Pulse - Le Secteur des SSII

Les SSII en 2012 : Je

rationalise, tu rationalises,

il rationalise…

Des turbulences économiques fortes et fréquentes, qui

ont fait émerger un secteur à 2 vitesses…

Depuis le passage à l’an 2000 et à l’euro, le secteur des SSII n’a eu de cesse de se concentrer.

La crise des années 2000 a particulièrement affecté les

structures de taille moyenne, et a débouché sur une

première vague de regroupements.

Depuis 2008, les SSII de petite taille ont elles aussi dû se

résoudre à la concentration, afin de « rester dans la course »

face au recours croissant aux contrats cadres et aux

référencements. Dans un environnement économique

chahuté, les grands acheteurs et prescripteurs préfèrent

s’adresser à un nombre restreint de gros fournisseurs, leur

garantissant les meilleurs tarifs et engagements. Afin

d’atteindre la taille critique et de conserver ces marchés,

sans se voir imposer des conditions de sous-traitance ou de

portage par les grandes SSII, les petites structures ont été

contraintes de fusionner, ou de se vendre à de plus gros

acteurs.

En 2010, c’est la reprise, et le début 2011 renoue même

avec des niveaux de croissance élevés… un dynamisme

essentiellement porté par les micro-entreprises et, à

l’opposé, par les structures de plus de 2000 salariés.

2011 apparait comme une année charnière : tandis qu’elle a

été marquée par une activité soutenue au 1er trimestre, qui

s’est maintenue jusqu’au 3e trimestre en dépit des

turbulences de l’été, le 4e trimestre est marqué par de

premiers signes de ralentissement : délais de décision

allongés, reports de projets, baisse des appels d’offre.

Des aléas qui dictent une rationalisation en profondeur

de l’immobilier des entreprises

L’examen des transactions immobilières de SSII, recensées

au cours des 3 dernières années sur le territoire national,

révèle que la majeure partie de leurs mouvements

immobiliers répondent à des logiques de consolidation, dans

une optique de recherche d’économies. Les déménagements

sont pour elles l’occasion d’opter pour des solutions

immobilières moins onéreuses.

Cette rationalisation se traduit différemment en fonction

de la taille de la structure

Si l’optimisation du poste de dépenses immobilières est au

cœur de la plupart des mouvements du secteur, celle-ci

s’exprime de façon radicalement opposée auprès des petites

et des grandes structures.

Les petites structures – soit l’essentiel du marché -

privilégient la location de petites surfaces dans des

locaux en état d’usage ou rénovés, mais relativement

bien situés : majoritairement au cœur des villes, ou en

proche périphérie. C’est en recourant à des surfaces en état

d’usage qu’elles optimisent leurs coûts de loyer.

Les grandes structures, quant à elles, se distinguent en

matière de qualité d’immeubles : elles plébiscitent le neuf,

bénéficiant du label Haute Qualité Environnementale… dans

des secteurs plus excentrés, à même de répondre à leurs

– importants - besoins en mètres carrés, tout en leur

proposant des locaux de qualité.

Le Secteur des SSII

La taille moyenne des SSII (en effectifs) et le nombre moyen de leurs filiales n’a cessé de progresser.

- Une PME : 71% des SSII françaises ont des effectifs < 50 personnes

- Jeune : 47% ont moins de 5 ans d’existence

Profil-type d’une SSII française (Source: HiTechPros.com)

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Afin de réduire leurs coûts, sans se priver d’une vitrine sur

leur marché, elles tendent à développer une stratégie duale

en matière d’implantation. Les transactions des 3 dernières

années, recensées auprès des SSII de grande taille, révèlent

en effet :

- Des prises à bail d’un nombre restreint de mètres carrés

pour le front office, qui reste localisé en centre-ville ou en

proche périphérie ;

- Tandis que les transactions de grande ampleur concernent

généralement le back office, qui se retrouve déployé sur de

grandes surfaces de bureaux, délocalisées dans des

banlieues plus lointaines, voire en régions (nearshore).

En Ile-de-France, c’est par exemple la stratégie récemment

adoptée par des leaders tels qu’Altran (implanté à Neuilly-

sur-Seine et à Vélizy) ou Steria (à Issy-les-Moulineaux et

Meudon-la-Forêt).

Un phénomène uniforme sur tout le territoire, exception

faite des aspects HQE, liés à la qualité de l’offre locale

L’analyse régionale révèle que les mouvements immobiliers

de SSII se déploient sur l’ensemble du territoire national,

avec des logiques petites vs. grandes structures qui

prévalent dans toutes les régions. Le seul paramètre

significativement affecté par le périmètre géographique est le

choix d’immeubles de Haute Qualité Environnementale.

On remarque en effet que, si les grandes structures se

tournent davantage vers le neuf, indépendamment de leur

région d’implantation, l’offre de bureaux disponible

localement sur le marché a une véritable portée sur la nature

des transactions… Puisque que le choix d’immeubles HQE

est plus marqué en Ile-de-France qu’en région lyonnaise, et

davantage également en région lyonnaise que dans les

autres régions.

Et demain ?

La reprise amorcée en 2010 devrait être moins forte que

prévu. Le Syntec numérique anticipe un tassement de la

croissance en 2012, aux alentours de 1%. En outre, les

derniers indicateurs macroéconomiques font craindre un

nouveau retournement de conjoncture.

Cependant, pour les SSII les mieux préparées, la crise

pourrait être source d’opportunités.

D’abord, elle conduit les commanditaires à rationaliser leurs

process informatiques, afin d’optimiser le fonctionnement de

leurs outils internes de gestion et d'administration. La crise

nourrit ainsi la demande en prestations informatiques.

Le récent emballement pour le « cloud », qui permet à

l’entreprise de louer les services informatiques dont elle a

besoin, à la demande, bénéficie très probablement de ce

contexte : à la clé, l’affranchissement des achats de serveurs

et de logiciels, et de la gestion d’infrastructures lourdes au

sein des locaux, pour un tarif de prestation désormais

fonction de l’usage effectif de l’entreprise. Un marché

prometteur, donc, pour les SSII les plus établies ; les coûts

d’entrée étant élevés, seuls les plus gros prestataires ont en

effet investi ce marché.

Plus généralement, la crise incite les prestataires à revoir

leur offre, afin de satisfaire les exigences croissantes des

commanditaires en matière de prix. En fonction du niveau de

prestation attendu, les SSII doivent ainsi trouver l’équilibre

optimal entre : le recours à des spécialistes internes bien

rémunérés, et l’outsourcing, en France, en Europe de l’Est

ou… dans des pays hyper compétitifs comme l’Inde.

En termes immobiliers, ces prévisions de croissance

molle laissent présager la poursuite des mouvements de

rationalisation.

Une question se posera toutefois aux SSII, au retour de la

croissance, en termes de localisation des emplois créés :

centres villes, périphéries urbaines… voire nearshore ou

offshore ?

Là encore, on peut imaginer que la réponse variera

grandement en fonction de la taille de la structure.

Mouvements immobiliers des SSII en 2009-2011 En nb de transactions

Paris

Source: Jones Lang LaSalle


16%

17%

3%

38%

10%

16% Localisation

Paris Quartier Central des Affaires

Paris Intra Muros (hors QCA)

La Défense

Croissant Ouest (hors Défense)

"Portes de Paris" (1e Couronne)

Zones à bas coûts (2e Couronne)

2% 12%

13%

57%

15% Superficie occupée En nb de transactions

5 000 m² et plus

De 1 000 à 4 999 m²

De 500 à 999 m²

De 100 à 499 m²

Moins de 100 m² 98%

2%

Location vs. Acquisition

Location

Acquisition

22%

24%

21%

18% Loyer / m²

< 200€

200 € ≤ … < 300 €

300 € ≤ … < 400 €

≥ 400 € 62%

32%

4% 2% Etat des locaux Etat d'usage

Rénové

Neuf

Restructuré

Mouvements immobiliers 2009-2011 des SSII

en Ile-de-France

Total Paris : 33%

Total Banlieue parisienne : 67%

Source : Jones Lang LaSalle / Immostat-IPD

Loyer moyen 288 €

Loyer haut de gamme 710 €


Année Entreprise Surface Location vs. Acquisition

Localisation Provenance Etat des locaux

2009 Atos Origin 48 573 m² Location Bezons Paris et Courbevoie Neuf + HQE

2010 Steria 21 000 m² Location Meudon-La-Forêt Vélizy Villacoublay

+ Issy-les-Moulineaux Neuf + HQE

2009 Capgemini Telecom

Media 14 737 m² Location Suresnes La Défense Rénové

2010 GFI Informatique 11 600 m² Location St Ouen Paris (18e) Neuf + HQE

2011 Altran 10 541 m² + 4 858 m²

Location Vélizy Villacoublay + Neuilly-sur-Seine

Levallois + Paris (17e)

Neuf + HQE Rénové+ HQE

2010 Atos Origin 5 594 m² Location Bezons Bezons Neuf + HQE

2009 Sage 5 000 m² Location Paris 19e Paris (17e, 19e) et Saint Ouen

Neuf + HQE

2010 Sogeti 4 886 m² Location Issy-les-Moulineaux St Cloud Etat d'usage

2009 Logica 4 174 m² Location St Denis Paris (9e) Neuf

2011 Steria 2 000 m² Location Issy-les-Moulineaux Issy-les-Moulineaux Neuf + HQE

Source : Jones Lang LaSalle / Immostat-IPD

Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Ile-de-France

STERIA

Paris intra-muros

Croissant Ouest

2e

Couronne

dont Paris Centre Ouest

Bois de Boulogne / Vincennes

1e

Couronne


23%

13%

10%

6% 5%

5% 5%

4% 2%

16%

6% 3%

1% 1% 1%

Localisation

Part Dieu

Lyon 7° / Gerland

Vaise / Fourvière

Presqu'île / Confluence

Lyon 6° / Préfecture

Tonkin / Saint Clair

Villeurbanne / Carré de Soie

Hôpitaux / Lyon 8°

Plateau Nord

Grand Lyon Nord Ouest

Grand Lyon Est

Grand Lyon Nord Est

Extérieurs OUEST

Grand Lyon Sud Est

Grand Lyon Sud Ouest

4% 7%

15%

53%

21%

Superficie occupée En nb de transactions

De 2 000 à 5 000 m²

De 1 000 à 1 999 m²

De 500 à 999 m²

De 100 à 499 m²

Moins de 100 m²86%

14%

Location vs. Acquisition

Location

Acquisition

22%

36%

31%

11% Loyer / m²

85 ≤ … < 120 €

120 ≤ … < 150 €

150 ≤ … < 200 €

200 ≤ … < 300 €

77%

22% 1%

Etat des locaux

Etat d'usage

Neuf

Restructuré

Mouvements immobiliers 2009-2011 des SSII

en Région Lyonnaise

Total Lyon Intramuros : 72%

Total Périphérie : 28%

Source : Jones Lang LaSalle

Loyer moyen 151 €

Loyer haut de gamme 295 €


Année Entreprise Surface Location

vs. Acquisition Localisation Etat des locaux

2011 Sopra Group 8 050 m² Location Grand Lyon Nord-Ouest Neuf

2008 Logica 7 319 m² Location Vaise / Fourvière Neuf

2010 Tessi Cheque 2 358 m² Acquisition Lyon 7e / Gerland Neuf

2009 Ciril 2 169 m² Location Tonkin / Saint Clair Neuf

2009 Namco Bandai 1 891 m² Location Vaise / Fourvière Neuf

2011 Publicis Webformance 1 633 m² Location Vaise / Fourvière Neuf

2010 GIE Association De Moyens

Technologiques 1 492 m² Location Grand Lyon Nord-Ouest Neuf

2010 Jet Multimedia 1 190 m² Acquisition Part Dieu Etat d'usage

2008 Imagine 1 123 m² Location Lyon 6 e / Préfecture Neuf

2008 Azur Technology 1 102 m² Acquisition Grand Lyon Nord-Ouest Etat d'usage


Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Région Lyonnaise

Lyon intra-muros

Grand Lyon


19%

36%

30%

14% Loyer / m² <100 €

100€ ≤ … < 125 €

125€ ≤ … < 150 €

≥ 150 € 69%

22%

8%

Etat des locaux

Etat d'usage

Neuf

Rénové

6% 10%

11%

62%

11% Superficie occupée En nb de transactions

2 000 m² et plus

1 000 à 1 999 m²

500 à 999 m²

100 à 499 m²

Moins de 100 m² 96%

4% Location vs. Acquisition

Location

Acquisition

Mouvements immobiliers 2009-2011 des SSII en Régions

(hors Ile-de-France et Lyon)


Loyer moyen 123 € Loyer haut de gamme 180 €


Année Entreprise Surface Locataire vs. Propriétaire

Localisation Etat des locaux

2010 Steria 4 628 m² Location Colomiers (Sud-Ouest) Neuf

2010 Sopra Group 3 877 m² Location Colomiers (Sud-Ouest) Neuf

2010 Sopra Group 3 800 m² Location Saint-Herblain (Nord-Ouest) Neuf

2009 Societe Pour L'informatique

Industrielle 3 400 m² Location Cesson-Sévigné (Nord-Ouest) Neuf

2009 Parametric TechnologY 1 522 m² Location Aix-en-Provence (Sud-Est) Etat d'usage

2010 Sopra Group 1 497 m² Location Grenoble (Sud-Est) Etat d'usage

2010 Niji 1 450 m² Location Cesson-Sévigné (Nord-Ouest) Etat d'usage

2009 Sogeti Regions 1 390 m² Location Pessac (Sud-Ouest) Etat d'usage

2010 SQL Ingenierie 1 138 m² Location Blagnac (Sud-Ouest) Neuf

2010 Steria 1 113 m² Location Saint-Herblain (Nord-Ouest) Neuf

Zoom sur les 10 plus grands mouvements


Bureaux Jones Lang LaSalle France

Paris

40-42 rue La Boétie

75008 Paris

Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28

La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50

Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59

Saint-Denis

3, rue Jesse Owens

93210 Saint-Denis

Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83

Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37

Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26

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