SPÉCIAL IMMOBILIER 15Lundi 3 novembre 2014

Un groupement pour accompagner l’immobilier d’entreprise

Pour une stabilité et une transparence du rapport contractuel

C aractérisé par le manque de visibilité quant à l’offre et la demande, ce mar-

ché a connu un développement notable ces dernières années. Cependant, les statistiques sur ce marché sont encore mécon-nues. La création de «Statimmo Maroc» vient donc mettre en lumière ce secteur prometteur. Cette nouvelle structure mettra à disposition des investisseurs et des utilisateurs des indica-teurs fiables et homogènes sur les transactions à l’échelle du grand Casablanca et sur l’in-vestissement dans ce marché. En effet, à l’occasion du lance-ment du groupement «Statimmo Maroc», il a été annoncé que ce dernier commencera à publier un rapport trimestriel sur les marchés de bureaux et logistique (acquisition et location), ainsi qu’un deuxième rapport annuel concernant le marché de l’inves-

tissement. Dans ce sens, le grou-pement a invité l’ensemble des acteurs dans ce secteur à contri-buer au niveau de la communi-cation des données en rapport avec l’immobilier d’entreprise, de manière à pouvoir disposer de trois bases de données regrou-pant les bureaux, la logistique et l’investissement. L’objectif étant d’amener à une meilleure appré-hension du marché pour les diffé-rents acteurs : groupements d’in-térêt économique, utilisateurs, promoteurs, institutionnels, pro-priétaires… La rencontre a été marquée par la présentation d’indicateurs recueillis au cours de l’année dernière, no-tamment en ce qui concerne la demande placée de bureaux, es-timée à 38.006 m² au sein de la ville de Casablanca, dont 5.815 m² en acquisition et 32.191 m² en location, avec un loyer moyen de 136 DH/m²/mois HT/HC.

Au niveau des transactions, «Sta-timmo Maroc» a dévoilé que 58 transactions ont été recensées à Casablanca au cours de l’année 2013, contre 47 transactions re-censées jusqu’au troisième tri-mestre de cette année. Quant à la

partie logistique, le rapport signale que la demande placée d’entrepôts au cours de 2013 s’est élevée à 50.813 m², dont 31.915 m² en location et 18.898 m² en acquisi-tion, avec un prix d’achat moyen de 4.286 DH/m² HD et un loyer

moyen estimé à 46 DH/m²/mois HT/HC. Il est à noter que cette initiative a pour ambition d’ap-porter une analyse de marché exhaustive à travers une collabo-ration entre les quatre cabinets, dans une approche évolutive ba-

sée sur de nombreux outils pour retracer l’évolution du marché. Pour apporter plus d’éclaircis-sementsà ce sujet, nous avons contacté Fabrice Léger, CEO de JLL & président de Statimmo Maroc. ❚ Mohamed Sellam

Statimmo Maroc

Logement locatif

Dans le but d’améliorer la lisibilité du marché de l’immobilier d’entreprise pour les utilisateurs et les investisseurs, un groupement d’intérêt éco-nomique (GIE), intitulé «Statimmo Maroc», a été créé cette année. Fruit d’un partenariat entre quatre sociétés de conseil en immobilier d’entre-prise : Carré Immobilier, CBRE, Colliers et JLL, «Statimmo Maroc» vise à apporter plus de trans-parence au marché de l’immobilier d’entreprise à Casablanca.

En 2013, la demande placée de bureaux a été estimée à 38.006 m2 au niveau de la ville de Casablanca.

Le Matin : Quelle est la situa-tion du marché de l’immobi-lier d’entreprise actuellement ? Fabrice Léger : Ce qui caractérise notre marché de l’immobilier d’entreprise, c’est avant tout sa jeunesse. Comme tout jeune, il se cherche, est très dynamique, opportuniste mais aussi parfois brouillon. Ce marché est en voie de professionnalisation, de struc-turation et la naissance de Sta-timmo Maroc en est l’un des pi-liers. Ce Gie Statimmo Maroc a été créé par les quatre principales sociétés de Conseil en immobi-lier d’entreprise présents à Casa-blanca dont JLL qui en assure la présidence. Nous sommes partis du constat commun que nous faisions de-puis quelques années : le manque de transparence. Nous avons donc voulu améliorer la lisibilité des marchés immobiliers pour que les utilisateurs et les inves-tisseurs soient mieux informés et qu’ils puissent arbitrer et prendre des décisions en toute connais-sance de cause.

Où se situent les grandes concentrations de ce type d’immobilier ?Pour étudier ce grand marché des bureaux à Casablanca, il nous fallait en localiser les principaux quartiers. Nous avons donc re-découpé la ville et avons qualifié plusieurs secteurs bien délimités où se sont développés des marchés bien particuliers : par exemple La Corniche où se trouvent de nombreux immeubles neufs, le CVH (centre-ville historique) où sont principalement concentrés des immeubles de seconde main ne répondant pas forcément aux standards internationaux. Il y a également le secteur Entrée de ville (plus communément appelé Sidi Maarouf) où ont été dé-veloppés les premiers actifs ter-tiaires de la capitale économique du Royaume il y a une dizaine d’années.

Ce secteur est aujourd’hui en suroffre et les entreprises le quit-tent à cause d’une urbanisation anarchique, d’une circulation automobile encombrée et d’un manque de services et de station-nement. Il y a encore le QCA (quartier central des affaires) dé-limité par les boulevards Abdel-latif Ben Kaddour, Zerktouni, Abdelmoumen et Ghandi où sont regroupées les grandes ins-titutions financières. Enfin, il y a Casa nearshore, un marché à

part entière, ou Ain Sebba qui regroupe les entreprises liées à l’industrie. Donc des parcs im-mobiliers bien différents et sou-vent d’âges et de qualités très différents.

Comment s’explique cette hausse au niveau de la demande d’immobilier d’entreprise ?Le Maroc, en général, et Casa-blanca, en particulier, se posi-tionnent comme un «Hub» pour les entreprises internationales souhaitant entrer en Afrique. Ce message est non seulement fort mais également crédible.Ainsi, les sociétés étrangères nous contactent régulièrement pour les assister dans cette première implantation et Casablanca est très souvent le choix n°1 de nos interlocuteurs. Il y a également

un autre phénomène intéressant : il s’agit cette fois des entreprises déjà présentes à Casablanca. Elles savent désormais qu’un immeuble bien conçu constitue un facteur de productivité et de communication.Aujourd’hui, préalablement à la décision d’un déménagement, d’une relocalisation ou d’un réa-ménagement, le directeur RH est consulté au même titre que le directeur financier. L’immobilier devient un outil de management. Il doit de plus être évolutif. Ainsi, nous avons récemment noté la relocalisation de certains grands groupes vers des immeubles ré-pondant aux standards interna-tionaux.

Avec cette hausse, les promo-teurs sont-ils prêts à suivre ?Les promoteurs sont de vrais pro-fessionnels de l’immobilier qui façonnent la ville et l’organisent pour le bien-être des citadins. Ils sont au contact du marché et sa-vent être à l’écoute de ce qui se passe.Preuve en est la nouvelle norme Iltizam (logement) qui marque là encore la professionnalisation d’un pan de ce métier. La Fédé-ration nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) est très ac-tive et nous ne doutons pas qu’elle travaillera bientôt aux standards de construction des immeubles tertiaires. ❚

Propos recueillis par M.S.

«Nous avons voulu améliorer la lisibilité des marchés immobiliers»

Entretien avec Fabrice Léger, CEO de JLL & président de Statimmo Maroc

Fabrice Léger.

❝ Le Maroc, en général, et Casablanca, en par-ticulier, se positionnent comme un «Hub» pour les entreprises inter-nationales souhaitant

s’implanter en Afrique. Ce message est non seulement fort mais

également crédible. ❞

L e Conseil de gouvernement réuni en août 2012 avait adopté le projet de loi 67-

12 régissant les rapports contrac-tuels entre bailleurs et locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel. Ce texte vise à pallier les dysfonctionnements qui plombent le secteur du logement locatif. Il s’agit, en fait, de la ré-gression frappante de l’offre loca-tive face à une demande de plus en plus accrue, surtout dans les grandes agglomérations. Une véri-table stagnation qui porte atteinte au droit au logement décent, en particulier, pour les couches so-ciales qui ne sont pas en mesure d’accéder à la propriété. Une sta-gnation également due à la cherté des prix des loyers pratiqués, lais-sés à l’appréciation des bailleurs, souvent subjective.Selon les professionnels du secteur, la régression de l’offre s’explique par l’hésitation des promoteurs immo-biliers et des propriétaires. Ceux-ci ne sont plus tentés par la location immobilière. Motif évoqué : ils doivent attendre plusieurs années pour rentabiliser leurs investisse-ments immobiliers. À cela s’ajou-tent les litiges locatifs qui peuvent avoir lieu entre les deux parties. En somme, le manque de confiance vient aggraver la situation. Ainsi, le projet de loi régissant les rapports entre bailleur et locataire a pour objectif de promouvoir la relation entre les deux parties prenantes, en rétablissant un équilibre entre les droits et obligations des cocon-tractants. L’idée est d’assurer une stabilité et une transparence du rapport contractuel.Sur un autre chapitre, Nabil Benabdellah, ministre de l’Habitat, a indiqué que «le projet de loi am-bitionne d’unifier et de rassembler

l’ensemble des textes juridiques ré-glementant le marché locatif». Car, aujourd’hui, une bonne partie des dispositions juridiques régissant le contrat de bail se trouvent inadap-tées au contexte socio-économique et sont éparpillées entre plusieurs législations, entre autres le Dahir portant contrat et obligations et l a lo i 07- 03 relative à la ré-vision du mon-tant du loyer. P i r e enc ore , ces dispositions s ont pa r fo i s contradictoires et floues favori-sant, ainsi, une ambigüité juri-dique. Techni-quement, le texte s’appliquera aux baux des locaux à usage d’habita-tion ou professionnel, meublés ou non, ainsi que leurs dépendances qui ne relèvent pas d’une législa-tion particulière. Quant aux ap-ports de la nouvelle législation, ils s’articulent notamment autour du contrat de bail. Désormais, il sera établi par écrit et précisera l’iden-tité des deux parties au contrat, la durée du bail, le montant du loyer. Afin de limiter les litiges afférents à l’exploitation des dépendances du bien loué (garage, cour, cave), le projet de loi stipule que le contrat de bail devra désigner les dépen-dances des locaux loués et leur des-tination ainsi que les équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive. Il s’agit de l’une des nouveautés de cette nouvelle loi. Le texte a également innové quant aux engagements du bailleur et du locataire. En effet, la législation en vigueur a été toujours pointée du doigt par les proprié-taires. Pour cause, elle protège les

intérêts du locataire au détriment de ceux du bailleur. Pour pallier ce dysfonctionnement, le nouveau texte a instauré un équilibre entre les engagements des deux parties au contrat de bail.Du côté du bailleur, le projet prévoit l’établissement d’un état des lieux. Ce dernier doit être constaté par un écrit daté et signé du bailleur et du locataire. Il doit comporter une description détaillée et précise du local loué avec la proscription des mentions du type «bon état» ou «état moyen». À défaut d’établis-sement d’un état des lieux par les parties, le locataire est censé avoir

reçu le local en bon état d’usage dès la signa-ture du contrat de bail. Si le bailleur refuse de dresser l’état de s l ieu x , i l devra apporter la preuve que les dégradations qu’il invoque en

fin de bail sont dues aux fautes du locataire. Toujours sur le volet des obligations du bailleur, ce dernier sera désormais tenu de garantir au locataire la remise des lieux avec la jouissance totale et paisible du local loué et doit le garantir des défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui auraient fait l’objet d’un accord exprès. Du côté du loca-taire, le nouveau texte de loi a éga-lement innové sur ce volet. Outre le paiement du loyer et les charges locatives qui lui incombent au terme du contrat ou en vertu de la législation en la matière, le locataire est tenu de restituer les locaux dès que le contrat de bail est terminé. S’il continue à les occuper, il doit verser une indemnité, dite «d’occu-pation» fixée désormais par le tri-bunal. Il doit également répondre de tout dommage constaté survenu à l’immeuble. Cette mesure tend à clarifier la procédure relative à la détermination de l’indemnité ou la valeur du dommage. ❚

Soumaya Bencherki

La location immobilière reste tiraillée entre le recul de l’offre et l’accroissement de la demande. Le secteur patauge actuellement dans l’anarchie. Et pour cause, un cadrage juridique désuet. Ainsi, la refonte du cadre législatif s’avère-t-elle plus que jamais nécessaire.

❝ La régression de l’offre s’explique par

l’hésitation des promo-teurs immobiliers et des propriétaires. Ceux-ci ne sont plus tentés par la location immobilière. ❞