Plan joint à l'acte authentique : utilité, normes et investigations documentaires

Plan joint à l’acte

authentique : utilité

normes et investigations

documentaires

PROFESSEUR TITULAIRE DES ÉPREUVES INTÉGRÉES :

M. LAURENT SLOSSE

PROMOTEUR DU TRAVAIL DE FIN D’ÉTUDE :

M. FRANCIS GÄBELE

EPREUVE INTÉGRÉE EN VUE DE L’OBTENTION DU TITRE

ACADÉMIQUE DE BACHELOR GÉOMÈTRE-EXPERT & DU TITRE

PROFESSIONNEL DE GÉOMÈTRE-EXPERT (A.R. DU 19/05/1999

MODIFIANT L’A.R. DU 19/05/1936 CONCERNANT L’EXERCICE

DE LA PROFESSION DE GÉOMÈTRE-EXPERT IMMOBILIER)

L'ANNEE ACADEMIQUE 2010-2011 – SECONDE SESSION

Compagnon Laurent

INSTITUT D'ENSEIGNEMENT DE PROMOTION SOCIALE DE

LA COMMUNAUTÉ FRANÇAISE - UCCLE

Laurent Compagnon - Plan joint à l’acte : utilité, normes et investigations documentaires 1

I. Remerciements

« Nous croyons conduire le destin, mais c'est toujours lui qui nous mène1 », je ne partage

normalement pas ce point de vue fataliste, mais force est de constater que je n’ai pas toujours

eu réellement le contrôle sur les évènements m’ayant amené à remercier tous ceux qui seront

cités dans ces lignes.

Je souhaite exprimer ma gratitude à Messieurs les Professeurs Laurent SLOSSE et Francis

Gäbele de m’avoir orienté sur le sujet repris dans ces pages. Je les remercie aussi beaucoup

pour leurs accueils chaleureux à chaque fois que j’ai sollicité leurs conseils ainsi que pour

leurs multiples encouragements.

À Monsieur Bernard NICODEME sans qui ce travail n’aurait pas été possible. A qui j’exprime

ma plus vive reconnaissance et le remercie très sincèrement pour la confiance qu’il m’a

accordée en acceptant de me prendre à ses côtés. Par son soutien, sa disponibilité, ses

précieux conseils, il m’a permis d’achever ce travail. Enfin, je tiens à le remercier pour ses

qualités humaines d’écoute et son soutien moral.

Je tiens aussi à remercier Monsieur Walter LAVRAUW ses conseils précieux, sa grande

disponibilité et ses multiples encouragements. Qu’il trouve, en ces quelques mots, ma

profonde reconnaissance.

Mes remerciements s’adressent également à Messieurs Frank EMO et VANDERWEYEN de

l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale de m’avoir accordé leurs temps

précieux à démystifier le fonctionnement et les objectifs de l’administration.

J’adresse également ma gratitude aux fonctionnaires des différents services techniques

provinciaux, ceux du Brabant Wallon et de Namur, plus particulièrement aux Messieurs

SANA et HAMBERSIN, qui m’ont aidé, expliqué et documenté abondamment sur le sujet. Je

les remercie aussi beaucoup pour leurs accueils chaleureux, ainsi que leurs promptitudes à

répondre à mes demandes.

J’exprime mes plus grands remerciements à Ana-Bella et Julie qui ont été des soutiens

indéfectibles durant l’élaboration de cette épreuve intégrée et sur leurs encouragements lors

des moments difficiles. Ces pages leurs sont dédiées.

Je remercie mes parents de leur patiente qui, il est vrai, a été soumise à très rude épreuve,

mais qu’ils n’ont, également, jamais cessé de m’encourager. Ces pages leurs sont aussi

dédiées.

1 Denis DIDEROT – extrait de Jacques le fataliste et son maître

2 Adolphe HILBERT – Le géomètre-expert immobilier - 2

e éditions - Duculot-Roulin– 1957 – p113-114.

3 Francis GÄBELE et M. Marc VANDERSCHUEREN - Consommateur-citoyen : notion reprise dans l’exposer lors


II. Introduction

« Un bon croquis vaut mieux qu’un long discours », comme l’a dit Napoléon. Par le croquis,

on arrive à figurer de façon claire l’idée, le concept, la situation que l’on veut partager. Le

croquis est donc un outil utile, mais comment faire ce croquis, ou par extension, comment

faire un plan ?

Celui-ci se fait en trois étapes2. La première étape, consiste en la recherche et vérification des

informations contenues sur le plan.

La seconde étape, le mesurage qui demande de nombreuses connaissances techniques, de la

rigueur, de la précision et une connaissance accrue de l’objet à mesurer. Malgré l’importance

du mesurage, les techniques et le modus operandi ne feront pas l’objet des pages suivantes.

La troisième étape, consiste en la réalisation du plan lui-même, cette étape ne fera pas non

plus, l’objet de cette publication.

Pourquoi ce plan joint à l'acte est-il si important pour le grand public, mais aussi pour le

géomètre ? Pour le grand public, il permet d'accroître la sécurité juridique des

« consommateurs-citoyens 3» par une meilleure identification du bien. Pour le Géomètre,

l’obligation du plan joint à l’acte authentique pourrait accroître sensiblement l'activité des

géomètres-experts dits « mesureurs ».

Au moment où la protection du « consommateur-citoyen » est une des grandes priorités du

législateur, que celui-ci légifère dans ce but, il est tout à fait étonnant que rien n’ait encore été

fait en rapport avec l’identification précise des biens immeubles.

Le législateur a, par ailleurs, mis en place une certification obligatoire, permettant au

« consommateur-citoyen » de connaître la valeur énergétique du bâtiment qu'il désire acheter

ou louer. Certification PEB4 (Bruxelles).

Actuellement, pour toute vente ou location d'un bien à Bruxelles, il existe une obligation de

connaître la valeur énergétique du bâtiment. Par contre, il n'y a aucune obligation concernant

la reconnaissance non équivoque des limites de ce même bien.

Dans le but d'une meilleure protection du « consommateur-citoyen », il est grandement

nécessaire, voire indispensable, de rendre obligatoire lors de toute transaction immobilière,

dès le moment, où il y a « une reconnaissance de limites, une mutation, un règlement de

mitoyenneté, ou de manière plus large, un procès-verbal constituant une identification de

propriété foncière, pouvant être présenté à la transcription ou à l'inscription hypothécaire 5 » ; un plan joint à un acte authentique qui permettra aux propriétaires et/ou aux futurs

2 Adolphe HILBERT – Le géomètre-expert immobilier - 2

e éditions - Duculot-Roulin– 1957 – p113-114.

3 Francis GÄBELE et M. Marc VANDERSCHUEREN - Consommateur-citoyen : notion reprise dans l’exposer lors

du FIG 2009. 4 Certificat de Performance Énergétique Bruxellois

5 Francis GÄBELE et Marc VANDERSCHUEREN - le projet belge des plans de géomètre joint aux actes déclaratifs

ou translatifs de la propriété (34 57) - TS 5G - pratique professionnelle – FIG Working Week 2009


acquéreurs de connaître de façon précise la mensuration globale et normalement, non

équivoque de l’immeuble.

Comme le souligne M. Marc Vanderschueren dans sa publication de la FIG WORKING

WEEK de mai 2011 : « trop souvent, encore, rien n‟est garanti en ce qui concerne la

superficie, les limites de parcelles, et d‟éventuelles servitudes…. En l‟occurrence, selon les

usages de la Compagnie des Notaires de Bruxelles : le vendeur ne garantit pas la contenance

indiquée ; la description des biens n‟est fournie qu‟à titre de simple renseignement ; les

biens se vendent avec toutes leurs servitudes, fussent-elles occultes, sans recours contre le

vendeur ; la simple référence à un plan dans le cahier spécial des charges ne peut jamais être

par elle-même constitutive de servitude ; pour toute mitoyenneté qui serait discutée,

l‟acquéreur aura directement à s‟entendre avec les tiers intéressés, sans intervention du

vendeur ni recours contre lui. Par contre, le contraire serait un comble. Il est précisé que :

les biens se vendent pour quittes et libres de toutes dettes, privilèges et hypothèques ».

Par le passé, il y a eu plusieurs essais de l'administration, de faire voter des projets de loi ou

d'arrêtés royaux, obligeant de joindre un plan à un acte authentique lors de toute opération

constituant une identification de la propriété foncière. Les derniers projets datèrent de 2002, et

de la loi protégeant le titre de géomètre expert, et de 2004, avec un arrêté royal, visant à

modifier l'article 141 de la loi hypothécaire. Ces tentatives n’eurent pas le succès escompté,

ces différents projets furent soit amendés, soit abandonnés. Malgré ces échecs, la

modernisation et la mutation de l'administration obligeront le législateur à prendre ce

problème à bras-le-corps. Pour faire face à ses objectifs, l’administration devra, dans un futur

proche, disposer d’un arsenal d’outils performants qui lui permettront de réaliser ce en quoi

elle s’est engagée, c’est-à-dire, en l’instauration à moyen terme d’un cadastre authentique.

Nous parcourons donc, dans cette épreuve intégrée, quelques aspects primordiaux du plan

joint à l'acte authentique, l’importance de sa nécessité, mais aussi les grandes orientations à

suivre pour effectuer sa réalisation ; tant d'un point de vue juridique que technique. Nous

évoquerons aussi le fonctionnement, le rôle et les objectifs de l'administration. Ce sera

certainement grâce à l'impulsion donnée par l'administration que le plan joint l'acte

authentique deviendra une obligation.


III. Administration : moteur du changement.

L'administration est entrée dans une phase de modernisation, de restructuration et de

mutation. Ces bouleversements dans l’organisation des tâches, mais aussi des méthodes des

pouvoirs publics ont un impact direct sur la vie du géomètre et sur la pratique de son métier.

Dans un futur proche, les interactions avec l'administration seront beaucoup plus fréquentes et

l’échange d’informations se fera de façon « plus automatique ».

Le géomètre-expert est fréquemment en contact avec différents services de l'administration,

aussi bien avec l'administration des finances, qu’avec les pouvoirs locaux (les communes), en

passant par différents services techniques provinciaux.

Lorsque le géomètre expert prend contact avec l'administration des finances, il a affaire alors

avec l’ex-Administration du Cadastre, de l'Enregistrement et des Domaines, devenus

aujourd’hui l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale. Cette

administration est composée du regroupement et de la réorganisation des différents services

de l’ACED. Nous y reviendrons plus tard

A. Fonctionnement du système cadastral belge

Pour comprendre et appréhender le cadastre belge, il faut remonter à la fin du XVIIIe siècle.

À cette époque, la Belgique n'est alors qu'une région française et comme toutes les autres

régions françaises, l'assemblée constituante décide d'imposer sur tout le territoire la création

du cadastre général et de la contribution foncière. Napoléon Ier le disait : « un bon cadastre

parcellaire sera le complément de mon Code civil », ce qui pour Napoléon, était la meilleure

façon de collecter de manière égale et cohérente un impôt foncier sur l'ensemble du territoire.

Le cadastre général effectuait quatre grands types de missions différentes. Toutes les

opérations préparatoires et d'ensemble, arpentage des parcelles, la délimitation de chaque

commune et la triangulation par commune.

Figure 1 : La chute de l'Empereur à Waterloo, le 18 juin 1815


En 1815 après la chute de l'empereur à Waterloo, la Belgique fut annexée au royaume des

Pays-Bas, mais les travaux entrepris depuis quelques années continuèrent. Treize ans après

l'indépendance du Royaume de Belgique, en 1843, les travaux du cadastre général furent

terminés, la dernière région ayant été levée fut la province du Luxembourg.

Au commencement, il était prévu que le système cadastral belge devait avoir un caractère

juridique6 et probant

7, comme le système allemand (Bavière). Ce système positif devait être

tenu par bien immobilier et mis à jour par des personnes jouant un rôle actif, des officiers

publics8. Lors du mesurage de chaque parcelle, il aurait fallu identifier de façon claire et

contradictoire, les limites entre celles-ci. Mais finalement, dans la pratique, l'aspect fiscal a

prévalu et un simple inventaire de la situation de fait fut réalisé. Cet inventaire servit alors à

l'établissement du revenu cadastral. Une fois ce revenu cadastral établi, il était alors

communiqué au receveur qui pouvait dès lors calculer l'impôt foncier.

Figure 2 : Importance du rôle du géomètre

« Le cadastre belge est un cadastre de type « personnel ». L‟inscription au plan et à la

matrice cadastrale ne vaut pas ipso facto « titre de propriété ».9

Le système cadastral belge a fonctionné de la même façon jusqu’à la moitié du XXe siècle.

Ensuite, grâce aux avancées technologiques, le cadastre a commencé comme le reste de la

société, à changer.

6 Le cadastre peut être soit fiscal, soit technique, soit juridique.

7 Force probante : propriété en vertu duquel, la signature d'un document par des personnes habilitées, fait foi

de son contenu et de sa date certaine. (Généralement utilisé pour le notaire lorsqu'il rédige un acte authentique). 8 L’officier public fera l'objet d'un paragraphe par après.

9 Marc VANDERSCHUEREN - TS01J - Land registration - Identification des Biens immobiliers dans les actes

soumis à la Formalité Hypothécaire – FIG Working Week 2011 8-22 May 2011, Marrakech.


À partir de 1960, les plans supplémentaires de section ainsi que les matrices cadastrales furent

sauvegardés sur microfilm et support magnétique. Le cadastre belge connut une évolution qui

passa par l'automatisation, ensuite, par l'informatisation pour arriver enfin à la numérisation.

Figure 3 : Centre informatisé - années 70’

Vers la fin des années 80, la matrice cadastrale et la base de données des propriétaires furent

stockées sur support informatique. Au milieu des années 90, il était possible de modifier « on-

line » la matrice cadastrale directement depuis les différents bureaux d'enregistrement. L’outil

de gestion informatique des bases de données et de la matrice cadastrale est appelé CADNET.

Quant à CADMAP, utilisé depuis 2005, il est l’outil de gestion du plan cadastral numérique.

Figure 4 : Menu de l'interface de CADNET


1.Exemples d’autres systèmes cadastraux

Il existe d’autres systèmes cadastraux ayant des régimes purement fiscaux. Certains comme le

système belge sont à présent « technico-juridiques », d'autres sont complètement juridiques.

Les systèmes cadastraux juridiques ont pour avantage d’être des systèmes réels et probants,

donc positifs. Ce qui permet aux administrations travaillant avec de tels systèmes d’être

toujours en accord avec leurs environnements, sans souffrir d’aucun décalage dans le temps.

Le cadastre belge ne fut pas juridique, comme le voulait Napoléon Ier, mais fut, par la force

des choses, fiscal. Néanmoins, il exista sur le « sol belge », à l’époque coloniale (Congo

Belge) un système réel. Ce système réel appelé « titre Torrens » (Sir Robert Torrens10

) était

basé sur un système de livres fonciers.

Le « titre Torrens » ou « Torrens act » est un système de titres fonciers, un registre d'état

(livres fonciers, pierre angulaire de ce système), d'exploitation tenue et mise à jour par la

force publique, garantissant au titre une qualité certaine et permettant donc de ne souffrir

d'aucune contestation possible, les « titres par enregistrement » et non pas « l'enregistrement

des titres ». Concernant la reconnaissance d'un propriétaire, l'ancien système des « common

laws11

» avait une faiblesse, pour pouvoir être reconnu comme propriétaire, celui-ci devait

disposer d'une chaîne ininterrompue de titres disposant d'un ancrage suffisant, d'un bon

enracinement. Le titre Torrens fut ou est encore utilisé dans diverses parties du monde

comme : l’Australie, une partie des États-Unis...

Le registre foncier qui était au départ sur papier est, aujourd’hui, dans sa grande majorité

informatisé et, contient un grand nombre d'informations concernant les parcelles, les

dimensions et limites du terrain, le nom du propriétaire inscrit, tous les droits réels et les

hypothèques incombant à la propriété.

Toute modification du parcellaire entraîne une modification du registre et automatiquement

l'enregistrement du nouveau plan.

Les trois principes de ce système sont les suivants :

Principe du miroir : le registre reflète exactement et complètement les faits actuels.

Ce qui en d’autres mots veut dire que tout enregistrement est identique à la

situation réelle (description, limites,…).

Principe du rideau : aucune nécessité d'aller plus loin que le certificat de titres, il

contient toutes les informations sur les titres. Aucune nécessité d'avoir de

nombreux autres documents complexes, car l’état garantit le certificat de propriété.

10

Sir Robert TORRENS : (1780-1864) était un officier de l'armée britannique et un économiste, propriétaire du journal The globe. Il a découvert le principe de l'avantage comparatif indépendamment de la vieille garde. Parmi les économistes classiques, il est l'un des rares à avoir critiqué la théorie de la valeur travail et le libre-échange, lui préférant la réciprocité commerciale. 11

Common laws : Droit commun


Principe de l'assurance : dans le cas où le conservateur (État) commettrait une

erreur dans la juste reconnaissance de la propriété. Celui-ci dédommagerait la

partie flouée.

En Allemagne, à partir du 1er janvier 1900, le premier Reich adoptait la loi sur la propriété

privée. Cette loi fût alors d'application sur l'entièreté du Reich. L'Allemagne établit alors un

système d'enregistrement foncier. Ce système d'identification clair et précis reprit pour chaque

propriété foncière bâtie ou non bâtie une description physique pour répondre aux besoins de la

publicité foncière12

. Ce système d'enregistrement est appelé « Grundbuch » ou « livre

foncier » en français, il contient tous les droits des propriétaires sur la parcelle et le bâti. Ce

système cadastral fut développé pour avoir d'une part un système de taxation cohérent et

d'autre part de garantir la bonne gestion du parcellaire.

Figure 5 : Homme tenant dans ses mains un exemplaire du Grundbuch.

Le livre foncier « est un registre authentique tenu par parcelle cadastrale et sur lesquels sont

immatriculés tous les actes de nature à définir la situation juridique des immeubles, « le livre

foncier doit avoir force probante dans tous les cas, si l'on veut qu'il y ait quelques valeurs »13

.

12

Publicité foncière : est un ensemble de procédures permettant de rendre publique les informations sur la propriété foncière, qui vise à savoir qui est le propriétaire d'un bien ou qui en est le titulaire de droits réels. Les informations suivantes font l'objet de la publicité foncière :

informations sont propriétaires (personnes physiques, morales, publiques,…).

Informations sur la propriété, qui peuvent être soit retracées dans un fichier mobilier appelé matrice cadastral ou dans un livre foncier (Allemagne).

Dans le système belge des actes constatant les droits, dans le système allemand l'inscription livre constate les droits 13

Paul-Marie GRINEVALD - Le cadastre - Guide des sources - 2007 - Citation : Claudius NOURRY, cité par Henricet, journal des économistes, juillet 1893.


B. Fonctionnement du système hypothécaire belge.

Le système hypothécaire belge est un système passif, dès lors l’inscription au sein de cette

hypothèque ne fait pas naître de droit et n'a pas force probante (1349 cc). Il ne peut, à défaut

d'autres pièces, ne faire office que de présomption.

Le système hypothécaire belge se base sur la bonne tenue de registres qui permet de faire

connaitre aux tiers intéressés la situation juridique de l’immeuble. Cela permet de faire la

publicité des droits, privilèges et hypothèques établis pour les immeubles.

Ces registres sont de type « personnel », il faut donc identifier correctement les propriétaires.

Au cas où un acte serait vicié14

et que la possession serait entachée de clandestinité, de

violence et d’équivocité empêchera, par exemple, d’acquérir la propriété par usucapion15

et de

façon plus générale de produire tous ses effets sur le droit.

C. Fonctionnement du système d'enregistrement belge.

Le bureau d'enregistrement à deux fonctions, l'une fiscale, l'autre civile.

Ces fonctions civiles sont la conservation de différents « documents » et de leurs donner date

certaines. Les « documents » pouvant faire l'objet d'une transcription sont les suivants : les

actes authentiques et actes notariés ; les arrêts et jugements des cours et tribunaux qui

contiennent des dispositions assujetties pour le présent titre à un droit proportionnel ; les actes

déclaratifs ou translatifs de propriété ou d'usufruit d’immeubles situés en Belgique ; les actes

portant bail, sous bail, cession de bail d'immeubles en Belgique ; les procès-verbaux de vente

publique de biens mobiliers corporels ; les actes contenant apport à une société belge ou étant

statutairement belge.

La fonction fiscale est, outre l'enregistrement des actes, la partie la plus connue de ses

activités. C'est cette administration qui collecte la taxation fixée de façon proportionnelle au

moment de la vente d'un bien immobilier. Elle peut aussi taxer de façon fixe les actes et les

procès-verbaux qui lui sont soumis (baux, bornage,…).

En Belgique, seul le titre de propriété délivré par le bureau des enregistrements peut faire

office de preuve mais, dans certains domaines des documents « fiscaux » (cadastraux)

peuvent faire office de base juridique (comme décrit dans l'article 1317 cc et 395 CIR), tous

les documents relatifs au remembrement, aux expropriations…

L'enregistrement ne vérifie jamais la validité d'un acte, même si l'acte présente une

irrégularité, il sera tout de même enregistré, et le droit sera perçu. La seule condition

permettant de suspendre l’exigibilité de ce droit serait une condition suspensive16

. Les taux

des droits d'enregistrement sont des compétences régionales mais, il faut faire attention à une

chose, on enregistre dans sa région au taux de la région d'où le bien a été acquis.

14

Vicié : en opposition avec valide, valable de l’acte juridique. Peut-être entaché de nullité. 15

Usucapion : nom traditionnel donné à la prescription acquisitive. 16

Condition suspensive : condition qui rend incertaine la naissance du contrat.


D. Réforme Coperfin : création de L'Administration Générale de la

Documentation Patrimoniale.

L’AGDP est le regroupement entre les services d'enregistrement et des domaines, le service

de conservation des hypothèques et le cadastre. Ce regroupement a été effectué dans un but

d'efficacité, pour qu'il y ait une plus grande synergie entre les différents départements qui

constituent L’AGDP.

Ce regroupement a conduit à la création de nouvelles structures au sein de l’administration.

Elles sont réparties en 5 piliers :

Mesures et Evaluations (cadastre).

Sécurité Juridique (Enregistrement et Hypothèques).

Services patrimoniaux (Comités d’acquisitions).

Recouvrement non fiscal (enregistrement).

Collecte et échanges d’informations.

Figure 6 : Organigramme de l'ADGP

Les données de l’administration, avant la mise en place de cette restructuration profonde,

étaient souvent redondantes entre les services de l’enregistrement, des domaines, des

Hypothèques et du cadastre. De nouveaux outils ont dû être développés pour réunir les bases

de données des services de l’AGDP. L’ensemble de la documentation Patrimoniale est repris


sous la dénomination de PATRIS. Elle sera constituée de deux outils de gestion CADGIS17

&

STIPAD18

.

CADGIS est un système d’information géographique dans lequel seront disposées de

nombreuses couches permettant de croiser les données géographiques, techniques et

juridiques. Ce croisement permettra à l’administration d’être plus efficace et beaucoup plus

complète dans la gestion des données

STIPAD est une interface qui intègre, harmonise et gère les informations disséminées dans les

différentes bases de données, pour ne donner, finalement, qu’une seule base de données

unique. Cette base de données unique sera la seule base de données utilisée par les

fonctionnaires de l’administration (prévu pour mars 2012). On franchit donc une étape de plus

vers la constitution d'un cadastre juridique, cette étape est la mise en place d'une plus grande

concordance entre la documentation cadastrale et l'objet des actes soumis à la publicité

immobilière.

Figure 7 : Interface de STIPAD

L’administration va, dans un futur relativement proche, disposer d’une base de données

cohérente et complète, au niveau de son information juridico-géographique. Faut-il encore

qu’elle dispose d’informations suffisantes et utilisables ? Pour ce faire, des projets de loi et

d’arrêtés royaux furent déposés mais ne furent jamais acceptés. Par ces dispositions légales,

l’administration voulait rendre le plan obligatoire pour tout acte authentique, lors de toute

reconnaissance ou mutation de parcelle. Par ce biais, elle aurait disposé d’un maximum

17

CADGIS : Computer Aided Design Geographical Information Systems. – Système d’information géographique de la Documentation patrimoniale. 18

STIPAD : Système de Traitement intégré de la Documentation patrimoniale.


d’informations provenant des géomètres19

qui lui auraient servi à consolider sa base de

données.

Pour l’aider dans sa politique de consolidation de données et pallier aux manques

d’informations dues aux non-adoptions des différents projets de loi et d’AR, le cadastre mit au

point en 2004, une convention entre ses services et les géomètres experts indépendants. Cette

convention est, pour le cadastre, une façon de pouvoir échanger des données directement entre

eux et les géomètres signataires de la convention (convention facultative).

IV. Convention entre les géomètres experts indépendants et l'administration

La signature de la « convention de collaboration avec l'Administration Générale de la

Documentation Patrimoniale » permet un échange d'informations privilégiées entre l’AGDP

et les géomètres-experts indépendants. Ceux-ci remettent leurs plans et en contrepartie

l’AGDP permet la consultation d’informations cadastrales20

.

Elle prend en charge tout type de plan (plan joint ou non aux actes, procès-verbaux de

mesurage et/ou de bornage, plan de division…)21

.

En échange des plans confectionnés par les géomètres et contenant toutes les prérogatives de

l'article 7 de la convention de collaboration avec l’AGDP, celle-ci permet aux géomètres de

consulter les informations archivées au contrôle du secteur du cadastre de l’AGDP (les

minutes contenues dans les actes et les croquis de mutations : annexes 207 et 20922

).

L'article 7 demande aux géomètres de donner pour les plans, les sommets de la propriété et

des bâtiments; d'établir un tableau reprenant le numéro de parcelle y compris toute parcelle

voisine, avec le nom des propriétaires et si nécessaire une case prévue pour leurs signatures

(pour pouvoir rendre contradictoire le procès-verbal), l'indication de la date, de l'échelle du

plan et du nord géographique. La désignation complète de la parcelle cadastrée concernée

commune, division, section, numéro,…

Si la transaction ne se rapporte qu’à une partie de la parcelle, il faut qu'il y ait assez

d'éléments sur les limites existantes pour pouvoir rattacher le morceau de parcelle à la partie

devant être mutée. En cas de lotissement, il faut aussi qu'il y ait une indication du numéro du

lot, de la date et du numéro du permis de lotir. Si la parcelle ou le bien jouxte le domaine

public, il faut y faire figurer la dénomination exacte du chemin, du cours d’eau, de la voirie…

décrire aussi la nature des limites de propriété (si ce sont des clôtures, des haies,…) et savoir

si les éléments séparatifs sont mitoyens ou privatifs

19

En effet, seuls les géomètres sont habilités à pouvoir établir des plans soumis à la transcription ou à l’inscription hypothécaire (Art.3 L. 2003-05-11 protégeant le titre et la profession de géomètre expert & Art 18.2. A.R. 2005-12-15 Code de déontologie). 20

Art. 1. Convention de collaboration avec l’ AGDP. 21

Art. 2. Convention de collaboration avec l’ AGDP. 22

Art. 6. Convention de collaboration avec l’ AGDP.


Il faut qu'il y ait bien sûr une description détaillée des sommets des limites, une indication en

longueur sur tous les segments de la partie mesuré et des coordonnées de chaque sommet. Il

faut aussi qu'il y ait une superficie générale au centiare près.

Toutes ces données devront être rendues sous la forme d'un fichier ASCII23

.

Figure 8 : Exemple de fichier ASCII

A. Établissement de plan normalisé.

Dans un souci d'interaction optimale entre l'administration et les géomètres, il convient

d'établir les plans selon certaines normes. Les géomètres conventionnés sont tenus par la

signature de cette convention à éditer des plans selon certaines règles (ou normes). Mais

même les géomètres non conventionnés devraient procéder de la même manière.

B. Listing des obligations du géomètre conventionné.

Le géomètre, par la signature de la convention doit respecter des règles élémentaires :

indication de la date du mesurage (Art 7.4).

indication de l'échelle du plan et du Nord géographique (Art 7.5).

désignation complète des parcelles cadastrées concernées : commune, division

cadastrale, section, numéro (Art 7.6).

indication de la longueur de tous les segments de la partie mesurée et indications des

coordonnées de chaque sommet. Tous les éléments géométriques permettant de

reconstituer ultérieurement et de façon non équivoque, les points de limites sur le

terrain, au départ de point fixe, durable et levé en nombres suffisants (coin de

bâtiment, bornes,…) (Art 7.13).

indication des codes de mesurage et des informations nécessaires au dessin de la

nouvelle parcelle et au calcul de sa superficie (Art 7.14).

indication sur chaque plan des coordonnées des sommets de propriété et des bâtiments

dans le système Lambert 72/50, en ETRS 89 ou en local. (Art 7.1).

Indication sur chaque plan d'un tableau comprenant les numéros de parcelle attenante

avec le nom des différents propriétaires et dans la mesure du possible la signature des

23

Art. 7. De collaboration avec l’ AGDP //ASCII - American Standard Code for Information Interchange - : est la norme de codage de caractères en informatique la plus connue, la plus ancienne et la plus largement compatible. ASCII contient les caractères nécessaires pour écrire en anglais.


propriétaires voisins seront demandés par le géomètre afin de rendre juridiquement

opposable la limite avec ceux-ci. (Art 7.3).

Description succincte de la nature des limites de propriété (mur, haie, clôture…) Avec

une indication du caractère mitoyen ou privatif des éléments séparatifs de propriété

(Art 7.10 & Art 7.11).

Description détaillée des sommets des limites de propriété (pieux, bornes, cornières,

souches…) (Art 7.12).

En cas de lotissement, indication du numéro du lot, de la date du numéro du permis de

lotir (Art 7.8).

Si le bien jouxte le domaine public, la dénomination exacte du chemin, de la voirie ou

du cours d'eau (Art 7.9).

indication de la superficie au centiare près (Art7.15).

Donc si le plan du géomètre conventionné respecte tous les points repris ci-dessus, il sera

considéré comme valable et complet pour l'administration.

Figure 9 : Exemple de plan réalisé selon les normes


La signature de la convention est un acte facultatif pour tous géomètres et c’est évidemment là

son principal défaut. Les plans des géomètres sont l’unique source d’information pour mettre

à jour le plan cadastral et, si ceux-ci ne sont pas conventionnés, ils n’ont dès lors aucune

obligation de transmettre leurs plans à l’administration.

L’AGDP s’est aussi fixé pour objectif, l’édification d’un plan cadastral, juridiquement

correct, sur lequel apparaitront clairement les limites certaines de propriété, les servitudes

diverses grevant le bien, etc. Elle n’atteindra jamais cet objectif s’il lui manque de

nombreuses informations. Cette situation crée indéniablement un vide et celui-ci peut être

comblé par des mesures complètes et appropriées. L’obligation de rendre obligatoire le plan

joint à l’acte authentique pour toutes transactions immobilières est la solution à cette

problématique. Finalement, cette obligation sera bénéfique pour les citoyens pour qu’il en

découlera une sécurité supplémentaire.

V. Projet d’Arrêté royal complétant les règles d’identification des immeubles dans les

actes ou document sujet à la publicité hypothécaire, et organisant le dépôt préalable

d’un plan à l’administration du cadastre et la délivrance par celle-ci d’un nouvel

identifiant.

Ce projet de loi répond aux objectifs que s’est fixée l’Administration Générale de la

Documentation Patrimoniale, tant dans sa volonté de constituer une source unique

d’information sur la délimitation des parcelles, que dans son désir de recevoir tous les plans

nécessaires à son bon fonctionnement.

Les dispositifs du projet seront les suivants :

Lorsqu’il y a transfert ou déclaration d’un bien immobilier, dans un acte soumis à la publicité

hypothécaire, il faudra qu’un plan de reconnaissance de limite soit établi24

. Les situations

donnant lieu à une reconnaissance de limite sont les suivantes :

Modification de limite.

Division d’une ou plusieurs parcelles cadastrales existantes.

Création d’une nouvelle parcelle cadastrale, par cession d’une partie du domaine

public.

Division d’un bien en entités distinctes25

.

Ce plan sera déposé auprès de l’AGDP préalablement26

à la signature de l’acte ou du

document étant soumis à la formalité hypothécaire.

24

Seuls les géomètres sont habilités à pouvoir établir des plans soumis à la transcription ou à l’inscription hypothécaire (Art.3 L. 2003-05-11 protégeant le titre et la profession de géomètre expert & Art 18.2. A.R. 2005-12-15 Code de déontologie 25

Art 577-3 CC et suivant – Loi relative à la copropriété.


Pour les lotissements, il faudra avant la vente du premier lot, remettre un plan comprenant les

limites certaines du lotissement et l’implantation exacte des voiries éventuelles.

Ultérieurement aux dépôts des plans auprès de l’AGDP, il ne pourra plus y avoir de

modification sur les exemplaires des plans joints aux actes.

De plus l’article 14127

sera « complété par la ou les nouvelles désignations cadastrales

réservées par l‟administration du cadastre en prévision de l‟adaptation ou la création des

nouvelles parcelles cadastrales28

».

A. Le géomètre expert, futur Officier public ?

Dans le cadre de certaines missions particulières, il est envisagé de donner le statut d’Officier

public aux géomètres experts :

« De bornage de terrain.

D‟établissement et de signature de plan devant servir à une reconnaissance de limite,

mutation, règlement de mitoyenneté et à tout autre procès-verbal constituant une

identification de propriété foncière, qui peuvent être présenté à la transcription

hypothécaire.29

Mais qu’est qu’un officier public ? Un officier public ou ministériel est une personne titulaire

d'un office conféré par l'État et nommé par décision d'un ministre. Les avoués auprès des

cours d'appel, les huissiers de justice, les notaires, les avocats au Conseil d'État et à la Cour

de cassation sont des officiers ministériels. Certains d'entre eux sont également des officiers

publics, en raison de leur pouvoir d'authentifier des actes juridiques ou judiciaires et de

procéder à l'exécution des décisions de justice (cas des notaires, huissiers de justice,...)30

».

Le statut d’officier public permettrait aux géomètres de devenir les interlocuteurs privilégiés

entre les particuliers et l’Etat. Il remplacerait l’Etat le temps d’effectuer ses missions

spécifiques et jouerait un rôle déterminant au même titre que les notaires.

26

Dans le but de cadastration préalable ou précadastration. 27

Art. 141 - Loi hypothécaire - Inséré par L 1995-02-09/35, art. 4, 012; En vigueur : 01-01-2001 La désignation des immeubles qui font l'objet d'un acte ou d'un document sujet à publicité, comporte les indications suivantes : la situation géographique (commune, rue ou hameau, numéro de police), la désignation cadastrale résultant d'un extrait de matrice datant de moins d'un an, la nature et la contenance. Si depuis la transcription du dernier titre, les éléments de la situation géographique et de la désignation cadastrale ont été modifiés, il y a lieu de fournir également ces données telles qu'elles résultent de ce dernier titre. Lorsqu'il s'agit d'étages ou de parties d'étages d'un immeuble visé par l'article 577bis, § 11, du Code civil, la désignation doit en outre être conforme aux indications de l'acte de base transcrit et des actes transcrits qui l'ont modifié. Il est fait mention dans l'acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s'il a moins de trente ans. Le Roi peut compléter les règles d'identification énoncées au présent article. 28

Marc VANDERSCHUEREN - TS01J - Land registration - Identification des Biens Immobiliers dans les actes soumis à la Formalité Hypothécaires - FIG Working Week 2011 8-22 May 2011, Marrakech. 29

Marc VANDERSCHUEREN - TS01J - Land registration - Identification des Biens Immobiliers dans les actes soumis à la Formalité Hypothécaires - FIG Working Week 2011 8-22 May 2011, Marrakech. 30

Définition de l’officier public


B. Cadastration préalable ou précadastration

La cadastration d’un nouveau bien immobilier, intervient pour le moment après la signature

de l’acte. Dans un souci d’efficacité et de consolidation du caractère juridique de la

documentation patrimoniale, l’administration veut recevoir les plans préalablement à l’acte

pour pouvoir transmettre le nouvel identifiant cadastral et que celui-ci apparaisse dans l’acte.

L’administration disposera de 10 jours pour faire parvenir l’information au notaire ou,

certainement plus généralement au géomètre.

Figure 10 : Précadastration - Exemple du parcours d'un plan qui sera joint à un acte

« Dans une copropriété, le titulaire du droit ne sera plus comme aujourd‟hui, lié au plan et à

la matrice cadastrale, mais uniquement au plan cadastral31

».

Figure 11 : Identification de parcelle - Structure actuelle et future

31

Frank EMO - exposé pour la visite des étudiants de l’ULg et Isil - 04/04/2011


Comme le montre l’exemple repris ci-dessus, il n’y aura plus un identifiant unique nécessitant

de détailler chaque entités mais il y aura plusieurs identifiants cadastraux. Chaque identifiant

cadastral sera une entité propre. Nous aurons donc un identifiant unique au plan cadastral et

des parties patrimoniales constituant cet ensemble.

Que le projet d’Arrêté Royal soit voté ou non, il n’en reste pas moins que la convention fixe

dès à présent des normes à respecter et qu’il est, en plus des normes, nécessaire de vérifier

tous les éléments constituant le plan. Ces vérifications vont des noms des propriétaires des

parcelles voisines, à devoir « positionner » la limite séparative entre un cours d'eau et une

parcelle ; savoir si la parcelle est grevée d'une servitude quelconque,... Pour ce faire, le

géomètre doit entreprendre des investigations pour lui permettre d’établir « la réalité des

lieux ».

VI. Réalisation du plan normalisé de reconnaissance de limites (PV de mesurage, de

Bornage, de Reprise de mitoyenneté…)

Les procès-verbaux de façon générale sont des actes par lesquels une autorité compétente

constate un fait comportant des conséquences juridiques.

Les procès-verbaux de mesurage sont, quant à eux, établi par des personnes qualifiées

contenant la relation graphique des constatations, recherche, enquête qu’elle à effectuer, en

vue d’en conserver une trace officielle.

Il existe de nombreux types de Procès-Verbaux de mesurage :

Le PV de mesurage.

Le PV de Bornage.

Le PV de Division.

Le PV de reprise de mitoyenneté.

….

Le PV de mesurage est un procès-verbal reprenant une situation existante se basant sur des

limites claires, existantes et non-équivoques. Ce Procès-Verbal ne nécessite pas de

contradiction avec le voisinage.

Le PV de Bornage est un procès-verbal reprenant une situation existante pour lequel il existe

une ou plusieurs limites incertaines. Ce procès-verbal nécessite un accord avec le voisinage et

doit être contresigné par les parties avec lequel il existe une ou plusieurs incertitudes. Ce

document, dès le moment de sa signature, sera opposable aux tiers.

Le PV de Division est un procès-verbal établissant une limite interne à une parcelle. Ce

procès-verbal ne nécessite pas de contradiction avec le voisinage.

Le PV de reprise de mitoyenneté est un procès-verbal établissant si un mur séparatif est

mitoyen, tout ou en partie. Le géomètre-expert, dans ce cas-ci, fait « office de notaire » car il


envoie directement ses documents à l’enregistrement, l’administration applique sur base du

PV les droits d’enregistrement.

Il existe encore de nombreux autres types de PV mais ceux-ci sont les principaux PV joints

aux actes.

Pour établir le plan normalisé, il faudra au géomètre en plus d'une présentation irréprochable,

recouper de nombreux éléments qui permettront de définir avec justesse et précision « la

réalité des lieux ».

Le géomètre effectue des recherches aussi bien dans les actes authentiques que dans les

services techniques provinciaux, dans les administrations communales, ainsi que dans les

services du cadastre (service de mesure et évaluation). Ces différentes recherches permettent

suite au mesurage, d’avoir assez d’informations juridique pour pouvoir replacer les limites du

bien à délimiter.

Nous allons dans cette partie expliquée où et comment trouvé les informations nécessaires à

l'établissement du plan joint à l'acte mais, aussi comment décrypter ces informations pour

pouvoir établir ce plan de la meilleure façon.

VII. Où trouver les informations nécessaires à la réalisation du Procès-verbal.

A. Acte authentique

L'acte authentique est un acte32

établi par un officier public (généralement un notaire, dans

d’autres rares cas un bourgmestre) à la demande d'un client. Cet acte a trois caractéristiques, il

a date certaine33

, force exécutoire34

et force probante35

. Cet acte authentique peut donc être

utilisé comme preuve de titre de propriété d'un bien.

L'acte authentique est un acte de plusieurs pages dans lequel se trouve l'identité du/des

acquéreurs (s) ainsi que l’identité du/des vendeurs (s), mentionnés en toutes lettres. La

localisation du bien par sa désignation cadastrale. On y règle aussi toutes les origines de

propriété. Une recherche sur les origines trentenaires est alors effectuée par le notaire et celui-

ci mentionnera tous les derniers actes passés entre vifs endéans ce laps de temps. On y trouve

32

Aujourd’hui l’acte authentique est rédigé sur papier, scanné et enregistré dans une bande de données commune à tous les notaires. Dans le courant de l’année 2012 tous les actes authentiques seront électroniques, rédigés et signés avec la BeID (carte d’identité électronique). 33

Date certaine : Actes juridiques dont la loi présume qu'il a bien été passé à une date donnée. Il en résulte une inversion de la charge de la preuve. Ce n'est plus à la personne de démontrer la date à laquelle l'acte a été passé, mais bien à son opposant de prouver le contraire. La date certaine sert notamment à fixer le point de départ de multiples délais (prescriptions, conservation de l'acte,…) Cette date est opposable c'est-à-dire qu'elle oblige toute personne extérieure à l'acte de prendre en considération cette date. 34

Force exécutoire : est un effet légal attaché à une décision de justice juridictionnelle ou gracieuse, un acte notarié à certains actes d'administration, qui permet de faire procéder à une saisie contre un débiteur, d'expulser l'occupant d’un bien, en recourant aux besoins à la force publique. 35

Force probante : propriété de l'acte authentique qui donne le pouvoir la signature du notaire pour la date et son contenu.


aussi le prix de vente et le numéro de compte sur lequel le versement est effectué. On y figure

encore toutes les servitudes actives ou passives grevant le bien. S’y trouvent aussi toutes les

clauses de droit relatives à la succession du bien, hors aliénation36

, comme les droits de

préemption37

, d’accroissement ou encore de tontine38

…

On peut encore y trouver des plans de géomètre.

1.Informations utiles pour le géomètre dans un acte authentique

Les informations utiles pour le géomètre dans un acte authentique sont les suivants :

Les origines de propriété, désignation des propriétaires présents et passés de la

parcelle.

La description du bien.

Dans les conditions particulières : les servitudes actives ou passives, présentes ou

futurs.

La présence de plan.

Le ou les identifiants cadastraux.

a. Présence d'un plan (plan annexé à un acte authentique) :

Dans les cas les plus favorables, il aura été annexé un plan à l'acte authentique. Ce plan

permettra de se faire une idée claire du bien. Normalement, sur un plan joint à un acte

authentique, dressé par un géomètre39

, doit contenir un nombre suffisant d’informations

pouvant aider à reconnaitre de façon sûre et précise les limites du bien. Les informations

contenues dans le plan sont les suivantes :

36

Aliénation : résultats d'une opération juridique qui a pour conséquence de sortir un bien ou un droit du patrimoine de celui qui en est l'actuel propriétaire ou l'actuel titulaire. Vendre, céder. 37

Préemption : droit de - est un privilège accordé à certaines personnes permettant d'acquérir un bien par priorité à toute autre personne lorsqu’un propriétaire manifeste sa volonté de les vendre. 38

Accroissement, tontine : droit de - attribuée aux héritiers et permet d'accroître la possession exercée sur la chose. 39

Dans la pratique les notaires reconnaissent que seuls les géomètres sont habilités à dresser des plans qui seront joints aux actes authentiques. En effet, les géomètres sont les seuls à pouvoir établir des plans soumis à la transcription ou à l’inscription hypothécaire (Art.3 L. 2003-05-11 protégeant le titre et la profession de géomètre expert & Art 18.2. A.R. 2005-12-15 Code de déontologie). Art. 3. Relèvent de l'activité professionnelle de géomètre-expert au sens de la présente loi les activités suivantes : 1° le bornage de terrains; 2° l'établissement et la signature de plans devant servir à une reconnaissance de limites, à une mutation, à un règlement de mitoyenneté, et à tout autre acte ou procès-verbal constituant une identification de propriété foncière, et qui peuvent être présentés à la transcription ou à l'inscription hypothécaire. L'exercice de l'activité professionnelle décrite au présent article ressortit également aux géomètres au service des pouvoirs publics dans l'exercice de leurs missions de fonctionnaires. Art. 18. Relèvent de la compétence du géomètre-expert, les activités suivantes : 1° les activités visées à l'article 3 de la loi protégeant le titre et la profession; 2° l'identification, la délimitation, le mesurage et l'évaluation de la propriété immobilière publique ou privée, bâtie ou non, tant en surface qu'en-dessous du sol, ainsi que les travaux qu'on y exécute, l'organisation, l'enregistrement et celui des droits réels y attachés;


La superficie (généralement exprimé en ares).

Les distances périphériques.

La nature et l’emplacement des bornes (on entend par bornes dans ce cas-ci, un

élément fixe sur le terrain permettant de matérialiser la limite de façon sûre et non

équivoque).

La présence de servitudes.

Dans les plans les plus récents :

Un tableau de coordonnées.

b. Si aucun plan n'est présent et joint à l'acte authentique :

Il se peut qu’il n'y ait pas de plan joint à l’acte authentique des propriétaires actuels, il se peut

aussi que l'acte fasse référence à un plan de géomètre se trouvant joint à un acte plus ancien.

Dans d’autres cas, il ne sera fait mention d’aucun plan, il sera alors nécessaire d'effectuer des

recherches et de remonter la piste des différentes « origines de propriété ».

Certaines informations contenues dans les actes tels que des contenances au décimilliare sont

des pistes intéressantes et peuvent laisser sous-entendre qu'un plan de géomètre a été annexé

un acte antérieur même s’il n'en est pas clairement fait mention. Il est rare de ne retrouver

aucun plan ni aucune information pour une parcelle.

Il est parfois nécessaire de remonter assez loin dans les actes pour pouvoir obtenir les

informations nécessaires. Il nécessitera peut-être des recherches dans différentes études de

notaires ou alors il faudra se rendre aux archives du royaume pour les actes plus anciens.

Sachant qu'une étude de notaire doit conserver ses actes durant une durée de minimum 50 ans

et qu'après 75 ans tous les actes doivent être obligatoirement transférés aux archives générales

du royaume40

.

Il faudra donc alors effectuer des recherches dans les actes authentiques soit dans les études

de notaire soit aux archives du royaume, pour les actes les plus anciens.

Remarque : concernant l’enregistrement et la transcription de l’acte authentique il se peut que

le notaire ait fait mention, lors de l’enregistrement de son acte, de ne pas transcrire41

certaines

pièces constituant le dossier. Le conservateur des hypothèques vérifiera simplement s’il n’y a

pas lieu, tout de même, de transcrire ces pièces. Il recherchera s’il est fait mention de ces

pièces dans l’acte authentique, si elles apparaissent dans l’acte, il fera transcrire ces pièces.

c. Comment faire si on ne dispose pas de l’acte authentique ?

Il arrive de temps à autre que malheureusement le géomètre ne dispose pas de l’acte

authentique, mais alors comment faire pour retrouver l’acte authentique ? Il faut alors aller

dans une antenne de la Sécurité juridique (anciennement Enregistrement & Hypothèques) et

40

Art. 62 Loi du 25 ventôse XI modifié le 5 mai 1999 organisant le notariat. 41

Art. 26 Code du droit d’enregistrement, d’hypothèques et de greffe.


faire une demande d’attestation de propriété. Sur cette attestation de propriété apparait bon

nombre d’informations utiles telles que : le nom du ou des propriétaires, leurs adresses, le

nom du notaire ayant instrumenté l’acte authentique et sa date.

Ces précieuses informations permettent au géomètre de pouvoir retrouver le dernier acte du

fond et il peut, dès lors, effectuer à nouveau ses recherches dans les différentes études

notariales.

Figure 12 : Attestation de propriété

2.Origines de propriété :

Pour l’établissement de l’acte authentique, le notaire doit effectuer de nombreuses recherches.

Une de ses recherches consiste à établir la chaîne des différents propriétaires sur une durée de

trente ans42

. Cette chaîne de propriétaires permet au notaire d’établir si les propriétaires sont

bien les seuls propriétaires.

42

Trente ans : période de temps nécessaire à la prescription par usucapion. (Art. 2262-2270 CC.) Prescription : Mode d’acquisition ou d’extinction d’un droit, par l’écoulement d’un certain laps de temps et sous les conditions déterminées par la loi. Usucapion : Noms traditionnels donnés à la prescription acquisitive, manière d’acquérir par la possession prolongée.


Pour se faire, les notaires font référence au minimum à l’acte authentique des propriétaires

actuels, s’il y a eu plusieurs actes authentiques endéans les trente dernières années, alors il y a

autant d’actes en référence dans les « origines de propriétés ».

En remontant la trace des différents actes authentiques, il sera possible de retrouver un

nombre conséquent de données, donc, certainement, d’un plan de géomètre.

Figure 13 : Origine de propriété - Extrait d'acte authentique

3.Description du bien :

Dans l’acte authentique se trouve toujours une description du bien. Dans cette description, il y

a aussi des éléments pouvant aider à identifier de façon précise le bien, comme une largeur de

façade, des éléments constitutifs de limites… Ce qui permet au géomètre d’appréhender de

façon précise de quoi sont constituées les limites séparatives.


Figure 14 : Description des biens - Extrait d'acte authentique

4.Conditions particulières : servitudes actives ou passives, présentes ou

futures :

C'est à cet endroit qu'il convient de mentionner les dérogations dont les parties ont convenues

d'apporter aux clauses de l’acte authentique. Exemples : il se peut qu’il y soit fait mention

d’obligation d’ordre urbanistique, mais aussi le fait que les clés d’un immeuble sont remises

au futur acquéreur avant le passage de l’acte authentique. Il se peut également qu’il y ait une

mention qui réserve au vendeur le droit de créance sur la mitoyenneté du mur,…

Figure 15 : Conditions spéciales - Extrait d'acte authentique


Les conditions particulières renferment, généralement aussi, toutes les servitudes inscrites

grevant le fond. Chaque servitude connue doit normalement y être reprise, avec une référence

à l’acte établissant ces servitudes.

Sur les plans, dans la description du bien ou dans les conditions particulières, il est possible

que l’on fasse mention de servitudes. La servitude est « une charge établie sur un immeuble

pour l‟usage et l‟utilité d‟un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire. » (Art 637

CC.). Cette servitude est donc bien une limitation au droit de propriété du fond dit « servant »

envers le fond dit « dominant », ces deux fonds doivent appartenir à des propriétaires

différents. La servitude est un droit réel43

, perpétuel44

, immobilier et accessoire45

.

Pour qu’une servitude soit reconnue comme telle, elle doit toujours être inscrite aux

hypothèques, et a donc fait l’objet d’un acte authentique.

Il existe plusieurs types de servitudes, le géomètre est susceptible d’en rencontrer de

nombreux cas lors de ses différentes missions.

a. Types de servitudes:

Servitudes qui dérivent de la situation des lieux (Art 640-648 CC.) : toutes les

servitudes découlant de la topographie des lieux. Cela concerne donc tout ce qui est

relatif aux sources, écoulement des eaux,… mais aussi à la possibilité de se clôturer et

à contraindre son voisin de se borner.

Servitudes établies par la loi (Art. 649-685 CC.): toutes les servitudes légales entre le

fond et son environnement direct. Ces servitudes peuvent être des servitudes établies

soit pour l’utilité des particuliers, soit pour l’utilité publique (Art.649 CC.). On

retrouve ici toutes les servitudes concernant les murs mitoyens, les vues, le droit de

passage,… Il est fait référence à l’Art.650 CC. que lorsque le fond est grevé d’une

servitude avec le domaine public cours d’eau, chemin,… il y a lieu de se référer aux

diverses lois ou règlement particulier.

Servitudes établies par le fait de l’homme (Art. 686-710 CC.) : Toutes les servitudes

qui découlent d’un accord entre deux parties. Établissement d’un second accès vers

une parcelle enclavée,…

Ces servitudes peuvent encore avoir d’autres critères :

Servitudes continues et discontinues : qui ont besoin du fait de l’homme

(discontinues : droit de passage,…) ou non (continues : l’égouttage, les vues,…)

pour exister.

Servitudes apparentes ou non apparentes : Qui s’annoncent par des ouvrages

extérieurs (apparentes : fenêtre, porte,…) ou invisibles (non apparentes :

égouttage,…)

43

Réel : droit qui porte directement sur une chose et qui procure à son titulaire tout ou en partie de l’utilité économique de cette chose. Cela porte donc sur la chose et pas sur la personne. 44

Perpétuel : À vie ; établi à jamais, au-delà du terme de la vie humaine. 45

Accessoire : qui est lié à un élément principal, mais distinct et placé sous la dépendance de celui-ci, soit qui le complète soit qu’il n’existe que par lui.


Il est donc important de connaitre ces servitudes pour pouvoir les faire réapparaitre au mieux

sur le plan que le géomètre établira pour confectionner le plan joint à l’acte authentique.

Voici quelques exemples de servitudes apparaissant sur des plans ou des schémas :

1e Servitude de passage :

« Un chemin ou un sentier sera donc considéré comme une servitude discontinue et

apparente. En effet, l‟utilisateur ne passe pas en continu sur le chemin, mais

occasionnellement tandis que le chemin est visible.

Une servitude peut être privée ou publique. Elle sera privée si elle ne concerne que des

particuliers (autres riverains,...). Elle sera publique si elle concerne l‟ensemble de la

collectivité.46

»

Figure 16 : Note de servitude - Extrait d’acte authentique

Figure 17 : Plan de reconnaissance de limites - Extrait d'un plan joint à l'acte authentique

46

http://www.sentiers.be/spip.php?article105



2e Servitude souterraine pour des conduites de gaz :

Des conduites de gaz souterraines seront donc considérées comme une servitude continue et

non apparente.

Figure 18 : Plan de servitude au profit de l'OTAN - Pipeline

3e servitude de vues :

Des vues directes ou indirectes seront donc considérées comme une servitude continue et

apparente.

Figure 19 : Schéma - Servitudes des vues droites (190cm) et obliques (60cm)


Il est important, lors de la confection des plans, de toujours bien établir les limites de ces

servitudes. Il pourrait y avoir par la suite une contestation et une aggravation de ces servitudes

si celles-ci n’ont pas été clairement décrites et délimitées. Il faudra donc, aux mêmes titres

que pour les limites périphériques de la parcelle, déterminer de façon précise leurs

emplacements, leurs superficies, leurs limites et une description de celles-ci. Ce qui permettra

d’éviter toutes contestations futures.

b. Mode d’extinction des servitudes

« Le Code civil, suivi par la jurisprudence, considère qu‟une servitude de passage ne peut pas

être établie par « prescription trentenaire » : on ne peut pas créer une servitude de passage

en passant pendant trente ans au même endroit sur le même terrain.

Cette restriction ne vaut que pour les passages utilisés par des particuliers. Pour les passages

utilisés par la collectivité, la jurisprudence considère qu‟un « droit de passage sur une

propriété privée peut être acquis en tant que servitude (...) au profit des habitants d‟une

commune et de tous les intéressés par un usage trentenaire continu, non interrompu, public et

non équivoque d‟une bande de terrain à des fins de circulation publique, à condition que cet

usage (...) ne repose pas sur une simple tolérance du propriétaire » (Arrêt de la Cour de

cassation du 20 mai 1983). Donc, une voirie non reprise à l‟atlas des chemins vicinaux, mais

utilisée depuis trente ans ou plus par le public acquiert une existence légale de fait.

Pour prouver qu‟une servitude a été utilisée dans les trente dernières années, consultez les

anciennes cartes et les photos aériennes disponibles à l‟Institut Géographique National. Si le

chemin est repérable sur une carte ou une photo, la preuve est faite...

En principe, une servitude de passage est perpétuelle, mais elle peut s‟éteindre,

essentiellement :

par convention ;

par non-usage pendant 30 ans ;

par une procédure de suppression devant le Juge de Paix lorsqu‟elle a perdu

toute son utilité.

La servitude d‟enclave ne s‟éteint que lorsqu‟il n‟y a plus d‟enclave.

Une servitude d‟utilité publique est imprescriptible. Elle ne peut s‟éteindre qu‟en vertu d‟une

décision des pouvoirs compétents.47

»

5.Identifiant cadastral :

Les identifiants cadastraux sont utiles pour pouvoir déterminer l’emplacement exact du bien.

La croyance populaire voudrait que l’état répertorie les biens suivant leurs adresses (nom de

commune, nom de rue, numéro de police,…) ce qui n’est pas tout à fait exact. L’état

répertorie les biens par Commune, entités (lieu-dit), numéro de division, numéro de section,

47




numéro de la parcelle. Ce qui permet à l’état, entre autres, de pouvoir rebaptiser un nom de

rue sans devoir modifier toute sa littérature.

Les numéros des parcelles ne sont pas des numéros fixes mais sont des numéros qui au fil des

mutations se voient modifier. Le numéro reste généralement le même (numéro de la parcelle

ancestrale), c’est généralement un indice qui y est ajouté ou modifié.

Les identifiants cadastraux permettent aussi de retrouver facilement des données dans la base

de données de l’état. Il est alors possible avec ce numéro de parcelle de pouvoir effectuer des

recherches telles dans les croquis de mutations, les parcelles touchant chemins et sentiers

vicinaux,… nous reviendront plus loin sur ces différentes recherches.

B. Recherches dans les administrations Communales, Régionales, Fédérales et

auprès des grandes entreprises publiques.

Il y a lieu de rechercher auprès des services techniques communaux et provinciaux tout ce qui

concerne les limites communes entre le domaine public et le domaine privé. Le domaine

public peut-être de plusieurs ordres ; soit une voirie, un sentier ou chemin vicinal, en encore

un cours d’eau navigable ou non. Dès le moment où il existe une limite commune entre fond

privé et domaine public, il y a lieu d’effectuer un nombre d’opérations pour pouvoir replacer

au mieux la limite séparative entre les deux.

Il peut aussi arriver que le géomètre soit confronté, lors de ses travaux, à devoir replacer une

limite entre du domaine privé et du domaine « public », domaine appartenant à de grandes

entreprises publiques ou services de l’état, tel que les différentes compagnies de gestion de

distribution d’eau, de gaz, d’électricité, la Société Nationale des Chemins de fer Belge, les

installations militaires… Il faudra dès lors que le géomètre prenne contact avec les services

« cartographie » de ces différentes compagnies pour avoir les informations nécessaires pour

pouvoir effectuer aux mieux le replacement de ces limites entre le domaine « public » et le

domaine privé.

L’AGDP est une autre grande source d’information, les documents disponibles y sont

concentrés en très grand nombre. Ils seront utiles pour pouvoir retrouver la trace des limites

entre fonds privés.

1.Recherches dans la documentation patrimoniale.

a. Plan cadastral

Pour les géomètres conventionnés, l’AGDP publie chaque année des DVD permettant de

consulter à loisir le plan numérique cadastral ou CADMAP. Ce plan permet de voir,

comprendre et appréhender les lieux.


Figure 20 : Extrait du plan cadastral (CADMAP) – Rue d’Hamptay (ch n°16) - Entité de Han-Sur-Lesse - Commune de Rochefort

Bon nombre d'informations utiles se trouvent dès lors sur le plan numérique. Il est possible de

connaître de façon non exhaustive la section, la division, le numéro cadastral, la superficie

graphique, le numéro de police (pour Bruxelles seulement)…

Le plan numérique cadastral permet de se faire une première idée de la configuration de la

propriété. Nous pouvons y découvrir les bâtiments, les constructions sous-œuvre, les zones de

construction légère, la présence ou non de bornes,… mais ce plan ne reste qu’une

représentation fiscale de la propriété et ne doit pas être pris pour argent comptant.

b. Recherche dans les antennes du cadastre

Comme l’autorise la convention avec l’AGDP, il est tout à fait possible d’effectuer des

recherches de documentation dans les différentes antennes du service de Mesures et

Évaluation. Avec l’aide du fonctionnaire, le géomètre a le droit de pouvoir consulter les

différents plans de mutations et de mesurages pouvant servir à la reconnaissance de la

propriété, tant de façon technique que juridique.

Figure 21 : Interface de la base de données des plans de géomètres


Le géomètre doit simplement mentionner la parcelle sur laquelle il désire effectuer ses

recherches. Le fonctionnaire de l’AGDP lui transmet les informations se trouvant en sa

possession ; façon simple et rapide de retrouver la trace de plans joints aux actes authentiques.

La base de données contient plus de 1.600.000 plans. Il est nécessaire de relativiser ce chiffre

car la Belgique est composée d’environs 10.000.000 de parcelle cadastrale.

Figure 22 : Plan obtenu dans un contrôle du cadastre - Plan joint à un acte authentique


c. Recherche dans les croquis de mutation cadastrale

Le cadastre conserve une trace de tous les changements ou mutations dont elle a eu

connaissance depuis sa création. Cette base de données imposante est conservée dans les

sièges régionaux de l’administration fiscale. Les volumes annexes intéressant le géomètre

sont les ouvrages portant les n°209 et n°207. Ces volumes anciens ne sont plus utilisés

aujourd'hui car, l’informatique a pris le pas sur le papier. Les croquis cadastraux sont une

source d’information intéressante si malheureusement, il n’y pas d’autre source de

renseignements.

Comment effectuer une recherche dans ces volumes ? Un seul prérequis, connaitre

l’identifiant cadastral.

Le volume n°209, ou livre noir, est un listing comprenant toutes les mutations cadastrales. Il y

a un volume par division, une division est une partie de commune. Ces parties de commune,

ou entités sont en fait les anciennes communes avant le regroupement de 1975.

Dans le volume n°209, il faut retrouver l’identifiant cadastral de la parcelle voulue. Une fois

cet identifiant retrouvé, nous avons sous les yeux des nombreuses informations utiles : la

section, les numéros parcellaires avant et après mutation (l’ancien exposant cadastral est

barré, le nouveau est repris à côté et une nouvelle ligne est inscrite en dessous), l’année de la

mutation et le numéro de croquis. L’année et le numéro de croquis renvoient au volume


n°207. Il faut effectuer cette opération autant de fois que nécessaire pour trouver le croquis

voulu.

Le volume n°207 est un ouvrage contenant tous les croquis de mutations. Ces croquis sont

classés par date et numérotés. Pour retrouver le croquis, il suffit de rechercher dans l’ouvrage

à la bonne date le numéro de croquis voulu.

Figure 23 : Croquis de mutation.

Ces croquis de mutation nous permettront, à défaut d’autres informations, de disposer d’une

information utile permettant au géomètre d’étoffer sa réflexion.

Les différents services de l’AGDP ne sont pas les seuls lieux où devront se rendre le géomètre

pour effectuer ses recherches. Il doit en plus des limites avec les tiers, déterminer les limites

avec le domaine public que sont les sentiers et chemins vicinaux, les cours d’eau,…

2.Recherche d’alignement avec les sentiers et chemins limitrophes

Si la parcelle jouxte un sentier, un chemin ou une voirie, il y a lieu d’effectuer quelques

recherches :

1. Rechercher dans l’atlas les sentiers ou chemins bordant la parcelle.

2. Rechercher s’il y eut des modifications (élargissement, suppression,..) du sentier ou

chemin bordant la propriété.


a. Atlas des sentiers et des chemins vicinaux

« En 1841, la Belgique, alors jeune état indépendant, décide d'imposer aux communes la

création d'atlas des chemins vicinaux, établissant ou confirmant sur ces voiries rurales un

droit de passage pour le public, droit imprescriptible aussi longtemps que ces chemins et

sentiers servent à l'usage public. Le but est de faciliter la libre circulation des gens et des

biens dans l'environnement rural. Pour ce faire, le législateur a veillé à doter les chemins

vicinaux d'une protection élevée et à donner aux autorités les moyens de gérer le réseau des

voiries vicinales.

Bien de l'eau a coulé sous les ponts de nos petits chemins : déclassements, modifications,

appropriations (abusives ou non), remembrements ruraux,... ont réduit de manière

significative la liste de ces chemins ou sentiers vicinaux. Néanmoins, beaucoup restent encore

accessibles de plein droit au public. Ces atlas, qui sont toujours d'application, sont librement

consultables, sans formalité particulière, soit à l'administration communale concernée, soit

auprès des services provinciaux compétents.48

»

b. Comment effectuer une recherche dans l’atlas

Tout d’abord il faut savoir où effectuer la recherche. Depuis le regroupement des communes

en 1975 tous les volumes des atlas des sentiers et chemins vicinaux se trouvent dans l’une des

589 maisons communales. Il faudra donc consulter, par exemple, le volume de Han-Sur-Lesse

à Rochefort, celui de Lot à Beersel et ainsi de suite.

Chaque atlas est disponible en deux exemplaires. Chacun d’eux est consultable soit dans les

maisons communales, au service d’urbanisme, soit dans les Services Techniques Provinciaux

(on en compte cinq en Wallonie et un à Bruxelles).

Si d’aventure une discordance devait apparaitre entre les deux volumes entreposés à la

commune et à la province, ce sont les exemplaires communaux qui sont dès lors reconnus

comme valides et ayant les informations considérées comme exactes.

De quoi se compose l’atlas ?

L’atlas se compose de trois grandes parties.

D’un plan général au 1/10.000.

De plan de détail au 1/2.500.

D’un tableau des propriétaires des parcelles attenantes au chemin.

c. Plan général.

Le plan général est un plan à l’échelle 1/10.000 qui reprend l’ensemble du territoire de

l’entité, de la commune. Ce plan général se trouve au début et se dispose sur 1 planche, il peu

dans de très rares cas être sur 2 planches.

48

http://www.itineraireswallonie.be/atlas/index.php - reprise intégrale de l’historique. Itinéraires Wallonie.

http://www.itineraireswallonie.be/atlas/index.php


Figure 24 : Plan général - commune de Han-sur-Lesse

Sur l’exemple ci-dessus, représentant la commune de Han-Sur-Lesse, nous pouvons y voir

certains éléments communs à chaque plan général.

Le nord (Le haut de la page est le nord géographique).

L’échelle.

Les noms et les positions des communes limitrophes.

Le découpage du plan général en zone numéroté, chaque numéro représente une

planche des plans de détails.

Le numéro des différents sentiers et chemins.

Les bâtiments.

Les cours d’eau et leurs noms.

Les « lieux dits » extraordinaires.

La légende des différents détails que l’on retrouve sur le plan tout au long de l’atlas.


d. Plans de détails

Les plans de détail sont des plans à l’échelle 1/2.500, ils se trouvent après le plan général. Il y

a autant de plans détails que de zone découpée sur le plan général.

Figure 25 : Plan de détail n°4 - Commune de Han-Sur-Lesse

Sur l’exemple ci-dessus, représentant un plan de détail de la commune de Han-Sur-Lesse,

nous pouvons y voir certains éléments communs à chaque plan de détail.

Le nord (le haut de la page est le nord géographique).

L’échelle.

Les noms et les positions des communes limitrophes, bordant la zone.

L’emplacement des plans de détails limitrophes, chaque numéro représenté dans le

cadre renvoi aux autres plans de détails.


La largeur de l’assiette de ces différents sentiers et chemins.

Les bâtiments.

Les cours d’eau et leurs noms.

Les numéros de parcelle cadastrale attenante aux sentiers et chemins, n° de parcelle

datant du milieu du XIXe siècle.




e. Tableau des chemins, sentiers et des propriétaires des

parcelles attenantes aux chemins

Le tableau permet de situer le sentier dans l’espace cadastral de l’époque, ce qui permet de

rechercher plus facilement un sentier à partir des données cadastrales. Ce tableau reprend les

éléments suivants.

Pour les chemins et sentiers :

o Numéro des chemins ou sentiers.

o Caractéristiques des chemins et sentiers vicinaux (longueur, largeur,

superficie).

Pour les parcelles cadastrales contiguës :

o La section cadastrale.

o Le numéro de parcelle.

o Nom, prénoms, qualités et le lieu de résidence du propriétaire de la parcelle.

o La nature de la parcelle (pâture, verger, rocher, bois,…).

Figure 26 : Exemple de tableau des propriétaires des parcelles attenantes – Commune de Han-Sur-Lesse

Comment lire l’atlas

Pour comprendre correctement comment interpréter l’atlas, il est bon de revenir un peu plus

en détail sur la légende du plan et sur les codes couleur de celui-ci.


Les maisons et bâtiments sont figurés en noir plein (sur le plan général) et en trait gras

(sur les plans de détails).

Les rivières et ruisseaux sont teintés en bleu.

Les limites de la commune sont indiquées par un filet rouge.

Les limites des plans de détail par une ligne rouge (sur le plan général).

Les chemins représentés par deux lignes noires pleines parallèles et teintées en jaune

(sur les plans de détails), sont des chemins dont le fond est domaine public.

Les sentiers et chemins de servitude représentés par deux lignes noires ponctuées

parallèles sont des chemins et sentiers dont le fond appartient à la parcelle traversée.

Ces chemins et sentiers vicinaux sont communément appelés des « servitudes

publiques » de passage.

Si les traits ponctués sont à égale distance de part et d'autre de la limite parcellaire

alors le sentier est sur la mitoyenneté des deux parcelles.

Les chemins et sentiers de servitude représentée par un trait plein et un trait ponctué

parallèles sont des chemins et sentiers dont le fond appartient à la parcelle contigüe du

côté du trait ponctué. Ces chemins et sentiers vicinaux sont communément appelés des

« servitudes publiques » de passage.

Les largeurs des sentiers et chemins sont en rouge et exprimés en mètres.

Maintenant que nous disposons de toutes les informations nécessaires, essayons de

comprendre comment faire pour lire l’atlas.

Prenons une zone au hasard dans le plan de détail.

Figure 27 : Agrandissement d'une zone de plan de détail n°4 - Commune de Han-Sur-Lesse


Nous constatons les choses suivantes :

Les chemins et sentiers apparaissent de façon numérotée.

Les chemins et sentiers figurent, soit en trait plein, soit avec des traits ponctués.

Les bâtiments apparaissent en traits plus gras.

Il y a les numéros des parcelles cadastrales ancestrales.

La largeur des chemins et sentiers apparait très nettement. Elle est prise à l’endroit du

trait ponctué (normalement apparait en rouge dans l’atlas original).

Si nous prenons le chemin n°16 à hauteur de la parcelle n°300 nous constatons qu’à

partir du coin de la parcelle la largeur du chemin n°16 est de 7.6m si l’on progresse

vers l’est, le chemin passe à 7.2m pour ensuite arriver à 6.0m, au bout de la parcelle

n°303. C’est à ce même endroit qu’il y a une cassure dans l’alignement du chemin et

la largeur au début de la parcelle n°304 est de 8.0m.

Le fait d’avoir recherché la situation des chemins et sentiers vicinaux en 1843 n’est pas

inutile. Si depuis cette époque aucune modification n’a été faite, l’alignement49

de la parcelle

sera ce qui figure dans l’atlas. Il faut dès lors que le géomètre replace la limite en fonction des

éléments qu’il a pu retrouver sur le terrain.

Par contre, il doit toujours vérifier s’il y a eu des annexes faites à l’atlas, donc des

modifications du tracé de l’emprise du domaine public par rapport au domaine privé.

En définitive, qu’un chemin soit sur fond public ou privé n’empêche en rien le droit public de

passage. Le fait qu’un chemin soit repris à l’atlas ne présuppose pas qu’il soit encore existant

aujourd’hui. Il conviendra de vérifier auprès des autorités si ce sentier est encore d’actualité et

que celui-ci n’a pas été modifié ou tout simplement supprimé.

Il existe aussi des chemins et sentiers qui ne sont pas repris à l’atlas. On parlera alors de voirie

« innommée ». Il faudra dès lors retrouver les informations sur ses voiries auprès des autorités

compétentes.

f. Plans modificatifs des chemins, sentiers vicinaux et plans

d’alignements

« L'alignement est la détermination de la limite du domaine public au droit des propriétés

riveraines, fixée par l'autorité administrative50

». Il détermine l’implantation des

constructions par rapport au domaine public, afin de satisfaire aux soucis urbanistiques,

esthétiques,…

« La puissance publique peut fixer une « servitude d'alignement51

» au niveau d'une voie

publique », cette servitude sera une zone dite non aedificandi52

. « Cela signifie que toute

49

Alignement : fixation unilatérale par l’autorité administrative des limites des voies publiques existantes ou projetées dans l’intérêt du service de la voirie. 50

http://fr.wikipedia.org/wiki/Alignement_(urbanisme) 51

Toutes les modifications de l’emprise du domaine public sur les fonds privés se font par arrêtés royaux, on les appelle alors plan général d’alignements (L.1841-04-10 sur les chemins vicinaux Art. 28 et 28bis) 52

Non aedificandi : (ne pouvant recevoir un édifice) est une locution latine indiquant qu'une zone ou une voie (rue, avenue…) n'est pas constructible du fait de contraintes qui peuvent être structurelles, architecturales, militaires ou autres. Il est souvent nécessaire de se référer aux services techniques adéquats pour connaître le statut de ladite zone.

http://fr.wikipedia.org/wiki/Alignement_(urbanisme)


nouvelle construction doit se placer derrière la ligne fixée par le plan d'alignement. Si un

riverain construit ou reconstruit une maison ou un mur de clôture, il doit respecter

l'alignement. La partie libérée devient alors propriété publique, moyennant une indemnité au

propriétaire. De plus, il est prévu qu'il est interdit de faire des travaux qui conforteraient les

constructions frappées de cette servitude, de manière à ce que, à terme, leur vétusté impose

leur démolition. Cette disposition a pour objectif d'accroître la largeur des rues et routes (ou

de restituer leur largeur) sans avoir recours à la procédure de l'expropriation53

. »

Comment se déroule la recherche

Il faut rechercher dans les listings communaux ou provinciaux toutes les modifications qui ont

eu lieux sur le chemin ou sentier vicinal voulu.

Repartons de notre exemple précédent. Celui du chemin n°16 de l’entité de Han-Sur-Lesse

dans la commune de Rochefort.

En effectuant cette recherche, il apparait qu’il y a eu trois modifications concernant le chemin

n°16. Ces modifications sont alors entreposées dans des fardes, chaque farde équivaut à une

modification. Sont contenus dans les Fardes les documents suivants :

Plan d’alignement, généralement établi à l’échelle 1/500, ce plan reprend le nouvel

alignement qui figure comme suivant sur le plan ; les traits bleus déterminent les

alignements nouveaux ; les traits rouges interrompus représentent l’alignement décrété

par l’ancien A.R.54

.

Description des alignements.

Enquêtes publiques et délibération du conseil communal.

Arrêté royal.

Figure 28 : A.R. d'alignement de 1919 - Farde 20

53

http://fr.wikipedia.org/wiki/Alignement_(urbanisme) 54

A.R. : Arrêté royal.



Il apparait que pour le chemin n°16 les fardes sont les suivantes : (chaque farde contient tous

les éléments ci-dessus mais, pour des raisons pratiques seuls les plans seront représentés dans

ces pages. Le reste des parties disponibles, des trois dossiers, seront placés en annexes).

Farde 20 : Établissement du plan d’alignement : datant du 31 décembre 1919

Figure 29 : Plan d'alignement - 1919

Sont repris au plan les éléments suivants.

o L’indication du nord.

o Tracés en trait ponctué de l’ancien chemin n°16 suivant l’atlas des sentiers et

chemins vicinaux.

o Tracées en trait gras de l’alignement à front de la route approuvé. Nous

constatons que chaque tronçon d’alignement est numéroté, mesuré et que des

lettres majuscules qualifient tous les sommets de celui-ci (comme on le fait

pour un procès-verbal de mesurage et de bornage).

o Des zones à céder aux riverains sous teintes grisées.

o Des zones à acquérir aux riverains.


o Une description succincte du patrimoine bâti en contact avec la nouvelle

voirie. Celle-ci établit si les bâtiments sont neufs, vieux en bon état ou vieux en

mauvais état.

o Informations sur les propriétaires.

o Informations cadastrales Section, numéros de parcelles.

Farde 28 : Modification du plan d’alignement : datant de 1929

Figure 30 : Modification du plan d'alignement - 1929

Sont repris au plan les mêmes éléments que ceux de la farde 20 comprend en plus :

o Une zone d’emprises.


Farde 31 : Modification du plan d’alignement : datant de 1930

Figure 31 : Modification du plan d'alignement - 1930

Sont repris au plan les mêmes éléments que ceux de la farde 20 et 28 comprend en

plus :

o Une série de sommets d’alignement à supprimer.

o Une série de sommets d’alignement à adopter.

Une fois cette recherche terminée, le géomètre dispose de toutes les informations nécessaires

pour pouvoir replacer au mieux la limite entre le domaine public et le fond privé.


3.Recherches dans l’Atlas des cours d’eau et voies non navigables

Si la parcelle jouxte un cours d’eau navigable ou non, il y a lieu d’effectuer d’autres

recherches :

1. Rechercher dans l’atlas les cours d’eau bordant ou passant dans la parcelle.

2. Rechercher dans le cahier descriptif, les croquis de coupe affichant les différentes

mensurations du cours d’eau.

a. Atlas des cours d’eau et voies non navigables

Le 15 mars 1950, la Belgique décide de relever l’entièreté de ses cours d’eau et de les

répertoriées dans les atlas des cours d’eau et voies navigables et non navigable. En 1955 et

1967 (pour le brabant wallon) un Arrêté royal complète l’arsenal et stipule comment classer,

décrire et entretenir les cours d’eau. Ces 3 documents sont la base de référence des

gestionnaires de ces cours d’eau. Ces atlas, qui sont toujours d'application, sont librement

consultables, sans formalité particulière, soit à l'administration communale concernée, soit

auprès des services provinciaux compétents55

.

Il y a 4 catégories de cours d’eau et de voies non navigables et une catégorie pour les voies

navigables.

Les non classés : sont les cours d’eau qui alimentent les points d’origine. Ces cours

d’eau, s’ils se trouvent en terrain privé, seront considérés comme privés, les

particuliers devront y respecter les prescriptions légales du Code rural et du Code

civil.

Les 3ème

catégories : « les cours d'eau non navigables ou parties de ceux-ci en aval de

leur point d'origine (point où leur bassin hydrographique atteint au moins 100ha),

tant qu'ils n'ont pas atteint la limite de la section où est située cette origine ( il s'agit

de la limite communale avant la fusion des Communes). Ils sont gérés par les

Communes sous tutelle provinciale ».

Les 2ème

catégories : « Sont classés en 2ème catégorie les cours d'eau non navigables

ou parties de ceux-ci en aval de la limite de la section où est située leur origine et en

amont du point où leur bassin hydrographique atteint 5000ha. Ils sont gérés par les

Provinces ».

Les 1ère

catégories : « Sont classées en 1ère catégorie les parties de cours d'eau non

navigables en aval du point où leur bassin hydrographique atteint 5000ha. Ils sont

gérés par la Région Wallonne ».

Les voies navigables : « Ils sont classés comme tels par le Gouvernement régional et

appartiennent au domaine public de la Région Wallonne. Ils sont gérés par le

Ministère de l'Equipement et des Transports56

».

On ne peut pas, à proprement parler, de limites entre un cours d’eau et un fond privé, sauf si

les ouvrages, le long de ceux-ci, le délimitent de façon claire. Généralement, on désignera le

haut de la crête comme étant le bord théorique du cours d’eau. Le cours d’eau étant mouvant,

le géomètre se gardera de définir une limite certaine entre le cours d’eau et la parcelle.

55

http://environnement.wallonie.be/cartosig/atlascenn/atlasCENN.pdf 56

http://www.province.luxembourg.be/provlux/provlux_fr_profils_administrations/amenagement-du-territoire-et-equipements/gestion-du-reseau-de-cours-d-eau-et-des-eaux-de-surfaces/classement-des-cours-d-eau.html

http://environnement.wallonie.be/cartosig/atlascenn/atlasCENN.pdf





b. Comment effectuer une recherche dans l’atlas

Tout d’abord, il faut savoir ou effectuer la recherche. Depuis le regroupement des communes

en 1975, tous les volumes des atlas des sentiers et cours d’eau des voies non navigables se

trouvent dans l’une des 589 maisons communales. Il faudra donc, par exemple, consulter le

volume de Straimont à Neufchâteau et celui de Lot à Beersel, ainsi de suite...

Chaque atlas est disponible en deux exemplaires. Chaque exemplaire est soit consultable dans

les maisons communales, au service urbanisme ou soit dans les Services Techniques

Provinciaux (on en compte 5 en Wallonie et un à Bruxelles).

Si d’aventure une discordance devait apparaitre entre les deux volumes entreposé à la

commune et à la province, ce sont les exemplaires communaux qui sont dès lors reconnus

comme valides et ayant les informations considérées comme exactes.

De quoi se compose l’atlas ?

L’atlas se compose de deux grandes parties.

D’un plan général au 1/10.000

De plan de détail au 1/2.500

c. Plan général.

Le plan général est un plan à l’échelle 1/10.000 qui reprend l’ensemble du territoire de

l’entité, de la commune. Ce plan se trouve au début et se dispose sur 1 planche.

Figure 32 : Plan général – entité de Straimont – Commune de Neufchâteau


Sur l’exemple ci-dessus, représentant la commune de Straimont, nous pouvons y voir certains

éléments communs à chaque plan général.

Le nord.

L’échelle.

Les noms et les positions des communes limitrophes.

Les noms des cours d’eau et leurs catégories. Le trait fin représente les cours d’eau de

3ème

catégories, les traits plus épais représentent les cours d’eau de 2ème

catégories, les

traits gras représentent les cours d’eau de 1er

catégorie.


Les points d’origines des cours d’eau, lieux ou le cours d’eau s’élève de son statut de

cours d’eau non classé (Arrêtés royaux).

Les « lieux dits » et sections cadastrales.

Les voiries principales.

Normalement les courbes de niveau (même si il n’y en pas sur l’exemple).


d. Plans de détails

Les plans de détail sont des plans à l’échelle 1/2.500, ils se trouvent après le plan général. Ils

sont réalisés cours d’eau par cours d’eau, tronçon par tronçon.

Figure 33 : Plan de détail - Entité d'Eprave - Commune de Rochefort


Sur l’exemple ci-dessus, représentant un plan de détail de la commune d’Éprave, nous

pouvons y voir certains éléments communs à chaque plan de détail.

Le nord.

L’échelle.

Les noms et les positions des communes limitrophes, bordant la zone.

L’emplacement des plans de détails limitrophes.

Parcours des cours d’eau.

Lieux des coupes numérotées des Points où les Dimensions ont été relevées (donnant

les mensurations du cours d’eau, par rapport à l’axe ce celui-ci).

Les bâtiments.

Les numéros de parcelle cadastrale attenante aux sentiers et chemins, n° de parcelle

datant du milieu du XXe siècle.



Dans ce cas-ci, un profil en long.

e. Cahier des tableaux descriptifs des cours d’eau et des voies non

navigables

Ce cahier garde la logique des plans détails, chaque cours d’eau et chaque tronçon sont repris

séparément. Ce tableau descriptif contient le détail des coupes en travers apparaissant sur le

plan de détail.

Figure 34 : Tableau descriptif - entité d'Eparve - Commune de Rochefort


Ce que contient ce tableau descriptif :

La désignation du cours d’eau et sa catégorie.

Les points où les dimensions ont été relevées.

Coupe en travers de l’ouvrage d’art ou du cours d’eau.

Largeur relevée en crête et au plafond (retenez plutôt « Plat fond » ou « Fond plat »57

).

La largeur du plafond jugée nécessaire du point de vue hydraulique.

Profondeur normale à donner.

Les rétrécissements, usines, ponts, digues, écluses, barrages, plantations, et de façons

générales, tout ce qui existe sur le parcours du cours d’eau. Sont distingués les

ouvrages autorisés et ceux érigés sans droit.

4.Recherches dans les différents « services publics »

Le terme de service public est, ici, à prendre dans un sens très large, il est utilisé dans ce

contexte comme l’ensemble des services accessibles ou non au public et ayant un rôle, une

mission de service public : les TEC, Electrabel, Vivaqua, l’ABL, l’OTAN…

Pour la recherche de données dans ces « services publics » il n’y a, à proprement parler, pas

de marche à suivre mais des réflexes à avoir. Dès que le plan à confectionner est en connexion

avec un fond du « domaine public », il convient alors de prendre contact avec le service

« cartographie » du « service public » en question.

Ces « services publics » emploient dans leurs très larges majorités, des géomètres tout à fait à

même de répondre aux questions posées par le géomètre expert indépendant. Les « services

publics » disposent d’une base de données conséquente et souvent méconnue.

Figure 35 : Tableau des emprises d'une voirie sur an ancien chemin de fer - Archives des TEC

57

Moyen mémo technique permettant de retenir le concept de « Plafond », donné par M. HAMBERSIN -commissaire voyer à la province du Brabant Wallon.


Il sera tout à fait normal de consulter la SNCB pour avoir des informations entre la limite d’un

terrain privé et le chemin de fer, il l’est moins de devoir consulter les archives des TEC pour

avoir un plan d’alignement de voiries, anciennement chemin de fer qui fût désaffecté.

Figure 36 : Plan d'emprise d'une voirie sur un ancien chemin de fer - Archives des TEC

Il n’y a pas de recette miracle mais le secret réside dans la persévérance et la volonté de

disposer de l’information à tout prix. Dans la quasi-totalité des cas l’information, existe faut-il

encore savoir où la chercher.

VIII. Régime de la copropriété

Lors d’une constitution ou d’une modification de copropriété, il est impératif d’établir les

droits et devoirs de chaque copropriétaire mais aussi, de déterminer de façon claire et précise

la distinction entre parties communes et privatives afin de permettre la vie en communauté la

plus harmonieuse possible. Le notaire instrumentant le dossier ou la personne désireuse

d’effectuer cette division fait alors appel au géomètre-expert pour que celui-ci établisse un

rapport motivé joint à l’Acte de Base58

(rédigé lui par le notaire).

Le rapport motivé et circonstancié de la mise en copropriété d’immeubles doit quant à lui

comporter de nombreux éléments pour être considéré comme complet et valide59

:

Préambule : contenant le nom du géomètre, celui du requérant, l’adresse et

l’identification cadastrale de l’immeuble, la description de la mission,…

Note liminaire : contrôle ou non des règlementations en vigueur, éléments utilisés pour

l’établissement du rapport, indication des servitudes éventuelles grevant le fond,…

Description de l’immeuble : énumérer les parties communes et privatives, préciser les

parties communes à usage privatif,…

Description des équipements apparents : indiquer les compteurs et installations

diverses, chauffage, gaz,…

Plans des zones communes et privatives

58

CC Art 577-4 §1 d’autre corps de métiers peuvent effectuer le rapport motivé (les architectes, les agents immobiliers et les notaires). 59

Suivant les recommandations de l’OBGE – basé sur une note de travail de la commission Acte de Base de l’UGEB-OBGE.


Les quotes-parts60

: le tableau et sa motivation

La clé de répartition des charges 61

: le tableau et sa motivation

A. Confection de plan d’Acte de Base

L’élaboration de plan intégrant le rapport motivé pour la division d’immeubles bâtis est

légèrement différent de ce que nous avons vu jusqu’à maintenant.

Même s’il est toujours bon de faire des recherches préalables (permis d’urbanisme,…) à

l’élaboration des plans, il n’est cependant pas obligatoire de le faire. Car, dans ce cas-ci, c’est

bien le relevé et la division de la situation existante à un moment précis, qui importent.

L’établissement ou la modification d’une copropriété est défini dans un cadre légal. L’Ordre

Belge des Géomètres Experts travail, pour le moment, à l’élaboration d’un code de bonne

pratique à suivre, dans ce domaine. Cette plaquette, explique et clarifie de nombreux aspects

de la loi, dont le concept de « superficie nette au sol62

».

Cette notion de « superficie nette au sol », à mettre en parallèle avec la « Surface Intra-

Muros63

», expliquée dans le « Code de Mesurage des Surfaces applicable aux immeubles

bâtis64

» explique comment procéder au mesurage des parties privatives, où se situe la limite

entre parties communes et parties privatives. Ce même code préconise une précision

centimétrique lors de tout mesurage d’immeubles bâtis, ce qui permet de calculer des surfaces

précises.

Mais n’apparaitra sur les plans qu’une variante des « Surfaces Extra-Muros65

». Cette variante

sera identique au SEM duquel on retranchera les parties communes passant dans les parties

privatives et étant communément reprises dans celles-ci, comme les cheminées, etc.

D’après le Code de Mesurage des Surfaces, la SEM est :

« La SEM totale d'un immeuble est constituée par la somme de la SEM de chaque plancher.

La SEM d'un plancher est la surface du polygone fermé enveloppant le plancher et dont les

côtés sont constitués par :

les faces extérieures des éléments de façade délimitant le contour fermé des espaces

situées au niveau considéré

l'axe des murs mitoyens entre bâtiments différents

l'axe des éléments de construction séparant différents utilisateurs ou différentes

destinations

60

CC Art 577-4 61

CC Art 577-2 §9 & CC Art 577-4 §1 alinéa 2 62

CC Art 577-4 §1 alinéa 2 63

LA SURFACE INTRA-MUROS (appelée SIM) se rapporte au contour intérieur de tous les éléments de construction ou cloisons fixes, mesuré au-dessus de la plinthe du plancher. 64

Code de Mesurage des Surface applicable aux immeubles bâtis. 65

LA SURFACE EXTRA-MUROS (appelée SEM) se rapporte au contour extérieur délimitant le bâtiment y compris les revêtements de façade, mesuré au niveau du plancher.


Dans les sous-sols, lorsqu‟il est impossible de mesurer l‟épaisseur réelle des murs contre les

terres, on considère par convention que la SEM se calcule en prolongeant vers le bas le nu

extérieur de la façade du rez-de-chaussée.

La SEM comprend notamment la surface :

des locaux techniques du bâtiment, implantés en saillie ou en toiture

des combles utilisables (accès aisé, présence de plancher et d'une charpente non

encombrante)

des trémies de circulations verticales dans la limite de la projection de l'escalier du

niveau accessible

des vides causés par les cheminées et les gaines techniques

des balcons, terrasses à l‟étage et loggias

des passerelles accessibles ou des passages entre deux parties du bâtiment

Au rez-de-chaussée, toute zone ouverte latéralement et couverte autrement que par une

avancée de toiture ou une saillie décorative sera également incluse dans la SEM et mesurée

selon la projection verticale de la partie couvrante.

Au rez-de-chaussée, certaines zones situées hors de l'emprise du bâtiment peuvent faire

l‟objet d„un mesurage spécifique non soumis au présent code si ces zones ont une utilisation

privative.

Figure 37 : Detrmination de la SEM - CMS


La SEM ne comprend pas la surface :

des combles inutilisables

des vides décoratifs, puits de lumière et atriums

des éléments décoratifs des façades, en creux ou en relief

des escaliers de secours extérieurs à claire-voie

des passerelles destinées uniquement à l‟entretien et à la maintenance

des toitures non accessibles (sauf pour l‟entretien)

des voiries et accès

des jardins »

Le même code de mesurage détermine aussi la façon de fixer la limite entre parties communes

et privatives :

« Distinction entre les entités privatives et les parties communes

Une partie privative est une entité à l‟usage d‟un occupant unique.

Une partie commune est une entité à l'usage de différents occupants et il pourra être

défini plusieurs parties communes selon l‟usage de ces dernières.

Les limites des parties communes sont définies de la façon suivante :

dans l‟axe du mur en continuité d‟une occupation privative

au nu du mur extérieur dans le cas contraire66

».

Les travaux de la commission, copropriété de l’OBGE, préconisent d’établir des plans teintés

pour délimiter les parties communes et privatives. Les parties communes sont laissées

blanches, ou teintées en jaune pâle ; les parties communes seront teintées.

Nous disposons dès à présent des éléments nécessaires à l’élaboration du « plan de

détermination des parties communes et privatives67

», en combinant les deux notions, celle de

la SEM et la distinction entre parties communes et privatives, il est possible d’établir ces

plans.

66

Ordre Belge des Géomètres-Experts asbl - Code de mesurage des surfaces - Applicable aux immeubles bâtis. 67

Jacques VANDERVEKEN – Memento copropriété UGEB-ULEB- sous l’égide de l’OBGE -2011, p6


Figure 38 : Exemple de plan d'acte de base


IX. Conclusions

Le plan joint à l’acte authentique a pour but de délimiter de façon claire et précise la propriété

immobilière. Comme tous les actes authentiques, il sera enregistré et transcrit. Ce qui lui

confère date certaine, la publicité foncière nécessaire et le fait d’être opposable aux tiers.

L’administration est, quant à elle, en pleine mutation, elle se modernise et veut consolider ses

informations patrimoniales. Pour ce faire, le département des finances doit disposer d’un

nombre d’informations suffisantes pour réaliser ses objectifs.

Pour y parvenir, l’administration a franchi une première étape, en signant avec les géomètres,

le désirant, une convention de partage d’informations entre elle et les géomètres-experts

indépendants. Ce qui permet à l’administration de disposer d’une base de données importante.

Mais dans un souci d’efficacité, elle voudrait qu’une seconde étape soit franchie en obligeant

lors de toute « reconnaissance de limites, mutation, règlement de mitoyenneté, ou de manière

plus large, procès-verbal constituant une identification de propriété foncière, pouvant être

présenté à la transcription ou à l'inscription hypothécaire68

» qu’un plan de géomètre soit

établi.

Ce plan doit être dressé selon des normes, celle-ci sont fixées par l’administration. Le plan

normalisé permet au géomètre d’établir des plans selon un cahier des charges précis ; ce qui

pour le client, permet de connaître la qualité du travail qu’il est en droit d’attendre et de savoir

toutes les informations qui devront apparaitre sur son plan. Ce plan normalisé permet aussi

une meilleure communication entre l’administration et les géomètres-experts.

Pour que le plan soit correct. Le géomètre doit pouvoir se justifier sur chaque élément

constituant les limites. Cette Justification se fait sur base d’éléments probants, recueillis en

divers lieux. Les endroits où effectuer ces recherches sont nombreux et vont de

l’administration communale au divers bureau du ministère des finances, des études de notaire

aux divers services techniques provinciaux.

Il faut que le géomètre vérifie toutes les limites, si nécessaire ; aussi bien, les limites entre les

fonds privés, que celles avec le domaine public (voirie, cours d’eau, sentier,..). Sur base de

ses recherches, le géomètre établit « la réalité des lieux ». Il convient donc d’effectuer des

investigations, qui permettent à l’expert de se forger « une intime conviction ».

Le plan joint à l’acte est donc un outil indispensable, tant pour le grand public que pour

l’administration des finances. Il est, pour le grand public, l’outil permettant de garantir la

surface de la propriété acquise. Aujourd’hui 50m² de terrain peuvent avoir un impact

considérable sur le prix de vente. Il est indispensable de pouvoir certifier les mensurations

exactes du fond. Pour l’administration, il reste le meilleur moyen de mettre à jour son

information patrimoniale. C’est pour ces raisons, que le plan joint à l’acte authentiques doit

devenir l’instrument systématique de toutes transactions immobilières.

68

Francis GÄBELE et Marc VANDERSCHUEREN - le projet belge des plans de géomètre joint aux actes déclaratifs ou translatifs de la propriété (34 57) - TS 5G - pratique professionnelle – FIG Working Week 2009


X. Bibliographie

BALLON – DEFAWE - GERARD – Compte rendu de la conférence du 23 mai 2002 : L‟atlas des

chemins vicinaux et l‟atlas des cours d‟eau – p41-43 - Revue de L’UNION BELGE DES

GÉOMÈTRES – 2002/3 – année 44 – n°318

CODE CIVIL BELGE – Marabout – 2011

CORNU Gérard – Vocabulaire juridique – Association Henri Capitant – Quadrige Presse

Universitaire de France – 2010

DICTIONNAIRE ENCYCLOPÉDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ – Le Particulier Edition – 2009

FRAISSE Pierrette – Accord de coopération IGN - CADASTRE – p29-31 - Revue de L’UNION

BELGE DES GÉOMÈTRES – 2004/3 – année 46 – n°326

GAVAGE Monique – Notaire et géomètres-experts : partenaires - p18-22 - Revue de L’UNION


GRINEVALD Paul-Marie - Le cadastre - Guide des sources – 2007

HILBERT Adolphe - Le géomètre-expert immobilier - 2 e éditions - Duculot-Roulin– 1957

LEJEUNE Jean – La prescription acquisitive ou « usucapion » - p25-27 - Revue de L’UNION


LINKER Denny – ALLEN Anna – De Robert Richard Torrens au “Titre Strata”. De l‟Australie de

1857 à aujourd‟hui – Traduction VANDERSCHUEREN Marc - p27-31 - Revue de L’UNION


Ordre Belge des Géomètres-Experts asbl - Code de mesurage des surfaces - Applicable aux immeubles

bâtis – 2011

XI. Sitographie

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http://cabeka.be/Download/convention.pdf

http://cartocit1.wallonie.be/pw/index.jsp

http://cartographie.wallonie.be/NewPortailCarto/index.jsp?page=ProfDonnThematWEBGIS&node=3

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http://economie.fgov.be/fr/entreprises/vie_entreprise/Creer/Conditions/Professions_liberales/geometre

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http://environnement.wallonie.be/cartosig/atlascenn/atlasCENN.pdf

http://environnement.wallonie.be/LEGIS/eau/eanna001.htm

http://environnement.wallonie.be/legis/eau/eanna005.htm

http://environnement.wallonie.be/legis/eau/eanna020.htm

http://fiscus.fgov.be/interfakredfr/publicaties/RAV06pdf/RAV06FR_1.pdf

http://fiscus.fgov.be/interfakredfr/Taken/overzicht.htm


http://fr.wikipedia.org/wiki/Bureau_d%27enregistrement

http://fr.wikipedia.org/wiki/Cadastre

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9

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http://www.fig.net/pub/fig2010/ppt/ts04j/ts04j_gabele_vanderschueren_ppt_4627.pdf

http://www.fig.net/pub/fig2011/papers/ts01j/ts01j_vanderschueren_5054.pdf

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http://www.ugeb-uleb.be/GetDocument.ashx?nr=69

http://www.virtualhome.be/jur/jur_privileges.htm

XII. Iconographie

Figure 1 : La chute de l'Empereur à Waterloo, le 18 juin 1815 ............................................................... 4

Figure 2 : Importance du rôle du géomètre ............................................................................................ 5

Figure 3 : Centre informatisé - années 70’ .............................................................................................. 6

Figure 4 : Menu de l'interface de CADNET .............................................................................................. 6

Figure 5 : Homme tenant dans ses mains un exemplaire du Grundbuch. .............................................. 8

Figure 6 : Organigramme de l'ADGP ...................................................................................................... 10

Figure 7 : Interface de STIPAD ............................................................................................................... 11

Figure 8 : Exemple de fichier ASCII ........................................................................................................ 13

Figure 9 : Exemple de plan réalisé selon les normes ............................................................................. 14

Figure 10 : Précadastration - Exemple du parcours d'un plan qui sera joint à un acte ........................ 17

Figure 11 : Identification de parcelle - Structure actuelle et future...................................................... 17

Figure 12 : Attestation de propriété ...................................................................................................... 22

Figure 13 : Origine de propriété - Extrait d'acte authentique ............................................................... 23

Figure 14 : Description des biens - Extrait d'acte authentique ............................................................. 24

Figure 15 : Conditions spéciales - Extrait d'acte authentique ............................................................... 24

Figure 16 : Note de servitude - Extrait d’acte authentique ................................................................... 26

Figure 17 : Plan de reconnaissance de limites - Extrait d'un plan joint à l'acte authentique ............... 26

Figure 18 : Plan de servitude au profit de l'OTAN - Pipeline ................................................................. 27

Figure 19 : Schéma - Servitudes des vues droites (190cm) et obliques (60cm) .................................... 27

Figure 20 : Extrait du plan cadastral (CADMAP) – Rue d’Hamptay (ch n°16) - Entité de Han-Sur-Lesse -

Commune de Rochefort ........................................................................................................................ 30

Figure 21 : Interface de la base de données des plans de géomètres .................................................. 30

Figure 22 : Plan obtenu dans un contrôle du cadastre - Plan joint à un acte authentique................... 31

Figure 23 : Croquis de mutation. ........................................................................................................... 33

Figure 24 : Plan général - commune de Han-sur-Lesse ......................................................................... 35

Figure 25 : Plan de détail n°4 - Commune de Han-Sur-Lesse ................................................................ 36

Figure 26 : Exemple de tableau des propriétaires des parcelles attenantes – Commune de Han-Sur-

Lesse ...................................................................................................................................................... 37

Figure 27 : Agrandissement d'une zone de plan de détail n°4 - Commune de Han-Sur-Lesse ............. 38

Figure 28 : A.R. d'alignement de 1919 - Farde 20 ................................................................................. 40


Figure 29 : Plan d'alignement - 1919 ..................................................................................................... 41

Figure 30 : Modification du plan d'alignement - 1929 .......................................................................... 42

Figure 31 : Modification du plan d'alignement - 1930 .......................................................................... 43

Figure 32 : Plan général – entité de Straimont – Commune de Neufchâteau ...................................... 45

Figure 33 : Plan de détail - Entité d'Eprave - Commune de Rochefort .................................................. 46

Figure 34 : Tableau descriptif - entité d'Eparve - Commune de Rochefort ........................................... 47

Figure 35 : Tableau des emprises d'une voirie sur an ancien chemin de fer - Archives des TEC .......... 48

Figure 36 : Plan d'emprise d'une voirie sur un ancien chemin de fer - Archives des TEC ..................... 49

Figure 37 : Detrmination de la SEM - CMS ............................................................................................ 51

Figure 38 : Exemple de plan d'acte de base .......................................................................................... 53


Table des matières I. Remerciements ............................................................................................................................... 1

II. Introduction ............................................................................................................................... 2

III. Administration : moteur du changement. ............................................................................... 4

A. Fonctionnement du système cadastral belge ........................................................................... 4

1. Exemples d’autres systèmes cadastraux .............................................................................. 7

B. Fonctionnement du système hypothécaire belge..................................................................... 9

C. Fonctionnement du système d'enregistrement belge. ............................................................. 9

D. Réforme Coperfin : création de L'Administration Générale de la Documentation

Patrimoniale. .................................................................................................................................... 10

IV. Convention entre les géomètres experts indépendants et l'administration ........................ 12

A. Établissement de plan normalisé. ........................................................................................... 13

B. Listing des obligations du géomètre conventionné. .............................................................. 13

V. Projet d’Arrêté royal complétant les règles d’identification des immeubles dans les actes ou

document sujet à la publicité hypothécaire, et organisant le dépôt préalable d’un plan à

l’administration du cadastre et la délivrance par celle-ci d’un nouvel identifiant. ....................... 15

A. Le géomètre expert, futur Officier public ? .......................................................................... 16

B. Cadastration préalable ou précadastration .......................................................................... 17

VI. Réalisation du plan normalisé de reconnaissance de limites (PV de mesurage, de Bornage,

de Reprise de mitoyenneté…) ............................................................................................................. 18

VII. Où trouver les informations nécessaires à la réalisation du Procès-verbal. ....................... 19

A. Acte authentique ...................................................................................................................... 19

1. Informations utiles pour le géomètre dans un acte authentique ..................................... 20

2. Origines de propriété : ........................................................................................................ 22

3. Description du bien : ........................................................................................................... 23

4. Conditions particulières : servitudes actives ou passives, présentes ou futures : .......... 24

5. Identifiant cadastral : .......................................................................................................... 28

B. Recherches dans les administrations Communales, Régionales, Fédérales et auprès des

grandes entreprises publiques. ....................................................................................................... 29

1. Recherches dans la documentation patrimoniale. ............................................................ 29

2. Recherche d’alignement avec les sentiers et chemins limitrophes .................................. 33

3. Recherches dans l’Atlas des cours d’eau et voies non navigables ................................... 44

4. Recherches dans les différents « services publics » .......................................................... 48

VIII. Régime de la copropriété .................................................................................................... 49

A. Confection de plan d’Acte de Base ......................................................................................... 50

IX. Conclusions .............................................................................................................................. 54


X. Bibliographie ................................................................................................................................ 55

XI. Sitographie ............................................................................................................................... 55

XII. Iconographie ............................................................................................................................ 57

XIII. Annexes................................................................................................................................. 61


XIII. Annexes

1. La Belgique, première à instaurer l‟acte électronique – Le soir – 19/01/2011 – 2p

2. Information sur la collecte d‟information cadastrale – www.cadastre.be – 2p

3. Formulaire 404 – demande d‟extraits cadastraux – www.cadastre.be – 2p

4. Comment trouver une adresse de bureau de l‟AGDP – http://annuaire.fiscus.fgov.be – 4p

5. Ou se trouve les Services Techniques Provinciaux – www.sentier.be – 1p

6. Figure 24 – plus grande taille - 1p

7. Figure 25 – plus grande taille – 1p

http://www.cadastre.be/

http://www.cadastre.be/

http://annuaire.fiscus.fgov.be/

http://www.sentier.be/

Documents

Plan joint à l'acte authentique : utilité, normes et investigations documentaires