SCHÉMA DIRECTEUR DE DÉVELOPPEMENT HÔTELIER D’EST … · Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution Découpage de l’EPT Est Ensemble Découpage de la zone en grands projets

Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution

SCHÉMA DIRECTEUR DE DÉVELOPPEMENT HÔTELIER

D’EST ENSEMBLE

FÉVRIER 2018


Contexte et Enjeux P.3

Méthodologie P.4

Zone d’étude P.5

Phase 1 : DIAGNOSTIC P.6

I. Accessibilité et flux de clientèles touristiques P.7

II. Environnement économique et touristique P.13

III. Offre des hébergements touristiques P.30

IV. Demande hôtelière et caractéristiques de la demande P.50

V. Benchmark des territoires voisins P.67

Synthèse : Etat des lieux des hébergements touristiques à Est Ensemble P.71

Phase 2 : PERSPECTIVES DE DEVELOPPEMENT ET AXES STRATEGIQUES P.73

I. Contexte du développement de l’offre P.75

II. Identification des secteurs à enjeux P.79

III. Scenario d’évolution de la demande hôtelière P.83

IV. Choix du Scénario P.87

V. Plan d’Actions P.92

VI. Présentation de nouveaux concepts hôteliers P.105

Annexes P.122

Sommaire

2


► Par conséquent, le parc d’hébergement touristique doit être adapté, de manière à :

o répondre aux attentes actuelles de la clientèle

o séduire et attirer une clientèle nouvelle sur le territoire

o Adapter la qualité de l’offre actuelle

o Favoriser la création d’une offre nouvelle et différentiante, incluant notamment des établissements emblématiques.

o Eviter les phénomènes de sur-capacité, et les impacts négatifs sur le parc actuel.

3

Contexte

► Le territoire d’Est Ensemble dispose de nombreux atouts propres à constituer un pôle hôtelier majeur au sein du Grand Paris :

▪ Rayonnement économique avec la proximité de Paris,

▪ Sièges sociaux et activités tertiaires à Bagnolet, Bobigny, Montreuil, Pantin, etc.

▪ Pôle d’entreprises œuvrant dans le cinéma, l’audiovisuel, le graphisme,

▪ Secteur de l’art et du Luxe avec des ateliers implantés à Pantin,

▪ Lieux de diffusion de la création artistique : Centre National de la Danse, Centre Dramatique National du Nouveau Théâtre de

Montreuil.

► Est-Ensemble s’intègre par ailleurs dans la petite couronne parisienne, amenée à évoluer avec le Grand Paris :

▪ Saturation de l’hôtellerie parisienne : déficit de 12 000 chambres en Ile-de-France, dont 6 000 en périphérie.

► Les perspectives de développement touristiques sont favorables :

▪ L’arrivée de nouvelles lignes de transports : le TZen3 sur l’ex-RN3, le prolongement de la ligne 11 du métro et celui du tramway T1

▪ Le projet Grand Paris Express, qui améliorera la desserte en transport en commun d’Est Ensemble à l’échelle francilienne

▪ La candidature de Paris à des événements d’envergure mondiale :

▪ Jeux Olympiques en 2024,

▪ Grands projets d’aménagement appelés à dynamiser le territoire : tels que Plaine de l’Ourcq.

Enjeux

► Accompagnées les évolutions par une adaptation du parc d’hébergements touristiques, afin d’avoir un réel impact positif sur la fréquentation

de la destination :

▪ Les projets structurants sont souvent accompagnés d’un projet hôtelier,

▪ L’arrivée du Grand Paris Express ne doit pas avoir pour corolaire une diminution du nombre de séjours, en facilitant les allers-retours

entre Paris Intra-muros et Roissy

▪ L’offre d’hébergement collaboratif (de type Airbnb, Abritel…) doit être prise en compte, afin qu’elle puisse satisfaire les clientèles

cibles, tout en limitant la concurrence avec le parc hôtelier traditionnel.

► Par ailleurs, la zone Est Ensemble souffre d’un déficit d’image d’un point de vue touristique, malgré la proximité de Paris et de ses sites

touristiques, ainsi que son offre hôtelière conséquente : 4 390 chambres.

Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolutionReprésentation Schématique de la Méthodologie

Flux de clientèles

Identification des flux de clientèles

Analyse de l’offre et de la demande et adéquation au marché

Environnement etAccessibilité

Attraits économique Attraits touristique

Rayonnement de la zone d’étude

Demande hôtelière

Etat des lieux

quantitatifBase de données

Olakala Suite

Organismes officiels

Performances hôtelières

Base de données

Olakala SuiteTaux d'Occupation,

Prix Moyens et RevPAR

Diagnostic Hôtelier

Analyse de la clientèle

Entretiens de 20 entreprises

Entretiens 5 agences réceptives

Offre hébergement

Entretiens acteurs locaux de

l’économie

et du tourismeMaires ou représentants des villes

d’Est Ensemble

Chargés mission tourisme

Responsables aménagements du

territoire

Organismes officiels

départementaux

Etat des lieux qualitatif Visite et entretiens

de 15 établissements Analyse des avis en ligne

Performances réalisées par les hôtels dans la zone d’étude

Projection de l’évolution de la demande hôtelière

(2017 à 2027)

Impacts des projets structurants et autres éléments

de développement économique ou touristique sur la demande

hôtelière

o Arrivée du grand Paris express

o Evénementiel avec les Jeux Olympiques – Expofrance 2025

o Création de surfaces de bureaux à vocation tertiaire

o Création emploi et main d’œuvre

o Evolution future de l’offre (Projets engagés et à l’étude)

Facteurs endogènes :

Besoins non satisfaits

Axes et opportunités de développement

Conclusion diagnostic

Facteurs exogènes : Nouvelles tendances, contexte

réglementaire, concurrence

Préconisations

Phase 1 : Diagnostic Phase 2 : Préconisations

4


► Découpage de l’EPT Est Ensemble

► Découpage de la zone en grands projets urbains

Zone d’étude

5

► L’Etablissement Public Territorial Est Ensemble couvre 9 villes :

En phase 1, l’analyse portera sur le territoire et les 9 communes qui le composent :

Le territoire d’Est Ensemble sera mis en perspective, avec les territoires limitrophes de : Plaine

Commune, Le Bourget Terres d’Envol, Roissy Pays de France, Paris-Est Marne et Bois. Les pôles

hôteliers de la petite couronne parisienne ainsi que les arrondissements de Paris limitrophes à

la zone d’étude seront également pris en considération.

En phase 2, la zone d’étude est mise en relief avec 3 zones de grands projets urbains en

cours sur le territoire d’Est Ensemble. Les tenants et les aboutissants de ces projets auront un

impact significatif sur le territoire avec comme finalité, permettre une reconnexion entre les

communes et désenclaver le territoire.

Plaine de l’Ourcq : zone de part et d’autre du Canal de l’Ourcq et qui s’étend jusqu’au parc

de La Villette au Bois de Bondy. Cet espace s’articule autour de l’axe ex-RN3 / Canal de

l’Ourcq et concentre d’importantes activités industrielles et logistiques. L’arrivée des gares de

la future ligne 15 est une opportunité pour restructurer cet axe autant du point du vue des

activités industrielles et économiques que des espaces publics et de l’habitat. Cette zone

s’articule également avec une zone plus élargie (Nord Pantin et Bobigny).

Plateau : le secteur regroupe les parcs du Nord Est de Paris (Buttes Chaumont, Cimetière du

Père Lachaise) et les parcs de la zone d’étude (parc des Beaumonts, parc de Charcalet,

parc de Romainville, parc Henri Barbusse..). L’enjeu est d’y créer de nouvelles polarités,

mieux intégrées à la métropole du Grand Paris, notamment grâce à la prochaine extension

du T1 et la mise en place de téléphériques.

Faubourg : cette zone comprend les portes de Paris (Porte de La Villette, de Pantin, Montreuil

et Bagnolet). Ces zones présentent une forte mixité d’activités. L’enjeu, dans le Grand Paris,

est tant de mener une politique ambitieuse en faveur de l’habitat que de renforcer les liens

avec la Capitale et du Grand Paris en construction.

Bagnolet

Bobigny

Bondy

Le Pré Saint-Gervais

Les Lilas

Montreuil

Noisy-le-Sec

Pantin

Romainville

FaubourgPlateau Plaine de l’Ourcq


I. ACCESSIBILITÉ ET FLUX DE

CLIENTÈLES TOURISTIQUES

6

1.1. La desserte routière de la zone d’étude

1.2. Les dessertes nationales et internationales de la zone

d’étude

1.3. La desserte en transports en commun de la zone

d’étude

1.4. Les projets d’infrastructures de transports

Synthèse de l’accessibilité et flux de clientèles touristiques


1.1. La desserte routière de la zone d’étude

7

Autoroute

Boulevard

périphérique

Route Nationale

Route Départementale

Accès autoroute

Portes périphériques

Trafic Moyen Journalier (carte 2014 Seine Saint Denis)

► Est Ensemble, un nœud routier stratégique aux portes de Paris

▪ Les 3 axes autoroutiers• A3 « Autoroute urbaine » Paris - porte de Bagnolet- Roissy-en-France :

route stratégique qui assure la liaison entre Paris et l’aéroport

international Roissy- Charles de Gaulle et rejoint l’autoroute A1 qui lie

Paris à Lille en 2h30. Il s’agit de l’axe le plus emprunté de la zone d’étude

(jusqu’à 163 800 véhicules par jour).

• A86 « périphérique d’Ile-de-France » : boucle complète autour de Paris.

C’est l’une des quatre voies de contournement de Paris et une

alternative au périphérique parisien. Elle est donc très empruntée par les

franciliens en semaine.

• A186 Antenne de Montreuil : tronçon long de seulement 2 km, qui dessert

Montreuil via l’échangeur A3/A186.

▪ Le boulevard PériphériqueAxe stratégique de 35 kilomètres entourant Paris et ce sur 2 fois 4 voies.

35 échangeurs « portes » permettent d’entrer dans Paris. La zone d’étude

comprend 6 portes (de Porte de la Villette à Porte de Montreuil), soit plus

de 6 km de tronçon périphérique. La principale porte est au niveau de

l’échangeur autoroutier de la Porte de Bagnolet/A3 où est implanté la

gare routière internationale, un terminus de tramway et un centre

commercial de niveau régional.

▪ Les routes Nationales• RN 3 : avant que ne soient développés les axes autoroutiers français,

cette route permettait la liaison entre Paris à l’Allemagne via la ville de

Metz. Elle reste cependant un axe très emprunté puisqu’elle est première

en termes de trafic après les autoroutes (35 054 véhicules par jour).

• RN 186 : avant la construction de l’autoroute 86, il s’agissait de la

seconde couronne de Paris.

• RN 302 : ancienne route reliant la Porte de Montreuil à Gournay-sur-

Marne (à l’est du territoire d’Est Ensemble).

▪ Les routes Départementales• D27 : relie la ville de Saint Denis à Bobigny

• D40 : parallèle au boulevard périphérique, elle traverse dans sa

diagonale la zone d’étude ; Bobigny - Romainville et Montreuil

notamment.

Source Seine Saint Denis le Département, Traitement MKG Juillet 2017

Échangeur autoroutier Porte

de Bagnolet/A3

► Axes routiers et trafics de la zone d’étude

Vers Lille et la Belgique

Vers Reims

113 700

94 600

100 500

49 085

24 192

10 476

17 660

11 147 35 054

25 866 15 146

131 000

163 800

12 441

12 441

Présence d’échangeurs autoroutiers à l’Est (Porte de Bagnolet) et à l’ouest

de la zone d’étude drainant des flux potentiels de clientèle touristique

importants.


► La gare routière internationale Paris Gallieni (Bagnolet) :La gare routière Internationale située à Bagnolet constitue la porte d’entrée

pour des voyages à bas coût depuis ou à destination de Paris. Chaque jour 41

000 voyageurs y transitent. La gare garantit une liaison quotidienne avec les

métropoles françaises (depuis 2015) et les grandes villes d’Europe. La gare

routière représente un fort enjeu de développement pour la zone d’étude. Son

offre low-cost séduit une clientèle « jeune », ou voyageant avec un faible

budget, qu’il est important de satisfaire en hébergements et restauration

adaptés.

► Trafic ferroviaire de la zone d’étude

Les gares de Paris intramuros les plus proches et en liaison directe avec les villes dePantin et Bobigny par la ligne 5 du métro :

• Gare de l’Est : environ 33 millions de passagers y transitent par an,

principalement en Transilien. Elle permet aussi la liaison des villes d’Europe de

l’Est et de Moscou. Cela signifie un flux potentiel important vers l’Est de Paris,

notamment le territoire Est Ensemble accessible en 20 min en transport en

commun et 15 min en voiture.

• Gare du Nord : lie régulièrement les grandes villes du nord de l’Europe

(Londres, Bruxelles et Amsterdam etc.) et de la France. Son trafic journalier est

d’environ 250 000 personnes soit environ 23 millions de passagers par an

susceptibles de transiter sur le territoire Est Ensemble, à 15 min en transport en

commun ou en voiture.

► Trafic aérien de la zone d’étude• Aéroport Roissy - Charles de Gaulle : aéroport international le plus proche et le

plus grand en France en termes de trafic. Situé à moins de 30 min en voiture et

55 min en transports en commun. Il a enregistré en 2016 un trafic passagers

d’environ 66 millions.

• Aéroport Orly : aéroport international à 1h en transport en commun et 45

minutes en voiture. Il est utilisé principalement pour les vols nationaux et

internationaux courts et moyens courriers (Moyen-Orient, Maghreb et DOM-

TOM). Il enregistre plus de 31 millions de passagers en 2016.

• Aérodrome Le Bourget : premier aéroport d’affaires en Europe et deuxième

aéroport le plus proche de la zone, à 35 minutes en voiture et 55 min en

transports en commun. Il dessert plus de 800 destinations et accueille plus de

100 000 passagers par an.

Est Ensemble est une interface stratégique entre la Capitale et les lieux de flux

internationaux et nationaux (aéroports et gares). Elle offre un mode de transport

alternatif routier en plein développement séduisant pour une nouvelle clientèle.

1.2. Les dessertes nationales et internationales de la zone d’étude

8

Est Ensemble

Gare ferroviaire Aéroport

► Gares et aéroports à proximité de la zone d’étude

Sources : DRIEA Ile de France et Union des Aéroports Français – données 2016

Temps estimé en transport en commun depuis Porte deBagnolet, nœud majeur de transports et Pantin, station métroligne 5 Hoche

Échangeur Porte de Bagnolet Gare

routière internationale

XX Fréquentation

Gare routière Pôle Gallieni

Aéroport Roissy

Charles de Gaulle

65 933 145 + 1,7%

(2012-2016)Aéroport du

Bourget

65 933 145

100 000/an

Aéroport Paris Orly

31 237 865

+3,5 % (2012-2016)

Gare du Nord

65 933 145

23 000 000

250 000/ j

Gare de l’Est

33 000 000

100 000/ j

Gare Routière

internationale –

Bagnolet

1 500 000

41 000/j

15 min

20 min

55 min

1h

55 min


► Une desserte qui accentue le manque de liaisons nord/sud et qui se

limite à une desserte de l’ouest de la zone

▪ Réseau Express Régional• Ligne E : dessert les villes de Pantin, Noisy-le-Sec et Bondy soit le nord de

la zone d’étude et rend Paris accessible en moins de 30 min depuis

Bondy.

• Ligne A : le tracé de cette ligne est en dehors d’Est Ensemble mais

dessert au sud de Montreuil. Cette ligne est stratégique puisqu’elle

permet de rejoindre le parc de Disneyland Paris.

▪ 5 lignes de métro ont pour terminus le territoire .

• La ligne 11 : relie le centre de Paris à l’arrêt Mairie des Lilas en 25 min.

• La ligne 3 : traverse Paris d’Ouest en Est par le nord et a pour terminus

Gallieni où se situe la gare routière internationale.

• La ligne 9 : relie Boulogne-Billancourt à la Mairie de Montreuil (6,5 millions

TAE) en passant par le nord.

▪ 2 autres lignes traversent le nord d’Est Ensemble• La ligne 5 : traverse l’Est de Paris pour rejoindre le 13ème arrondissement

Porte d’Italie. Cette ligne relie directement le nord d’Est Ensemble

(Pantin, Bobigny) à trois gares SNCF parisiennes : Gare de l’Est, Gare du

Nord et Gare d’Austerlitz.

• La ligne 7 : relie les villes de Villejuif à Pantin en passant par des lieux

emblématiques parisiens comme la pyramide du Louvre.

▪ 2 lignes de tramway et une ligne Transilienne• T3b : cette ligne longe les portes de Paris du nord au sud et facilite les

liaisons aves les autres modes de transport

• T1 : dessert le Nord de la zone ; Bobigny, Bondy et Noisy-le-Sec et relie le

pont de Bondy où est prévu un projet d’aménagement majeur à la

ligne E du RER.

• Transilien T4 : lie les communes du nord est de la Seine-Saint-Denis dont

Bondy et Aulnay-sous-Bois mais sans une pénétration dans la zone

d’étude.

Est Ensemble bénéficie de plusieurs lignes de transport en commun qui

facilitent les déplacements vers et depuis Paris. Un atout pour la clientèle

touristique qui peut rejoindre facilement le centre de Paris. Actuellement, il

existe un déséquilibre sur le territoire d’Est Ensemble en matière de transport en

commun entre les secteurs en bordure de Paris et le Plateau, dépourvu de

station de transports en commun. Par ailleurs, les transports en commun ont un

tracé essentiellement Est/Ouest, et permettent des déplacements Nord/ Sud,

hormis le T3b, ce qui rend compliqué les liaisons intra-zone.

1.3. La desserte en transports en commun de la zone d’étude

9

Échangeur Porte de

Bagnolet Gare routière

internationale

Boulevard périphérique

Gare routière internationale

XX min Temps estimé pour rejoindre

le centre de Paris

Sources Est Ensemble, Schéma de développement économique –09/2016 ; Synthèse projet urbain – 01/2016 et OpenDataRATP 2014

► Plan des transports en commun sur Est Ensemble (hors ligne de bus)

21 min


► Les projets d’accessibilité en transports en commun de la zone d’étude

jusqu’en 2030

1.4. Les projets d’infrastructures de transports

10

► Une reconnexion du territoire

Les projets d’expansion des transports en commun intercommunaux et

métropolitains de la zone d’étude s’étendent jusqu’en 2030. 3 phasages sont

prévus :

▪ 1ère phase (2020) :• Prolongement de la ligne de métro 11 à travers Montreuil pour

rejoindre le RER E de Rosny-sous-Bois Perrier.

• Prolongement du nord au sud de la ligne de Tramway T1, avec pour

objectif, de desservir le Plateau et permettre des pôles d’échanges

entre différents modes de transports en commun.

• Mise en place de la ligne TZen3 le long du Canal de l’Ourcq. Ligne

alternative au métro ligne 5.

▪ 2ème phase (2025) :• Dans le cadre du Grand Paris Express, mise en service de la ligne de

métro 15 au nord de la zone, créant ainsi le pôle d’échanges « La

Folie » (cf. page suivante).

• Prolongement de la ligne de tramway T4 et des Métros 9 et 11.

▪ 3ème phase (2030) :• Prolongement de la ligne de métro 15 du Grand Paris Express sur

la partie Sud d’Est Ensemble

En parallèle, la région Ile-de-France et le STIF ont pour projet de reconfigurer

le réseau de bus pour être en lien avec les nouveaux projets de transports en

commun. Egalement en projet, prolongement de la ligne T11 Express

(tangentielle Nord) prévu jusqu’à Noisy-le-Sec.

• La Tangentielle Nord : est un mode de transport ferroviaire de type

« Tramway Express » qui permettra des déplacements de banlieue à

banlieue sans passer par Paris. Est Ensemble est concernée par la 2ème

phase de ce projet car la Tangentielle desservira le département de la

Seine-Saint-Denis par Le Bourget, Drancy-Bobigny, le pôle d’échange

La Folie et Noisy-le-Sec vers 2027.

Ces projets d’expansion des transports en commun réduisent les

déséquilibres territoriaux et les temps de trajet avec Paris grâce à un

développement le long du Canal et sur le plateau (M11 et T1). Ces nouvelles

dessertes en transports en commun créent de nouvelles zones de flux et donc

de potentiels pour un développement hôtelier.

Future ligne de métro

Future ligne de tramway

Tangentielle Nord

Futurs pôles d’échanges

Sources Est Ensemble, Schéma de développement économique – 09/2016 et Synthèseprojet urbain – 01/2016

Gares du Grand Paris Express


1.4. Les projets d’infrastructures de transports Focus sur le Grand Paris Express

11

► le Grand Paris Express : nouveaux enjeux à l’horizon 2024/2025

▪ Le Grand Paris prend forme avec le développement des transports en

commun, et en particulier le Grand Paris Express (GPE). Cette rocade de

transport en commun proche de Paris prévoit la création de 4 lignes et

l’extension de la ligne 14.

▪ Est Ensemble est concernée avec le tronçon Est de la ligne 15 qui

desservira les villes de Bobigny et Bondy. Cette dernière notamment verra

la construction de la gare du Pont de Bondy qui permettra de relier les

deux rives du Canal de l’Ourcq.

▪ L’objectif du GPE est de désaturer les transports en commun existants et

de réduire considérablement le temps de trajet entre différents lieux

stratégiques, parmi lesquels :

• Bobigny ou Fort d’Aubervilliers <꞊> Aéroport Charles de Gaulle, le

temps de trajet est quasiment divisé par 2 (environ 30min prévues)

• Pont de Bondy <=> Aéroport du Bourget, moins de 20 min sont à

prévoir.

• Pont de Bondy <=> La Défense, 25 min contre les 40 minutes actuelles.

• Stade de France <=> Bobigny : diminution par 3 du temps de trajet (9

min au lieu des 30 actuelles).

▪ Au sein des territoires voisins d’Est Ensemble, d’importantes réductions de

temps de trajet sont également à prévoir pour les différents sites, tels que :

• Saint-Denis Pleyel à moins de 15 min avec le quartier de La Défense ou

encore à 10 et 20 min des aéroports du Bourget et de Charles de

Gaulle.

• La Défense sera à 15 min du Stade de France et 35 min de l’Aéroport

Charles de Gaulle.

• Ou encore Val de Fontenay à 30 min de l’aéroport et 20 min du Stade.

Le GPE modifie la configuration des zones de desserte avec l’apparition de

nouveaux pôles d’échanges synonyme d’une concurrence territoriale accrue

et de la diminution du temps de trajet au Nord de Paris avec des sites

stratégiques qui attirent à la fois de la clientèle touristique loisirs et d’affaires.

Sources carte interactive, site de la Société du Grand Paris 07/2017

Ligne 15 Est

Sites stratégiques

Gares du GPE

Futures lignes du Grand Paris Express

Est Ensemble


▪ Le réseau est composé d’axes autoroutiers nationaux créant des zones d’échanges et de flux majeurs : le

nœud autoroutier A3/A86 Noisy-le-Sec Bondy, l’échangeur A3 au sud est de Noisy-le-Sec, l’échangeur

A86 de Bobigny ainsi que le pôle Gallieni de Bagnolet.

▪ Les routes traversant Est Ensemble sont des alternatives au boulevard périphérique parisien et sont

synonymes de flux routiers régionaux et nationaux importants, mais également de congestion.

▪ Est Ensemble fait figure de porte d’entrée de l’est parisien. La proximité des gares de l’Est et du Nord,

accessibles en moins de 20 minutes et de l’aéroport de Roissy (45 minutes) drainent des flux nationaux

voire internationaux, malgré une faible représentativité d’enseignes hôtelières étrangères.

▪ Les communes situées au Nord et à l’ouest d’Est Ensemble bénéficient d’une très bonne accessibilité,

avec les transports en commun parisiens. Le reste du territoire souffre d’un manque voire d’absence de

liaisons.

▪ La gare routière internationale Paris Gallieni et le développement récent des lignes de bus à bas coût

génèrent sur le territoire une clientèle plus jeune avec de nouvelles attentes qui façonnent les concepts

actuels de consommation et notamment en hôtellerie. Ces concepts sont encore absents sur le territoire.

▪ Les projets d’expansion et de création des transports en commun en cours réduisent les déséquilibres

territoriaux d’Est Ensemble ainsi que les temps de trajet avec Paris et ses sites touristiques majeurs qui

attirent à la fois des clientèles loisirs et d’affaires.

▪ La nouvelle carte des réseaux en transport en commun se mettra progressivement en place entre 2020

et 2030. Cette nouvelle accessibilité devrait générer une demande hôtelière de la part d’une clientèle

ouvrière le temps des travaux.

▪ L’ensemble de la Petite Couronne est concernée par ces nouveaux transports en commun. Est Ensemble

devrait bénéficier au même titre que des territoire similaires, tels que Plaine Commune ou encore La

Défense d’une meilleure accessibilité pour accueillir la clientèle de loisirs, notamment individuelle.

▪ Parallèlement, de nouveaux quartiers ciblant la clientèle d’affaires vont également émerger tel que le

plateau de Saclay, ou Val de Fontenay avec la Cité Descartes. Saint-Denis deviendra également le

centre névralgique du développement des nouveaux transports en commun.

Un maillage routier développé et

dense

Une localisation stratégique aux

portes de Paris, entre les gares Nord

et Est et à proximité des aéroports

de Roissy et du Bourget

Desserte du réseau métropolitain

parisien, mais un accès

déséquilibré

Des flux nationaux et internationaux

emprunt à opportunité

Amélioration de la visibilité de la

Petite Couronne pour la clientèle de

loisirs

Emergence de nouveaux territoires

pour la clientèle d’affaires.

Synthèse de l’accessibilité et flux de clientèles touristiques

12


II. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ET

TOURISTIQUE

13

2.1. Environnement démographique

2.2. Environnement économique

2.3. Environnement touristique

Synthèse de l’environnement économique et touristique


2.1. Environnement démographique

Le territoire Est Ensemble compte un peu plus de 400 000 habitants répartis de

manière homogène sur l’ensemble des communes.

▪ Montreuil se démarque comme étant la commune la plus peuplée avec

environ 104 800 habitants soit ¼ de la population d’Est Ensemble. Pantin

est la deuxième commune en termes de nombre d’habitants.

▪ Les communes les plus proches de Paris affichent les densités les plus

fortes. La répartition de la population est également en relation avec le

développement des infrastructures de transport sur la zone d’étude.

En termes de densité, deux zones de répartition ressortent :

• Faubourgs de Paris

• Plaine de l’Ourcq.

Depuis 2006, la population d’Est Ensemble a cru de + 3,6 % par an.

▪ Bondy est la seule ville à constater une diminution de sa population. Cette

baisse n’est cependant pas alarmante car elle ne représente que - 0,4 % .

De plus, la commune est au cœur de grands projets urbains en cours tels

que « la Plaine de l’Ourcq » et « Les faubourg », qui devraient entraîner un

regain démographique dans les années à venir.

▪ Toutes les autres zones voient une augmentation de leur population.

▪ Noisy-le-Sec ressort comme celle ayant la plus forte augmentation en 8

ans avec plus de 10% de hausse.

Source: Insee et Observatoire des territoires – Données 2017 (dernières données disponibles)

10 673 hab/km

7 356 hab/km

8 160 hab/km7 458

hab/km

11 675 hab/km

14 002 hab/km

18 110 hab/km

25 583 hab/km

9 665 hab/km

► Croissance démographique par ville (entre 2006 et 2014)

► Densité de la population sur Est Ensemble (Insee, 2013) ► Répartition de la population sur Est Ensemble (Insee, 2013)

14


2.2. Environnement économique2.2.1. Caractéristiques de l’emploi

Source: Insee, Traitement MKG – 2013/2014

Part des secteurs

d’activités sur le territoire

Est Ensemble

15

Part de la filière HCR dans le

total des emplois salariés

marchands du territoire en

2015 en%

► Distribution d’emplois par villes de la zone d’étude

(salariés et non salariés en 2013)► Montreuil, ville moteur

▪ La zone d’étude compte un peu plus de 162 000 emplois répartis dans 41 600

établissements actifs.

▪ La distribution d’emplois est en cohérence avec la répartition démographique :

• Montreuil constitue le cœur économique avec un peu plus d’1/3 des

emplois

• Pantin, deuxième ville en termes de densité de population, constitue avec

Bobigny la deuxième ville pour la distribution d’emplois (respectivement 28

000 et 28 700 emplois).

► Le tertiaire 79% des emplois d’Est Ensemble

▪ Avec 79% d’emplois dans le commerce, les transports, les services, l’administration

publique, l’enseignement, la santé et l’action sociale, sur le territoire d’Est Ensemble,

le tertiaire est très majoritairement le premier pourvoyeur d’emplois.

▪ Le secteur de la construction arrive en deuxième position avec 17% d’emplois.

Avec seulement 4% des emplois, l’industrie arrive en troisième position.

▪ Le même constat est avéré sur l’ensemble des communes : le tertiaire représente

plus de 70% des emplois, puis du secondaire (construction et industrie) représente

entre 10 et 26%.

► La filière Hôtels Cafés Restauration en développement sur le territoire Est

Ensemble

▪ Le territoire compte 5 353 emplois salariés dans la filière HCR soit 4,6% de l’ensemble

des emplois salariés marchands. La part est un peu plus importante que celle de

Plaine Commune ou que celle du département de la Seine Saint-Denis.

▪ En 7 ans, le nombre d’emplois salariés a crû de 27%, soit une croissance supérieure

à celle du département.

▪ Est Ensemble bénéficie d’écoles de formation en tourisme hôtellerie – restauration

(Ecofih et Icoges) garant de la présence d’une main d’œuvre locale.

Est Ensemble compte une majorité d’emplois dans les secteurs du tertiaire, un secteur

générateur de nuitées d’affaires si l’offre hôtelière et les services annexes (restauration)

sont adaptés à leurs besoins.

La création de nouveaux hébergements touristiques est également synonyme de

retombées en termes d’emploi sur le territoire dans cette filière.


2.2. Environnement économique 2.2.2. Synthèse du diagnostic du GPECT

• Est Ensemble a lancé début 2017 une démarche de Gestion Prévisionnelle des Emplois et Compétences Territoriales (GPECT) sur le secteur de

l’hôtellerie-restauration

• Derrière cet acronyme, une ambition d’accompagner au mieux les évolutions quantitatives et qualitatives de l’emploi dans le secteur

• Cette démarche partenariale vise d’abord à optimiser les dispositifs emplois-formation-insertion existants, ensuite à créer de nouvelles actions

adaptées aux besoins des entreprises locales.

• Est Ensemble et ses partenaires ont commencé par réaliser un diagnostic partagé de l’emploi dans le secteur, notamment via 8 entretiens

avec des hôtels du Territoire. Les prochains mois seront consacrés au lancement d’un plan d’action partenarial pour répondre aux besoins /

enjeux repérés.

► Une politique locale emploi-formation-insertion dédiée aux hôtels et restaurants du territoire

16


2.2. Environnement économique 2.2.2. Synthèse du diagnostic du GPECT principaux éléments quantitatifs

► 27% de croissance de l’emploi entre 2008 et 2015

► 43% ont 34 ans et moins

► 37% des postes sont à temps partiel

17

Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution2.2. Environnement économique 2.2.2.Synthèse du diagnostic GPECT : principaux enjeux en matière de gestion de l’emploi et des

compétences pour les entreprises

► La nécessaire montée en compétences de marketing digital face à la concurrence et aux nouvelles attentes

▪ La diffusion des outils numériques s’opère de manière significative (réservation, e-réputation, paiement en ligne, ciblage…)

▪ Dans un contexte de reprise « timide » de l’activité, la personnalisation des offres devient essentielle pour rebondir

► L’amélioration des conditions de travail dans les entreprises du secteur pour agir sur leur attractivité

▪ Les entreprises rencontrent des difficultés à fidéliser leurs salariés et parfois à recruter

▪ Ces difficultés renvoient à un manque d’attractivité

• généralement lié aux conditions difficiles de travail : pénibilité, horaires décalés…

• aux niveaux bas des salaires : concentration des salaires vers le minimum conventionnel

► Le développement de la formation au lieu / en situation de travail pour s’adapter aux contraintes des entreprises

▪ Dans les établissements du secteur, en particulier les plus petits, le départ en formation d’un salarié est très pénalisant

▪ …la formation y est peu répandue et l’acte de formation pas toujours formalisé

▪ Les formations au lieu de travail et en situation de travail permettent d’assurer une formation sans « trop » de ruptures

▪ …de même que l’apprentissage et l’alternance sont des voies à privilégier

► La structuration de la fonction RH dans les plus petites entreprises pour aider la pérennisation de l’activité

▪ Les difficultés se polarisent sur les TPE (moins de 11 salariés) où la fonction RH est peu structurée

▪ …ce qui pèse sur l’« employeurabilité » des dirigeants

18


► Localisation des principales zones d’activités

2.2. Environnement économique2.2.3. Localisation des zones d’activités

► Une répartition géographique cohérente mais

déséquilibrée

Deux zones se distinguent par une forte concentration d’entreprises :

• Plaine de l’Ourcq : les ZI des vignes (2), ZI de Romainville/ Noisy-le-

Sec (12) et ZA de l’Ourcq (7) sont situées sur la Plaine de l’Ourcq

et constituent à elles 3 12% du territoire d’Est Ensemble en termes

d’emprises industrielles et logistiques.

La plaine de l’Ourcq bénéficie déjà de nœuds d’échanges :

« Porte de la Villette », « Bobigny Pablo Picasso ». Avec le

développement de l’offre en transport en commun, des

nouveaux pôles d’échanges vont y naître.

• Les faubourgs de Paris : la forte concentration d’entreprises à

Pantin, Bagnolet et Montreuil Est indique les atouts de ce secteur :

proximité de Paris, bonne desserte de transports

• Les communes des Lilas et du Pré-Saint-Gervais, à dominante

résidentielle, ne sont pas ou peu pourvues de zone d’activités.

La localisation des zones d’activités est en écho à l’accessibilité du

territoire : elles se concentrent au Nord et à l’Ouest tandis que le

Plateau en est relativement dépourvu.

Sources Est Ensemble, Schéma de développement économique- traitementcarte LKG Consulting – 09/2016

1 ZAC de l’illustration

2 Les vignes

3 Plateforme logistique SNCF

4 ZA Eco-parc Cartier Bresson

5 Pantin triage

6 ZA Ourcq Dellzy

7 ZA de l’Ourcq

8 ZAC de l’Horloge

9 ZA de la Folie

10 ZA de la Madeleine

11 Plateforme d’activités SNCF

12 ZI du Parc Le Terminal

13 ZA Bondy Nord

14 ZA Bondy Sud

15 ZAC des Guillaumes

16 ZAC Jean Lemoine

17 ZI Mehul

18 La Noue

19 ZI Jean Lolive

20 ZI du Bas Montreuil

21 Quartier d’activités du Haut

Montreuil

19


Sont considérées comme emblématiques, les entreprises les plus

pourvoyeuses d’emplois (ici plus de 200 emplois) mais également les

entreprises bénéficiant d’une importante notoriété nationale et

internationale.

L’ensemble de ces entreprises représente plus de 20 000 emplois sur le

territoire d’Est Ensemble dont plus de 70% dans le secteur tertiaire, un

secteur pourvoyeur de nuitées d’affaires. Parmi ces entreprises se trouvent

notamment Chanel, Hermès, BETC, Cop. Copine, BNP Paribas, Orange.

Toutes participent à la notoriété du territoire.

Sur le territoire Est Ensemble deux pôles se distinguent :

▪ Le pôle Pantin-Canal de l’Ourcq au nord ouest de la zone d’étude

est celui qui dispose de la plus importante concentration

d’entreprises à forte notoriété (Chanel, Hermès, Cop. Copine, BETC

etc.). Sa proximité et son accessibilité facilité avec Paris en font une

zone privilégiée par les entreprises.

▪ Le pôle Montreuil au sud-ouest du territoire Est Ensemble, aux portes

de Paris, concentre un grand nombre d’entreprises à plus de 400

salariés.

A noter également de manière plus éparse, l’implantation d’entreprises

emblématiques sur la ville de Bobigny qui en fait un pôle où réside une

demande hôtelière de la part de la clientèle d’affaires.

La présence de ces entreprises est un atout pour le développement

hôtelier du territoire d’Est Ensemble. En effet, ces dernières génèrent une

importante demande hôtelière en hébergement 3* et qualitatif milieu de

gamme (4*) qui doit être satisfaite.

Outre la forte demande hôtelière générée, ces entreprises participent

également à la transformation d’Est Ensemble en territoire attractif et

accroient son image de destination économique.

2.2. Environnement économique2.2.4. Focus « entreprises emblématiques » du territoire

20

► Cartographie des entreprises emblématique sur le territoire Est

Ensemble

Hermès Sellier

ChanelChanel Parfum

Entreprises à notoriété nationale et internationale

Entreprises + 200 à 399 salariés

Entreprises + 900 salariés

BETC

Cop. Copine

Ubisoft

Entreprises entre 400 et 899 salariés

► Des entreprises sur le territoire pourvoyeuses de nuitées d’affaires

Pôle Pantin –Canal de l’Ourcq

Pôle Montreuil

Pôles de concentration d’entreprises emblématiques


► Projets de zones d’aménagement concertées sur le territoire

2.2. Environnement économique2.2.5 Projets de zones d’aménagement économique

1.ZAC Benoît Hure à Bagnolet

2.ZAC Eco cité-Canal de l'Ourcq à Bobigny

3.ZAC Rives de l'Ourcq à Bondy

4.ZAC Centre-ville Les Lilas

5.ZAC Fraternité dans le Bas Montreuil

6.ZAC Boissière-Acacia à Montreuil

7.ZAC Quartier durable de la Plaine de l'Ourcq à Noisy-le-Sec

8.ZAC du Port de Pantin

9.ZAC Eco quartier de la gare Pantin

10.ZAC de l’Horloge à Romainville

Le territoire recense 10 projets de création ou d’extension de zones

d’activités. 5 sont dans la Plaine de l’Ourcq et 3 dans les Faubourgs.

► Principaux projets de développement économique

Sur la Plaine de l’Ourcq est prévue la création de 50 000 m² d’activités

artisanales, industrielles ou commerciales :

▪ L’Horloge à Romainville (10) : l’aménagement de cette ZAC est en

cours et comprend 64 000 m² de bureaux, l’implantation d’un village

de marques et la création d’un hôtel. Sa mise en service est prévue à

partir de 2019 et son achèvement prévu pour 2024.

▪ ZAC Eco-cité (2) : la construction de 120 000 m² de bureaux est prévue

entre 2017 et 2020. Cette zone est aussi au cœur du développement

de nombreux projets de transports en commun : prolongement ligne 11

du métro et du tramway T1, mise en service du Tzen3. A noter que d’ici

2025, 93 100 m² de bureaux vont être construits sur la commune de

Bobigny

▪ Quartier durable de la Plaine de l’Ourcq à Noisy-le-Sec (7) : parmi les

35 hectares d’emprise, 31 000 m² sont consacrés à des bureaux et

3 200m² pour la construction d’un hôtel. La première phase est en

cours de réalisation et ce jusqu’en 2019. Les phases 2 et 3 sont

programmées pour 2020 et 2024.

Sur la zone des Faubourgs de Paris :

• Extension ZAC Benoît Hure à Bagnolet (1) : à partir de 2018, mise en

service d’une résidence de tourisme et d’une résidence étudiante, soit

240 logements et 4 700 m² de commerces.

Les opérations d’aménagement en cours à Est Ensemble entrainent la

création de 215 000 m² de bureaux et 187 500 m² d’activités et

commerces, générateurs de nuitées de clientèle d’affaires, notamment du

secteur du BTP.

Sources Est Ensemble, Schéma de développement économique – 09/201621

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2.2. Environnement économique 2.2.6. Recensement zones d’aménagement économique (1)

22

ZAC de l'Horloge à Romainville (10)

ZAC Quartier durable de la Plaine de l’Ourcq à Noisy-le-

Sec (7)

ZAC du Port à Pantin(8)

ZAC Éco cité-Canal de l'Ourcq à Bobigny (2)

ZAC Les rives de l’Ourcq à

Bondy (3)

Superficie 51 hectares 35 hectares 6,5 hectares 20 hectares 11 hectares

Logements – 1 600 logements – 106 000 m² de logements– 45 000 m² de logements, dont

30% de logements sociaux

– 1 200 logements dont 30 % de

logements sociaux (13 000m²)

– 1 300 logements dont 30 % de

logements sociaux

Commerces et

activités

économiques

– 30 000 m² environ de locaux

d'activités.

– 64 000 m² environ de bureaux

– 23 000 m² environ de

commerces,

– Construction d’un hôtel

– 31 000 m² bureaux

– 64 900 m² d’activités dont 20

200 m² de loisirs

– 9 900 m² de commerces

– 3 200 m² hôtel

– 4 700 m² de commerces et

d’activités économiques.

– 20 000 m² d'activités

artisanales, industrielles ou

commerciales

– 120 000 m² de bureaux dont

93 100 sur la commune de

Bobigny


– 14 000 m² environ d'activités.

– 7 000 m² environ de

commerces et équipements

collectifs de proximité

Commerces et services, lieux

d’activités et de restauration

en rez-de-chaussée

d’immeuble (besoins

d’équipements de proximité)

Équipements

publics prévus

– Construction d’un lycée

– Création d’une place

publique (place de l'Horloge)

– Création de nouvelles voies

internes au quartier

– Extension du groupe scolaire

Jean Renoir

– Construction d’un groupe

scolaire de 14 classes

– 6 600 m² de locaux

d'enseignement supérieur et

professionnel

– 8 000 m² pour un groupe

scolaire et un centre de loisirs

– Équipements collectifs de

proximité (dans les 7 000 m²

de commerces)

– Création d’un équipement

public en bordure du canal

– Conservation et

transformation de la Halle des

Salins.

– 2 000 m² d’équipement

municipal ou intercommunal

destiné à l’animation locale

ou culturelle.

Calendrier

2014-2018 Phase 1 :

– Réalisation de logements et

d’un pôle commercial

« village de marques » sur le

secteur des écuries

– 1e tranche du parc d’activités

le long de l’ex-RN3

– Réalisation d’immeubles de

logements, sur le secteur

Jean-Jacques Rousseau et le

secteur du Coteau

2019-2024 Phase 2 :

– Poursuite du parc d’activités

et des logements +

Construction de bureaux et

d’un lycée.

2014-2019 Phase 1 :

– 120 000 m² de surface de

plancher(majeure partie des

logements).

2020-2024 Phase 2 :

– 80 000 m² de surface de

plancher.

Après 2024 Phase 3

conditionnelle:

– 28 000 m² d’activités

– 1 000 m² bureaux

2018-2020 : tranche 22017-2020

2016-2018 Phase 1:

Première opération îlot 1 des salins

environ 170 logements

2019-2023 Phase 2 :

− Restructuration du port

− Lancement de 3 îlots

− Restructuration de la Halle des

Salins

2024-2028 Phase 3 :

concerne :

− L’emprise du bâtiment

industriel situé dans le secteur

des Salins

− Les dernières emprises Chemin

Latéral

− Création de 2 îlots d’activités

► Récapitulatif projets d’aménagement structurants de la zone - Plaine de l’Ourcq


2.2. Environnement économique2.2.7. Recensement zones d’aménagement économique (2)

23

ZAC Benoît Hure à Bagnolet

(1)

ZAC Fraternité à Montreuil

(5)

ZAC éco quartier de la Gare

de Pantin (9)ZAC Centre-ville Les Lilas

(4)ZAC Boissière Acacia

(6)

Superficie 2,6 hectares 16 hectares 45 hectares 2 hectares 14 hectares

Logements– 20 000 m² de logements

locatifs et sociaux

– environ 750 logements dont

40% de logements sociaux

– 1 500 logements favorisant la

mixité intergénérationnelle et

sociale : 33% de logements

sociaux, une offre d'habitat

participatif, etc.

– 117 logements en accession– 1 200 logements dont 40% de

logements sociaux

Commerces et

activités

économiques


– 6 000 m² résidence étudiante

et hôtel (environ 240

logements)

– 33 000 m² de bureaux,

d’activités économiques et

de commerces

Réorganisation du pôle gare

avec la rénovation de la Gare

RER

– Offre commerçante de

proximité

– Implantation d'entreprises

– A l’étude : accueil de

programmes culturels et de

formation professionnelle


– Locaux d’activités

économiques dont un éco-

pôle et des commerces

Équipements

publics prévus

– 1 médiathèque de 2 500 m²,

livrée en 2002

– Construction d’un collège et

d’un gymnase

Les équipements réalisés

– 750 logements de bureaux

– Un groupe scolaire

– Reconstruction de l’église et

du centre paroissial

– Centre de loisirs,

– Equipement petit enfance,

– Relocalisation du terrain de

sport

– Réalisation d’espaces publics

et de parkings

Calendrier

– Fin des travaux prévus pour

2018

– Equipements déjà livrés car

la convention a commencé

en 1989 (fin 2018)

– ZAC créée en décembre

2011

– Traité de concession signé en

2014

– 2017 en cours

d’achèvement

– 2 phases de 2014 à 2017 et

de 2018 à 2020

► Récapitulatif projets d’aménagement structurants des zones – Parc des Hauteurs et Faubourgs


2.2. Environnement économique 2.2.8. Projets de développement économique

24

► L’impact du projet d’aménagement Grand Paris

L’aménagement du Grand Paris dans la zone d’étude est prévu pour

l’horizon 2025.

Les vocations du projet de Grand Paris sont multiples :

• Renforcer le compétitivité de la Région face aux grandes métropoles

mondiales,

• Accroître son attractivité pour les habitants et les investisseurs,

• Retrouver une dynamique de croissance par le biais de l’innovation.

Le projet du Grand Paris a des objectifs à l'horizon 2025 :

• Créer entre 800 000 et 1 million nouveaux emplois,

• Accueillir 1,5 million d'habitants supplémentaires,

• Construire 70 000 logements par an.

9 projets à Est Ensemble sont lauréats du concours « inventons la métropole

du Grand Paris » et s’inscrivent dans la démarche d’aménagement de la

métropole

Quelques projets concentrent plus une amélioration de la qualité de vie des

riverains. Cependant d’autres seront aussi porteurs d’attractivité touristique et

donc de flux de clientèle touristique :

• Eco parc Ouest-Bobigny

• Noisy-le-Sec Plaine Ouest

• Les Lilas – Fort dit de Romainville

• Reconversion de l’usine EIF Montreuil quartier Mûrs-à-Pêches

• Marché à la ferraille-Bagnolet

Sources Carte interactive, site de la Société du Grand Paris 07/2017

1 - Terrain ASPP - Pantin

2 - Noue Caillet - Bondy

3 - Eco parc Ouest - Bobigny

4 - Plaine Ouest

5 - Rue de la commune de Paris - Romainville

6 - Plaine Ouest - Noisy-le-Sec

7 - Les Lilas – Fort dit de Romainville

8 - Reconversion de l’usine EIF Montreuil quartier Mûrs-à-Pêches

9 - Marché à la ferraille - Bagnolet

► Projets « inventons le Grand Paris » sur la zone d’étude

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2.2. Environnement économique2.2.9. Projets lauréats du programme « Inventons la Métropole du Grand Paris »

25

Marché à la ferraille – BagnoletBâtiment tertiaire de 5 458 m² : de commerces, des bureauxet des espaces verts. Un lieu dédié à la haute-couture, avecun incubateur de la mode textile et un atelier FashionTech(médiathèque et showroom)

Mandataire : Vinci ImmobilierSurface : 839 m²

Eco-Parc Ouest – BobignyParc d’activités mixtes. Le bâtiment accueillera des locauxdédiés au relogement d’une entreprise du territoire, uneactivité de co-working, des espaces de bureaux et de fablabet un «village d’artisans»

Mandataire : Groupe PichetSurface : 10 400 m² dont 12 000 m² de bureaux

Noue Caillet - BondyProjet principalement dédié aulogement, avec également un espacedédié aux association (spécifiquementune structure d’aide et de soutien auxfemmes isolées), des bureaux et uncommerce

Mandataire : Atelier Cantal - DupartSurface : 18 230 m²

Les Lilas – Fort dit de RomainvilleProjet mixte : résidence étudiante, des lieux de productions culturels et artistiques, des logements en accession et un musée de la résistance.

Mandataire : CibexSurface : 27 195 m²

Reconversion de l’usine EIF Montreuil - quartier

Mûrs-à-pêchesLe programme inclut 5 000 m² d’activités valorisant l’existant(pérennisation des activités sur site, développement d’untiers - lieu, le MakerSpace, des espaces productifs et decoworking, Ecole-hôtel...)

Mandataire : Bouygues ImmobilierSurface : 13 270 m²

Noisy-le-Sec Plaine OuestProjet Mix’It : quartier de ville mixteavec la création de 255 logements,commerces, bureaux, hôtelsd’activités et logements - atelierspour artisans.

Mandataire : Bouygues ImmobilierSurface : 18 909 m²

Pont de Bondy – triangle ouest

Noisy-le-SecBâtiment multi-usages d’activités/loisirs :maison d’assistantes maternelles et unpôle d’animations. Une résidencemobilité (hébergement temporairedestiné aux personnes en situation demobilité ou de précarité de logements)et une résidence étudiante.

Mandataire : LinkCitySurface : 9 000 m²

Terrain ASPP - PantinSite de polarité autour de l’enfance,mêlant santé et éducation (écocentre« Oasis 21 », école Montessori, crèchethérapeutique et fablab).

Mandataire : Demathieu-Bard ImmobilierSurface : 6 445 m²

Rue de la commune de Paris –

Romainville (ZAC de l’Horloge)programme mixant logements, bureauxet une activité centrée sur l’éco-design.

Mandataire : ALSEISurface : 13 447 m²

Sources Dossier de presse, Lauréats Inventons la métropole du Grand Paris, 18/10/2017


2.2. Environnement économique 2.2.10. Focus sur les Jeux Olympiques 2024

26

► Infrastructures pour les Jeux Olympiques 2024

Assurées d’accueillir les Jeux Olympiques en 2024, la

ville de Paris et la région du Grand Paris ont mis en

place un important projet d’infrastructures

(équipements sportifs, hébergements, cérémonie

etc.)

La zone d’étude impactée par les projets

d’infrastructures

Le département de la Seine Saint-Denis accueillera,

avec la ville de Paris, de nombreuses épreuves

sportives, le village paralympique ainsi que le centre

principal de la presse.

Aucune infrastructure n’est prévue sur le territoire

d’Est Ensemble. Néanmoins, les Jeux Olympiques

2024 sont un évènement mobilisateur, fédérateur et

valorisant pour la destination Grand Paris. Les

ouvertures d’établissements hôteliers seraient

d’autant plus pertinentes si elles se réalisent avant

les JO.

Cet évènement majeur est une excellente vitrine

pour le secteur de l’hôtellerie qui a la possibilité de

capitaliser sur son développement en hôtels et

résidences. C’est également une opportunité pour

Est Ensemble de mettre en avant de nouveaux

hébergements innovants et d’attirer une nouvelle

clientèle notamment internationale.

Sources: Paris 2024 : – Septembre 2015

Est Ensemble


2.3. Environnement touristique 2.3.1. Attraits touristiques d’Est Ensemble

27

► Un manque de sites touristiques d’envergure

Une répartition inégale sur la zone d’étude est constatée. Les attraits

touristiques se situent en porte de Paris.

▪ Centre National de la Danse (1) : pourvues de 3 missions : formation,

patrimoine et création. Le CND a une programmation annuelle et

contribue au développement d’une demande hôtelière sur le territoire.

▪ Cité des sciences et de l’ industrie (2) : située dans le parc de La Villette, la

Cité diffuse de la culture scientifique et technique.

▪ Parc de La Villette (3) : parc disposant d’infrastructures culturelles et

scientifiques diversifiées (musées, salles de spectacles, médiathèque).

▪ La Philharmonie de Paris (4) : complexe musical disposant d’espaces

éducatifs, de salles d’expositions, d’un bar, d’un restaurant et de 2 salles

philharmoniques dont la programmation est internationale.

▪ Studio Albatros (5) : lieu patrimonial de la ville de Montreuil et ancien

studio de cinéma fondé par les Frères Pathé. Aujourd’hui, lieu consacré à

la création artistique avec des bureaux, des salles de répétition, une salle

de théâtre, etc.

▪ MC 93 (6) : Maison de la Culture de la Seine Saint-Denis, résidence

d’artistes locaux proposant également des ateliers, de la formation et des

spectacles.

Tous ces sites ne se situent pas administrativement sur le territoire d’Est

Ensemble mais leur grande proximité en font des attraits pour la clientèle

touristique.

▪ En termes de tourisme d’affaires, seul le Palais des congrès Paris Est

Montreuil génère des nuitées d’affaires. Il dispose d’un total de 15 000 m²

de salles pour accueillir salons, congrès, conventions etc. ainsi que des

événements de particuliers (mariages, cérémonie religieuses, etc.)

▪ Le circuit du street art : pour les amateurs de cet art, la Seine-Saint-Denis

est un territoire de référence. Les communes de Montreuil, Pantin, Bobigny,

Bondy et Bagnolet ont créé un circuit street art.

▪ Croisière, toute l’année, le long du Canal de l’Ourcq : le canal traverse les

villes de Pantin, Bobigny et Noisy-le-Sec sur des thématiques variées :

croisière cinéma, croisière patrimoine, croisière atelier... Tous les étés, aussi,

le canal de l'Ourcq s'anime grâce à l'opération « l'Été du Canal » qui

propose de juillet et août une programmation de croisières et de navettes

fluviales, des bals et des concerts.

Peu d’attraits touristiques sont répertoriés à Est Ensemble. L’offre y est avant

tout culturelle, alternative, et issue d’initiatives individuelles. Ainsi à Bagnolet, il

est proposé des « pauses méridiennes » qui consistent à des visites d’ateliers

d’artistes, de commerçants etc. Actuellement, l’attrait touristique principal

d’Est Ensemble réside en sa grande proximité avec Paris.

► Répartition des principaux attraits touristiques d’Est Ensemble

1 – Centre National de la Danse

2 – Cité des Sciences et de l’Industrie

3 – Parc de la Villette

4 – Philharmonie de Paris

5 – Studio Albatros

6 – Maison de la Culture 93

Sources Tourisme93 - 07/2017

Circuit street art

Palais des congrès Paris Est Montreuil

12

34

5

6


► Les 10 sites les plus visités par la clientèle touristique venue deSeine Saint-Denis vs les sites les plus fréquentés du département en 2016

2.3. Environnement touristique 2.3.2. Sites touristiques majeurs accessibles depuis Est Ensemble

28

Sources CRT Ile-de-France et CDT 93 – Traitement MKG 07/2017

Est Ensemble est dépourvue d’attraction touristique majeure mais bénéficie

d’une situation privilégiée, proche des sites parisiens et départementaux (93).

► Les sites touristiques majeurs de la Seine Saint-Denis

▪ Les sites d’intérêt départementaux

• Le Musée de l’Air et de l’Espace : des travaux de rénovation y sont

entrepris jusqu’en 2018. Ce musée enregistre en moyenne 250 000

visiteurs annuels.

• La Basilique Saint-Denis : accueille chaque année environ 150 000

visiteurs.

• Le stade de France à Saint-Denis : outre les rencontres sportives et les

concerts, le stade est ouvert à la visite (environ 83 000 en 2015).

• Les puces de Saint Ouen : site touristique majeur non payant et l’un

des plus grand marché d’antiquités du monde avec 1 700 boutiques. Il

attire plus de 5 millions de visiteurs par an.

► Des sites d’intérêt principalement parisiens

▪ La clientèle touristique séjournant en Seine-Saint-Denis ne déroge pas à la

tendance touristique nationale et visite en premier lieu des sites

(attractions avec entrée payante) situés au cœur de la Capitale : Tour

Eiffel (1) , Arc de Triomphe (2), Notre Dame de Paris (3). Disneyland,

n’arrive qu’en 6ème position.

▪ Bien qu’absente du top 10 des sites visités par la clientèle séjournant en

Seine Saint Denis, la Cité des sciences et de l’industrie de La Villette -

limitrophe à Est Ensemble - est le 8ème site touristique payant le plus visité en

France avec une fréquentation de plus de 2 millions d’entrées.

L’attrait de la clientèle touristique séjournant à Est Ensemble réside dans la

localisation stratégique du territoire à mi-chemin entre Paris et Disneyland.Sites touristiques majeurs de la Seine Saint-Denis

Top 10 des Sites les plus visités par la clientèle séjournant en Seine Saint-Denis

1 - Tour Eiffel

2 - Arc de triomphe

3 - Notre-Dame de Paris

4 - Musée du Louvre

5 - Sacré-Cœur de Montmartre

6 - Disneyland Paris

7 - Stade de France

8 - Centre Pompidou

9- Musée d'Orsay

10 - Basilique Saint-DenisSources Atout France – données de fréquentation 2015

Sites touristiques français payants les plus Fréquentés en 2015 :

1 – Disneyland Paris

2 - Musée du Louvre

3 - Tour Eiffel

4 - Château de Versailles

5 - Musée d’Orsay

6 - Centre Pompidou

7 - Le Puy du Fou

8 - Cité des sciences de La Villette

9 - Parc Astérix

10 - Futuroscope

Disneyland

Paris

Musée de l’Air et

de l’Espace

Les puces de

Saint Ouen

10

7

5

8

3

4

91

2 6


▪ Les communes les plus proches de Paris (Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Bagnolet et Montreuil)

affichent les densités de population les plus fortes.

▪ 71% des emplois d’Est Ensemble appartiennent au secteur du tertiaire. Ces entreprises sont pourvoyeuses de

nuitées aux hôtels du territoire. En termes d’emploi, 3 villes se distinguent : Montreuil, Pantin et Bobigny.

▪ Les villes situées sur le frange ouest d’Est Ensemble disposent d’une activité économique plus développée,

notamment Montreuil (cœur économique d’Est Ensemble) et Pantin. Ces villes jouissent d’une grande

proximité et d’une bonne accessibilité avec Paris, 2 critères de choix pour les entreprises. Bobigny, est la ville

à l’est de la zone d’étude ayant le nombre d’emplois le plus important. Le nœud autoroutier A3/A86 est un

atout stratégique pour l’implantation d’entreprises.

▪ Potentiellement ce sont dans ces villes, que les hôtels doivent être les plus adaptés en matière de services ou

équipements pour la clientèle d’affaires.

▪ 10 ZAC sont en projet sur Est Ensemble, elles se réalisent au profit du développement des transports en

commun. Ces zones font partie des futurs secteurs à enjeux en matière de développement hôtelier :

• Le Canal de l’Ourcq : ZAC de l’Horloge, ZAC Eco-cité à Bobigny et ZAC Quartier durable de la

Plaine de l’Ourcq à Noisy-le-Sec.

• Bobigny : Bobigny – Pablo Picasso, Bobigny – La Folie et Drancy Bobigny.

• Le secteur du Plateau, actuellement faiblement pourvu en entreprises et transports en commun,

devrait bénéficier d’un nouveau dynamisme avec le prolongement des lignes 9 et 11 du métro ainsi

qu’avec les ZAC centre ville Les Lilas et Boissière-Acacia.

▪ Ces opérations d’aménagement vont entraîner la création de 215 000 m² de bureaux. Une fois complète, les

ZAC totalisant les plus grands surfaces de m² de bureaux généreront aussi des besoins en hôtellerie. (

▪ La construction du Grand Paris Express et des ZAC va nécessiter la venue d’ouvriers. Ces professionnels ont

également de besoins en hôtellerie notamment sur les gammes super-économique durant la durée des

travaux.

▪ La proximité de Paris et les transports en commun sont les facteurs déclencheurs de nuitées sur le territoire

d’Est Ensemble. En effet, la localisation à mi-chemin entre Paris, les sites majeurs du département et

Disneyland est stratégique pour la clientèle touristique séjournant sur Est Ensemble.

▪ Peu d’attraits touristiques sont recensés sur Est Ensemble. L’offre de nature culturelle et alternative demeure

d’initiatives individuelles, ce qui ne permet pas d’entraîner un nombre suffisant de nuitées hôtelières.

▪ Avec les JO 2024, le secteur de l’hôtellerie a la possibilité de capitaliser sur son développement en hôtels et

résidences et ainsi d’accroître sa clientèle, notamment par la création d’établissements innovants.

▪ Enfin, la présence à la fois d’établissements de formation en hôtellerie-restauration et de groupes hôteliers

crée un écosystème porteur pour la filière hôtelière sur la zone d’étude. En effet, la création de nouveaux

hébergements est synonyme de retombées économiques en termes d’emplois locaux.

Synthèse environnement économique et touristique

29

Un déséquilibre démographique et

économique Est / Ouest, lié au

réseau de transports en commun

L’hôtellerie Restauration, un secteur

générateur d’emplois locaux.

Emergence de nouvelles zones à

enjeux avec le développement de

ZAC

Un manque de sites touristiques

compensé par la proximité de Paris

et les transports en commun


III. OFFRE DES HEBERGEMENTS

TOURISTIQUES

30

3.1. Offre hôtelière autour d’Est Ensemble

3.2. Les pôles hôteliers en petite couronne

3.3. Etat des lieux des hébergements marchands

3.4. Analyse quantitative de l’offre hôtelière

3.5. Analyse qualitative de l’offre hôtelière

3.6. Avis des hôteliers

3.7. Evolution du nombre de chambres dans l’hôtellerie

Synthèse de l’offre des hébergements touristiques


3.1. Offre Hôtelière autour d’Est Ensemble

31

Le marché hôtelier d’Est Ensemble s’inscrit dans le territoire Nord-Est francilien.A cet échelle, plusieurs pôles hôteliers sont identifiables : les portes de Paris,

Plaine Commune, Paris Est Marne et Bois, Le Bourget Paris Terres d’Envol et

Roissy Pays de France.

▪ Plaine Commune et Est Ensemble sont 2 pôles très semblables en termes

de capacité (respectivement 4 100 et 4 400 chambres) et de

positionnement. En effet, trois gammes sont présentes sur ces deux

territoires: super-économique, économique et milieu de gamme, ce

dernier étant minoritaire (15% pour Plaine Commune et 20 % pour Est

Ensemble).

▪ Les positionnements milieu de gamme et haut de gamme sont concentrés

sur les deux pôles aéroportuaires Bourget et Roissy qui génèrent

d’importants flux de clientèle d’affaires. Roissy possèdent 58 %

d’établissements milieu et haut de gamme (29% milieu de gamme et 29%

haut de gamme) de forte capacité. Le pôle du Bourget possède quant à

lui 40% d’offre milieu et haut de gamme, avec des capacités d’hôtels ne

dépassant pas les 150 chambres.

▪ Les marchés hôteliers du 18ème, 19ème et 20ème arrondissements de Paris

situés aux portes ont une offre milieu de gamme et économique plus

développée que celle d’Est Ensemble.

▪ Le 18ème arrondissement offre 40% de chambres milieu de gamme

et 25% de chambres économiques.

▪ Le 19ème arrondissement détient en capacité en chambres de

38% en milieu de gamme et 33% économiques.

▪ Le 20ème arrondissement possède 34% de chambres milieu de

gamme. A noter cependant une majorité d’offre super-

économique qui concurrence directement le territoire de Plaine

Commune.

▪ Le territoire Paris Est Marine et Bois est faiblement concurrent pour Est

Ensemble. Son offre hôtelière se concentre autour des générateurs de flux

de clientèle de la zone (station RER, échangeur).

Plaine Commune et Est Ensemble sont les pôles « économiques » du nord-est

francilien. Ils sont situés entre des pôles plus qualitatifs que forment les

marchés hôteliers situés aux portes de Paris coté intra-muros et ceux des

aéroports du Bourget et de Roissy. Avec la nouvelle carte dessinée par le

développement des transports en commun, certaines frontières vont

s’atténuer et ouvrir des opportunités pour la création d’une offre plus

qualitative sur des territoires tels que Plaine Commune et Est Ensemble

Super économique

Economique

Milieu de gamme

Haut de gamme

Paris Est-Marne et Bois

≈ 1 600 chambres

Plaine commune

≈ 4 100 chambres

Le Bourget Paris Terres d’envol

≈ 2 100 chambres

Portes de Paris≈ 14 000

chambres

Roissy Pays de France ≈ 9 400 chambres

Est Ensemble≈ 4 400

chambres

► Capacité et positionnement des pôles autour d’Est Ensemble


3.2. Les pôles hôteliers en petite couronne3.2.1. analyse des capacités

32

► Autour de la Capitale, en périphérie directe,

ont été construits des pôles hôteliers avec des

établissements hôteliers de grandes capacité.

La taille moyenne des établissements est largement

supérieure à l’ensemble de l’Ile-de-France. En petite

couronne, 45% des établissements hôteliers dépassent

les 150 chambres, soit 74% de la capacité globale de

la zone.

► 3 pôles hôteliers composés de gros porteurs

similaires à celui d’Est Ensemble sont recensés.

Chacun possède un établissement supérieur à

350 chambres.• Pôle Saint Ouen de 1 838 chambres : Hôtel

F1 Paris Porte de Montmartre (464

chambres)

• Pôle de Issy-les-Moulineaux de 2 075

chambres : Mercure Hôtel Paris Porte de

Versailles Expo (388 chambres)

• Pôle Montrouge Porte d’Orléans de 1 430

chambres : Ibis Paris Porte d’Orléans

Montrouge (402 chambres)

• Le pôle hôtelier Bagnolet détient l’hôtel

avec la plus forte capacité, Novotel Paris

Est de Bagnolet (609 chambres) ainsi que la

capacité la plus importante avec un total

de 3 018 chambres.

Ces pôles hôteliers sont tournés vers la Capitale, dans

la mesure où ils captent essentiellement une clientèle

de groupe tourisme de loisirs voire affaires, à la

recherche de chambres à un prix accessible tout en

étant proche de Paris.

► Répartition des pôles hôteliers en petite couronne

Pôle Bagnolet

Pôle Issy-les-Moulineaux

Pôle Montrouge Porte d’Orléans

Pôle Saint - Ouen

Capacité chambres

Supérieur à 600

Entre 251 et 599

Inférieur à 50

Entre 100 et 150

Entre 151 et 250

Source Olakala_Suite, traitement MKG Consulting – Août 2017


3.2. Les pôles hôteliers en petite couronne3.2.2. Analyse des gammes présentes

33

► Répartition de l’offre par positionnement en petite couronne

► Eléments de référence – offre aux portes de Paris Est Ensemble

Pôle Issy-les-Moulineaux

Pôle Montrouge Porte d’Orléans

Pôle Saint - Ouen

Pôle Bagnolet

Super - économique

Economique

Milieu de gamme

Résidence

► Une majorité d’offre super-économique et

économique aux portes de Paris

▪ Cumulée, la part de l’offre super-économique et

économique aux portes de Paris est 2 fois

supérieure à Paris intramuros : 72% aux portes pour

37% en intra-muros. En île de France (hors Paris)

cette part est de 60%.

► Répartition catégorielle de l’offre hôtelière

▪ Les marchés hôteliers situés aux abords de la

Capitale sont fortement dépendants de l’attraction

touristique et économique de la Capitale. Ils ont un

double rôle, le premier est d’absorber le surplus de

la Capitale et le second de capter la clientèle bon

marché.

▪ Dans la Capitale, le prix du foncier ne permet pas

l’activité d’établissements super-économiques

traditionnels (seulement 9% de l’offre hôtelière), ces

derniers s’implantent alors en périphérie.

Chaque positionnement hôtelier est représenté dans le

pôle « Bagnolet » ce qui en fait l’un des plus diversifiés

de la petite couronne parisienne. Ce pôle ne fait

cependant exception avec l’absence d’établissements

haut de gamme. En effet, cette offre est privilégiée

dans le centre de Paris et sur les pôles aéroportuaires.

Références Répartition ParisRépartition Ile de France Hors Paris

Super-économique 9,7% 27,2%

Economique 27,9% 32,4%

Milieu de gamme 35,1% 27,6%

Haut de gamme 27,4% 12,8%


► Offre en hébergements marchands

(communes Est Ensemble)

3.3. Etat des lieux des hébergements marchands 3.3.1. hébergements dans la zone d’étude

34

► Capacité globale des hébergements touristiques

La zone d’étude recense 42 hébergements marchands, représentant une

capacité de 4 410 chambres. Deux typologies d’hébergements sont

distinguées :

▪ L’offre traditionnelle à destination de touristes de loisirs ou d’affaires

séjournant de manière individuelle ou en groupes :

• 31 hôtels classés/non-classés et résidences, soit 4 390 chambres. Il

s’agit des hébergements les plus développés sur le territoire.

• 6 meublés et gîtes labellisés (Gîtes de France, Clés Vacances)

permettent de se loger dans l’une des 10 chambres disponibles.

• 4 maisons et chambres d’hôtes, représentant une capacité de 11

chambres.

▪ L’offre disponible sur les plateformes en ligne:

• Est Ensemble comptabilise 3 406 annonces Airbnb (juillet 2017), pour

9 320 chambres, soit 2 chambres airbnb pour 1 chambre d’hôtel.

• Cette offre est comparable à des chambres d’hôtes ou des meublés

et son développement s’est accru ces dernières années. En France,

depuis les années 2010, les plateformes en ligne sont les seules à avoir

permis une augmentation du volume de l’offre en hébergement

marchand.

▪ Focus sur les hébergements sociaux

A ce jour 18 établissements dédiés à 100 % aux hébergements sociaux sont

recensés sur le territoire d’Est Ensemble. A noter également que certains

hébergements touristiques 1* ou super-économique réservent une partie de

leurs chambres à une clientèle sociale. En 2016, certains établissements ont

augmenté le nombre de chambres allouer à cette clientèle, la clientèle

« classique » étant moins présente.

Les typologies d’hébergements présentes sur le territoire d’Est Ensemble se

concentrent exclusivement sur l’hôtellerie et s’attache à répondre

principalement aux besoins de la clientèle tourisme. L’offre réglementée est

inexistante concernant des hébergements adaptés à la clientèle famille et

jeunes, créant ainsi un contexte favorable au développement des

hébergements airbnb.


StructuresNombre de structures

Capacitéchambres

Capacité personnes

Hôtels classés /non classés et résidences

31 4 390 11 415

Meublés et Gîtes labellisés

6 10 19

Maison et Chambres d’hôtes labellisées

4 11 20

TOTAL 42 4 411 ≈ 12 000

Locations meublées (Airbnb)

3 406 9 320 11 245

Hébergements sociaux

18 325 ≈ 813

► Répartition par capacité

(communes Est Ensemble)

Hôtels classés

/non classés et

résidences; 49%

Locations

meublées

(Airbnb); 48%

Hébergements

sociaux; 3%Meublés et Gîtes labellisés; 0%

Maison et Chambres d’hôtes labellisées; 0%


► Cartographie gîtes, chambres et maisons d’hôtes

3.3 Etat des lieux des hébergements marchands 3.3.2. Gîtes et chambres d’hôtes

35

VilleNombre

structuresCapacité Personnes

Montreuil 2 12

Bagnolet 1 2

Bondy 1 6

Total général 4 20

VilleNombre

structuresCapacité Personnes

Montreuil 1 2

Bagnolet 3 6

Les Lilas 1 5

Bobigny 1 6

Total général 6 19

► Chambres et maisons d’hôtes

► Gîtes

Les structures telles que les gîtes, chambres ou maison d’hôtes sont des alternatives

pour la clientèle famille ou groupe d’amis qui peuvent ne pas trouver satisfaction

dans l’offre proposée par les hôtels ou résidences de la zone d’étude.

• Toutefois, l’offre en gîtes, chambres et maisons d’hôtes est faiblementdéveloppée sur le territoire. 10 annonces sont recensées pour une capacité de

39 personnes. A noter, les localisations favorisent nettement la proximité avec

Paris et les transports en commun.

• Montreuil et Bagnolet comptent 3 et 4 structures, pour respectivement 14

places. Sur les autres communes l’offre est très faible voir inexistante.

L’offre en gîtes et chambres d’hôtes est aujourd’hui directement concurrencée par

les locations meublées Airbnb, à la fois sur les services proposées et sur la

typologie de clientèle.

Gîtes Chambres et maisons d’hôtes

Source Olakala_Suite, traitement carte MKG Consulting – Août 2017


► Répartition annonces Airbnb par commune d’ Est Ensemble

(annonces en date du 14/08/2017)

3.3. Etat des lieux des hébergements marchands 3.3.3. Focus Airbnb

36

Airbnb

Nombre annonces cumulées

2012

Nombreannonces cumulées

2017

Croissanceannuelle

moyenneArrivées

Nombre nationalités

C.A annuel moyen

Bagnolet 10 491 82% 5 000 81 1 000 €

Bobigny 6 120 104% 900 45 800 €

Bondy 1 110 166% 1 000 43 1 600 €

Le Pré-Saint-Gervais 3 285 75% 3 000 64 1 600 €

Les Lilas 12 424 78% 3 000 72 1 100 €

Montreuil 41 1 772 72% 15 000 94 1 200 €

Noisy-le-Sec 6 154 82% 800 42 500 €

Pantin 26 842 77% 9 000 87 900 €

Romainville 2 169 103% 1 000 55 1 300 €

Total général 107 4 367 93% 38 700 - -


▪ L’offre Airbnb est surtout présente le long des portes de Paris et à proximité des métros; 2critères idéaux pour capter une clientèle touristique qui cherche avant tout une mobilitéfacilitée vers Paris.

▪ L’offre Airbnb comble aussi certaines zones blanches laissée par l’implantation hôtelière :le sud de Bondy, Romainville, le nord ouest de Pantin, l’est de Montreuil, les Lilas.

▪ La présence marquée de l’offre Airbnb, témoigne d’une forte croissance de cette

typologie d’hébergement : + 93% d’annonces en moyenne par an depuis 2012.▪ Le ratio nombre d’annonces par habitants témoigne aussi d’un développement non

négligeable avec 1 annonce pour 90 habitants à Est Ensemble contre 130 à PlaineCommune. Paris est incomparable avec 1 annonce pour 15 habitants.

▪ En 2017, 1 tiers des logements proposés par Airbnb sur Est Ensemble est occupé (33,21%)contre 68,1% de taux d’occupation pour les hôtels et résidences. Cela s’explique par letaux d’annonces considérées comme « actives » (1 848 au total sur la zone).

▪ 1 848 annonces actives chaque jour équivalent à 3 établissements hôteliers de 600chambres. Néanmoins, l’offre de location en ligne ne peut légalement être disponible365 jours par an.

▪ De septembre 2016 à septembre 2017, Est Ensemble a enregistré 38 700 arrivées.Montreuil est la commune avec le plus d’arrivées, 15 000 au total suivie de Pantin etBagnolet.

▪ Sur Est Ensemble le chiffre d’affaires annuel moyen pour un propriétaire est compris entre500 € pour la commune de Noisy-le-Sec et 1 600 € pour Bondy et Le Pré-Saint-Gervais.

La présence d’annonces Airbnb est synonyme d’une demande en hébergement non pris encompte par l’hôtellerie traditionnelle, que se soit en termes de service ou de disponibilitégéographique.

Source AirDNA, traitement MKG Consulting – Août 2017

Hôtels et résidences Annonces Airbnb

► Offre par commune

Hôtels et résidences Airbnb

Taux d’occupation moyen réel

68,1% 33,21%

Capacité4 390 ch

11 415 pers3 392 annonces

11 245 pers

► Taux d’occupation Airbnb vs hôtels Est Ensemble

Sources: Les 3 premières données ont été récoltées par MKG Consulting au jour du 14 août 2017, les 3 dernières ont été établies par « Dataville by Airbnb » de sept. 2016 à sept. 2017


3.3. Etat des lieux des hébergements marchands 3.3.3. Focus Airbnb

37

71,8%

► Répartition des annonces par type d’hébergement

► Répartition par nombre de chambres proposées dans les logements

entiers

► Airbnb, une offre adaptée aux familles et groupes d’amis

▪ L’offre Airbnb à Est Ensemble se découpe entre 72% d’annonces pour des

logements entiers et 26% d’annonces de chambres privées (produits

similaires à des chambres d’hôtes). Les chambres partagées sont, quant à

elles, très peu représentées (2,2%).

▪ Les types d’hébergements proposés sont de capacités très variées, allant

du studio au logement entier de plus de 5 chambres.

▪ 56,5% des annonces proposent des hébergements de 2 à 4 chambres. Soit

des hébergements accessibles pour des familles ou des groupes non

formels (amis).

► Airbnb, concurrent de l’offre hôtelière super-économique et

économique

▪ 55% de l’offre Airbnb de la zone d’étude a un tarif situé entre 9€ et 50€.

▪ Les hébergements de plus de 100€ ne représentent que 9% de l’offre

globale.

▪ En comparaison avec les tarifs affichés en hôtellerie sur Est Ensemble,

l’offre Airbnb concurrence surtout le créneau super-économique en

semaine et économique voire milieu de gamme le weekend.

Avec la moitié de ses annonces Airbnb d’Est Ensemble adaptée à des séjours

en famille ou en groupe d’amis, l’offre Airbnb propose une vraie alternative

en matière d’hébergement et comble des besoins non satisfaits par l’offre

hôtelière du territoire. Le succès de ce mode d’hébergements réside aussi

dans ses tarifs abordables ainsi que sur l’aspect expérientiel du séjour : vivre

ses vacances comme un local.

La plateforme Airbnb propose à la location trois types de logements :

▪ La chambre partagée, qui implique une cohabitation directe avec le

propriétaire ou d’autres voyageurs dans la même pièce.

▪ La chambre privée, où le voyageur dispose de sa propre chambre mais

partage l’appartement avec le propriétaire.

▪ Le logement entier de une à plusieurs chambres, offrant au visiteur une

intimité totale.

2%

26%

72% Logement entier

Chambre privée

Chambre partagée

► Répartition par catégorie de prix de l’hébergement


► Une capacité hôtelière moyenne très élevée

▪ Avec 147 chambres en moyenne, les hôtels d’Est Ensemble ont une

capacité supérieure à la moyenne d’Ile-de-France (cf. tableau

comparatif), qui témoigne d’une prédominance d’hôtels de forte

capacité. Seuls 7 hôtels ne dépassent pas les 100 chambres.

▪ Est Ensemble compte 6 établissements disposant de 200 chambres, ils

représentent 40,2% de la capacité totale du territoire (1 800 chambres).

• Hôtel F1 Paris Porte de Montreuil, super-économique

(228 chambres)

• Ibis Budget Paris Porte de Bagnolet, super-économique

(231 chambres)

• Ibis Budget Paris Porte de Vincennes de Montreuil, super-économique

(208 chambres)

• Campanile Paris Est Porte de Bagnolet, économique

(274 chambres)

• Hôtel Reseda Bagnolet, économique (250 chambres)

• Novotel Paris Est Bagnolet, milieu de gamme (609 chambres)

▪ Le marché hôtelier est réparti entre 3 positionnements hôteliers, allant du

super-économique au milieu de gamme. Le territoire est dépourvu de

haut de gamme, la demande pour cette gamme étant faible sur la zone.

• 80% de l’offre appartient aux créneaux super-économique et

économique, ce qui positionne le marché hôtelier d’Est Ensemble

sur les créneaux d’entrée de gamme.

• Les 2 hôtels milieu de gamme représentent 20% de l’offre eu

égard à la très grande capacité du Novotel Paris Est Bagnolet :

609 chambres.

▪ 6 résidences de taille supérieure à 100 chambres sont implantées sur le

territoire. 80% de l’offre en résidence est classée économique, répartie en

5 établissements tandis que 20% est classée en milieu de gamme avec un

seul établissement (le Suite Novotel de 166 chambres).

Le marché hôtelier d’est Ensemble répond à une logique d’accueil de

groupes touristiques et dispose essentiellement d’établissement de grande

capacité. L’offre se concentre sur les créneaux d’entrées de gamme.

► Une offre hôtelière et résidentielle centrée sur l’entrée de gamme

3.4. Analyse quantitative de l’offre hôtelière 3.4.1. Répartition catégorielle de l’offre hôtelière

38

Offre classée ou assimilée

Taille Moyenne Répartition catégorielle

CatégorieIle de France (hors Paris)

FranceIle de France (hors Paris)

France

Super-économique 70 34 27,2% 19,8%

Economique 72 30 32,4% 41,0%

Milieu de gamme 104 44 27,6% 28,0%

Haut de gamme 194 69 12,8% 11,1%

Total 85 37 100% 100%

NombreStructures

Nombre Chambres

Répartitiontaille

moyenne

Super-économique 16 1 876 51% 117

Economique 7 1 069 29,1% 153

Milieu de gamme 2 732 19,9% 366

Total hôtellerie 25 3 677 147

Economique 5 673 80% 135

Milieu de gamme 1 166 20% 166

Total Résidence 6 839 140

Total hôtellerie + Résidence

31 4 390 142

► 3 positionnements hôteliers présents à Est Ensemble



57% de la capacité en chambres (dont 52%

Bagnolet)Diversité catégorielle (de super-économique à milieu de gamme) et forte dominance du super-

économiqueClientèle Tourisme Groupes

Pantin La Villette

Bobigny

17,2% de la capacité en chambres

Répartition catégorielle

équilibréeClientèle tourisme

13,4% de la capacité en chambres Dominance catégorie super-économique

Clientèle affaires

Bagnolet -Vincennes

3.4. Analyse quantitative de l’offre hôtelière3.4.2. Répartition géographique de l’offre

39

► Répartition de l’offre dans la zone d’étude

Capacité chambres

► 52% de l’offre en chambres est localisée aux

portes de Paris

▪ 3 pôles se démarquent à Est Ensemble

• Le Pôle Bagnolet – Montreuil aux portes de Pariscompte 6 hôtels et résidences de plus de 200

chambres dont le gros porteur « Novotel Paris

Est » (609 chambres). La localisation stratégique

avec le nœud routier multimodal (périphérique,

autoroutes, gare routière internationale), la

proximité de Paris et les transports en commun

en font un pôle privilégié pour les groupes

tourisme.

• Le Pôle Pantin - La Villette totalise 5

établissements de plus de 100 chambres. Cette

zone bénéficie d’une frontière peu marquée

avec Paris et ainsi que de la proximité des

infrastructures culturelles de Paris.

• Le Pôle Bobigny se distingue par sa capacité,

704 chambres pour 5 établissements seulement.

Sa situation géographique, nœud autoroutier

A86/A 3, en fait un pôle stratégique pour la

clientèle d’affaires.

▪ A Est Ensemble, seulement 5 hôtels et résidences

détiennent une faible capacité inférieure à 50

chambres parmi lesquels 4 hôtels indépendants de

catégorie super-économique.

La zone d’étude dispose de 3 pôles hôteliers à la

spécificité clientèle distincte.

Inférieure à 50 chambres

Entre 50 et 150 chambres

Entre 150 et 250 chambres

Supérieur à 600 chambres



► Répartition de l’hôtellerie dans la zone d’étude

3.4. Analyse quantitative de l’offre hôtelière3.4.3. Répartition géographique de l’offre

40

en % capacité chambresTypologie

Nombrestructures

Capacité (chambres)

Ba

gn

ole

t Super-économique 3 459

Économique 2 686

Milieu de gamme 1 609

Résidence 1 166

Total 7 1 920

Mo

ntr

eu

il

Super-économique 5 483

Économique 2 271

Milieu de gamme

Résidence 1 52

Total 8 806

Pa

ntin


Économique 2 250

Milieu de gamme 1 123

Résidence 2 275

Total 7 781

Bo

big

ny


Économique 1 112

Milieu de gamme

Résidence 1 282

Total 5 704

Bo

nd

y


Économique

Milieu de gamme

Résidence

Total 1 118

Ro

ma

inv

ille Super-économique 1 107

Économique

Milieu de gamme

Résidence

Total 1 107

Les

Lila

s

Super-économique

Économique

Milieu de gamme

Résidence 1 24

Total 1 24

Pré

-Sa

int-

Ge

rva

is


Économique

Milieu de gamme

Résidence

Total 1 16


42,9%

15,7%

2,6%

18%

17,4%

Pas d’offre

0,5%

0,4%2,4 %

• Bagnolet dispose de la plus grande capacité hôtelière avec 42,9% de l’offre. Les hôtels

y ont aussi la capacité moyenne la plus importante (274 chambres). Bagnolet fait figure

de pôle gros porteurs du territoire.

• Ensuite, 3 villes se démarquent : Bobigny, Montreuil et Pantin qui recensent chacune

entre 15 et 18% de l’offre.

• L’offre hôtelière et para-hôtelière de Bobigny est de grande capacité avec 140

chambres en moyenne. Elle se concentre majoritairement sur le super-économique

• A Montreuil et Pantin, l’offre y est de plus petite capacité, avec une taille moyenne

entre 100 chambres et 110 chambres.

• Les villes de Bagnolet et Pantin sont celles qui bénéficient de l’offre la plus diversifiée

avec au moins un établissement présent dans chaque catégorie (hormis haut de

gamme, non présent sur le territoire).

• Sur certains communes, l’offre est très peu développée : Romainville, Les Lilas, et le Pré-

Saint-Gervais où il n’y a qu’un seul établissement malgré une forte proximité parisienne

pour ces deux dernières. Noisy-le-Sec ne compte aucun hébergement hôtelier.


► Part de l’offre de chaînes par catégories

3.5. Analyse qualitative de l’offre hôtelière3.5.1. Offre de chaînes et nouvelles normes

41

► Part de l’offre classée selon les nouvelles normes

17%

Le pôle Est Ensemble est un marché hôtelier d’entrée de gamme très

standardisé et sous enseigne française.

► 91% de l’offre hôtelière et résidentielle sous enseigne hôtelière

▪ Soit une part plus élevée que la moyenne observée en Ile-de-France

où la représentation moyenne des chaînes s’élève à 81,6%. Le taux

de pénétration élevé signifie une forte standardisation de l’offre ainsi

qu’une capacité moyenne élevée (91% des hôtels appartiennent à

un groupe et 100% de l’offre résidentielle).

▪ Les établissements de chaînes sont monopolistiques sur les offres en

résidence, le milieu de gamme et l’économique.

▪ L’offre indépendante résiste sur le créneau super-économique (1 et

2*) mais celle-ci ne dépasse pas les 30 chambres de capacité par

établissement.

▪ Avec 167 chambres en moyenne, les hôtels d’Est Ensemble ont une

capacité supérieure à la moyenne d’Ile-de-France pour ce type

d’établissement (116 chambres).

▪ Les hôtels super-économiques ont une taille moyenne environ 3 fois

inférieure à l’hôtellerie de chaînes.

► Une offre hôtelière et résidence classée nouvelles normes

▪ En 2017, 24 établissements sur 31 sont classés selon les nouvelles

normes, soit 90% des chambres.

▪ 60 % des hôtels et résidences indépendants sont classés.

▪ 71% des hôtels et résidences non classés sont des structures de moins

de 100 chambres et les 2 établissements indépendants non classés

nouvelle norme sont des structures de moins de 50 chambres,

témoignant de la difficulté pour ces profils d’établissements de

s’adapter aux normes évolutives qui peuvent demander des

investissements lourds.



► Groupes représentés dans le marché hôtelier de la zone d’étude

3.5. Analyse qualitative de l’offre hôtelière3.5.2. taux de pénétration des chaînes

42

52%

4%

70%

17%

10%

3%

Hôtels

► Monopole des enseignes françaises sur le marché hôtelier d’Est Ensemble

• Avec 69% des chambres qui lui sont affiliées, le groupe Accor est le plus représenté : 6

de ses enseignes hôtelières sont présentes sur le territoire : HotelF1, Ibis, Ibis Budget, Ibis

Styles, Mercure et Novotel. A noter également sa présence sur le marché des

résidences avec l’enseigne Suite Novotel.

• Louvre Hotels Group est le 2ème groupe le plus important en nombre de chambres

(16%). 3 des 4 établissements affiliés Louvre Hotels Group comptabilisent plus de 100

chambres (581 chambres au total).

• Ibis Budget, avec 5 établissements et 810 chambres au total est l’enseigne la plus

présente sur Est Ensemble.

• Les deux autres enseignes qui complètent le podium en termes de capacité sont

Novotel avec 609 chambres en une seule unité et Campanile (506 chambres réparties

sur 3 établissements situés aux abords d’échanges multimodaux de transports).

► Monopole des enseignes françaises sur le marché en résidence d’Est

Ensemble

• Appart’ City et Accor Hotels, avec 1 établissement chacun représentent 68% de l’offre

en résidences. Leurs capacités sont importantes avec respectivement 282 et 166

chambres.

• Short Stay Group, groupe néerlandais, est l’unique enseigne étrangère de la zone

avec son établissement « Résidence des Lilas » et dispose également d’une des plus

petites capacités de la zone.

► Tendances

• Les clientèles étrangères favorisent des enseignes du pays ou du continent d’origine

lors de leurs séjours à l’étranger.

Les groupes hôteliers sont garants d’un certain niveau de qualité pour la clientèle

touristique, notamment étrangère. Les groupes hôteliers présents sur Est Ensemble sont

certes internationaux, mais tous d’origine française. Or la clientèle étrangère favorise les

enseignes qui lui sont familières. A Est Ensemble, 24% de la clientèle est d’origine

étrangère, contre 38% à l’échelle du département. Une plus grande diversité dans

l’origine des enseignes hôtelière participerait à augmenter la part de clientèle étrangère

à Est Ensemble.Source Olakala_Suite, traitement MKG Consulting – Août 2017

Résidences


3.5. Analyse qualitative de l’offre hôtelière3.5.3. services proposés

43

Nombre de structures pourvue en restaurant

NombreStructures

Nombre de salles

Surface Capacité accueil

moyenne

Super-économique 2 2 NC ≈ 30 pers

Economique 4 11 ≈ 800 m² ≈ 40 pers

Milieu de gamme 2 22 2 665 m² ≈ 31 pers

Total hôtellerie 8 35 + 3 400 m² ≈ 35 pers

Total Résidence 1 1 NC 20 pers

Total Hôtel + Résidence 9 35 ≈ 3 400 m² ≈ 35 pers

Nombre Structures

Super-économique 11

Economique 5

Milieu de gamme 2

Total hôtellerie 18

Economique 5

Milieu de gamme 1

Total Résidence 6

Total Hôtel + Résidence 24

Nombre de structures pourvues en stationnement

Nombre Structures

Super-économique 3

Economique 5

Milieu de gamme 2

Total hôtellerie 10

Total Résidence -

Nombre de structure pourvues en Salles de séminaire

► Un manque de services annexes à l’hôtellerie

▪ Sur 31 établissements que compte Est Ensemble, 24 possèdent des places de stationnement,

soit environ 1 000 places au total.▪ Deux cas de figurent se présentent :

• Parkings privés propriétés de l’établissement• Places de stationnement louées à la commune.

Les hébergements ne proposant pas de places de stationnement sont de faible capacité(moins de 60 chambres). Leur localisation en centre ville ne permet pas la construction dece type d’infrastructure. De plus, 5 sont des indépendants pour lesquels le coût de gestiond’un parking serait conséquent.

▪ De nombreux établissements communiquent sur la présence de parkings pour autocars àproximité, mais seulement 2 en disposent. Ce service apparaît trop peu développé aux vuesde la majorité de la clientèle groupe présente sur Est Ensemble.

En raison des difficultés pour les bus pour stationner dans Paris, ces derniers se garent aux portesde Paris, notamment sur le territoire d’Est Ensemble. Des infrastructures adaptées à leur

stationnement sont indispensables pour maintenir la part importante de clientèle groupe.

▪ Peu de services de restauration « à table » sont proposés. Cela est lié à la majoritéd’hébergements super-économiques présents. Pour palier l’absence de restauration, desdistributeurs ou services de snacking sont mis à disposition pour la clientèle, un système quidépanne, mais qui n’est pas forcément le plus pertinent.

▪ Les hôteliers rencontrés ont également noté le peu de choix en matière de restaurationdans leur environnement immédiat.

▪ A noter, l’initiative de mise en place dans le B&B Noisy-le-Sec d’un service de livraison deplats frais maisons cuisinés par des locaux appelé « Le Baluchon ».

▪ Les équipements loisirs sont peu développés dans les hôtels, tels qu’un bar ouvert à laclientèle de l’hôtel, des équipements de type salles de sport, piscine, etc.

Un service restauration peu développé mais des initiatives locales qui se développent.

▪ La capacité moyenne des salles de séminaire est 35 personnes, soit une petite capacité auregard de la capacité moyenne conséquente en nombre de chambres. La cible principaledes hôtels est la clientèle de loisirs et le segment séminaire reste peu fréquent sur le territoire,malgré la présence de nombreuses entreprises

▪ L’hôtel Novotel Paris Est dispose d’une plus grande capacité avec 20 salles de séminairespouvant accueillir au total 600 personnes.

Une faible capacité de salles de séminaires en comparaison aux nombreux atouts d’EstEnsemble susceptibles d’attirer la clientèle d’affaires.


3.6. Avis des hôteliers

44

Attractivité

Prix attractifs vs Paris

Grande proximité avec la Capitale et ses sites touristiques

Présence de transports en commun (métro et RER)

Image négative : besoin d’une promotion de la destination 93

Offres culturelles présentes sur le territoire (Pantin)

Environnement

Problème de sécurité (incivilités, vols, casses…)

Peu d’intervention policière

Des investissements humains et matériels coûteux pour les

hôteliers

Manque de propreté

Evolutions à venir

Opportunité projet Grand Paris et Paris 2024 = secteur du BTP en

hausse

Rapprochement avec Paris (diminution temps de trajet)

Crainte du poids de la plateforme Airbnb

Stationnement/ transports en commun

Présence accrue de bus hors Paris

Manque de places de stationnement principalement pour les bus

Parkings non sécurisés

▪ Est Ensemble est une zone attractive pour la clientèle tourisme et d’affaires. Cette attractivité se matérialise par des prix attractifs en comparaison à ceux pratiqués dans Parisintramuros, une grande proximité avec la Capitale et ses sites touristiques, l’accès aux réseaux des transports en commun pour rejoindre la Capitale (via le métro et le RER) ouaccéder à des sites plus éloignés sur le territoire du Grand Paris (par exemple, Disneyland via le RER).

▪ Selon les hôteliers, l’image perçue par la clientèle de la destination Seine Saint-Denis est négative. Les hôteliers relèvent une nécessité de renforcer la promotion du territoireavec notamment la mise en valeur de l’offre culturelle déjà existante.

▪ Des difficultés en termes de salubrité et de sécurité (aux abords de l’hôtels et sur les parkings) sont rencontrées par certains hôteliers

▪ Les hôteliers soulèvent aussi un manque de places pour les autocars qui stationnent sur la voie publique.

▪ Le projet du Grand Paris Express est perçu comme une opportunité à saisir par les hôteliers. Dès les travaux, l’augmentation des flux de clientèle du secteur du BTP va êtreressentie par les hôtels super-économiques. Une fois les nouvelles lignes mises en place, les hôteliers espèrent une augmentation des flux de clientèles affaires et loisirs grâce àla réduction du temps de trajet avec des sites stratégiques.

▪ En parallèle, les hôteliers s’interrogent sur le poids que prendra la plateforme collaborative Airbnb, dans les années à venir.


► Etat des lieux de l’offre hôtelière de la zone d’étude

3.7. Evolution du nombre de chambres dans l’hôtellerie 3.7.1 Evolutions passées

45

Fermetures Ouvertures Modifications nombre de

chambre/changement enseigne

2017Hôtel de la Charmille Romainville

(-19 chambres)

Hôtel Reseda ancien Mister Bed Porte de Bagnolet

(+86 chambres)

Ibis Budget Bobigny Pantin ancien Comfort Hôtel

(+3 chambres)

2016Hôtel des voyageurs Noisy-le-Sec

(-29 chambres)

B&B Paris Est Bobigny

(+117 chambres)

B&B Romainville Noisy-le-Sec

(+107 chambres)

2015

Hôtel Franklin devenu Ibis Style Mairie de Montreuil

(+8 chambres)

Canal Suite by Popinns ancien Suite Home Pantin Porte de La Villette (+9

chambres)

2014

Hôtel Paul de Kock Les Lilas

(-21 chambres)Résidence Appart’City Paris Bobigny (+282

chambres)

2013 B&B Paris Est Bondy (+118 chambres)

Bondy

2012

Ouverture Ibis Bugdet après division en deux unités de l’IBIS Paris Porte de

Bagnolet (-21 chambres)

TOTAL - 69 chambres + 624 chambres + 85 chambres

709 chambres supplémentaires sont comptabilisées dans la zone d’étude, au sein de 4 nouveaux établissements et via lechangement d’enseigne de 4 structures. Parallèlement, depuis 2012, 3 hôtels ont fermé leurs portes tandis qu’un hôtel a vu sonnombre de chambres diminuer suite à un changement d’enseigne. Au totale le bilan net s’élève à 640 nouvelles chambres.

Bilan global

Créations + 709 ch.

Fermetures - 69 ch.


3.7. Evolution du nombre de chambres dans l’hôtellerie 3.7.2 Evolutions futures

46

N° projet * Projets hôteliers Commune Secteur CatégorieNombre dechambres

Statut

1 Hôtel - 70 avenue du Général Leclerc Pantin Plaine de l’Ourcq 3* 110 à 120 PC déposé

2 Hotel - Place de l’Horloge City Outlet Romainville Plaine de l’Ourcq 3* 120 En construction

3 B&B Hotel - place de l'hôtel de ville Bagnolet Faubourg 2* 108 En construction

4 Ecole Solar Hôtel – Rue Robespierre Bagnolet Faubourg 3* 42 En construction (prévu 2019)

18 Restructuration/ création produit mixte Novotel Paris Est + Jo&Joe Bagnolet Faubourg 4* + Hostel NC Acté

17 B&B Hôtel - face marché aux puces (Montreuil) Bagnolet Faubourg 2* NC Acté

19 Revalorisation de l’immeuble rue Parmentier par Vinci Immobilier Bagnolet Faubourg NC 190 Acté

5 Solar Hôtel – Gare Bondy en R+2 Bondy Plaine de l’Ourcq 3* 47-99 Etude architecte en cours

6 Auberge de jeunesse – 31 Boulevard Théodore Sueur Montreuil Plateau auberge de

jeunesse12 En requalification

20 Auberge du Cheval Noir – Route de Noisy Pantin Plaine de l’Ourcq 3* NCMontée en gamme (actuellement

2*)

16 Tour Hôtelière 50 étages échangeur A3/ Périphérie Bagnolet Faubourg NC 580 Etude de faisabilité en cours

15 1 Tour Mercuriales Pôle Gallieni Bagnolet Faubourg 3/4* 600 Etude de faisabilité

7 Solar Hôtel – Parc de la Bergère Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* 47-99 PLU actuel non compatible

8 Parcelle MBK – 55 rue de Paris Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* NC A l’étude – 1 850 m² disponibles

9 Parcelle privée – 61 ou 103/105 rue de Paris Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* NCA l’étude – 2 500 et 4 000 m²

disponibles

10 Solar Hôtel – Mûrs à pêches Montreuil Plateau 3* 47-99Lauréat AAP « inventons la

Métropole »

13 Extension Hôtel Kleber – 12 rue Kléber Montreuil Faubourg 2* NC A l’étude

14 La Noue Jean Lolive Montreuil Faubourg NC 60PC délivré depuis 2008 nouveaux

contacts pour reprise de l’opération

11 Parcelle Décathlon Noisy-le-Sec Plaine de l’Ourcq NC NC En réflexion - incertain

12 Mercure – Avenue Jean Lolive Pantin Plaine de l’Ourcq 2* NC Etude de programmation en cours

A ce jour et d’après les 11 projets actés, 450 chambres (capacité minimale) seront créées sur Est Ensemble d’ici 2024 soit +10% de l’offre actuelle. Toutefois, 9 projets hôteliers sontencore à l’étude et représentent une capacité minimale de 1 300 chambres, celles –ci ne sont comptabilisées que sur 5 projets. Cela représente d’ici 2024 une rythme soutenu decréation (220 chambres par an). Il existe une opportunité de développer d’autres typologies d’hébergements sur des secteurs en devenir.

Projets actés Projets à l’étude


3.7. Evolution du nombre de chambres dans l’hôtellerie 3.7.3 Cartographie des projets hôteliers

70 Avenue Général

Leclerc/ Pantin3* - entre 110 et 120 chambresPC déposé

Ecole- Hôtel Solar/Bagnolet

3* - 42 chambres minimumEn construction

Place de l’Horloge - City Outlet

/Romainville3* - 120 chambresPC déposé

Ecole- Hôtel de Bondy R+23*- entre 37 et 99 chambresEn construction

B&B hôtel Bagnolet Pôle Gallieni 2* - 108 chambresEn construction

Auberge de jeunesse Montreuil31 Boulevard Théodore Sueur 12 chambres Etude architecte en cours

B&B Hôtel Montreuil2* - projet acté

Novotel Paris Est/ Jo&JoeRestruction en produit mixte 4*/hostelProjet acté

Revalorisation immeuble Parmentier Bagnolet 190 chambres

Auberge du Cheval Noir – Pantin Montée en gamme 3*

1

2

3

4

5

6

Ecole-hôtel Solar / Bobigny3*- entre 37 et 99 chambresPLU actuel non compatible

Parcelle Décathlon / Noisy-le-SecProjet incertain

Parcelle MBK / BobignyZAC Eco-Cité 55 rue de Paris3* - 1 850m²À l’étude horizon 2022

Mercure / Pantin2* - Nb de chambres inconnusEtude de programmation en cours

Parcelle privée/BobignyZAC Eco-Cité 61 ou 103-105 rue Paris3* - entre 2 500 et 4 000 m² En réflexion

Hôtel Kléber – existant / Montreuil Projet d’extension en réflexion

Ecole-hôtel Solar/ Montreuil 3*-entre 37 et 99 chambresLauréat AAP « inventons la Métropole »

La Noue – Jean Lolive/ MontreuilPC délivré60 chambresdepuis 2008 - nouveaux contacts pour

reprise de l’opération

Tour Mercuriales Pôle Gallieni3 /4* - 1 tour 600 chambres Etude de faisabilité en cours

Tour hôtelière Pôle Gallieni580 chambresEtude de faisabilité en cours

7

8

9

11

12

Offre actuelle

13

14

• Des implantations qui correspondent aux zones économiques à fort développement (Plaine de l’Ourcq et les Portes/Faubourgs).• Le pôle de Bagnolet, qui compte 3 nouveaux projets d’ici les 2 prochaines années, conforte sa place de pôle stratégique d’Est Ensemble.• 3 écoles – hôtels Solar devraient voir le jour notamment à Bagnolet (+42 chambres de prévues). Ces projets confirment la tendance aux établissements innovants .• Les projets restent dans la gamme super-économique et économique afin de ne pas rompre avec les cibles actuelles. Il y a également une volonté de capter et de satisfaire

davantage la clientèle tourisme et affaires.47

15

10

2

57

8

1

34

11

1014

13

6

9

1618

1220

17

15

19

16

17 18

19 20

Projets actés Projets à l’étude

Etablissements hôteliers existants


▪ A l’échelle du Bassin Nord parisien, le pôle hôtelier d’Est Ensemble est quantitativement et

qualitativement similaire à celui de Plaine Commune. Ces 2 pôles hôteliers sont situés entre des pôles plus

qualitatifs : A Paris, au Bourget et à Roissy, l’offre en hôtellerie est principalement représentée par des

hôtels milieu et haut de gamme.

▪ Le pôle hôtelier d’Est Ensemble dispose de 31 structures et 4 390 chambres, soit une capacité moyenne

élevée. La présence d’établissements gros porteurs (7 hôtels avec plus de 200 chambres) confère à Est

Ensemble un statut de pôle hôtelier à prix économique. Les hôtels captent une clientèle de groupe

tourisme de loisirs voire affaires, séduits par des chambres à un prix accessible tout en étant proche de

Paris.

▪ L’offre hôtelière à Est Ensemble est très standardisée avec plus de 90% des chambres sous enseigne d’un

groupe hôtelier. Les hôtels de grande capacité peuvent être perçus impersonnels par la clientèle

individuelle qui recherche plus d’expérientiel.

▪ Malgré une certaine diversité dans les enseignes identifiées, les groupes présents sont tous français. Cet

élément représente un frein pour capter davantage de clientèle étrangère, pour qui la présence d’une

enseigne culturellement proche peut être un élément décisif dans le choix d’un établissement.

▪ En dehors de l’hôtellerie, les autres formes d’hébergement ne sont pas ou peu représentées sur le

territoire. Les gites, chambres d’hôtes et meublés sont rares. Malgré la présence de la gare routière

internationale à Bagnolet et donc d’une clientèle voyageant à bas coût, le territoire ne compte aucune

auberge jeunesse ou Hostel.

▪ A Est Ensemble, en matière d’hébergement, les seules alternatives à l’hôtellerie sont les locations en ligne.

Ces hébergements s’adressent en premier lieu à une clientèle individuelle loisirs ou d’affaires, et sont

surtout implantés aux abords de Paris et à proximité des transports en commun.

▪ Sur le territoire, pour 1 chambre d’hôtel il existe 2 chambres sur la plateforme Airbnb. 56,5% de ces

hébergement disposent d’une capacité d’accueil de 4 personnes minimum. Ces hébergements

rencontrent un certain succès auprès des familles, couples, ou groupes d’amis. Ils proposent à la fois des

tarifs abordables et une expérience unique.

▪ La création d’environ 400 nouvelles chambres (certaines), soit 10% de l’offre actuelle, ne sature pas le

marché hôtelier de la zone d’étude. Cela conforte une perspective de développement sur Est Ensemble.

▪ La nouvelle carte dessinée par le développement des transports en commun va atténuer les frontières

avec Paris et ouvrir des opportunités pour la création d’une offre en hébergements qualitative et

davantage diversifiée (autres formes d’hébergements ) sur Est Ensemble.

▪ Un développement de services annexes à l’hôtellerie (notamment restauration) est à prévoir afin

d’optimiser les retombées économiques sur le territoire et maintenir de la clientèle sur le territoire.

Synthèse de l’offre en hébergements

48

Un pôle hôtelier majeur aux

portes de Paris

Une offre hôtelière très

standardisée et centrée sur

l’accueil de groupe tourisme

Une offre en hébergement

touristique à développer et surtout

à diversifier

Proposer des services annexes

Le succès des locations en ligne


Barème 2017 de la taxe de séjour

49

Les objectifsLa taxe de séjour a été instituée par la loi du 13 avril 1910 pour permettre aux collectivités de disposer de moyens supplémentaires afin d’améliorer les

conditions d’accueil des touristes, développer l’offre touristique du territoire, promouvoir la destination. Ainsi, un taxe de séjour peut-être demandée par la

commune (ou un groupement de communes) à un touriste qui réside dans un hébergement marchand du territoire.

Actualisation du barème appliquéLe barème de la taxe de séjour a été actualisé en 2017. Les fourchettes tarifaires ont été revues à la hausse. Les communes doivent se baser sur ce nouveau

barème pour établir les taxes de séjour en fonction des différents types d’hébergement (cf. tableau ci-dessous).

Bagnolet Bobigny Montreuil PantinPlaine

Commune

/ / / / 0,20 €

/ / / / 0,32 €

0,45 € 0,40 € 0,30 € 0,75 € 0,32 € à 0,41 €

0,90 € 0,75 € 0,45 € 0,75 € 0,41 €

0,90 € 0,90 € 0,60 € 0,90 € 0,77 €

1,10 € 1,00 € 0,75 €1,50 € 1,00 €

1,65 € 1,50 € 1,00 €2,25 € 1,27 €

/ / / 3,00 € 1,50 €

Barème 2017 de la taxe de séjour en France Taxe de séjour pratiquée par les communes d’Est Ensemble et

l’EPT Plaine Commune


Benchmark - Politique tourisme

Méthodologie – Analyse de la demande

4.1. Hôtellerie et Résidences

4.2. Performances par catégorie

4.3. Avis de la clientèle – thèmes récurrents

Synthèse de la demande hôtelière et caractéristiques de la

demande

50

IV. DEMANDE HÔTELIERE ET

CARACTERISTIQUES DE LA DEMANDE


Le niveau de la demande hôtelière est observé au travers des performances

commerciales (taux d’occupation, prix moyens et RevPAR) des hôtels

présents sur le territoire étudié, récoltées selon les méthodes suivantes :

MKG Consulting dispose des taux d’occupation et des prix moyens de 23

établissements représentant 4 099 chambres, soit 87% de l’offre d’hôtels et

résidences hôtelières du marché hôtelier d’Est Ensemble

Les caractéristiques de la demande 2016 et 2017 ont été complétées par des

entretiens réalisés auprès des hôteliers du territoire.

L’analyse de la demande se découpe en deux parties :

1/Performances et caractéristiques de la clientèle en 2016/2017 – tous hôtels

Cette première phase rend compte des performances tous hôtels compris.

Pour cet échantillon, les données récoltées lors des entretiens ont été

ajoutées aux performances des hôtels renseignant la base de données, à

savoir les hôtels de chaînes. Elle permet d’obtenir une vision globale, en

tenant compte de l’hôtellerie indépendante.

2/Evolutions des performances 2012- début 2017 – établissements de chaînes

Cette seconde partie ne concerne que les structures qui renseignent la base

de données MKG Consulting. Ce focus est important afin d’analyser les

évolutions des performances depuis 2012.

Analyse et comparatif :

Les performances des hôtels sont analysées à l’échelle du marché d’Est

Ensemble et comparées aux performances enregistrées par les hôtels de la

région Ile-de-France, hors Paris.

Les résultats sont également présentés par catégorie et par secteur

prédéfinis de la zone d’étude si le nombre d’hôtels est suffisant, les données

sont communicables). Néanmoins, pour des raisons de confidentialité des

données, tous les secteurs et catégories n’ont pas pu être exploités.

Méthodologie – Analyse de la demande

51

Lexique - DEMANDE

Chambres disponibles = capacité x nombre de jours d’ouverture sur la

période considérée

Chambres vendues = capacité x nombre de jours d’ouverture sur la

période considérée x taux d’occupation

Taux d’occupation = nombre de chambres vendues / nombre de

chambres disponibles

Prix moyen = chiffre d’affaires hébergement / nombre de chambres

vendues

RevPAR = taux d’occupation x prix moyen ou chiffre d’affaires

hébergement / chambres disponibles

Nuitées hôtelières = nombre de nuitées incluant les nuitées passées par les

résidents et les non-résidents, que ce soit pour un séjour d’affaires ou de

loisirs.


4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.1 Mix-Clientèle / Origine de la clientèle

Source : Observatoire 2017, Entretiens avec les hôteliers – Juillet/Aout 2017

►Mix-clientèle dans l’hôtellerie et les résidences en 2016(en % des chambres vendues)

► Un mix-clientèle orienté vers le tourisme de loisirs

▪ 59% des chambres vendues sont liées à des séjours de tourisme.

Le territoire accueille majoritairement une clientèle touristique. La proximité de

Paris et l’implantation conséquente d’hôtels super-économiques et

économiques font d’Est Ensemble un pôle hôtelier privilégié pour le tourisme

de loisirs.

Les motifs de séjours de cette clientèle sont les prix attractifs des

établissements et la proximité de Paris. Le troisième motif évoqué est la

présence de transports en commun qui facilite aussi l’accès à Paris. Cette

clientèle est principalement présente lors des week-ends et des vacances

scolaires mais aussi en semaine grâce à la présence des groupes tourisme.

Ces derniers sont majoritaires dans les typologies de clientèle loisirs, eu égard

à la capacité moyenne élevée des hôtels et à un stationnement encore

toléré pour les bus.

▪ 41% de chambres vendues à une clientèle en déplacement professionnel.

Cette clientèle est générée par les entreprises du territoire ainsi que par les

chantiers en cours (transports en commun, BTP).

Les ouvriers œuvrant sur les chantiers séjournent dans les hôtels 1*& 2*, contre

du 3* à 4* pour les autres typologies de clientèles d’affaires.

Pour la clientèle d’affaires, la proximité avec le lieu de déplacement est

souvent citée comme critère décisionnaire dans le choix d’un établissement.

Le prix de la chambre reste cependant le premier motif. Le tourisme d’affaires

génère principalement des nuitées hôtelières en semaine.

La complémentarité des clientèles est un atout pour le marché hôtelier d’Est

Ensemble. Cela permet un remplissage tous les jours de la semaine et une

faible saisonnalité.

41% des chambres vendues

Affaires

59% des chambres vendues

Loisirs

SemaineSemaine, week-end et vacances

scolaires

Pé

rio

de

Mo

tifs

de

sé

jou

r

Prix de la chambre

Proximité entreprise ou parc

d’activités

Proximité avec Paris

Prix de la chambre

Proximité avec Paris

Facilité transports en

commun

Dont 59% de groupe

tourisme

et 41% de loisirs

individuels

52


► Provenance des visiteurs dans la zone d’étude

4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.1. Mix-Clientèle / Origine de la clientèle

Asie

Amérique

du Sud

► Des flux de clientèles multiples à majorité européenne

La majorité de la clientèle présente est française. Sur le département de la Seine Saint-Denis, la clientèle étrangère est présente à 38%, contre 66% à Paris Intramuros etseulement 24% sur le pôle hôtelier d’Est Ensemble.

La clientèle étrangère séjourne à Est Ensemble principalement pour un motif loisirs. Eneffet, la destination (Paris 1ère destination mondiale) génère des flux importants declientèle internationale. Les principales nationalités présentent dans les hôtels d’EstEnsemble sont européennes :

▪ Les Allemands sont les plus présents, suivis par les Espagnols et les Britanniques.Le développement des modes de transport à bas coût (avion ou bus) est unfacilitateur des séjours « city break » pour les étrangers issus des paysfrontaliers.

▪ Les autres origines citées sont l’Asie et l’Amérique du Sud et en particulier leBrésil. Elles représentent une part mineure de la clientèle. La part de laclientèle asiatique a diminué en 2016, notamment à cause des problèmessécuritaires sur le territoire et Paris.

La présence de clientèle étrangère dans la zone d’étude est inhérente à l’attractivité dela capitale française. Les pays européens frontaliers à la France sont les plus présentsgrâce à l’accessibilité toujours plus facilitée des capitales européennes. Les hôtels d’EstEnsemble réussissent à attirer ¼ de clientèle étrangère malgré l’absence de groupehôtelier étranger. Cette part pourrait progresser, mais est conditionné audéveloppement sur le territoire de nouveaux hôteliers étrangers.

Source : Observatoire 2017, Entretiens avec les hôteliers – Juillet/Aout 201753

► Origine de la clientèle en 2016


► Performances 2017 et évolution 2012 à 2017

En 2017, le marché hôtelier d’Est Ensemble affiche un taux d’occupation

moyen de 70,2%, soit un niveau performant.

En 2017, le taux d’occupation des hôtels d’Est Ensemble atteint 70,2%, soit

un gain de 7,8 pts par rapport à 2016. Le niveau reste inférieur aux années

précédentes, mais le nombre de chambres vendues atteint son niveau le

plus haut avec 1 million de chambres vendues.

Les difficultés rencontrées par le marché hôtelier d’Est Ensemble en 2016

sont à mettre directement en parallèle avec les attentats de Paris.

Habituellement, le taux d’occupation des hôtels est supérieur à 70% sur

cette zone. Suites aux attentats, le marché hôtelier parisien a subi la perte

d’une partie de la clientèle étrangère, et en réponse baissé ses tarifs afin

de rester attractif. La clientèle qui logeait à Est Ensemble en temps normal

a soit annulé son séjour, soit séjourné à Paris (les hôtels y ont aussi baissé les

tarifs) ou favorisé une autre forme d’hébergement jugée plus sécurisante

(hôtels de petite capacité, Airbnb). Lorsque le marché parisien enregistre

des baisses de performances l’effet en est décuplé sur le marché de la

Petite Couronne eu égard à une forte dépendance au marché parisien.

En 2017, le retour de la clientèle touristique à Paris permet au taux

d’occupation d’Est Ensemble de progresser de nouveau.

Le prix moyen (HT) des hôtels d’Est Ensemble déjà en recul en 2016,

poursuit sa baisse en 2017 (- 3,9%). De 2012 à 2015, le prix moyen a peu

évolué, stagnant autour des 63€. Il a toujours été en-dessous de la

moyenne observée en Ile-de-France (hors Paris). Cette différence

s’explique par la prépondérance de l’offre super-économique et

économique qui tire mécaniquement la moyenne vers le bas. Le recul du

prix moyen s’explique par le retour des groupes tourisme en 2017 dans les

hôtels d’Est Ensemble. Cette clientèle négocie fortement les tarifs, ce qui

entraine une baisse du prix moyen.

Le RevPAR de 2017 est en hausse par rapport à 2016 sous l’effet de levier

de la croissance du taux d’occupation. Néanmoins le niveau atteint reste

en dessous des celui des années pré-2016.

4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.2. Performances hôtelières Est Ensemble

54

2016 2017

PM (HT) 74,7 € 74,9 €

RevPAR 48,9 € 53,0 €

TO 65,4% 70,8%

► Evolution des performances 2012-1er semestre 2017

Comparatif île de France (Hors Paris)

Source : Olakala_Suite – Février 2018

TO PM RevPAR

Evolution 2017-2016 7,8% -3,9% 8,0%

TCAM 2017-2012 -1,7% -2,1% -3,7%


4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.3. Performances mensuelles 2014-2017 Est Ensemble

55

► Taux d’occupation mensuel de janvier 2014 au 1er semestre 2017

► Prix moyen mensuel de janvier 2014 au 1er semestre 2017

► Saisonnalité

La saisonnalité de l’activité hôtelière du marché hôtelier d’Est Ensemble

est relativement faible et caractéristique d’une destination attirant à la fois

la clientèle d’affaires et des groupes loisirs.

▪ Le tourisme d’affaires est présent sur l’ensemble de l’année, l’activité

des entreprises étant annuelle. Seul les mois du début d’année et août

enregistrent une plus faible fréquentation de la clientèle d’affaires. Pour

ce type de clientèle, le pic d’activité a lieu d’avril à juin et de

septembre à octobre.

▪ Les groupes de tourisme sont aussi présents toute l’année. Certains

privilégient les périodes dites « hors-saison » (séniors, jeunes). C’est

également l’assurance pour les hôtels de remplir les chambres durant

des périodes moins remplies (janvier à mars). Néanmoins, l’activité des

groupes tourisme bat sont plein d’avril à septembre et vient donc

s’ajouter à la clientèle d’affaires déjà présente, ce qui explique les taux

d’occupation élevés enregistrés par les hôtels d’Est Ensemble.

► 2016, une année en retrait mais un retour à la normale en 2017

Tout au long de l’année 2016, les niveaux de remplissage ont été

nettement inférieurs aux années précédentes. En 2014 et 2015, les niveaux

de variations étaient globalement similaires, le 1er décrochage s’observant

en novembre 2015. En 2017, le retour de la clientèle est notable, chaque

mois affichant un taux d’occupation supérieur à 2016.

► Le prix moyen 2017, impacté par le retour des groupes

En 2017, la courbe évolue de manière similaire aux années précédentes,

mais les niveaux de prix moyen enregistrés chaque mois sont en deçà de

ceux affichés lors des années précédentes. Les hôteliers ont baissé leur

tarifs pour inverser la tendance de 2016 et favoriser la fréquentation de

leurs hébergements, appuyés par le retour des groupes loisirs qui a

mécaniquement fait baisser le prix moyen par les contrats négociés.

En novembre et décembre 2017, les prix moyens sont légèrement plus

élevés qu’en 2016. Une tendance positive à surveiller en 2018

Source : Olakala_Suite – Août 2017


56

Clientèle affaires

et groupes

Clientèle tourisme

individuel et groupes

► Taux d’occupation par JOUR DE SEMAINE de 2014 à 2017

4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.4. Performances par jour de semaine

Des hôtels proches de la saturation le mardi et mercredi

La courbe des taux d’occupation journaliers laissent apparaitre 2 pics

d’activité :

Mardi-Mercredi

Samedi

En semaine, ce sont les mardis et mercredis qui sont les jours où l’activité

des hôtels est la plus importante. La clientèle d’affaires est prédominante

et cohabite avec la clientèle de groupe de loisirs.

En 2016, le recul de l’activité groupe loisirs a fait reculer le taux

d’occupation chaque jour de la semaine par rapport aux années

précédentes. Seule la clientèle d’affaires a permis aux hôtels de maintenir

un niveau d’activité raisonnable.

En 2017, le retour de la clientèle de groupes loisirs est notable avec une

courbe aux performances similaires à 2014 et 2015 en semaine.

Jusqu’en 2014, les samedis enregistraient des taux d’occupation élevés

grâce à la clientèle de loisirs individuelle et de groupe.

De 2015 à 2017, suite au contexte sécuritaire et développement des

hébergements collaboratifs, les performances baissent en weekend.


4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.5. Performances semaine/weekend Est Ensemble

57

► Evolution annuelle des performances semaine / week-end

En moyenne, le taux d’occupation semaine dépasse les 75% en semaine

et 65% le weekend. Les performances en semaine sont toujours

supérieures à celles du weekend. La différence entre le niveau de

remplissage semaine et weekend est d’environ 10 points à Est Ensemble et

a peu évolué ces dernières années.

En 2016, les résultats sont en recul. Le taux d’occupation semaine atteint

66,4%, contre 55,5% en weekend. Le recul du taux d’occupation concerne

à la fois la semaine et le weekend.

Précédemment entre 2014 et 2015, la baisse de performances s’était

davantage réalisée le weekend (-5 points), signe que la clientèle

individuelle loisirs avait limité ses séjours à Paris et en petite couronne.

Le prix moyen est 10€ plus élevé en semaine que le weekend. Entre 2015

et 2016, la baisse des tarifs a été plus forte en semaine (-3,3€) que le

weekend (-2,1€).

► Evolution du taux d’occupation semaine/weekend en 2017

En 2017, les taux d’occupation semaine et weekend augmentent par

rapport à 2016. Le taux d’occupation semaine gagne 9 points en semaine

en 2017 et égale celui de 2015.

Le taux d’occupation weekend progresse de 8,8 pts. Un gain qui lui

permet d’approcher le niveau de 2015.

La baisse du prix moyen continue en 2017, et ce de manière plus

importante en semaine (-6,1€). Le prix moyen atteint 63,8€, son plus bas

niveau et à seulement 9€ de plus que le prix moyen weekend. En

weekend le prix moyen baisse de seulement 2€.

La baisse du prix moyen s’opère à la fois en semaine (-4,5%) et en

weekend (-2,5€) . Elle s’explique par le retour en 2017 de la clientèle de

groupe. Ces séjours bénéficient de tarifs négociés, tirant vers le bas le prix

moyen.

Le RevPAR semaine et weekend affiche quant à lui une forte croissance,

avec respectivement + 8,9% et +13,1%. Les résultats sont portés par la

croissance du prix moyen.

► Performances semaine 2014 au 2017

► Performances weekend 2014 au 2017

Source : Olakala_Suite – Août 2017


4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.6. Performances journalières Est Ensemble (1)

58

► Taux d’occupation quotidien en 2016 et 2017

2016

<99%

90%-99%

80-89%

70-79%

60-69%

50-59%

40-49%

>40%

L’analyse des taux d’occupation journaliers permet d’identifier les jours de saturation d’activité et donc les jours où potentiellement des

demandes de séjour n’ont pas pu être satisfaites.

En 2016, les hôtels du marché hôtelier d’Est Ensemble ont enregistré durant seulement 6 jours un niveau de remplissage supérieur à 90%,

contre 36 jours en 2017.

Le nombre de jours de faible activité était notablement haut en 2016, avec 81 jours enregistrant un niveau d’occupation inférieur à 50%

contre 40 en 2017, signe que la tendance à la hausse des performances se réalise sur le fond et pas uniquement à la faveur de pics

d’activité.

2017


4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.6. Performances journalières Est Ensemble (2)

59

► Taux d’occupation quotidien en 2015 et 2017

2015 2017

<99%

90%-99%

80-89%

70-79%

60-69%

50-59%

40-49%

>40%

La comparaison des années 2015 et 2017 montre que les différences sont minimes et s’opèrent sur les extrêmes.

Ainsi, l’année 2017 a enregistré moins de jours saturés que l’année 2016, avec respectivement 44 jours à plus de 90% en 2016 contre 36 en

2017.

De manière similaire les jours creux ont été moins nombreux en 2015 qu’en 2016 (5 jours à moins de 40% en 2016, contre 14 jours en 2017)


► Evolution des performances 2012-2017

4.2. Performances par catégorie 4.2.1. Performances catégorie super-économique

60

► Un marché super-économique performant

Les hôtels super-économiques constituent la gamme d’hôtel la plus présente

d’Est Ensemble(51% du nombre de chambres).

Malgré cette très forte concurrence, les hôtels super-économiques

enregistrent de bons résultats. Le niveau de remplissage 2017 est proche de

la moyenne Ile-de-France (hors Paris) et le prix moyen excède la moyenne

régionale (hors Paris).

L’année 2016 fait figure de parenthèse en termes de niveau de

performances atteint. Les années précédentes le taux d’occupation

approchait les 80%, un niveau proche de la saturation, contre 66% en 2016.

Le prix moyen est dans une légère tendance baissière, mais stagne autour

des 50€.

En 2017, le taux d’occupation enregistre une croissance (+6,7 points), au

détriment du prix moyen qui poursuit sa légère tendance baissière.

► Les secteurs Canal et Faubourgs de Paris sont les plus performants.

En 2017, seuls les hôtels du secteur aux Portes de Paris affichent un taux

d’occupation supérieur à la moyenne francilienne (hors paris). Les hôtels

situés sur les secteurs Canal et Plateau ont un taux d’occupation légèrement

moins forts, mais qui restent satisfaisant (au dessus des 70%)

Lorsque les performances sont en baisse, certains hôtels super-économiques

accueillent de personnes en hébergement social. Cette clientèle permet

d’éviter les chambres vides, mais entraîne un vieillissement prématuré des

produits en raison d’une durée de séjour plus longue et d’un entretien moins

régulier. Pour ces établissements, retourner dans le circuit de la clientèle

classique peut être difficile.

Les hôtels situés sur le secteur Portes de Paris enregistrent le prix moyen le plus

élevé, suivis par ceux implantés sur les secteurs Canal et Plateau. Les prix

moyen restent néanmoins au-dessus des moyennes de la région.

2016 2017

Comparatif - île de France (Hors Paris)

2016

PM (HT) 44,3 € 46,4 €

RevPAR 30,5 € 34,2 €

TO 68,8% 73,8%

► Localisation des hôtels super-économiques

Canal de l’Ourcq

Plateau

Faubourgs Paris


4.2. Performances par catégorie 4.2.1. Performances catégorie super-économique

61

La catégorie super-économique affiche une faible saisonnalité, marquée par

la prédominance de la clientèle groupe loisirs additionnée à la clientèle

d’affaires. Les mois les plus chargés sont de mars à juin, puis de septembre à

octobre. Excepté en 2016, le taux d’occupation mensuel descend peu en

dessous des 60%. L’activité des hôtels est globalement lisse toute l’année.

Mensuellement, l’évolution du prix moyen est faible, avec uniquement un pic

en juin, lorsque l’activité des entreprises bat son plein, suivi d’une baisse

mécanique durant la période estivale. Les hôteliers tachent d’attirer une

clientèle de groupe en pratiquant des tarifs attrayants.

En semaine, le taux d’occupation des hôtels super-économique d’Est

Ensemble est de 75%, un niveau élevé qui s’explique par la localisation d’une

grande majorité des hôtels super-économiques à la lisière de Paris et qui

bénéficient à la fois des flux de clientèle issus du boulevard périphérique et

de la proximité de Paris.

En weekend, le taux d’occupation est aussi élevé (68%). Les hôtels, de par

leurs grandes capacité, sont à même de recevoir des groupes touristiques et

de faire du volume. Les performances sont systématiquement plus faible en

weekend. Pour rester attractifs, les hôtels baissent leurs tarifs de 10%.

► Saisonnalité moyenne de 2014 à 2017

► Moyenne 2014/2017 des performances semaine / weekend

► Evolution mensuelle moyenne du prix moyen de 2014 à 2017


► Evolution des performances 2012- 2017

4.2. Performances par catégorie 4.2.2. Performances économique

62

► Un prix moyen en retrait pour la catégorie économique

Les hôtels appartenant à la catégorie économique enregistrent en

moyenne un taux d’occupation supérieur à 70%. L’année 2016 fait figure

d’exception avec un niveau de remplissage plus faible (66,1%) qui

s’explique par le contexte sécuritaire de la France en 2016 et qui a surtout

impacté le marché hôtelier de l'Ile-de-France et concerné la clientèle

étrangère. Les hôtels économiques atteignent alors des niveaux

d’occupation similaires à la moyenne francilienne.

En 2017, le niveau de remplissage affiche une nette croissance et gagne

plus de 7 points.

Le prix moyen de la catégorie économique est dans un contexte moins

favorable. Son niveau en 2017 est 11 € en dessous de la moyenne Île-de-

France (hors Paris).

Au cours des années passées le prix moyen de la catégorie économique

d’Est Ensemble a toujours affiché un retard par rapport à la moyenne

francilienne. La forte concurrence de l’hôtellerie super-économique met

une pression sur les prix moyens de cette catégorie.

Le delta du prix moyen entre la catégorie super-économique et

économique est aussi faible. Seulement 10€ séparent les 2 catégories,

contre 22€ à l’échelle de la région (hors Paris). En 2017 le différentiel

tombe à 6€.

Par zone, les hôtel situés dans le secteur Portes de Paris enregistrent les

taux d’occupation les plus élevés.

En matière de prix moyen, seul les hôtels situés sur le plateau enregistrent

un prix moyen supérieur, à la moyenne francilienne (hors paris).

2016 2017


2016

PM (HT) 66,4 € 66,0 €

RevPAR 43,4 € 46,9€

TO 65,4% 71,1%

► Localisation des hôtels économiques

Canal de l’Ourcq

Plateau

Faubourgs Paris


4.2. Performances par catégorie 4.2.2. Performances catégorie économique

63

La saisonnalité de la catégorie économique est également marquée par la

prédominance de la clientèle d’affaires. Les taux d’occupation les plus

élevés sont enregistrés de mars à juillet, puis en septembre et octobre.

La courbe d’évolution mensuelle du prix moyen affiche des évolutions moins

prononcées, seuls 3 mois se démarquent du reste de l’année :

• en juin, lorsque le plus haut niveau est atteint (73€),

• puis en juillet et août, lorsque le prix moyen faiblit et approche les 50€.

Il en résulte un taux d’occupation élevé en semaine (76%) et un prix moyen

proche de la moyenne ile de France (66€). Le weekend, la baisse du prix

moyen (-13 €) permet aux hôtels économiques d’attirer une clientèle dite de

loisirs avec des prix plus bas.

► Saisonnalité moyenne observée de 2014 à 2017

► Moyenne 2014/2017 des performances semaine / weekend

► Evolution mensuelle moyenne du prix moyen de 2014 à 2017


► Evolution des performances 2014 - 2017 Petite Couronne Parisienne

4.2. Performances par catégorie 4.2.3. Performances catégorie milieu de gamme – Petite couronne parisienne

64Source : Olakala_Suite – Août 2017

2016 2017


2016

PM (HT) 95,7 € 93,6 €

RevPAR 58,2 € 61,3 €

TO 60,8% 65,5%

Pour des raisons de confidentialité les données des hôtels milieu de gamme

d’Est Ensemble ne peuvent être communiquées. Ce sont les données du

marché milieu de gamme à l’échelle de la Petite Couronne qui sont

présentées ici.

A Est Ensemble, la catégorie milieu de gamme enregistre un niveau de

remplissage inférieur mais un prix moyen bas par rapport à la moyenne

régionale (hors Paris).

► Un marché milieu de gamme performant en petite couronne

Le taux d’occupation des hôtels milieu de gamme de la petite couronne est

approche les 65% en 2017. un niveau plus bas que celui observée avant 2016,

mais en hausse par rapport à 2016.

En 2016, le contexte sécuritaire a aussi impacté la clientèle d’affaires,

principalement étrangère qui séjourne en hôtellerie milieu de gamme. Seuls les

établissements luxe du centre de Paris, ont globalement été épargnés par

cette baisse de fréquentation.

En 2017, le prix moyen de ces établissements baisse de 7€ par rapport à 2016.

En 2016, la croissance du prix moyen a bénéficié d’un effet Euro. Les hôteliers

avaient augmenté leurs tarifs, mais la hausse de fréquentation escomptée

n’avait pas été au rendez-vous.

En 2017, le RevPAR est croît grâce à la hausse du taux d’occupation.


► Nuage de mots issus de 3 800 commentaires positifs laissés par la

clientèle française entre 2016 et 2017 suite à un séjour dans un hôtel

du territoire d’Est Ensemble.

Question : quels sont les aspects positifs de votre séjour?

4.3. Avis des clients - Thèmes récurrents

► Nuage de mots issus de 2 500 commentaires négatifs laissés par la

clientèle française entre 2016 et 2017 suite à un séjour dans un hôtel

du territoire d’Est Ensemble.

Question : quels sont les aspects négatifs de votre séjour?

Les commentaires positifs ou négatifs font apparaître en premier lieu les préoccupations majeures des clients, à savoir :

• La chambre,

• La propreté,

• Le petit-déjeuner,

• L’accueil,

• La literie.

Les avis positifs montrent que la présence du métro ou la proximité de Paris sont des atouts appréciés par la clientèle. En revanche, dans les avis négatifs

ressortent en premier les mauvaises expériences liées à des difficultés de réservation ou un personnel jugé pas assez compétent. Viennent ensuite le

mauvais état de certains établissements, un environnement bruyant (insonorisation) voire un sentiment d’insécurité pour une poignée de commentaires.

En termes d’équipements, les voyageurs arrivant en voiture se plaignent du prix du service et des parking peu pratiques car éloignés des hôtels.

65


Synthèse de la demande hôtelière et caractéristiques de la demande

66

▪ La complémentarité des clientèles de tourisme loisirs et d’affaires sur la zone d’étude est un atout. Cela

permet un remplissage sur l’ensemble des jours de la semaine et une faible saisonnalité.

▪ Les critères de choix d’un hôtel pour la clientèle loisirs ou d’affaires sont similaires : prix de la chambre,

proximité avec Paris ou du lieu de déplacement et mobilité en transports en commun.

▪ Aujourd’hui, la présence de la clientèle étrangère est surtout liée au groupe tourisme et représente ¼ de la

clientèle totale, malgré le monopole des groupes hôteliers français. Cette part pourrait augmenter, avec le

développement de nouveaux hébergements issus de groupes internationaux.

▪ En 2016, le contexte sécuritaire a eu un impact défavorable sur les performances du marché hôtelier d’Est

Ensemble. La clientèle touristique a été moins présente et notamment les groupes étrangers.

• Le taux d’occupation a perdu 10 points par rapport à 2015. Dès novembre 2015, le taux

d’occupation mensuel est en deçà des années précédentes.

• Le prix moyen recule de 6%.

▪ Le maintien des bonnes performances de la gamme super-économique en 2016 a temporisé la baisse des

performances du marché hôtelier d’Est Ensemble. Son niveau de remplissage est proche de la moyenne Ile-

de-France (hors Paris) et le prix moyen excède la moyenne régionale (hors Paris).

▪ En 2017, le nombre de chambres vendues atteint le record de 1 million de chambres vendues.

▪ les taux d’occupation semaine et weekend repartent à la hause signe d’un retour progressif à la normale.

Le retour des groupes loisirs est le 1er facteur d’accroissement du taux d’occupation et de la baisse du prix

moyen. La plupart bénéficient de contrats négociés (négociation à la baisse sur le prix) qui influent

mécaniquement sur le prix moyen. Le taux d’occupation atteint 70,2% en 2017, (+8 pts par rapport à 2016),

en contrepartie le prix moyen perd 2,4 €.

▪ Le taux d’occupation des hôtels de Est Ensemble bénéficie d’une marge de progression, puisqu’avant 2016,

il s’établissait à 75%.

▪ Les locations meublées (Airbnb), peu développées jusqu'en 2015, concurrencent désormais l'offre hôtelière

sur les segments de la clientèle individuelle

▪ Les commentaires positifs laissés par la clientèle qui séjourne dans les hôtels d’Est Ensemble mettent en valeur

la proximité du métro et de Paris. Les avis négatifs sont relatifs à une mauvaise expérience avec le personnel,

un problème de réservation et, pour quelques commentaires, un mauvais état des établissements ainsi que

de l’environnement aux abords des hôtels.

Un retour aux bonnes

performances en 2017

Des facteurs à prendre en compte

pour le développement futur de l’offre

Un mix-clientèle complémentaire et

très dépendant des groupes de

tourisme

Un marché soumis au

contexte sécuritaire en 2016


V.BENCHMARK

TERRITOIRES VOISINS

2.1. Politique Touristique

2.2. Cartographie projets et sites hôteliers

2.3. Focus projets

67


2.1 Politique touristique

68

Analyse concurrentielle des territoires limitrophes d’Est Ensemble

THEME

S

Plaine commune

(9 communes)

Paris Terres d’envol

(8 communes)

Grand Paris

Grand-Est

(14 communes)

Paris-Est Marne et

Bois

(13 communes)

Roissy Pays de

France

(42 communes)

Schéma

Développement

Hôtelier

Schéma Directeur

Hôtelier 2015-2020

(réalisé en juin 2015)

Aucun schéma

recenséAucun schéma

recensé

Schéma

Départemental du

Tourisme Val de

Marne

2013-2018 avec

volet hôtellerie

(réalisé en 2013)

Schéma de

Développement

Hébergements

Touristiques

(réalisation 2018)

Taxe de séjour

Echelle EPCI depuis

2003

Taxe additionnelle de

10%

3 communes sur 9

Echelle

Communale

Taxe additionnelle de

10%

Echelle

communale

Taxe additionnelle

de 10%

1 seule commune

Echelle

communale

Taxe additionnelle

de 10%

8 communes sur 13

Echelle communale

Taxe additionnelle

de 10%

5 communes sur 42

Actuellement seulement Plaine Commune a mis en place une taxe de séjour à l’échelle de l’EPCI.


2.2. Cartographie des projets et sites hôteliers disponibles

69

Portes de Paris

* Tableau récapitulatif détaillé des projets hôteliers en annexes

► Cartographie des projets hôteliers et sites disponibles sur les territoires voisins *

Plaine Commune Roissy Pays de France

Sites disponibles recensés

Paris Terre d’envol

Paris Est Marne et Bois

► Cartographie des projets hôteliers par positionnement

Super-économique Economique Milieu de gamme Résidence

Non communiqué

So

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du

Gra

nd

Pa

ris

–Ja

nvie

r 2018

• A ce jour, 34 projets hôteliers sont identifiés sur les territoires voisins à Est Ensemble. Les territoires de Plaine Commune et les 4 arrondissements aux portes

de Paris comptabilisent tout deux 11 nouveaux projets avec respectivement 1 540 et 1 350 de chambres projetées. Le deuxième territoire dynamique en

terme de développement hôtelier est Roissy Terre d’envol, justifié par la présence de l’important pôle hôtelier aéroportuaire Roissy Charles de Gaulle.

• Le dynamisme du territoire limitrophe Plaine Commune coïncide avec la mise en place d’un schéma de développement des hébergements marchands

2015-2020.

Paris Terre d’envol≈ 200 chambres

projetées

Paris Est Marne et Bois≈ 320 chambres

Plaine Commune≈ 1 350 chambres projetées

Porte de Paris≈ 1 200 chambres

Roissy Pays de France ≈ 1 540 chambres projetées

Paris Terre d’envol≈ 200 chambres

projetées

Paris Est Marne et Bois≈ 320 chambres

Plaine Commune≈ 1 350 chambres projetées

Porte de Paris≈ 1 200 chambres

Roissy Pays de France ≈ 1 540 chambres projetées


70

2.3. Focus projets hôteliers emblématiques

Motel One

Motel One

Sont considérés comme emblématiques les projets hôteliers

correspondant aux nouveaux concepts et tendances de l’Hôtellerie en

termes d’équipements et de services.

Les boutiques-Hôtels Moxy et Mob Hôtel proposent des services et

équipements tournés vers une volonté d’interaction : organisation

d’événements culturels et artistiques, espaces de co-living, bar, restaurant

ouvert sur l’extérieur (cuisine de produits maison, frais et bio), gamezone,

espaces de co-working, pop-up stores. Et ce dans une approche

écoresponsable concernant le Mob Hôtel.

Motel One est un concept d’hôtels lancé en 2000 alliant design et qualité

dans une démarche écoresponsable. La cible principale est la clientèle

d’affaires. Les services et équipements proposés sont : bar ouvert sur

l’extérieur avec terrasse, espaces de co-living et des chambres

spacieuses;

Meininger Hostel est un concept hôtelier dédié principalement à la

clientèle jeune. il s’agit d’un hébergement hybride alliant prestation d’un

hôtel économique à l’aménagement d’un hostel avec des équipements

d’auberges (gamezone, cuisine collective), bar, lounge, plusieurs

catégories de chambres (privées, dortoirs) et un design évolutif. le plus du

concept réside dans son appropriation des caractéristiques du quartier

d’implantation.

Hôtel Zoku a pour objectif de faciliter le séjour de la clientèle d’affaires en

proposant des hébergements spacieux (lofts) pour des courts séjours ou

plusieurs mois ainsi que de minimiser la limite entre séjour d’affaires et de

loisirs Egalement adapté aux groupes et familles, la marque associe les

services d’un hôtel au côté d’un environnement social de quartier.

Le 11Bauer est un projet unique d’hôtel écoresponsable et innovant.

L’enjeu est de faire de l’établissement une partie « prenante économique

et sociale de la ville » avec une dimension éco-citoyenne : partenariats

avec les prestataires locaux; contrats d’insertion avec les jeunes

audoniens; intégration d’une clause sociale lors de la construction;

politique basse consommation et traitements des déchets

Hôtel Zoku

Meininger Hostel

Le 11Bauer Moxy

Mob Hôtel

Source :carte MKG Consulting-MyMaps – Janvier 2018


SYNTHESE de l’état des lieux des

hébergements touristiques à Est

Ensemble

71


▪ Auprès de la clientèle loisirs, une capitalisation des initiatives locales et individuelles, en termes d’activités et

de loisirs, semble être une piste de développement afin de compenser le manque d’attraits touristiques sur le

territoire. Une étude plus approfondie sur les circuits des touristes à Est Ensemble permettrait un meilleur

fléchage des activités susceptibles d’intéresser la clientèle individuelle.

▪ Est Ensemble possède une faible diversité en termes d’hébergements marchands (absence d’hébergements

collectifs de type auberge de jeunesse ou Hostel, ce qui limite fortement les segments de clientèle capter

par le territoire).

▪ Le marché hôtelier et des résidences d’Est Ensemble est très conséquent sur le marché d’entrée de gamme.

Seulement 3 établissements sont en catégorie milieu de gamme. Dès lors, la part de la clientèle d’affaires sur

Est Ensemble n’est pas optimisée.

▪ Le taux de pénétration de chaînes est très élevé (91% des hôtels et résidences). Ce taux est caractéristique

d’un marché très standardisé qui ne correspond pas à la tendance actuelle du marché, à savoir la

recherche d’une offre personnalisée et expérientielle.

▪ Les Jeux Olympiques 2024 constituent un évènement mobilisateur et fédérateur ainsi qu’une excellente

vitrine sur laquelle Est Ensemble doit capitaliser par l’ouverture d’établissements novateurs.

▪ Les projets d’expansion et de création des transports en commun en cours sur le territoire réduisent les

déséquilibres territoriaux, ainsi que les temps de trajet avec Paris et ses sites touristiques majeurs qui attirent à

la fois des clientèles loisirs et d’affaires.

▪ Les opérations d’aménagement vont entraîner la création de bureaux ainsi que de locaux d’activités et de

commerces, soit une augmentation de nuitées de clientèle d’affaires, notamment pendant la phase de

construction grâce au secteur du BTP.

▪ Parallèlement, de nouveaux quartiers ciblant la clientèle d’affaires vont émerger tel que le plateau de

Saclay, ou le Val de Fontenay avec la Cité Descartes. Saint-Denis deviendra également le centre

névralgique du développement des nouveaux transports en commun.

▪ La location meublée (Airbnb) concurrence l’offre économique et cannibalise la demande de la clientèle

familles, jeunes et progressivement d’affaires. Les raisons sont multiples : les services proposés non présents

dans l’offre hôtelière, les tarifs attractifs pour une clientèle familiale et jeune et le sentiment de sécurité.

▪ Hors année 2016, Est Ensemble est un marché hôtelier qui affiche de bonnes performances. Les résultats de

l’année 2017 signent le retour à des performances hôtelières favorables. Des investissements (rénovation de

l’établissement, création de nouveaux services etc.) peuvent être plus facilement initiés par les groupes

hôteliers dans un tel contexte.

▪ L’offre Airbnb qui satisfait des besoins non couverts par l’hôtellerie d’Est Ensemble encourage les groupes

hôteliers au développement d’hébergements novateurs.

▪ Est Ensemble bénéficie d’un écosystème porteur dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration : la

présence d’établissements de formation et d’hébergements touristiques encourage un système de

formation novateur et la création d’emplois locaux.

Synthèse de l’état des lieux des hébergements touristiques

72

Un manque de diversité de l’offre

Des projets engagés

porteurs pour le territoire

Une concurrence à prendre en compte

Un contexte favorable pour la

création

d’hébergements novateurs


SCHÉMA DIRECTEUR DE DÉVELOPPEMENT HÔTELIER

D’EST ENSEMBLE

73


► Page 75. Prise en compte de la croissance de la demande passée

► Page 76 . Recensement de l’ensemble des projets actés et en cours sur le

territoire

► Page 77. Analyse des projets en cours et à l’étude

► Page 80 et 81. Identification et présentation des zones à enjeux

Méthodologie de la phase 2 : Sommaire des grandes étapes

74

+2 % de chambres vendues par an entre 2012 et 2017

Plus de 1 800 chambres en

projet actés ou à l’étude

Analyse par secteur

Analyse par catégorie

Proposition de 3 scénariosPage 13 à 15

► Page 87 et 88. Priorisation des projets par scénario

► Page 90. Sélection du scénario

► Page 92 à 103. Présentation des orientations stratégiques, garants de la

réussite du scénario choisi

Scénario ambitieux

5 orientations stratégiques

L’élaboration des scénarios d’évolution de la demande se base sur les éléments suivants

7 zones à enjeux


1.1. Croissance passée de l’offre et de la demandehôtelière

1.2. Liste de projets actés et à l’étude d’Est Ensemble

1.3. Evolution de l’offre par gamme et par secteur

75


Entre 2012 et 2017, la croissance annuelle moyenne de la demande est de

2% sur le territoire Est Ensemble malgré la baisse de fréquentation enregistrée

entre 2015 et 2016.

En 2017, le taux d’occupation des hôtels et résidences repasse au dessus des

du seuil des 70%. L’année 2017 marque une reprise du marché hôtelier d’Est

Ensemble.

Afin de limiter l’impact de nouveaux entrants sur le marché hôtelier d’Est

Ensemble, le développement hôtelier est considéré envisageable lorsque le

taux d’occupation dépasse 70% .

Durant cette même période, la croissance annuelle moyenne de l’offre est de

3,3%. En effet, 710 chambres ont ouvert soit près de 120 chambres par an.

1.1. Croissance passée de la demande hôtelière et de l’offre hôtelière

Chambres disponibles

Chambres vendues

Taux d’occupation

► Evolution de l’offre et de la demande de 2012 à 2017

76


1.2. Liste des projets hôteliers actés et à l’étude d’Est Ensemble

77

N° projet * Projets hôteliers Commune Secteur CatégorieNombre dechambres

Statut

1 Hôtel - 70 avenue du Général Leclerc Pantin Plaine de l’Ourcq 3* 120 PC déposé

2 Hotel - Place de l’Horloge City Outlet Romainville Plaine de l’Ourcq 3* 120 En construction

3 B&B Hotel - place de l'hôtel de ville Bagnolet Faubourg 2* 108 En construction

4 Ecole Solar Hôtel – Rue Robespierre Bagnolet Faubourg 3* 42 En construction (prévu 2019)

18 Restructuration/ création produit mixte Novotel Paris Est + Jo&Joe Bagnolet Faubourg Hostel NC Acté

17 B&B Hôtel - face marché aux puces (Montreuil) Bagnolet Faubourg 2* NC Acté

19 Revalorisation de l’immeuble rue Parmentier par Vinci Immobilier Bagnolet Faubourg NC 190 Acté

5 Solar Hôtel – Gare Bondy en R+2 Bondy Plaine de l’Ourcq 3* 47-99 Etude architecte en cours

6 Auberge de jeunesse – 31 Boulevard Théodore Sueur Montreuil Plateau auberge de

jeunesse12 En construction

7 Solar Hôtel – Parc de la Bergère Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* 47-99 PLU actuel non compatible

8 Parcelle MBK – 55 rue de Paris Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* NC A l’étude – 1 850 m² disponibles

9 Parcelle privée – 61 ou 103/105 rue de Paris Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* NCA l’étude – 2 500 et 4 000 m² disponibles

10 Solar Hôtel – Mûrs à pêches Montreuil Plateau 3* 47-99Lauréat AAP « inventons la Métropole »

13 Extension Hôtel Kleber – 12 rue Kléber Montreuil Faubourg 2* NC A l’étude

14 La Noue Jean Lolive Montreuil Faubourg NC 60PC délivré depuis 2008 nouveaux contacts pour reprise de l’opération

11 Parcelle Décathlon Noisy-le-Sec Plaine de l’Ourcq NC NC En réflexion - incertain

12 Mercure – Avenue Jean Lolive Pantin Plaine de l’Ourcq 2* NC Etude de programmation en cours

15 1 Tour Mercuriales Pôle Gallieni Bagnolet Faubourg 3/4* 600 Etude de faisabilité

16 Tour Hôtelière 50 étages échangeur A3/ Périphérie Bagnolet Faubourg NC 580 Etude de faisabilité en cours

* Cartographie des projets actés et à l’étude sur Est Ensemble en annexes (Annexe 1)Projets actés Projets à l’étude

A Est Ensemble, 9 projets hôteliers sont actés, dont 7 qui totalisent 450 chambres (2 projets n’ont pas communiqués les capacités). En plus, 10 projets hôteliers sont à l’étude parmilesquels 5 projets représentent une capacité de 1 300 chambres. Pour les 5 projets restants la capacité n’est pas encore connu.Au total, d’ici 2024, le territoire compterait plus de 1 800 chambres en projet, soit un rythme de création (220 chambres par an). Afin de garantir une absorption du marché hôtelierdes futures chambres créées, il est nécessaire de mesure l’intérêt de chaque projets et si nécessaire proposer une réorientation des projets les moins adaptés.


1.3. Evolution future de l’offre par gamme et par secteur

Nombre

de projets

Capacité

2017

Capacité

fourchette

basse

Capacité

fourchette

haute

Plaine de l’Ourcq 8 1 525 + 330 + 440

Faubourg 9 2 503 + 1 580

Plateau 2 362 + 62 + 111

Total 19 4 390 + 1 940 + 2 130

► Evolution par secteur

Nombre

de projets

Capacité

2017

Capacité

fourchette

basse

Capacité

fourchette

haute

Hostel 2 0 +12

Super-économique 4 1 869 + 108

Economique 9 1 080 + 542 + 580

Milieu de gamme 1 732 +600

Non Connu 3 + 60

Total 19 4 390 + 1 750 + 1940

► Evolution par gamme

78

Les secteurs « Faubourg » et « Plaine de l’Ourcq » comptent 9 projets hôteliers

en cours ou à l’étude. Ce sont les secteurs les plus dynamiques en matière de

développement hôtelier.

Le secteur Faubourg totalise le plus grand nombre de chambres en projets

avec +1 580 chambres enregistrées. Les projets y sont de grandes capacités,

avec en moyenne 175 chambres.

Les projets à Plaine de l’Ourcq sont d’une capacité plus restreinte et totalisent

entre 330 et 440 chambres (capacité communiqué pour 4 projets)

Actuellement, les zones Faubourg et Plaine de l’Ourcq concentrent la

majorité du marché hôtelier (respectivement 57% et 35% de l’offre actuelle).

Ce sont aussi ces zones qui génèrent le plus de besoins, ce qui expliquent

l’important du nombre de projets.

Ces projets montrent qu’une disparité demeure entre les 3 secteurs. A ce jour,

seuls 2 projets de faible capacité se situent sur le « Plateau ».

Les ouvertures prévues renforcent les secteurs déjà riches en offre.

Les projets hôteliers actés ou en cours témoignent de l’apparition de

nouvelles tendances sur le territoire

▪ Le segment économique est plébiscité par les promoteurs / investisseurs

avec 9 projets de recensés pour cette gamme. Actuellement, l’offre

super-économique est majoritaire, et un tel développement permettrait

une légère montée en gamme du parc hôtelier d’Est Ensemble.

▪ La catégorie super-économique qui représente 42% de l’offre actuelle

compte 4 projets.

▪ 2 projets d’hostels sont recensés. Cette typologie d’hébergement est

encore inexistante sur le territoire et s’adresse avant tout à une clientèle

jeune. Les 2 projets sont toutefois de faible capacité, laissant la possibilité

d’envisager un développement plus important.

▪ projet milieu de gamme est pour le moment envisagé. D’une très

grande capacité, il viendrait doubler la capacité de ce segment.

En parallèle aux projets de construction, certains hôtels revoient leurs

stratégies avec un changement de positionnement pour l’hotel le cheval

nord à Pantin.

Egalement à l’étude la restructuration de l’hotel Novotel à Bagnolet qui

diminuerait son nombre de chambres milieu de gamme pour construire une

unité Jo&Joe et ainsi cibler la clientèle jeune issue de la gare routière

NB : Tous les projets ne disposent pas d’information sur le nombre des

chambres en projet. Les totaux ne prennent pas en compte ces projets sans

capacité


2.1. Méthodologie d’identification

2.2. Cartographie - Identification des secteurs à enjeux

79


2.1. Méthodologie d’identification

MKG a identifié plusieurs zones du territoire d’Est Ensemble en fonction de leur capacité ou non à accueillir des ouvertures supplémentaires au cours des

prochaines années.

Outre les 2 zones d’aménagements principales, Faubourg et Plaine de l’Ourcq, d’autres zones à enjeux coexistent sur le territoire. Afin de les identifier,

MKG a analysé plusieurs éléments en lien avec l’hôtellerie, mais aussi l’économie, l’accessibilité et le potentiel de développement touristique du

territoire.

Les éléments pris en compte sont les suivants :

▪ Grands projets d’aménagement

▪ Projets d’infrastructures de transport (GPE, nœuds intermodaux)

▪ Offre de services à proximité

▪ Accessibilité et activités économiques présentes

▪ Attractivité du centre ville

▪ Répartition catégorielle de l’offre hôtelière

▪ Performances hôtelières

Sur la base de ces critères, Est Ensemble totalise 7 secteurs à enjeux, au sein desquels un développement d’offre en hébergement touristique est

envisageable.

La méthodologie et l’identification des zones à enjeux sont détaillées dans les pages suivantes.

80


Dotés de projets hôteliers

Sans projet hôtelier identifié

Secteurs à enjeuxEquipements

2.2. Cartographie - Identification des secteurs à enjeux (1)

GPE

Extension métro

L’étude du développement économique et touristique combinée à

l’analyse de l’offre et de la demande hôtelière permettent d’identifier

plusieurs secteurs à enjeux.

La première zone à enjeux est Pantin - Canal de l’Ourcq qui concentre

actuellement le dynamisme économique du territoire grâce à sa

connexion naturelle avec Paris, « sans barrière physique », qui en fait un

secteur de déambulation privilégié. Les activités culturelles attractives et

une future appellation « zone touristique » à l’étude viendrait renforcer

l’attractivité la Plaine de l’Ourcq.

Le pôle Gallieni, de Bagnolet demeure le pôle hôtelier majeur d’Est

Ensemble et joue un rôle important dans la consolidation de la clientèle

existante, principalement les groupes. De nombreux projets hôteliers en

cours ou à l’étude sont constatés.

Les autres secteurs à enjeux identifiés émanent des Grands Projets d’Est

Ensemble et de la métropole du Grand Paris, qui génèreront directement

des besoins en hébergements touristiques:

- La ligne 15 du Grand Paris Express ;

- Le prolongement des lignes de métro 5,9 et 11;

- Les zones d’aménagement concertées de l’Horloge, Ecocité Canal de

l’Ourcq et Quartier durable de la plaine de l’Ourcq;

- La proximité des lieux d’organisation d’évènements sportifs.

L’analyse de l’offre et de la demande en hébergement touristique, mise

en parallèle avec les éléments ci-dessus, a permis d’identifier de

nouvelles zones à enjeux

Bobigny La Folie, au carrefour de plusieurs zones d’activités importantes

(ZAC de l’Horloge et Ecocité) et la construction de plus de 90 000 m² de

bureaux sur la commune. A moyen et long termes le secteur va devenir

un nœud multimodal majeur avec l’arrivée de la ligne Tzen3 en 2020 et la

Tangentielle Nord (après 2025) qui viendront s’ajouter à la ligne 5 du métro

déjà présente. Le secteur bénéficie également du prolongement du

grand projet d’aménagement urbain « Plaine de l’Ourcq ».

81

2

57

8

1

34

11

1014

13

6

9

1618

Pantin-Canal de

l’Ourcq

Pont de

Bondy

Bobigny La

Folie

Les Lilas

Centre

Montreuil

Place

Carnot

Gallieni

1220

17

15

19


Dotés de projets hôteliers

Sans projet hôtelier identifié

Secteurs à enjeuxEquipements

2.2. Cartographie - Identification des secteurs à enjeux (2)

GPE

Extension métro

Pont de Bondy, comme le secteur précédent il constitue un futur nœud

multimodal majeur : arrivée du la ligne 15 du GPE (prévue entre 2025 et

2030), prolongement de la ligne de tramway T1 et mise en place de la

ligne Tzen3 2020. De plus, Pont de Bondy est intégré dans l’un des 3 pôles

hôteliers existants du territoire, « Bobigny-Bondy », ce dernier bénéficie

d’une clientèle majoritairement d’affaires grâce à sa proximité avec des

zones d’activités et son carrefour autoroutier. Ces éléments font de Pont

de Bondy une zone tournée vers le Grand Paris et une porte d’entrée

nationale voire européenne.

Place Carnot, nouvelle zone à enjeux qui s’inscrit dans une volonté de

réappropriation du centre du territoire et une plus grande facilitée d’accès

à Paris avec l’arrivée du métro 11 en 2020. cette zone, non couverte par

une offre hôtelière, bénéficie également d’une capacité de séduction

auprès de la clientèle familiale.

Les Lilas, son centre-ville « village » est un atout pour la clientèle familiale

et individuelle ainsi que sa rapidité d’accès au centre de Paris et de ses

sites touristiques majeurs.

Centre Montreuil, une offre importante est déjà présente sur la commune

aux portes de Paris mais un développement hôtelier « à l’intérieur » est

opportun. Plusieurs atouts: un centre-ville attractif avec une importante

offre de services et culturelle annexes à l’hôtellerie, une facilité d’accès à

Paris qui séduisent à la fois une clientèle de loisirs (familles et jeunes) et

d’affaires.

82

2

57

8

1

34

11

1014

13

6

9

1618

Pantin-Canal de

l’Ourcq

Pont de

Bondy

Bobigny La

Folie

Les Lilas

Centre

Montreuil

Place

Carnot

Gallieni

1220

17

15

19


83

3.1. Présentation des différents scénarii du nombre dechambres à créer

3.2, Facteurs d’évolution de la demande et taux decroissance

3.3. Méthodologie des scénarii du nombre dechambres à créer

3.4. Projets actés, préconisations MKG et projets encours d’étude

3.5. Choix du scénario


3.1. Facteurs d’évolution de la demande et taux de croissance (2)

► Croissance de la demande

Taux d’occupation Taux d’occupation seuil minimal (70%)

Nombre de chambres vendues

1 million de

chambres

vendues1,1 million de chambres

vendues

+3%

+4%

+5% Les scénarii permettent d’évaluer les possibilités de créations hôtelières tout

en garantissant un taux d’occupation suffisant sur l’ensemble de la

destination.

Les scénarios sont basés sur l’historique du marché hôtelier de la destination.

Pour rappel, de 2012 à 2017, la croissance du nombre de chambres vendues

était de 2% et en 2017, le record de 1,1 million de chambres vendues a été

atteint.

Le scénario conservateur permet d’envisager une croissance de 125

chambres par an. A noter que le rythme depuis 2012 était de 120 chambres

par an, sans compter les fermetures. Etant basé sur la croissance naturelle de

la demande observée sur Est Ensemble, ce scénario est un objectif de base

réaliste.

Le scénario intermédiaire table sur une croissance de la demande de 4% et

fixe le développement hôtelier à une moyenne annuelle de 160 chambres.

Enfin, le scénario ambitieux vise à atteindre 1,7 million de chambres vendues

d’ici 2025, soit une hausse de 5% par an, ce qui correspond à 1 600 chambres

en plus.

84

Nom Facteurs de croissance

Taux

de

croissa

nce

Création par

an

Chambres à

créer

d’ici 2025

Chambres

vendues

Nombre

d’emplois

Taux conservateur

Croissance

naturelle

3%+ 125

chambres1 000 chambres 1,4 million

250 à 350

emplois

Taux IntermédiaireFacteurs

endogènes

4%+ 160


350 à 400

emplois

Taux ambitieuxFacteurs

exogènes5%

+ 200


450 à 500

emplois

► Mise en place des taux de croissance :


Facteur naturel au territoire

► La demande (nombre de chambres vendues) s’accroit

« naturellement » grâce à l’attractivité du territoire.

Impact modéré sur la demande du territoire :

► Les projets de développement identifiés seront porteurs

d’impacts sur la demande hôtelière. Certains projets, de

par leur niveau de réalisation auront un impact non

négligeable sur le territoire et nécessiteront un

développement hôtelier spécifique :

- ZAC Ecocité Canal de l’Ourcq,

- ZAC de l’Horloge Canal de l’Ourcq,

- Jeux Olympiques 2024,

Pour certains projets, les impacts pourront évoluer en fonction

de la finalisation du projet

- Aménagement des nouvelles gares du Grand

Paris Express à l’Est (zone Canal de l’Ourcq)

- Extension des lignes de métro sur l’ensemble du

territoire

- Reconnaissance en « zone touristique »

Impact fort de l’ensemble de projets du territoire :

► Ce scénario considère que les projets auront un impactmajeur sur le territoire et nécessiteront de ce fait un

développement accru de l’offre.

► Ce scénario prend également en considération le

développement de la clientèle pendant la semaine et les

weekends; et l’impact de grands événements sur la

croissance de la demande.

3.2. Facteurs d’évolution de la demande et taux de croissance (1)

Impact par pic de fréquentation. Les grands évènements sportifs devraient générer une

demande supplémentaire sur le territoire toutefois ponctuelle. Pour permettre aux

hôtels d’avoir une activité suffisante, d’autres sources de clientèles devront être

trouvées.

Impact sur le long terme. Les données de suivi d’ouvertures hôtelières montrent que lors

de la création de bureaux, la construction d’hôtels suit, dons la mesure où de nouvelles

entreprises s’implantent sur le territoire. D’ici 2024, près de 215 000 m² de bureaux pour

des activités tertiaires sont prévus au sein d’Est Ensemble.

Taux dynamique de la demande (+ 4% par an), soit 160 chambres à construire en

moyenne par an

Pour ce scenario, les impacts des projets d’Est Ensemble et du Grand Paris sont

considérés dans leurs fourchettes hautes ainsi que la forte demande qu’entrainera les

Jeux Olympiques 2024 durant l’été 2024.

Le développement du tourisme de loisirs, avec l’expansion des transports en commun

et la mise en zone touristique du Canal de l’Ourcq, pendant les weekends et les

vacances scolaires représente également un levier de croissance de la demande

hôtelière. Il permet de lisser l’activité hôtelière sur la semaine, d’attirer davantage une

clientèle touristique notamment avec des hébergements adaptés et/ou insolites.

Taux ambitieux de la demande (+ 5% par an), soit 200 chambres à construire enmoyenne par an

De 2012 à 2017 (2016 étant considérée comme une année « exceptionnelle »), le

nombre de chambres vendues au sein d’Est Ensemble a cru de 2 % par an en

moyenne. La croissance naturelle suffit à remplir les hôtels avec la prise en compte

d’un accroissement de l’attractivité du territoire grâce à des facteurs endogènes.

Taux conservateur de la demande (+ 3% par an), soit 125 chambres à construire enmoyenne par an

3 scénarii d’évolutions de la demande hôtelière sur le territoire d’Est Ensemble ont été établis. Ces scénarii permettent d’estimer la capacité d’absorption du

marché, et d’estimer la nécessité de création d’offre supplémentaire aux projets annoncés. Un taux de croissance annuel moyen du nombre de chambres

vendues pour les 8 années à venir est appliqué à chaque scénario, avec un taux d’occupation du marché supérieur à 70 %. Tous les scénarii sont soumis à la

bonne mise en place de conditions de réussite. L’intensité de création allant de pair avec le niveau d’implication de ces conditions de réussites.

Volet 5 : Préconisations

85


3.3. Synthèse des scénarii du nombre de chambres à créer

S c é n a r i o A m b i t i e u x

+ 1 600 chambres

450 à 500 emploisLes projets de développement identifiés impactent la demande hôtelière de

façon conséquente, et entraînent une forte croissance de la demande sur le

territoire d’Est Ensemble, générant des besoins importants en création

hôtelière & para-hôtelière mais aussi une diversification de l’offre pour

s’adapter à la demande.

S c é n a r i o I n t e r m é d i a i r e

+ 1 300 chambres

350 à 400 emploisLes projets de développement identifiés ont un impact sur

la demande hôtelière (grands projets d’aménagements

urbains, projets d’infrastructures de transports - GPE,

extension métro , JO 2024, Coupe du monde de rugby

2023, zone touristique…)

S c é n a r i o

c o n s e r v a t e u r

+ 1 000 chambres

250 à 350 emplois

La croissance de la demande hôtelière est

strictement endogène, et ne dépend pas

d’un développement externe.

Fort accroissement de la demande

Evolution naturelle de la demande

Impacts sur la demande hôtelière

Impact modéré

des grands

projets de

développement

Impact fort des

grands projets d’Est

Ensemble et de la

métropole du Grand

Paris

Accroissement et

diversification de l’offre

Avec prise en compte du

projet « Mercuriales » est

validé

Les projets hôteliers avec une

ouverture certaine seront absorbés par le marché

+ 200 chambres en moyenne par an



Les projets avec une

ouverture incertaine seront

absorbés par le marché.

Néanmoins un recalibrage

sera nécessaire pour adapter

les projets aux attentes du

marché

86

Tous les scénarii sont soumis à la mise en place des conditions de réussite à l’échelle du territoire. L’intensité de création allant de pair avec le niveau

d’implication de ces conditions de réussites.


87

4.1. Projets actés, préconisations MKG et projets en cours d’étude

4.2. Stratégie de développement – cartographie des zones à enjeux

4.3. Choix du scénario pour le territoire Est Ensemble


4.1. Projets actés, préconisations MKG et projets en cours d’étude (1)

88

N° projet Projets hôteliers CatégorieEstimation

chambres

Scénario Échéance

Avis MKG1 2 3

2018/

2021

2021/

2025

Après

2025

1 Pantin 70 avenue du Général Leclerc 3* 110

Co

nse

rva

teu

r

x Validé

2 Place de l’Horloge Romainville 3* 120 x Validé

3 B&B place de l'hôtel de ville Bagnolet 2* 108 x Validé

4 Ecole Solar Hôtel Bagnolet 3* 42 x Validé

5 Solar Hôtel Bondy 3* 45 x Validé

6 Auberge de jeunesse Montreuilauberge de

jeunesse12 x Validé

18Restructuration/ création produit mixte Novotel Paris Est + Jo&Joe Bagnolet

4* + Hostel NC x Validé

17 B&B Hôtel Bagnolet face Marché aux puces 2* NC x Validé

19Valorisation immeuble Parmentier Vinci Immobilier

NC 190 x Validé

20 Auberge du Cheval Noir Pantin 3* NC xValidé – montée en gamme

(actuellement 2*)

7 Solar Hôtel Bobigny 3* 45 x Validé

9 Parcelle privée Bobigny 3* NC x Recommandation : 70 ch.

10 Solar Hôtel Montreuil 3* 45 x Recommandation : 45 ch.

11 Parcelle Décathlon Noisy-le-Sec NC NC xRecommandation :

70 ch 2* ou 3*

Pantin Canal de l'Ourcq Hostel 50 x Recommandation

Pantin Canal de l'Ourcq 4* 80 x Recommandation

Les Lilas 3* 45 x Recommandation

Centre Montreuil Hostel 50 x Recommandation

13 Hôtel Kleber 2* NC x Validé

Projets actés Projets à l’étude Nouveaux projets recommandés par MKG


4.1. Projets actés, préconisations MKG et projets en cours d’étude (2)

89

N° projet Projets hôteliers CatégorieEstimation

chambres

Scénario Échéance

Avis MKG1 2 3

2018/

2021

2021/

2025

Après

2025

8 Parcelle MBK Bobigny 3* 50

Inte

rmé

dia

ire

x Non prioritaire

12 Mercure Pantin 2* NC xRecommandation : réorienter

en catégorie 4*

Place Carnot 3* 50 x Recommandé

Centre Montreuil 3* 50 x Recommandation

15 Tour Mercuriales 3*/4* 600A

mb

itieu

xx

Projet à considérer à long

terme

16 Tour hôtelière 50 étages NC 580 Non prioritaire

Pour un marché hôtelier maitrisé, MKG préconise un développement progressif jusqu’en 2025. 3 périodes de développement ont été identifiées :

▪ 2018/2021, correspond à un développement sur le court terme, la majorité des projets d’Est Ensemble verront le jour d’ici 2021.

▪ 2021/2025, coïncide à la phase de développement qui verra le plus de projets émerger. Durant cette période, les acteurs du tourisme,

principalement les projets emblématiques du territoire, devront avoir en ligne de mire l’année 2024 ainsi anticiper un important flux de clientèles

touristiques potentiel dû à l’organisation des Jeux Olympiques 2024 à Paris et sa région.

▪ Après 2025 est la troisième phase de développement, elle ne concerne que peu de projets actuellement dont les 2 projets d’envergure « Les

Mercuriales » et la Tour de 50 étages. La spécificité des projets génère une ouverture envisageable à long terme.


90

Pantin-Canal de l’OurcqCatégorie 3* et 4* +

Hébergement type hostel

Cible principale : Jeune

Pont de BondyCatégorie 2* et 3*

Hôtels de 100 chambres

Cible principale : Affaires et

groupes loisirs

Bobigny La FolieCatégorie 2* et 3*

Hôtels de 100 chambres

Cible principale : Affaires Place CarnotCatégorie 3*

Hôtels max.50 chambres

Cible principale : Famille

Centre MontreuilCatégorie 3*

Hôtels max. 50 chambres


+Hébergement type hostel

Cible principale : jeune

Les LilasCatégorie 3*

Hôtels max. 50 chambres


4.2. Stratégie de développementcartographie des 7 zones à enjeux identifiées

Zones à enjeux et tendances clientèles à privilégier pour les projets à l’étude sur Est Ensemble

BagnoletCible principale : groupes et

jeunes


4.3. Choix du scénario pour le territoire Est Ensemble

Scénario Ambitieux

Les projets de développement identifiés

impactent la demande hôtelière de façon

conséquente et entraine une forte

croissance de la demande sur le territoire

d’Est Ensemble générant des besoins en

création hôtelière également une

diversification de l’offre pour s’adapter à la

demande.

Est Ensemble a choisi le scénario « ambitieux » pour le développement des hébergements touristiques de son territoire au cours des prochaines années.

Ce scénario prévoit la construction de 200 chambres par an en moyenne, d’ici 2025, soit la création de 1 600 chambres au total.

En terme de projets hôteliers sur Est Ensemble, ce scénario implique la validation des 11 projets actés, des 7 projets à l’étude dont les deux projets

d’envergure (Tour Mercuriales et Tour hôtelière de 50 étages) ainsi que des 6 projets recommandés par MKG (cf. tableau récapitulatif page précédente).

Atout

▪ L’objectif de ce scénario est d’intensifier, diversifier et adapter le marché hôtelier

▪ Un tel scénario permet d’adapter l’offre hôtelière à la montée en puissance de la

demande, en construisant plusieurs hébergements touristiques en lien direct avec

l’arrivée des grands projets de développement économique.

▪ Ce scénario permet également la création hôtelière dans des zones non fléchées

comme prioritaires pour la création d’offre hôtelière.

▪ Création de 450 à 500 emplois sur le territoire

Risques

▪ La création d’une offre supplémentaire diversifiante représente toujours un risque

d’accélérer la fermeture des unités vieillissantes.

91

Le plan d’actions de la mise en place de scénario ambitieux, comprenant la création de 1 600 chambres est présenté dans les pages suivantes.

Il comprend 5 orientation stratégiques


92

5.1. Stratégie de développement

5.2. Orientations stratégiques

5.3. Récapitulatif des attentes de la clientèle du territoire


5.1. Stratégie de développement5.1.1 Définition des 5 orientations stratégiques

Le scénario retenu par Est Ensemble impulse la croissance de l’offre à 200 chambres supplémentaires en moyenne par an, soit 1 600 chambres à créer

d’ici 2025. Pour soutenir ce rythme de croissance, un plan d’actions du développement du secteur hôtelier doit être mise en place à l’échelle du

territoire.

Ce plan d’actions comprend 5 orientations : 3 orientations concernant la valorisation de l’existant et 2 axes de création, et ont une légitimité dans le

temps et l’espace. Les actions devront être réalisées à court terme (3 ans), moyen terme (3 à 8 ans) voire à long terme, et concerneront soit l’ensemble

du territoire soit des secteurs spécifiques.

5 ORIENTATIONS STRATEGIQUES IDENTIFIEES

1 - Développer la capacité hôtelière d’Est Ensemble• Développer l’offre en fonction de la vitesse d’absorption du marché hôtelier d’Est Ensemble

• Prendre en compte les caractéristiques des projets hôteliers annoncés

• Etablir des taux de croissance de l’offre en fonction du nombre de chambres à créer

2 - Diversifier l’offre en hébergement• Satisfaire les attentes des clientèles peu présentes sur le territoire d’Est Ensemble (jeune, famille, étrangère) en privilégiant le

développement de modes d’hébergement non ou faiblement présents sur le territoire : faible capacité, hostel .

• Identifier les zones à enjeux de développement

• Développer les hébergements touristiques sans dénaturer les mix-clientèles des pôles existants

3 - Consolider les sources de clientèles primaires du territoire• Prendre en compte les besoins de la clientèle existante

• Prendre en comptes les attentes des groupes hôteliers présents sur le territoire

4 - Valoriser le territoire pour retenir la clientèle touristique et attirer les investisseurs hôteliers• Améliorer les environs des établissements hôteliers actuels et futurs

• Disposer d’une offre attractive dès l’extérieur des établissements

• Coordonner les objectifs touristiques sur le territoire et favoriser la concertation des acteurs du tourisme et de l’hébergement touristique

(acteurs du privé, élus, techniciens, habitants)

• Suivre l’évolution des performances du marché hôtelier par le biais d’un observatoire

5 - Développer l’emploi et la formation du secteur de l’hôtellerie-restauration, à l’échelle locale• Mettre en place une formation en lien avec les attentes des professionnels du secteur

• Développer l’apprentissage sur le terrain

93


5.1. Stratégie de développement5.1.2 Phasage des 5 orientations stratégiques

Orientat ionsP lan

d’act ionsZones à enjeux

ident i f iéesCourt te rme

Moyen terme

Long terme

Projets hôte l ie rsNb

chambrescréées

1

Développer la capaci té hôte l iè re d’Est Ensemble

Pantin - Canal de l’Ourcq

xHôtel 70 avenue du Gén.Leclerc Pantin 110 ch. Économique – 2019/2020

1 160

xHôtel place de l’Horloge City Outlet Romainville 120 ch. Économique - 2019

x Hôtel milieu de gamme 80 ch. – 2018/2021

Pôle Gallieni

xB&B Hôtel super-économique Bagnolet 108 ch. -2019

B&B Hôtel super-économique Bagnolet (porte de Montreuil) - 2019/2022

xHôtel milieu de gamme Mercuriales Bagnolet 600 ch– 2025/2030

x Solar Hôtel économique Bagnolet 42 ch. – 2019/2020

xRevalorisation immeuble Parmentier Bagnolet économique 190 ch -2021/2024

Centre Montreuil x Extension hôtel Kléber super-économique

2

Divers i f ie r l ’o f f re en hébergements tour i s t iques

Pantin - Canal de l’Ourcq

x Hostel à cible jeune 50 ch. 100 lits – 2018/2021

257

xAuberge du Cheval Noir super-économique –Montée en gamme 3*

Est Ensemble xAuberge de jeunesse Montreuil 12 ch. 35 lits 2018/2020

Place Carnot x Hôtel économique à cible famille 50 ch. – 2022/2023

Centre Montreuilx Hostel à cible jeune 50 ch. 100 lits 2019/2022

x Hôtel économique à cible famille 50 ch. - 2018/2021

Les Lilas x Hôtel économique à cible famille 45 ch. - 2021/2023

Pole Gallieni xRestructuration produit mixte Novotel Paris Est/ Jo&Joe milieu de gamme + Hostel Bagnolet2021/2025

Projet acté / validé par MKG Recommandation MKG

Phasage des projets actés et préconisés par MKG par secteurs ou zones à enjeux concernés par les actions issues des orientations stratégiques (avec

périodes de réalisation)

94


5.1. Stratégie de développement5.1.2 Phasage des 5 orientations stratégiques

Projet acté / validé par MKG Recommandation MKG

95

Orientat ions P lan d’act ionsZones à enjeux

ident i f iéesCourt te rme

Moyen terme

Long terme

Projets hôte l ie rsChambres

créées

3

Consol ider les sources de c l ientè les pr imai res du ter r i to i re

Bobigny - La Folie xHôtel à cible affaires/ groupe loisirs super-économique ou économique 70 ch – 2020/2023

115

Pont de Bondy x Solar Hôtel Économique Bondy 45 ch.

4

Valor i ser le ter r i to i re pour re teni r la c l ientè le tour i s t ique et at t i re r les invest i sseurs hôte l ie rs

Est Ensemble Action continue

Coordonner les objectifs touristiques sur le territoire et favoriser la concertation des acteurs du tourisme et de l’hébergement touristique.

Suivre l’évolution des performances du marché hôtelier par le biais d’un observatoire.

5

Développer l ’emplo i e t la fo rmat ion du secteur de l ’hôte l le r ie -restaurat ion

Est Ensemble Action continue

Renforcer l’adéquation entre les formations du territoire et les attentes des professionnels du secteur.

Agir sur les conditions de travail et d’emploi comme levier d’attractivité des métiers.

Outre les orientations stratégiques de création hôtelière (cf. page précédente), le développement des hébergements marchands suppose en parallèle la

mise ne place d’actions relatives à des orientations stratégiques


5.2. orientations stratégiques5.2.1. Développer la capacité hôtelière d’Est Ensemble

Outre les projets hôteliers actés / en cours de développement, MKG préconise des créations hôtelières en lien direct avec les grands projets de

développement économiques et touristiques d’Est Ensemble. Les recommandations prennent en compte également les projets à l’étude ainsi que les

parcelles disponibles communiquées par les communes d’Est Ensemble.

Typologie Zones à

enjeux Echéance Caractér is t iques du projet hôtel ier

Hôtel ler ie

Pantin

Canal de

l ’Ourcq Court terme

Dans le cadre de la rénovation de la Plaine de l’Ourcq comprenant la construction de nouveaux bureaux

(environ 100 000 m² de bureaux et d’activités tertiaires prévus d’ici 2024), du dynamisme actuel des

entreprises implantées, MKG préconise la création d’un établissement hôtelier milieu de gamme 4*, d’une

capacité de 80 chambres (surface totale environ 50/55 m² par chambres), à destination d’une clientèle

d’affaires.

Outre les caractéristiques et services requis par la clientèle d’affaires (connexion wifi de très bonne qualité,

check in et check out rapides, espace de travail), l’hôtel proposera des chambres « twin », permettant

l’accueil de 2 clients dans 1 seule une chambre facilitant l’accueil de groupe. Il proposera également une

offre de restauration sur place ouverte à la clientèle extérieure afin de satisfaire les attentes des entreprises

implantées sur la zone.

A proximité ou sur le site d’implantation, un parking voitures et autocars facilitant l’accueil de groupes,

ainsi qu’une salle de séminaire (préférentiellement modulable) permettant l’organisation de réunions en

petit comité seront proposés. L’établissement disposera également d’équipements permettant de

« divertir » la clientèle (bar, espace de détente, « gamezone » avec babyfoot ou billard etc.) et de capter

une clientèle de loisirs notamment les week-end et durant les vacances scolaires.

MKG émet un avis favorable quant à la création d’un hôtel économique (3*) de 110 chambres 70 avenue

du Général Leclerc à horizon 2019/2020. A destination d’une clientèle d’affaires et d’agrément, MKG

préconise les équipements et services suivants : WIFI, Check-in check out facilités, « business corner » ou

bureau dans les chambres (surface totale environ 30/35 m² par chambres), parking à proximité, des

espaces de détente et récréatifs (bar, lounge, jeux etc.). Une offre en restauration de qualité étant déjà

présente sur la zone, un restaurant n’est pas considéré comme nécessaire pour ce projet.

MKG valide l’hôtel économique situé place de l’Horloge à Romainville. Ce projet s’insère dans le

programme « Village de marques » sur la zone d’aménagement concertée de l’Horloge. L’hôtel

bénéficiera d’une importante offre de services qualitatifs et attendus à la fois par la clientèles d’affaires et

de loisirs: 20 restaurants, 93 boutiques et 479 places de parking.

Centre

Montreui lMoyen terme

MKG approuve le projet d’extension de l’hôtel existant Le Kléber à Montreuil. Cet hôtel super-économique

de 24 chambres bénéficie d’une situation géographique privilégiée au sein du centre de Montreuil :

> Proximité avec les transports en commun (150m de la station de métro Croix de Chavaux)

> Proposition de nombreux services et commerces proches de l’établissement

Et ainsi est susceptible de satisfaire les clientèles touristiques.

Un projet de rénovation et d’extension est soutenu par le bureau d’études. Cette initiative s’ajuste en tout

point avec la volonté d’améliorer le parc existant.

96


5.2. orientations stratégiques5.2.1. Développer la capacité hôtelière d’Est Ensemble (2)

Bagnolet dispose de 52% de la capacité-chambres d’Est Ensemble ce qui en fait le principal parc hôtelier du territoire mais également l’un des principaux de

la petite couronne parisienne. En effet, il joue le rôle de parc économique/super-économique auprès de la clientèle groupe principalement, séduite par son

accès facilité à Paris et ses établissements disposant d’importante capacité. Ce rôle doit être préservé. Cela passe notamment par un développement de la

capacité hôtelière encouragé par le retour à de bonnes performances pour le marché d’Est Ensemble.

97

Typologie Zones à


Hôtel ler ie Pôle

Gal l ieni

Moyen

terme

MKG émet un avis favorable aux projets hôteliers situés à Bagnolet venant ainsi renforcer quantitativement et

qualitativement l’offre au sein du pôle Gallieni. Les différents projets annoncés, à ce jour, sont :

> La création des deux B&B Hotels super-économique. Le premier situé Place de l’hôtel de ville

comptabilisera 108 chambres. Le second sera à la limite de Montreuil face au marché aux puces.

Ce groupe hôtelier français, en pleine dynamique de développement, ouvre des établissements

en ayant repensé leur concept : un nouveau design, des espaces lobby et co-living plus spacieux,

un espace de restauration ou bar ouvert à la clientèle extérieure.> Le Solar Hôtel à Bagnolet sur le site de l’ancienne huilerie (2 800 m² de corps de ferme) avec un

positionnement économique (3*) de 42 chambres à destination d’une clientèle d’affaires etd’agrément. Cet hôtel éco-responsable disposera d’une typologie variée de chambres (1 à 2

personnes, chambres familiales de 3 à 4 personnes ) et proposera une épicerie solidaire, une ferme

urbaine, un restaurant locavore et un atelier collectif de menuiserie. Un petit déjeuner bio sera

proposé grâce aux produits issus de producteurs locaux. L’ouverture est prévu pour 2019. La

spécificité du projet réside dans l’ouverture d’une classe pilote composée d’une douzaine d’élèves

issus de missions locales d’Est Ensemble. Le Solar Hôtel répond ainsi aux attentes territoriales :

démarches éco-solidaires, formation et valorisation des initiatives locales.

> La réhabilitation d’une tour « Mercuriales ». Elle sera dédiée aux activités touristiques avec

notamment un hôtel économique ou milieu de gamme. A ce jour, moins de 500 chambres sont

envisagées. Cette importante capacité est davantage adaptée à une clientèle groupe (loisirs et

affaires) qu’une clientèle famille. Afin de diversifier la clientèle notamment attirer une clientèle

jeune MKG préconise un hôtel nouvelle génération ou hybride (cf. fiches concepts en annexes).

Toutefois ce projet d’envergure est programmé sur le long terme (après 2025).

> La revalorisation de l’immeuble Parmentier (rue Parmentier) au nord du pôle Gallieni. Un hôtel

économique d’une capacité de 100 chambres (à capacité multiple pouvant aller de 4 à 6

personnes) est à privilégier pour l’accueil de la clientèle groupes. Des espaces de lobbys spacieux.

La zone étant dépourvue d’offres de restauration ou de commerce, un service de restauration au

sein de l’établissement est à envisager. Un parking sécurisé pouvant accueillir notamment les

autocars est requis.


5.2. Orientations stratégiques5.2.2. Diversifier l’offre en hébergement touristique (1)

TypologieZones à


Hostels/

Hébergements

hybr ides /

Auberges de

jeunesse

Pantin

Canal de

l ’Ourcq

2018/2021

(court

terme)

MKG préconise la création d’un hostel d’une cinquantaine de chambres (environ 100 lits) au sein du

secteur Pantin- Canal de l’Ourcq à destination principalement d’une clientèle jeune. Cet établissement

devra proposer une typologie variée de chambres (chambres doubles, triples, et dortoirs allant de 4 à 8

lits) afin d’accueillir également une clientèle plus familiale ainsi que des espaces communs, favorisant les

échanges et la rencontre (possibilité de cuisiner, espaces détente, baby-foot ou billard, etc.). Un bar sera

également apprécié par les usagers et la clientèle locale, et permettra d’ouvrir l’hostel sur l’extérieur.

Centre

Montreui l

2019/2022

(moyen

terme)

MKG propose l’implantation d’un établissement de type hostel aux caractéristiques similaires que celuipréconisé sur la zone Pantin – Canal de l’Ourcq pour horizon 2019/2022. Cet établissement sera à

destination principalement des jeunes et familles qui sur ce territoire privilégient les locations meublées de

type Airbnb. Aux vues de l’importante offre présente sur la commune de Montreuil et afin de favoriser une

consommation de la clientèle de l’hostel au sein des établissements locaux, un espace restauration n’est

pas considéré comme un service indispensable.

MKG valide le projet de restructuration du Novotel Paris Est de Bagnolet en un produit mixte : l’association

de l’hôtel milieu de gamme (existant) avec hostel de l’enseigne Jo&Joe. Ce concept hybride répond aux

orientations stratégiques préconisées : favoriser l’implantation de nouveaux modèles d’hébergements

touristiques pour une clientèle jeune et faciliter la venue d’enseignes susceptibles d’attirer la clientèleétrangère sur Est Ensemble, un concept privilégiant des espaces de co-living pour faciliter les échanges,

des espaces ouverts sur l’extérieur. L’établissement bénéficiera d’un important flux de passagers,

principalement jeunes et étrangers, issus de la gare routière internationale.

Gal l ieni

Est

Ensemble

2019

(Court

terme)

MKG émet un avis favorable à la création d’une auberge de jeunesse de 35 lits (soit 12 chambres) àl’horizon 2019, Boulevard Théophile Sueur à proximité du parc Montreau à Montreuil. Cette localisation

permet d’ouvrir la destination auprès d’une clientèle jeune et de doter à court terme, la commune de

typologies d’hébergements non présentes sur le territoire.

Attirer une clientèle jeune

La capacité en hébergements touristiques d’Est Ensemble est composée à 95% de chambres hôtelières en adéquation avec la clientèle majoritairement

orientée loisirs (groupes). La Métropole du Grand Paris souhaite développer le tourisme d’agrément, en ciblant notamment les clientèles de jeunes et familles.

A l’heure actuelle, aucune offre en hostels/ auberges de jeunesse n’est représentée sur le territoire d’Est Ensemble quant aux gîtes et chambres d’hôtes ils

sont très peu représentés. Une diversification de l’offre à Est Ensemble apparaît donc pertinente pour compléter l’offre actuelle.

Ici, la diversification passe par l’implantation de concepts d’hébergements non présents à ce jour sur le territoire.

98


5.2. Orientations stratégiques5.2.2. Diversifier l’offre en hébergement touristique (2)

TypologieZones à


Hôtellerie

Centre

Montreui l

2019/2021

(court

terme)

Afin de promouvoir les centres villes attractifs des communes d’Est Ensemble, MKG propose la création

d’un hôtel économique à proximité de la ligne 9 de métro entre les stations Robespierre et Mairie de

Montreuil, d’une capacité de 50 chambres (surface totale environ 30m² par chambres), ciblant la clientèle

familiale avec des équipements adaptés (chambres modulables, équipements enfants en bas âge,

accueil / équipements personnalisés, etc.). Montreuil bénéficie de la présence de nombreux prescripteurs

et d’entreprises, des équipements adaptés pour la clientèles d’affaires devront être proposés (wifi, salles ou

espaces de travail, parking à proximité etc.)

Pantin

Canal de

l ’Ourcq

MKG émet un avis favorable quant au projet de montée en gamme de l’établissement existant l’Auberge

du Cheval Noir actuellement super-économique. Ce projet répond au développement d’une offre plus

qualitative sur le territoire et une valorisation du parc existant.

Les L i las

2021/2023

(moyen

terme)

MKG préconise la création d’un hôtel économique (3*) de faible capacité (environ 45 chambres) à

l’horizon 2021/2023 avec pour cible principale les familles afin de minimiser l’effet des locations meublées

(Airbnb) attractives auprès des familles et très présente sur la commune. La présence d’un parking à

proximité est préconisée.

Place

Carnot

2022/ 2023

(moyen

terme)

Le secteur Place Carnot constituera un futur nœud intermodal au sein d’Est Ensemble et est représentatif

d’une réappropriation du Plateau. Cependant la programmation de construction des infrastructures de

transports et de réaménagement du centre entraîne une préconisation à moyen terme d’un hôtel

économique (3*) d’environ 50 chambres à cible familiale (chambres équipées pour accueillir des enfants

et modulables, personnalisation du séjour) un service de restauration est également préconisé.

Attirer une clientèle familiale

Outre des nouvelles typologies d’hébergements touristiques (Hostels, hébergements hybrides, auberges de jeunesse), MKG préconise une diversification

spatiale des établissements hôteliers sur des secteurs pouvant être considérés à la fois comme « paisibles » pour une clientèle familiale et attractifs de par leur

offre de services annexes.

99

Attirer une clientèle étrangère

La clientèle des hôtels d’Est Ensemble est à 76% française, le monopole des groupes français sur le territoire est un des facteurs explicatifs. Toutefois, un quart

des chambres vendues auprès de la clientèle étrangère. Ceci est une donnée encourageante pour le développement de cette typologie de clientèle.

MKG préconise ainsi une diversification des enseignes hôtelières par la création de projets portés par des groupes étrangers ainsi que des projets hôteliers

garantissant des services et équipements adaptés à cette clientèle.


5.2. Orientations stratégiques5.2.3. Consolider les sources de clientèle primaire du territoire (1)

100

Prendre en compte les attentes de la clientèle présente sur le territoire

Sur le territoire d’Est Ensemble, la majorité des chambres sont utilisées par la clientèle loisirs, plus précisément celle de groupe. Cependant la clientèle

d’affaires représente 41% de chambres vendues. Ce mix-clientèle contribue aux bonnes performances hôtelières du pôle Est Ensemble et en fait un des pôles

majeurs de la petite couronne parisienne. La consolidation des clientèles loisirs (groupe) et d’affaires est, dès lors, indispensable pour le maintien des

performances. Les futurs établissements ainsi que la collectivité Est Ensemble doivent garantir des équipements et services qui concernent à la fois l’hôtel et

son environnement, adaptés à la clientèle d’affaires, groupes et loisirs.

Zones à


Bobigny - La

Fol ie

2022

(moyen

terme)

La clientèle d’affaires séjournant dans les hôtels de Bobigny est principalement issue d’entreprises privilégiant des

chambres à bas prix. MKG préconise l’implantation d’un hôtel super-économique ou économique (2 ou 3*) d’environ 70

chambres (10 à 13 m²) avec pour horizon 2022. L’hôtel proposera des chambres « Twin », des espaces de travail (bureau

dans les chambres ou business corner dans l’espace lobby), une connexion wifi dans l’ensemble de l’établissement. La

présence d’un parking voitures et utilitaires sécurisés au sein de l’hôtel ou à proximité est indispensable pour la clientèle

d’affaires venant à Bobigny. Par ces caractéristiques, l’hôtel sera également adapté à la clientèle de loisirs, quelle de soit

de groupe en individuelle.

Pont de Bondy court terme

MKG émet un avis favorable à la création d’un établissement Solar Hôtel économique (3*) de capacité moyenne (45

chambres préconisées) à court terme. L’hôtel proposera également un service de restauration. Les particularités du

projet hôtelier sont sa démarche écoresponsable (basse consommation, partenariats avec les prestataires locaux) et son

programme de formation au sein même de l’hôtel. L’enseigne répond aux enjeux territoriaux. A noter qu’une échéance

précise ne peut être donnée due à la complexité architecturale du projet.

Pont de Bondy

2022/2024

(Moyen

terme)

MKG préconise l’implantation d’un hôtel super-économique ou économique (2 ou 3*) d’environ 70 chambres (10 à 13

m²) ayant pour cible primaire la clientèle d’affaires. Plusieurs facteurs favorise une création à moyen terme 2022/2024 :

> La priorité faite à l’amélioration du parc hôtelier existant de la zone Bobigny-Bondy

> La montée en charge des 1ers établissements implantés

> L’arrivée prévue de la ligne 15 du GPE (2025/2030)

> L’anticipation d’une augmentation de la demande dans le cadre des JO 2024

Un parking sécurisé pour les voitures et les cars au sein de l’hôtel ou à proximité est impératif pour la clientèle groupes etd’affaires qui favorise Bondy pour sa proximité avec un important nœud routier.

Gall ieni

Après 2025

(long terme)

MKG catégorise l’ouverture du Tour Hôtelière de 50 étages prévue au niveau de l’échangeur A3/Périphérique de

Bagnolet en non prioritaire, en raison de la transformation de l’une des tours Mercuriales en hôtel.

A ce jour, 580 chambres sont prévues. Une typologie variée de chambres (chambres Twin, chambres familiales de 3 à 4

personnes ) sera proposée. Des espaces de co-living avec espaces de travail et de détente (salon de lecture, espace

connecté, gamezone) seront proposés. Un service de restauration ouvert à la clientèle extérieure devra être mis en

place afin d’amener la clientèle à consommer sur le territoire. Une promotion des établissements locaux doit également

être mise en place. L’hôtel devra garantir des places de stationnement pour les groupes.


5.2. Orientations stratégiques5.2.4. Valoriser le territoire pour retenir la clientèle touristique et attirer les investisseurs hôteliers (1)

zone Actions Echéance Caractéristiques de l’action

Est

En

sem

ble

Amél iorer les environs des

établ issements hôtel iers

actuels et futurs

Action

continue

Afin d’accompagner la valorisation de la destination touristique Est Ensemble, MKG préconise la

mise en place et la valorisation des services et équipements complémentaires à l’hôtellerie,

avant l’arrivée des établissements hôteliers : restaurants qualitatifs, bars, commerces et services

de proximité ou simultanément places de stationnement principalement pour les autocars

Cette action facilite une consommation sur le territoire de la clientèle hôtelière et ainsi

d’engendrer des retombées économiques sur l'économie globale du territoire.

Au sein des communes d’Est Ensemble, l’incitation à une consommation sur le territoire

présuppose une valorisation des aménagements urbains, pour une perception et une expérience

positive vécue par la clientèle touristique :

> La piétonisation des alentours des hôtels ou résidences jusqu’aux transports en commun et

lieux touristiques stratégiques afin de faciliter la déambulation dans la ville;

> Les espaces verts, essentiels dans un paysage urbain tel qu’Est Ensemble;

> La gestion des déchets, etc.

Une attention est portée sur la nécessité à ce que les services, équipements et autres

aménagements urbains soient pensés pour satisfaire en premier lieu les attentes de la populationd’Est Ensemble, première consommatrice et ambassadrice du territoire.

Disposer d’une of f re

attractive dès l ’extér ieur

des établ issements

Action

continue

Le développement d’une offre attractive comprend également la valorisation du parc existant à

savoir une incitation auprès des responsables hôteliers à l’entretien des façades des bâtiments.

Pour les hôteliers les plus en difficulté; les prix bas pratiqués par les hôteliers du territoire peuvent

justifier le manque de moyens financiers alloués à la rénovation; Est Ensemble peut agir en aidant

à connaitre les possibilités qui s’offrent à eux et à aborder les démarches administratives.

En parallèle à l’amélioration de l’existant, Est Ensemble est amenée à flécher et orienter les projets

suite aux préconisations établies par MKG et ainsi favoriser en priorité des projets hôteliers

présentant une qualité architecturale. Un établissement «agréable» à l’œil permet à la clientèle

touristique de le percevoir davantage comme un lieu de vie.

Outre l’esthétisme, une attention doit être portée sur les projets présentant une démarche d’

«écoconstruction» pour une diminution de l’impact du développement hôtelier surl’environnement. Ainsi le schéma intègre les principaux enjeux du territoire.

Également, cette sélection devra être cohérente avec les différents politiques d’aménagement

menées à l’échelle communale.

Outre la création de l’offre hôtelière, le renouvellement du parc hôtelier passe par l’incitation à la rénovation extérieure des produits déjà existants, et en

particulier les hôtels qui ont un potentiel d’attractivité auprès de la clientèle touristique de la destination Est Ensemble. Le renouvellement de l’offre passe

également par l’amélioration des environs des établissements actuels et futurs. Ces actions ont pour objectif de créer un potentiel attractif pour les

investisseurs du secteur.

101


5.2. Orientations stratégiques5.2.4. Valoriser le territoire pour retenir la clientèle touristique et attirer les investisseurs hôteliers (2)

102

Action Echéance Caractéristiques de l’action

Est

En

sem

ble

Coordonner les

objecti fs

tour is t iques sur le

terr i toi re et

favor iser la

concertat ion des

acteurs

Action

continue

Les acteurs publics du tourisme d’Est Ensemble doivent se coordonner pour organiser la gouvernance

du schéma de développement des hébergements touristiques et faciliter la synchronisation entre

besoins exprimés sur le territoire et les porteurs de projets hôteliers :> Elaborer un processus d’identification et de suivi des projets de création d’offre hôtelière,

> Mettre en place un processus de décision (sectorisation du territoire en fonction des

opportunités de développement),

> Déterminer les responsabilités de chacun des acteurs (porteurs de projets, décideurs),

> Déterminer les éléments de communication à mettre en place.

Favoriser la concertation des parties prenantes à la valorisation du territoire (acteurs privés, habitants,

élus, techniciens…) passe par la réalisation d’un schéma touristique coproduit par l’ensemble des

acteurs au processus de valorisation de la destination ; une première étape dans la mise en placed’une cohésion touristique. Le schéma de développement des hébergements marchands est

l’amorce d’une démarche d’attractivité plus globale entreprise sur le territoire : faire d’Est Ensemble

une destination touristique urbaine de proximité.

A court terme, la mise en place d’une taxe de séjour intercommunale est à envisager. Cette taxe

permettrait la conduite concertée d’actions liées à l’accueil et à la promotion touristique.

Est Ensemble devra tenir compte des spécificités communales ainsi opérer une différenciation du

montant. MKG préconise de communiquer sur les actions réalisées grâce à la perception de cette

taxe ce qui permettrait d’informer les hôteliers sur les bénéfices qu’ils pourront en tirer, et d’ainsi

maintenir les relations entre pouvoirs publics et hébergeurs.

Suivre l ’évolut ion

des performances

du marché hôtel ier

Action

continue

MKG préconise également le suivi des performances hôtelières du marché via un Observatoire du

marché hôtelier d’Est Ensemble. Il permettra de suivre l’évolution du marché et de pouvoir orienter les

investisseur sur :

> L’offre hôtelière : la répartition, les éventuelles ouvertures et fermetures d’établissements,

> Les performances hôtelières : les taux d’occupation, les prix moyens et le RevPAR,

analysés mensuellement voire quotidiennement pour une majorité du marché (au global

et par catégorie), leur évolution, les performances d’autres agglomérations françaises,

> La clientèle : son origine, ses motifs de séjour, ses habitudes de fonctionnement.

Ce rapport mensuel, permet de s’assurer d’un niveau du prix moyen satisfaisant et en adéquation

avec le marché. MKG préconise non seulement de mettre en place l’Observatoire mais aussi de

s’appuyer sur les résultats et les tendances qu’il mettra en évidence afin de suivre les secteurs à

enjeux, les nouveaux besoins de la clientèle et les zones de développement potentiel.

Afin de planifier un développement hôtelier cohérent et répondant aux attentes des usagers comme des hébergeurs, Est Ensemble doit mettre en place

une concertation permanente entre les parties prenantes du tourisme et de l’hébergement touristique. Pour ce faire, elle doit faciliter la communication

entre les acteurs privés comme publics d’une part, et utiliser les outils qui sont à sa disposition d’autre part.


103

5.2. Orientations stratégiques5.2.5. Développer l’emploi et la formation du secteur de l’hôtellerie-restauration

Action Echéance Caractéristiques de l’action

Est

En

sem

ble

Développement de l ’emploi Action

continue

Cette démarche partenariale vise à optimiser les dispositifs emplois-formation-

insertion existants ainsi qu’à créer de nouvelles actions adaptées aux besoins des

entreprises locales:

L’objectif est de renforcer l’adéquation entre les formations du territoire et les

attentes des professionnels du secteur par :

> La mise en place d’actions d’information des acteurs sur les formations

existantes sur le territoire

> La promotion des formations / dispositifs qui permettent aux

demandeurs d’emploi et aux salariés les plus faiblement qualifiés,

d’acquérir un socle de compétences transverses (relation clientèle et

commerciale, anglais, polyvalence…)

> Une action est déjà en cours sur le territoire, à savoir, le soutien à la

mise en œuvre par Solar formation de la classe pilote « découverte

des métiers de l’hôtellerie », en amont de l’ouverture du futur école-

hôtel à Bagnolet (une subvention de 11 250 € a été votée en 2017 par

Est Ensemble).

Agir sur les conditions de travail et d’emploi comme levier d’attractivité des

métiers par la mobilisation des dispositifs de l’Agence pour l’Amélioration desConditions de Travail (ARACT) afin de travailler sur la prévention de l’usure

professionnelle et de la pénibilité dans le secteur.

Des actions allant dans le sens d’un développement de l’emploi et de la formation à l’échelle locale sont actuellement en cours. L’établissement Public

Territorial a lancé début 2017 une démarche de Gestion Prévisionnelle des Emplois et Compétences Territoriales (GPECT) sur le secteur de l’hôtellerie-

restauration. Derrière cet acronyme, une ambition d’accompagner au mieux les évolutions quantitatives et qualitatives de l’emploi dans le secteur.


5.3 Récapitulatif des attentes de la clientèle touristique du territoire

104

Action DIVERSIFIER CONSOLIDER

clientèle JEUNE FAMILLE ETRANGERE AFFAIRES GROUPES LOISIRS

Hôtel > Hébergement

type Hostel

> Equipements

innovants et

modernes > Grande

connectivité

> Prix bas

> Eco

responsabilité> Enseignes

étrangères

> Chambres

familiales (+ 2

lits)

> Equipements

adaptés> Bon rapport

qualité/prix

> Chambres

spacieuses

> Confort > Personnel

polyglotte> Enseignes

étrangères

> Espaces de travail

> Catégorie

économique voire

milieu de gamme

> Personnalisation des chambres

> Chambres

« Twin »

> Hébergements +

faible capacité> Amélioration

rapport

qualité/prix

Espaces de co-living et chambres personnalisées Espaces de co-living

Environnement

> Initiatives locales et lieux

hybrides

> Lieux de sorties et culturels

> Accès facilité aux transports

en commun

> Sécurité des

alentours de

l’hôtel

> Parkings

sécurisés et à

proximité> Activités pour

enfants à

proximité

> Accès facilité en

poussette et aux

transports en

commun

> Sécurité des

alentours de

l’hôtel

> Environnement

agréable> Parking autobus

pour les groupes

> Accès facilité

aux transports

en commun

> Sécurité des

alentours de

l’hôtel

> Environnement agréable (bars et

restaurants à

proximité)

> Accès facilité aux

transports en

commun

> Parkings sécurisés et à proximité

> Sécurité des

alentours de

l’hôtel

> Création de

stationnements

pour les bus à

proximité

> Sécurité des

alentours de

l’hôtel

> Création de

stationnements pour les bus

à proximité

Des propositions devront être amenées par les futurs porteurs de projets hôteliers ainsi que des initiatives prises par les collectivités territoriales d’Est Ensemble

afin de garantir des équipements et services adaptés à la clientèle d’affaires, groupes et loisirs. Les attentes des différentes clientèles

Afin d’attirer une plus large clientèle touristiques, les critères considérés comme indispensables par l’ensemble de la clientèle touristique (espaces de co-

living, personnalisation des chambres) sont à identifier en priorité lors de la phase de sélection des projets hôteliers.

Concernant l’environnement des établissements hôteliers, la sécurité et le stationnement (places à proximité et sécurisées) sont des enjeux auxquels il est

important de répondre à court terme afin d’attirer et de maintenir la clientèle touristique et ainsi faire d’Est Ensemble une destination touristique urbaine de

proximité.


105

6.1. Méthodologie de sélection des concepts hôteliers

présentés

Fiche 1 Meininger

Fiche 2 MOB Hôtel

Fiche 3 Generator Hostel

Fiche 4 EKLO hôtel

Fiche 5 Yooma Urban Lodge

Fiche 6 Le 11Bauer

Fiche 7 Graffalgar Hôtel

Fiche 8 Zoku

Fiche 9 OKKO Hotels

Fiche 10 MOTEL one

Fiche 11 Nomad Hotels

Fiche 12 Moxy

Fiche 13 Citizen M

Fiche 14 Jo&Joe

Fiche 15 25Hours


6.1 Méthodologie de sélection de concepts hôteliers présentés

106

Les trois premières orientations stratégiques relèvent en toute ou partie à des actions de création de nouveaux établissements au sein du parc hôtelier

d’Est Ensemble.

Outre une création quantitative (développement de la capacité hôtelière), MKG Consulting préconise un développement qualitatif des futursétablissements hôteliers afin de :

▪ Satisfaire les nouvelles attentes de la clientèle touristique présente sur le territoire Est Ensemble;

▪ Attirer de nouvelles clientèles (jeune et familles notamment);

▪ Maintenir le positionnement d’Est Ensemble en parc hôtelier performant;

▪ Répondre aux enjeux territoriaux.

Afin de sélectionner les futurs projets sur le territoire et répondre aux enjeux identifiés par les différentes orientations stratégiques, MKG a sélectionné

pour Est Ensemble, des exemples de concepts hôteliers susceptibles de répondre à ses critères. Cette liste est non-exhaustive. En effet, l’ensemble des

groupes hôteliers entreprennent une démarche de réévaluation de leur concept. A l’instar des groupes AccorHotels qui s’associent avec Jo&Joe pour

proposer des concepts hybrides et B&B qui redessine le design et propose des espaces de lobby plus importants et tournés vers l’extérieur.

Les éléments pris en compte sont les suivants :

▪ Hôtel nouvelle génération;

▪ Concepts hybrides et équipements attractifs pour une clientèle jeune et famille;

▪ Services et standards répondant aux attentes de la clientèle d’affaires et de groupes;

▪ Clientèles – cibles prioritaires;

▪ Espaces ouverts sur l’extérieur;

▪ Établissements de plus faible capacité;

▪ Démarche écoresponsable;

▪ Critères d’implantation et pays d’origine de l’enseigne;

▪ Esthétisme du bâtiment;

▪ Positionnement;

Sur la base de ces critères, MKG Consulting a établi plusieurs fiches-concepts.


MEININGER Hostel HEBERGEMENT HYBRIDE HOSTEL/HÔTEL

107

Concept HÉBERGEMENT HYBRIDE ALLIANT PRESTATION D’UN HÔTEL ÉCONOMIQUE À L’AMÉNAGEMENT D’UN HOSTEL

Origine enseigne Allemagne

Standards/ équipementséquipements d’auberges (Gamezone, cuisine collective), bar, lounge, plusieurs catégories de chambres (privées,

dortoirs) et un design évolutif.

Ambiance & design appropriation des caractéristiques du quartier d’implantation (à orientation jeunesse)

Clientèles - cibles Toutes grâce à son concept hybride et évolutif selon les villes

positionnement Economique

Prix moyen 50€

Superficie chambre double

standard18 m²

Répartition des chambres Evolutive

Critères d’implantation centre ville ou proximité de nœud de transports

Projets d’implantation en

FranceParis (Boulevard Carnot 12ème arrondissement) et Lyon en 2019 ; Bordeaux en 2020


MOB Hôtel HÔTEL NOUVELLE GÉNÉRATION

108

Concept DESIGN BOUTIQUE HÔTEL « COMME À LA MAISON »

Origine enseigne France

Standards/ équipements

hôtel « poly sensoriel », Evénements culturels et artistiques, espaces de co-living, bar, restaurant ouvert sur l’extérieur

(cuisine de produits maison, frais et bio), dimension écoresponsable, gamezone, espaces de co-working, pop-up

stores.

Ambiance & design Culturel et artistique

Clientèles - ciblesToutes - en fonction des centres d’intérêts, du site, basés sur la culture (jeunes, clientèles d’affaires, couples &

individuels)

positionnement Milieu de gamme

Prix moyen 109€


standard15 m²


Critères d’implantation centre-ville ou centre d’affaires


Franceouverture mi-2017 à Saint-Ouen, Lyon


GENERATOR HOSTEL HOSTEL

109

Concept HOSTEL – Auberge de jeunesse à dimension sociale, lifestyle : «luxe à bas prix »

Origine enseigne Angleterre

Standards/ équipementsespaces de détente et de multimédias, gamezone, plusieurs catégories de chambres (de privées à dortoirs), bars,

cafés, restaurant ouvert sur l’extérieur, espaces d’exposition, évènements d’inspiration locale

Ambiance & design Moderne & Branché

Clientèles - ciblesCible 1 : Clientèles jeunes - Générations Y (1980-1995) et X (1995-2015) , Cible 2 : Groupes, Cible 3 : Individuels, Cible

4 : Clientèle d’affaires

positionnement Hostel

Prix moyen 75€


standard13 m²


Critères d’implantation centre-ville, périphérie urbaine


FranceParis (10ème arrondissement)


110

EKLO HOTEL HÔTEL

Concept HÔTEL ECORESPONSABLE - atypique entre hôtel et auberge de jeunesse, super-économique, écologique et convivial


Standards/ équipementsdimension écoresponsable (bâtiments basse consommation, aérateurs d’eau, centrale de traitement d’air), prix

selon les services sélectionnés, bar et restaurant ouverts sur l’extérieur, cuisine partagée, gamezone.

Ambiance & design Moderne

Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires, Cible 2 : Jeunes (Z & Y), Cible 3 : Familles, Cible 4 : Individuels

positionnement Super-économique

Prix moyen 39€


standard10 m²


Critères d’implantation périphéries grande ville, nœud transports en commun


FranceBordeaux (été 2018), Dijon, Toulouse, Clermont-Ferrand, et Paris (Roissy)


111

Concept HÔTEL LYFESTYLE – hébergement orienté vers l’accueil des « groupes constitués » (groupes/familles)



Dimension écoresponsable, services proches de l’auberge de jeunesse. Majorité chambre de 4 à 6 personnes,Grands espaces collectifs, services et équipements distinctifs: Exploitation maraichère ouverte aux riverains, bar/

café, restaurant ouvert sur l’extérieur, espaces de co-working, galerie d’art digitale, studio d’artistes ; salle de gym,

check-in automatisé ou à la réception, équipements pour bébés.

Ambiance & design Contemporain, création architecturale originale

Clientèles - cibles Cible 1 : familles, Cible 2 : groupes, Cible 3 : affaires, Cible 4 : Individuels de loisirs


Prix moyen 100€


standard12 m²


Critères d’implantation Centre urbain


FrancePhase de lancement. Un 1er établissement Quai de Grenelle 15ème arrondissement Paris

YOOMA URBAN LODGE HÔTEL LIFESTYLE


LE 11BAUER HÔTEL INDÉPENDANT

112 Site internet : http://www.hotel-11bauer.com/

Concept HÔTEL INDÉPENDANT ECOCITOYEN

hôtel écoresponsable et innovant. Faire de l’hôtel une partie « prenante économique et sociale de la ville ». La

dimension éco-citoyenne : partenariats avec les prestataires locaux; contrats d’insertion avec les jeunes audoniens;

intégration d’une clause sociale lors de la construction; politique basse consommation et traitements des déchets

Origine enseigne Famille de Saint-Ouen.

Standards/ équipementsconfort & bien-être. chambres spacieuses, petit-déjeuner bio, rooftop avec terrain de pétanque), parking, jardin

suspendu, espaces de travail, évènements et « social hours », tablettes disponibles dans tout l’hôtel

Ambiance & design contemporain, parisien et convivial

Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires, Cible 2 : Jeunes (Z & Y), Cible 3 : Familles, Cible 4 : Individuels

positionnement économique

Prix moyen NC


standard18 à 21 m²

Répartition des chambres 46 chambres

Critères d’implantation Projet unique


FranceSaint-Ouen, rue du Docteur Bauer (début des travaux avril 2017)


GRAFFALGAR HÔTEL HÔTEL INDÉPENDANT

113

Concept HÔTEL INDÉPENDANT – faire découvrir le « Strasbourg alternatif »

hôtel novateur « faire découvrir le Strasbourg alternatif » basé sur une « dynamique d’échange » entre les usagers de

l’hôtel et les Strasbourgeois-e-s

Origine enseigne Famille strasbourgeoise


Lieux d’expression, Chambres uniques et personnalisées (1à 4 personnes) par des artistes, rez-de-chaussée ouvert à tous:

animations, workshops, galerie d’art, outils pour découvrir la ville de manière alternative, restaurant lunch-brunch ouvert

à la clientèle extérieure, parking privé à proximité, wifi gratuite, vélos, boutique, gamezone

Ambiance & design Moderne et urbain

Clientèles - cibles Cible 1 : Jeunes (Z & Y), Cible 2 : Clientèle d’affaires, Cible 3 : Familles, Cible 4 : Individuels

positionnement économique

Prix moyen 80€


standard10 à 30 m²

Répartition des chambres 38 chambres

Critères d’implantation Projet unique

http://www.graffalgar-hotel-strasbourg.fr/


ZOKU HÔTEL NOUVELLE GÉNÉRATION

114

Concept NOUVELLE FORME HYBRIDE D’HÉBERGEMENT - où le contour entre travail et loisirs devient de plus en plus flou

Origine enseigne Pays-Bas


faciliter le séjour de la clientèle d’affaires en proposant des hébergements spacieux (lofts) pour des courts séjours ou

plusieurs mois. Egalement adapté aux groupes et familles, la marque associe les services d’un hôtel au côté d’un

environnement social de quartier. Espace de co-working, co-living, bar/café ouvert sur l’extérieur avec une dimension

éco-responsable, rooftop, multimédia lobby.


Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires; Cible 2 : Couples; Cible 3 : Individuels


Prix moyen 115€


standard16m²


Critères d’implantation Centre-ville / Centres d’affaires


FranceParis


OKKO Hotels HÔTEL NOUVELLE GÉNÉRATION

115

Concept HÔTEL 4* DESIGN, URBAIN ET CONTEMPORAIN


Standards/ équipements Espaces de co-working, co-living, bar/café ouvert sur l’extérieur avec une dimension éco-responsable.

Ambiance & design Moderne et design

Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires; Cible 2 : Couples; Cible 3 : Individuels


Prix moyen 169€


standard17 m²

Répartition des chambres Fixe

Critères d’implantation Hyper centre et centres d’affaires


FranceParis (2) et Toulon


MOTEL One HÔTEL NOUVELLE GÉNÉRATION

116

Concept HÔTEL ALLIANT DESIGN ET QUALITÉ- « Great design for little money »


Standards/ équipementsDes équipements au design modern. Espaces de co-living, bar/café ouverts sur l’extérieur avec une dimension éco-

responsable; rooftop, multimédia lobby

Ambiance & design Art & orientation jeunesse

Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle jeune (Gen Z & Y); Cible 2 : Groupes; Cible 3 : Couples; Cible 4 : Individuels


Prix moyen 70€


standard16m²


Critères d’implantation Centres, zones commerciales et centres d’affaires


France

Villes déjà sélectionnées : Paris Nouveaux pays envisagés pour de futures implantations : France / Hongrie / Italie /

Pologne / Espagne / Scandinavie / Turquie


117

NOMAD HOTELS HÔTEL

Concept HÔTEL ECORESPONSABLE - en impliquant le client dans les économies réalisées



Le prix de la chambre varie de manière dégressive en fonction des services non utilisés et de la consommation

énergétique (ménage, climatisation, eau…). De nombreux équipements technologiques complètent l’offre (check-

in express, écrans de projection…). Bar/café/ restaurant ouverts sur l’extérieur, espaces de co-living et co-working,

et multimédia lobby.


Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires; Cible 2 : Familles; Cible 3 : Individuels de loisirs


Prix moyen 70€


standard17m²


Critères d’implantation Centre-ville / Hubs / Centres d’affaires


FranceObjectif d’ici 2020 implantation en France de 5 à 10 hôtels


118

Moxy HÔTEL

Concept BOUTIQUE-HÔTEL ÉCONOMIQUE

Origine enseigne Etats-Unis


En ciblant les jeunes voyageurs de loisirs et d’affaires, les Moxy proposent des services directement liés à leurs

nouvelles attentes : self-service, jeux, technologies, co-living. Jeux proposés : Jeux de société, babyfoot, jeux

enfants, Bar/café ouvert sur l’extérieur, multimédia lobby, espaces de co-working.

Ambiance & design Industriel / Chic

Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèles jeunes (Gen Z & Y); Cible 2 : Clientèle d’affaires; Cible 3 : Individuels de loisirs


Prix moyen 69€


standard18m²




FranceRoissy – CDG en 2019


119

CITIZEN M HÔTEL

Concept LE LUXE À PORTÉE DE MAIN - des standards supérieurs à des prix raisonnables

Origine enseigne Pays-Bas


un design adapté, une recherche qualité/prix, des espaces conviviaux, des chambres confortables et un bon

emplacement. Dimension éco-responsable, Bar/café/ restaurant ouverts sur l’extérieur, espaces de co-living et co-

working, rooftop et multimédia lobby.

Ambiance & design Moderne / Artistique

Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires, Cible 2 : toutes clientèles


Prix moyen 82€


standard16 m²




FrancePas de projet actuellement. Localisations actuelles : Paris : La Défense / CDG / Gare de Lyon


120

Concept HOSTEL - 4 piliers : « une communauté digitale et interconnectée, des espaces communs de socialisation, des

services adaptés aux clientèles jeunes et des destinations clés festives, dans l’air du temps »



Grands espaces collectifs, activités de groupes et événements festifs, bar/ café/ Restaurant ouverts sur l’extérieur,

jeux proposés (Pétanque, volley, escalade, babyfoot, tennis de table), produits dérivés en vente, espace de co-

living.

Ambiance & design Design orienté jeunesse

Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèles jeunes (Gen Z & Y); Cible 2 : Groupes; Cible 3 : Amis / Couples

positionnement Hostel

Prix moyen 60€


standardNC


Critères d’implantation Centre-ville / Destinations populaires backpackers et flashpackers


FranceParis et Bordeaux.

Jo&Joe HOSTEL LIFESTYLE


121

Concept HÔTEL LYFESTYLE – hébergement orienté vers l’accueil des « groupes constitués » (groupes/familles)



services contemporains aux besoins du voyageur urbain via des prestations évolutives et sur mesure. Chacune de

ses adresses possède son identité propre et un caractère unique, créé à partir d’une histoire et d’un style particulier.

Dimension éco-responsable, restaurant/Bar ouvert sur l’extérieur, espace de co-working et co-living.

Ambiance & design Artistique et design, thématique

Clientèles - cibles Cible 1 : Toutes clientèles; Cible 2 : Clientèle d’affaires; Cible 3 : Individuels de loisirs


Prix moyen 130€


standard18m²


Critères d’implantation Centre ville


FranceParis

25Hours Hotel HÔTEL LIFESTYLE


Annexes

122

Glossaire

Les grandes évolutions du marché hôtelier en France

Projets hôteliers tableau récapitulatif

Projets hôteliers par commune


OFFRE

Hôtels et établissements touristiques banalisés = hôtels, hôtels-appartements, motels,relais pour routiers, hôtels balnéaires et autres établissements assimilés qui fournissentdes services hôteliers allant au-delà du service des lits et du nettoyage deschambres et des installations sanitaires. Les établissements assimilés sont d’autrestypes de logements loués à la chambre et dotés de services hôteliers limités,incluant le service quotidien des lits et le nettoyage des chambres et des sanitaires.

Offre globale = offre de chaînes intégrées + offre des indépendants (y comprischaînes volontaires)

Une chaîne hôtelière est dite intégrée si elle présente, dans la très grande majoritéde ses établissements, une cohérence en termes d’homogénéité d’image,d’appellation des hôtels, de signalétique et de produits (hébergement,restauration, divers). Les établissements exploités sous enseigne sont généralement :

- des filiales du groupe

- ou exploités sous contrat de franchise

- ou exploités sous contrat de management

- ou exploités sous contrat de location-gérance

Dans le cas des franchises, l’exploitant bénéficie d’aides à la gestion.

Une chaîne hôtelière est dite volontaire lorsque sa structure repose sur uneassociation d’hôteliers indépendants, membres d’un réseau.

Hôtellerie indépendante = hôtellerie sans enseigne + hôtellerie volontaire

Positionnement hôtelier et étoiles en hôtellerie

Dans ce rapport, les hôtels sont distingués en fonction de leur positionnement. Cepositionnement dépend du nombre d’étoiles de l’hôtel, déterminé par leclassement Nouvelles Normes Atout France. Si l’hôtel n’apparaît pas au classementd’Atout France, son positionnement est alors déterminé par son prix affiché parrapport au marché dans lequel il s’insère.

Tableau des concordances

Glossaire

123

Super-économique 1*&2* NN ou assimilé

Economique 3*NN ou assimilé

Milieu de gamme 4*NN ou assimilé

Haut de gamme 5*NN ou assimilé

Taux de pénétration = nombre de chambres de chaînes intégrées / nombre dechambres total.

Répartition catégorielle offre (PDMO) = nombre de chambres disponibles dusegment considéré / nombre de chambres disponibles du segment total deréférence

Nuitées hôtelières = nombre de nuitées incluant les nuitées passées par les résidentset les non-résidents, que ce soit pour un séjour d’affaires ou de loisirs.

Résidence de tourisme = établissement commercial d'hébergement classé,constitué d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés,offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois àune clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimumd'équipements et de services communs.

DEMANDE

Chambres disponibles = capacité x nombre de jours d’ouverture sur la périodeconsidérée

Chambres vendues = capacité x nombre de jours d’ouverture sur la périodeconsidérée x taux d’occupation

Taux d’occupation = nombre de chambres vendues / nombre de chambresdisponibles

Prix moyen = chiffre d’affaires hébergement / nombre de chambres vendues

RevPAR = taux d’occupation x prix moyen ou chiffre d’affaires hébergement /chambres disponibles

Nuitées hôtelières = nombre de nuitées incluant les nuitées passées par les résidentset les non-résidents, que ce soit pour un séjour d’affaires ou de loisirs.


Les grandes évolutions du marché hôtelier en France

124

► Le marché hôtelier (1984-2015)

Fin années 80-1994 :

Fort essor de l’offre

2009-2014 :

La crise

1995-2008 :

Croissance modérée

Lancement de

concepts innovants

Après 2014 :

Une reprise ?

Lancement de

concepts innovants

481 000

634 000

670 200

634 700

3 périodes de développement de l’offre hôtelière en France

▪ Entre 1984 et 1994, l’offre hôtelière en France est en progression avec uneaugmentation du nombre de chambres de 2,8% par an. Ainsi, en 1984, près de481 000 chambres sont recensées contre 637 000 en 1994 soit une croissance en10 ans de plus de 156 000 chambres.

▪ De 1995 à 2008, le nombre de chambres poursuit sa croissance en Francepassant de près de 634 200 à 671 200. Cependant cette hausse est plus faibleavec +0,4% sur cette période. L’offre est en baisse entre 1995 et 1998 avant derepartir à la hausse jusqu’en 2003 puis de se stabiliser jusqu’en 2008.

▪ L’année 2008 est marquée par la crise économique mondiale qui n’épargnepas l’hôtellerie en France. De ce fait, entre 2009 et 2014, le nombre dechambres diminue de 0,8% passant de 670 200 à 634 700 chambres (- 35 461

chambres).

▪ En 2015, le marché hôtelier semble repartir avec une hausse de 2,1% pouratteindre près de 648 200 chambres.

Le lancement de concepts innovants

▪ Afin de répondre aux nouvelles attentes de la clientèle en termes de besoinshôteliers, les groupes hôteliers créent et développent des concepts. Ainsi, avantles années 80, le marché était dominé par l’hôtellerie indépendante, puis autravers du modèle nord-américain, les concepts hôteliers ont émergé dans lesegment milieu de gamme puis dans les gammes inférieures.

▪ Dès la fin des années 80 et le début des années 90, de nouveaux conceptshôteliers sont créés avec l’arrivée de nouvelles enseignes commeHôtel Formule 1 (hotelF1 aujourd’hui), Première Classe, Balladins ou B&B Hôtel.

▪ La crise et l’arrivée sur le marché de l’hébergement collaboratif ont conduit lesgroupes hôteliers à innover en proposant de nouveaux concepts portés par desthématiques comme le life style. Des enseignes comme Moxy, Red by Radissonou Mama Shelter sont en plein développement.

En plus de 30 ans, le marché hôtelier français a évolué passant d’une fortecroissance à un ralentissement puis une diminution du nombre de chambres. Lacrise économique mondiale, l’arrivée de nouvelles enseignes, le développementde l’hébergement collaboratif ont largement impacté le marché hôtelier. A chaquebouleversement, des concepts innovants sont lancés.


Annexe 3 - Projets hôteliers actés et à l’étude par commune

125

Communes Projets en cours Projets à l’étude

Bagnolet

B&B – Pôle Gallieni 2* - 108 chambres. En constructionNovotel Paris Est/ Jo&JoeRestructuration en produit mixte 4*/hostelProjet acté

Ecole-hôtel Solar Rue Robespierre3* entre 42 ch minimum. En construction Revalorisation immeuble Parmentier Bagnolet 190 chambres

B&B Hôtel Bagnolet Porte de Montreuil2* - projet acté

Tour hôtelière Pôle Gallieni580 chambresEtude de faisabilité en cours

Tour Mercuriales Pôle Gallieni3 /4* - 1 tour 600 chambres Etude de faisabilité en cours

Bobigny

Ecole- Hôtel Solar - Parc de la Bergère3* entre 37 et 99 ch. PLU actuel non compatible

Parcelle MBK / BobignyZAC Eco-Cité 55 rue de Paris3* - 1 850m² À l’étude horizon 2022

Parcelle privée/BobignyZAC Eco-Cité 61 ou 103-105 rue Paris3* - entre 2 500 et 4 000 m² En réflexion

Bondy Ecole-Hôtel Solar – R+2 gare de Bondy3* - entre 37 et 99 chambres. PC déposé, études techniques et architectes en cours

Montreuil

Auberge de jeunesse Montreuil31 Boulevard Théodore Sueur 12 chambres Requalification du site en cours

Ecole – hôtel Solar – Mûrs à pêches3* entre 37 et 99 chambres . Réponse à AAP en octobre

Hôtel Kléber-existantProjet d’extension en réflexion

La Noue – Jean LoliveNb étoiles inconnu – 60 chambres. PC délivré depuis 2008 nouveaux contacts pour reprise de l’opération

Pantin

70 avenue Général Leclerc3* entre 110 et 120 chambres. PC déposé

Auberge du Cheval Noir – Pantin Montée en gamme 3*

Mercure2* nb de chambres inconnu. Etude de programmation en cours

Romainville Place de l’Horloge- City Outlet3* 120 chambres PC déposé

Noisy le Sec Parcelle DécathlonProjet incertain


Projets hôteliers par commune : BAGNOLET

Projets hôteliers Bagnolet

1. B&B – Pôle Gallieni2* - 108 chambres. En construction

2. Novotel Paris Est/ Jo&Joe

Restruction en produit mixte 4*/hostel

Projet acté

3. Ecole-hôtel Solar Rue Robespierre3* entre 42 ch minimum. En construction

4. Revalorisation immeuble Parmentier Bagnolet

190 chambres

5. B&B Hôtel Bagnolet Porte de Montreuil2* - projet acté

6. Tour hôtelière Pôle Gallieni580 chambres

Etude de faisabilité en cours

7. Tour Mercuriales Pôle Gallieni3 /4* - 1 tour 600 chambres

Etude de faisabilité en cours

Secteur à enjeux : Pôle Gallieni

Le pôle Gallieni, de Bagnolet demeure le pôle hôtelier majeur

d’Est Ensemble et joue un rôle important dans la consolidation de

la clientèle existante, principalement les groupes. De nombreux

projets hôteliers en cours ou à l’étude sont constatés.

Recommandations MKG

Typologie hébergement : Hostel et Hôtel

Catégorie 2 à 4*

Cible principale : groupes et jeunes

Pôle Gallieni

Projets hôteliers à l’étude

Projets en cours

Secteur à enjeux

1

2

3

4

5

67

126


Projets hôteliers par commune : BOBIGNY

Projets hôteliers Bobigny

1. Parcelle MBK 3* nombre de chambre non connu à ce jour A

l’étude 1 850m² disponible

2. Parcelle Privée 3* nombre de chambre non connu à ce jour En

réflexion

3. Ecole-Hôtel Solar3* entre 37 et 99 chambres

PLU actuel non compatible

Secteur à enjeux : Bobigny La Folie

Au carrefour de plusieurs zones d’activités

importantes (ZAC de l’Horloge et Ecocité) et la

construction de plus de 90 000 m² de bureaux

sur la commune.

A moyen et long termes le secteur va devenir un

nœud multimodal majeur avec l’arrivée de la

ligne Tzen3 en 2020 et la Tangentielle Nord

(après 2025) qui viendront s’ajouter à la ligne 5

du métro déjà présente. Le secteur bénéficie

également du prolongement du grand projet

d’aménagement urbain « Plaine de l’Ourcq ».

Recommandations MKG

Typologie hébergement: Hôtel

Catégorie 2* et 3*

Capacité 100 chambres

Cible principale : Affaires

Bobigny La

Folie


Secteur à enjeux

3

12

127


Projet hôtelier

Ecole – Hôtel SolarGare de Bondy R+2

3* entre 37 et 99 chambres selon étude de rentabilité

Statut: PC déposé – Etude architecturale et technique en cours

Secteur à enjeux : Pont de Bondy

Il constitue un futur nœud multimodal majeur : arrivée du la ligne 15

du GPE (prévue entre 2025 et 2030), prolongement de la ligne de

tramway T1 et mise en place de la ligne Tzen3 2020. De plus, Pont de

Bondy est intégré dans l’un des 3 pôles hôteliers existants du

territoire, « Bobigny-Bondy », ce dernier bénéficie d’une clientèle

majoritairement d’affaires grâce à sa proximité avec des zones

d’activités et son carrefour autoroutier. Ces éléments font de Pont

de Bondy une zone tournée vers le Grand Paris et une porte

d’entrée nationale voire européenne.

Recommandations MKG

Typologie hébergement : hôtel

Catégorie 2* et 3*


Cible principale : Affaires et groupes loisirs

Projets hôteliers par commune : BONDY

Pont de Bondy

Projets en cours

Secteur à enjeux 128


Aucun projet hôtelier recensé

Secteur à enjeux : Les Lilas

son centre-ville « village » est un atout pour la clientèle

familiale et individuelle ainsi que sa rapidité d’accès au

centre de Paris et de ses sites touristiques majeurs.

Recommandations MKG

Typologie hébergement hôtel

Catégorie 3*


Cible prioritaire Familles

Projets hôteliers par commune : Les Lilas

Secteur à enjeux

Les Lilas

129


Projets hôteliers Montreuil

1. La Noue – Jean LoliveNombre d’étoiles inconnu à ce jour 60 chambres

Statut : PC délivré en 2008, nouveaux contacts pour

reprise de l’opération

2. Ecole-Hôtel Solar3* entre 37 et 99 chambres selon étude de rentabilité

Statut: réponse AAP en octobre

3. Hôtel Kléber - existant

Projet d’extension en réflexion

4. Auberge de jeunesse Montreuil

31 Boulevard Théodore Sueur

12 chambres

Etude architecte en cours

Secteur à enjeux : Centre Montreuil

Une offre importante est déjà présente sur la commune

aux portes de Paris mais un développement hôtelier « à

l’intérieur » est opportun. Plusieurs atouts: un centre-ville

attractif avec une importante offre de services et

culturelle annexes à l’hôtellerie, une facilité d’accès à

Paris qui séduisent à la fois une clientèle de loisirs

(familles et jeunes) et d’affaires.

Recommandations MKG

Typologie hébergement: hôtel

Catégorie 3*

Capacité max. 50 chambres

Cible principale Famille

Typologie hébergement : hostel

Capacité max. 50 chambres

Cible principale : jeune

Projets hôteliers par commune : MONTREUIL

Centre Montreuil

3

21

4


Projets en cours

Secteur à enjeux

130


Projets hôteliers – Noisy le Sec Projet hôtelier Noisy-le-Sec

Parcelle DécathlonStatut : Projet incertain

Secteur à enjeux : Pont de Bondy

Le rayonnement du secteur pont de Bondy comprend la partie

nord de la ville de Noisy-le-Sec. Il constitue un futur nœud

multimodal majeur : arrivée du la ligne 15 du GPE (prévue entre

2025 et 2030), prolongement de la ligne de tramway T1 et mise en

place de la ligne Tzen3 2020. De plus, Pont de Bondy est intégré

dans l’un des 3 pôles hôteliers existants du territoire, « Bobigny-

Bondy », ce dernier bénéficie d’une clientèle majoritairement

d’affaires grâce à sa proximité avec des zones d’activités et son

carrefour autoroutier. Ces éléments font de ce secteur une zone

tournée vers le Grand Paris et une porte d’entrée nationale voire

européenne.

Recommandations MKG

Typologie hébergement : hôtel

Catégorie 2* et 3*


Cible principale : Affaires et groupes loisirs

Projets hôteliers par commune : NOISY-LE-SEC

Pont de Bondy


Projets en cours

Secteur à enjeux 131


Projets hôteliers – Pantin

1. 70 Avenue du Général Leclerc3* entre 110 et 120 chambres

Statut : PC déposé

2. Mercure Pantin2* Nombre de chambres inconnu à ce jour

Statut : Etude de programmation en cours

Secteur à enjeux

Pantin - Canal de l’Ourcq qui concentre actuellement le

dynamisme économique du territoire grâce à sa

connexion naturelle avec Paris, « sans barrière physique »,

qui en fait un secteur de déambulation privilégié. Les

activités culturelles attractives et une future appellation

« zone touristique » à l’étude viendrait renforcer

l’attractivité la Plaine de l’Ourcq.

Recommandations MKG

Recommandation 1Typologie hébergement: hôtel

Catégorie 4*


Cible principale Affaires

Recommandation 2Typologie hébergement hostel

Capacité 50 chambres – 100 lits

Cible principale : Jeune

Projets hôteliers par commune : PANTIN

Canal de l’Ourcq


Projets en cours

Secteur à enjeux

132


Projets hôteliers – Romainville

1. Hôtel Place de l’Horloge – City Outlet3* - 120 chambres

Statut: PC déposé

Secteur à enjeux : Place Carnot

nouvelle zone à enjeux qui s’inscrit dans une volonté de

réappropriation du centre du territoire et une plus grande

facilitée d’accès à Paris avec l’arrivée du métro 11 en 2020.

cette zone, non couverte par une offre hôtelière, bénéficie

également d’une capacité de séduction auprès de la

clientèle familiale.

Recommandations MKGTypologie hébergement hôtel

Catégorie 3*


Cible prioritaire familiale

Projets hôteliers par commune : ROMAINVILLE

1

Place Carnot

Projets en cours

Secteur à enjeux

133

Documents

SCHÉMA DIRECTEUR DE DÉVELOPPEMENT HÔTELIER D’EST … · Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution Découpage de l’EPT Est Ensemble Découpage de la zone en grands projets