Le nouveau contrat CCDC 5A - 2010

Le nouveau contrat CCDC 5A – 2010 Contrat de gérance de construction – pour services

Conférenciers

Me Annie Bernard, avocate

Fasken Martineau

François Hogue, architecte

Les Architectes DMA

Le 17 avril 2012 DMA

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À utiliser lorsque :

• Projet complexe, rénovation

ou en plusieurs étapes

• Facteur temps est crucial

• Conception est

extraordinaire ou innovatrice

• Besoins et exigences ne

sont pas connus

• Conditions du marché

évoluent rapidement

La gérance de construction

DMA

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Historique et évolution

• Le CCDC 5A et le CCDC 5B « remplacent » l’ancien ACC 5

ACC 5 Marché de

gestion de la

construction

CCDC 5A

Contrat de

gérance de

construction

pour services

CCDC 5B

Contrat de gérance de construction

pour services et construction

DMA

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Historique et évolution

• Le CCDC 5A et le CCDC 5B sont l’aboutissement d’un

effort soutenu par le CCDC de produire un document

simple, complet et efficace encadrant la gérance de

construction

• Le CCDC 5A et le CCDC 5B sont élaborés de manière

à pouvoir être utilisés à l’échelle nationale

• Documents les plus évolués

DMA

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CCDC 5A Contrat de gérance de construction – pour services

• Le gérant de construction (« GC ») aux termes du CCDC 5A agit comme mandataire limité du maître de l’ouvrage en fournissant les services prévus au contrat

• Le maître de l’ouvrage conclura des ententes directement avec les entrepreneurs spécialisés qui exécuteront l’ouvrage, en utilisant le CCDC 17

DMA

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CCDC 5B Contrat de gérance de construction – pour services et construction

• En plus de fournir des

services de conseils et de

coordination, aux termes

du CCDC 5B, le GC est

responsable de

l’ensemble de l’ouvrage

• Ce type de services de

GC est surtout fourni par

des entreprises de

construction

• Il existe un risque de

conflit d’intérêts

DMA

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Choix du contrat CCDC 5A - Avantages

Flexibilité

En raison de l’annexe A1 permettant d’identifier et de

choisir quels services seront nécessaires, à quel moment

ils seront exécutés et qui les exécutera

DMA

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Responsabilités

En raison de la précision et multiplicité des tâches

prévues au contrat, le partage se fait aisément entre les

différents acteurs identifiés au contrat

DMA

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Services

En raison d’un éventail étoffé des services considérés

comme essentiels au succès d’un contrat de GC, il est

facile de déterminer les services nécessaires à un projet

donné

DMA

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Négociation

En raison des multiples options possibles en ce qui a trait

aux services, à la rémunération et au partage des

responsabilités

DMA

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Structure du CCDC 5A

• Convention

• Annexes

• Définitions

• Conditions générales

DMA

Articles de la convention

DMA

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Articles de la convention – A-1

• Cette section prévoit le nom de l’ouvrage pour lequel le

GC devra rendre ses services ainsi que sa localisation

• Elle prévoit aussi la date du commencement de la

prestation des services

• Importance de préciser un calendrier (y compris la

date d’utilisation du projet à l’article A-3 de la

convention)

• Limite de l’obligation du GC à fournir les services

au plus tard un an après la date d’utilisation du

projet

DMA

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• Cette section prévoit la primauté du contrat sur les

négociations, représentations et ententes antérieures

• Elle prévoit aussi que tout amendement subséquent

suivra la procédure déterminée dans les documents

contractuels

DMA

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Article A-3

« 3.1 On trouve ci-après une description du projet y compris

l’utilisation prévue, la portée, le budget, le calendrier (…) et tout

autre renseignement qui décrit généralement la nature du

projet. »

• Le but de l’article A-3 est de fournir une description générale du

projet

• Il est important de fournir des détails suffisants afin de décrire la

nature, la portée et le calendrier du projet et afin d’établir les

honoraires du GC

• Il peut être utile d’inclure des documents d’informations (dans cette

section vs à l’article A-4 en tant que documents contractuels)

DMA

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• Cet article énumère les documents contractuels faisant

partie du contrat et sur lesquels le GC peut se fier

DMA

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• Cet article prévoit la rémunération pour services du GC

selon la formule suivante :

Rémunération pour services

du GC

Honoraires du GC (A-5.2)

Frais remboursables (A-5.3)

+

=

DMA

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Honoraires du GC (A-5.2)

• Les honoraires comprennent l’un ou plusieurs des montants

suivants :

• 5.2.1 Montant fixe

• 5.2.2 Pourcentage du coût de construction

• 5.2.3 Montant établi sur la base de taux horaires, selon l’annexe C

• Une importance particulière doit être portée aux choix des

méthodes de rémunération les plus appropriées selon la tâche

à exécuter

• Le comportement aura tendance à être dicté par les méthodes

de rémunération

DMA

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Les frais remboursables (A-5.3)

• Les frais réels qui sont appuyés par des reçus ou des

factures et qui sont déterminés aux annexes A2 et B2

PLUS

• Les frais administratifs dont le pourcentage est inscrit au

paragraphe 5.3

En l’absence de reçus et de factures, les frais seront

remboursés aux tarifs en vigueur dans la région de

l’emplacement du projet et appuyés par les documents

appropriés

DMA


• Le maître de l’ouvrage peut, par écrit, demander au GC (A-

5.4):

1. De lui fournir une évaluation du montant total de ses

honoraires établis sur la base de taux horaires (5.2.3)*

2. De lui fournir une évaluation du montant total des frais

remboursables*

3. De l’informer par écrit avant d’engager des frais

remboursables

(* avant le début de la prestation des services)

DMA

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• L’article A-6 prévoit le paiement et le taux d’intérêt

applicable

• Il prévoit aussi que le paiement est sujet à la législation

sur les privilèges applicable dans la province de

l’emplacement du projet

• Attention: situation au Québec

DMA

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• L’article A-7 prévoit l’endroit où les avis écrits devront

être envoyés et les moyens par lesquels ses avis écrits

doivent être transmis

DMA

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• L’article A-8 prévoit la langue applicable au contrat

• L’article 8.2 est important au Québec car il permet de

cristalliser la volonté des parties d’exécuter le contrat en

anglais, le cas échéant

DMA

Annexes

DMA

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Annexe A1 Services et rémunération

• L’annexe A1 énumère les services considérés comme

nécessaires à un contrat de gérance de construction

• Ceux-ci sont organisés sous la forme d’un tableau

regroupant les services de nature similaire ensemble et

selon l’étape du projet

• Ce tableau prévoit aussi qui fournira le service et en

échange de quelle rémunération

• Si nécessaire, la liste des services peut être élargie par

l’article A-4 – Documents contractuels et spécifier,

par exemple, la fréquence des réunions

DMA

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Annexe B1

Services additionnels et rémunération

• L’annexe B1 comprend tous les services additionnels et

les travaux temporaires qui doivent être exécutés par le

GC

• Travaux temporaires sont les appuis, ouvrages,

installations, services et autres éléments

temporaires, à l’exclusion du matériel de chantier,

nécessaires pour l’exécution de l’ouvrage, mais

non intégrés à l’ouvrage

DMA

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Annexes A2 et B2

Frais remboursables

• Ces annexes prévoient les frais remboursables

mentionnés aux annexes A1 et B1

• Éléments de coût inclus aux honoraires du GC (A-5.2)

• Frais remboursables (A-5.3)

DMA

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Annexe C

Taux horaires du personnel

• L’annexe C prévoit les taux horaires du personnel à

l’emploi du GC pour les services indiqués aux annexes

A1 et B1

• Les membres du personnel à l’emploi du GC doivent

être décrits en utilisant soit le titre de leur poste, la

description de travail ou leur nom

• Les multiplicateurs appliqués aux coûts salariaux ne

sont pas recommandés

DMA

Définitions

DMA

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Définitions

• Les définitions ont comme objectif de maintenir

l’uniformité et d’assurer la clarté du contrat

• Les définitions prévues au CCDC 5A devraient être

utilisées de façon constante dans tous les documents

contractuels

DMA

Définitions

•CCDC 5A (services) • Services

• Ouvrage

• Date d’utilisation du projet

• Estimation du coût de construction

DMA

Définitions

•CCDC 5A (services) • Services

«… tous les services décrits à l’Annexe A1… et à l’Annexe

B1… devant être exécutés par le gérant de construction en

vertu du présent contrat. »

• Ouvrage

« … la construction que doit exécuter un entrepreneur

spécialisé et les services qui s’y rattachent. »

DMA

Définitions

•CCDC 5A (services) • Date d’utilisation du projet

«… est celle où le projet est prêt pour l’usage auquel il est

destiné ou est utilisé à cette fin et qu’elle en est ainsi

confirmée par écrit par le gérant de construction en

consultation avec le professionnel et le maître de

l’ouvrage. »

DMA

Définitions

•CCDC 5A (services) • Estimation du coût de construction

«… une estimation du coût de construction de classe A…

B… C… ou… D, selon le contexte, et est préparée avec un

degré de précision correspondant au niveau de détail de

l’information disponible au moment où elle est préparée. »

DMA

C

o

n

d

i

t

i

o

n

s

g

é

n

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Conditions générales

DMA

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Conditions générales

• Les conditions générales s’accordent avec celles des autres contrats CCDC

• Les bénéfices des conditions générales sont les suivants : • Les conditions et la terminologie sont bien connues de l’industrie,

améliorent la compréhension et évitent la perte de temps

• Les précédents légaux tirés de ces conditions générales sont connus

• Les parties peuvent se concentrer sur les modifications aux conditions générales sans avoir à faire un examen préalable du document entier chaque fois qu’ils font une offre

• Il est essentiel d’ajouter, modifier ou supprimer le texte de certaines des conditions générales en fonction des besoins précis d’un projet donné

DMA

37

Partie 1 Clauses générales

• Prévoit l’ordre de priorité en cas de conflit entre les

documents contractuels

• Prévoit la législation régissant le contrat

• Prévoit les droits et recours des parties

• Prévoit le droit de cession

• Prévoit le pouvoir de nommer des représentants de

projet

DMA

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Partie 2 Responsabilités du gérant de construction

• La condition générale 2.1.4 énonce expressément

l’autorité limitée du GC en tant qu’« agent » du maître

de l’ouvrage

• Cette autorité est limitée à la prestation des services

décrits plus amplement dans les Annexes A1 et B1

DMA

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Partie 3 Responsabilités du maître de l’ouvrage

• Prévoit les responsabilités du maître de l’ouvrage :

• Conclure des contrats avec les entrepreneurs spécialisés

• Payer les entrepreneurs spécialisés

• Fournir promptement au GC tous les renseignements

nécessaires à l’exécution du projet concernant

l’emplacement du projet

• Etc.

• Prévoit que le maître de l’ouvrage est responsable de la

santé et sécurité à l’emplacement du projet

conformément à la législation applicable (sera déléguée

aux entrepreneurs spécialisés par le CCDC-17)

DMA

40

Partie 4 Paiement

• Prévoit les dispositions relatives aux paiements à être

effectués par les parties

DMA

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Partie 5 Modifications

• Prévoit que le maître de l’ouvrage peut apporter des

modifications au projet, sous réserve qu’elles soient

dans la portée générale du projet et des services

• Prévoit que les modifications aux services doivent être

consignées par écrit

• Il faudra prévoir des conditions supplémentaires

• Prévoit que tout différend devra suivre la procédure

prévue à la Partie 7 – Règlement de différends

DMA

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Partie 6 Avis de défaillance

• Prévoit que le maître de l’ouvrage a le droit de résilier le

contrat ou suspendre le projet sans motif

• Droit prévu au Code civil du Québec en ce qui concerne les

contrats de services (Art. 2125 C.c.Q.)

• Renonciation possible

• Le droit de résilier et de suspendre est toutefois assujetti au

droit du GC d’obtenir le paiement de frais de résiliation

raisonnables et un montant pour perte de profit prévu

• Prévoir des conditions supplémentaires à ce sujet

• Il est recommandé d’obtenir des conseils d’un(e) avocat(e)

avant de résilier un contrat

DMA

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Partie 7 Règlement de différends

• Prévoit la médiation, la négociation et l’arbitrage comme

moyens possibles de règlement de différends

• Le CCDC 40 prévoit les règles applicables à la médiation

et à l’arbitrage si les parties décident d’y recourir

• Il est recommandé de demander les conseils d’un(e)

avocat(e) lorsqu’un différend survient pour s’assurer de

la préservation et la mise en œuvre adéquate des droits

des parties

DMA

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Partie 8 Assurance

• Prévoit les assurances que le maître de l’ouvrage doit obtenir

et maintenir en vigueur

• Assurance responsabilité civile générale ( « Wrap-Up »)

• Assurance des biens à formule étendue

• Prévoit que le GC devra lui aussi obtenir une assurance

• Assurance responsabilité civile générale d’au moins

5 M$

• Il est recommandé d’obtenir les conseils de professionnels

qualifiés du domaine de l’assurance

• Attention: il faut vérifier l’assurance pour les services du GC.

Celle-ci peut ne pas être incluse dans les polices d’assurance

usuelles

DMA

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Partie 9 Indemnisation et renonciation aux réclamations

• Qu’est-ce qu’une clause d’indemnisation?

• Clause par laquelle une partie à un contrat

s’engage à être financièrement responsable de

certains dommages, réclamations ou pertes

auxquels l’autre partie peut être exposée

• Les parties s’entendent à l’avance quant à qui

assumera la responsabilité des pertes découlant

du contrat et des limites de cette responsabilité

DMA

46


• La CG 9.1.1 établit le concept de l’indemnisation

mutuelle entre les parties. Celle-ci rend chaque partie

responsable de sa propre négligence ou de son défaut

de respecter les modalités du contrat

• La CG 9.1.2 établit les limites de l’obligation

d’indemnisation pour des réclamations entre les parties

ainsi que pour des réclamations de tiers, autres que

pour dommages corporels ou dommages aux biens.

Ces dernières ne comportent aucune limite

• La CG 9.1.3 énonce que l’obligation d’indemniser

comprend les intérêts et les coûts juridiques

DMA

47


Indemnisation Nature des

réclamations

Limites

($) Limite temporelle

Entre parties

(réclamations

directes)

Réclamations

assurées

Limitées à la

couverture

d’assurance (Avis écrit)

Le moindre de

6 ans de la date

d’utilisation du

projet et de loi sur

la prescription de

la province

(au Québec,

le C.C.Q.)

Réclamations

non assurées

Limitées à la

rémunération du GC

Réclamations de

tiers (pertes

découlant de

dommages

corporels ou de

dommages aux

biens*)

Réclamations

assurées Aucune

Réclamations

non assurées Aucune

* Pour les autres demandes découlant de réclamations de tiers, voir limites ci-haut décrites

pour les réclamations directes

DMA

48


• La CG 9.2 établit le concept de la renonciation mutuelle aux réclamations

• En ce qui a trait aux CG 9.2.1 et 9.2.3, il est important de comprendre à quel moment, en vertu de la législation sur les privilèges en vigueur à l’emplacement du projet, le privilège du GC expire, car cette date détermine la date de la renonciation

• Le GC ne bénéficie pas, en général, d’un droit à l’hypothèque légale

• Difficulté/impossibilité d’application de cette CG au Québec

• Nécessité d’inclure des conditions supplémentaires

DMA

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• Renonciation aux réclamations découlant d’actes ou

d’omissions survenus après la date d’utilisation du projet

survient si aucune réclamation n’est formulée par un avis écrit

dans un délai de 395 jours suivant la date d’utilisation du projet

• Sauf

• Indemnisation pour réclamations de tierces parties contre

l’entrepreneur

• Réclamations reliées à un manquement aux obligations liées aux

substances toxiques et dangereuses

• La contrefaçon de brevet ou une allégation de contrefaçon

• Absence ou irrégularité du titre de propriété

• Réclamations pour lesquelles un avis écrit a été reçu par le maître

de l’ouvrage de la part du GC, dans un délai de 395 jours suivant

la date d’utilisation du projet

DMA

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Conclusion

• Le contrat modèle CCDC 5A est représentatif de l’offre la plus

courante de services de gérance de construction dans

l’industrie au Canada, pour l’instant dominée par les

entrepreneurs généraux

• Le contrat CCDC 5A est un contrat modèle qui nécessite une

adaptation aux particularités du projet qui justifient le recours

à la méthode de gérance de construction

• Le contrat modèle présuppose une coordination très attentive

avec les contrats des autres intervenants (gestionnaire de

projet, architectes, ingénieurs, entrepreneurs) et minimiser

les risques de chevauchements ou d’incompatibilités des

rôles, tâches et responsabilités et assurer leur

complémentarité mutuelle (en particulier CCDC 17)

DMA

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Questions

DMA

Me Annie Bernard Avocate

Fasken Martineau

514 397 5175

[email protected]

François Hogue

Architecte – Associé Senior Les Architectes DMA

514 288 4251

[email protected]

Merci !

DMA

Education

Le nouveau contrat CCDC 5A - 2010