La Loi ALUR et la Construction – S. CARATINI – Architecte D.P.L.G.

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Urbanisme et Construction Les défis de la Loi ALUR

Intervention dans le cadre du Colloque du 2 Décembre 2016

Compagnie dʼExpert CETAN – Europe ❒ Préambule

Pour mémoire, conformément au Code de lʼurbanisme en vigueur à la veille de la promulgation de la Loi ALUR: Les Zones définies dans un P.L.U. sont : Zones U (déclinées en UA, UB, UC, UD, UE etc…) – Zones Urbaines Zones AU (déclinées en AU1, AU2 … AUE etc…) – Zones à Urbaniser Zones A – Zones Agricoles Zones N – Zones Naturelles Le Règlement dʼun Plan Local dʼUrbanisme est constitué de 14 articles déclinés à lʼintérieur de chacune des zones précitées: Article 1 – Occupations et Utilisations du Sol interdites Article 2 – Occupations et Utilisations du Sol autorisées Article 3 – Conditions de desserte des terrains par les voies publiques Article 4 – Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics dʼeau, dʼélectricité… Article 5 – Superficie minimale des Terrains Article 6 – Implantation des Constructions par rapport aux voies Article 7 – Implantation des Constructions par rapport aux limites séparatives Article 8 – Implantation des Constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Article 9 – Emprise au Sol des Constructions Article 10 – Hauteur maximale des Constructions Article 11 – Aspect extérieur des Constructions Article 12 – Stationnement des Véhicules Article 13 – Espaces libres, aires de jeux et de loisirs, plantations Article 14 – Coefficient dʼOccupation du Sol

❒ Lʼapplication de la Loi ALUR / Les nouvelles dispositions réglementaires des P.L.U. • Lʼabrogation de lʼarticle 5 – Superficie minimale des Terrains

Avant la Loi ALUR, le Règlement des différentes zones dʼun Plan Local dʼUrbanisme prévoyait dans son article 5, une superficie minimale des terrains qui conditionnait la constructibilité de ceux-ci.

La superficie minimale variait selon le zonage ; elle pouvait être modulée selon les communes. Lʼarticle 5 pouvait être réglementé ou non selon les objectifs de chaque zone considérée ; par exemple une Zone UD (Zone Urbaine discontinue) pouvait être définie « constructible » pour les terrains dʼune superficie minimale de 1000 m2. Lʼexpression passée dans le langage courant qui évoquait alors un « terrain à 1000 » correspondait à cette notion selon laquelle un terrain était constructible sur une surface minimale de 1000 m2.

Ce seuil fixant une surface minimale de constructibilité pour un terrain est supprimé par la Loi ALUR. Avec la Loi ALUR tout terrain devient constructible quelle que soit sa superficie (à condition que celui-ci se situe dans une Zone Constructible / U – AU).

• Lʼabrogation de lʼarticle 14 – Coefficient dʼOccupation du Sol

Avant la Loi ALUR, le Règlement des différentes zones dʼun Plan Local dʼUrbanisme prévoyait dans son

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article 14 un Coefficient dʼOccupation du Sol (C.O.S.) qui sʼappliquait à la superficie dʼune parcelle de terrain donnée afin dʼen déterminer la surface maximale constructible. Ce coefficient était variable selon le zonage ; il pouvait être modulé selon les communes. Lʼarticle 14 régulait en principal la densité du foncier avec des coefficients susceptibles de varier de 0,05 à 1 et au-delà selon les zones considérées (U, AU…) et les secteurs géographiques spécifiques répartis sur le territoire dʼune commune.

Avec la Loi ALUR le C.O.S. disparait. Il nʼy a plus de frein à la densité de la construction en dehors du respect des exigences de prospect (distance par rapport aux limites / hauteur de la construction…)

❒ Les conditions de mise en œuvre de la Loi • La mise en application immédiate

La Loi ALUR, loi n°2014-366 du 24 Mars 2014 est promulguée le 26 Mars suivant. A cette date, les dispositions modifiées des P.L.U. sont immédiatement applicables. Les articles 5 et 14 sont supprimés ; ils sont réputés « Sans Objet » à la date de promulgation de la Loi.

• Les politiques communales face à la Loi entre 2014 et 2016

La modification des documents dʼurbanisme relève pour les communes dʼune procédure spécifique dite de « modification de P.L.U. » nécessitant la mise à lʼordre du jour de lʼagenda municipal de cette procédure, la réalisation dʼétudes préalables et la tenue dʼune Enquête Publique conformément aux termes de la loi Bouchardeau, soit une procédure assez lourde, longue, coûteuse en terme de temps à y consacrer et de budget pour des communes débordées par ailleurs par les contingences courantes des affaires municipales et la gestion des urgences ponctuelles. De fait entre 2014 et 2016, le plupart des communes, notamment au niveau des petites et moyennes communes sont demeurées totalement passives ; elles nʼont engagé aucune démarche de régularisation administrative de leur document dʼurbanisme en sorte que la libération du droit des sols est demeurée non maitrisée pendant près de deux ans.

❒ Les effets immédiats de la Loi en Urbanisme • La surdensité de construction

La libération brutale et non maîtrisée du droit des Sols découlant de la Loi ALUR a généré une augmentation très rapide de la densité de construction dans certains secteurs géographiques des communes; sans réaction des collectivités locales, cette libération portait les germes dʼune explosion du foncier. A titre dʼexemple sur une commune déterminée du département des Bouches du Rhône, à défaut de mesures dʼaccompagnement à prendre dans le cadre de la révision du P.L.U. la communauté Urbaine de Marseille MPM avance la statistique suivante : « avec la disparition des C.O.S. les surfaces de plancher pourraient être multipliées par 1,6 à 10 selon les zones du P.L.U. et notamment pour les zones UD1 et UD2 (Zones dʼAgglomération discontinue) et AUH (Zone dʼUrbanisation future). »

• La sous-capacité des réseaux publics dʼinfrastructure La sur-densification du bâti a pour incidence directe de précipiter la saturation dʼéquipements existants tels que les réseaux publics dʼinfrastructure que sont lʼassainissement, la voirie, la distribution dʼeau et dʼénergie. La saturation des réseaux exige à brève échéance une mise en adéquation des équipements avec les besoins nouveaux au risque dʼengager les communes dans la spirale non programmée de lʼaugmentation des dépenses publiques, de la dette et des impôts locaux.

• La spéculation foncière

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Le potentiel de nouveaux droits à bâtir sur le foncier va renchérir la valeur intrinsèque de terrains dont le rendement financier est accru. La suppression de leur superficie minimale rend constructibles de nouveaux terrains, mettant ainsi sur le marché des biens jusquʼalors gelés en leur conférant une valeur nouvelle. La loi ALUR crée de fait une spéculation foncière significative avec la libération de ces nouveaux marchés. Les promoteurs et investisseurs sont incités à acquérir davantage de foncier à fort potentiel. Lʼacquisition de parcelles de taille importante permet la réalisation dʼopérations dʼensemble à lʼintérieur desquelles est imposée une part réglementée de logements sociaux ; on sʼinscrit là dans lʼun des objectifs de la Loi ALUR, cʼest lʼun des effets vertueux de la Loi. En revanche lʼacquisition de parcelles plus réduites favorise le développement dʼopérations individuelles avec le morcellement des terrains et la revente de parcelles de plus en plus petites avec une constructibilité maximale ; il sʼagit là de lʼun des effets pervers de la Loi ALUR.

Lʼeffet corollaire de cette spéculation est notamment le tarissement du foncier sur le marché indépendant de la Maison Individuelle avec la raréfaction progressive de lʼoffre en dehors du réseau Promoteur/Constructeur. Par ces incidences matérielles et économiques, il est aisément compréhensible que ces différents phénomènes ont pour effet de remettre en cause lʼéquilibre des P.L.U. et des Projets dʼAménagement et de Développement Durable (P.A.D.D.) des communes.

❒ Les moyens de rééquilibrer les effets pervers de la Loi dans la rédaction des P.L.U. • La réécriture de lʼarticle 9 – Emprise au Sol

Lʼarticle 9 – Emprise au Sol, du Règlement dʼun Plan Local dʼUrbanisme prévoit un coefficient dʼemprise au sol du bâti destiné à réglementer le développement au sol de lʼensemble des surfaces bâties sur une parcelle donnée. Il est à noter que cette emprise au sol (surfaces considérées sur un plan, celui du sol) doit être totalement différenciée du coefficient dʼoccupation du sol (C.O.S.) (cumul de lʼensemble des surfaces développées des différents plans superposés de construction). La collectivité qui ne réglementait pas systématiquement lʼemprise au sol des constructions ou qui la réglementait modérément, dispose avec cet article dʼun outil pour limiter significativement la densité de la construction par rapport à la superficie dʼune parcelle de terrain donnée au travers de lʼaugmentation de ce coefficient dʼemprise. Cela trouve sa traduction dans lʼexemple concret qui va être présenté ci-dessous.

• La réécriture de lʼarticle 10 – Hauteur des Constructions Lʼarticle 10 – Hauteur des Constructions, du Règlement dʼun Plan Local dʼUrbanisme permet de définir la hauteur admissible des constructions. De même que pour lʼarticle 9, cet article est un outil de régulation de la densité (ici en volume). Dans un souci de maîtrise et dʼencadrement des droits à bâtir, la collectivité est en capacité de réviser la hauteur des constructions afin de réguler les surfaces à bâtir au travers de leur dimensionnement en volume.

• La réécriture de lʼarticle 13 – Espaces libres, aires de jeux et de loisirs, plantations

Lʼarticle 13 – Espaces libres, aires de jeux et de loisirs, plantations, du Règlement dʼun Plan Local dʼUrbanisme permet de définir un coefficient dʼemprise minimale des espaces végétalisés en pleine terre. Ces espaces naturels sont, par définition, exclusifs de toute construction. Cet article est un outil supplémentaire de régulation de la densité du bâti par la proportion instillée dʼespaces végétalisés visant à restreindre de facto les emprises au sol des constructions. La collectivité va ainsi définir un coefficient dʼemprise minimale de ces espaces végétalisés en pleine terre dans une proportion susceptible dʼatteindre 50 % de la surface des terrains selon les zones ; il est

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lʼun des garde-fous à la surdensité du bâti.

▲ La mise en place progressive de ces dispositifs adaptés « accompagne » la loi ALUR et permet dʼen corriger pour partie les effets pervers ainsi que cela peut être illustré par le Cas Pratique suivant :

Cas Pratique :

Un terrain de 1000 m2 situé en Zone UD2, secteur dʼagglomération discontinue, de type pavillonnaire : ◆ Avant la Loi ALUR : La rédaction du Règlement du P.L.U. est la suivante pour les points essentiels des articles qui nous intéressent : Article 5 - Superficie minimale des Terrains : En Zone UD2, les constructions à usage dʼhabitation devront être implantées sur des terrains dʼune surface supérieure à 1000 m2 Article 9 - Emprise au Sol: Non Réglementé Article 10 – Hauteur des Constructions: La hauteur des Constructions ne doit pas excéder 7 mètres pour la hauteur en façade. Article 12 - Stationnement: Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques sur des emplacements prévus à cet effet. Le nombre de places de stationnement ne doit pas être inférieur à : Habitat : 2 places de stationnement par tranche de 40 m2 entamé de surface de plancher ou si le nombre de logements est déterminé dans le projet architectural, 2 places par logement. Article 13 - Espaces libres, aires de jeux et de loisirs, plantations: Les espaces libres doivent être aménagés en espaces verts et il doit être planté un arbre de haute tige pour 4 Places de stationnement extérieures. Article 14 – Coefficient dʼOccupation du Sol: Le coefficient dʼoccupation du sol est fixé à : En zone UD2 : 0,30 pour lʼhabitat ; 0,45 pour les autres usages

Terrain':'1000'm2S.D.P.:'''''300'm2'(COS'0,3)'/'2'x'150'm2� ������������������������ �

PLAN'DE'MASSE'V1'(Avant'la'loi'ALUR)

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◆ En phase transitoire, à partir de la promulgation de la Loi ALUR : La rédaction du Règlement du P.L.U. est la suivante pour les points essentiels des articles qui nous intéressent : Article 5 - Superficie minimale des Terrains : Sans Objet Article 9 - Emprise au Sol: Non Réglementé Article 10 – Hauteur des Constructions: La hauteur des Constructions ne doit pas excéder 7 mètres pour la hauteur en façade. Article 12 - Stationnement: Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques sur des emplacements prévus à cet effet. Le nombre de places de stationnement ne doit pas être inférieur à : Habitat : 2 places de stationnement par tranche de 40 m2 entamé de surface de plancher ou si le nombre de logements est déterminé dans le projet architectural, 2 places par logement. Article 13 - Espaces libres, aires de jeux et de loisirs, plantations: Les espaces libres doivent être aménagés en espaces verts et il doit être planté un arbre de haute tige pour 4 Places de stationnement extérieures. Article 14 – Coefficient dʼOccupation du Sol: Sans Objet

◆ Après la Loi ALUR / Après modification du P.L.U.: La rédaction du Règlement du P.L.U. est la suivante pour les points essentiels des articles qui nous intéressent : Article 5 - Superficie minimale des Terrains : Sans Objet Article 9 - Emprise au Sol: Dans le secteur UD2, lʼemprise au sol est limitée à Trente pour Cent (30%)

Terrain':'1000'm2S.D.P.:'''''964'm2'/'2'x'482'm2�����������������������������

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Article 10 – Hauteur des Constructions: La hauteur des Constructions ne doit pas excéder 7 mètres pour la hauteur en façade. Article 12 - Stationnement: Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques sur des emplacements prévus à cet effet. Le nombre de places de stationnement ne doit pas être inférieur à : Habitat : 2 places de stationnement par tranche de 40 m2 entamé de surface de plancher ou si le nombre de logements est déterminé dans le projet architectural, 2 places par logement. Article 13 - Espaces libres, aires de jeux et de loisirs, plantations: Les espaces libres doivent être aménagés en espaces verts et il doit être planté un arbre de haute tige pour 4 Places de stationnement extérieures. En Zone UD2, au moins 30% de la surface du terrain dʼassiette est affectée à des espaces végétalisés de pleine terre ; Article 14 – Coefficient dʼOccupation du Sol: Sans Objet

❒ Conclusion / Lʼavenir de la Loi ALUR dans les documents dʼUrbanisme

Si dans lʼabsolu lʼaugmentation de la densité des constructions est avérée et le demeurera dans la délivrance courante des Permis de Construire et Permis dʼAménager à venir en application de la Loi ; la proportion de cette augmentation est progressivement ramenée à un seuil acceptable par la mise en place dʼune rédaction adaptée de différents articles réglementaires du P.L.U. applicables à lʼissue de la procédure de modification de ces documents dʼurbanisme. Les déséquilibres patents qui découlaient dʼune période transitoire non maîtrisée pour les raisons précédemment évoquées sont peu à peu réduits. On peut penser quʼà terme avec les révisions progressives des P.L.U. et la mise en place des P.L.U.i (P.L.U. Intercommunaux) ces contraintes découlant de la Loi ALUR associées aux différentes mesures correctives intégrées dans les nouvelles études qui vont présider à lʼélaboration des prochains documents dʼurbanisme permettront de retrouver un équilibre dans le développement des communes. Le flux de foncier va se réguler et les principaux effets pervers de la loi pourront être ainsi estompés.

S. CARATINI Architecte D.P.L.G.

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