Plan joint à l’acte
authentique : utilité
normes et investigations
documentaires
PROFESSEUR TITULAIRE DES ÉPREUVES INTÉGRÉES :
M. LAURENT SLOSSE
PROMOTEUR DU TRAVAIL DE FIN D’ÉTUDE :
M. FRANCIS GÄBELE
EPREUVE INTÉGRÉE EN VUE DE L’OBTENTION DU TITRE
ACADÉMIQUE DE BACHELOR GÉOMÈTRE-EXPERT & DU TITRE
PROFESSIONNEL DE GÉOMÈTRE-EXPERT (A.R. DU 19/05/1999
MODIFIANT L’A.R. DU 19/05/1936 CONCERNANT L’EXERCICE
DE LA PROFESSION DE GÉOMÈTRE-EXPERT IMMOBILIER)
L'ANNEE ACADEMIQUE 2010-2011 – SECONDE SESSION
Compagnon Laurent
INSTITUT D'ENSEIGNEMENT DE PROMOTION SOCIALE DE
LA COMMUNAUTÉ FRANÇAISE - UCCLE
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 1
I. Remerciements
« Nous croyons conduire le destin, mais c'est toujours lui qui nous mène1 », je ne partage
normalement pas ce point de vue fataliste, mais force est de constater que je n’ai pas toujours
eu réellement le contrôle sur les évènements m’ayant amené à remercier tous ceux qui seront
cités dans ces lignes.
Je souhaite exprimer ma gratitude à Messieurs les Professeurs Laurent SLOSSE et Francis
Gäbele de m’avoir orienté sur le sujet repris dans ces pages. Je les remercie aussi beaucoup
pour leurs accueils chaleureux à chaque fois que j’ai sollicité leurs conseils ainsi que pour
leurs multiples encouragements.
À Monsieur Bernard NICODEME sans qui ce travail n’aurait pas été possible. A qui j’exprime
ma plus vive reconnaissance et le remercie très sincèrement pour la confiance qu’il m’a
accordée en acceptant de me prendre à ses côtés. Par son soutien, sa disponibilité, ses
précieux conseils, il m’a permis d’achever ce travail. Enfin, je tiens à le remercier pour ses
qualités humaines d’écoute et son soutien moral.
Je tiens aussi à remercier Monsieur Walter LAVRAUW ses conseils précieux, sa grande
disponibilité et ses multiples encouragements. Qu’il trouve, en ces quelques mots, ma
profonde reconnaissance.
Mes remerciements s’adressent également à Messieurs Frank EMO et VANDERWEYEN de
l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale de m’avoir accordé leurs temps
précieux à démystifier le fonctionnement et les objectifs de l’administration.
J’adresse également ma gratitude aux fonctionnaires des différents services techniques
provinciaux, ceux du Brabant Wallon et de Namur, plus particulièrement aux Messieurs
SANA et HAMBERSIN, qui m’ont aidé, expliqué et documenté abondamment sur le sujet. Je
les remercie aussi beaucoup pour leurs accueils chaleureux, ainsi que leurs promptitudes à
répondre à mes demandes.
J’exprime mes plus grands remerciements à Ana-Bella et Julie qui ont été des soutiens
indéfectibles durant l’élaboration de cette épreuve intégrée et sur leurs encouragements lors
des moments difficiles. Ces pages leurs sont dédiées.
Je remercie mes parents de leur patiente qui, il est vrai, a été soumise à très rude épreuve,
mais qu’ils n’ont, également, jamais cessé de m’encourager. Ces pages leurs sont aussi
dédiées.
1 Denis DIDEROT – extrait de Jacques le fataliste et son maître
2 Adolphe HILBERT – Le géomètre-expert immobilier - 2
e éditions - Duculot-Roulin– 1957 – p113-114.
3 Francis GÄBELE et M. Marc VANDERSCHUEREN - Consommateur-citoyen : notion reprise dans l’exposer lors
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 2
II. Introduction
« Un bon croquis vaut mieux qu’un long discours », comme l’a dit Napoléon. Par le croquis,
on arrive à figurer de façon claire l’idée, le concept, la situation que l’on veut partager. Le
croquis est donc un outil utile, mais comment faire ce croquis, ou par extension, comment
faire un plan ?
Celui-ci se fait en trois étapes2. La première étape, consiste en la recherche et vérification des
informations contenues sur le plan.
La seconde étape, le mesurage qui demande de nombreuses connaissances techniques, de la
rigueur, de la précision et une connaissance accrue de l’objet à mesurer. Malgré l’importance
du mesurage, les techniques et le modus operandi ne feront pas l’objet des pages suivantes.
La troisième étape, consiste en la réalisation du plan lui-même, cette étape ne fera pas non
plus, l’objet de cette publication.
Pourquoi ce plan joint à l'acte est-il si important pour le grand public, mais aussi pour le
géomètre ? Pour le grand public, il permet d'accroître la sécurité juridique des
« consommateurs-citoyens 3» par une meilleure identification du bien. Pour le Géomètre,
l’obligation du plan joint à l’acte authentique pourrait accroître sensiblement l'activité des
géomètres-experts dits « mesureurs ».
Au moment où la protection du « consommateur-citoyen » est une des grandes priorités du
législateur, que celui-ci légifère dans ce but, il est tout à fait étonnant que rien n’ait encore été
fait en rapport avec l’identification précise des biens immeubles.
Le législateur a, par ailleurs, mis en place une certification obligatoire, permettant au
« consommateur-citoyen » de connaître la valeur énergétique du bâtiment qu'il désire acheter
ou louer. Certification PEB4 (Bruxelles).
Actuellement, pour toute vente ou location d'un bien à Bruxelles, il existe une obligation de
connaître la valeur énergétique du bâtiment. Par contre, il n'y a aucune obligation concernant
la reconnaissance non équivoque des limites de ce même bien.
Dans le but d'une meilleure protection du « consommateur-citoyen », il est grandement
nécessaire, voire indispensable, de rendre obligatoire lors de toute transaction immobilière,
dès le moment, où il y a « une reconnaissance de limites, une mutation, un règlement de
mitoyenneté, ou de manière plus large, un procès-verbal constituant une identification de
propriété foncière, pouvant être présenté à la transcription ou à l'inscription hypothécaire 5 » ; un plan joint à un acte authentique qui permettra aux propriétaires et/ou aux futurs
2 Adolphe HILBERT – Le géomètre-expert immobilier - 2
e éditions - Duculot-Roulin– 1957 – p113-114.
3 Francis GÄBELE et M. Marc VANDERSCHUEREN - Consommateur-citoyen : notion reprise dans l’exposer lors
du FIG 2009. 4 Certificat de Performance Énergétique Bruxellois
5 Francis GÄBELE et Marc VANDERSCHUEREN - le projet belge des plans de géomètre joint aux actes déclaratifs
ou translatifs de la propriété (34 57) - TS 5G - pratique professionnelle – FIG Working Week 2009
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 3
acquéreurs de connaître de façon précise la mensuration globale et normalement, non
équivoque de l’immeuble.
Comme le souligne M. Marc Vanderschueren dans sa publication de la FIG WORKING
WEEK de mai 2011 : « trop souvent, encore, rien n‟est garanti en ce qui concerne la
superficie, les limites de parcelles, et d‟éventuelles servitudes…. En l‟occurrence, selon les
usages de la Compagnie des Notaires de Bruxelles : le vendeur ne garantit pas la contenance
indiquée ; la description des biens n‟est fournie qu‟à titre de simple renseignement ; les
biens se vendent avec toutes leurs servitudes, fussent-elles occultes, sans recours contre le
vendeur ; la simple référence à un plan dans le cahier spécial des charges ne peut jamais être
par elle-même constitutive de servitude ; pour toute mitoyenneté qui serait discutée,
l‟acquéreur aura directement à s‟entendre avec les tiers intéressés, sans intervention du
vendeur ni recours contre lui. Par contre, le contraire serait un comble. Il est précisé que :
les biens se vendent pour quittes et libres de toutes dettes, privilèges et hypothèques ».
Par le passé, il y a eu plusieurs essais de l'administration, de faire voter des projets de loi ou
d'arrêtés royaux, obligeant de joindre un plan à un acte authentique lors de toute opération
constituant une identification de la propriété foncière. Les derniers projets datèrent de 2002, et
de la loi protégeant le titre de géomètre expert, et de 2004, avec un arrêté royal, visant à
modifier l'article 141 de la loi hypothécaire. Ces tentatives n’eurent pas le succès escompté,
ces différents projets furent soit amendés, soit abandonnés. Malgré ces échecs, la
modernisation et la mutation de l'administration obligeront le législateur à prendre ce
problème à bras-le-corps. Pour faire face à ses objectifs, l’administration devra, dans un futur
proche, disposer d’un arsenal d’outils performants qui lui permettront de réaliser ce en quoi
elle s’est engagée, c’est-à-dire, en l’instauration à moyen terme d’un cadastre authentique.
Nous parcourons donc, dans cette épreuve intégrée, quelques aspects primordiaux du plan
joint à l'acte authentique, l’importance de sa nécessité, mais aussi les grandes orientations à
suivre pour effectuer sa réalisation ; tant d'un point de vue juridique que technique. Nous
évoquerons aussi le fonctionnement, le rôle et les objectifs de l'administration. Ce sera
certainement grâce à l'impulsion donnée par l'administration que le plan joint l'acte
authentique deviendra une obligation.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 4
III. Administration : moteur du changement.
L'administration est entrée dans une phase de modernisation, de restructuration et de
mutation. Ces bouleversements dans l’organisation des tâches, mais aussi des méthodes des
pouvoirs publics ont un impact direct sur la vie du géomètre et sur la pratique de son métier.
Dans un futur proche, les interactions avec l'administration seront beaucoup plus fréquentes et
l’échange d’informations se fera de façon « plus automatique ».
Le géomètre-expert est fréquemment en contact avec différents services de l'administration,
aussi bien avec l'administration des finances, qu’avec les pouvoirs locaux (les communes), en
passant par différents services techniques provinciaux.
Lorsque le géomètre expert prend contact avec l'administration des finances, il a affaire alors
avec l’ex-Administration du Cadastre, de l'Enregistrement et des Domaines, devenus
aujourd’hui l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale. Cette
administration est composée du regroupement et de la réorganisation des différents services
de l’ACED. Nous y reviendrons plus tard
A. Fonctionnement du système cadastral belge
Pour comprendre et appréhender le cadastre belge, il faut remonter à la fin du XVIIIe siècle.
À cette époque, la Belgique n'est alors qu'une région française et comme toutes les autres
régions françaises, l'assemblée constituante décide d'imposer sur tout le territoire la création
du cadastre général et de la contribution foncière. Napoléon Ier le disait : « un bon cadastre
parcellaire sera le complément de mon Code civil », ce qui pour Napoléon, était la meilleure
façon de collecter de manière égale et cohérente un impôt foncier sur l'ensemble du territoire.
Le cadastre général effectuait quatre grands types de missions différentes. Toutes les
opérations préparatoires et d'ensemble, arpentage des parcelles, la délimitation de chaque
commune et la triangulation par commune.
Figure 1 : La chute de l'Empereur à Waterloo, le 18 juin 1815
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 5
En 1815 après la chute de l'empereur à Waterloo, la Belgique fut annexée au royaume des
Pays-Bas, mais les travaux entrepris depuis quelques années continuèrent. Treize ans après
l'indépendance du Royaume de Belgique, en 1843, les travaux du cadastre général furent
terminés, la dernière région ayant été levée fut la province du Luxembourg.
Au commencement, il était prévu que le système cadastral belge devait avoir un caractère
juridique6 et probant
7, comme le système allemand (Bavière). Ce système positif devait être
tenu par bien immobilier et mis à jour par des personnes jouant un rôle actif, des officiers
publics8. Lors du mesurage de chaque parcelle, il aurait fallu identifier de façon claire et
contradictoire, les limites entre celles-ci. Mais finalement, dans la pratique, l'aspect fiscal a
prévalu et un simple inventaire de la situation de fait fut réalisé. Cet inventaire servit alors à
l'établissement du revenu cadastral. Une fois ce revenu cadastral établi, il était alors
communiqué au receveur qui pouvait dès lors calculer l'impôt foncier.
Figure 2 : Importance du rôle du géomètre
« Le cadastre belge est un cadastre de type « personnel ». L‟inscription au plan et à la
matrice cadastrale ne vaut pas ipso facto « titre de propriété ».9
Le système cadastral belge a fonctionné de la même façon jusqu’à la moitié du XXe siècle.
Ensuite, grâce aux avancées technologiques, le cadastre a commencé comme le reste de la
société, à changer.
6 Le cadastre peut être soit fiscal, soit technique, soit juridique.
7 Force probante : propriété en vertu duquel, la signature d'un document par des personnes habilitées, fait foi
de son contenu et de sa date certaine. (Généralement utilisé pour le notaire lorsqu'il rédige un acte authentique). 8 L’officier public fera l'objet d'un paragraphe par après.
9 Marc VANDERSCHUEREN - TS01J - Land registration - Identification des Biens immobiliers dans les actes
soumis à la Formalité Hypothécaire – FIG Working Week 2011 8-22 May 2011, Marrakech.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 6
À partir de 1960, les plans supplémentaires de section ainsi que les matrices cadastrales furent
sauvegardés sur microfilm et support magnétique. Le cadastre belge connut une évolution qui
passa par l'automatisation, ensuite, par l'informatisation pour arriver enfin à la numérisation.
Figure 3 : Centre informatisé - années 70’
Vers la fin des années 80, la matrice cadastrale et la base de données des propriétaires furent
stockées sur support informatique. Au milieu des années 90, il était possible de modifier « on-
line » la matrice cadastrale directement depuis les différents bureaux d'enregistrement. L’outil
de gestion informatique des bases de données et de la matrice cadastrale est appelé CADNET.
Quant à CADMAP, utilisé depuis 2005, il est l’outil de gestion du plan cadastral numérique.
Figure 4 : Menu de l'interface de CADNET
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 7
1.Exemples d’autres systèmes cadastraux
Il existe d’autres systèmes cadastraux ayant des régimes purement fiscaux. Certains comme le
système belge sont à présent « technico-juridiques », d'autres sont complètement juridiques.
Les systèmes cadastraux juridiques ont pour avantage d’être des systèmes réels et probants,
donc positifs. Ce qui permet aux administrations travaillant avec de tels systèmes d’être
toujours en accord avec leurs environnements, sans souffrir d’aucun décalage dans le temps.
Le cadastre belge ne fut pas juridique, comme le voulait Napoléon Ier, mais fut, par la force
des choses, fiscal. Néanmoins, il exista sur le « sol belge », à l’époque coloniale (Congo
Belge) un système réel. Ce système réel appelé « titre Torrens » (Sir Robert Torrens10
) était
basé sur un système de livres fonciers.
Le « titre Torrens » ou « Torrens act » est un système de titres fonciers, un registre d'état
(livres fonciers, pierre angulaire de ce système), d'exploitation tenue et mise à jour par la
force publique, garantissant au titre une qualité certaine et permettant donc de ne souffrir
d'aucune contestation possible, les « titres par enregistrement » et non pas « l'enregistrement
des titres ». Concernant la reconnaissance d'un propriétaire, l'ancien système des « common
laws11
» avait une faiblesse, pour pouvoir être reconnu comme propriétaire, celui-ci devait
disposer d'une chaîne ininterrompue de titres disposant d'un ancrage suffisant, d'un bon
enracinement. Le titre Torrens fut ou est encore utilisé dans diverses parties du monde
comme : l’Australie, une partie des États-Unis...
Le registre foncier qui était au départ sur papier est, aujourd’hui, dans sa grande majorité
informatisé et, contient un grand nombre d'informations concernant les parcelles, les
dimensions et limites du terrain, le nom du propriétaire inscrit, tous les droits réels et les
hypothèques incombant à la propriété.
Toute modification du parcellaire entraîne une modification du registre et automatiquement
l'enregistrement du nouveau plan.
Les trois principes de ce système sont les suivants :
Principe du miroir : le registre reflète exactement et complètement les faits actuels.
Ce qui en d’autres mots veut dire que tout enregistrement est identique à la
situation réelle (description, limites,…).
Principe du rideau : aucune nécessité d'aller plus loin que le certificat de titres, il
contient toutes les informations sur les titres. Aucune nécessité d'avoir de
nombreux autres documents complexes, car l’état garantit le certificat de propriété.
10
Sir Robert TORRENS : (1780-1864) était un officier de l'armée britannique et un économiste, propriétaire du journal The globe. Il a découvert le principe de l'avantage comparatif indépendamment de la vieille garde. Parmi les économistes classiques, il est l'un des rares à avoir critiqué la théorie de la valeur travail et le libre-échange, lui préférant la réciprocité commerciale. 11
Common laws : Droit commun
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 8
Principe de l'assurance : dans le cas où le conservateur (État) commettrait une
erreur dans la juste reconnaissance de la propriété. Celui-ci dédommagerait la
partie flouée.
En Allemagne, à partir du 1er janvier 1900, le premier Reich adoptait la loi sur la propriété
privée. Cette loi fût alors d'application sur l'entièreté du Reich. L'Allemagne établit alors un
système d'enregistrement foncier. Ce système d'identification clair et précis reprit pour chaque
propriété foncière bâtie ou non bâtie une description physique pour répondre aux besoins de la
publicité foncière12
. Ce système d'enregistrement est appelé « Grundbuch » ou « livre
foncier » en français, il contient tous les droits des propriétaires sur la parcelle et le bâti. Ce
système cadastral fut développé pour avoir d'une part un système de taxation cohérent et
d'autre part de garantir la bonne gestion du parcellaire.
Figure 5 : Homme tenant dans ses mains un exemplaire du Grundbuch.
Le livre foncier « est un registre authentique tenu par parcelle cadastrale et sur lesquels sont
immatriculés tous les actes de nature à définir la situation juridique des immeubles, « le livre
foncier doit avoir force probante dans tous les cas, si l'on veut qu'il y ait quelques valeurs »13
.
12
Publicité foncière : est un ensemble de procédures permettant de rendre publique les informations sur la propriété foncière, qui vise à savoir qui est le propriétaire d'un bien ou qui en est le titulaire de droits réels. Les informations suivantes font l'objet de la publicité foncière :
informations sont propriétaires (personnes physiques, morales, publiques,…).
Informations sur la propriété, qui peuvent être soit retracées dans un fichier mobilier appelé matrice cadastral ou dans un livre foncier (Allemagne).
Dans le système belge des actes constatant les droits, dans le système allemand l'inscription livre constate les droits 13
Paul-Marie GRINEVALD - Le cadastre - Guide des sources - 2007 - Citation : Claudius NOURRY, cité par Henricet, journal des économistes, juillet 1893.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 9
B. Fonctionnement du système hypothécaire belge.
Le système hypothécaire belge est un système passif, dès lors l’inscription au sein de cette
hypothèque ne fait pas naître de droit et n'a pas force probante (1349 cc). Il ne peut, à défaut
d'autres pièces, ne faire office que de présomption.
Le système hypothécaire belge se base sur la bonne tenue de registres qui permet de faire
connaitre aux tiers intéressés la situation juridique de l’immeuble. Cela permet de faire la
publicité des droits, privilèges et hypothèques établis pour les immeubles.
Ces registres sont de type « personnel », il faut donc identifier correctement les propriétaires.
Au cas où un acte serait vicié14
et que la possession serait entachée de clandestinité, de
violence et d’équivocité empêchera, par exemple, d’acquérir la propriété par usucapion15
et de
façon plus générale de produire tous ses effets sur le droit.
C. Fonctionnement du système d'enregistrement belge.
Le bureau d'enregistrement à deux fonctions, l'une fiscale, l'autre civile.
Ces fonctions civiles sont la conservation de différents « documents » et de leurs donner date
certaines. Les « documents » pouvant faire l'objet d'une transcription sont les suivants : les
actes authentiques et actes notariés ; les arrêts et jugements des cours et tribunaux qui
contiennent des dispositions assujetties pour le présent titre à un droit proportionnel ; les actes
déclaratifs ou translatifs de propriété ou d'usufruit d’immeubles situés en Belgique ; les actes
portant bail, sous bail, cession de bail d'immeubles en Belgique ; les procès-verbaux de vente
publique de biens mobiliers corporels ; les actes contenant apport à une société belge ou étant
statutairement belge.
La fonction fiscale est, outre l'enregistrement des actes, la partie la plus connue de ses
activités. C'est cette administration qui collecte la taxation fixée de façon proportionnelle au
moment de la vente d'un bien immobilier. Elle peut aussi taxer de façon fixe les actes et les
procès-verbaux qui lui sont soumis (baux, bornage,…).
En Belgique, seul le titre de propriété délivré par le bureau des enregistrements peut faire
office de preuve mais, dans certains domaines des documents « fiscaux » (cadastraux)
peuvent faire office de base juridique (comme décrit dans l'article 1317 cc et 395 CIR), tous
les documents relatifs au remembrement, aux expropriations…
L'enregistrement ne vérifie jamais la validité d'un acte, même si l'acte présente une
irrégularité, il sera tout de même enregistré, et le droit sera perçu. La seule condition
permettant de suspendre l’exigibilité de ce droit serait une condition suspensive16
. Les taux
des droits d'enregistrement sont des compétences régionales mais, il faut faire attention à une
chose, on enregistre dans sa région au taux de la région d'où le bien a été acquis.
14
Vicié : en opposition avec valide, valable de l’acte juridique. Peut-être entaché de nullité. 15
Usucapion : nom traditionnel donné à la prescription acquisitive. 16
Condition suspensive : condition qui rend incertaine la naissance du contrat.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 10
D. Réforme Coperfin : création de L'Administration Générale de la
Documentation Patrimoniale.
L’AGDP est le regroupement entre les services d'enregistrement et des domaines, le service
de conservation des hypothèques et le cadastre. Ce regroupement a été effectué dans un but
d'efficacité, pour qu'il y ait une plus grande synergie entre les différents départements qui
constituent L’AGDP.
Ce regroupement a conduit à la création de nouvelles structures au sein de l’administration.
Elles sont réparties en 5 piliers :
Mesures et Evaluations (cadastre).
Sécurité Juridique (Enregistrement et Hypothèques).
Services patrimoniaux (Comités d’acquisitions).
Recouvrement non fiscal (enregistrement).
Collecte et échanges d’informations.
Figure 6 : Organigramme de l'ADGP
Les données de l’administration, avant la mise en place de cette restructuration profonde,
étaient souvent redondantes entre les services de l’enregistrement, des domaines, des
Hypothèques et du cadastre. De nouveaux outils ont dû être développés pour réunir les bases
de données des services de l’AGDP. L’ensemble de la documentation Patrimoniale est repris
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 11
sous la dénomination de PATRIS. Elle sera constituée de deux outils de gestion CADGIS17
&
STIPAD18
.
CADGIS est un système d’information géographique dans lequel seront disposées de
nombreuses couches permettant de croiser les données géographiques, techniques et
juridiques. Ce croisement permettra à l’administration d’être plus efficace et beaucoup plus
complète dans la gestion des données
STIPAD est une interface qui intègre, harmonise et gère les informations disséminées dans les
différentes bases de données, pour ne donner, finalement, qu’une seule base de données
unique. Cette base de données unique sera la seule base de données utilisée par les
fonctionnaires de l’administration (prévu pour mars 2012). On franchit donc une étape de plus
vers la constitution d'un cadastre juridique, cette étape est la mise en place d'une plus grande
concordance entre la documentation cadastrale et l'objet des actes soumis à la publicité
immobilière.
Figure 7 : Interface de STIPAD
L’administration va, dans un futur relativement proche, disposer d’une base de données
cohérente et complète, au niveau de son information juridico-géographique. Faut-il encore
qu’elle dispose d’informations suffisantes et utilisables ? Pour ce faire, des projets de loi et
d’arrêtés royaux furent déposés mais ne furent jamais acceptés. Par ces dispositions légales,
l’administration voulait rendre le plan obligatoire pour tout acte authentique, lors de toute
reconnaissance ou mutation de parcelle. Par ce biais, elle aurait disposé d’un maximum
17
CADGIS : Computer Aided Design Geographical Information Systems. – Système d’information géographique de la Documentation patrimoniale. 18
STIPAD : Système de Traitement intégré de la Documentation patrimoniale.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 12
d’informations provenant des géomètres19
qui lui auraient servi à consolider sa base de
données.
Pour l’aider dans sa politique de consolidation de données et pallier aux manques
d’informations dues aux non-adoptions des différents projets de loi et d’AR, le cadastre mit au
point en 2004, une convention entre ses services et les géomètres experts indépendants. Cette
convention est, pour le cadastre, une façon de pouvoir échanger des données directement entre
eux et les géomètres signataires de la convention (convention facultative).
IV. Convention entre les géomètres experts indépendants et l'administration
La signature de la « convention de collaboration avec l'Administration Générale de la
Documentation Patrimoniale » permet un échange d'informations privilégiées entre l’AGDP
et les géomètres-experts indépendants. Ceux-ci remettent leurs plans et en contrepartie
l’AGDP permet la consultation d’informations cadastrales20
.
Elle prend en charge tout type de plan (plan joint ou non aux actes, procès-verbaux de
mesurage et/ou de bornage, plan de division…)21
.
En échange des plans confectionnés par les géomètres et contenant toutes les prérogatives de
l'article 7 de la convention de collaboration avec l’AGDP, celle-ci permet aux géomètres de
consulter les informations archivées au contrôle du secteur du cadastre de l’AGDP (les
minutes contenues dans les actes et les croquis de mutations : annexes 207 et 20922
).
L'article 7 demande aux géomètres de donner pour les plans, les sommets de la propriété et
des bâtiments; d'établir un tableau reprenant le numéro de parcelle y compris toute parcelle
voisine, avec le nom des propriétaires et si nécessaire une case prévue pour leurs signatures
(pour pouvoir rendre contradictoire le procès-verbal), l'indication de la date, de l'échelle du
plan et du nord géographique. La désignation complète de la parcelle cadastrée concernée
commune, division, section, numéro,…
Si la transaction ne se rapporte qu’à une partie de la parcelle, il faut qu'il y ait assez
d'éléments sur les limites existantes pour pouvoir rattacher le morceau de parcelle à la partie
devant être mutée. En cas de lotissement, il faut aussi qu'il y ait une indication du numéro du
lot, de la date et du numéro du permis de lotir. Si la parcelle ou le bien jouxte le domaine
public, il faut y faire figurer la dénomination exacte du chemin, du cours d’eau, de la voirie…
décrire aussi la nature des limites de propriété (si ce sont des clôtures, des haies,…) et savoir
si les éléments séparatifs sont mitoyens ou privatifs
19
En effet, seuls les géomètres sont habilités à pouvoir établir des plans soumis à la transcription ou à l’inscription hypothécaire (Art.3 L. 2003-05-11 protégeant le titre et la profession de géomètre expert & Art 18.2. A.R. 2005-12-15 Code de déontologie). 20
Art. 1. Convention de collaboration avec l’ AGDP. 21
Art. 2. Convention de collaboration avec l’ AGDP. 22
Art. 6. Convention de collaboration avec l’ AGDP.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 13
Il faut qu'il y ait bien sûr une description détaillée des sommets des limites, une indication en
longueur sur tous les segments de la partie mesuré et des coordonnées de chaque sommet. Il
faut aussi qu'il y ait une superficie générale au centiare près.
Toutes ces données devront être rendues sous la forme d'un fichier ASCII23
.
Figure 8 : Exemple de fichier ASCII
A. Établissement de plan normalisé.
Dans un souci d'interaction optimale entre l'administration et les géomètres, il convient
d'établir les plans selon certaines normes. Les géomètres conventionnés sont tenus par la
signature de cette convention à éditer des plans selon certaines règles (ou normes). Mais
même les géomètres non conventionnés devraient procéder de la même manière.
B. Listing des obligations du géomètre conventionné.
Le géomètre, par la signature de la convention doit respecter des règles élémentaires :
indication de la date du mesurage (Art 7.4).
indication de l'échelle du plan et du Nord géographique (Art 7.5).
désignation complète des parcelles cadastrées concernées : commune, division
cadastrale, section, numéro (Art 7.6).
indication de la longueur de tous les segments de la partie mesurée et indications des
coordonnées de chaque sommet. Tous les éléments géométriques permettant de
reconstituer ultérieurement et de façon non équivoque, les points de limites sur le
terrain, au départ de point fixe, durable et levé en nombres suffisants (coin de
bâtiment, bornes,…) (Art 7.13).
indication des codes de mesurage et des informations nécessaires au dessin de la
nouvelle parcelle et au calcul de sa superficie (Art 7.14).
indication sur chaque plan des coordonnées des sommets de propriété et des bâtiments
dans le système Lambert 72/50, en ETRS 89 ou en local. (Art 7.1).
Indication sur chaque plan d'un tableau comprenant les numéros de parcelle attenante
avec le nom des différents propriétaires et dans la mesure du possible la signature des
23
Art. 7. De collaboration avec l’ AGDP //ASCII - American Standard Code for Information Interchange - : est la norme de codage de caractères en informatique la plus connue, la plus ancienne et la plus largement compatible. ASCII contient les caractères nécessaires pour écrire en anglais.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 14
propriétaires voisins seront demandés par le géomètre afin de rendre juridiquement
opposable la limite avec ceux-ci. (Art 7.3).
Description succincte de la nature des limites de propriété (mur, haie, clôture…) Avec
une indication du caractère mitoyen ou privatif des éléments séparatifs de propriété
(Art 7.10 & Art 7.11).
Description détaillée des sommets des limites de propriété (pieux, bornes, cornières,
souches…) (Art 7.12).
En cas de lotissement, indication du numéro du lot, de la date du numéro du permis de
lotir (Art 7.8).
Si le bien jouxte le domaine public, la dénomination exacte du chemin, de la voirie ou
du cours d'eau (Art 7.9).
indication de la superficie au centiare près (Art7.15).
Donc si le plan du géomètre conventionné respecte tous les points repris ci-dessus, il sera
considéré comme valable et complet pour l'administration.
Figure 9 : Exemple de plan réalisé selon les normes
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 15
La signature de la convention est un acte facultatif pour tous géomètres et c’est évidemment là
son principal défaut. Les plans des géomètres sont l’unique source d’information pour mettre
à jour le plan cadastral et, si ceux-ci ne sont pas conventionnés, ils n’ont dès lors aucune
obligation de transmettre leurs plans à l’administration.
L’AGDP s’est aussi fixé pour objectif, l’édification d’un plan cadastral, juridiquement
correct, sur lequel apparaitront clairement les limites certaines de propriété, les servitudes
diverses grevant le bien, etc. Elle n’atteindra jamais cet objectif s’il lui manque de
nombreuses informations. Cette situation crée indéniablement un vide et celui-ci peut être
comblé par des mesures complètes et appropriées. L’obligation de rendre obligatoire le plan
joint à l’acte authentique pour toutes transactions immobilières est la solution à cette
problématique. Finalement, cette obligation sera bénéfique pour les citoyens pour qu’il en
découlera une sécurité supplémentaire.
V. Projet d’Arrêté royal complétant les règles d’identification des immeubles dans les
actes ou document sujet à la publicité hypothécaire, et organisant le dépôt préalable
d’un plan à l’administration du cadastre et la délivrance par celle-ci d’un nouvel
identifiant.
Ce projet de loi répond aux objectifs que s’est fixée l’Administration Générale de la
Documentation Patrimoniale, tant dans sa volonté de constituer une source unique
d’information sur la délimitation des parcelles, que dans son désir de recevoir tous les plans
nécessaires à son bon fonctionnement.
Les dispositifs du projet seront les suivants :
Lorsqu’il y a transfert ou déclaration d’un bien immobilier, dans un acte soumis à la publicité
hypothécaire, il faudra qu’un plan de reconnaissance de limite soit établi24
. Les situations
donnant lieu à une reconnaissance de limite sont les suivantes :
Modification de limite.
Division d’une ou plusieurs parcelles cadastrales existantes.
Création d’une nouvelle parcelle cadastrale, par cession d’une partie du domaine
public.
Division d’un bien en entités distinctes25
.
Ce plan sera déposé auprès de l’AGDP préalablement26
à la signature de l’acte ou du
document étant soumis à la formalité hypothécaire.
24
Seuls les géomètres sont habilités à pouvoir établir des plans soumis à la transcription ou à l’inscription hypothécaire (Art.3 L. 2003-05-11 protégeant le titre et la profession de géomètre expert & Art 18.2. A.R. 2005-12-15 Code de déontologie 25
Art 577-3 CC et suivant – Loi relative à la copropriété.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 16
Pour les lotissements, il faudra avant la vente du premier lot, remettre un plan comprenant les
limites certaines du lotissement et l’implantation exacte des voiries éventuelles.
Ultérieurement aux dépôts des plans auprès de l’AGDP, il ne pourra plus y avoir de
modification sur les exemplaires des plans joints aux actes.
De plus l’article 14127
sera « complété par la ou les nouvelles désignations cadastrales
réservées par l‟administration du cadastre en prévision de l‟adaptation ou la création des
nouvelles parcelles cadastrales28
».
A. Le géomètre expert, futur Officier public ?
Dans le cadre de certaines missions particulières, il est envisagé de donner le statut d’Officier
public aux géomètres experts :
« De bornage de terrain.
D‟établissement et de signature de plan devant servir à une reconnaissance de limite,
mutation, règlement de mitoyenneté et à tout autre procès-verbal constituant une
identification de propriété foncière, qui peuvent être présenté à la transcription
hypothécaire.29
Mais qu’est qu’un officier public ? Un officier public ou ministériel est une personne titulaire
d'un office conféré par l'État et nommé par décision d'un ministre. Les avoués auprès des
cours d'appel, les huissiers de justice, les notaires, les avocats au Conseil d'État et à la Cour
de cassation sont des officiers ministériels. Certains d'entre eux sont également des officiers
publics, en raison de leur pouvoir d'authentifier des actes juridiques ou judiciaires et de
procéder à l'exécution des décisions de justice (cas des notaires, huissiers de justice,...)30
».
Le statut d’officier public permettrait aux géomètres de devenir les interlocuteurs privilégiés
entre les particuliers et l’Etat. Il remplacerait l’Etat le temps d’effectuer ses missions
spécifiques et jouerait un rôle déterminant au même titre que les notaires.
26
Dans le but de cadastration préalable ou précadastration. 27
Art. 141 - Loi hypothécaire - Inséré par L 1995-02-09/35, art. 4, 012; En vigueur : 01-01-2001 La désignation des immeubles qui font l'objet d'un acte ou d'un document sujet à publicité, comporte les indications suivantes : la situation géographique (commune, rue ou hameau, numéro de police), la désignation cadastrale résultant d'un extrait de matrice datant de moins d'un an, la nature et la contenance. Si depuis la transcription du dernier titre, les éléments de la situation géographique et de la désignation cadastrale ont été modifiés, il y a lieu de fournir également ces données telles qu'elles résultent de ce dernier titre. Lorsqu'il s'agit d'étages ou de parties d'étages d'un immeuble visé par l'article 577bis, § 11, du Code civil, la désignation doit en outre être conforme aux indications de l'acte de base transcrit et des actes transcrits qui l'ont modifié. Il est fait mention dans l'acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s'il a moins de trente ans. Le Roi peut compléter les règles d'identification énoncées au présent article. 28
Marc VANDERSCHUEREN - TS01J - Land registration - Identification des Biens Immobiliers dans les actes soumis à la Formalité Hypothécaires - FIG Working Week 2011 8-22 May 2011, Marrakech. 29
Marc VANDERSCHUEREN - TS01J - Land registration - Identification des Biens Immobiliers dans les actes soumis à la Formalité Hypothécaires - FIG Working Week 2011 8-22 May 2011, Marrakech. 30
Définition de l’officier public
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 17
B. Cadastration préalable ou précadastration
La cadastration d’un nouveau bien immobilier, intervient pour le moment après la signature
de l’acte. Dans un souci d’efficacité et de consolidation du caractère juridique de la
documentation patrimoniale, l’administration veut recevoir les plans préalablement à l’acte
pour pouvoir transmettre le nouvel identifiant cadastral et que celui-ci apparaisse dans l’acte.
L’administration disposera de 10 jours pour faire parvenir l’information au notaire ou,
certainement plus généralement au géomètre.
Figure 10 : Précadastration - Exemple du parcours d'un plan qui sera joint à un acte
« Dans une copropriété, le titulaire du droit ne sera plus comme aujourd‟hui, lié au plan et à
la matrice cadastrale, mais uniquement au plan cadastral31
».
Figure 11 : Identification de parcelle - Structure actuelle et future
31
Frank EMO - exposé pour la visite des étudiants de l’ULg et Isil - 04/04/2011
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 18
Comme le montre l’exemple repris ci-dessus, il n’y aura plus un identifiant unique nécessitant
de détailler chaque entités mais il y aura plusieurs identifiants cadastraux. Chaque identifiant
cadastral sera une entité propre. Nous aurons donc un identifiant unique au plan cadastral et
des parties patrimoniales constituant cet ensemble.
Que le projet d’Arrêté Royal soit voté ou non, il n’en reste pas moins que la convention fixe
dès à présent des normes à respecter et qu’il est, en plus des normes, nécessaire de vérifier
tous les éléments constituant le plan. Ces vérifications vont des noms des propriétaires des
parcelles voisines, à devoir « positionner » la limite séparative entre un cours d'eau et une
parcelle ; savoir si la parcelle est grevée d'une servitude quelconque,... Pour ce faire, le
géomètre doit entreprendre des investigations pour lui permettre d’établir « la réalité des
lieux ».
VI. Réalisation du plan normalisé de reconnaissance de limites (PV de mesurage, de
Bornage, de Reprise de mitoyenneté…)
Les procès-verbaux de façon générale sont des actes par lesquels une autorité compétente
constate un fait comportant des conséquences juridiques.
Les procès-verbaux de mesurage sont, quant à eux, établi par des personnes qualifiées
contenant la relation graphique des constatations, recherche, enquête qu’elle à effectuer, en
vue d’en conserver une trace officielle.
Il existe de nombreux types de Procès-Verbaux de mesurage :
Le PV de mesurage.
Le PV de Bornage.
Le PV de Division.
Le PV de reprise de mitoyenneté.
….
Le PV de mesurage est un procès-verbal reprenant une situation existante se basant sur des
limites claires, existantes et non-équivoques. Ce Procès-Verbal ne nécessite pas de
contradiction avec le voisinage.
Le PV de Bornage est un procès-verbal reprenant une situation existante pour lequel il existe
une ou plusieurs limites incertaines. Ce procès-verbal nécessite un accord avec le voisinage et
doit être contresigné par les parties avec lequel il existe une ou plusieurs incertitudes. Ce
document, dès le moment de sa signature, sera opposable aux tiers.
Le PV de Division est un procès-verbal établissant une limite interne à une parcelle. Ce
procès-verbal ne nécessite pas de contradiction avec le voisinage.
Le PV de reprise de mitoyenneté est un procès-verbal établissant si un mur séparatif est
mitoyen, tout ou en partie. Le géomètre-expert, dans ce cas-ci, fait « office de notaire » car il
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 19
envoie directement ses documents à l’enregistrement, l’administration applique sur base du
PV les droits d’enregistrement.
Il existe encore de nombreux autres types de PV mais ceux-ci sont les principaux PV joints
aux actes.
Pour établir le plan normalisé, il faudra au géomètre en plus d'une présentation irréprochable,
recouper de nombreux éléments qui permettront de définir avec justesse et précision « la
réalité des lieux ».
Le géomètre effectue des recherches aussi bien dans les actes authentiques que dans les
services techniques provinciaux, dans les administrations communales, ainsi que dans les
services du cadastre (service de mesure et évaluation). Ces différentes recherches permettent
suite au mesurage, d’avoir assez d’informations juridique pour pouvoir replacer les limites du
bien à délimiter.
Nous allons dans cette partie expliquée où et comment trouvé les informations nécessaires à
l'établissement du plan joint à l'acte mais, aussi comment décrypter ces informations pour
pouvoir établir ce plan de la meilleure façon.
VII. Où trouver les informations nécessaires à la réalisation du Procès-verbal.
A. Acte authentique
L'acte authentique est un acte32
établi par un officier public (généralement un notaire, dans
d’autres rares cas un bourgmestre) à la demande d'un client. Cet acte a trois caractéristiques, il
a date certaine33
, force exécutoire34
et force probante35
. Cet acte authentique peut donc être
utilisé comme preuve de titre de propriété d'un bien.
L'acte authentique est un acte de plusieurs pages dans lequel se trouve l'identité du/des
acquéreurs (s) ainsi que l’identité du/des vendeurs (s), mentionnés en toutes lettres. La
localisation du bien par sa désignation cadastrale. On y règle aussi toutes les origines de
propriété. Une recherche sur les origines trentenaires est alors effectuée par le notaire et celui-
ci mentionnera tous les derniers actes passés entre vifs endéans ce laps de temps. On y trouve
32
Aujourd’hui l’acte authentique est rédigé sur papier, scanné et enregistré dans une bande de données commune à tous les notaires. Dans le courant de l’année 2012 tous les actes authentiques seront électroniques, rédigés et signés avec la BeID (carte d’identité électronique). 33
Date certaine : Actes juridiques dont la loi présume qu'il a bien été passé à une date donnée. Il en résulte une inversion de la charge de la preuve. Ce n'est plus à la personne de démontrer la date à laquelle l'acte a été passé, mais bien à son opposant de prouver le contraire. La date certaine sert notamment à fixer le point de départ de multiples délais (prescriptions, conservation de l'acte,…) Cette date est opposable c'est-à-dire qu'elle oblige toute personne extérieure à l'acte de prendre en considération cette date. 34
Force exécutoire : est un effet légal attaché à une décision de justice juridictionnelle ou gracieuse, un acte notarié à certains actes d'administration, qui permet de faire procéder à une saisie contre un débiteur, d'expulser l'occupant d’un bien, en recourant aux besoins à la force publique. 35
Force probante : propriété de l'acte authentique qui donne le pouvoir la signature du notaire pour la date et son contenu.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 20
aussi le prix de vente et le numéro de compte sur lequel le versement est effectué. On y figure
encore toutes les servitudes actives ou passives grevant le bien. S’y trouvent aussi toutes les
clauses de droit relatives à la succession du bien, hors aliénation36
, comme les droits de
préemption37
, d’accroissement ou encore de tontine38
…
On peut encore y trouver des plans de géomètre.
1.Informations utiles pour le géomètre dans un acte authentique
Les informations utiles pour le géomètre dans un acte authentique sont les suivants :
Les origines de propriété, désignation des propriétaires présents et passés de la
parcelle.
La description du bien.
Dans les conditions particulières : les servitudes actives ou passives, présentes ou
futurs.
La présence de plan.
Le ou les identifiants cadastraux.
a. Présence d'un plan (plan annexé à un acte authentique) :
Dans les cas les plus favorables, il aura été annexé un plan à l'acte authentique. Ce plan
permettra de se faire une idée claire du bien. Normalement, sur un plan joint à un acte
authentique, dressé par un géomètre39
, doit contenir un nombre suffisant d’informations
pouvant aider à reconnaitre de façon sûre et précise les limites du bien. Les informations
contenues dans le plan sont les suivantes :
36
Aliénation : résultats d'une opération juridique qui a pour conséquence de sortir un bien ou un droit du patrimoine de celui qui en est l'actuel propriétaire ou l'actuel titulaire. Vendre, céder. 37
Préemption : droit de - est un privilège accordé à certaines personnes permettant d'acquérir un bien par priorité à toute autre personne lorsqu’un propriétaire manifeste sa volonté de les vendre. 38
Accroissement, tontine : droit de - attribuée aux héritiers et permet d'accroître la possession exercée sur la chose. 39
Dans la pratique les notaires reconnaissent que seuls les géomètres sont habilités à dresser des plans qui seront joints aux actes authentiques. En effet, les géomètres sont les seuls à pouvoir établir des plans soumis à la transcription ou à l’inscription hypothécaire (Art.3 L. 2003-05-11 protégeant le titre et la profession de géomètre expert & Art 18.2. A.R. 2005-12-15 Code de déontologie). Art. 3. Relèvent de l'activité professionnelle de géomètre-expert au sens de la présente loi les activités suivantes : 1° le bornage de terrains; 2° l'établissement et la signature de plans devant servir à une reconnaissance de limites, à une mutation, à un règlement de mitoyenneté, et à tout autre acte ou procès-verbal constituant une identification de propriété foncière, et qui peuvent être présentés à la transcription ou à l'inscription hypothécaire. L'exercice de l'activité professionnelle décrite au présent article ressortit également aux géomètres au service des pouvoirs publics dans l'exercice de leurs missions de fonctionnaires. Art. 18. Relèvent de la compétence du géomètre-expert, les activités suivantes : 1° les activités visées à l'article 3 de la loi protégeant le titre et la profession; 2° l'identification, la délimitation, le mesurage et l'évaluation de la propriété immobilière publique ou privée, bâtie ou non, tant en surface qu'en-dessous du sol, ainsi que les travaux qu'on y exécute, l'organisation, l'enregistrement et celui des droits réels y attachés;
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 21
La superficie (généralement exprimé en ares).
Les distances périphériques.
La nature et l’emplacement des bornes (on entend par bornes dans ce cas-ci, un
élément fixe sur le terrain permettant de matérialiser la limite de façon sûre et non
équivoque).
La présence de servitudes.
Dans les plans les plus récents :
Un tableau de coordonnées.
b. Si aucun plan n'est présent et joint à l'acte authentique :
Il se peut qu’il n'y ait pas de plan joint à l’acte authentique des propriétaires actuels, il se peut
aussi que l'acte fasse référence à un plan de géomètre se trouvant joint à un acte plus ancien.
Dans d’autres cas, il ne sera fait mention d’aucun plan, il sera alors nécessaire d'effectuer des
recherches et de remonter la piste des différentes « origines de propriété ».
Certaines informations contenues dans les actes tels que des contenances au décimilliare sont
des pistes intéressantes et peuvent laisser sous-entendre qu'un plan de géomètre a été annexé
un acte antérieur même s’il n'en est pas clairement fait mention. Il est rare de ne retrouver
aucun plan ni aucune information pour une parcelle.
Il est parfois nécessaire de remonter assez loin dans les actes pour pouvoir obtenir les
informations nécessaires. Il nécessitera peut-être des recherches dans différentes études de
notaires ou alors il faudra se rendre aux archives du royaume pour les actes plus anciens.
Sachant qu'une étude de notaire doit conserver ses actes durant une durée de minimum 50 ans
et qu'après 75 ans tous les actes doivent être obligatoirement transférés aux archives générales
du royaume40
.
Il faudra donc alors effectuer des recherches dans les actes authentiques soit dans les études
de notaire soit aux archives du royaume, pour les actes les plus anciens.
Remarque : concernant l’enregistrement et la transcription de l’acte authentique il se peut que
le notaire ait fait mention, lors de l’enregistrement de son acte, de ne pas transcrire41
certaines
pièces constituant le dossier. Le conservateur des hypothèques vérifiera simplement s’il n’y a
pas lieu, tout de même, de transcrire ces pièces. Il recherchera s’il est fait mention de ces
pièces dans l’acte authentique, si elles apparaissent dans l’acte, il fera transcrire ces pièces.
c. Comment faire si on ne dispose pas de l’acte authentique ?
Il arrive de temps à autre que malheureusement le géomètre ne dispose pas de l’acte
authentique, mais alors comment faire pour retrouver l’acte authentique ? Il faut alors aller
dans une antenne de la Sécurité juridique (anciennement Enregistrement & Hypothèques) et
40
Art. 62 Loi du 25 ventôse XI modifié le 5 mai 1999 organisant le notariat. 41
Art. 26 Code du droit d’enregistrement, d’hypothèques et de greffe.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 22
faire une demande d’attestation de propriété. Sur cette attestation de propriété apparait bon
nombre d’informations utiles telles que : le nom du ou des propriétaires, leurs adresses, le
nom du notaire ayant instrumenté l’acte authentique et sa date.
Ces précieuses informations permettent au géomètre de pouvoir retrouver le dernier acte du
fond et il peut, dès lors, effectuer à nouveau ses recherches dans les différentes études
notariales.
Figure 12 : Attestation de propriété
2.Origines de propriété :
Pour l’établissement de l’acte authentique, le notaire doit effectuer de nombreuses recherches.
Une de ses recherches consiste à établir la chaîne des différents propriétaires sur une durée de
trente ans42
. Cette chaîne de propriétaires permet au notaire d’établir si les propriétaires sont
bien les seuls propriétaires.
42
Trente ans : période de temps nécessaire à la prescription par usucapion. (Art. 2262-2270 CC.) Prescription : Mode d’acquisition ou d’extinction d’un droit, par l’écoulement d’un certain laps de temps et sous les conditions déterminées par la loi. Usucapion : Noms traditionnels donnés à la prescription acquisitive, manière d’acquérir par la possession prolongée.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 23
Pour se faire, les notaires font référence au minimum à l’acte authentique des propriétaires
actuels, s’il y a eu plusieurs actes authentiques endéans les trente dernières années, alors il y a
autant d’actes en référence dans les « origines de propriétés ».
En remontant la trace des différents actes authentiques, il sera possible de retrouver un
nombre conséquent de données, donc, certainement, d’un plan de géomètre.
Figure 13 : Origine de propriété - Extrait d'acte authentique
3.Description du bien :
Dans l’acte authentique se trouve toujours une description du bien. Dans cette description, il y
a aussi des éléments pouvant aider à identifier de façon précise le bien, comme une largeur de
façade, des éléments constitutifs de limites… Ce qui permet au géomètre d’appréhender de
façon précise de quoi sont constituées les limites séparatives.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 24
Figure 14 : Description des biens - Extrait d'acte authentique
4.Conditions particulières : servitudes actives ou passives, présentes ou
futures :
C'est à cet endroit qu'il convient de mentionner les dérogations dont les parties ont convenues
d'apporter aux clauses de l’acte authentique. Exemples : il se peut qu’il y soit fait mention
d’obligation d’ordre urbanistique, mais aussi le fait que les clés d’un immeuble sont remises
au futur acquéreur avant le passage de l’acte authentique. Il se peut également qu’il y ait une
mention qui réserve au vendeur le droit de créance sur la mitoyenneté du mur,…
Figure 15 : Conditions spéciales - Extrait d'acte authentique
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 25
Les conditions particulières renferment, généralement aussi, toutes les servitudes inscrites
grevant le fond. Chaque servitude connue doit normalement y être reprise, avec une référence
à l’acte établissant ces servitudes.
Sur les plans, dans la description du bien ou dans les conditions particulières, il est possible
que l’on fasse mention de servitudes. La servitude est « une charge établie sur un immeuble
pour l‟usage et l‟utilité d‟un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire. » (Art 637
CC.). Cette servitude est donc bien une limitation au droit de propriété du fond dit « servant »
envers le fond dit « dominant », ces deux fonds doivent appartenir à des propriétaires
différents. La servitude est un droit réel43
, perpétuel44
, immobilier et accessoire45
.
Pour qu’une servitude soit reconnue comme telle, elle doit toujours être inscrite aux
hypothèques, et a donc fait l’objet d’un acte authentique.
Il existe plusieurs types de servitudes, le géomètre est susceptible d’en rencontrer de
nombreux cas lors de ses différentes missions.
a. Types de servitudes:
Servitudes qui dérivent de la situation des lieux (Art 640-648 CC.) : toutes les
servitudes découlant de la topographie des lieux. Cela concerne donc tout ce qui est
relatif aux sources, écoulement des eaux,… mais aussi à la possibilité de se clôturer et
à contraindre son voisin de se borner.
Servitudes établies par la loi (Art. 649-685 CC.): toutes les servitudes légales entre le
fond et son environnement direct. Ces servitudes peuvent être des servitudes établies
soit pour l’utilité des particuliers, soit pour l’utilité publique (Art.649 CC.). On
retrouve ici toutes les servitudes concernant les murs mitoyens, les vues, le droit de
passage,… Il est fait référence à l’Art.650 CC. que lorsque le fond est grevé d’une
servitude avec le domaine public cours d’eau, chemin,… il y a lieu de se référer aux
diverses lois ou règlement particulier.
Servitudes établies par le fait de l’homme (Art. 686-710 CC.) : Toutes les servitudes
qui découlent d’un accord entre deux parties. Établissement d’un second accès vers
une parcelle enclavée,…
Ces servitudes peuvent encore avoir d’autres critères :
Servitudes continues et discontinues : qui ont besoin du fait de l’homme
(discontinues : droit de passage,…) ou non (continues : l’égouttage, les vues,…)
pour exister.
Servitudes apparentes ou non apparentes : Qui s’annoncent par des ouvrages
extérieurs (apparentes : fenêtre, porte,…) ou invisibles (non apparentes :
égouttage,…)
43
Réel : droit qui porte directement sur une chose et qui procure à son titulaire tout ou en partie de l’utilité économique de cette chose. Cela porte donc sur la chose et pas sur la personne. 44
Perpétuel : À vie ; établi à jamais, au-delà du terme de la vie humaine. 45
Accessoire : qui est lié à un élément principal, mais distinct et placé sous la dépendance de celui-ci, soit qui le complète soit qu’il n’existe que par lui.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 26
Il est donc important de connaitre ces servitudes pour pouvoir les faire réapparaitre au mieux
sur le plan que le géomètre établira pour confectionner le plan joint à l’acte authentique.
Voici quelques exemples de servitudes apparaissant sur des plans ou des schémas :
1e Servitude de passage :
« Un chemin ou un sentier sera donc considéré comme une servitude discontinue et
apparente. En effet, l‟utilisateur ne passe pas en continu sur le chemin, mais
occasionnellement tandis que le chemin est visible.
Une servitude peut être privée ou publique. Elle sera privée si elle ne concerne que des
particuliers (autres riverains,...). Elle sera publique si elle concerne l‟ensemble de la
collectivité.46
»
Figure 16 : Note de servitude - Extrait d’acte authentique
Figure 17 : Plan de reconnaissance de limites - Extrait d'un plan joint à l'acte authentique
46
http://www.sentiers.be/spip.php?article105
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 27
2e Servitude souterraine pour des conduites de gaz :
Des conduites de gaz souterraines seront donc considérées comme une servitude continue et
non apparente.
Figure 18 : Plan de servitude au profit de l'OTAN - Pipeline
3e servitude de vues :
Des vues directes ou indirectes seront donc considérées comme une servitude continue et
apparente.
Figure 19 : Schéma - Servitudes des vues droites (190cm) et obliques (60cm)
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 28
Il est important, lors de la confection des plans, de toujours bien établir les limites de ces
servitudes. Il pourrait y avoir par la suite une contestation et une aggravation de ces servitudes
si celles-ci n’ont pas été clairement décrites et délimitées. Il faudra donc, aux mêmes titres
que pour les limites périphériques de la parcelle, déterminer de façon précise leurs
emplacements, leurs superficies, leurs limites et une description de celles-ci. Ce qui permettra
d’éviter toutes contestations futures.
b. Mode d’extinction des servitudes
« Le Code civil, suivi par la jurisprudence, considère qu‟une servitude de passage ne peut pas
être établie par « prescription trentenaire » : on ne peut pas créer une servitude de passage
en passant pendant trente ans au même endroit sur le même terrain.
Cette restriction ne vaut que pour les passages utilisés par des particuliers. Pour les passages
utilisés par la collectivité, la jurisprudence considère qu‟un « droit de passage sur une
propriété privée peut être acquis en tant que servitude (...) au profit des habitants d‟une
commune et de tous les intéressés par un usage trentenaire continu, non interrompu, public et
non équivoque d‟une bande de terrain à des fins de circulation publique, à condition que cet
usage (...) ne repose pas sur une simple tolérance du propriétaire » (Arrêt de la Cour de
cassation du 20 mai 1983). Donc, une voirie non reprise à l‟atlas des chemins vicinaux, mais
utilisée depuis trente ans ou plus par le public acquiert une existence légale de fait.
Pour prouver qu‟une servitude a été utilisée dans les trente dernières années, consultez les
anciennes cartes et les photos aériennes disponibles à l‟Institut Géographique National. Si le
chemin est repérable sur une carte ou une photo, la preuve est faite...
En principe, une servitude de passage est perpétuelle, mais elle peut s‟éteindre,
essentiellement :
par convention ;
par non-usage pendant 30 ans ;
par une procédure de suppression devant le Juge de Paix lorsqu‟elle a perdu
toute son utilité.
La servitude d‟enclave ne s‟éteint que lorsqu‟il n‟y a plus d‟enclave.
Une servitude d‟utilité publique est imprescriptible. Elle ne peut s‟éteindre qu‟en vertu d‟une
décision des pouvoirs compétents.47
»
5.Identifiant cadastral :
Les identifiants cadastraux sont utiles pour pouvoir déterminer l’emplacement exact du bien.
La croyance populaire voudrait que l’état répertorie les biens suivant leurs adresses (nom de
commune, nom de rue, numéro de police,…) ce qui n’est pas tout à fait exact. L’état
répertorie les biens par Commune, entités (lieu-dit), numéro de division, numéro de section,
47
http://www.sentiers.be/spip.php?article105
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 29
numéro de la parcelle. Ce qui permet à l’état, entre autres, de pouvoir rebaptiser un nom de
rue sans devoir modifier toute sa littérature.
Les numéros des parcelles ne sont pas des numéros fixes mais sont des numéros qui au fil des
mutations se voient modifier. Le numéro reste généralement le même (numéro de la parcelle
ancestrale), c’est généralement un indice qui y est ajouté ou modifié.
Les identifiants cadastraux permettent aussi de retrouver facilement des données dans la base
de données de l’état. Il est alors possible avec ce numéro de parcelle de pouvoir effectuer des
recherches telles dans les croquis de mutations, les parcelles touchant chemins et sentiers
vicinaux,… nous reviendront plus loin sur ces différentes recherches.
B. Recherches dans les administrations Communales, Régionales, Fédérales et
auprès des grandes entreprises publiques.
Il y a lieu de rechercher auprès des services techniques communaux et provinciaux tout ce qui
concerne les limites communes entre le domaine public et le domaine privé. Le domaine
public peut-être de plusieurs ordres ; soit une voirie, un sentier ou chemin vicinal, en encore
un cours d’eau navigable ou non. Dès le moment où il existe une limite commune entre fond
privé et domaine public, il y a lieu d’effectuer un nombre d’opérations pour pouvoir replacer
au mieux la limite séparative entre les deux.
Il peut aussi arriver que le géomètre soit confronté, lors de ses travaux, à devoir replacer une
limite entre du domaine privé et du domaine « public », domaine appartenant à de grandes
entreprises publiques ou services de l’état, tel que les différentes compagnies de gestion de
distribution d’eau, de gaz, d’électricité, la Société Nationale des Chemins de fer Belge, les
installations militaires… Il faudra dès lors que le géomètre prenne contact avec les services
« cartographie » de ces différentes compagnies pour avoir les informations nécessaires pour
pouvoir effectuer aux mieux le replacement de ces limites entre le domaine « public » et le
domaine privé.
L’AGDP est une autre grande source d’information, les documents disponibles y sont
concentrés en très grand nombre. Ils seront utiles pour pouvoir retrouver la trace des limites
entre fonds privés.
1.Recherches dans la documentation patrimoniale.
a. Plan cadastral
Pour les géomètres conventionnés, l’AGDP publie chaque année des DVD permettant de
consulter à loisir le plan numérique cadastral ou CADMAP. Ce plan permet de voir,
comprendre et appréhender les lieux.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 30
Figure 20 : Extrait du plan cadastral (CADMAP) – Rue d’Hamptay (ch n°16) - Entité de Han-Sur-Lesse - Commune de Rochefort
Bon nombre d'informations utiles se trouvent dès lors sur le plan numérique. Il est possible de
connaître de façon non exhaustive la section, la division, le numéro cadastral, la superficie
graphique, le numéro de police (pour Bruxelles seulement)…
Le plan numérique cadastral permet de se faire une première idée de la configuration de la
propriété. Nous pouvons y découvrir les bâtiments, les constructions sous-œuvre, les zones de
construction légère, la présence ou non de bornes,… mais ce plan ne reste qu’une
représentation fiscale de la propriété et ne doit pas être pris pour argent comptant.
b. Recherche dans les antennes du cadastre
Comme l’autorise la convention avec l’AGDP, il est tout à fait possible d’effectuer des
recherches de documentation dans les différentes antennes du service de Mesures et
Évaluation. Avec l’aide du fonctionnaire, le géomètre a le droit de pouvoir consulter les
différents plans de mutations et de mesurages pouvant servir à la reconnaissance de la
propriété, tant de façon technique que juridique.
Figure 21 : Interface de la base de données des plans de géomètres
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 31
Le géomètre doit simplement mentionner la parcelle sur laquelle il désire effectuer ses
recherches. Le fonctionnaire de l’AGDP lui transmet les informations se trouvant en sa
possession ; façon simple et rapide de retrouver la trace de plans joints aux actes authentiques.
La base de données contient plus de 1.600.000 plans. Il est nécessaire de relativiser ce chiffre
car la Belgique est composée d’environs 10.000.000 de parcelle cadastrale.
Figure 22 : Plan obtenu dans un contrôle du cadastre - Plan joint à un acte authentique
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 32
c. Recherche dans les croquis de mutation cadastrale
Le cadastre conserve une trace de tous les changements ou mutations dont elle a eu
connaissance depuis sa création. Cette base de données imposante est conservée dans les
sièges régionaux de l’administration fiscale. Les volumes annexes intéressant le géomètre
sont les ouvrages portant les n°209 et n°207. Ces volumes anciens ne sont plus utilisés
aujourd'hui car, l’informatique a pris le pas sur le papier. Les croquis cadastraux sont une
source d’information intéressante si malheureusement, il n’y pas d’autre source de
renseignements.
Comment effectuer une recherche dans ces volumes ? Un seul prérequis, connaitre
l’identifiant cadastral.
Le volume n°209, ou livre noir, est un listing comprenant toutes les mutations cadastrales. Il y
a un volume par division, une division est une partie de commune. Ces parties de commune,
ou entités sont en fait les anciennes communes avant le regroupement de 1975.
Dans le volume n°209, il faut retrouver l’identifiant cadastral de la parcelle voulue. Une fois
cet identifiant retrouvé, nous avons sous les yeux des nombreuses informations utiles : la
section, les numéros parcellaires avant et après mutation (l’ancien exposant cadastral est
barré, le nouveau est repris à côté et une nouvelle ligne est inscrite en dessous), l’année de la
mutation et le numéro de croquis. L’année et le numéro de croquis renvoient au volume
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 33
n°207. Il faut effectuer cette opération autant de fois que nécessaire pour trouver le croquis
voulu.
Le volume n°207 est un ouvrage contenant tous les croquis de mutations. Ces croquis sont
classés par date et numérotés. Pour retrouver le croquis, il suffit de rechercher dans l’ouvrage
à la bonne date le numéro de croquis voulu.
Figure 23 : Croquis de mutation.
Ces croquis de mutation nous permettront, à défaut d’autres informations, de disposer d’une
information utile permettant au géomètre d’étoffer sa réflexion.
Les différents services de l’AGDP ne sont pas les seuls lieux où devront se rendre le géomètre
pour effectuer ses recherches. Il doit en plus des limites avec les tiers, déterminer les limites
avec le domaine public que sont les sentiers et chemins vicinaux, les cours d’eau,…
2.Recherche d’alignement avec les sentiers et chemins limitrophes
Si la parcelle jouxte un sentier, un chemin ou une voirie, il y a lieu d’effectuer quelques
recherches :
1. Rechercher dans l’atlas les sentiers ou chemins bordant la parcelle.
2. Rechercher s’il y eut des modifications (élargissement, suppression,..) du sentier ou
chemin bordant la propriété.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 34
a. Atlas des sentiers et des chemins vicinaux
« En 1841, la Belgique, alors jeune état indépendant, décide d'imposer aux communes la
création d'atlas des chemins vicinaux, établissant ou confirmant sur ces voiries rurales un
droit de passage pour le public, droit imprescriptible aussi longtemps que ces chemins et
sentiers servent à l'usage public. Le but est de faciliter la libre circulation des gens et des
biens dans l'environnement rural. Pour ce faire, le législateur a veillé à doter les chemins
vicinaux d'une protection élevée et à donner aux autorités les moyens de gérer le réseau des
voiries vicinales.
Bien de l'eau a coulé sous les ponts de nos petits chemins : déclassements, modifications,
appropriations (abusives ou non), remembrements ruraux,... ont réduit de manière
significative la liste de ces chemins ou sentiers vicinaux. Néanmoins, beaucoup restent encore
accessibles de plein droit au public. Ces atlas, qui sont toujours d'application, sont librement
consultables, sans formalité particulière, soit à l'administration communale concernée, soit
auprès des services provinciaux compétents.48
»
b. Comment effectuer une recherche dans l’atlas
Tout d’abord il faut savoir où effectuer la recherche. Depuis le regroupement des communes
en 1975 tous les volumes des atlas des sentiers et chemins vicinaux se trouvent dans l’une des
589 maisons communales. Il faudra donc consulter, par exemple, le volume de Han-Sur-Lesse
à Rochefort, celui de Lot à Beersel et ainsi de suite.
Chaque atlas est disponible en deux exemplaires. Chacun d’eux est consultable soit dans les
maisons communales, au service d’urbanisme, soit dans les Services Techniques Provinciaux
(on en compte cinq en Wallonie et un à Bruxelles).
Si d’aventure une discordance devait apparaitre entre les deux volumes entreposés à la
commune et à la province, ce sont les exemplaires communaux qui sont dès lors reconnus
comme valides et ayant les informations considérées comme exactes.
De quoi se compose l’atlas ?
L’atlas se compose de trois grandes parties.
D’un plan général au 1/10.000.
De plan de détail au 1/2.500.
D’un tableau des propriétaires des parcelles attenantes au chemin.
c. Plan général.
Le plan général est un plan à l’échelle 1/10.000 qui reprend l’ensemble du territoire de
l’entité, de la commune. Ce plan général se trouve au début et se dispose sur 1 planche, il peu
dans de très rares cas être sur 2 planches.
48
http://www.itineraireswallonie.be/atlas/index.php - reprise intégrale de l’historique. Itinéraires Wallonie.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 35
Figure 24 : Plan général - commune de Han-sur-Lesse
Sur l’exemple ci-dessus, représentant la commune de Han-Sur-Lesse, nous pouvons y voir
certains éléments communs à chaque plan général.
Le nord (Le haut de la page est le nord géographique).
L’échelle.
Les noms et les positions des communes limitrophes.
Le découpage du plan général en zone numéroté, chaque numéro représente une
planche des plans de détails.
Le numéro des différents sentiers et chemins.
Les bâtiments.
Les cours d’eau et leurs noms.
Les « lieux dits » extraordinaires.
La légende des différents détails que l’on retrouve sur le plan tout au long de l’atlas.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 36
d. Plans de détails
Les plans de détail sont des plans à l’échelle 1/2.500, ils se trouvent après le plan général. Il y
a autant de plans détails que de zone découpée sur le plan général.
Figure 25 : Plan de détail n°4 - Commune de Han-Sur-Lesse
Sur l’exemple ci-dessus, représentant un plan de détail de la commune de Han-Sur-Lesse,
nous pouvons y voir certains éléments communs à chaque plan de détail.
Le nord (le haut de la page est le nord géographique).
L’échelle.
Les noms et les positions des communes limitrophes, bordant la zone.
L’emplacement des plans de détails limitrophes, chaque numéro représenté dans le
cadre renvoi aux autres plans de détails.
Le numéro des différents sentiers et chemins.
La largeur de l’assiette de ces différents sentiers et chemins.
Les bâtiments.
Les cours d’eau et leurs noms.
Les numéros de parcelle cadastrale attenante aux sentiers et chemins, n° de parcelle
datant du milieu du XIXe siècle.
Les « lieux dits » extraordinaires.
La légende des différents détails que l’on retrouve sur le plan tout au long de l’atlas.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 37
e. Tableau des chemins, sentiers et des propriétaires des
parcelles attenantes aux chemins
Le tableau permet de situer le sentier dans l’espace cadastral de l’époque, ce qui permet de
rechercher plus facilement un sentier à partir des données cadastrales. Ce tableau reprend les
éléments suivants.
Pour les chemins et sentiers :
o Numéro des chemins ou sentiers.
o Caractéristiques des chemins et sentiers vicinaux (longueur, largeur,
superficie).
Pour les parcelles cadastrales contiguës :
o La section cadastrale.
o Le numéro de parcelle.
o Nom, prénoms, qualités et le lieu de résidence du propriétaire de la parcelle.
o La nature de la parcelle (pâture, verger, rocher, bois,…).
Figure 26 : Exemple de tableau des propriétaires des parcelles attenantes – Commune de Han-Sur-Lesse
Comment lire l’atlas
Pour comprendre correctement comment interpréter l’atlas, il est bon de revenir un peu plus
en détail sur la légende du plan et sur les codes couleur de celui-ci.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 38
Les maisons et bâtiments sont figurés en noir plein (sur le plan général) et en trait gras
(sur les plans de détails).
Les rivières et ruisseaux sont teintés en bleu.
Les limites de la commune sont indiquées par un filet rouge.
Les limites des plans de détail par une ligne rouge (sur le plan général).
Les chemins représentés par deux lignes noires pleines parallèles et teintées en jaune
(sur les plans de détails), sont des chemins dont le fond est domaine public.
Les sentiers et chemins de servitude représentés par deux lignes noires ponctuées
parallèles sont des chemins et sentiers dont le fond appartient à la parcelle traversée.
Ces chemins et sentiers vicinaux sont communément appelés des « servitudes
publiques » de passage.
Si les traits ponctués sont à égale distance de part et d'autre de la limite parcellaire
alors le sentier est sur la mitoyenneté des deux parcelles.
Les chemins et sentiers de servitude représentée par un trait plein et un trait ponctué
parallèles sont des chemins et sentiers dont le fond appartient à la parcelle contigüe du
côté du trait ponctué. Ces chemins et sentiers vicinaux sont communément appelés des
« servitudes publiques » de passage.
Les largeurs des sentiers et chemins sont en rouge et exprimés en mètres.
Maintenant que nous disposons de toutes les informations nécessaires, essayons de
comprendre comment faire pour lire l’atlas.
Prenons une zone au hasard dans le plan de détail.
Figure 27 : Agrandissement d'une zone de plan de détail n°4 - Commune de Han-Sur-Lesse
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 39
Nous constatons les choses suivantes :
Les chemins et sentiers apparaissent de façon numérotée.
Les chemins et sentiers figurent, soit en trait plein, soit avec des traits ponctués.
Les bâtiments apparaissent en traits plus gras.
Il y a les numéros des parcelles cadastrales ancestrales.
La largeur des chemins et sentiers apparait très nettement. Elle est prise à l’endroit du
trait ponctué (normalement apparait en rouge dans l’atlas original).
Si nous prenons le chemin n°16 à hauteur de la parcelle n°300 nous constatons qu’à
partir du coin de la parcelle la largeur du chemin n°16 est de 7.6m si l’on progresse
vers l’est, le chemin passe à 7.2m pour ensuite arriver à 6.0m, au bout de la parcelle
n°303. C’est à ce même endroit qu’il y a une cassure dans l’alignement du chemin et
la largeur au début de la parcelle n°304 est de 8.0m.
Le fait d’avoir recherché la situation des chemins et sentiers vicinaux en 1843 n’est pas
inutile. Si depuis cette époque aucune modification n’a été faite, l’alignement49
de la parcelle
sera ce qui figure dans l’atlas. Il faut dès lors que le géomètre replace la limite en fonction des
éléments qu’il a pu retrouver sur le terrain.
Par contre, il doit toujours vérifier s’il y a eu des annexes faites à l’atlas, donc des
modifications du tracé de l’emprise du domaine public par rapport au domaine privé.
En définitive, qu’un chemin soit sur fond public ou privé n’empêche en rien le droit public de
passage. Le fait qu’un chemin soit repris à l’atlas ne présuppose pas qu’il soit encore existant
aujourd’hui. Il conviendra de vérifier auprès des autorités si ce sentier est encore d’actualité et
que celui-ci n’a pas été modifié ou tout simplement supprimé.
Il existe aussi des chemins et sentiers qui ne sont pas repris à l’atlas. On parlera alors de voirie
« innommée ». Il faudra dès lors retrouver les informations sur ses voiries auprès des autorités
compétentes.
f. Plans modificatifs des chemins, sentiers vicinaux et plans
d’alignements
« L'alignement est la détermination de la limite du domaine public au droit des propriétés
riveraines, fixée par l'autorité administrative50
». Il détermine l’implantation des
constructions par rapport au domaine public, afin de satisfaire aux soucis urbanistiques,
esthétiques,…
« La puissance publique peut fixer une « servitude d'alignement51
» au niveau d'une voie
publique », cette servitude sera une zone dite non aedificandi52
. « Cela signifie que toute
49
Alignement : fixation unilatérale par l’autorité administrative des limites des voies publiques existantes ou projetées dans l’intérêt du service de la voirie. 50
http://fr.wikipedia.org/wiki/Alignement_(urbanisme) 51
Toutes les modifications de l’emprise du domaine public sur les fonds privés se font par arrêtés royaux, on les appelle alors plan général d’alignements (L.1841-04-10 sur les chemins vicinaux Art. 28 et 28bis) 52
Non aedificandi : (ne pouvant recevoir un édifice) est une locution latine indiquant qu'une zone ou une voie (rue, avenue…) n'est pas constructible du fait de contraintes qui peuvent être structurelles, architecturales, militaires ou autres. Il est souvent nécessaire de se référer aux services techniques adéquats pour connaître le statut de ladite zone.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 40
nouvelle construction doit se placer derrière la ligne fixée par le plan d'alignement. Si un
riverain construit ou reconstruit une maison ou un mur de clôture, il doit respecter
l'alignement. La partie libérée devient alors propriété publique, moyennant une indemnité au
propriétaire. De plus, il est prévu qu'il est interdit de faire des travaux qui conforteraient les
constructions frappées de cette servitude, de manière à ce que, à terme, leur vétusté impose
leur démolition. Cette disposition a pour objectif d'accroître la largeur des rues et routes (ou
de restituer leur largeur) sans avoir recours à la procédure de l'expropriation53
. »
Comment se déroule la recherche
Il faut rechercher dans les listings communaux ou provinciaux toutes les modifications qui ont
eu lieux sur le chemin ou sentier vicinal voulu.
Repartons de notre exemple précédent. Celui du chemin n°16 de l’entité de Han-Sur-Lesse
dans la commune de Rochefort.
En effectuant cette recherche, il apparait qu’il y a eu trois modifications concernant le chemin
n°16. Ces modifications sont alors entreposées dans des fardes, chaque farde équivaut à une
modification. Sont contenus dans les Fardes les documents suivants :
Plan d’alignement, généralement établi à l’échelle 1/500, ce plan reprend le nouvel
alignement qui figure comme suivant sur le plan ; les traits bleus déterminent les
alignements nouveaux ; les traits rouges interrompus représentent l’alignement décrété
par l’ancien A.R.54
.
Description des alignements.
Enquêtes publiques et délibération du conseil communal.
Arrêté royal.
Figure 28 : A.R. d'alignement de 1919 - Farde 20
53
http://fr.wikipedia.org/wiki/Alignement_(urbanisme) 54
A.R. : Arrêté royal.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 41
Il apparait que pour le chemin n°16 les fardes sont les suivantes : (chaque farde contient tous
les éléments ci-dessus mais, pour des raisons pratiques seuls les plans seront représentés dans
ces pages. Le reste des parties disponibles, des trois dossiers, seront placés en annexes).
Farde 20 : Établissement du plan d’alignement : datant du 31 décembre 1919
Figure 29 : Plan d'alignement - 1919
Sont repris au plan les éléments suivants.
o L’indication du nord.
o Tracés en trait ponctué de l’ancien chemin n°16 suivant l’atlas des sentiers et
chemins vicinaux.
o Tracées en trait gras de l’alignement à front de la route approuvé. Nous
constatons que chaque tronçon d’alignement est numéroté, mesuré et que des
lettres majuscules qualifient tous les sommets de celui-ci (comme on le fait
pour un procès-verbal de mesurage et de bornage).
o Des zones à céder aux riverains sous teintes grisées.
o Des zones à acquérir aux riverains.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 42
o Une description succincte du patrimoine bâti en contact avec la nouvelle
voirie. Celle-ci établit si les bâtiments sont neufs, vieux en bon état ou vieux en
mauvais état.
o Informations sur les propriétaires.
o Informations cadastrales Section, numéros de parcelles.
Farde 28 : Modification du plan d’alignement : datant de 1929
Figure 30 : Modification du plan d'alignement - 1929
Sont repris au plan les mêmes éléments que ceux de la farde 20 comprend en plus :
o Une zone d’emprises.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 43
Farde 31 : Modification du plan d’alignement : datant de 1930
Figure 31 : Modification du plan d'alignement - 1930
Sont repris au plan les mêmes éléments que ceux de la farde 20 et 28 comprend en
plus :
o Une série de sommets d’alignement à supprimer.
o Une série de sommets d’alignement à adopter.
Une fois cette recherche terminée, le géomètre dispose de toutes les informations nécessaires
pour pouvoir replacer au mieux la limite entre le domaine public et le fond privé.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 44
3.Recherches dans l’Atlas des cours d’eau et voies non navigables
Si la parcelle jouxte un cours d’eau navigable ou non, il y a lieu d’effectuer d’autres
recherches :
1. Rechercher dans l’atlas les cours d’eau bordant ou passant dans la parcelle.
2. Rechercher dans le cahier descriptif, les croquis de coupe affichant les différentes
mensurations du cours d’eau.
a. Atlas des cours d’eau et voies non navigables
Le 15 mars 1950, la Belgique décide de relever l’entièreté de ses cours d’eau et de les
répertoriées dans les atlas des cours d’eau et voies navigables et non navigable. En 1955 et
1967 (pour le brabant wallon) un Arrêté royal complète l’arsenal et stipule comment classer,
décrire et entretenir les cours d’eau. Ces 3 documents sont la base de référence des
gestionnaires de ces cours d’eau. Ces atlas, qui sont toujours d'application, sont librement
consultables, sans formalité particulière, soit à l'administration communale concernée, soit
auprès des services provinciaux compétents55
.
Il y a 4 catégories de cours d’eau et de voies non navigables et une catégorie pour les voies
navigables.
Les non classés : sont les cours d’eau qui alimentent les points d’origine. Ces cours
d’eau, s’ils se trouvent en terrain privé, seront considérés comme privés, les
particuliers devront y respecter les prescriptions légales du Code rural et du Code
civil.
Les 3ème
catégories : « les cours d'eau non navigables ou parties de ceux-ci en aval de
leur point d'origine (point où leur bassin hydrographique atteint au moins 100ha),
tant qu'ils n'ont pas atteint la limite de la section où est située cette origine ( il s'agit
de la limite communale avant la fusion des Communes). Ils sont gérés par les
Communes sous tutelle provinciale ».
Les 2ème
catégories : « Sont classés en 2ème catégorie les cours d'eau non navigables
ou parties de ceux-ci en aval de la limite de la section où est située leur origine et en
amont du point où leur bassin hydrographique atteint 5000ha. Ils sont gérés par les
Provinces ».
Les 1ère
catégories : « Sont classées en 1ère catégorie les parties de cours d'eau non
navigables en aval du point où leur bassin hydrographique atteint 5000ha. Ils sont
gérés par la Région Wallonne ».
Les voies navigables : « Ils sont classés comme tels par le Gouvernement régional et
appartiennent au domaine public de la Région Wallonne. Ils sont gérés par le
Ministère de l'Equipement et des Transports56
».
On ne peut pas, à proprement parler, de limites entre un cours d’eau et un fond privé, sauf si
les ouvrages, le long de ceux-ci, le délimitent de façon claire. Généralement, on désignera le
haut de la crête comme étant le bord théorique du cours d’eau. Le cours d’eau étant mouvant,
le géomètre se gardera de définir une limite certaine entre le cours d’eau et la parcelle.
55
http://environnement.wallonie.be/cartosig/atlascenn/atlasCENN.pdf 56
http://www.province.luxembourg.be/provlux/provlux_fr_profils_administrations/amenagement-du-territoire-et-equipements/gestion-du-reseau-de-cours-d-eau-et-des-eaux-de-surfaces/classement-des-cours-d-eau.html
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 45
b. Comment effectuer une recherche dans l’atlas
Tout d’abord, il faut savoir ou effectuer la recherche. Depuis le regroupement des communes
en 1975, tous les volumes des atlas des sentiers et cours d’eau des voies non navigables se
trouvent dans l’une des 589 maisons communales. Il faudra donc, par exemple, consulter le
volume de Straimont à Neufchâteau et celui de Lot à Beersel, ainsi de suite...
Chaque atlas est disponible en deux exemplaires. Chaque exemplaire est soit consultable dans
les maisons communales, au service urbanisme ou soit dans les Services Techniques
Provinciaux (on en compte 5 en Wallonie et un à Bruxelles).
Si d’aventure une discordance devait apparaitre entre les deux volumes entreposé à la
commune et à la province, ce sont les exemplaires communaux qui sont dès lors reconnus
comme valides et ayant les informations considérées comme exactes.
De quoi se compose l’atlas ?
L’atlas se compose de deux grandes parties.
D’un plan général au 1/10.000
De plan de détail au 1/2.500
c. Plan général.
Le plan général est un plan à l’échelle 1/10.000 qui reprend l’ensemble du territoire de
l’entité, de la commune. Ce plan se trouve au début et se dispose sur 1 planche.
Figure 32 : Plan général – entité de Straimont – Commune de Neufchâteau
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 46
Sur l’exemple ci-dessus, représentant la commune de Straimont, nous pouvons y voir certains
éléments communs à chaque plan général.
Le nord.
L’échelle.
Les noms et les positions des communes limitrophes.
Les noms des cours d’eau et leurs catégories. Le trait fin représente les cours d’eau de
3ème
catégories, les traits plus épais représentent les cours d’eau de 2ème
catégories, les
traits gras représentent les cours d’eau de 1er
catégorie.
Le numéro des différents sentiers et chemins.
Les points d’origines des cours d’eau, lieux ou le cours d’eau s’élève de son statut de
cours d’eau non classé (Arrêtés royaux).
Les « lieux dits » et sections cadastrales.
Les voiries principales.
Normalement les courbes de niveau (même si il n’y en pas sur l’exemple).
La légende des différents détails que l’on retrouve sur le plan tout au long de l’atlas.
d. Plans de détails
Les plans de détail sont des plans à l’échelle 1/2.500, ils se trouvent après le plan général. Ils
sont réalisés cours d’eau par cours d’eau, tronçon par tronçon.
Figure 33 : Plan de détail - Entité d'Eprave - Commune de Rochefort
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 47
Sur l’exemple ci-dessus, représentant un plan de détail de la commune d’Éprave, nous
pouvons y voir certains éléments communs à chaque plan de détail.
Le nord.
L’échelle.
Les noms et les positions des communes limitrophes, bordant la zone.
L’emplacement des plans de détails limitrophes.
Parcours des cours d’eau.
Lieux des coupes numérotées des Points où les Dimensions ont été relevées (donnant
les mensurations du cours d’eau, par rapport à l’axe ce celui-ci).
Les bâtiments.
Les numéros de parcelle cadastrale attenante aux sentiers et chemins, n° de parcelle
datant du milieu du XXe siècle.
Les « lieux dits » extraordinaires.
La légende des différents détails que l’on retrouve sur le plan tout au long de l’atlas.
Dans ce cas-ci, un profil en long.
e. Cahier des tableaux descriptifs des cours d’eau et des voies non
navigables
Ce cahier garde la logique des plans détails, chaque cours d’eau et chaque tronçon sont repris
séparément. Ce tableau descriptif contient le détail des coupes en travers apparaissant sur le
plan de détail.
Figure 34 : Tableau descriptif - entité d'Eparve - Commune de Rochefort
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 48
Ce que contient ce tableau descriptif :
La désignation du cours d’eau et sa catégorie.
Les points où les dimensions ont été relevées.
Coupe en travers de l’ouvrage d’art ou du cours d’eau.
Largeur relevée en crête et au plafond (retenez plutôt « Plat fond » ou « Fond plat »57
).
La largeur du plafond jugée nécessaire du point de vue hydraulique.
Profondeur normale à donner.
Les rétrécissements, usines, ponts, digues, écluses, barrages, plantations, et de façons
générales, tout ce qui existe sur le parcours du cours d’eau. Sont distingués les
ouvrages autorisés et ceux érigés sans droit.
4.Recherches dans les différents « services publics »
Le terme de service public est, ici, à prendre dans un sens très large, il est utilisé dans ce
contexte comme l’ensemble des services accessibles ou non au public et ayant un rôle, une
mission de service public : les TEC, Electrabel, Vivaqua, l’ABL, l’OTAN…
Pour la recherche de données dans ces « services publics » il n’y a, à proprement parler, pas
de marche à suivre mais des réflexes à avoir. Dès que le plan à confectionner est en connexion
avec un fond du « domaine public », il convient alors de prendre contact avec le service
« cartographie » du « service public » en question.
Ces « services publics » emploient dans leurs très larges majorités, des géomètres tout à fait à
même de répondre aux questions posées par le géomètre expert indépendant. Les « services
publics » disposent d’une base de données conséquente et souvent méconnue.
Figure 35 : Tableau des emprises d'une voirie sur an ancien chemin de fer - Archives des TEC
57
Moyen mémo technique permettant de retenir le concept de « Plafond », donné par M. HAMBERSIN -commissaire voyer à la province du Brabant Wallon.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 49
Il sera tout à fait normal de consulter la SNCB pour avoir des informations entre la limite d’un
terrain privé et le chemin de fer, il l’est moins de devoir consulter les archives des TEC pour
avoir un plan d’alignement de voiries, anciennement chemin de fer qui fût désaffecté.
Figure 36 : Plan d'emprise d'une voirie sur un ancien chemin de fer - Archives des TEC
Il n’y a pas de recette miracle mais le secret réside dans la persévérance et la volonté de
disposer de l’information à tout prix. Dans la quasi-totalité des cas l’information, existe faut-il
encore savoir où la chercher.
VIII. Régime de la copropriété
Lors d’une constitution ou d’une modification de copropriété, il est impératif d’établir les
droits et devoirs de chaque copropriétaire mais aussi, de déterminer de façon claire et précise
la distinction entre parties communes et privatives afin de permettre la vie en communauté la
plus harmonieuse possible. Le notaire instrumentant le dossier ou la personne désireuse
d’effectuer cette division fait alors appel au géomètre-expert pour que celui-ci établisse un
rapport motivé joint à l’Acte de Base58
(rédigé lui par le notaire).
Le rapport motivé et circonstancié de la mise en copropriété d’immeubles doit quant à lui
comporter de nombreux éléments pour être considéré comme complet et valide59
:
Préambule : contenant le nom du géomètre, celui du requérant, l’adresse et
l’identification cadastrale de l’immeuble, la description de la mission,…
Note liminaire : contrôle ou non des règlementations en vigueur, éléments utilisés pour
l’établissement du rapport, indication des servitudes éventuelles grevant le fond,…
Description de l’immeuble : énumérer les parties communes et privatives, préciser les
parties communes à usage privatif,…
Description des équipements apparents : indiquer les compteurs et installations
diverses, chauffage, gaz,…
Plans des zones communes et privatives
58
CC Art 577-4 §1 d’autre corps de métiers peuvent effectuer le rapport motivé (les architectes, les agents immobiliers et les notaires). 59
Suivant les recommandations de l’OBGE – basé sur une note de travail de la commission Acte de Base de l’UGEB-OBGE.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 50
Les quotes-parts60
: le tableau et sa motivation
La clé de répartition des charges 61
: le tableau et sa motivation
A. Confection de plan d’Acte de Base
L’élaboration de plan intégrant le rapport motivé pour la division d’immeubles bâtis est
légèrement différent de ce que nous avons vu jusqu’à maintenant.
Même s’il est toujours bon de faire des recherches préalables (permis d’urbanisme,…) à
l’élaboration des plans, il n’est cependant pas obligatoire de le faire. Car, dans ce cas-ci, c’est
bien le relevé et la division de la situation existante à un moment précis, qui importent.
L’établissement ou la modification d’une copropriété est défini dans un cadre légal. L’Ordre
Belge des Géomètres Experts travail, pour le moment, à l’élaboration d’un code de bonne
pratique à suivre, dans ce domaine. Cette plaquette, explique et clarifie de nombreux aspects
de la loi, dont le concept de « superficie nette au sol62
».
Cette notion de « superficie nette au sol », à mettre en parallèle avec la « Surface Intra-
Muros63
», expliquée dans le « Code de Mesurage des Surfaces applicable aux immeubles
bâtis64
» explique comment procéder au mesurage des parties privatives, où se situe la limite
entre parties communes et parties privatives. Ce même code préconise une précision
centimétrique lors de tout mesurage d’immeubles bâtis, ce qui permet de calculer des surfaces
précises.
Mais n’apparaitra sur les plans qu’une variante des « Surfaces Extra-Muros65
». Cette variante
sera identique au SEM duquel on retranchera les parties communes passant dans les parties
privatives et étant communément reprises dans celles-ci, comme les cheminées, etc.
D’après le Code de Mesurage des Surfaces, la SEM est :
« La SEM totale d'un immeuble est constituée par la somme de la SEM de chaque plancher.
La SEM d'un plancher est la surface du polygone fermé enveloppant le plancher et dont les
côtés sont constitués par :
les faces extérieures des éléments de façade délimitant le contour fermé des espaces
situées au niveau considéré
l'axe des murs mitoyens entre bâtiments différents
l'axe des éléments de construction séparant différents utilisateurs ou différentes
destinations
60
CC Art 577-4 61
CC Art 577-2 §9 & CC Art 577-4 §1 alinéa 2 62
CC Art 577-4 §1 alinéa 2 63
LA SURFACE INTRA-MUROS (appelée SIM) se rapporte au contour intérieur de tous les éléments de construction ou cloisons fixes, mesuré au-dessus de la plinthe du plancher. 64
Code de Mesurage des Surface applicable aux immeubles bâtis. 65
LA SURFACE EXTRA-MUROS (appelée SEM) se rapporte au contour extérieur délimitant le bâtiment y compris les revêtements de façade, mesuré au niveau du plancher.
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 51
Dans les sous-sols, lorsqu‟il est impossible de mesurer l‟épaisseur réelle des murs contre les
terres, on considère par convention que la SEM se calcule en prolongeant vers le bas le nu
extérieur de la façade du rez-de-chaussée.
La SEM comprend notamment la surface :
des locaux techniques du bâtiment, implantés en saillie ou en toiture
des combles utilisables (accès aisé, présence de plancher et d'une charpente non
encombrante)
des trémies de circulations verticales dans la limite de la projection de l'escalier du
niveau accessible
des vides causés par les cheminées et les gaines techniques
des balcons, terrasses à l‟étage et loggias
des passerelles accessibles ou des passages entre deux parties du bâtiment
Au rez-de-chaussée, toute zone ouverte latéralement et couverte autrement que par une
avancée de toiture ou une saillie décorative sera également incluse dans la SEM et mesurée
selon la projection verticale de la partie couvrante.
Au rez-de-chaussée, certaines zones situées hors de l'emprise du bâtiment peuvent faire
l‟objet d„un mesurage spécifique non soumis au présent code si ces zones ont une utilisation
privative.
Figure 37 : Detrmination de la SEM - CMS
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 52
La SEM ne comprend pas la surface :
des combles inutilisables
des vides décoratifs, puits de lumière et atriums
des éléments décoratifs des façades, en creux ou en relief
des escaliers de secours extérieurs à claire-voie
des passerelles destinées uniquement à l‟entretien et à la maintenance
des toitures non accessibles (sauf pour l‟entretien)
des voiries et accès
des jardins »
Le même code de mesurage détermine aussi la façon de fixer la limite entre parties communes
et privatives :
« Distinction entre les entités privatives et les parties communes
Une partie privative est une entité à l‟usage d‟un occupant unique.
Une partie commune est une entité à l'usage de différents occupants et il pourra être
défini plusieurs parties communes selon l‟usage de ces dernières.
Les limites des parties communes sont définies de la façon suivante :
dans l‟axe du mur en continuité d‟une occupation privative
au nu du mur extérieur dans le cas contraire66
».
Les travaux de la commission, copropriété de l’OBGE, préconisent d’établir des plans teintés
pour délimiter les parties communes et privatives. Les parties communes sont laissées
blanches, ou teintées en jaune pâle ; les parties communes seront teintées.
Nous disposons dès à présent des éléments nécessaires à l’élaboration du « plan de
détermination des parties communes et privatives67
», en combinant les deux notions, celle de
la SEM et la distinction entre parties communes et privatives, il est possible d’établir ces
plans.
66
Ordre Belge des Géomètres-Experts asbl - Code de mesurage des surfaces - Applicable aux immeubles bâtis. 67
Jacques VANDERVEKEN – Memento copropriété UGEB-ULEB- sous l’égide de l’OBGE -2011, p6
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 53
Figure 38 : Exemple de plan d'acte de base
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 54
IX. Conclusions
Le plan joint à l’acte authentique a pour but de délimiter de façon claire et précise la propriété
immobilière. Comme tous les actes authentiques, il sera enregistré et transcrit. Ce qui lui
confère date certaine, la publicité foncière nécessaire et le fait d’être opposable aux tiers.
L’administration est, quant à elle, en pleine mutation, elle se modernise et veut consolider ses
informations patrimoniales. Pour ce faire, le département des finances doit disposer d’un
nombre d’informations suffisantes pour réaliser ses objectifs.
Pour y parvenir, l’administration a franchi une première étape, en signant avec les géomètres,
le désirant, une convention de partage d’informations entre elle et les géomètres-experts
indépendants. Ce qui permet à l’administration de disposer d’une base de données importante.
Mais dans un souci d’efficacité, elle voudrait qu’une seconde étape soit franchie en obligeant
lors de toute « reconnaissance de limites, mutation, règlement de mitoyenneté, ou de manière
plus large, procès-verbal constituant une identification de propriété foncière, pouvant être
présenté à la transcription ou à l'inscription hypothécaire68
» qu’un plan de géomètre soit
établi.
Ce plan doit être dressé selon des normes, celle-ci sont fixées par l’administration. Le plan
normalisé permet au géomètre d’établir des plans selon un cahier des charges précis ; ce qui
pour le client, permet de connaître la qualité du travail qu’il est en droit d’attendre et de savoir
toutes les informations qui devront apparaitre sur son plan. Ce plan normalisé permet aussi
une meilleure communication entre l’administration et les géomètres-experts.
Pour que le plan soit correct. Le géomètre doit pouvoir se justifier sur chaque élément
constituant les limites. Cette Justification se fait sur base d’éléments probants, recueillis en
divers lieux. Les endroits où effectuer ces recherches sont nombreux et vont de
l’administration communale au divers bureau du ministère des finances, des études de notaire
aux divers services techniques provinciaux.
Il faut que le géomètre vérifie toutes les limites, si nécessaire ; aussi bien, les limites entre les
fonds privés, que celles avec le domaine public (voirie, cours d’eau, sentier,..). Sur base de
ses recherches, le géomètre établit « la réalité des lieux ». Il convient donc d’effectuer des
investigations, qui permettent à l’expert de se forger « une intime conviction ».
Le plan joint à l’acte est donc un outil indispensable, tant pour le grand public que pour
l’administration des finances. Il est, pour le grand public, l’outil permettant de garantir la
surface de la propriété acquise. Aujourd’hui 50m² de terrain peuvent avoir un impact
considérable sur le prix de vente. Il est indispensable de pouvoir certifier les mensurations
exactes du fond. Pour l’administration, il reste le meilleur moyen de mettre à jour son
information patrimoniale. C’est pour ces raisons, que le plan joint à l’acte authentiques doit
devenir l’instrument systématique de toutes transactions immobilières.
68
Francis GÄBELE et Marc VANDERSCHUEREN - le projet belge des plans de géomètre joint aux actes déclaratifs ou translatifs de la propriété (34 57) - TS 5G - pratique professionnelle – FIG Working Week 2009
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 55
X. Bibliographie
BALLON – DEFAWE - GERARD – Compte rendu de la conférence du 23 mai 2002 : L‟atlas des
chemins vicinaux et l‟atlas des cours d‟eau – p41-43 - Revue de L’UNION BELGE DES
GÉOMÈTRES – 2002/3 – année 44 – n°318
CODE CIVIL BELGE – Marabout – 2011
CORNU Gérard – Vocabulaire juridique – Association Henri Capitant – Quadrige Presse
Universitaire de France – 2010
DICTIONNAIRE ENCYCLOPÉDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ – Le Particulier Edition – 2009
FRAISSE Pierrette – Accord de coopération IGN - CADASTRE – p29-31 - Revue de L’UNION
BELGE DES GÉOMÈTRES – 2004/3 – année 46 – n°326
GAVAGE Monique – Notaire et géomètres-experts : partenaires - p18-22 - Revue de L’UNION
BELGE DES GÉOMÈTRES – 2004/3 – année 46 – n°326
GRINEVALD Paul-Marie - Le cadastre - Guide des sources – 2007
HILBERT Adolphe - Le géomètre-expert immobilier - 2 e éditions - Duculot-Roulin– 1957
LEJEUNE Jean – La prescription acquisitive ou « usucapion » - p25-27 - Revue de L’UNION
BELGE DES GÉOMÈTRES – 2003/1 – année 44 – n°320
LINKER Denny – ALLEN Anna – De Robert Richard Torrens au “Titre Strata”. De l‟Australie de
1857 à aujourd‟hui – Traduction VANDERSCHUEREN Marc - p27-31 - Revue de L’UNION
BELGE DES GÉOMÈTRES – 2004/2 – année 46 – n°325
Ordre Belge des Géomètres-Experts asbl - Code de mesurage des surfaces - Applicable aux immeubles
bâtis – 2011
XI. Sitographie
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http://cartocit1.wallonie.be/pw/index.jsp
http://cartographie.wallonie.be/NewPortailCarto/index.jsp?page=ProfDonnThematWEBGIS&node=3
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http://economie.fgov.be/fr/entreprises/vie_entreprise/Creer/Conditions/Professions_liberales/geometre
s_experts/
http://environnement.wallonie.be/cartosig/atlascenn/atlasCENN.pdf
http://environnement.wallonie.be/LEGIS/eau/eanna001.htm
http://environnement.wallonie.be/legis/eau/eanna005.htm
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http://fiscus.fgov.be/interfakredfr/publicaties/RAV06pdf/RAV06FR_1.pdf
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Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 57
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http://www.ugeb-uleb.be/GetDocument.ashx?nr=69
http://www.virtualhome.be/jur/jur_privileges.htm
XII. Iconographie
Figure 1 : La chute de l'Empereur à Waterloo, le 18 juin 1815 ............................................................... 4
Figure 2 : Importance du rôle du géomètre ............................................................................................ 5
Figure 3 : Centre informatisé - années 70’ .............................................................................................. 6
Figure 4 : Menu de l'interface de CADNET .............................................................................................. 6
Figure 5 : Homme tenant dans ses mains un exemplaire du Grundbuch. .............................................. 8
Figure 6 : Organigramme de l'ADGP ...................................................................................................... 10
Figure 7 : Interface de STIPAD ............................................................................................................... 11
Figure 8 : Exemple de fichier ASCII ........................................................................................................ 13
Figure 9 : Exemple de plan réalisé selon les normes ............................................................................. 14
Figure 10 : Précadastration - Exemple du parcours d'un plan qui sera joint à un acte ........................ 17
Figure 11 : Identification de parcelle - Structure actuelle et future...................................................... 17
Figure 12 : Attestation de propriété ...................................................................................................... 22
Figure 13 : Origine de propriété - Extrait d'acte authentique ............................................................... 23
Figure 14 : Description des biens - Extrait d'acte authentique ............................................................. 24
Figure 15 : Conditions spéciales - Extrait d'acte authentique ............................................................... 24
Figure 16 : Note de servitude - Extrait d’acte authentique ................................................................... 26
Figure 17 : Plan de reconnaissance de limites - Extrait d'un plan joint à l'acte authentique ............... 26
Figure 18 : Plan de servitude au profit de l'OTAN - Pipeline ................................................................. 27
Figure 19 : Schéma - Servitudes des vues droites (190cm) et obliques (60cm) .................................... 27
Figure 20 : Extrait du plan cadastral (CADMAP) – Rue d’Hamptay (ch n°16) - Entité de Han-Sur-Lesse -
Commune de Rochefort ........................................................................................................................ 30
Figure 21 : Interface de la base de données des plans de géomètres .................................................. 30
Figure 22 : Plan obtenu dans un contrôle du cadastre - Plan joint à un acte authentique................... 31
Figure 23 : Croquis de mutation. ........................................................................................................... 33
Figure 24 : Plan général - commune de Han-sur-Lesse ......................................................................... 35
Figure 25 : Plan de détail n°4 - Commune de Han-Sur-Lesse ................................................................ 36
Figure 26 : Exemple de tableau des propriétaires des parcelles attenantes – Commune de Han-Sur-
Lesse ...................................................................................................................................................... 37
Figure 27 : Agrandissement d'une zone de plan de détail n°4 - Commune de Han-Sur-Lesse ............. 38
Figure 28 : A.R. d'alignement de 1919 - Farde 20 ................................................................................. 40
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 58
Figure 29 : Plan d'alignement - 1919 ..................................................................................................... 41
Figure 30 : Modification du plan d'alignement - 1929 .......................................................................... 42
Figure 31 : Modification du plan d'alignement - 1930 .......................................................................... 43
Figure 32 : Plan général – entité de Straimont – Commune de Neufchâteau ...................................... 45
Figure 33 : Plan de détail - Entité d'Eprave - Commune de Rochefort .................................................. 46
Figure 34 : Tableau descriptif - entité d'Eparve - Commune de Rochefort ........................................... 47
Figure 35 : Tableau des emprises d'une voirie sur an ancien chemin de fer - Archives des TEC .......... 48
Figure 36 : Plan d'emprise d'une voirie sur un ancien chemin de fer - Archives des TEC ..................... 49
Figure 37 : Detrmination de la SEM - CMS ............................................................................................ 51
Figure 38 : Exemple de plan d'acte de base .......................................................................................... 53
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 59
Table des matières I. Remerciements ............................................................................................................................... 1
II. Introduction ............................................................................................................................... 2
III. Administration : moteur du changement. ............................................................................... 4
A. Fonctionnement du système cadastral belge ........................................................................... 4
1. Exemples d’autres systèmes cadastraux .............................................................................. 7
B. Fonctionnement du système hypothécaire belge..................................................................... 9
C. Fonctionnement du système d'enregistrement belge. ............................................................. 9
D. Réforme Coperfin : création de L'Administration Générale de la Documentation
Patrimoniale. .................................................................................................................................... 10
IV. Convention entre les géomètres experts indépendants et l'administration ........................ 12
A. Établissement de plan normalisé. ........................................................................................... 13
B. Listing des obligations du géomètre conventionné. .............................................................. 13
V. Projet d’Arrêté royal complétant les règles d’identification des immeubles dans les actes ou
document sujet à la publicité hypothécaire, et organisant le dépôt préalable d’un plan à
l’administration du cadastre et la délivrance par celle-ci d’un nouvel identifiant. ....................... 15
A. Le géomètre expert, futur Officier public ? .......................................................................... 16
B. Cadastration préalable ou précadastration .......................................................................... 17
VI. Réalisation du plan normalisé de reconnaissance de limites (PV de mesurage, de Bornage,
de Reprise de mitoyenneté…) ............................................................................................................. 18
VII. Où trouver les informations nécessaires à la réalisation du Procès-verbal. ....................... 19
A. Acte authentique ...................................................................................................................... 19
1. Informations utiles pour le géomètre dans un acte authentique ..................................... 20
2. Origines de propriété : ........................................................................................................ 22
3. Description du bien : ........................................................................................................... 23
4. Conditions particulières : servitudes actives ou passives, présentes ou futures : .......... 24
5. Identifiant cadastral : .......................................................................................................... 28
B. Recherches dans les administrations Communales, Régionales, Fédérales et auprès des
grandes entreprises publiques. ....................................................................................................... 29
1. Recherches dans la documentation patrimoniale. ............................................................ 29
2. Recherche d’alignement avec les sentiers et chemins limitrophes .................................. 33
3. Recherches dans l’Atlas des cours d’eau et voies non navigables ................................... 44
4. Recherches dans les différents « services publics » .......................................................... 48
VIII. Régime de la copropriété .................................................................................................... 49
A. Confection de plan d’Acte de Base ......................................................................................... 50
IX. Conclusions .............................................................................................................................. 54
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 60
X. Bibliographie ................................................................................................................................ 55
XI. Sitographie ............................................................................................................................... 55
XII. Iconographie ............................................................................................................................ 57
XIII. Annexes................................................................................................................................. 61
Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 61
XIII. Annexes
1. La Belgique, première à instaurer l‟acte électronique – Le soir – 19/01/2011 – 2p
2. Information sur la collecte d‟information cadastrale – www.cadastre.be – 2p
3. Formulaire 404 – demande d‟extraits cadastraux – www.cadastre.be – 2p
4. Comment trouver une adresse de bureau de l‟AGDP – http://annuaire.fiscus.fgov.be – 4p
5. Ou se trouve les Services Techniques Provinciaux – www.sentier.be – 1p
6. Figure 24 – plus grande taille - 1p
7. Figure 25 – plus grande taille – 1p