Bulletin municipal numeRO Special N°40 - Janvier 2013

L’opération de requalification du Village Vacances Familles (VVF) et de la friche industrielle d’Alpstyl continue sa progression initiée il y a près de deux ans et atteint aujourd’hui le stade de la pré-com-mercialisation. Six mois après la réunion publique qui a permis de présenter le cahier des charges ur-banistiques et architecturales, il semblait intéressant de rédiger un numéro spécial destiné à résumer les étapes de ce projet complexe et de faire l’état des lieux à ce jour. Cet article sera aussi l’occasion d’apporter des réponses et explications à quelques interprétations hasardeuses de la situation.

la RÉuniOn puBliQue

ReQualiFicatiOn DeS VVF et D’apStYl

La réunion publique du 20 juin dernier à la salle des fêtes en pré-sence de Territoires 38, du promoteur Accélia et de la Société Dau-phinoise de l’Habitat (SDH), a permis de présenter aux habitants le point d’étape du programme de requalification de l’ancien VVF et de l’ancienne usine Alpstyl.

pRÉSentatiOn paR la municipalitÉ

Rappel de l’historique En 2007, le Village Vacances Familles (VVF) est en difficulté. Ses dirigeants décident une rénovation du site mais ne souhaitent pas partager les risques du montage financier pris à 45% par la com-mune pour un projet global de 760.000€. Finalement, VVF décide de ne pas renouveler la convention et se désengage en fin d’année.

Les Nivéoles

L’absorption rapide de VVF par d’autres organismes de vacances, permet aujourd’hui de mieux comprendre à quel point la décision prise à l’époque par la commune était justifiée et nous a évité un embarras financier.Par un fait du hasard, cette même année, l’entreprise Alpstyl est fermée pour cause de dépôt de bilan.

Début 2008, la commune se retrouvait donc à la tête d’un patri-moine immobilier important. L’intention était de le mettre en valeur le plus rapidement possible et de réaliser une opération prenant en compte les spécificités et les besoins du village. Mais chacun sait que 2008 fut l’année de la crise d’abord financière, puis économique. Et nos démarches se sont heurtées à une frilosité, voire une désaffec-tion des partenaires classiquement intéressés par ce type de projets.

02) ReQualiFicatiOn VVF-alpStYl

Il n’était pas question de brader des biens communaux. Il a donc été décidé, en attendant des jours meilleurs, de louer une dizaine d’appartements : d’abord pour ne pas laisser des locaux isolés en proie aux incivilités, ensuite pour répondre à une demande locale de logements de dépannage avec, en prime, quelques entrées finan-cières non négligeables.

Début 2010, une embellie permet d’espérer une reprise des activi-tés immobilières. Après une tentative infructueuse vers les organi-sations touristiques (qui confirment le peu d’intérêt porté à ce type de site) le Conseil Municipal décide de lancer les réflexions visant à redonner vie à cet ensemble de bâtiments en friche. L’idée de créer une résidence pour seniors ne résiste pas au filtre des premières études et, très rapidement, une évidence se fait jour : celle de ré-pondre à la problématique de l’habitat.

C’est donc vers la création de logements que s’orientent les dis-cussions et ce d’autant que le site pressenti s’y prête parfaitement. L’ensemble des élus va progressivement se mettre d’accord sur un certain nombre de critères qui semblent le mieux adaptés au carac-tère de la commune.

La caution de « Territoires 38 ».L’ampleur et la complexité d’une telle opération incitent le Conseil Municipal à la prudence. Afin d’éviter toute critique ou polémique stérile, il est décidé de prendre l’expertise technique et financière d’un organisme spécialisé qui puisse à la fois apporter des avis «ex-térieurs» et assurer le montage du projet. Une procédure de marché d’aide à maîtrise d’ouvrage a donc été lancée (4 candidats) et c’est la société d’économie mixte «Territoires 38» (T38) qui a été retenue.

Durant près d’un an (septembre 2010 à juillet 2011), le groupe de travail composé des élus et de T38 va travailler et s’appuyer :• sur des études et démarches visant à faire un état des lieux pré-

cis de l’existant : études géotechniques, relevés topographiques, études des bâtiments existants, diagnostic des réseaux, étude des besoins en énergie (Ageden), regroupements parcellaires …,

• sur des études visant à vérifier la faisabilité financière du projet et à l’optimiser,

• sur une concertation visant à définir les choix prioritaires en termes qualitatifs et quantitatifs.

Cette première approche a permis de constater que les locaux et les infrastructures étaient vétustes et qu’il fallait prévoir soit une des-truction-reconstruction, soit une réhabilitation forte.Le travail va ensuite consister à définir un certain nombre de scénarii parmi lesquels les élus vont faire, à l’unanimité, un choix. De ce choix sortira un cahier des charges (voir plus loin) adapté aux parti-cularités du village et aux contraintes techniques du site. Le projet se devait d’être ouvert aux aspirations urbanistiques d’une commune de 1400 habitants qui souhaite à la fois conserver son caractère rural et répondre aux exigences du développement durable tant sur le plan de la construction que sur celui du lien social.

Le choix d’Accélia.Ce cahier des charges conduit à la rédaction par T38 d’un dossier de consultation à l’adresse des promoteurs sur la «requalification des sites VVF et Alpstyl à Saint Vincent de Mercuze». Deux prestataires

vont être intéressés et répondre : Safilaf et Accélia. Safilaf présente deux scénarii, Accélia un seul.Au final, début janvier, c’est Accélia qui est retenu avec un total de 90 points sur les 100 définis par T38 à partir de cinq critères (Safilaf 1 : 63points. Safilaf 2 : 73 points).

pReSentatiOn D’accelia

Messieurs Bally et Balmain, architectes, font ensuite une présenta-tion du projet et décrivent les caractéristiques du programme qui répondent, en tous points, au cahier des charges proposé dont les caractéristiques essentielles sont les suivantes :• limitation du nombre de logements à une trentaine sur le site VVF

et une dizaine sur le site Alpstyl,• limitation de la hauteur des bâtiments à R ou R+1 (excluant la

possibilité de construire des immeubles) afin de ne pas rompre l’homogénéité du bâti de la commune et de respecter l’environ-nement des riverains,

• majorité de T2 et T3 afin de répondre, entre autres, aux besoins de couples avec jeunes enfants,

• esprit de mixité sociale raisonnable (de l’ordre de 15 à 20%) avec possibilités de location,

• respect de critères de développement durable (BBC),• préservation d’un maximum d’espaces verts,• obligation pour l’acheteur de prendre le terrain en l’état et réaliser

tous les travaux d’infrastructures.• conservation par la commune du bâtiment central qui reste à la

disposition de la collectivité.

Par ailleurs, il a été choisi :• pour Alpstyl, de déconstruire la friche industrielle et de recons-

truire 11 logements,• pour le VVF de construire une quinzaine de logements et d’en

réhabiliter une quinzaine.Ces chiffres ne sont pas figés et pourront, dans la version finale, varier de quelques unités.

DeBat / QueStiOnS et DiScuSSiOnS

Il est intéressant de constater qu’au cours de cette soirée, le principe urbanistique n’a jamais été remis en cause et la très grande majorité des présents ont spontanément qualifié la présentation de «beau projet». Les principales questions posées ont porté sur les points suivants.

• La gestion de l’écoulement des eaux pluviales qui seront traitées par infiltration.

• L’énergie utilisée dans ces bâtiments aux normes BBC sera le gaz dont l’extrémité de réseau se trouve en haut de la Combe d’Alloix. Les travaux d’ERDF seront mis à profit pour réaliser l’enfouisse-

Bâtiment central

(03ReQualiFicatiOn VVF-alpStYl

Six mois se sont écoulés et le temps n’a pas été perdu. Comme pré-vu, la promesse de vente a été signée le 23 octobre. Les architectes ont beaucoup travaillé et, comme prévu, le permis de construire a été déposé puis signé le 18 décembre 2012.

Des noms de fleurs ont été donnés à chacun des programmes. Ils complètent la série déjà commencée dans la commune. Exit le VVF et Alpstyl. Bonjour «Les Nivéoles» et le «Lys Martagon».

La pré-commercialisation commence. Des pan-neaux publicitaires ont été placés sur la grande départementale et en façade des futures réa-lisations. Accélia compte installer un bureau à l’entrée des «Nivéoles».Le permis de construire sera purgé de tous re-cours le 30 mars 2013. La signature définitive

de l’acte de cession devrait intervenir le 30 juin 2013, à condition toutefois que 50% des logements soient réservés.En ce cas, les travaux pourraient commencer le 1er octobre 2013 pour une livraison au 1er trimestre 2015. Il s’agit, bien entendu de dates indicatives quand on sait les possibilités d’aléas.

Ces délais nous permettent d’envisager en toute sérénité la mise en place du groupe de travail mixte Commune/Habitants destiné à réfléchir à ce qu’il serait possible de faire dans le bâtiment central de l’ancien VVF.Comme annoncé lors de la réunion publique, tous ceux d’entre vous qui sont intéressés par le sujet et qui ont des idées sont invités à en-voyer un courrier ou courriel en mairie pour s’inscrire à ce groupe de travail (mairie.saint-vincent-de-mercuze@wanadoo.fr).Une première réunion sera proposée vers la fin février, début mars.

Enfin, pour répondre à la question régulière-ment posée, les personnes intéressées par un achat de logement doivent s’adresser directe-ment au service commercialisation d’Accélia.

Ou en SOmmeS-nOuS auJOuRD’Hui ?ment des lignes aériennes résiduelles du secteur. La demande de panneaux solaires complémentaires sera mise à l’étude. L’idée de construire une chaufferie biomasse pour le quartier a été évoquée mais ce projet a été abandonné car, de l’avis même de l’Ageden, mal adapté et non rentable.

• Le choix architectural s’est porté sur les toits quatre pans qui permettent une meilleure intégration paysagère dans notre type d’habitat. Quelques toitures terrasses (une question posée sur leur légalité) ont été autorisées par un règlement spécifique sur cette zone cadastrale afin de laisser aux architectes des possibilités de «fenêtres» paysagères sur Belledonne.

• La gestion des espaces verts sera en partie privée, en partie copropriétaire, en partie communale pour les surfaces conservées par la collectivité. Une attention sera portée au respect de la tran-quillité des propriétés limitrophes, en particulier du lotissement des Hortensias.

• L’accès sur la rue Doudart de Lagrée, à proximité de l’auberge et de l’impasse de la Combe, justifie la requalification de cette voirie afin de sécuriser le secteur. Une étude a été demandée.

• Malgré l’importance du chantier qui reste «hors-voiries», la circu-lation devrait rester fluide et les habitants seront informés d’éven-tuels risques de gêne toujours possibles en ce domaine.

• A la question de la crédibilité financière du promoteur, Mon-sieur Bertrand Meunier précise qu’Accélia est détenue par la SNC MTB, elle-même détenue par des sociétés du groupe Bernard Teillaud (SA BTI, Sarl Bertim, Sarl D.R.I.), ces 3 sociétés appartenant à 100% à une holding dont le capital est de 38 millions d’euros.

• Le prix de sortie des logements (2600€/m² TTC pour les réha-bilités et 2800€/m² pour les neufs) a été estimé peu élevé. C’est un des choix des élus qui a été fait, d’une part pour donner à de jeunes couples la possibilité d’accéder à ce programme, d’autre part pour permettre une commercialisation efficace toujours déli-cate en cette période de crise.

• La pré-commercialisation est assurée par Accélia une fois le per-mis de construire accordé et le compromis de vente signé (comp-ter la fin de l’année), sachant que la vente effective et la com-mercialisation ne pourront se faire tant que 50% des logements n’auront pas été réservés.

• A une question posée sur le faible prix de vente du terrain par la commune (660.000€), il a été répondu que ce prix se justifiait pleinement par les charges du promoteur liées, entre autres, aux coûts d’aménagements, de démolition et réhabili-tation, du nombre peu importants de logements intégrant par ailleurs des logements sociaux, par le prix de sortie souhaité raisonnable, etc. Ces explications n’ont pas suffit à convaincre l’auteur de la question qui s’est permis de suggérer que le pro-moteur faisait des bénéfices sur le dos de la commune. Cette insinuation méritait une réponse développée à quelqu’un qui ne semble pas connaître la complexité d’une telle opération. Pour cette raison, et pour ne pas alourdir le fil directeur de cet article, je propose au lecteur un commentaire détaillé et argu-menté à la fin de cet article.

Un dernier point a été évoqué : le devenir du bâtiment central qui, à priori, sera conservé par la collectivité à condition de lui trou-ver des fonctionnalités utiles et qui tiennent compte des contraintes qu’entraine sa situation au centre d’une zone pavillonnaire. Une commission extra-municipale est prévue à cet effet.

lys martagon

les nivéoles

04) ReQualiFicatiOn VVF-alpStYl

le pRix De la Vente

La somme que la commune touchera correspond au nombre de m² de Shon x un prix au m² : 260€ pour les logements en accession pri-vée et 50€ pour les logements sociaux. Ce qui signifie deux choses :• plus le nombre de m² de logement d’accession augmente, plus le

prix augmente,• plus le nombre de m² de logement social diminue, plus le prix

augmente.Il est donc facile de comprendre que nous aurions pu vendre le ter-rain beaucoup plus cher en augmentant le nombre de logements d’accession privée et/ou en diminuant le nombre de logements so-ciaux. Par exemple, la création de 120 logements au lieu de 40 et le renoncement aux logements sociaux auraient permis d’obtenir 2.300.000€ au lieu des 660.000€ prévus.

Mais il aurait fallu densifier, augmenter le nombre des étages, di-minuer les espaces verts, renoncer au bâtiment central… Ce n’était pas notre choix. L’argent n’est pas tout. Nous avons, à l’unanimité, préféré garder au village son cachet et respecter le cadre environne-mental des riverains sans renoncer aux logements que nous devons à la solidarité.Le prix de vente est donc cohérent avec notre choix. Il a d’ailleurs été confirmé par le service des Domaines à qui le dossier avait été envoyé.Non, les élus ne se sont pas faits avoir. Ils ont privilégié la qualité de vie de notre village.

Dernier point : l’hypothèse d’un lotissement piloté par la commune a été, un temps, envisagée. Elle a été rapidement abandonnée. D’abord parce que son bilan prévisionnel était inférieur à celui du projet retenu. Ensuite, et surtout, parce que les élus souhaitaient réaliser une opération globale et homogène tant dans l’espace que dans le temps.

J’espère que ces explications seront de nature à faire réfléchir ceux dont les insinuations peuvent être blessantes, non seulement pour les élus dont le travail d’équipe a été exemplaire, mais aussi pour nos partenaires : Territoire 38, les professionnels d’Accélia, la SDH et même le service des Domaines. Cette opération représente une somme de travail considérable où chacun a joué son rôle, du mieux qu’il a pu. L’enjeu est important car, au-delà des susceptibilités per-sonnelles, il faut bien comprendre que l’essentiel pour le village est de réussir la requalification durable d’un site tout en faisant revivre un secteur habité sans aucune consommation d’espace supplémen-taire.

Et la première étape d’une telle réussite, c’est la commercialisation. Alors, souhaitons-lui bonne chance !

Cordialement.Philippe Baudain.

Les questions sont faites pour alimenter un débat constructif, pas pour semer le doute dans les esprits. Il est donc utile d’expliquer et surtout démontrer le caractère erroné des allégations concernant le bénéfice du promoteur et le prix de vente. Chacun comprendra qu’on ne peut laisser dire n’importe quoi sans réponse.

le BÉnÉFice Du pROmOteuR

L’argument utilisé par celui qui met en cause le bénéfice du pro-moteur repose sur le calcul : bénéfice = prix au m² «accession» x nombre de m² de surface habitable soit, en moyennant, 6M€ qu’il compare au prix de vente par la commune : 660.000€ HT. Ce qui, pour lui, fait un rapport de 1 à 10 en faveur du promoteur.Raisonnement simpliste car il confond «chiffre d’affaire» et «bénéfices».Pour réaliser un tel programme un promoteur a des charges. Afin d’être précis et transparent, voici le décompte prévisionnel hors taxes réalisé par T38 pour cette opération.

Il montre que la marge prévisionnelle finale est de 2,6% alors que la marge habituelle est de 5 à 7%, sachant qu’aléas et imprévus peuvent venir grever le résultat final. La marge du promoteur est donc tout à fait raisonnable.

cOmmentaiRe SuR le pRix De Vente Du Bien immOBilieR

DEPENSES HT HT

Acquisition des terrains 657 000

1 219 000Frais et participations raccordement 90 000

Démolition-désamiantage + voiries 472 000

travaux de construction 3 245 0003 524 000

Provivions 279 000

Frais préliminaires 17 000 17 000

Honoraires de construction 532 000 532 000

Honoraires gestion commercialisation 526 000 526 000

Honoraires assurances 48 000 48 000

Frais financiers 100 000 100 000

ToTAL 5 966 000

RECETTES SuRF HAb PRix moyEN HT HT

Vente accession(2800e TTC)Shon 2423m

2 135 2 341 4 998 328

Vente logt social(1900e TTC)Shon 527m

448 1589 711 706

Parkings(15000e TTC) : 33u 33 12 542 413 880

ToTAL 6 123 914

mARgE REELLE 2,6% 157 914

Dir. de la publication : Philippe Baudain - Comité de rédaction : Jean Aussedat, Murièle Savigny, Nadine Clouzeau, Marie-Pierre Chulia.

Lys Martagon

Les Nivéoles

Document provisoire présenté le 20 juin 2012, susceptible de quelques modifications.