· Web viewEn cas de renouvellement formel de bail, par un nouveau contrat écrit ou par un avenant, le loyer de relocation ne peut pas être augmenté par le propriétaire au-delà

Les rapports locatifs

I. location immobilière

A. logement vide dans le secteur privé

Le projet de loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové), présenté en Conseil des ministres le 26 juin 2013, prévoit de nombreuses modifications concernant la location d'un logement.Dans l'attente de l'entrée en vigueur du texte définitif, les informations contenues sur cette page continuent de s'appliquer.

candidat locatairePréalablement à la signature du bail, le propriétaire (ou l'agent immobilier) peut exiger certains documents permettant de s'assurer de l'identité et du niveau de ressources du candidat locataire, et ainsi constituer un dossier de candidature. Ce dossier de candidature à un logement n'est pas prévu par la loi. Celui-ci a été institué par la pratique. La loi est seulement intervenue pour préciser la liste des documents qui ne peuvent être réclamés par les propriétaires.En pratique, le propriétaire peut notamment réclamer les documents suivants :

bulletins de salaire, contrat de travail, photocopie du dernier avis d'imposition, photocopie du livret de famille, relevé d'identité bancaire.

Le propriétaire ne peut pas réclamer au candidat locataire les documents suivants : copie de relevé de compte bancaire ou postal, attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal, attestation d'absence de crédit en cours, autorisation de prélèvement automatique.

Le propriétaire ne peut pas réclamer au candidat locataire les documents suivants : photographie d'identité (sauf celle de la pièce d'identité), carte d'assuré social, extrait de casier judiciaire, jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l'énoncé : "Par ces

motifs"), contrat de mariage ou certificat de concubinage, dossier médical personnel.

Le propriétaire ne peut pas réclamer au candidat locataire les documents suivants : chèque de réservation de logement, remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme

d'argent correspondant à plus de 1 mois de loyer, attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses

loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs, la copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de

remboursement des crédits aux particuliers, ou de l'information de la non inscription à ce fichier,

production de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.

La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé "acte de cautionnement," s'engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.Le propriétaire n'a pas l'obligation d'exiger de son locataire qu'il présente une caution. Par conséquent, si le propriétaire ne demande pas de caution, le locataire n'a pas à présenter ce type d'engagement pour garantir ses dettes locatives.Aucune caution ne peut être demandée par le propriétaire qui a déjà souscrit une assurance garantie des risques locatifs (GRL) ou une assurance privée.En revanche, lorsque le propriétaire est une personne morale (une société par exemple), une caution peut être demandée si le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.Par ailleurs, comme pour le candidat locataire, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de pièces justificatives démontrant qu'elle dispose de garanties financières suffisantes en cas d'impayé du locataire.Attention : Le propriétaire ne peut refuser la caution au motif que cette personne ne réside pas sur le territoire métropolitain ou ne possède pas la nationalité française.La caution s'engage à payer les dettes locatives du locataire. Celles-ci comprennent :

le loyer et les charges ainsi que les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives

et les frais de remise en état du logement dégradé.Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, les biens personnels de la caution, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire.

Caution simpleLa caution simple permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.En cas d'impayé, le propriétaire doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer. L'huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. À défaut, la caution n'est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à régler ses dettes, le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.S'il y a plusieurs cautions simples, le propriétaire doit réclamer à chacune la partie de la dette pour laquelle elle s'est engagée.Caution solidaireLa caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.Le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

S'il y a plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent).La caution doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé ou par acte authentique.Le propriétaire doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.ContenuL'acte de cautionnement doit impérativement comporter les mentions manuscrites suivantes :

montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision. La caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu ;

mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendu de son engagement. Si la caution est solidaire, cela doit être précisé dans l'acte ;

reproduction de l'article de loi suivant : " Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".

Lorsqu'aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, elle reste tenue des dettes locatives jusqu'à l'expiration du bail du locataire.En revanche, quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution est engagée jusqu'à ce terme. Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains événements mettront fin à l'acte de cautionnement (par exemple, divorce des époux, décès du locataire).À défaut d'indication dans l'acte, et en cas de décès de la caution par exemple, l'engagement se transmet automatiquement à ses héritiers les obligeant à garantir les dettes qui étaient déjà nées au moment du décès. En revanche, ils n'ont pas à garantir le paiement des dettes nées postérieurement au décès.Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance.Si la situation financière de la caution est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

conclusion d’un bail

Le bail matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Il doit impérativement contenir certaines informations.

Le bail doit être écrit et être établi en autant d'exemplaire qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution). Il peut prendre la forme :

d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.

À noter : bien que la loi impose que le bail soit écrit, la jurisprudence admet qu'un bail verbal n'est pas nul, et qu'il produit les mêmes droits et obligations pour les parties.Mentions obligatoiresLe bail doit impérativement contenir les informations suivantes :

nom et coordonnées du propriétaire et du gestionnaire, si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire ;

date à laquelle le bail commence à s'appliquer et sa durée ; consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-

dire bail d'habitation et bail professionnel libéral) ; description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses

équipements à usage privatif et commun ; description de la surface habitable du logement ; montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou

prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle ; montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le propriétaire peut décider d'y inclure d'autres clauses précisant les obligations du locataire. Toutefois, celles-ci ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses abusives, sous peine d'être réputées non écrites et donc non valides.Documents annexesCertains documents doivent être annexés au bail :

l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés. Pendant le 1er mois de la période de chauffe, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage ;

si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété

l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;

le dossier de diagnostic technique immobilier; une information sur les moyens de réception des services de télévision dans

l'immeuble.Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une

société, une association).Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans) , mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (par exemple, retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

Le propriétaire peut exiger du locataire qu'il verse un dépôt de garantie pour couvrir ses éventuels manquements à ses obligations locatives (par exemple, régularisation du loyer et des charges ou réalisation des réparations locatives).Le montant du dépôt de garantie est d'au maximum équivalent à 1 mois de loyer, hors charges.Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.À noter : le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, c'est-à-dire :

soit par Action logement (ex 1 % Logement) sous forme d'une avance loca-pass, soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le locataire a fait

une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie.En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire.La loi permet cependant au propriétaire de conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les loyers ou charges impayés, ainsi que les frais nécessaires à la remise en état du logement suite aux détériorations commises par le locataire.Toutefois, la somme retenue par le propriétaire sur le dépôt de garantie doit être justifiée en comparant l'état des lieux entrant et sortant.Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai de 2 mois après la remise des clés, le locataire doit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable.Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut saisir une commission départementale de conciliation où est situé le logement concerné.À savoir : à défaut de restitution dans le délai prévu, le montant du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal au profit du locataire.

Un état des lieux doit être réalisé dès l'entrée dans le logement lorsque le propriétaire remet les clés au locataire, et à la sortie du logement lorsque le locataire rend les clés au propriétaire. Ces documents permettent au propriétaire de demander la réparation des détériorations sur son logement. Le montant de ces réparations peut être retenu sur le dépôt de garantie.Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage.

Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire).Lorsque l'une des parties refuse de les dresser à l'amiable, ou éventuellement pour éviter tout litige, il peut être fait appel à un huissier afin qu'il fasse lui-même la description du logement par écrit.À noter : Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire".Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement ainsi que les équipements qu'il comporte.Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s'il y a, par exemple, défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.Si le locataire constate un défaut important non consigné sur l'état des lieux d'entrée quelques jours après son arrivée, il doit le signaler au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.À savoir : Pendant le 1er mois de la période de chauffe, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, que l'état des lieux d'entrée soit complété par l'état des éléments de chauffage.En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :

lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,

ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent les réparations d'entretien et celles dues à la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.

Obligations locatives des parties

Pendant toute la durée de la location, le bailleur doit respecter plusieurs règles. Il doit s'assurer que le logement est décent et qu'il satisfait à des obligations d'entretien, de réparation et de fonctionnement. Il doit permettre au locataire de jouir paisiblement de son logement et de l'aménager. Enfin, il doit remettre au locataire les quittances de loyer.Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement ne laissant pas apparaître de risques certains pouvant porter atteinte à la sécurité

physique ou à la santé du locataire, et doté d'une surface habitable et d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.Le propriétaire doit entretenir le logement et y faire toutes les grosses réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. C'est particulièrement le cas chaque fois que l'équipement défaillant doit être remplacé.Si le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent convenir, par une clause expresse dans le bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d'une réduction de loyer pendant une période déterminée.Les équipements privatifs ou collectifs mentionnés dans le bail doivent également être en bon état de fonctionnement.Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation du logement (par exemple, lorsqu'il s'agit de petits aménagements qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage).Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité de son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s'interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d'amélioration). Toutefois, le propriétaire n'est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à son locataire (par exemple, les nuisances sonores).Le propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande par tous moyens.La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges.Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu.Si le propriétaire ne satisfait pas à ses obligations, notamment s'il n'exécute pas certains travaux indispensables, le locataire peut le mettre en demeure d'exécuter ses obligations. Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

une commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d'instance.

Attention : Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Il existe 4 types d'obligations générales s'imposant au locataire durant toute la durée de la location.Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs (principalement, dégâts des eaux, incendie, explosion). Le propriétaire est en droit de demander, chaque année, une attestation justifiant la souscription de cette assurance.Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail. Cette obligation est impérative.En général, le paiement du loyer est mensuel. Si ce n'est pas le cas, le locataire peut le demander au propriétaire par tous moyens.Conséquence du non paiementLe paiement partiel du loyer et des charges peut être une cause de résiliation du bail et d'expulsion.Utilisation conforme au bail

Le locataire doit utiliser le logement en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail (par exemple, le logement peut être à usage d'habitation uniquement), ainsi que le règlement de copropriété.Interdiction de transformer le logementLe locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements communs, sans l'accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation.Par contre, le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements que le locataire a réalisé (à moins qu'ils ne constituent une transformation du logement).Interdiction de céder ou sous-louer le logementLe locataire ne peut pas céder ou sous-louer le logement à un tiers sans l'accord écrit du propriétaire.Effectuer les réparations locativesLe locataire doit effectuer les réparations et les dépenses d'entretien courant dans son logement. La liste des réparations est fixée par décret. Elles concernent uniquement les parties du logement dont l'usage est exclusivement réservé au locataire, parmi lesquelles notamment :

parties extérieures (jardin privatif, terrasse...), ouvertures intérieures (portes et fenêtres, vitrages, stores...), parties intérieures (maintien en état de propreté, raccords des peintures, papiers

peints, revêtements de sol, menuiseries...), installations électriques (interrupteurs, prises de courant, ampoules...), installations de plomberie (canalisations d'eau et de gaz, fosses septiques,

appareils de chauffage et d'eau chaude...).À noter : le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure.Permettre au propriétaire d'effectuer des travauxLe locataire ne peut pas s'opposer :

aux travaux de réparation ou d'entretien du logement, aux travaux d'amélioration de la performance énergétique qui nécessitent une

intervention dans le logement, aux travaux d'amélioration des parties communes.

Si ces travaux durent plus de 40 jours, le locataire peut demander une diminution du loyer au propriétaire ; s'ils rendent le logement inhabitable, le locataire peut résilier le bail.

Loyer et charges

Le loyer initial est librement fixé par le propriétaire. Le paiement du loyer doit être effectué à la date indiquée sur le bail.Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens. Le propriétaire ne peut pas imposer au locataire un prélèvement automatique du loyer sans avoir obtenu son accord. En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peutdemander au propriétaire de lui transmette gratuitement une quittance de loyer. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été

perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu. Si le locataire estime que le loyer proposé par son propriétaire ne correspond pas aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, il peut le contester devant une commission départementale de conciliation.

Les charges locatives, qu'on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire, car elles correspondent à l'usage du logement et de l'immeuble.Ascenseurs et monte-chargeLes dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :

les dépenses d'électricité ; les dépenses d'exploitation (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des

câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents) ;

les dépenses de fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine) ;

les dépenses relatives à des menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques), et des fusibles.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectifLes dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :

les dépenses relatives à l'eau froide et chaude de l'ensemble des occupants ; les dépenses relatives à l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties

communes, y compris la station d'épuration ; les dépenses relatives à l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces

extérieurs ; les dépenses relatives aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au

traitement de l'eau ; les dépenses relatives à la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature ; les dépenses relatives à l'exploitation des compteurs généraux et individuels et à

l'entretien des épurateurs de fumée ; les dépenses relatives à la réparation des fuites sur joints.

Installations individuellesLes dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment le chauffage et la production d'eau chaude, ainsi que la distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau).Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtimentsLes dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :

les dépenses relatives à l'électricité ; les dépenses relatives à la fourniture de produits d'entretien (balais et sacs

nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection ;

les dépenses relatives à l'entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures ;

les dépenses relatives à la réparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateur ;

les dépenses relatives aux frais de personnel d'entretien.Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtimentsLes dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment les dépenses d'exploitation et d'entretien des voies de circulation, aires de stationnement, abords espaces verts et équipement de jeux pour enfants.Taxes et redevancesLes dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :

la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, la redevance assainissement.

À noter : la liste des charges est limitativement fixée par décret. Les charges qui ne sont pas mentionnées dans ce texte incombent au propriétaire, elles ne peuvent pas être facturées au locataire.

Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la répartition des charges est fixée par millièmes. Cette répartition prend en compte l'utilité que représentent les équipements et services communs pour le locataire.

En revanche, lorsque le logement n'est pas situé dans un immeuble en copropriété, la loi n'a pas fixé de critères de répartition : tous les modes de répartition peuvent donc se rencontrer (par exemple, répartition des charges en fonction du nombre de pièces du logement).Pour justifier le montant des charges, un décompte des charges est adressé au locataire 1 mois avant la régularisation annuelle.Ce décompte doit indiquer les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l'eau et l'énergie.Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le décompte des charges doit préciser la manière dont sont réparties les charges entre locataires.Le propriétaire peut demander au locataire :

soit, le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres. Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.

soit, le paiement ponctuel des dépenses qu'il a engagées en apportant les justificatifs de ces dépenses (les factures, par exemple). Ces pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 1 mois après l'envoi du décompte des charges. Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l'immeuble est en copropriété, auprès du syndic.

Attention : le locataire qui a des difficultés pour payer ses charges peut, dans certains cas demander au propriétaire des délais de paiement.Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant :

le total des provisions versées par les locataires avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année.

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit.

La date de révision est alors celle indiquée dans le bail. À défaut, il faut tenir compte de la date de la signature du bail.Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail.L'IRL sert de base pour la révision des loyers. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires.Pour réviser le montant du loyer, il faut avoir pris connaissance :

du montant du loyer hors charge avant l'augmentation (L), de la dernière valeur de l'indice de référence des loyers (I) correspondant au

trimestre de référence prévu dans le contrat. Si le bail ne le précise pas, c'est le dernier indice de référence des loyers connu lors de la signature du contrat de location qui sert de référence,

et de l'indice de référence des loyers (IRL) du même trimestre de l'année précédente (R).

Le calcul consiste ensuite à effectuer l'opération suivante : (L x I) / R = nouveau loyerExceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail.Lorsque le bailleur et le locataire sont convenus lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, une clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.À savoir : Le locataire qui conteste l'augmentation de son loyer peut saisir son bailleur pour lui demander sa réévaluation.Tout propriétaire qui oublie d'augmenter le loyer de son locataire conserve encore le droit de demander rétroactivement, par tous moyens, cette augmentation sur 5 ans, en se fondant sur les IRL précédemment en vigueur (à l'époque où l'augmentation aurait pu être réclamée).

En fin de bail, lorsque le propriétaire ne donne pas congé au locataire, le bail est soit reconduit tacitement aux mêmes conditions, soit renouvelé dans le cadre d'un nouveau contrat écrit ou d'un avenant au bail précédent. Le loyer ne peut faire l'objet d'aucune réévaluation au moment du renouvellement, sauf s'il est manifestement sous-évalué.Reconduction tacite du bailEn cas de reconduction tacite du bail, résultant de l’inaction du propriétaire comme du locataire, il n'est pas nécessaire de refaire un nouveau contrat écrit, les clauses du nouveau bail restant identiques aux précédentes.Le propriétaire ne peut alors augmenter le loyer de relocation que sur la base de l'IRL et sous réserve qu'une clause de révision ait bien été inscrite dans le bail initial.Si ce n'est pas le cas, il faut renouveler le bail pour prévoir cette clause d'indexation.Renouvellement formel de bailEn cas de renouvellement formel de bail, par un nouveau contrat écrit ou par un avenant, le loyer de relocation ne peut pas être augmenté par le propriétaire au-delà de l’évolution de l'IRL, sauf si ce loyer est manifestement sous-évalué.Conditions de réévaluation d'un loyer sous-évaluéSi le bailleur estime que le loyer était manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.Il doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat. La proposition doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

Lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.La sous-évaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits "loyers de référence" qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.Le bailleur doit fournir :

6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,

3 références dans les autres zones géographiques.2/3 de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.Chaque référence doit mentionner :

le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables, l’existence d’annexes éventuelles, son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de

salle d’eau, de chauffage, la période de construction de l’immeuble, l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans, le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Encadrement de la réévaluation du loyer dans certaines communesDans un certain nombre de communes, appartenant à 38 agglomérations où sont observées des hausses de loyer de relocation trop élevées, cette hausse est plafonnée pour les contrats de location renouvelés au cours des 12 mois allant du 1er août 2012 au 31 juillet 2013.La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

la 1/2 de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail ;

une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location (exemple : si les travaux s’élèvent à 4000 EUR TTC, le loyer mensuel peut être majoré de 4000 EUR X 15 %, soit 600 EUR / 12 = 50 EUR).

À savoir : il faut que le coût des travaux d’amélioration des parties privatives ou communes soit d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût est le coût réel TTC. Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.Notification au locataireLa notification au locataire de la proposition doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions de l’article 17 c) de la loi de 1989 et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.Réponse du locataire

Le locataire peut soit accepter par écrit l’augmentation proposée, soit la refuser.

Le défaut de réponse du locataire 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus de sa part.Si le locataire accepte, l’augmentation est acquise par accord entre les parties.En cas de désaccord du locataire ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Celle-ci s'efforce de concilier les parties.À défaut de conciliation entre elles, la commission rend un avis pouvant être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties. La commission convoque alors le bailleur et le locataire et essaie de trouver un accord. Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références.La commission rend son avis dans un délai de 2 mois.Si elle n’a pas constaté d’accord entre propriétaire et locataire, le juge peut être saisi avant le terme du bail. Il fixe alors lui-même le loyer.Attention : si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance. En effet, en cas de désaccord, si le juge n’est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l’IRL).

L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.Nature de l'indiceL'IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.Cet indice s'applique aux baux conclus à compter de cette date, ainsi qu'aux baux en cours, sans qu'il soit nécessaire de signer un avenant au bail.Indice à prendre en compteLa date de l'IRL à prendre en compte est :

soit la date indiquée dans le bail, soit, à défaut, la date du dernier IRL publié par l'Insee à la date de la signature du

bail.CalculPour calculer l'augmentation du montant du loyer, le propriétaire doit avoir pris connaissance des 3 éléments suivants :

montant du loyer, IRL correspondant au trimestre de référence concerné (prévu dans le bail ou

publié par l'Insee au moment de la signature du bail), et IRL du même trimestre de l'année précédente.

Le calcul consiste ensuite à effectuer l'opération suivante : Loyer précédent x IRL correspondant au trimestre concerné/IRL du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer.Par exemple, pour un bail signé le 1er mars 2010 moyennant un loyer mensuel de 700 €, le dernier indice publié à cette date est celui du 4ème trimestre 2009 (donnée publiée le 14 janvier 2010). L'IRL du 4ème trimestre 2010 est égal à 119,17, et celui du 4ème trimestre 2009 est égal à 117,47.Au 1er mars 2011, date de la 1ère révision, le montant du loyer aurait dû être calculé de la manière suivante : 700 € x 119,17/117,47 = 710,13 €.

Augmentation rétroactiveTout propriétaire qui oublie d'augmenter le loyer conserve encore le droit de demander rétroactivement cette augmentation dans la limite de 5 ans.Pour ce faire, le propriétaire doit appliquer les indices en vigueur au moment où les loyers auraient dû être réclamés.Valeurs de l'IRL (publiées par l'Insee)

Tableau 1 relatif à la fiche F13723

Trimestre de référence

IRL Variation annuelle Date de publication

2ème trimestre 2013 124,44

+ 1,20 % 12 juillet 2013

1er trimestre 2013 124,25

+ 1,54 % 12 avril 2013


+ 1,88 % 12 janvier 2013


+ 2,15 % 12 octobre 2012


+ 2,20 % 13 juillet 2012


+ 2,24 % 13 avril 2012


+ 2,11 % 13 janvier 2012


+ 1,90 % 13 octobre 2011


+ 1,73 % 13 juillet 2011


+ 1,60 % 14 avril 2011


+ 1,45 % 14 janvier 2011


+ 1,10 % 14 octobre 2010


+ 0,57 % 12 juillet 2010


Trimestre de référence

IRL Variation annuelle Date de publication


+ 0,09 % 14 avril 2010


+ 0,06 % 14 janvier 2010


+ 0,32 % 14 octobre 2009


+ 1,31 % 17 juillet 2009


+ 2,24 % 14 avril 2009


+ 2,83 % 15 janvier 2009


+ 2,95 % 14 octobre 2008


+ 2,38 % 17 juillet 2008


+ 1,81 % 16 avril 2008


+ 1,36 % 14 février 2008


+ 1,11 % 14 février 2008


+ 1,24 % 14 février 2008


+ 1,44 % 14 février 2008

Le propriétaire peut mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas son engagement de payer le loyer et les charges aux échéances convenues. Si le bail contient une clause résolutoire, sa résiliation peut être prononcée automatiquement par le propriétaire, sous réserve de respecter une certaine procédure. À défaut, le propriétaire peut demander la résiliation du bail en justice et l'expulsion du locataire.

Dès le premier impayé de loyer et avant tout action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer (garantie des risques locatifs, par exemple)

ou à la personne qui s'est porté caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une.Si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la caisse d'allocations familiales (Caf) qu'elle lui soit versée directement en tiers payant.Envoi d'un commandement de payerLe bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit, c'est-à-dire automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer.Le locataire dispose ensuite d'un délai pour rembourser ce qu'il doit, ou pour demander des délais de paiement au juge.Délais de paiementLe locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut :

demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile

et/ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).

À noter : si une caution du locataire s'est engagée auprès du propriétaire, l'huissier lui signifie également un commandement de payer.Absence de paiement après le délai de 2 moisÀ l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.Assignation du locataire en justiceSi le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.Décision du jugeLe tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.Délais pour quitter le logementLe locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.

Le TGI peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale).Intervention d'un huissierLa procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.Cas de figure selon la présence ou non du locatairePlusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :

le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;

le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;

le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Attention : le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.Expulsion interdite durant la trêve hivernaleAucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 15 mars, à moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre :

d'un squatteur, ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet

d'un arrêté de péril, ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à

ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

À savoir : la trêve hivernale n'empêche pas le propriétaire d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.

Fin du bail

Le propriétaire ne peut donner congé, c'est-à-dire demander au locataire de se préparer à quitter le logement, qu'en respectant certaines conditions tenant au motif justifiant la reprise de son logement.Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement pour l'une des 3 raisons suivantes :

le propriétaire veut habiter le logement à titre de résidence principale ou le faire habiter par un proche,

le propriétaire veut vendre son logement, le propriétaire invoque un motif légitime et sérieux de non renouvellement du

bail.Conditions

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour habiter le logement à titre de résidence principale, ou le faire habiter par un proche, à titre de résidence principale également. Les proches concernés sont :

le conjoint, la personne avec laquelle il vit en concubinage depuis plus d'un an, le partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé, et leurs ascendants et descendants respectifs.

Information du locataireLe congé doit être porté à la connaissance du locataire par :

lettre recommandée avec avis de réception, ou acte d'huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.Cette lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.Contenu de la lettre de congéLa lettre doit impérativement préciser ce motif de reprise et mentionner les noms et adresses du ou des bénéficiaires. En l'absence de ces informations, le congé n'est pas valable, le bail est alors reconduit pour la même durée.Contestation du locataireLe locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :

que le logement n'est pas habité par la ou les personnes mentionnées dans la lettre de congé,

ou que le logement est vide, ou que le logement est utilisé à titre de résidence secondaire.

Il peut alors demander au tribunal d'instance de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Vente du logement occupé en cours ou en fin de bail sans en informer le locataireLe propriétaire peut vendre le logement occupé en cours ou en fin de bail sans en informer le locataire, puisque ce dernier reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec un nouveau propriétaire.Le nouveau propriétaire doit seulement faire connaître ses coordonnées au locataire, et c'est également lui qui remboursera le dépôt de garantie si la location prend fin.Vente du logement au locataireLe propriétaire peut en outre décider de vendre le logement à son locataire.Dans ce cas, le congé doit être porté à la connaissance du locataire au moins 6 mois avant la fin du bail par :


Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.La lettre de congé doit :

indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),

et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).

En l'absence de ces informations, le congé n'est pas valable, le bail est alors reconduit pour la même durée.Décision du locataireÀ compter de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente. L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter. Le locataire doit alors quitter le logement à la fin du bail.Si le locataire accepte la vente, il doit informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier), à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.Reprise pour motif légitime et sérieuxConditionsEn fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. En règle générale, les troubles de voisinage, les retards répétés du paiement du loyer constituent des motifs légitimes et sérieux de non-reconduction du bail.Information du locataireLe congé doit être porté à la connaissance du locataire par :


Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.Cette lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.Contenu de la lettre de congéLa lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.Le locataire qui désire quitter son logement peut le faire à tout moment en respectant certaines conditions de forme et de délai.Le locataire ou le colocataire qui souhaite quitter le logement doit adresser son congé au propriétaire par :


Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.Le congé donné par un seul des colocataires ne met pas fin au bail qui se poursuit avec les colocataires restants.Le contenu de cette lettre n'est prévu par aucun texte. Il suffit donc d'indiquer qu'il souhaite quitter le logement qu'il occupe et qu'il donne son congé. Il peut préciser la date à laquelle il souhaite quitter le logement.Si l'ensemble des colocataires souhaite rompre le bail, un seul congé suffit. Les colocataires peuvent donc remettre une seule lettre comportant les noms et signatures de chacun.Attention : dès lors que le locataire ou le colocataire a adressé sa lettre de congé, il ne peut plus revenir sur sa décision.

La lettre de congé doit parvenir au moins 3 mois à l'avance, ou 1 mois si le locataire se trouve dans l'une des situations décrites ci-dessous.


SituationDélai de préavis

Précision Moment du congé

Cas général 3 mois - -

Bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA)

1 mois - Le locataire doit être bénéficiaire du RSA au moment de la délivrance du congé, peu importe que l'allocation soit versée depuis plusieurs mois.

Raison de santé justifiant un changement de domicile

1 mois Le locataire ou son conjoint qui présente un état de santé justifiant un changement de domicile doit être âgé de plus de 60 ans.

Le congé peut être invoqué même si l'état de santé est dégradé depuis de nombreuses années.

Obtention d'un premier emploi (CDD ou CDI)

1 mois - Pour apprécier le premier emploi, il faut tenir compte de la date d'affiliation au régime de sécurité sociale.

Perte d'emploi 1 mois Le licenciement, la fin d'un CDD ou la rupture conventionnelle d'un CDI sont considérés comme une perte d'emploi. En revanche, le départ à la retraite, la démission, le changement d'activité professionnelle ne sont pas ici considérés comme une perte d'emploi.À noter que l'arrivée en fin de droits de l'assurance chômage ne justifie pas l'utilisation du préavis réduit.

La perte d'emploi doit être survenue avant la délivrance du congé. En outre, le congé doit être donné à une date suffisamment proche de la perte d'emploi.

Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi

1 mois - La perte d'emploi et le nouvel emploi doivent être intervenus au cours du même bail.


SituationDélai de préavis

Précision Moment du congé

Mutation professionnelle

1 mois Peu importe que la mutation ait été imposée ou qu'elle ait été demandée dès lors que la décision définitive est subordonnée à la volonté de l'employeur. Aucune condition d'éloignement géographique imposée par la nouvelle activité professionnelle n'est exigée.

La mutation doit être concomitante à la délivrance du congé.

La loi ne précise pas s'il est nécessaire que le locataire justifie dans sa lettre de congé la cause de réduction du délai de préavis à 1 mois. Toutefois, il est recommandé d'indiquer le motif de réduction et de le justifier par des documents (lettre de licenciement, certificat médical...) afin d'éviter tout éventuel contentieux.Le délai de préavis est décompté à partir de la date de réception de la lettre de congé par le propriétaire.En cas de notification par lettre recommandée, lorsque la lettre recommandée n'a pas été remise au propriétaire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification n'est pas valable. En revanche, si la lettre lui parvient ou est remise en retard, la date de résiliation du bail est repoussée d'autant.Le délai expire le jour du dernier mois du délai de préavis portant le même chiffre que le jour de la réception de la lettre de congé. Ainsi, par exemple, une lettre de congé reçue le 5 septembre fait courir un préavis jusqu'au 5 décembre à minuit s'il est de 3 mois.À défaut de chiffre identique, il s'agit du dernier jour de ce mois : un délai de 3 mois partant du 30 novembre expire le 28 février ou le 29 pour les années bissextiles.Conséquences sur le paiement du loyerLe locataire est tenu de verser les loyers et charges locatives durant son préavis sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire.Lors du dernier mois du délai de préavis, le loyer dû par le locataire doit être déterminé à proportion du nombre de jours écoulés dans le mois. Par exemple : la lettre est reçue par le propriétaire le 5 juin. Le locataire est redevable du loyer jusqu'au 5 septembre, et paiera pour le mois de septembre les 5/30ème du loyer et des charges de ce mois.

L'échange de logement entre locataires est possible uniquement dans certains cas.L'échange de logement est possible sous réserve de respecter les 3 conditions cumulatives suivantes :

les 2 logements doivent appartenir au même propriétaire et être situés dans le même ensemble immobilier ;

l'une des 2 familles comporte au moins 3 enfants ; l'échange doit permettre d'accroître la surface du logement occupé par la famille

la plus nombreuse.

Chaque locataire se substitue automatiquement à celui qu'il remplace pour le reste de la durée du bail.Chacun des locataires continue le bail de l'autre, aux mêmes conditions et clauses.

B. logement meublé dans le secteur privé

conclusion d’un bail meublé en résidence principaleLorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail doit être écrit et conclu sous la forme :

soit d'un acte authentique, soit d'un acte sous seing privé.

Le bail est librement rédigé par les parties. Toutefois, pour clarifier et sécuriser les relations entre le propriétaire et le locataire, il est recommandé de préciser :

le montant du loyer, le mode de révision. En son absence, le loyer ne peut être révisé. et le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Son montant est libre.

Le propriétaire peut décider d'y inclure d'autres clauses précisant les obligations du locataire. Toutefois, celles-ci ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses abusives sous peine d'être réputées non écrites et donc non valides.Documents annexesLe propriétaire a l'obligation d'annexer au bail l'ensemble des diagnostics immobiliers visant à informer le locataire sur certains aspects du logement. De plus, il est recommandé d'annexer au bail :

un inventaire détaillé du mobilier pour faire la preuve de la consistance du mobilier mis à disposition du locataire ainsi que leur état d'usage,

et un état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés. En son absence, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et si tel n'est pas le cas, il lui appartiendra d'en apporter la preuve.

La durée du bail est de 1 an renouvelable tacitement, c'est-à-dire automatiquement, pour la même durée. Cette durée peut être réduite à 9 mois lorsque la location est consentie à un étudiant.Le montant du dépôt de garantie n'est pas réglementé s'agissant des locations meublées. Son montant est donc libre. Il peut être d'1 ou 2 mois, voire davantage si le propriétaire le souhaite.Afin de clarifier et sécuriser les relations entre le propriétaire et le locataire, il est recommandé de prévoir dans le bail le montant du dépôt de garantie ainsi que ses modalités de restitution.Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, c'est-à-dire :

soit par Action logement (ex 1 % Logement) sous forme d'une avance loca-pass, soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le locataire a fait

une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie.En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.

Si le locataire conteste la rétention de tout ou partie de son dépôt de garantie il doit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable.Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut saisir une commission départementale de conciliation où est situé le logement concerné.

Obligations locatives d’un meublé en résidence principale Obligation de délivrer un logement décentLe propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement ne laissant pas apparaître de risques certains pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et doté d'une surface habitable et d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.Obligation d'entretien, de réparation et de fonctionnementLe propriétaire doit entretenir le logement et y faire toutes les grosses réparations, autres que les réparations locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. C'est particulièrement le cas chaque fois que l'équipement défaillant doit être remplacé.Si le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent convenir, par une clause expresse dans le bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d'une réduction de loyer pendant une période déterminée.Les équipements privatifs ou collectifs mentionnés dans le bail doivent également être en bon état de fonctionnement.Obligation de ne pas s'opposer à la réalisation de travauxLe propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation du logement (par exemple, lorsqu'il s'agit de petits aménagements qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage).Obligation d'assurer un usage paisible du logementLe propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité de son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s'interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d’amélioration). Toutefois, le propriétaire n'est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à son locataire (par exemple, les nuisances sonores).Obligation de transmettre une quittance de loyerLe propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande par tous moyens.La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges.Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu.Recours du locataire en cas de non respect des obligations du propriétaireSi le propriétaire ne satisfait pas à ses obligations, notamment s'il n'exécute pas certains travaux indispensables, le locataire peut le mettre en demeure d'exécuter ses obligations. Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

une commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d'instance

Attention : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Souscription d'une assuranceLe locataire doit s'assurer contre les risques locatifs (principalement, dégâts des eaux, incendie, explosion). Le propriétaire est en droit de demander, chaque année, une attestation justifiant la souscription de cette assurance.Loyer et chargesLe locataire doit payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail. Cette obligation est impérative.En général, le paiement du loyer est mensuel. Si ce n'est pas le cas, le locataire peut le demander au propriétaire par tous moyens.Conséquence du non paiementLe paiement partiel du loyer et des charges peut être une cause de résiliation du bail et d'expulsion.Utilisation conforme au bailLe locataire doit utiliser le logement en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail (par exemple, le logement peut être à usage d'habitation uniquement), ainsi que le règlement de copropriété.Interdiction de transformer le logementLe locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements communs, sans l'accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation.Par contre, le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements que le locataire a réalisé (à moins qu'ils ne constituent une transformation du logement).Interdiction de céder ou sous-louer le logementLe locataire ne peut pas céder ou sous-louer le logement à un tiers sans l'accord écrit du propriétaire.Effectuer les réparations locativesLe locataire doit effectuer les réparations et les dépenses d'entretien courant dans son logement. La liste des réparations est fixée par décret. Elles concernent uniquement les parties du logement dont l'usage est exclusivement réservé au locataire, parmi lesquelles notamment :

parties extérieures (jardin privatif, terrasse...), ouvertures intérieures (portes et fenêtres, vitrages, stores...), parties intérieures (maintien en état de propreté, raccords des peintures, papiers

peints, revêtements de sol, menuiseries...), installations électriques (interrupteurs, prises de courant, ampoules...), installations de plomberie (canalisations d'eau et de gaz, fosses septiques,

appareils de chauffage et d'eau chaude...).À noter : le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure.Permettre au propriétaire d'effectuer des travauxLe locataire ne peut pas s'opposer :

aux travaux de réparation ou d'entretien du logement, aux travaux d'amélioration de la performance énergétique qui nécessitent une

intervention dans le logement, aux travaux d'amélioration des parties communes.

Si ces travaux durent plus de 40 jours, le locataire peut demander une diminution du loyer au propriétaire ; s'ils rendent le logement inhabitable, le locataire peut résilier le bail.

Loyers et charges d’un meublé en résidence principale

Les charges locatives, qu'on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire, car elles correspondent à l'usage du logement et de l'immeuble.Le propriétaire peut réclamer le versement des charges de 2 manières : soit forfaitairement, soit au réel.Charges forfaitairesLorsque le propriétaire opte pour le paiement d'un forfait de charges, il détermine une somme fixe ou un pourcentage du loyer.Ce forfait couvre alors l'ensemble des charges. Le propriétaire ne peut pas récupérer d'autres dépenses auprès du locataire (par exemple, dépense due à une surconsommation d'eau).Charges réellesLorsqu'en revanche le propriétaire choisi le paiement au réel, c'est-à-dire correspondant aux dépenses réellement engagées, il peut demander au locataire :

soit le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres. Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément ;

soit le paiement ponctuel des dépenses qu'il a engagées en apportant les justificatifs de ces dépenses (les factures, par exemple). Ces pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 1 mois après l'envoi du décompte des charges. Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l'immeuble est en copropriété, auprès du syndic.

Dans cette hypothèse, le bail peut se référer au décret fixant la liste des charges locatives pour les logements vides relevant du secteur privé.À noter : le locataire qui a des difficultés pour payer ses charges peut, dans certains cas demander au propriétaire des délais de paiement.

Fin du bail d’un meublé en résidence principale Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour l'une des raisons suivantes :

soit parce qu'il décide de vendre ou reprendre le logement pour y habiter, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de

l'une de ses obligations locatives (par exemples : retard fréquent dans le paiement du loyer, troubles du voisinage).

Ce congé doit être délivré 3 mois avant la fin du bail.Il n'y a pas de règle de forme quant aux modalités de délivrance de la lettre de congé. Toutefois, il est recommandé de notifier le congé par lettre recommandée avec avis de réception, le délai de préavis commençant à courir à compter du jour de la réception, par le locataire, de la lettre de congé.Cas particulier des loueurs de meublés professionnels

Lorsque le bailleur doit cesser son activité de loueurs de logements meublés, celle-ci ne peut avoir lieu avant l'expiration des baux en cours, sauf si le bailleur se trouve dans l'une des 2 situations suivantes :

en cas de force majeure ou en cas de redressement judiciaire.

Le bailleur doit informer les locataires 3 mois avant la date à laquelle la cessation d'activité est prévue. La loi ne donne pas de précisions quant aux modalités de notification du congé.

Le locataire peut rompre le bail en cours ou à son terme (cette faculté appartient également au locataire étudiant, titulaire d'un bail de 9 mois), à la seule condition d'en informer le propriétaire 1 mois à l'avance.Le locataire n'a pas à justifier d'un motif particulier.Condition de formeIl n'y a pas de règle de forme quant aux modalités de délivrance de la lettre de congé. Toutefois, il est recommandé de notifier le congé par lettre recommandée avec avis de réception, le délai de préavis commençant à courir à compter du jour de la réception, par le propriétaire, de la lettre de congé.Attention : dès lors que le locataire a adressé sa lettre de congé, il ne peut plus revenir sur sa décision.

C. logement conventionné APL dans le secteur privé

Le logement conventionné APL est un régime de location par lequel un propriétaire signe une convention avec l’État, en contrepartie d'une aide qu'il a obtenue pour construire ou faire des travaux dans son logement. Cette convention ouvre droit pour le locataire à l'aide personnalisée au Logement (APL). L'attribution de ces logements est réservée aux locataires ayant des ressources inférieures à certains plafonds.

D. logement conventionné Anah dans le secteur privé

Le logement conventionné Anah est un régime de location par lequel un propriétaire signe une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) l'engageant à louer son logement à des personnes ayant des ressources inférieures à certains plafonds, en contrepartie du bénéfice d'un avantage fiscal. Le propriétaire peut également bénéficier d'une subvention pour faire réaliser des travaux d'amélioration dans son logement.

conditions pour conventionner le logement La signature d'une convention Anah comporte pour le propriétaire l'obligation :

de louer un logement décent, meublé ou non, à des locataires disposant de ressources annuelles inférieures ou égales à certains plafonds

et de respecter un niveau de loyer maîtrisé durant toute la convention. Ce niveau de loyer varie en fonction de l'engagement du propriétaire, c'est-à-dire de son choix entre le conventionnement "social" ou "très social", ou du conventionnement "intermédiaire". Ce choix résulte du loyer plus ou moins élevé que le propriétaire accepte de demander au locataire, dans la limite d'un loyer maximal.

En contrepartie de ses engagements, le propriétaire bénéficie d'une déduction fiscale des revenus bruts fonciers tirés de la location.Lorsque la convention Anah prévoit des travaux d'amélioration à réaliser dans le logement, le propriétaire peut en plus obtenir une aide financière de l'Anah.En principe, le propriétaire peut choisir le locataire de son choix. Toutefois, lorsqu'une aide financière de l'Anah est accordée, il peut être demandé au propriétaire de choisir un locataire parmi des candidats dont la liste lui est proposée par le préfet. En l'absence de proposition de la part du préfet, le propriétaire doit louer à un locataire dont les revenus sont inférieurs à un plafond variable en fonction de son engagement (social, très social, intermédiaire).À noter : le locataire ne doit pas être un proche du propriétaire (conjoint, concubin, pacsé, ascendants ou descendants, y compris ceux du conjoint, du concubin ou du partenaire pacsé).Convention avec engagement à loyer "social" : condition de ressources


Composition du foyer

Zone A : Paris et communes limitrophes

Zone B : Île-de-France (hors Paris et communes limitrophes)

Zone C : autres régions

Catégorie 1 22.334 € 22.334 € 19.417 €

Catégorie 2 33.378 € 33.378 € 25.930 €

Catégorie 3 43.756 € 40.124 € 31.183 €

Catégorie 4 52.242 € 48.021 € 37.645 €

Catégorie 5 62.157 € 56.895 € 44.284 €

Catégorie 6 69.943 € 64.024 € 49.908 €

Personne supplémentaire

+ 7.792 € + 7.134 € +5.567 €

Convention avec engagement à loyer "très social" : condition de ressources






Catégorie 1 12.285 € 12.285 € 10.678 €

Catégorie 2 20.028 € 20.028 € 15.559 €

Catégorie 3 26.254 € 24.073 € 18.709 €

Catégorie 4 28.736 € 26.434 € 20.818 €






Catégorie 5 34.184 € 31.294 € 24.357 €

Catégorie 6 38.469 € 35.214 € 27.450 €


+ 4.286 € + 3.923 € +3.061 €

Convention avec engagement à loyer "intermédiaire" : condition de ressources




Zone B : Ile-de-France (hors Paris et communes limitrophes)


Catégorie 1 45.241 € 34.966 € 30.597 €

Catégorie 2 67.612 € 46.691 € 41.124 €

Catégorie 3 81.276 € 56.149 € 49.231 €

Catégorie 4 97.355 € 67.782 € 59.582 €

Catégorie 5 115.250 € 79.735 € 69.929 €

Catégorie 6 129.686 € 89.858 € 78.882 €


+ 14.455 € + 10.023 € +8.960 €

Bénéfice de l'APLLorsque la convention conclue est une convention avec engagement à respecter un loyer intermédiaire, sa signature n'ouvre pas droit à l'aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires. En revanche, la conclusion d'une convention avec engagement à respecter un loyer social ou très social ouvre droit à l'APL.

rédaction d’une convention Le propriétaire qui souhaite conventionner son logement doit signer une convention avec l'Anah. La convention peut prendre la forme d'une convention avec ou sans travaux à réaliser. Le propriétaire doit en plus signer un engagement à respecter un loyer social ou très social ou intermédiaire, durant toute la durée de la convention.La convention peut être obtenue à partir des formulaires suivants :

convention sans travaux à loyer social ou très social cerfa n°12808*05, avec engagement à respecter durant toute la durée de la convention un loyer social ou très social cerfa n°13470*04 ;

convention sans travaux à loyer intermédiaire cerfa n°12807*05, avec engagement à respecter durant toute la durée de la convention un loyer intermédiaire cerfa n°13469*04 ;

convention avec travaux cerfa n°14039*02, avec engagement à respecter durant toute la durée de la convention un loyer social ou très social cerfa n°13470*04 ou à loyer intermédiaire cerfa n°13469*04.

Signature de la conventionLa convention Anah doit être signée par le propriétaire et l'Anah.Durée de la conventionLa durée de la convention est fixée au minimum à :

9 ans pour un conventionnement avec travaux ou 6 ans pour un conventionnement sans travaux.

Information du locataireLe propriétaire doit proposer au locataire un bail conforme aux termes de la convention. Lors de la signature du bail, le propriétaire doit remettre au locataire une copie de la convention qu'il a signée avec l'Anah.

rédaction d’un bail Le bail doit être écrit et être établi en autant d'exemplaire qu'il y a de partie (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme :

d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.

À noter : bien que la loi impose que le bail soit écrit, la jurisprudence admet qu'un bail verbal n'est pas nul, et qu'il produit les mêmes droits et obligations pour les parties.Mentions obligatoiresLe bail doit impérativement contenir les informations suivantes :

nom et coordonnées du propriétaire et du gestionnaire, si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire ,

date à laquelle le bail commence à s'appliquer et sa durée, consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-

dire bail d'habitation et bail professionnel libéral), description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces), description de la surface habitable du logement, description des équipements du logement (chaudière, ballon d'eau chaude...) et

meubles qu'il comporte lorsque le logement est loué meublé, montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou

prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle, montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le propriétaire peut décider d'y inclure d'autres clauses précisant les obligations du locataire. Toutefois, celles-ci ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses abusives sous peine d'être réputées non écrites et donc non valides.Documents annexesLes documents à annexer au bail diffèrent selon que le logement est loué vide ou meublé.Pour les logements loués vides, le bail doit contenir l'ensemble des éléments suivants :

le dossier de diagnostic technique immobilier ;

si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété ;

l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;

une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble ;

l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés. Pendant le 1er mois de la période de chauffe, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Pour les logements loués meublés, le propriétaire a l'obligation d'annexer au bail : le dossier de diagnostic technique immobilier ; si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement

de copropriété ; l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit

obligatoirement souscrire ; une information sur les moyens de réception des services de télévision dans

l'immeuble.De plus, il est recommandé d'annexer au bail :

un inventaire détaillé du mobilier pour faire la preuve de la consistance du mobilier mis à disposition du locataire ainsi que leur état d'usage,

et l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés.Durée du bailLe bail est conclu pour une durée au moins égale à 9 ans.Renouvellement du bailÀ la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit tacitement, c'est-à-dire automatiquement pour 3 ans.

détermination du loyerLe propriétaire détermine le montant du loyer initial dans la limite d'un loyer maximal fixé par la convention qui doit être inférieur à celui du prix du marché. Une fois fixé, le propriétaire a la possibilité d'augmenter le loyer en cours de bail, ou de le réévaluer à l'occasion du renouvellement du bail.Le propriétaire détermine le montant du loyer dans la limite d'un loyer maximal de surface habitable fixé par la convention. Le loyer ne doit pas dépasser les montants suivants :


Types de convention Anah

Loyer maximal mensuel par m² en zone A : Paris et communes limitrophes

Loyer maximal mensuel par m² en zone B : Île-de-France (hors Paris et communes limitrophes)

Loyer maximal mensuel par m² en zone C : autres régions

Engagement à loyer "très social"

6,15 € 5,75 € 5,12 €

Engagement à 6,50 € 5,92 € 5,31 €


Types de convention Anah

Loyer maximal mensuel par m² en zone A : Paris et communes limitrophes

Loyer maximal mensuel par m² en zone B : Île-de-France (hors Paris et communes limitrophes)

Loyer maximal mensuel par m² en zone C : autres régions

loyer "social"

Engagement à loyer "intermédiaire"

18,16 € 11,87 € 8,60 €

Le propriétaire a la possibilité d'y inscrire un loyer maximal inférieur au loyer plafond déterminé.À savoir : en cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peut demander au propriétaire de lui transmette gratuitement une quittance de loyer.Augmentation du loyer En cours de bailEn cours de bail, le loyer pratiqué peut être augmenté dans la limite du loyer maximal prévu dans la convention, chaque année au 1er janvier, sans pouvoir dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).Le locataire qui conteste l'augmentation du loyer en cours de bail peut demander à son propriétaire de le réévaluer.Au renouvellement du bailAu renouvellement du bail, le loyer pratiqué peut être réévalué, dans la limite du loyer maximal prévu par la convention, uniquement si le propriétaire considère qu'il est manifestement sous-évalué au regard des loyers pratiqués dans le voisinage.Le locataire qui conteste l'augmentation du loyer au renouvellement du bail peut demander à son propriétaire de le réévaluer.Règle de calcul pour augmenter le loyerPour calculer l'augmentation du loyer, le propriétaire doit avoir pris connaissance :

du montant du loyer hors charge avant l'augmentation (L) de la dernière valeur de l'IRL (I) correspondant au trimestre de référence prévu

dans le bail (si le bail ne le précise pas, c'est le dernier IRL connu lors de la signature du bail qui sert de référence)

et de l'IRL du même trimestre de l'année précédente (R).Le calcul consiste ensuite à effectuer l'opération suivante : ( L x I ) / R = nouveau loyer.Recours du locataire en cas de dépassement du loyerSi le loyer dépasse le prix fixé par la convention, le locataire peut saisir le tribunal d'instance pour obtenir la modification du bail et le remboursement des loyers indûment versés.

E. logement social

Les logements sociaux (HLM, notamment) sont des logements construits, achetés ou améliorés avec l'aide financière de l’État, appartenant aux organismes HLM (offices publics d'HLM et sociétés anonymes) ou gérés par eux. Ils sont attribués aux personnes et aux familles dont les ressources n'excèdent pas certaines limites.

candidat locataireLes organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) attribuent des logements sociaux aux personnes de nationalité française (et aux étrangers justifiant d'un titre de séjour valable sur le territoire français) et dont les ressources n'excèdent pas certaines limites.Les logements HLM sont attribués en priorité :

aux personnes en situation de handicap ou aux familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap,

aux personnes dont la demande présente un caractère d'urgence (difficultés particulières à trouver un logement pour des raisons d'ordre financier, logées dans un logement insalubre, expulsées ou menacées d'expulsion),

aux personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou logement de transition

aux personnes justifiant de violences au sein de leur couple (mariés, pacsés, concubins) attestées par un récépissé du dépôt d'une plainte.

Les organismes HLM tiennent compte pour l'attribution d'un logement social du patrimoine, de la composition et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.Attention : le fait pour l'un des membres du ménage d'être déjà propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et capacités peut constituer un motif de refus.Respect de certains plafondsLe total des ressources perçues par le foyer ne doit pas dépasser certains plafonds qui dépendent :

du nombre de personnes composant le foyer, du type de logement HLM (nature du financement), et de la zone géographique.

À noter : lorsque les époux font l'objet d'une imposition séparée, ainsi qu'en cas de divorce, de rupture de Pacs ou de séparation de fait de parents non mariés, l'enfant est considéré comme étant à la charge du parent chez lequel il réside à titre principal. En revanche, en cas de résidence alternée au domicile de chacun des parents, l'enfant mineur est considéré comme étant à charge égale de l'un et de l'autre parent.Ressources prises en compteIl s'agit du total des revenus fiscaux de référence figurant sur les avis d'imposition de chaque personne vivant au foyer :

de l'année n-2, soit 2009 pour 2011, ou de l'année n-1, soit ceux de 2010 lorsque les ressources ont diminué d'au

minimum 10 % par rapport à l'année n-2. Cette diminution des ressources doit être justifiée par tous moyens, à l'exception d'attestation sur l'honneur.

Par exception, seules les ressources du candidat à la location sont prises en compte lorsque celui-ci :

est l'un des conjoints d'un ménage en instance de divorce, ou est le partenaire d'un Pacs dont il a déclaré la rupture au greffe du tribunal

d'instance,

ou est une personne mariée, liée par un Pacs ou vivant maritalement, victime de violence au sein du couple.

Pour bénéficier de l'une de ces exceptions, le candidat doit justifier d'une instance en divorce par une ordonnance de non-conciliation, par une décision du juge ou par le prononcé de mesures urgentes ordonnées par le juge aux affaires familiales. La victime de violence au sein d'un couple (marié, pacsé, concubin) doit attester la violence par un récépissé du dépôt d'une plainte.Le bailleur n'a pas l'obligation d'exiger de son locataire qu'il présente une caution. Par conséquent, si le bailleur ne demande pas de caution, le locataire n'a pas à présenter ce type d'engagement pour garantir ses dettes locatives.

Toute personne qui souhaite obtenir un logement d'habitation à loyer modéré (HLM) doit constituer un dossier. Un seul formulaire doit être déposé pour toutes les demandes effectuées sur plusieurs communes situées dans un même département (ou, en Île-de-France, sur plusieurs communes situées dans la région). Aucun frais de dossier n'est réclamé lors de la demande de logement, ni lors de la signature du bail.

Procédure : pré-inscriptionPièces à fournir

Formulaire cerfa n°14069*01 Copie d'une pièce d'identité, Si le candidat est étranger, pièce attestant de la régularité de son séjour sur le

territoire national.Dépôt de la demandeLe formulaire doit être déposé dans un service qui enregistre les demandes :

Soit auprès d'un bailleur social Soit auprès de la mairie Soit auprès du comité interprofessionnel du logement (CIL) d'Action logement si

le candidat est salarié d'une entreprise cotisante au 1% logement. Pour le savoir, il convient de se renseigner auprès de son employeur.

Enregistrement de la demandeL'enregistrement de la demande donne lieu à la délivrance :

d'un numéro d'enregistrement et d'une attestation d'enregistrement.

À noter : l'enregistrement de la demande est clairement distinct de la phase d'instruction qui nécessite des pièces justificatives supplémentaires, fixées par arrêté.Remise d'une attestation d'enregistrementL'attestation d'enregistrement est remise au candidat sur place ou est envoyée dans un délai maximum d'un mois à l'adresse indiquée sur le formulaire.Cette attestation mentionne notamment :

le numéro d'enregistrement de la demande du candidat, la date du dépôt de la première demande ou du renouvellement de cette

demande, le délai à partir duquel le candidat peut saisir une commission de médiation en

l'absence de proposition de logement.Une annexe à l'attestation indique les pièces justificatives qui doivent être produites lors de l'instruction de la demande et les pièces justificatives complémentaires qui pourront être demandées par le service instructeur.Procédure : inscription définitive

Constitution d'un dossierLe candidat doit constituer un dossier contenant :

une copie du formulaire cerfa n°14069*01 complété, accompagné des pièces justificatives mentionnées dans l'annexe à l'attestation d'enregistrement

et une copie de son numéro d'enregistrement.Dépôt du dossier completCe dossier doit être déposé :

auprès d'un organisme HLM du département où le candidat souhaite résider (les coordonnées peuvent être obtenues sur leur site internet ou après de la mairie),

ou auprès de la préfecture du département où le candidat souhaite résider ou à la mairie de sa résidence actuelle,

ou auprès du service social de son administration, s'il est fonctionnaire, ou auprès de son employeur, s'il est salarié d'une entreprise du secteur privé

(autre qu'agricole) de plus de 20 personnes. Pour le savoir, il convient de se renseigner auprès de son employeur ou de son comité d'entreprise.

Instruction de la demandeLes dossiers des candidats sont examinés en commission d'attribution.Cette commission attribue les logements HLM en priorité aux demandeurs suivants :

personnes en situation de handicap ou familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap,

personnes dont la demande présente un caractère d'urgence (par exemple, difficultés particulières à trouver un logement pour des raisons d'ordre financier, logées dans un logement insalubre, expulsées ou menacées d'expulsion),

personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou logement de transition,

personnes justifiant de violences au sein de leur couple (mariés, pacsés, concubins) attestées par un récépissé du dépôt d'une plainte.

DécisionsLe délai d'attente, calculé à partir de la première demande de logement dans le département, varie d'un département à l'autre en fonction notamment de l'importance et de la nature des demandes par localité.Lorsque la décision est favorable, le demandeur dispose d'un délai minimum de 10 jours pour accepter ou refuser l'offre de logement. Si le demandeur n'a pas reçu d'offre de logement au bout d'un délai plus ou moins long fixé par chaque préfet, il peut saisir gratuitement une commission de médiation pour faire valoir son droit à un logement.Lorsqu'en revanche la demande de logement n'a pas été acceptée, la décision de refus est notifiée par écrit au candidat. Ce dernier n'a pas la possibilité de saisir une commission de médiation.Renouvellement de la demandeLes demandes de logements qui ne sont pas encore satisfaites doivent être renouvelées tous les ans.Un mois au moins avant la fin du délai d'un an à compter de la date figurant sur l'attestation du dépôt de la demande, l'organisme qui a enregistré cette demande notifie au candidat que le délai va expirer et qu'il doit la renouveler.Les demandes non renouvelées sont automatiquement annulées. Le candidat qui souhaite renouveler sa demande devra alors recommencer toute la procédure pour enregistrer sa demande de logement et obtenir à nouveau un numéro d'enregistrement. L'ancienneté de la demande débutera à la date de dépôt de la nouvelle demande.Radiation de la demande

La radiation de la demande ne peut intervenir que pour l'un des motifs suivants : attribution d'un logement social pour le candidat locataire. La radiation

intervient dès la signature du bail ; renonciation écrite du candidat locataire, par lettre recommandée avec avis de

réception. La radiation intervient sans délai ; non-renouvellement de la demande dans le délai de 1 an. La radiation intervient

sans délai ; rejet de la demande par l'organisme pour cause d'irrecevabilité ; absence de réponse du candidat locataire à un courrier envoyé à sa dernière

adresse.Dans ces 2 derniers cas, l'organisme qui a enregistré la demande doit envoyer un avertissement au candidat par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen permettant d'attester de la remise.La radiation intervient 1 mois après cet envoi.

Toute personne qui a effectué une demande de logement et qui n'a pas reçu de proposition adaptée à sa demande, c'est-à-dire tenant compte de ses besoins et capacités, peut saisir une commission de médiation dans son département, puis exercer, dans certains cas, un recours devant le tribunal administratif au titre du droit au logement opposable.Le recours devant une commission de médiation est ouvert aux personnes qui se trouvent dans l'une des situations suivantes :

soit sans domicile, soit menacées d'expulsion sans relogement, soit hébergées dans une structure d'hébergement ou une résidence hôtelière à

vocation sociale (RHVS) de façon continue depuis plus de 6 mois ou logées temporairement dans un logement de transition ou un logement-foyer depuis plus de 18 mois,

soit logées dans des locaux impropres à l'habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux,

soit logées dans un logement ne présentant pas d'éléments d'équipement et de confort exigés (absence de chauffage, d'eau potable...), à condition d'avoir à sa charge au moins un enfant mineur ou une personne handicapée ou de présenter soi-même un handicap,

soit logées dans un logement présentant une surface habitable au plus égale à 16m² pour un ménage sans enfant ou 2 personnes, augmentée de 9m² par personne en plus dans la limite de 70m² pour 8 personnes et plus, à condition d'avoir à sa charge au moins un enfant mineur ou une personne handicapée ou de présenter soi-même un handicap,

soit demandeur d'un logement social depuis un délai supérieur au délai anormalement long (délai qui varie d'un département à l'autre) sans avoir reçu de proposition adaptée à ses besoins et capacités à l'issue de ce délai.

Conditions pour saisir la commission de médiationPour pouvoir saisir une commission de médiation, le demandeur doit remplir les 3 conditions suivantes :

être de nationalité française ou disposer d'un droit ou d'un titre de séjour en cours de validité,

ne pas être en mesure d'accéder par ses propres moyens à un logement décent et indépendant ou de s'y maintenir

et répondre aux conditions d'accès à un logement social. Recours devant une commission de médiationLa commission de médiation doit être saisie au moyen d'un formulaire retiré en préfecture ou téléchargeable à partir du lien de demande de logement. Le formulaire doit être accompagné des pièces justificatives mentionnées sur la notice d'accompagnement. Le dossier doit être envoyé ou déposé au secrétariat de la commission de médiation, dont les coordonnées sont communicables en préfecture et figurent sur le site internet de chaque préfecture.La réception du dossier donne lieu à la délivrance d'un accusé de réception dont la date donne le point de départ du délai laissé à la commission pour se prononcer sur le caractère prioritaire ou non de la demande.Pour présenter le recours, le demandeur peut se faire assister par un travailleur social ou par une association agréée. Il convient de se renseigner auprès de la préfecture pour connaître la liste des associations agréées dans son département.Traitement du dossier par la commissionInstruction de la demandeLa commission de médiation émet un avis sur le caractère prioritaire ou non de la demande en tenant compte des besoins et capacités du demandeur selon la liste des critères suivants :

taille et composition du foyer, état de santé et aptitudes physiques ou handicaps des personnes qui vivront dans

le foyer, localisation des lieux de travail ou d'activité et disponibilité des moyens de

transport, proximité des équipements et services nécessaires à leurs besoins.

Décision de la commissionLa commission de médiation rend sa décision dans un délai de 3 ou 6 mois selon les départements à compter de la date de l'accusé de réception et la notifie au demandeur en précisant les motifs d'attribution ou de refus. Elle lui indique qu'en cas de refus d'une proposition de logement adaptée à ses besoins et capacités, il pourra perdre le bénéfice de la décision le reconnaissant prioritaire et devant être logé en urgence.Lorsqu'elle considère que la demande est prioritaire et qu'un logement doit lui être attribué en urgence, elle transmet la demande au préfet avec les caractéristiques que doit avoir le logement.Propositions du préfetÀ compter de la décision de la commission de médiation, le préfet dispose d'un délai de 3 ou 6 mois selon les départements pour faire des propositions de logement adaptées aux besoins et capacités du demandeur.Passé ce délai, le demandeur qui n'a pas reçu de proposition adaptée peut exercer un recours devant le tribunal administratif.Recours devant le tribunal administratifLe demandeur doit exercer son recours dans un délai maximum de 4 mois à compter de la fin du délai laissé au préfet pour faire ses propositions de logement.Pour être recevable, le recours doit être accompagné de la décision de la commission de médiation reconnaissant le demandeur comme étant prioritaire et devant être logé en urgence.

Pour présenter le recours devant le tribunal administratif, le demandeur peut également se faire assister par un travailleur social ou par une association agréée.À savoir : ce recours est également ouvert aux personnes reconnues prioritaires et devant être logées d'urgence qui n'ont pas reçu, dans les délais fixés par chaque préfecture en fonction des circonstances locales, de proposition adaptée à une demande de logement social.Délai de réponse du tribunal administratifLe tribunal administratif dispose d'un délai de 2 mois à compter de sa saisine pour se prononcer. Il peut ordonner au ministère chargé du logement de loger le demandeur dès lors qu'il constate qu'il a été désigné par une commission de médiation comme étant prioritaire et devant être logé en urgence, et qu'il n'a pas obtenu de logement tenant compte de ses besoins et capacités.Cette injonction peut être assortie d'une astreinte dont le montant est déterminé en fonction du loyer moyen du type de logement considéré comme adapté aux besoins du demandeur par la commission de médiation. Cette astreinte n'est pas versée au demandeur mais au fonds d'aménagement urbain, destiné à financer le logement social.À noter : ce recours ne donne droit à aucune indemnité. Toutefois, le demandeur peut engager un recours en indemnité s'il estime avoir subi un préjudice.

conclusion d’un bail Un bail écrit doit obligatoirement avoir été conclu entre le bailleur et le locataire. Ce bail matérialise leurs droits et leurs obligations ; il doit donc impérativement contenir certaines informations.Le bailleur peut exiger du locataire qu'il verse un dépôt de garantie pour couvrir ses éventuels manquements à ses obligations locatives (par exemple, régularisation du loyer et des charges ou réalisation des réparations locatives).Un état des lieux doit être réalisé dès l'entrée dans le logement lorsque le bailleur remet les clés au locataire, et à la sortie du logement lorsque le locataire rend les clés au bailleur. Ces documents permettent au bailleur de demander la réparation des détériorations sur son logement. Le montant de ces réparations peut être retenu sur le dépôt de garantie.

loyer et charges

Le loyer des logements d'habitations à loyer modéré (HLM) est fixé selon une procédure strictement réglementée.Montant à l'entrée dans les lieuxLe montant des loyers des logements HLM se calcule de la manière suivante : Prix au mètre carré (fixé par le conseil d'administration de l'organisme HLM) X Surface du logement loué (surface corrigée).À savoir : lorsque le logement HLM est conventionné, le loyer est fixé par la convention dans la limite d'un loyer-plafond.Montant évolutif en cours de bailChaque année, le conseil d'administration de l'organisme HLM détermine les hausses de loyer pour l'année suivante.Ces hausses sont doublement limitées :

les loyers réévalués doivent rester inférieurs à certains plafonds, les loyers ne peuvent subir d'augmentation de plus de 10 % par semestre (cette

hausse concerne le plus souvent les loyers anormalement bas).

Paiement et quittance Le paiement du loyer doit être effectué à la date prévue sur le bail. En général, le loyer est payable au mois, soit en début soit en fin de mois.En cas de paiement total du loyer, le locataire peut demander à son propriétaire de lui transmettre gratuitement une quittance. La quittance doit indiquer le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.En cas de paiement partiel du loyer, le propriétaire doit remettre un reçu au locataire.En cas de changement de locataireLes organismes HLM fixent librement les loyers faisant l'objet d'une nouvelle location, dans les limites prévues pour les logements conventionnés.Un supplément de loyer dit "supplément de loyer de solidarité (SLS)" peut être réclamé au locataire dès lors que ses revenus excèdent les plafonds de ressources exigés pour l'attribution d'un logement social.Les locataires assujettis au SLS sont ceux dont les ressources excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement social.Les ressources prises en compte sont celles de l'ensemble des personnes vivant au foyer.Toute modification intervenant dans la composition du foyer ou de ses ressources est prise en compte pour le calcul du dépassement du SLS. Ces modifications sont prises en compte à partir du mois qui suit la survenance de l'événement sur la base de justificatifs transmis au bailleur dans un délai de 3 mois suivant la survenance de l'événement.Comment est déterminé le supplément de loyer ?Chaque année, les locataires reçoivent un questionnaire envoyé par leur bailleur pour connaître leurs revenus et déterminer s'ils dépassent les plafonds de ressources applicables à la location en logement social.Les locataires ont l'obligation d'y répondre sous 1 mois. À défaut de réponse du locataire, ce dernier est redevable :

d'un SLS d'un montant plus élevé ainsi que d'une indemnité pour frais de dossier de 25. €

Comment est calculé le supplément de loyer ?Dès que le dépassement de 20 % est constaté, le bailleur applique le SLS.Le SLS est calculé en fonction :

de la surface habitable du logement (SH), d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources applicable au locataire

(CDPR), et d'un supplément de loyer de référence (SLR) mensuel par mètre carré

habitable.Le montant mensuel du SLS est obtenu selon la règle de calcul suivante : SLS = SH x CDPR x SLRCe montant est ensuite plafonné en fonction :

de la zone géographique du logement et du cumul du montant du loyer avec le montant du SLS.

Coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR)


Dépassement des plafonds de ressources

Valeur du coefficient de dépassement

20 % 0,27




De 21 % à 59 % 0,33

De 60 % à 149 % 0,35

À partir de 150 % 0,37

Dans certaines zones géographiques, une convention d'utilité sociale conclu entre un organisme HLM et l’État peut prévoir un dispositif de modulation du SLS pour permettre d'adapter le niveau du SLS aux réalités locales.Ces modulations concernent uniquement les zones A, B1 et B2 définies par arrêté.




20 % Entre 0,13 et 0,34

De 21 % à 59 % Entre 0,030 et 0,075

De 60 % à 149 % Entre 0,060 et 0,090

À partir de 150 % Entre 0,090 et 0,105

Supplément de loyer de référence (SLR)


Zone géographique

Montant par mètre carré habitable mensuel

Zone 1 bis : Paris et communes limitrophes 2,64 €

Zone 1 : autres communes de l'agglomération parisienne et communes des zones d'urbanisation et des villes nouvelles de la région Île-de-France

2,11 €

Zone 2 : reste de la région Île-de-France, agglomération et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, communes rattachées à un établissement public de coopération intercommunale, zones d'urbanisation et villes nouvelles hors région Île-de-France

1,05 €


Zone géographique

Montant par mètre carré habitable mensuel

Zone 3 : reste du territoire national et des DOM 0,25 €

Plafonnement lié à la zone géographique du logement


Zone géographique Montant par mètre carré habitable mensuel

A 22,86 €

B1 15,89 €

B2 13,00 €

C 9,52 €

Plafonnement lié au cumul du montant du loyer et du SLSLa somme du SLS et du loyer hors charges ne peut dépasser :

25 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer ou 35 % lorsqu'un programme local de l'habitat le prévoit.

Les charges locatives, qu'on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charge initialement par l'organisme d'habitations à loyer modéré (HLM), mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire, car elles correspondent à l'usage du logement et de l'immeuble.Dépenses considérées comme charges locativesAscenseurs et monte-chargeLes dépenses restant à la charge du locataire sont notamment :

Les dépenses d'électricité ; Les dépenses d'exploitation (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des

câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents) ;

Les dépenses de fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine) ;

Les dépenses relatives à des menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques), et des fusibles.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectifLes dépenses restant à la charge du locataire sont notamment :

Les dépenses relatives à l'eau froide et chaude de l'ensemble des occupants ;

Les dépenses relatives à l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration ;

Les dépenses relatives à l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;

Les dépenses relatives aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;

Les dépenses relatives à la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature ; Les dépenses relatives à l'exploitation des compteurs généraux et individuels et à

l'entretien des épurateurs de fumée ; Les dépenses relatives à la réparation des fuites sur joints.

Installations individuellesLes dépenses restant à la charge du locataire sont notamment celles qui concernent le chauffage et la production d'eau chaude, ainsi que la distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau).Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtimentsLes dépenses restant à la charge du locataire sont notamment :

Les dépenses relatives à l'électricité ; Les dépenses relatives à la fourniture de produits d'entretien (balais et sacs

nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection ;

Les dépenses relatives à l'entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures ; Les dépenses relatives à la réparation des appareils d'entretien de propreté tels

que l'aspirateur ; Les dépenses relatives aux frais de personnel d'entretien.

Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtimentsLes dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les dépenses d'exploitation et d'entretien des voies de circulation, aires de stationnement, abords espaces verts et équipement de jeux pour enfants.Taxes et redevancesLes dépenses restant à la charge du locataire sont notamment :

la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères la taxe de balayage et la redevance assainissement.

À noter : la liste des charges est limitativement fixée par décret. Les charges qui ne sont pas mentionnées dans ce texte incombent au propriétaire, elles ne peuvent pas être facturées au locataire.Répartition des chargesLa loi n'a pas fixé de critères de répartition : tous les modes de répartition peuvent donc se rencontrer (par exemple, répartition des charges en fonction du nombre de pièces du logement).Décompte détaillé des chargesPour justifier le montant des charges, un décompte des charges est adressé au locataire 1 mois avant la régularisation annuelle.Ce décompte doit indiquer les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l'eau et l'énergie.Paiement des chargesL'organisme HLM peut demander au locataire :

soit le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres. Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.

soit le paiement ponctuel des dépenses qu'il a engagées en apportant les justificatifs de ces dépenses (les factures, par exemple). Ces pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 1 mois après l'envoi du décompte des charges. Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès de l'organisme HLM.

Attention : le locataire qui a des difficultés pour payer ses charges peut, dans certains cas demander au propriétaire des délais de paiement.Régularisation des chargesLes charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant :

le total des provisions versées par les locataires avec les dépenses effectives engagées par l'organisme HLM pendant l'année.

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, l'organisme HLM doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

Le bailleur peut mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas son engagement de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Si le bail contient une clause résolutoire, sa résiliation peut être prononcée automatiquement par le bailleur, sous réserve de respecter une certaine procédure. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail en justice et l'expulsion du locataire.Résiliation du bail par le biais d'une clause résolutoireEnvoi d'un commandement de payerLe bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit, c'est-à-dire automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrat de location.Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le bailleur doit envoyer au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer.Le locataire dispose ensuite d'un délai pour rembourser ce qu'il doit, ou pour demander des délais de paiement au juge.Délais de paiementLe locataire dispose d'un délai de 3 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut :

demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile

et/ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).

À noter : si une caution du locataire s'est engagée auprès du bailleur, l'huissier lui signifie également un commandement de payer.Absence de paiement après le délai de 3 moisÀ l'issue du délai de 3 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le bailleur peut saisir le juge d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.Résiliation judiciaireAssignation du locataire en justice

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire par acte d'huissier devant le tribunal d'instance pour demander la résiliation du bail et son expulsion.Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.Avant d'assigner le locataire en justice, le bailleur peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.Décision du jugeLe tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.Le locataire dispose encore de la possibilité de se maintenir dans les lieux après la décision du juge prononçant la résiliation de son bail. Pour ce faire, le locataire doit s'engager, en signant un protocole d'accord avec son bailleur, à payer de manière régulière une indemnité d'occupation fixée par le juge et à respecter un plan d'apurement de sa dette locative, c'est-à-dire un échelonnement de sa dette.Par contre, si ces engagements ne sont pas respectés, le bailleur retrouve l'entière liberté de faire exécuter la décision de justice ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.Délais pour quitter le logementLe locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.Le TGI peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale).Recours de certains locataires menacés d'expulsionLes personnes reconnues prioritaires au titre du droit au logement opposable (Dalo) qui se trouvent menacées d'expulsion, peuvent saisir une commission de médiation pour faire valoir leur droit à un relogement.ExpulsionIntervention d'un huissierLa procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.Cas de figure selon la présence ou non du locatairePlusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :

le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;

le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;

le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Attention : le bailleur ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.Expulsion interdite durant la trêve hivernaleAucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 15 mars, à moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre :

d'un squatteur, ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet

d'un arrêté de péril, ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à

ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

À savoir : la trêve hivernale n'empêche pas le bailleur d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.

fin de bail

L'organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) ne peut rompre le bail d'un locataire que si celui-ci ne respecte pas ses obligations locatives. Dans ce cas, la résiliation peut avoir lieu devant la justice par le biais de la résiliation judiciaire, ou par la mise en œuvre de la clause résolutoire.Le locataire doit impérativement respecter les obligations locatives suivantes :

occuper son logement de façon continue. Le fait pour un locataire de ne plus occuper son logement à la suite de son départ en maison de retraite pour un séjour prolongé constitue, par exemple, un manquement à ses obligations locatives ;

payer le loyer et les charges ; et ne pas nuire à la tranquillité du voisinage.

Si le locataire ne respecte pas ses engagements, l'organisme HLM doit le mettre en demeure de faire cesser ces agissements. La mise en demeure doit être réalisée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.Conséquences du non-respect des obligations locativesL'organisme HLM peut résilier le bail en demandant au locataire de quitter les lieux.Si le locataire reste malgré tout dans les lieux, il faut une décision de justice pour le contraindre à partir. L'organisme HLM doit donc exercer un recours devant le tribunal d'instance pour demander l'expulsion du locataire.Une fois saisi, le juge vérifie si la faute et la sanction sont bien proportionnées.Toutefois, lorsque le bail contient une clause résolutoire, le juge ne dispose pas de ce pouvoir d'appréciation et doit ordonner automatiquement l'expulsion du locataire.Attention : la clause résolutoire n'est valable que si elle vise uniquement les infractions suivantes : non-paiement des loyers et charges, et troubles de voisinage constatés par une décision de justice.Le transfert du bail d'un logement d'habitation à loyer modéré (HLM) est possible sous réserve de respecter certaines conditions.Pour que le transfert de bail puisse avoir lieu, il faut :

que le bénéficiaire remplisse les conditions de ressources pour l'attribution d'un logement HLM

et que le logement soit adapté à ses besoins (qu'il ne soit pas sous-occupé).S'il existe plusieurs bénéficiaires, le juge se prononce en fonction des intérêts de chacun.

S’il n'existe aucune personne remplissant les conditions pour bénéficier du transfert, le bail est résilié automatiquement pour cause de décès du locataire ou d'abandon du domicile.En cas de décès ou abandon du domicile du locataireLe bail se poursuit au profit :

du conjoint survivant, du partenaire lié au locataire par un Pacs, du concubin qui vivait avec le locataire depuis au moins 1 an à la date du décès ou

de l'abandon du domicile, des ascendants et/ou des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au

moins 1 an à la date du décès ou de l'abandon du domicile, des personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins 1 an à la

date du décès ou de l'abandon du domicile.À noter : l'abandon de domicile s'entend du départ brusque et imprévisible du locataire mais non du départ concerté avec les personnes qui vivent avec lui.

Le locataire d'un logement d'habitations à loyer modéré (HLM) peut proposer à son organisme HLM d'échanger son logement, sous certaines conditions, avec un autre locataire.L'échange de logement est possible sous réserve de respecter les 3 conditions cumulatives suivantes :

les 2 logements doivent appartenir au même organisme HLM et être situés dans un même ensemble immobilier,

l'une des 2 familles a au moins 3 enfants, l'échange permet à la famille la plus nombreuse d'avoir un logement plus grand.

En dehors de ce cas, le locataire peut toujours proposer à son organisme HLM un échange de logement avec une autre personne, locataire HLM ou non. L'organisme est alors entièrement libre d'accepter ou de refuser cette proposition.DémarcheLe locataire qui prend l'initiative d'échanger son logement avec un autre locataire doit en informer l'organisme HLM, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.Cet échange ne peut avoir lieu tant que l'organisme n'a pas donné son accord écrit.Conséquence sur le bailChaque locataire se substitue automatiquement à celui qu'il remplace pour le reste du bail et aux mêmes conditions.

Les personnes qui le souhaitent peuvent faire l'acquisition d'un logement social (par exemple, un logement HLM) sous réserve de respecter certaines conditions.La possibilité d'acheter un logement social est limitée à une seule fois.Le logement acquis peut ensuite être revendu ou mis en location.Cette faculté s'adresse aussi bien aux locataires de logement sociaux qui occupent leur logement, qu'aux personnes qui souhaitent faire l'acquisition d'un logement social vacant.Le locataire d'un logement social peut également demander l'acquisition de son logement au profit de son conjoint, de ses ascendants ou descendants, à condition qu'il respecte les plafonds de ressources exigés pour l'attribution d'un logement social.

À noter : les logements sociaux vacants sont proposés en priorité à l'ensemble des locataires de logements de l'organisme HLM dans le département, mais également aux gardiens d'immeuble qu'il emploie.Logements concernés par une mise en venteIl s'agit uniquement des logements d'habitation construits ou acquis depuis plus de 10 ans par un organisme HLM.Ce délai se calcule à partir de la date d'entrée de l'immeuble concerné dans le parc HLM.Ces logements doivent par ailleurs répondre à des normes de décence.Démarches préalable à la venteInitiative de la venteLa décision peut notamment provenir :

d'un organisme HLM lorsque celui-ci souhaite vendre un logement HLM, ou d'un locataire, en cas de demande d'acquisition de son propre logement.

Demande d'acquisition provenant d'un locataireLe locataire peut, à tout moment, adresser une demande d'acquisition de son logement à l'organisme HLM, par lettre recommandée avec avis de réception.Le logement occupé ne peut être vendu qu'à son locataire.L'organisme dispose d'un délai de 2 mois pour adresser une réponse au locataire.Documents fournis avant la venteAvant la vente, l'organisme HLM doit indiquer par écrit au futur acquéreur :

le montant des charges locatives, et s'il y a lieu, les charges de copropriété des 2 dernières années,

un récapitulatif des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes et, si nécessaire, une liste des travaux d'amélioration des parties communes et équipements communs qu'il serait souhaitable d'entreprendre,

un document précisant que l'acquéreur sera redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties, tous les ans, à compter de la première année suivant celle de la vente.

Estimation du prix de venteAvant toute vente, l'organisme HLM doit solliciter l'avis du trésorier-payeur général (TPG) pour obtenir une estimation de la valeur du logement qu'il souhaite vendre.Le prix de vente est ensuite librement fixé par l'organisme HLM. Celui-ci peut fixer un prix inférieur ou supérieur de 35 % à l'évaluation faite par le TPG, en prenant pour base le prix d'un logement comparable libre d'occupation.Mise en venteAffichageLorsque l'organisme HLM décide de mettre en vente un logement vacant, il doit le faire savoir par voie d'affichage :

à son siège social, aux emplacements habituellement utilisés pour l'information des locataires dans

les immeubles locatifs qui lui appartienne, dans des journaux locaux diffusés dans le département, et s'il s'agit d'une maison individuelle, par l'apposition sur cette maison ou à

proximité immédiate d'un écriteau visible depuis la voie publique.Cet affichage doit mentionner la superficie du logement et le prix de vente proposé.Contrat de venteUne fois la vente acceptée, un contrat de vente doit être établi devant notaire dont les frais sont à la charge de l'acquéreur.

S'il s'agit d'un logement situé en immeuble collectif, le règlement de copropriété de l'immeuble et l'état descriptif de division devront être joints au contrat de vente.Revente ou location du logement acquisInformation préalable de l'organisme HLML'acquéreur qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans qui suivent son acquisition doit informer l'organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité.En cas de reventeLorsque l'acquéreur a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le TPG (au moment de l'acquisition) et qu'il le revend dans les 5 ans suivant cette acquisition, il est tenu de verser à l'organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix d'acquisition et l'évaluation faite par le TPG.En revanche, lorsque l'acquéreur revend son logement à un prix supérieur à l'évaluation faite par le TPG, il est tenu de verser à l'organisme HLM une somme représentant la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente.En cas de locationLorsque l'acquéreur a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le TPG et qu'il le loue dans les 5 ans qui suivent son acquisition, il ne peut percevoir un loyer supérieur au dernier loyer qu'il acquittait pour ce logement avant cette acquisition

F. logement soumis à la loi de 1948

candidat locatairePréalablement à la signature du bail, le propriétaire (ou l'agent immobilier) peut exiger certains documents permettant de s'assurer de l'identité et du niveau de ressources du candidat locataire, et ainsi constituer un dossier de candidature. Ce dossier de candidature à un logement n'est pas prévu par la loi. Celui-ci a été institué par la pratique. La loi est seulement intervenue pour préciser la liste des documents qui ne peuvent être réclamés par les propriétaires.La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé "acte de cautionnement", s'engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.

conclusion d’un bail La location des logements soumis à la loi de 1948 ne fait pas obligatoirement l'objet d'un bail écrit. La location peut donc être verbale.Lorsqu'un bail est réalisé, son contenu n'est pas réglementé. Les parties peuvent tout à fait s'inspirer des clauses imposées dans les locations vides relevant du secteur privé.Durée du bailLa loi de 1948 n'impose aucune durée minimale de location. Par conséquent, le propriétaire et le locataire peuvent convenir d'un bail de durée variable, et même à durée indéterminée.Droit au maintien dans les lieuxÀ l'expiration du bail, le locataire bénéficie d'une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux. Ce droit lui permet de rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n'ait à rédiger un nouveau bail.Le droit au maintien dans les lieux bénéficie au locataire sous réserve que le propriétaire n'exerce pas son droit à congé.

Transfert du droit au maintien dans les lieuxLe bail est résilié de plein droit, c'est-à-dire automatiquement, au décès du locataire ou si celui-ci abandonne son domicile. Toutefois, malgré la résiliation du bail, la loi prévoit un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée au profit des personnes suivantes :

au conjoint du locataire ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité (Pacs)

ou, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, à ses enfants mineurs jusqu'à leur majorité, à ses ascendants ainsi qu'aux personnes handicapées.

Le propriétaire peut exiger du locataire qu'il verse un dépôt de garantie pour couvrir ses éventuels manquements à ses obligations locatives (par exemple, régularisation des loyers et des charges ou réalisation des réparations locatives).Un état des lieux doit être réalisé dès l'entrée dans le logement lorsque le propriétaire remet les clés au locataire, et à la sortie du logement lorsque le locataire rend les clés au propriétaire. Ces documents permettent au propriétaire de demander la réparation des détériorations sur son logement. Le montant de ces réparations peut être retenu sur le dépôt de garantie.

loyer et charges

Le propriétaire ne peut pas fixer librement le montant du loyer initial. Celui-ci est fixé réglementairement par référence à la valeur locative du logement.Notion de valeur locativeLa valeur locative du logement est égale à la surface corrigée multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie dans laquelle se situe le logement en fonction de son niveau de confort.Évolution du loyerRévision du loyer initialLe loyer peut être révisé dès le 1er juillet de chaque année, même lorsque le décret fixant les prix de base du mètre carré est publié postérieurement à cette date.Depuis le 1er juillet 2012, le pourcentage d'augmentation maximum du loyer pouvant être demandé par le propriétaire ne peut excéder les valeurs suivantes :


Catégories de logement

Agglomération parisienne

Hors agglomération parisienne

Catégorie II A, II B, II C 2,24 % 2,24 %

Catégories III A et III B 2,24 % 2,24 %

L'augmentation des loyers des logements classés en catégorie IV est interdite. Il s'agit d'habitations ne répondant pas aux normes de décence.La liste des communes concernées est fixée par décret.Modification ultérieure

Le loyer peut être révisé notamment lorsque les éléments ayant servi de base pour la détermination du loyer initial ont été modifiés. Cette modification peut résulter de travaux exécutés par le propriétaire. Elle peut induire un changement de catégorie du logement.Les modifications intervenues doivent être clairement précisées. Le propriétaire doit donc notifier le décompte de la surface modifiée (suite aux travaux réalisés) à partir des indications mentionnées sur le décret.Le locataire a 2 mois pour contester cette modification par lettre recommandée avec avis de réception.En cas de désaccord, le tribunal d'instance peut être saisi par le propriétaire ou le locataire.Paiement du loyerLe paiement du loyer doit être effectué à la date indiquée sur le bail.Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.Transmission d'un reçu ou d'une quittanceLe locataire qui a payé la totalité de son loyer (charges comprises), peut demander au propriétaire de lui transmettre gratuitement une quittance de loyer. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.

Les charges locatives, qu'on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire, car elles correspondent à l'usage du logement et de l'immeuble.Pour justifier le montant des charges, un décompte des charges est adressé au locataire 1 mois avant la régularisation annuelle.Ce décompte doit indiquer les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l'eau et l'énergie.Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le décompte des charges doit préciser la manière dont sont réparties les charges entre locataires.À savoir : le locataire peut demander des précisions au propriétaire sur le montant de ses charges locatives.Le propriétaire peut mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas son engagement de payer le loyer et les charges aux échéances convenues. Si le bail contient une clause résolutoire, sa résiliation peut être prononcée automatiquement par le propriétaire, sous réserve de respecter une certaine procédure. À défaut, le propriétaire peut demander la résiliation du bail en justice et l'expulsion du locataire.

fin du régime et du bail

Les propriétaires de certaines catégories de logements soumis à la loi de 1948 peuvent décider de faire cesser ce régime pour les relouer au prix du marché.

La procédure permettant de faire sortir le logement de la loi de 1948 est appelée bail de sortie progressive de la loi de 1948. Cette procédure ne s'applique qu'aux locataires dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants sont supérieures à certains seuils fixés chaque année.Logements concernésLes logements susceptibles d'être concernés par cette procédure doivent être classés dans les catégories II B et II C. Il s'agit des logements de bonne voire d'assez bonne qualité.Logements devenus vacantsTout logement qui devient vacant sort automatiquement du champ d'application de la loi de 1948. S'il est reloué, le nouveau bail est soumis au régime de droit commun de la loi du 6 juillet 1989 et le retour à la loi de 1948 est impossible.Seuils de ressources à ne pas dépasserPour l'année 2012, le propriétaire peut proposer à son locataire un bail de sortie progressive de la loi 1948 à condition que ses ressources ainsi que celles des autres occupants du logement dépassent les seuils suivants.Seuils des ressources perçues en 2011 applicables en Ile-de-France


Nombre de personne vivant au foyer

Montant de l'ensemble des ressources

1 personne 37.438 €

2 personnes 45.685 €



par personne supplémentaire + 8.248 €

Seuils des ressources perçues en 2011 applicables hors Ile-de-France


Nombre de personne vivant au foyer

Montant de l'ensemble des ressources

1 personne 28.077 €




par personne supplémentaire + 6.186 €

Ces ressources s'entendent des revenus nets catégoriels.

Procédure pour sortir de la loi de 1948Envoi d'une proposition de sortie de bail progressiveLe propriétaire qui souhaite faire interrompre ce régime doit faire une proposition de sortie de bail progressive au locataire.Cette proposition consiste à avertir le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, qu'un nouveau bail d'une durée de 8 ans va être réalisé et qu'un nouveau loyer va être fixé.Ce loyer doit être déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.Dans le courrier, le propriétaire doit fournir au minimum 3 références de loyer (ou 6 si le logement est situé dans une commune faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants).Attention : la hausse entre l'ancien loyer et le nouveau doit être progressive et être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.Réponse du locataireÀ compter de la réception de la proposition de sortie de bail progressive, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour faire connaître sa réponse au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.Le locataire peut également ne pas répondre à la proposition du propriétaire.Si le locataire accepte la proposition, le propriétaire doit lui proposer un nouveau bail.En cas de désaccord ou d'absence de réponse, une commission départementale de conciliation peut être saisie par le locataire ou le propriétaire dans un délai de 3 mois qui suit la réception de la proposition de sortie de bail progressive.Si aucun accord n'est trouvé malgré la saisine de la commission, le locataire ou le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance. Si aucun accord n'est trouvé ou si le juge d'instance n'est pas saisi, le logement reste soumis à la loi de 1948.À l'expiration du bail d'une durée de 8 ansÀ l'expiration du bail d'une durée de 8 ans, un nouveau bail doit être conclu.Ce nouveau bail est alors soumis à la loi du 6 juillet 1989 et le loyer est totalement fixé librement par le propriétaire.

À l'expiration du bail, le locataire bénéficie en principe d'une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux. Ce droit lui permet de rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n'ait à rédiger un nouveau bail. Le droit au maintien dans les lieux bénéficie au locataire sous réserve que le propriétaire n'exerce pas son droit de reprise sur le logement pour y habiter, ou y faire habiter un proche ou encore pour y faire des travaux.Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement doit proposer un relogement à son locataire. Toutefois, il existe 2 exceptions à cette obligation de relogement :

lorsque le propriétaire a lui-même été évincé du logement qu'il loue à un tiers exerçant également son droit de reprise

ou lorsque le propriétaire a été évincé du logement qu'il loue à un tiers et que ce logement a fait l'objet d'une expropriation ou d'une mesure d'interdiction d'habiter dans les lieux pour cause de péril ou d'insalubrité.

Le locataire qui désire quitter son logement peut le faire à tout moment en respectant certaines conditions de forme et de délai.

G. logement foyer

logement foyer de jeunes travailleursLes logements-foyers de jeunes travailleurs ont pour mission d'accueillir des jeunes en formation ou exerçant une activité professionnelle. Ces établissements proposent un hébergement temporaire comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Ces personnes bénéficient automatiquement d'un contrat de location. Les coordonnées de ces établissements peuvent être obtenues auprès d'un centre communal d'action sociale (CCAS).Ces établissements s'adressent principalement aux jeunes travailleurs vivant seuls âgés de 16 à 25 ans (parfois 30 ans) exerçant une activité professionnelle ou une formation (stage, apprentissage...).À savoir : certains établissements accueillent aussi des étudiants ou des demandeurs d'emploi. Pour le savoir, il convient de se renseigner directement auprès de l'établissement de son choix.Coût de l'hébergementIl comprend généralement :

le versement de frais d'inscription, le versement d'un dépôt de garantie égal à 1 mois de loyers, hors charges, le versement d'une redevance mensuelle, et une participation individuelle aux frais de blanchisserie, activités de loisirs...

Aides financièresUne partie du coût de l'hébergement ou sa totalité peut être pris en charge au titre :

de l'aide personnalisée au logement (APL), et/ ou d'une aide versée par le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Contenu du contrat de locationLe contrat doit mentionner :

les conditions d'admission dans l'établissement, sa date de prise d'effet, les modalités et conditions de résiliation, le montant de la redevance mensuelle ainsi que l'ensemble des prestations

annexes, le montant du dépôt de garantie et la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne

logée à la jouissance, ainsi que les espaces collectifs mis à sa disposition.Remise d'une quittance ou d'un reçuEn cas de paiement complet de la redevance, le résident peut demander au gestionnaire de l'établissement de lui transmette gratuitement une quittance. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au résident qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité de la redevance associée à la période indiquée sur le contrat de location.Si le résident procède à un paiement partiel de la redevance, en accord avec le gestionnaire de l'établissement, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu. Une facture établie séparément atteste, s'il y a lieu, le paiement du montant à acquitter pour les prestations annexes proposées par l'établissement à titre facultatif.Durée de l'hébergementLa durée de l'hébergement est généralement de 2 ans maximum.

Résiliation du contrat de locationRésiliation du contrat par le résidentLe résident peut résilier à tout moment le contrat de location, par lettre recommandée avec avis de réception, sous réserve de respecter un délai de préavis de 8 jours.Durant cette période de préavis, le résident reste redevable du paiement de la redevance.Résiliation du contrat par le gestionnaire de l'établissementLe gestionnaire de l'établissement peut résilier à tout moment le contrat de location du résident, par lettre recommandée avec avis de réception, sous réserve de respecter un délai de préavis :

de 1 mois en cas d'inexécution contractuelle du résident ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur (la résiliation peut notamment être effectuée lorsque 3 termes mensuels consécutifs de la redevance sont restés impayés)

ou de 3 mois lorsque le résident cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat de location ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Hébergement d'un tiersLe résident peut héberger dans son espace privatif un ou plusieurs tiers.Le règlement intérieur prévoit que la durée maximum de l'hébergement ne peut excéder 3 mois pour un même tiers hébergé.Le résident a l'obligation d'informer le gestionnaire de l'établissement de l'arrivée des personnes qu'il héberge en déclarant préalablement et oralement leur identité.Le règlement intérieur peut également prévoir que le résident s'acquitte d'un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l'hébergement d'un ou plusieurs tiers.

logement foyer de travailleurs migrantsLes logements-foyers de travailleurs migrants ont pour mission d'accueillir des travailleurs isolés d'origine étrangère. Ces établissements proposent un hébergement à durée indéterminée comportant généralement des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Ces personnes bénéficient automatiquement d'un contrat de location. Les coordonnées de ces établissements peuvent être obtenues auprès d'un centre communal d'action sociale (CCAS).Ces établissements s'adressent aux travailleurs immigrés vivants seuls, quel que soit leur âge, d'origine étrangère en situation régulière et exerçant une activité professionnelle.Coût de l'hébergementIl comprend généralement :

le versement de frais d'inscription, le versement d'un dépôt de garantie égal à 1 mois de loyers, hors charges, le versement d'une redevance mensuelle, et une participation individuelle aux frais de blanchisserie, activités de loisirs...

Contenu du contrat de locationLe contrat de location doit mentionner :

les conditions d'admission dans l'établissement, sa date de prise d'effet, les modalités et conditions de résiliation,

le montant de la redevance ainsi que l'ensemble des prestations annexes, le montant du dépôt de garantie et la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne

logée à la jouissance, ainsi que les espaces collectifs mis à sa disposition.Aides financièresUne partie du coût de l'hébergement ou sa totalité peut être pris en charge au titre :

de l'aide personnalisée au logement (APL), et/ou d'une aide versée par le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Remise d'une quittance ou d'un reçuEn cas de paiement complet de la redevance, le résident peut demander au gestionnaire de l'établissement de lui transmette gratuitement une quittance. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au résident qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité de la redevance associée à la période indiquée sur le contrat de location.Si le résident procède à un paiement partiel de la redevance, en accord avec le gestionnaire de l'établissement, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.Une facture établie séparément atteste, s'il y a lieu, le paiement du montant à acquitter pour les prestations annexes proposées par l'établissement à titre facultatif.Durée de l'hébergementLa durée de l'hébergement est indéterminée.Résiliation du contrat de locationRésiliation du contrat par le résidentLe résident peut résilier à tout moment le contrat de location, par lettre recommandée avec avis de réception, sous réserve de respecter un délai de préavis de 8 jours.Durant cette période de préavis, le résident reste redevable du paiement de la redevance.Résiliation du contrat par le gestionnaire de l'établissementLe gestionnaire de l'établissement peut résilier à tout moment le contrat de location du résident, par lettre recommandée avec avis de réception, sous réserve de respecter un délai de préavis :

de 1 mois en cas d'inexécution contractuelle du résident ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur (la résiliation peut notamment être effectuée lorsque 3 termes mensuels consécutifs de la redevance sont restés impayés)

ou de 3 mois lorsque le résident cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat de location ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Hébergement d'un tiersLe résident peut héberger dans son espace privatif un ou plusieurs tiers.Le règlement intérieur prévoit que la durée maximum de l'hébergement ne peut excéder 3 mois pour un même tiers hébergé.Le résident a l'obligation d'informer le gestionnaire de l'établissement de l'arrivée des personnes qu'il héberge en déclarant préalablement et oralement leur identité.Le règlement intérieur peut également prévoir que le résident s'acquitte d'un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l'hébergement d'un ou plusieurs tiers.

droit au logement opposable

Toute personne qui a effectué une demande d'hébergement ou de logement équivalent (logement-foyer, logement de transition, résidence hôtelière à vocation sociale) et qui n'a pas reçu de réponse adaptée à sa demande, c'est-à-dire tenant compte de ses besoins et capacités, peut saisir une commission de médiation dans son département, puis exercer, dans certains cas, un recours devant le tribunal administratif au titre du droit au logement opposable.Le recours devant une commission de médiation est ouvert à toute personne qui n'a pas pu obtenir l'accueil qu'elle a demandé, même si elle est déjà hébergée. Par exemple, si la personne est déjà hébergée dans un centre d'hébergement d'urgence et qu'elle a demandé, sans l'obtenir, une place dans un centre d'hébergement dans une résidence sociale ou un logement de transition, elle peut former le recours.Recours devant une commission de médiationLa commission de médiation doit être saisie au moyen d'un formulaire retiré en préfecture ou téléchargeable à partir du lien de demande d'hébergement.Le formulaire doit être accompagné des pièces justificatives mentionnées sur la notice d'accompagnement. Le dossier doit être envoyé ou déposé au secrétariat de la commission de médiation, dont les coordonnées sont communicables en préfecture et figurent sur le site internet de chaque préfecture.La réception du dossier donne lieu à la délivrance d'un accusé de réception dont la date donne le point de départ du délai laissé à la commission pour se prononcer sur le caractère prioritaire ou non de la demande.Pour présenter le recours devant la commission de médiation, le demandeur peut se faire assister par un travailleur social ou par une association agréée. Il convient de se renseigner auprès de la préfecture pour connaître la liste des associations agréées dans son département.Instruction de la demandeLa commission de médiation émet un avis sur le caractère prioritaire ou non de la demande en tenant compte des besoins et capacités du demandeur selon la liste des critères suivants :

taille et composition du foyer, état de santé et aptitudes physiques ou handicaps des personnes qui vivront dans

le foyer, localisation des lieux de travail ou d'activité et disponibilité des moyens de

transport, proximité des équipements et services nécessaires à leurs besoins.

Délai de réponse de la commission de médiationLa commission de médiation rend sa décision dans un délai de 6 semaines à compter de la date de l'accusé de réception et la notifie au demandeur en précisant les motifs d'attribution ou de refus. Elle lui indique qu'en cas de refus d'une proposition d'hébergement ou de logement équivalent adaptée à ses besoins et capacités, il pourra perdre le bénéfice de la décision le reconnaissant prioritaire et devant être logé en urgence.Lorsqu'elle considère que le demandeur est prioritaire et qu'un hébergement ou logement équivalent doit lui être attribué en urgence, elle transmet la demande au préfet avec les caractéristiques que doit avoir l'hébergement.Propositions du préfetÀ compter de la décision de la commission de médiation, le préfet dispose d'un délai de 6 semaines pour proposer une place dans une structure d'hébergement ou un logement équivalent adaptée aux besoins et capacités du demandeur.

Passé ce délai, le demandeur qui n'a pas reçu de proposition d'hébergement ou de logement équivalent adaptée peut exercer un recours devant le tribunal administratif.Recours devant le tribunal administratifLe demandeur doit exercer ce recours dans un délai maximum de 4 mois à compter de la fin du délai laissé au préfet pour faire ses propositions d'hébergement.Pour être recevable, le recours doit être accompagné de la décision de la commission de médiation reconnaissant le demandeur comme étant prioritaire et devant être hébergé en urgence.Pour présenter le recours devant le tribunal administratif, le demandeur peut également se faire assister par un travailleur social ou par une association agréée.Délai de réponse du tribunal administratifLe tribunal administratif dispose d'un délai de 2 mois à compter de sa saisine pour se prononcer. Il peut ordonner au ministère chargé du logement d'héberger le demandeur dès lors qu'il constate qu'il a été désigné par une commission de médiation comme étant prioritaire et devant être hébergé en urgence et qu'il n'a pas obtenu d'hébergement tenant compte de ses besoins et capacités.Cette injonction peut être assortie d'une astreinte dont le montant est déterminé en fonction du coût moyen de l'hébergement considéré comme adapté aux besoins du demandeur par la commission de médiation. Cette astreinte n'est pas versée au demandeur mais au fonds d'aménagement urbain, destiné à financer le logement social.À noter : ce recours ne donne droit à aucune indemnité. Toutefois, le demandeur peut engager un recours en indemnité s'il estime avoir subi un préjudice.

II. Vie pratique dans son logement

A. vie pratique dans son appartement

usage des parties privativesVous pouvez utiliser librement vos parties privatives (appartement et ses annexes) dans le respect de la tranquillité du voisinage et des droits des copropriétaires.Dans un immeuble en copropriété, les parties privatives correspondent aux locaux dont vous êtes propriétaire.À ce titre, les annexes dont vous êtes propriétaire (place de parking, cave ...) font également partie des parties privatives.Les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif de leur propriétaire.Dans ce cadre, vous disposez librement de vos parties privatives et pouvez notamment :

les utiliser à titre personnel, les louer, les vendre.

Attention : dans certains cas, la vente d'une place de parking doit être proposée prioritairement aux copropriétaires de l'immeuble.Tranquillité du voisinageL'usage exclusif des parties privatives s'effectue librement sous réserve de ne pas porter atteinte à la tranquillité du voisinage.Ainsi, les nuisances sonores peuvent être sanctionnées si elles excèdent les troubles normaux de voisinage.À savoir : si vous êtes bailleur, il vous appartient de réaliser les démarches nécessaires pour faire cesser les nuisances sonores commises par votre locataire. À défaut, votre responsabilité peut être engagée.

Règlement de copropriétéL'usage des parties privatives doit par ailleurs être conforme aux prescriptions fixées par le règlement de copropriétéDestination de l'immeubleL'usage des parties privatives doit être conforme à la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement de copropriété (à usage d'habitation uniquement ou à usage mixte où des commerce peuvent aussi être exploités).Certaines clauses peuvent réglementer spécifiquement l'exercice de certaines activités professionnelles (autorisation pour les activités libérales, interdiction des commerces de restauration...), les conditionner à l'accord préalable du syndicat de copropriétaires, voire les interdire intégralement.Lorsque le règlement de copropriété prévoit une clause d'habitation bourgeoise, elle peut être plus ou moins restrictive selon son caractère :

si elle est exclusive, cela signifie qu'aucune activité professionnelle n'est acceptée, si elle n'est pas exclusive, toute activité professionnelle n'est pas nécessairement

interdite mais en cas de litige, c'est le juge qui apprécie souverainement la compatibilité de cette activité avec la destination de l'immeuble, notamment au regard de son standing (confort, situation géographique...).

À noter : même autorisée, une activité professionnelle exercée en copropriété ne doit pas porter atteinte à la tranquillité du voisinage.Annexes extérieuresLe règlement de copropriété peut également prévoir des restrictions concernant l'usage des annexes extérieures (balcon, terrasse, jardin privatif....). Par exemple, il peut notamment interdire :

de faire sécher le linge à l'extérieur, d'installer une parabole, de faire des barbecues (susceptibles par ailleurs de créer des nuisances de

voisinage), d'installer des caches-vue (canisses, bambou...), d'installer des pots de fleur ou jardinières sur les rebords extérieurs des balcons

ou des fenêtres, de secouer les nappes, tapis etc... depuis votre fenêtre.

Dans tous les cas, même en l'absence d'interdiction établie par le règlement de copropriété, l'usage que vous faites des annexes extérieures (dont vous êtes propriétaire ou dont vous avez la jouissance) ne doit pas être source de nuisances excessives pour le voisinage.

usage des parties communes Le droit de jouissance exclusif d'une partie commune n'est pas un droit de propriété. Il s'agit d'un simple droit d'usage privatif qui peut être temporaire ou permanent, rattaché à un lot ou à un copropriétaire. Ce droit peut être accordé par le règlement de copropriété ou par les autres copropriétaires lors d'un vote en assemblée générale. En cas de litige, le juge détermine les conditions d'usage privatif de cette partie commune au cas par cas.En principe, les parties communes ont un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement. Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu'ils sont les seuls à y avoir accès.

En pratique, ce droit d'usage privatif concerne certaines parties communes attenantes à un lot de copropriété, notamment les :

balcons, terrasses, jardins, cours, combles, couloirs.

Attribution du droit de jouissanceLe droit de jouissance exclusif d'une partie commune doit être prévu :

soit au sein du règlement de copropriété, soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité de l'article

26.Le droit de jouissance ainsi défini peut être :

soit attribué nominativement à un copropriétaire (le droit de jouissance est alors personnel et ne peut être transmis),

soit rattaché à un lot (le droit est permanent et transmis avec le lot en cas de vente, décès ou succession).

À savoir : la remise en cause d'un droit de jouissance exclusif est impossible sans l'accord de son bénéficiaire.Étendue de l'usage privatifLa jouissance exclusive de la partie commune doit être conforme à la destination de l'immeubleDès lors, certains petits aménagements sont possibles sans autorisation. La réalisation de travaux en revanche nécessite toujours l'accord des autres copropriétaires.AménagementsLa jouissance exclusive d'une partie commune vous autorise à utiliser cet espace à titre privatif.Dans ce cadre, vous pouvez librement :

jardiner ou disposer des pots et bacs à fleurs, installer du mobilier de jardin (table, chaises, parasol...), installer un petit bac à sable pour enfant, faire des barbecues (sous réserve que cela ne soit pas interdit par le règlement de

copropriété)À noter : l'usage exclusif d'une partie commune est libre sous réserve de ne pas créer de nuisances vis-à-vis du voisinage.TravauxEntreprendre des travaux dans une partie commune dont vous avez la jouissance privative nécessite l'accord de copropriétaires. La majorité nécessaire varie selon l'ampleur des travaux envisagés.La majorité de l'article 25 est nécessaire si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur. Tel est le cas par exemple de constructions légères type :

abri de jardin, couverture de terrasse, pergola, appentis.

La majorité de l'article 26 est nécessaire si les travaux modifient en profondeur les parties communes. Tel est le cas par exemple de constructions permanentes, notamment :

création d'une véranda, création d'une terrasse.

Attention : selon l'ampleur et les caractéristiques des travaux envisagés sur une partie commune extérieure (jardin, cour, terrasse, une autorisation d'urbanisme peut être nécessaire.Répartition des chargesLe règlement de copropriété peut mettre à la charge du titulaire du droit de jouissance exclusive, des frais d'entretien spécifiques.En revanche, les dépenses relatives au gros-œuvre de l'immeuble (travaux d'étanchéité pour une toiture terrasse à usage privatif par exemple) sont supportées par l'ensemble des copropriétaires.

travaux et aménagements

Vous pouvez réaliser librement des travaux et aménagements dans l'appartement dont vous êtes propriétaire sous réserve de ne pas porter atteinte à la structure de l'immeuble ni aux droits des copropriétaires. À défaut, leur accord devient nécessaire. Dans certains cas, l'autorisation de la mairie doit par ailleurs être obtenue.Vous avez le droit d'engager des travaux chez vous à condition qu'ils ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble et qu'ils n'impactent pas les parties communes.Dans ce cadre, la plupart des travaux sont réalisables sans autorisation, notamment :

aménagement d'une salle de bain ou d'une cuisine (cuisine équipée, installation d'une douche, d'une baignoire...),

adaptation du logement au handicap d'une personne (si cela n'impacte pas les parties communes),

abattre une ou plusieurs cloisons (hors mus porteurs), travaux d'isolation intérieure, installation d'une mezzanine intégrée dans l'espace existant, nouvelle peinture, tapisserie etc..., pose de revêtements de sols (parquet, moquette, lino, carrelage...), création d'une cloisons pour gagner une pièce en plus.

Attention : monter une cloison dans un appartement pour le diviser en deux lots (en vue de leur location par exemple) peut être interdit si cela n'est pas conforme à la destination de l'immeuble.Travaux soumis au vote des copropriétairesSi les travaux que vous envisagez dans votre appartement modifient l'aspect extérieur de l'immeuble ou s'ils impactent les parties communes, un vote des copropriétaires est nécessaire pour les faire valider à la majorité de l'article 25 (majorité de l'ensemble des copropriétaires présents ou non lors du vote).Travaux privatifs affectant l'aspect extérieur de l'immeubleLes travaux effectués dans vos parties privatives nécessitent l'accord des copropriétaires s'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble. C'est le cas notamment si vous souhaitez :

créer des ouvertures dans des combles (velux, chiens assis...), créer une véranda, fermer un balcon, poser des volets ou des barreaux aux fenêtres, changer la couleur initiale des volets, édifier des constructions dans une cour ou un jardin privatif (annexe, véranda...).

Travaux privatifs affectant les parties communesLes travaux effectués à l'intérieur de vos parties privatives sont soumis à l'accord des copropriétaires de l'immeuble s'ils impactent les parties communes.À l'intérieur de votre logement, sont considérées comme des parties communes :

le gros-œuvre des bâtiments (structure porteuse de l'immeuble), les parties de canalisations afférentes aux éléments d'équipements communs qui

traversent les logements privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées.

Dans ce cadre, l'accord des copropriétaires peut donc être imposé notamment si vos travaux :

impactent un mur porteur : abattement du mur ou création d'une porte, création d'une cuisine américaine pour agrandir le séjour, abaissement des combles pour agrandir leur hauteur sous plafond...,

nécessitent de toucher à un conduit de cheminée, impliquent une intervention sur les canalisations ou systèmes de tuyauteries

alimentant l'ensemble de la copropriété.SanctionsLes travaux réalisés en l'absence d'un vote des copropriétaires ou en violation d'un refus des copropriétaires sont illégaux.Les copropriétaires peuvent faire valoir leur droit devant le juge pendant 10 ans.La destruction des constructions ou travaux illégaux peut être ordonnée, ainsi que la remise en l'état aux frais du copropriétaire indélicat.Travaux soumis à l'autorisation de la mairieDans certains cas, les travaux ayant obtenu l'accord des copropriétaires nécessitent également une autorisation d'urbanismeIl s'agit des travaux ayant un impact sur l'aspect extérieur de l'immeuble, par exemple:

changement de fenêtres (à l'exception de travaux de réparation ou de remplacement à l'identique),

création d'ouverture donnant sur l'extérieur (oeil-de-bœuf, fenêtre, velux, chien assis...),

changement de couleur des volets ou fenêtres, pose de volets ou de barreaux aux fenêtres.

B. vie pratique dans sa maison

mitoyenneté

Le bornage consiste à fixer définitivement la limite entre deux terrains contigus et à la marquer par des repères matériels appelés "bornes" (piquets, pierres...). Le bornage de terrains n'est pas obligatoire. Toutefois, il est recommandé de le réaliser pour éviter tout éventuel conflit ultérieur concernant les frontières de 2 terrains. Le bornage peut être convenu à l'amiable ou, en l'absence d'accord, fixé par une décision de justice.Accord des partiesLe bornage peut être amiable si les deux propriétaires sont d'accord pour le faire réaliser.Intervention d'un géomètre expertLe bornage doit être réalisé par un géomètre expert choisi par les parties.Rédaction d'un procès-verbal

Une fois que le géomètre s'est rendu sur le terrain, il rédige un procès-verbal fixant définitivement les limites séparatives de chaque terrain.Le procès-verbal doit être signé par les 2 parties.Conséquence du procès-verbalUne fois signé par les parties, le procès-verbal vaut titre définitif, tant pour les contenances des parcelles que pour les limites qu'il leur assigne. Ce bornage s'impose au juge et n'autorise plus le recours à un bornage par la voie judiciaire.Attention : soyez vigilant avant de signer ce document, car il vous engage définitivement.Dépôt du procès-verbal de bornageLe procès-verbal doit être déposé chez un notaire, puis publié :

au Service de publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques) ou au Livre foncier pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la

Moselle.Cette publication foncière permet notamment au futur acquéreur d'un terrain de savoir si un bornage a été réalisé.Les frais d'acte notarié relatifs à l'enregistrement du bornage amiable sont partagés pour moitié entre les deux parties.Bornage judiciaireEn l'absence d'accord des partiesEn l'absence d'accord amiable, tout propriétaire peut obliger son voisin à délimiter son terrain en recourant à un bornage judiciaire.À savoir : seul l'échec d'un accord amiable sur le bornage vous permet de lancer une procédure judiciaire (désaccord des parties sur le procès verbal de bornage ou refus de bornage amiable par votre voisin).DémarchesLe recours judiciaire doit être effectuée auprès du tribunal d'instance du lieu du terrain. Cette action est possible à tout moment, même si les 2 terrains sont restés sans être bornés depuis longtemps.Rédaction d'un jugementLe tribunal nomme un géomètre expert afin qu'il détermine l'exacte ligne séparant les 2 terrains. Une fois les limites fixées, le tribunal rédige un jugement. Ce document est ensuite remis aux 2 parties.Dépôt du jugementLe jugement fixant la délimitation des 2 terrains doit être déposé chez un notaire, puis publié :

au Service de publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques) ou au Livre foncier pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la

Moselle.Les frais d'acte notarié servant à l'enregistrement du bornage judiciaire sont répartis entre les 2 parties.

Vous avez le droit de créer des ouvertures (fenêtres, portes, balcons) à condition de respecter certaines règles de distance vis-à-vis des propriétés voisines si vos travaux conduisent à y créer des vues.Création de "vue"La création de vues est soumise à des règles de distances dont vous pouvez vous affranchir avec l'accord de votre voisin.

Vue droiteOn parle de "vue droite" si vous avez un accès visuel direct chez votre voisin en vous plaçant dans l'axe de l'ouverture en regardant droit devant vous (sans vous pencher ni à gauche ni à droite).Une distance minimale de 1,90 mètre doit être respectée entre l'ouverture et la propriété voisine si vos travaux conduisent à créer une vue directe sur le terrain de votre voisin.Cette distance se mesure :

de l'extérieur de l'ouverture jusqu'à la limite du terrain voisin, lorsqu'il s'agit de la création d'une fenêtre

ou de l'extrémité extérieure jusqu'à la limite du terrain voisin, lorsqu'il s'agit de la création d'une terrasse ou d'un balcon.

Vue obliqueOn parle de "vue oblique" lorsque vous pouvez voir chez votre voisin depuis votre fenêtre en vous penchant à droit ou à gauche (l'accès visuel n'est pas direct).Une distance minimale de 0,60 mètre doit être respectée entre l'ouverture et la propriété voisine si vos travaux conduisent à créer une vue de côté sur le terrain de son voisin.La distance part de l'angle de l'ouverture jusqu'à la limite du terrain voisin.Création de "jours de souffrance"Vous pouvez aménager des "jours de souffrance", c'est-à-dire des fenêtres laissant uniquement passer la lumière sans permettre de voir chez un voisin. Pour cela, ils doivent être constitués d'un châssis fixe (non ouvrant) et de verre translucide et opaque, garni d'un treillis de fer.De plus, ils ne peuvent être placés qu'à :

2,60 mètres au dessus du plancher si c'est au rez-de-chaussée, 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Leur dimension n'est pas réglementée.En cas d'absence de vueSi aucune vue n'est possible sur le terrain voisin, les règles de distance ne s'appliquent pas.C'est le cas par exemple lorsque la fenêtre donne sur un mur, sur un toit fermé ou sur le ciel.Recours en cas de non respect des règles de distancePour contester la création d'une ouverture et en demander la suppression, il faut saisir le tribunal d'instance.Le juge apprécie au cas par cas la qualification des ouvertures. Il tient compte principalement de la possibilité ou non de regarder sur le terrain voisin, sans effort particulier et de manière constante et normale.

Tout propriétaire d'un terrain enclavé peut réclamer une servitude de passage sur le terrain de son voisin, appelé "le fonds servant", pour assurer la desserte complète de son terrain, appelé "le fonds dominant".Ce droit de passage comporte le passage sur le sol mais aussi, sur le sous-sol (canalisation).Cette servitude de passage peut être convenue à l'amiable entre les 2 propriétaires des terrains concernés ou, en l'absence d'accord, fixée par une décision de justice. DémarcheAccord amiable

Lorsque la servitude de passage est convenue à l'amiable, le propriétaire du fonds dominant doit verser une indemnité au propriétaire du fonds servant.Cette indemnité est librement fixée par les 2 propriétaires.En cas de désaccord sur son montant, les parties peuvent saisir le tribunal de grande instance pour qu'il en fixe les modalités.Décision de justice en l'absence d'accordEn l'absence d'accord amiable, il appartient au propriétaire du fonds dominant de saisir le tribunal de grande instance pour réclamer un droit de passage sur le fonds servant.Ce droit de passage est consigné dans le jugement rendu par le tribunal.Ce jugement détermine :

l'emplacement du passage. Cet emplacement est tracé à l'endroit où le trajet est le plus court entre le fonds dominant et la voie publique. Si cela n'est pas possible, il est tracé là où il est le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant ;

son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...) : et le montant de l'indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.

Ce montant doit être proportionnel au dommage causé. Pour obtenir cette indemnisation, le propriétaire du fonds servant doit donc apporter la preuve que cette servitude lui cause un dommage (bruit et autres gênes).Durée de la servitudeLa possibilité d'utiliser une servitude de passage est fixée pour 30 ans d'usage continu. Après cette date, la servitude de passage peut être remise en cause par le propriétaire du fonds servant devant le tribunal de grande instance lorsque le passage accordé n'est plus utilisé par le propriétaire du fonds dominant.Le propriétaire du fonds servant doit apporter la preuve par tous moyens du non usage de cette servitude (par exemple par des témoignages, des photographies laissant apparaître l'abandon du terrain dominant...).Cessation de la servitudeLa servitude de passage cesse lorsque le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.

La mitoyenneté est un droit que possèdent 2 voisins sur le même mur. La détermination du caractère privatif ou mitoyen d'un mur est importante notamment parce qu'elle permet d'établir à qui incombe les frais d'entretien et de réparation.Comment savoir si un mur est mitoyen ?Définition légaleLa loi indique que tout mur est présumé mitoyen dès lors qu'il sert de séparation entre :

un bâtiment, ou entre une cour et un jardin, ou encore entre enclos dans les champs.

Présomption de non-mitoyennetéCette présomption peut céder dans certaines hypothèses. C'est l'exemple :

d'une pente unique au sommet d'un mur. Dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel la pente s'incline.

de la présence, d'un côté du mur, de tuiles, de corniches. Dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont les tuiles, les corniches.

Preuve de la mitoyenneté

La mitoyenneté peut notamment se prouver : par un titre d'acquisition du bien mentionnant la nature privative ou mitoyenne

du mur ou par la prescription, en l'absence de titre, c'est-à-dire par le simple fait de se

comporter comme le propriétaire du mur privatif notamment de manière continue, publique et non équivoque pendant un certain délai (10 ans en cas de bonne foi de l'intéressé).

Comment passer d'un mur privatif à mitoyen ?Un propriétaire peut demander à son voisin de céder la mitoyenneté de son mur privatif construit à cheval sur les 2 propriétés. À défaut d'accord amiable, le propriétaire peut exercer un recours devant le tribunal de grande instance (TGI).En revanche, après avoir construit un mur privatif, il n'est pas possible de contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté.Quels sont les effets de la mitoyenneté ?Entretien et réparationChacun des propriétaires doit veiller à la conservation du mur, c'est-à-dire à l'entretien du mur mitoyen en effectuant les réparations nécessaires ou en envisageant la reconstruction du mur si celui-ci est en mauvaise état.Ces travaux doivent être effectués d'un commun accord entre les 2 propriétaires, sauf en cas d'urgence (par exemple, lorsque le mur menace de s'écrouler).Si le propriétaire d'un mur mitoyen fait exécuter seul des travaux sur le mur, sans prouver l'accord du voisin ou justifier d'une urgence, il ne peut obtenir de l'autre propriétaire le remboursement de la moitié du coût des travaux.De même, chaque propriétaire doit s'abstenir de tout ce qui peut dégrader le mur mitoyen et, d'une façon générale de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin.Si tel était le cas, le propriétaire concerné pourrait être condamné à assumer seul les frais de réparation.Travaux de surélévationUn propriétaire peut décider de rehausser le mur mitoyen ou d'augmenter son épaisseur, uniquement de son côté, et à ses frais. Pour se faire, il doit au préalable demander l'accord de son voisin.La partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au voisin qui a fait les travaux. L'autre voisin peut cependant demander à acquérir la mitoyenneté de cette partie du mur en payant la moitié du coût des travaux et l'excédent du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur, s'il y en a.Travaux de reconstructionTout mur mitoyen reconstruit doit respecter la règle de hauteur suivante :

3,20 mètres de hauteur dans les villes de 50.000 habitants et plus ou 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes.

Cette règle ne s'applique qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de sa mairie.

Il est interdit de planter toute espèce d'arbre donnant sur une propriété privée contiguë, à moins de respecter certaines règles de distance et de hauteur par rapport à cette propriété.Règles de distance et de hauteur si vous souhaitez planter un arbre dans votre propriété, vous devez respecter :

une distance d'au minimum 2 mètres de la limite des 2 propriétés pour les arbres ayant une hauteur supérieure à 2 mètres

ou une distance d'au minimum 0,50 mètre de la limite des 2 propriétés pour les arbres ayant une hauteur inférieure à 2 mètres.

La distance est mesurée à partir du milieu du tronc de l'arbre, et la hauteur depuis le sol jusqu'au point le plus élevé de l'arbre.Ces distances légales ne s'appliquent qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de la mairie.À noter : si vous ne connaissez pas les limites exactes qui séparent votre terrain de celui de votre voisin, il peut être utile de faire réaliser un bornage de terrain.Obligations d'entretienVous pouvez contraindre votre voisin à couper les branches de son arbre si elles avancent sur votre propriété, mais vous n'avez pas le droit de les couper vous-même. Pour obtenir gain de cause, il faut saisir tribunal d'instance,À savoir : si ce sont des racines, des ronces ou des brindilles qui empiètent sur votre propriété, vous pouvez librement les couper. La taille doit se faire à la limite de votre propriété.Récupération des fruits et fleursLes fruits et les fleurs d'un arbre du voisin qui débordent sur votre propriété ne peuvent être cueillis.En revanche, lorsqu'ils tombent naturellement de ses branches sur votre propriété, vous pouvez les ramasser.

aménagements extérieursVous pouvez intégrer une piscine dans votre jardin sous réserve du respect des règles de mitoyenneté. Certains petits bassins peuvent être installés librement. Au-delà d'une certaine surface et en fonction des caractéristiques de la piscine, des autorisations peuvent être nécessaires.Piscine exemptée d'autorisationVous pouvez installer une piscine dans votre jardin sans autorisation dans les cas suivants :

piscine non couverte dont la superficie du bassin n'excède pas 10 m2. piscine couverte dont la superficie du bassin n'excède pas 10 m2 et dont la

hauteur de l'abri est inférieure à 1,80 mètre. piscine hors-sol (gonflable ou en kit par exemple) installée provisoirement, c'est-

à-dire trois mois maximum dans l'année (15 jours si votre habitation est située en secteur protégé).

Attention : les règles locales d'urbanisme (plan local d'urbanisme [PLU] ou carte communale) peuvent imposer des restrictions spécifiques. Pensez à consulter le service de l'urbanisme de votre mairie.Piscine soumise à autorisationDans tous les autres cas, l'installation d'une piscine est soumise à autorisation.Déclaration préalableUne déclaration préalable est obligatoire pour une piscine dont la surface du bassin est supérieure à 10 m2 et n'excède pas 100m2Celle-ci doit être réalisée au moyen du formulaire cerfa n°13703*02

À savoir : les règles locales d'urbanisme (plan local d'urbanisme [PLU] ou carte communale) peuvent imposer des restrictions spécifiques. Pensez à consulter le service de l'urbanisme de votre mairie.Permis de construireUn permis de construire est obligatoire pour :

une piscine dont le bassin excède 100m2 de surface une piscine dont l'abri est à au mois 1,80 mètre de hauteur, quelle que soit la

surface du bassinLa demande de permis de construire s'effectue au moyen du formulaire cerfa n°13406*03À noter : les règles locales d'urbanisme (plan local d'urbanisme [PLU] ou carte communale) peuvent imposer des restrictions spécifiques. Pensez à consulter le service de l'urbanisme de votre mairie.SécuritéVous êtes tenu d'équiper votre piscine de dispositifs de sécurité visant à prévenir les risques de noyade.Les piscines hors-sol et les piscines fermées ne sont pas concernées par ces règles de sécurité.

Vous n'êtes soumis à aucune autorisation pour intégrer certaines petites annexes dans votre jardin. La nécessité d'effectuer des démarches dépend des caractéristiques et de la surface de ces installations.Annexes exemptées d'autorisationVous pouvez installer certaines annexes dans votre jardin sans autorisation.Installations permanentesUne construction de faible ampleur ou une installation légère implantée dans votre jardin n'entraîne aucune obligation déclarative si ses dimensions sont à la fois inférieures à :

12 m de hauteur 5 m² de superficie ( surface de plancher et emprise au sol )

Cette règle concerne notamment les : Cabanes et abris de jardins, Kiosques, Pergolas, Structures légères d'aires de jeux (portique, toboggan, balançoires,

trampolines...), Barbecues fixes (en pierre, en brique), Cabinets de toilette ou douches extérieurs

À savoir : vous pouvez installer des châssis et serres de production sans formalité si leur hauteur n'excède pas 1,80 mètre.Installations provisoiresVous pouvez installer temporairement une structure démontable sans autorisation. Le caractère temporaire s'entend d'une installation implantée 3 mois maximum dans l'année (ou 15 jours si votre habitation est située en secteur protégé). Cette règle concerne notamment :

Piscine hors-sol Tonnelle Serre de jardin

TrampolineÀ noter : au-delà de ce délai, vous devez effectuer une déclaration préalable de travaux ou demander un permis de construire en fonction des dimensions de votre installation.Annexes soumises à autorisationAu-delà des seuils permettant d'échapper à toute demande d'autorisation, vous devez effectuer une déclaration préalable de travaux ou demander un permis de construire, selon les dimensions et les caractéristiques de votre installation.Attention : Une réglementation spécifique s'applique aux caravanes et aux mobile homes en fonction de leurs caractéristiques.

Vous pouvez effectuer certains travaux librement à l'extérieur de votre maison. En fonction de leur nature et de leur ampleur, des autorisations d'urbanisme sont parfois nécessaires.Réparations à l'identiqueLes travaux d'entretien ou de réparation qui ne modifient pas l'aspect extérieur de votre maison ne sont, en principe, soumis à aucune déclaration. C'est notamment le cas pour :

le changement ou la réparation d'une toiture, le remplacement des portes et fenêtres, le remplacement d'une gouttière, la réparation d'une cheminée.

Les travaux et réparations ayant pour conséquence de modifier l'aspect extérieur de votre maison sont soumis, selon leur ampleur et leurs caractéristiques, à déclaration préalable ou demande de permis de construire. C'est également le cas pour les travaux d'agrandissement et les constructions nouvelles.Attention : même s'il ne conduit pas à modifier l'aspect extérieur de votre maison, le ravalement de façade est toujours soumis à déclaration préalable.Construction d'un murVous pouvez ériger un mur sans autorisation dès lors que sa hauteur reste inférieure à 2 mètres et que le PLU n'en dispose pas autrement. A partir de 2 mètres de hauteur, une déclaration préalable est obligatoire .Des règles de mitoyenneté spécifiques sont par ailleurs applicables.À noter : si votre les maison est située dans un secteur sauvegardé ou un site classé, vous n'avez pas le droit d'ériger un mur de clôture, quelle que soit sa hauteur.Réalisation d'une terrasseEn principe, vous pouvez aménager une terrasse extérieure de plain-pied, c'est-à-dire non surélevée ou très faiblement surélevée, sans aucune autorisation.Les terrasses nécessitant une surélévation sont en revanche soumises à une déclaration préalable ou un permis de construire, en fonction de la surface créée.En l'absence de précision légale et administrative sur le caractère significatif ou non d'une surélévation, il est préférable de consulter le service de l'urbanisme de votre commune avant de lancer vos travaux.Construction d'une vérandaVous pouvez accoler une véranda à votre maison sans autorisation si cette construction ne crée pas plus de 5 m² de surface supplémentaire ( surface de plancher et emprise au sol ).Au-delà, une déclaration préalable ou un permis de construire est obligatoire.

À savoir : si vos travaux vous conduisent à créer une ouverture (porte, fenêtre, velux...) une déclaration préalable est nécessaire. Les règles de mitoyenneté doivent également être respectées.

utilisation de l’énergie renouvelableVous pouvez collecter l'eau de pluie pour votre usage personnel dans certains cas limitatifs, et sous certaines conditions.La récupération et le stockage des eaux de pluie nécessite une installation spécifique.MatérielL'eau de pluie peut être récupérée exclusivement à l'aval de votre toiture, dès lors qu'elle n'est pas accessible (sauf pour assurer son entretien et sa maintenance).Le stockage de l'eau peut s'effectuer dans une cuve hors-sol ou enterrée, dans le respect de caractéristiques techniques réglementaires.À noter : un crédit d'impôt peut vous être accordé pour l'achat d'un équipement de récupération de l'eau de pluie.Sécurité sanitaireAucun produit anti-gel ne doit être appliqué dans la cuve de stockage.Vous n'avez pas le droit de raccorder votre installation au réseau d'eau potable, même temporairement.UsageL'eau de pluie peut être récupérée pour un usage domestique, hors consommation alimentaire.Usage extérieurVous pouvez utiliser l'eau de pluie librement à l'extérieur de votre habitation, notamment dans les cas suivants :

arrosage des plantes nettoyage d'un véhicule

Usage intérieurVous pouvez utiliser l'eau de pluie dans votre domicile dans certains cas limitatifs :

évacuation des eaux des WC (chasse d'eau), nettoyage des sols, lavage du linge sous réserve d'assurer un traitement des eaux adapté.

Attention : vous n'êtes pas autorisé à utiliser de l'eau de pluie à l'intérieur de votre domicile si l'aval de votre toit contient de l'amiante-ciment ou du plomb.SécuritéEn cas d'utilisation de l'eau de pluie à l'intérieur de la maison, les robinets d'accès doivent être clairement identifiés.SignalétiqueChaque point de soutirage d'eau de pluie et chaque WC alimenté par l'eau de pluie doit présenter :

une plaque de signalisation avec la mention écrite « eau non potable » un pictogramme explicite (dessin symbolique)

VerrouillageLes robinets d'eau de pluie doivent pouvoir être verrouillés. Leur ouverture doit être prévue avec un outil spécifique, non accessible.À savoir : il est interdit d'installer un robinet distribuant l'eau de pluie dans une pièce où se trouvent des robinets distribuant de l'eau potable (sauf caves, sous sol et autres pièces annexes comme un garage par exemple).Entretien

Si vous utilisez l'eau de pluie à l'intérieur de votre logement, vous devez entretenir vos équipements de récupération à échéances régulières.Entretien semestrielTous les 6 mois, vous devez vérifier :

la propreté de vos équipements, la présence d'étiquettes des signalisation (écrite et pictogramme), l'absence de connexion entre le réseau destiné à la consommation humaine et le

réseau de distribution d'eau de pluie.Entretien annuelChaque année, vous devez procéder ou faire procéder :

au nettoyage des filtres, à la vidange, au nettoyage et à la désinfection de la cuve de stockage, à la vérification des vannes et robinets de soutirage.

Carnet sanitaireVous avez l'obligation de tenir à jour un carnet sanitaire de vos installations. Ce document contient :

le nom et l'adresse de l'entreprise chargée de l'entretien un plan détaillé des équipements de récupération de l'eau de pluie une fiche de mise en service les dates des vérifications et opérations d'entretiens réalisées le relevé mensuel des index des systèmes d'évaluation des volumes d'eau de

pluie utilisés à l'intérieur des bâtiments raccordés au réseau de collecte des eaux usées.

En tant que propriétaire, vous devez informer votre locataire des modalités de fonctionnement de l'équipement de récupération des eaux de pluie. En tant que vendeur, vous devez informer l'acheteur de l'existence de cette installation.ContrôleLe contrôle de votre système de collecte des eaux de pluie peut être effectué par un agent du service d'eau potable.Les frais de ce contrôle sont à votre charge.SanctionsEn cas de risque de contamination du réseau public de distribution, vous devez procéder aux mesures de protection requises par le service. À défaut, vous risquez la fermeture de votre branchement d'eau.Faire obstacle au contrôle peut-être sanctionné par une amende de 3 €.En cas de grave présomption de risque concernant votre installation, le recours à la force publique est par ailleurs envisageable.

Vous pouvez installer des panneaux photovoltaïques sur votre toiture pour produire de l'électricité destinée à votre propre usage ou à la revente. Sous certaines conditions, vous bénéficiez d'aides financièresL'utilisation de l'énergie solaire pour produire de l'électricité nécessite une installation spécifique.Modules photovoltaïquesEn pratique, votre installation se compose de plusieurs modules photovoltaïques (panneaux captant l'énergie solaire pour la transformer en électricité). Ces modules peuvent être :

fixés sur votre toiture d'origine (installation non intégrée),

ou intégrés en remplacement de la toiture d'origine (installation intégrée au bâti).OnduleurLa pose d'un onduleur est nécessaire. Il s'agit d'un petit boîtier fixé sur un mur au plus près des modules photovoltaïques.L'onduleur permet de convertir l'énergie en courant alternatif, c'est-à-dire identique à celui du réseau d'électricité classique.RaccordementLe plus souvent, votre installation photovoltaïque doit être raccordée au réseau public de distribution d'électricité.DémarchesAutorisation d'urbanismeAvant d'installer des panneaux photovoltaïques sur votre toit, vous devez faire une demande d'autorisation préalable auprès de votre mairie.Demande de raccordementVous devez effectuer une demande de raccordement auprès de ERDF qui dispose ensuite de :

10 jours pour vous notifier le délai dans lequel vous recevrez sa proposition de raccordement (PDR), et pour vous adresser votre numéro de contrat de raccordement.

1 mois pour vous adresser sa proposition de raccordement et le contrat de raccordement (CRAE)

Vous disposez ensuite de 3 mois pour accepter le PDR, le CRAE et adresser votre règlementÀ savoir : ERDF dispose de 2 mois (à compter de la réception de votre accord sur le CRAE) pour assurer le raccordement effectif de votre installation. A défaut, des indemnités peuvent vous être dues.CoûtInstallationLe prix de panneaux photovoltaïque et de leur pose n'est pas encadré. Il varie selon les professionnels et dépend notamment :

des matériaux utilisés de la méthode d'installation (panneaux intégrés ou simplement posés)A noter : l'onduleur qui fait partie de l'installation de départ, doit être changé régulièrement, environ tous les 10 ansAttention : Vous devez assurer votre installation photovoltaïque au titre de la responsabilité civile. Dans ce cadre, vous avez intérêt à la déclarer à l'assureur auprès duquel vous avez souscrit votre assurance habitation. Le montant de votre cotisation sera alors réévalué.RaccordementLe raccordement de votre installation au réseau collectif d'électricité est payant.Son coût varie selon les modalités techniques propres à votre installation.La proposition de raccordement que vous adresse ERDF fait office de devis, à charge pour vous de l'accepter dans les délais qui vous sont impartis (3 mois).Utilisation du réseau d'électricitéUne taxe vous est facturée chaque année au titre de l'utilisation du réseau d'électricité (la TURPE).Son montant est révisé régulièrement et s'élève à une soixantaine d'euros environ.Financement

Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt lié à l'achat d'une installation photovoltaïque.Ce crédit d'impôt concerne les installations dont la puissance est inférieure ou égale à 3kW (soit environ l'équivalent de 25 m2 de toiture)Par ailleurs, les matériaux utilisés doivent être conformes aux normes suivantes :

EN 61215, CEI (ou IEC) 61 215 pour des panneaux en silicium cristallin, NF EN 61646, CEI (ou IEC) 61646 pour des panneaux en couches minces.À noter : si vous percevez une aide d'une collectivité locale, le montant reçu vient en déduction de la dépense qui serte de base au calcul du crédit d'impôt.Vente de l'électricitéVous avez le droit de vendre l'électricité produite par votre installation photovoltaïque (en totalité ou seulement le surplus que vous n'utilisez pas).Obligation d'achatEDF ou, le cas échéant, l'entreprise locale de distribution (ELD), a l'obligation de racheter votre électricité si vous en faites la demande.Contrat d'achatLa demande de contrat d'obligation d'achat s'effectue en même temps que la demande de raccordement au réseau public d'électricité.La durée du contrat est de 20 ans, non renouvelables.Elle s'applique à compter de la date de mise en service de votre installation (raccordement effectif au réseau)Tarif de rachatLe tarif de rachat de l'électricité produite par les particuliers est révisé tous les trimestres par voie réglementaire.Celui qui s'applique à votre contrat correspond au tarif en vigueur à la date de mise en service effective de votre installation.Vous adressez ensuite chaque année votre facture à la date anniversaire du contrat.MajorationUne majoration de 5% à 10% du tarif réglementaire est prévue si vous achetez des modules photovoltaïques certifiés d'origine européenne (pays de l'espace économique européen : EEE).

Vous pouvez produire vous-même de la chaleur en utilisant l'énergie du soleil grâce à une installation solaire thermique. Sous certaines conditions, vous bénéficiez d'aides pour financer votre projet.Utiliser l'énergie solaire pour produire de la chaleur nécessite une installation spécifique.Capteurs thermiquesDes panneaux installés sur votre toiture captent le rayonnement du soleil pour le transformer en chaleur. Ils font office de chaudière solaire.StockageLa chaleur produite est stockée dans un réservoir (ballon de stockage) alimenté par un réseau de tuyauterie assurant la jonction avec les capteurs solaires.Énergie d'appointDans la plupart des cas, une source d'énergie d'appoint est nécessaire pour assurer le maintient d'une production de chaleur conforme à vos besoins quelle que soit la saison et le taux d'ensoleillement.Le relais de chaleur peut être assuré par :

un système indépendant (cheminée, poële, résistance électrique...)

un système couplé à votre installation solaire. Dans ce cas, la production complémentaire est assurée par une chaudière traditionnelle.

RégulateurLe régulateur permet de gérer la production solaire thermique des panneaux :

il donne la priorité à l'énergie solaire sur les appareils de production d'appoint, il module l'apport en énergie d'appoint pour maintenir une température optimale

en cas de déficit d'ensoleillement, il maîtrise les éventuelles surchauffes des panneaux lorsque la production du

système dépasse votre consommation réelle.Utilisation de l'énergie solaireLa production de chaleur assurée par une installation solaire thermique peut ensuite être utilisée pour :

chauffer l'eau chaude sanitaire, assurer la production de chauffage, combiner les deux si l'installation le permet.

AutorisationAvant d'installer des modules solaires thermiques sur votre toiture, il faut déposer une déclaration préalable de travaux en mairie, car l'installation modifie l'aspect extérieur de la maison.CoûtLe prix d'une installation solaire thermique n'est pas encadré. Il dépend du professionnel auquel vous choisi et des matériaux utilisés.FinancementSous certaines conditions, l'achat d'équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire fonctionnant à l'énergie solaire permet de bénéficier du crédit d'impôt développement durable.Certification des capteurs solairesPour bénéficier du crédit d'impôt, l'installation doit être dotée de capteurs solaires certifiés :

CSTBat, ou Solar Keymarck, ou toute certification équivalente, c'est-à-dire reposant sur les normes NF EN

12975 ou NF EN 12976 (avec mention sur la facture ou l'attestation fournie par l'entreprise).

Équipements de raccordementLes équipements nécessaires au raccordement à un réseau de chaleur alimenté à plus de 50% par par de l'énergie thermique peuvent être couverts par le crédit d'impôt.Il s'agit des équipements suivants :

branchement privatif composé de tuyaux et vannes permettant de raccorder le réseau de chaleur au poste de livraison du logement,

poste de livraison qui constitue l'échangeur entre le réseau de chaleur et le logement,

matériels permettant l'équilibrage et la mesure de la chaleur nécessaire à sa répartition dans le logement.

C. Nuisances de voisinage bruits de comportement

Les bruits de comportement peuvent être sanctionnés dès lors qu'ils troublent de manière anormale le voisinage, de jour comme de nuit.Ce sont tous les bruits provoqués de jour comme de nuit :

par un individu locataire, propriétaire ou occupant (cri, talons, chant...) ou par une chose (instrument de musique, chaîne hi-fi, outil de bricolage, pétard

et feu d'artifice, pompe à chaleur, éolienne, électroménager...) ou par un animal (aboiements...).

Lorsque ces bruits sont commis la nuit, entre 22h et 7h, on parle de tapage nocturne.Trouble anormal de voisinageCes bruits peuvent causer un trouble anormal de voisinage dès lors qu'ils sont à la fois :

répétitifs, intensifs, et qu'ils durent dans le temps.

À savoir : la notion de trouble anormal de voisinage ne s'applique pas qu'aux bruits. Les nuisances peuvent également résulter d'odeurs (barbecue, ordures, fumier...) ou encore être visuelles (gêne occasionnée par une installation par exemple). Dans tous les cas, c'est le juge qui apprécie les faits au cas par cas.Tapage nocturneLorsque le bruit est commis entre 22h et 7h du matin et qu'il est audible d'un appartement à un autre, l'infraction pour tapage nocturne est présumée sans que ce bruit soit répétitif, intensif et qu'il dure dans le temps.L'auteur du tapage doit toutefois être conscient du trouble qu'il engendre, sans prendre les mesures pour y remédier.Démarches amiablesDans tous les cas, est recommandé successivement :

de s'entretenir avec l'auteur du bruit pour l'informer des désagréments; de s'informer à la mairie pour vérifier s'il existe un arrêté réglementant le bruit

ou l'activité en cause (il existe par exemple des arrêtés municipaux qui réglementent l'usage des tondeuses à gazon). Si l'immeuble est en copropriété, il est utile de vérifier le règlement de copropriété qui peut limiter ou interdire certains bruits ;

d'adresser à l'auteur du bruit un courrier simple, puis recommandé avec avis de réception si la gêne persiste ;

de recourir à une tierce personne pour tenter de régler le conflit (par exemple, syndic de copropriété, gardien d'immeuble). Il est également possible de recourir gratuitement à un conciliateur de justice ,

de faire appel à un huissier si les nuisances se répètent pour établir un ou plusieurs constats en vue d'un éventuel recours contentieux.

Démarches contentieusesEn cas d'échec des démarches amiables, plusieurs voies de recours permettent de faire sanctionner le fauteur de troubles.Amende forfaitaireSi l'auteur des bruits agit de nuit (tapage nocturne) ou s'ils commet des nuisances sonores injurieuses en plein jour (insultes notamment), vous pouvez faire appel aux forces de l'ordre (police, gendarmerie) pour constater le trouble. Une amende forfaitaire peut alors lui être infligée à hauteur de :

68 € si l'auteur des troubles règle l'amende immédiatement ou dans les 45 jours suivant le constat d'infraction (ou l'envoi de l'avis d'infraction le cas échéant)

180 € au-delà de ce délaiProcédure judiciaireSi vous souhaitez obtenir réparation du préjudice subit, un recours judiciaire peut être envisagé.Vous devez alors démontrer la réalité de votre préjudice du fait des nuisances sonores. Pour cela, vous devez réunir un maximum de preuves à l'appui de votre demande :

courriers échangés avec l'auteur du bruit ; constat d'huissier, procès-verbal ; témoignages, pétition ; certificat médical si votre état de santé s'est dégradé depuis les agissements...

En cas de tapage nocturne, le procès-verbal est une preuve suffisante pour poursuivre l'auteur du bruit.Une fois que ces preuves sont réunies, il est alors possible de saisir :

le juge de proximité, le tribunal d'instance ou le tribunal de grande instance pour obtenir la réparation du préjudice devant un juge civil (le choix du tribunal dépend du montant des dommages et intérêts que vous souhaitez demander)

le juge de proximité, pour obtenir la condamnation pénale de l'auteur des bruits et le versement éventuel de dommages et intérêts.

Le juge peut ordonner l'insonorisation du logement de l'auteur du bruit, ou prononcer la résiliation du bail si celui-ci est locataire.

bruits d’activitéLes bruits d'activité peuvent être sanctionnés dès lors qu'ils troublent de manière anormale le voisinageCe sont tous les bruits provoqués de jour comme de nuit :

par une activité professionnelle (commerce, atelier...) ou de loisir, organisée de façon habituelle ou soumise à autorisation (manifestation culturelle, sportive...)

ou par une activité réputée bruyante, c'est-à-dire les bruits de chantiers (marteaux-piqueurs et autres engins), les infrastructures de transport (autoroute, avion...) et les lieux diffusant de la musique (discothèque, bar...).

Critères retenus pour constater le trouble de voisinagePour les lieux musicaux et les activités professionnelles ou de loisir, la loi considère que l'infraction est constituée dès lors que les normes acoustiques réglementaires, spécifiques à chacune de ces activités, ne sont pas respectées. Pour le savoir, un mesurage acoustique est effectué par la mairie.S'agissant des bruits de chantier, la loi considère qu'un chantier est par nature bruyant. Par conséquent, elle ne reconnaît aucun seuil acoustique à respecter. Toutefois, l'infraction peut être caractérisée dès lors que les conditions de réalisation des travaux (par exemple, respect des horaires) ou d'utilisation des équipements ne sont pas respectées.Attention : on ne parle pas de tapage nocturne pour les bruits d'activité occasionnés la nuit, mais d'activités anormales, à moins qu'il ne s'agisse de bruits générés sur la voie publique par la clientèle d'un lieu diffusant de la musique, et perçu à l'intérieur des habitations.Démarche amiable pour faire cesser les nuisancesLorsque le bruit émane d'une activité située au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation en copropriété, vous devez contacter le syndic de copropriété.En dehors de ce cas, vous devez vous adresser à la mairie ou à la préfecture qui pourra mettre en demeure le responsable de faire cesser le bruit ou décider la suspension

temporaire de l'activité. L'auteur d'un bruit d'activité s'expose à une contravention d'un montant de 1 500. €Recours judiciaireSi les troubles persistent malgré ces différentes démarches, un recours judiciaire peut être envisagé.Pour que la demande ait des chances d'aboutir, il faut démontrer que vous avez subi un trouble qui vous cause un dommage. Pour cela, vous devez réunir un maximum de preuves à l'appui de votre demande :

constat d'huissier, procès-verbal, témoignages et pétitions, certificat médical si votre état de santé s'est dégradé depuis les agissements...

Une fois que ces preuves sont réunies, il est alors possible de saisir le tribunal d'instance ou le tribunal de grande instance pour obtenir la réparation du préjudice (le choix du tribunal dépend du montant des dommages et intérêts que vous souhaitez demander).Le juge peut ordonner la confiscation du matériel ayant servi à commettre l'infraction (par exemple, matériel de sonorisation), l'insonorisation de l'établissement ou encore l'interruption de l'activité.

III. Protection et sécurité de l’habitat

A. protection des occupants

immeuble insalubreL'insalubrité suppose qu'un immeuble présente un danger pour la santé des occupants en raison de son état ou conditions d'occupation.Une procédure d'insalubrité peut être engagée à l'encontre des immeubles appartenant à des personnes privées (particuliers) ou publiques (collectivités territoriales, État...) et concerne tous les types d'occupation, quel que soit le statut de l'occupant (locataire, résident d'un établissement d'hébergement...).Critères permettant de caractériser l'insalubrité d'un immeubleCertains critères peuvent permettre de caractériser l'insalubrité d'un immeuble, parmi lesquels :

murs fissurés, humidité importante, présence de plomb, dangerosité des accès, absence de raccordement aux réseaux d'électricité ou d'eau potable ou encore

absence de système d'assainissement, installation électrique défectueuse...

Initiative de la procédureLa mise en œuvre de la procédure d'insalubrité relève :

du maire ou de toute personne (occupants, voisins...) ayant connaissance de faits révélant

l'insalubrité d'un immeuble. Ces faits doivent être signalés à la mairie, par tous moyens (appel téléphonique, courrier).

Attention : la procédure d'insalubrité s'applique aux immeubles au regard de leur état ou condition d'occupation et non au regard de leur solidité, dont les désordres sont traités au titre de la procédure de péril.

Lorsqu'un immeuble présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants ou des voisins, le préfet peut ordonner au propriétaire des locaux de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser cette situation.Que faire face à un immeuble insalubre ?Toute personne qui a connaissance de l'insalubrité d'un immeuble doit le signaler en mairie.Qui doit constater l'insalubrité ?En principe, c'est le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou un inspecteur de salubrité. Ils interviennent pour visiter l'immeuble et réaliser un rapport concluant ou non à l'insalubrité.Dans les communes ne disposant pas de SCHS ou d'inspecteur de salubrité (généralement les communes de moins de 20 000 habitants), ce sont les agents d'une agence régionale de santé (ARS) qui effectuent ces démarches.Quelle est la procédure ?Une fois saisi du rapport concluant à l'insalubrité, le préfet consulte dans les 2 mois une commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques.Le préfet informe le propriétaire de l'immeuble concerné, par lettre recommandée avec avis de réception, qu'une réunion va se tenir avec cette commission. Cette lettre doit lui être parvenue au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion afin qu'il puisse produire ses observations.Après avis de la commission, le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.Arrêté d'insalubrité remédiableLe préfet prend un arrêté remédiable avec, s'il y a lieu, un arrêté d'interdiction temporaire d'habiter dans les lieux lorsqu'il existe un moyen pour remédier à l'insalubrité de l’immeuble.Cet arrêté prescrit au propriétaire des locaux les travaux à effectuer ainsi que le délai pour leur réalisation.Lorsque les mesures prescrites pour remédier à l'insalubrité n'ont pas été exécutées dans le délai fixé par l'arrêté, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans le délai de 1 mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.Arrêté irrémédiableLe préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable avec interdiction définitive d'habiter dans les lieux lorsqu'il n’existe aucun moyen d'y mettre fin ou lorsque les travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité seraient plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.Cet arrêté précise la date d'effet de cette interdiction, qui ne peut être repoussée à plus d'un an. Si l'immeuble présente un danger immédiat pour la santé ou la sécurité des occupants ou des voisins, le maire ou le préfet peut également prendre d'office certaines mesures (par exemple, faire réaliser des travaux urgents, démolir l'immeuble insalubre et prononcer l'évacuation immédiate des occupants).Notification au propriétaire de l'immeubleLe préfet notifie l'arrêté d'insalubrité au propriétaire de l'immeuble.Cet arrêté est affiché à la mairie de la commune, ou, à Paris, Marseille et Lyon, à la mairie de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que sur la façade de cet immeuble.

Lorsque l'arrêté d'insalubrité ne concerne que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification est faite au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires.Quelles conséquences pour les occupants ?Paiement du loyer et des chargesLorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le loyer et les charges versés par les occupants cessent d’être dus à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble.Relogement ou hébergementLorsque l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le propriétaire est tenu d'assurer :

le relogement définitif des occupants lorsque l'arrêté est assorti d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux

ou l'hébergement temporaire des occupants lorsque l'arrêté est assorti d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Le propriétaire doit proposer un nouveau logement correspondant aux besoins des occupants.En cas de défaillance du propriétaire, le préfet prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénal.

immeuble en périlLe péril suppose qu'un immeuble présente un danger au regard de sa solidité pour la sécurité des occupants, des voisins ou des passants.Une procédure de péril peut être engagée à l'encontre d'immeubles appartenant à des personnes privées (particuliers) ou publiques (collectivités territoriales, État...) et concerne tous les types d'occupation, quel que soit le statut de l'occupant (locataire, résident d'un établissement d'hébergement...).Critères permettant de caractériser le péril d'un immeubleCertains critères peuvent permettre de caractériser le péril d'un immeuble, parmi lesquels :

effondrement de planchers, d’escaliers, garde-corps, balcons, toiture, façade, chutes de pierres...

Initiative de la procédureLa mise en œuvre de la procédure de péril relève :

du maire (ou du préfet de police à Paris) ou de toute personne (occupants, voisins, passants...) ayant connaissance de faits

révélant l'insécurité d'un immeuble. Ces faits doivent être signalés à la mairie, par tous moyens (appel téléphonique, courrier).

Attention : la procédure de péril s'applique aux immeubles au regard de leur solidité et non au regard de leur état ou condition d'occupation, dont les désordres sont traités au titre de la procédure d'insalubrité.

Lorsqu'un immeuble présente un danger pour la sécurité des occupants, des voisins ou des passants, le maire (ou le préfet de police à Paris) peut engager une procédure de péril à l'encontre du propriétaire afin qu'il prenne les mesures pour y remédier.Une procédure de péril ordinaire est engagée lorsque le danger présenté par l'immeuble n'est pas immédiat. En revanche, lorsque l'immeuble présente une menace réelle et actuelle pour la sécurité, une procédure de péril imminent doit être engagée.

Information des occupantsLorsque le maire a connaissance de désordres affectant un immeuble susceptibles de provoquer un danger pour la sécurité des occupants, des voisins ou des passants, il notifie au propriétaire qu'une procédure de péril ordinaire va être prise à son encontre.Lorsque l'immeuble en cause est un immeuble en copropriété, la notification est transmise au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires.Dès réception du courrier, le propriétaire dispose d'au minimum 1 mois pour présenter ses éventuelles observations au maire, par lettre recommandée avec avis de réception. Ce délai est porté à 2 mois s'agissant du syndic de copropriété.Visites des lieuxLe mairie peut faire procéder à des visites pour vérifier l'état de solidité de l'immeuble, mais celles-ci ne sont pas obligatoires pour déclencher une procédure de péril ordinaire.Arrêté de péril ordinaireSi les désordres persistent, le maire prend un arrêté de péril mettant en demeure le propriétaire de l'immeuble d'effectuer les travaux de réparation ou de démolition dans un délai d'au minimum 1 mois. Les cas dans lesquels la démolition d'un immeuble peut être ordonnée correspondent à des situations extrêmes. Elle peut, notamment, être ordonnée s'il apparaît qu'aucune action n'est susceptible de remédier de façon efficace et durable aux dangers que présente la solidité de l'immeuble.Si l'état de solidité de tout ou partie de l'immeuble ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, des voisins ou des passants, le maire peut également assortir l'arrêté de péril d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter les lieux.Constatation de l'achèvement des travauxL'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté est constaté par un expert désigné par la mairie. L'expert remet un rapport au maire qui au vu de ce rapport prend un arrêté prenant acte de la réalisation des travaux et prononce la mainlevée de l'arrêté lorsque les travaux ont mis fin durablement au péril de l'immeuble.Non-exécution des travauxLorsque les mesures prescrites par l'arrêté n'ont pas été exécutées dans les délais, le propriétaire est mis en demeure par le maire de les réaliser dans un délai maximal d'1 mois. À défaut, le maire peut faire réaliser les travaux d'office aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Ce dernier peut également faire l'objet de poursuites pénales. Procédure d'urgenceInformation des occupantsLorsque le maire a connaissance de désordres affectant un immeuble présentant une menace réelle et actuelle pour la sécurité des occupants, des voisins ou des passants, il notifie au propriétaire qu'une procédure de péril imminent va être prise à son encontre.Lorsque l'immeuble en cause est un immeuble en copropriété, la notification est transmise au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires.Visites des lieuxUn expert est nommé, sur demande du maire, par un juge des référés. Cet expert est chargé d'examiner la solidité de l'immeuble dans les 24 heures qui suivent sa nomination. Il doit dresser un constat et proposer des mesures techniques pour mettre fin à l'imminence du péril.

Arrêté de péril imminentLorsque le rapport de l'expert conclut à un péril grave et immédiat, le maire prend un arrêté de péril mettant en demeure, dans un délai qu'il fixe, le propriétaire de prendre des mesures provisoires pour garantir la sécurité et, notamment, l'évacuation des occupants de l'immeuble.Le maire peut prescrire la démolition partielle de l'immeuble afin de supprimer un de ses éléments dangereux, par exemple la partie d'un mur menaçant de s'écrouler.Si l'état de solidité de tout ou partie de l'immeuble ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, des voisins ou des passants, le maire peut assortir l'arrêté de péril d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter dans les lieux.En principe, le maire ne peut prescrire la démolition de l'immeuble dans son entier, sauf lorsque l'immeuble présente un danger d'une exceptionnelle gravité.Constatation de l'achèvement des travauxL'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté est constaté par un expert désigné par la mairie. L'expert remet un rapport au maire qui au vu de ce rapport prend un arrêté prenant acte de la réalisation des travaux et prononce la mainlevée de l'arrêté lorsque les travaux ont mis fin durablement au péril de l'immeuble.Lorsque les mesures provisoires n'ont pas mis fin durablement au péril, le maire doit de nouveau mettre en œuvre une procédure de péril ordinaire.Non-exécution des travauxLorsque les mesures prescrites par l'arrêté n'ont pas été exécutées dans les délais, le maire met en demeure le propriétaire de les réaliser dans un délai maximal de 1 mois. À défaut, le maire peut faire réaliser les travaux d'office aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.Obligations du propriétaire vis-à-vis des occupantsLoyerLe loyer et les charges versés par les occupants cessent d'être dus à compter du 1er jour du mois qui suit la notification de l'arrêté.Relogement ou hébergementLorsque l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril, le propriétaire est tenu d'assurer :

le relogement définitif des occupants lorsque l'arrêté est assorti d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux

ou l'hébergement temporaire des occupants lorsque l'arrêté est assorti d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Le propriétaire doit proposer un nouveau logement correspondant aux besoins des occupants.En cas de défaillance du propriétaire, le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.

immeuble contenant de l’amiante, du plomb, des termites, du radonDans certains immeubles, les propriétaires ou syndicat des copropriétaires ont l'obligation de faire vérifier l'état des matériaux et produits pouvant contenir de l'amiante.L'obligation d'identifier tout risque d'exposition à l'amiante concerne les parties privatives et communes des immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.Qui doit faire effectuer les vérifications ?

L'initiative appartient : pour les parties privatives, au propriétaire du logement et pour les parties communes, au propriétaire de l'immeuble ou, lorsque

l'immeuble est en copropriété, au syndicat des copropriétaires réunit en assemblée générale.

Les vérifications doivent être réalisées par un diagnostiqueur accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).Comment sont réalisées les vérifications ?Tout dépend des parties à examiner.Examen des parties privatives du logementLe diagnostiqueur doit :

rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A. En cas de vente, il doit également réaliser un repérage des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante pour constituer l'état d'amiante,

et évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante, et, uniquement pour les matériaux et produits de la liste B, leur risque de dégradation sur leur environnement.

Examen des parties communes de l'immeubleLe diagnostiqueur doit :

rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A et B et évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de

l'amiante, et, pour les matériaux et produits de la liste B, leur risque de dégradation sur leur environnement.


Liste A : Composants à examiner

Précisions

Flocages Revêtement présentant un aspect fibreux

Calorifugeages Revêtement servant d'isolant thermique

Faux plafonds Revêtement généralement constitué d'une armature suspendue et d'un remplissage de panneaux légers


Liste B : Composants à examiner Précisions

Parois verticales intérieures (murs, cloisons, poteaux)

Enduits, plaques, menuiserie, coffrage, panneaux de cloisons

Planchers, plafonds, poutres et charpentes, gaines et coffres

Panneaux collés ou vissés, dalles de sol

Conduits, canalisations et équipements intérieurs (vide-ordures, par exemple)

Conduits (eau, air), clapets, volets, joints


Liste B : Composants à examiner Précisions

Éléments extérieurs Toitures, bardages et façades légères (plaques, ardoises), conduits en toiture

Quelles sont les suites des vérifications ?RésultatsAprès les vérifications, le diagnostiqueur établit un rapport et l'envoie par lettre recommandée avec avis de réception, au propriétaire de l'immeuble(ou au syndic de copropriété.)Lorsque les vérifications révèlent la présence de matériaux ou produits de la liste A et B, et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements doivent être effectués par le diagnostiqueur.Ces prélèvements doivent ensuite faire l'objet d'analyses par un laboratoire accrédité par le Cofrac.Préconisations du rapportSi la présence d'amiante est détectée, le rapport doit préconiser pour les repérages des matériaux et produits de la liste A :

soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante. Le propriétaire (ou le syndic) doit faire effectuer cette évaluation dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date de remise du rapport

soit une mesure d'empoussièrement dans l'atmosphère en vue de déterminer la concentration d'amiante. Le propriétaire (ou le syndic) doit faire effectuer cette mesure dans un délai de 3 mois à compter de la date de remise du rapport

soit des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante. Dans ce cas, le diagnostiqueur doit transmettre une copie de son rapport au préfet du département du lieu de l'immeuble concerné

et pour les repérages des matériaux et produits de la liste B : des recommandations en cas de risque de dégradation rapide de l'amiante.Quelles obligations découlent du diagnostic ?Constitution d'un dossier amiante partie privativesLe propriétaire du logement doit constituer un dossier intitulé dossier amiante parties privatif.Ce dossier doit comprendre :

le rapport de repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante

et, s'il y a lieu, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de l'amiante.

Ce dossier doit être mis à disposition du locataire. Le propriétaire doit l'informer, par tous moyens, des modalités de consultation du dossier.Le dossier est également communiqué à toute personne appelée à organiser ou effectuer des travaux.Constitution d'un dossier amiante parties communesLe propriétaire de l'immeuble (ou le syndic de copropriété) doit constituer un dossier intitulé dossier technique amiante (DTA).Ce dossier doit réunir les informations et documents suivants :

le rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante,

et, s'il y a lieu, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement des matériaux et produits des listes A et B,

les recommandations générales de sécurité à l'égard des matériaux et produits, notamment procédures d'intervention (gestion, élimination des déchets lorsque l'état de certains matériaux ou produits contenant de l'amiante est dégradé ou présente un risque de dégradation rapide),

une fiche récapitulant l'ensemble de ces éléments.Le DTA doit être tenu et mis à jour par le propriétaire (ou le syndic de copropriété). Il est mis à disposition des occupants et des personnes chargées d'organiser ou effectuer des travaux sur l'immeuble.Quelles sont les sanctions ?Le préfet peut :

prescrire au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires la réalisation du repérage d'amiante dans un délai qu'il fixe,

et l'obliger à faire exécuter des travaux de désamiantage, s'il y a lieu.Le propriétaire (ou le syndicat des copropriétaires) qui ne respecte pas ces obligations peut se voir infliger une amende de 5ème classe.

On trouve généralement du plomb dans les anciennes peintures. La présence de plomb est une cause de pollution et une source d'intoxication.Lorsque le plomb est ingéré ou inhalé, il peut provoquer le saturnisme, maladie particulièrement développée chez les jeunes enfants résidant dans des logements anciens insalubres.Le médecin qui dépiste un cas de saturnisme chez un mineur doit, après information de la personne exerçant l'autorité parentale, le porter à la connaissance, sous pli confidentiel, du médecin de l'agence régionale de santé (ARS).Le préfet est informé à son tour par le directeur général de l'ARS de l'existence d'un cas de saturnisme.Réalisation d'une enquête environnementaleLe directeur général de l'ARS ou, à la demande du préfet, le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHS) si ce service est compétent, procède immédiatement à une enquête sur l'environnement du mineur afin de déterminer l'origine de l'intoxication.Dans le cadre de cette enquête, le directeur général de l'ARS ou le directeur du SCHS peut faire réaliser un diagnostic portant sur les revêtements des immeubles ou parties d'immeubles habités ou fréquentés régulièrement par ce mineur.Les résultats de l'enquête sont communiqués au préfet.Mesures mises en œuvre pour lutter contre le plombLorsque le diagnostic met en évidence une concentration en plomb supérieure ou égale au seuil de 1mg/cm² dans le logement, le préfet notifie au propriétaire l'obligation d'effectuer des travaux pour y remédier.Contenu de la notificationLa notification précise :

la nature des travaux à effectuer, le délai de réalisation des travaux, et les modalités d'occupation du logement pendant leur durée.

Réponse du propriétaireDans un délai de 10 jours à compter de la notification, le propriétaire doit faire savoir au préfet, par lettre recommandée avec avis de réception, son engagement de faire réaliser les travaux indiqués.Il doit également préciser les conditions dans lesquelles il assurera l'hébergement des occupants, si la réalisation des travaux nécessite la libération temporaire des lieux.En l'absence de réponse du propriétaire, le préfet fait réaliser les travaux et assure, s'il y a lieu, l'hébergement provisoire des occupants aux frais du propriétaire.Délai d'exécution des travauxLe délai d'exécution des travaux est limité à 1 mois sauf au cas où, dans ce même délai est assuré l'hébergement des occupants hors de l'immeuble concerné. Ce délai est alors porté à 3 mois.Contrôle des travauxÀ la fin du délai indiqué sur la notification, le préfet fait procéder à un contrôle des lieux pour vérifier que le risque d'exposition au plomb a été supprimé.Si le préfet a fait réaliser ces travaux aux frais du propriétaire des lieux, le contrôle est effectué aux frais de ce dernier.

Lorsque la présence de termites, c'est-à-dire d'insectes qui rongent le bois, est identifiée dans une commune, le préfet prend un arrêté pour délimiter les zones contaminées. Sur ces secteurs, le maire peut obliger les propriétaires d'immeubles ou de terrains à procéder aux travaux d'éradication nécessaires. En dehors de ces secteurs, toute personne qui a connaissance de la présence de termites dans un immeuble ou sur un terrain doit en faire rapidement la déclaration en mairie.Arrêté préfectoralLe préfet peut prendre un arrêté pour délimiter les zones géographiques contaminées. Cet arrêté doit être affiché à la mairie concernée et publié dans des journaux régionaux ou locaux.Mesures obligatoires imposées par la communeDans les secteurs contaminés, le maire peut obliger les propriétaires :

à faire réaliser par un diagnostiqueur une recherche de termites dans leur logement

et à engager les travaux d'éradication nécessaires.À noter : une subvention de l'agence nationale de l'habitat (Anah) peut être accordée aux propriétaires pour la réalisation de travaux d'éradication, sous réserve de respecter certaines conditions de ressources.Respect des obligationsLe propriétaire concerné doit justifier du respect de ces obligations en adressant au maire :

une copie de son diagnostic termites et une attestation certifiant que des travaux ont été réalisés. L'attestation doit

être établie par un professionnel, exerçant l'activité de traitement et de lutte contre les termites, distinct de celui qui a réalisé le diagnostic termites.

En cas de carence du propriétaire, le maire peut faire procéder d'office et aux frais du propriétaire à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux nécessaires. Ces frais sont alors avancés par la commune puis remboursés par le propriétaire concerné.En cas de démolition d'un immeuble

En cas de démolition totale ou partielle d'un immeuble situé dans un périmètre délimité par un arrêté préfectoral, les bois et matériaux contaminés par les termites doivent être :

incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est

impossible.Le propriétaire ou le professionnel qui a procédé aux opérations d'incinération sur place ou de traitement avant transport des matériaux contaminés, doit en faire la déclaration à la mairie dans le mois qui suit la réalisation des opérations.Cette déclaration peut être faite à partir du formulaire cerfa n°12012*02.En dehors des zones délimitées par un arrêtéDéclaration spontanéeUne déclaration de la présence de termites peut être effectuée par tout occupant ou propriétaire d'un immeuble infesté.Lorsque l'immeuble est en copropriété, c'est le syndic de copropriété qui doit en faire la déclaration.Délai et dépôt de la déclarationLa déclaration doit être faite en mairie à partir du formulaire cerfa n°12010*02 dans le mois qui suit la constatation de la présence de termites.

Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle qui peut être source d'atteinte à la santé des occupants d'immeubles d'habitations. Il est généralement présent dans les sous-sols. Plus rarement, il peut aussi avoir pour origine les matériaux de construction ou l'eau domestique.Lorsque le radon est susceptible d'être mesuré en concentration élevée dans certains zones géographiques, les propriétaires d'immeubles sont tenus de procéder à des vérifications.Zones géographiques particulièrement exposées au radonLes régions susceptibles d'être les plus concernées par une exposition au radon sont :

la Bretagne, la Corse, le Massif Central, et les Vosges.

Réalisation des vérificationsLa recherche de la présence de radon peut s'effectuer :

en se procurant un dosimètre radon dans le commerce ou en faisant appel à un diagnostiqueur.

Dépistage du radonLe dépistage du radon s'appuie sur une inspection méthodique de la construction (sous-sol, terre-plein, terre battue, planchers, dalles...).Le propriétaire réalisant lui-même la vérification doit laisser le dosimètre en place dans les locaux durant 2 mois minimum.Seuil de contaminationLorsque les résultats du dosimètre laissent apparaître une concentration en radon supérieure à 400 becquerels (BQ)/m3, un diagnostic radon plus poussé, réalisé par un diagnostiqueur, s'impose.Échéance des vérifications

Les vérifications de la présence du radon doivent être effectuées tous les 10 ans, et chaque fois que des travaux modifiant la ventilation ou l'étanchéité de l'immeuble sont effectués.Si le seuil de concentration maximum de radon est atteint, des mesures doivent être prises afin de réduire l'exposition au radon et assurer la santé des occupants.Mesures mises en œuvre pour réduire la présence du radonIl est possible de réduire le taux de radon, mais non de l'éliminer totalement.Le diagnostic peut prévoir principalement 2 techniques pour empêcher le radon d'entrer dans le logement ou pour l'évacuer :

installer un système de ventilation mécanique ou, à défaut, aérer fréquemment toutes les pièces du logement par l'ouverture des fenêtres,

et/ou rénover les sous-sols (étanchéité, par exemple) et les canalisations. Les travaux doivent être conduits par des entreprises compétentes en matière de maçonnerie ou d'étanchéité et plus particulièrement en matière de génie climatique

équipements particuliersAfin de prévenir les risques d'incendie, tous les logements devront être équipés d'au moins un détecteur de fumée normalisé au plus tard le 8 mars 2015. D'autres mesures de sécurité devront également être prises dans les parties communes, avant cette même date, pour éviter la propagation d'incendieInstallation de détecteurs de fumée dans les logementsObjectifsL'installation d'un détecteur de fumée doit permettre :

de détecter les fumées émises dès le début d'un incendie et d'émettre immédiatement un signal sonore suffisant pour permettre de

réveiller une personne endormie.Caractéristiques exigéesLe détecteur de fumée doit être muni du marquage CE et être conforme à la norme européenne harmonisée NF EN 14604.Attention : les détecteurs de fumée utilisant l'ionisation sont interdits, car ils sont radioactifs.Obligation d'installationLe détecteur de fumée doit être installé :

par l'occupant ( locataire ou propriétaire), ou par le propriétaire bailleur d'un logement meublé, saisonnier, logements-

foyers , logement de fonction et résidence hôtelière à vocation sociale, ou par l'organisme exerçant des activités d'intermédiation locative et de gestion

locative sociale notamment pour les logements-foyers.Emplacement du détecteurLe détecteur doit :

être installé de préférence dans la circulation ou dégagement desservant les chambres

et être fixé solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur.

Remise d'une attestation à son assureurLe locataire ou le propriétaire ou l'organisme doit notifier cette installation par la remise d'une attestation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie.

À savoir : l'assureur peut refuser d'assurer un logement qui n'est pas équipé d'un détecteur de fumée.Vérifications régulièresL'occupant ou le propriétaire bailleur ou l'organisme doit :

s'assurer de la mise sous tension du détecteur en vérifiant que le voyant prévu à cet effet est allumé

et remplacer les piles lorsque le signal de défaut de batterie est émis.Mesures de sécurité mises en œuvre dans les parties communesInstallation de portes coupe-feuDans certains immeubles, des portes coupe-feu doivent être installées.


Immeubles concernés Dispositifs à appliquer

Immeubles ayant fait l'objet d'un dépôt de demande ou de prorogation de permis de construire avant le 5 mars 1987 et dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à une hauteur inférieure à 50 mètres

Obligation d'installer des portes coupe-feu séparant les locaux poubelles des autres parties de l'immeuble lorsque ces locaux ne s'ouvrent pas sur l'extérieur de l'immeuble ou sur des coursives ouvertes

Immeubles dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à une hauteur inférieure à 50 mètres, quelle que soit la date de dépôt de permis de construire

Obligation d'installer des portes coupe-feu s'il n'existe pas de porte de communication vers les escaliers menant aux sous-sol

Affichage de consignes de sécuritéLes immeubles ayant fait l'objet d'un dépôt de demande ou de prorogation de permis de construire avant le 5 mars 1987, doivent afficher :

les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée et les consignes à respecter en cas d'incendie conformément à un modèle fixé par

arrêté.Ces documents doivent être affichés :

dans les halls d'entrée et près des accès aux escaliers et ascenseurs.

Certaines piscines privées à usage individuel ou collectif (c'est-à-dire les piscines familiales ou réservées à des résidents, les piscines d'hôtels, de campings, de gîtes ruraux...) doivent être équipées d'un dispositif de sécurité afin de prévenir les risques de noyade, notamment de jeunes enfants.Le dispositif de sécurité s'applique aux piscines privées de plein air, dont le bassin est totalement ou partiellement enterré. Il ne concerne pas les piscines des établissements de natation qui font l'objet d'une surveillance par un maître nageur, les piscines non enterrées (gonflables ou démontables) et les piscines closes.Équipements exigésLes propriétaires de piscine doivent installer un des 4 équipements suivants :


Nature de l'équipement

Consignes de sécurité

Barrière de protection Elle doit être réalisée, construite ou installée de façon : à empêcher le passage d'un enfant de moins de 5 ans

sans l'aide d'un adulte, à résister aux actions d'un enfant de moins de 5 ans,

notamment en ce qui concerne le système de verrouillage de l'accès au bassin,

et à ne pas provoquer de blessure.

Couverture de sécurité (bâche)

Elle doit être réalisée, construite ou installée de façon : à empêcher l'immersion involontaire d'un enfant de

moins de 5 ans, à résister au franchissement d'une personne adulte, et à ne pas provoquer de blessure.

Abri (structure de type véranda recouvrant intégralement le bassin)

Il doit être réalisé, construit ou installé de façon : à ce que le bassin soit inaccessible à un enfant de

moins de 5 ans, lorsque l'abri est fermé, et à ne pas provoquer de blessure.

Alarme Elle doit être réalisée, construite ou installée de façon à ce que toutes les commandes d'activation et de désactivation ne puissent pas être utilisées par un enfant de moins de 5 ans. Les systèmes de détection doivent pouvoir détecter tout franchissement du bassin par un enfant de moins de 5 ans et déclencher un dispositif d'alerte constitué d'une sirène. Cette dernière ne doit pas pouvoir se déclencher de manière intempestive.

Chacun de ces équipements doit être conforme aux normes édictées par l'association française de normalisation (AFNOR).Les propriétaires peuvent s'assurer que les équipements qu'ils vont devoir acquérir ou faire installer respectent bien ces exigences en consultant le site Internet de l'AFNOR.Remise d'une note technique d'informationLe constructeur ou l'installateur de la piscine doit fournir au propriétaire de la piscine, au plus tard à la date de réception de la piscine, une note technique d'information indiquant :

les caractéristiques, les conditions de fonctionnement et d'entretien du dispositif, et les mesures générales de prévention et de recommandation pour éviter les

risques de noyade.Attestation de conformitéLes propriétaires de piscine ayant installé un dispositif de sécurité avant le 8 juin 2004 peuvent faire attester la conformité de leur installation aux exigences de sécurité, par :

un fabricant,

un vendeur ou un installateur de dispositifs de sécurité, ou un contrôleur technique agréé par l'État dont la liste peut être obtenue auprès

des directions départementales des territoires et de la mer (DDTM).Les propriétaires de piscine ont également la possibilité, sous leur propre responsabilité, d'attester de la conformité du dispositif de sécurité de leur piscine en reprenant les termes d'un modèle réglementé.Cette attestation n'est pas obligatoire. Toutefois, si ce document manque et qu'un accident survient à un tiers dans la piscine d'un particulier, la responsabilité du propriétaire de la piscine peut être engagée.Sanctions encourues en l'absence de mise en place du dispositifLe propriétaire d'une piscine privée à usage individuel ou collectif qui ne respecte pas son obligation d'équiper sa piscine d'un dispositif de sécurité peut s'exposer à une amende allant jusqu'à 45.000. €La même sanction est également encourue par le constructeur ou l'installateur du dispositif de sécurité qui ne fournit pas, au propriétaire de la piscine, la note technique d'information prévue, au plus tard à la date de réception de la piscine.

Les ascenseurs installés dans les bâtiments d'habitation et qui ne sont pas en conformité avec les règles de sécurité en vigueur doivent être mis aux normes par leur propriétaire. Le propriétaire doit maintenir ce niveau de sécurité en faisant réaliser régulièrement un entretien et un contrôle technique de l'ascenseur.Travaux de sécurité à réaliserLa nature des travaux dépend de la date d'installation de l'ascenseur.Ascenseur installé après le 27 août 2000Le propriétaire de l'ascenseur doit faire vérifier, par un ascensoriste de son choix, que son installation respecte bien les objectifs de sécurité suivants :

fermeture des portes palières, accès sans danger des personnes à la cabine, protection des utilisateurs contre les chocs provoqués par la fermeture des

portes, prévention des risques de chute et d'écrasement de la cabine, protection contre les dérèglements de vitesse de la cabine, mise à disposition des utilisateurs de moyens d'alerte et de communication avec

un service d'intervention, protection des circuits électriques de l'installation, accès sans danger des personnels d'intervention aux locaux des machines, aux

équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine.Ascenseur installé avant le 27 août 2000Le propriétaire de l'ascenseur doit faire appel un ascensoriste de son choix afin qu'il mette en place différents dispositifs de sécurité s'organisant en 2 phases de travaux.


Calendrier des travaux

Dispositifs de sécurité

Avant le 3 juillet 2014

Dans les ascenseurs installés avant le 1er janvier 1983, un système de contrôle de l'arrêt et du maintien à niveau de la cabine de nature à assurer, à tous les niveaux desservis, un accès


Calendrier des travaux

Dispositifs de sécurité

sans danger ainsi que l'accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite ;

Un système de téléalarme entre la cabine et un service d'intervention et un éclairage de secours en cabine ;

Une résistance mécanique suffisante des portes palières lorsqu'elles comportent un vitrage ;

Pour les ascenseurs hydrauliques, un système de prévention des risques de chute libre, de dérive et d'excès de vitesse de la cabine ;

Une protection avec marquage ou signalisation éliminant le risque de contact direct des personnels d'intervention avec des composants ou conducteurs nus sous tension, dans les armoires de commande, les armoires électriques et les tableaux d'arrivée de courant ;

Un dispositif de protection des personnels d'intervention contre le risque de happement par les organes mobiles de transmission, notamment les poulies, câbles ou courroies ;

Un éclairage fixe du local de machines ou de poulies assurant un éclairement suffisant des zones de travail et de circulation.

Avant le 3 juillet 2021

Dans les ascenseurs installés après le 31 décembre 1982, un système de contrôle de l'arrêt et du maintien à niveau de la cabine pour assurer, à tous les niveaux desservis, un accès sans danger ainsi que l'accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite ;

Dans les ascenseurs électriques à adhérence, un système de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée.

Contrôle techniqueObjectif Le contrôle technique consiste à vérifier :

que l'ascenseur est équipé de dispositifs de sécurité en bon état, et à repérer tout défaut présentant un danger pour la sécurité des personnes ou

portant atteinte au bon fonctionnement de l'appareil.RéalisationLe contrôle technique doit être réalisé tous les 5 ans par un contrôleur technique habilité.Le propriétaire doit informer les habitants de l'immeuble par un affichage sur la cabine de la non disponibilité de l'appareil pendant la durée prévue du contrôle technique.Remise d'un rapport d'inspectionLe contrôleur technique doit établir un rapport d'inspection indiquant les opérations réalisées et, s'il y a lieu, les défauts repérés.Le propriétaire doit transmettre ce rapport à l'entreprise chargée de l'entretien de l'ascenseur et, si des travaux sont nécessaires, aux personnes chargées de leur conception et de leur exécution.

Toute personne disposant d'un titre d'occupation (locataire, copropriétaire...) peut demander, par tous moyens et à ses frais, une copie de ce rapport au propriétaire de l'ascenseur.Entretien de l'ascenseurObjectifL'entretien de l'ascenseur consiste à assurer :

son bon fonctionnement, et maintenir son niveau de sécurité par des vérifications périodiques (vérification

de l'efficacité des serrures des portes palières toutes les 6 semaines) et occasionnelles (réparation ou remplacement des pièces défaillantes ou usées).

RéalisationLe propriétaire peut faire appel à l'ascensoriste de son choix pour réaliser l'entretien de l'ascenseur. Le propriétaire doit toutefois passer une contrat d'entretien avec cet ascensoriste.Ce contrat doit être conclu pour une période d'au minimum 1 an.Contenu du contrat d'entretienLe contrat d'entretien comprend la réparation ou le remplacement de petites pièces lorsque celles-ci sont usées ou défaillantes.Si le contrat comporte également la réparation et le remplacement de pièces importantes, il doit faire apparaître distinctement les délais d'intervention et la rémunération prévue pour cette prestation.Les références du contrat d'entretien ainsi que sa date d'échéance doivent être inscrits dans le carnet d'entretien de l'immeuble en copropriété. Ce carnet doit retranscrire toutes les visites, opérations et interventions effectuées.Sanctions en cas de non respectTout propriétaire qui ne respecte pas les obligations de sécurité, de contrôle et d'entretien peut être puni d'une amende de 450 € et voir sa responsabilité engagée en cas d'accident.Toute personne disposant d'un titre d'occupation peut saisir le juge des référés du tribunal de grande instance pour ordonner, éventuellement sous astreinte, la mise aux normes d'un ascenseur et le respect des obligations d'entretien et de contrôle technique.

B. diagnostic immobilier

diagnostic de performance énergétique Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document informatif qui donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre.Quels sont les logements concernés ?Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d'habitation, exceptés ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.Qui doit faire réaliser le DPE ?L'initiative de faire réaliser un DPE appartient au vendeur du logement ou au bailleur. Le DPE doit être réalisé avant la mise en vente ou location du logement, et être remis au candidat acquéreur ou locataire.Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié.Comment est réalisé le DPE ?Le DPE doit être réalisé à partir d'un logiciel réglementé.

Pour mesurer la performance énergétique d'un logement, le professionnel doit utiliser 2 étiquettes :

une étiquette "énergie" indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²),

et une étiquette "climat" indiquant l'impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d'équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d'équivalent carbone/m²).

Quel est le contenu du DPE ?Le DPE doit contenir toutes les informations suivantes :

les caractéristiques du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air...),

l'indication pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations,

l'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée,

l'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable utilisée, le classement du bâtiment ou partie de bâtiment en application de l'échelle de

référence selon le principe de "l'étiquette énergie" et de "l'étiquette climat", des recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie, en particulier

les travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Quelle est la durée de validité du DPE ?La durée de validité du DPE est de 10 ans.Quelles sont les suites du DPE ?Pour le vendeurLe vendeur doit intégrer le DPE au dossier de diagnostic technique immobilier, et l'annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.Toutefois, en son absence, aucune sanction spécifique n'est prévue.En outre, lorsque le vendeur réalise une annonce immobilière pour la mise en vente de son logement, celle-ci doit :

mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette "énergie", lorsque l'annonce paraît en vitrine d'une agence immobilière ou est diffusée sur internet. L'étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorsqu'elle est affichée en vitrine d'agence immobilière, ou respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels lorsqu'elle est diffusée sur internet

et/ou mentionner uniquement l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention "classe énergie", lorsque l'annonce paraît dans la presse écrite.

Pour le bailleurLe bailleur doit intégrer le DPE au dossier de diagnostic technique immobilier, et l'annexer au bail.Toutefois, en son absence, aucune sanction spécifique n'est prévue.

En outre, lorsque le bailleur réalise une annonce immobilière pour la mise en location de son logement, celle-ci doit :

mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette "énergie", lorsque l'annonce paraît en vitrine d'une agence immobilière ou est diffusée sur internet. L'étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorsqu'elle est affichée en vitrine d'agence immobilière, ou respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels lorsqu'elle est diffusée sur internet

et/ou mentionner uniquement l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention "classe énergie", lorsque l'annonce paraît dans la presse écrite.

Pour le diagnostiqueurLe diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE à des fins d'études à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe).

constat de risque d’exposition au plomb Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) est un document qui donne des informations sur la présence ou non de plomb dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.Les logements (appartements ou maisons) concernés par la réalisation d'un Crep sont ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.Qui doit réaliser le constat ?L'initiative de faire réaliser un Crep appartient au vendeur du logement ou au bailleur. Le Crep doit être réalisé avant la mise en vente ou location du logement, et être remis au candidat acquéreur ou locataire.Le Crep doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).Comment est réalisé le constat ?Le Crep porte :

sur les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques...) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple),

et sur ses annexes dès lors qu'ils sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Quel est sa durée ?La durée de validité du Crep est de :

6 ans pour les logements mis en location, illimitée pour les logements mis en vente lorsque le Crep fait apparaître l'absence

de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1mg/cm², 1 an pour les logements mis en vente lorsque le Crep fait apparaître la présence

de plomb à des concentration supérieures ou égales à 1mg/cm². Dans ce cas, le diagnostiqueur doit transmettre immédiatement au préfet une copie du Crep faisant apparaître la présence de plomb.

Quels sont ses effets ?Pour le vendeurLe Crep doit être intégré au dossier de diagnostic technique immobilier, et être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Il doit également être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Si ces documents manquent et que l'acquéreur découvre la présence de plomb, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés en saisissant le tribunal d'instance et demander la diminution du prix de vente voire l'annulation de la vente.De plus, si la présence de plomb est détectée et qu'elle présente un danger pour la santé des occupants, le maire ou le préfet peut ordonner au vendeur de faire réaliser des travaux.Pour le bailleurLe Crep doit être intégré au dossier de diagnostic technique immobilier, et être annexé au bail d'habitation. Il doit également être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.Si ces documents manquent et que le locataire découvre la présence de plomb, il peut engager la responsabilité du bailleur pour vices cachés en saisissant le tribunal d'instance.De plus, si la présence de plomb est détectée et qu'elle présente un danger pour la santé des occupants, le maire ou le préfet peut ordonner au bailleur de faire réaliser des travaux.

état d’amianteAvant une vente, certains logements doivent faire l'objet d'un diagnostic dit état d'amiante indiquant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante. Ce document vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu'il projette d'acheter et oblige, dans certains cas, le vendeur à faire réaliser des travaux en cas de découverte d'amiante.L'obligation de faire réaliser un état d'amiante en cas de vente concerne les appartements et maisons individuelles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.Qui doit faire réaliser l'état d'amiante ?L'initiative de faire réaliser un état d'amiante appartient au vendeur du logement.Le vendeur doit intégrer ce document au dossier de diagnostic technique immobilier. Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente.S'agissant des parties communes de l'immeuble, le vendeur n'a pas à s'en charger : il doit demander au syndic de copropriété, par tous moyens, de lui remettre une copie de la fiche récapitulative du dossier technique amiante (DTA) spécifiquement réalisé pour les parties communes. Cette fiche doit accompagner l'état d'amiante.L'état d'amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).Comment est réalisé l'état d'amiante ?Pour constituer l'état d'amiante, le diagnostiqueur doit :

rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A et B, et évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de

l'amiante, et, uniquement pour les matériaux et produits de la liste B, leur risque de dégradation sur leur environnement.

Liste A


Composants à examiner

Précisions

Flocages Revêtement présentant un aspect fibreux

Calorifugeages Revêtement servant d'isolant thermique

Faux plafonds Revêtement généralement constitué d'une armature suspendue et d'un remplissage de panneaux légers

Liste B


Composants à examiner Précisions

Parois verticales intérieures (murs, cloisons, poteaux)

Enduits, plaques, menuiserie, coffrage, panneaux de cloisons

Planchers, plafonds, poutres et charpentes, gaines et coffres

Panneaux collés ou vissés, dalles de sol

Conduits, canalisations et équipements intérieurs (vide-ordures, par exemple)

Conduits (eau, air), clapets, volets, joints

Éléments extérieurs Toitures, bardages et façades légères (plaques, ardoises), conduits en toiture

Quelles sont les suites des vérifications ?Résultats du diagnosticLes vérifications donnent lieu à l'établissement d'un rapport réalisé par le diagnostiqueur. Ce dernier doit faire parvenir le rapport au propriétaire du logement par lettre recommandée avec avis de réception.Lorsque le diagnostic révèle la présence de matériaux ou produits de la liste A et B, et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements doivent être effectués par le diagnostiqueur.Ces prélèvements doivent ensuite faire l'objet d'analyses par un laboratoire accrédité par le Cofrac.Préconisations du rapportSi la présence d'amiante est détectée, le rapport doit préconiser pour les repérages des matériaux et produits de la liste A :

soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante. Le vendeur doit faire effectuer cette évaluation dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date de remise du rapport

soit une mesure d'empoussièrement dans l'atmosphère en vue de déterminer la concentration d'amiante. Le vendeur doit faire effectuer cette mesure dans un délai de 3 mois à compter de la date de remise du rapport

soit des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante. Dans ce cas, le diagnostiqueur a l'obligation de transmettre une copie de son rapport au préfet du département du lieu du logement concerné

et pour les repérages des matériaux et produits de la liste B : des recommandations en cas de risque de dégradation rapide de l'amiante.Quelle est la durée de validité de l'état d'amiante ?La durée de validité de l'état d'amiante dépend du rapport du diagnostiqueur. En effet, si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si le présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du rapport.Quelles sont les sanctions ?Le vendeur qui ne respecte pas son obligation de faire réaliser un repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante peut se voir infliger une amende de 5ème classe.En outre, si l'état d'amiante n'est pas annexé à la promesse de vente et que l'acquéreur découvre la présence d'amiante dans le logement, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés, et saisir le tribunal d'instance pour diminution du prix de vente, voire l'annulation de la vente.

état parasitaire relatif aux termites L'état parasitaire est un document qui donne des informations sur la présence ou non de termites, c'est-à-dire d'insectes qui rongent le bois, dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu'il projette d'acheter. L'obligation de fournir un état parasitaire ne concerne que les termites. Pour les autres insectes xylophages ou champignons (capricornes, mérules...), il n'y a pas d'obligation de fournir un état parasitaire.Quels logements sont concernés ?Les logements concernés par la réalisation d'un état parasitaire sont ceux situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites (ou susceptible de l'être à court terme).Pour savoir si son logement est concerné, il convient de se renseigner auprès de la préfecture.Qui doit réaliser l'état parasitaire ?L'initiative de faire réaliser un état parasitaire appartient au vendeur du logement. Ce document doit être réalisé avant la mise en vente du logement, et être remis au candidat acquéreur.L'état parasitaire doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).Quel est son contenu ?L'état parasitaire doit mentionner :

l'immeuble concerné les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être et les éléments infestés par la présence de termites.

En cas de présence de termites, le vendeur doit faire une déclaration en mairie dans le mois suivant leur découverte. Cette déclaration doit être faite à partir du formulaire cerfa n°12010*02.Quelle est sa durée de validité ?L'état parasitaire a une durée de validité de 6 mois.Quels sont ses effets ?

L'état parasitaire doit être intégré au dossier de diagnostic technique immobilier, et être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.Si ce document manque et que l'acquéreur découvre la présence de termites dans son logement, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés en saisissant le tribunal d'instance et demander la diminution du prix de vente voire l'annulation de la vente.De plus, si la présence de termites est détectée et qu'elle présente un danger pour les occupants, le maire ou le préfet peut ordonner au vendeur de faire réaliser des travaux

état de l’installation intérieure au gazL'état de l'installation intérieure de gaz est un document qui donne un aperçu de la sécurité des équipements. Ce document vise à informer l'acheteur sur le bien qu'il projette d'acquérir, il n'oblige pas le vendeur du logement à faire réaliser des travaux en cas de mauvais état de l'installation.Les logements concernés sont ceux dont l'installation de gaz a plus de 15 ans.Qui doit réaliser l'état de l'installation ?L'initiative de faire réaliser cet état appartient au vendeur du logement. Cet état doit être réalisé avant la mise en vente du logement, et être remis au candidat acquéreur.Ce document doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).Quel est le contenu de l'état de l'installation ?L'état doit être réalisé sans démontage des installations, et décrire l'ensemble des éléments suivants :

l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz,

l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires, l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant

l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.Quelle est sa durée de validité ?L'état a une durée de validité de 3 ans.Quels sont les effets ?Le vendeur doit annexer l'état de l'installation intérieure de gaz au dossier de diagnostic technique immobilier, et l'annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.Si ce document manque et que l'acquéreur découvre que l'installation intérieure de gaz est défectueuse, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés, et saisir le tribunal d'instance pour diminution du prix de vente voire l'annulation de la vente.

état de l’installation intérieur à l’électricitéL'état de l'installation intérieure d’électricité est un document qui donne un aperçu de la sécurité des équipements. Ce document vise à informer l'acheteur sur le bien qu'il projette d'acheter, il n'oblige pas le vendeur du logement à faire réaliser des travaux en cas de mauvais état de l'installation.Les logements concernés sont ceux dont l'installation d'électricité a plus de 15 ans.Qui doit réaliser l'état de l'installation ?L'initiative de faire réaliser cet état appartient au vendeur du logement. Cet état doit être réalisé avant la mise en vente du logement, et être remis au candidat acquéreur.Ce document doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).

Quel est le contenu de l'état de l'installation ?L'état doit être réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique du logement et ses dépendances, et décrire :

les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,

et les conducteurs non protégés mécaniquement.Quelle est sa durée de validité ?L'état a une durée de validité de 3 ans.Quelles sont les conséquences ?Le vendeur doit annexer l'état de l'installation intérieure d'électricité audossier de diagnostic technique immobilier, et l'annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.Si ce document manque et que l'acquéreur découvre que l'installation intérieure d'électricité est défectueuse, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés, et saisir le tribunal d'instance pour diminution du prix de vente voire l'annulation de la vente.

état des risques naturels et technologiques. Avant une vente ou une location, certains appartements et maisons individuelles doivent faire l'objet d'un état indiquant les risques naturels (inondations, mouvements de terrains...) et technologiques (industriels, chimiques...) auxquels le logement est exposé.Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.Logements concernésLes logements concernés sont ceux situés dans des communes :

faisant l'objet d'un plan de prévention des risques technologiques, faisant l'objet d'un plan de prévention des risques naturels, faisant l'objet d'une zone de sismicité.

Pour savoir si une commune est concernée, il convient de se renseigner à la mairie du lieu où se situe le bien immobilier ou à la préfecture du département (ou sur son site internet).Rôle du préfetPour chaque commune concernée, le préfet prend un arrêté préfectoral qui fixe :

la liste des risques naturels et technologiques auxquels la commune est exposée, et la liste des documents (documents graphiques, plan de prévention des risques,

documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes) auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

RéalisationLe vendeur ou le bailleur doit remplir un formulaire, accessible en ligne ou disponible dans les préfectures et les mairies, à partir des informations mises gratuitement à disposition par le préfet.La réalisation de l'état des risques naturels et technologiques est gratuite.Le formulaire doit être accompagné des extraits de documents fournis par le préfet permettant de localiser l'immeuble au regard des risques encourus.En outre, le vendeur ou le bailleur est également tenu d'informer le candidat acquéreur ou locataire de tout sinistre survenu antérieurement dans l'immeuble ou la maison et ayant donné lieu au versement d'une d'indemnité dans le cadre d'une catastrophe naturelle ou technologique.Durée de validité

L'état des risques naturels et technologiques a une durée de validité de 6 mois.ConséquencesL'état des risques naturels et technologiques doit être annexé à la promesse de vente ou au bail d'habitation. Si ce document manque et que l’acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risque, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés et saisir le tribunal d’instance pour diminution du prix de vente voire l'annulation de la vente.

IV. Urbanisme et copropriété

A. Urbanisme

projet de constructionLe certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné.Il existe 2 catégories de certificat d'urbanisme.Leur délivrance n'est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d'en faire la demande avant tout achat d'un bien immobilier.CatégoriesCertificat d'urbanisme d'informationIl renseigne sur :

le droit de l'urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité

publique, droit de préemption...), et les taxes et participations d'urbanisme (raccordement à l'égout, voirie et

réseaux...).Certificat d'urbanisme opérationnelIl indique, en plus des informations données par le certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet de construction et il donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain.Constitution du dossierQuel que soit le type de certificat souhaité, la demande doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13410*02. Le formulaire doit être complété par un dossier dont la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d'urbanisme.Dépôt du dossierLe dossier doit être envoyé ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain :

en 2 exemplaires pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information ou en 4 exemplaires pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.

Délais d'instruction du dossierL'administration dispose d'un délai variable pour répondre à une demande de certificat d'urbanisme. Ce délai est de :

1 mois pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information, 2 mois pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.

Réponse de la mairieLa décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite au terme du délai d'instruction.

L'absence de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction de1 ou 2 mois vaut délivrance d'un certificat tacite et fixe les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et participations d'urbanisme en vigueur au moment de l'instruction du dossier, et ce pendant un délai de 18 mois.La mairie reste toutefois tenue de délivrer même tardivement une réponse écrite, correspondant au type de certificat d'urbanisme demandé.Durée de validitéLa durée du certificat d'urbanisme (qu'il s'agisse d'un certificat d'urbanisme d'information ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance.La durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.La demande s'effectue par courrier simple, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger. Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois.La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite. Dans ce cas, l'absence de réponse de la mairie dans les 2 mois suivant la réception de la demande vaut prorogation du certificat d'urbanisme.

Le recours à un architecte pour la réalisation d'un projet de construction n'est obligatoire que dans certains cas.Le recours à un architecte dépend de l'emprise au sol et de la surface de plancher. S'il s'agit d'une construction à usage agricoleLe recours à un architecte est obligatoire dès lors que l'emprise au sol ou la surface de plancher dépasse 800 m².S'il s'agit d'une autre construction à usage autre qu'agricoleLe recours à un architecte est obligatoire dès lors que l'emprise au sol ou la surface de plancher dépasse 170 m².L'emprise au sol prise en compte pour le calcul de ce seuil est uniquement celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas pris en compte.À noter : si le projet comprend un bâtiment ayant 2 destinations (agricole et habitation), le recours à un architecte dépend du seuil réservé à chaque destination.Recours facultatifLa personne qui n'est pas dans l'obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès :

d'un architecte du conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE),

du service urbanisme de la commune où est situé le terrain.

autorisation d’urbanismeLa déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.

Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante :

travaux qui créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d'occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 170 m²,

travaux de ravalement ou travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment, travaux changeant la destination d'un bâtiment (par exemple, transformation

d'un local commercial en local d'habitation) même lorsque celle-ci n'implique pas de travaux.

DémarcheConstitution du dossierL'intéressé doit déclarer son projet au moyen de l'un des formulaires suivants :

cerfa n°13702*02 pour les demandes tenant à la réalisation de lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d'aménager,

cerfa n°13703*02 pour les demandes tenant à la réalisation de construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes,

cerfa n°13404*02 pour les demandes tenant à la réalisation de constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire comprenant ou non des démolitions.

Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration préalable de travaux.Dépôt du dossierLe dossier doit être envoyé en 2 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, réserve naturelle, parc national...).La mairie délivre un récépissé avec un numéro d'enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l'absence d'opposition du service instructeur.Instruction de la demandeLe délai d'instruction est généralement de 1 mois à compter de la date du dépôt de la demande.Un extrait de la déclaration préalable doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et ce pendant toute la durée de l'instruction, c'est-à-dire pendant au moins 1 mois.Décisions de la mairieEn cas d'acceptationLorsque la déclaration préalable a été acceptée, le bénéficiaire dispose d'un délai de 2 ans à partir de la date d'obtention pour commencer les travaux. Passé ce délai, la déclaration préalable n'est plus valable.Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'1 an. Toutefois, ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an, et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soit suffisamment importants et significatifs.

Si les travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 2 ans ou si le titulaire de l'autorisation prévoit d'interrompre le chantier pendant plus de 1 an, il peut demander de prolonger sa déclaration préalable d'1 an. Cette demande doit être effectuée à la mairie et doit intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de la déclaration préalable.En cas de refusLorsqu'une la déclaration préalable a été refusée, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception.Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l'obtention d'une déclaration préalable.En l'absence de réponseLa décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d'un document écrit au terme du délai d'instruction de 1 mois.L'absence d'opposition au terme de ce délai vaut décision tacite de non-opposition à la réalisation du projet.Une attestation de non-opposition à déclaration préalable peut être délivrée sur simple demande à la mairie.

Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour tous les travaux de grandes importances.Un permis de construire est notamment exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :

ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²,

ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé. Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m².

ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation),

ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

S'agissant des constructions nouvelles, elles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.À noter : le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l'emprise au sol de la future construction dépasse 170 m².DémarcheConstitution du dossier

La demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l'un des formulaires suivants :

cerfa n°13406*03 lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle et/ou ses annexes, cerfa n°13409*02 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation

agricole, établissement recevant du public...).Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de demande de permis de construire.Dépôt du dossierLe dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national...).La mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.Délais d'instructionLe délai d'instruction est généralement de :

2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes, ou 3 mois dans les autres cas.

Un extrait de la demande de permis de construire doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et reste affiché tout le temps de l'instruction du dossier, c'est-à-dire pendant au moins 2 ou 3 mois.Décisions de la mairieEn cas d'acceptationLa décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision est adressée à l'intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.En cas de refusLorsqu'un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception.Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l'obtention d'un permis de construire.En l'absence de réponseLa décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite au terme du délai d'instruction. Cela indique, en principe, qu'elle ne s'oppose pas au projet tel qu'il est décrit dans la demande de permis de construire. L'intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet

Le transfert d'un permis de construire à une autre personne ne peut être exercé que sous certaines conditions.ConditionsPour pouvoir prétendre au transfert d'un permis de construire, il faut :

que le permis (à transférer) soit encore valide,

et que le titulaire du permis et le futur bénéficiaire aient donné leur accord sur le transfert.

À savoir : le transfert du permis de construire ne repose sur aucun fondement réglementaire, mais résulte d'une simple pratique administrative, reconnue par la jurisprudence.Constitution du dossierLa demande de transfert de permis de construire doit être effectuée sur imprimé au moyen du formulaire cerfa n°13412*02.Dépôt du dossierLe formulaire doit être déposé en 1 seul exemplaire à la mairie ou être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.Décision de l'administrationLe transfert n'est pas automatique, il fait l'objet d'une décision de l'administration prise sous la forme d'un arrêté constatant :

l'accord de l'ancien et du nouveau titulaire du permis de construire, le changement de titulaire, le transfert des droits et obligations du nouveau titulaire (notamment en matière

fiscale).Le nouveau titulaire doit procéder à l'affichage sur son terrain du permis de construire.À noter : un changement de réglementation depuis la délivrance du permis initial (révision du plan d'occupation des sols par exemple) ne peut pas entraîner un refus de transfert par l'administration, puisque qu'il ne s'agit pas d'un nouveau permis.

Le permis d'aménager est un acte administratif qui permet à l'administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné.Le permis d'aménager est un acte administratif qui permet à l'administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné.Travaux concernésUn permis d'aménager est notamment exigé pour :

la création ou l'agrandissement d'un terrain de camping permettant l'accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs,

la réalisation de certaines opérations de lotissement, la réalisation d'opération d'affouillement (creusage) et exhaussement

(surélévation) du sol d'une profondeur ou d'une hauteur excédant 2 mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 100 m².

Constitution du dossierLa demande de permis d'aménager doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13409*02.Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de demande de permis d'aménager.Dépôt du dossierLe dossier doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain, en 4 exemplaires. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national...).

La mairie délivre un récépissé avec un numéro d'enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l'absence d'opposition du service instructeur.Délai d'instructionLe délai d'instruction est généralement de 3 mois à compter de la date du dépôt de la demande.Un extrait de la demande de permis d'aménager doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et reste affiché tout le temps de l'instruction du dossier, c'est-à-dire pendant au moins 3 mois.Décisions de la mairieEn cas d'acceptionLa décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision est adressée à l'intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.En cas de refusLorsqu'un permis d'aménager a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception.Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l'obtention d'un permis d'aménager.En l'absence de réponseLa décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite au terme du délai d'instruction. Cela indique, en principe, qu'elle ne s'oppose pas au projet tel qu'il est décrit dans le permis d'aménager. L'intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet.

Le bénéficiaire d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager en cours de validité peut apporter des modifications à celui-ci dès lors que ces modifications sont mineures. Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l'instant que la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas encore été délivrée. Ce permis ne constitue pas un nouveau permis.Travaux concernésLes modifications apportées au projet initial ne peuvent concerner que des petites modifications telles que :

l'aspect extérieur du bâtiment (par exemple un changement de façade), la réduction ou l'augmentation de l'emprise au sol de la construction ou de

la surface de plancher lorsqu'elle est mineure, ou le changement de destination d'une partie des locaux.

Lorsque ces modifications sont plus importantes (par exemple, lorsqu'elles concernent un changement profond de l'implantation du projet ou de son volume), un nouveau permis de construire ou d'aménager doit être demandé.Constitution du dossierUne demande de permis modificatif peut être déposée à tout moment, dès l'instant que la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas encore été délivrée.

La demande de permis modificatif doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13411*02.Dépôt du dossierLe dossier complet doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.À cette occasion, la mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.Délai d'instructionL'instruction porte uniquement sur les points faisant l'objet du permis modificatif, elle ne revient pas sur les droits acquis conférés par le permis en cours de validité.Le service instructeur dispose d'un délai d'instruction qui est en général de 2 mois.Un extrait de la demande de permis modificatif doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et reste affiché tout le temps de l'instruction du dossier c'est-à-dire pendant au moins 2 mois.Décisions de la mairieEn cas d'acceptationLa décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision est adressée à l'intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.En cas de refusLorsqu'un permis modificatif a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus par lettre recommandée avec avis de réception.Si cette tentative échoue, le demandeur dispose de 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l'obtention d'un permis modificatif.En cas l'absence de réponseLa décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance à une réponse écrite au terme du délai d'instruction. Cela indique, en principe, qu'elle ne s'oppose pas aux modifications telles qu'elles sont décrites dans le permis modificatif. L'intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation de ces modifications.Durée de validitéLe permis modificatif ne proroge pas le délai de validité du permis en cours de validité, il reste valable pendant 2 ans

Le permis de démolir est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de démolition respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour la réalisation de démolition des constructions situées dans un secteur protégé au titre du patrimoine architectural, urbain ou paysager.Travaux concernésUn permis de démolir est notamment exigé lorsque la construction dont la démolition est envisagée se trouve dans l'un des cas suivants :

située dans une commune qui a institué le permis de démolir par délibération du conseil municipal,

située dans un secteur sauvegardé avec périmètre délimité ou dans un périmètre de restauration immobilière,

située dans un site classé ou inscrit, inscrite au titre des monuments historiques ou adossée à un immeuble classé au

titre des monuments historiques.Constitution du dossierLa demande de permis de démolir doit être effectuée au moyen du formulairecerfa n°13405*02.Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de demande de permis de démolir.À noter : lorsque ces démolitions dépendent d'un projet de construction ou d'aménagement, le formulaire de demande de permis de construire cerfa n°13409*02 ou de demande de permis d'aménager cerfa n°13409*02 permet aussi de demander l'autorisation de démolir.Dépôt du dossierLe dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain.À cette occasion, la mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.Délai d'instructionLe délai d'instruction est généralement de 2 mois à compter de la date du dépôt de la demande.Un extrait de la demande du permis de démolir doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et reste affiché tout le temps de l'instruction c'est-à-dire pendant au moins 2 mois.Décisions de la mairieEn cas d'acceptationLa décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision est adressée à l'intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.En cas de refusLorsqu'un permis de démolir a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception.Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l'obtention d'un permis de démolir.En l'absence de réponseLa décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite au terme du délai d'instruction. Cela indique, en principe, qu'elle ne s'oppose pas au projet tel qu'il est décrit dans la demande de permis de démolir. L'intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet.

déroulement des travauxL'autorisation d'urbanisme accordée doit faire l'objet d'un affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe le terrain. Ces formalités constituent le point de départ du délai accordé aux tiers pour contester l'autorisation s'ils estiment que celle-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d'urbanisme.Le bénéficiaire de l'autorisation doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation dès réception de la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier.Cet affichage prend la forme d'un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres.Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient lisibles de la voie publique.Il doit mentionner :

le nom du bénéficiaire, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro de l'autorisation, la nature du projet et la superficie du terrain, l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, les droits de recours des tiers.

Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet : si le projet prévoit des constructions : la surface du plancher ainsi que la hauteur

de la ou des constructions, exprimée en mètre par rapport au sol naturel, si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus, si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le

nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,

si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.L'inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.Affichage en mairieDans les 8 jours qui suivent la délivrance expresse ou tacite (non écrit) de l'autorisation, la mairie procède à l'affichage d'un extrait de l'autorisation durant au minimum 2 mois.

La déclaration d'ouverture des travaux est un document qui permet de signaler à l'administration le commencement de ses travaux. Elle doit obligatoirement être effectuée dès l'ouverture du chantier.L'ouverture de chantier se caractérise par :

l'installation de palissades autour du chantier, l'arrivée du matériel, les premiers travaux de terrassement.

Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu'ils présentent une certaine importance.Dépôt de la déclarationLa déclaration peut être effectuée :

soit directement en ligne, soit au moyen du formulaire cerfa n°13407*02 déposé en 3 exemplaires à la

mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration d'ouverture de chantier.Délais à respecter pour commencer les travauxLes travaux doivent impérativement être commencés dans un délai de 2 ans suivant l'obtention de l'autorisation d'urbanisme.Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus de 1 an.Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soit suffisamment importants et significatifs.Si ces délais ne sont pas respectés, l'autorisation d'urbanisme accordée n'est en principe plus valable.Prolongement de la durée de l'autorisationLe titulaire peut demander le prolongement de son autorisation pour une durée de 1 an si les travaux ne peuvent pas être commencés dans le délai de 2 ans, ou s'il prévoit d'interrompre le chantier pendant plus d'une année.La demande de prolongement doit intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de l'autorisation.

Un tiers (par exemple un voisin) peut contester la validité d'une autorisation d'urbanisme (par exemple un permis de construire) en formant un recours s'il estime que celle-ci lui porte préjudice et est contraire aux règles d'urbanisme.Le recours peut prendre la forme d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique. Si le recours s'est avéré inefficace, il est possible de se tourner vers la voie du recours contentieux. Délais pour agirLe délai pour effectuer un recours est de 2 mois à compter du premier jour d'une période continue de 2 mois d'affichage du panneau sur le terrain.Notification du recoursLa personne qui conteste l'autorisation doit notifier son recours par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours franc à compter du dépôt de son recours :

au bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme, et à la mairie.

L'absence de notification entraîne l'irrecevabilité du recours contentieux.Cas d'irrecevabilité du recoursAucune contestation de l'autorisation d'urbanisme n'est recevable à l'expiration d'un délai de 1 an à compter de l'achèvement des travaux.La date d'achèvement retenue est celle qui a été mentionnée dans la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.

fin des travauxLa déclaration attestant d'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est un document qui permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et la conformité de la construction par rapport à l'autorisation d'urbanisme accordée.Cette déclaration doit obligatoirement être effectuée une fois que les travaux sont terminés.Dans certains cas, pour être valable, la déclaration :

doit préciser la nature des travaux réalisés selon le programme autorisé lorsque les travaux ont été effectués par tranche. La déclaration porte alors sur ces seules réalisations,

doit être accompagnée d'une attestation effectuée par un contrôleur technique agréé ou un architecte précisant que les travaux réalisés respectent les règles d'accessibilité des personnes handicapées,

doit être accompagnée d'une attestation effectuée par un contrôleur technique précisant que les normes techniques (parasismiques et paracycloniques) ont été respectées par le maître de l'ouvrage.

Constitution du dossierLa déclaration doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13408*02.Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration d'achèvement des travaux.Dépôt du dossierLe dossier doit être établi en 3 exemplaires et être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.Contrôle de l'administrationLe déclarant s'engage sur la conformité des travaux lorsqu'il dépose la déclaration.Lorsqu'elle l'estime nécessaire, l'administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés.Cette visite des lieux n'est possible que dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la déclaration.Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire. Cela est notamment le cas lorsque :

les travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou lorsqu'ils sont situés dans un secteur sauvegardé,

les travaux sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers.

Passés ces délais, l'administration ne peut plus contester la conformité des travaux.Anomalie constatéeSi l'administration constate une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois suivant l'autorisation accordée, elle peut mettre en demeure le titulaire de l'autorisation d'y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou lui demander de déposer un permis de construire modificatif.Si la régularisation de l'anomalie est impossible, elle peut imposer la démolition de la construction.

Si, après la réception des travaux, l'acquéreur découvre des vices de construction (par exemple, fissures produisant des infiltrations, malfaçons compromettant la solidité de l'ouvrage) qui n'étaient pas apparents à la remise des clés, il peut engager la responsabilité du constructeur ou de l'entrepreneur en mettant en œuvre certaines garanties.Garantie de parfait achèvementLa garantie de parfait achèvement couvre la réparation de tous les désordres (hors usure normale) ou défauts de conformité.Les dommages doivent être notifiés au constructeur ou à l'entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou pli d'huissier.

Il est possible d'engager cette action devant le tribunal d'instance (TI) ou le tribunal de grande instance (TGI) pendant un délai de 1 an à compter de la date de réception des travaux. Le choix du tribunal est fonction du montant de la demande.Garantie biennale (ou de bon fonctionnement)La garantie biennale couvre le bon fonctionnement des éléments d'équipement séparables du gros œuvre (par exemple, les canalisations, la robinetterie, les volets).La défaillance de l'équipement doit être notifiée au constructeur ou à l'entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou pli d'huissier.Il est possible d'engager cette action devant le TI ou le TGI pendant un délai de 2 ans à compter de la date de réception des travaux. Cette durée peut être augmentée par contrat. Le choix du tribunal est fonction du montant de la demande.Garantie décennaleLa garantie décennale couvre la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination (par exemple, installation de chauffage au sol défectueuse, décollement d'un carrelage de façade dont la chute est dangereuse, installation de chauffage ne permettant pas d'obtenir une température suffisante). Les désordres à caractéristique esthétique ne sont pas couverts par cette garantie.Tout constructeur d'un ouvrage (y compris un particulier s'il assure lui-même les travaux de construction) est responsable de plein droit , c'est-à-dire automatiquement, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.Les dommages doivent être notifiés au constructeur ou à l'entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou pli d'huissier.Il est possible d'engager cette action devant le TI ou le TGI pendant 10 ans à compter de la date de réception des travaux. Le choix du tribunal est fonction du montant de la demande.Prise d'effetLe point de départ des délais de garantie court le lendemain du jour de la réception des travaux.

L'assurance dommages-ouvrage garantit le remboursement et la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux (fin officielle du chantier), sans attendre une décision de justice. Cette assurance doit être souscrite avant l'ouverture du chantier par le maître de l'ouvrage (personne qui fait construire ou réaliser des travaux par une entreprise), sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 75.000 € d'amende.Toutefois, si vous êtes un particulier et si vous faites construire un logement pour vous-même ou pour votre famille (conjoint, ascendants, descendants), vous n'aurez pas de sanctions pénales si nous n'êtes pas assuré.Nature des dommagesIl s'agit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent

impropre à sa destination (par exemple, effondrement résultant d'un vice de construction).Cette assurance ne garantit pas les risques de non achèvement de chantier.Prise d'effet et duréeL'assurance dommages-ouvrages prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la réception des travaux. Elle ne joue donc qu'à compter de la deuxième année. Elle expire en même temps que la garantie décennale, soit une durée de 9 ans. Refus de l'assureurSi l'assureur que vous avez consulté a laissé passer 45 jours sans répondre à votre demande, formulée par courrier recommandé avec accusé réception, son silence est considéré comme un refus.Vous avez dès lors 15 jours pour saisir par lettre recommandée, le Bureau central de tarification (BCT).Celui-ci fixera le montant de la cotisation à payer, et l'assureur sera tenu de vous garantir.

L'assurance responsabilité professionnelle (également appelée garantie décennale) garantit la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux (fin officielle du chantier), sans attendre une décision de justice.Tout constructeur (entrepreneur, promoteur immobilier, lotisseur, maître d'œuvre, architecte, technicien, bureau d'étude) ou prestataire impliqué dans la construction est soumis à un régime de responsabilité décennale.Le professionnel engage sa responsabilité en cas de dommage à l'égard du futur propriétaire (le maître d'ouvrage), mais aussi à l'égard des acquéreurs successifs en cas de revente de l'ouvrage.Il doit donc souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance décennale pour couvrir la garantie décennale qu'il doit à son client, le maître d'ouvrage.En parallèle, le maître d'ouvrage doit lui aussi souscrire une assurance de dommages (dite assurance "dommages-ouvrage"), qui a pour objet d'intervenir en préfinancement des dommages de nature décennale. Elle permet de procéder aux remboursements ou à l'exécution des réparations couvertes par la garantie décennale, sans attendre une décision de justice statuant sur les responsabilités de chacun.Dommages couvertsLa responsabilité décennale concerne les vices ou dommages de construction qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables, ou qui le rendent inhabitable (par exemple, effondrement résultant d'un vice de construction) ou impropre à l'usage auquel il est destiné.Il s'agit du « gros ouvrage » (c'est-à-dire les murs, la charpente, la toiture..), par opposition aux « menus ouvrages » que sont les éléments mobiles (portes et fenêtres, sanitaires...).Durée de la garantieElle couvre les dommages survenus après la réception des travaux, pendant une durée de 10 ans.Le délai démarre lors de la signature de la réception des travaux, acte contradictoire par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves.Mise en œuvre de la garantieLa mise en œuvre de la garantie décennale intervient dans 2 cas :

lorsque survient un vice d'une certaine gravité qui compromet la solidité de l'ouvrage (par exemple, fissures importantes, fondations),

lorsque survient un vice rendant le bien impropre à sa destination, que ce soit un élément constitutif de l'ouvrage (qui assure l'ossature, la viabilité, les fondations, le clos et le couvert) ou un élément d'équipement indissociable de celui-ci (ne pouvant être enlevé, démonté ou remplacé sans détériorer l'ouvrage qu'il équipe : canalisations encastrées, installations de chauffage central...).

FranchiseLe constructeur conserve à sa charge une franchise (partie de l'indemnité).Cette franchise n'est pas opposable aux bénéficiaires (propriétaire du logement) des indemnités.

B. Copropriété

La copropriété est l'organisation d'immeuble répartie en lots. Cette forme existe dès lors qu'un immeuble est divisé entre 2 propriétaires. La copropriété est fondée sur un acte, le règlement de copropriété, et sur la réunion de copropriétaires en un groupement, le syndicat. Un représentant, le syndic de copropriété, est désigné pour gérer son fonctionnement et son entretien, en collaboration le plus souvent avec le conseil syndical. Le dossier ne traite pas des lotissements.

fonctionnement de la copropriétéLe règlement de copropriété est un acte écrit qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété et fixe les droits et les obligations des copropriétaires.Une copie du règlement de copropriété doit être remise à chaque nouveau copropriétaire lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.Le copropriétaire qui décide de louer son appartement doit également remettre une copie du règlement de copropriété au locataire.Le règlement de copropriété détermine :

les parties communes et privatives propres à chaque lot et leur condition d'usage et la répartition des charges entre copropriétaires en indiquant la méthode de

calcul.Ce document peut inclure un état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux.Usages des parties communes et privativesUsage des parties communesLes parties communes sont, de manière générale, affectées à l'usage de tous. Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, et notamment :

ne pas garer abusivement de voiture dans la cour, ne pas encombrer les passages ou les couloirs communs.

Certaines parties communes peuvent aussi faire l'objet d'un droit privatif au profit d'un ou plusieurs copropriétaires (terrasse, jardin). Ce droit n'équivaut pas à un droit de propriété, il comporte des limites qu'il convient de ne pas dépasser. Ainsi, il n'est pas possible, par exemple, d'édifier une construction sur une terrasse sans l'accord de l'assemblée générale.Usage des parties privatives

Les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire de lot. Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble, et notamment :

ne pas s'approprier une partie du palier qui dessert son appartement, ne pas adosser une terrasse sur un mur commun, ne pas modifier la distribution intérieure de son lot si ces travaux portent atteinte

à la solidité de l'immeuble et affectent les parties communes extérieures et intérieures.

Cas particulierSi les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation ne soit pas durable, un copropriétaire ne peut pas s'opposer à l'exécution de travaux d'amélioration ayant un intérêt collectif, même à l'intérieur de ses parties privatives. C'est le cas notamment des aménagements destinés à assurer la sécurité des personnes (par exemple, changement des garde-corps).En cas de non respect du règlement de copropriétéCas du copropriétaire défaillantTout copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.Le syndic de copropriété doit d'abord adresser au copropriétaire qui enfreint le règlement une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.À la suite de cette mise en demeure, si le copropriétaire ne modifie pas son comportement, le syndic de copropriété peut demander à l'assemblée générale l'autorisation d'agir en justice à l'encontre de ce copropriétaire. Pour ce faire, il doit fournir un constat d'huissier démontrant que le règlement de copropriété n'a pas été respecté.Le syndic peut également directement engager un référé devant le tribunal de grande instance lorsqu'il s'agit d'un trouble manifestement illicite.Cas d'un locataire défaillantTout locataire qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.Il est nécessaire de contacter dans un premier temps le copropriétaire-bailleur pour que celui-ci rappelle à son locataire ses obligations.En cas d'inaction du copropriétaire-bailleur, le syndic peut dans un deuxième temps intervenir directement auprès du locataire.Si le locataire ne modifie toujours pas son comportement, le copropriétaire ou un autre locataire victime du désagrément peut assigner le locataire concerné devant le tribunal de grande instance pour obtenir la cessation et la réparation du trouble que le comportement fautif du locataire a pu leur causer.

Chaque copropriété doit tenir à jour un carnet d'entretien afin d'assurer un suivi des contrats d'entretien et de maintenance de l'immeuble et des travaux importants qui ont été réalisés.Le carnet d'entretien doit mentionner :

l'adresse de l'immeuble concerné, l'identité du syndic de copropriété, les références des contrats d'assurance de l'immeuble en cours et leurs

échéances, les références des contrats d'entretien et de maintenance en cours et leurs

échéances,

l'échéancier des travaux à venir, l'année de réalisation des gros travaux (ravalement, réfection des toitures,

remplacement de l'ascenseur...) ainsi que l'identité des entreprises qui ont réalisé les travaux.

L'assemblée générale des copropriétaires peut également décider que le carnet d'entretien doit contenir des informations complémentaires concernant l'immeuble telles que celles relatives à sa construction ou celles ayant trait aux études techniques réalisées.ConsultationLe carnet d'entretien est consultable, sur demande, par :

tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété ou tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'un acte de vente

portant sur un lot de copropriété.Demande de copieUne copie du carnet d'entretien peut être remise par le syndic de copropriété à tout copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier. Le montant de la copie n'est fixé par aucun texte de loi.

acteurs de la copropriétéTous les copropriétaires sont obligatoirement et sans aucune formalité groupés en un syndicat.Le syndicat a pour principale mission de faire voter en assemblée générale :

des améliorations sur la copropriété, des actes d'acquisition ou de vente, des modifications au règlement de copropriété pour ce qui concerne l'usage et

l'administration des parties communes.Toutes les décisions du syndicat votées en assemblée générale sont exécutées par le syndic de copropriété.Responsabilité du syndicatLe syndicat de copropriétaires est responsable de ses actions par le biais des décisions qu'il prend en assemblée générale ou de ses inactions à propos de la copropriété.Le syndicat de copropriétaires peut notamment être poursuivi en justice devant le tribunal de grande instance en cas de dommages causés à des copropriétaires, locataires ou à des tiers. Ainsi, par exemple, le retard pris par un syndicat à réparer les parties communes peut justifier sa condamnation à indemniser le propriétaire de locaux commerciaux qui s'est trouvé dans l'impossibilité de réaliser des travaux d'aménagements intérieurs et n'a pu donner ses locaux en location.Le syndicat peut éventuellement ensuite se retourner contre le syndic de copropriété afin de vérifier si celui-ci n'a pas commis de faute dans l'exercice de ses missions et engager sa responsabilité

Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer.Le syndic peut être :

un professionnel (une personne physique exerçant en son nom propre ou une société)

ou un non professionnel (un copropriétaire ou son conjoint, à l'exception de son concubin ou de son partenaire pacsé).

Conditions d'exerciceSyndic professionnel

Pour exercer sa mission, le syndic professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes :

justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,

justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle, ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote

contraire de l'assemblée générale, et posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par la

préfecture.Syndic non professionnelPour exercer sa mission, le syndic non professionnel doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété.À savoir : le syndic non professionnel n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de souscrire une telle assurance car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.RôleLe syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.Il a pour principales missions :

d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation (garantir son bon état) et, en cas d'urgence, de faire réaliser tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,

d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale,

d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat des copropriétaires et les décomptes individuels de charges de chaque copropriétaire,

de percevoir les charges des copropriétaires, d'archiver et de conserver tous les documents relatifs à la copropriété.

Le syndic doit rendre compte de sa gestion en assemblée générale au moins une fois par an.DésignationLe syndic est désigné par l'assemblée générale à la majorité absolue. Une même décision doit également approuver son contrat de mandat.Contrat de mandatLe contrat du syndic fixe :

la durée de son mandat, sa date de prise d'effet et d'échéance, les conditions de sa rémunération s'agissant du syndic professionnel et les conditions d'exécution de sa mission.

Durée du mandatLa durée de mandat du syndic est de 3 ans renouvelables. Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l'assemblée générale. Cette durée peut toutefois être réduite à 1 an si le syndic ou toute personne à laquelle il est lié (conjoint, partenaire de PACS, employés...) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte.RémunérationLe syndic professionnel est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires. En revanche, le syndic non professionnel n'est pas rémunéré, mais les frais qu'il engage pour la gestion de la copropriété lui sont remboursés sur le budget de la copropriété.La rémunération du syndic professionnel comprend :

des honoraires forfaitaires, pour la gestion courante de l'immeuble (tenue de l'assemblée générale, travaux d'entretien et de maintenance, transmission des archives du syndic à un autre...), fixés dans le contrat de mandat.

et des honoraires spécifiques, pour des prestations supplémentaires hors budget prévisionnel (notamment pour la gestion et le suivi de travaux...), votés au coup par coup par l'assemblée générale.

Faute commiseLorsqu'il est constaté une faute dans l'exercice des fonctions du syndic, les copropriétaires peuvent :

informer le conseil syndical, et/ou ne pas approuver les comptes ou refuser de voter le quitus, et/ou décider de révoquer le syndic en ne renouvelant pas son mandat.

À noter : dans des cas exceptionnels de carence manifeste (par exemple, lorsque le syndic ne fait pas exécuter une décision de l'assemblée générale) et après mise en demeure d'agir restée sans réponse du syndic pendant plus de 8 jours, tout copropriétaire ou créancier peut engager un recours contre le syndic devant le tribunal de grande instance pour demander la nomination d'un administrateur provisoire. Il sera chargé de gérer la copropriété à la place du syndic en attendant que le problème soit résolu

Chaque copropriété doit avoir un conseil syndical pour assister le syndic de copropriété dans ses missions, et assurer une coordination entre le syndic et les copropriétaires, sauf décision contraire de l'assemblée générale.Le conseil syndical a un rôle consultatif. Ses missions consistent principalement :

à assister le syndic de copropriété dans ses prises de décisions concernant la copropriété. Cette assistance peut porter, par exemple, sur un avis relatif au choix des entreprises appelées à assurer l'entretien de l'immeuble

et à contrôler sa gestion en vérifiant notamment la comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous les autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel.

Le conseil syndical doit rendre compte tous les ans à l'assemblée générale de l'exécution de sa mission.CompositionLe conseil syndical est composé :

d'un président, élu parmi ses membres et de quelques copropriétaires élus comme copropriétaires titulaires ou

suppléants désignés par l'assemblée générale à la majorité absolue.Durée du mandatLes membres du conseil syndical sont élus pour une durée maximale de 3 ans, renouvelable.RémunérationLes membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés.Les dépenses nécessitées pour l'exécution de leur mission sont remboursées, sur le budget de la copropriété, par les copropriétaires.ResponsabilitéLes membres du conseil syndical peuvent être responsables des fautes graves commises dans l'exécution de leur mission. Un contrôle abusif de la mission du syndic de

copropriété peut par exemple constituer une faute mettant en cause la responsabilité du conseil syndical.Fin de mandatLes membres du conseil syndical peuvent rompre leur mandat quand ils le souhaitent. L'assemblée générale peut, quant à elle, décider de révoquer un ou plusieurs membres à tout moment.Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué dès lors que plus du quart des sièges devient vacant, pour quelque raison que ce soit.

participation aux chargesLes charges de copropriété sont les dépenses que doivent supporter les copropriétaires en contrepartie de l'usage qu'ils font de leur logement et de leur immeuble.La loi distingue 2 grandes catégories de charges : les charges générales et les charges spéciales.Charges généralesNatureLes charges générales comprennent les frais liés à :

l'administration de l'immeuble (par exemple, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales...),

l'entretien de l'immeuble (par exemple nettoyage des parties communes...), et la conservation de l'immeuble (par exemple, ravalement des façades, réfection

des toitures...).Ces charges sont payées par l'ensemble des copropriétaires, même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot.VoteLes charges générales sont celles qui entrent dans le budget prévisionnel.Elles sont planifiées et votées chaque année en assemblée générale des copropriétaires.RecouvrementLes charges générales sont financées par le versement de provisions.Ces provisions sont versées par les copropriétaires au syndic de copropriété.Les provisions sont égales au quart du budget voté, sauf décision contraire de l'assemblée générale.Avant la date d'exigibilité, le syndic de copropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaire indiquant le montant de sa provision.Charges spécialesNatureLes charges spéciales sont celles relatives aux services collectifs et aux équipements communs (par exemple, entretien de la chaudière collective, de l'ascenseur, installation d'une antenne de télévision...).Ces dépenses dépassent le cadre de la simple maintenance.Ces charges sont payées par les copropriétaires en fonction de l'utilité potentielle que ces services et éléments présentent à l'égard de leur lot.Par exemple, pour les frais d'ascenseur, les copropriétaires des lots situés en rez-de-chaussée n'ont pas à supporter ces frais, sauf si l'ascenseur dessert la cave ou le parking.La simple possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave est jugée suffisante pour le soumettre à une participation, même s'il ne possède aucun garage.Votes

Les charges spéciales n'entrent pas dans le budget prévisionnel et sont décidées ponctuellement en assemblée générale, à chaque fois que cela est nécessaire.RecouvrementL'assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes.Avant la date d'exigibilité fixée par l'assemblée générale, le syndic de copropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaire indiquant l'objet de la dépense et le montant de la somme exigible.Demande de paiement différé des provisionsLes copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre une décision de travaux d'amélioration, ou encore qui n'ont pas participé à l'assemblée générale, peuvent demander d'étaler le paiement de ces travaux sur 10 ans.La demande doit être adressée au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce différé de paiement n'est pas gratuit : il est assorti

soit d'un taux d'intérêt légal, soit, si la copropriété a sollicité un prêt bancaire, du même taux d'intérêt pratiqué

par la banque.Contestation de la répartition des chargesTout copropriétaire qui relève une erreur dans la répartition des charges peut contester cette répartition en assemblée générale. Cette contestation requiert, en règle générale, l'unanimité des voix des copropriétaires.Il est également possible de saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir une rectification des charges dès lors qu'un copropriétaire constate :

que sa part est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être ou que la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart à ce

qu'elle devrait être.Cette action peut être engagée :

dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier

ou dans les 2 ans qui suivent la 1ere vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s'applique seulement pour l'avenir.

Lorsqu'un copropriétaire n'a pas réglé ses provisions sur charges à la date où elles sont exigées, le syndic de copropriété doit le mettre en demeure de les payer.Le syndic de copropriété peut agir dès le premier impayé.Le syndic de copropriété procède à la mise en demeure du copropriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.Cette lettre sert de point de départ pour calculer les intérêts de retard dus par le copropriétaire.Si ce courrier reste sans réponse pendant plus de 30 jours, les provisions sur charges à venir (correspondant aux trimestres suivants) deviennent immédiatement exigibles.Procédure judiciaireSi, malgré la mise en demeure, le copropriétaire ne règle pas ses provisions sur charges, le syndic peut agir en référé devant le tribunal d'instance afin d'obtenir rapidement la condamnation du copropriétaire défaillant et obtenir des pénalités de retard. Le tribunal peut toutefois décider d'accorder au copropriétaire des délais de paiement,

sous réserve qu'il justifie de réelles difficultés financières. Le syndic n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour poursuivre le copropriétaire défaillant, sauf si une saisie immobilière s'impose.Recouvrement des frais de procédureLes frais de procédure engagés par le syndic de copropriété sont à la charge du copropriétaire défaillant. Ils recouvrent notamment :

les frais de mise en demeure engagés par le syndic, les frais de relance, les frais de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, les frais d'huissier (honoraires) engagés pour la mise en demeure.

En cas de litige, le tribunal peut décider que certains de ces frais soient à la charge de la copropriété parce qu'ils sont jugés trop excessifs pour le copropriétaire défaillant.

Tout copropriétaire peut vendre son lot. La vente doit être constatée par un acte notarié.ProcédureLe vendeur ou le notaire doit demander au syndic de copropriété la délivrance d'un état daté indiquant :

les éventuelles sommes restant dues par le vendeur, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du vendeur

(avances), les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire (les provisions

pour charges courantes et les provisions pour travaux décidés par l'assemblée).L'état daté est très important pour l'information préalable de l'acquéreur. Il est recommandé de ne pas accepter de signer un acte de vente en l'absence de ce document.Au moment de la vente, le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat.Si le vendeur ne présente pas ce certificat, le notaire doit en avertir le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété.Le syndic dispose alors de 15 jours, à compter de la réception de ce courrier, pour faire opposition par acte d'huissier au versement du prix de vente afin d'obtenir la rétention par le notaire des sommes restant dues par prélèvement sur le prix de vente, à défaut d'autorisation du vendeur pour en effectuer le paiement au syndicat.Si le vendeur s'oppose à ce versement, le syndic doit saisir la juridiction compétente.Réalisation de la venteAprès la signature de l'acte de vente, le transfert de propriété doit être notifié sans délai au syndic par le notaire ou par le vendeur et l'acquéreur. La notification doit indiquer la désignation du lot vendu et les noms, prénom et domicile de l'acquéreur et, le cas échéant, du mandataire commun lorsqu'il existe plusieurs acquéreurs en indivision.L'acquéreur du lot n'acquiert la qualité de copropriétaire qu'à compter de la date de réception de la notification par le syndic. À cette même date, le vendeur perd cette qualité.En l'absence de notification au syndic, le vendeur reste tenu de payer les provisions et charges devenant exigibles après la signature de l'acte de vente, et l'acquéreur est propriétaire du lot sans être copropriétaire.Conséquences sur le paiement des charges en coursToute provision sur charges courantes est due, à l'égard du syndicat, par la personne qui est copropriétaire à sa date d'exigibilité.

Lorsque des travaux ont été votés avant la vente, le paiement d'une provision sur le coût de ces travaux appartient à celui qui est copropriétaire à sa date d'exigibilité fixée par la décision de l'assemblée et indiquée dans l'état daté.Qu'il s'agisse des provisions sur charges courantes ou des provisions sur travaux votés, un accord entre le vendeur et l'acquéreur peut toutefois en décider autrement dans l'acte de vente. Cet acte n'a toutefois d'effet qu'entre le vendeur et l'acquéreur, il ne s'impose pas au syndic de copropriété. Il est donc conseillé de veiller à ce que les clauses relatives à la répartition des dépenses (charges, financement des travaux non encore exécutés...) soient les plus précises possibles afin d'éviter tout litige.Qu'il s'agisse des provisions sur charges courantes ou des provisions sur travaux votés, le trop ou moins perçues sur les charges, révélé par l'approbation des comptes, est crédité ou débité sur le compte de celui qui est copropriétaire à la date de l'approbation des comptes par l'assemblée.

prises de décisions en assemblée généraleL'assemblée générale doit être convoquée au moins une fois par an et toutes les fois que cela est nécessaire.L'assemblée générale est toujours convoquée par le syndic de copropriété :

de sa propre initiative, ou sur demande du conseil syndical ou sur demande d'au moins un copropriétaire qui représente au minimum 1/4

des voix de l'ensemble des copropriétaires, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.

La demande du conseil syndical ou d'au moins un copropriétaire doit être envoyée au syndic de copropriété, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale.À savoir : À savoir s'il n'existe pas de conseil syndical ou s'il existe mais qu'il ne convoque pas l'assemblée générale, tout copropriétaire peut, après mise en demeure d'agir dans un délai de 8 jours, assigner le syndic de copropriété ou le conseil syndical en référé auprès du président du tribunal de grande instance afin que ce dernier habilite un copropriétaire ou un administrateur provisoire pour convoquer une assemblée.Contenu de la convocationLa convocation doit être écrite et mentionner :

le lieu, la date et l'heure de la réunion, et l'ordre du jour réalisé par le syndic de copropriété précisant l'ensemble des

questions soumises à la délibération de l'assemblée générale.Envoi de la convocationLa convocation est envoyée au moins 21 jours avant la réunion (sauf urgence) à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise contre récépissé ou émargement. Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir un délai plus long.À noter : À noter : pour qu'aucun copropriétaire ne soit écarté de la convocation, le syndic de copropriété doit réaliser et tenir à jour la liste de tous les copropriétaires. Lorsque le lot appartient à plusieurs personnes (couple marié, héritiers...), ces personnes doivent désigner un mandataire commun et notifier son mandat au syndic de copropriété. C'est à ce mandataire que sont alors adressées les convocations de l'assemblée générale.Documents annexes à la convocation

En fonction des questions inscrites à l'ordre du jour, des documents supplémentaires doivent être adressés aux copropriétaires, au plus tard en même temps que la convocation.On distingue 2 types de documents :

les documents nécessaires à l'information des copropriétaires et qui font l'objet d'un vote par l'assemblée (le projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget lorsque l'assemblée doit voter le prochain budget prévisionnel, le projet de règlement de copropriété lorsque l'assemblée doit établir ou modifier cet acte...),

les documents qui ne font pas l'objet d'un vote par l'assemblée mais qui sont nécessaires à l'information des copropriétaires (les annexes au budget prévisionnel, l'état détaillé des sommes perçues par le syndic de copropriété au titre de sa rémunération, le projet de l'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire lorsque l'assemblée doit approuver les comptes...).

Modification de l'ordre du jourA tout moment, un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic de copropriété que soient portées certaines questions à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le syndic de copropriété est alors obligé d'inscrire ces questions à l'ordre du jour. Toutefois, si la ou les questions concernées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles doivent l'être à l'assemblée suivante.L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites correctement. L'assemblée générale peut néanmoins examiner, sans que cela ne débouche sur une décision, toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.

Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être prises en assemblée générale.L'assemblée générale rassemble :

un président désigné au début de chaque séance et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs,

le syndic de copropriété dont le rôle est d'assurer le secrétariat de la séance et tous les copropriétaires (ou leur mandataire) et accédants en cas de location-

accession.Les locataires ne sont, en revanche, pas admis à participer individuellement aux assemblées générales. Toutefois, les associations de locataires affiliées à une organisation agréée peuvent assister et formuler des observations, sans pour autant pouvoir prendre part au vote.En cas d'absenceTout copropriétaire qui ne peut assister à une assemblée générale peut donner un mandat, obligatoirement écrit, à un mandataire pour le représenter et voter à sa place. Ce mandat peut indiquer le sens du vote ou être libre.Ce mandataire peut être un autre copropriétaire ou toute autre personne de son choix à l'exception du syndic de copropriété et ses proches (conjoint ou partenaire pacsé ou à ses employés).Un mandataire ne peut pas recevoir plus de 3 mandats de vote à moins que le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 5 % du total des voix de la copropriété.Feuille de présence

Chaque copropriétaire (ou mandataire) signe une feuille de présence permettant de compter le nombre de voix lors de chaque vote et de vérifier si les majorités requises sont réunies. Elle indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ainsi que le nombre de voix dont il dispose.En cas de retard ou de départ anticipé d'un participant, l'heure doit être mentionnée.La feuille de présence doit être annexée au procès-verbal avec lequel elle est conservée.La feuille de présence est certifiée exacte par le président de l'assemblée.Cette feuille peut également être tenue sous forme électronique.

Toutes les décisions concernant la copropriété sont prises en assemblée générale, à des majorités différentes (majorité simple, majorité absolue, double majorité) ou à l'unanimité selon l'importance des sujets à traiter. L'ordre du jour d'une assemblée comprenant généralement plusieurs sujets à traiter, ces différentes majorités ou unanimité peuvent être utilisées au cours d'une même assemblée.Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes. Par exemple, un lot qui comporte 150 millièmes dispose de 150 voix en assemblée générale, soit un total de 15 % du total des voix.Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.Déroulement du voteLe vote doit se faire par écrit ou à main levée pour permettre d'identifier les copropriétaires qui ont participé au vote et de comptabiliser leurs voix.Catégories de votes


Nature des votes Exemples de décisions

La majorité simple dite "majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965" est celle des copropriétaires présents ou représentés (mandatés) à l'assemblée générale. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte. Cette majorité est atteinte dés lors que le nombre de "pour" est supérieur au nombre de "non". Cette majorité s'applique chaque fois que la loi n'a pas prévu une majorité plus contraignante. Cette majorité est requise pour les décisions concernant la gestion courante de l'immeuble.

approbation des comptes de la copropriété

exécution de travaux d'entretien

mise à jour du règlement de copropriété

La majorité absolue dite "majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965" est celle de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. Cette majorité est atteinte dés lors que le nombre de "pour" est supérieur au nombre de "non". Lorsque la décision nécessitant la majorité absolue n'a pas recueilli le nombre de voix escompté, la même assemblée générale peut décider de revenir à la majorité simple soit, en procédant directement à un second vote soit, ultérieurement à une prochaine assemblée générale.

élection ou révocation du syndic de copropriété

suppression du vide-ordures pour des impératifs d'hygiène

autorisation de poser des compteurs


Nature des votes Exemples de décisions

individuels d'eau froide

La double majorité dite "double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965" est celle de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) représentant au moins les 2/3 des voix de la copropriété. Elle n'est acquise que si plus de la moitié des copropriétaires a voté. Cette majorité est requise pour les décisions les plus importantes.

décision de ne pas instituer de conseil syndical

exécution de travaux de transformation ou d'amélioration

décision prononçant des droits privatifs sur une partie commune

L'unanimité est celle de l'ensemble des copropriétaires et non pas seulement de ceux qui sont présents ou représentés. Cette majorité est le plus souvent requise pour les décisions qui ont des conséquences directes sur les droits des copropriétaires.

modification de la répartition des charges de copropriété

suppression du poste de gardien

suppression d'un équipement commun

À la fin de chaque assemblée générale, un compte-rendu des décisions, le procès-verbal, est rédigé par le syndic de copropriété en tant que secrétaire de l'assemblée.Le procès-verbal est ensuite enregistré dans un registre spécialement conçu à cet effet. Ce registre peut être également tenu sous forme électronique.Le procès-verbal doit mentionner :

le résultat des votes, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, les noms des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus à une décision et

leur nombre de voix, et les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires opposants sur la

régularité des décisions.Envoi du procès-verbalLe syndic de copropriété a 2 mois à compter de la tenue de l'assemblée générale pour envoyer, par lettre recommandée avec accusé de réception, le compte-rendu des décisions aux copropriétaires opposants et absents.L'envoi simple d'une copie du compte-rendu suffit pour les copropriétaires présents non opposants.Contestation d'une décisionLes copropriétaires opposants ou absents qui souhaitent contester une décision de l'assemblée générale peuvent exercer un recours devant le tribunal de grande instance.

En l'absence de contestation, les décisions de l'assemblée générale deviennent définitives. Elles s'imposent à tous et doivent être exécutées.

Certaines décisions de l'assemblée générale peuvent être contestées par certains copropriétaires.Personnes concernéesSeul un copropriétaire absent ou opposant aux décisions votées par l'assemblée générale peut exercer un recours en annulation devant le tribunal de grande instance dans un délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal. Passé ce délai, la décision devient définitive et ne peut plus être attaquée.Si le tribunal reconnaît l'action fondée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire concerné. En revanche, s'il l'estime infondée, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts.Décisions concernéesCe recours en annulation peut notamment être exercé :

en cas d'inobservation des formalités relatives à la convocation (lorsque par exemple, une décision votée en assemblée générale ne figurait pas à l'ordre du jour), à la tenue de la séance (aux règles de majorité, par exemple) ou à la communication des résultats (procès-verbal, notifications...)

ou lorsqu'une décision votée en assemblée est contraire aux dispositions du règlement de copropriété ou qu'elle est discriminante envers un ou plusieurs copropriétaires.

copropriétés en difficultéUn mandataire ad hoc (un conciliateur) doit être désigné dès lors qu'à la clôture des comptes, la copropriété rencontre des impayés de charges qui dépassent 25 % des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses hors budget.Le syndic de copropriété doit informer le conseil syndical des difficultés de trésorerie rencontrées par la copropriété et engager un recours auprès du tribunal de grande instance pour demander la désignation d'un mandataire ad hoc afin d'essayer de rétablir le fonctionnement de la copropriété.Si le syndic de copropriété n'agit pas dans un délai de 1 mois à compter de la clôture des comptes de la copropriété, le tribunal peut être saisi directement par :

les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété,

ou par le créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et si le créancier a adressé au syndic de copropriété un commandement de payer resté sans réponse.

Les copropriétaires ou le créancier qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble concerné ou le préfet.RôleLe mandataire ad hoc doit :

analyser la situation financière de la copropriété et élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier,

et vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires.

EnvoiCes observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois. Ce rapport doit ensuite être transmis :

au syndic de copropriété qui doit inscrire à la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport,

au conseil syndical, et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.

Frais de procédureLes frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont pris en charge par :

le syndic ou le syndicat des copropriétaires ou partagés entre eux lorsque le tribunal a été saisi par le syndic ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété

ou par le créancier lorsqu'il a saisi lui-même le tribunal.

Toute copropriété, dont l'équilibre financier est gravement compromis ou dont la conservation de l'immeuble (le bon état général) est menacée, doit recourir à un administrateur provisoire afin qu'il prenne les mesures nécessaires pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.Type d'administrateurCet administrateur peut être :

un administrateur judiciaire civil, une société anonyme d'habitat à loyer modéré (SA HLM) ou un syndic de copropriété qui ne soit pas celui qui est déjà en fonction dans la

copropriété.DésignationLa nomination d'un administrateur provisoire s'effectue auprès du tribunal de grande instance sur saisine :

du syndic de copropriété après consultation du conseil syndical ou des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix de la

copropriété ou du procureur de la République.

RôleLe tribunal confie à l'administrateur provisoire tous les pouvoirs du syndic de copropriété dont le mandat cesse d'office, sans indemnité. Il confie également tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical.L'administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au tribunal. Il doit également établir un rapport intermédiaire, au plus tard dans les 6 premiers mois de sa mission, dans le cas où aucun rapport du mandataire ad hoc n'a été établi au cours de l'année précédente. Ce document doit indiquer toutes les mesures à adopter pour redresser la situation financière de la copropriété.Durée de la missionLa décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée et l'étendue de sa mission. Cette durée ne peut être inférieure à 1 an. Le tribunal peut à tout moment modifier la mission de l'administrateur, la prolonger ou y mettre fin à la demande :

de l'administrateur provisoire ou d'un copropriétaire ou du préfet ou du procureur de la République.

Information des copropriétaires

L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire doit être envoyée dans le mois qui suit son prononcé, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre émargement, à l'ensemble des copropriétaires.Pendant toute la procédure, les copropriétaires doivent être informés des démarches et des décisions prises par l'administrateur provisoire. Du reste, une copie des décisions prises doit être adressée aux copropriétaires par l'administrateur provisoire.

Suspension des poursuitesL'administrateur provisoire peut demander au tribunal de suspendre ou interdire, pour une période de 6 mois renouvelable une fois, toute action en justice provenant des créanciers de la copropriété.Pour ce faire, la créance doit être antérieure à cette décision et conduire à la condamnation de la copropriété au paiement d'une somme d'argent, ou à la résolution d'un contrat de fourniture d'eau ou d'énergie, pour défaut de paiement.

Lorsqu'une copropriété est dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble (c'est-à-dire son bon état général) en raison de graves difficultés financières ou de gestion de l'immeuble, le tribunal de grande instance peut prononcer une déclaration d'état de carence.Peuvent notamment saisir le tribunal :

le maire de la commune où est situé l'immeuble (la saisine peut également être effectuée, après accord du maire, par le préfet)

ou le syndic de copropriété ou l'administrateur provisoire ou les copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix de la

copropriété.Constat de l'état de carenceUne fois saisi, le tribunal désigne un ou plusieurs experts chargés de constater l'importance du déséquilibre financier de la copropriété ou d'évaluer la nature des travaux à mettre en œuvre.Les résultats d'expertises sont envoyés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception aux personnes qui ont saisi le tribunal. Cette lettre fait mention du délai dans lequel un rapport de contre-expertise peut être présenté.Déclaration de l'état de carenceAu vu des résultats d'expertises et après avoir entendu les parties concernées, le tribunal peut déclarer l'état de carence de la copropriété. Cette décision est alors notifiée :

à l'auteur de la saisine, au syndicat des copropriétaires, à l'administrateur provisoire et au maire de la commune ou au préfet.

A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes concernées ou de pouvoir les identifier, la notification peut se faire par affichage à la mairie de la commune (ou de l'arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille) où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.EffetL'état de carence d'une copropriété peut conduire à ce que soit engagée une procédure d'expropriation, notamment par le maire de la commune de l'immeuble en cause.