriétaires suivant des modalités différentes.

Les aides à l’amélioration de l’habitatIl existe des aides sous forme de prêts des Caisses d’allocations familiales (CAF) mais sur-tout de subventions non remboursables. Le principal organisme subventionneur est l’Agencenationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH). La subvention n’est pas cumulable avec unprêt locatif aidé (PLA) mais elle est cumulable avec de nombreux autres prêts. Les subven-tions concernent les propriétaires bailleurs pour des logements achevés depuis quinze ansau moins et pour certains types de travaux.

L’épargne logementL’épargne logement permet aussi d’obtenir un prêt immobilier à des conditions avantageuses.Le financement peut concerner l’achat ou la construction d’un logement ou d’une résidenceprincipale ou secondaire neuve, l’achat d’une résidence principale ancienne ou des travaux.Le compte épargne logement (CEL) permet une grande souplesse de versements et deretraits. Le plan d’épargne logement (PEL) est plus contraignant. Le PEL permettait de béné-ficier d’une prime dans la mesure où on procèdait à l’achat, à la construction d’un logementou à des travaux. Celle-ci a été supprimée à compter du 1er janvier 2018.

Economie d’énergie : le livret de développement durableLes économies d’énergie peuvent être financées par le livret de développement durable quia remplacé le Codevi. Les travaux d’équipements pouvant être financés sont notamment l’ac-quisition de certaines chaudières, l’isolation thermique des murs ou des vitres, l’installation devolets roulants, l’acquisition d’appareils de régulation de chauffage, la production d’énergierenouvelable, l’acquisition de certaines pompes à chaleur…

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Les investisseurs ont intérêt à financer leurs investissements immobiliers à crédit, à lafois pour des raisons fiscales et compte tenu du mécanisme de « l'effet de levier ducrédit ». En effet, plus un contribuable paie d'impôts, plus le recours au crédit est pro-fitable, les intérêts étant déductibles des loyers perçus. « Il est peut-être judicieux derecourir au crédit pour investir dans l'immobilier… L'emprunt est recommandé pourl'immobilier locatif » (Myriam Simon - Le Revenu). Les investisseurs seront parfoisamenés à choisir des types de crédit particuliers, notamment le crédit in fine (rem-boursement du capital en une seule fois au terme du crédit).

1 - BIEN CHOISIR SON CRÉDITLes règles du bon investisseur : emprunterL'immobilier permet de jouer sur l'effet de levier du crédit dans la mesure où l'investis-seur emprunte. Cet avantage existe rarement pour les autres placements. Soit par exemple untaux de rentabilité de 5 %. Celui qui investit 100 000 €, bénéficiera de 5 000 € de revenus ouplus-values annuels. S'il emprunte 50 % avec un taux d'intérêt de 4 %, frais et assurances com-pris, pour un investissement de 100 000 €, son revenu sera de (100 000 x 5 %) - (50 000 x 4 %)= 3 000 €. Mais en fait, l'investissement réel n'est que de 50 000 €. Le taux de rentabilité s'élèvedonc à 3 000/ 50 000 = 6 %. L'effet de levier du crédit joue pleinement en matière immobilièrelorsque le prix des immeubles augmente régulièrement et que les taux de crédit sont particuliè-rement bas. Ces deux conditions sont réunies en France depuis quelques années, ce quiexplique l'attrait de l’investissement immobilier.

Les investisseurs appliquent un certain nombre d’adages simples. Ils disent notamment quepour des crédits et placements non soumis à fiscalité, si l'on sait placer durablement son argentà un taux supérieur à celui des crédits, il est intéressant d'être endetté le plus possible, sur descrédits les plus longs possibles avec les types d'amortissement des crédits les plus tardifs pos-sibles.

Inversement, si le taux de rentabilité de l'épargne est inférieur au taux du crédit, il vautmieux financer au maximum un investissement grâce à son épargne. Si le taux de rende-ment de l'épargne est inférieur au taux du crédit, l’investisseur prendra un crédit sur la plusfaible durée possible. La variable fiscale modifie cependant les données apparentes, notam-ment avec les crédits in fine.

Les faveurs du crédit in fineDans le crédit in fine, le remboursement de la totalité du capital s'effectue lors de la der-nière échéance à la fin (in fine) du prêt. Les autres mensualités ne servent qu'à rembourserles intérêts. Le crédit in fine présente un avantage certain pour les investisseurs.L'administration fiscale permet à l'emprunteur investisseur de déduire les intérêts de l'empruntimmobilier des revenus locatifs qui sont diminués à due concurrence. Dans le crédit in fine, lesintérêts déduits seront donc plus importants que dans un crédit classique où le montant desintérêts diminue à chaque échéance.

Financer l’investissement locatif327

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L'investisseur soldera son capital à l'échéance du prêt en liquidant un actif qu'il aconstitué à cette fin. En pratique, il aura versé chaque mois une épargne sur un véhicule deplacement associé à l'emprunt. Il s'agit le plus souvent d'un contrat d'assurance-vie quisera affecté par la banque à la garantie du prêt et nanti à son profit. La banque deman-dera toutefois qu'il s'agisse d'un placement financier sûr, en pratique un contrat en euros dontla rentabilité n'est pas aléatoire. L'investisseur qui a souscrit ce contrat ne sera pas imposésur son assurance-vie dans la mesure où le contrat sera établi à une échéance d'au-moinshuit ans. Le crédit in fine est donc un classique dans l'optimisation de certains montages decrédit. Il doit toutefois être conçu dans une optique avec réduction de risques. La plupart desconseillers demandent d'éviter des placements en actions.

Le crédit in fine n'améliore pas la solvabilité de l'emprunteur et les besoins de trésorerie sontapproximativement les mêmes que dans un crédit classique. Le crédit in fine n'est générale-ment pas assorti d'hypothèque. La banque est simplement tenue d'adresser au notaire untableau d'amortissement final dès le versement de la totalité du crédit.

2 - LES PRÊTS POUR LE LOCATIFLa majorité des investisseurs dans un projet immobilier sollicite un ou des crédits. La fiscalitéles y incite. Si pour l’acquisition de la résidence principale, les nouveaux prêts ne donnentplus droit à une réduction d’impôt, il ne faut pas oublier que pour les investissements loca-tifs, les intérêts sont totalement déductibles des revenus fonciers.

Les conditions d’octroi des prêts bancaires sont variables. Les banques attachent, par expé-rience, une grande importance au montant de l’apport personnel. Plus celui-ci sera élevé,plus le risque sera réduit. Les taux varient suivant la période et les modalités de l'empruntmais ils sont plus élevés que dans le cas de prêts « privilégiés » comme ceux qui bénéficientd'aides spécifiques des pouvoirs publics. Les taux sont plus faibles dans le cas de prêts àtaux variable que lorsque l'emprunteur opte pour un prêt à taux fixe. Le risque du prêteurentraîne logiquement un supplément de rémunération et de taux. Il existe des prêts locatifsaidés spécifiques pour les investisseurs privés ou publics.

3 - LES PRÊTS LOCATIFS AIDÉSIl existe plusieurs types de prêts locatifs aidés, notamment pour le financement du logementsocial qui permettent de bénéficier de subventions, de taux réduits, d’exonérations fiscalesmais qui sont réservés à des investisseurs professionnels, bailleurs sociaux et ce, sousréserve de passer convention avec l’Etat prévoyant l’encadrement de la destination des loge-ments (notamment des plafonds de loyers et de ressources) et permettant aux locataires debénéficier des aides personnalisées au logement (APL).

Prêt locatif social (PLS) Le prêt locatif social (PLS) finance des logements locatifs aidés situés en priorité dans leszones dont le marché immobilier est tendu. Le PLS peut principalement financer l’acquisitionou la construction de logements à usage locatif, ainsi que le cas échéant, les travaux d’amé-lioration correspondants. Le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’Etat. En revanche,il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit et d’une exonération de TFPB pendant 25 ans.

L’octroi d’un Prêt locatif social (PLS) est subordonné à la passation d’une convention avecl’Etat selon laquelle l’emprunteur s’engage à louer le logement pendant une durée au moinségale à la durée du prêt sans pouvoir être inférieure à 15 ans ni supérieure à 40 ans. Les tauxd’intérêt faibles sont indexés sur le taux du livret A. Le locataire d’un logement financé par unPrêt locatif social (PLS) est soumis à des conditions de ressources et les loyers sont plafon-nés. Il est accordé une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans. « Peu de gens connaissent l'existence du Prêt Locatif Social. Autant dire qu'acheter

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avec le PLS est un réflexe très peu répandu en matière d'investissement immobilier locatif. Et pourtant, le Prêt Locatif Social - même s'il présente une certaine complexité et quelques res-trictions - peut parfois s'avérer un excellent produit pour ceux qui souhaitent investir au meilleurprix et bénéficier d'une TVA à taux réduit. » (source : http://www.logementdirect.fr/)

Le PLUS, Prêt locatif à usage socialLe prêt locatif à usage social (PLUS) est un des dispositifs le plus fréquemment utilisés parles organismes HLM et les SEM pour le financement du logement social avec un objectif demixité sociale. Le PLUS, s’appuie sur le Livret A et offre un taux d’intérêt réduit, de l’aide à lapierre via une subvention de l’Etat, d’une durée d’amortissement fixée à 50 ans pour le foncier,du bénéfice de la TVA au taux réduit pour les travaux, et de l’exonération de la taxe foncière surles propriétés bâties (TFPB).

Le Prêt locatif intermédiaire (PLI)Le prêt locatif intermédiaire (PLI) finance des logements situés en priorité dans les zonesdont le marché immobilier est particulièrement tendu. Les logements PLI ne bénéficient pas desavantages fiscaux des logements locatifs aidés (TVA à taux réduit et exonération de TFPB pen-dant 25 ans). L’investisseur doit s’engager à louer le logement à un loyer intermédiaire. En zoneC, il ne peut y avoir de PLI qu’après accord préalable de la direction de l’équipement.

Le Prêt locatif intermédiaire (PLI) finance l’achat d’un logement destiné à être loué à une familledont les revenus sont trop élevés pour avoir accès à un logement social et trop faibles pour lesecteur libre. Le Prêt locatif intermédiaire (PLI) est accordé dans les zones géographiques A etB à toutes les catégories d’investisseurs pour construire un logement neuf, pour le louer, acqué-rir un logement et l’améliorer pour le louer et transformer en logement des locaux non affectésà cet usage jusqu’alors.

Le prêt social de location-accession (PSLA) La location-accession est une forme de vente différée d’un logement facilitée par un type parti-culier de prêt conventionné (PC) : le prêt social de location-accession (PSLA). Ce prêt socialcomporte une période de phase locative avec option d’achat pendant laquelle l’acquéreurconstitue son épargne, suivie d’une phase d’accession entraînant le transfert de propriété. Leprêt social de location-accession (PSLA) concerne des opérations de constructions ou d’acqui-sitions de logements neufs par des personnes morales. Le prix de vente non révisable dulogement est plafonné. Le logement doit être occupé par l’accédant pendant toute la durée duremboursement du prêt à titre de résidence principale. Le PSLA donne droit à une TVA au tauxréduit de 5,50 % et d’une exonération de TFPB de 15 ans.

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331. La fiscalité de l’immobilier332. L’imposition des plus-values333. L’investissement locatif dans le neuf334. L’investissement locatif dans l’ancien335. Les travaux immobiliers dans la résidence principale336. Locations meublées et résidences services337. Rentabiliser un investissement locatif338. Garantir les risques locatifs339 L’impôt sur la Fortune Immobilière

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Fisc

alité

et

gest

ionLa fiscalité joue une grande place dans les décisions qui

concernent l’investissement immobilier. Les pouvoirspublics s’efforcent de favoriser à la fois les accédants à lapropriété et les investisseurs dans l’immobilier locatif. Lesincitations sont variées.

Une imposition allégée, un remboursement d’impôt (avan-tage fiscal Pinel après le Duflot et le Scellier), un créditd’impôt (rénovation et économies d’énergie), des déduc-tions fiscales (Malraux, investissement outre-mer) sont sou-vent proposés. Néanmoins, la décision doit être mûrie. Ilfaut réaliser un investissement rationnel et la variable fis-cale n’est qu’un plus. En aucun cas, elle ne doit condition-ner l’opération. L’investisseur devra pouvoir - dans la durée- faire face. La bonne gestion et la garantie des risquessont donc importantes.

La fiscalité de l’immobilier est complexe. Il est bien connu que les propriétaires immobi-liers doivent acquitter la taxe foncière et tous les occupants, la taxe d’habitation.L’imposition des revenus fonciers obéit à des règles strictes. Les revenus fonciers tirésde la location d’immeubles sont une des composantes des revenus imposables, souventtaxés lourdement mais qui peuvent bénéficier de régimes fiscaux privilégiés. La fiscalitéde la location meublée est analysée au chapitre 336. L’imposition des plus-values immo-bilières est examinée au chapitre suivant.

1 - L’IMPOSITION DES REVENUS FONCIERS : LE CADRELes revenus fonciers sont principalement issus de la location d'immeubles nus appartenant enpropre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal. Ils doivent être déclarés sur unedéclaration annexe à la déclaration de revenus. Le régime normal est un régime réel. Toutefois,un régime d’imposition simplifié dit « régime microfoncier » s’applique - sauf option contraire -si le montant des revenus bruts fonciers annuels perçu par le foyer n’excède pas 15 000 €.

Les revenus imposablesDans le régime réel, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant durevenu brut et le total des charges de la propriété. Le loueur est donc imposé sur la diffé-rence entre les loyers perçus et les frais et charges liés à la location et à l’investissementimmobilier. En outre, afin de favoriser l’investissement dans l’immobilier locatif, le propriétaireparfois peut bénéficier de déductions complémentaires qui ne correspondent pas à desdécaissements réels mais qui vont réduire d’autant son revenu imposable. Les proprié-taires doivent justifier des charges réelles et doivent donc conserver avec soin tous lesjustificatifs.

Les charges déductiblesTout contribuable peut déduire sur l'ensemble des revenus fonciers, les dépenses de réparationet d'entretien, les travaux d'amélioration (pour les immeubles urbains à usage d’habitation) ainsique les intérêts des emprunts réglés pour des immeubles loués. Les charges de la propriétédéductibles pour la détermination du revenu net comprennent pour les propriétés urbaines :

• Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire,

• Les primes d'assurance,

• Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dontcelui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire,

• Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copro-priété supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l'annéeprécédente qui correspond à des charges non déductibles,

• Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,

• Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées àprotéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agran-dissement,

La fiscalité de l’immobilier331

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• Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant ainsi que la taxeannuelle sur les locaux à usage de bureaux,

• Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la répa-ration ou l'amélioration des propriétés,

• Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effective-ment supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges,des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à untiers pour la gestion des immeubles,

• Les dépenses supportées par un fonds de placement immobilier. Les frais de gestion, desouscription et de transaction supportés directement par les porteurs de parts d'un fonds de pla-cement immobilier ne sont pas compris dans les charges de la propriété admises en déduction,

• Pour certains logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, unedéduction au titre de l'amortissement.

Dans le cadre de l'imposition des revenus fonciers, les charges locatives qui donnent lieuà remboursement ne figurent plus, ni dans les dépenses déductibles, ni dans lesrecettes imposables. Elles deviendront toutefois déductibles si le bailleur n'a pu en obtenirle remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire (BOI 5 D-4-05).

L'imputation des déficits fonciersSi les charges sont supérieures aux recettes, il y a déficit foncier. Ce déficit peut être imputésur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (15 000 € dans le cas du dispositifPérissol) à l'exclusion cependant de la fraction des déficits provenant d'intérêts d'emprunts.Le déficit foncier qui ne peut être déduit du revenu global (car supérieur à 10 700 € ou lié auxintérêts d’emprunt) peut toutefois être reporté sur les revenus fonciers des dix années sui-vantes.

L’imposition au régime micro foncierLe régime micro foncier s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts nedépassent pas 15 000 € par an. Le revenu imposable est déterminé forfaitairement par l’ad-ministration fiscale. Une déduction forfaitaire de 30 % est appliquée au montant des loyerset fermages pour déterminer le revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime micro foncier s’applique aux parts de SCPI. Il est possible d'opter pour le régimegénéral mais l'option est irrévocable pendant trois ans.

2 - LES RÉGIMES FISCAUX PRIVILÉGIÉSL'investissement locatif est une opération qui peut permettre :

• une déduction sur les revenus fonciers au titre de l'amortissement (régimes anciens Robienet Borloo supprimés) ;

• une réduction d'impôt sur le montant de certains investissements locatifs à usage d’habita-tion (Pinel) mais aussi investissements réalisés dans des résidences de tourisme, en zonerurale, dans les Dom-Tom (lois Girardin) ;

• une déduction forfaitaire applicable sur le montant des loyers encaissés (nouveau dispo-sitif Coss)

• Le régime des monuments historiques est globalement maintenu sous réserve d’une duréede conservation de 15 années.

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• Le nouveau dispositif «Cosse»Depuis le 1er février 2017, un nouveau dispositif fiscal permet aux propriétaires qui louent leurlogement à un niveau de «loyer abordable» de bénéficier d’une déduction de 15% à 85% surleurs revenus locatifs.

Ce dispositif est à destination des ménages modestes dont les ressources sont inférieures àcertains plafonds définis par le code général des impôts. Il concerne les logements récents ouanciens, non meublés, qui constituent l’habitation principale du locataire (non membre de lafamille du propriétaire).

Pour intégrer ce dispositif, les propriétaires doivent signer une convention avec l’Agence natio-nale pour l’habitat (Anah) pour 6 ans (sans travaux) ou 9 ans (avec aides aux travaux).

Le loyer choisi ne doit pas dépasser celui établi dans la convention et respecter les plafonds deloyer par mètre carré de surface habitable (au sens fiscal) : loyer «très social», «social» ou«intermédiaire», ce montant variant également en fonction de la zone où se situe le logement(www.service-public.fr)

• Les dispositifs avec amortissements :Amortissement Périssol de 2 % ou 10 %.

Amortissement Besson pour les logements acquis entre 2003 et 2006, neufs depuis 1999 avecengagement de louer sous conditions de loyers ;

Amortissement Robien pour les logements acquis neufs depuis 2003 ou anciens réhabilitésavec engagement de louer sous conditions de loyers. Amortissement au taux de 8 % pendant5 ans et de 2,5 % pendant les quatre, sept ou dix années suivantes.

Amortissement Robien recentré et Borloo et Borloo populaire. Du 1er septembre 2006 au 31décembre 2009 avec un taux de 6 % pendant 7 ans et 4 % au cours des deux années suivantes(sous conditions).

Plafonnement des avantages fiscauxLe plafonnement global des niches fiscales a été fixé à 10 000 € par an depuis 2013. Toutefois,un contribuable peut bénéficier simultanément d’avantages fiscaux liés à des investissementsinitiés au cours des années antérieures. Il peut dans ce cas bénéficier d’un plafonnement plusélevé.

3 - LA TAXATION DES LOGEMENTS VACANTSCeux qui disposent d’un logement vacant en qualité de propriétaire ou d'usufruitier ou de pre-neur à bail à construction ou à réhabilitation situé dans certaines communes, doivent payer unetaxe sur les logements vacants. La taxe est fixée en pourcentage de la valeur locative du loge-ment, selon le principe appliqué pour la taxe d'habitation. Son taux varie en fonction de la duréede vacance du logement : 12,5 % la 1ère année où le logement est imposable, 15 % la 2ème

année, 20 % les années suivantes. Cette taxe n’est pas due si le logement a été occupé pen-dant plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence ou si le logement ne peutêtre rendu habitable qu'au prix de travaux importants (l'installation ou la réfection complète duchauffage, des équipements sanitaires élémentaires..). En pratique, il s'agit des travaux dont lemontant excèderait 25 % de la valeur du logement. La situation de vacance involontaire est éga-lement prise en compte. Si le contribuable peut prouver que malgré des démarches actives, iln’a pas trouvé de locataire ni d’acheteur, il peut alors demander le dégrèvement de la taxe.

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4 - RÉGIME DE LA TVA IMMOBILIÈRE ET DROITS DE MUTATIONLa loi du 9 mars 2010 a procédé à une refonte de l’ancienne TVA immobilière, faisant entrerles immeubles dans le champ d’application de la TVA de droit commun. Désormais, les règlesde TVA applicables aux mutations d’immeubles dépendent de la qualité d’assujetti du vendeurtandis qu’en matière de droits d’enregistrement, les règles dépendent de la situation de l’acquéreur. Un particulier sera, sauf exceptions, un non assujetti.

Que ces mutations soient soumises ou non à la TVA, les actes constatant des mutations d’im-meubles à titre onéreux donnent lieu en principe à la formalité fusionnée de l’enregistrementet de la publicité foncière dans les deux mois de leur date.

Les règles de la TVA en fonction du vendeurLe principe est simple : toutes les livraisons d’immeubles sont désormais comprises dans lechamp d’application de droit commun de la TVA dès lors qu’elles sont réalisées à titre oné-reux par un assujetti agissant en tant que tel. Un assujetti est une personne qui agit dans lecadre d’une activité économique. C’est en général un professionnel ou une entreprise. Si levendeur est un assujetti, alors la vente devra, ou pourra, être soumise à la TVA, tandis ques’il n’est pas assujetti, l’opération sera exclue du champ d’application et échappera donc à laTVA. Une fois qu’on aura déterminé la qualité d’assujetti ou non du vendeur, il conviendra des’intéresser au bien vendu. Le principe général veut qu’une mutation d’immeuble supporte,indépendamment des règles de TVA, des droits d’enregistrement. Ils s’élèvent en général à5,80 % (ou 5,09 % en fonction des départements) du prix HT de l’immeuble, mais le législa-teur a prévu notamment deux exceptions à ce principe :

- la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % s’applique en cas d’acquisition d’un terrain àbâtir ou d’un immeuble neuf, soumise à TVA sur le prix total et non sur la marge ;

- l’acquéreur assujetti à la TVA peut bénéficier de taux réduit de droits, sous réserve de prendrecertains engagements.

Vente d’immeubles : les droits d’enregistrement pour les particuliersLes cessions consenties par un particulier non assujetti à la TVA d’un immeuble neuf acquiscomme immeuble à construire, ne sont plus soumises à TVA depuis le 31 décembre 2012. Leparticulier vendeur perd ses droits à déduction de la taxe supportée. L’opération de cession estsoumise aux droits d’enregistrement au taux de 5,80 % (minoré dans quelques départementsdepuis le 1er mars 2014). Ce droit de mutation est égal à la taxe départementale au taux de 3,80 % ou de 4,50 %, à la taxe communale au taux de 1,20 % et à des frais d’assiette de 2,37 % calculés sur le montant de la taxe départementale (soit un montant de 5,09 % ou 5,80 %). L’acquéreur assujetti peut bénéficier d’un droit d’enregistrement au taux réduit de 0,715 % s’il prend l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans. Il peut en outrelimiter les droits à 125 € s’il prend un engagement de construire dans les 4 ans.

La TVA aux taux réduitsL’acquisition d’un logement neuf en l’état futur d’achèvement est en principe soumise à la TVAau taux de 20 %. Toutefois, il existe des taux réduits de 10 % ou 5,50 %. Les travaux relevantdu taux réduit de 10 % sont les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement etd’entretien portant sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans, et respec-tant certaines conditions. Le taux de 5,50 % est applicable aux travaux de rénovationénergétique des logements de plus de deux ans. Le Prêt social de location accession (PSLA)donne droit à un taux de TVA réduit sur l’acquisition du bien, en application du CGI, article278 sexies (ainsi qu’à une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant15 ans).

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Les plus-values immobilières sont imposées lors de la cession de tout immeuble saufexonération (essentiellement les résidences principales). Le régime des plus-values afait l’objet de multiples transformations entre 2004 et 2014 mais on constate une certaine stabilité en la matière depuis.

1- LES PRINCIPES D’IMPOSITIONLe régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique lorsque :

• un contribuable vend un bien immobilier qu’il détient à titre privé

• un contribuable vend des parts de SCI lorsqu’elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

• une SCI non soumise à l’IS et détenue par des personnes physiques vend un bien immobilier.

Depuis 2013, les plus-values brutes sont calculées par différence entre le prix de cession et leprix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition et de certaines dépenses de travaux.

L’érosion monétaire n’est plus prise en compte dans le calcul du coût de revient depuis 2004.Le taux d’imposition s’établit à 19 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % à compter de2018 (contre 15,5 % en 2017), après application d’abattements pour durée de détention.Certaines exonérations spécifiques existent depuis de nombreuses années comme les ces-sions de résidences principales et certaines cessions inférieures à 15 000 €.

Un dispositif d’abattement spécifique a été mis en place dans les zones très tendues (A et Abis) pour la période 2018-2020 en cas de cession de terrains ou d’immeubles destinés àêtre démolis, au profit d’acquéreurs prenant l’engagement de construire des logements collec-tifs à hauteur d’une densité au-moins égale à 75 % du maximum constructible sur le foncierconsidéré.

Cet abattement s’élève à 70 % si les logements sont destinés au secteur libre ou à 85 % s’ilssont destinés au secteur social ou intermédiaire. Il s’applique pour calculer l’impôt, les prélève-ments sociaux et la surtaxe des plus-values élevées, après mise en œuvre des abattementspour durée de détention.

Enfin, une exonération est également accordée, sous conditions, « au titre de la première ces-sion d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires si leur cession estsimultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pasété propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au coursdes quatre années précédant la cession. ». Le cédant doit alors réinvestir le prix de la ventedans l’acquisition de sa résidence principale dans un délai de 24 mois.

L’imposition des plus-values332

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2 - LE CALCUL DE LA PLUS-VALUE BRUTE ET LES ABATTEMENTSLe calcul de la plus-value bruteLorsque l’on vend un bien immobilier, la plus-value est calculée par différence entre le prix devente et le prix d’acquisition.

Cette plus-value peut être réduite de certains frais engagés lors de l’acquisition ou de certaines dépenses de travaux.

Ainsi, les frais d’acquisition (frais de Notaire….) peuvent être ajoutés au coût de revient (etdonc déduits de la plus-value brute) pour leur montant réellement payé lors de l’acquisition.Ils peuvent également être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition mais seule-ment lorsque le bien a été acquis à titre onéreux. S’il a été reçu par donation ou succession,seuls les droits réellement versés par le bénéficiaire et liés au bien concerné peuvent êtredéduits de la plus-value brute.

Concernant les dépenses de travaux, elles peuvent également venir majorer le coût derevient mais seuls certains travaux peuvent être pris en compte. En effet, les dépenses ayantle caractère de dépenses locatives sont exclues, tout comme celles qui ont déjà été prises encompte dans le calcul de l’impôt sur le revenu (par exemple déduites des revenus fonciers ouayant ouvert droit à un crédit d’impôt). A défaut de travaux ou lorsque les dépenses ne peu-vent pas être justifiées, il est permis de déduire un montant forfaitaire de travaux fixé à 15 % du prix d’acquisition, ce forfait ne pouvant être appliqué que si le bien est détenu depuisau-moins 5 ans à la date de la vente. Il sera dès lors opportun quand la durée de détentionle permet, de choisir le forfait chaque fois que le montant des travaux pouvant être justifié estinférieur à ce forfait de 15 %.

L’impôt sur la plus-value : exonération au bout de 22 ans de détentionEn matière d’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention de droit commun variede 6 % à partir de 6 ans de détention jusqu’à 96 % entre 21 et 22 ans de détention.L’exonération est acquise après une détention de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, exonération après 30 ans de détentionPour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit à 1,65 % pourchaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année, à 1,6 % pour la 22ème

année et à 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème et jusqu’à la 30ème.

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A titre d’illustration, après 10 ans de détention du bien, une plus-value brute de 100 000 € béné-ficiera d’un abattement de 30 % en matière d’impôt et de 8,25 % en matière de prélèvementssociaux, aboutissant à des prélèvements de 29 081 € (soit 19 % de 70 % de 100 000 € et 17,2 % de 91,75 % de 100 000 €).

Le tableau ci-dessous présente l’abattement pour durée de détention qui s’applique depuis le1er septembre 2014.

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Abattements sur les plus-values immobilières

Le tableau ci-dessous présente l’abattement pour durée de détentionqui s’applique depuis le 1er septembre 2014.

Durée de

détention de l’immeuble Prélèvements sociaux

(17,2 %)Impôt sur le revenu

(19 %)

Abattement pour durée de détention(droit commun)

Moins de 6 ans Pas d’abattement Pas d’abattementEntre 6 et 7 ans 6 % 1,65 %Entre 7 et 8 ans 12 % 3,30 %Entre 8 et 9 ans 18 % 4,95 %Entre 9 et 10 ans 24 % 6,60 %Entre 10 et 11 ans 30 % 8,25 %Entre 11 et 12 ans 36 % 9,90 %Entre 12 et 13 ans 42 % 11,55 %Entre 13 et 14 ans 48 % 13,20 %Entre 14 et 15 ans 54 % 14,85 %Entre 15 et 16 ans 60 % 16,50 %Entre 16 et 17 ans 66 % 18,15 %Entre 17 et 18 ans 72 % 19,80 %Entre 18 et 19 ans 78 % 21,45 %Entre 19 et 20 ans 84 % 23,10 %Entre 20 et 21 ans 90 % 24,75 %Entre 21 et 22 ans 96 % 26,40 %Entre 22 et 23 ans Exonération 28 %Entre 23 et 24 ans Exonération 37 %Entre 24 et 25 ans Exonération 46 %Entre 25 et 26 ans Exonération 55 %Entre 26 et 27 ans Exonération 64 %Entre 27 et 28 ans Exonération 73 %Entre 28 et 29 ans Exonération 82 %Entre 29 et 30 ans Exonération 91 %Plus de 30 ans Exonération Exonération

La taxation supplémentaire de 2 à 6 %Les plus-values de cessions d’immeubles supérieures à 50 000 € sont soumises à unesur- taxe votée à la fin de 2012 et qui est fonction du montant de la plus-value. Cettetaxation supplémentaire s’échelonne de 2 % à 6 %.

Le taux de cette taxe est progressif suivant le montant imposable de la plus-value,déduc- tion faite des différents abattements. Concrètement et sous réserve de l’applica-tion de mécanismes de décote, le taux de taxation est passé à partir du 1er janvier 2013de 19 % à 21 % pour les plus-values taxables comprises entre 50 000 et 100 000 €, à22 % pour la fraction comprise entre 100 000 et 150 000 €, à 23 % entre 150 000 et 200000 €, à 24 % entre 200 000 et 250 000 € et à 25 % pour la fraction supérieure à 250000 €. La taxe est calculée selon le barème qui suit. A ce taux s’ajoutent 15,5 % de pré-lèvements sociaux.

Cette surtaxe ne s’applique pas en cas de cession de terrains à bâtir.

A titre d’illustration, la plus-value mentionnée ci-dessus après 10 ans de détention dubien, aboutit à une plus-value soumise à l’impôt sur le revenu de 70 % * 100 000 € = 70000 €, montant supérieur à 50 000 €. La taxation supplémentaire devra donc être appli-quée au taux de 2 %, soit 70 000 * 2% = 1 400 €.

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Montant de la plus-value imposable (PV) Montant de la taxe supplémentaire en euros

De 50 001 € à 60 000 € 2 % PV - (60 000 - PV) x 1 / 20

De 60 001 € à 100 000 € 2 % PV

De 100 001 € à 110 000 € 3 % PV - (110 000 - PV) x 1 / 10

De 110 001 € à 150 000 € 3 % PV

De 150 001 € à 160 000 € 4 % PV - (160 000 - PV) x 15 / 100

De 160 001 € à 200 000 € 4 % PV

De 200 001 € à 210 000 € 5 % PV - (210 000 - PV) x 20 / 100

De 210 001 € à 250 000 € 5 % PV

De 250 001 € à 260 000 € 6 % PV - (260 000 - PV) x 25 / 100

Supérieur à 260 000 € 6 % PV

La taxation des plus-values immobilières de plus de 50 000 € *

3 - L’ANNÉE BLANCHE EN 2018 ?La loi de finances pour 2017 a fixé les modalités de mise en oeuvre du prélèvement à la sourceà compter du 1er janvier 2018, l’objectif étant de supprimer le décalage existant aujourd’hui entrela date de perception du revenu et celle du paiement de l’impôt. La loi a ensuite voté le reportde cette mise en œuvre au 1er janvier 2019, avec un décalage d’un an de toutes les mesuresqui avaient initialement été prévues pour 2017.

Concernant les revenus fonciers, des dispositions sont ainsi mises en place pour éviter toutestratégie d’optimisation. La loi prévoit ainsi que les dépenses de travaux réalisées en 2018ouvriront droit à une déduction complémentaire de 50 % en 2019. En contrepartie, les travauxréalisés en 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de la moyenne des travaux réalisés en

A titre d’illustration et sur la base des textes votés à ce jour, un contribuable ayant réalisé 10 000 € de travaux en 2018 et 20 000 € en 2019 pourra déduire 10 000 € en 2018 (mais l’im-pôt ne sera pas dû en raison de l’année blanche, sauf revenus exceptionnels) et 15 000 € en2019 [(10 000 + 20 000) / 2]. Une disposition particulière est en revanche prévue pour les tra-vaux d’urgence réalisés en 2019 qui resteront déductibles en totalité.

Si l’impôt sur le revenu 2018 devrait être annulé pour les revenus non exceptionnels, le béné-fice des déductions et des crédits d’impôt acquis au titre de 2018 sera en revanchemaintenu. Les réductions et crédits d’impôt ouverts au titre de 2018 seront versés intégrale-ment au moment du solde de l’impôt, à la fin de l’été 2019.

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L’investissement locatif dans le neuf comme dans l’ancien est particulièrement favo-risé par les pouvoirs publics. Les dispositifs Robien recentré, Borloo populaire,Scellier ont été utilisés durant plusieurs années pour développer l’investissementimmobilier locatif neuf. Le dispositif Duflot avait pris la suite du Scellier mais a étéremplacé par le dispositif Pinel depuis le 1er septembre 2014. Le choix est désor-mais donné aux investisseurs pour s’engager à louer pour six, neuf ou douze ans(au lieu de neuf ans uniquement) en contrepartie d’avantages fiscaux proportion-nels. Il est également possible de louer à un ascendant ou à un descendant souscertaines conditions et le dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier(SCPI) qui réalisent ce type d’investissement est aligné sur celui des investisse-ments directs. Un nouveau dispositif «Cosse» a été créé en 2017.

1 - INVESTIR DANS LE NEUFLes différents dispositifs qui se sont succédés, Borloo, Scellier, Duflot puis Pinel constituentun moyen pour les contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt significative. A côté durégime classique d’investissement locatif Pinel, il existe la possibilité d’investir en loi Pinel pardes SCPI. Les investissements immobiliers outre-mer perdurent.

L’avantage fiscal PinelL’avantage fiscal Pinel a globalement repris la structure du dispositif Scellier.

C’est un investissement locatif : le dispositif Pinel en faveur de l'investissement locatif a suc-cédé au Duflot avec un certain nombre d'aménagements : la durée d'engagement de locationpeut désormais être de six ans (avec un taux de réduction d'impôt de 12 %), de neuf ans(avec un taux de réduction d'impôt de 18 %) de douze ans (avec un taux de réduction portéà 21 %). La réduction est répartie sur six, neuf ou douze années à compter de l'année d'achè-vement du logement ou de son acquisition. Elle est imputée sur l'impôt dû au titre de cetteannée-là puis sur l'impôt au titre de chacune des cinq, huit ou onze années suivantes. Elleest calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite d'un plafond par m² desurface habitable fixé à 5 500 €. Le prix de revient, base de la réduction, ne peut dépasser300 000 € par contribuable pour une même année d'imposition. Il est prévu que pour lesinvestissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, le logement peut être loué à des descen-dants ou à des ascendants à condition que des plafonds de loyers et de ressources deslocataires soient respectés. En ce qui concerne les SCPI, les mêmes dispositions s'appli-quent avec un taux de réduction variant de 12 % à 21 % mais la base de la réduction estportée à 100 % (antérieurement 95 %) de la souscription pour les investissements réalisésdepuis le 1er janvier 2015.

Pour certains investissements Pinel-DOM (hors Saint-Barthélémy, Saint-Pierre et Miquelon,la Nouvelle Calédonie...) réalisés à compter du 1er septembre 2014, le taux de la réductiond'impôt est de 23 % pour un engagement de six ans, 29 % pour un engagement de neuf anset de 32 % pour un engagement de 12 ans.

L’investissement locatif dans le neuf :

la réduction d’impôt PINEL

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Les contribuables domiciliés en France qui acquièrent (font construire ou transforment), entre le1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, un logement neuf (ou assimilé) ou en l’état futur d’achè-vement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louernu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six ans. La réduction d’impôtn’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergé-tique sont conformes aux prescriptions.

La réduction d’impôt est répartie sur six à douze années. Lorsque la fraction de la réductiond’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titrede cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des annéessuivantes jusqu’à la sixième année inclusivement. Le bailleur doit prendre l'engagement demettre en location « nue » c'est-à-dire non meublée, un logement dont le locataire fera sa rési-dence principale. Le bailleur peut louer à un locataire de son choix (hors membre du foyerfiscal), à condition de respecter un plafond de ressources présenté ci-après. La réduction d'im-pôt de la loi Pinel s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées,par arrêté ministériel, dans les zones A, A bis et B1. A compter du 1er janvier 2018, les investis-sements en zones B2 et C sont exclus, sauf dans les communes couvertes par un contrat deredynamisation des sites de la défense.

Les experts mettent toutefois en garde sur le risque de vacance du logement puisque la réduc-tion d’impôt ne s’applique que si le logement est loué.

- Le locataire doit obligatoirement utiliser le logement Pinel comme résidence principale.- Le montant du loyer ne doit pas dépasser le plafond fixé par décret.- Le bail doit respecter les plafonds de ressources du locataire fixés par décret.- Plafond de défiscalisation de 300 000 € par an.- Un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable est retenu quelle que soit la localisation

du logement.- La loi Pinel intègre le plafond sur les niches fiscales de 10 000 € / an.- Impossibilité de démembrer le logement et d'acheter plus de deux logements Pinel par an.

Plafonds de loyersDans le cadre d’un investissement Pinel, le loyer pratiqué doit être inférieur à un plafond fixéadministrativement, théoriquement inférieur à celui du marché locatif.

Ces plafonds sont corrigés par un coefficient multiplicateur variable selon la surface du loge-ment et calculés selon la formule = 0,7 + (19/surface). Le coefficient est arrondi à la deuxièmedécimale la plus proche et ne peut pas être supérieur à 1,2.

Plafonds de ressourcesDans le cadre d’un investissement locatif Pinel et pour des baux conclus en 2017, les plafondsde ressources des locataires sont les suivants :

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Zone A bis : 16,83 euros

Zone A : 12, 50 euros

Zone B1 : 10,07 euros

Zone B2 (sur agrément) : 8,75 euros

Investissement direct ou en parts de SCPI ?Au lieu d'acheter directement un logement, le particulier peut souscrire des parts d'une SCPI(société civile de placement immobilier). Pour les SCPI Pinel, c’est la totalité de la souscriptionqui est prise en compte. La formule SCPI présente l’avantage de la simplicité d'accès (choix pré-déterminé), de la mutualisation des risques locatifs et de l’absence des soucis de gestion de sonplacement. Pour ce placement à long terme, le particulier investisseur doit conserver ses partspendant une période d'au moins six ans, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accor-dés par la loi… En ajoutant les années nécessaires pour liquider la SCPI, l'associé s'engagefinalement dans un placement dont il ne maîtrise pas totalement la durée.

Les résidences services

Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée à ceux qui acquièrent un logement neuf ouassimilé en vue de sa location meublée (dispositif «Censi-Bouvard»). Cette réduction d’impôtest réservée à ceux qui ont la qualité de loueurs en meublé non professionnels l’année del’acquisition. Les revenus sont imposés en BIC pendant toute la durée de l’engagement delocation de neuf ans à un exploitant dans le cadre d’un établissement social ou médico-social,d’une résidence avec services pour personnes âgées, d’une résidence avec services pourétudiants ou d’une résidence de tourisme classée.

La réduction d’impôt est supprimée dans les résidences de tourisme à compter du 1er janvier2017. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 11 %. La TVA peut être récupérée. Dans lecadre des résidences services, la qualité du partenaire qui va gérer les locations meubléesest essentielle. Il s’agit donc d’opérations complexes qui méritent une analyse très soigneused’autant qu’elles peuvent être risquées et qu’il ne faut pas se laisser obnubiler par l’avantagefiscal.

Pour le loueur en meublé non professionnel acquéreur d’une résidence neuve de services,faut-il opter pour la réduction d’impôt ou pour l’amortissement ?

Laura Hernert de la Banque Populaire Rives de Paris donne les principes à appliquer dansBanque Populaire Gestion Privée - Réponses d’experts d’avril 2015. « Le statut LMNP per-met d’amortir le bien immobilier (sur environ 30 ans) et le mobilier afférent (sur environ 7 à 10ans). Les recettes imposables générées par la location sont ainsi réduites voire effacées fis-calement par ces amortissements déductibles.

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Plafond des ressources en fonction dela composition du foyer locataire

Régime Pinel Zone A bis en euros

Reste de lazone A en €

Zone B2en euros

Bail en 2017 - Lieu de situation du logement

Zone B1en euros

Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 €

Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 €

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème + 12 954 € + 11 859 € + 8 677 € + 7 808 €

La déduction des intérêts d'emprunt les premières années peut rendre inopérante la déductibi-lité des amortissements. Ceux-ci pourront alors être reportés sur les recettes futures et ce sansaucune limitation de durée». « Le dispositif LMNP Censi-Bouvard procure quant à lui une réduc-tion d’impôt égale à 11% du prix d’acquisition hors taxes retenu dans une limite de 300 000 €,étalée sur 9 ans. Mais cet avantage n’est pas cumulable avec le recours aux amortissements,sauf pour la fraction du prix de revient de l’investissement supérieur aux 300 000 € sur laquelles’applique la réduction fiscale. Pour choisir entre ces deux dispositifs, il faudra tenir compte deplusieurs critères, notamment du taux marginal d’imposition (TMI) de l’investisseur et de l'ob-jectif recherché. » On rappelle que pour être éligible à la loi Censi-Bouvard, l’investissement doitporter sur un logement neuf meublé dans une résidence de service type résidence étudiante,senior, tourisme, affaire ou Ehpad, et ce logement doit être mis en location par bail commercialpour une durée de neuf ans.

Pinel Outre-merLes placements immobiliers Dom-Tom Pinel permettent une réduction d’impôt sur le revenuqui peut atteindre 25 à 39 %. Le risque est considéré comme élevé et la liquidité est très limi-tée (engagement de 6 ans minimum). Pour les baux signés en 2017, les plafonds de loyersmensuels sont de 10,13 € par m² pour les DOM, Saint-Martin et Saint- Pierre-et-Miquelon et de12,54 € pour la Nouvelle Calédonie, la Polynésie Française et Wallis-et-Futuna. Ces plafondssont corrigés par le coefficient multiplicateur variable selon la surface du logement.

Le plafonnement des avantages fiscauxLa réduction d’impôt Pinel est intégrée dans le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000€ pour les revenus de 2015. Toutefois, pour l’Outre-mer, le dispositif peut bénéficier d’un plafondglobal de 18 000 €.

2 - LES AUTRES INCITATIONS FISCALESCes divers régimes ne sont pas les seuls dispositifs permettant d’investir dans l’immobilier loca-tif neuf ou réhabilité. Il a été également possible à l’investisseur de louer en meublé, de réaliserdes investissements immobiliers locatifs de tourisme, d’investir dans une résidence hôtelière àvocation sociale, de réaliser des investissements immobiliers outre-mer ou de participer à desopérations de restauration immobilière (défiscalisation Malraux). L'investissement « Malraux »consiste en une opération de restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteursauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé a été transformé en une réduction d'impôt. Lesopérations de restauration immobilière Malraux sont complexes et doivent être menées par desprofessionnels, dans des conditions très particulières et sont souvent contrôlées avec soin parl’administration fiscale.

• L’investissement Malraux : L’investissement Malraux dans un bien ancien entraînant de gros travauxpermet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’une location pendant neuf ans. Le taux de la réduction est égal à 22 % ou 30 % du montant de l’investissement dans la limite de400 000 € sur 4 ans. Ce placement n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.

• Il existe d’autres mesures de soutien en faveur de l’immobilier neuf. Des exonérations de taxe fon-cière sur délibération des collectivités territoriales sont toujours possible. La TVA réduite estapplicable à certains appartements et sous certaines conditions.

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La faiblesse des taux d’intérêts incite les investisseurs à s’endetter pour se consti-tuer un patrimoine immobilier. L’investissement locatif dans l’ancien reste attractifpuisque l’investisseur peut déduire libéralement frais et charges, y compris les fraisfinanciers. En outre, certains dispositifs permettent de réduire le montant imposabledes loyers.

1 - DES INVESTISSEMENTS SOUVENT TRÈS POSITIFSL’investissement locatif dans l’ancien permet de se constituer un patrimoine immobilier, sur-tout pour ceux qui s’occupent eux-mêmes et avec attention de la gestion.

La déduction des intérêts, frais et chargesL’investisseur peut déduire les frais et charges, y compris les intérêts d’emprunt. Les intérêtsne sont toutefois pas imputables sur le revenu global en cas de déficit.

Des abattements sur les loyersCertains dispositifs permettent de réduire le montant des loyers imposables (Borloo intermé-diaire, Scellier intermédiaire, nouveau dispositif «Cosse»).

Le conventionnement avec l’AnahTout propriétaire bailleur louant un logement ancien à un niveau de loyer inférieur au prix dumarché et conforme à certains plafonds peut bénéficier pour tout nouveau bail conclu avectout nouvel occupant, de certains avantages fiscaux, dans le cadre de la conclusion d'uneconvention avec l’agence nationale de l'habitat (Anah). Le propriétaire bailleur qui s'engageà louer son logement à un locataire sous conditions de ressources bénéficie d'un avantagefiscal de 30 % ou 45 %, 60 % ou 85 % sur les revenus fonciers tirés de la location enfonction du niveau du loyer proposé et sous réserve d’un conventionnement préalableavec l'Anah. L'engagement de location est de 9 ans en cas de conventionnement avec tra-vaux subventionnés et de 6 ans en cas de conventionnement sans travaux. Les ressourcesdu locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond.

L’investissement locatif dans l’ancien

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2 - LE CONVENTIONNEMENT ANAH ET LE NOUVEAU DISPOSITIF «COSSE» OU«LOUER ABORDABLE»La loi de finances 2017 a mis en place une nouvelle déduction forfaitaire applicable sur le mon-tant des loyers encaissés pour le calcul des bénéfices imposables au titre des revenus fonciersappelé dispositif «Cosse», il permet, en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement,de bénéficier d’une déduction complémentaires, lorsque le logement fait l’objet d’un conven-tionnement Anah (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat).

L’engagement de location est de 9 ans en cas de conventionnement avec travaux subvention-nés et de 6 ans en cas de conventionnement sans travaux. Les ressources du locataire nedoivent pas dépasser un certain plafond.

L’Anah gère en outre un fond d’aide de rénovation thermique (FART) afin d’aider les particuliersà améliorer la performance énergétique de leur logement (www.anah.fr)

3 - LA REALISATION DE TRAVAUX IMMOBILIERSLes travaux valorisent les immeubles et concourent à une augmentation des revenus locatifs età des plus-values significatives lors de la revente de l’immeuble.

Les dépenses de gros travaux sont fiscalement déductibles. Si le bien est loué, les dépensespourront être déduites des revenus fonciers. Il en est même ainsi dans le cas d’un nu-proprié-taire effectuant de gros travaux. Il faut cependant que le bien soit loué par l’usufruitier et que lenu-propriétaire ait des revenus fonciers imposables.

4 - LA RESTAURATION IMMOBILIÈREIndépendamment de ces dispositifs, il est possible de bénéficier d’un traitement fiscal privilégiédans le cadre des logements à réhabiliter Malraux ou dans le régime des monuments histo-riques.

La réduction MalrauxLes propriétaires d’immeubles classés peuvent bénéficier d’un régime fiscal favorable instituépar la loi Malraux du 4 août 1972. Cette loi concerne les immeubles situés dans un secteur sau-vegardé, dans un quartier ancien dégradé ou dans une zone de protection du patrimoinearchitectural urbain et paysager (ZPPAUP). Les propriétaires doivent effectuer des travaux d’en-tretien, de réparation ou d’amélioration. La liste des quartiers concernés est fixée par décret.

Les travaux de restauration doivent porter sur un immeuble entier et les travaux doivent respecter le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur du quartier.

Depuis 2009, l’avantage fiscal « Malraux » a été transformé en une réduction d'impôt avec unplafond spécifique pour les dépenses. Pour la « réduction Malraux », les dépenses étaientretenues dans la limite de 100 000 € jusqu’au 31 décembre 2016. A compter du 01 janvier 2017,le plafond de dépenses a été transformé en un plafond de 400 000 € sur 4 ans.

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Zone Secteur Secteur social Personnes intermédiaire et très social défavorisées

A bis et B1 30 % 70 % 85 %B2 15 % 50 % 85 %C 0 % 0 % 85 %

En cas d’impôt insuffisant, l’excèdent de réduction d’impôt est désormais reporté sur l’impôtdes 3 années suivantes. Le taux de la réduction s’établit à 30 % (secteur sauvegardé) ou 22 % (ZPPAUP). La réduction d’impôt est exclue depuis le 1er janvier 2013 du champ d’ap-plication de certains avantages fiscaux (les niches fiscales).

Le régime fiscal Malraux ne peut s’appliquer à une SCI. Toutefois, les associés d’une SCPIpeuvent bénéficier du régime Malraux à condition que 65 % du montant de la souscriptionserve à la réalisation des travaux de restauration dans une ZPPAUP.

La fiscalité des monuments historiquesLes propriétaires d'immeubles protégés au titre des monuments historiques, agréés par leministère des finances ou labellisés par la Fondation du patrimoine peuvent, sous certainesconditions, bénéficier de réductions de l'impôt sur le revenu et de déductions de la taxe surla valeur ajoutée pour les sommes qu'ils consacrent à la conservation de leur immeuble. Ce système est complété par une exonération des droits de mutation en faveur des proprié-taires ouvrant leur monument au public. Les objets mobiliers classés bénéficient égalementd'un régime fiscal spécifique. Depuis 2009, le régime favorable des monuments histo-riques est subordonné à l’engagement de conserver l’immeuble pendant une périoded’au-moins 15 années.

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L’investissement dans les économies d’énergie, l’isolation des logements et le déve-loppement durable permettent de bénéficier depuis plusieurs années de créditsd’impôt de même que les travaux qui facilitent la vie des personnes handicapées ouâgées. Les travaux dans la résidence principale peuvent également permettre debénéficier d’aides. Les dispositifs ont été prorogés en 2018.

1– CRÉDIT D’IMPÔT TRANSITION ÉNERGÉTIQUE (CITE)Depuis le 1er septembre 2014, le crédit d’impôt pour le développement durable (CIDD) a ététransformé en un crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Il est centré sur le déve-loppement durable et les économies d'énergie et le dispositif est désormais plus simple et plusencadré. Afin d’éviter des remises en cause a posteriori et pour que les contribuables puissentfinancer en partie leurs dépenses par une trésorerie immédiatement perçue, le crédit d’impôtpour la transition énergétique sera remplacé en 2019 par le versement d’une subvention quisera accordée sur demandé et sous conditions de ressources.

Le CITE a un taux unique de crédit d’impôt qui s'établit désormais à 30 %. Les dépenses éli-gibles évoluent chaque année. Depuis le 1er janvier 2018, les chaudières à haute performanceénergétique fonctionnant au fuel n’ouvrent plus doit au crédit d’impôt. Pour les chaudières à trèshaute performance énergétique fonctionnant au fuel, le taux est ramené à 15 % en cas dedépense engagée au cours du 1er semestre 2018. Aucun crédit d’impôt ne sera en revancheaccordé à compter du 1er juillet 2018 pour ces dépenses. Les dépenses d’isolation thermiquesont recentrées également. L’isolation des volets et des portes d’entrée donnant sur l’extérieurn’ouvre plus droit au crédit d’impôt. LE remplacement de vitrage peut en revanche permettred’en bénéficier mais au seul taux de 15 % au cours du seul 1er semestre 2018.

Les pouvoirs publics ont, depuis plusieurs années, voulu encadrer davantage le CITE. Lesentreprises qui installent les équipements éligibles doivent être labellisées « RGE » (reconnuesgarantes de l’environnement). Un site Internet existe permettant de trouver un professionnelqualifié : http://renovation-info-service.gouv.fr/trouvez-un-professionnel.

Pour les dépenses engagées depuis le 1er janvier 2016, la loi exige que les professionnels effec-tuent une visite préalable aux travaux pour s’assurer de l’adéquation de ceux-ci avec lelogement concerné. La date de la visite préalable devra être mentionnée sur la facture de l’en-treprise et en cas de recours à un sous-traitant, celui-ci devra être labellisé également pour lestravaux sous-traités et ses coordonnées devront figurer sur la facture de l’entreprise principale.Il devra enfin participer à la visite préalable.

La liste des dépenses éligibles est mise à jour chaque année et il convient d’être vigilant enfonction de l’année au cours de laquelle des travaux sont envisagés et doivent être payéspuisque c’est la date de paiement de la facture de solde qui fixe l’année au titre de laquelle lecrédit d’impôt sera accordé.

Comme par le passé, le montant des dépenses retenues est plafonné à 16 000 € pour un coupleet 8 000 € pour un célibataire, sur une période de 5 années glissantes. Un nouveau plafond spé-cifique de 3 000 € est mis en place pour les chauffe-eaux thermodynamiques. Il est également

Les travaux immobiliers - Résidence principale et avantages fiscaux335

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prévu une obligation de rénovation énergétique en cas de gros travaux (ravalement defaçade, réfection de toiture, extension…). Pour les copropriétés, les travaux d’économiesd’énergie sont désormais votés à la majorité simple et peuvent sous conditions bénéficierd’un allégement fiscal. Depuis le 1er janvier 2014, les travaux éligibles au CITE se voient appli-quer le taux de TVA réduit à 5,5 %.

2 - CRÉDITS D’IMPÔT EN FAVEUR DE L’AIDE AUX PERSONNESCrédit d’impôt pour les dépenses d’équipement pour les personnes handicapéesUn crédit d'impôt orienté sur l'aide aux personnes existe depuis plusieurs années et a été pro-rogé jusqu’au 31 décembre 2020. Depuis 2011, son taux est fixé à 25 % pour les dépensesréalisées pour l'installation ou le remplacement d'équipements spécialement conçus pour lespersonnes âgées ou handicapées (équipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure(éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte...) ainsi que d’autres équipementsde sécurité et d'accessibilité attachés à perpétuelle demeure, appareils élévateurs verticaux...barres de maintien ou d'appui...). Ce crédit d’impôt est réservé aux propriétaires occupantsde leur résidence principale et à ceux qui donnent un bien en location à titre de résidenceprincipale. La loi de finances pour 2018 a élargi les dépenses éligibles à ce crédit d’impôt. Ledispositif est désormais divisé en deux parties : un crédit d’impôt spécifique pour les foyersdont l’une des personnes est titulaire d’une carte d’invalidité, et l’autre partie pour tous lesfoyers fiscaux qui investissent dans des équipements facilitant l’accès de leur logement auxpersonnes handicapées ou en perte d’autonomie. Le plafond des dépenses éligibles quidépendait auparavant du nombre de personnes composant le foyer fiscal a été porté à 20 000 € par logement depuis 2015.

Travaux de protection contre les risques technologiquesLes personnes physiques, propriétaires, locataires, usufruitiers, ou occupants à titre gratuit deleur habitation principale, qui payent des dépenses de protection contre les risques tech-nologiques peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt de 40 % dans la mesure où le logementaffecté à l'habitation principale, est localisé dans le périmètre couvert par un plan de préven-tion des risques technologiques (PPRT).

Utilisation du crédit d’impôtDans tous les cas, le crédit d'impôt est accordé sur présentation des factures des entre-prises ayant réalisé les travaux et comportant l'adresse de réalisation des travaux, leur natureainsi que la désignation et le montant des équipements et travaux. Le crédit d'impôt estimputé sur l'impôt sur le revenu. S'il excède l'impôt dû, l'excédent est restitué.

3 - ÉCO-PTZ POUR RÉNOVERLe prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à ceux qui acquièrent un logement en vue de l’occuperà titre de résidence principale. Ce prêt est accordé pour financer l’acquisition d’un terrain etla construction d’une maison individuelle et de ses annexes, l’achat d’un logement neuf oud’un logement ancien avec travaux (ces derniers doivent alors représenter au moins 25 % ducoût total de l’opération et être réalisés dans les trois ans de l’émission de l’offre de prêt). Lesconditions de ressources sont revues. Le PTZ concerne les seules personnes qui n’ont pasété propriétaires de leur logement dans les deux ans précédant l'offre de prêt ainsi que lespersonnes en invalidité, handicapées ou victimes de catastrophes. Le logement devra être larésidence principale de l’emprunteur pendant une durée minimale de 6 ans.

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Le montant du PTZ

Le montant du PTZ, qui peut atteindre jusqu’à 138 000 €, varie en fonction du nombre de per-sonnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement (dans les zones « tendues », c'est-à-dire celles où les prix sont élevés du fait d’un déséquilibre entre l'offre et lademande, les montants octroyés sont plus importants).

Le montant de l'opération retenu pour calculer le montant du PTZ est limité par les pla- fondsréglementaires. Le montant du PTZ ne doit pas dépasser le montant total des autres prêts,d'une durée de deux ans et plus, finançant l'opération. Un pourcentage unique de 40 % estappliqué au coût maximal de l’opération TTC. Auparavant, des pourcentages différents s’appli-quaient en fonction des différentes zones concernées (A, B ou C). Toutefois, concernant lavente d’un logement issu du parc social à un occupant, le taux appliqué sera de 10 % unique-ment.

Durée de remboursement du PTZ

La durée de remboursement du PTZ dépend des revenus de l'emprunteur. Plus ses revenussont élevés, plus la durée du prêt est courte. Elle s'étend généralement de 12 à 25 ans selonles cas. En fonction de ses revenus, l'emprunteur peut bénéficier d'un différé de rembourse-ment. Pour les demandeurs les plus modestes, le différé de remboursement peut atteindre 15 ans à l’issue duquel le remboursement est effectué sur une durée de 10 ans.

Le PTZ est cumulable avec d’autres prêts (PEL, prêt d’accession sociale, prêts convention-nés…).

Depuis mars 2016, le PTZ pour financer des travaux de rénovation énergétique est cumulableavec le CITE.

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Sont des loueurs de meublés, les personnes qui donnent en location meublée soitdes locaux spécialement destinés à la location, soit une ou plusieurs pièces de leurhabitation personnelle. La location meublée présente pour le loueur bien des atoutsau plan de la gestion et au plan fiscal. Les loueurs en meublé bénéficient d’avan-tages fiscaux particulièrement appréciables et disposent d’une plus grande libertépour établir le contrat de bail, même si la loi ALUR de 2014 est venue encadrer lesbaux de location meublée lorsque le logement constitue la résidence principale dulocataire. En outre, les locations meublées ont la réputation d’être proposées à destarifs qui dépassent le prix des locations vides, même si cela ne se vérifie pas tou-jours.

1 - UN RÉGIME JURIDIQUE PARTICULIERLes locataires qui occupent une location meublée au titre de leur résidence principale sontprotégés par les règles instaurées par la loi du 18 janvier 2005. Le contrat doit être écrit etd’une durée minimale d’une année. Il peut être réduit à neuf mois en cas de location consen-tie à un étudiant. Le bail doit être complété par un dossier de diagnostic technique, par unétat des lieux et un inventaire précis du mobilier mis à la disposition du locataire. Si le bailleurne souhaite pas renouveler le contrat, il doit le faire pour motif légitime et sérieux en respec-tant un préavis de trois mois. Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavisd’un mois. Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder deux mois et le délai de res-titution est encadré. Louer pour une semaine ou un mois est juridiquement possible dans lecadre d’une location saisonnière. Le loueur doit néanmoins respecter certaines obligations(contrat ou échange de courrier, descriptif des lieux...).

Suite à la loi ALUR de 2014, deux décrets d’application ont été publiés : l’un proposant descontrats-type de location meublée et de location nue (décret 2015-587) et l’autre fixant la listedu mobilier minimum permettant de considérer un logement comme meublé (décret 2015-981). Le logement devra ainsi être équipé des éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées

comme chambre à coucher ;3° Plaques de cuisson ;4° Four ou four à micro-ondes ;5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un comparti-

ment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;7° Ustensiles de cuisine ;8° Table et sièges ;9° Etagères de rangement ;10° Luminaires ;11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ».

Locations meublées etrésidences services

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2 - UN RÉGIME FISCAL SPÉCIFIQUELa location en meublé constitue, d’un point de vue fiscal, une activité commerciale imposéedans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux d’après l’un des régimes d’imposi-tion légaux (micro-entreprise ou régime réel, normal ou simplifié).

Le régime micro est un régime souvent apprécié pour les locations saisonnières, de par sa sim-plicité déclarative. Ce régime s’applique de plein droit lorsque les recettes annuelles de locationmeublée sont inférieures à un certain montant (70 000 € en 2017 contre 32 900 € en 2016).L’abattement pour charges s’élève à 50 % (sauf meublés de tourisme ou activités relevant dela para-hôtellerie pour lesquels l’abattement est de 71 %), ce qui permet aux contribuables dene payer de l’impôt et des prélèvements sociaux que sur 50 % de leurs recettes.

Les contribuables qui louent un logement meublé peuvent en revanche relever d’un régime réeld’imposition soit parce que leurs recettes dépassent le plafond, soit parce qu’ils exercent enindivision, soit parce qu’ils ont souhaité opter pour ce régime. Si tel est le cas, le revenu impo-sable est calculé par différence entre les loyers et les charges engagées dans l’intérêt del’activité. L’avantage majeur de ce régime est qu’il permet d’amortir une partie du bien loué etde déduire les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir le bien.

Qu’ils relèvent d’un régime micro ou d’un régime réel, les propriétaires doivent payer la taxe fon-cière, ainsi que la contribution économique territoriale si la location présente un caractèrehabituel. Cette dernière n’est pas due lorsque le logement est loué à un exploitant en vertu d’unbail à long terme (9 ans). Ceux qui utilisent personnellement le local loué en dehors de lapériode de location doivent également acquitter la taxe d’habitation.

Conformément aux dispositions du point I de l’article 35 bis du code général des impôts, les pro-fits provenant de la location ou de la sous-location en meublé sont exonérés :

- si les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur, étant pré-cisé que l’exonération s’applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de piècesqu’elles occupent dans leur logement principal ;

- si les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale ;

- si le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

La condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnablesest réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non com-prises, n’excède pas un plafond fixé chaque année en Ile-de-France et dans les autres régions.

La loi de finances pour 2016 est venue compléter cette exonération lorsque le bailleur loue ousous-loue en meublé une ou plusieurs pièces de sa résidence principale à des salariés saison-niers. Certaines conditions doivent être remplies concernant la nature du contrat de travail dulocataire et le montant du loyer.

3 - LE STATUT DE LOUEUR : PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL ?Depuis 2009, le régime des loueurs en meublé professionnels est réservé aux contribuables quiremplissent trois conditions cumulatives : ils sont immatriculés au registre du commerce, ils réa-lisent des recettes annuelles de meublé supérieures à 23 000 € et ces recettes sont supérieuresaux autres revenus professionnels du foyer fiscal (les pensions de retraite étant alors considé-rées comme des revenus professionnels). Compte tenu de ces critères, les locations en meublésont le plus souvent des locations non professionnelles.

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Le régime du bénéfice réelLe loueur non professionnel dont les recettes sont supérieures à 70 000 € (2017) est soumisau régime du bénéfice réel. Il doit calculer son revenu imposable en déduisant des recettesle montant des charges ainsi que le montant des amortissements de l’immeuble (générale-ment sur 35 ans, à raison de 2,8 % par an) et des meubles. Les intérêts d'emprunts sontdéductibles également sans limitation. En cas de déficit, les amortissements sont reportésdans le temps sans limitation de durée et le solde de déficit est imputé sur les bénéfices demême nature réalisés au cours des dix années suivantes.

L’option pour le régime réel est ouverte au bailleur du régime micro-BIC et elle dure deux ans.

Lorsque la location meublée est exercée à titre professionnel (immatriculation au RCS,recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyerfiscal), les bailleurs bénéficient éventuellement d’un régime favorable en matière d’impositiondes plus-values et de report du régime des déficits. Les charges engagées avant le débutd’activité peuvent être imputées par tiers sur le revenu global des trois premières annéesd’exploitation. Ils doivent en revanche payer des cotisations sociales, souvent forfaitaireslorsque le revenu est nul voire négatif.

Dans le cadre de la LMP, les plus-values sont exonérées en cas de revente si l’ac-tivité a été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans et si lesrecettes sont inférieures à 90 000 €.

Certains conseillers de patrimoine soulignent que le statut de LMP est intéressant pourles personnes qui arrêtent de travailler avant l’âge légal de la retraite et qui souhaitentobtenir leurs trimestres d’activité à valider pour la retraite.

En matière d’impôt sur la fortune immobilière, le logement doit être déclaré dans le patri-moine imposable au 1er janvier. Il peut parfois être considéré comme un bien professionnelexonéré mais il faut alors que les recettes de l’activité soient supérieures à 23 000 € et quele revenu dégagé (loyer diminué des charges engagées) soit supérieur aux autres revenusprofessionnels du foyer (les retraites étant dans ce cas exclues des revenus professionnels).

4 - LE CLASSEMENT EN MEUBLÉ DE TOURISME ET SES AVANTAGESLes meublés de tourisme sont destinés à des personnes de passage qui les occupent exclu-sivement à des fins de tourisme et de villégiature. Il s'agit donc ni plus ni moins que delocations saisonnières, soumises à des obligations spécifiques, puisque ces logements sontsoumis à l’obligation d’une déclaration préalable auprès du maire de la commune et, le caséchéant, font l’objet d’un classement à la demande de leur propriétaire.

Le classement en meublé de tourisme répond à une démarche volontaire du bailleur. La pro-cédure est de la compétence du préfet. L'arrêté préfectoral est délivré sur avis de laCommission départementale d'action touristique où siègent les représentants des profes-sionnels et des administrations concernées.

En contrepartie du classement, le loueur s'engage à louer le meublé à la journée, à lasemaine ou au mois pour une durée n'excédant pas douze semaines consécutives à unmême locataire ; à accepter la visite du meublé par un agent habilité, pour vérification de saconformité aux normes de classement ; à remettre sur demande, à tout candidat locataire, unétat descriptif conforme à un modèle type ; à informer le maire de la commune de toute modi-fication dans l'état descriptif et de la cessation de la mise en location ; à afficher de manièrevisible à l’intérieur du meublé, l’arrêté de classement et le dernier certificat de visite et àacquitter, lorsque la commune est concernée, la taxe de séjour.

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Le loueur reçoit un numéro d'identification et est inscrit sur la liste des meublés de tourisme dudépartement.

La classification du logement en meublé de tourisme permet souvent de bénéficier d’avantagesfiscaux liés au régime micro ou à certaines exonérations de contribution foncière décidées parles communes.

5 - UNE RÉDUCTION D’IMPÔT POUR LA LMNPLa loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 et la loi de finances pour 2009, ont institué une réduc-tion d’impôt sur le revenu (qui fait partie du plafonnement global des avantages fiscaux) en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée nonprofessionnelle.

Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

- établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handica-pées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6°et 7°du I de l’article L. 312-1) ;

- établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’ar-ticle L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnesn’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante etdes traitements d’entretien ;

- résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qua-lité » visé à l'article L. 7232-3 du code du travail ;

- ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social etaffecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1à L. 444-9) ;

- résidence avec services pour étudiants ;- résidence de tourisme classée.

Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme n’ouvrent plus droit à la réduction d’im-pôt. Une nouvelle niche fiscale est en revanche créer pour ces résidences.

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer lelogement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou dela résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie desbénéfices industriels et commerciaux.

Le cadre des résidences serviceLes résidences services sont des programmes d’immeubles neufs destinés à la location. Il nes’agit pas simplement de logements mais ces résidences doivent offrir toute une série de ser-vices et d’équipements communs tels que restauration, service de petits déjeuners, location delinge, ménage, accueil des clients… Celui qui investit dans une résidence avec services signedeux contrats : un contrat d’achat neuf ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et uncontrat de gestion de longue durée avec le gestionnaire de la résidence services. Ce contratcommercial engage pour au moins neuf années avec l’impossibilité de résilier par anticipation.

L’investisseur peut récupérer la TVA (à condition de louer le bien en TVA pendant une durée devingt ans).

La réglementation de l’avantage fiscal Censi-BouvardL’investissement doit être conforme à la réglementation thermique RT 2005. La base de l’avan-tage fiscal s’établit au maximum à 300 000 € par an et le taux de la réduction d’impôt est de 11 %.

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L’avantage fiscal est réparti sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaqueannée à compter de la date d’achèvement du logement. Lorsque la fraction de la réductiond’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable autitre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années sui-vantes, jusqu’à la sixième année inclusivement. Les fractions reportées s’imputent en priorité,en retenant d’abord les plus anciennes.

Les amortissements de l’immeuble ouvrant droit à la réduction d’impôt ne sont admis endéduction du résultat imposable qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction de son prix derevient excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt. Ainsi, si le logementa été acquis pour 350 000 € et que la réduction d’impôt a porté sur une base de 300 000 €,seule la partie de 50 000 € permettra la déduction de l’amortissement.

Résidences de tourisme : une nouvelle réduction d’impôt depuis 2017La loi de finances pour 2017 a supprimé l’avantage fiscal en cas d’acquisition d’un logementneuf dans une résidence de tourisme loué meublé à un exploitant. En revanche, elle crée unenouvelle réduction d’impôt lorsque le contribuable supporte certains travaux votés en assem-blée générale de copropriété dans une résidence de tourisme achevée depuis plus de 15 ans.

Les dépenses éligibles correspondent aux travaux de ravalement, d’isolation thermique et quifacilitent l’accès aux handicapés. Elles sont retenues dans la limite de 22 000 € par logementet le taux de la réduction d’impôt s’élève à 20 %. Le syndic devra alors fournir une attestationà titre de justificatif.

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Calculer la vraie rentabilité locative d'un investissement immobilier est difficile. Eneffet, les recettes et les dépenses sont délicates à évaluer et sujettes à l'incertitude.Les loyers perçus doivent souvent permettre de rembourser une partie du crédit : il estdonc indispensable de s’assurer du rendement locatif du logement. Les locataires quine paient pas leur loyer, ceux qui ne veulent pas partir ou qui dégradent le logementsont le cauchemar des propriétaires investisseurs immobiliers. Il convient donc deconnaître la législation applicable, de «bien» choisir le locataire et de se protégercontre les loyers impayés.

1 - APPRÉCIER LES RECETTES ET LES DÉPENSESLes dépenses initiales peuvent être évaluées avec une précision certaine. On connaît le prix, lacommission éventuelle des intermédiaires, les frais d'acte et de garantie. Toutefois, l'échelon-nement dans le temps des dépenses, notamment en cas de vente en l'état futur d'achèvement(VEFA) ou de construction complique les calculs. Il faut introduire également le coût de l'immo-bilisation financière et/ou la charge des intérêts payés. Les charges ne peuvent être évaluéespar l'investisseur avec une grande précision. Si l'on peut connaître le montant des charges pas-sées, il faut prévoir leur évolution, ce qui est difficile à moyen terme, notamment en matière deprix de l'énergie ou des impôts et taxes. Au niveau des recettes, les difficultés d'évaluationet l'incertitude sont aussi grandes. L'évaluation des recettes locatives brutes est délicate.Comment vont varier les loyers ? Les locataires ne risquent-ils pas de ne pas payer ? Les loge-ments peuvent être vacants. Les recettes locatives sont donc affectées d'incertitude. Les loyersdes logements loués dans un certain nombre de cadres fiscaux obéissent à des contraintesliées au niveau du loyer (Besson ancien, Borloo ancien) dans l’ancien et parfois dans le neuf(Robien recentré, Borloo neuf, Scellier, Duflot, Pinel), aux ressources du locataire lors de l’en-trée dans le logement (Lienemann, Besson ancien, Besson neuf, Borloo neuf, Scellier, Duflot,Pinel). Le nouveau dispositif d’encadrement des loyers dans certaines villes peut égalementlimiter la rentabilité du bien. Celle-ci est bien entendu conditionnée par la valorisation du bienimmobilier. Or, cette valeur est difficile à apprécier et va dépendre de la conjoncture économiquegénérale, des cycles et de la demande en immobilier mais aussi de la situation économiquelocale.

2 - MESURER LE RENDEMENTLa mesure objective de la rentabilité pose également problème. Le rendement brut est unenotion qui est souvent mise en avant par les promoteurs. Le taux de rendement brut s'obtienten divisant le revenu locatif annuel brut par le montant de l'investissement. Ce rendement brutest trompeur. En effet, il ne prend qu'un paramètre, les loyers, alors que ceux-ci seront réduitspar des frais et charges obligatoires (charges, prélèvements fiscaux, intérêts) et potentiellementaffectés d’impayés. La notion de rendement net est plus satisfaisante. En effet, on doit déduiredu montant des recettes annuelles les frais qui s'imputent sur ce loyer (dépenses d'entretien,charges de copropriété, charges d'assurance, taxe foncière, honoraires des professionnels del'immobilier qui s'occupent de la gestion locative). Le rendement net se calcule donc en rappro-chant les loyers annuels nets de charges et le montant de l'investissement immobilier.

Rentabiliser un investissement locatif337

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Certains spécialistes ont introduit la notion de « rendement net net » qui intègre la fiscalitépersonnelle. Il s’agit d’un rendement net après impôt personnel. On calculera ainsi le mon-tant du prélèvement fiscal lié à l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales. On déduirace montant du rendement net (loyer - charges), on obtiendra ainsi un rendement «net net»après impôt.

Inversement, l'investissement immobilier peut générer un avantage fiscal net. Il en estainsi lorsque par le biais de réductions d’impôt, d'un déficit foncier, ou d'un déficit sur lerevenu global, l'investissement permet de réduire l'imposition du contribuable. La réductionfiscale (Pinel) permet de bénéficier d'une recette supplémentaire que l'on connaît avec exac-titude mais à condition de respecter très strictement le contrat passé avec l’Etat.

3 - OPTIMISER UN PLACEMENT LOCATIFParmi les règles à respecter pour optimiser un placement locatif.

1 - Pas d'investissement locatif sans locataire. Il faut s'assurer que l'on investit dans une zone où il y a une forte demande locative en raisondu dynamisme économique et démographique de la zone.

2 - Être prudent face à une forte offre locative. Dans nombre de villes moyennes, des promoteurs ont construit des immeubles locatifsBesson, Robien, Scellier ou Pinel en trop grand nombre par rapport à la demande actuelleet future.

3 - Évaluer les perspectives de plus-value à terme. Les immeubles exclusivement destinés à la location sont généralement moins bienentretenus que des programmes mixtes et ils vieillissent moins bien. En outre, on peut craindre que les investisseurs ne vendent massivement à l'issue des six, neuf oudouze années liées à des engagements fiscaux...

4 - Évaluer avec objectivité sa situation fiscale et ses perspectives. L'équilibre de certaines opérations repose sur les gains d'impôt qui sont eux-mêmes liés à untaux marginal d'imposition élevé. Celui qui part à la retraite perçoit généralement des revenusmoins élevés et son taux marginal d'imposition va baisser, ce qui diminue l'intérêt d'un mon-tage fiscal.

5 - Souscrire un crédit adapté. L’investisseur a intérêt à emprunter pour des raisons fiscales et pour bénéficier de l’effet delevier financier. Il ne doit pas oublier que les crédits à taux variable ou révisable sont moinschers que des crédits à taux fixe mais ils sont plus risqués. Dans le cas d’un crédit in fine, lescontrats multisupports en garantie peuvent être particulièrement attractifs mais ils sont beau-coup plus risqués que les contrats en euros et la sortie peut être délicate pour l'investisseur.

4 - LA GESTION LOCATIVELa loi Alur du 24 mars 2014 a modifié un certain nombre de règles concernant les contrats delocation. En ce qui concerne les charges locatives, les pièces justificatives des charges doi-vent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois. S’il y a des travaux en cours debail, le locataire doit laisser les travaux se faire dans le logement qu’il occupe, sachant qu’uneréduction de loyer doit être appliquée si ces travaux durent plus de 21 jours.

Le délai de congé est modifié. Si le congé émane du locataire, ce dernier bénéficie du pré-avis réduit à 1 mois si le logement est situé en zone tendue. Si le congé émane du bailleur encas de vente ou de reprise, les conditions liées à l’âge et aux revenus des locataires protégéssont assouplies au profit du locataire, les bailleurs qui achètent un logement occupé ne pou-vant plus donner congé immédiatement au locataire pour revendre ou reprendre le bien.

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Pour le dépôt de garantie, le délai de restitution passe à 1 mois quand l’état des lieux de sortieest conforme à celui d’entrée, sous peine d’intérêts de retard. Le délai de prescription passedésormais à 3 ans (au lieu de 5 ans) pour les impayés de loyers ou de charges. Pour les rééva-luations annuelles de loyer, le délai passe à 1 an.

Pour les colocations, il est créé un contrat type. Dorénavant, les règles de solidarité des coloca-taires et de leurs cautions changent : au départ d’un colocataire, lui et sa caution, ne peuvent pasêtre solidaires des loyers plus de 6 mois après la délivrance du congé en bonne et due forme.La trêve hivernale des expulsions locatives est dorénavant fixée du 1er novembre au 31 mars.

Les règles de construction sont modifiées. Afin d’éviter l’étalement urbain et de favoriser laconstruction dans des zones déjà urbanisées, il va être interdit de construire dans les zones dites« AU » (à urbaniser) délimitées dans un plan local d’urbanisme postérieur au 1er janvier 2012,dans les zones naturelles des POS et des PLU ainsi que dans tous les secteurs non construc-tibles des cartes communales. Les PLU et cartes communales devront être mis en conformitéavec ces mesures.

5 - LES DIFFICULTÉS DE LA GESTION LOCATIVELes propriétaires qui ont investi dans des logements locatifs s’interrogent pour savoir s’ils doi-vent eux-mêmes gérer leurs biens ou confier cette gestion à un professionnel.

La gestion personnelle

Assurer personnellement la gestion des immeubles que l’on possède demande du temps et desconnaissances juridiques certaines. Le choix d’un locataire, la fixation du montant du loyer, larédaction d’un bail, de l’établissement d’un état des lieux, le calcul des charges récupérables,les relations avec le syndic, la gestion des retards et éventuellement des impayés sont autantde facteurs chronophages et complexes à gérer.

La gestion confiée à un professionnel

Confier la gestion de ses investissements locatifs à un professionnel est le choix de 40 % despropriétaires français. La plupart des conseillers sont favorables à cette solution. Ceux quigèrent les locations sont généralement des syndics de copropriété, des administrateurs debiens, des agents immobiliers ou des notaires.

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L’investisseur doit impérativement être assuré de rentrées régulières. Le choix dulocataire et la rédaction d’un bail constituent des précautions indispensables. Il estbon toutefois de se prémunir contre les impayés.

1 - LA RÉDACTION DU BAILLa loi Alur du 24 mars 2014 modifie substantiellement les règles de rédaction du bail. Uneliste des justificatifs qui peuvent être exigés d’un locataire a été créée. Le décret 2015-587 du29 mai 2015 propose des contrats-type de location nue et de location meublée et intègre desrenvois rappelant certaines dispositions légales à respecter. Les honoraires payés par leslocataires aux agents immobiliers sont plafonnés et réglementés.

2 - CAUTION ET AFFECTATION DE L’ALLOCATION LOGEMENTDeux solutions principales se présentent au propriétaire pour se protéger contre les impayés : la caution et la souscription d'une assurance spécifique. L’affectation de l’allocation logement estégalement possible.

La caution : le propriétaire demande à un parent proche du locataire de se porter cautionsolidaire pour le paiement du loyer et des charges. Celui qui accepte de se porter cautions'engage à acquitter le montant du loyer en cas de défaillance du locataire. Le propriétairepeut également, dans certains cas, demander une caution bancaire.

Les propriétaires peuvent percevoir directement l'allocation logement de leur locataire verséepar la caisse d'allocation familiale qui devient un tiers payant. Il faut bien sûr l'accord du loca-taire qui en outre, va verser chaque mois, le complément. En plus de la caution, le propriétairepourra faire insérer dans le bail une clause résolutoire pour non-paiement qui permettra d'ob-tenir la résiliation automatique du bail. Cette clause, qui n'entraîne pas obligatoirementl'expulsion, représente bien souvent une menace suffisante pour inciter le locataire à bienpayer son loyer. Ces précautions qui n'occasionnent aucun frais, apportent une sécurité sup-plémentaire au propriétaire, mais ne constituent pas un moyen infaillible de couverture desimpayés.

3 - SE COUVRIR CONTRE LES IMPAYÉSLa plupart des spécialistes estiment qu’il est impossible de se passer d’une assurance contreles impayés. Nul locataire n’est à l’abri d’un accident de la vie. L’étendue des risques couvertspar l’assurance loyers impayés est variable. Elle va de la prise en charge des loyers dus etdes frais de contentieux à celle des dégradations du logement et au versement d’un dédom-magement pour le départ anticipé du locataire. Les procédures d’expulsions sont longues etcompliquées. Le propriétaire peut souscrire une assurance auprès d'une compagnie d'assu-rance spécialisée en la matière ou par l'intermédiaire d'un administrateur de biens ou d'unagent immobilier.

Garantir les risques locatifs - Impayés et garanties

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Ces contrats accordent des garanties contre deux risques importants :

• La carence locative dans le cas où le locataire est parti et qu’il n’est pas possible d’en trouver un autre. Un délai de carence est généralement prévu et la garantie est plus ou moins limitée dans le temps.

• Les loyers impayés : l’assurance se substitue au locataire défaillant en attendant une éventuelle expulsion. Elle peut se charger par contrat des procédures contentieuses et notamment de l’expulsion.

Ces assurances supposent un accord préalable de la société d’assurance avant la signature dubail pour le locataire. Les critères des compagnies d’assurance sont exigeants, notamment enmatière de caution. Cette procédure présente un inconvénient majeur : son coût.

Les garanties de loyers impayés : GRL et nouveau dispositif VISALE

La GRL, garantie des risques locatifs s’adresse à tous les propriétaires du parc locatif privé quimettent en location leur logement, quel que soit le profil du candidat locataire, dans la limite d’untaux d’effort de 50 %. Le contrat d’assurance GRL couvre le risque d’impayés de loyer et dété-riorations immobilières pour les logements qui remplissent certaines conditions. Le contrat soclegarantit les loyers impayés et les détériorations immobilières et prend en charge les frais decontentieux. En revanche, en cas de souscription d’un contrat socle GRL, aucune caution nepeut être demandée, y compris pour les candidats locataires, étudiants ou apprentis. En casd’incident de paiement, le bailleur s’adresse à son assureur qui l’indemnise directement.

La Garantie Visale est une caution accordée par Action Logement au locataire pour prendre encharge le paiement du loyer et des charges locatives de sa résidence principale, dans le parcprivé, en cas de défaillance. Elle s'applique aux baux d'habitation qui sont conclus depuis le 1er février 2016.

Le dispositif ne concerne que les locataires précaires. Sont ainsi considérés comme tels lessalariés du secteur privé hors agricole et entrant dans un logement peu de temps après leurprise de fonctions salariées.

Pour bénéficier du dispositif VISALE, le logement doit constituer la résidence principale du loca-taire et appartenir à un bailleur du parc privé, personne physique ou morale. Il peut être loué nuou meublé.

Le bail ne doit pas être conclu entre les membres d'une même famille, doit contenir une clausede résiliation en cas de non-paiement du loyer, ne doit pas être couvert par d'autres garantiesayant le même objet que la garantie Visale (caution personne physique, assurance...). Le loyercharges comprises ne doit pas excéder certains plafonds.

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La loi de finances pour 2018 a supprimé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) etl’a remplacé par un nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Celui-ci reprendcertaines notions de l’ancien ISF mais sa base est totalement différente.

1 - CE QUI NE CHANGE PASLe seuil d’assujettissement et la territorialité de l’impôt

Sont soumises à l’impôt, lorsque la valeur nette de leur patrimoine immobilier imposableexcède une certaine limite au 1er janvier de chaque année, les personnes physiques ayantleur domicile fiscal en France sur l’ensemble de leurs biens immobiliers et les personnes phy-siques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, pour leurs seuls biens immobiliers situésen France.

Le foyer IFI

Au 1er janvier 2018, sont redevables de l’IFI les contribuables dont le patrimoine immobiliernet est supérieur à 1,3 million d’euros. Sont retenus tous les biens du foyer fiscal, y comprisceux des partenaires d’un PACS, ceux des concubins non mariés par ailleurs et ceux desenfants mineurs. On remarquera que le foyer IFI n’est pas forcément identique au foyer del’impôt sur le revenu.

2 - CE QUI CHANGE : LA COMPOSITION DU PATRIMOINE IMPOSABLELes biens imposables

L’assiette de l’IFI est constituée par la valeur vénale de l’ensemble des biens immobiliersappartenant aux membres du foyer tel que défini ci-dessus. Il faut apporter le plus grand soinà l’évaluation des biens car lorsqu’une évaluation a été établie selon les bases indiquées parle contribuable dans sa déclaration, c’est à lui qu’il peut ultérieurement appartenir de démon-trer la justesse de l’évaluation initiale.

L’évaluation de la résidence principale peut faire l’objet d’un abattement de 30 %. Il convientde souligner que la jurisprudence a depuis longtemps précisé que cet abattement de 30 % nepeut en revanche pas être appliqué lorsque la résidence principale est détenue par unesociété civile (on peut supposer que la même analyse sera faite en matière d’IFI).

Les parts ou actions de sociétés qui possèdent des immeubles doivent également être décla-rées. Elles doivent ainsi être déclarées à hauteur de la fraction de leur valeur, représentativede biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par elles. Une clause desauvegarde est prévue en cas d’information non disponible pour le contribuable actionnaire.Afin de limiter les schémas d’optimisation, des dispositions particulières sont prévues pourévaluer ces sociétés. A titre d’illustration, une dette souscrite par une société pour acquérir unbien qui appartient au redevable de l’IFI ne pourra pas être déduite pour évaluer les parts dela société détenues par le redevable.

L’Impôt sur la FortuneImmobilière

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Les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier doivent également être déclarés. Le preneur du contrat doit ainsi déclarer la valeur vénale des actifs immobiliers sous-jacents,diminuée du montant des loyers restant dus et de l’option d’achat.

La valeur de rachat des contrats rachetables d’assurance-vie est en principe exclue du patri-moine imposable à l’IFI. Toutefois, la valeur de rachat des contrats en unités de compte,correspondant à la valeur représentative des actifs immobiliers taxables, reste imposable.

En cas de démembrement, le principe reste le même qu’en ISF : le bien doit être déclaré parl’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.

Toutefois, la loi prévoit désormais trois exceptions à ce principe :

• Le démembrement résulte d’une vente de la nue-propriété et l’acquéreur n’est pas un présomp-tif héritier (art. 751 du code civil)

• Le démembrement résulte d’une donation de la nue-propriété à l’Etat, une collectivité, une asso-ciation reconnue d’utilité publique….

• Le démembrement résulte de l’application des articles 757, 767 ancien, 1094 ancien ou 1098 ducode civil (usufruit légal du conjoint survivant).

Les biens exclus

La loi prévoit plusieurs dispositifs permettant d’exclure un bien immobilier ou des parts de socié-tés du patrimoine imposable à l’IFI :

Exclusion des faibles participations dans des sociétés opérationnelles

Si le contribuable détient moins de 10 % du capital d’une société opérationnelle (société exer-çant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale) propriétaire d’unimmeuble alors il peut exclure la valeur de cette participation de son patrimoine IFI

Exclusion des immeubles affectés à l’activité d’une société opérationnelle

Sont donc exclus du ratio de calcul de la valeur des parts représentative des actifs immobiliers,les biens détenus directement par la société et affectés à son activité opérationnelle, ou déte-nus directement par une filiale ou une sous-filiale et affectés à l’activité opérationnelle de cettefiliale ou sous-filiale. Dans les groupes de sociétés la loi offre la possibilité d’exclure du ratio lesbiens immeubles le redevable détient de façon directe ou indirecte les titres d’une société opé-rationnelle et que les biens immeubles détenus dans le groupe sont affectés à l’activité d’unesociété opérationnelle.

Exclusion des biens professionnels

Un contribuable peut exercer son activité professionnelle indépendante sous forme d’entrepriseindividuelle ou de société. Pour bénéficier de la qualité de biens professionnels exonérés d’IFI,les biens doivent être affectés à l’exercice d’une activité professionnelle, industrielle, commer-ciale, artisanale, agricole ou libérale. Ils doivent être nécessaires à l’exercice de la profession,exercée à titre principal par le propriétaire des biens ou son conjoint - ou partenaire pacsé.

Lorsqu’il s’agit de biens loués à des sociétés dans lesquelles le contribuable exerce, il convientde pouvoir qualifier les parts de la société de biens professionnels pour ensuite pouvoir exoné-rer, sous conditions, les biens immobiliers. Pour les titres de sociétés soumises à l’impôt sur lessociétés, l’exonération concerne les dirigeants dont la rémunération excède leurs autres reve-nus professionnels. Une participation minimale de 25 % est en principe exigée sauf lorsque lavaleur brute de la participation des dirigeants excède 50 % de la valeur brute de leurs biensimposables.

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La déduction du passif

Le patrimoine imposable est diminué des dettes immobilières à la charge du foyer fiscal. Pourêtre déductible, la dette doit exister au 1er janvier de l'année d'imposition, soit, pour l'IFI 2018,au 1er janvier 2018. Elle doit être certaine dans son principe et dans son montant. Il n'estcependant pas nécessaire que la dette soit liquide pour être déductible. Les dettes dont l'exis-tence est incertaine ne sont pas déductibles. Il en est ainsi des dettes sous conditionsuspensive et des dettes litigieuses.

La dette doit être à la charge personnelle du redevable ou des membres du foyer fiscal(conjoint, concubin notoire ou partenaire) et de leurs seuls enfants mineurs.

Des mesures particulières ont été mises en place dans le cadre du nouvel IFI ;

• Les crédits in fine ne sont plus pris en compte pour la totalité du capital restant dû mais doi-vent chaque année être diminués d’un abattement théorique, comme si le capital restant dûavait été linéairement amorti sur la durée du prêt. Un prêt in fine de 100 000 € sur 10 ans nepourra plus être déduit que pour un montant de 80 000 € au bout de 2 ans.

• Les prêts familiaux ne sont pas déductibles par principe. Toutefois, à l’exception des prêtssouscrits auprès d’un autre membre du foyer IFI, il est possible de déroger à ce principe si lecontribuable peut démontrer que le prêt n’a pas été souscrit dans un but principalement fis-cal.

• Le plafonnement du passif pour les patrimoines dont l’actif est supérieur à 5 millions d’euros. Dans une telle hypothèse, si la dette excède 60 % de cette valeur d’actifs, le mon-tant des dettes excédant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 %. Le contribuablepourra toutefois demander le déplafonnement s’il peut justifier que les dettes ont été sous-crites dans un but non principalement fiscal.

2 - IMPOSITION ET DÉCLARATIONComme en matière d’ISF, le seuil d’imposition a été fixé à 1,3 million d’euros. Le barème estinchangé également :

Décote

Pour atténuer les effets de seuils. un système de décote est prévu pour les patrimoines com-pris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. Lorsque le patrimoine imposable a une valeurnette taxable (P) égale ou supérieure à 1,3 million et inférieure à 1,4 million, la réduction dumontant de l’imposition est déterminée par la formule suivante : Réduction (ou décote) = 17 500 € - (1,25 P).

< 800 000 € : 0 %

> 800 000 € et <= 1 300 000 € : 0,50 %

Fraction de la valeur nette > 1 300 000 € <= 2 570 000 € : 0,70 %

taxable du patrimoine > 2 570 000 € <= 5 000 000 € : 1%

> 5 000 000 € <= 10 000 000 € : 1,25 %

> 10 000 000 € : 1,50 %

La déclaration d’IFI

Pour 2018, les contribuables dont le patrimoine immobilier excède 1,3 millions d’euros devronttélétransmettre avec leur déclaration de revenus 2017 :

• Une déclaration du patrimoine imposable (imprimé 2025)

• Six annexes indiquant : Les biens affectés à l’activité professionnelle et leur valeur ; les biensdétenus directement et leur valeur ; les biens détenus de façon indirecte et leur valeur ; le pas-sif et autres déductions ; la fiche du plafonnement IFI et l’imputation de l’IFI

Les réductions d’IFI

• Suppression de la réduction pour souscription au capital de PME

La réduction pour souscription directe au capital d'une PME a en revanche été supprimée. A titreexceptionnel, les personnes qui auraient souscrit au capital d’une PME entre le 15 juin 2017 etle 31 décembre 2017, pourront bénéficier de la réduction IFI de 50 % des sommes versées(sous réserve du respect du plafond de 45 000 € de réduction d’impôt).

• Les dons

Il est en revanche toujours possible de bénéficier d’une réduction en réalisant des dons au pro-fit d’organismes d’intérêt général ou de fondations universitaires. Les redevables peuvent ainsiimputer sur l’impôt dû, 75 % du montant des dons au profit de certains organismes d’intérêtgénéral (établissements de recherche, d’enseignement supérieur, fondations d’utilité publique,entreprises d’insertion et entreprises adaptées) et dans la limite annuelle de 50 000 €. Le mon-tant global des réductions pour investissements et pour dons ne peut pas excéder 45 000 € paran. L'excédent ne peut faire l'objet d'aucun report ni d'aucun remboursement.

• Plafonnement de l’IFI

Comme en matière d’ISF, il a été instauré un plafonnement afin d’éviter que la somme de l’IFIet de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux n’excède 75 % des revenus perçus corres-pondants. Pour le calcul du plafonnement, sont à ajouter à l’IFI, l’impôt sur le revenu, lesprélèvements et contributions additionnels, les prélèvements sociaux et les prélèvements libé-ratoires de l’impôt sur le revenu.

• Paiement de l’impôt

Pour tous les contribuables, l’IFI sera perçu par voie de rôle transmis par l’administration fiscaleen même temps que l’avis d’impôt sur le revenu. L’impôt devra être télé-payé (ou prélevé si lademande a été faite) pour tout montant supérieur à 1 000 € (en 2018) à réception de cet avis.

142

41. L’actualité de la fiscalité personnelle en 201842. L’imposition des revenus 2017 en 2018

– calcul du revenu imposable43. L’imposition des revenus 2017 en 2018

– calcul de l’impôt

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L’actualité fiscale pour 2018 41Comme chaque année, les lois de finances pour 2018 et rectificative 2017 apportentleur lot d’évolutions législatives.

En matière de fiscalité des particuliers, la grande réforme cette année est celle de lafiscalité des revenus du capital avec la mise en place du prélèvement forfaitaire unique(PFU). La hausse de la CSG est également une des mesures phares du collectif bud-gétaire. Le crédit d’impôt transition énergétique est aménagé tout comme la réductiond’impôt « Pinel ». L’impôt de solidarité sur la fortune est transformé en Impôt sur laFortune Immobilière (IFI). Enfin, compte tenu du report d’un an décidé en cours d’an-née 2017, le prélèvement à la source sera finalement mis en place le 1er janvier 2019.

MISE EN PLACE DU PRÉLÈVEMENT FORFAITAIRE UNIQUE (PFU)La loi de finances pour 2018 transforme en profondeur la fiscalité des revenus du capital (divi-dendes, revenus de placements (intérêts) et plus-values de cession de valeurs mobilières).

Pour mémoire, ces revenus étaient depuis plusieurs années soumis à l’impôt sur le revenu pro-gressif, après application de différents abattements. Les dividendes faisaient ainsi l’objet d’unabattement forfaitaire de 40 % pour être ensuite soumis au barème progressif de l’impôt.

Les revenus de placements (intérêts) ne bénéficiaient quant à eux d’aucun abattement maispouvaient, lorsque leur montant était inférieur à 2 000 € sur l’année (calculés au niveau du foyerfiscal), être imposés à un taux proportionnel de 24 %.

Les plus-values de cession de valeurs mobilières bénéficiaient d’un abattement simple ou ren-forcé en fonction de la durée de détention. On appliquait alors à la plus-value nette le barèmeprogressif de l’impôt sur le revenu. Des dispositifs de faveur existaient en cas de cession dansle cadre du départ en retraite du dirigeant de PME, en cas de cession à l’intérieur du groupefamilial ou bien encore en cas de cession d’un PME acquise dans les 10 années suivant sacréation.

A compter du 1er janvier 2018, presque toutes ces mesures sont supprimées pour être rempla-cées par un dispositif moins complexe permettant de mieux appréhender le coût fiscal d’uneopération.

Ainsi, les revenus du capital sont, depuis le 1er janvier 2018, soumis à un taux unique d’imposi-tion de 12,8 %, sans aucun abattement. S’ajoutent à l’impôt les prélèvements sociaux de 17,2%, aboutissant à un taux global de prélèvements de 30 % (cf infra pour la hausse de la CSG).

Concernant les plus-values de cession de valeurs mobilières, ce taux de 12,8 % s’applique éga-lement. Les dispositifs de faveur sont supprimés, à l’exception de l’abattement de 500 000 €prévu en cas de cession de PME par un dirigeant partant à la retraite.

Une option globale pour l’impôt progressif reste possible permettant notamment de bénéficierde certains abattements en matière de plus-value, sous réserve que les titres cédés aient étéacquis avant le 1er janvier 2018.

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HAUSSE DE 1,7 POINT DE LA CSGLe taux de la CSG qui était jusqu’à présent de 7,5 % est porté à 9,2 % à compter du 1er janvier2018. En contrepartie, les salariés bénéficient d’une suppression progressive des cotisationssalariales maladie et chômage.

Cette hausse concerne donc :

- Les revenus d’activité perçus à compter du 1er janvier 2018

- Les revenus du patrimoine (plus-values notamment) perçus à compter du 1er janvier2017

- Les revenus de placement dont le fait générateur est postérieur au 1er janvier 2018

Par exception, la CSG sur les plus-values immobilières étant liquidée par le Notaire lors de lacession du bien, une plus-value immobilière réalisée en 2017 aura bénéficié du taux de 7,5 % de CSG.

Compte tenu de cette hausse de la CSG, le taux global des prélèvements sociaux sur lesrevenus du capital s’élève désormais à 17,2 %, contre 15,5 % auparavant. Les taux histo-riques restent toutefois maintenus pour certains revenus (revenus constatés sur un PEA ouun PEE avant le 1er janvier 2018, revenus liés à des sommes versées sur un PERCO avantle 1er janvier 2018….).

CRÉDITS ET RÉDUCTIONS D’IMPÔTLe crédit d’impôt pour la transition énergétique est prorogé jusqu’au 31 décembre 2018 maiscertains équipements en sont désormais exclus. C’est notamment le cas pour les chaudièresà très haute performance énergétique utilisant le fioul comme source d’énergie, ainsi que lesmatériaux d’isolation thermique de parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entréeacquis à compter du 1er juillet 2018. Pour la période du 1er janvier au 30 juin 2018, le créditd’impôt attaché à ces équipements est maintenu mais au taux de 15 % seulement.

La réduction d’impôt « Pinel » est prorogée jusqu’au 31 décembre 2021 mais ne s’appliqueplus qu’aux biens situés en zones A, Abis et B1. Les zones B2 et C sont donc désormaisexclues du dispositif. En revanche, lorsque le bien est situé sur un territoire couvert par uncontrat de redynamisation des sites de la défense, le dispositif s’applique, quelle que soit lazone concernée. On peut noter que la loi prévoit désormais un plafonnement des frais et com-missions pratiqués par les intermédiaires de l’immobilier.

Le crédit d’impôt pour les dépenses d’aides à la personne est prorogé jusqu’au 31 décembre2020. En outre, certains équipements et dépenses d’adaptation du logement, présentant uneréelle utilité pour les personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, seraientéligibles à ce crédit d’impôt.

Enfin, en vue de compenser la suppression de la réduction d’impôt sur la fortune pour sous-criptions au capital des PME, la réduction d’impôt sur le revenu pour ces souscriptions esttemporairement renforcée. Son taux est ainsi porté de 18 % à 25 % pour les versementseffectués jusqu’au 31 décembre 2018. La loi plafonne en outre le montant des frais et com-missions perçus par les intermédiaires.

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L’IMPÔT DE SOLIDARITÉ SUR LA FORTUNE (ISF) EST REMPLACÉ PAR L’IMPÔT SURLA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI)Alors que les redevables, le fait générateur, le seuil d’imposition et le barème de l’IFI sont lesmêmes que ceux relatifs à l’ISF, le changement majeur en matière d’IFI se trouve dans l’assiettedu patrimoine imposable. En effet, seuls les biens immobiliers, détenus directement ou indirec-tement par les contribuables doivent désormais être déclarés et soumis à l’impôt. Des mesuresparticulières sont également prévues concernant l’évaluation de ces actifs immobiliers et laprise en compte des dettes y afférentes.

(Le chapitre 339 est consacré au nouvel IFI - page 139).

L’EXONÉRATION DE LA TAXE D’HABITATION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE POURCERTAINS FOYERSLa loi prévoit, à compter de l’imposition 2018, un dégrèvement total ou partiel de la taxe d’ha-bitation de la résidence principale, qui dépend du niveau de ressources du foyer fiscal. La loiprévoit en outre une progressivité du dispositif entre 2018 et 2020.

LE PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE EST REPORTÉ AU 1ER JANVIER 2019L’entrée en vigueur du prélèvement à la source initialement prévue le 1er janvier 2018 a étéreportée au 1er janvier 2019. Les conséquences de cette mise en place ont donc été décaléesd’une année.

Pour mémoire, le prélèvement à la source permettra de rendre le paiement de l’impôt contem-porain de la perception des revenus et d’éviter ainsi un décalage d'un an.

Chaque contribuable connaîtra son taux de prélèvement dès la réception de son avis d’imposi-tion sur ses revenus de l’année 2017, puisqu’il figurera sur son avis adressé à l’été 2018. Il pourra, à ce moment-là, opter pour des taux individualisés au sein du couple (afin de prendreen compte les disparités éventuelles de revenus) ou pour un taux neutre de prélèvement devantpermettre de garder son taux réel confidentiel. Dès le premier revenu versé en 2018, ce taux deprélèvement sera appliqué au salaire ou à la pension de retraite.

La réforme comporte en fait deux volets en fonction des revenus concernés. Pour les salaires,pensions de retraite et allocations chômage, il s’agira effectivement d’une retenue à la source.L’impôt sera effectivement prélevé par le collecteur (employeur ou caisse de retraite) et reversépar eux sous peine de sanction pénale. Pour les revenus fonciers et les revenus des profes-sionnels indépendants (BIC, BNC….), le revenu net n’étant connu qu’en fin d’année, il s’agirad’un acompte d’impôt versé par le contribuable et basé sur le revenu déclaré sur le dernier avisd’imposition connu. Le taux du prélèvement sera identique à celui du prélèvement à la sourcemais sera appliqué sur la base des revenus fonciers ou des revenus des indépendants de l’an-née précédente.

Enfin, l’objectif de la réforme étant de payer en 2019 l’impôt sur les revenus 2019, la loi prévoitl’absence de double imposition en 2019 puisque le système actuel aurait voulu que l’impôt payéen 2019 soit calculé sur les revenus 2018. La loi prévoit ainsi que les salaires, les retraites, lesrevenus de remplacement, les revenus des indépendants et les revenus fonciers ne supportentpas de double imposition. L’impôt théoriquement dû au titre des revenus non exceptionnels perçus en 2018 sera donc annulé. Des mesures anti-abus ont dores et déjà été prévues.

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L’impôt sur le revenu concerne les seules personnes physiques. Il s’agit d’un impôtprogressif calculé par tranche de revenus mais qui tient compte de la situation fami-liale du contribuable par le système du foyer fiscal et du nombre de parts.

Les contribuables sont imposés sur l’ensemble des revenus dont ils ont disposé en2017. Ce revenu brut global peut éventuellement faire l’objet de diverses déductionsafin de déterminer le revenu brut imposable. Les pages suivantes en présentent lesrègles. C’est sur ce revenu imposable que va être taxé le foyer fiscal. Les pages suivantes en présentes les règles.

1 - LA DÉTERMINATION DU REVENU GLOBAL

LES TRAITEMENTS ET SALAIRES

a) Le revenu imposable

La base d’imposition des traitements et salaires est constituée par le salaire net de frais professionnels.

Les contribuables peuvent choisir entre la déduction des frais réels et la déduction forfaitairede 10 % avec un minimum de 430 € (947 € pour les demandeurs d’emploi). Le plafond de ladéduction forfaitaire a été fixé à 12 305 €. Pour les pensions et retraites, l’abattement de 10% doit être calculé avec un minimum par foyer de 383 € et un plafond de 3 752 €. Les salairesdes apprentis sont exonérés jusqu’à 17 763 € ce qui correspond à 12 fois le smic mensuel2017.

b) La déduction des frais réels

Les contribuables ont souvent le sentiment que le régime d’évaluation forfaitaire des frais pro-fessionnels, qui est celui de la majorité des salariés, ne leur est pas favorable. L’abattementforfaitaire de 10 % peut être insuffisant en comparaison des dépenses effectuées par obliga-tion professionnelle et contraintes familiales, financières ou sociales : transport, doublerésidence, mutations géographiques fréquentes… Il est possible de demander la déductiondu montant réel des dépenses professionnelles si ce montant est supérieur à celui de ladéduction forfaitaire de 10 %. Cette possibilité concerne les frais de transport, mais égale-ment les frais de repas et certains frais particuliers (vêtements professionnels spéciaux,dépenses de déménagement en cas de changement de résidence nécessité par un nouvelemploi...).

Les calculs devront être effectués avec rigueur et en suivant les instructions et barèmes admi-nistratifs (www.impots.gouv.fr). Les dépenses concernées sont celles qui sont effectuéesdans le seul but de l'acquisition ou de la conservation des salaires déclarés, nécessitéesdirectement par l'exercice d'une activité, payées au cours de l'année et justifiées dans leurréalité et leur montant par des factures, quittances, attestations ou tout autre moyen. Le détaildes calculs et les justifications des choix devront être joints à la déclaration. L'option est fis-calement intéressante mais les contrôles sont relativement fréquents.

L’imposition des revenus 2017 en2018 - calcul du revenu imposable 4 2

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• Déplacements du domicile au lieu de travail

Si l'on doit supporter des frais de transport pour se rendre de son domicile à son lieu de travail,ces frais sont déductibles. Cependant :

• lorsque la distance entre le domicile et le lieu de travail n'excède pas 40 km, on peutdéduire le montant des frais réels, pour un aller-retour par jour, sauf exception;

• lorsque cette distance est supérieure, la déduction est admise dans les mêmes conditionspour les 40 premiers kilomètres, et pour le surplus, il faut être en mesure de justifier del'éloignement entre le domicile et le lieu de travail par des circonstances particulières liéesnotamment à l'emploi, permettant ainsi une prise en compte complète de ces frais.

Pour choisir son mode de transport, le contribuable doit retenir la solution raisonnable comptetenu du coût et du temps de parcours avec chaque mode de transport.

• L’utilisation du barème kilométrique

Le contribuable peut, pour l’évaluation de ses frais, utiliser le barème kilométrique qui figuredans la notice explicative jointe à la déclaration de revenus. Ce barème prend en compte l’en-semble des dépenses directement liées au véhicule utilisé, à l’exception des frais de garage(ces frais pouvant être ajoutés à condition d’apporter les justifications nécessaires : quittance,bail, et de déduire la part correspondant à l’usage privé), de péage et des intérêts d’emprunt qui,le cas échéant, et dans la proportion de l’utilisation du véhicule à titre professionnel, sont déduc-tibles en sus pour leur montant réel et justifié. Les réparations à la suite d'un accident sontégalement déductibles et doivent être ajoutées.

L’administration peut demander des factures d’entretien ou de réparation afin de prouver la réa-lité du kilométrage parcouru.

De très nombreux salariés ont intérêt à faire le choix du barème kilométrique. Mais ils doiventconserver avec scrupule tous les justificatifs de kilométrage mais aussi tickets de parking ou depéage. La déduction n'est possible que pour le ou les véhicule(s) dont le salarié, son conjointou son partenaire de Pacs est propriétaire. Lorsque le véhicule est pris en location, les frais doi-vent être déduits pour leur montant réel à l'exception des frais de carburant, pour lesquels onpeut utiliser un barème forfaitaire. En cas d’utilisation de plusieurs véhicules, le barème doit êtreappliqué de manière séparée pour chaque véhicule (automobile, motocyclette...).

Aux termes de l’article 6 de la loi de finances pour 2013, l’utilisation du barème kilométrique pourles frais de déplacement est dorénavant limitée à des véhicules de 7 CV fiscaux.

« Lorsque les bénéficiaires ne font pas application dudit barème, les frais réels déductibles,autres que les frais de péage, de garage ou de parking et d’intérêts annuels afférents à l’achatà crédit du véhicule utilisé, ne peuvent excéder le montant qui serait admis en déduction enapplication du barème précité, à distance parcourue identique, pour un véhicule de la puissanceadministrative maximale retenue par le barème. »

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• La déduction des frais de repas

Lorsque l'activité professionnelle oblige le contribuable à prendre certains repas hors de chezlui et à supporter effectivement des frais supplémentaires, les frais sont déductibles.

En cas de justifications complètes et précises, le montant des frais supplémentaires est égalà la différence entre le prix payé et la valeur du repas pris au foyer. Ce dernier est évalué à4,75 € pour 2017 (4,80 € pour 2018). Le seuil au-delà duquel la dépense est considéréecomme exagérée s’établit à 18,40 € pour 2017, soit une déduction maximale de 13,65 € parrepas en 2017. En cas d’invitation au restaurant, si les frais sont justifiés par la fonction, ilssont déductibles. Toutefois, les spécialistes conseillent de spécifier sur les factures les nomset qualités des invités.

• Les autres frais

Sont déductibles les frais professionnels justifiés, tels que les frais de double résidence, lesfrais de déménagement (en cas de nouvel emploi), les frais de congrès et séminaires et cer-tains frais de formation lorsqu’ils n’ont pas été remboursés par l’employeur.

Puissance administrative

Jusqu'à 3 000 km (1)

De 3 001 kmjusqu'à 6 000 km* (1)*

Au-delà de6 000 km*

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Scooters/motos (cylindrées <50 cm3) : barème kilométrique pour les revenus 2017 en €

Cyclomoteurs (cylindrées <50 cm3) : barème kilométrique pour les revenus 2017 en €

Moto de 1 à 2 CV d x 0,338 (d x 0,084) + 760 d x 0,211

Moto de 3 à 5 CV d x 0,400 (d x 0,070) + 989 d x 0,235

Moto de 6 CV et plus d x 0,518 (d x 0,067) + 1 351 d x 0,292

d représente la distance parcourue et P la puissance fiscale - (*) coût en euros

Au-delà de20 000 km*

De 5 001 kmjusqu'à 20 000 km*

Jusqu'à 5 000 km*

Puissance administrative

Voitures : barème kilométrique pour les revenus 2017 en €

3 CV d x 0,410 (d x 0,245) + 824 d x 0,286

4 CV d x 0,493 (d x 0,277) + 1 082 d x 0,332

5 CV d x 0,543 (d x 0,305) + 1 188 d x 0,364

6 CV d x 0,568 (d x 0,320) + 1 244 d x 0,382

7 CV et plus d x 0,595 (d x 0,337) + 1 288 d x 0,401

d représente la distance parcourue et P la puissance fiscale - (*) coût en euros

Puissance administrative

Jusqu'à 2 000 km (1)

De 2 001 kmjusqu'à 5 000 km* (1)*

Au-delà de5 000 km*

Cyclo, vélomoteur d x 0,269 (d x 0,063) + 412 d x 0,146

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• Les frais réels en pratique dans la déclaration

Afin d’opter pour la déduction des frais réels, il suffit d'indiquer le montant de ces frais sur ladéclaration de revenus (code « frais réels» dans la rubrique « Traitements et salaires »). On nepeut pas bénéficier, à la fois, de la déduction forfaitaire de 10 % et de la déduction des fraisréels. L'option s'applique à l'ensemble des revenus imposables dans la catégorie des traite-ments et salaires perçus. L’option peut être différente pour chacun des membres du foyerdéclarant des traitements et salaires.

En cas d'option pour la déduction des frais réels, il faut ajouter aux salaires la totalité des indem-nités pour frais professionnels. Lorsque le contribuable demande la déduction de ses fraisprofessionnels réels, il doit préciser le détail et le mode de calcul de ces frais, ainsi que lesmotifs justifiant la déduction (éloignement du lieu de travail, double résidence...). Il ne faut pasjoindre les justificatifs mais les conserver soigneusement pour les fournir si le service desimpôts les réclame.

LES REVENUS DE CAPITAUX MOBILIERS• Les principes

Les revenus mobiliers proviennent des valeurs mobilières possédées par le contribuable(actions, parts de SARL, obligations, bons de capitalisation, etc.). Ils se distinguent des « plus-values » mobilières encaissées par le contribuable lors de la cession de ces mêmes valeurs.

Les dividendes sont versés par les sociétés soumises à l'IS aux détenteurs de leur capital etpeuvent varier d'une année à l'autre. Les produits des placements à revenu fixe concernent lesrevenus perçus par les détenteurs d'obligations, de bons de caisse. Il s’y ajoute quelques pro-duits « exonérés » (intérêts des livrets A et assimilés, etc). L'imposition est identique, que lecontribuable détienne les titres en direct ou qu'il les possède par l'intermédiaire d'une Sicav oud'un FCP. Les revenus mobiliers sont imposables l'année de leur paiement ou de leur inscrip-tion au compte du contribuable. Comme les autres revenus catégoriels, les revenus de capitauxmobiliers sont également soumis aux prélèvements sociaux.

• L’imposition des dividendes

La réforme instaurée par la loi de finances pour 2018 s’appliquera aux dividendes perçus àcompter du 1er janvier 2018. Pour ceux perçus en 2017, le dispositif n’est pas modifié : les divi-dendes sont imposés à l’impôt sur le revenu progressif après application d’un abattement de 40%. Ils sont également soumis, sans abattement, aux prélèvements sociaux de 15,5 % (prélevésà la source lors du versement des dividendes) et peuvent dans certains cas, devoir supporterles cotisations sociales, notamment pour les gérants majoritaires.

Pour les dividendes perçus à compter du 1er janvier 2018, le prélèvement forfaitaire unique s’ap-plique au taux de 12,8 % sans abattement et les prélèvements sociaux sont portés à 17,2 %(soit un taux global de prélèvements de 30 %).

Lors du versement des dividendes, un acompte d’impôt est prélevé par l’établissement payeur.Calculé au taux de 21 % des dividendes jusqu’au 31 décembre 2017, le prélèvement non libéra-toire est de 12,8 % depuis le 1er janvier 2018. Cet acompte est prélevé à la source (le contribuablene perçoit donc que le montant net) puis est imputé sur l’impôt dû en fin d’année, suite à la décla-ration déposée par le contribuable. Une option reste possible pour soumettre en 2018 les revenusau barème progressif, ce qui permet de bénéficier des abattements et de déduire une quote-partde CSG. En cas d’option, le barème progressif devra s’appliquer à tous les revenus du patrimoine(dividendes, plus-values sur valeurs mobilières et revenus de placement fixes). Il conviendra dèslors de faire des calculs comparatifs pour choisir la bonne stratégie.

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La CSG payée en 2017 peut être déduite des revenus 2017 déclarés. En revanche, Depuisle 1er janvier 2018, la CSG sur les dividendes ne donne plus droit à aucune déduction, lorsquele prélèvement forfaitaire unique est appliqué.

• L’imposition des produits de placements à revenu fixe

Comme pour les dividendes, la réforme de la loi de finances pour 2018 ne concerne que lesrevenus perçus à compter du 1er janvier 2018. Les revenus du capital perçus en 2017 sontencore obligatoirement soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvementsociaux au taux de 15,5 %. Un acompte au taux de 24 % sur ces produits aura été prélevélors du versement des revenus et sera imputé sur l’impôt dû en fin d’année, suite à la décla-ration des revenus 2017 déposée par le contribuable. Les contribuables ayant perçus moinsde 2 000 € de revenus de placements fixes (livrets bancaires) ou obligataires en 2017, peu-vent opter pour un prélèvement libératoire de 24 %. Dans ce cas, l’acompte prélevé fait officed’impôt libératoire et la CSG n’est en revanche pas déductible. Une option reste possible poursoumettre les revenus à l’impôt progressif. En cas d’option, le barème progressif devra s’ap-pliquer à tous les revenus du patrimoine (dividendes, plus-values sur valeurs mobilières etrevenus de placement fixes).

Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de placement fixes sont soumis au prélèvement forfaitaire de 12,8 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Aucune CSG n’est dans ce casdéductible des revenus.

• Dispense du prélèvement

Les contribuables modestes dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année estinférieur à 50 000 € (célibataires, divorcés ou veufs) ou 75 000 € (contribuables soumis à 12,8 % (21 % en 2017) obligatoire sur les dividendes et autres distributions.

Les personnes physiques appartenant à un foyer fiscal dont le revenu fiscal de référence del’avant-dernière année est inférieur à 25 000 € pour les contribuables célibataires ou 50 000 € pour ceux soumis à imposition commune peuvent demander à être dispensées duprélèvement de 12,8 % (24 % en 2017) sur les produits de placements à revenu fixe.

• Les revenus exonérés

Les revenus des contrats d’assurance-vie ne sont pas exonérés mais bénéficient d’une fis-calité particulière (voir chapitre 2). Certains revenus de placements financiers sont enrevanche exonérés. Il en est ainsi des intérêts des sommes inscrites sur un livret A, un livretd'épargne populaire, un livret pour le développement durable (LDD, ex CODEVI), un compted'épargne-logement, un plan d'épargne logement, un livret jeune, les produits capitalisés duPEP. Néanmoins, plusieurs de ces revenus sont soumis aux prélèvements sociaux (hors livretA, LDD, LEP, Livret jeune...).

LES PLUS-VALUES DE CESSION DE VALEURS MOBILIÈRESLes plus-values de cession de titres, valeurs mobilières et droits sociaux réalisées par les par-ticuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé sont imposées. Elles sont àdéclarer car elles ne sont pas pré-remplies dans la déclaration de revenus.

Toutes les cessions à titre onéreux (ventes, apports, échanges) sont concernées ainsi quel’ensemble des titres (actions cotées ou non cotées, parts de sociétés, certificat d'investisse-ment, bons de souscription, Sicav, Fcp, fonds d’Opcvm, obligations…).

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Lorsque le cédant a exercé une activité professionnelle dans la société non soumise à l’IS qu’ilcède, la plus-value peut être soumise au régime des plus-values professionnelles ou bénéficierde modalités particulières.

• Les principes d’imposition

Le montant de la plus-value ou moins-value imposable est égal à la différence entre le prix decession et le prix d'acquisition. Pour les transactions en bourse, le prix de cession est diminuédes frais et taxes. Les moins-values sur titres subies au cours d'une année ne peuvent jamaisêtre imputées sur le revenu global. Elles sont imputables exclusivement sur les plus-values demême nature réalisées au cours de la même année ou des dix années suivantes (CGI art. 150-0 D, 11).

Le régime d’imposition des plus-values de cession des valeurs mobilières a profondément étéréformé par la loi de finances pour 2018. Les gains réalisés en 2017 sont soumis à l’impôt pro-gressif mais bénéficient d’abattements pour durée de détention. A compter du 1er janvier 2018,il n’y a plus d’abattement (sauf exception) mais la plus-value est imposée au prélèvement for-faitaire unique de 12,8 %.

• Le régime de droit commun

Les plus-values réalisées en 2017 sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenuaprès application d’un abattement pour durée de détention. Elles sont également soumises auxprélèvements sociaux (sans abattement) de 17,2 % contre 15,5 % auparavant (la CSG acquit-tée est imputable à hauteur de 6,8 % sur le revenu global imposable du contribuable). La duréede détention pour déterminer l’abattement, est calculée à partir de la date d'acquisition destitres. Les épargnants qui « jouaient » le long terme bénéficiaient, lors d'une cession, d'un abat-tement de 50 % sur le montant de la plus-value imposable s'ils détenaient leurs titres depuis 2 ans et moins de 8 ans et de 65 % au-delà de 8 ans.

A compter du 1er janvier 2018, le dispositif est réformé puisque toutes les plus-values de ces-sion de valeurs mobilières sont désormais soumises au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 %, sans abattement. Les prélèvements sociaux s’appliquent également au taux de 17,2 %et aucune quote-part de CSG n’est déductible. Une option pour l’impôt progressif reste toute-fois possible dans certains cas pour les contribuables mais elle est dans ce cas appliquéeglobalement à tous les revenus du patrimoine (dividendes, intérêts, plus-values de cession devaleurs mobilières….).

• Les régimes incitatifs : dirigeants, associés...

Pour limiter la progressivité de l'impôt sur le revenu tout en incitant à l'investissement long en fondspropres des entreprises, trois abattements étaient proposés jusqu’au 31 décembre 2017 :

- un abattement général, correspondant au régime de droit commun ;

- un abattement renforcé, correspondant au régime incitatif ;

- un abattement spécifique de 500 000 € pour les dirigeants de PME partant à la retraite,qui s’ajoutait alors à l’abattement renforcé.

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• L’abattement renforcé

Jusqu’au 31 décembre 2017, l’abattement pour durée de détention pouvait être renforcé danstrois situations :

- Cession portant sur des titres de PME acquis dans les 10 ans de la création de lasociété

- Cession réalisée à l’intérieur du groupe familial

- Cession par un dirigeant partant à la retraite, qui remplit certaines strictes conditionscomplémentaires.

Dans ce cas, l’abattement pratiqué était alors de 50 % pour un délai de détention d’au-moinsun an et de moins de 4 ans, de 65 % pour un délai de détention d’au-moins 4 ans et de moinsde huit ans et de 85 % pour un délai de détention d’au-moins huit ans.

A compter du 1er janvier 2018, l’abattement renforcé est supprimé, sauf option globale pourl’impôt progressif et sous réserve que les titres aient été acquis avant le 1er janvier 2018.

• Cession des titres dans le cadre du départ en retraite d'un dirigeant

Les gains nets de cession de titres réalisés depuis le 1er janvier 2014 par des dirigeants dePME partant à la retraite bénéficient, sous certaines conditions, d'un abattement fixe de 500 000 €. Jusqu’au 31 décembre 2017, le solde éventuel bénéficiait ensuite de l'abattementrenforcé (cf supra). A compter du 1er janvier 2018, l’abattement de 500 000 € est maintenuque le contribuable ait choisi le PFU ou l’impôt progressif. L’abattement renforcé ne seradésormais possible pour un dirigeant partant en retraite que si ce dernier opte pour l’impôtprogressif et qu’il renonce à l’abattement de 500 000 €, sous réserve également que les titrescédés aient été acquis avant le 1er janvier 2018.

PLUS-VALUES DE CESSION DE BIENS MEUBLES, DE L’OR ET DES OEUVRES D’ARTEn principe, les cessions à titre onéreux de biens meubles effectuées par les particuliers dansle cadre de la gestion de leur patrimoine privé sont imposées au titre des plus-values au tauxde 19 % plus prélèvements sociaux. Pour les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2014, laplus-value brute est diminuée de 5 % pour chaque année de détention au-delà de ladeuxième, ce qui conduit à une exonération totale d'impôt et de prélèvements sociaux après22 ans. Il existe toutefois de nombreuses exceptions permettant d’échapper à toute imposi-tion : meubles meublants, automobiles personnelles, électroménagers...

• Taxe forfaitaire sur les métaux et objets précieux

Les cessions de métaux précieux, de bijoux, d'objets d'art, de collection et d'antiquité sontsoumises à une taxe forfaitaire assise sur le prix de vente total et libératoire de l’impôt sur lerevenu. Cette taxe tient lieu d’imposition des plus-values. Le vendeur peut toutefois opterpour le régime d’imposition des plus-values de droit commun. Il lui faut justifier de la date etdu prix d’acquisition du bien ou justifier que ce bien est détenu depuis plus de 22 ans. Danscette hypothèse, la taxe forfaitaire n’est pas due. Pour les cessions et les exportations réali-sées à compter du 1er janvier 2015, la taxe est liquidée au taux de 10 % lorsqu'elles portentsur des métaux précieux et de 6 % lorsqu'elles portent sur des bijoux, objets d'art, de collec-tion ou d'antiquité, à partir de 5 000 €. Lorsque le vendeur est fiscalement domicilié enFrance, la CRDS s'applique au taux de 0,5 %.

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LES REVENUS FONCIERS (DÉTAILS CHAPITRE 3)Les revenus fonciers font l’objet d’un système d’imposition forfaitaire (micro-foncier) ou réel(tenant compte des charges). Il existe en outre des régimes spéciaux avec des déductions com-plémentaires liées à des investissements locatifs particuliers (régimes Pinel, Duflot et anciensrégimes Périssol, Besson, Robien, Borloo, Borloo populaire, Scellier, Malraux, investissementsOutre-Mer, monuments historiques…).

La fiscalité afférente à ces revenus locatifs est présentée en détail

au chapitre 3 consacré à l’immobilier.

LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES (DÉTAILS CHAPITRE 3)Dans le cas général, les plus-values immobilières sont imposables au taux de 19 % majoré desprélèvements sociaux de 17,2 % (15,5 % en 2017), mais après déduction d’abattements.

L’abattement prévu en matière d’impôt est linéaire et conduit à une exonération d’impôt desplus-values immobilières pour les biens détenus depuis plus de 22 ans. L’exonération des pré-lèvements sociaux est progressive mais n’est totale qu’à partir de 30 ans de détention.

Les cessions relatives à la résidence principale du cédant, ainsi que la première cession d’unbien immobilier par des personnes non propriétaires de leur résidence principale (qui réinves-tissent), sont intégralement exonérées, sans condition de durée de détention.

La fiscalité afférente à ces plus-values immobilières est détaillée

au chapitre 3 consacré à l’immobilier.

2 - LES DÉDUCTIONS SUR LE REVENU IMPOSABLE• Les déductions proprement dites

Le revenu imposable est déterminé à partir des revenus nets catégoriels, c’est à dire aprèsdéduction, dans certains cas, de charges et abattements. Parmi les revenus catégoriels, il fautdistinguer les revenus soumis au barème progressif, qu’il s’agisse de revenus d’activité, derevenus de remplacement (indemnités maladie), de revenus retirés du patrimoine. C’est de cesrevenus catégoriels que vont être déduits les déficits catégoriels, les charges et dépensesdéductibles selon la loi (charges diverses, cotisations de retraite, fraction déductible de la CSG).Il ne faudra pas oublier dans les déductions les abattements forfaitaires pour charges familiales(enfants mariés) ou pour personnes âgées.

Les déductions sur le revenu imposable concernent de nombreux contribuables qui vont, parexemple, déduire les pensions alimentaires versées à leurs enfants ou ascendants dans lebesoin ou procéder à des versements pour l'épargne retraite (PERP, Préfon...). En ce quiconcerne les pensions alimentaires versées à des enfants majeurs, elles sont déductibles souscertaines limites. Les frais d’entretien d’un ascendant ou d’un descendant sont évalués en fonc-tion d’un barème par personne aidée. La prestation compensatoire en cas de divorce peut souscondition être déduite de même que les frais d’accueil d’une personne âgée. Les cotisationsd’épargne retraite constituent également des charges déductibles, qui vont diminuer l'impôt decelui qui les verse mais dont l’effet est d'autant plus fort que le revenu est élevé.

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Contribution sociale généralisée (CSG)Fraction de 5,1 % déductible de la CSG acquittée sur les revenus du patrimoine encaissés.

Pensions alimentaires résultant d'une obligation légale ou judiciaireLe bénéficiaire doit déclarer cette pension dans ses revenus.

Pensions versées aux ascendants dans le besoinCette pension ne doit pas avoir de contrepartie (donation...) et concerner des personnes qui n’ontpas les ressources nécessaires pour couvrir leurs besoins essentiels (logement, nourriture...).

Pensions versées aux enfants mineurs mais uniquement si parents divorcés ouséparésLa pension est déductible. Le bénéficiaire doit déclarer cette pension dans ses revenus.

Pensions versées aux enfants majeurs célibataires ou mariés et dans le besoinDéductibilité totale limitée par enfant à 5 795 €

La déductibilité est limitée à 3 445 € pour les frais de nourriture et d’hébergement.

Pensions versées au conjoint ou à l'ex-conjointDéductibilité si la pension est payée sur décision de justice. La prestation compensatoire peut soitêtre déductible, soit donner lieu à réduction d’impôt (selon les modalités de versement).

Frais d'accueil d'une personne de plus de 75 ans (non ascendant) vivant avec lecontribuable, frais d’entretien d’un ascendant ou d’un descendantCes avantages et frais en nature sont déductibles dans la limite annuelle de 3 445 € par personneen 2017, si ses ressources sont inférieures à un certain plafond (droit à l'allocationsupplémentaire).

Abattement accordé aux personnes âgées de + de 65 ans, aux invalides quel que soitleur âge2 376 € si le revenu net global 2017 est inférieur à 14 900 € et 1 188 € si le revenu 2017 est comprisentre 14 900 € et 24 000 €. Dans les deux cas, le montant est doublé si les deux conjointsremplissent les conditions.

Abattement pour enfants à charge ayant fondé un foyer distinct5 795 € par personne rattachée au foyer d'un des parents. L’abattement est réduit à la moitié (2 898 € en 2017) pour chacun des enfants de la personne rattachée en résidence alternée.

Prestations compensatoires verséesLa prestation compensatoire sous forme de capital versée en plus de 12 mois ou qui est verséesous forme de rente est déductible du revenu imposable mais le crédirentier est imposable sous lerégime des pensions.

La prestation compensatoire versée en capital sur moins de 12 mois donne lieu à réduction d’impôt de 25% des sommes versées dans la limite de 30 500 € (soit un plafond de 7 625 € deréduction).

Cotisations d’épargne retraite : Perp, régimes de retraite complémentaire

Déductions dans la limite du plus élevé des montants suivants : 10 % des revenus d’activité (avecun maximum de 30 893 € en 2017) ou 3 862 € (10 % du plafond de la sécurité sociale de l’annéeprécédente) si ce montant est plus élévé.

Déductions diversesDéduction sous conditions pour versement de cotisations sociales non déduites d’un revenucatégoriel, investissements outre-mer, déficits antérieurs, versements à la retraite mutualiste ducombattant…

Les déductions sur le revenu imposable (revenus 2017)

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• L’imputation des déficits

Les déficits peuvent être imputés, soit sur les revenus de même catégorie, soit sur le revenuglobal.

• Déficits catégoriels

Les déficits catégoriels sont imputables sur les revenus de même catégorie, sauf compensationsur les autres revenus ou report sur le revenu global. Cette imputation n’est toutefois pas pos-sible pour les déficits des exploitations agricoles (lorsque les revenus nets d’autres sourcesexcèdent un certain montant), les BNC non professionnels, les déficits des loueurs en meublésnon professionnels...

• Déficits fonciers provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt

Ces déficits sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, limite portée à 15 300 € dans le cadre d’un investissement Périssol, et sans limite pour les dispositifs Malrauxantérieurs au 1er janvier 2009 qui continueraient à produire leurs effets. Pour la fraction du déficitau-delà de la limite, l’imputation se fait sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les déficits liés à des investissements dans des immeubles classés « monuments historiques »mis en location sont imputables sur le revenu global sans limitation.

• Déficits fonciers provenant des intérêts d’emprunt

Ces déficits s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes après imputation surles revenus fonciers de l’année.

3 - LA DÉCLARATION DES REVENUS EN PRATIQUEAu regard de la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur les revenus à partir dejanvier 2019, tous les contribuables seront amenés à devoir déclarer leurs revenus par voiedématérialisée en 2019. Entre temps, une obligation progressive est instaurée selon les modali-tés suivantes :

- Déclaration relative aux revenus 2015 si le revenu fiscal de référence 2014 excède 40 000 €

- Déclaration relative aux revenus 2016 si le revenu fiscal de référence 2015 excède 28 000 €

- Déclaration relative aux revenus 2017 si le revenu fiscal de référence 2016 excède 15 000 €

De même, le paiement des acomptes et du solde de l’impôt doit être effectué par voie dématé-rialisée dès lors que le montant du paiement dépasse les seuils suivants :

- 10 000 € pour les paiements effectués à compter du 1er janvier 2016

- 2 000 € pour les paiements effectués à compter du 1er janvier 2017

- 1 000 € pour les paiements effectués à compter du 1er janvier 2018

- 300 € pour les paiements effectués à compter du 1er janvier 2019

Les contribuables sont amenés à porter sur la déclaration d’ensemble certaines charges quiouvrent droit à déduction, réduction ou crédit d’impôt. La loi dispense les contribuables qui sous-crivent leur déclaration de revenus par Internet d’adresser certains reçus et justificatifs qui doiventen revanche être conservés.

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C’est sur le revenu imposable que va être taxé le foyer fiscal. L’administration cal-cule le montant de l’impôt en fonction de la composition du foyer (quotient familial)et d’un barème légal. De ce montant pourront être déduits un certain nombre deréductions et crédits d’impôts dont le détail est examiné ci-après.

Le montant de l’impôt dû fait l’objet de corrections en raison du plafonnement deseffets du quotient familial mais aussi de la décote. Il conviendra enfin d’y ajouter lesimpositions de revenus et/ou de plus-values à des taux proportionnels. Il faudra enoutre tenir compte du plafonnement global de certains avantages fiscaux.

1 - LE QUOTIENT FAMILIALLe plafonnement des effets du quotient familial

Le quotient familial a pour effet de réduire le montant de l’impôt dû par rapport à ce qu’il auraitété si ce système n’avait pas été appliqué. En d’autres termes, le taux marginal de l’impôt estdiminué par rapport à une application sans quotient familial. Toutefois, l’allégement d’impôtqui résulte de l’application des demi-parts supplémentaires de quotient familial ne peut excé-der une limite dont le montant varie en fonction de la situation personnelle et familiale ducontribuable.

Pour les revenus 2017, l’allégement d’impôt ne peut excéder 1 527 € pour chaque demi-partqui excède deux parts (couples soumis à imposition commune) ou une part (personnesseules n’élevant pas seules leurs enfants, ou veufs/veuves) et 764 € pour chaque quart depart lié à un enfant en résidence alternée.

L’allégement d’impôt ne peut excéder au titre des revenus de 2017 pour les contribuablescélibataires, divorcés, ou séparés qui ont un ou plusieurs enfants à charge et ne vivent pasen concubinage, 1 801 € par demi-part, soit une déduction maximale de 3 602 € pour la partaccordée au titre du premier enfant à charge. Concernant les contribuables célibataires,divorcés, séparés ou veufs sans personne à charge, vivant seuls, mais ayant élevé un ou plu-sieurs enfants et bénéficiant à ce titre d’une demi-part supplémentaire de quotient familial,l’avantage est plafonné en 2017 à 912 € pour ceux ayant supporté à titre exclusif ou princi-pal la charge de l’un des enfants pendant au moins cinq années.

On notera qu’une réduction d’impôt est accordée à certains contribuables en cas de plafon-nement (1 523 € aux invalides, anciens combattants ou veuves de guerre si plafonnement dela ½ part qui leur est accordée, 1 701 € aux veufs ayant au moins un enfant ou une personneinvalide à charge si plafonnement des deux demi-parts supplémentaires leur revenant).

L’imposition des revenus 2017en 2018 - calcul de l’impôt 4 3

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2 - LE CALCUL DE L’IMPÔT BRUT AU BARÈME PROGRESSIFL’impôt est calculé à partir du barème par tranche. Lorsque le revenu imposable est connu, lecalcul de l’impôt sur le revenu est facile puisque le barème ne comprend que quatre taux de 14 % à 45 % et cinq tranches. Connaissant le revenu net imposable, le contribuable peut rapi-dement calculer son impôt sur le revenu. L’impôt brut va dépendre du revenu imposable et dunombre de parts.

Soit un couple marié sans enfant (2 parts) qui a perçu en 2017 un revenu fiscal imposable de60 000 €. Le revenu par part se situe entre 27 086 € et 72 617 €. Marginalement, le taux d’im-position s’établit donc à 30 %. La formule universelle donne le montant de l’impôt brut qui estégal à (60 000 x 0,30) - (5 706,74 x 2), soit 18 000 – 11 413,48 = 6 587 €.

3 - LES NICHES FISCALESUne niche fiscale ne doit pas être un miroir aux alouettes. L’épargnant ou l’investisseur devramener des réflexions rationnelles pour lesquelles la réduction d’impôt ne constitue que l’un deséléments de la décision.

• Les réductions d'impôt

La réduction d’impôt s'impute sur le montant de l'impôt à payer, à condition que l'impôt à payersoit suffisant pour éponger la réduction puisque l’excédent éventuel n’est pas remboursé. Laréduction d’impôt est le dispositif le plus employé notamment au travers des dons aux œuvres,des investissements en fonds de placements FCPI, FIP, forêts, zones de revitalisation rurale...

• Les crédits d’impôt

Dans le cadre du crédit d’impôt, l'avantage fiscal réduit l'impôt à payer, mais si le montant del'impôt n'est pas suffisant, le solde sera remboursé au contribuable. Ce régime s’appliquenotamment au titre des travaux dans la résidence principale, aux dépenses d’équipementd’aides à la personne ou de recours à une garde d'enfant ou à une personne à domicile (sousconditions). Le crédit d’impôt est donc restituable dans l’immense majorité des cas.

Exceptionnellement, certains crédits d’impôt ne sont pas restituables ; dans ce cas, l’impôt surle revenu est diminué des crédits dans la limite de son montant. Il s’agit en particulier de la rete-nue à la source prélevée à l’étranger, de crédits d’impôt correspondant à des revenus desources étrangères, du crédit d’impôt pour certaines dépenses de recherche.

Taux en % Quotient R/N en euros

Barème de l’impôt applicable aux revenus 2017

0 N’exédant pas 9 807 € 0

14 De 9 807 € à 27 086 € (R x 0,14) - (1 372,98 x N)

30 De 27 086 € à 72 617 € (R x 0,30) - (5 706,74 x N)

41 De 72 617 € à 153 783 € (R x 0,41) - (13 694,61 x N)

45 Supérieure à 153 783 € (R x 0,45) - (19 845,93 x N)

Impôt brut (pour 1 part)

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• Le plafonnement global des niches fiscales

Afin de rétablir une certaine justice fiscale et pour éviter que les niches fiscales ne soient troputilisées par les contribuables, un plafonnement global des niches fiscales a été mis en placedepuis 2009. Ce plafonnement avait initialement été fixé en pourcentage du revenu impo-sable. Depuis 2013, le plafond est stable et s’élève à 10 000 € par an.

Entrent dans ce plafond de 10 000 € les réductions d’impôt Pinel, Censi-Bouvard, les réduc-tions pour souscription au capital d’une PME de parts de FIP, de FCPI, le crédit d’impôt pouremploi d’un salarié à domicile, le crédit d’impôt développement durable, le crédit d’impôt autitre des frais de garde des jeunes enfants...

Toutefois, un plafond spécifique de 18 000 € s’applique si le contribuable bénéficie d’avan-tages liés à des investissements outre-mer ou dans les Sofica.

Les niches fiscales liées à la situation personnelle ou familiale (déduction pour frais de sco-larité par exemple) du contribuable sont exclus du plafonnement, tout comme certainsavantages: la réduction d’impôt Malraux, la déduction des sommes versées sur un Perp ouun contrat Madelin, la réduction d’impôt pour dons aux œuvres, l’imputation d’un déficit fon-cier…. Le niveau du plafond doit être apprécié en tenant compte de l’année d’acquisition dela réduction d’impôt. Un contribuable peut donc bénéficier simultanément en 2016 d’avan-tages fiscaux relevant des plafonds de 2009 à 2016.

4 - LES REVENUS IMPOSÉS AUX TAUX PROPORTIONNELSCertains revenus sont soumis à une imposition à un taux proportionnel. Ils ne sont donc paspris en compte dans le cadre de la détermination des revenus du contribuable imposés autaux progressif.

Il n’existait plus que quelques revenus soumis à ce régime d’imposition, mais la loi definances pour 2018 est venue révolutionner ce principe avec la mise en place du prélèvementforfaitaire unique (PFU - cf supra).

Pour les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values de cession de valeurs mobilières,le principe est donc l’application du PFU de 12,8 %, l’exception étant liée au choix du contri-buable d’opter pour l’impôt progressif le cas échéant.

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5 - LA CONTRIBUTION EXCEPTIONNELLE SUR LES HAUTS REVENUSL’impôt dû sur les revenus est éventuellement majoré de la contribution exceptionnelle sur leshauts revenus, qui a été instituée à la charge des contribuables passibles de l’impôt sur lerevenu, sans qu’il soit fait application des règles du quotient familial. La contribution est calcu-lée en appliquant un taux de :

- 3 % à la fraction de revenu fiscal de référence supérieure à 250 000 € et inférieure ou égaleà 500 000 € pour les contribuables célibataires, veufs, séparés ou divorcés et à la fraction durevenu fiscal de référence supérieure à 500 000 € et inférieure ou égale à 1 000 000 € pour lescontribuables soumis à imposition commune ;

- 4 % à la fraction du revenu fiscal de référence supérieure à 500 000 € pour les contribuablescélibataires, veufs, séparés ou divorcés et à la fraction du revenu fiscal de référence supérieureà 1 000 000 € pour les contribuables soumis à imposition commune.

Attention : Le revenu fiscal de référence ne correspond pas au revenu soumis à l’impôt pro-gressif puisqu’il tient compte de certains revenus avant abattements et de certains revenus etplus-values soumis à des taux proportionnels.

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51. La famille en 201852. Successions et héritage53. Prévoir et protéger

« Quand on s'aime, parler d'argent n'est jamais facile. Il faut en effet toujours penserà ce qui se passera en cas de séparation ou de décès. » (Colette Sabarly).

En matière de famille et de cœur, les choix sont particulièrement importants et leserreurs sont proscrites. Le choix du départ engage l’avenir et entraîne des consé-quences importantes. L’union libre ou le concubinage limitent juridiquement lespossibilités offertes aux concubins. La situation des couples mariés dépend de leurcontrat de mariage. Les couples pacsés sont depuis le 1er janvier 2007 soumis à unrégime de séparations de biens. Toutefois, ceux qui sont pacsés avant cette date ontun régime proche de la communauté. Dans tous les cas, il est important de mesurerles engagements que l’on a pris et de prévoir l’avenir, d’autant que la législation évo-lue régulièrement. Parallèlement, la loi du 21 août 2007 a instauré des droits desuccession identiques pour ceux qui sont mariés et pour ceux qui sont pacsés.

1 - DU MARIAGE AUX CONTRATSDans leur immense majorité, les couples mariés n’ont pas prévu de contrat de mariage.

Leur vie en commun et éventuellement leur séparation sont placées sous le régime légal de lacommunauté réduite aux acquêts. Tous les biens acquis pendant le mariage sont communs.Seuls les biens possédés avant le mariage ou reçus en donation ou par héritage appartiennenten propre à chacun des époux. Ce régime convient bien à la plupart des couples. Toutefois, auxcours des années, la situation évolue et l’on peut s’interroger sur l’abandon du régime légal pourchoisir un régime matrimonial mieux adapté.

Lorsqu’un des époux exerce une profession qui comporte des risques économiques, la sépara-tion de biens est généralement recommandée afin de protéger le patrimoine du conjoint. Demême, à la veille de la retraite, beaucoup de couples adoptent la communauté universelle envue de préparer leur succession. En effet, dans la communauté universelle, tous les biens sontcommuns et les époux n’ont plus aucun bien propre. En cas de décès si une clause d’attribu-tion intégrale a été prévue, le conjoint survivant est propriétaire de l’intégralité de la successionet les enfants ne reçoivent rien dans l’immédiat. Ils bénéficieront de la succession lors du décèsdu second de leurs parents. Aujourd’hui, le conjoint survivant (marié ou pacsé) est, dans tousles cas, exonéré de droits de succession.

D’autres régimes matrimoniaux existent, permettant presque de faire du « sur-mesure ». Avantde se marier, les futurs époux auront donc intérêt à échanger au préalable sur leurs volontés encas de décès de l’un d’eux ou en cas de séparation, afin d’adapter au mieux leur régime matri-monial. Le Notaire sera alors le conseil fondamental du couple.

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2 - LES COUPLES PACSÉS : UN STATUT SOUPLE ET PROTECTEURLe pacte civil de solidarité (PACS) est un contrat conclu entre deux personnes physiquesmajeures de sexes différents ou de même sexe pour organiser leur vie commune. Les per-sonnes liées par un Pacs doivent disposer d'une résidence commune.

La convention de Pacs précise les modalités de l'aide matérielle à laquelle les partenairesseront tenus ainsi que leurs obligations. Les Pacsés conservent la pleine propriété des bienspossédés antérieurement à la conclusion du Pacs.

• Selon le régime antérieur au 1er janvier 2007, quelle que soit la part de financement del'un ou l'autre, tout achat appartenait par moitié à chacun des partenaires, sauf conven-tion contraire.

• Pour les Pacs conclus à compter du 1er janvier 2007, tout ce que les partenaires achè-tent après la signature du pacte appartient à celui qui l'aura payé. Pour le logement, encas de décès (ou d'abandon du logement), celui qui reste bénéficie du transfert ducontrat de location à son profit, sans condition de délai de cohabitation.

Les partenaires du Pacs bénéficient d'avantages sociaux, notamment de la qualité d'ayant-droit au titre de l'autre partenaire, s'il ne bénéficie pas de la couverture sociale à titrepersonnel. Le Pacsé survivant est prioritaire, devant les enfants et ascendants, pour l'obten-tion du capital décès. Dans la fonction publique, tout pacsé bénéficie d'une priorité dansl'ordre des mutations pour suivre son partenaire et en l'absence de possibilité de mutation, ilpeut bénéficier prioritairement d'un détachement ou d'une mise à disposition. Depuis 2010,son sort est plus favorable en cas de décès de son partenaire.

Au niveau fiscal, les partenaires sont soumis à une imposition commune (sauf option pourune déclaration séparée pour l’année de conclusion du Pacs ou du mariage). L'impositionsera alors établie aux noms et en fonction des revenus et charges des deux partenaires. Lescontribuables qui ont conclu un pacte civil de solidarité bénéficient d'un statut équivalent àcelui des contribuables mariés. Cette mesure peut renforcer l'intérêt fiscal du Pacs. Il est pos-sible de modifier le pacte civil de solidarité sous réserve de l'accord des deux partenairespacsés, en se rendant à la mairie ou au greffe du tribunal d'instance qui a reçu la déclarationinitiale.

Après vérification, les deux originaux de l'acte portant modification sont visés par l’Officierd’Etat civil. La dissolution du Pacs est immédiate s'il y a demande des deux partenaires.Toutefois, un seul des partenaires peut demander la fin du Pacs. Il signifie alors par huissierde justice à l'autre partenaire sa décision. La liquidation se fait à l'amiable entre les ancienspartenaires.

Le tribunal de grande instance peut toutefois être saisi pour statuer sur les conséquencespatrimoniales de la rupture, et éventuellement sur la réparation des préjudices. Le pacte civilde solidarité prend fin au décès d'un des partenaires.

3 - L’APPORT DE LA LOI SUR LE MARIAGE POUR TOUSLa loi du 17 mai 2013 ouvrant le mariage aux couples de personnes de même sexe permet auxcouples homosexuels de se marier. La loi ouvre également la voie de l’adoption à ces couplesmariés. Ce texte reconnaît par ailleurs les mariages entre deux personnes du même sexe célé-brés à l’étranger avant l’entrée en vigueur de la loi. Il rend aussi possible la célébration dumariage en France lorsque les futurs époux, dont l’un au moins a la nationalité française, viventdans un pays qui n’autorise pas le mariage entre deux personnes de même sexe (et dans lequelles autorités diplomatiques et consulaires françaises ne peuvent pas procéder à la célébration).

Cette loi contient des mesures intéressant tous les couples (possibilité de célébrer le mariagedans la commune où l’un des parents du couple a son domicile ou sa résidence, de porter, pourchacun des époux à titre d’usage, le nom de l’autre époux, par substitution ou adjonction à sonpropre nom dans l’ordre choisi...). La loi permettant aux couples de même sexe de se marier nemodifie pas le droit existant. Par conséquent, elle leur étend certains droits patrimoniaux jusqu'àprésent réservés de facto aux couples hétérosexuels, puisque le pacs ou le concubinage ne lesoffrent pas.

4 - LE SORT PEU ENVIABLE DES CONCUBINSLes juristes définissent le concubinage comme une union de fait caractérisée par une vie com-mune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes qui vivent encouple. Le couple peut être hétérosexuel ou homosexuel. Les concubins sont parfois considé-rés comme étrangers l’un à l’autre, notamment en matière fiscale (impôt sur le revenu, droits dedonation ou de succession) ou sociale (pas de retraite de réversion pour les concubins).

Dans d’autres cas, les concubins sont considérés comme un couple pacsé (pour la couverturesociale ou maladie, le logement ou les réductions dans les transports en commun ou pour l’im-pôt de solidarité sur la fortune). Toutefois, lorsque des concubins sont locataires et que le bailest au nom d’un seul des concubins, l’autre n’a aucun droit en principe.

Globalement, les droits des concubins sont réduits par rapport aux autres statuts. En l'absencede testament, le concubin n'a aucun droit sur la succession. Il ne peut recevoir que la quotitédisponible qui est taxée à 60 % après la déduction d'un abattement limité. Les couples nimariés, ni pacsés doivent donc se protéger, bien que le concubin d’un assuré ait droit au capi-tal décès s’il était à la charge effective totale et permanente du défunt.

Il est possible de prévoir des donations ou des legs (avec des droits élevés), ou d'effectuer lesachats immobiliers selon le système de la tontine (l'immeuble acquis reviendra alors en pleinepropriété au concubin survivant), de l'achat en indivision, ou de l'achat séparant la nue-propriétéde l'usufruit. L'assurance-vie constitue également une bonne stratégie. Le sort des pacsés estfiscalement beaucoup plus enviable, puisqu'ils bénéficient depuis 2007 de la parité avec lescouples mariés.

5 - EN CAS DE SÉPARATION OU DE DIVORCE• Les enfants

Une séparation est une épreuve. Lorsque des parents se séparent, les premières questionsconcernent l’enfant. Qui l’héberge ? Comment répartir la charge financière des pensions ?Comment régler le statut fiscal du rattachement ?

En application de l’article 371-2 du code civil, les parents doivent contribuer à l’entretien et à

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l’éducation des enfants en proportion de leurs ressources. En cas de litige, l’évaluation decette contribution sous forme de pension alimentaire représente un enjeu particulièrementimportant pour les familles. Depuis 2010, le ministère de la justice a élaboré une grille de réfé-rence pour la fixation des pensions alimentaires.

Le traitement fiscal des pensions destinées à l’entretien de l’enfant fait l’objet de textes fis-caux (article 156-II-2e du CGI). Le débiteur de la pension alimentaire peut déduire cettecontribution de son revenu imposable. Le rattachement fiscal de l’enfant va donner droit à unedemi-part supplémentaire (une part si le bénéficiaire a au moins 2 enfants à charge). Il vacompter pour une part entière pour le parent de rattachement qui reste seul. C’est dire que leproblème fiscal du rattachement des enfants va imposer une analyse complexe et des simulations...

• La fixation des pensions alimentaires

Avec la généralisation des familles recomposées, le problème des pensions alimentaires desenfants se pose dans de très nombreux foyers. Le Ministère de la justice a procédé à l’éta-blissement de notes afin de guider les parents et leurs conseils et a élaboré une table deréférence depuis 2010 mise à jour chaque année. Ces notes sont disponibles sur le site offi-ciel : http://www.vos-droits.justice.gouv.fr. Cette table indicative est basée d’après ladétermination des revenus du parent débiteur (ressources personnelles, ressources impo-sables, prestations sociales) ainsi que la prise en compte de tous les enfants du débiteur etdu minimum vital.

Selon la Direction de l’information légale et administrative du Ministère de la justice, « cha-cun des parents doit contribuer à l'entretien et à l'éducation des enfants, à proportion de leursressources respectives et des besoins de l'enfant. Cette obligation peut se poursuivre lorsquel'enfant est majeur ». La contribution des parents est généralement versée sous forme d'unepension alimentaire. Elle est due par l'un des parents à l'autre ou à la personne à laquellel'enfant a été confié. Elle est fixée par le juge ou par la convention homologuée.

6 - SYNTHÈSE : LA MEILLEURE PROTECTION DES COUPLES ?Avantage au mariage :

En cas de séparation, le conjoint peut recevoir une prestation compensatoire pour corriger lesdisparités de niveaux de vie engendrées par la rupture. Au décès de l'un des époux, le sur-vivant bénéficie d'un minimum de droits, qui peuvent être majorés par une donation, untestament (Pauline Janicot - Le Monde 2013). Le concubin n’a droit à rien.

Pour la retraite, en cas de décès du conjoint, l'époux survivant peut recevoir la pension deréversion (54 % du montant de la retraite du défunt). Pacsés et concubins n'y ont en principepas droit.

En ce qui concerne les enfants :

En cas de mariage, de pacs ou d'union libre, les droits et obligations vis-à-vis des enfants sontidentiques.

Le droit de la famille a été profondément modernisé depuis 2002. La réforme des suc-cessions a fait l'objet de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 qui a permis uneorganisation plus simple des successions. La loi TEPA du 21 août 2007 a complétél'évolution au plan fiscal, en supprimant les droits de succession au profit du conjointsurvivant ou du partenaire pacsé survivant.

Depuis lors, en cas de donation, conjoints mariés et partenaires pacsés sont fiscale-ment placés sur un pied d'égalité. Il s’est ajouté à ces textes la loi du 12 mai 2009 surla vente des biens indivis, la loi du 29 décembre 2010 sur le régime fiscal de l’incor-poration d’une donation dans une donation-partage transgénérationnelle ainsi que laloi de finances rectificative du 29 juillet 2011.

1 - LES PRINCIPES DE BASE DES SUCCESSIONSLes héritiers

C'est au code Napoléon que remonte l'ordre des héritiers qui continue de régir les successionsdes Français. « Les liens du sang l'emportent bien souvent. Les enfants sont toujours placésavant tous les membres de la famille, avant le conjoint et avant les bénéficiaires d'un testament» (Laurence de Pernin - Donations et successions). Les enfants sont tous des héritiers priori-taires. Le conjoint n'a pas toujours été un héritier, mais sa situation s'est considérablementaméliorée, notamment depuis la loi applicable au 1er juillet 2002. Les compagnes et compa-gnons non mariés sont dans une situation peu protégée. Les concubins sont ignorés par le codecivil et ne sont pas protégés en cas de décès, sauf en cas de dispositions testamentaires qui serévèlent coûteuses à mettre en oeuvre. Ceux qui sont unis par un Pacs bénéficient d'un régimede séparation mais peuvent également opter pour un régime de communauté. En cas de suc-cession, le survivant pacsé n'a plus de droits de succession à acquitter. Cependant, les droitsqu'il détient vont dépendre du testament ou des dispositions prises par son partenaire de sonvivant. Si rien n’a été organisé, le partenaire pacsé n’héritera de rien.

Le testament

Le testament va organiser la répartition des actifs au décès du testateur. Le testament peutrevêtir plusieurs formes. Le testament authentique rédigé devant notaire offre toutes les garan-ties. Mais la forme la plus répandue de testament est la forme olographe, c'est-à-dire écrit de lamain du testateur. Il est dans cette hypothèse préférable de faire quand-même enregistrer letestament auprès d’un Notaire, ce qui permettra d’être assuré de son application lors du décès.Le testament devra respecter les règles successorales.

Lors de la succession, le patrimoine du défunt est scindé en deux :

• La réserve (pour les héritiers réservataires), déterminée par la loi, selon le nombre et la qua-lité des héritiers réservataires. C'est ainsi que pour le défunt laissant un enfant, la réserve estde 1/2 (2/3 pour deux enfants, 3/4 pour 3 enfants et plus).

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• La quotité disponible, librement attribuable par voie de libéralités, mais avec une distinc-tion entre la quotité disponible ordinaire et la quotité spéciale entre époux. La quotitédisponible est de 1/2 pour un défunt laissant un enfant, de 1/3 s'il y a deux enfants…. Elle estde 100 % pour les défunts sans enfant ni aucun héritier réservataire. Il existe une quotité dis-ponible spéciale entre époux mais qui suppose de procéder devant Notaire à une Donationau dernier vivant. On peut désigner dans un testament un tuteur pour s'occuper des enfantsmineurs ou un administrateur chargé de la bonne gestion des biens d'un incapable.

Les petits-enfants n'ont aucun droit sur une succession, mais ils bénéficient de faveurs fis-cales au niveau des donations. Le fisc permet de leur donner 31 865 € en 2017 sousconditions, sans payer de droits (tous les quinze ans). L’abattement sur les successions oudonations s’élève à 100 000 € en 2017 pour les enfants.

La loi 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités a accéléréle règlement des successions. Elle institue un mandat posthume qui peut être donné àl'avance à une personne de confiance. Elle améliore la gestion de l'indivision puisque l'una-nimité n'est plus nécessaire. Mais surtout, elle élargit le champ d'application de ladonation-partage, qui peut désormais être faite au profit des petits-enfants (donation-partagetransgénérationnelle) ou d'autres membres de la famille. Les règles de la réserve héréditairesont assouplies. Désormais, les familles recomposées peuvent bénéficier des dispositionsrelatives aux familles traditionnelles.

Au sein du couple

Les droits du conjoint préservés

Le conjoint survivant a vu ses droits augmentés par la loi du 3 décembre 2001, même en l'ab-sence de testament ou de donation entre époux, et ce, quels que soient les autres héritiers.La loi a ajouté un nouveau droit au logement, temporaire ou viager, au profit du conjoint sur-vivant, qui ne peut être écarté que par un testament notarié.

Pour protéger son conjoint survivant, le moyen le plus efficace consiste à choisir un contratde mariage adapté. Le contrat de mariage peut permettre un partage des biens communsautrement que par moitié. Dans le cas où les conjoints optent pour la communauté univer-selle avec clause d'attribution intégrale, le survivant recevra la totalité du patrimoine et ce,même en présence d'enfants (Il ne pourra toutefois pas cantonner l’héritage, sauf à le prévoirdans son contrat). Cette clause peut toutefois être parfois redoutable et est généralementadoptée par des époux vieillissants.

La donation au dernier vivant permet de laisser au conjoint plus que ce que ce que la loi luiréserve. En cas de décès dans un couple sans enfant, la part du conjoint survivant vadépendre de l'existence de dispositions testamentaires ou d'une donation. S'il n'y a ni dispo-sition, ni donation, le conjoint survivant aura la moitié, et le père et la mère un quart chacun.

En cas de donation au dernier vivant ou de testament, le conjoint survivant peut bénéficier del'intégralité de la succession, s’il n’y a pas d’enfant.

Couples pacsés et concubins

Les droits des couples pacsés sont fonction du pacte qui a été passé entre les partenaires.

Les conseils sont unanimes pour souligner que dans un Pacs, il est important de s'interrogersur les clauses du contrat et éventuellement de le formaliser par acte notarié. La loi du 26 juin2006 a supprimé depuis le 1er janvier 2007 la présomption d'indivision. Ceux qui sont pacsés antérieurement peuvent bénéficier de ce nouveau régime, à condition d’établir une

convention modificative. Cependant, les biens acquis depuis la signature du Pacs et avant lamodification resteront indivis. Pour les PACS signés depuis 2007, les partenaires relèvent deplein droit d’un régime proche de celui de la séparation de biens des époux. Un bien acquis parl’un des partenaires restera donc un bien personnel. En cas de décès, le partenaire pacsé béné-ficie de la jouissance à titre gratuit du domicile commun et du mobilier pendant une année. Il estdonc dans une situation analogue à ce titre à celle du conjoint survivant, sans toutefois pouvoirdemander à bénéficier du logement à titre viager.

Il convient néanmoins d’être vigilant : pour protéger un partenaire pacsé, il faut impérativementétablir un testament en sa faveur dans la limite de la quotité disponible.

En effet, les personnes liées par un Pacs sont des tiers entre elles par rapport à la successionet n'ont, de ce fait, aucun droit en l'absence de testament. Le leg testamentaire ne peut dépas-ser la « quotité disponible », c'est-à-dire la part dont peut librement disposer le testateur. La loiTEPA a supprimé les droits de succession au profit du conjoint survivant et du partenaire lié audéfunt par un Pacs. En cas de donation, les personnes liées par un Pacs bénéficient désormaisdu même abattement pour donation que celui réservé aux conjoints mariés. Il est appliqué lemême tarif pour les donations entre époux et entre partenaires liés par un Pacs. Ces mesuresrenforcent l’intérêt du Pacs pour les couples non mariés. L'assurance-vie est également unmoyen apprécié pour régler certains problèmes délicats.

Les risques financiers du concubinage

« Le concubinage n'est pas une situation de droit, mais un état de fait. Les concubins ne béné-ficient pas de droits particuliers définis par la loi » (Maître Laurence Gauvenet). Les concubinssont considérés comme étrangers entre eux. De ce fait, en l'absence de testament ou de dona-tion, le concubin n'a aucun droit sur la succession.

Dans le cadre d’un testament, le concubin ne peut recevoir que la quotité disponible. Celle-ciest taxée à 60 % après l’application d'un abattement limité. Les couples non mariés doiventdonc se protéger. Il est possible de prévoir des donations ou des legs (avec des droits élevés),ou d'effectuer les achats immobiliers selon le système de la tontine (l'immeuble acquis revien-dra alors en pleine propriété au concubin survivant), de l'achat en indivision, ou de l'achatséparant la nue-propriété de l'usufruit. L'assurance-vie constitue également une bonne stratégie.

2 - LE RÈGLEMENT DES SUCCESSIONSLa première étape dans le règlement d’une succession consiste à déterminer la liste des per-sonnes qui vont hériter et suivant quelles modalités. Lorsque le défunt a laissé un testamentécrit de sa main, il est établi un procès-verbal d’ouverture et de dépôt du testament.

Ensuite le notaire, compte tenu des éléments dont il dispose, va dresser l’acte de notoriété dansle but d’établir de manière rigoureuse la dévolution de la succession. Cet acte va préciser l’étatcivil complet des héritiers et des éventuels légataires.

Les proches du défunt devront aider à l’établissement d’un état complet du patrimoine actif etpassif du défunt. Tous les biens mobiliers ou immobiliers et les dettes seront évalués.

Cet état présente l’actif et le passif de la succession. En ce qui concerne les biens immobiliers,la transmission est constatée par l’attestation de propriété immobilière qui constitue le titre depropriété des héritiers.

Le dépôt de la déclaration sera accompagné du règlement des droits de succession ou d’unedemande de paiement différé ou fractionné (intérêt de 2,20 % en 2015 et de 1,90 % en 2016).

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Le partage

Lors du règlement de la succession, les héritiers peuvent décider de partager ou non lesbiens de la succession. S’il n’y a pas partage, les biens restent en indivision, c’est-à-dire qu’ilssont la propriété des héritiers en fonction des quotes-parts successorales. À tout moment, ilest possible de sortir de l’indivision et le partage peut être demandé. Les décisions concer-nant les biens indivis sont prises, soit à l’unanimité (vente d’un bien immobilier par exemple),soit à la majorité des 2/3 (actes de gestion courante). Certains actes conservatoires peuventparfois être réalisés par un seul des co-indivisaires mais des comptes devront être rendus.

3 - LES CHOIX À OPÉRER AU DÉCÈS DU CONJOINTLes principes

Le conjoint survivant bénéficie de plusieurs choix en ce qui concerne la succession de sonépoux(se) décédé(e). Il peut hériter d’un quart des biens en pleine propriété ou de l’usufruitdu tout, sauf en présence d’enfants de lits différents. Pour les spécialistes, la première optionlui assure de rester totalement indépendant vis-à-vis de ses enfants qui se partageront les 3/4restants. La seconde lui permet de garder son cadre de vie en occupant son logement et encontinuant à percevoir les revenus de tous les biens de la succession.... C’est pour cela quele couple peut avoir augmenté la part du survivant de son vivant en se consentant une dona-tion au dernier vivant ou en rédigeant un testament. La donation au dernier vivant permet decumuler le quart de la succession en pleine propriété avec l’usufruit des autres trois quarts.Le survivant peut également recevoir une part plus importante en pleine propriété s’il y avaitmoins de trois enfants, et ce, compte tenu de la quotité disponible.

L’option du conjoint survivant doit se faire dans les six mois du décès afin de pouvoir établirla déclaration de succession qui doit être adressée à l’administration fiscale dans ce délai. Sile couple avait effectué une donation au dernier vivant, le survivant a la possibilité de renon-cer à recueillir certains biens (c’est ce qu’on appelle le cantonnement).

La protection du partenaire pacsé

Si le conjoint survivant peut toujours recevoir une partie de la succession de son épouxdécédé, pour les Pacsés, en l’absence de testament, le partenaire n’aura droit à rien dans lasuccession. Il est indispensable de rédiger un testament avec toutefois une marge demanœuvre plus étroite que dans le cas d’époux mariés notamment en présence d’enfants.

En effet, avec un pacs, il n’existe pas de quotité disponible spéciale entre époux.

Il ne faut pas oublier qu’en matière de retraite la situation du survivant est très différente selonque l’on est dans le cadre d’un pacs ou d’un mariage. Dans la quasi totalité des cas, le par-tenaire de pacs n’a toujours pas le droit de toucher une pension de réversion après le décèsde sa compagne ou de son compagnon.

La prévoyance et le recours à une assurance-vie s’imposent donc absolument.

Dans l’assurance-vie classique, les capitaux versés aux bénéficiaires sont équivalents auxsommes investies, majorés des éventuels intérêts capitalisés. L’assurance-vie adossée à unfonds en euros permet de garantir un niveau de capital transmis en cas de décès.

L’assurance-vie entière peut être basée sur une prime unique ou des cotisations annuelles.

L’assurance-décès est adaptée à des personnes jeunes dont le patrimoine est insuffisantpour mettre leurs proches à l’abri. Un assureur s’engage à verser un capital en cas de dis-parition pendant une période déterminée. Le capital peut être payé en une fois. Dans d’autrescas, la garantie prend la forme d’une rente régulière ou d’une rente éducation.

Les droits de succession

Successions et donations : les droits

L’imposition du patrimoine se fait lors de sa transmission par le biais des droits de mutation oude donation. Ces droits peuvent être réduits, voire supprimés dans certains cas.

Les droits de succession se calculent sur la part recueillie par chaque héritier ou légataire.

Il est d'abord effectué un abattement en fonction du lien de parenté. Ensuite, les droits sont cal-culés sur le montant net taxable après abattement. Le taux des droits varie de 0 % à 60 % enfonction du lien de parenté avec le défunt. Depuis le 22 août 2007, il n’y a plus de droits de suc-cession sur la part du conjoint survivant ou du partenaire pacsé.

Par le mécanisme du rappel fiscal, les taxations effectuées sur les donations antérieures demoins de quinze ans et celles qui résultent d’une succession sont reliées au niveau des abat-tements. Pour mémoire, le délai de rappel des donations est passé depuis 2012 de six ans àquinze ans.

En matière de donation, il existait également des réductions de droits en fonction de l’âge desdonateurs. Ces réductions ont été supprimées, à l’exception des donations d’entreprises. C’estainsi que les donations en pleine propriété d’entreprises bénéficient sous certaines conditions,d’une réduction de droits de 50 % si le donateur a moins de 70 ans.

Le tarif des droits de donations applicable n’a pas été modifié. Le droit de partage (notammenten cas de divorce) a été augmenté et porté de 1,10 % à 2,50 % depuis le 1er janvier 2012.

Les abattements en matière de droits de mutation à titre gratuit

La seconde loi de finances rectificative pour 2012 a abaissé de 159 325 € à 100 000 € l’abat-tement personnel applicable pour les donations et successions sur la part de chacun desascendants et de chacun des enfants vivants ou représentés. L’actualisation annuelle des abat-tements et limites en matière de droits de mutation à titre gratuit est supprimée.

L’exonération des transmissions au conjoint (ou pacsé) survivant est maintenue et le délai derappel fiscal reste fixé à quinze ans (délai au-delà duquel les donations antérieures sont dis-pensées de rappel fiscal et ne sont pas comprises dans le calcul des droits).

Pour un couple avec un enfant, antérieurement, chaque parent pouvait transmettre 159 325 €par enfant en ligne directe tous les 6 ans sans payer de droits (soit un total de

318 650 € tous les 6 ans). Désormais et depuis 2012, le seuil n’est que de 100 000 € par parent,soit au total 200 000 € par enfants, tous les quinze ans en franchise de droits pour un couple.

Le délai de rappel fiscal ne se confond pas avec le délai de reprise de l’administration fiscalequi est de trois ans. L’article L. 180 du livre des procédures fiscales (LPF) dispose en effet que« le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la troisième année sui-vant celle de l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration ou de l’accomplissement de laformalité fusionnée définie à l’article. L’administration fiscale a ainsi trois ans pour contester lavaleur d’un bien ayant fait l’objet d’une transmission à titre gratuit.

En revanche, le délai est porté à 6 ans en l’absence de déclaration ou en cas d’omission d’unbien sur une déclaration de donation ou de succession. Les barèmes applicables pour le calculdes droits de mutation à titre gratuit sont indiqués ci-après :

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Tarifs droits de mutation à titre gratuit en 2017 Taux

En ligne directe (après abattement)

N’excédant pas 8 072 € 5 %Comprise entre 8 072 et 12 109 € 10 %Comprise entre 12 109 et 15 932 € 15 %Comprise entre 15 932 et 552 324 € 20 %Comprise entre 552 324 et 902 838 € 30 %Comprise entre 902 838 et 1 805 677 € 35 %En 2012, taux porté à 45 % au-delà de 1 805 677 € 45 %

Succession entre époux et partenaires d’un Pacs Exonérée

Donations entre époux et partenaires d’un Pacs

N’excédant pas 8 072 € 5 %Comprise entre 8 072 et 15 932 € 10 %Comprise entre 15 932 et 31 865 € 15 %Comprise entre 31 865 et 552 324 € 20 %Comprise entre 552 324 et 902 838 € 30 %Comprise entre 902 838 et 1 805 677 € 35 %En 2012, taux porté à 45 % au-delà de 1 805 677 € 45 %

Entre frères et sœurs

jusqu'à 24 430 € 35 %au-dessus de 24 430 € 45 %

Entre collatéraux et non-parents

entre oncles ou tantes et neveux ou nièces, grands-oncles (tantes) et petits-neveux (nièces), cousins germains 55 %Parents au-delà du 4e degré 60 %

Il est important de prévoir si, en cas de disparition du chef de famille, celle-ci dispo-serait de moyens suffisants. Il faut donc à la fois savoir quelles sont les personnes quihériteraient et examiner les protections dont elles bénéficient. Une assurance-décèsou vie entière permet de compléter le niveau de protection nécessaire. Les profes-sionnels ont besoin d’une protection particulière car leur décès et la cessationd’activité peuvent mettre en danger les biens non professionnels. (Investir Magazine)

1 - METTRE SA FAMILLE À L’ABRI• Les dispositions à prendre pour le conjoint (ou compagnon)

Celui ou celle qui partageait la vie du défunt est mal protégé hors du mariage ou du Pacs. Pourles couples mariés, le survivant peut exercer une option pour l’usufruit sur la totalité des biens.Toutefois, ses droits sont réduits si la personne décédée avait des enfants d’une précédenteunion.

Les partenaires pacsés sont mieux protégés fiscalement que les concubins mais pour que lesurvivant hérite, il faut qu’un testament ait été rédigé. D’autre part, seule la quotité disponible dupatrimoine peut être transmise au partenaire pacsé.

Pour les concubins, il est nécessaire qu’il y ait un testament et les droits de succession ampu-tent considérablement l’héritage puisque le concubin est considéré comme non parent. Pour lescouples informels, léguer des biens entraîne une taxation de 60 % de leur valeur. Les spécia-listes soulignent que la seule protection est l’assurance-vie « qui est hors de la succession etqui bénéficie d’un avantage fiscal ».

• Protéger les enfants

Il existe des assurances pour protéger les jeunes enfants. Pour les enfants handicapés, il existedes assurances décès spécifiques. Les notaires conseillent de prévoir un mandat de protectionfuture.

2 - LE MANDAT DE PROTECTION FUTURELes dispositions relatives au mandat de protection future sont prévues par la loi n° 2007-308 du5 mars 2007 portant réforme de la protection juridique des majeurs. Le mandat de protectionfuture permet à une personne (mandant) de désigner à l'avance la ou les personnes (manda-taires) qu'elle souhaite voir être chargées de veiller sur sa personne et/ou sur tout ou partie deson patrimoine, pour le jour où elle ne serait plus en état, physique ou mental, de le faire seule.

Prévoir et protéger53

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3 - CHOISIR LES BONS OUTILS• Les outils financiers

Dans l’assurance-vie classique, les capitaux versés aux bénéficiaires sont équivalents auxsommes investies. L’assurance-vie entière permet d’associer une garantie en cas de décèsà un niveau déterminé à un fonds en euros. L’assurance-vie entière peut être basée sur uneprime unique ou des cotisations annuelles.

L’assurance-décès est adaptée à des personnes jeunes dont le patrimoine est insuffisantpour mettre leurs proches à l’abri. Un assureur s’engage à verser un capital en cas de dis-parition pendant une période déterminée. Le capital peut être payé en une fois. Dans d’autrescas, la garantie prend la forme d’une rente régulière ou d’une rente éducation.

• Les outils juridiques

Les donations ont beaucoup de vertus. Elles permettent de réduire le prélèvement fiscal surles transmissions familiales. En effet, jusqu’à 100 000 €, un enfant peut bénéficier d’un abat-tement sur la donation et l’opération est renouvelable tous les 15 ans. Il existe de trèsnombreuses formes de donations (partage, au dernier vivant, en avancement d’hoirie…).

L’assistance d’un notaire est bien sûr indispensable. Pour augmenter la part d’héritage duconjoint, la donation au dernier vivant est souvent utilisée.

• La protection juridique des majeurs

La loi du 5 mars 2007 réformant la protection juridique des majeurs est entrée en vigueur le1er janvier 2009 et modifie les mesures de sauvegarde de justice, curatelle et tutelle. Ces mesures s'adressent à des personnes dont l'altération des facultés est certifiée par unmédecin assermenté et ne peuvent plus pourvoir seules à leurs intérêts. Les mesures dequestions sont confiées en priorité à la famille.

Le régime de la tutelle s'applique à une personne dont les facultés sont gravement altéréeset qui a besoin d'être représentée de manière continue dans les actes de la vie civile. La tutelle peut s'exercer sous plusieurs formes : la tutelle avec conseil de famille, tutelle sousforme d'administration légale sous contrôle judiciaire, tutelle en gérance.

Le régime de la curatelle s'applique à une personne qui, tout en pouvant agir elle-même abesoin d'être assistée dans les actes de la vie civile, ou à une personne faisant preuve deprodigalité qui met en péril son patrimoine ou celui de sa famille. Le curateur est choisi parmiles membres de la famille ou à défaut parmi les gérants de tutelle inscrits sur la liste des admi-nistrateurs spéciaux. On distingue la curatelle simple et la curatelle renforcée. Cesdispositions seront accompagnées, dans la plupart des cas, par un mandat à effet posthume.

Le mandat à effet posthume permet de désigner une personne, qui gérera la successionpendant deux à cinq ans en cas de disparition. Le mandat peut être utilisé pour des entre-prises puisqu’il leur donne des chances de poursuite de l’activité.

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61. L’actualité de la fiscalité professionnelle

62. Les différents statuts et régimes d’imposition

63. Les incitations fiscales et sociales64. Frais de déplacement et avantages en nature65. Automobile : bonus, malus & TVS66. Épargnes d’entreprise et salariale

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La fiscalité des entreprises est fort complexe et ses modifications très fréquentes. Le collectif budgétaire voté en fin d’année 2017 apporte de nouvelles évolutions.

IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS ET BÉNÉFICES PROFESSIONNELSLa loi de finances pour 2018 modifie la baisse progressive déjà prévue l’an passé de l’impôt surles sociétés qui sera progressivement ramené de 33 1/3 % à 25 % d’ici 2022, le taux réduit desPME à 15 % n’étant pas affecté. Afin d’aligner le taux d’imposition des plus-values profession-nelles à long terme, au nouveau taux applicable aux cessions de valeurs mobilières par lesparticuliers, le taux de 16 % est abaissé à 12,8 % dès l’imposition des revenus 2017. Ces plus-values professionnelles supportent en revanche dès 2017 la hausse de la CSG, soit un taux deprélèvements sociaux global de 17,2 %.

L’actualité de la fiscalitéprofessionnelle en 201861

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Entreprises concernées PME bénéficiantdu taux réduit

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Entreprises concernées PME bénéficiantdu taux réduit

Tranches de bénéficeimposable en €

Exercices ouvertsà compter du 01/01/2018

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CRÉDIT D’IMPÔT COMPÉTITIVITÉ EMPLOI (CICE)Plusieurs dispositifs d’amortissements évoluent.

La loi de finances pour 2017 avait porté le taux de CICE de 6 % à 7 % pour les rémunéra-tions versées en 2017. La loi de finances pour 2018 abaisse de nouveau ce taux à 6 % pourles salaires versés en 2018 et prévoit la suppression de ce crédit d’impôt à compter du 1er jan-vier 2019. Afin de compenser cette suppression, la loi de financement de la sécurité socialepour 2018 prévoit, à compter de 2019, une baisse de 6 points de la cotisation patronale d’as-surance maladie pour les rémunérations qui auraient été éligibles au CICE.

AUGMENTATION DES PLAFONDS DE RECETTES POUR LES MICRO-ENTREPRENEURSDès l’imposition des revenus 2017, la loi de finances pour 2018 porte les limites d’applicationdes régimes micro à 170 000 € (activités de ventes ou de fournitures de logement) et 70 000 € pour les autres (contre respectivement 82 800 et 33 200 € auparavant). Les contri-buables au réel de plein droit qui rebasculeraient automatiquement dans un régime microcompte te nu de la hausse des limites, pourront conserver leur régime réel en déposant uneliasse fiscale avant le 3 mai 2018.

En revanche, une extrême vigilance s’impose pour les micro-entrepreneurs qui augmente-raient de façon significative leur chiffre d’affaires puisque les limites d’application du régimede la franchise en base de TVA n’ont pas été modifiées. Certains micro-entrepreneurs devrontpar conséquent désormais soumettre leurs recettes à la TVA.

LA TVA ET AUTRES MESURES

L’article 105 de la loi de finances légalise les annonces faites courant 2017 par le gouverne-ment quant à l’obligation de certification des logiciels de caisse. Le champ d’application de lamesure a ainsi été réduit aux seuls contribuables redevables de la TVA et uniquement ceuxutilisant un logiciel de caisse.

D’autres mesures ont été prises dans ces lois de fin d’année. Nous remarquerons notammentun alourdissement supplémentaire de la fiscalité sur les véhicules puissants et / ou polluants.Le malus automobile est renforcé, une surtaxe sur les cartes grises a été mise en place toutcomme un malus sur l’achats de certains véhicules d’occasion. LA taxe sur les véhicules desociétés est une fois de plus renforcée également.

En matière d’impôts locaux, une exonération de CFE minimum pour les très petites entre-prises (recettes inférieures à 5 000 € / an) a été adoptée, qui interviendra à compter de 2019.Pour les groupes de sociétés, un nouveau dispositif de consolidation pour le calcul de la coti-sation sur la valeur ajoutée (CVAE) été mis en place. Le chiffre d’affaires à prendre en comptepour calculer la CVAE devra être celui calculé au niveau du groupe et non au niveau de l’en-treprise elle-même. La mesure entrera en vigueur pour la CVAE 2018 payée en 2019.

Lorsqu’une personne souhaite créer son entreprise, plusieurs possibilités s’offrent àelles quant à son statut fiscal et social. Elle peut souhaiter exercer à titre individuel ouen société et les impacts fiscaux et sociaux sont alors souvent bien différents.

1 - L’ENTREPRISE INDIVIDUELLELorsque l’entrepreneur choisir d’exercer en son nom propre, son régime fiscal sera sauf excep-tion celui de l’impôt sur le revenu. Ses bénéfices seront intégrés à ses revenus et imposésd’après le barème progressif de l’impôt. Déterminer la nature de son activité sera alors essen-tiel pour savoir les règles à appliquer dans le calcul de son résultat imposable.

1. BIC / BA ou BNC

Les profits issus d’une activité commerciale ou artisanale exercée à titre individuel ou dans lecadre d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés sont des bénéfices industriels oucommerciaux (BIC). Les bénéfices réalisés dans le cadre d’une activité agricole relèvent desbénéfices agricoles (BA) et les autres revenus des professions libérales ou des revenus innom-més relèvent de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

La distinction est parfois complexe entre BIC et BNC. La loi de simplification du droit n° 2012-387 du 22 mars 2012 fournit une définition précise des professions libérales qui regroupentaussi bien les officiers publics ministériels que les professions réglementées relevant d'un ordreprofessionnel (avocats, architectes, certaines professions médicales...) ou réglementées quantà leur accès. Cette définition met l'accent sur ce qui fait l'unité de ces professions, réuniesautour de principes de fonctionnement et de valeurs identiques (déontologie, éthique, formationcontinue, etc.). Les professions libérales « groupent les personnes exerçant à titre habituel, demanière indépendante et sous leur responsabilité, une activité de nature généralement civileayant pour objet d'assurer, dans l'intérêt du client ou du public, des prestations principalementintellectuelles, techniques ou de soins, mises en œuvre au moyen de qualifications profession-nelles appropriées et dans le respect de principes éthiques ou d'une déontologieprofessionnelle, sans préjudice des dispositions législatives applicables aux autres formes detravail indépendant » (art. 29, I). Cette définition reprend plusieurs termes de la directive euro-péenne n°2005/36/CE du 7 septembre 2005.

2. Le régime micro-fiscal et le statut d’auto-entrepreneur

A défaut d’option pour un régime réel d’imposition, lorsque les entrepreneurs individuels réali-sent des recettes inférieures à certaines limites, ils relèvent de plein droit du régime fiscal de lamicro-entreprise et du régime social de l’auto-entrepreneur.

Les différents statuts etrégimes d’imposition6 2

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Les limites de chiffre d’affaires à partir de 2017 et jusqu’en 2019, sont les suivantes :

Ventes et prestations d’hébergement : 170 000 € (contre 82 200 € pour la période 2014-2016)

Autres prestations de services : 70 000 € (contre 32 900 € pour la période 2014-2016)

Depuis le 1er janvier 2016, les activités agricoles peuvent relever du régime micro-BA quiremplace le régime du forfait qui s’appliquait jusqu’à présent. Contrairement aux autres acti-vités relevant du régime micro, la limite d’application de ce régime dépend de la moyenne desrecettes réalisées au cours des 3 dernières années. Un agriculteur peut ainsi relever durégime micro si la moyenne de ces recettes est inférieure à 82 800 €.

• Le régime micro-fiscal

Lorsque l’entrepreneur relève du régime micro-fiscal, il déclare ses recettes dans sa déclara-tion de revenus et l’administration fiscale applique un abattement dont le niveau dépend dela nature de l’activité exercée :

Régime micro BIC :

Prestations de services : abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 €

Ventes et prestations d’hébergement : abattement forfaitaire de 71 % avec un minimum de305 €

Régime micro-BNC : abattement forfaitaire de 34 % avec un minimum de 305 €

Régime micro-BA : abattement forfaitaire de 87 % avec un minimum de 305 €, appliqué surla moyenne triannuelle des recettes agricoles

• Le statut d’autoentrepreneur

Le statut d’autoentrepreneur concerne celui qui veut créer une activité autonome et simplifieles obligations déclaratives des entrepreneurs concernés. La loi de financement de sécuritésociale pour 2016 rend ce statut obligatoire en matière sociale pour toutes les personnes quiréalisent des ventes ou prestations de services dont le montant ne dépasse pas les limites durégime micro-fiscal.

Ce statut permet à l’entrepreneur de payer ses charges sociales en fonction de ses recettesqui doivent être déclarées chaque mois ou chaque trimestre, sous peine d’encourir des coti-sations majorées et des pénalités.

Les autoentrepreneurs qui ne souhaitent pas relever du régime micro en matière fiscale peu-vent, sous conditions, demander à ce qu’un prélèvement libératoire soit directement appliquésur les recettes déclarées. L’impôt est alors payé au même rythme que les cotisationssociales, en appliquant un taux sur le chiffre d’affaires réalisé de la manière suivante :

- 1.7% pour les prestataires de services

- 1% pour les entreprises d’achat/revente ou les prestations d’hébergement

- 2.2% pour les professions libérales.

Cette option pour le prélèvement libératoire est ouverte uniquement à l’autoentrepreneur dontle revenu fiscal de référence de l'année N-2 est inférieur ou égal à un seuil calculé en fonctiondu quotient familial. Au-delà du seuil, l'option pour le versement libératoire n'est pas possible.

3. L’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL)

Le statut d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) est ouvert, depuis 2010, à tousles chefs d’entreprise individuelle. L’objectif est de lui permettre de protéger son patrimoine per-sonnel en cas de mauvaises affaires. Il peut, comme tout entrepreneur individuel, égalementbénéficier depuis plusieurs années de la protection de son patrimoine immobilier en effectuantune déclaration d’insaisissabilité devant notaire (cette protection est devenue automatique pourla résidence principale dans le cadre de la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité deschanges en août 2015). Cette déclaration ne vise que les biens immobiliers personnels de l’en-trepreneur. Le statut d’EIRL lui permet en revanche de déclarer au registre du commerce et dessociétés (ou au répertoire des métiers), la liste des biens affectés à l'activité professionnelle defaçon à les distinguer de ceux du patrimoine personnel. En cas de faillite de l'entrepreneur, lescréanciers ne pourront saisir que le patrimoine professionnel. À l'inverse, les créanciers per-sonnels de l'entrepreneur ne pourront pas toucher aux biens affectés à l'activité professionnelle.Le statut de l'EIRL peut être choisi lors de la création de l'activité ou en cours d'activité.

La déclaration d’affectation est opposable de plein droit aux créanciers dont les droits sont néspostérieurement à la date du dépôt de la déclaration d’affectation. Concrètement, les élémentscomposant le patrimoine affecté à l’entreprise devront être évalués avec soin, notamment enrecourant à un notaire, à un expert-comptable ou à un commissaire aux apports (selon la valeurdes éléments affectés).

Le régime fiscal de l’EIRL est proche de celui de l’EURL (Entreprise unipersonnelle à respon-sabilité limitée). Il n’entraîne pas, en revanche, la création d’une personne morale. En matièrede fiscalité, l’entrepreneur individuel en EIRL pourra choisir entre deux statuts fiscaux :

- soit être imposé sur son revenu (comme un entrepreneur individuel « classique »),

- soit opter pour l’impôt sur les sociétés.

D’un point de vue social, l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée relève du régimesocial des travailleurs non-salariés en fonction de la nature de son activité. S’il relève de l’impôtsur le revenu, les cotisations sont calculées sur le bénéfice imposable. En cas d’option pour l’im-pôt sur les sociétés, les cotisations sont calculées sur la rémunération (et sur la part desrevenus distribués excédant un certain seuil).

4. La protection de l’entrepreneur par la déclaration d’insaisissabilité

La loi du 1er août 2003 avait permis de placer les droits que détient un chef d’entreprise indivi-duelle sur sa résidence principale à l’abri de ses créanciers professionnels grâce à ladéclaration notariée d’insaisissabilité. Cette mesure a été étendue en juin 2008 à tout bien fon-cier bâti ou non bâti, non affecté à usage professionnel. Seul l’entrepreneur individuel peutprocéder à une telle déclaration à condition d’être immatriculé au registre du commerce, del’agriculture ou au répertoire des métiers. La déclaration notariée va décrire la nature de l’im-meuble et sera publiée au bureau des hypothèques. L’insaisissabilité n’est cependant pasopposable aux créanciers personnels et familiaux. En outre, elle ne concerne que les créanciersdont les droits sont nés postérieurement à la publication. La déclaration protège donc efficace-ment l’entrepreneur, son conjoint et sa famille. Depuis le mois d’août 2015 cette protection a étérendue systématique pour la résidence principale.

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5. Le régime réel

Lorsque l’entrepreneur excède les limites du régime micro ou de l’autoentrepreneur, ou bienencore lorsqu’il opte pour un régime réel d’imposition, son résultat imposable correspond à ladifférence entre ses recettes et ses dépenses engagées dans l’intérêt de l’entreprise.

Les règles de détermination du bénéfice imposable des exploitants individuels sont lesmêmes que celles applicables aux sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés, sauf excep-tions.

• Les actifs immobilisés et la règlementation des amortissements

Lorsqu’une entreprise acquière un bien, il peut s’agir d’une charge déductible immédiatementou d’un actif devant être immobilisé.

Si le bien peut être utilisé de manière durable, il doit être immobilisé, sauf lorsque le montantunitaire est inférieur à 500 € auquel cas la somme peut être passée en charge directement.

L’amortissement d’un actif est, selon la définition du plan comptable général (art.322-1) « la répartition systématique de son montant amortissable en fonction de son utilisation ». La durée probable d’utilisation est le critère généralement retenu. Les règles comptables etfiscales relatives aux amortissements des actifs sont applicables à l’ensemble des entre-prises quels que soient leur forme juridique et leur statut fiscal. En cas de divergences entreles règles comptables et les règles fiscales (base, durée ou mode d’amortissement), l’entre-prise doit procéder, selon le cas, soit à la constatation d’un amortissement dérogatoire, soit àla réintégration d’une fraction des amortissements comptables.

Les règles comptables sont les suivantes :

- Base amortissable : valeur d’origine diminuée de la valeur résiduelle significative mesurable.

- Durée d’amortissement : durée d’utilisation réelle déterminée par l’entreprise.

- Mode d’amortissement : le mode d’amortissement comptable doit traduire au mieux lerythme de consommation des avantages économiques attendus de l’actif. À défaut, lemode linéaire est appliqué. Le rythme de consommation peut être mesuré en unitésd’œuvre. Toute modification significative de l’utilisation prévue de l’immobilisationentraîne la révision prospective de son plan d’amortissement.

Les règles fiscales sont les suivantes :

- Base amortissable : valeur d’origine

- Durée d’amortissement : durée d’usage fiscale (durée normale d’utilisation).

- Mode d’amortissement : en principe, les modes d’amortissement comptables sont admis sur le plan fiscal s’ils sont pertinents.

Deux modes d’amortissement fiscaux peuvent être utilisés :

Le mode linéaire : mode de droit commun (minimal obligatoire). Il s’applique à l’ensemble des biens amortissables. Taux linéaire : 100 / durée d’usage fiscale. Annuité constante et calculée selon les durées d’usage fiscales

Le mode dégressif : facultatif, il s’applique à certains biens amortissables acquis neufs,dont la durée d’utilisation est supérieure ou égale à trois ans.

Pour la généralité des biens, les taux d’amortissement figurent dans le tableau ci-dessous.

Il peut exister des divergences entre les règles fiscales et comptables, pouvant porter :

- Sur la base amortissable : constatation d’un amortissement dérogatoire pour la différenceentre la dotation aux amortissements comptables et celle fiscalement déductible.

- Sur la durée d’amortissement comptable plus longue que la durée d’usage : constatationd’un amortissement dérogatoire pour la différence entre la dotation aux amortissementscomptables et celle fiscalement déductible

- Sur la durée d’amortissement comptable plus courte que la durée d’usage : réintégration extracomptable de la fraction d’amortissement comptable excédentaire.

Concernant les réintégrations à opérer, une ligne spéciale est prévue dans les imprimés de ladéclaration pour la réintégration des amortissements afférents aux biens visés à l'article 39-4 duCGI : véhicules de tourisme dont le prix excède certaines limites, résidences de plaisance oud'agrément….

Depuis 2005, les entreprises doivent mettre en œuvre la méthode des composants pour le cal-cul des amortissements. Il convient d’identifier et de comptabiliser séparément les élémentsprincipaux d’une immobilisation corporelle ayant une durée réelle d’utilisation différente de cellede l’immobilisation à laquelle ils se rattachent et/ou devant faire l’objet de remplacement aucours de la durée d’utilisation de cette immobilisation. Du point de vue fiscal, les amortisse-ments constituent des charges déductibles pour les entreprises.

Taux linéaire

Coefficient dégressif

Taux dégressif

Durée d’utilisation

Biens acquis entre le 04-12-2008 et le 31-12-2009Bases des calculs

3 33,33 1,75 58,33 %4 25 1,75 43,75 %5 20 2,25 45,00 %6 16,66 2,25 37,51 %

6 2/3 15 2,75 41,25 %8 12,5 2,75 34,38 %

10 10 2,75 27,50 %12 8,33 2,75 22,91 %15 6,66 2,75 18,34 %20 5 2,75 13,75 %

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Concernant les biens immobiliers non décomposés à l’origine, l’Administration (instruction 4A-13-05) a publié, en 2005, un tableau d’aide à la décomposition :

Ainsi par exemple, pour des bureaux, le gros oeuvre représente entre 40 et 60 % du prixd’achat et s’amortit au minimum sur 40 ans.

Le plan d'amortissement en cours d'exécution peut être révisé en cas de modification signifi-cative des conditions d'utilisation du bien.

Il existe de nombreux régimes incitatifs, notamment un système d’amortissement accélérépour certains investissements : imprimantes 3D, robots industriels... La loi Macron avait ins-tauré un régime appelé « le suramortissement » qui permettait aux entreprises de déduireextra comptablement 40 % du coût de revient de l’immobilisation, étalé sur sa durée d’utili-sation.

L’investissement devait toutefois intervenir avant le 14 avril 2017. A titre exceptionnel, la loide finances pour 2017 avait permis aux entreprises de bénéficier du suramortissement pourles biens éligibles commandés avant la date limite d’application du dispositif, à conditionqu’un acompte de 10 % ait été versé avant cette date.

Enfin, une société soumise à l’IS qui, depuis le 3 septembre 2016, souscrit au capital de PMEinnovantes (directement ou via des véhicules d'investissement (FCPR, FCPI, SCR ou socié-tés de libre partenariat-SLP) peut amortir les titres reçus de façon linéaire sur 5 ans, sousréserve de conserver les titres au moins deux ans. Lors de la cession des titres, la plus-valueéventuelle devra être imposée au taux normal à hauteur des amortissements déduits.

• La rémunération de l’entrepreneur individuel et de son conjoint

La rémunération de l'entrepreneur individuel n'est pas déductible. Lorsque le conjoint de l'ex-ploitant participe effectivement à l'exercice de la profession, le salaire qui lui est versé n'estdéductible du bénéfice imposable que dans la limite forfaitaire de 17 500 € par an lorsque lesépoux sont mariés sous un régime de communauté, pour les non adhérents à un organismede gestion agréé (OGA). La rémunération du conjoint de l'exploitant est déductible en totalitési l'entreprise est adhérente d'un OGA.

Depuis 2006, la base imposable des contribuables BIC, BA ou BNC relevant d’un régime réeld’imposition est majorée de 25 % sauf s’ils adhèrent à un OGA. Les entreprises qui relèventd’un régime réel sur option et qui adhèrent à un OGA peuvent bénéficier d’une réduction d’im-pôt couvrant 2/3 de leurs frais de comptabilité. Son plafond à 915 € n’est pas modifié.

%Duréeen années%Durée

en années%Durée enannées

Composants

BureauxLogementsLocaux d’activité

Gros oeuvre 25-50 60-90 > 50 40-50 ≥ 40 40-60

Façade /Etanchéité 20-40 5-10 20-50 5-20 20-40 10-25

Installation Géné-rales techniques 15-30 5-15 15-30 20-30 15-30 15-30

Agencements 7-15 5-15 5-15 20-25 7-15 10-20

• Le sort des déficits professionnels

Si l'exploitation se traduit par une perte, celle-ci est déductible du revenu global du contribuableet, en cas d'insuffisance de ce revenu global, l'excédent de déficit peut être reporté sur le revenuglobal des années suivantes, jusqu'à la cinquième.

• Les revenus mobiliers

Le contribuable doit exclure de son bénéfice professionnel les produits des titres figurant aubilan de son entreprise et les déclarer en tant que revenus mobiliers. Si les revenus sont acces-soires, il peut décider de laisser ces revenus mobiliers dans son bénéfice professionnel mais cechoix sera souvent peu pertinent.

• Le régime d'imposition des plus-values professionnelles

Le régime des plus et moins-values professionnelles s’applique aux opérations qui ont fait sor-tir un élément de l’actif immobilisé. On distingue les plus et moins-values à court et à long terme,en fonction d’un délai de détention de plus ou moins deux ans. Les plus-values à court termepeuvent être imposées de manière échelonnée sur trois ans sous certaines conditions. Pour lesentreprises individuelles, la plus-value nette à long terme est imposée au taux fixe de 12,8 %(16 % en 2016) et soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 % (15,5 % en 2016).

De nombreux régimes spécifiques d’exonération existent :

Les petites entreprises bénéficient d’un régime d’exonération (art. 151 septies du CGI). Le seuilde chiffre d’affaires (moyen sur deux ans) qui permet l’exonération totale des plus-values s’éta-blit à 250 000 € pour les entreprises de vente ou d’hébergement et à 90 000 € pour lesprestations de services. Une exonération partielle dégressive est prévue pour les exploitantsdont les chiffres d’affaires sont compris entre 250 000 et 350 000 € HT (ou 90 000 € et 126 000€ pour les prestations de services). L’activité doit avoir été exercée à titre professionnel pendant5 ans. L’activité de location-gérance ne permet pas de bénéficier de cette exonération.

Un abattement de 10 % par année de détention à partir de la cinquième année s'applique auxplus-values à long terme (sauf terrains à bâtir et loueurs en meublés professionnels) en cas decession des actifs immobiliers ayant été affectés à l'exploitation (CGI art. 151 septies B).

Lors de la cession de son entreprise individuelle, l’exploitant peut bénéficier d’un régime d’exo-nération si le montant de la cession n’excède pas certains montants. Ainsi, l’exonération esttotale lorsque la vente est inférieure à 300 000 € et partielle pour un prix de cession comprisentre 300 000 € et 500 000 €. L’exploitant ne doit pas être majoritaire de la société acquéreuseet l’immobilier est exclu de l’exonération (art. 238 quindecies du CGI).

Lors de son départ en retraite et sous réserve de cesser son activité dans l’entreprise dans uncertain délai, l’exploitant individuel bénéficie également d’une exonération. L’entreprise doitavoir été exploitée pendant au moins 5 ans (art. 151 Septies A du CGI).

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2 - LA SOCIÉTÉ

1. Les formes de sociétés

Il existe de nombreuses formes de sociétés qu’il n’est pas possible de présenter de manièreexhaustive. Ces sociétés peuvent être regroupée en plusieurs catégories :

• Celles qui prévoient une responsabilité limitée des associés

Cette forme de sociétés est la plus utilisée car elle permet de bien distinguer le patrimoinedes associés de celui de la société. En cas de défaut de la société, les associés ne sont pasinquiétés, sauf s’ils se sont portés caution personnelle de dettes de l’entreprise.

On retrouve notamment dans cette catégorie les sociétés à responsabilité limitée (SARL), lesentreprises unipersonnelles à responsabilité limitée (EURL), les Sociétés anonymes (SA) etles sociétés par actions simplifiée (SAS).

La différence la plus importante entre ces sociétés est le statut social du dirigeant car ilpeut être salarié ou travailleur indépendant. Les cotisations sont alors différentes et lesprestations sociales également. D’autres différences existent également quant à la composi-tion du capital, aux organes de direction, aux modalités afférentes aux prises de décisions….

Les professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire, ou dont le titreest protégé, peuvent depuis plusieurs années constituer des sociétés d'exercice libéral(SEL). La loi « Macron » (loi pour la croissance, l’activité et l’égalités des chances écono-mique) du 6 août 2015 permet l’accès au capital des SEL par des professionnels n’exerçantpas leur activité au sein de la société, ainsi que des professionnels en exercice dans un Etatmembre de l’Espace Economique Européen ou la Suisse (à l’exception des professions desanté). Plusieurs dispositions de cette loi visent à développer l’interprofessionnalité.

• Celles qui au contraire ne limitent pas cette responsabilité

Comme on peut l’imaginer, cette forme de sociétés est plus rarement utilisée dans les activi-tés professionnelles. On retrouve notamment les sociétés civiles (plus souvent utiliséesdans des activités patrimoniales), les sociétés civiles professionnelles (utilisées par lesprofessions libérales), les sociétés en nom collectif….

La responsabilité peut être indéfinie ou indéfinie et solidaire entre les associés. Le risque estalors important dans ce dernier cas car l’associé est engagé de façon solidaire aux autres s’ilsfont défaut.

Le choix de la forme de la société entraînera aussi parfois des impacts quant à son régimefiscal.

2. L’imposition des sociétés

La forme juridique d’une société entraîne l’application d’un régime d’imposition par défaut maisles sociétés peuvent bien souvent opter pour un régime différent.

• Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés (IS)

Pendant des années, les principes étaient simples : les entreprises individuelles relevaient del’impôt sur le revenu exclusivement et les sociétés relevaient de l’impôt sur les sociétés. Au fildu temps, des passerelles ont été créées entre ces régimes permettant à certaines sociétés derelever de l’impôt sur le revenu, ou plutôt de ne pas être imposées directement mais dans lepatrimoine de leurs associés. Depuis 2011, les entreprises individuelles peuvent se déclarer enEIRL et choisir de relever de l’impôt sur les sociétés.

Lorsqu’une société n’est pas soumise à l’IS, les bénéfices réalisés ne sont pas taxés dans lechef de la société. Ils sont calculés et déclarés par elle mais chaque associé doit ensuite décla-rer sa quote-part de résultat dans sa déclaration de revenus. C’est ce que l’on appelle la « translucidité fiscale ».

Très souvent, le recours à une société est fait pour séparer les revenus de la société de ceuxdes associés et l’impôt sur les sociétés est alors plus adapté.

• L’impôt sur les sociétés

Les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés (IS) déterminent leur bénéficeimposable en appliquant les règles des BIC sous réserve de certaines dispositions particulières(déduction des rémunérations des dirigeants, déduction des intérêts des comptes courantsd’associés, revenus mobiliers encaissés par la société, application des règles concernant lesplus-values à long terme, système optionnel de report en arrière des déficits...). Les frais finan-ciers et intérêts sont déductibles à condition que la dette ait été contractée dans l’intérêt del’exploitation.

Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est fixé à 33 1/3 % et concerne tous les résultats quine peuvent prétendre à un autre dispositif d’imposition. Les PME bénéficient sous condition d’untaux d’imposition de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice. Le taux normal de 33 1/3 % s’appliquepour la fraction du bénéfice excédentaire. Des taux réduits de 24 %, 15 % ou 10 % sont prévuspour certains revenus patrimoniaux perçus par les établissements publics, associations et col-lectivités sans but lucratif. La loi de finances pour 2017 avait prévu une baisse du taux normalafin d’atteindre le niveau de 28 % pour les exercices ouverts en 2022. La loi de finances pour2018 est allée encore plus loin puisque le taux d’impôt sur les sociétés devrait être de 25 % àterme. Le dispositif mis en œuvre consiste en effet en une baisse progressive de ce taux d’im-pôt sur les sociétés. Pour leurs exercices ouverts en 2017, les PME pourront ainsi souscondition bénéficier d’un taux de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice, puis d’un taux de 28 % jus-qu’à 75 000 € de bénéfice, le reste étant soumis au taux normal de 33 1/3 %.

La loi de finances pour 2017 a en outre prévu l’élargissement, pour les exercices ouverts àcompter du 1er janvier 2019, du taux réduit aux PME dont le chiffre d’affaires n’excède pas 50millions d’euros.

Les plus-values à long terme sont imposées au taux normal sauf lorsqu’elles portent sur destitres de participation. Ces dernières sont en effet exonérées sous réserve d’une quote-part defrais et charges de 12 % de la plus-value qui, elle, reste taxée.

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Les redevables de l’IS sont susceptibles d’être assujettis à plusieurs contributions addition-nelles qui ne sont pas déductibles des résultats imposables. Ces contributions sont lacontribution sociale de 3,3 % et deux nouvelles contributions qui ne touchent que les trèsgrandes entreprises (chiffre d’affaires supérieur à 1 milliard d’euros).

La contribution sociale sur les bénéfices (CSB) est à la charge des sociétés soumises à l’im-pôt sur les sociétés (IS) dont le chiffre d’affaires est supérieur ou égal à 7 630 000 € et quiacquittent un impôt sur les sociétés supérieur à 763 000 €. Cette contribution est fixée à 3,3 %, taux qui s’applique à une fraction de l’IS calculée sur les résultats imposables au tauxnormal et au taux réduit. La base du montant de l’IS ainsi calculé est diminuée d’un abatte-ment de 763 000 € par période de 12 mois.

Les sociétés soumises à l’IS doivent verser quatre acomptes provisionnels de 8 1/3 % pourles bénéfices taxables à 33 1/3 %, de 7 % pour les bénéfices taxables à 28 % et de 3,75 %pour les bénéfices taxables à 15 %. Les sociétés nouvelles sont dispensées d’acomptes aucours du premier exercice d’activité. Les acomptes ne sont pas exigibles lorsque le montantde l’IS de l’année précédente n’excède pas 3 000 €. Toutes les entreprises soumises à l’ISsont tenues de télépayer l’impôt sur les sociétés.

Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés qui constatent un déficit peuvent le reportersur les résultats des exercices suivants sans limite de temps ; toutefois, le report des déficitsantérieurs au titre d’un exercice suivant est désormais plafonné à un million d’euros majoréde 50 % du montant du bénéfice imposable excédant un million d’euros. La fraction des défi-cits non déduite est imputable sur les exercices suivants.

Le report en arrière des déficits ne porte que sur le déficit constaté au titre de l’exercice. Lesentreprises ne peuvent plus constater d'amortissements réputés différés (ARD). Pour lessociétés mères et filiales (participation à hauteur de 5 % et titres à conserver pendant deuxans), il y a exonération d'impôt sur les sociétés pour les dividendes reçus des filiales fran-çaises ou étrangères (sous déduction d’une quote-part de frais et charges de 5 % desdividendes). Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016, cette quote-part estréduite à 1 % dans les groupes fiscalement intégrés.

Les allégements fiscaux professionnels sont le plus souvent liés à la création desentreprises ou à la reprise d’entreprises en difficulté. Cette politique en faveur del’aménagement du territoire et sous le contrôle de la Commission européenne se traduit par des mesures fiscales ou sociales applicables dans certaines zones ou danscertaines situations. En matière sociale, les allègements ont vocation à favoriser l’emploi des jeunes ou des personnes les moins qualifiées.

1 - LES RÉGIMES D’ÉXONÉRATIONS ET ALLÉGEMENTS FISCAUXCertaines entreprises nouvelles peuvent bénéficier de différents régimes d’allégement de l’im-pôt. Ces dispositifs prévoient des exonérations de contribution économique territoriale (CET -ex taxe professionnelle), de taxe foncière sur les propriétés bâties, d’impôt sur les bénéfices,d’exonération de cotisations patronales de sécurité sociale, de cotisations sociales person-nelles.

• Allégements pour l’aménagement du territoire

Le zonage

On distingue plusieurs zones dans le territoire qui bénéficient d’allègements : les bassins d'em-ploi à redynamiser ont été créés dans des zones qui, en 2006, étaient caractérisées par un forttaux de chômage, une variation négative de la population et une variation négative de l'emploi.Les ZFU - territoire entrepreneur (Zone Franche Urbaine) sont créées dans des zones recon-nues Zones Urbaines Sensibles, dans des quartiers de plus de 10 000 habitantsparticulièrement défavorisés, notamment au regard des critères suivants : taux de chômage,proportion des jeunes de moins de 25 ans, proportion des personnes sorties du système sco-laire sans diplôme et du potentiel fiscal des communes concernées.

Les QPV (Quartiers prioritaires de la Politique de la Ville) sont créés dans des territoiresurbains. Ces quartiers se caractérisent par un nombre minimum d'habitants, et par un écart dedéveloppement économique et social apprécié par un critère de revenu des habitants.

Les ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) comprennent les communes, membres d'un établis-sement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, incluses dans unarrondissement ou un canton rural caractérisé par une très faible ou faible densité de popula-tion et connaissant soit un déclin de la population, soit un déclin de la population active, soit uneforte proportion d'emplois agricoles.

Les ZAFR (Zones d'Aide à Finalité Régionale) correspondent aux régions dans lesquelles l'État et les collectivités locales peuvent mettre en place des aides aux grandes entreprises etaux PME, destinées à soutenir les projets d'investissement productif et les créations d'emploiliées. Il existe également les zones d'aide à l'investissement des PME. Ces zones sont délimi-tées dans les communes ou parties de communes qui ne sont pas classées en ZAFR.

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La loi de finances pour 2018 est venue créer une nouvelle catégorie de zones : les bassinsurbains à dynamiser, qui concerneraient les communes dont la liste serait établie, pararrêté, au 1er janvier 2018 et pour une durée de trois ans. Il ressort de l'exposé des motifsqu'en pratique seules devraient être visées les communes du bassin minier du Nord et duPas-de-Calais.

En matière d'aménagement du territoire, tout comme pour d'autres mesures d'allégementsfiscaux et sociaux, il conviendra de se référer rigoureusement aux textes applicables pourchacun des domaines concernés. Une attention particulière sera portée au respect des for-malités à accomplir régulièrement. Quelle que soit la date de création des entreprises, lebénéfice des exonérations d'impôt sur les bénéfices est subordonné au respect de la régle-mentation « des minimis » de l’Union européenne. Les avantages fiscaux ne peuvent excéder200 000 € par période de 36 mois glissants.

Installations en zone franche urbaine (ZFU)

Les exonérations sociales liées à l'exercice dans une zone franche urbaine (ZFU) sont sup-primées pour les entreprises créées en ZFU depuis le 1er janvier 2015. Une clause d’emploiest néanmoins mise en place pour pouvoir bénéficier des allègements fiscaux.

Les entreprises implantées en ZFU à compter du 1er janvier 2015, peuvent bénéficier d’uneexonération d’impôt sur le bénéfice, plafonné à 50 000 € par période de douze mois,majoré de 5 000 € par nouveau salarié embauché, domicilié dans un quartier prioritaire de lapolitique de la ville ou dans une ZFU et employé à temps plein pendant une période d’au-moins six mois. L’exonération fiscale est totale pendant 5 ans mais est ensuite dégressive sur3 ans (contre 9 ans auparavant).

Une exonération de CFE et de CVAE (Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) peuts’appliquer aux créations et extensions d’établissements. La réduction de 2 % du droit demutation sur les cessions de fonds de commerce ne s’applique plus aux ZRU depuis le 23février 2014 mais aux ZFU et aux zones de revitalisation rurale (ZRR).

Aide à l’investissement outre-mer

Le régime d’aide fiscale à l’investissement outre-mer avait été profondément modifié en 2003et 2009. Les avantages ont été réduits en 2011 (loi 2011-1977).

Les zones de restructuration de la défense

Ces zones d’emplois peuvent être concernées par des aides en raison de pertes d’emploisliées à la restructuration de la défense nationale. Elles ont été délimitées par un arrêté du 1er septembre 2009.

2 - LES ALLÉGEMENTS POUR LES JEUNES ENTREPRISES INNOVANTESLe statut de jeune entreprise innovante réalisant des projets de recherche et de développe-ment (JEI) peut être accordé aux PME âgées de moins de huit ans, dont le capital est détenuà 50 % au moins par des personnes physiques ou par certaines structures, et qui consacrentau moins 15 % de leurs dépenses déductibles à la recherche. L’entreprise doit employermoins de 250 salariés, réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros ou disposerd’un total de bilan inférieur à 43 millions d’euros. Les JEI peuvent bénéficier d’exonérationstotales de l’impôt sur les bénéfices pour leurs douze premiers mois bénéficiaires (exonération

de moitié pour les douze mois suivant, d’exonérations de taxe foncière et de contribution éco-nomique territoriale (CET).

Sous conditions, les entreprises qui répondent aux critères de la « jeune entreprise innovante »peuvent bénéficier sur les rémunérations versées à certains salariés et dirigeants, d’une exo-nération de cotisations patronales d'assurance maladie, d'assurance vieillesse et d'allocationsfamiliales sur la fraction de rémunération limitée à 4,5 Smic. L’exonération de cotisationssociales est également plafonnée par établissement employeur à 5 plafonds annuels de sécu-rité sociale (190 200 € en 2015).

Ce dispositif devait prendre fin le 31/12/2016 mais a été prorogé jusqu’au 31/12/2019 par la loide finances pour 2017.

3 - INCITATIONS À LA CRÉATION ET AU RACHAT D’ENTREPRISE• La déduction des intérêts d’emprunt pour les salariés

Les intérêts, frais et charges versés par les salariés pour acquérir ou souscrire des titres de lasociété dans laquelle ils exercent leur activité sont déductibles en fonction de la rémunérationannuelle (sous conditions et dans une certaine limite) mais entraînent obligatoirement de renon-cer à la déduction forfaitaire de 10 % pour frais professionnels.

• Souscription au capital des PME et réduction d’impôt

Les versements au capital d’une société en création, ou à l’augmentation de capital d’une PMEexistante sous strictes conditions, peuvent donner droit à une réduction d’impôt. Lorsque lalimite annuelle est dépassée, une fraction des investissements donne droit à une réduction d’im-pôt sur le revenu au titre des quatre années suivantes.

Jusqu’en 2017, les redevables de l’impôt sur la fortune pouvaient imputer sur leur ISF une par-tie des versements effectués au titre de la souscription au capital d’une PME sise dans un Etatmembre de la Communauté européenne. L’ISF ayant été supprimé, cette réduction n’existeplus.

L’entreprise doit remplir certaines conditions et notamment compter au moins deux salariés à laclôture de l’exercice qui suit la souscription. Depuis le 1er janvier 2015, la condition d’effectifn’est plus requise pour les souscriptions indirectes via des sociétés holding pures.

Pour les souscriptions réalisées à compter du 1er janvier 2016, les investisseurs ne doivent pasêtre déjà associés des sociétés dans lesquelles ils souscrivent (sauf investissement de suivi).Les sociétés doivent en outre, soit n’exercer sur aucun marché, soit exercer sur un marché maisdepuis moins de 7 ans à compter de leur première vente commerciale.

• La BPI et les aides

L’entrepreneur qui a créé son entreprise peut bénéficier d’aides non financières pour dévelop-per son entreprise grâce à une aide à l’accompagnement et au conseil (prêt Nacre ou primeAgefiph). Il existe également des aides financières sous forme de cautions, de subventions oude prêts à taux zéro. Le prêt à la création d’entreprise d’Oseo, fusionné avec la BPI France estaccordé aux dirigeants d’entreprises créées depuis moins de trois ans. La BPI créée en 2013est susceptible d’intervenir dans de nombreux cas.

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4 - AU NIVEAU SOCIAL• Le contrat d’apprentissage s’adresse principalement aux jeunes âgés de 16 à 25 ans

révolus. Il peut également concerner les jeunes de moins de 15 ans et jusqu’à 30 ans,mais sous certaines conditions.

Le contrat d’apprentissage est un contrat écrit à durée indéterminée ou limitée. Des aidesfinancières et des exonérations de charges sont prévues, notamment pour les entreprises demoins de 11 salariés. A noter, qu’il existe également un crédit d’impôt de 1 600 euros pourl’accueil d’un apprenti jusqu’à bac + 2. Le montant du crédit d’impôt peut être porté à 2 200 euros pour certains publics, notamment les apprentis handicapés.

La rémunération est fixée en pourcentage du Smic en fonction de l’âge, de l’ancienneté et ducycle de formation. L’apprenti est exonéré des cotisations salariales.

• Le contrat de professionnalisation, dans le cadre de la formation continue, s’adresseaux jeunes âgés de 16 à 26 ans, aux demandeurs d’emploi âgés de 26 ans et plus ainsiqu’à d’autres bénéficiaires.

• Le contrat unique d’insertion (CUI) a pour objet de faciliter l’insertion professionnelledes personnes sans emploi rencontrant des difficultés sociales et professionnelles par-ticulières d’accès à l’emploi. Le contrat unique d’insertion (CUI) prend la forme ducontrat d’accompagnement dans l’emploi (CUI-CAE), dans le secteur non marchand etdu contrat initiative emploi (CUI-CIE) dans le secteur marchand.

5 - LES CRÉDITS D’IMPÔT• Le crédit d’impôt pour la compétitivité et l’emploi

Depuis le 1er janvier 2013, les entreprises peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour la compétitivité et l’emploi (CICE) à raison des rémunérations qu’elles versent à leurs salariésau cours de l’année civile. Le CICE est calculé sur les seules rémunérations n’excédant pas2,5 Smic. Lorsque la rémunération d’un salarié dépasse le plafond de la limite annuelle de2,5 Smic, elle est exclue dans sa totalité de la base du CICE. Son taux avait été fixé à 6 %pour les rémunérations versées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016. La loi definances pour 2017 avait porté ce taux à 7 % mais la loi de finances pour 2018 l’a de nou-veau ramené à 6 % pour les rémunérations versées en 2018. Le CICE est imputable surl’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

Le CICE ne concerne que les entreprises qui sont soumises à un régime réel d’imposition. Si l’exercice coïncide avec l’année civile, le crédit d’impôt calculé est imputé sur le solde de l’im-pôt sur les sociétés. L’excédent non imputé constitue une créance sur l’Etat au profit del’entreprise qui pourra s’imputer sur l’impôt dû au titre des trois années suivantes. La créancede CICE est toutefois immédiatement remboursable lorsqu’elle est constatée dans certainesentreprises (PME au sens de la réglementation communautaire, jeunes entreprises inno-vantes...).

A compter du 1er janvier 2019, le CICE sera supprimé pour être remplacé par une baisse decharges sociales pour les entreprises.

• Le crédit d’impôt recherche

Le crédit d’impôt recherche est ouvert aux entreprises industrielles, commerciales et agricoles,ainsi que non commerciales imposées selon un régime de bénéfice réel, qui effectuent des opé-rations de recherche scientifique ou technique ou de conception de logiciels.

Depuis 2008, le crédit d’impôt recherche est égal à 30 % des dépenses éligibles (jusqu’à 100millions d’euros de dépenses et 5 % au-delà). Le contrôle du crédit d’impôt recherche est effec-tué par l’administration fiscale et le Ministère de la recherche et de la technologie. L’entreprisedoit apporter la preuve de la dépense et les justificatifs. La loi de finances pour 2016 a mis enplace un comité consultatif devant permettre, pour les propositions de rectification fiscaleenvoyées à compter du 1er juillet 2016, d’analyser les faits et l’éligibilité du projet au dispositif.Ce comité pourra être saisi par le contribuable mais également par l’administration et sera com-posé d’experts.

Le crédit d’impôt recherche est complété par un CIR innovation. Pour les entreprises qui occu-pent moins de 250 personnes, dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’eurosou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros. Le CIR innovation est égal à30 % de la fraction des dépenses n’excédant pas 100 millions d’euros et à 5 % au-delà.

• Le crédit d’impôt intéressement

Les entreprises soumises à un régime réel d’imposition bénéficient d’un crédit d’impôt intéres-sement. Les accords d’intéressement qui donnent lieu à un crédit d’impôt sont les accordsconclus entre le 4 décembre 2008 et le 31 décembre 2014 ainsi que les avenants à un accordd’intéressement en cours au 4 décembre 2008. Ce crédit d’impôt s’élève à 30 % de la différenceentre les primes d’intéressement dues au titre de l’exercice et le montant le plus élevé entre lamoyenne des primes dues au titre de l’accord précédent ou le montant de la prime de l’exerciceprécédent. Depuis le 1er janvier 2011, le crédit d’impôt intéressement est réservé aux entre-prises de moins de 50 salariés mais la loi de finances rectificative pour 2015 permet deconserver le bénéfice du dispositif l’année du dépassement de ce seuil d’effectif et les deuxannées suivantes.

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• Les autres crédits et réductions d’impôt

Parmi les crédits d’impôt utilisables par les entreprises et parfois méconnus, il faut citer :

- le crédit d’impôt famille : 25 % (ou 50 %) pour les entreprises qui engagent desdépenses permettant aux salariés avec enfants de mieux concilier vie professionnelle etvie familiale, pour financement des crèches ou des garderies. Sont éligibles au créditd’impôt famille les dépenses qui favorisent l’accueil des enfants de moins de trois ansdu personnel de l’entreprise.

- le crédit d’impôt formation des dirigeants (40 heures),

- le crédit d’impôt cinéma et audiovisuel : 20 % des dépenses, largement renforcé parla loi de finances pour 2016 puisque les conditions pour en bénéficier ont été assouplieset les plafonds renforcés. Le taux est porté à 30 % sous certaines conditions.

- le crédit d’impôt apprentissage : crédit d’impôt égal à 1 600 € ou 2 200 € par appren-tiemployé au moins un mois durant l’exercice, pour la première année de formation etsous réserve que le diplôme poursuivi soit d’un niveau inférieur à BAC+2,

- le crédit d’impôt relocalisation : pour les entreprises relocalisant en France une acti-vité délocalisée,

- le crédit d’impôt maître restaurateur, qui permet aux entreprises dont le dirigeant ouun salarié a obtenu le titre de maître restaurateur, de bénéficier d’un allègement d’impôtégal à 50 % des dépenses d’investissement et d’audit externe, sur une période de 24mois, plafonnées à 30 000 € ;

- les crédits d’impôt sectoriels en faveur des hôtels, cafés et restaurants, en faveurdes débitants de tabac,

- les crédits d’impôt sectoriels en faveur des créateurs de jeux vidéo, de la musique, ducinéma et de l’audiovisuel, des métiers d’art...

Parmi les réductions d’impôt utilisables par les entreprises :

- la réduction d’impôt mécénat : les dépenses de mécénat (ou pour l’acquisition ou lefinancement de trésors nationaux), retenues dans la limite de 5 pour 1 000 du chiffred’affaires HT, ouvrent droit à une réduction d’impôt égale à 60 % des versements effectués.

- la souscription au capital d’entreprise de presse : 25 %.

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Les frais de déplacements représentent souvent, pour les professionnels et les entre-preneurs, un montant significatif des frais généraux. Les frais de déplacement, devoyage et de séjour sont déductibles s’ils sont justifiés et engagés dans l’intérêt del’entreprise. S’il s’agit de dépenses personnelles du salarié ou du dirigeant, l’entreprisedoit considérer que les dépenses concernées prises en charge par elle, constituent uncomplément de rémunération : un avantage en nature.

1 - LES FRAIS PROFESSIONNELS SELON LE STATUT DU CONTRIBUABLE

La situation des entrepreneurs individuels relevant des BIC

Les dépenses supportées pour les besoins de l'entreprise font partie des frais généraux, quelque soit leur mode de règlement. Il n'est pas possible dans le cas d'une entreprise BIC au béné-fice réel de comptabiliser les frais d’automobiles de manière forfaitaire. Le chef d'entreprisepourra toutefois déduire de son bénéfice les frais de trajet entre le domicile et le lieu de travail.

Les entreprises devront obligatoirement amortir les véhicules portés à l’actif de l’entreprise, etprocéder à la réintégration de la fraction non déductible des amortissements et de la partie desfrais correspondant à l’usage privatif; il en est de même en cas de véhicule pris en location ouen crédit-bail (la quote-part de loyer représentant l’usage privé est non déductible).

Pour les exploitants individuels qui tiennent une comptabilité super-simplifiée et pour tous ceux(notamment les salariés et professionnels libéraux) qui utilisent un véhicule en crédit-bail ou enlocation de longue durée, les frais de carburant des véhicules à usage mixte peuvent être évalués forfaitairement selon un barème administratif modifié chaque année.

La situation des professionnels libéraux

Les professionnels libéraux peuvent choisir entre l'option pour la déduction des frais réels comp-tabilisés ou l'utilisation d'un barème kilométrique. Pour les professions libérales, la déductiondes frais d'automobiles a fait l'objet de plusieurs instructions qui ont précisé que l'option pour lerégime doit être exercée au début de chaque exercice et qu'elle vaut pour l'année.

Bien évidemment, il convient d’ajouter aux frais d’automobiles, les frais de parking, de péage etde conserver tous les justificatifs du kilométrage et des déplacements.

Le barème kilométrique couvrant les amortissements, les utilisateurs de véhicules loués doiventdonc apprécier les dépenses de carburant des automobiles au moyen du barème forfaitaireapplicable aux exploitants relevant du régime simplifié d'imposition des BIC, si ces frais ne sontpas réglés directement par la structure. Les loyers sont quant à eux déductibles du résultat professionnel, dans la limite des plafonds d'amortissement.

La gestion des frais de déplacement et les avantagesen nature6 4

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La déduction des intérêts est toujours possible si le véhicule est inscrit au registre des immo-bilisations. L'utilisation du barème et la non inscription à l'actif permettent d'éviter de déclarerdes plus-values lors de la cession du véhicule

Dans les sociétés de personnes, les frais de voiture, exposés par les associés, ne peuventêtre déduits que du bénéfice social lui-même, et non de la quote-part de ce bénéfice leurrevenant. Le mode de prise en compte des frais doit être identique pour tous les véhiculesutilisés pour l'exercice de l'activité sociale, qu'ils appartiennent à la société ou aux associéset pour l'ensemble des dépenses afférentes à ces véhicules.

La situation des salariés

Pour les salariés, les frais de trajet domicile-travail sont considérés comme des frais profes-sionnels si la distance entre le domicile et le lieu de travail est appréciée comme « normale » (moins de 40 kilomètres, sauf justifications). Il faudra toutefois réintégrer dans lesalaire les éventuels remboursements forfaitaires de ces frais par l’employeur. Les intérêtsd’emprunt, dans la proportion de l’utilisation du véhicule à titre professionnel, sont déductiblesen sus pour leur montant réel et justifié. Les réparations à la suite d'un accident (lié à l'acti-vité professionnelle) sont également déductibles et doivent être ajoutées aux frais forfaitaires.La déduction n'est possible que pour le ou les véhicule(s) dont le salarié, son conjoint ou sonpartenaire de Pacs est titulaire de la carte grise.

L’administration fiscale contrôle ces frais avec soin et en limite souvent la déductibilité. Lessalariés sont souvent amenés à préférer à la déduction forfaitaire de 10 %, la déduction desfrais réels qui comprennent les frais de déplacement mais aussi les frais de nourriture, dedouble résidence, les frais d’études et de formation, les frais de matériels, de locaux profes-sionnels, et d’autres frais divers.

Les remboursements des frais professionnels des dirigeants ne doivent pas être confondusavec un avantage en nature. Ils sont exonérés lorsqu’ils sont utilisés conformément à leurobjet. Les dirigeants qui utilisent leurs véhicules personnels pour un usage professionnel peu-vent déduire les frais engagés pour les besoins de l’activité. La déduction peut être basée surles frais réels (amortissements, assurance, entretien...) ou sur l’utilisation du barème annuelkilométrique. «Ces indemnités pour frais de voiture évaluées d’après le barème kilométriquene perdent pas pour autant leur caractère de frais réels » (Memento Pratique FrancisLefebvre Fiscal 2017). Ces remboursements de frais seront considérés comme justifiés àcondition que le nombre des kilomètres parcourus à titre professionnel soit appuyé par l’indi-cation des dates, lieux et identité des clients rencontrés.

Le barème applicable en 2018 pour les revenus 2017 figure au chapitre 42 page 149.

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2 - LES AVANTAGES EN NATUREL'évaluation des avantages en nature est importante pour les employeurs puisqu'elle condi-tionne le calcul des cotisations de sécurité sociale, mais aussi pour les salariés car lesavantages en nature sont imposables. L’instruction administrative fiscale BO 5 F-1-07 aconfirmé la suppression de l’ancienne distinction entre les salariés rémunérés en dessous duplafond de la sécurité sociale et les autres.

1 - LES PRINCIPES DE L’IMPOSITION

Un avantage en nature consiste en la mise à disposition par l'entreprise au salarié, d'un bien oud'un service, à titre gratuit ou pour un prix inférieur à sa valeur réelle. Les avantages en naturerencontrés le plus souvent sont l'utilisation personnelle par le salarié ou le dirigeant d'un véhi-cule de fonctions, les dépenses de nourriture sur le lieu de travail, le logement… La prise encharge des cotisations sociales du gérant majoritaire de la société constitue également un avan-tage en nature souvent mis en place dans les sociétés comme complément de rémunération dugérant.

Quel intérêt y a-t-il à rémunérer un salarié par des avantages en nature ? L'intérêt est généra-lement lié à l'évaluation qui est faite de l'avantage en nature considéré. En effet, s'il est toujourspossible de retenir la valeur réelle des avantages, l'URSSAF et l'administration fiscale autori-sent des méthodes forfaitaires d'évaluation pour les avantages en nature les plus courammentrencontrés (véhicule de fonction, nourriture, logement, NTIC…). Ces forfaits aboutissent biensouvent à des valeurs inférieures à celles que l'employeur aurait dû verser au salarié pour luipermettre de prendre personnellement en charge la dépense considérée.

2 - LES BASES DE L’ÉVALUATION

La nourriture

La fourniture du repas est évaluée forfaitairement à 4,80 € par repas par jour en 2018 (4,75 €en 2017). Les titulaires de BIC et de BNC peuvent déduire, sous conditions, les frais supplé-mentaires de repas exposés régulièrement sur les lieux d’exercice de leur activitéprofessionnelle. La fraction déductible correspond à la différence par repas entre la chargeeffective et justifiée, limitée le cas échéant à 18,60 € en 2018 (18.40 € en 2017). Au-delà ladépense estconsidérée comme excessive et la valeur du repas pris à domicile évaluée forfai-tairement à 4,75€ par repas en 2017 - la déduction maximale est de 18,60 €- 4,80 € = 13,8 €en 2018 (13,65€ en 2017).

Les outils informatiques et la téléphonie

L'utilisation à titre privé par le salarié d'outils issus des nouvelles technologies de l'informationet de la communication (NTIC), c’est-à-dire en pratique, téléphones mobiles, micrordinateursportables ou non, logiciels, modems mis à sa disposition par l'employeur, constitue un avantageen nature qui doit être évalué. Toutefois, cet avantage sera négligé lorsqu'il correspond à l'utili-sation raisonnable des outils issus des NTIC pour la vie quotidienne des salariés (par exemple,courtes durées d'appel au domicile, brèves consultations de serveurs pratiques sur Internet…)dont l'emploi est justifié par des besoins ordinaires de la vie professionnelle et familiale.

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L’avantage en nature résultant de l’usage privé des outils des nouvelles technologies est éva-lué soit sur la base des dépenses réellement engagées ou sur option de l’employeur sur labase d’un forfait égal à 10 % du coût d’achat de ces outils ou égal à 10 % de l’abonnementTTC (ou à 10 % de l’offre globale, achat + abonnement).

Le logement

L'avantage en nature logement est évalué forfaitairement ou, sur option de l'employeur,d'après la valeur locative servant de base à la taxe d'habitation (valeur locative cadastrale)augmentée, le cas échéant, des avantages accessoires retenus pour leur valeur réelle.

L'évaluation forfaitaire de l'avantage logement se présente sous la forme d'un barème men-suel dont les tarifs, modulés en fonction de la rémunération des bénéficiaires et du nombrede pièces du logement concerné, sont progressifs.

Le forfait comprend également, et de manière limitative, les avantages accessoires que sontl’eau, le gaz, l’électricité, le chauffage et le garage. La fourniture du logement n'est pas consi-dérée comme un avantage en nature lorsque le salarié verse à son employeur une redevanceou un loyer dont le montant est au moins égal, selon l'option exercée par l'employeur, au mon-tant forfaitaire ou à la valeur locative cadastrale (ou à la valeur locative réelle, à défaut devaleur locative cadastrale).

Le véhicule

L’avantage en nature lié à l’utilisation d’une voiture de fonction est particulièrement appréciépar la plupart des salariés. L'Administration considère qu'il y a avantage en nature à partir dumoment où le salarié dispose à titre permanent d'un véhicule professionnel et lorsqu'il n'estpas tenu de rendre le véhicule en dehors de ses périodes de travail. Cet avantage est éva-lué, soit sur la base des dépenses réellement engagées, soit sur option de l'employeur, surla base d'un forfait annuel exprimé en pourcentage du coût d'achat du véhicule ou du coûtglobal annuel comprenant la location (en cas de location ou location avec option d'achat),l'entretien et l'assurance du véhicule.

Cette option est prise salarié par salarié et chaque année (l'option peut d'ailleurs être réviséeen fin d'année). Le forfait annuel peut être établi carburant compris ou être basé sur un for-fait et sur la dépense réelle de carburant. Il faut se réserver tous les moyens de preuves afinde justifier la répartition entre le kilométrage privé et le kilométrage professionnel. L’utilisationd’un véhicule utilitaire permet de négliger l’avantage en nature à partir du moment où le véhi-cule est utilisé pour un usage strictement professionnel et ne peut pas être utilisé pendant leweek-end et les jours fériés.

Sur le site de l’Urssaf, se trouve une présentation actualisée des règles d’évaluation que lesadministrations souhaitent voir suivies (http://www.urssaf.fr/employeurs/dossiers_reglemen-taires).

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La fiscalité joue un rôle de plus en plus important dans la décision d’acheter ou delouer en longue durée un véhicule automobile. Il faut examiner avec soin l’incidencedes aides (les bonus) ou des pénalités (les malus) qui sont susceptibles d’être infli-gées à l’acquéreur de l’automobile et qui sont fonction de la quantité de dioxyde decarbone CO2 émise par kilomètre. Le barème du malus et de la taxe sur les véhiculesde sociétés ont évolué au 1er janvier 2018 ; une surtaxe sur les cartes grises et un nou-veau malus sur les véhicules d’occasion sont mis en place.

1 - LE BONUS ÉCOLOGIQUELe dispositif prévoit un bonus dont le barème applicable au 1er janvier est inscrit auxarticles D251-7 à D251-13 du code de l’énergie. Il est décrit dans le tableau ci dessous :

Les camionnettes électriques (émettant de 0 à 20g/CO2/km) ont également droit au bonus de 6 000 euros. Les véhicules diesels ne peuvent pas bénéficier du bonus. Un nouveau bonus aété mis en place en 2017 pour les véhicules à 2 ou 3 roues et les quadricycles électriques d’unepuissance moteur supérieure ou égale à 3 kW. Pour être éligibles, ces véhicules ne devront pasutiliser de batterie au plomb. Le montant de l’aide pourra atteindre 1 000 € selon les caractéris-tiques du véhicule.

En outre, depuis le 1er avril 2015, un nouveau bonus complète le bonus écologique existant, A compter de 2017, le cumul de ces aides est possible dès lors qu’une voiture ou camionnettediesel immatriculée avant le 1er janvier 2006 est mise au rebut et qu’une voiture électrique ouhybride rechargeable est achetée. L’aide après cumul s’élève ainsi à :

• 10 000 € pour l’achat ou la location d’un véhicule neuf émettant jusqu’à 20 g CO2/km (voiture électrique), constitués du bonus écologique existant augmenté de la prime à laconversion (6 000 + 4 000 €) ;

• 3 500 € pour l’achat ou la location d’un véhicule neuf émettant de 21 à 60 g CO2/km (voiture hybride rechargeable), constitués du bonus écologique existant augmenté de laprime à la conversion (1 000 + 2500 €).

Automobile : bonus, malus et TVS6 5

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Taux d’émission deCO2 (en g/km)

Montant du bonus au 1er janvier 2017 (en euros)

0 à 20 g 6 000 € (limite de 27 % du coût d’acquisition)

21 à 60 g 1 000 € (limite de 20 % du coût d’acquisition)

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Il existe en outre deux aides réservées aux personnes non imposables et qui ne concernentque les voitures particulières :

• une aide de 1000 €, prévue pour les ménages non imposables au titre de l’impôt sur lerevenu en cas d’achat d’une voiture particulière essence neuf ou d’occasion émettantmoins de 110 g CO2/km et respectant la norme Euro 6. Un véhicule électrique d’occa-sion est éligible à cette aide;

• une aide de 500 €, prévue pour les ménages non imposables au titre de l’impôt sur lerevenu en cas d’achat d’une voiture particulière essence neuf ou d’occasion émettantmoins de 110 g CO2/km et respectant la norme Euro 5.

Le véhicule ne doit pas être cédé dans les 6 mois suivant son acquisition ni avoir parcourumoins de 6000 km. L’imposition prise en référence est celle de l’année précédant la factura-tion du véhicule.

2 - MALUS ÉCOLOGIQUE LORS DE L’ACHAT ET MALUS ANNUEL• Malus écologique

Un malus écologique sanctionne financièrement l'acquisition ou la location longue durée d'unvéhicule particulier (VP) polluant, en fonction de la quantité de dioxyde de carbone (CO2)émise par le véhicule. Pour connaître ce niveau d'émission, il est possible d'utiliser le télé-ser-vice proposé par l'Ademe (www.ademe.fr).

Le paiement de l'écotaxe additionnelle (malus) sur le certificat d'immatriculation (ex- cartegrise) se fait lors de la 1ère immatriculation en France d'un véhicule particulier polluant, achetéou loué (avec option d'achat de longue durée de deux ans minimum) neuf en France ou àl'étranger et importé en France, ou acheté d'occasion à l'étranger et importé en France.

Ce paiement a lieu lors de l'immatriculation. C'est l'année de l'immatriculation qui compte, pasla date de commande ou d'achat.

Pour les véhicules introduits en France après avoir été immatriculés dans un autre pays, lataxe est réduite d'un dixième par année entamée depuis cette 1ère immatriculation. Le barèmedu malus écologique a été durci à compter du 1er janvier 2018 pour en renforcer sa fonctionincitative. Ce barème est disponible sur le site www.developpementdurable.gouv.fr. A titred’illustration, un véhicule émettant moins de 120 g CO2 / km ne paiera pas de malus, alorsque celui-ci sera de 140 € pour un véhicule émettant 126 g CO2/km, 2 300 € pour un véhi-cule émettant 150 g CO2/km et 10 500 € pour les véhicules émettant plus de 185 g CO2/km.

L’exonération des personnes handicapées

Le malus sur les véhicules neufs et la taxe annuelle sur les véhicules polluants ne s'appliquepas sur un véhicule immatriculé véhicule automoteur spécialisé ou voiture particulière car-rosserie ou Handicap, acquis par une personne titulaire de la carte d'invalidité ou par unepersonne, dont un enfant mineur ou à charge, du même foyer fiscal, est titulaire de cette carte(l'exonération ne peut concerner qu'un seul véhicule par bénéficiaire).

Les familles nombreuses

Les familles nombreuses bénéficient d’une diminution du barème de 20 g/km de CO2 parenfant à charge à partir du 3ème enfant.

• Malus annuel, au malus écologique s’ajoute le malus annuel

Une taxe annuelle de 160 € s'applique aux véhicules particuliers les plus polluants, immatricu-lés pour la première fois en France depuis le 1er janvier 2009. Elle est due, à partir de l'annéequi suit la délivrance du certificat d'immatriculation du véhicule et concerne le propriétaire duvéhicule polluant ou le locataire avec option d'achat ou avec un contrat pour une durée de 2ans. Les handicapés sont exonérés du paiement de cette taxe annuelle. Le malus annuel estdû si le taux d'émission de dioxyde de carbone (CO2) du véhicule excède 250 g pour un véhi-cule immatriculé pour la première fois en 2009 et 190 g/km pour un véhicule immatriculé en2012 ou après (245 g/km en 2010 et en 2011).

• Surtaxe sur les cartes grises et malus sur les véhicules d’occasion

Le collectif budgétaire pour 2018 a de nouveau alourdi la fiscalité liée aux véhicules les pluspuissants. Une surtaxe sur la carte grise a ainsi été mise en place pour les véhicules dont lapuissance excède 36 CV vapeur. Alors que le tarif pour une carte grise varie entre 27 € et 51,2 € selon le nombre de CV vapeur, la surtaxe porte ce tarif à 500 € par cheval-vapeur à par-tir du 36ème, le montant global de la surtaxe étant plafonné à 8 000 €.

Un malus est également instauré pour les acquisitions de véhicules puissants d’occasion, payélors de l’établissement de la carte grise. Il dépend lui aussi du nombre de CV vapeur et varie de100 € pour 10 CV à 1 000 € quand la puissance du véhicule excède 15 CV. Ce malus est tou-tefois réduit d’1/10ème par année entamée depuis sa première immatriculation.

3 - TAXE SUR LES VÉHICULES DE SOCIÉTÉSLa taxe sur les véhicules des sociétés (TVS) est due par toutes les sociétés ayant leur siègesocial ou un établissement en France. Les véhicules hybrides et les véhicules exclusivementélectriques bénéficient de différentes mesures d’exonération.

Dans le cas général, pour les véhicules immatriculés à compter du 1er juin 2004, le barème dela TVS est composé de deux tarifs : le premier tarif est applicable par gramme de dioxyde decarbone émis selon le tableau ci-dessus. Le montant annuel de la taxe correspond au tarif pargramme de la tranche multiplié par le nombre de grammes de dioxyde de carbone par kilomètreémis par ce véhicule. Le second tarif est établi en fonction du mode de carburation déterminéselon le barème ci-dessus. Il s’ajoute au premier terme.

Concernant les véhicules des salariés et dirigeants qui font l’objet d’un remboursement kilomé-trique, un taux est appliqué à la taxe, en fonction du nombre de kilomètres remboursés. Il est de 25 % (barème total multiplié par 25 %) pour un nombre de kilomètres compris entre 200

En fonction du taux de CO2 engramme par km

Tarif TVS par grammeAnnée 1ère mise

en circulationDieselEssence

moins de ou = 50 g 0 €

de 50 g à 100 g 2 €

de 100 g à 120 g 4 €

de 120 g à 140 g 5,5 €

de 140 g à 160 g 11,5 €

de 160 g à 200 g 18 €

de 200 g à 250 g 21,5 €

plus de 250 g 27 €

Jusqu’au 31-12-00 70 € 600 €

De 2001 à 2005 45 € 400 €

De 2006 à 2010 45 € 300 €

De 2011 à 2014 45 € 100 €

A compter de 2015 20 € 40 €

Taux de la TVS en fonction du taux d’émissionPremier tarif véhicule

Second tarif en fonction du mode de carburation

* Véhicules ayant une motorisation au gazole et véhicules combinant une motorisation électrique et une motorisationau gazole émettant plus de 100 g (au lieu de 110 g) de CO2/km.

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Puissance administrative

Jusqu'à 3 000 km (1)

De 3 001 kmjusqu'à 6 000 km* (1)*

Au-delà de6 000 km*

Scooters/motos (cylindrées <50 cm3) : barème kilométrique pour les revenus 2017 en €

Cyclomoteurs (cylindrées <50 cm3) : barème kilométrique pour les revenus 2017 en €

Moto de 1 à 2 CV d x 0,338 (d x 0,084) + 760 d x 0,211

Moto de 3 à 5 CV d x 0,400 (d x 0,070) + 989 d x 0,235

Moto de 6 CV et plus d x 0,518 (d x 0,067) + 1 351 d x 0,292

d représente la distance parcourue et P la puissance fiscale - (*) coût en euros

Au-delà de20 000 km*

De 5 001 kmjusqu'à 20 000 km*

Jusqu'à 5 000 km*

Puissance administrative

Voitures : barème kilométrique pour les revenus 2017 en €

3 CV d x 0,410 (d x 0,245) + 824 d x 0,286

4 CV d x 0,493 (d x 0,277) + 1 082 d x 0,332

5 CV d x 0,543 (d x 0,305) + 1 188 d x 0,364

6 CV d x 0,568 (d x 0,320) + 1 244 d x 0,382

7 CV et plus d x 0,595 (d x 0,337) + 1 288 d x 0,401

d représente la distance parcourue et P la puissance fiscale - (*) coût en euros

Puissance administrative

Jusqu'à 2 000 km (1)

De 2 001 kmjusqu'à 5 000 km* (1)*

Au-delà de5 000 km*

Cyclo, vélomoteur d x 0,269 (d x 0,063) + 412 d x 0,146

15 001 km et 25 000 km dans l’année, 50% pour un kilométrage compris entre 25 001 et 35 000, 75% entre 35 001 km et 45 000 km et 100% au-delà. Le montant à verser fait toute-fois l’objet d’un abattement en base de 15 000 €. Une pondération est faite selon le nombrede trimestres retenu.

Depuis le 1er janvier 2018, la taxe se calcule par année civile et non plus sur la période allantdu 01/10/N au 30/09/N+1. Elle doit être réglée par téléprocédure en janvier N+1 avec ladéclaration de TVA du mois de décembre N.

4 - UTILISATION DES BARÈMES• Le barème kilométrique

Le contribuable peut, pour l’évaluation de ses frais, utiliser le barème kilométrique qui figuredans la notice explicative jointe à la déclaration de revenus. Ce barème prend en compte l’en-semble des dépenses directement liées au véhicule utilisé, à l’exception des frais de garage(ces frais pouvant être ajoutés à condition d’apporter les justifications nécessaires : quittance,bail, et de déduire la part correspondant à l’usage privé), de péage et des intérêts d’empruntqui, le cas échéant, et dans la proportion de l’utilisation du véhicule à titre professionnel, sontdéductibles en sus pour leur montant réel et justifié. Les réparations à la suite d'un accidentsont également déductibles et doivent être ajoutées aux frais forfaitaires.

L’administration peut demander des factures d’entretien ou de réparation afin de prouver la réa-lité du kilométrage parcouru.

• Le barème carburant

Les entreprises individuelles qui tiennent une comptabilité super simplifiée peuvent évaluer for-faitairement les frais de carburant pour les déplacements professionnels, lorsqu’elles utilisentdes véhicules affectés à un usage mixte.

Ce barème peut également être utilisé pour les véhicules pris en crédit-bail ou en leasing ou quisont prêtés par des titulaires de revenus non commerciaux, par les salariés ou les associés desociétés relevant du régime des sociétés de personnes (pour les frais de carburant utilisés pourse rendre de leur domicile à leur lieu de travail et qui n’ont pas été déduits du résultat impo-sable).

Gazole Super GPL

3 à 4 CV 0,061 0,896 0,053

5 à 7 CV 0,075 0,106 0,065

8 et 9 CV 0,090 0,125 0,078

10 et 11 CV 0,101 0,141 0,088

12 CV et + 0,112 0,157 0,098

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Épargnes d’entreprise et salariale

L’épargne retraite a pour but de compléter les pensions dues au titre des régimesde retraite par répartition légalement obligatoires. L’épargne retraite concerne doncle plan d’épargne retraite collectif (PERCO), le Plan d’épargne retraite populaire(PERP), le Plan retraite d’entreprise (PERE), la Prefon, les régimes article 83. «Laloi Macron» du 06 aout 2015 a apporté des nouvelles mesures relatives à l’épargnesalariale au sein des entreprises.

1 - LES RAISONS DE L’ÉPARGNE SALARIALEL’épargne salariale est l’un des meilleurs moyens de se constituer un capital ou un complé-ment de revenus tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. L’entreprise peut abonderl’épargne salariale de son salarié dans le cadre d’un PEE (obligatoire pour tout accord de par-ticipation signé depuis le 1er janvier 2013) ou d’un PERCO. Cet abondement ne peut excéder300 % du total des sommes versées par le salarié dans la limite de 8 % du plafond annuel dela sécurité sociale (PASS) pour un PEE avec une majoration de 80 % pour les PEE investisen titres de l’entreprise. Le plafond de l’abondement est de 16 % du PASS, pour un PERCO.L’épargne salariale permet d’éviter les charges salariales à l’entrée et l’impôt sur le revenu àla sortie. Les chefs d’entreprise de 1 à 250 salariés peuvent bénéficier d’un accord d’intéres-sement ou de participation plus favorable que la formule légale de base. Un forfait social de20 % s’applique aux sommes versées dans le cadre d’accord antérieur au 01/01/2016, il estde 8 % pour les premiers accords conclus à partir du 01/01/2016 ou pour les renouvellementsd’accords de plus de 5 ans pour les établissements de moins de 50 salariés. Un taux spéci-fique de 16 % s’applique aux sommes versées à un PERCO sous certaines conditions.

2 - L’ÉPARGNE SALARIALE : UNE ÉPARGNE À MOYEN TERMEPlan d’épargne d’entreprise (PEE) et Plan d’épargne interentreprises (PEI)

Le plan d'épargne d'entreprise est « un système d'épargne collectif ouvrant aux salariés de l'en-treprise la faculté de participer, avec l'aide de celle-ci, à la constitution d'un portefeuille devaleurs mobilières ». Le PEE est ouvert aux travailleurs indépendants et aux dirigeants desentreprises de moins de 250 salariés qui emploient au moins un salarié, même à temps partiel.

Le PEE offre deux avantages fiscaux. Les gains réalisés sur le plan (cinq ans après le ver-sement) seront exonérés d'impôts, mais soumis aux prélèvements sociaux. Un abondementde l’entreprise déductible du bénéfice imposable est possible. Le plan d'épargne interentre-prises est un plan d'épargne mis en place à un niveau supérieur à l'entreprise, soit entreplusieurs entreprises, soit au niveau professionnel, soit au niveau local, soit en combinant cesdeux critères. Il est ouvert à toutes les entreprises si elles ont au moins un salarié.

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Intéressement et participation

L'intéressement permet d'associer les salariés aux bénéfices de l'entreprise et se caractérisepar son caractère collectif et aléatoire. Sa mise en place est facultative et relève de la conclu-sion d'un accord d'entreprise, contrairement à la participation qui présente un caractèreobligatoire (si l’effectif atteint 50 salariés et sous certaines conditions). Pour les bénéficiaires,les sommes perçues échappent aux charges sociales. Si elles sont en principe imposables àl'impôt sur le revenu, elles peuvent en être exonérées à condition d'être affectées à un pland'épargne salariale dans les 15 jours de leur attribution (affectations plafonnées depuis le 1er janvier 2010). Sans choix contraire du salarié, cette affectation s’effectue automatiquementsur le PEE le cas échéant.

Le PERCO : plan d’épargne retraite dans l’entreprise

Le PERCO « Plan d'épargne pour la retraite collectif » fonctionne comme un plan d'épargned'entreprise (PEE). Le Perco est un produit d’épargne retraite collectif qui peut être mis en placedans toute entreprise. Il est alimenté par l'intéressement, par la participation et par des verse-ments volontaires des salariés ainsi que par une contribution facultative de l'entreprise(l'abondement). L’employeur peut accorder à ses salariés un abondement qui est plafonné àune limite de 16 % du plafond annuel de la sécurité sociale par an et au triple des versementspersonnels de l’épargnant salarié ou employeur. L’argent placé est, sauf exception, bloquée jus-qu’au départ en retraite du titulaire.

4 - CONTRATS MADELIN ET PERPLe PERP est ouvert à tous et les contrats Madelin sont réservés aux travailleurs indépendants.Ces produits d’épargne retraite présentent l’avantage fiscal de permettre la déduction des coti-sations versées du revenu imposable. Le PERP permet désormais une sortie en capital limitéeà 20 % de l’épargne accumulée. La « sortie normale » ne peut s’effectuer qu’en rente imposablecomme un revenu. La loi « Sapin II » du 8 novembre 2016 a instauré un nouveau cas de déblo-cage anticipé en capital du PERP, sous conditions.

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71. Repères sociaux : non-salariés72. Repères sociaux : salariés73. Repères juridiques et sociaux :

retraites des salariés74. Repères immobiliers :

indices de révision pour locaux d’habitation75. Repères immobiliers :

locaux commerciaux, professionnels, tertiaires

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LES ORGANISMES POUR LES NON SALARIÉSAu 1er janvier 2018, le régime social des indépendants (RSI) a été rebaptisé la Sécurité Socialedes indépendants. Ce n’est toutefois qu’en 2020 que les cotisations des travailleurs non-salariés (TNS) seront gérées par les trois caisses URSSAF,CPAM et caisse de retraite, au seindesquelles seront créés des guichets uniques. Pendant la période de transition, les agences dela Sécurité Sociale des Indépendants continuent à gérer les trois branches : assurance maladie et maternité; assurance vieillesse des professions artisanales et des professions indus-trielles et commerciales. Les membres des professions libérales acquittent leurs cotisationsauprès de l’Urssaf et de leurs caisses de retraite sectorielles.

LES COTISATIONS SOCIALES PERSONNELLES : ASSIETTES ET TAUX 2018Les principesC’est le décret n°2017-1894 du 30 décembre 2017 qui fixe les modalités de calcul de cotisa-tions des travailleurs indépendants pour l’année 2018.Pour 2018, les barèmes sont indiqués ci-dessous sachant que le plafond annuel de lasécurité sociale (Pass ou PASS) a été fixé à 39 732 €.

Allocations familialesPour les allocations familiales, le taux de cotisation est variable et est nul pour les revenus infé-rieurs à 110 % du Pass, entre 0 % et 3.1 % pour les revenus compris entre 110 % et 140 % duPass, 3.10 % pour les revenus supérieurs à 140 % du Pass.

Repères sociaux Non - salariés

Cotisation TauxBase de calcul

Maladie - maternité Totalité du revenu professionel 6.50 %Indemnités journalières Dans la limite de 196 140 € 0.70 %Retraite de base Dans la limite de 39 732 € 17.75 %

Revenu au-délà de 39 732 € 0.60 %Retraite complémentaire Dans la limite de 37 846 € 7 %

Revenu compris entre 37 846 € 8 %et 158 928 €

Invalidité - décès Dans la limite de 39 732 € 1.30 %Allocations familiales Totalité du revenu professionel 3.10 à 5.25 %CSG-CRDS Totalité du revenu professionel 9.70 %

+ cotisations sociales obligatoires(CSG-CRDS exclue)

Formation professionelle Sur la base de 39 732 € 0.25 %Avec un conjoint collaborateur 0.34 %Taux spécial artisan 0.29 %Taux spécial artisan Alsace 0.17 %

Source : www.rsi.fr

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GARANTIE SOCIALE DES CHEFS D’ENTREPRISELe tableau ci-dessous indique le montant des cotisations annuelles pour le régime «créateurd’entreprise» ayant moins de trois années d’activité.

REMPLACEMENT DU DIRIGEANT D’ENTREPRISE OU D’UN AGRICULTEUR NON SALARIÉPour pallier les absences d’un dirigeant d’entreprise ou de son conjoint, un CDD peut êtreconclu afin d’assurer le remplacement d’un chef d’entreprise artisanale, industrielle ou com-merciale, ou d’un professionnel libéral ou de son conjoint ou d’un associé non salarié. Ce CDD est prévu au Code du travail à l’article L 1242-2 4ème.

LES COTISATIONS SOCIALES DES AUTO-ENTREPRENEURS EN 2018Le régime micro-social est une modalité de règlement simplifié des cotisations et contribu-

tions sociales. Il remplace les charges sociales obligatoires des travailleurs indépendants.

Le paiement est mensuel ou trimestriel. Son montant est calculé en appliquant un taux for-

faitaire au chiffre d’affaires ou au montant des recettes réellement encaissées (pas de

prélèvement si le chiffre d’affaires est nul).

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Activités concernées 20172016 2018

Ventes de marchandises 13,4 % 13,1 % 12,8 %

Prestations de services 23,1 % 22,7 % 22 %

Professions libérales relevant du RSI 23,1 % 22,7 % 22 %

Professions libérales relevant de la CIPAV 22,9 % 22,5 % 22 %

Taux des cotisations sociales pour le régime micro-social

Régime créateur (entreprise ayant moins de 3 années d’activité) : valeur 2018

Cotisation à payer (1)

Cotisation conventionnelle

Revenu professionnel 2017 (revenu net fiscal)

Cotisation annuelle (en €) Indemnité annuelle garantie

en €

Sans revenu ou revenu ≤ 1/2 PASS(19 866 €) 545 € 409 € 5784 €

(1) Après application d’un abattement de 25 % sur la cotisation conventionnelle. Exonération de paiement du droit d’entrée.

Repères sociauxSalariés

LE SMICLe Smic mensuel au 1er janvier 2018 s’établit à 9,88 € de l’heure, soit 1 498.47 € pour un salairebrut mensualisé correspondant à un horaire collectif de 35 heures par semaine (151,67 heurespar mois).

LE PLAFOND DE LA SÉCURITÉ SOCIALELe plafond de la sécurité sociale pour l’année 2017 s’élèvait à 39 228 € ; il est passé à 39 732 € pour l’année 2018.

LES RÉGIMES COMPLÉMENTAIRES EN 2018Régime Arrco (salariés non cadres)

• Valeur du point au 1er avril 2011 1,2135 €• Valeur du point depuis le 01/04/2015 1,2513 €

Régime Agirc (salariés cadres)• Valeur du point au 1er avril 2011 0,4233 €• Valeur du point depuis le 01/04/2015 0,4352 €

Régime Ircantec (agents non titulaires Etat et secteur public)• Valeur du point au 1er avril 2011 0,45887 €• Valeur du point depuis le 1er octobre 2017 0,47887 €

Régime des artisans-commerçants (RSI)• Valeur du point de retraite de base en 2018 - Artisans 9,1963 €• Valeur du point de retraite de base en 2018 - Commerçants 12,68096 €• Valeur du point - Retraite complémentaire 1,187 €• Valeur annuelle d’acquisition du point au 01/01/2018 17,456 €

Date de changement du Smic Minimum garantiSmic

1er janvier 2013 9,43 € 3,49 €1er janvier 2014 9,53 € 3,51 €1er janvier 2015 9,61 € 3,52 €1er janvier 2016 9,67 € 3,52 €1er janvier 2017 9,76 € 3,54 €1er janvier 2018 9,88 € 3,57 €

Périodicité du paiement de la rémunération Plafond 2017Plafond 2016

Année 38 616 € 39 228€Trimestre 9 654 € 9 807 €Mois 3 218 € 3 269 €Quinzaine 1 609 € 1 635 €

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Charges Taux en %

Salarié Employeur (3)Assiette

I. Cotisations de sécurité socialeContribution sociale généralisée - CSG 2,40 0,9825 ST (1)Contribution sociale généralisée déductible 6,80 0,9825 ST (1)Remboursement de la dette sociale - CRDS 0,50 0,9825 ST (1)Assurance-maladie, maternitéInvalidité, décès 13 STAssurance vieillesse

• Plafonnée 6,90 8,55 ou 3,45 de 0 à 1P• Déplafonnée 0,40 1,90 ST

Contribution autonomie 0,30 STAllocations familiales 5,25 STAide au logement, salaire plafonné toute entrep. 0,10

• Entreprise de plus de 20 salariés 0,50 STAccident du travail variableForfait social sur les contributions de prévoyance 8,00 / 20 % Prévoyance (2)

II. Cotisations Pôle emploi Assurance chômage et ASF

• base 0,95 4,05 Tranches A & B• AGS (FNSG) 0,15 de 0 à 4P

III. Cotisations de retraite complémentaireNon cadresCotisation ARRCO (taux minimum) 3,10 4,65 de 0 à 1PCotisation AGFF 0,80 1,20 de 0 à 1PCotisation ARRCO (3) 8,10 12,15 de 1 à 3PCotisation AGFF (tranche A) 0,80 1,20 de 0 à 1PCotisation AGFF 0,90 1,30 de 1 à 3PCadresCotisation ARRCO (taux minimum) 3,10 4,65 de 0 à 1PCotisation AGIRC (4) 7,80 12,75 de 1P à 4PCotisation AGFF (tranche A) 0,80 1,20 de 0 à 1PCotisation AGFF (tranche B) 0,90 1,30 de 1 à 3PContribution exceptionnelle temporaire CET 0,13 0,22 de 0 à 8PCotisation APEC 0,024 0,036 de 1P à 4P

IV. Cotisations de prévoyance variable variable Assurance décèsAssurance décès cadres obligatoire 1,50 de 0 à 1PFinancement des organisations syndicales 0.016 %

ST : Salaire total - P : Plafond mensuel de la sécurité sociale : 3 311 € au 1er janvier 2018 ; 4 P = 13 244 € ; 3 P = 9 933 € (1) CSG et CRDS ont la même assiette : 98,25 % de la rémunération brute (jusqu’à 4P) et de la part patronale des coti-sations de prévoyance - (2) Taxe calculée sur les contributions patronales de prévoyance complémentaire pour lesentreprises de 10 salariés et plus - (3) Taux d'appel de 125 % - (4) Taux d'appel de 125 %.

209

LE RÉGIME DE RETRAITE DE BASE DES SALARIÉSLe régime de base des salariés est le régime de la sécurité sociale avec un taux de liquidationmaximal égal à 50 % du salaire plafond sur lequel sont basées les cotisations. En réalité, lessalaires plafonds sont revalorisés annuellement. L’âge légal de la retraite a été porté de 60 ansà 62 ans. Sauf cas spécifiques, il faut avoir 62 ans pour pouvoir prendre sa retraite. Le nombrede trimestres pour bénéficier d’une retraite à taux plein s’établit à 164 pour les assurés nés en1952 pour lesquels l’âge légal de départ est de 60 ans et neuf mois avec effet au 1er octobre2012. Pour les salariés nés en 1953, l’âge légal de départ s’établit à 61 ans et 2 mois à effet du1er janvier 2014, Il leur faut 164 trimestres.Pour les salariés nés en 1954, l’âge légal du départ est de 61 ans et 7 mois et la durée d’assu-rance exigée s’établit à 165 trimestres. A défaut, le taux plein est de 66 ans et 7 mois. Lorsqu’onprend sa retraite avant d’avoir rempli les conditions requises pour bénéficier du taux plein de 50 %, on supporte une décote. Ce coefficient de minoration varie selon le nombre de trimestresmanquants. Inversement une surcote est accordée à raison de 1,25 % par trimestre de surcote.Une bonification de la durée d’assurance est désormais accordée à raison de quatre trimestresau titre de la naissance de chaque enfant. Pour l’éducation d’un enfant, il est accordé quatre tri-mestres supplémentaires au père ou à la mère selon leur choix. Il est possible de racheter descotisations au titre des études supérieures ou des périodes trop faiblement rémunérées pourvalider un trimestre.

MONTANT DES PENSIONS DE RETRAITE ET DES MAJORATIONSLes pensions de base ont été revalorisées de 0,8% en octobre 2017. La prochaine revalorisa-tion devrait avoir lieu en janvier 2019.

Pensions de retraite et majorations Montant mensuel en €

Montant annuel en €

Pension :- Minimum contributif pour une retraite liquidée à partir 7 615.94 634.66du 1-4-1983 par un assuré justifiant des trimestres requisou âgé d’au moins 65 ans (1)

- Minimum contributif majoré (2)* pension depuis octobre 2017

le montant à la date d’effetde la retraite a été revalorisé

de 0.8 %

* pension dont la date est postérieure au 30-09-2015 8322.09 693.51- Maximum 19 866 1655.50- Plafont des pensions pour l’écrêtement du minimum contributif 1143.72Majoration des pensions:- pour 3 enfants ou plus 10 % de la pension- pour conjoint à charge (forfait) (3) 609,80 50,81- pour assistance d’une tierce personne 13 289.96 1 107.49

(1) Le montant de la pension de retraite à taux plein ne peut pas être inférieur à ce montant. Si le nombre de trimestres n’est pas atteint, les montantsindiqués sont proratisés. (2) Les bénéficiaires du minimum contributif se voient attribuer une majoration de celui-ci au titre des périodes cotisées. (3)Conjoint de plus de 65 ans (60 ans si inaptitude) dont les revenus n’exèdent pas 8 990,20 € par an depuis le 01 octobre 2014. Cette majoration estsupprimée depuis le 1er janvier 2011; toutefois, elle est maintenue pour les assurés qui en bénéficiaient au 31/12/2010 tant qu’ils remplissent lesconditions d’attribution.

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Repères juridiques et sociaux 73

L’AIDE JURIDICTIONNELLEPour l’aide partielle, la part contributive de l’Etat a été modifiée à compter du 14 janvier 2016par un décret du 12 janvier 2016.

TAUX D’INTÉRET LÉGALLe taux légal d’intérêt a été fixé à 3,73 % pour les pénalités de retard entre particuliers au 1er semestre 2018 et à 0,89 % pour les pénalités entre professionnels.Le taux d’intérêt légal a été également utilisé durant longtemps pour le paiement différé oufractionné des droits de donation/succession. En 2013 et 2014, le taux d’intérêt applicables’élevait à 0 %. En conséquence, la référence au taux d’intérêt légal a été abandonnée parl’administration fiscale depuis le 1er janvier 2015. En 2015, le taux d’intérêt applicable pourcalculer les intérêts dus en cas de paiement différé ou fractionné des droits de successionavait été fixé à 2,2 %.Pour 2017, le taux d’intérêt en cas de paiement différé ou fractionné s’élève à 1,5 %. Il correspond au taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pour les prêtsimmobiliers à taux fixe au cours du 4ème trimestre de l’année précédant la demande, avec uneréduction d’un tiers. En application du CGI, annexe 3, article 401, seule la première décimaleest retenue. Ce taux est applicable pendant toute la durée du crédit.

PRESTATIONS SOCIALES : TAUX DE REMBOURSEMENT DES SOINSTaux de remboursement des soins effectués par la sécurité sociale.Franchise médicale de 0,50 € par boîte de médicament et 2 € par trajet de transport sanitaire,sachant que le montant maximum de la franchise est de 50 € par année civile pour un bénéficiaire de soins.

Nature del’aide juridic-

tionnelle

Part contribu-tive de l’Etataux frais de

justice (en %)

Ressources mensuelles du bénéficiaire pour 2016 (en %) (1)

avec 3 personnes à charge

avec 2 personnesà charge

avec 1 personne àchargePersonne seule

Aide totale 100 1.017 1.200 1 383 1 499

Aide partielle 55 1.018 à 1.202 1.201 à 1.385 1.384 à 1.568 1.500 à 1.684

Aide partielle 25 1.203 à 1.525 1.386 à 1.708 1 569 à 1.891 1.685 à 2.007

Montant et conditions de l’aide juridictionnelle en euros

(1) Les ressources prises en compte sont celles de l’année 2016. Les personnes à charge peuventêtre le conjoint, le concubin, le partenaire de Pacs, les ascendants et les descendants.

211

SALAIRE HORAIRE BRUT DES EMPLOYÉS DE MAISONLe salaire horaire brut minimum des employés de maison ne pouvant être inférieur au Smichoraire, il conviendra souvent d’appliquer celui-ci, à savoir 9,88 € au1er janvier 2018. Lorsquece salaire inclut les congés payés, il s'élève à 10,87 €.

Taux en %Maladie

Affection de longue durée 100Analyses et examen de laboratoires

Actes de biologie 60Actes d’anatomie, de cytologie pathologique 70Prélèvements effectués par les médecins, chirurgiens-dentistes, sages-femmes 70Prélèvements effectués par les directeurs de laboratoire non médecins 60Dépistage du VIH et hépatite C 100

AppareillageOptique, petit appareillage, prothèses auditive, pansements 60Grand appareillage 100

Cures thermaleSurveillance médicale (frais médicaux) 70Autres frais (hébergement, transport) 65

Diagnostic et traitement de la stérilité 100Frais de transport 65Honoraires des consultations en ville ou externes à l’hôpital

Médecins (dans le cadre du parcours de soins) 70Auxiliaires médicaux 60

Taux de remboursement des soins et forfait hospitalier

212

CALENDRIER DES VACANCES SCOLAIRESLe Ministère de l’éducation a publié pour plusieurs années scolaires les dates des rentréeset des vacances.

Zone C (1)Zone B (1)Zone A (1)Congés

Rentrée scolaire (élèves) lundi 4 septembre 2017

Toussaint 21 octobre 2017 au jeudi 5 novembre 2017

Noël 23décembre 2017 au 8 janvier 2018

Hiver du 10 Février 2018 du 24 Février 2018 du 17 Février 2017

au 25 fevrier 2018 au 11 mars 2018 au 4 mars 2018

Printemps 7 Avril 2018 du 21 Avril 2018 du 14 Avril 2018

au 22 avril 2018 au 6 mai 2018 au 29 Avril 2018

Pont de l’ Ascension jeudi 10 mai 2018

Début des vacances d’été 7 juillet 2018

(1) Zone A : Besançon, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Dijon, Grenoble, Limoges, Lyon, Poitiers(1) Zone B : Aix-Marseille, Amiens, Caen, Lille, Nancy-Metz, Nantes, Nice, Orléans-Tours, Reims, Rennes, Rouen, Strasbourg (1) Zone C : Créteil, Montpellier, Paris, Toulouse, Versailles

Année scolaire 2017-2018

Zone C (1)Zone B (1)Zone A (1)Congés

Rentrée scolaire (élèves) lundi 3 septembre 2018

Toussaint samedi 20 octobre 2018 - lundi 5 novembre 2018

Noël samedi 22 décembre 2018 - lundi 7 janvier 2019

Hiver samedi 16 février 2019 samedi 9 février 2019 samedi 23 février 2019

au lundi 4 mars 2019 au lundi 25 février 2019 au lundi 11 mars

Printemps du samedi 13 avril 2019 du samedi 6 avril 2019 du samedi 20 avril 2019

au lundi 29 avril 2019 au mardi 23 avril 2019 lundi 6 mai 2019

Début des vacances d’été samedi 6 juillet 2019

(1) Zone A : Besançon, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Dijon, Grenoble, Limoges, Lyon, Poitiers(1) Zone B : Aix-Marseille, Amiens, Caen, Lille, Nancy-Metz, Nantes, Nice, Orléans-Tours, Reims, Rennes, Rouen, Strasbourg (1) Zone C : Créteil, Montpellier, Paris, Toulouse, Versailles

Année scolaire 2018-2019

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La gestion locative devient de plus en plus professionnelle. Le bail traditionnel estencadré par une législation abondante et contraignante. Le bail doit êtreobligatoirement accompagné d’un état complexe et complet des diagnostics et desrisques, faute de quoi il peut être annulé. Un état des lieux est indispensable. La sécurité juridique du bail est donc devenue l’affaire de professionnels. La loi Alurvotée en mars 2014 a beaucoup modifié les rapports locatifs.

1 - LA RÉVISION DES LOYERS POUR LES LOCAUX D’HABITATIONLes propriétaires du secteur privé, de logements non meublés non soumis à la loi de 1948,peuvent réviser le loyer à plusieurs occasions : à l'entrée d'un nouveau locataire dans lelogement, au renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué (art. 17c de laloi du 6 juillet 1989) ou en cas de réalisation de travaux d’amélioration (modalité de révision desloyers prévue par l’article 17 de la loi du 21 juillet 1994 et consécutive à la réalisation par lebailleur de travaux d'amélioration).Pour les baux d'habitation, il est généralement prévu une révision du loyer qui intervient chaqueannée en cours de bail. Le cas échéant, cette révision intervient annuellement à la dateconvenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'indice deréférence appelé « indice de référence des loyers (IRL) » a été créé par l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et modifié à partir du 10 février 2008. Il faut cependant soulignerque le loyer n'est révisé que si une clause du bail le prévoit. A défaut de clause de révision, leloyer reste le même pendant toute la durée du bail. La loi de finances pour 2012 a prévu lataxation des loyers excessifs pour les logements de très petite surface (9 m²).

L’encadrement des loyers modifié

Le décret du 20 juillet 2012 a permis d’encadrer des loyers dans les agglomérations françaisesles plus chères du territoire. Depuis le 1er août 2012, la mesure d'encadrement des loyers deslogements privés lors d'une relocation ou du renouvellement du bail s'applique dans 38 agglo-mérations de plus de 50 000 habitants en métropole et en Outre-Mer. L’encadrement des loyersa été reconduit et modifié par le décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013.Les rapports entre les bailleurs et leurs locataires ont été modifiés par la loi pour l’accès au loge-ment et à un urbanisme rénové dite «ALUR» (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) qui a égalementréformé l’urbanisme, les plans d’occupation des sols mais aussi les rapports avec les syndicsimmobiliers. Les arrêtés d'application de l'encadrement des loyers ont toutefois été annulés ennovembre 2017 par les juges du tribunal administratif à Paris et à Lille, pour cause de non exten-sion des mesures à toute l'agglomération.

Repères immobiliers Indices de révision pour les locaux d’habitation74

214

L’indice de révision des loyers (IRL)D’après la loi 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat, l'indice de révision des loyerss'applique uniquement aux logements locatifs privés. A l'occasion de l'anniversaire du bail oude son renouvellement, le propriétaire peut augmenter le loyer, mais cette augmentation nepeut excéder la variation de l’indice de révision des loyers publié par l'Institut national de lastatistique et des études économiques (INSEE) chaque trimestre et qui correspond à lamoyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabacet hors loyers.

2 - LA RÉCUPÉRATION DES CHARGES LOCATIVESLes charges qui sont récupérables sur le locataire correspondent à trois grandes catégoriesde dépenses :

- Frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (consommationsd'eau ou d'énergie, ascenseur ou chauffage collectif) ;

- Dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble - Charges et taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels

que l'enlèvement des ordures ménagères ou l'assainissement.

La liste des charges locatives est précisée par deux décrets d’interprétation très stricte(décret n° 87-713 du 26 août 1987 et décret n° 82-955 modifié par le décret n° 86-1316 du26 décembre 1986). La loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour lelogement a précisé les conditions de récupération des dépenses liées aux ascenseurs et ledroit de récupérer la TVA. La loi ALUR a précisé les règles relatives aux modalités de récu-pération des charges locatives, et ramené les délais de prescription des actions en paiementdes loyers et charges de 5 ans à 3 ans.

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Période Indice de référence des loyers

Variationannuelle

Date de parution

3e trimestre 2017 126,46 + 0,90 % 16/10/20172e trimestre 2017 126,19 + 0,75 % 16/07/20171e trimestre 2017 125,90 + 0,51 % 14/04/2017

4e trimestre 2016 125,50 + 0,18 % 12/01/20163e trimestre 2016 125,33 + 0,06 % 12/10/20162e trimestre 2016 125,25 0,00 % 13/07/20161e trimestre 2016 125,26 + 0,06 % 13/04/2016

4e trimestre 2015 125.28 - 0.01 % 14/01/20163e trimestre 2015 125.26 + 0.02 % 16/10/20152e trimestre 2015 125.25 + 0.08 % 23/07/20151e trimestre 2015 125.19 + 0.15 % 17/04/2015

4e trimestre 2014 125,29 + 0,37 % 15/01/20153e trimestre 2014 125,24 + 0,57 % 22/10/20142e trimestre 2014 125,15 + 0,47 % 25/07/20141e trimestre 2014 125,00 + 0,37 % 18/04/2014

Les valeurs de l’indice IRL applicables depuis 2014

215

Repères immobiliersIndices : locaux commerciaux, professionnels et tertiaires

Pour les locaux professionnels, les parties peuvent convenir d'une indexation àcondition qu'elle soit licite. L'indice retenu doit être en relation directe avec l'acti-vité d'une des parties ou l'objet de la convention. L'indice ICC Insee (indicenational du coût de la construction) a longtemps été utilisé pour la révision desloyers. Toutefois de nouveaux indices ont été instaurés à compter du 1er sep-tembre 2014.Pour les baux commerciaux, la révision est triennale. La loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises prévoit que l’indice des loyerscommerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires sont les indices de référence qui ser-viront au calcul de l’évolution du loyer pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er

septembre 2014.

L’indice des activités tertiairesConcernant les activités tertiaires, la loi Pinel précitée instaure l’indice des loyers des activitéstertiaires (ILAT), qui remplace ainsi l’ICC pour le calcul de l’évolution des loyers pour les bauxconclus renouvelés à partir du 1er septembre 2014.

AnnéesIndice

ICC

1er trimestre 2e trimestre 3e trimestre 4e trimestre

Indiceloyers

commerciaux

IndiceICC

Indiceloyers

commerciaux

IndiceICC

Indiceloyers

commerciaux

IndiceICC

Indiceloyers

commerciaux

2013 1646 108,53 1637 108,50 1612 108,47 1615 108,462014 1648 108,50 1621 108,50 1627 108,52 1625 108,472015 1632 103.64 1614 104.44 1608 105.32 1629 108.412016 1615 108.40 1622 108.40 1643 108.56 1645 108,912017 1 650 109,46 1 664 110,00 1670 110.78 - -

L’Indice ICC du coût de la construction et l’indice des loyers commerciaux

AnnéesIndice

1er trimestre 2e trimestre 3e trimestre 4e trimestre

Evolution Indice Evolution Indice Evolution Indice Evolution

2013 107,09 + 1,69 107,18 + 1,11 107,16 + 0,66 107,26 + 0,502014 107,38 + 0,27 107,44 + 0,24 107,62 + 0,43 107,80 + 0,502015 107.69 + 0.29 107.86 + 0.39 107.98 + 0.33 108.16 + 0.33-2016 108.20 +0.47 108.41 +0.51 108.69 + 0.66 108,94 + 0,722017 109,41 + 1,12 109,89 + 1,37 110,36 + 1 54 -

L’Indice des loyers des activités tertiaires

75

216

Les chiffres clés de l’économie Les régions Françaises La grande région Grand Est (Alsace-Ardennes-Lorraine-Champagne)

Les départements Bas Rhin et Haut Rhin

Les départements Ardennes, Aube, Marne et Haute Marne

Les départements Meurthe-et-Moselle, Meuse, Moselle et Vosges

Index

Écon

omie

régi

onal

e

217

en millions d'€ par habitant

Bourgogne Franche Comte 73 068 25 914

Grand Est 148 800 26 827

Hauts-de-France 153 862 25 629

Ile-de-France 649 575 53 921

France 2 139 964 32 307

Les chiffres clés de l’économie

LES RÉGIONS FRANÇAISES

Les pages ci-après présentent quelques grandes données de l'espace écono-mique de la France et de l’espace sur lequel rayonne la Banque PopulaireAlsace Lorraine Champagne. Cet espace est celui du Grand Est de la Francedevenu depuis le 1er janvier 2016 la région Grand Est (Alsace Champagne-Ardenne Lorraine) suite à la création des nouvelles régions.

P.I.B

Valeurs ajoutées des principaux secteurs d’activité économique en millions d’€ pour la région Grand Est

Agriculture, sylviculture et pêche 4 461 3.3 %Industrie manufacturière et autres 25 873 19.2 %Construction 8 239. 6 %Commerce de gros et de détail et autres 22 634 16.8 %Information et communication 2 851 2.1 %Activités financières et d'assurance 4 266 3.2 %Activités immobilières 16 5771 12.3 %Activités scientifiques & techniques 11 214 8.3 %Administration publique, enseignement et autres 34 729 25.8 %

218

Selon les sources officielles, la région Grand Est, est composée de :

• 5 554 645 habitants (8,4% de la population métropolitaine)• 57 433 km² (10,5% de la superficie métropolitaine)• 10 départements - 40 arrondissements - 200 cantons - 5 196 communes• 160 000 frontaliers, soit près de 7% des actifs résidant (1,4% en métropole)• 13,1% d’étudiants étrangers pour 12,1% en France• 9.8 % de taux de chômage • PIB en valeur : 148,8 milliards d’€ (7,2% du PIB français)

PIB par habitant : 26 827 € et PIB par emploi 70 252 € (respectivement 30 000 € et 74 374 € en Métropole)

• Exportation (2016) : 59.6 milliards d’euros (soit 13.5 % des échanges nationaux)• Importation (2016) : 55.1 milllirads d’euros (soit 10.9 % des échanges nationaux)• Balance commerciale : Excédent de 4.7 milliards• 2e région exportatrice et 1ère en volume par habitant

6 pôles de compétitivité :On dénombre 6 pôles de compétitivité dans la région, positionnés sur les matériaux, l’eau etles éco-technologies, l’énergie, les bio-ressources-santé et les matériels de transports. La région Grand Est compte 348 749 entreprises réparties en 408 474 établissements. 68,3%des établissements du territoire sont dans le secteur tertiaire contre 72,2% au niveau natio-nal.

Une région industrielle :Le Grand Est représente une part importante de l’emploi industriel national avec 322 072postes. L’industrie représente 16,8 % de la valeur ajoutée de la région contre une moyennede 13 % pour les autres régions (hors Île-de-France).

Agriculture et agro-alimentaire, forte visibilité économique :1ère politique régionale à avoir été votée, la politique agricole du Grand Est s’appuie sur 20M€en 2017 pour mettre en œuvre ses quatre priorités : la compétitivité et la modernisation del’industrie alimentaire, le développement et l’exportation des marchés qui ciblent 5,5 millionsde consommateurs du Grand Est, l’innovation et l’installation des jeunes en agriculture et enviticulture. Forte de travaux de concertation engagés avec l’ensemble des acteurs, la Régiontravaille également à la construction d’une nouvelle stratégie régionale forestière.

Les chiffres-clés de l’économie régionale

219

220

Les atouts de la filière bois : La forêt de la Région Grand Est représente 1,86 millions d’hectares avec un taux de boisementde 33%, soit 11,9% de la production française. La filière bois est un enjeu majeur : 55 500 emplois, 42 % en Lorraine, 36 % en Alsace et 22 % en Champagne-Ardenne, soit plusde 12 % des effectifs de la filière bois en France;. 9 870 entreprises : 46 % en Lorraine, 30 %en Alsace et 24 % en Champagne-Ardenne; le chiffre d’affaires est de 11 milliards d’euros par an.

La Région lance le Fonds Régional Innovation Grand EstAfin de faciliter l’accès au financement des entreprises régionales dans leurs projets de déve-loppement et d’innovation, la Région Grand Est met en place un Fonds Régional d’Innovationen partenariat avec Bpifrance. Le FRI a permis d’accompagner entre 2013 et 2017 près de 200 entreprises dans leurs projets d’innovation. Près de 25 M€ seront mobilisés pour soutenirles projets des entreprises du Grand Est.

Une région ouverte sur l’Europe :Avec le soutien de l’Union européenne, la Région Grand Est va pouvoir cofinancer des projetsnécessaires pour le développement des territoires dans des domaines tels que la recherche etl’innovation, l’efficacité énergétique, l’environnement, la formation professionnelle, l’apprentis-sage, le secteur agricole ou le patrimoine rural. Pour la période 2014-2020, plus de 1,4 milliardsde fonds européens seront dédiés aux projets mis en œuvre sur le territoire du Grand Est.

Première région pour la part des investissements étrangers dans l’emploi :Région Grand Est : 5ème région d’accueil des investissements étrangers créateurs d’emplois enFrance. Pour 2016, la région s’est classée au 4ème rang national pour le nombre d’emplois et au5ème rang pour le nombre de projets. Elle représente 8% des projets et 9% des emplois créésou maintenus par des entreprises étrangères en 2016. Plus de 2 200 entreprises étrangèressont présentes en Grand Est pour près de 160 000 emplois.

Les projets 2016 se sont répartis dans des secteurs variés tels que l’énergie-recyclage (4 projets), l’agro-alimentaire (3 projets), la constructions automobile (et équipementiers) (3), les machines et équipements mécaniques (3), les médicaments et biotechnologies appliquées,la chimie-plasturgie…

Trois quarts des décisions d’investissements sont européennes, l’Allemagne et l’Italie en tête.Hors Europe, les Etats-Unis sont toujours le principal investisseur. Pour 2016, 12 nationalitésont été représentées (Allemagne, Italie, Etats-Unis, Danemark, Canada, Chine, Pays-Bas,Belgique, Espagne, Suède, Irlande, Suisse). L’Allemagne est le principal pourvoyeur de projetsavec 5 projets sur 27 recensés, tous générateurs d’emplois directs pour le territoire.

221

LES DÉPARTEMENTS DE LA RÉGION GRAND EST

Données du 3ème trimestre 2017

67 - Bas-Rhin 8,7 8,2 8,3 0,1 -0,468 - Haut-Rhin 9,7 9,1 9,1 0,0 -0,608 - Ardennes 12,0 11,2 11,3 0,1 -0,710 - Aube 12,6 12,0 12,1 0,1 -0,551 - Marne 9,4 8,9 9,1 0,2 -0,352 - Haute Marne 9,2 8,4 8,5 0,1 -0,754 - Meurthe-et-Moselle 9,8 9,4 9,5 0,1 -0,355 Meuse 9,7 9,0 9,1 0,1 -0,657 - Moselle 10,1 9,7 9,8 0,1 -0,388 - Vosges 11,0 10,2 10,3 0,1 -0,7Grand Est 9,9 9,3 9,4 0,1 -0,5France métropolitaine 9,7 9,2 9,4 0,2 -0,3

TAUX DE CHÔMAGE (données CVS en moyenne trimestrielle) source : Insee

*Données provisoires

DEMANDEURS D’EMPLOI (A, B, C ; données brutes arrondies à la centaine)

2016T3

2017T2

2017T3*

Evolution (en points)

Trimestre Annuelle

Données de fin septembre 2017

67 - Bas-Rhin 90 000 89 300 92 300 3,4 2,668 - Haut-Rhin 62 200 61 300 62 800 2,4 1,0Alsace 152 200 150 600 155 100 3,0 1,908 - Ardennes 25 600 24 600 25 500 3,7 -0,410 - Aube 30 800 30 200 31 200 3,3 1,351 - Marne 48 300 46 800 48 800 4,3 1,052 - Haute Marne 14 200 13 600 14 100 3,7 -0,7Champagne-Ardenne 119 000 115 300 119 500 3,6 0,454 - Meurthe-et-Moselle 58 400 57 500 59 500 3,5 1,955 Meuse 14 700 14 200 14 700 3,5 0,057 - Moselle 88 000 87 200 89 700 2,9 1,988 - Vosges 32 200 31 700 32 500 2,5 0,9Lorraine 193 300 190 600 196 400 3,0 1,6Total Grand Est 464 400 456 500 470 900 3,2 1,4France métropolitaine 5 525 500 5 399 100 5 658 700 4,8 2,4

Sept.2016

Juin2017

Sept.2017

Evolution (en %)

Trimestre Annuelle

222

Dernières données : 3ème trimestre 2017

67 - Bas-Rhin 342 960 342 980 344 360 2,068 - Haut-Rhin 195 760 195 670 197 150 1,4Alsace 538 690 538 650 541 510 1,808 - Ardennes 53 670 54 290 54 410 0,910 - Aube 70 160 69 970 69 920 0,251 - Marne 139 650 141 500 141 730 1,352 - Haute Marne 39 270 39 490 39 490 0,5Champagne-Ardenne 302 760 305 240 305 550 0,954 - Meurthe-et-Moselle 162 480 162 060 162 550 1,455 Meuse 31 990 31 980 31 990 0,557 - Moselle 242 890 241 480 242 180 0,688 - Vosges 81 270 82 290 82 220 1,0Lorraine 518 700 517810 518 950 0,9Total Grand Est 1 360 240 1 361 700 1 366 010 1,2France (en millions) 18,0 18,1 18,1 1,8

LES EFFECTIFS DU SECTEUR CONCURRENTIEL (données CVS arrondies à la dizaine) Source : Urssaf-Acoss

COMMERCE EXTÉRIEUR (montants en millions d’euros) Source : Douanes

2016T3

2017T2

2017T3*

Dernière évolution annuelle (%)

Dernières données : 3ème trimestre 2017

67 - Bas-Rhin 4 210 4 669 459 280 32468 - Haut-Rhin 3 482 3 284 -198 -62 -38Alsace 7 692 7 953 261 218 28608 - Ardennes 279 476 197 238 11010 - Aube 432 404 -28 -35 -5051 - Marne 1 072 1 575 503 381 54952 - Haute Marne 213 238 25 15 -11Champagne-Ardenne 1 996 2 693 697 599 59854 - Meurthe-et-Moselle 650 534 -116 -82 -4855 Meuse 230 266 36 54 1757 - Moselle 2 482 2 331 -151 60 17688 - Vosges 485 544 59 76 115Lorraine 3 847 3 675 -172 108 260Total Grand Est 13 535 14 320 785 928 1 143

Import2017 T3

Export2017 T3 2017 T3

Solde

2017 T2 2016 T3

223

Actualités ........................................10

Amortissements

Robien, Périssol ........................…112

Amortissement des actifs .............181

Assurance-vie.................................53

Autoentrepreneur..........................179

Automobile....................................198

Avantages en nature ....................196

Barème de l’impôt sur le revenu ..158

Barème kilométrique.....................149

BIC / BNC.....................................178

Bourse ............................................41

Censi-Bouvard..............................132

Concubin ......................................164

Crédit d’impôt professionnels .......191

Déficit (imputation) ..............111 - 184

Déplacements (frais de) ...............148

EIRL..............................................180

Epargne retraite..............................48

Imposition sur le revenu ...............147

Impôt sur les sociétés (IS)............186

Impôt sur la fortune immobilière...139

Indices locatifs ..............................214

Location en meublé ......................129

Micro-foncier .................................111

PACS ............................................163

PEA ................................................38

Pinel ..............................................119

Plus-values immobilières ..............114

Plus-values mobilières..................151

Plus et moins-values

professionnelles............................184

Quotient familial............................157

Quotité disponible.........................167

Résidence principale...........103 - 126

Retraites .........................................48

Revenus fonciers ..........................110

SMIC.............................................208

Succession ...................................166

Valeurs mobilières ........................151

Véhicule........................................198

Index

224