Expéditions exécutoiresdélivrées le :

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T R I B U N A LD E GRANDEI N S T A N C ED E P A R I S

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18ème chambre 2ème section

N° RG : 11/08089

N° MINUTE : 10

contradictoire

Assignation du :28 octobre 2010

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JUGEMENT rendu le 21 février 2013

DEMANDEUR

Monsieur Eric VANPOUCKE120 avenue de l’Agent Sarre92270 BOIS COLOMBES

représenté par Me Stéphane GAUTIER, de l’Association GAUTIER GAFFINELASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #R233

DÉFENDERESSES

S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits des sociétés PIERRE ETVACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION et PIERRE ET VACANCESTOURISME FRANCEL’Artois - Espace Pont de Flandre11 rue de Cambrai75947 PARIS CEDEX 19

S.A. PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIERL’Artois - Espace Pont de Flandre11 rue de Cambrai75947 PARIS CEDEX 19

représentées par Me Valérie BENAMOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat postulantet plaidant, vestiaire #D0778

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mme Cécile THARASSE, Vice-PrésidentMme Valérie GOUDET, Vice-PrésidentMme Marion PRIMEVERT, Vice-Président

assistées de Laurence BOUVIER, Greffière

Décision du 21 février 201318° chambre 2ème sectionN° RG : 11/08089 - Jugt n° 10

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DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2013 tenue en audience publique devant Mme PRIMEVERT,juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoirentendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément auxdispositions de l’article 786 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Par mise à disposition au greffe Contradictoireen premier ressort

Sous la rédaction de Marion PRIMEVERT.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 28 octobre 2010 à l’encontre de Pierre et Vacances Maeva TourismeExploitation, du 16 novembre 2010 à l’encontre de Pierre et Vacances Conseil Immobilieret du 18 novembre 2010 à l’encontre de Pierre et Vacances Tourisme France, M. EricVanpoucke a saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une demande en réparation depréjudice.

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 25 juin 2012, M. EricVanpoucke demande au tribunal de :- condamner solidairement la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits dessociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances TourismeFrance, et la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier, à payer à M. Eric Vanpoucke unesomme de 122.958 € à titre de dommages-intérêts ; - condamner solidairement la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits dessociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances TourismeFrance, et la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier à payer à M. Eric Vanpoucke unesomme de 303,99 € au titre de la prise en charge des frais d’huissier engagés pour le constatdes dégradations subies par l’appartement ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner solidairement la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits dessociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances TourismeFrance, et la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier, à publier à leurs frais le jugementattaqué dans les journaux financiers les echos et investir, sous astreinte de 500 € par jour deretard 15 jours après la signification du jugement ; - ordonner la publication du jugement en tête de la page d’accueil du site internet desdéfenderesses http://www.pierreetvacances.com/fr, à leur charge et à leurs frais pendant 3mois, sous astreinte de 500 € par jour de retard 15 jours après la signification du jugement ;- condamner solidairement la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits dessociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances TourismeFrance, et la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier à payer à M. Eric Vanpoucke unesomme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - statuer ce que de droit sur les dépens à la charge des sociétés défenderesses.

La S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation et la S.A. Pierre et Vacances Conseil Immobilier,dans leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 5 septembre 2012,demandent pour leur part au tribunal de : - débouter M. Vanpoucke de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles quedirigées à l’encontre de la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits dessociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances Tourisme

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France, ainsi que de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de la sociétéPierre et Vacances Conseil Immobilier ; Plus généralement, - rejeter toute demande, à quelque titre et sur quelque fondement que ce soit, telle que dirigéeà l’encontre de la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits des sociétésPierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances Tourisme France, etde la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier ; - condamner M. Vanpoucke au paiement d’une somme de 3.000 € à la société PV-CPRésidences Exploitation, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € à la société Pierreet Vacances Conseil Immobilier ; - le condamner aux entiers dépens. La clôture de l’instruction du dossier a été ordonnée par le juge de la mise en état le 28novembre 2012.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. Eric Vanpoucke a souhaité investir dans un programme de construction de logementsneufs destinés à la location, dans le cadre de la loi Périssol, proposé par le Groupe Pierre etVacances et a à ce titre acquis un appartement situé dans un ensemble immobilier, sis àDeauville (Calvados), réalisé par la SNC L’Orée du Golf II, pour un prix de 1.110.000 francsTTC, soit 169.218,41 € (1.050.000 francs soit 160.071,47 € pour l’appartement et 60.000francs soit 9.146,94 €, pour le parking).

Un contrat de réservation a été signé le 2 mai 1999 entre la SNC L’Orée du Golf II, vendeur,représentée par son co-gérant, la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier, chargée dela négociation pour la SNC L’Orée du Golf II, et M. Vanpoucke. Ce contrat de réservationprévoyait que les locaux qui seraient ainsi acquis, seraient ensuite loués par le réservatairesoit M. Eric Vanpoucke à la société Pierre et Vacances Tourisme au terme d’un bail de 9 anspour un loyer annuel de 36.815,92 francs soit 5.612,55 €.

Postérieurement à la régularisation de l’acte authentique, un bail a effectivement été signéle 14 août 1999 entre la société Pierre et Vacances Tourisme France aux droits de laquellevient la société PV-CP Résidences Exploitation et M. Vanpoucke.

M. Eric Vanpoucke fait valoir que le 30 avril 2009, la société Pierre et Vacances (locataire)est venue bouleverser le schéma prévu en annonçant la fin du bail à l’échéance du 30septembre 2009 et en proposant un nouveau bail jusqu’au 30 septembre 2014 à desconditions financières très fortement dépréciées. N’ayant pu obtenir gain de cause, il indiqueavoir été contraint de vendre son bien en l’état au prix de 175.000 €, cette cession l’obligeantà rembourser directement au Trésor Public la quote-part de TVA qui lui avait été versée lorsde l’acquisition sous déduction d’un vingtième par année de détention soit au total la sommede 14.452,47 €. Il demande réparation à Pierre et Vacances du préjudice résultant selon luides modifications substantielles apportées à l’économie globale du montage financier et del’obligation de rembourser 14.452,47 €, la moins-value sur la vente, les frais d’huissier et laperte de loyers, et invoque la rupture des relations contractuelles 10 ans avant la fin duprogramme fiscal qui devait aboutir à l’exonération à 100 % de la TVA ayant grevé l’achatde l’appartement en cause.

Les défendeurs font valoir que M. Vanpoucke était parfaitement informé des conditions desdifférents contrats y compris du remboursement dû de la TVA en cas de revente anticipée,qu’ils ont exécuté l’ensemble de leurs obligations dans le cadre de ces conventions, et quele contrat de bail proposé pour septembre 2009 conférait de nombreux avantages au bailleur.Ils soulignent que le demandeur a revendu l’appartement avec une plus value et non lecontraire et ne peut prétendre à aucune condamnation à leur encontre.

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Sur les relations contractuelles

En application de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennentlieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le bail signé par M. Eric Vanpoucke en sa qualité de bailleur et la société Pierre et Vacancesen sa qualité de locataire, le 14 août 1999, précise en l’espèce, en son article 11 sur la duréedu bail que : “le bail est consenti pour les deux périodes consécutives ci-après : - première période : du jour de la date de prise d’effet du bail jusqu’au 30 septembresuivant,- deuxième période : les 9 années entières et consécutives suivantes.Le bail s’achèvera en conséquence le 30 septembre de la 9 année faisant suite à celle aue

cours de laquelle le bail a pris effet”.

Eu égard à la date de signature du bail dont il n’est pas contesté qu’elle soit sa date de prised’effet à défaut de disposition contraire, les périodes s’établissent donc ainsi :- 1 période : du 14 août 1999 au 30 septembre 1999ère

- 2 période : du 1 octobre 1999 au 30 septembre 2008.e er

Le 30 avril 2009, la société locataire a écrit à M. Vanpoucke pour formuler une propositionde nouveau bail devant prendre effet “le 1 octobre 2009 pour se terminer le 30 septembreer

2020” pour un loyer de 5.164 € HT annuel en espèces, et un loyer “en nature” de “1 semainede moyenne saison et 4 semaines de basse saison”.

Si M. Eric Vanpoucke invoque une mauvaise foi dans l’exécution du contrat de vente et undéfaut d’information, force est de constater que l’annexe au contrat de réservation pour lavente immobilière du bien précise les modalités de location du bien en retour par l’acquéreurà Pierre et Vacances en indiquant que “le bail portera sur une première période s’achevantle 30 septembre suivant la prise d’effet, suivie de 9 années entières et consécutives pours’achever le 30 septembre de la 9 année” soit ce qui a été effectivement repris par le bail ete

exécuté dans les faits ;

En revanche, force est de constater dans l’autre sens que :

- le bail de 1999 prévoit un loyer en espèce de 36.815,92 francs soit 5.612,55 €, dont il estprécisé à l’acte de réservation ainsi que dans le bail qu’à compter de la 2 année entière, ile

sera révisé annuellement en fonction des variations de l’indice national du coût de laconstruction ; ce qui selon M. Eric Vanpoucke et n’est pas contesté, représente un dernierloyer perçu sur la période 2008-2009 qui s’élevait à 7.758 € HT, alors que le loyer proposédans le bail rédigé par Pierre et Vacances en 2009 est de 5.164 €, ce qui représente une décotede -33 % non compensé par les avantages en nature proposés au bailleur comme desréductions de 25 % sur les produits Pierre et Vacances (alors que le contrat initial prévoyaitune réduction de 30 %) ou un droit de séjour annuel d’1 semaine en moyenne saison et 4semaines en basse saison, ou enfin une bourse d’échanges de ces semaines, propositions sanscommune mesure avec la perception d’un loyer maintenu au niveau de celui perçu les annéesprécédentes, en fonction des indices,

- le bail précise que “la stipulation du loyer en nature étant une condition déterminante dubail, le bailleur ne pourra prétendre à aucune indemnité à son profit s’il n’utilisait pas latotalité des droits de séjour”, clause qui était tout à fait absente du bail de 1999,

- cette proposition de bail imposait au preneur des travaux de rénovation dont il devaits’acquitter du prix à hauteur de 30 % dans les 15 jours de la prise d’effet du bail puis du soldede 70 % à première demande suite à la réalisation de ces travaux qui devaient se faire dansles 6 mois, à hauteur au total pour un 2 pièces de 7 personnes de 10.643 € TTC pour larésidence de DEAUVILLE, alors même que le bail initial de 1999 précisait que le preneur,soit la société Pierre et Vacances, et non le bailleur, s’obligeait à entretenir les lieux en bonétat de réparations locatives et d’entretien pendant la durée du bail, à laisser les lieux loués

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en fin de location dans l’état d’usure normale avec toute améliorations et travaux utiles quele preneur y aurait fait sans pouvoir réclamer aucune indemnité au bailleur, et se dégageaitseulement des travaux votés par la copropriété qui pourraient avoir un caractère somptuaireou relevant de l’article 606 du code civil. Le “descriptif de rénovation” annexé à ce documentrédigé par Pierre et Vacances prévoit ainsi notamment à la charge du bailleur des travaux depeinture des murs, plafonds et huisseries, la réfection des sols, la reprise des joints de faïence,le remplacement d’appliques, de sèche serviette, de la robinetterie, les plaquesvitrocéramiques, de l’équipement de cuisine et des VMC, du plan de travail stratifié de lacuisine et des convecteurs. Si la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation indique que cestravaux étaient d’un prix modeste et qu’en outre elle avait négocié des facultés de prêt auprèsde la Banque Populaire, force est de constater que le coût représente deux années deperception de loyers et qu’un prêt n’est jamais gratuit.

- de la même manière que pour le loyer en nature introduit à l’occasion de cette propositionde bail, le document rédigé par Pierre et Vacances pour le renouvellement du bail prévoit quele montant de la participation aux travaux de rénovation dont il vient d’être fait état “est unecondition essentielle et déterminante” du contrat.

Il résulte de l’ensemble des clauses proposées par Pierre et Vacances dans ce bail que M.Eric Vanpoucke se voyait imposer :- un loyer décoté de 33 %,- des travaux de rénovation non prévus au bail initial et représentant l’équivalent de deuxannées des loyers auxquels M. Eric Vanpoucke pouvait prétendre dans le cadre de ce nouveaubail.

Or il est constant :- que le montage vente immobilière-location a été proposé par le groupe Pierre et Vacancesau bénéfice du groupe Pierre et Vacances,- que ce montage était proposé aux acheteurs-bailleurs comme un produit financier d’ailleursintitulé : “la propriété financière Pierre et Vacances” dans la plaquette de présentationvantant les mérites de “l’investissement immobilier le plus performant du marché français”,- dont les deux aspects “phares” sont signalés par un autocollant rouge en première decouverture de la plaquette indiquant “Périssol + remboursement de la TVA”.

Que M. Eric Vanpoucke soit analyste financier de profession ou que l’acte de ventecontienne un avertissement sur le remboursement de la TVA dû en cas de revente anticipée,ne change en rien le caractère déterminant de l’engagement de M. Eric Vanpoucke àcontracter tant pour la vente que pour la location, connexes, sur la base de ces deux avantagesfinanciers : application du dispositif de la loi Périssol et remboursement de la TVA.

Ce remboursement de la TVA ne pouvait être acquis définitivement en application del’article 210 de l’annexe II du code général des impôts applicable à cette date qu’à compterd’une détention de 20 ans.

Par ailleurs, les circonstances particulières de gestion de la résidence n’ouvraient en effet àM. Eric Vanpoucke que trois possibilités suite à la proposition de ce nouveau bail :- soit accepter le contrat tout en devant réinvestir une somme importante (10 % del’investissement initial), percevoir un loyer décoté et des droits de séjour alors qu’à l’originecomme le montre le contrat, M. Eric Vanpoucke avait choisi l’option « financière » de ceprogramme qui ne prévoyait pas de droit de jouissance en échange d’un loyer plus élevé,- soit louer lui-même l’appartement pendant encore 10 ans, mais il n’est pas contesté que larésidence était exclusivement organisée et gérée par Pierre et Vacances ce qui entraînait dessujétions particulières décrites comme des avantages par les défendeurs, à savoir absence deboîtes aux lettres individuelles ; ouverture et fermeture de l’accueil, de la piscine et des accèscommuns en fonction de l’organisation interne de Pierre et Vacances ; idem pour la cuisine,les douches ; l’interdiction de faire de la publicité et d’afficher des offres de location) et doncune telle entreprise était difficilement réalisable seul,- soit vendre son bien et alors payer la TVA qui lui avait été remboursée par le Trésor Public.

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Ainsi, en imposant à M. Eric Vanpoucke au bout d’un peu plus de 10 années, des conditionsde renouvellement de bail d’une part totalement léonines dans la mesure où M. EricVanpoucke n’avait de choix que de signer ou de vendre son bien, et d’autre part tout à faitdéfavorables, la société locataire a rompu l’équilibre du contrat de vente et du contrat delocation connexe et la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation, qui a proposé cerenouvellement, a ainsi manqué à son obligation d’exécution de bonne foi des conventions.

Cette faute dans l’exécution contractuelle a entraîné un préjudice à M. Eric Vanpoucke quipeut être ainsi évalué :- 14.452,47 € de remboursement de TVA,- 303,99 € de frais d’huissier pour le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie deslocaux, réalisé le 30 septembre 2009,soit au total : 14.756,46 € que la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation sera condamnée àpayer à M. Eric Vanpoucke en application de l’article 1147 du code civil, augmentés desintérêts au taux légal à compter du présent jugement, et capitalisation des intérêts dus pourune année entière en application de l’article 1154 du même code.

La moins value à hauteur de 13.168 € ne peut être retenue dès lors que la déclaration fiscaleproduite pour celle-ci ne porte aucune mention du nom de M. Vanpoucke ni n’individualisela vente, qu’elle n’est ni datée ni signée et que même si elle a été opérée par internet, aucunaccusé de réception n’est produit. Par ailleurs, le calcul de cette moins value n’est absolumentpas explicitée par le demandeur et l’actualisation du prix entre 1999 et 2009 non plus. Lesseuls chiffres produits et certains sont ceux du prix d’achat en 1999, de 169.218,41 € et celuidu prix de revente en 2009 de 175.000 €.

La perte de loyers mise en compte par M. Eric Vanpoucke sur près de 11 années à hauteurde 85.338 € ne peut être retenue, la vente du bien ayant été réalisée et le préjudice telqu’évalué ci-dessus permettant de couvrir l’ensemble des préjudices financiers de M. EricVanpoucke, à charge pour lui d’acquérir le cas échéant de nouveaux biens pour en percevoirles loyers. M. Eric Vanpoucke sera donc débouté de cette demande.

Le préjudice moral à hauteur de 10.000 € n’est pas justifié en tant que préjudice distinct quine serait pas réparé par les sommes déjà attribuées.

Les frais de commission de l’agence immobilière pour la revente ne sont pas demandéscontrairement à ce qu’indiquent les défendeurs.

Enfin, la demande de condamnation à publication du jugement dans la presse écrite et surle site internet du groupe Pierre et Vacances n’est motivée ni en droit, ni en fait. Elle seradonc rejetée.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

La S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation, condamnée à réparation, sera tenue aux dépensde l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile et condamnée àpayer la somme de 5.000 € à M. Eric Vanpoucke au titre des frais irrépétibles en applicationde l’article 700 du même code.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. Elle est nécessaireà la résolution du litige et sera ordonnée.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendupar mise à disposition au greffe,

Condamne la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation à payer à M. Eric Vanpoucke la sommede 27.924,46 € (vingt sept mille neuf cent vingt quatre euros et quarante six centimes) au titredu préjudice subi du fait de l’inexécution par elles de leurs obligations contractuelles,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation à payer à M. Eric Vanpoucke la sommede 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris, le 21 février 2013.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Laurence BOUVIER Cécile THARASSE