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L’ESTIMATION DU COÛT D’UN CREDIT IMMOBILIER POUR POLITIQUE DE TARIFICATION OPTIMALE

Sid-Ahmed MOKHTARI1 2013

Résumé :

La tarification reste, à l’heure actuelle, l’instrument le plus puissant d’orientation des

productions financières nouvelles, elle est évidemment l’impératif de formulation d’une

politique de prix. Traditionnellement, les banques collectent les dépôts qu’elles prêtent pour

l’essentiel sous forme de crédits. Elles se rémunèrent de ces deux activités par une marge

d’intérêt, égale à la différence entre taux débiteurs et taux créditeurs.

Inspiré des exigences de Bâle II et de la méthode de notation interne pour l’évaluation du

risque de défaut et du besoin en fonds propres, ce papier propose une approche de tarification

de crédit pour répondre aux préoccupations majeures des banques à l’heure actuelle.

A l’aide de l’équilibre de l’espérance de rendement sur la valeur de capital, nous identifions

ensuite les composantes du taux d’intérêt, qui, souvent démontrées de manière intuitive, sont

le coût de ressource, le coût du risque, le coût de gestion, la rémunération des fonds propres et

la prime de risque constituant le profit de la banque.

Ce papier traite de la méthodologie d’estimation de ces quatre éléments fondamentaux dans le

calcul du coût de crédit immobilier appliqué au cas de banque de développement local BDL.

Les données recueillies concernent les années de 2007 à 2012.

L’objectif recherché étant de mesurer l’écart entre la tarification appliquée par la banque et

celle intégrant le coût du crédit en vu d’instaurer un seuil de rentabilité pour l’activité du

crédit immobilier. Ce dernier est le taux de rendement des encours de crédit en deçà duquel la

banque ne serait pas en mesure de couvrir ses coûts incompressibles.

Mots clés : Coût du crédit, ALM, Taux de cession interne, Coût moyen pondéré des ressources, Coût du risque.

1. Introduction

La mise en place des instructions de la nouvelle réglementation de Bâle, les tendances

commerciales, la conquête des clients…sont de nouveaux contextes qui poussent les banques

à la recherche d’une mesure adaptée pour la tarification du crédit.

De par l’évaluation de la perte attendue du crédit, sa contribution à la perte inattendue du

portefeuille et le montant de capital exigé issus des formules de Bâle II, nous utilisons

l’équilibre de l’espérance de rendement sur la valeur de capital pour décliner précisément les

composantes du taux d’intérêt. Ce taux est une fonction croissante de la probabilité de défaut

de l’emprunteur, de la perte en cas de défaut et du taux de capital réglementaire. Cependant, la

1 Maître de conférence « B » à l’ENSSEA.

2

distribution du crédit ne peut être réglée simplement par le prix en une fonction unique

linéaire au risque.

« La sélection des opérations de crédit doit intégrer également le critère de leur rentabilité.

L'analyse prévisionnelle des charges et produits, directs et indirects, doit être la plus

exhaustive possible pour chaque crédit et porter, notamment, sur les coûts opérationnels et de

financement et sur les coûts de rémunération des fonds propres. L'analyse doit intégrer

également les charges correspondant à l'estimation du risque de non-paiement par le

bénéficiaire au cours de l’opération de crédit2 ».

Ainsi, les banques doivent fixer la tarification des produits en tenant compte de leurs

exigences en termes de rentabilité financière d’une part et l’offre tarifaire qui ne doit pas

s’écarter trop des conditions du marché et la pression de la concurrence d’autre part. En effet,

des contraintes réglementaires à l’activité quotidienne de crédit, les banques sont confrontées

aux pressions de la concurrence et de la relation avec la clientèle.

Figure 1 : Pressions de la concurrence sur la politique de tarification

L’objectif de ce papier est alors de visualiser les composantes du taux d’intérêt et les éléments

qui impactent la fixation du prix du crédit. L’idée qui va guider notre démarche part du

constat où la nouvelle réglementation de Bâle avec des implications sur l’allocation des fonds

propres fondée sur risque pour la distribution du crédit.

2. L’enjeu de la tarification

A l’aube du nouveau contexte réglementaire, l’on est confronté à plusieurs préoccupations

majeures : Comment la nouvelle réglementation affecte la tarification du crédit ? Comment

impliquer les impacts réglementaires dans les pratiques quotidiennes de fixation de taux

d’intérêt qui sont toujours soumises à des contraintes de concurrence et de relation avec les

clients ?....

De même, les mécanismes de la concurrence peuvent aisément conduire les établissements de crédit à

vendre leur produit à un prix inférieur à leur seuil de rentabilité. C’est pourquoi il faut réguler cette

2 L’article N°25 du règlement de la Banque d’Algérie N°2002-03 du 24 novembre 2002 portant sur le contrôle

interne des banques et établissements financiers.

3

concurrence par la contrainte de rentabilité sur les fonds propres. En effet, la sous- tarification du

crédit peut, en générant une insuffisance de couverture du risque, porter atteinte à la sécurité du

système bancaire et donc, à travers lui, à celle de l’épargne et du dépôt. Un établissement de crédit qui

sous tarifie par rapport à ses coûts effectifs se met lui-même en risque, et par le jeu de la concurrence

et des effets d’entraînement que comporte cette sous tarification, il peut mettre en cause l’équilibre

d’ensemble du secteur bancaire. Enfin, si on disait que la première finalité d’une banque et notamment

pour subsister, elle doit réaliser des profits, ne dit-on pas que le profit revient à celui qui sait vendre ?

Les coûts opératoires ne sont pas également pris en compte de façon précise puisque les outils

de comptabilité analytique ne permettent pas toujours d’affecter les coûts de collecte et de

distribution de crédit aux différents emplois bancaires. Ceci empêchera d’avoir une

appréciation individuelle du risque de contrepartie et une tarification personnalisée ou

différenciée du crédit3.

Le taux d’intérêt d’un crédit doit permettre, au-delà du coût de la ressource servant à financer

le crédit, une couverture des frais généraux engagés, du coût des options cachées liées au

crédit, du coût du risque pris et enfin une rémunération minimales exigée par les actionnaires.

C’est ainsi que le coût de revient du crédit se décompose de la manière suivante :

Figure 2 : Les quatre composantes du coût d’un crédit bancaire

3. Le coût des ressources

Le coût des ressources4 est la première composante du processus de tarification d’un crédit défini

par le coût moyen pondéré des différentes ressources collectées par la banque. Ce coût peut être

déterminé par l’expression suivante :

���� =� �� × ����

���

Avec ���� ∶�� ��û� ����� ����é�é ��� ���������� �� �� ������; ��� ∶�� ��û� ����� �� �� ��������� � �� ∶���������� �� ����é������ �� �� ��������� � La mesure du coût de refinancement permet à la banque d’avoir à priori une idée sur sa marge de

transformation qui doit être facturée en interne aux structures ayant en charge la distribution du crédit.

Pour accomplir leur mission d’intermédiaire financier, les banques sont dotées d’une panoplie de

source de financement qui chacune, et en fonction de sa nature, offre à la banque des liquidités qui

répondent à ses besoins en matière de taux et d’échéance. En effet, la banque peut se refinancer auprès

de la petite clientèle, de particuliers ou d’entreprises, à travers les différents types de placements qui

peuvent être à vue ou à terme, ou bien en sollicitant des institutions spécialisées et les autres

établissements financiers via le marché monétaire.

3 La tarification différenciée consiste à calculer pour chaque crédit un taux d’intérêt tenant compte de ses caractéristiques.

Cette approche permet de facturer pour chaque affaire un prix reflétant le coût réel du crédit. 4 Appelé aussi coût de refinancement

Figure 3 : Les principales ressources financières d’une banque

L’examen de toutes les ressources financières ainsi que leurs coûts et leurs importances

indispensable dans la composition du coût moyen pondéré de refinancement bancai

3.1. Le coût des dépôts à vue

3.1.1. Comptes courants et comptes chèques

Les dépôts à vue sont considérés comme des

en raison du caractère gratuit de cette ressource

Aussi, la détermination du volume

crédit, il faut considérer uniquement

Il est important de minorer les dépôts à vue en raison des éventuels retraits de fonds à

concurrence de 25 % du volume.

Le montant moyen annuel des dépôts à vue s’élève à 45

stable de cette ressource est estimée à 33

3.1.2. Livrets d’épargne

Ce sont les comptes les plus attrayants de la c

trimestriel. En sus de cet intérêt pécuniaire, ils sont parfois assortis d’une option tel qu’un taux réduit

pour certains types de prêt notamment le crédit immobilier. A ce stade nous pouvons citer les

d’Epargne Logement LEL. Le taux appliqué à un non épargnant est souvent supérieur à celui qui sera

appliqué sur un épargnant.

Le coût de cette ressource financière est estimé en combinant

d’épargne sur les quatre dernières années (200

Tableau

Dépôt à vue

Comptes courants & comptes chèques Epargne

: Les principales ressources financières d’une banque

toutes les ressources financières ainsi que leurs coûts et leurs importances

dans la composition du coût moyen pondéré de refinancement bancai

épôts à vue : Comptes courants et comptes chèques :

Les dépôts à vue sont considérés comme des ressources non rémunérées dont le coût est nul,

en raison du caractère gratuit de cette ressource.

lume des dépôts à vue comme facteur de pondération du coût de

uniquement que 75% de ces ressources comme étant stables.

l est important de minorer les dépôts à vue en raison des éventuels retraits de fonds à

concurrence de 25 % du volume.

Le montant moyen annuel des dépôts à vue s’élève à 45 191 246 764.85 DA, mais la part

stable de cette ressource est estimée à 33 893 435 073,64 DA.

Ce sont les comptes les plus attrayants de la clientèle dans la mesure où elle bénéficie d’un intérêt

trimestriel. En sus de cet intérêt pécuniaire, ils sont parfois assortis d’une option tel qu’un taux réduit

pour certains types de prêt notamment le crédit immobilier. A ce stade nous pouvons citer les

d’Epargne Logement LEL. Le taux appliqué à un non épargnant est souvent supérieur à celui qui sera

coût de cette ressource financière est estimé en combinant le volume par trimestre des livrets

e dernières années (2008-2012) ainsi que les taux de rémunération

Tableau n°1: Valeurs et conditions des livrets d’épargne

Source : La Direction de la Trésorerie (DT)

Les ressources

Livret Epargne

Dépôt à terme

Bons de caisses

Dépôt à terme

Marché Monétaire

4

: Les principales ressources financières d’une banque

toutes les ressources financières ainsi que leurs coûts et leurs importances est

dans la composition du coût moyen pondéré de refinancement bancaire.

s dont le coût est nul,

des dépôts à vue comme facteur de pondération du coût de

que 75% de ces ressources comme étant stables. En effet,

l est important de minorer les dépôts à vue en raison des éventuels retraits de fonds à

764.85 DA, mais la part

lientèle dans la mesure où elle bénéficie d’un intérêt

trimestriel. En sus de cet intérêt pécuniaire, ils sont parfois assortis d’une option tel qu’un taux réduit

pour certains types de prêt notamment le crédit immobilier. A ce stade nous pouvons citer les Livrets

d’Epargne Logement LEL. Le taux appliqué à un non épargnant est souvent supérieur à celui qui sera

le volume par trimestre des livrets

de rémunération.

: La Direction de la Trésorerie (DT)

Marché Monétaire

5

Le coût moyen pondéré pour cette ressource s’élève à ��� ��� = �,�% .

3.2. Le coût des dépôts à terme

Ce produit consiste en la mise à la disposition des banques des ressources stables puisque le

client s’engage à ne pas disposer de ses fonds avant une période déterminée qui ne saurait être

inférieure à 3 mois. Cependant, si la période de placement est inférieure à trois 03 mois, la

banque doit pratiquer une pénalité venant en déduction des intérêts perçus par le client5.

Tableau n°2 : calcul du coût moyen pondéré des DAT Unité : DA

Maturité Montant Jours Taux IntérêtM DAT/ tot

DAT

maturité pondérée

DAT à 03 mois 1 665 478 896,00 90 3 12 491 091,72 0,024 2,194

DAT à 06 mois 2 877 955 464,00 180 2,75 39 571 887,63 0,042 7,582

DAT à12 mois 3 565 478 845,00 360 3 106 964 365,35 0,052 18,786

DAT à24 mois 3 785 465 552,00 720 2,5 189 273 277,60 0,055 39,889

DAT>à 36 mois 5 214 533 214,00 1080 3 469 307 989,26 0,076 82,422

DAT à 03 mois 2 219 073 760,00 90 1,5 8 321 526,60 0,032 2,923

DAT à 06 mois 2 696 900 370,00 180 2,75 37 082 380,09 0,039 7,105

DAT à12 mois 3 099 746 488,00 360 3 92 992 394,64 0,045 16,332

DAT à24 mois 4 117 115 788,00 720 2,75 226 441 368,34 0,060 43,384

DAT> à 36 mois 3 738 442 198,00 1080 1 112 153 265,94 0,055 59,090

DAT à 03 mois 2 460 781 666,00 90 2,5 15 379 885,41 0,036 3,241

DAT à 06 mois 2 808 507 860,00 180 2,75 38 616 983,08 0,041 7,399

DAT à12 mois 3 653 348 476,00 360 3,25 118 733 825,47 0,053 19,248

DAT à24 mois 4 346 843 340,00 720 3,75 326 013 250,50 0,064 45,805

DAT> à 36 mois 4 505 348 397,00 1080 2 270 320 903,82 0,066 71,212

DAT à 03 mois 2 282 335 460,00 90 1,5 8 558 757,98 0,033 3,006

DAT à 06 mois 2 105 787 398,00 180 1,75 18 425 639,73 0,031 5,547

DAT à12 mois 3 549 195 246,00 360 2 70 983 904,92 0,052 18,700

DAT à24 mois 4 157 390 797,00 720 2,25 187 082 585,87 0,061 43,808

DAT> à 36 mois 5 477 967 124,00 1080 2,5 410 847 534,30 0,080 86,586

TOTAL 68 327 696 339,00 2 759 562 818,24 1 584 Source : La Direction de la Trésorerie (DT)

Nous constatons que le total ressources levées en DAT pour la période de 2008 à 2010, s’élève à

68 327 696 339.00 DA. Cette ressource a été rémunérée à hauteur de 2 759 562 818,24 DA pour une

maturité moyenne de 584 jours, soit 19 mois et demi. Le coût des DAT est de ��� ��� = �.�� % .

3.1.4. Les bons de caisse

Les bons de caisse sont des placements à terme standardisés dont la valeur est portée sous

forme de plusieurs coupures allant de 10 000 DA jusqu’à 5 000 000 DA. Ces titres peuvent

être nominatifs ou anonymes selon la nature de leurs détenteurs. L’ensemble des placements effectués par la clientèle en bons de caisse, pour la période allant de 2008

à 2010, est repris dans le tableau ci après :

5 Cette démarche protège l’institution bancaire contre un risque de taux imminent, en ce sens que les emplois ne seront pas

adossés aux ressources en termes de maturité (processus d’adossement ou d’appariement).

6

Tableau n°3 : le coût moyen des placements en bons de caisse Unité : DA

Source : La Direction de la Trésorerie (DT)

La rémunération des bons de caisses est de plus en plus faible en raison la surliquidité manifeste

qu’affichent les bilans des banques publiques. Afin de dégager combien que la Banque a payé comme

charge d’intérêt sur les bons de caisse souscrits pendant la période considérée, nous avons calculé dans

un premier temps une maturité moyenne pour l’ensemble des placements comme suit :

�� =� �� × ���

���� ��

�

���� ���� ∶

EM : maturité moyenne ;

Mi : montant de l’emprunt i ;

Ni : durée de l’emprunt i.

Dans une seconde phase, nous avons calculés les intérêts à payer sur chaque emprunt pour déduire le

coût moyen pondéré de cette ressource par l’application de la même formule :

������ =� �� × 36000�

���� ��

�

���� × ��

Mi : montant du placement i ;

Ii : intérêt à payer sur le placement i ;

EM : maturité moyenne des placements en bons de caisse.

CMP BDC : coût moyen pondéré par les maturités et par les montants des bons de caisse.

Le coût moyen pondéré pour cette ressource s’élève alors à CMP BDC = 3,19%.

3.3. Le coût des ressources sur le marché monétaire Le marché monétaire qui est le marché de financement à court terme. La banque se refinance sur ce

marché pour ces besoins de liquidités à court terme, une activité qui tend à s’anéantir en raison de la

surliquidité du marché, causée principalement par l’importance des recettes pétrolières d’une part et

le ralentissement de la distribution des crédits d’autre part.

Une conséquence directe de cette situation, porte sur la baisse des taux sur ce marché, la dynamisation

du marché obligataire et l’intervention massive de la Banque centrale pour éponger ces liquidités

7

excédentaires. Le taux interbancaire a enregistré une baisse importante et il est passé de 18,57 % en

mars 1997 à 1,125 % en août 20106.

Tableau n°4 : le coût moyen des placements en bons de caisse

Montant NB_jour Taux IntérêtsMontant

BDC/TOT BDC

maturité

pondérée

845 000 000 12 2,85 802750 0,70% 8,45%1 125 000 000 9 3,52 990000 0,94% 8,43%

950 000 000 9 3,46 821750 0,79% 7,12%214 000 000 20 3,18 378066,6667 0,18% 3,57%

1 150 000 000 5 2,05 327430,5556 0,96% 4,79%900 000 000 1 1,98 49500 0,75% 0,75%750 000 000 1 1,78 37083,33333 0,62% 0,62%

450 000 000 1 1,74 21750 0,37% 0,37%650 000 000 4 2,15 155277,7778 0,54% 2,17%

450 000 000 2 1,86 46500 0,37% 0,75%300 000 000 9 1,745 130875 0,25% 2,25%

2 145 000 000 3 1,585 283318,75 1,79% 5,36%

1 265 000 000 6 1,678 353778,3333 1,05% 6,32%1 000 000 000 4 1,955 217222,2222 0,83% 3,33%

850 000 000 2 1,546 73005,55556 0,71% 1,42%

120 053 900 000 50 831 176 4 Source : La Direction de la Trésorerie (DT)

Comme il ressort du tableau sus présenté, le total ressource levée sur le marché monétaire s’élève à

120 053 900 000,00 DA. Cette ressource a été rémunérée à concurrence de 50 831 176.02 DA pour

une maturité moyenne de 4 jours. De ce fait, le coût moyen pondéré, le marché monétaire est

��� �� = �.�� % .

3.4. Le coût moyen pondéré des ressources

Le coût moyen pondéré de toutes les ressources caractérisées chacune par son montant, son taux de

rémunération et sa maturité moyenne7 est estimé de la même façon par :

������ = ���������� + ���������� + ���������� + �������� + ����������

���� + ���� + ���� + ���+����

Ainsi, le coût de refinancement n’est pas la somme des coûts des ressources mais un coût pondéré en

fonction du poids de chaque ressource dans la composition du portefeuille financier de la banque.

Le coût des dépôts à vue étant nul (������ = 0), son intégration dans le coût moyen pondéré des

ressources conduira à une diminution de ce dernier qui est donné finalement par :

��� ��� = �,��%

Le coût moyen de toutes les ressources dont dispose la BDL pour la période allant de 2008 à 2012, et

qui doit être facturé aux structures utilisatrices de ces fonds pour le financement de leurs emplois est

de 3,81%. C’est un taux unique qui fait référence à un seul pool de fonds.

4. Le coût du risque

6 Ce niveau très bas est dû essentiellement à la crise de surliquidité qui caractérise le marché interbancaire depuis février 2002

7 Le calcul d’une maturité moyenne pour l’ensemble de ces placements permet de ramener les différentes ressources à des

maturités comparables.

8

Le risque de contrepartie est généralement le risque le plus important que la banque est amenée à

prendre de par son activité. Le crédit comporte le risque de non remboursement qui se manifeste à

travers un défaut de paiement ou des retards dans le remboursement des échéances dues. Ce risque

appelé « risque de défaut » est fortement réglementé par les autorités de supervision bancaire. Il est à

l’origine de la mise en place du ratio international de solvabilité.

La détermination de la probabilité de défaut et le taux de perte en cas de défaut ainsi que la perte

moyenne attendue et la perte inattendue du portefeuille issue du modèle de Bâle II doit permettre de

constituer la base pour l’estimation du risque et des coûts du crédit.

Figure 4 : La distribution de perte d’un portefeuille de créances bancaire

Les dispositions réglementaires du comité de Bâle ayant trait à la politique de tarification des crédits

mettent l’accent sur la détermination de la prime de risque dans le coût du crédit.

La meilleure façon de se mettre à l’abri du risque de contrepartie, c’est de ne prendre au départ que des

bons risques. Par conséquent, c’est d’abord au stade de la décision que se joue l’essentiel de la partie.

Quand un mauvais risque est engrangé, souvent la situation est alors compromise dès le départ, et la

prévention ainsi que les contrôles ne sont plus d’un grand secours, notamment quand il s’agit d’un

engagement à moyen terme.

Or, l’expérience montre que pour atteindre un bon niveau de qualité dans la décision de crédit, des

règles prudentielles doivent être observées. Ainsi, la pression de la concurrence, la crainte de perdre

une affaire, le souci de gagner des parts de marché ne devraient jamais obscurcir le jugement et

amener à accepter des crédits de moindre qualité.

4.1. Description de la base de données

Les données exploitées concernent le volume de crédit ainsi que celui des impayés par

agence. Nous avons eu également accès à la base de données des impayés par contrepartie.

Sur les 17147 clients, nous avons constaté qu’il y a uniquement 38,14% de cette population

qui n’ont fait aucun défaut de paiement soit donc 6540 bénéficiaires.

Bénéfice Pertes Faillite

Probabilité

de perte

Provisions

Marge

Perte

Zéro

Perte

Moyenne

Pertes Inattendues Potentielles pour lesquelles

il convient de détenir des Fonds Propres

Économiques / réglementaires

Pertes Inattendues potentielles

pour lesquelles il serait trop

coûteux de détenir des Fonds

Propres Économiques

Intervalle de Confiance

lié au rating de la banque

Pertes

0,10%

Les fonds propres économiques constituent une indicateur de

risque, ils correspondent à un matelas, à une sécurité qui doit

permettre d’absorber les pertes inattendues d’un portefeuille

(déviation par rapport à la perte moyenne)

Perte moyenne

EL = PD x LGD x EAD

Dans Bâle 2

Perte inattendue (99,9%)

UL = EAD x f (PD,LGD)

Distribution des

pertes annuelles d’un

portefeuille

1 2

1

2

9

De même le nombre d’agences n’ayant enregistré aucun défaut s’élève à 4 agences, soit un

pourcentage de 2,90 % du total des agences.

4.2. Le coût du risque

Le coût des risques doit être évalué a priori lors de l’établissement des tarifs en fonction de

l’expérience acquise et des estimations des coûts prévisionnels de ces risques. La réalité statistique de

ces risques et de leurs coûts doit être suivie systématiquement pour ajuster les tarifs si nécessaire. La

tarification doit couvrir les risques de l’activité courante.

Le coût du risque est estimé par le taux de perte moyen qui est aussi calculé par la différence entre le

taux d’impayé et le taux de recouvrement :

���� �� ����� = ���� �������é− ���� �� ������������

Et ���� �’�����é = ∑ �����������,�

����⁄

Avec ���� : le solde des impayés pour le client i

���� : Le capital restant du pour le client i

��� : la date d’observation du portefeuille de crédit immobilier, DOP = 31/12/2012.

��,� : La date d’octroi du crédit au client i

Tableau n°5 : Estimation de la composante coût de risque

agence total crédit taux de

recouvrementimpayés taux d'impayés

A001 149 277 694,61 1,40% 2 663 622,01 1,78%

A002 74 926 797,68 26,00% 1 804 747,28 2,41%

A003 358 113 716,72 1,80% 2 230 401,92 0,62%

A004 116 517 170,03 9,40% 3 122 131,23 2,68%

A005 38 175 008,06 2,30% 668 376,06 1,75%

A006 42 687 255,79 32,00% 300 929,89 0,70%

A007 198 139 804,01 12,00% 2 601 226,01 1,31%

A008 40 865 530,93 42,00% 454 286,33 1,11%

A009 27 629 499,59 56,00% 568 255,59 2,06%

A010 48 703 647,64 6,00% 1 876 600,64 3,85%

A011 65 927 429,40 34,00% 1 170 991,90 1,78%

A012 258 137 482,09 31,00% 3 096 879,19 1,20%

A013 74 432 343,36 41,30% 805 745,26 1,08%

A014 186 269 322,89 3,20% 1 302 039,99 0,70%

A015 209 114 588,52 4,10% 1 504 111,62 0,72%

A016 95 808 684,17 8,70% 1 019 817,27 1,06%

A017 46 253 922,76 6,50% 196 019,16 0,42%

A018 244 561 922,34 9,90% 2 825 051,94 1,16%

A019 15 526 020,60 65,40% 217 110,60 1,40%

A020 125 888 777,87 1,65% 1 527 974,52 1,21%

A021 82 569 899,44 52,30% 1 425 300,84 1,73%

A022 3 694 174,50 35,40% 539 420,80 14,60%

A023 14 410 208,61 21,40% 163 618,61 1,14%

A024 925 000,00 53,20% 0,00 0,00%

A025 179 547 535,86 11,00% 364 032,04 0,20%

A026 52 256 603,94 21,40% 2 301 945,83 4,41%

A027 62 372 373,47 32,10% 809 755,47 1,30%

A028 34 035 533,84 12,30% 641 858,84 1,89%

A029 35 925 529,00 14,20% 314 675,00 0,88%

A030 75 352 001,49 38,00% 638 811,29 0,85%

A031 30 224 845,52 5,40% 1 349 117,52 4,46%

A032 194 376 412,99 31,90% 7 210 966,79 3,71%

A033 46 488 804,95 51,60% 533 946,95 1,15%

A034 25 848 168,43 34,60% 36 530,43 0,14%

A035 14 240 390,29 33,50% 13 890,29 0,10%

A036 91 675 951,20 22,80% 2 233 408,90 2,44%

A037 60 005 763,80 8,84% 967 473,80 1,61%

A038 558 136,64 6,54% 69 532,12 12,46%

A039 126 423 318,80 1,23% 3 225 098,80 2,55%

A040 9 241 949,00 22,90% 0,00 0,00%

A041 36 124 243,41 11,54% 165 957,01 0,46%

A042 56 166 332,02 13,04% 681 352,02 1,21%

A043 55 894 796,82 22,30% 261 827,82 0,47%

A044 69 027 007,49 1,25% 1 934 532,39 2,80%

A045 163 577 574,87 6,47% 5 022 250,68 3,07%

A046 242 134 905,87 9,80% 6 114 032,87 2,53%

A047 26 210 815,81 4,70% 759 220,41 2,90%

A048 31 860 617,66 25,19% 118 334,66 0,37%

A049 49 944 577,98 31,10% 670 456,98 1,34%A050 42 149 760,97 0,66% 276 094,97 2,80%

Source : Direction des crédits aux particuliers

10

La variable « taux d’impayés » a été généré par le rapport entre le montant des impayés et le total des

engagements pour chaque agence. Elle exprime donc les pourcentages de défaillances enregistrés par

les agences proportionnellement aux encours qu’elles ont accordés.

Pour l’estimation du taux de recouvrement, les procédures sont de nature très variées selon les

types d’emprunteurs, de prêts, les montants à recouvrer et les législations des pays. Il est de ce

fait difficile de proposer une démarche uniformisée car les bases de données sont soit très

imparfaites et en cours de construction pour les banques.

En concertation avec la banque, nous avons pu obtenir les taux de recouvrement par agence

répartis sur les 50 agences abritant le portefeuille de créances bancaires.

�� ���� �� ����� �� ������������ = ∑ ����������� × ��

Où ��� : le taux de perte du client i

�� : la contribution du client i au portefeuille de créances bancaire,

avec �� = ���� ∑ ����⁄ �ù ���� est le montant du capital restant du client i.

D’après les résultats, le taux de pertes moyen que la BDL supporte annuellement sur son

portefeuille de crédits immobiliers est de

�������= �,��% .

Cette charge qui vient en addition des autres coûts liés à l’activité du crédit immobilier, vise à

couvrir les coûts ultérieurs générés par l’insolvabilité éventuelle de l’emprunteur. Cette

charge étant certaine, elle doit être provisionnée ex ante, dès l’octroi du crédit, et par

conséquent elle doit être incluse dans le barème clientèle.

Toutefois, il est difficile de mettre en œuvre une tarification parfaitement discriminante du

risque de crédit c'est-à-dire que la tarification du risque de solvabilité ne peut pas couvrir

parfaitement le risque supporté par le prêteur.

L’octroi d’un crédit implique nécessairement une prise de risque, dans la mesure où la banque

ne dispose pas d’information parfaite sur le risque effectif que présente l’emprunteur, sur son

comportement futur ou même sur l’évolution de son environnement économique.

En dépit de ces interventions répétitives par les pouvoirs publics, les banques sont désormais

incapables de réfléchir pour la mise en œuvre d’un système efficace de "gestion des risques"

pouvant leurs assurer deux fonctions importantes :

L’évaluation quantitative du risque lié au crédit par l’élaboration d’un modèle interne

de gestion permettant une allocation optimale des fonds propres à destination

d’emplois sains;

L’audit et le contrôle interne du portefeuille de crédits à travers une gestion proactive

de l’ensemble des engagements de la banque et particulièrement les créances

présentant un risque élevé de non remboursement.

11

5. Le coût des fonds Propres

Les fonds propres assurent au sein d’un établissement de crédit des fonctions multiples, ils sont à la

fois une source de croissance et de rentabilité pour les actionnaires et une garantie fondamentale de

sécurité à l’égard des créanciers. Ainsi, ces ressources de par leur maturité, constituent une assise

suffisante en capitaux pour faire face à des situations exceptionnelles. Leur niveau est un indicateur

significatif de solidité financière et leur coût est partie intégrante dans le taux de rémunération de la

prime de risque exigée par les actionnaires. Le coût des fonds propres est un coût d’opportunité qui

doit refléter l’espérance minimale de rémunération que les actionnaires souhaitent obtenir de leur

investissement.

Il existe différentes approches pour évaluer le coût des fonds propres. Les évaluations diffèrent selon

la méthode retenue : rémunération attendue de l’actionnaire, méthode RAROC™. Il appartient à la

banque de définir un taux de rendement attendu des fonds propres de l’établissement. En tout état de

cause, le taux retenu devrait être supérieur au taux de placement sans risque.

En référence au modèle d’évaluation des actifs financiers8, le coût de rémunération des fonds propres

est estimé par la relation suivante :

��� = �� + ���� − �����

Avec �� le rendement de l’actif sans risque est, et ���� − ����� la prime de risque9. Dans le cas où

l’entreprise n’est pas cotée en bourse, le taux de rentabilité des fonds propres est estimé par le ratio de

retour sur fonds propres ou le Return On Equity défini par :

��� = �é������ ��� ����� ������⁄

Dans la mesure où toute production de crédit consomme une quantité de fonds propres,

proportionnelle à son profil de risque, sa rentabilité doit être largement suffisante pour permettre à la

banque de rémunérer les fonds propres qu’elle a engagés pour la couverture de cet engagement.

La détermination du niveau des fonds propres réglementaires alloué à l’activité du crédit immobilier à

travers le ratio de solvabilité est nécessaire. Le crédit immobilier étant pondéré à 50 % selon la

réglementation en vigueur10, la consommation minimale en fonds propres réglementaire est de :

8 % × 50 % = 4 %

Le montant de l’encours du crédit immobilier à la fin de 2012 s’élève à 21 098 165 295,34

DA, cet encours va donner lieu à une exigence en fonds propres réglementaires de : 21 098 165 295,34 × 4 % = 843 926 611,81 DA

Une fois déterminée la quantité de fonds propres allouée à l’activité du crédit immobilier, il

s’agit de calculer la rémunération qu’on espère lui pouvoir réservée grâce aux cash flows qui

seront réalisés par le recouvrement des créances immobilières. Une solution consiste à

intégrer cette rémunération espérée des fonds propres dans le taux client dès l’octroi du prêt.

8 Capital Asset Pricing Model CAPM

9 �

�∶�� �������é �� ������ �� ����ℎé et ���� − ���: le prix du risque

10 Conformément à l’instruction n° 74-94.

12

En l’absence d’un taux de rentabilité de référence, nous opterons pour l’utilisation d’un ROE

moyen objectif qui tient compte des compétences internes mais aussi des contraintes externes

de la banque. En effet, l’Etat qui est l’unique actionnaire au niveau de toutes les banques

publiques, ne devrait pas accepter des rentabilités différentes de la part des banques, alors que

ces dernières évoluent dans le même environnement économique, c’est à dire représentant

toutes un même niveau de risque.

La rentabilité moyenne des fonds propres de la BDL serait mesurée par le return on equity

(ROE), qui serait identique pour toutes les activités en raison de la volatilité des rendements

des actifs. Tableau N°6 : Modalité du calcul du ROE

Valeur en million de DA 2008 2009 2010 2011

Fonds propres nets 12 851 34 312 36 530 39 225

Résultats nets 501 800 1 912 2 059

ROE 3,90% 2,33% 5,23% 5,25%

Le ROE moyen de la banque pour les quatre années est de 4,18%. Ce taux ainsi calculé est

légèrement inférieur au taux d’une obligation d’Etat à long terme, qui est un placement sans

risque. Cette sous rentabilité peut être justifiée par la lourdeur des portefeuilles d’impayés

dans les bilans de nos banques, l’importance de l’élément « risque » dans les portefeuilles de

nos banques surtout lorsque ce dernier n’est pas évalué conduit inévitablement à un

resserrement des marges et partant à une moindre rentabilité du secteur. La prise en compte du ROE moyen exige de l’activité du crédit immobilier une marge, après avoir

couvert toutes les charges de production et de gestion de ce produit, de :

843 926 611,81 × 4,18% = 35 276 132,37 DA.

Pour intégrer cette exigence de rémunération dans la tarification client, nous avons rapporté le volume

moyen de rentabilité exigé sur les quatre années au volume total du crédit immobilier de la BDL

comme suit :

��� =35 276 132,37

21 098 165 295,34= �,��%

Cela signifie que l’établissement devra réaliser une marge nette sur crédit, après couverture du coût de

refinancement, des frais généraux et des risques commerciaux qui lui permettra de rémunérer les fonds

propres qu’il a immobilisés dans l’opération de prêt. Les fonds propres représentent donc un coût

d’exploitation qu’il convient d’intégrer dans le taux débiteur.

Le besoin en fonds propres économiques est défini, non pas en fonction du taux moyen de défaillance,

mais par la variabilité de ce risque. Ainsi, nous constatons une certaine complémentarité entre une

tarification rationnelle qui intègre la prime de risque (la perte attendue) et l’allocation économique des

fonds propres qui couvre sa variabilité (perte inattendue).

6. Le Coût de gestion

Le coût de gestion doit inclure toutes les charges directes ou indirectes liés à l’opération d’octroi du

crédit immobilier. La difficulté réside donc dans la répartition de ces charges et leur imputation sur le

13

produit que l’on veut tarifier et ce, en raison de l’absence d’une comptabilité analytique au niveau de

la banque.

En effet, les clés de répartition sont difficiles à établir et leur ventilation revêt souvent un caractère

arbitraire. Le processus de détermination du coût de gestion passe par les étapes suivantes :

1. Recensement des principales charges entrant dans le calcul des frais généraux telles que les

services, les frais du personnel, les impôts et taxes, les dotations aux amortissements…

2. Répartition des charges des centres de coût sur les centres de profit. Ceci ce traduit par :

a. la détermination des charges liées au crédit immobilier au niveau des directions

centrales activant dans la fonction du crédit ;

b. puis l’affectation de ces charges au niveau des agences bancaire considéré comme

des centres de profit. Les clés de répartitions étant le rapport entre le montant des

crédits immobiliers accordés par l’agence et le montant total des crédits accordés par

la même structure.

3. Calcul des frais généraux des centres de profit.

4. Estimation du coût de gestion du crédit immobilier par le biais de l’expression ci-après :

�� =∑ �������

∑ ������

�

Avec ��� : Les frais de gestion du prêt hypothécaire au niveau de l’agence i;

�� : Montant de crédit immobilier accordé par l’agence i.

Le coût de gestion final est donné par:

�� = �,��%

6. Le coût total d’un crédit immobilier

Le coût total d’un crédit immobilier étant la somme de toutes les composantes estimées précédemment

à savoir :

��û� �� ��é��� = ������ + ������� + �� + ���

��û� �� ��é��� = 3,81% + 1,17% + 0,65% + 0,02% = �,��%

7. Conclusion

La tarification bancaire demeure encore dans un état embryonnaire et reste méconnue et peu pratiquée

par les banques. L’absence d’un système ALM mettant en relief des taux de cession interne (TCI),

nous a conduit à l’utilisation du coût moyen pondéré, par les montants et par les maturités, des

différentes sources de financement comme coût de refinancement des emplois de la BDL.

Avec l’approche ALM, on peut séparer totalement l’activité de transformation et l’activité

d’intermédiation de la banque et de calculer ainsi le prix d’achat et de vente des ressources entre le

réseau et la cellule ayant en charge la gestion actif- passif par le biais des TCI.

L’évaluation du coût opératoire n’a été possible que par la mise en place d’une clé de répartition qui,

malgré son caractère arbitraire, nous a permis de cerner, de manière plus ou moins logique, la part des

frais généraux engendrés par le prêt hypothécaire. Rapporté au volume des crédits, l’indicateur obtenu

14

fournit une mesure en valeur relative des frais de gestion de ce produit. Pour le calcul du coût du

risque, nous avons procédé, en l’absence d’un système de notation interne qui est toujours dans sa

phase d’expérimentation, à la modélisation statistique de la perte moyenne sur le portefeuille du crédit

immobilier. La prime de risque met en exergue la particularité de ce produit qui est par définition à

faible risque en raison de la garantie dont il est assorti.

Pour l’estimation de la rémunération des fonds propres, l’approche prudentielle à la place de

l’approche économique qui est actuellement plus répandue dans le secteur bancaire. C'est-à-dire, nous

avons calculé le montant des fonds propres alloués à l’activité du crédit immobilier en tenant compte

de la pondération qui lui est assignée par voie réglementaire.

En conclusion, la tarification du crédit bancaire, même si elle intègre bien la logique du risque et les

implications réglementaires, peut être ajustée par la concurrence et la relation avec la clientèle. Ce qui

caractérise les banques dans le rapport avec l’emprunteur, c’est l’intérêt porté sur le client plutôt qu’au

prêt.

15

Bibliographie

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