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Ségolène RoyalMinistre de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie

Ségolène Royal

Avril 2015 • N°26

www.association-apogee.fr

Ségolène Royal

Acteurs & organisations

> Logement : l’ère des révolutions

> Les évolutions des métiers immobiliers

> L’accession sociale à la propriété et le PSLA

> Réhabilitation en milieu occupé : comment maîtriserles risques de chantier ?

> La RC décennale et la dommages-ouvrage vont-elles défi nitivement tourner le dos à la performance énergétique ?

Management

Stratégie de patrimoine

> Le bail en l’état futur d’achèvement (BEFA)

Entretien exclusif Transition énergétique et croissance verte : une loi très ambitieuse

ACTEURS

Le président

Michel ZULBERTY

Michel Zulberty

E n France, à la différence des années précédentes, le millésime 2015 doit mar-quer, et marquera certainement, une étape

essentielle dans les domaines de l’urbanisme et de la construction.Plusieurs raisons à cela :

> En premier lieu, si l’on en croit André Yche, la re-prise de la construction, qui semble se profiler à l’horizon de ces prochains mois, s’appuyant sur de nouvelles stratégies de la part des inves-tisseurs institutionnels. Lesquelles les amènent à tourner de nouveau leur regard vers le rési-dentiel, notamment le logement intermédiaire.

> Mais aussi la nécessaire révolution technolo-gique et technique que va susciter la recherche de progrès en matière environnementale, de dépenses énergétiques et de réductions de gaz à effet de serre. Ce que nous appelons de tous nos vœux, à l’instar de la ministre de l’Écolo-gie, du Développement Durable et de l’Énergie. Une révolution à laquelle nous invite la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte que Madame la Ministre a bien voulu nous présenter.

> Enfin, la France va accueillir la conférence sur le Climat COP 21 (qui aura pour objectif de conclure un accord universel pour limiter le réchauffement climatique à deux degrés) et devra, à cette occasion, mobiliser toutes les forces vives à sa disposition.

L’innovation devient une nécessité, il nous faut construire de nouveaux référentiels, trouver de nouvelles formules à tous les niveaux et ceci dans tous les domaines.

De ce point de vue, la démarche est amorcée si l’on prend en compte de récentes réflexions telles que celles sur le démembrement des propriétés, sur l’occupation voire l’aliénation du domaine public, sur l’introduction de solutions de tiers financeurs, sur la réduction du nombre de normes, sur l’assouplissement du droit, sur les nouveaux modes de construction des villes, plus tournés vers la verticalité, vers la mixité des usages, etc. À l’évidence, nous cherchons le bon modèle, s’il en existe un.

La prise en compte de la RSE et des multiples paramètres qui régissent l’urbanisme et l’architec-ture a singulièrement complexifié l’acte de bâtir. Aussi la seule approche financière ne peut plus être l’optimum socio-économique. Seule une

vision globale peut nous y conduire car elle porte en elle des potentialités que la démarche analytique, à plus forte raison séquen-tielle, ne permettrait pas de découvrir.

Il faut susciter des inno-vations technologiques

mais également réinventer nos pratiques, ne pas craindre de remettre en cause les habitudes, même si cela doit heurter certains – difficile d’innover si le cadre n’évolue pas. Il faut libérer la créativité.Les métiers immobiliers eux-mêmes, comme le souligne Laurent Derote, doivent faire leur révolution.Cher lecteur, vos réflexions pourront égale-ment s’appuyer sur le point de vue de Pascal Dessuet sur la garantie décennale, la dommages-ouvrage et la performance énergétique, et sur les apports informatifs et méthodologiques de Victor Pinto sur la maîtrise des risques de chantier et d’Aurélien Deleu sur l’accession sociale et le PSLA.Je vous souhaite à tous une très bonne lecture.

L’éditodu président

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Sommaire

Acteurs & organisationsTransition énergétique et croissance verte :une loi très ambitieuseEntretien avec Ségolène Royalministre de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4Logement : l’ère des révolutionsAndré YchéPrésident du Directoire du groupe SNI . . . . . . . . . .8Les évolutions des métiers immobiliersLaurent DerotePrésident de Laurent Derote Consultants Executive Search . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10L’accession sociale à la propriété et le PSLADécryptage avec Aurélien Deleu,Directeur du marché Logement Social et Aménagement - Crédit Mutuel Arkéa . . . . . . . . . 12Réhabilitation en milieu occupé : comment maîtriser les risques de chantier ?Victor PintoPrésident du groupe spécialisé « Audit et contrôle interne, maîtrise des risques », Association Apogée (Institut français du management immobilier) . . . . . . . . . . . . . . . . . 16La RC décennale et la dommages-ouvrage vont-elles défi nitivement tourner le dos à la performance énergétique ? Pascal DessuetChargé d’enseignement à l’Université de Paris Est-Créteil (UPEC). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24

ManagementStratégie de patrimoine : Le bail en l’état futur d’achèvement (BEFA) . . . . . . . . . . . . . . . . .32

ActivitésGouvernance d’APOGÉE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35Liste des adhérents et membres partenaires. . .36Liste des vidéos disponibles sur le site Internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37

Management Immobilierest une publication de l’association APOGÉEInstitut français du management immobilier

11, boulevard Brune - 75 014 ParisTél. : 01 40 44 90 64/Fax : 01 40 44 85 11

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Président d’APOGÉE Michel ZULBERTY

Délégué général Michel JOUVENT

Directeur de la publication Michel ZULBERTY

Réalisation SOGO COMZAC de la Bouvarde - Allée du Parmelan

74 370 Metz-Tessy Tél. : 04 50 45 69 15www.sogocom.fr

Responsable de la publicité Michel JOUVENT

Responsable techniqueÉmeline AVRILLON - emeline@sogocom.fr

Conception graphiqueIsa BLANGONNET - isa.blangonnet@gmail.com et Éliane JÉHANNO

Relecture SOGO COM

Impression Imprimerie ChiratToute reproduction, même partielle, est interdite

sans l’autorisation expresse de l’éditeur (loi du 11 mars 1957)

Photo de couverture : Groupe SNI

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Chers lecteurs, chers adhérents, QUADRAL, créateur de services pour l’immobilier, vous accompagne en matière : • d’étude de valorisation, • d’étude de marché, • de transaction bloc ou en lot par lot, • de diagnostic immobilier, • d’audit de vos commerces, • de mise en place et d’accompagnement

des programmes en PSLA et VEFA.

Jean-François PREVOT, Président de QUADRAL se tient à votre disposition pour vous renseigner :

01 55 43 47 07 - www.quadral.fr

“Je vous donne rendez-vous le mercredi 27 mai à 17h00 à Apogée pour évoquer les méthodes pour accroître la performance de la vente HLM”

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MI : Quel est l’objectif essentiel du projet de loi ?

Ségolène Royal : C’est une loi très ambitieuse, elle engage tout le pays dans un nouveau modèle de développement, plus sobre, plus durable, plus respectueux de l’environnement, et qui contribue à la lutte contre le dérèglement climatique. C’est ce que j’appelle la croissance verte. Pour cela, la loi mobilise tous les leviers permettant de favoriser la baisse de la consommation d’énergie, l’économie circulaire, et la production d’énergies renouvelables. Le bâtiment en constitue un pilier essentiel car le gisement est très important et cette activité est créatrice d’emplois. Améliorer l’effi cacité énergétique dans les bâtiments, dans les logements, est bon pour l’économie, cela contribue à la compétitivité de nos entreprises, à l’équilibre budgétaire de nos administrations, et au pouvoir d’achat des ménages.

MI : Quelles sont les dispositions essentielles dans le secteur de la construction ?

SR : Un titre entier (le titre II) est dédié aux bâtiments, et plusieurs autres titres concernent également les constructions, comme le titre VIII consacré à la gouvernance et aux territoires.Plusieurs dispositions permettent d’accélérer et de faciliter les travaux de rénovation énergétique, comme le principe des « travaux embarqués » (obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le cadre de gros travaux sur la toiture ou à la façade d’un bâtiment), ou celle qui permet de déroger au règlement d’urbanisme pour réaliser une isolation par l‘extérieur ou obtenir un bonus de constructibilité pour les constructions les plus vertueuses. Ces mesures sont accompagnées de fi nancements dédiés.

Ministre de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie

Entretien avec Ségolène Royal

Propos recueillis par Michel Zulberty

Ségolène Royal

Transition énergétique et croissance verte :

une loi très ambitieuse

“La future loi (sur la transition énergétique) engage tout le pays dans un nouveau modèle de développement, plus sobre, plus durable, plus respectueux de l’environnement, et qui contribue à la lutte contre le dérèglement climatique.“

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La loi porte également sur l’exemplarité des pouvoirs publics, notamment pour les constructions neuves, qui devront être à énergie positive et à haute performance environnementale.Ce projet de loi vise à ce que tous les propriétaires, qu’ils soient publics ou privés, se posent la question de l’amélioration de la performance énergétique de leur patrimoine au moment où ils engagent des travaux importants, et il y a un réel intérêt à combiner les gros travaux d’entretien ou d’embellissement avec des travaux d’économie d’énergie.

Mon ambition est d’entraîner toute la profession du bâtiment et de la maîtrise d’ouvrage dans la haute qualité énergétique et environnementale.Pour avancer, et ne pas imposer des normes qu’on ne s’applique pas à soi-même, il faut que les pouvoirs publics donnent l’exemple et encouragent les acteurs du bâtiment à se qualifier, pour faire de ces exigences les standards de demain et en baisser le coût.On constate en effet que l’innovation, tant dans le domaine du bâtiment que celui de la conception des villes, reste encore trop timide. L’ambition de la loi est d’enclencher une véritable révolution technologique et technique en s’appuyant notamment sur les progrès récents dans le numérique, les équipements, les réseaux et les bâtiments intelligents.

Quels sont les décrets les plus urgents ?

SR : Le champ couvert par le projet de loi est très vaste, un certain nombre de textes d’application seront nécessaires. Les services y travaillent déjà pour que ces textes soient prêts dès la promulgation de la loi. Certains vont nécessiter une concertation. La plupart des acteurs concernés sont déjà mobilisés, je les ai rencontrés dans le cadre de l’élaboration de la loi, et ceci devrait nous permettre d’aller vite. Car la planète n’attend pas. Le décret sur les bâtiments à énergie positive est déjà presque rédigé. La caractérisation de la haute performance environnementale prendra sans doute un peu plus de temps mais des réflexions sont engagées depuis plusieurs années sur ce sujet, notamment dans le cadre du plan bâtiment durable et de l’association HQE. Je souhaite que tous les décrets soient publiés dès cette année.

MI : Que sera le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement ?

SR : La mise en place du carnet numérique de suivi et d’entretien du logement est un projet audacieux, qui s’imposera rapidement dans le neuf mais sera plus difficile à mettre en place dans l’ancien. Il devra mentionner l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement. Il sera un outil de connaissance du patrimoine, mais aussi un guide pour les travaux.

Dans un premier temps, nous travaillons avec les professionnels, les énergéticiens et les collectivités sur l’idée du « passeport rénovation » : c’est une approche du type « audit énergétique », une sorte de guide pour définir les travaux à mettre en œuvre. Il faut que l’on puisse dire aux occupants : « Si vous refaites les fenêtres et l’isolation des combles, vous pouvez obtenir l’étiquette E, et si, en plus, vous isolez les façades, vous arriverez à l’étiquette D. »

Le passeport pourrait être financé par les certificats d’économie d’énergie et par des aides des collectivités, le propriétaire ayant à sa charge moins de 20 % du montant. Il serait distribué par les plateformes de l’ADEME. Si, par exemple, le montant total est de 1 000 euros, cela ferait 200 euros à la charge du particulier, c’est-à-dire qu’approximativement, pour le prix d’un DPE, ce propriétaire disposerait d’un diagnostic approfondi et d’un guide pour les travaux à réaliser.Ce document devra proposer plusieurs scénarios de cibles de performance et aussi de coût d’investissement.Les plateformes d’information seront à même de préciser les aides au financement : tiers-financement, prêt à taux zéro, crédit d’impôt transition énergétique, aides de l’ANAH, etc. selon les ressources du ménage.La loi crée et renforce également le mécanisme du tiers-financement, qui présente l’avantage d’avancer les sommes nécessaires à l’investissement. Un décret précisera le cadre d’action, avec l’idée de permettre à des personnes modestes, qui ne sont pas nécessairement identifiées comme solvables par les banques privées, de pouvoir accéder à ce dispositif.

“Le carnet numérique devra mentionner l’ensemble des informations nécessaires à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration

progressive de la performance énergétique du logement.”

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MI : Qu’est-il prévu pour le tertiaire ?

SR : Je souhaite inciter les acteurs publics et privés du tertiaire à améliorer l’effi cacité énergétique et la performance environnementale.Les collectivités locales pourront recourir au nouveau prêt de la Caisse des dépôts dédié à la transition énergétique à un taux très intéressant ; la durée de ce prêt à 20 ou 40 ans facilite le remboursement au moins partiel par les économies engendrées.Pour les entreprises privées, les petites en particulier, la banque publique d’investissement pourra fi nancer les actions de performance énergétique.

De façon générale, concernant le tertiaire, je souhaite m’appuyer sur des engagements volontaires, qui sont plus valorisants pour les propriétaires concernés et moins rigides que des normes toutes faites. C’est l’idée de la charte tertiaire et du concours Cube 2020, que je soutiens. L’union HLM s‘est également mobilisée en ce sens et je compte sur d’autres acteurs, comme ceux de l’hôtellerie par exemple, pour s’engager.Les 212 territoires à énergie positive, lauréats de l’appel à projets que j’ai lancé en septembre dernier, seront soutenus pour mobiliser les grands bailleurs, les acteurs économiques, afi n de viser une amélioration sensible de la performance énergétique et environnementale de leurs bâtiments. Ces démarches seront dotées d’une aide à l’ingénierie et à l’animation locale, et d’une aide à l’investissement pour les projets les plus emblématiques.

MI : Le carnet numérique de suivi et d’entretien sera-t-il également applicable aux bâtiments tertiaires ?

SR : Il est prévu qu’un rapport soit établi par le gouvernement sur l’extension du carnet numérique aux bâtiments tertiaires, notamment publics, et en particulier pour le neuf (où le recours à la maquette numérique va simplifi er sa mise en place), dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi.

MI : Que faut-il attendre du Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique ?

SR : Le Conseil supérieur de la construction et de l’effi cacité énergétique permettra de consulter les professionnels sur tous les textes législatifs et réglementaires qui concernent la construction. Il traitera notamment de l’évolution des normes ou de l’impact socio-économique des mesures réglementaires et fera des recommandations. Il sera un outil d’aide à la décision pour les réglementations. Il pourra également être un lieu d’observation et de connaissance du parc, dans le cadre du rapport qu’il est prévu d’établir tous les cinq ans.

MI : Tout ceci suppose un effort d’innovation important !

SR : La mise en œuvre de ce grand projet nécessite en eff et une dynamique d’innovation chez les acteurs du bâtiment. Mais ce que je promeus n’est pas utopique. De nombreux projets sont déjà à ce niveau d’exigence. Les territoires ont pris de l’avance sur ces demandes exemplaires dans nombre de collectivités en France. Il faut accélérer et les généraliser.Jusqu’à présent, l’eff ort d’innovation a surtout concerné le tertiaire, sous l’infl uence des normes internationales. Mais il reste beaucoup d’eff orts à faire pour donner confi ance dans les solutions innovantes de demain, par exemple dans le logement social, en étant vigilants sur les coûts de fonctionnement.

“Le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité

énergétique permettra de consulter les professionnels

sur tous les textes législatifs et réglementaires qui concernent

la construction.”

Dans un contexte de renforcement des contraintes réglementaires sur la gestion et la production des diagnostics techniques à destination des locataires et des tiers (Loi Alur du 26 mars 2014), la dématérialisation peut aider à sécuriser le processus de gestion de ces documents, en garantissant leur disponibilité et leur diffusion.

Mettre en place un référentiel de documents dématérialisés pour la gestion des diagnostics techniques permet aux sociétés immobilières de garantir la cohérence, la disponibilité et la restitution de ces documents pour l’ensemble des personnes impactées par leur gestion ou leur utilisation : gestionnaires des services techniques, gestionnaires des services clientèle, diagnostiqueurs, locataires fournisseurs. La mise en place d’un référentiel dématérialisé se fait le plus souvent à l’aide d’une solution de GED (Gestion Electronique de Documents) qui pourra ultérieurement être complétée d’un progiciel pour la gestion du cycle de vie des diagnostics (lié ou non à la gestion du patrimoine).

Cette GED diagnostics peut être intégrée dès le départ aux progiciels utilisés pour le patrimoine et la gestion locative. Elle pourra ensuite s’intégrer à d’éventuels progiciels spécialisés dans la gestion du cycle de vie des diagnostics.Il est possible d’automatiser le processus d’alimentation et de mise à jour des diagnostics entre le diagnostiqueur et

le bailleur grâce à un import automatique des diagnostics dans le référentiel, dès lors que l’on dispose d’une nomenclature cohérente de nommage de ces documents. La description des attentes en termes de format, de restitution et de nommage des documents est le plus souvent intégrée par le bailleur dans les cahiers des charges à destination des diagnostiqueurs.

Une fois importés en GED et selon les intégrations informatiques en place autour du système de GED, les diagnostics sont immédiatement disponibles de manière dématérialisée depuis les applications des gestionnaires : consultation d’un dossier de patrimoine ou restitution des diagnostics lors de l’édition d’un bail.

La GED permet également de réaliser simplement des extractions paramétrables de documents pour des exports en masse, et permet la publication des documents sur des portails extranets locataires ou fournisseurs, en assurant une traçabilité de la mise à disposition des documents.

La gestion dématérialisée des diagnostics techniques pour les bailleurs

La mise en place de la GED diagnostics permet de sécuriser la conservation et l’accès aux documents, d’assurer un premier niveau de contrôle métier sur la gestion des diagnostics, et fournir un socle unique pour la consultation et la diffusion des documents.

Contact : +33 (0)4 72 52 30 00info@groupe-t2i.com www.groupe-t2i.com

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Présentation du Groupe T2i

L’unité d’affaires immobilier du Groupe T2i propose des solutions informatiques innovantes pour aider ses clients à gérer les risques métiers, gagner en productivité et assurer un meilleur service client. Elle propose des solutions de dématérialisation des documents, d’automatisation des processus métiers et d’optimisation des fonctions supports pour les métiers de l’immobilier.

Disposant de 30 ans d’expertise de l’édition de logiciels et des services informatiques, le Groupe T2i emploie 230 collaborateurs, avec des implantations commerciales à Sierre et Renens (Suisse), Lyon, Rambouillet et Paris (France), Québec et Montréal (Canada) et une équipe de développement à Hô Chi Minh (Vietnam).

L’innovation et l’ergonomie de ses solutions constituent une priorité pour le Groupe T2i qui a consacré l’an dernier près de 20 % du CA à la R&D et mobilise une équipe de 70 personnes.

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Logement :l’ère des révolutions

Président du Directoire du groupe SNI

André Yché

“La reprise de la construction, qui se profile à l’horizon des prochains mois, dévoilera un paysage profondément modifié depuis le début de la crise : d’abord, le retour des investisseurs institutionnels dans l’immobilier résidentiel et la montée en puissance du logement intermédiaire, devenu, pour ainsi dire, un « produit-phare ». Ensuite, bien sûr, la dimension écologique omniprésente, et peut-être plus encore, l’irruption du numérique dans toutes les étapes de la « chaîne du logement » : conception, construction, gestion…”

André Yché

Comment interpréter ces changements et quelle vision d’ensemble inspirent-ils ?

1 En premier lieu, traditionnellement perçu à travers sa fonction sociale éminente et maintes fois analysé dans son rôle de sécurisation (le toit) et d’intégration (l’adresse), le logement est désormais reconnu dans sa dimension économique.Contribuant signifi cativement à la croissance du PIB

et accentuant sa stagnation lorsque la construction traverse une crise (perte annuelle de 0,4 % de croissance ces deux dernières années), le logement pèse plus encore d’un point de vue patrimonial : il représente 64 % du patrimoine des ménages, qui détiennent eux-mêmes 78 % de l’actif économique de la nation. Le logement représente donc environ 50 % de la richesse du pays : comment n’occuperait-il alors pas une place centrale, dans une société vieillissante et dans

Dans le logement social, la thématique de la rationalisation prévaut : au niveau d’Action Logement, s’agissant de la collecte, après la simplifi cation drastique du tissu des collecteurs ; à celui des organismes eux-mêmes, que le président de la République, dans sa dernière conférence de presse, appelle à se regrouper.

Les diverses formules de démembrement de propriété, qu’il s’agisse d’usufruit et de nue-propriété ou de foncier et de bâti par le biais de baux emphytéotiques, sont régulièrement pratiquées. Les premières reconversions de tertiaire en résidentiel, particulièrement complexes, sont en chantier ou à l’étude par exemple, à Paris, sur les anciens entrepôts du boulevard Macdonald. Les ventes HLM sont désormais intégrées dans tous les programmes et projets de réformes : un récent rapport conjoint de l’IGF / IGAS/ Conseil général des Ponts et du développement durable préconise leur doublement, en phase, sur ce point, avec le Livre Blanc du Medef.

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ns&une économie dont la croissance potentielle n’excède

pas 1 %, notamment pour le financement des retraites et de la dépendance ? Et ce constat ne conduit-il pas naturellement à concevoir l’immobilier résidentiel, quel que soit son statut, non plus seulement comme un stock d’actifs à préserver, mais aussi comme l’assiette de flux potentiels à réinvestir ?Redécouvrir la dimension économique du logement pousse à revisiter le bilan des opérateurs, quelle que soit l’intensité de leur vocation sociale. La grande question des prochaines années sera celle du « haut de bilan », c’est-à-dire des fonds propres. Les investisseurs institutionnels, le « crowd funding » apporteront des réponses pour le logement intermédiaire. Il reste à concevoir des réponses analogues pour le logement social et ce chantier, pour ce qui concerne le secteur HLM, figure assurément parmi les plus urgents.

2 Ensuite, le logement résulte du recoupement de deux champs socio-économiques structurants : la démographie et les territoires. La démographie détermine la demande et confère, de ce fait, aux « marchés tendus » de l’Hexagone le premier potentiel d’attractivité en Europe ; les investisseurs qui s’en détournent pour des raisons épisodiques, pour ne pas dire épidermiques, oublient l’essentiel. Les territoires sont au cœur de la combinaison entre mondialisation et économie résidentielle : le logement conditionne la captation par les métropoles de la valeur ajoutée produite à l’occasion des échanges mondiaux et une bonne partie de sa redistribution au profit des territoires périphériques, à travers l’économie résidentielle.Il reste à organiser l’« égalité des territoires », c’est-à-dire le « continuum » de l’offre, quantitativement et qualitativement insuffisante, sur les marchés tendus, tout en prenant en compte l’« autre crise » du logement : l’insuffisance de la demande sur les marchés détendus. Ces deux défis sont d’ampleur équivalente. Ainsi, à travers le logement, c’est bien la France de demain qui se dessine et se construit.

3 Dès lors, urbanisme et architecture ne peuvent demeurer à l’écart de ces bouleversements : d’abord en prenant en compte la métropolisation, qui impose un nouveau regard sur la densité, sur la continuité des fronts bâtis, sur l’espace public et sa définition, notamment par voie de résidentialisation, c’est-à-dire sur la sanctuarisation des « espaces intermédiaires » : la cour, le hall, le patio. Mais aussi en intégrant d’emblée les perspectives de déformation et de recomposition des cellules familiales, ainsi que l’éventualité des changements d’usages. Si l’immobilier tertiaire obsolète et surabondant en Ile-de-France avait été conçu pour être transformable, la crise du logement serait bien plus facile à résoudre et les objectifs de production du Grand Paris, bien plus aisés à atteindre.Corollaire naturel de l’urbanisme et de l’architecture, vient le droit ; droit de police, hérité de l’Ancien Régime et de la Révolution, construit autour du principe d’interdiction au cœur du droit domanial et qui tarde à évoluer vers un « droit souple », privilégiant le but à atteindre et confiant le choix des moyens à la pratique contractuelle des entrepreneurs.

4 Le logement est le reflet fidèle de la société en même temps qu’un déterminant essentiel de sa nature, de son identité. Dans la civilisation de l’échange qui est la nôtre, le logement doit contribuer à restaurer la société de confiance. Comment ? En favorisant la mobilité et en facilitant la liquidité des patrimoines. Pour atteindre ces objectifs stratégiques, deux conditions s’imposent : la profondeur et la fluidité des marchés, et la réversibilité des choix patrimoniaux. En découle, nécessairement, l’émergence d’opérateurs globaux, profondément et sincèrement investis dans la RSE jusqu’à constituer un SIEG, capables de relayer l’action publique en contribuant, quelle que soit leur nature juridique, publique ou privée, au bien commun. Voilà les grands enjeux du logement, pour ce premier quart du XXI° siècle.

“Le logement est le reflet fidèle de la société en même temps qu’un déterminant essentiel de sa nature,

de son identité.”

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La révolution du développement durable va-t-elle s’accélérer dans l’immobilier ?

Partagé entre l’industrie immobilière et la construction, mais également les industriels, le développement durable constitue un

mouvement d’ampleur, irréversible mais de long terme, qui subit les cycles économiques dans son développement et les atermoiements de ses acteurs et des pouvoirs publics. S’il n’est désormais plus question de réaliser une opération immobilière médiatique sans qu’elle soit certifi ée BREEAM, HQE construction, LEED, NF HQE Bâtiment Tertiaire en Exploitation, force est de reconnaître qu’en période de disette, les contraintes fi nancières générées par sa mise en œuvre ralentissent l’enthousiasme des maîtres d’ouvrage dès lors qu’il s’agit de mettre à niveau le parc existant.Même l’État, plus endetté que jamais, peine à créer les conditions d’une mise en œuvre de Grenelle 2 à la hauteur des enjeux. Ségolène Royal, ministre de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie, semble toutefois imprimer une nouvelle dynamique avec son projet de loi sur la transition énergétique présenté à l’Assemblée début octobre 2014, laissant entrevoir la perspective d’une rénovation intégrale

du parc immobilier avec 100 % de bâtiments basse consommation en 2050, la création d’un fonds de garantie pour faciliter les travaux des ménages à revenus modestes et dans les copropriétés (voir p. 4)…Pour cela, l’ensemble des fi lières considère qu’il s’agit moins de créer des postes spécialisés en environnement durable que de former tous les professionnels de la construction à l’environnement durable. Jusqu’à présent, les postes de développement durable ont été initiés au niveau central, au sein des groupes et, parfois, de leurs fi liales : directeur, responsable du développement durable, de la RSE, des postes parfois élargis à la qualité – ce qui n’a d’ailleurs rien à voir.En fi n de compte, si le développement durable est une vraie révolution, il va à son rythme, et les créations de postes spécifi quement développement durable ne sont pas encore légion dans l’industrie immobilière. Par contre, les départements « recherche et développement » et les directions de projet bâtiments à énergie positive au sein de grands groupes de construction et de leaders du management de projets et de l’ingénierie bâtiment, pour lesquels il s’agit d’une vitrine incontournable, se sont généralisés, ainsi que les départements développement durable au sein des « facility et property-managers ».

Président de Laurent Derote Consultants Executive Search

Laurent Derote

“Outre la montée en puissance de la financiarisation et l’asset-management, on note deux autres « évolutions-révolutions » dans l’immobilier français : le développement durable et l’envolée de l’investissement immobilier institutionnel.”Laurent Derote

Laurent.Derote@ldc-search.com

Les évolutionsdes métiers immobiliers

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Les conseils internationaux, acteurs de l’envolée de l’investissement immobilier en France

Autre révolution qui a accompagné les investissements étrangers en France chez les institutionnels mais aussi chez les grands groupes industriels et de service : l’internationalisation des métiers du conseil et de la transaction, avec leur organisation en réseaux intégrés et structurés mondialement par practice. Ainsi, nul doute que les CBRE, C&W, DTZ, JLL, plus récemment BNPP RE, mais aussi les départements conseil immobilier de E&Y, Deloitte, Accenture, PWC et quelques cabinets d’avocats internationaux ont été les vecteurs de l’envolée des investissements immobiliers depuis 20 ans.En euros constants, les investissements ont été multipliés par près de 4,5 en 18 ans, entre les deux points hauts de 1989 et 2007. Et contrairement à d’autres périodes dans le passé, la crise de la dette souveraine n’a pas accentué la baisse des investissements, qui restent stables à un niveau relativement élevé depuis trois ans (et qui ne se sont d’ailleurs écroulés que sur l’année 2009). C’est que l’investissement immobilier français apparaît comme un placement protecteur dans un environnement fi nancier incertain, seulement limité par son off re, celle du « core », quand les investisseurs français et internationaux cherchent la sécurité.Cette forte croissance des activités d’investissement en immobilier d’entreprise semble d’ailleurs avoir porté, directement et indirectement, toute l’industrie immobilière, ainsi d’ailleurs que les recrutements dans l’immobilier, dont les tendances en matière de lancement de missions de recrutement sur treize ans suivent étonnamment celles de la courbe des engagements en immobilier d’entreprise banalisé.Ainsi les investissements en immobilier d’entreprise, dont 44,3 % ont été réalisés par les étrangers en 2013, semblent contribuer plus que leur stricte part à la santé de l’ensemble de l’industrie immobilière.Les métiers de conseil « capital markets », mais aussi ceux des grands comptes, « corporate services », MOD/

AMO, concernant l’ensemble des produits, marchés et territoires de l’immobilier, sont (à des degrés divers selon les choix d’organisation) structurés matriciellement, avec une hiérarchie « France », d’une part, une practice « Europe » d’autre part.Ces grands du conseil, selon les origines et les cultures d’entreprise, sont souvent hyper-structurés, dotés d’une forte culture, le plus souvent anglo-saxonne. Ils recrutent tous désormais à des niveaux bac+5, exigent bien entendu des qualités comportementales qui font partie de leur ADN : aisance, impact et présentation impeccables, vivacité d’esprit, extraversion, sens des situations et force de conviction, affi rmation et combativité. Mais ils doivent aussi être capables de travailler en mode projet, de créer des synergies dans des groupes qui se positionnent tous en « global services providers », France et Europe voire plus.Enfi n, dernière caractéristique : la recherche de profi ls « pointus » techniquement, crédibles vis-à-vis de la clientèle cible : direction immobilière des utilisateurs, direction des investissements chez les institutionnels, fi nanciers de l’immobilier (« debt advisory »), départements consulting des « big four », capables de conceptualiser et de conseiller à haut niveau… Et bien entendu parfaitement à l’aise pour échanger et négocier en anglais et très adaptables à une grande diversité culturelle. Il n’est plus envisageable désormais, d’imaginer faire carrière dans l’immobilier d’aff aires, et particulièrement chez les grands du conseil, tous internationaux et organisés matriciellement, si on ne parle pas un anglais au moins courant, voire si l’on n’est pas bilingue.

“Il n’est plus envisageable désormais, d’imaginer faire carrière dans l’immobilier

d’affaires si on ne parle pas un anglais au moins courant, voire

si l’on n’est pas bilingue.”

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L’accession sociale à la propriété et le PSLA

MI : Quels sont les acteurs de l’accession sociale ?Aurélien Deleu : Les acteurs sont les organismes de logement social (OPH, ESH et coopératives d’HLM), et également les Sacicap (Réseau Procivis) et les SEM immobilières. S’agissant des organismes HLM, 1 892 opérations étaient en cours au 30 septembre 2014, représentant 25 622 logements, dont 46 % en VEFA et 54 % en PSLA. En moyenne, une opération en VEFA comporte 18 logements, contre 11 logements en PSLA.Les coopératives réalisent 48 % du nombre de logements ; les ESH, 37 % ; et les offi ces, 15 % seulement.

MI : L’accession sociale est-elle une activité spécifique ?AD : Il s’agit eff ectivement d’un métier spécifi que, qui s’appréhende diff éremment du logement locatif social et ceci par l’adaptation de 3 compétences particulières :

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Directeur du marché Logement Social et Aménagement - Crédit Mutuel Arkéa

Décryptage avec Aurélien Deleu,

Propos recueillis par Michel Jouvent

1980Naissance à Tourcoing

2003Diplôme de l’ESC Lille

2003-2008Chargé de clientèle institutionnelle Nord/Pas-de-Calais puis Île-de-France, Dexia Crédit Local

2009Responsable de clientèle institutionnelle, Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels, Paris

Depuis 2014Directeur du marché logement social et aménagement (ABEI, Paris)

Aurelien.deleu@arkea.com

Le Crédit Mutuel Arkéa est un groupe de bancassurance coopératif. Il réunit les fédérations du Crédit Mutuel de Bretagne, du Sud-Ouest et du Massif Central, ainsi qu’une vingtaine de fi liales spécialisées partout en France.Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels intervient pour le compte des entreprises, des institutionnels : collectivités locales, logement social et aménagement, domaine de la santé publique et de l’économie sociale, et au profi t d’investisseurs.

>> Groupe Crédit Mutuel Arkéa

Arkéa E&I vous invite le 3 juin pour son 3e Speed Dating du Logement (voir 4e de couverture).

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la maîtrise d’ouvrage, la commercialisation et le montage financier.En matière de maîtrise d’ouvrage, il s’agit de concevoir un programme attractif ; l’attractivité se mesure en référence au marché de l’accession sur le territoire, en matière d’habitabilité et de normes mais aussi d’accès aux transports, aux activités professionnelles, aux loisirs…Il s’agit également de livrer un produit fini : l’accession sociale à la propriété s’adresse à des foyers modestes qui pourraient se fragiliser financièrement en prenant à leur compte des aménagements supplémentaires du logement. Parfois, possibilité leur est laissée d’intervenir sur des options de construction.Enfin, il faut construire à moindre coût : outre le poids du foncier, le calendrier de réalisation du programme peut influer défavorablement sur le plan de financement d’origine (évolution des coûts de construction), sous la contrainte des prix plafonds et des aspects normatifs.En matière de commercialisation, il est impératif de s’organiser dans ce but : externalisation de la commercialisation ou non, bulles de vente…Il est nécessaire d’assurer la permanence d’une relation commerciale au cours de toutes les phases, de gérer les pré-réservations dès l’origine de la programmation et pendant la phase de construction (pose de 1re pierre…), de contractualiser à la livraison (« cérémonie » de remise des clés…), de gérer la levée d’option en cours de phase locative pour le PSLA ; et enfin d’anticiper et de gérer les sinistralités dans le respect des obligations de la sécurisation HLM.Enfin, en matière de montage financier, il faut traiter deux aspects : du côté « opérateur », il faut optimiser et sécuriser la réalisation dès l’origine du plan de financement de l’ensemble du programme et assurer toute souplesse à l’adaptation du montage pour toute raison (modification de la structure du programme, ré-agrément de logements, vente en double grille…). Et du côté acquéreur, il faut sécuriser le montage financier le plus en amont possible en intégrant l’ensemble des dispositifs financiers facilitateurs (apport personnel, PTZ, prêts issus d’Action Logement, prêts/aides spécifiques de collectivités locales puis prêts bancaires).

MI : Dans ce contexte, qu’est-ce que la location-accession ?AD : La location-accession est un dispositif permettant à des ménages sous conditions de ressources (cf. encadré n° 1) d’acquérir un logement qu’ils occupent dans un premier temps avec un statut de locataires. Depuis 2004, le PSLA (Prêt social location-accession), consenti aux opérateurs, permet au locataire accédant de bénéficier de conditions avantageuses : TVA réduite de 5,5 %, exonération de TFPB de 15 ans, pas d’appel de fonds (à l’inverse des VEFA)…Le PSLA est un prêt conventionné dédié à ce type d’opérations dans le neuf et adossé à des ressources de marché ou à de la ressource liée au livret A.

Il s’agit d’un marché qui se développe (cf. schéma).

La répartition par territoire est très inégale : le PSLA est bien développé en Ile-de-France, Bretagne et Midi-Pyrénées. À l’inverse, on le voit encore très peu en Alsace, Lorraine ou même PACA.La distribution du prêt PSLA aux opérateurs représente un volume de 700 M€ en 2013, concentré sur 3 groupes bancaires (BPCE, Crédit Mutuel et Crédit Agricole).

“L’accession sociale est un métier spécifique, qui s’appréhende différemment du locatif social.”

Plafonds de revenus pour l’accession coopérative en 2015

Plafond PSLA 2015Nb de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone

B et C

1 31 370 23 779

2 43 917 31 709

3 50 191 36 678

4 57 093 40 643

5 et plus 65 123 44 595

(estimation)

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MI : Comment se déroule une opération en PSLA ?AD : Une opération PSLA se déroule en 4 phases : la programmation-montage, la construction et la commercialisation, la location et, enfin, l’accession à la propriété.

La phase de programmation-montageIl faut rappeler que l’opérateur doit constituer le dossier de « réservation de l’agrément » auprès du délégataire des aides à la pierre (cf. encadré ci-dessus).En matière de financement, la contrainte en fonds propres est celle de la Société de garantie de l’accession des organismes HLM (SGAHLM)1 puisque les fonds propres affectés à l’accession sociale doivent couvrir : 10 000 € par logement et 25 % de l’encours maximum de l’activité.Mais au-delà, les fonds propres vont permettre l’équilibre de la phase locative qui est difficile (pression foncière, niveau des taux d’intérêt et évolution des coûts de construction).La fédération des Coopératives HLM, via A.RE.COOP, a créé un outil de simulation de l’équilibre de l’opération2 : Coop option). Nous constatons qu’en règle générale, les organismes HLM mettent le minimum de fonds propres dans leurs opérations.

La phase de construction et de commercialisationDurant cette deuxième phase, l’opérateur va procéder au lancement de l’opération de construction (ordre de service) ou d’acquisition de logements neufs après obtention d’un agrément PSLA et d’un niveau minimum de 30 % de pré-commercialisation (SGAHLM).En parallèle, la banque va assurer le préfinancement de l’opération avec la montée en puissance des travaux et fera, avec l’opérateur, des points réguliers sur l’avancement du programme afin de prendre en compte les éventuelles difficultés techniques ou commerciales.La commercialisation va s’appuyer sur 3 canaux : le parcours résidentiel à proposer aux locataires du bailleur social, la prise en compte des « listes Mairie » et, enfin, les réseaux classiques (salons de l’habitat, bulles de vente, publicité des programmes…).Elle doit intégrer les arguments suivants : un prix de vente (TVA réduite) pour un niveau élevé de qualité du bâti, l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans, l’absence d’appels de fonds pour le locataire-accédant et la sécurisation HLM (rachat et relogement) en cas de difficulté dans son parcours de vie.

La phase de locationLe candidat acquéreur est locataire du bien pour une durée maximale de 5 ans. Durant cette phase, le locataire-accédant s’acquitte d’une redevance qui se décompose en 2 parties : la première partie correspond à la jouissance du logement (« fraction locative »), l’autre partie recouvre le paiement anticipé du prix (« fraction acquisitive »).Un point de vigilance doit être signalé : la mensualité du prêt de l’acquéreur lors de la levée d’option doit être inférieure ou égale à la redevance payée lors de la phase locative.Le bailleur a souvent intérêt à une phase locative courte, parce que la levée des options accélère le retour des fonds propres investis et favorise donc le réinvestissement rapide dans de nouvelles opérations. Par ailleurs, la libération de la marge de l’opération intervient à la vente du dernier lot.La banque et l’accédant ont intérêt à une levée d’option rapide leur permettant de se baser sur l’analyse d’origine

• Les statuts de la structure qui porte l’opération,

• une note de présentation,

• le projet de contrat de location-accession,

• la convention entre l’État et l’opérateur pour la sécurisation,

• le dépôt du PC et l’origine du foncier,

• les plans et surfaces des logements,

• le plan de financement, les équilibres (locatif, accession et accédant),

• l’accord d’engagement d’un établissement de crédit.

>> Quelles pièces pour un dossier « réservation de l’agrément » ?

1 Les SEM immobilières n’adhèrent pas à la SGAHLM et sont soumises au droit commun (besoin d’une garantie de parfait achèvement).2 Coop Option est un logiciel, édité par A.RE.COOP, l’organisme de formation des coopératives de HLM. Il permet de simuler le montage d’une

opération de location-accession dans le cadre du nouveau financement PSLA. Son usage est strictement réservé aux organismes ayant suivi une session de formation «PSLA » organisée par A.RE.COOP.

3 Cautialis a été créée en 1974, à l’initiative des Sociétés de crédit immobilier (SACI), transformées en 2006 en Sociétés coopératives pour l’accession à la propriété. Sa naissance fut le fruit de la volonté de ces organismes, en accord avec le ministère de l’Économie et des Finances et le ministère de l’Équipement, de sécuriser leurs engagements de construction.

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ns&de la situation du candidat et, surtout, lui évitant une

exposition au risque de fluctuation des taux. Il faut cependant prêter attention au risque de requalification fiscale pour des levées d’option trop rapides (accession sociale déguisée).La durée moyenne de la phase locative est, en général, de l’ordre de 12 à 18 mois.

La phase d’accession à la propriétéÀ l’issue ou au cours de la période de location, le locataire se porte acquéreur du logement qu’il occupe, le plus souvent au moyen d’un prêt bancaire assorti de différents prêts aidés (PAS, PTZ, Prêt 1 %, Prêt collectivité…). Le prix de vente du bien ne doit pas dépasser un plafond par m² (cf. encadré ci-dessous). Il est déterminé lors de la signature de la convention de location-accession et minoré chaque année d’au moins 1 % pendant la phase locative.Les accédants bénéficient d’une double garantie : la garantie de rachat : en cas de décès, d’invalidité, de mobilité supérieure à 70 km, de divorce, de chômage supérieur à 1 an… et la garantie de relogement (sous réserve que ses revenus soient inférieurs aux plafonds HLM) dans les 15 ans qui suivent l’entrée dans le logement.

Le bailleur, quant à lui, bénéficie d’une garantie de recyclage locatif de son opération PSLA. Le décret du 18/08/2011 autorise le refinancement des PSLA en PLS même après l’ordre de service, afin de tenir compte d’un éventuel échec de commercialisation.

MI : Quelles sont les modalités de financement des PSLA ?AD : Deux types de financement s’offrent à l’opérateur HLM : le financement PSLA sur fonds d’épargne (prêt indexé LA + 1% sur 30 ans), avec la nécessité d’avoir une garantie à 100 % par une collectivité locale et le financement PSLA sur les fonds propres de la banque (prêt indexé Euribor 3M + marge sur 5 ans in fine), garantie collectivité ou autre garantie (de type Cautialis3 par exemple).Il existe une possibilité de mise en œuvre différée du financement PSLA : la vente en double grille consiste à pré-agréer un programme intégralement en PSLA, mais à en autoriser une vente libre en cas de non-respect des plafonds, passant alors en TVA normale. Dans ce cas, le préfinancement est obligatoirement effectué en crédit promoteur.

MI : Finalement, quelle est votre vision de l’accession sociale et du PSLA ?AD : L’accession sociale est devenue très importante pour les bailleurs, pour deux raisons. La première est qu’elle permet de répondre aux exigences globales des collectivités locales dans leur politique de logement, car c’est un outil naturel de la mixité sociale et qu’elle ouvre sur un parcours résidentiel. En second lieu, l’accession sociale à la propriété bénéficie d’une fiscalité attractive :

• L’accession en zone ANRU, l’article 28 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement institue un régime de TVA à taux réduit pour l’acquisition d’une résidence principale neuve en zone ANRU élargie (500 m à l’origine, mais 300 m aujourd’hui),

• Le PSLA, mis en place en 2004, est un dispositif général d’accession sociale à la propriété combinant l’ensemble des avantages fiscaux et financiers : TVA à 5,5 %, exonération de la TFPB pendant 15 ans, etc.

Ainsi, même si elle ne constitue pas l’activité principale des bailleurs sociaux, l’accession sociale devient incontournable dans leur palette de compétences.

“Même si elle ne constitue pas l’activité principale des bailleurs sociaux, l’accession sociale devient incontournable dans leur palette

de compétences.”

Le prix de vente de chaque logement doit respecter, pour tout logement agréé à compter du 1er février 2015, les prix plafonds suivants :Zones géographiques :

• Abis : 4 534 €

• À : 3 437 €

• B1 : 2 753 €

• B2 : 2 402 €

• C : 2 102 €Ces plafonds se comprennent au m² de surface utile. Cette dernière peut être augmentée dans la limite de 6 m² de la moitié de la surface du garage ou de l’emplacement réservé au stationnement des véhicules annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.

>> Plafonds des prix de vente

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Réhabilitation en milieu occupé : comment maîtriser

les risques de chantier ?

L’apport des méthodes et des outils de l’audit interne constitue un véritable levier pour les organisations désireuses d’adopter une démarche d’amélioration

continue. Les pro fessionnels de l’audit, aux origines fi nancières et comptables, ont vu leur périmètre de compétences s’élargir au fi l du temps. Leur implica-tion s’est ainsi accrue dans les missions opérationnelles, notamment en apportant – au-delà de la tradition-nelle « assurance raisonnable quant à la réalisation des objectifs poursuivis » – des conseils stratégiques proactifs en vue de sécuriser et de valoriser l’éco-sys tème dans lequel ils œuvrent.

Ainsi, l’auditeur interne procède à l’évaluation de l’or ganisation, des processus et des procédures internes à l’entreprise et au réajustement nécessaire des actions de contrôle en coordination avec la direction générale. À cet axe principal s’ajoutent, suivant les structures, deux autres dimensions : le respect de la réglementation et la maîtrise des risques, domaines d’intervention ô combien importants à suivre dans la chaîne de valeur immobilière, tant celle-ci recèle d’acteurs, d’hétérogénéité de pratiques, d’enjeux fi nanciers et d’abondance réglementaire.Le terrain de réfl exion est donc suffi samment vaste

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Président du groupe spécialisé « Audit et contrôle interne, maîtrise des risques », Association Apogée (Institut français du management immobilier)1

Victor Pinto

2003Ingénieur, ESIEE Management - biotechnologies et bio-industriesDébute sa carrière à l’American Hospital of Paris en tant que responsable du contrôle de gestion

2007Rejoint la direction du contrôle de gestion de la RIVP

2010Master 246 DAUPHINE - Management de l’immobilier

2011Chef de projet investissement et développement - RIVP

2013Auditeur interne - RIVP

Depuis 2013Président du groupe spécialisé «Audit et Contrôle Interne, maîtrise des risques » au sein de l’association APOGÉE

Depuis 2014Responsable du pôle « Audit et contrôle interne, maîtrise des risques » - Groupama Immobilier

Victor PintoContact : victor.pinto@hotmail.fr

Acquérir puis réaliser des travaux importants dans un immeuble de logements « occupés » comporte des difficultés particulières pour le maître d’ouvrage qui s’expose, en cas d’atteinte à la santé, la sécurité ou la vie des personnes présentes sur les chantiers, à des sanctions pénales. Revue chronologique des risques et des dispositions à prendre...

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et pertinent pour encourager les professionnels représentatifs de ces métiers à se rencontrer et partager leurs idées, leurs « best practices », mais aussi leurs difficultés. Depuis sa création en mars 2013, le groupe ACI (Audit et contrôle interne, maîtrise des risques) « incubé » au sein de l’association APOGÉE2 est composé d’enti tés privées ou publiques (toutes typologies d’actifs immobiliers) comme, par exemple : Foncière des régions, Silic, Paris Habitat, RIVP, Opievoy, Poste Immo, Groupama immobilier, SNI, etc.Après s’être d’abord consacré aux échanges sur l’organisation de la fonction, les missions couvertes et les méthodes employées, le groupe ACI orga nise depuis peu des rendez-vous focalisés sur les retours d’expériences en matière de missions d’audit interne spécifiques (finance, organisation, RH, SI, qualité), d’élaborations de procédures, de mises en place d’outils dédiés, d’études d’impact suite à des modifications réglementaires ou de transforma tion/réorganisation d’entreprise. Le credo n’est pas d’apprendre pour savoir plus, mais pour mieux savoir sur ces métiers appliqués à l’immobilier, et cela bien entendu dans un cadre laissant l’entière liberté aux participants de diffuser des infos/méthodes autori sées par leur société.

Analyse préalable des processus et des risques « pénaux » associésÉtape particulièrement sensible, la réhabilitation en milieu occupé concentre un nombre important de risques financiers, techniques et juridiques2. Dans la myriade des aléas figure, au palmarès des angoisses de direction, le risque pénal. Risque que nous jugeons particulièrement complexe dans la mesure où le droit qui l’encadre est relativement éclaté (en l’espèce : code de l’urbanisme, code de la construc tion et de l’habitation, code pénal, code de l’envi ronnement, code du travail, etc.). Le premier travail de l’auditeur interne (ou, suivant les organisations, le responsable « risque » ou res ponsable « contrôle interne ») consiste à parcourir cette réglementation, notamment par l’entremise d’experts juridiques internes et/ou externes missionnés pour pointer l’ensemble des risques encourus par le maître d’ouvrage pour chaque projet. L’évolu tion de la réglementation en vigueur, la typologie des travaux projetés et la configuration des lieux à réha biliter invitent effectivement à une étude au cas par cas (cf. tableau ci-dessous). Charge à chaque auditeur d’extraire les risques impliquant significativement son organi sation, exercice généralement effectué avec l’appui de son directeur général.

1 L’association APOGÉE (Institut français du management immobilier) est un lieu d’expertises et d’échanges dans le domaine de la gestion immobilière où chacun des adhérents peut trouver des réponses aux différents problèmes qui se posent à lui lors de l’exercice de ses responsabilités dans sa vie quotidienne. www.association-apogee.fr Cet article a également été publié par « Réflexions Immobilières » n°70 du 4e trimestre 2014.

2 L’auditeur interne dispose d’un outil qui recense et priorise l’ensemble de ces risques suivant différents paramètres et qui intègre pour chaque risque les mesures de prévention en place et celles manquantes. On parle alors de cartographie des risques. Plu sieurs modèles de cartographie existent.

Les principales infractions pouvant engager la responsabilité pénale du maître d’ouvrage

>> Les infractions aux règles de l’urbanisme

• Violation des règles générales (RNU) et/ou locales (SCOT, POS, PLU, carte communale, etc.) d’urbanisme

• Défaut d’autorisation d’urbanisme (permis de construire/d’aménager, déclaration préalable, permis de démolir, etc.)

• Continuation des travaux en dépit d’une interdiction

>> Les infractions aux règles de la construction

• Violation des règles générales de sécurité (ascenseur, incendie, équipements automatiques, etc.)

• Non-respect de règles particulières pour la sécurité de certains bâtiments (IGH, ERP)

• Manquement aux règles relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique (chauffage, ventilation, émission de gaz à effet de serre, consommation d’eau, gestion des déchets, etc.)

• Entorse aux règles d’accessibilité aux personnes handicapées

• Absence de contrôle technique obligatoire*

• Défaut de souscription d’assurances obligatoires (responsabilité, dommages-ouvrage)

>> Les infractions aux règles du travail sur les chantiers

• Manquement aux règles d’hygiène et de sécurité du personnel qui exécute les travaux

• Absence de déclaration d’ouverture d’un chantier important (affichage sur le chantier, déclaration adressée à l’Inspection du travail/OPPBTP/Carsat)

• Défaut de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé des travailleurs*

• Manquement aux règles de prévention des risques liés à l’amiante/plomb

• Recours au travail dissimulé, au prêt illicite de main d’œuvre, au cumul d’emplois, à de la main-d’œuvre étrangère en situation irrégulière

*Selon la nature, l’importance et l’emplacement des travaux

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Une fois cette étape accomplie, l’auditeur interne passe en revue l’ensemble des processus concernés avec les opérationnels impliqués et met au profit de cet exercice ses compétences en matière d’évalua tion des outils, des procédures et du contrôle interne qui environnent et encadrent les pratiques, le but étant de déterminer sur la base de « scénarios catas trophes » ou à l’appui d’incidents réels3, les compor tements, les manquements, les fautes qui peuvent avoir un lien même indirect avec l’incident4.

En échangeant avec nos homologues, il n’est pas rare d’observer chez de nombreux maîtres d’ouvrage un réel investissement pour éradiquer les risques d’at teinte à l’intégrité physique des personnes présentes sur les chantiers : collaborateurs, prestataires, loca taires, visiteurs ou passants aux abords du chantier. Plus précisément, les mesures de sécurité à mettre en œuvre d’urgence dès l’acquisition du bien et l’ap plication stricte des règles d’hygiène et de sécurité sur les chantiers tiennent une place importante dans la mesure où les dommages potentiels en cas de non-respect – la circonstance aggravante de délit d’homicide ou de blessure involontaire – conduisent à augmenter les sanctions encourues (cf. tableau ci-dessous). La vigilance est particulièrement de mise sur ces sujets.

Si les moyens préventifs sont connus des profes-sionnels (sécurisation des contrats, délégation de pouvoir/de mission, procédures bien documentées, formalisation des échanges internes/externes, archi-vage et conservation des documents…), il est impor-tant de rappeler que le premier niveau de sécurité relève simplement du bon sens dans les pratiques. En « bon père de famille », le maître d’ouvrage se doit d’être prudent, diligent, attentif, soucieux de l’ouvrage qui lui est confié comme s’il s’agissait du sien propre.

De la prévention aux mesures conservatoiresLa première étape pour le futur acquéreur (maître d’ouvrage) consiste à recueillir et à compulser l’en-semble des documents techniques mis à disposition par l’ancien propriétaire (dossier de diagnostics techniques) afin d’établir une première évaluation technique de l’immeuble. Cette appréciation vise notamment l’état des installations de gaz et d’élec tricité ainsi que les niveaux d’amiante et de plomb, le cas échéant.

Parallèlement, lors de la visite des lieux, la consultation de la documentation disponible sur place (signalétique, registre sécurité, carnet d’entretien, etc.) et l’appréciation de l’état des équipements (voire de leur absence) constituent également une source d’indices primordiale quant à l’éventuelle mise en œuvre de mesures conservatoires. Si celles-ci sont nécessaires, elles doivent être consignées dans un registre relatant qui fait quoi et pour quand.

Le sujet de l’amiante étant particulièrement sensible, notamment en ce qui concerne les interventions en milieu occupé, l’appui d’un expert en amiante peut se révéler très utile pour la suite (rappel des normes applicables, estimation des travaux, formalisation de modes opératoires, etc.).Sécurisation… Une fois propriétaire des lieux, il est important de vérifier, au niveau des parties com munes, que l’ensemble des équipements (installa tion de protection incendie, ascenseurs, systèmes de chauffage/d’aération, etc.) est bien sous contrat de maintenance.

3 L’auditeur interne utilise une base d’incidents enregistrés par catégorie afin de déterminer les causes, de proposer et mettre en œuvre des actions correctives et surtout préventives afin d’éviter les récidives.

4 Rappelons que les enquêteurs recherchent la responsabilité pénale de toutes les personnes impliquées dans l’infraction (les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs, toute autre personne responsable de l’exé cution des travaux).

Peines encourues en cas d’infraction avérée par les

personnes physiques ou morales

>> Personne physique

• Peine d’amende

• Remise en état des lieux sous astreinte (démolition, mise en conformité, etc.)

• Prison en cas de récidive ou en cas de violation d’un ordre d’interruption des travaux ou lorsqu’il est fait obstacle au droit de visite et de communication de l’administration

• Publication et affichage du jugement

>> Personne morale

• Peine d’amende

• Interdiction d’exercer

• Fermeture de l’établissement

• Confiscation

• Placement sous surveillance judiciaire

• Publication et affichage du jugement

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La présence d’ascenseurs implique également de s’assurer qu’ils sont conformes aux normes5.Les locaux vacants doivent être sécurisés contre le risque de squat (vigile, porte sécurisée, alarme) dans la mesure où l’occupant « sans droit ni titre », de par sa situation, s’expose à plusieurs risques. D’abord, le maître d’ouvrage peut tout simplement ignorer sa présence et engager des travaux sans même savoir que les lieux sont occupés par des tiers. Ensuite, la situation précaire de l’occupant squatteur présup pose bien souvent une absence de couverture en cas d’accident. Enfin, l’état de l’immeuble à réhabi liter n’est pas nécessairement conforme aux condi tions minimum d’habitabilité.

... Information… Les mesures conservatoires en par-ties privatives nécessitent préalablement un devoir de communication et de sensibilisation auprès des locataires. Une rencontre a habituellement plus

d’impact qu’un écrit, notamment lorsqu’il s’agit de communiquer sur le contenu des diagnostics tech-niques et le déroulement du chantier, et ainsi de sensibiliser les personnes aux divers risques identifiés6.Cet échange permettra en outre d’organiser un planning de rendez-vous en vue de l’installation de DAAF7, rencontre qui permettra également d’ap précier in vivo l’état des installations électriques/gaz, l’éventuelle présence d’équipements person nels dangereux (poêle, bombonne de gaz, etc.), l’absence d’équipements obligatoires (parapets, garde-corps…). Ce faisceau d’indicateurs des parties privatives croisé avec l’état des parties communes peut aboutir à la décision d’envisager par prudence des relogements provisoires afin de ne pas exposer des foyers à des risques aggravés.

... Précaution. Enfin, si le degré d’urgence impose la mise en œuvre d’interventions immédiates (niveaux dangereux d’amiante et de plomb, installation/ équipement/élément de structure défaillant, etc.) sans attendre les travaux de réhabilitation, des réflexes sont à adopter suivant la typologie des travaux à réaliser.

● Si des travaux par point chaud sont projetés (sou dage, meulage, sciage, etc.) : établissement éventuel d’un permis feu avant toute intervention par une entreprise extérieure. Notons que l’utilisation du permis feu se heurte à deux difficultés : un contexte réglementaire sibyllin et une mise en œuvre difficile en pratique (cf. tableau ci-dessus).

L’utilisation du permis feu

>> Ce que dit la réglementation...● L’ordonnance préfectorale n° 70-15134 du 16 février 1970 évoque le permis feu sans le nommer

expressément Ce texte prévoit, dans son article 1, pour Paris et la première couronne, « une enquête préalable entre l’exécutant et la personne pour le compte de qui le travail est fait » et liste par ailleurs des préconisations avant/pendant/après le travail. Cette obligation porte sur les travaux réalisés « dans un immeuble, un établissement ou un chantier » pour des opérations de « soudage, découpage par chalumeau, arc électrique ou comportant l’usage d’une flamme ».

● Divers arrêtés mentionnent le permis feu comme obligatoire dans certaines circonstances : - Arrêté du 19 mars 1993 (relatif aux travaux oxyacétyléniques, art. 1er-21°), - Arrêté du 12 octobre 2011 (relatif aux installations de chargement ou de déchargement desservant un stockage de liquides inflammables, soumises à autorisation au titre de la rubrique 1434-2 de la législation des ICPE, art. 32), - Arrêté du 30 décembre 2011 (relatif aux IGH, art. GH3).

>> Ce que nous en pensons...Même si l’ordonnance de 1970 ne fait pas référence au permis feu, ce document reprend parfaitement les mesures édictées par le texte et apporte une preuve matérielle datée et signée par les parties prenantes. Il convient d’utiliser ce document dans les situations mentionnées par l’ordonnance (excluant donc les travaux de soudage, meulage et découpage qui ne requièrent pas l’usage d’un chalumeau ou d’un arc électrique ou d’une flamme) et par certains arrêtés pour des situations spécifiques (IGH1 et certaines ICPE2).1Immeuble de grande hauteur. 2Installations classées pour la protection de l’environnement.

5 Mise à disposition de moyens d’alerte et de communication avec un service d’intervention ; impossibilité pour toute personne autre que les personnels d’intervention d’accéder aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine ; protection des cabines contre les chutes libres et contre les risques de dérive et de survitesse, etc.

6 Un mémento « post-rencontre » adressé à chaque locataire est également conseillé.

7Détecteurs autonomes avertisseurs de fumée.

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● Si des travaux de confinement d’amiante et de peinture au plomb ou si une intervention simultanée ou successive d’au moins deux entreprises dans un espace clos et indépendant pouvant entraîner des risques de co-activité sont projetés : recours obliga-toire d’un CSPS8 (les autres caractéristiques du CSPS sont détaillées davantage quelques lignes plus loin).

● Si des travaux dangereux sont projetés (selon arrêté du 19 mars 1993) : nécessité d’un plan de pré vention.

Il convient également de vérifier préalablement les niveaux de compétence et/ou de certification des prestataires choisis avant d’engager les travaux d’ur-gence (en particulier pour les prestataires spéciali sés dans le traitement de substances dangereuses comme l’amiante9).

Attention aux recours des tiers !Au-delà de l’aspect purement réglementaire, il faut aussi se prémunir contre les contestations sur l’état des constructions avoisinantes avant et pendant le chantier, effectuer des diagnostics complémen taires et prendre en compte les réseaux existants. Les mesures suivantes ont pour double finalité la sécuri sation du chantier et la démonstration de la bonne foi du maître d’ouvrage à travers la constitution d’éléments factuels. En fonction de l’importance des travaux et de leur impact potentiel sur les immeubles à proximité de l’opération, il est vivement recommandé de dresser un état des constructions par un expert.Référé préventif. Une procédure dite de référé préventif peut même être engagée afin de prévenir les contestations sur l’état des constructions avoisinantes avant et pendant le chantier. Le référé préven tif est mené par un expert indépendant désigné par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble statuant en référé. Cet expert va devoir, en particulier :

● prendre connaissance des travaux envisagés ;

● visiter les lieux et les décrire en précisant les désor dres ou dégradations visibles, l’état des sous-sols ;

● donner des éléments au tribunal pour pouvoir comparer l’état des immeubles avant et après les travaux et émettre des avis sur les éventuels risques de déstabilisation des existants et sur les mesures à prendre.

Amiante. Si les diagnostics « vendeur » signalent la présence de substances dangereuses (amiante, plomb, etc.), il convient de commander des DAT10 auprès de prestataires spécialisés pour évaluer avec plus de précision les risques et les besoins en matière d’actions adaptées (travaux de retrait, traite ment des déchets11,

etc.). Ces DAT seront transmis (et/ou mis à disposition) aux entreprises amenées à intervenir sur le chantier.Réseaux. Depuis le 1er juillet 2012, une attention est portée à la présence des réseaux dès la conception des projets de travaux afin qu’ils se déroulent en toute sécurité. Pour ce faire, un formulaire de décla ration de projet de travaux (DT12 qui se substitue à l’ancienne demande de renseignement [DR]) doit être renseigné et adressé aux exploitants de réseau. Les exploitants fourniront les plans de leurs réseaux et, le cas échéant, des recommandations techniques spécifiques pour faire exécuter les travaux en toute sécurité. Ces informations seront transmises (et/ou mises à disposition) aux entreprises amenées à inter venir sur le chantier.

Un travail d’équipeBien s’entourer est une règle essentielle pour maî triser les risques dès la phase conception du projet. Trois intervenants forment le « trio sécurité ».

● La maîtrise d’œuvre (constituée en équipe : archi-tecte, bureau d’études techniques) établit le projet architectural et apporte son assistance sur deux axes « sécurité » :

✔ dans la conception de l’ouvrage au regard des normes relatives à la sécurité incendie et au trai tement de l’amiante et des peintures au plomb le cas échéant ;

✔ dans l’analyse des offres des entreprises amenées à intervenir sur le chantier en appréciant et com parant les niveaux de compétence et les moyens employés par les candidats13.

8 Coordinateur sécurité et protection de la santé.9 Après les travaux d’éradication amiante/plomb effectués par des

entreprises certifiées, la surveillance du niveau d’empoussiè rement est réalisée par des organismes accrédités Cofrac.

10 Diagnostic amiante avant travaux.11 Depuis le 1er mars 2012, pour toute déconstruction d’un bâtiment

de surface supérieure à 1 000 m2 susceptible de générer un risque de pollution supplémentaire, le maître d’ouvrage doit établir un diagnostic, avant démolition, afin de dissocier parmi les déchets les matériaux pouvant être réutilisables sur le site, recyclables à l’extérieur, de ceux qui ne le peuvent pas.

12 Dans le cas d’opérations unitaires dont l’emprise géographique est très limitée et dont la durée de réalisation est très courte, la DT peut être réalisée conjointement avec la déclaration de l’entreprise exécutant les travaux (DICT [déclaration d’intention de commencement de travaux]).

13 À cela s’ajoute bien entendu l’analyse traditionnelle des prix des prestations, de la valeur technique et de la valeur environnementale.

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● Le contrôleur technique s’assure d’une part que l’ouvrage ne présente pas de défaut de solidité et, d’autre part, respecte les règles de sécurité des futurs occupants14. Pour accomplir correctement cette mission, sa présence est souhaitée dès la phase conception.

● Le CSPS15, qui veille à assurer la sécurité des travailleurs (code du travail) et à protéger leur santé, occupe naturellement une place de choix dans ce classe ment sécurité. En effet, l’article L. 4532-2 du code du travail prévoit qu’une « coordination en matière de sécurité et de santé des travailleurs est organisée pour tout chantier de bâtiment ou de génie civil, sur lequel sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, entreprises sous-traitantes incluses, aux fins de prévenir les risques résultant de leurs interventions simultanées ou successives et de prévoir, lorsqu’elle s’impose, l’utilisation des moyens communs tels que les infrastructures, les moyens logistiques et les protections collectives ».

Importance du CSPS. Sa présence est également souhaitée dès la phase conception. Aussi, ses prérogatives étant majeures, il convient donc de s’assurer qu’il dispose de compétences suffisantes au regard du projet de réhabilitation (ce niveau de compétence va

varier selon l’importance des chantiers (cf. tableau ci-dessus) et de veiller à ce que le contrat de coordination réponde à sa mission, notamment en matière :

● d’autorité. Les recommandations du CSPS doivent être suivies d’effet (en cas de danger, le CSPS peut procéder à l’arrêt immédiat du chantier) ;

● de moyens financiers consacrés à ses missions. Ils sont variables selon deux principaux critères, à savoir la durée du chantier et le montant des travaux ;

● de présence du coordonnateur sur le chantier (fréquence, temps de présence et compte rendu de visite) et de sa participation aux réunions de chantier.

● du périmètre de sa mission et du niveau de qua lification attendu. Ils dépendent du nombre d’hommes jours et de la durée des travaux de l’opération de bâtiment ou de génie civil, d’où un classement en trois catégories :

❯ niveau 1. Plus de 10 000 hommes jours et inter vention d’au moins dix entreprises du bâtiment ou d’au moins cinq entreprises de génie civil ;

❯ niveau 2. De 500 à 1 000 hommes jours et durée supérieure à trente jours ou présentant des travaux à risques particuliers ;

❯ niveau 3. De 0 à 500 hommes jours.

● L’exécution de ses missions (tableau ci-dessus) doit être également encadrée (délais d’établissement et mise

14 Le contrôleur technique peut apporter également son expertise sur des problématiques relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées ou encore à la performance énergétique des ouvrages.

15 Coordination sécurité et protection de la santé.

Les missions du CSPS suivant la catégorie et la phase des travaux

Missions Catégories Conception Réalisation

Principes généraux de prévention 1,2,3 ✔ ✔

AMO, déclaration préalable 1,2 ✔

Dispositions à prendre par les entreprises pour accéder au chantier 1,2,3 ✔

Plan général de coordination (PGC) 1,2 ✔ ✔

Registre journal (RJ) 1,2,3 ✔ ✔

Dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIU) 1,2,3 ✔ ✔

Collège interentreprises de sécurité et de santé et des conditions de travail (CISSCT) 1 ✔ ✔

Inspections communes 1,2,3 ✔

Plans particuliers de sécurité et de protection de la santé (PPSPS) 1,2 ✔

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à jour des documents), et l’application de pénalités doit être prévue ab initio au cas où les obligations contractuelles ne seraient pas respectées.

Sous-traitance. Enfin, il faut être vigilant également par rapport à la sous-traitance non prévue initiale-ment dans les marchés. À ce titre, il est recommandé de mentionner dans les contrats qu’en cas de recours à la sous-traitance par l’entreprise, il lui appartiendra de se charger de la mise en œuvre de la coordination sécurité dans les conditions requises par les textes.

La maîtrise des risques pendant le chantierArrivons au chantier par lui-même. Son installation doit, elle aussi, être préparée et sécurisée pour que les travaux puissent être amorcés dans les meilleures conditions. Les ordres de services (OS16) adressés aux entreprises de travaux sont des documents clés en matière de prévention des risques. Le premier de ces OS consistera notamment à instruire la prise de possession, l’installation et la sécurisation du chan tier en liaison avec le CSPS. Le cas échéant, à l’appui du compte rendu du CSPS confirmant la confor mité des installations, un deuxième OS autorisera le démarrage des travaux.

● Une réunion préalable à l’ouverture du chan tier doit être organisée en présence de la maîtrise d’œuvre, du CSPS, de l’entreprise générale et en la présence éventuelle du maître d’ouvrage. Par rap port à ce dernier point, rappelons que les dépla cements sur les chantiers impliquent l’utilisation de vêtements de sécurité. En outre, s’agissant de la « maîtrise d’ouvrage », une vérification préalable par le manager que l’ensemble des collaborateurs a déjà bénéficié d’une formation sur la sécurité (plan de prévention, rôle du CSPS…) est nécessaire.

● La réunion préalable permet de s’assurer notam ment que les missions ci-dessous ont bien été effec tuées par le CSPS :

❯ inspection du site avec recommandations retrans crites dans un compte rendu ;

❯ diffusion des premières consignes de sécurité avec présentation de la documentation mise à disposi tion des intervenants au fil du chantier ;

❯ élaboration de la documentation en phase conception (cf. le tableau p. 21) ;

“Il faut être vigilant également par rapport à la sous-traitance non prévue initiale ment

dans les marchés.”

16 Numéroté, daté et signé, l’OS rappelle les modalités d’exécution des prestations du marché.

17 Le maître d’œuvre anime une réunion hebdomadaire « chantier » en présence du représentant de l’entreprise générale et, si besoin, du CSPS et du contrôleur technique, afin de s’assurer que l’évolution des travaux respecte les conditions contractuelles et les dispositions réglementaires, notamment en matière de risques incendie et sanitaires (évacuation du chantier, équipements, confinement, vêtements de travail, protection des ouvriers, stockage et élimination des déchets, etc.). Le maître d’œuvre rédige un compte rendu qu’il diffuse à ses interlocuteurs.

18 Rappelons que le maître d’ouvrage doit rester dans son rôle et s’interdire toute immixtion à caractère technique. Ainsi, sa pré sence aux réunions de chantier n’est pas indispensable et se limitera éventuellement aux points de l’ordre du jour qui le concernent.

19 En général, la maîtrise d’œuvre pré-réceptionne « seule » l’ouvrage, pour éviter que des réserves soient formulées dans le pro cès-verbal de réception.

20 Le RVRAT (rapport de vérifications réglementaires après travaux) vise l’ensemble des travaux dans le cadre de la sécurité incen die pour les ERP du premier groupe, validé par le contrôleur technique.

21 Le RFCT (rapport final de contrôle technique) regroupe tous les avis établis durant les travaux et n’ayant pas été levés à la récep tion, validé par le contrôleur technique.

22 Le DOE (dossier des ouvrages exécutés) regroupe principalement : le descriptif de l’installation et de son principe de fonction-nement, le cahier technique des matériels, les plans et schémas d’exécution conformes aux ouvrages exécutés, le rapport de mise au point des équipements et de la régulation.

23 Le DIUO (dossier d’interventions ultérieures sur ouvrages) contient les éléments de nature à faciliter la prévention des risques lors d’interventions ultérieures (plans, notes techniques, etc.).

24 En cas de présence d’amiante/plomb avant travaux, il convient de produire après travaux de nouveaux diagnostics et de les mettre à disposition des tiers pour suivi et/ou information (collaborateurs, locataires, entreprises de maintenance, etc.).

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25 La DAACT (déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) est un formulaire Cerfa qui permet de déclarer l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement conformément à l’autorisation et respectant les règles générales de construction.

26 Risques d’incendie et de panique, risques d’intervention sur les équipements présents, les obligations de sécurité ou de pru dence relatives aux risques sanitaires.

❯ agrément des sous-traitants dans la phase d’ins tallation du chantier.

Contrôles périodiques. Il reste encore à veiller à ce que l’ensemble des acteurs présents sur le chantier soit sensibilisé à l’application des bonnes pratiques en matière de prévention. C’est une composante que le maître d’ouvrage a du mal à maîtriser dans la mesure où sa présence sur le chantier est, somme toute, relative. Pour pallier cela, une surveillance à distance à travers la consultation régulière des comptes rendus de chantier17, les avis de visite et la conduite de réunions « maîtrise d’ouvrage »18 avec la présence du maître d’œuvre et du CSPS, constituent le minimum recommandé.

C’est le CSPS qui va renforcer le dispositif des bonnes pratiques en matière de prévention. Pour s’assurer que les consignes en matière de sécurité et de protection de la santé sont respectées par les entreprises, il effectuera un nombre minimum de visites par mois dont certaines de façon inopinée. D’où notre insistance sur la surveillance des missions effectuées par le CSPS par le maître d’ouvrage. Il est notamment nécessaire de réagir rapidement (mises en demeure aux entreprises) pour réprimer les rappels et les signalements infruc-tueux remontés par le CSPS.

Fin de chantier. Après les opérations préalables à la réception19, le maître d’ouvrage, assisté en général du maître d’œuvre, signe le procès-verbal de réception (avec, le cas échéant, des réserves ne remettant pas en cause la mise en exploitation de l’immeuble) et recueille l’ensemble des rapports/documents remis par les bureaux de contrôle (RVRAT20, RFCT21), l’entre prise générale (DOE22), le CSPS (DIUO23) et les diagnostiqueurs24.

Une fois la DAACT25 réceptionnée, les services de l’urbanisme, avec le concours de la Préfecture de police (pompiers), organisent une visite de confor mité. Il est important de s’assurer que l’ensemble des documents clés est disponible, notam ment le registre sécurité. À l’issue de cette visite, les éventuelles recommandations doivent être suivies par un collaborateur aguerri aux problématiques idoines.

La passation à la gérance est possible une fois ces étapes accomplies. Le maître d’ouvrage remet l’en semble des documents utiles (voir ci-dessus) pour l’en tretien de l’immeuble et la gestion locative, ainsi que les consignes et la documentation visant notamment les points relatifs aux risques26, aux équipes d’asset/ property management. La boucle est bouclée !

Il reste à veiller à ce que l’ensemble des acteurs présents sur le chantier soit sensibilisé à l’application des bonnes pratiques en matière de prévention.

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La RC décennale et la dommages-ouvrage vont-elles

dé�initivement tourner le dos à la performance énergétique ?

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Chargé d’enseignement à l’Université de Paris Est-Créteil (UPEC)

Pascal Dessuet

Juin 1960Naissance à Paris1983Maîtrise en droit privé – Université de Paris Sud1985Juriste Département contentieux en compagnie d’assurance1990Société générale responsable des assurances pour les aff aires immobilièresDepuis novembre 2014AON (Courtier) directeur délégué construction immobilier auprès de la direction généralePascal Dessuet est égalementChargé d’enseignement à l’université de Paris Est-Créteil ; Il fut aussi président de la commission assurance de la FPI pendant 10 ans et de la commission construction de l’AMRAE pendant 25 ans. Il collabore aux rubriques assurance de La Revue de Droit Immobilier et de de La Revue générale de droit des assurances.

Pascal Dessuet

À l’approche de l’adoption définitive du texte qui scellera pour longtemps les dispositions applicables à la RC décennale en matière de performance énergétique, il apparaît utile de faire une synthèse de ce que sera le régime de responsabilité concernant les problématiques de performance énergétique, dont on a pu croire un moment qu’elles trouveraient en partie leur solution dans la mise en œuvre des polices d’assurance dommages-ouvrage et RC décennale des constructeurs.

En l’état des textes adoptés en première lecture, si on excepte quelques différences de détail, deux points nous semblent devoir être retenus à propos de l’article 8, qui constitue la disposition principale en la matière, l’article 5 IV ayant été supprimé par le Sénat sans beaucoup de chance de le voir repris lors de l’examen en seconde lecture par l’Assemblée, puisqu’il était parfaitement contradictoire avec l’article 8.

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1er point : La définition de la destination intègre la notion de consommation réelle mesurée.+ En apparence, contrairement au projet de juin 2013 (cf. annexe), le texte adopté tant par l’Assemblée nationale que par le Sénat (cf. annexe) renonce à définir de manière positive la destination en matière de performance énergétique.

Dans le projet de juin 2013, il avait été convenu que, pour autant que la performance énergétique soit intégrée dans la destination de l’ouvrage, celle-ci

ne pourrait s’entendre que par rapport à la législation impérative sur le sujet, sans autre précision.Ce procédé rédactionnel consistant à contraindre le juge à s’en tenir à la performance conventionnelle, dès lors qu’il l’intégrait dans la destination de l’ouvrage, outre qu’il évitait de devoir revenir à nouveau sur le texte en fonction des évolutions de réglementation, présentait l’avantage de faire en sorte que les constructeurs ne puissent être poursuivis à partir du moment où leur ouvrage respecte la réglementation.

Certes, il s’agissait d’une atténuation sensible par rapport aux principes qui gouvernent la RC décennale, laquelle peut en principe être engagée hors toute référence au respect de la législation.

Cette atténuation s’imposait néanmoins si on voulait éviter que le juge ne soit tenté d’intégrer dans la définition une performance qui ne tienne plus seulement à une « performance de convention », c’est-à-dire une performance de calcul à partir des qualités intrinsèques du bâtiment dans sa globalité, celle établie par la RT 2012, mais une performance mesurée in situ, appartement par appartement, et qui, ce faisant, prendrait en compte nécessairement la variable de l’utilisation des locaux, sans pouvoir en pratique en pondérer les effets.

+ Mais en réalité, contre toute attente, les textes adoptés font de la consommation mesurée comme étant exorbitante, une donnée à prendre en compte pour l’établissement de la RC décennale, ce qui, en fait, revient à l’intégrer dans la définition de la

destination, dès lors qu’avec la solidité, elle constitue l’un des deux préalables incontournables à l’établissement de la RC décennale. En somme, ce texte prend sur ce point l’exact contre-pied du projet initial et adresse un message selon lequel la performance réelle intègre la destination de l’ouvrage.En apparence, le message ainsi envoyé est donc clairement un message positif à destination des consommateurs, sous réserve cependant :

● d’être en mesure d’établir ce qu’est « une surconsommation énergétique » mesurée, dès lors que la norme établie par la réglementation est une norme de calcul théorique et qu’elle concerne le bâtiment dans son ensemble et non un local donné…

● d’être en capacité d’expliquer ce qu’est un coût d’utilisation exorbitant : chacun comprendra en effet que cette notion va fluctuer à raison de la situation de fortune de l’utilisateur, sans qu’il n’existe aucune échelle de référence objective…

Si on veut même s’en tenir à la lettre du texte, il faudrait prouver qu’on est en présence « d’une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant », c’est-à-dire rien de moins que l’impossibilité d’utiliser l’ouvrage sans s’exposer à une surconsommation et à un coût d’exploitation « exorbitant »…

“En somme, ce texte prend sur ce point l’exact contre-pied du projet initial et adresse un message selon lequel la performance réelle intègre la destination de l’ouvrage.”

Planning type opération d’aménagement

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On notera au passage que, sur ce point, le Sénat s’est contenté de substituer la notion de « coût exorbitant » à celle de « coût raisonnable ».

2e point : Le projet entend limiter l’imperium du juge quant à l’appréciation de l’impropriété à la destinationAprès avoir invité le juge à intégrer dans la destination une performance énergétique qui va au-delà de la réglementation actuelle, on va en revanche contraindre à ne pas conclure à l’impropriété :

● en cas de dommages résultant de défauts liés aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement,

● après constatation d’un usage et d’un entretien appropriés.

Il n’y a pas vraiment lieu de s’émouvoir à propos de la première condition, qui ne fait que rappeler que les dommages engageant la RC décennale sont des désordres qui trouvent nécessairement leur siège dans un élément constitutif ou d’équipement de l’ouvrage, et que l’origine du désordre peut tout aussi bien s’ancrer dans un vice du produit, de mise en œuvre ou de conception.

Par contre, on ne peut qu’être très réservé sur la seconde, qui revient, rien de moins, qu’à ériger en élément constitutif de la RC décennale en matière de performance énergétique la preuve d’une « utilisation et d’un entretien appropriés ».

Bien évidemment, les non-juristes trouveront l’expression frappée au coin du bon sens le plus absolu : Il ne serait pas normal d’imputer aux constructeurs des coûts d’utilisation, fussent-ils exorbitants, qui tiendraient à une utilisation inappropriée ou un entretien défectueux.

Pour autant, le juriste répondra que déjà, en droit positif, la loi et la jurisprudence tiennent bien évidemment compte de l’hypothèse d’un usage abusif ou d’un

entretien défectueux, sous la forme d’une « cause d’exonération » de la présomption de responsabilité qui s’appliquera dès lors que le dommage porte atteinte à la destination de l’ouvrage, mais dont la preuve incombe au seul débiteur de la responsabilité.Or ici, à partir du moment où le législateur avait jugé utile d’élargir la destination de l’ouvrage en matière de performance énergétique à une performance allant au-delà de la réglementation (c’est-à-dire une performance mesurée) et révélant un coût d’utilisation exorbitant, il mettait le doigt dans un engrenage fatal :Il était tout naturellement conduit, afin d’éviter les abus, à imposer de nouvelles contraintes quant à l’utilisation, puisque chacun peut comprendre que l’utilisation est une donnée à prendre en compte dès lors qu’on parle de consommation réelle mesurée sur le terrain.Tel n’aurait pas été le cas si on en était resté à la simple consommation calculée ainsi qu’elle ressort de la RT 2012, puisqu’alors, on demeurait sur des schémas théoriques et que la réalité de la consommation n’entrait pas en ligne de compte. C’est bien pourquoi le texte proposé dans le rapport de juin 2013 précité qui, lui, liait strictement la destination de l’ouvrage à la réglementation thermique en vigueur, conduisant à la prise en compte de la seule consommation calculée et non mesurée, ne comportait pas ce type d’aménagement.

Comment imposer de nouvelles contraintes liées à l’utilisation et à l’entretien ?● En les définissant, d’une part, sans le dire clairement,

comme des éléments constitutifs de la responsabilité dont la preuve incombe à celui qui l’allègue et non plus au constructeur au titre des causes d’exonération d’une responsabilité présumée.

En effet, bien que le libellé du texte soit assez maladroit et peu usuel (« toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée »), il s’agit bien d’un élément constitutif de la RC décennale qui ne veut pas dire son nom. Le magistrat, pour satisfaire à la loi, devra faire état dans sa motivation du fait que l’usage et l’entretien ont bien été appropriés. C’est tout le sens de l’ajout « et jugée appropriée ».

“Il ne serait pas normal d’imputer aux constructeurs des coûts d’utilisation, fussent-ils exorbitants, qui tiendraient à une utilisation

inappropriée ou un entretien défectueux.”

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Or comment pourrait-il juger ainsi, si les demandeurs ne l’établissaient pas de façon positive ? De manière indirecte, nous sommes donc bien là dans l’hypothèse d’un élément constitutif de la RC décennale en matière de performance énergétique.

● En ayant pris soin de ne pas ériger clairement cette condition d’usage et d’entretien en un simple élément constitutif de la RC décennale, ce qui évitait ainsi l’écueil qui aurait consisté à dire que la police dommages-ouvrage étant une police de chose et ayant vocation à indemniser sans que la responsabilité des constructeurs ne soit préalablement établie, le juge n’aurait alors pas eu à en tenir compte.

Tel que le texte a été rédigé, « toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, », la contrainte peut s’introduire dans l’appréciation même de la garantie d’assurance dommages-ouvrage, sans qu’il ne soit question d’un élément constitutif de la responsabilité.

Là encore, dès lors que le juge est désormais invité à prendre en compte les conditions d’usage et d’entretien pour juger de l’impropriété à la destination (laquelle doit être nécessairement constatée pour que les garanties de la police dommages-ouvrage puissent être sollicitées, et tout est dans le « et jugée appropriée »), ce sera donc désormais à l’assuré de permettre à l’assureur de constater que l’utilisation et l’entretien ont été appropriés… et non plus à l’assureur de prouver le contraire, comme c’était auparavant le cas, lorsqu’il s’agissait pour lui d’invoquer l’exclusion de garantie au titre de l’utilisation anormale.

L’habileté de ceux qui ont inspiré le législateur est donc d’avoir finalement, sous l’apparence de faire état d’une évidence (tenir compte de l’usage et de l’entretien), proposé un renversement de la charge de la preuve liée à l’usage et à l’entretien. Une preuve qui, en réalité, sous cet angle, est impossible à administrer :

Comment démontrer en effet que sur une période de temps suffisamment significative pour être probante, l’usage (sans qu’on nous précise d’ailleurs de quoi : de l’immeuble dans son ensemble ou de la partie privative ?) a été approprié. Et qu’est-ce donc qu’un usage « approprié » ? quel sera l’étalon de mesure ? quelle sera la période de référence prise en compte ?

La question à laquelle devront répondre les juges s’apparente à la question posée par le célèbre chansonnier que seuls les plus de 50 ans peuvent connaître : « Combien de temps le fût du canon met-il pour refroidir ? -… - Un certain temps ! »

S’agissant de la performance énergétique, quel usage doit-il être fait du bien pour que les garanties de la police DO puissent être mobilisées : un usage « approprié » !

Dès lors, force est de conclure que par-delà l’effet d’annonce à destination des consommateurs, la réalité est beaucoup plus prosaïque et qu’en fait, si les consommateurs seront sans doute légitimes à saisir la justice ou effectuer une déclaration de sinistre dommages-ouvrage dès lors qu’ils jugeront que l’utilisation de l’ouvrage entraîne un coût exorbitant, il est à craindre que leurs actions n’aboutissent que très rarement, faute d’établir préalablement et de manière positive, « l’utilisation et l’entretien appropriés »…

Lorsqu’on lit les échanges lors de l’adoption du texte en commission, on observe que pour le président de la Commission, on aboutirait avec ce texte à une bonne position de compromis entre les différents intérêts en présence, en ce sens que si le texte apporte quelques restrictions à la mise en œuvre de la RC décennale en matière de performance énergétique, en tout état de cause, cela ne préjuge en rien des actions en responsabilité sur le fondement du droit commun de la responsabilité, qui ne se trouvaient pas impactées par le texte.

“Le texte proposé dans le rapport de juin 2013 précité qui, lui, liait strictement la destination de l’ouvrage à la réglementation thermique en vigueur, conduisant à la prise en compte de la seule consommation calculée et non mesurée, ne comportait pas ce type d’aménagement.”

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Pour notre part, nous avons une analyse diamétralement inverse et ce pour deux raisons :Ce texte, si on ne s’en tient pas à l’écume de la vague et qu’on considère la réalité juridique qu’il consacre, aboutit, selon nous, dans les faits, à empêcher, dans la quasi-totalité des cas, la mise en jeu de la RC décennale des constructeurs et/ou des garanties de la police dommages-ouvrage, faute pour le consommateur d’apporter au juge les éléments de preuve lui permettant d’apprécier le caractère approprié ou non de « l’utilisation et de l’entretien » dont il devra pourtant nécessairement faire état dans la motivation de sa décision.

Cette situation est, selon nous, particulièrement choquante lorsque la dégradation de certains éléments constitutifs ou d’équipements de l’ouvrage aura été constatée, aboutissant au fait que la performance de calcul telle qu’elle résulte de la RT 2012 n’est plus respectée, mais que, pour autant, le consommateur n’étant pas en mesure de prouver l’utilisation normale, (comment le pourrait-il ?) le juge sera dans l’impossibilité de juger l’ouvrage impropre à sa destination et donc d’engager la RC décennale.

Un des nombreux effets indirects de cet ajout sera également de neutraliser la jurisprudence sur la destination conventionnelle, puisque quelles que puissent être les prévisions des parties sur la destination spécifique de l’ouvrage en matière de performance énergétique, l’établissement de la RC décennale supposera toujours la preuve d’une « utilisation jugée appropriée »…

+ Par ailleurs, l’entrée en jeu de la RC contractuelle de droit commun ne saurait être mise en parallèle avec la RC décennale, comme l’énonce le rapporteur de la commission du Sénat. Car outre que la mobilisation de la RC contractuelle suppose de démontrer la faute du

constructeur ou du promoteur, la couverture assurance de ce type de responsabilité est pour le moins incertaine dans son principe et limitée dans son étendue. Elle n’a rigoureusement rien à voir avec les standards de garantie en vigueur en matière d’assurance obligatoire RC décennale encadrée par des clauses types.

Au final, qui doit se réjouir de ce nouveau texte ?- Les consommateurs ? Certainement pas.Sans doute sont-ils invités à procéder à une déclaration de sinistre dès qu’ils sont en mesure de se plaindre d’une « surconsommation d’énergie à un coût exorbitant », mais concrètement, bien habile celui qui sera en mesure de placer le magistrat en position de juger d’une utilisation appropriée sur une période suffisamment longue pour être probante…Certains pourraient sans doute s’étonner qu’on évoque derechef l’intervention du magistrat ? Comment pourrait-il en être autrement ? Imagine-t-on qu’un expert dommages-ouvrage, dans le temps qui lui est imparti pour exercer sa mission, pourrait être en mesure d’apprécier le caractère « approprié » ou non de l’utilisation du bien ? Seule l’intervention d’un expert judiciaire dans un cadre contentieux aurait-elle quelque chance d’y parvenir ?

- Les constructeurs ou les promoteurs ? Une lecture rapide pourrait sans doute le laisser à penser, puisqu’au total, leur responsabilité aurait désormais bien peu de chance d’être établie au titre de leur RC décennale.

Malheureusement, en droit privé, reste la RC de droit commun, pour les cas où il existe une faute, constituée par le non-respect de la RT 2012, à raison par exemple de la dégradation d’un élément constitutif ou d’équipement de l’ouvrage, aboutissant à une performance calculée qui n’est plus celle requise

“Un des nombreux effets indirects de cet ajout sera également de neutraliser la jurisprudence sur la destination

conventionnelle.”

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par la norme. Les maîtres d’ouvrage, à défaut d’établir un usage approprié sur la durée, auront intérêt à poursuivre sur ce fondement, pour aboutir à une condamnation qui ne sera d’ailleurs pas nécessairement couverte par une garantie d’assurance, puisque rendue en dehors de la sphère de l’assurance obligatoire.

Pour les constructeurs et les promoteurs, le résultat est que les désordres qui auraient pu trouver une solution à l’amiable dans le cadre de la mise en jeu des garanties d’assurance obligatoire (à savoir le non-respect de la RT 2012) se régleront désormais dans le cadre d‘interminables contentieux à l’issue très incertaine… Finalement les seuls gagnants dans cette affaire ne seraient-ils pas ceux dont on ne parle pas ?

La commission mixte paritaire réunie aussitôt après le vote du Sénat, afin de déboucher sur un texte commun aux deux assemblées, ayant échoué, le projet revient en seconde lecture devant l’Assemblée nationale et le texte fera donc l’objet d’un nouvel examen en commission spéciale.

C’est donc le début d’une nouvelle lecture parlementaire, mais dont l’issue après un second vote au Sénat appartiendra à l’Assemblée nationale, vraisemblablement à la fin du printemps.

On ne peut que souhaiter à nouveau que nos parlementaires, mieux instruits de certaines réalités de techniques juridiques, ne sacrifient pas sur l’autel de l’opportunisme politique et des effets d’annonce, l’essentiel des intérêts des consommateurs et finalement de toute une profession. Pour celle-ci, il conviendrait contrairement à ce qui fut fait par la Commission spéciale, d’auditionner toutes les composantes, et ce y compris les maîtres d’ouvrage, comme ce fut le cas lors de l’élaboration du rapport de 2013.

La situation en l’état actuel du texte pourrait se résumer ainsi :

Oui nous proclamons le droit des consommateurs à un certain niveau de performance réelle, bien au-delà de la réglementation en vigueur, mais au total, sous prétexte d’équilibre et grâce à un habile tour de passe-passe juridique, fondé sur un renversement de la charge de la preuve pesant sur le consommateur, on vote un texte qui ne vous garantit même pas le respect de la performance conventionnelle issue de la norme…

Alors, quelle solution proposer ?

Puisque tout semble désormais possible en termes de rédaction, pour notre part, nous considérons qu’il conviendrait d’en revenir à une certaine fluidité et à la sobriété qui caractérise les textes de notre code civil. Nous proposons d’insérer un alinéa 2 à l’article 1792 :« Nonobstant toute stipulation contractuelle contraire, l’impropriété à la destination ne peut être retenue, en matière de performance énergétique, qu’en cas de dommages résultant d’un défaut de la performance énergétique telle que définie par la réglementation thermique applicable à l’ouvrage. »

La philosophie de ce texte pourrait finalement se résumer ainsi :En matière de responsabilité décennale au titre des défauts de performance énergétique, seule est prise en compte la réglementation, rien que la réglementation, mais toute la réglementation ce qui, finalement, à la lumière des projets en cours, permettrait d’apporter une sécurité minimale à l’usager et au consommateur.

“Puisque tout semble désormais possible en termes de rédaction, pour notre part, nous considérons qu’il conviendrait d’en revenir à une certaine fluidité et à la sobriété qui caractérise les textes de notre code civil.”

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La réglementationCe texte présente l’avantage selon nous, de s’en tenir à la réglementation telle qu’elle est et de ne pas donner l’illusion aux maîtres d’ouvrage qu’ils auraient, par définition, un droit acquis à un certain niveau de consommation énergétique mesurée in situ, alors que toute notre réglementation thermique a été rédigée en prenant bien soin qu’il n’en soit pas ainsi. On lie alors la destination en matière de performance énergétique à celle définie par la réglementation.

Rien que la réglementation :Il s’agirait, avec ce texte, d’éviter la prise en compte de quelque manière que ce soit, au titre de la RC décennale et de l’assurance obligatoire, d’une performance mesurée sur le terrain, puisque ce n’est pas celle visée par la réglementation et ce, quand bien même les marchés intègreraient-ils contractuellement une notion de performance réelle et mesurée dans la destination de l’ouvrage :

La RC décennale ne pourrait être mise en œuvre que dans le cas où la performance réglementaire, c’est-à-dire la performance tenant à un calcul sur la base de qualités intrinsèques du bâtiment, n’est plus établie. C’est le sens du « nonobstant ».

Mais toute la réglementationPour le cas où la performance règlementaire ne serait plus atteinte, notamment en raison de la dégradation d’un équipement de l’ouvrage, il éviterait l’écueil commun à tous les projets proposés y compris celui voté, qui est de transformer la mise en jeu de la RC décennale des constructeurs, dès lors qu’il est question de performance énergétique, en une course d’obstacles quasi infranchissables pour les maîtres d’ouvrage. Ce qui aboutit à ce paradoxe que dans un certain nombre

d’hypothèses, alors même que la réglementation stricto sensu ne serait plus respectée, la RC décennale ne pourrait pour autant être engagée faute de :

● Démontrer un usage approprié du bâtiment : par rapport à qui ? Nul ne le sait. Et qu’en sera-t-il pour un immeuble collectif ? Par ailleurs, pourquoi prendre en compte l’usage alors qu’il s’agirait d’engager la RC décennale à propos d’une performance calculée ?

● Démontrer de manière positive un entretien approprié du bâtiment, étant entendu qu’il n’existe pas de norme en matière d’entretien,

● Démontrer une consommation réelle anormalement élevée : par rapport à qui ? par rapport à quoi ?

● Démontrer un écart significatif de consommation mesuré sur le bâtiment par rapport à une norme qui elle n’est que le fruit d’un calcul.

La RC décennale ne pourrait être mise en œuvre que dans le cas où la performance réglementaire, c’est-à-dire la performance

tenant à un calcul sur la base de qualités intrinsèques du bâtiment, n’est plus établie.

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1 Rapport « La Garantie de performance énergétique », juin 2013, à consulter sur www.planbatimentdurable.fr/IMG/pdf/RAPPORT_FINAL_GPE2_3_juillet_2013_V5_-_Jouvent_-_Huet.pdf

Annexe

Le texte proposé dans le cadre du rapport de juin 2013 « Huet-Jouvent » sur la base d’un consensus de l’ensemble des fédération professionnelles1

Création d’un nouvel article L 111-10-5 dans le CCH :

« Nonobstant toute stipulation contractuelle contraire, la destination mentionnée à l’article 1792 du code civil, reproduit à l’article L.111-13 du présent code, est définie, en matière de performance énergétique, au regard de la seule consommation «conventionnelle » maximale de l’ouvrage, telle que celle-ci résulte des textes d’application des articles L.111-9 et L 111-10 du présent code.

La production énergétique à usage externe est prise en compte, uniquement si elle entre dans son calcul.

● L’impropriété à la destination ne peut être retenue que dans le cas d’une différence de consommation conventionnelle supérieure à un seuil, en présence de dommages affectant matériellement l’ouvrage ou ses éléments d’équipement.

● Elle est appréciée globalement pour l’ensemble de l’ouvrage construit ou modifié, y compris ses éléments d’équipement, en tenant compte des conditions de son entretien après la réception, et sur la base des éléments techniques, du référentiel et du mode calcul réglementaire ayant permis la délivrance de l’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique.

● Un décret en Conseil d’État détermine le seuil mentionné à l’alinéa précédent ainsi que les modalités d’appréciation de la consommation conventionnelle dans le cadre des expertises »

Le texte adopté par les députés en octobre 2014

Article 8 bis ALe code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :« 2° L’article L. 111-13 est complété par un alinéa ainsi rédigé :« En matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination, mentionnée à l’article 1792 du code civil reproduit au présent article, ne peut être retenue sauf en cas de défauts avérés liés aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage ou de l’un de ses éléments constitutifs ou éléments d’équipement, conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant pas l’utilisation de l’ouvrage à un coût raisonnable. ».

Texte adopté par le Sénat en mars 2015

Article 8 bis AAprès l’article L. 111-13 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 111-13-1 ainsi rédigé :« Art. L. 111-13-1. - En matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination, mentionnée à l’article L. 111-13, ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant de défauts liés aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant. »

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Stratégie de patrimoineLe bail en l’état futur d’achèvement (BeFA)

DÉFInITIOnLe BEFA consiste, pour une entreprise utilisatrice, à conclure un bail commercial avant la construction

ou la rénovation de l’immeuble et, souvent même,

avant l’obtention du permis de construire.

Le COnCePTIl s’agit de conclure un bail avec un promoteur vendeur ; celui-ci signe par ailleurs, avec un investisseur,

une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le BEFA doit concilier les intérêts des trois acteurs :

● Le promoteur, qui souhaite développer un projet de

construction,

● L’investisseur, qui souhaite un actif dans lequel il

investit avec le moins de risque possible,

● L’utilisateur-locataire, qui souhaite un immeuble

adapté à ses besoins, en rapport coût-qualité.

Il s’agit d’une sorte de PPP (mais en partenariat privé-

privé), le financement étant apporté par l’investisseur.

LeS AVAnTAGeS POUR L’UTILISATeURLe BEFA présente pour une entreprise utilisatrice plusieurs avantages :

● La possibilité de trouver une implantation et des locaux adaptés à ses besoins,

● La possibilité de négocier un projet sur mesure : dimensionnement, niveau des prestations, etc. il s’agit, dans certains cas, d’une véritable co-conception avec le promoteur (ceci, toutefois, dans la limite acceptable par le promoteur, qui veille à ce que l’immeuble puisse être relouable ultérieurement et aussi dans la limite de ce qui sera acceptable par l’investisseur). Le souhait d’avoir un loyer bas peut être contredit par l’exigence de caractéristiques trop spécifiques,

● La possibilité » de mieux choisir son implantation, surtout s’il n’y a pas suffisamment d’offres satisfaisantes localement,

● La possibilité de faire faire les travaux « preneur » pendant la construction ; avec la possibilité, sous certaines conditions, d’intégrer le coût de ces travaux dans le montant des loyers ultérieurs,

● La possibilité de négocier des conditions locatives plus favorables (loyers, charges), en contrepartie de la sécurité offerte en matière de location de l’immeuble,

● La possibilité de faire intégrer des clauses particulières en matière de certification environnementale, de garantie de charges locatives, de garantie de performance énergétique, de remise en état au moment de la restitution, etc.

● Une meilleure prise en compte du raisonnement et de la conception en coût global sur le long terme,

● La possibilité de fixer le loyer au moment de la signature, sous réserve d’une actualisation entre la date de la signature de l’acte et la prise d’effet du bail.

Présentation du bail en l’état futur d’achèvement (BEFA). Il s’inspire de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

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LeS POInTS De VIGILAnCe POUR L’UTILISATeUR● La nécessité d’être en mesure de planifi er ses

besoins 2 ou 3 ans à l’avance et d’inscrire le projet dans un plan stratégique de patrimoine.

● La nécessité d’anticiper tous les aménagements et toutes les étapes, y compris la consultation des instances représentatives du personnel.

● La nécessité de se mobiliser très fort sur le projet au niveau de la direction immobilière, et ceci dans un planning détaillé, à respecter scrupuleusement.

● La prise de risque, notamment si le bail est signé avant permis de construire.

● La complexité du montage et le nécessaire recours à des conseils spécialisés, au moment du montage du contrat, mais aussi dans tout le suivi :

❯ Mise au point du cahier des charges initial,

❯ Mise au point du bail et des annexes,

❯ Mise au point du planning détaillé,

❯ Négociation sur le loyer, les charges, les travaux « preneurs »,

❯ Négociations sur la défi nition de l’achèvement des travaux et des conditions de prise de possession,

❯ Mise au point des exigences en matière de certifi cation environnementale, de garantie de performance énergétique, de garantie de charges, etc.

● La prise de risque vis-à-vis de l’investisseur, qui n’est pas toujours connu, et qui, de surcroît, peut changer pendant la durée du bail.

PeRSPeCTIVeSLes utilisateurs qui disposent d’une vision stratégique sur leurs besoins immobiliers trouvent dans le BEFA un outil permettant d’ajuster le patrimoine à leurs besoins et optimisant le rapport qualité/coût global ; et ceci sans avoir à porter un investissement.

L’outil BEFA concerne le neuf, mais aussi, sous certaines conditions, la rénovation d’immeubles existants.

C’est une synthèse entre l’investisseur qui recherche un actif loué et donc sécurisé, l’utilisateur qui veut un immeuble adapté à des besoins, et le promoteur qui veut développer un projet de construction rentable.

Pour en savoir plus

“Le BEFA permet d’intéger des clauses particulières en matière de certification environnementale, de garantie de charges locatives, de garantie de performance énergétique, de remise en état au moment de la restitution, etc.”

● Diverses documentations, dont SODEARIF.

● Documentation et site Internet Mobilitis : www.mobilitis.com, et notamment témoignage de Franck Privé, directeur immobilier de L’ORÉAL.

● Exemples de baux conclus par IBM, Orange, SNCF, etc.

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Gouvernance d’APOGÉEBureau et conseil d’administration

Le bureau d’APOGÉePrésident Michel Zulberty (CPH)Vice-présidente Sandrine Alozy (FÉDÉRATION DES ESH)Secrétaire Didier Szmarowski (MEDDE & MLET - DAFI)Trésorier Christian Harcouët (VALOPHIS HABITAT)Membres Hervé Lasseigne (ASCAUDIT GROUPE) Jean-Baptiste Paturet (OPIEVOY)

Délégué général :Michel Jouvent

Assistante :Véronique Fricou

Le conseil d’administration d’APOGÉePrésidents d’honneur et membres de droit du conseil : Jean-François Brand, Raymond Sajus et Jacques KunvariOrganisations professionnellesPrésident : Jean-François Buet (FNAIM)Vice-président : Christophe Boucaux (L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT)LogementsPrésidente : Marie-George Jouglet (SNI)Vice-président : Jean-Baptiste Paturet (OPIEVOY)BureauxPrésident : en instance de nominationVice-président : Guillaume Valarcher (GROUPAMA IMMOBILIER)Suppléant du président : Philippe Loiselet (LOISELET & DAIGREMONT)ÉquipementsPrésident : Didier Szmarowski (MEDDE & MLET - DAFI)Vice-président : Michel Zulberty (CPH)PartenairesPrésident : Hervé Lasseigne (ASCAUDIT GROUPE)Vice-président : Denis Szkobel (BOUYGUES ÉNERGIES & SERVICES)Directeurs de gestion du logement (DGL)Présidente : Marie-George Jouglet (SNI)Suppléant de la présidente : Jean-Baptiste Paturet (OPIEVOY)Implantations multiples et dispersées (IMD)Président : Philippe Bellini (ADYAL FACILITIES)Suppléant du président : Philippe Loiselet (LOISELET & DAIGREMONT)Directeurs des ressources humaines (DRH)Présidente : Sandrine Alozy (FÉDÉRATION DES ESH)Suppléant de la présidente : Pierre Havet (RIVP)Conseiller de la présidente : Patrick Berzane (LOISELET & DAIGREMONT)Qualité et développement durable (QDD)Président : en instance de nominationSuppléant du président : Cédric Dubois (BTP CONSULTANTS)Directeurs fi nanciers (DF)Président : Christian Harcouët (VALOPHIS HABITAT)Suppléante du président : Arielle Poncin (OPAC 38)Off res globales (PPP, CPE, CREM…)Président : Michel Zulberty (CPH)Audit et contrôle interne, maîtrise des risques (aci)Président : Victor Pinto (GROUPAMA IMMOBILIER)Vice-présidentes : Marjolaine Alquier (FONCIÈRE DES RÉGIONS) Dominique Nicouleau (OPIEVOY)Rénovation énergétique des copropriétés (COPRO)Coprésidents : Jérôme Dauchez (DAUCHEZ - UNIS) Hervé Lasseigne (ASCAUDIT GROUPE)Immobilier international (2I)Président : Jean-Pierre Taravella (KURT SALMON)

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Liste des adhérents et membres partenairesAssociation APOGÉe, Institut français du management immobilier

FÉDÉRATIOnS ADHÉRenTeSFédération des ESH LFédérations des promoteursImmobiliers de France –FPI

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FNAIM LBL’Union sociale pour l’habitat LUnis – Union des syndicats de l’immobilier

LB

UNPI LORGAnISMeS ADHÉRenTS13 Habitat LACCOR Technical Services EAdoma LBEADYAL Facilities LBAéroports de Paris BAir France BAlcéane OPH de la ville du Havre LAssociation Immobilière du Diocèse de Paris

L

Association Foncière Logement LBanque de France LBBatigère LBAYARD Albert 1er LBNP Paribas BECompagnie de St Gobain BCoopérer Pour Habiter (CPH) LCrédit Agricole Centre-Est BDauchez LBDynacité L

Direction centrale du SID (DCSID) LBE

Direction généralede la gendarmerie nationale

L

EDF FM Services LBEFIDIS LEpaurif EEspaces ferroviaires LBEFONCIA Groupe LFoncière des régions BFrance Habitation LGDF SUEZ LBGecina LGestion et transations de France – GTF SA

LB

GIE Codelog Immobilier Support - AGE CILOVA

L

Groupama Immobilier LBGroupe ACPPA EGroupe logement français LHabitat 76 LLa Poste – DTC Chartres BELes Cités jardins de la région parisienne

L

Logial-OPH LLogirep LLogiseine LLoiselet & Daigremont LBMaisons & Cités Soginorpa LMEDDE LBEMEDDE & MLET – DAFI BEMgen Union BMinistères économiques et fi nanciers

BE

Ministère de la Défense BMinistère de la Justice BEMinistère des Aff aires sociales BNantes Métropole Aménagement

BE

Neolia LENexity Property Management BOCDE BEOffi ce National des Forêts LBOGIF LOpac 38 LOpac de l’Oise LOpac du Rhône LOPH de Bobigny LOPH de Drancy LOpievoy LOralia LBOsica LParis Habitat - OPH LPlaine Commune Habitat LPoste Immo LBEQUADRAL SAS LReims Habitat LRIVP LRSI – Régime Socialdes Indépendants

LB

RTE – Gestionnaire du Réseaude Transport d’Électricité

LB

S2FIT1 LBESelicomi LBSERGIC SAS LBSERM BESIA HABITAT - GROUPE SIA LSiemp LSilic - Icade BSociété immobilière des chemins de fer

L

Société nationale immobilière LUCANSS BEURIOPSS Paca et Corse LEVallogis - Valloire Habitat LValophis Habitat OPH du Val-de-Marne

L

MeMBReS PARTenAIReSACCEO LAdeme LBEANSTEL LBEArchitecture et Maîtres d’ouvrage LBEARKEA Banque Entreprises et Institutionnels

L

ARTELIA BATIMENT & INDUSTRIE BEASCAUDIT GROUPE LBAZUR TECHNOLOGY, Société du Groupe T2I

L

Bouygues Bâtiment IDF Habitat Social

B

Bouygues Énergies et Services LBEBREZILLON BBTP Consultants BCACD BCampenon BernardConstruction

BE

CINOV Construction BCOFELY AXIMA – GDF Suez BECOFELY INEO SA BECOFELY Services – GDF Suez LBCompagnie des architecteurs LBECSTB (Centre scientifi que et tech-nique du bâtiment)

B

Dalkia France BDeloitte Finance LBDEMATHIEU BARD LBEEDF Direction ServicesÉnergétiques Groupe

LBE

EGF.BTP LEGIS LBEESPI LESTP LBEFEDENE LGALTIER Expertises Immobilières et Financières

L

Groupe GOYER BHudson LIsta CIS LKURT SALMON BLaurent Derote Consultants LPitch Promotion LBPLANON SITE ALPHA SAS BPromotelec Services LBQualitel LSetec Bâtiment BESocotec France LBESPIE BVerspieren LBVPSitex L

(L)OGEMENTS (B)UREAUX (E)QUIPEMENTS

à la date du 13 mars 2015

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n° THÈMe InTeRVenAnT DATe38 La base de données unique

La déclaration sociale nominativeHervé Desbrest, Ingénieur d’aff aires, Act-OnAnne Lebarbenchon, Consultante Manager, Act-On

27 juin 2014

37 Les attentes des utilisateurs de bureaux en matière environnementale

Yona Kamelgarn, Chargée d’études Immobilier durable, Novethic (groupe Caisse des Dépôts)

18 mars 2014

36 La réforme de la formation professionnelle Sylvain Julhes, conseiller formation branches professionnelles, Uniformation

7 fév. 2014

35 Le CLOUD…Une véritable révolution multiforme

Jean-Charles Bangratz, directeur innovation et systèmes d’information d’Oger International

28 janv. 2014

34 Les contrats globaux en copropriétés Jean-Pierre Mahé et Omar Zagdouni, directeur développement, pôle logement, EIFFAGE Construction

29 nov. 2013

33 Les schémas d’interventions régionales pour favoriser les rénovations énergétiques des logements

Françoise Réfabert, présidente, Vesta Conseil & Finance 29 nov. 2013

32 Maîtrise du risque amiante dans unpatrimoine immobilier (maintenance,réhabilitation)

Daniel Ferrand, responsable d’activités gestion de parc immobilier à la direction des techniques et des méthodes de SOCOTEC, membre des commissions réglementaires et de normalisation sur l’amiante, formateur et expert SOCOTEC

22 oct. 2013

31 Présentation des résultats de l’édition 2013 de l’Observatoire du bien-être dans les immeubles

Philippe Loiselet, directeur général de Loiselet & Daigremont

9 oct. 2013

30 Observatoire de Finance active sur la dette des bailleurs sociaux

Matthieu Collette, responsable des études et de la formation, et Arnaud Helbert, manager Habitat social et institutionnel de Finance active

17 sept. 2013

29 Réduction des consommations d’énergie dans les bâtiments : comment motiver les changements de comportement ?

Jérémie Jean, président fondateur d’eGreen 10 sept. 2013

28 Entretien Congrès USH de Lille 2013 Entretien exclusif avec Jean-Louis Dumont, prés. de l’USH 10 juil. 2013

27 La mobilisation du foncier public en faveur du Logement

Nathalie Morin, administrateur général des Finances Publiques, chef du service France Domaine, ministère de l’Économie et des Finances, et Philippe Bauchot, délégué à l’Action Foncière et Immobilière, ministère de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie

20 juin 2013

26 Nouveau référentiel HQE Exploitation Stéphanie Sartore, ingénieur d’aff aires HQE, Certivea 11 juin 2013

25 Entretien Congrès FPI de Tours 2013 Entretien exclusif avec François Payelle, président de la FPI 14 juin 2013

23 L’expertise dans l’approche stratégique de la gestion des actifs immobiliers

Guillaumer Valarcher, directeur de la gestion immobilière, Groupama Immobilier

25 juin 2013

22 L’expertise en évaluation immobilière Claude Galpin, président de l’IFEI, Institut Français de l’Expertise Immobilière, et président de Vif Expertise

25 juin 2013

21 Panorama des aides pour l’optimisation énergétique des bâtiments et évolutions à venir

Florence Bartolo, directrice recherche et développement, et Pierre Tailhandier, responsable technique certifi cats d’économies d’énergie, ALMA Consulting Group

18 juin 2013

20 La dématérialisation des documents au service des métiers de l’immobilier

Marc Freichet, directeur général, responsable de l’Off re, et Bernard Chabrand, responsable commercial pôle immobilier, Azur Technology

11 juin 2013

19 Accessibilité pour un parc de logements Cédric Dubois, directeur du département conseils, BTP Consultants, Yann Miginiac, délégué au développement durable, RIVP, et Antoine Tesson, directeur du pôle accessibilité, Crysalide

16 avr. 2013

Liste des vidéosdisponibles sur www.association-apogee.fr

(réservées aux membres)

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18 Mieux connaître et gérer votre patrimoineimmobilier avec SAP Real Estate Management

Sadjeda Duret, Solutions Finance, SAP France 2 avr. 2013

16 Présentation de l’analyse des résultats de 40 contrats de performance énergétique. Première synthèse : les immeubles

Bruno Lannerée, FEDENE (Fédération des Services Énergies Environnement), secrétaire général du SNEC et secrétaire général du SYPEMI

21 fév. 2013

15 Présentation du rapport sur lesfi nancements innovants de l’effi cacité énergétique du Plan Bâtiment Durable

Maître Olivier Ortega, avocat associé, Lefèvre Pelletier & associés

21 fév. 2013

14 Grâce au partage de places, OneParkrentabilise vos espaces de stationnement

Gilles Latouche et David Vanden Born, cofondateurs, OnePark

19 fév. 2013

13 L’optimisation de la gestion des déchetsd’entreprise dans un contexte légal en mutation

Grégory Ogorek, cofondateur associé, et Adeline Jiguet, Chargée de marketing et de com., Greenwishes

12 fév. 2013

12 Les marchés de conception réalisationexploitation maintenance (CREM) etde réalisation exploitation maintenance(REM) : les conditions de mise en œuvre

Assiba Djemaoun, responsable des aff aires juridiques, MAPPP et Maître François Tenailleau, associé, CMS Bureau Francis Lefebvre

21 nov. 2012

11.2 Individualisation des frais de chauff age Anne Le Maout, DHUP, et Solenn Le Guen, DGEC, MEDDE & METL

30 oct. 2012

11.1 La répartition des frais de chauff age collectif

Jean Philippe Platt, chef de produit services eau et chauff age, marketing, ISTA–CIS

30 oct. 2012

10 Décomposition du coût global dulogement social et pistes d’économie

Jacques Berger, directeur, Action Tank Entreprise et Pauvreté

23 oct. 2012

9 Le clausier des marchés publics deperformance énergétique à venir

Maître Olivier Ortega, avocat associé, Lefèvre Pelletier & associés

20 sept. 2012

8 Les marchés de conception réalisationexploitation maintenance (CREM) et de réalisation exploitation maintenance (REM)

Xavier Bezançon, délégué général, EGF-BTP 20 sept. 2012

7 Le bail vert dans le tertiaire Maître Marie-Odile Vaissié, avocat, associé, MRICS, Lefèvre Pelletier & associés

19 sept. 2012

6 RT 2012 François Marconot, chargé d’études thermiques, CETE IDF 22 juin 2012

5.3 Le développement durable au seind’Aéroports de Paris : les enjeux sociauxde la RSE

Didier Pennec, DRH responsable du Pôle RSE – Qualité de Vie au Travail, Aéroports de Paris

22 juin 2012

5.2 La démarche des ESH en matière de RSE Élodie Bressaud, consultante RSE, VIGEO 22 juin 2012

5.1 La démarche des ESH en matière de RSE Dominique Chauvet, directrice générale, Fédération des ESH (entreprises sociales pour l’habitat)

22 juin 2012

3 Utilisation des caméras et thermographiesinfrarouges dans le neuf et l’existant

Hervé Lasseigne, président, ASCAUDIT GROUPE 22 mai 2012

2 L’emploi des cadres dans les métiers del’immobilier en 2011 et début 2012

Laurent Derote, directeur des practices immobilier & construction et services publics, Hudson

17 avr. 2012

1 Gestion écologique des espaces verts dela Banque de France

Catherine Sallé, responsable pôle développement durable, Banque de France

10 avr. 2012

Liste des vidéosdisponibles sur www.association-apogee.fr

(réservées aux membres)

ssociation pogéeInstitut Français du management Immobilier

www.association-apogee.fr

Le rassemblement d’environ 200 organismes maîtres d’ouvrage, propriétaires, gestionnaires de patrimoines immobiliers et leurs partenaires, soucieux de perfectionner leur management immobilier, pour :

Echanger sur les meilleures pratiques Comparer les performances Adopter une organisation optimale pour l’immobilier

Se doter des systèmes d’information et de bases de données performantes

Optimiser la qualité de service Maîtriser le coût global sur le cycle de vie, les charges et les coûts de gestion

Contribuer à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement dans les divers secteurs

Garantir la performance énergétique Mettre en place les financements et supports juridiques adaptés

les charges et les coûts de gestionContribuerde l’environnement dans les divers secteursGarantir

Mettre en placeMettre en placesupports juridiques adaptéssupports juridiques adaptés

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Programmes des séminairesde formations APOGÉEsur simple demande à :Véronique FricouTél. : 01 40 44 90 64contact1@association-apogee.fr

Rénovation énergétique des copropriétés Les objectifs de cette formation sont les suivants :

• Connaître le déroulement complet d’une opération de rénovation énergétique

• Savoir identifi er et évaluer les solutions possibles du point de vue technique et économique

• Y voir clair dans les diff érents montages fi nanciers et juridiques possibles

• Bien situer le rôle du syndic et savoir piloter effi cacement les acteurs et les actions à mener : audits, travaux, CPE, etc.

• Disposer de l’argumentaire à utiliser pour convaincre les copropriétés : connaître les éléments déclencheurs et les leviers utiles

• Identifi er les acteurs et les appuis locaux qui aident les actions de rénovation énergétique dans une copropriété.

Cette formation est soutenue par l’ADEME et par les partenaires privés suivants : ACCEO, ASCAUDIT Énergie, Bati-Rénov, Cerqual, Compagnie des Architecteurs, Demathieu et Bard, EDF, GrDF, ISTA, Promotelec Services, Verspieren.Cette formation a été conçue en liaison avec le Plan Bâtiment Durable, la FNAIM et l’UNIS. Dates de formation sur demande

Site dédié à la rénovation énergétique des copropriétés :www.renovationenergetiquedes coproprietes.com

Mettre en place une garantie de résultats énergétiques dans l’existant et dans le neuf

Les objectifs de cette formation sont les suivants :• Connaître le déroulement complet d’une opération d’effi cacité

énergétique avec garantie de résultats

• Identifi er les solutions possibles du point de vue technique et économique

• Savoir procéder à l’audit, aux simulations énergétiques et à la mise au point des scénarios

• Savoir évaluer l’effi cacité économique globale du projet

• Savoir mettre en place une garantie de résultats dans les diff érents types de patrimoines

• Connaître les montages fi nanciers, juridiques et assurantiels envisageables

• Bien situer le rôle des acteurs de l’effi cacité énergétique

• Savoir mettre en œuvre le commissionnement et le plan de mesures et vérifi cation

• Savoir piloter effi cacement les actions à mener : études préalables, audits, consultations, travaux, vie du contrat, après-contrat, etc.

Calendrier des prochaines sessions 2015 (Paris) Jeudi 28 mai Jeudi 8 octobre(autres dates sur demande)

Site dédié à la garantie de résultats énergétiques :www.garantiederesultatsenergetiques.com

Vous pensiez aVoir fait le tour des sites de rencontre ?

contactez nous anne.boucard@arkea.com

et retrouvez nous surwww.leblogdesinstitutionnels.fr

flashez moi

3 Juin

à paris

pour favoriser les échanges et les prises de contact entre les promoteurs, les aménageurs, les bailleurs, les investisseurs...

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