· Web viewors de la présentation du projet de rénovation énergétique de la résidence, nous avons bien compris que l'intérêt principal de lancer l'ensemble de ces ... Réponse

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Etat des questions et des réponses

au lundi 8 mai 2023

Pour faciliter votre lecture, les questions et les réponses ont été regroupées par thème

1. Le programme de rénovation BBC en général (bordure de page vert)

2. Le financement du programme (bordure de page rouge)

3. L’isolation thermique par l’extérieur (bordure de page bleu)

4. L’isolation des plafonds bas (bordure de page jaune)

5. Les menuiseries (bordure de page violet)

6. La ventilation (bordure de page gris)

7. Les chaudières à gaz (bordure de page beige)

8. Questions diverses (bordure de page rose)

Posez vos questions, nous cherchons les réponses, 1,

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réponses... réponses...

LE PROGRAMME DE RÉNOVATION BBC EN GÉNÉRAL (bordure de page vert)

Lors de la présentation du projet de rénovation énergétique de la résidence, nous avons bien compris que l'intérêt principal de lancer l'ensemble de ces travaux est de bénéficier d'une large subvention de la part de Bordeaux Métropole,

Volet Financier:

Il nous a bien été précisé que dans le meilleur des cas cette subvention serait de 35% , mais sans garantie aucune...

Question

Que ce passe-t-il si la subvention n'était pas de 35% ou qu'elle n'était pas versée et que les travaux étaient votés?

Réponse CS : La perspective assurée d’obtenir une subvention de Bordeaux-Métropole de 35 % des travaux HT à réaliser par la résidence pour atteindre le niveau BBC a été l’élément essentiel sur lequel la copropriété a accepté de voter, à l’AG de décembre 2016, la mission de conception d’un tel programme de travaux. Les missions de maîtrise d’œuvre et d’ingénierie financière ont été financées à 50% par Bordeaux-Métropole. Le dossier du programme de travaux conçu par la maitrise d’oeuvre, tel qu’il sera soumis à l’AG du 23 avril, et les devis présentés par les entreprises pour le réaliser ont été transmis à Bordeaux-Métropole, le lundi 19 février. La décision favorable du Président de Bordeaux-Métropole de verser un montant de 35% HT des travaux à financer est évidemment une condition sine qua non à la présentation utile des travaux de rénovation BBC au vote de l’AG du 23 avril 2018. Par sa lettre du 9 mars adressée au syndic, le Président Alain Juppé informe, qu’après l’examen du dossier de demande de subvention, Bordeaux Métropole a décidé de réserver une suite favorable à la demande d’aide et déclare donc la Résidence du Pontet éligible à l’aide demandée à hauteur de 35% du coût des offres qui seront retenues en assemblée générale des propriétaires.

Question

Du reste, nous souhaitons que vous nous communiquiez le montant des travaux restant à charge si nous ne bénéficions d'aucune subvention.

Réponse CS : Cette perspective ne doit pas et ne peut pas être envisagée. Si par pure hypothèse, Bordeaux-Métropole n’avait pas confimé, d’ici le 23 avril, son engagement à verser la subvention annoncée, le programme global de travaux pour atteindre le niveau BBC n’aurait pu évidemment plus, vu son coût très élevé, être proposé tel quel aux propriétaires.


Question

Nous vous l'avons demandé précédemment sans succès, aussi nous réitérons notre question. A combien s'élèveraient les travaux hors subvention?

Réponse CS : Il semble qu’il y ait, de notre part, une difficulté d’appréhender votre question pour lui donner une réponse qui vous satisfasse. *Si la question posée est de savoir quel est le coût global des travaux avant la subvention de Bordeaux-Métropole, la réponse se trouve dans le livret « Le Pontet 2020 » 3. Chiffrer les travaux dans lequel apparait en page centrale la synthèse et l’analyse des offres des entreprises à la date du 13 février 2018. Le coût global effectif ne sera déterminé qu’après le vote de l’AG faisant le choix entre les devis présentés par les entreprises.*Si la question posée est de savoir quel serait le coût des travaux, si l’on ne disposait pas de la subvention de Bordeaux-Métropole, la réponse serait simple. La subvention de Bordeaux-Métropole est aujourd’hui acquise après l’examen de notre dossier et la décision de Bordeaux-Métropole annoncée par la lettre de M. Juppé, en date du 9 mars, de déclarer la Résidence du Pontet éligible à l’aide Ecocité de 35% HT des travaux qui seront votés par l’AG.*Si la question est de savoir quel sera le coût des travaux après la prise en compte de la subvention, il convient alors de reprendre les chiffres globaux figurant du livret 3, évoqué ci-dessus, de déduire du montant global des travaux le montant de la subvention, soit 35% du montant HT de ceux-ci en précisant que celle-ci ne s’applique pas sur les frais généraux. On aboutit, sauf erreur, à un coût global qui peut aller de 3.343.154,86 € dans l’hypothèse où l’AG retient systématiquement les entreprises les moins disantes à 4.110.296,19 € dans l’hypothèse où l’AG retiendrait systématiquement les entreprises les plus disantes.

Question

S'il y a versement des subventions et que malgré l'ampleur des travaux nous n'atteignions pas le niveau requis pour obtenir l'agrément BBC, faudra-t-il rembourser la subvention ?

Réponse CS : Le programme préparé par la maîtrise d’œuvre, Cabinet Aquiten Ingenierie, a été conçu pour permettre à la résidence d’atteindre le niveau annoncé de moins de 72 kWhep/m²/an de consommation. L’ensemble des documents relatifs à ce projet ont été soumis, dans leur phase d’élaboration, à l’Alec qui accompagne et encourage la résidence dans sa démarche de recherche d’économies d’énergie pour atteindre le niveau BBC. L’ALEC a eu l’occasion de formuler ses observations.

Si l’AG extraordinaire du 23 avril décide d’approuver le programme des travaux, elle devra également, pour avoir droit à percevoir la subvention de Bordeaux-Métropole, accepter de voter l’organisation d’une mission de contrôle à postériori permettant d’évaluer à l’issue des travaux si ceux-ci ont bien permis d’atteindre le niveau de l’objectif souhaité.

Si la mission d’évaluation concluait que l’objectif BBC n’était pas atteint, il n’y aurait pas lieu au remboursement de la subvention versée par Bordeaux-Métropole .


Question

Si toutefois les travaux étaient votés et le projet réalisé, avec ou sans agrément BBC, quelles économies sont prévues?

- Quelle remise sur les charges est-on en droit d'attendre? (moins de dépenses énergétiques= moins de charges?)

Réponse MO : Ces deux questions relatives au gain financier et donc la réduction des charges doivent être abordées sous la forme de pourcentage théorique. Les consommations initiales théoriques de la résidence avant travaux ont été établies aux alentours de 149 kWh/m².an et l’objectif de travaux prévoit d’atteindre les 72 kWh/m².an. Soit une diminution de l’ordre de 50%. Pour autant, cela ne va pas se traduire pour une réduction de 50 % des charges pour les résidents. Les consommations énergétiques de chauffage vont diminuer, donc seul le poste P1 sera impacté pour la chaufferie (frais liés à l’énergie consommée pour la production de chauffage). Les résidents équipés de chauffe-bain à haut rendement verront certes leur consommation diminuer mais le gain apporté par le remplacement du chauffe bain se fera essentiellement sur le chauffage ! (car les entrées d’air nécessaires au fonctionnement des chauffe bains existants sont sources de fortes déperditions de chaleur, qui seront des économies de chauffage !)

On ne peut pas s’engager sur un montant exact de réduction de charge par appartement mais elles baisseront assurément pour la partie chauffage, et surtout elles n’augmenteront pas de façon exponentielle comme le prévoit l’ADEME (un coût de 5% par an en moyenne pour les 10 à 15 prochaines années)

Question

Etes -vous en mesure d'évaluer tous ces gains? L'objectif est-il fixé contractuellement?

Gain énergétique chiffré, y-a-t-il un engagement écrit avec obligation de résultat? Qui prend en charge les travaux supplémentaires pour attendre l'objectif BBC? Evaluation du retour sur investissement?

Réponse MO : Pour ces deux questions concernant toujours les gains et l’engagement de résultat :

Les consommations ont été évaluées de manière théorique par logiciel de calcul réglementaire. Le gain d’un point de vue théorique se calcul de la manière suivante :

(Cep existant – Cep projet) * Surface SHON.

La surface SHON de la résidence étant de 26530 m², on peut estimer un gain théorique de l’ordre de : (149-72)x26530 = 2043 MWh soit une économie prévisionnelle de l’ordre de 100.000 € par an.

L’objectif à atteindre est fixé par les organismes d’Etat. Il doit être validé par une méthode de calcul réglementaire sous logiciel de calcul, mais n’est pas soumis à une obligation de résultat. Il n’y a pas d’engagement contractuel, cependant un bureau d’étude réalisera une campagne pendant deux ans après la fin des travaux pour suivre l’évolution des consommations de la résidence et faire une analyse comparative avec les gains théoriques calculés par logiciel.. Pas de travaux supplémentaires à envisager si les objectifs ne sont pas atteints et pas de remboursement demandé aux résidents.


A propos du coût des travaux et du retour sur investissement

Question

Financièrement de nombreuses zones d’ombre persistent sur l’investissement précis que chacun pourrait supporter. Les théories, estimatifs et autres simulations ne permettent pas de connaître avec précision les coûts réels et le retour sur investissement théorique. Valideriez-vous de votre propre chef ce projet ? Ex : 5.3 M€ d’investissements. Economie prévisionnelle 100 000 €. Rentable au bout de 50 ans !

Réponse IF : Malheureusement, seul le vote en AG permet de déterminer précisément le montant des travaux, puisqu’un choix d’entreprises et de prix est proposé. Toutefois, les estimations conduisent à une première approche qui vous permet de rapprocher le montant estimé de l’économie théorique réalisée. C’est une approche pertinente et logique. Il convient, préalablement, comme tout investissement de ne pas regarder que la logique purement financière. Le confort, la longévité à venir de la résidence par ces travaux, l’attractivité de cette dernière auprès d’habitants de qualité, la valorisation patrimoniale des biens, etc. sont aussi à prendre en compte et se mesurent moins facilement avec des chiffres…Néanmoins, si on s’intéresse de plus près à votre analyse, il faut corriger 2 biais.D’une part, le montant de l’investissement restant à votre charge est plus proche de 3 500 000 € compte tenu de la subvention de Bordeaux Métropole, et sans tenir compte des aides de l’état (DREAL ou Crédit d’Impôt, et les réductions d’impôts pour les bailleurs).D’’autre part, les économies sur 20 ans sont à actualiser en fonction de l’augmentation à venir du prix de l’énergie. Entre 2007 et 2012, le prix du gaz a augmenté de 80%. Puis il y a des fluctuations pendant 5 ans réduisant la hausse sur la période… très largement liées à la baisse du prix du pétrole, et au gaz de schiste aux Etats Unis dont les extractions et leurs impacts sur l’environnement sont controversés… Sur 12 ans, le prix moyen du gaz a ainsi augmenté d’environ 60% en incluant les taxes, soit environ 5% par an. L’ADEME considère justement, dans toutes ses études, que l’augmentation moyenne de l’énergie à prévoir est de 5% par an pour les 15 prochaines années. Dans ce contexte, en partant sur votre base de 100 000 € d’économies en année 1, sur 20 ans, la somme économisée est de plus de 3 300 000 euros, en cohérence avec votre investissement. Enfin n’oublions pas que la subvention ou les aides sont généralement en début de cycle pour inciter, puis elles sont supprimées et ensuite, l’Etat gère plutôt par un système punitif (cf. les voitures les plus anciennes au Diesel pour la circulation alternée, ou définitivement interdite tout prochainement dans certaines villes…).

Réponse CS : Afin de répondre de façon pertinente à ces interrogations, il nous semble important de les situer dans le contexte plus large de l’aspect économique et plus généralement sociétal du projet.

L’aspect financier du projet est évidemment majeur et son analyse doit être aussi rigoureuse que possible. Elle doit pour être pertinente s’inscrire sur le temps long et par conséquent certains des aspects de cette réflexion seront abordés qu’avec des hypothèses que l’on prendra aussi réalistes que possible.

Dans le cas des travaux proposés ce n’est pas seulement sur le retour d’investissement immédiat qu’il faut raisonner (100 000 € par an !) mais sur l’économie globale du projet sur le long terme


c’est-à-dire sur l’aspect financier global direct et induit ainsi que sur son aspect sociétal. Encore une fois c’est sur le temps long qu’il faut réfléchir pour aborder globalement le problème.

Que peut-on conjecturer tout d’abord sur le temps court : Deux aspects du projet en font partie : -Concernant les pompes de circulation de l’eau de la chaufferie et des sous-stations les calculs de Cofely montrent que les économies réalisée sur les consommations électriques doivent conduire à un retour sur investissement de l’ordre de 5 ans. -- Concernant les chauffe-bains on doit s’attendre à une économie de 20 % par rapport à un appareil classique avec veilleuse et de 10 % dans le cas d’appareil sans veilleuse. Ces économies proviennent de l’énergie récupérées par condensation de la vapeur d’eau issue de la combustion du gaz. Du point de vue financier quelles sont les données relevantes sur ce chapitre. Le chauffe-bain F30 de Saunier Duval que l’on trouve dans le commerce à 1699 € TTC (à prix dit cassé) nous est proposé à 814 ou 555 € HT suivant l’entreprise qui sera choisie !! C’est un prix exceptionnellement bas pour un appareil de cette technologie. Le prix à ce jour du gaz est de 84 € le MWh .Le retour d’investissement dépend donc de votre consommation et de l’évolution du prix du gaz. Elle devrait donc suivant votre situation se situer entre 5 à 10 ans à prix du gaz constant. L’évolution du prix du gaz est très difficile à prévoir par contre on sait comment va évoluer la TICGN (taxe intérieure sur la consommation de gaz naturel). Appliquée aux particuliers en 2013 au taux de 1.28 € par MWh elle est passée à 8.45 € cette année et la loi de finance 2019 prévoit une augmentation pouvant atteindre 16,06 € en 2022. Sans oublier de plus que la TVA s’applique sur cette taxe !!! C’est donc indépendamment de toute variation du cout de la molécule à une augmentation de plus de 10 % auquel on doit s’attendre dans les quelques années prochaines ce qui réduira d’autant le temps de retour de l’investissement.

Quand est-il pour le temps long ? Tout d’abord devant nous avec une périodicité d’une dizaine d’années va s’imposer la réfection des façades de la résidence .On rappelle que la dernière réfection de ces façades a été votée à l’A.G. du 6 janvier 2009 pour un prix hors réfection des sols de balcons et de certaines menuiseries privatives de 501700€ TTC. Si nous ne réalisons pas les travaux proposés, c’est deux ravalements classiques qu’il faudra donc réaliser dans les 15 prochaines années. Ces deux ravalements seront évités si on réalise les travaux grâce à la couverture métallique de l’I.T.E . D’autre part les tests d’arrachement réalisés lors de la dernière réfection ont montré que la toile de verre qui protège les mosaïques était proche de sa limite d’adhérence et qu’il ne sera pas possible de continuer à ajouter par-dessus plusieurs couches de peinture. Il faudra donc assez vite la déposer et la remplacer. Plus encore un texte récent impose que si on doit faire une réfection complète d’un mur aveugle, cette réfection ne pourra être réalisée sans que soit effectuée une I.T.E et bien entendu dans ce cas sans aide de la communauté urbaine. On peut donc conjoncturer que le coût du lot 1 est inférieur à celui que l’on aurait à subir dans un avenir proche si nous ne faisons pas cet investissement.

Et maintenant sur le temps très long : Comme pour toute œuvre humaine l’évolution des technologies conduit inévitablement à l’obsolescence d’un produit qui ne suit pas l’évolution technologique et sociétale. Il est clair que d’ici


une ou deux décennies la pression de l’élévation des températures nécessitera que toute construction nouvelle soit BBC ou mieux à énergie positive. Il est donc fondamental pour nous de pouvoir suivre cette évolution afin que notre bien ne perde pas de sa valeur. Une étude effectuée par des marchands de bien montre qu un appartement BBC se vend en moyenne 11 % de plus qu’un appartement comme les nôtres aujourd’hui. Dans ce contexte le prix pour chacun de la rénovation de son appartement est inférieur à la plus-value réalisée lors de sa future vente. Ca n’est donc pas une dépense que nous faisons mais un investissement. Dans la phase actuelle la position des pouvoirs publics est incitative : aide directe de B.M, taux d’intérêt très faibles, crédit d’impôts. Devant l’ampleur des dépenses de rénovation à effectuer sur le bâtit au niveau du pays il est clair que des aides comme celles qui nous sont proposées aujourd’hui ne seront pas généralisables. On peut donc conjoncturer que d’incitative la position des pouvoirs publics va devenir punitive ou au mieux contraignante.. Nous sommes donc comme on le dit parfois dans une situation d’alignement des planètes

Question

Pourquoi est-on tenu de réaliser tous ces travaux en même temps plutôt que de les réaliser d’une manière échelonnée dans le temps ?

Réponse Alec : Si les tous les travaux envisagés étaient réalisés d’une manière échelonnée dans le temps sur plusieurs années, la copropriété pourrait sans doute progressivement atteindre le niveau BBC recherché mais elle ne pourrait être éligible à cet appel à projet qui se termine en 2018 et ne pourrait donc pas bénéficier des aides représentant 35% du montant HT des travaux.

Question

Qu'on ne nous parle pas de plus-value sur notre bien, pour nos parts nous ne nous destinons pas à vendre notre bien donc c'est un faux argument, qui se plie quoiqu'il arrive à la loi de l'offre et de la demande.

Réponse IF : La rénovation énergétique et l’entretien régulier de la copropriété sont des éléments importants qui entrent dans la valeur de votre appartement, à l’appui justement de l’offre et de la demande. D’une part, les notaires constatent, à l’appui de la très grande majorité des ventes réalisées et sur des biens similaires, des différences de valeur selon la consommation énergétique (qui sont chiffrées). D’autre part, comme vous l’indiquez, plus l’offre en biens neufs ou rénovés s’accroit dans le temps, moins les biens qui n’entrent pas dans ce cadre sont demandés.

Les résidences des années 70 ont plusieurs qualités indéniables (environnement, localisation, agencement, grandes fenêtres, etc.). Mais si vous échangez avec les agences immobilières, pour beaucoup de potentiels acquéreurs, les 2 principaux défauts qui rebutent sont l’esthétisme et l’isolation. Cela limite la facilité pour vendre, et le prix. Et, même si l’on n’envisage pas de vendre à court ou moyen terme, gérer en bon père de famille et valoriser son patrimoine constituent des attitudes rationnelles.

Question


Dans l'hypothèse où les travaux ne seraient pas votés mais qu'ils deviendraient obligatoires dans le futur, et que nous ne bénéficions alors plus de subvention, il nous semble légitime que vous portiez à notre connaissance le coût de ces travaux?

Réponse CS : Si les travaux n’étaient pas votés, il n’y aurait évidemment plus de subvention de Bordeaux-Métropole à l’avenir. Les montants des différents devis obtenus des entreprises et dont la synthèse figure dans le livret « Le Pontet 2020 » 3. Chiffrer les travaux permettent d’avoir une indication du coût que représenterait chacun des travaux s’il devenait obligatoire dans le futur. Mais il est évident que pour des travaux dans le futur, il conviendra de faire un nouvel appel d’offres donnant lieu à une actualisation des prix.


LE FINANCEMENT DU PROGRAMME (bordure de page rouge)

Question

- On nous présente un plan de financement qui semble à priori très intéressant (sans garantie exigée) mais une assurance est-elle prévue (perte d'emploi, invalidités, décès)? Un accident de vie arrive parfois malheureusement, il s'agirait de ne pas de transmettre nos dettes à nos ayants droit en cas de décès ou d'avoir une hypothèque sur notre bien. Quid du financement pour les personnes âgées (prêt sur 20 ans???).

Réponse IF : Le financement proposé a une grande souplesse : tout propriétaire peut en bénéficier, sans garantie (hypothèque, par exemple), sans différence vis-à-vis de sa situation personnelle (sauf interdiction bancaire ou de crédit, bien sûr) ou son âge, et à un prix très faible. La contrepartie est l’absence d’assurance, il s’agit d’un crédit, donc d’une somme effectivement à rembourser en tout état de cause à la fin du prêt, sous une forme ou une autre. Toutefois, le montant unitaire est très, très faible au regard du prix d’un appartement dans le cadre d’une succession par exemple.

Question

Pouvez-vous évaluer le cout des travaux réalisés depuis 10 ans ? Quel retour sur investissement? Bénéfices par rapport aux désagréments.

Réponse CS : Pour répondre d’une manière exhaustive à votre question, il nous a été évidemment nécessaire de rechercher l’information dans les documents d’archives. Vous trouverez dans le tableau suivant tous les travaux qui ont été réalisés dans la résidence depuis 2007. Ils représentent un coût global de 2 659 812 € et une charge pour les propriétaires de 2 501 925 €. La différence entre ces deux montants s’explique d’une part, par l’opportunité saisie de valoriser les CEE (installation de deux chaudières à condensation en chaufferie en 2013-2014, d’autre part, par la conclusion d’une convention donnant droit à une subvention (missions de préparation d’un programme de rénovation BBC, prises en charge pour 50% par Bordeaux-Métropole). Dans la charge pour les propriétaires, il convient de préciser que certains travaux ont totalement ou partiellement pu être financés grâce à des rentrées exceptionnelles (indemnités versées à l’issue d’un procès, pour la fermeture de la résidence, en 2007 ; indemnités de cession de terrains à Bordeaux-Métropole (compte CECOP), pour le financement des travaux de voiries en 2016, 50% missions de préparation du programme de rénovation BBC en 2017-2018. Dans le détail des travaux décidés par l’assemblée générale ces dix dernières années, vous pourrez constater que la préoccupation majeure de la copropriété a été d’assurer l’entretien de la résidence et la sauvegarde du patrimoine. Il est, par conséquent, difficile de parler de retour sur investissement. On pourrait cependant évoquer le sujet sur certains travaux. Ainsi lorsqu’il a été décidé en 2013, lors du remplacement comme chauffagiste de Dalkia par Cofely, l’installation de deux chaudières à condensation, le retour sur investissement a évidemment été immédiat, puisque celle-ci a été entièrement financée par les certificats d’économie d’énergie (CEE) et que l’on est passé d’une consommation de 3500 kWh/an à 2800 kWh/an. On pourrait aussi évoquer les travaux de rénovation de l’éclairage extérieur (2012-2015) lorsqu’il a été décidé de remplacer les spots énergivores par des ampoules nettement moins consommatrices.

Résidence du PontetTravaux réalisés dans la résidence sur la période 2007-2017

Année Total à charge sur l'année

A charge coprop.

Coût total travaux Objet

2007 90 438 € 64 103 € 64 103 € Fermeture de la résidence

14 884 € 14 884 € Réception de la TNT


11 451 € 11 451 € Aménagement véranda logement gardien

2008 49 570 € 5 026 € 5 026 € Rénovation cabine ascenseur Chevrefeuilles

6 481 € 6 481 € Rénovation cabine ascenseur Genêts

7 038 € 7 038 € Rénovation cabine ascenseur Iris

14 177 € 14 177 € Reprise trappes ascenseurs F, G, H, I, J, K

1 847 € 1 847 € Remplacement boites aux lettres B6

15 000 € Mission préalable MO travaux ravalement ( dans total travaux)

2009 638 420 € 618 986 € 847 672 € Ravalement des façades (appel : 3/4 )

19 434 € 19 434 € Fourniture badges et télécommandes

2010 368 717 € 213 685 € Ravalement des façades (1/4 et solde)

155 032 € 155 032 € Peinture boiseries privatives lors du ravalement

2011 5 648 € 2 194 € 2 194 € Eclairage couloirs caves et locaux vélos

3 454 € 3 454 € Aménagement extérieur Dauphinelles

2012 134 882 € 103 252 € 393 691 € Travaux d'étanchéité des toitures (réalisation et charges sur 3 ans)

30 258 € 121 032 € Rénovation de l'éclairage extérieur (réalisation et charges sur 3 ans)

981 € 981 € Identification places stationnement

391 € 391 € Peinture hall et 1er étage B7

2013 261 760 € 20 810 € 20 810 € Audit énergétique

129 084 € Travaux d'étanchéité des toitures (réalisation et charges sur 3 ans)

40 344 € Rénovation de l'éclairage extérieur (réalisation et charges sur 3 ans)

9 246 € 9 246 € Mise aux normes armoires électriques

55 802 € 74 403 € Travaux d'étanchéité terrasse accessible Kochias (charges sur 2 exercices)

6 474 € 6 474 € Pose boite à lettres et interphone Chevrefeuilles

2014 246 104 € 129 084 € Travaux d'étanchéité des toitures (réalisation et charges sur 3 ans)


18 601 € Travaux d'étanchéité terrasse accessible Kochias

51 896 € 51 896 € Remplacement porte ascenseur et opérateur I,F,H

0 € 99 215 € Remplacement Chaudières par 2 à condensation (financement CEE)

0 € 19 827 € Calorifugeage colonnes montantes (financement partim CEE, solde P3)

6 178 € 6 178 € Peinture et carrelage B 2

2015 74 870 € 32 271 € Travaux d'étanchéité des toitures (réalisation et charges sur 3 ans)


14 831 € 14 831 € Remplacement surpresseur chaufferie

5 904 € 5 904 € Remplacement tourniquet

9 540 € 9 540 € Curage canalisations

2 238 € 2 238 € Installation rampe d'escalier B2

2016 487 337 € 487 337 € 469 770 € Travaux de réfection des voiries (Moter) (Cecop)

9 880 € Maitre d'œuvre (Cecop)

7 687 € Honoraires syndic travaux voiries (Cecop)

2017 144 179 € Préparation programme rénovation BBC (Cecop)

24 445 € 48 890 € Mission maitrise d'œuvre de conception ( 50% Copro (24 445€) ; 50% BM)

14 400 € 28 800 € Mission d'ingénierie financière ( 50% copro( 14 400€); 50% BM) 19 931 € 19 931 € Rénovation éclairage intérieurs des bâtiments

85 403 € 85 403 € Peinture intérieure des halls et étages des bâtiments

(B3,4,6,7,8,9; D,E,G,H,I,J, K)

total 2 501 925 € 2 501 925 € 2 659 812 €


Question

Pouvez-vous nous indiquer comment serait répartie la subvention de BM, et pour qui? La copropriété qui reverse aux entreprises prestataires? Les entreprises en direct? Nexity?

Merci de nous indiquer qui sera servi, pourquoi et comment?

Réponse IF La subvention de Bordeaux Métropole est de 35% des montants HT de tous les travaux éligibles qui sont présentés à l’AG (hors les prestations de services, et dans la limite du montant des devis qui sont soumis aux copropriétaires le 23 avril prochain). Donc, toutes les entreprises choisies bénéficieront indirectement de cette subvention. Il s’agit d’un financement d’argent public de l’Etat via la Caisse des Dépôts et Consignations ; le versement est réalisé sur le compte de la copropriété pour régler les entreprises, sous le contrôle du Syndic dont c’est la mission. Si l’AG vote les travaux, une avance de 20% sera versée pour un acompte aux entreprises retenues courant l’été 2018, le solde est réglé à la fin des travaux pour permettre de payer les entreprises.

A propos de la valorisation des appartements liées à la réalisation des travaux de rénovation BBC

Question

Qu'on ne nous parle pas de plus-value sur notre bien, pour nos parts nous ne nous destinons pas à vendre notre bien donc c'est un faux argument, qui se plie quoiqu'il arrive à la loi de l'offre et de la demande.

Réponse IF : La rénovation énergétique et l’entretien régulier de la copropriété sont des éléments importants qui entrent dans la valeur de votre appartement, à l’appui justement de l’offre et de la demande. D’une part, les notaires constatent, à l’appui de la très grande majorité des ventes réalisées et sur des biens similaires, des différences de valeur selon la consommation énergétique (qui sont chiffrées). D’autre part, comme vous l’indiquez, plus l’offre en biens neufs ou rénovés s’accroit dans le temps, moins les biens qui n’entrent pas dans ce cadre sont demandés.

Les résidences des années 70 ont plusieurs qualités indéniables (environnement, localisation, agencement, grandes fenêtres, etc.). Mais si vous échangez avec les agences immobilières, pour beaucoup de potentiels acquéreurs, les 2 principaux défauts qui rebutent sont l’esthétisme et l’isolation. Cela limite la facilité pour vendre, et le prix. Et, même si l’on n’envisage pas de vendre à court ou moyen terme, gérer en bon père de famille et valoriser son patrimoine constituent des attitudes rationnelles.

A propos du livret « Pontet 2020 » 3. Chiffrer les travaux

Question

A quoi correspond la colonne charges générales dans le tableau 1 « travaux répartis aux tantièmes » Merci de détailler.


Réponse CS : Les charges générales comprennent les différentes dépenses de frais généraux à savoir : Assurance dommage-ouvrages ; mission du bureau d’études, mission SPS, honoraires du maître d’œuvre, de l’ingénieur financier, du syndic ; mission, liée à la subvention de Bordeaux-Métropole, de vérification de l’atteinte de l’objectif BBC à l’issue des travaux. Le coût de ces différents postes figure sur le site dans le dossier « Projet Le Pontet 2020 » dans le document « Synthèse et analyse des offres »

Question

Après avoir lu le fascicule « LE PONTET 2020 » - 3. Chiffrer les travaux - § c. Qu’est-ce que chacun devra supporter ?’’, je me pose les questions suivantes :

Dans le tableau 1 :. Les tantièmes (454) pour un T 5 sont une moyenne ?

Réponse CS: Le nombre de 454 est celui d’un appartement T5 retenu comme exemple. Selon les appartements, le nombre de tantièmes peut varier. Les chiffres qui concernent votre appartement figurent dans votre fiche individuelle de simulation qui sera diffusée le 16 mars.

Question

. Les totaux indiqués sont-ils HT ou TTC ?

Réponse CS: La précision manque, en effet. Il s’agit de montants en TTC.

Question

Dans le tableau 2 :

. Les montants énoncés sont-ils HT ou TTC ?

. Est-ce que la main d’œuvre est incluse dans ces montants ? Si non, comment est-elle réglée ?

Réponse CS: Il s’agit de montants en TTC. La main d’œuvre est incluse

Question

Concernant le financement (cf. § c) :. Que se passe-t-il si mon épouse et moi décédons (ce que nous n’espérons pas, bien entendu) avant la fin du remboursement du crédit ?

Réponse CS : Le crédit est souscrit par les propriétaires, qui sont les emprunteurs, non par la copropriété. En cas de décès, c’est la succession qui est appelée à solder le crédit.


A propos des fiches de simulation individuelle

Question

Évaluation individuelle des coûts et des travaux.Lors de la dernière AG, il nous a été indiqué que chacun d'entre nous aurait une estimation précise et au cas par cas, des modifications et coûts associés aux travaux de son appartement.Des intervenants, devaient avant la prochaine AG du 23 avril, visiter chacun des propriétaires pour les informer, après visite et constatations, de l'ensemble des travaux qu'ils devront supporter individuellement. L'AG approchant à grand pas, quand ces visites doivent elles intervenir?

Réponse IF : Les estimations réalisées sont très proches de la réalité finale, au bémol des entreprises retenues évidemment (si par exemple l’AGE retient tous les devis les plus chers finalement…).Les points individuels concernent davantage les menuiseries, et d’éventuelles erreurs sur un changement nécessaire ou pas ; mais normalement, vous pouvez d’ores et déjà prévenir le conseil syndical s’il avait des ajustements sur ce point à l’appui de votre simulation

Réponse CS : Peut-être ce n’est pas très visible mais un travail considérable a été réalisé par l’ingénieur financier, par plusieurs membres du conseil syndical et par le syndic lui-même pour cerner au plus près la situation personnelle des 300 propriétaires de la résidence. Certains des travaux ayant un caractère privatif la situation personnelle de chacun s’est révélée extrêmement variée ce qui a nécessité la mise au point d’un logiciel très détaillé réalisé par le syndic tenant compte de toutes les situations réelles. Le document que vous avez reçu de votre reste à charge représente ce qu’il est possible de faire au mieux dans la limite de nos connaissances de la situation de chacun. Nous pensons que ce chiffrage n’est absolument pas « théorique » et est nettement mieux qu’ « estimatif ». Il ne tient pas compte cependant de certaines possibilités : crédit d’impôt dont le taux et l’assiette ne sont pas précisément connus aujourd’hui, aides personnelles de types Anah ou autres. Par contre, le prix des devis est ferme et définitif. Le choix des entreprises retenues influent aussi bien entendu sur les calculs que l’on peut faire. Le logiciel mis au point par le syndic pourra répondre immédiatement à toute évolution dans ce domaine en particulier après les décisions de l’A.G. Nous pensons cependant que le chiffrage que vous avez reçu restera très voisin de la réalité financière finale. Il n’a par ailleurs jamais été question de trouver un intervenant qui devait passer dans tous les appartements pour s’entretenir en particulier avec chaque copropriétaire. Qui aurait financé les 150 heures minimum que prendrait un tel travail ? Par contre, si la décision est prise de réaliser les travaux l’ingénieur financier sera à la disposition de chacun pour étudier les cas personnels.

Question

A propos de la simulation financière du prêtMalgré la fiche« Copro 100 » du Crédit foncier pour calculer les mensualités, nous souhaiterions un éclaircissement sur le calcul des mensualités annoncées . En effet, nous n'avons, malgré notre


bonne volonté, pas été en mesure de justifier les chiffres qui nous sont communiqués . (vérifications faites sur différents sites de remboursement de prêt)

Ex : pour une quote-part de 10607,59€

Durée Taux Mensualité annoncée Mensualité calculée

3 ans 0,15% 302,21€ 295,34€

5 ans 0,40% 185,53€ 178,60€

10 ans 0,60% 98,01€ 91,10€

15 ans 0,70% 68,95€ 62,10€

20 ans 0,80% 54,74€ 47,84€

Question

A moins q u' il ne s 'agisse encore une fois d'«estimatifs théoriques», vous comprendrez qu'il n'est pas concevable de présenter des chiffres s'ils ne sont pas facilement vérifiables.En effet, si nous prenons en exemple le dernier cas présenté ci dessus (20 ans à 0,80%), l'écart évalué (54,74€ au lieu de 47,84€) amène une différence de quelques 1656,00€ soit prés de 15,61% du montant emprunté!!!Pouvez vous justifier (par le calcul) les chiffres qui nous sont présentés?

Réponse IF : Les échéances mensuelles intègrent deux aspects : le coût des intérêts au taux indiqué, et une garantie « incident de paiement » permettant de désolidariser les copropriétaires payés au Comptoir Financier de Garantie (Groupe Crédit Foncier, c’est l’équivalent d’une prime d’assurance. Cette prime de garantie est calculée sur le capital emprunté. Le coût pour 1 000 € de crédit est de 0,65 € par mois.

A propos d’une piste éventuelle de financement par la valorisation des droits à construire

Question

Enfin pour emballer le cadeau empoisonné, voilà que vient s'ajouter la nouvelle piste de financement!!! Pouvez-vous nous indiquer quand il a été décidé et voté en AG de commander l'étude gracieuse de Nexity? Le conseil syndical aurait-il donné son consentement sans en faire part aux copropriétaires?

Réponse CS : L’assemblée générale du 12 décembre 2016 a approuvé deux missions de mise au point d’un programme de travaux permettant à la résidence d’atteindre l’objectif BBC. La première mission, confiée au Cabinet Aquiten Ingénierie, avait pour objet de concevoir le programme de travaux ; la seconde mission, confiée au Cabinet Helagis, avait pour objet de rechercher toutes les voies de financement de ce programme et toutes les aides possibles. Dans son étude, l’ingénieur financier a estimé qu’il ne fallait pas écarter, parmi les pistes possibles de financement du programme BBC, le fait que la résidence dispose de droits à construire et qu’il serait intéressant pour


permettre de donner une information complète aux propriétaires d’en connaître la valeur actuelle. Grâce à l’aimable coopération de nos anciens syndics de Nexity, une étude a été menée permettant à la copropriété de disposer gracieusement d’une information fiable sur cette question. Ni le syndic, ni le Conseil syndical, bien sûr, n’ont évidemment « commandé » une étude d’un projet de construction sur le terrain de la résidence. Mais ils ont recueilli une information intéressante sur la valorisation du patrimoine de la copropriété et, en toute transparence, ils mettent cette information à la disposition des copropriétaires. Ceux-ci ne devraient être amenés à la prendre en considération lors de l’assemblée générale appelée à voter les travaux de rénovation BBC que s’ils estimaient que les modalités concrètes qui leur sont proposées pour financer les travaux ne leur paraissaient pas supportables et qu’il convenait de recourir à l’examen de cette piste complémentaire de financement

Question

Si toutefois l'aménagement de nouveaux lots d'habitation avait été possible dans le parc est-ce que cet avant-projet aurait été présenté?

Réponse CS : Rappelons, pour autant que de besoin, qu’aucune étude d’un projet de construction n’a été commandée, ni demandée. L’étude qui a été faite, à leur initiative, par les responsables de la direction de la Promotion Nexity des droits restants à construire nous apprend que le parc est aujourd’hui non constructible et que seuls pourraient l’être les espaces indiqués à l’entrée A, sur lesquels ils projettent un lot d’habitations. Il s’agit là d’une information concrète et intéressante sur la valeur actuelle du patrimoine de la résidence dans l’état du marché. Elle ne constitue nullement pour le syndic et le Conseil syndical une invitation à construire. Si les modalités qui sont proposées pour le financement des travaux de rénovation BBC paraissent adéquates aux propriétaires pour leur permettre de réaliser les travaux sans avoir à envisager l’hypothèse de l’étude d’un projet de construction, les propriétaires conviendront, lorsque la question leur sera posée, qu’il n’y a pas lieu d’entamer une étude d’un tel projet.

Question

Dans l'hypothèse de la vente du terrain, pouvez-vous nous certifier que l'intégralité de la somme perçue sera reversée dans sa totalité aux propriétaires pour financer les travaux qui leur incombent, et qu’elle ne sera en aucun cas placée sur le compte de la copropriété ou bloquée par tout autre subterfuge ou article de loi non porté à notre connaissance à ce jour? (ex : vente piste cyclable à BM)

Réponse CS : Dans les documents d’information mis à la disposition des propriétaires, il n’y a pas de projet, ni d’hypothèse de vente de terrain sur lesquels les propriétaires seraient appelés à se prononcer lors de l’AG du 23 avril. A l’heure actuelle, il n’y a qu’une information obtenue, à partir d’un projet hypothétique, certes, mais qui ne pourrait être accepté, quant à l’ordre de valeur que pourrait représenter la négociation de droits restant à construire dans la copropriété. C’est à l’AG, et à elle seule, de décider s’il y a lieu ou non d’entamer une étude à ce sujet. Celle-ci pourrait éventuellement permettre de déboucher sur un projet de construction nouvelle acceptable par les propriétaires lors d’une AG qui devrait statuer aux conditions de la majorité de l’art.26. Mais le projet devrait évidemment d’abord être susceptible d’apporter à la copropriété des ressources permettant de rembourser par


anticipation, totalement ou partiellement, les crédits que les propriétaires auront été amenés à souscrire pour financer les travaux de rénovation énergétique. Comme vous le voyez, la question posée est actuellement bien prématurée.Vous évoquez, par ailleurs, la cession à Bordeaux-Métropole du terrain intervenue en 2013 pour les besoins d’installation de la piste cyclable. Le syndic nous a bien indiqué, lors de l’AG du 30 octobre 2013, que les droits que nous cédions étaient un élément de la valeur de notre patrimoine commun et qu’il convenait de placer les indemnités perçues dans un compte Cecop pour les affecter ultérieurement à des travaux qui contribuent à la sauvegarde ou à la valorisation de notre patrimoine commun. Dans cette démarche de conservation du patrimoine commun, nous avons pu réaliser grâce à ces fonds les travaux de réfection complète de nos voiries.

Question

Comment et par qui, le prix d'achat de terrain a-t-il été évalué? (pourquoi pas 3M€ ou 4M€... ?). Même si la réponse nous semble couler de source, comment une offre transmise par une entité qui se trouverait alors en position de « juge et partie», peut -elle nous être présentée?

Réponse CS : La question, telle que posée, semble ignorer les précisions qui ont été données dans les Brèves n°68 à la rubrique « une nouvelle piste possible de financement ». Il y est fait, en effet, clairement allusion que dans la perspective de donner une information fiable sur la valeur des droits à construire de la résidence, comme le recommandait l’ingénieur financier, la direction de la Promotion de Nexity avait réalisé l’étude d’un projet concret de construction sur le terrain de la résidence de 70 logements conduisant à formuler à la copropriété une offre d’acquisition des droits pour un montant de 2.600.000 €HT. Il s’agit là d’une information intéressante qui a été obtenue gracieusement, qui est mise à la disposition de tous les propriétaires comme une simple information sur la valorisation possible de leur patrimoine commun. Mais cela reste un cas d’école. En effet, à aucun moment, il n’a été question de présenter cette offre comme un projet sur lequel l’AG du 23 avril devrait décider. Si cette piste de financement apparaissait à l’AG comme susceptible d’être utilement creusée et que le mandat en était donné au Conseil syndical, il est évident qu’un tel projet ne pourrait être traité que dans un climat de concours des promoteurs afin de pouvoir préparer, négocier et présenter à l’AG un ou des projets susceptibles de répondre au mieux aux besoins de la résidence et de son évolution.

Question

Quel type de projet immobilier? locatif ou vente? En cas de locatif, le propriétaire des bâtiments l'investisseur arriverait aux AG avec un pouvoir (en tantièmes) lui permettant d'avoir le choix final sur toutes les décisions... En cas de vente des logements, l'investisseur réaliserait une belle opération financière avant de laisser le conseil syndical et les propriétaires confrontés à de nouveaux problèmes de gestion et de cohabitation ...

Ces aspects ont-ils étaient pris en considération?


Réponse CS : Ces questions sont, sans doute, pertinentes mais, à la vérité, le Conseil syndical ne les a pas encore abordées. Elles se poseront ultérieurement si un tel projet d’étude devait lui être confié par l’AG.

Question

Qui dit accroissement de la population, dit également augmentation du nombre d'employés et par conséquent, des charges. Dans le cas contraire, cela entraînera inexorablement une baisse des prestations . Qu'en est-il ?

Réponse CS : Les questions que vous posez méritent, sans doute, réflexion mais elles semblent indiquer qu’il y aurait un projet de construction soumis aujourd’hui à l’approbation de l’AG que le Conseil syndical aurait étudié dans toutes ses dimensions. Ce qui n’est absolument pas le cas puisqu’il n’en avait pas le mandat. Il y a aujourd’hui une simple information. Elle permet de se faire une idée de ce que vaudrait aujourd’hui des droits à construire de la résidence si on voulait en faire usage pour le projet de rénovation. C’est l’AG qui dira : « c’est une idée à creuser » ou « c’est une idée à abandonner ». Même si l’AG décidait qu’il fallait creuser, cela ne voudrait pas qu’il serait possible d’aboutir à un projet satisfaisant qu’une AG ultérieure voterait à la majorité exceptionnelle de l’art.26.

Question

Avez -vous réellement pris la mesure du désagrément que causerait un tel projet immobilier (surpopulation, impossibilité de bien se garer, perte de standing)? Superficie prévue pour 300 logements pas pour 375. Quels autres projets de réhabilitation découleront ensuite de ce projet d'investissement financier déguisé?

Réponse CS : A travers toutes les interrogations que vous nous faites partager utilement sur le sujet, se dessine une argumentation intéressante sur les risques qu’il y aurait pour notre copropriété de s’orienter dans une démarche de construction nouvelle sur le terrain de la résidence. Un débat démocratique des copropriétaires devrait permettre de dégager les opinions en présence et de déterminer s’il y a ou non intérêt à creuser la question en relation avec le financement du projet de rénovation.

Question

La résidence a ceci d'harmonieux que chacun des occupants bénéficient au moins d'une vue sans vis-à-vis direct.

Aussi en tant que résidents des Bruyères 3 et 4 principaux concernés par cette proposition, nous nous y opposons fermement.

Réponse CS : Vous êtes attachés à la conservation du cadre harmonieux de la résidence. En espérant que les modalités proposées de financement se révèlent aux propriétaires suffisantes pour réaliser les travaux de rénovation BBC, nous comprenons que vous ne voterez donc pas favorablement à la réalisation d’une étude d’un projet de construction comme piste de financement complémentaire.


L’ISOLATION THERMIQUE PAR L’EXTÉRIEUR

(bordure de page bleu)

Question

Aspect extérieurAprès échange avec un architecte, celui-ci nous confirme que les modifications extérieures envisagées dans le cadre du projet de réhabilitation, aurait un impact direct sur l'aspect visuel de la résidence, qui s'en trouverait alors, inévitablement modifié (ex : relief en façade) .De ce fait, comment justifier toutes les contraintes qui s'opposent aux propriétaires désireux de réaliser des travaux ou des aménagements au niveau de leur menuiseries à titre personnel (matériaux, aspect visuelle, géométrie, couleur) dès lors qu'ils en ressentent le besoin, si toutes ces règles de« savoir vivre» et de« respect de l'architecture» ne sont plus appliquées dans le cadre du projet qui nous est présenté?

Réponse MO : Le traitement des façades en Isolation par l’Extérieur implique nécessairement une modification de façade, aussi minime et maitrisée qu’elle soit. La modification première correspondant à la surépaisseur de la peau extérieure apportée par l’isolant. Les règles premières qui ont dicté cette solution d’isolation en bardage par l’extérieur sont les suivantes : 1/ Limiter l’impact dans les logements (pas de réduction de surface habitable, pas de travaux lourds en logement),

2/ Traiter efficacement l’enveloppe du bâtiment,

3/ Limiter l’entretien,

Concernant l’intervention sur les menuiseries, toutes les mesures seront prises pour respecter les règles de copropriété actuelle et ne pas modifier leur aspect.

Réponse CS : Le projet de réhabilitation aura bien entendu un impact sur l’aspect extérieur de la résidence. Ce n’est pas la première fois que le problème se pose. Il y a maintenant fort longtemps nous avons accepté de recouvrir les petits carreaux de faïence qui donnait un aspect unique à notre résidence par une toile fine de verre peinte afin de bloquer la mauvaise adhérence de ces carreaux. Le changement d’aspect intervenu a été très important.Ce traitement a été efficace et aucune dégradation de la couche de carreaux ne s’est produite. Nous avons pu jusqu’ici rénover l’aspect de la résidence en rajoutant simplement des couches de peinture sur cette toile de verre. Cependant des tests d’arrachement intervenus lors de la dernière réfection ont montré que la toile de verre était proche de sa limite d’adhérence et qu’il ne sera plus possible de continuer à peindre par-dessus l’existant. Il faudra donc la remplacer. Ce qui coutera nécessairement beaucoup plus cher. Est-ce que pour autant dans le projet de rénovation l’architecture ne sera pas respectée ? L’architecte conseil que nous avons engagé a beaucoup insisté sur l’idée de conserver la qualité architecturale de notre résidence lorsqu’elle était recouverte de mosaïque. On peut rappeler tout


d’abord que toutes les façades entièrement boisées vont conserver leur aspect. Pour les murs au nord la seule modification architecturale sera le renfoncement de près de 19 cm des fenêtres des cuisines ce qui devrait donner un aspect plus classique à notre résidence. Bien entendu le « respect de l’architecture » et son unité nous conduira à maintenir les « contraintes » imposées jusqu’ici pour conserver l’aspect visuel extérieur de la résidence. En particulier sur la géométrie et la couleur des boiseries. Cette unité d’aspect est et devra rester un atout architectural de notre résidence et on peut alors considérer que ce ne sont pas des « contraintes » qui sont imposées mais des règles de « savoir vivre » ensemble.

Question

Disposez-vous des vues d'ensemble de chaque bâtiment de la résidence avec les modifications structurelles et visuelles que ce chantier entrainerait ? si oui pouvez-vous les diffuser ?

Réponse MO : Nous ne disposons pas des vues de chaque bâtiment « Avant / Après ». Seuls les principes de calepinage et de zones à traiter par type de bâtiment sont à notre disposition.

Question

Si j'ai bien compris - l'isolation de tous les murs est prévue sauf les balcons mais le nettoyage est fait aussi sur les balcons. Par contre, la partie ancien vide ordure n'est pas isolée . Est ce bien cela ?

Réponse MO : L’isolation par l’extérieur sera réalisée au niveau des façades Nord et des pans pleins des façades Est et Ouest. Les zones de balcons ne sont pas isolées mais les gardes corps et les sous-faces seront traitées. Seuls les sols de balcons, fonds de balcons et retour balcons ne seront pas traités car ces interventions ont eu lieu récemment et ne présentent pas de dégradations particulières.

Question

Quelle est la nature de la couche isolante et quelle est son épaisseur? Quelle est la solution retenue pour le bardage?

Réponse MO : La couche isolante, en laine de roche (ldr) ininflammable sera de 15 à 16 cm d’épaisseur. Suivant les recommandations de l’architecte, cette couche sera habillée par un bardage métallique (en alu ou acier pré-laqué selon l’entreprise retenue). Ce bardage sera plein (solution de base, le perforé étant jugé trop coûteux). L’ajustement des plaques formera un calepinage rappelant la conception originale de la résidence du Pontet. .Question


Dans les vues cavalières des Bruyères, on s'aperçoit que contrairement aux tours, les rez de chaussée (façades nord et est) sont entièrement revêtus d'ITE, y compris les caves. Pourquoi?

Réponse MO : Contrairement aux tours, le bâtiment des Bruyères abrite quelques studios en rez de chaussée qui seront isolés, hormis ceux en façade sud et ouest. L'ensemble des rez-de-chaussée des façades Nord et Est sera isolé pour raisons esthétiques, y compris un linéaire approximatif de 95m de caves.

Question

Dix appartements du 4ème étage des Bruyères ont leur planchers en saillie sur les balcons du dessous pour ce qui concerne les façades Nord et Est. Ceci génère autant de surfaces déperditives (environ 2,45m2 chacune). Ces surfaces seront-elles isolées?

Réponse MO : Il n'est pas prévu d'isoler ces surfaces.

Question

Par ailleurs, dans le document mis en ligne sur le site de la Résidence « Projet de rénovation énergétique - LOT 1 - » certains croquis des façades ouest des tours ne correspondent pas (même si les surfaces restent identiques) à l’existant et un balcon n’est pas concerné par le traitement décoratif (certainement un oubli et qui sera réparé dans la réalisation).

Réponse MO : Il y a effectivement une « erreur » graphique illustrant un acrotère non traité en parement décoratif. L’entreprise réalisera bien les travaux sur cette partie, au même titre que les autres garde-corps. Question

Au vu de ce qui nous a été présenté nous avons encore de gros doute sur l'aspect esthétique et l'harmonie des lieux qui risquent de se voir dégradés dangereusement.

Réponse CS Le projet a été conçu avec le concours d’un architecte et le respect des règles d’harmonie de la résidence devra impérativement être assurés.

Lorsque les travaux seront votés, notamment en matière d’isolation thermique des façades et de ravalement, une consultation sera, comme le cas dans le passé, organisée pour permettre de définir le choix des teintes

Question

Sans compter qu'on nous présente encore les mêmes sociétés pour exécuter les travaux avec la maîtrise d'œuvre toute relative qu'on leur connaît…

Réponse CS L’appel pour la soumission d’offres pour la réalisation des travaux a été diffusé largement. par le syndic. Pour le lot 1, seules 5 entreprises ont répondu, 1 seule pour le lot 2, 2 pour


le lot 3 et pour le lot 4 et 2 pour le lot 5. Pour le lot 1, l offre d’une entreprise a été écartée ; les autres seront présentées au choix des propriétaires. Pour les autres lots, les offres des entreprises seront présentées au choix des propriétaires. e projet a été conçu avec le concours d’un architecte et le respect des règles d’harmonie de la résidence devra impérativement être assurés.

Lorsque les travaux seront votés, notamment en matière d’isolation thermique des façades et de ravalement, une consultation sera, comme le cas dans le passé, organisée pour permettre de définir le choix des teintes

Réponse alec : une maitrise d’œuvre de suivi des travaux sera chargée de suivre le chantier est également prévue si les travaux sont votés.

Question

N'y-a -t- il pas un risque de détérioration et de fragilisation des façades existantes lors du percement de murs pour la fixation de l'isolation extérieure (risques de fissures)? Qui paye si dégâts ?

Est-ce qu'il est prévu une expertise indépendante pour évaluer ce risque de détérioration structurelle ?

Réponse MO : La mise en place d’une I.T.E en bardage nécessite des percements en façade. Ces percements n’auront aucun impact sur la façade, que ce soit structurel ou esthétique. Comme dans tout chantier, des tests à l’arrachement seront effectués pour contrôler la bonne tenue des installations en façade. D’autre part un bureau de contrôle si les travaux sont votés sera mandaté pour garantir la faisabilité technique de la solution préconisée.

Question

Pont thermique en façade sur les murs transverses pas d'isolation prévue ?

Réponse MO : Les murs de refend ne seront pas isolés. La faisabilité technique n’a pas permis de traiter ces surfaces (la largeur du dormant n’étant pas suffisante), il subsistera effectivement un léger pont thermique. Toutefois, l’amélioration des façades en I.T.E et des façades menuisées limiteront les déperditions


ISOLATION DES PLAFONDS BAS (bordure de page jaune)

Question

. L’isolation des planchers bas nécessitera-t-elle de vider les caves en totalité ou en partie et sous quelles conditions? Pour une cave, quelle est la durée estimée des travaux ? - Isolation des caves, faudra-t-il les vider? Etre présent le jour des travaux? Quelle zone de stockage ?

Réponse MO : L’intervention des ouvriers pour isoler les plafonds des caves nécessitera de vider « partiellement » les caves. Il conviendra de libérer les caves sur leur partie centrale (pour le petit échafaudage) et sur une hauteur de 90 cm du plafond. La pièce ne pourra être encombrée que sur environ 50cm en périphérie.

Complément CS : Au moment venu, une étude sera menée pour répondre d’une manière mutualisée aux besoins d’aides

Question

Quel est l'aspect de l'option "flocage"?

Réponse MO : le flocage sera roulé-taloché pour une finition correcte.

Question

Les plafonds des passages traversants des Bruyères seront-ils isolés? Si oui, comment?

Réponse MO : Ils seront tous isolés par fixation de plaques de laine de verre déroulé sous faux plafond métallique auto porté (lames de 30 cm). Cette fixation remplacera les lambris existants.



MENUISERIES(bordure de page violet)

Question

J’ai fait récemment changer les menuiseries de mon appartement par des menuiseries PVC double vitrage. J’ai appris que mes menuiseries étaient concernées par le programme d’isolation acoustique des façades pris en charge par l’Etat. Mes menuiseries sont en bon état. Pourquoi les changer ?

Réponse CS : Vous êtes propriétaire d’un appartement dont les menuiseries sont concernées par le programme DREAL. Vous êtes donc tenu d’accepter les dispositions générales prises par l’Etat pour isoler les façades de la Résidence du Pontet des nuisances sonores de la rocade. Vous devrez donc accepter le changement de vos menuiseries par des doubles vitrages acoustiquement plus performants. Si vous ne souhaitiez pas le faire, il vous faudrait signer un document de renonciation à toute action ultérieure contre l’Etat. Celui-ci assume, en effet, une obligation de résultat et souhaite évidemment se garantir ultérieure de vous-même ou d’un futur propriétaire de votre appartement.

Question

N’est-il pas possible de réutiliser ailleurs mes menuiseries presque neuves ?

Réponse CS : Si vous ne dites rien, vos menuiseries seront évidemment enlevées par l’entreprise chargée de réaliser les travaux et emportées à la décharge publique. Mais, compte tenu que dans les tours, les menuiseries ont des dimensions identiques, le Conseil syndical a demandé aux entreprises et fait inscrire dans le cahier des charges de prévoir que plusieurs menuiseries récentes double vitrage en parfait état pourront être délicatement enlevées pour être replacées dans un autre appartement dont le propriétaire n’a pas fait encore changer ses fenêtres d’origine. Celui-ci pourra ainsi, à un coût de pose réduit, bénéficier de menuiseries récentes double vitrage thermique, ce qui lui permettra de réduire dans les frais des travaux de rénovation à sa charge une somme non négligeable liée aux menuiseries que lui cède un autre propriétaire. Les entreprises soumissionnaires ont accepté le principe d’une telle dépose-repose. Une telle démarche de solidarité entre propriétaires pourrait, sans doute, concerner une petite vingtaine de propriétaires. A chacun d’entre eux évidemment de manifester sa bonne volonté.

Question

Les portes-fenêtres qui seront installées par la DREAL pourront-elles bénéficier du système oscillo-battant ? (MD, 3 mars)

Réponse CS: Oui, ce système a été discuté avec les entreprises soumissionnaires . Il sera installé dans toutes les menuiseries qui seront changées dans le cadre du programme du lot 3 et du lot 4(CS 3 mars)


Question

Les menuiseries installées par la DREAL pourront-elles être de couleur blanche à l’intérieur.

Réponse MO : Oui (CS 3 mars)

Question

Sur le plan plus technique, quelles solutions ont été retenues concernant l'épaisseur de l'isolation des menuiseries extérieures ?

Réponse MO : La performance des menuiseries extérieures n’est pas liée à leur épaisseur mais à la qualité du dormant et des vitrages. Nous avons prévu des menuiseries performantes qui répondent à des exigences strictes.

Réponse ALEC : La performance des fenêtres n’est pas fonction de l’épaisseur mais d’un coefficient surfacique exprimé en W/m².K nommé Uw et plus ce chiffre est bas plus grande est la performance de la fenêtre ou porte fenêtre. Il est prévu un U w≤ 1,7 W/m².K.

Question

Concernant l'isolation par l'extérieur des menuiseries, l'épaisseur isolation + lambris est-elle enfin déterminée ? On nous parle de 12 cm, et à la lecture des réponses aux questions ouvertes il est fait état de 15 cm à 16 cm? Qu'en est t-il? (Nous ne parlons pas ici d'estimations mais de chiffres concrets qui doivent à quelques jours de l'AG désormais être connus!)

Réponse MO : Ci-dessous le schéma présenté par l’entreprise AM PVC :L’entreprise AM PVC précise que : « l’option 2 permet de réduire de 60 mm l’empiètement sur le balcon. Cette option entraine une plus-value de 6.00€HT/m² (dépose et évacuation)



Question

Quelle est la nature de la couche isolante et quelle est son épaisseur ? Quelle est la solution retenue pour le bardage?

Réponse MO : Le cahier des charges techniques stipule : Panneaux d’isolant rigide de laine de roche d’épaisseur 130mm incombustible. pour une résistance thermique en façade de 3.95 m².K/W minimum

Devis entreprise :AM PVC : panneaux de laine de roche ROCKFACADE 401 non revêtuSodiferbat : Non précisé.

Le principe de pose retenu est la mise en place de l’isolant et du nouveau bardage directement par-dessus l’existant.L’entreprise AM PVC propose une variante avec dépose et évacuation du bardage et de l’isolant existant avant la pose du nouveau complexe.

Question

A-t-il été envisagé éventuellement un empiètement sur l'intérieur?

Réponse CS : Cette approche n’a pas été retenue car elle aurait entrainé des travaux à l’intérieur des appartements nécessitant pour les résidents l’obligation d’assumer la charge additionnelle de la réfection des décorations et aménagements intérieurs

Question

Si comme évoqué lors de la réunion on doit avoir un empiètement de 12cm sur les balcons, la plus value réalisée sur le confort thermique se ferait au détriment de la superficie et de l'exploitabilité des espaces ouverts de nos appartements. Ce qu'on gagnerait d'un coté on le perdrait de l'autre ....

Réponse CS : A partir du moment où l’option a été faite d’éviter l’isolation par l’intérieur qui allait poser des problèmes de réduction d’espace et de remise en état des décorations, l’option de l’isolation extérieure allait entrainer la contrainte de réduire légèrement l’espace sur le balcon.

Question

Sans compter la perte de luminosité dans les pièces (surconso électrique notamment les mois d'hiver pour s'éclairer) et à l'intérêt suscité à la revente.

Réponse MO : L’isolation des parois lambrissées est une intervention nécessaire permettant de générer une augmentation du confort des occupants et une réduction forte des consommations énergétiques. Nous avons privilégié la conservation de l’espace intérieur et devons empiéter sur l’espace balcon. Il faut considérer cette intervention comme un avantage (confort hiver et été).

Question


. L’isolation des coffres de volets roulants est réalisée par l’extérieur ou par l‘intérieur (ce qui devrait entraîner une remise en l’état d’origine) ? Réponse MO : L’intervention ne nécessitera pas de reprise « en l’état d’origine ». Les coffrages en bois concaves seront déposés et remis en position. L’enrouleur de tablier venant s’insérer dans l’espace du coffre bois existant. Cette configuration permet de limiter l’intervention dans votre logement et de ne pas perturber l’esthétique intérieur.

Question

- Sur le chapitre chiffrement des travaux des brèves, concernant les volets roulants, nous voyons qu'il est mentionné« volet roulant électrique ». Est-ce optionnel ?

Réponse CS : Dans le cahier des charges, le remplacement des tabliers des volets roulants est inscrit comme une option. En tant que telle, elle n’est donc pas comprise dans le calcul du reste à charge figurant sur la fiche individuelle de simulation qui vous a été adressée.

Question

Nous préfèrerions une solution manuelle en espérant vivement que nous ayons encore le choix. Qui dit électrique dit fils, donc trous dans les murs ou goulottes, sans parler des coupures électriques « rares » mais possibles.

Réponse CS : En cas d’acceptation de l’option, il est prévu, en effet, que l’entreprise qui réalisera les travaux installe un système de fonctionnement électrique des volets.

Question

- Pont thermique en façade sur les murs transverses pas d'isolation prévue ?

Réponse MO : Les murs de refend ne seront pas isolés. La faisabilité technique n’a pas permis de traiter ces surfaces (la largeur du dormant n’étant pas suffisante), il subsistera effectivement un léger pont thermique. Toutefois, l’amélioration des façades en I.T.E et des façades menuisées limiteront les déperditions.

Question

Aide de la DREAL (menuiseries) Afin de bien clarifier la situation, pouvez-nous confirmer que les copropriétaires éligibles à cette aide, bénéficieront bien de nouvelles menuiseries auto-financées, quelle que soit l'issue du vote de !'AG du 23 avril?

Réponse CS : Le programme des travaux d’isolation acoustique des façades, pris en charge par l’Etat sera mis en oeuvre quel que soit le résultat du vote du 23 avril. Dans le cadre de la mise en oeuvre de ce programme, les propriétaires des appartements seront appelés à bénéficier des travaux préconisés par les experts de remplacement de leurs menuiseries extérieures et d’isolation sur la (es) façade(s) clairement identifiée(s) dans le rapport du Cabinet Synacoustique pour le compte de la DREAL


Question

Si tel était le cas, il nous paraît important que les personnes concernées soient rassurées en début d'AG lors de l'intervention des différents acteurs, sur le fait que l'issue du vote ne remettra en aucun cas en cause le dû qui leur a été accordé. Pouvez-vous vous employer à veiller à ce point?

Réponse CS Selon le bon principe « Ce qui va bien sans le dire va encore mieux en le disant », cela sera dit en assemblée générale


VENTILATION (bordure de page gris)

Question

Qu'est-ce que la ventilation basse pression prévue ?

Réponse MO : Il s’agit d’une ventilation mécanique simple flux (il n’y a pas de soufflage, juste une extraction par caissons situés en terrasse), et plus précisément d’une ventilation mécanique basse pression (VMBP) hydroréglable. On réutilise des conduits existants ; il n’y a pas de réseau de gaine entre le caisson et les bouches d’extraction. Les systèmes VMBP sont considérés comme fiables.La ventilation (amenée d’air neuf et extraction de l’air « vicié ») et l’évacuation des gaz brûlés de chaudière seront totalement séparées dans les cuisines par l’usage séparé des deux shunts (conduits verticaux) existants distincts, bien que contigus.

Quelques précisions

Le système simple flux est plus économique à l’installation que le double flux, ce dernier étant de plus essentiellement voué aux logements neufs. A contrario, le simple flux ne permet pas de réchauffer l’air entrant en hiver ou de le rafraîchir en été.La ventilation basse pression a été choisie parce qu’elle permet d’utiliser les conduits existants d’une part et qu’elle permettra d’arriver au niveau BBC d’autre part, contrairement à une ventilation hybride moins efficace énergétiquement.Elle est dite hydroréglable parce que son débit variera en fonction de l’humidité relative des pièces, la régulation se faisant au niveau des entrées d’air dédiées (spécifiquement calibrées), situées dans les chambres et pièces à vivre, et des bouches d’extraction sur shunt, situées en cuisine et pièces humides (salles de bain, toilettes.).

Question

Le système de ventilation sera-t-il le même pour les studios du rez de chaussée des Bruyères?

Réponse MO : Le principe est le même : ventilation hygiénique permanente. En revanche la ventilation des RDC studio sera assurée par un système indépendant, basé sur la mise en place d’un moteur d’extraction à petit débit au niveau de chaque studio concerné. En effet, les conduits existants ne permettent pas de traiter les RDC du bâtiment des Bruyères.

Question

La ventilation marchera-t-elle tout le temps ou par intermittence ?

Réponse MO : Elle fonctionnera toute l'année 24 heures sur 24.

Question


Quel sera son niveau de bruit ?

Réponse MO :

Question

La ventilation mécanique fait-elle du bruit dans les appartements ?Réponse MO : L’installation est silencieuse. On peut entendre un léger bruit lorsque la marche forcée est enclenchée au niveau des bouches d’extraction. La marche forcée est un système manuel simple qui se situera dans la salle de bain et la cuisine, enclenchable à volonté par l’occupant des lieux quand il voudra assainir ces pièces spécifiques aux moments opportuns. Sinon en fonctionnement normal l’installation ne fait pas de bruit.

Question

Quel sera le coût de sa consommation électrique ?Réponse MO : Ci-joint l’estimation basée sur un coût du kWh électrique à 0.11 €. Il faudrait à cela rajouter un forfait entretien pour l’ensemble de la résidence (prestation à définir)Formule : Coût = (Puissance (W) /1000) x 8760 x 0,16Bilan consommations ventilation LE PONTET PUISSANCE CAISSONS (W) Coût annuel par bâtimentBRUYERES 235,73 330,4 €CHEVREFEUILLES 47,94 67,2 €DAUPHINELLES 47,94 67,2 €EGLANTINES 52,5 73,6 €FOUGERES 47,51 66,6 €GENETS 48,99 68,7 €HOUX 53,99 75,7 €IRIS 83,64 117,2 €JONCS 73,91 103,6 €


KOCHIAS 81,29 113,9 €

Question

Quel entretien particulier ?

Réponse MO : L’entretien des entrées d’air et des bouches d’extraction sera nécessaire, particulièrement en cuisine, pour maintenir l’ensemble des débits d’air de l’immeuble à hauteur voulue. Question

La ventilation sera-t-elle compatible avec le branchement des hottes de cuisine sur les shunts?

Réponse MO : Absolument pas. Il est et sera encore plus strictement interdit de brancher les hottes de cuisine sur les shunts. L’air vicié de la cuisine sera extrait en sortie libre par l’aspiration de la bouche d’extraction.

Question

Qu'en est-il des appartements où il n'y a qu'un seul shunt en cuisine ?

Réponse MO : C'est effectivement le cas des appartements situés en façade sud des tours avec attique, (Fougères, Genêts, Houx, Iris, Joncs et Kochias). N’ayant qu’un seul shunt dans leur cuisine -shunt uniquement dédié à l’évacuation des gaz de chaudière-, ces appartements seront dotés d’une « trainasse » (conduit de ventilation horizontal) captant l’air vicié de la cuisine (au niveau du couloir) pour l’évacuer jusqu’au shunt air situé en bordure de couloir du placard de la chambre la plus proche. La trainasse a une section de 17 x 17 cm. En PVC blanc, elle se logera sous le plafond et traversera le couloir au droit de celui-ci.

Question

Quelle sera l'ampleur du détalonnage des portes?

Réponse MO : Pour que le système fonctionne, l’air doit pouvoir circuler librement sous les portes de toutes les pièces de la maison, notamment celles de service. Les portes intérieures seront donc détalonnées (raccourcies) de 10 à 20 mm selon les pièces, en fonction du détalonnage déjà présent.


CHAUDIERES A GAZ(bordure de page beige)

Question

Quelles chaudières sont prévues (type, marque)?

Réponse MO : Il s'agit de chaudières de la gamme Semia à condensation (Saunier-Duval), gamme en accord avec les nouvelles prescriptions environnementales. La très grande majorité des appartements seront équipés du modèle SemiaFast Condens F25. Des appartements situés dans certains attiques ayant 2 salles de bains alimentées par la même chaudière auront des Condens F30, un peu plus puissants (à confirmer en cours de chantier en fonction des installations existantes).

Question

Où seront-elles placées ?

Réponse MO : En principe, en lieu et place des chaudières actuelles. Quel encombrement ? Selon la notice technique, le dimensionnement de la SemiaFast est de 30 cm de profondeur, 42 de large et 74 de haut. Par ailleurs, si aucun espace latéral ne lui est nécessaire, la SemiaFast nécessite un dégagement frontal minimum de 60 cm.

La chaudière sera placée en lieu et place des chauffe-bains existants. Le matériel est de gabarit équivalent au chauffe-bains existant.

Question

Qui subventionne le nouvel aménagement de cuisine si la configuration actuelle ne répond pas aux caractéristiques requises par le nouveau chauffe-bain (60 cm de dégagement frontal)

Réponse MO :Les chaudières ont les mêmes contraintes que les chauffe-bains actuels. Donc il ne doit pas y avoir de problème, sauf si une installation existante n’est pas conforme aux règles de sécurité et maintenance (espace de maintenance nécessaire devant l’équipement)

Question

Est il nécessaire d'avoir un raccordement électrique ?

Réponse MO : Oui, il est indispensable au bon fonctionnement de l’équipement (plus de veilleuse).

Question

Y aura-t-il des aménagements particuliers liés aux nouvelles chaudières?


Réponse MO : La chaudière à condensation nécessitera un raccordement électrique dédié. A défaut de pouvoir le cas échéant se raccorder à une prise adéquate et disponible, le raccordement se fera directement sur le tableau électrique, via un passage sous goulotte.

Question

Je vous écris pour vous poser une question concernant les chauffe-bains à condensation qui seront posés lors d'une éventuelle rénovation. Compte tenu que : Au prix actuel du gaz, le coût sur 10 ans de la consommation d'une veilleuse (flamme d'allumage) d'un chauffe-eau est d'environ 1000 euros TTC Ma question est : La référence (marque et modèle) de chauffe-bains prévue pour l'installation nécessite-t-elle oui ou non qu'en permanence une veilleuse soit allumée ? Si oui, afin de faire une économie d'énergie (écologie) et une économie financière (le but du projet BBC à terme), est-il possible de demander un modèle à allumage électrique ? (EL, 7 mars)

Réponse MO : Les chaudières prévues ne comportent pas de veilleuse.(chaudière SemiaFast Condens). Elles sont classées A pour la production ECS. (MO 7 mars).

Complément CS : Des explications complémentaires peuvent être apportées sur l'économie engendrée par le changement des chauffe-bains quant à la partie de notre consommation individuelle de gaz ECS, outre l'éclairage donné par le maître d’œuvre (cfr gains en 1) sur l'importance des gains induits sur le chauffage collectif par la fonction étanche de la combustion et donc moins de ventilation de la cuisine. C'est effectivement l'élément premier qui a justifié le choix de cette solution.

Il y a d'abord la question de la veilleuse rappelé à juste titre par l'interpellation d'un copropriétaire qui craignait que ce désavantage persiste, il indique 1.000 € en 10 ans soit 100 € par ans. Ce chiffre est effectivement confirmé par les études indépendantes que l'on trouve sur internet et qui communément indiquent une perte de 15% due à la veilleuse.

Mais comparons les caractéristiques données par le constructeur d'un chauffe-bain récent (ex Saunier Duval OpaliaF14E) avec celles de la chaudière à condensation qui nous est proposée ( Saunier Duval SamiaFast F25 ), le rendement du 1e est de 88% , c'est à dire que 12% seulement de pertes s'envolent dans l'évacuation des fumées. Dans le deuxième cas, on récupère une partie de ces calories dans les fumées mais aussi celles dans l'air aspiré et expiré. Cela s’opère par le procédé de condensation. Là le rendement augmente considérablement et passe à 108% ( voir fiche du même fournisseur, mais aussi comme nous avons pu le constater il y a 4 ans sur notre consommation de gaz du chauffage au changement des chaudières de même principe).

Cela fait 20% de différence soit sur une consommation individuelle moyenne de gaz pour un appartement de 500 € par ans ( hors abonnement) de 100 € supplémentaires.

Un avantage de 100 ou 200 € par an suivant que l'on ait ou pas de veilleuse justifie à lui seul le retour sur investissement court de cette chaudière.


Question

-Quel est l’intérêt de choisir une chaudière à condensation alors qu’à son installation, elle sera bridée en mode ECS seulement (pas de chauffage) ? (cfr CCTP- lot 5-page 20 $IV.1.2.a)

Réponse MO : Chez Saunier Duval*, il n’existe pas de chauffe-bain pouvant être raccordé sur des conduits 3CE (conduit Réno SHUNT : conduit existant tubé et réutilisé). Les seuls chauffe-bains étanches sont à ventouse, or il n’est pas possible de les installer dans le cas du projet de réhabilitation par manque d’espace en façade (distance minimum à respecter par rapport aux ouvrants et prises d’air neuf et nécessite de déplacer la chaudière en façade).

De plus, cette chaudière aura la possibilité de proposer une fonction chauffage si un jour il subvenait des problèmes au niveau de la chaufferie collective ou du plancher chauffant.

*Il existe bien un chauffe-bain sur conduit 3CE chez ELM Leblanc mais de puissance surdimensionnée pour les besoins du projet (50 kW).

Question

Le choix d’un « simple » chauffe-bains à condensation n’aurait-il pas rempli les mêmes fonctions pour un cout moins élevé ?

Réponse MO : Concernant le prix du matériel, les chaudières ont un coup légèrement supérieur par rapport aux chauffe-bain mais elles permettent la mise en œuvre souhaitée, comme expliqué dans la question précédente.

Avec un coût de chaudière inférieur à 900 € sur l’opération du Pontet, on se rapproche des prix du matériel de type chauffe-bain.

Question

Est ce qu'il est possible de demander à GAZ de Bordeaux un devis de fournitures et d'installation ?Réponse MO : Les travaux sont réalisés par une entreprise qui peut prendre en charge l’ensemble des travaux liés aux équipements techniques (ventilation ET chaudière ECS)

Question

Actuellement pour les gens bénéficiant d'un chauffe-bain gaz, est-il prévu la possibilité de passer sur solution tout électrique?

Réponse CS : Cette solution doit être écartée car elle serait plus énergivore et de plus elle viendrait modifier les bases sur lesquelles les calculs de l’atteinte du niveau BBC ont été établis et donc non éligibles aux aides de Bordeaux-Métropole

Question


Un dédommagement ou une participation aux frais sont-ils prévus ou envisager si les propriétaires ont changé récemment leur chauffe-eau électriques ou chauffe-bain ?

Réponse MO : Nous proposons une solution de remplacement des chauffes bains par une solution identique gaz. Il ne sera pas prévu de solution chauffe-bain électrique (cumulus).

Si les propriétaires disposent actuellement d’un cumulus électrique, il ne sera pas prévu de remplacement de l’équipement. Si les propriétaires disposent d’un chauffe-bain gaz, il sera prévu leur remplacement sans dédommagement.

Réponse CS :Si le chauffe-bain gaz est récent, il sera démonté avec précaution dans les règles de l’Art et pourra être revendu sur le marché de seconde main (Bon Coin)

Question

Un contrat de prestation de maintenance nous sera-t-il imposé?

Réponse MO : Aucun prestataire ne vous sera imposé. Vous resterez libre du choix du prestataire de maintenance.

Complément CS : La souscription d’un contrat d’entretien est obligatoire

Question

La mise en place d’un nouveau chauffe-bain implique le raccordement aux eaux usées. Donc, une cuisine équipée devra être cassée, comment sera réalisé la remise en état d’origine ? La durée de cette mise en place et l’absence de production d’eau chaude sont estimées à combien de temps ?

Réponse MO : Les cas de cuisines équipées seront traitées au cas par cas car chaque cuisine (équipée) est spécifique. Dans tous les cas, le raccordement aux eaux usées sera nécessaire et devra nécessiter la mise en place d’une évacuation soignée. Celle-ci sera prévue d’être raccordée sur le conduit d’évacuation des eaux usées de l’évier. L’entreprise en charge des travaux sera chargée de spécifier les problématiques de cheminement pour trouver la solution la plus adéquate et réaliser les travaux soigneusement. Les durées des travaux : les travaux de remplacement des chauffe-eaux seront effectués par colonne d’évacuation des fumées ( logements superposés). L’intervention spécifique sur les colonnes et les chauffe-eaux se réaliseront dans la même journée (hors préparation et finition). La coupure d’eau chaude sera donc d’une journée par logement. Question

Dans quelles conditions se fera l'installation des chaudières?

Réponse MO : Les shunts gaz existants seront réaménagés en y insérant un « tubage » pour la seule évacuation de la combustion, alors que l’air nécessaire à la combustion, capté en terrasse (à ne pas confondre avec l’air de la ventilation), circulera dans le shunt au long du tubage (technologie renoShunt). L’installation très technique de l’ensemble du système nécessitera une grande


coordination. Au moment des travaux dans un bâtiment (ou dans un escalier pour les Bruyères), il sera impératif que l’entreprise accréditée puisse tout connecter en une seule journée, donc qu’elle puisse accéder le jour J à tous les appartements sans exception.

Question

Pour le changement de chauffe-eau, à qui revient la charge des travaux d'embellissement après travaux ? Peintures, enduits , joints?

Réponse MO : L’embellissement est à la charge des entreprises. Ces travaux ont été prévus au cahier des charges.


QUESTIONS DIVERSES(bordure de page brun)

Question

Pouvez-vous nous confirmer le mode de scrutin du vote du 23 avril ? S’agira-t-il d’une unanimité, d’une majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires ou de la majorité des présents et représentés ?

Réponse CSLe vote du programme des travaux de rénovation se déroulera en deux étapes. Dans une première résolution, l’AG sera invitée à se prononcer sur le principe de l’approbation du programme des travaux tel que présenté. Cette résolution est votée aux conditions de l’art.24 du 10 juillet 1965 : majorité des propriétaires présents ou représentés.Si cette première résolution est adoptée, l’AG sera amenée à indiquer son choix, à la majorité des propriétaires présents ou représentés, dans chacun des lots du programme, entre les entreprises soumissionnaires (pour tous les lots, sauf pour le lot 2) ou les solutions proposées (pour le lot 2) et permettre ainsi de dégager la décision sur le coût global des travaux et sur les entreprises désignées pour les réaliser.En revanche, seront votées à l’art.25 (majorité des propriétaires) les résolutions concernant l’avance de subvention ainsi que celle de la décision à prendre concernant la suite à donner sur l’information obtenue sur la possibilité d’un financement complémentaire des travaux de réhabilitation de la résidence.

Question

Je ne pense pas que l'assemblée des copropriétaires ait le pouvoir d'imposer des travaux à l'intérieur des appartements. Que se passera-t-il si des propriétaires récalcitrants ne font pas les travaux, empêchant de ce fait d'accéder au statut bbc et de percevoir la subvention de BM?

Réponse SyndicL’article 7 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (« loi Grenelle 2 ») et son décret d’application du 3 décembre 2012 a rééquilibré le conflit entre intérêt collectif et intérêt individuel en créant une notion nouvelle, les « travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives ». Plus clairement, dès lors que l’intérêt de tous les copropriétaires le justifie, voter la mise en œuvre de travaux sur les parties privatives est désormais possible. Les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives éligibles à cette mesure sont notamment les suivants :Amélioration des fenêtres, vitrages et volets (ou autres systèmes d’occultation extérieurs) ;Pose de robinets thermostatiques ou d’équipements d’équilibrages de radiateurs ou de panneaux de sols ;Réalisation de l’équilibrage de ces mêmes équipements ;


Mise en place d’équipements de répartition de frais de chauffage ou de compteurs d’énergie thermique.Si la résolution est mise à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale, la copropriété en chauffage collectif va donc pouvoir imposer les travaux de rénovation de fenêtres par un simple vote. Dans la plupart des copropriétés, les copropriétaires n’ayant pas remplacé leurs menuiseries sont en minorité et ce vote, s’il est bien expliqué, ne devrait donc être qu’une formalité.

Complémentairement aux explications du syndic, la subvention de Bordeaux-Métropole est aujourd'hui acquise, à la condition bien sûr, que le programme des travaux présenté par le maître d'oeuvre et permettant à la copropriété d'atteindre le niveau BBC soit effectivement voté le 23 avril. Bordeaux-Métropole a eu à faire l'examen de notre dossier avant de déclarer notre dossier éligible à la subvention. Si les travaux sont votés, une convention sera signée et nous pourrons prétendre à la liquidation de la première partie de la subvention.

Question

Si le programme de travaux envisagé permettra d’atteindre le niveau BBC Rénovation pour l’octroi de la subvention de Bordeaux-Métropole, cela permettra-t-il à la Résidence de prétendre au LABEL BBC rénovation ?

Réponse MOPour prétendre au label BBC rénovation il faudrait justifier d’un test de perméabilité à l’air des logements et instruire le dossier auprès d’un organisme certificateur. Le projet présenté respecte les exigences de consommation du niveau de performance BBC Rénovation.

A propos de la modification du PLU

Information CSEn réponse aux observations faites par certains concernant le classement du parc de la résidence en « espace classé boisé », il convient de préciser que ce classement ne résulte pas d’une demande de la copropriété. Il s’agit, en effet, d’une classification très contraignante, par ailleurs, qui interdit dans son espace toute nouvelle réalisation non naturelle, par exemple celle d'un chemin goudronné… Ce classement ressort du seul fait des services d'urbanisme de Bordeaux Métropole (n'importe quel propriétaire, collectif ou individuel, peut donc en être "victime"). Ces services procèdent le plus souvent par repérage sur photo satellite, avec de temps à autre quelques vérifications sur place, mais sans obligation aucune de concertation avec les propriétaires, hormis l'enquête publique qui en découle, mais encore faut-il en être informé. C'est ainsi que notre résidence a appris, en suite à


l’étude du PLU faite par Nexity-Promotion, qu’elle se trouvait dotée, sans l’avoir sollicité, d'une zone verte inaménageable lors de l'élaboration du dernier PLU (Plan local d'urbanisme).

Le dessin de cet espace boisé classé (ebc) est visible sur le site de Bordeaux Métropole / Plan local d'urbanisme/ Consulter le PLU en vigueur / Consulter le PLU à la carte. Une fois sur la carte, zoomer progressivement jusqu'à repérer la rocade sud et son intersection avec l'autoroute de Bayonne. A l'ouest (à gauche), juxtaposant la rocade par le nord, on peut voir une tache verte Nc (il s'agit des jardins familiaux). Juste au-dessus apparait la résidence du Pontet avec en son sein l'espace boisé inscrit, représenté par un quadrillage avec un cercle inscrit par carré.


Documents

· Web viewors de la présentation du projet de rénovation énergétique de la résidence, nous avons bien compris que l'intérêt principal de lancer l'ensemble de ces ... Réponse