La revue de presse de la semaine, du 25 au 31 mai 2015

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 25 au 31 mai 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Immobilier : investir à moindre coût en

favorisant la mixité sociale Le 25/05/2015

Encore méconnu, l’usufruit locatif social (ULS) est un dispositif que beaucoup d’épargnants auraient

intérêt à examiner à la loupe, tant ses avantages sont nombreux. A condition de se montrer – très –

patient, il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et sans payer d’impôt. Le

tout en favorisant la mixité sociale en zone tendue.

Ce dispositif confidentiel – 1 500 logements sont vendus annuellement – a été inventé en 2001 par

PERL, une société qui détient encore les deux tiers du marché. « Il s’agit d’une niche, mais sa

croissance va s’accélérer dans les prochaines années », annonce Laurent Mogno, directeur général

de PERL. Le groupe Primonial et PERL se sont associés pour lancer, en décembre 2014, une société


civile de placement immobilier (SCPI), baptisée SCPI Patrimmo Croissance, qui exploite le

mécanisme de l’ULS.

« Ce produit a déjà collecté 20 millions d’euros », annonce Laurent Fléchet, président du directoire de

Primonial REIM. Rendue possible par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, cette

innovation devrait démocratiser ce dispositif, d’autant que ce produit peut être logé dans un contrat

d’assurance-vie. Le prix d’une part n’est que de 487 euros, mais il faut en souscrire au moins dix. Un

bémol : comme souvent avec les SCPI, les frais prélevés par la société de gestion sont élevés

(11,96 % à la souscription, mais les frais de gestion annuels sont quasiment nuls).

Comment fonctionne l’ULS ? L’idée est de décomposer le droit de propriété d’un bien immobilier entre

un nu-propriétaire (celui qui possède le bien) et un usufruitier (qui en reçoit la jouissance pour une

certaine durée). Un investisseur achète ainsi un logement (neuf ou ancien), en cède la jouissance à

un bailleur social pour une longue durée. En échange, l’acheteur obtient une décote sur le prix de

marché. Le rabais est d’environ 40 % pour une durée de quinze ans, plus 2 % par année

supplémentaire.

Le temps du démembrement, l’acquéreur ne touche aucun loyer, mais ce manque à gagner est

compensé par le fait qu’il récupère, à l’échéance du contrat, la pleine propriété d’un bien en bon état

(le bailleur social s’y engage), qu’il peut utiliser à sa guise. Cerise sur le gâteau : si le contribuable est

assujetti à l’ISF, le bien sort de sa base taxable pendant la durée de l’opération. En revanche, il n’est

plus possible, depuis 2012, de sortir la dette finançant l’acquisition de cette même assiette.

Avoir les reins solides

Lorsque l’usufruitier est un bailleur social, les intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition

du logement sont déductibles des revenus fonciers. L’opération est, donc, pertinente pour ceux qui

perçoivent d’importants loyers. A noter, il existe une version « très sociale » de ce dispositif, qui

procure les mêmes avantages. Dans ce cas, le bailleur peut être une association spécialisée dans

l’hébergement des personnes en difficulté comme Habitat et Humanisme.

Avant de se lancer, l’investisseur doit s’assurer qu’il a les reins assez solides pour rembourser entre

500 et 1 000 euros par mois sans contrepartie, un montant qui correspond au ticket minimum pour un

deux-pièces en zone tendue (comme à Levallois, dans les Hauts-de-Seine, ou à Nice, par exemple).

« Certains de nos clients provinciaux utilisent ce dispositif pour acheter en région parisienne afin de se

procurer un complément de revenus au moment de la retraite », explique Philippe Mottura, directeur

des partenariats et du développement externe chez Barclays.


L’ULS peut aussi être utilisé pour transmettre un patrimoine immobilier. « Comme un parent peut

donner jusqu’à 100 000 euros à son enfant en franchise d’impôt tous les quinze ans, rien ne

l’empêche de donner la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 100 000 euros. Au moment du

remembrement, quinze ans plus tard, l’enfant récupérera un bien d’une valeur de 140 000 à 160 000

euros sans aucune taxe », complète M. Mottura. A noter : si le souscripteur décède au cours de la

période de démembrement, ses héritiers ont l’obligation de respecter ses engagements jusqu’à

l’échéance prévue.

Pendant la durée du démembrement, le logement intègre le parc du bailleur social qui en a acheté

l’usufruit. Celui-ci assure la gestion et l’entretien du bien et sélectionne les locataires. « Des plafonds

de ressource sont imposés, mais ils sont peu contraignants. Ils correspondent aux trois quarts des

ménages en Ile-de-France », dit M. Mottura. A la fin du démembrement, le bail s’éteint. Si le locataire

est toujours éligible au logement social, le bailleur social doit lui trouver une solution de relogement. Si

ce n’est pas le cas, il peut demander à signer un contrat de bail de droit commun avec le nouveau

propriétaire. En outre, si le logement est mis en vente, il bénéficie d’une priorité pour l’acquérir.

10 000 nouveaux logements par an

Primonial et PERL, qui se sont associés pour lancer la SCPI Patrimmo Croissance, estiment que cette

innovation pourrait permettre de construire annuellement jusqu’à 10 000 logements à louer en zone

tendue (Ile-de-France, Côte d’Azur…). Les villes ne respectant pas la loi relative à la solidarité et au

renouvellement urbain, qui les oblige à respecter une proportion de 25 % d’habitat social, sous peine

d’amende, ont intérêt à encourager l’essor de l’usufruit locatif social. Les biens ainsi loués sont, en

effet, comptabilisés (temporairement) comme des logements sociaux.

Source : Le Monde.fr


Immobilier : 70 % des Français rêvent d’acheter

une résidence secondaire Le 26/05/2015

Les Français rêvent d’une résidence secondaire...mais passent rarement à l’acte. - Shutterstock

Paraxode hexagonal : le marché des résidences secondaires est en berne. Pourtant, la majorité

des Français en rêvent. C’est la conclusion d’un sondage du site jerevedunemaison.com.

Quand on demande aux Français s’ils préféreraient louer ou acheter une résidence secondaire, c’est

un plébiscite en faveur de l’achat qui se dessine. 70 % des personnes interrogées* déclarent vouloir

acheter plutôt que louer. Ce sont les résultats d’un sondage réalisé par jerevedunemaison.com, site

dédié aux résidences secondaires.

La mer privilégiée

Sans surprise, les Français déclarent aimer par dessus tout les plages : 51% rêvent d’une résidence

secondaire près de la mer. La campagne arrive en deuxième position avec 32% de votes, devant la

montagne avec 18%. A noter que 22% des Français sont encore indécis sur leur type

d’environnement préféré. Et si nos concitoyens rêvent des joies d’une villégiature, ce n’est pas pour

s’isoler totalement : ils préfèrent largement les villages (44%) au hameaux (24%) ou aux coins isolés

(20%). En revanche, ils n’opteraient pour la ville que dans 12% des cas.

http://patrimoine.lesechos.fr/medias/2015/05/26/1122521_immobilier-70-des-francais-revent-dacheter-une-residence-secondaire-web-tete-02190132237.jpg




Le portrait robot de la résidence secondaire idéale se complète avec une description du climat. Si le

beau temps est un ingrédient essentiel des vacances, les Français préfèrent un ensoleillement moyen

(63 %) à un ensoleillement fort (47 %), a fortiori très fort (32 %). Ils sont même 31 % à rechercher un

ensoleillement faible et 18 % à préférer la grisaille.

Moins de 2 heures de voiture

Les Français rêvent d’une deuxième résidence, mais qui ne soit pas trop éloignée de leur domicile

principal. En effet, 45% ne sont pas prêts à faire un trajet en voiture supérieur à 2 heures et 43%

supérieur à 4 heures. Les votes tombent à 25% jusqu’à 6 heures et 20% au-delà. Ils ne sont pourtant

que 50% a afficher la volonté d’utiliser leur résidence secondaire pour les week-ends contre 58% pour

les vacances. 28 % des sondés affirment vouloir en profiter plusieurs mois dans l’année.

Un fois ce portrait idéal dessiné, les Français passent-ils à l’acte ? Pas vraiment : 33 % d’entre eux

n’ont pas commencé les recherches et 22 % estiment chercher mais de façon peu active. 25 % sont

encore indécis quand à ce projet et 3 % avouent avoir cherché mais abandonné. Seuls 17 %

déclarent chercher activement.

Source : Les Echos.fr


Les 2-pièces sont les logements les moins

chers de Paris

Le 28/05/2015

D’après les Notaires, les prix de l’immobilier à Paris varient de 7.760 €/m² pour les 2-pièces à 8.350 €/m² pour les 4-pièces.

D’après les Notaires, les prix de l’immobilier à Paris varient de 7.760 €/m² pour les 2-pièces à 8.350

€/m² pour les 4-pièces. DR

De nombreux éléments sont à prendre en compte pour évaluer le prix d’un logement : son

emplacement, sa surface, son état, l’année de construction de l’immeuble… mais également le

nombre de pièces qui le compose. Dans sa dernière étude sur les prix immobiliers de Paris au 1er

trimestre 2015, la chambre des Notaires de Paris-Ile-de-France a analysé le prix des biens en fonction

de leur typologie.

Si le prix médian dans la Capitale tous biens confondus s’élève à 7.910 €/m², il varie en fait de de

7.760 €/m² pour les 2-pièces à 8.350 €/m² pour les 4-pièces. Soit un écart non négligeable de 590

€/m² ! De même si le recul global des prix s’élève à – 4,2 % en 3 ans, il oscille de - 2,2 % pour les

studios à – 9,7 % pour les 5-pièces et plus.


- 10 % pour les grandes surfaces

La baisse des prix des grands logements a démarré depuis le 1er trimestre 2012 selon les Notaires et

atteint donc aujourd’hui près de 10 %. "Au 1er trimestre 2012, les appartements de 5 pièces et plus

présentaient un prix au mètre carré de 9.210 €/m², soit près de 1.000 €/m² de plus qu’un logement

dans Paris toutes tailles confondues", indique la chambre des Notaires. Principal motif de la baisse

des prix : le manque de demande solvable, c’est-à-dire de familles aisées disposant des ressources

suffisantes pour s’offrir un logement de plus de 150 m². Résultat, les 4- pièces affichent désormais un

prix au mètre carré plus élevé, à 8.350 €/m² contre 8.320 €/m² pour les grandes surfaces.

Défection des investisseurs

En revanche, les petites surfaces voient leurs prix s’effriter moins rapidement. Les prix des studios ont

reculé de – 2,2 % en 3 ans (8.010 €/m²), ceux des 2-pièces de – 2,5 % (7.760 €/m²), tandis que les 3-

pièces accusent la plus forte diminution, avec – 5,7 % (7.820 €/m²). Les petites surfaces pâtissent

notamment du retrait des investisseurs dans l’ancien. Selon les Notaires, "le marché de

l’investissement reste faible dans l’ancien, car le renforcement récent des contraintes liées à l’acte de

vente et la modification des rapports locataires-bailleurs découragent les investisseurs".

Source : L'Obs.com


Crowdfunding immobilier, les pièges à éviter Le 29/05/2015

Les plateformes proposant aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers se multiplient. Elles font miroiter des rendements attractifs. Mais la prudence s’impose.

D’abord dédiée au financement de projets culturels et de start-up, la finance participative, ou

crowdfunding, gagne du terrain dans l’immobilier. La majorité des sites spécialisés récoltent des fonds

auprès de particuliers avant de les transmettre à un promoteur qui va réaliser un programme

immobilier et le vendre. Les projets sont situés à Paris et en province, dans le neuf principalement

mais parfois dans l’ancien, dans le résidentiel (y compris logement social, investissement locatif ou

viager) comme dans les bureaux.

De nombreuses plateformes ont vu le jour au cours des deux dernières années (Lymo, Crowdimo.fr,

Hexagone…). Et deux acteurs (Anaxago, Wiseed) déjà présents dans le financement de start-up ont

aussi investi ce secteur. Tous ces sites ne proposent pas la même forme d’investissement. La plupart

du temps, les internautes deviennent actionnaires aux côtés du promoteur (Anaxago…). Sur d’autres

plateformes (Wiseed, Lymo, Hexagone…), ils souscrivent à un emprunt obligataire. Une fois le

programme construit et livré, ils sont remboursés et touchent des intérêts (sans garantie). Si tous ces


sites proposent un ticket d’entrée peu élevé (1 000 à 2 000 euros), la durée d’immobilisation est très

variable (trois mois à neuf ans en moyenne).

Pour attirer les particuliers, ces plateformes font miroiter des rendements très (trop?) attractifs (entre

4 % et 12 %). Faute de recul, il est impossible de savoir combien tiendront leurs promesses. «Nous

avons déjà remboursé trois emprunts obligataires dont les durées étaient comprises entre douze et

dix-huit mois et, dans les trois cas, nous avons servi une rémunération de 10 %», explique Jean-

Baptiste Vayleux, directeur général de Lymo. Anaxago vient lui de rembourser les investisseurs au

bout de trois mois avec un taux d’intérêt de 5 %. Mais ces belles performances ne préjugent pas de

l’avenir. «Les investisseurs doivent avoir conscience que toute rentabilité élevée est associée à un

risque élevé de perdre son capital», ajoute Jean-Baptiste Vayleux. Une notion qui échappe à de

nombreux internautes. «Comme c’est de l’immobilier, ils pensent que l’investissement n’est pas

risqué», note Souleymane-Jean Galadima, directeur général de Wiseed Immobilier.

Mises en garde de l’AMF

Ce secteur à peine naissant est en plein boom et il est encore difficile de trier le bon grain de l’ivraie.

«Environ une nouvelle plateforme voit le jour toutes les deux ou trois semaines, sans avoir obtenu un

agrément de l’AMF, met en garde Souleymane-Jean Galadima. Il y aura certainement des problèmes

avec certaines d’entre elles, et nous redoutons que cela nuise à l’image de l’ensemble du secteur»,

poursuit-il. Les risques d’arnaques sont importants. «Certains sites surfent sur la mode du

crowdfunding et se revendiquent comme tel, alors qu’ils ne répondent pas aux exigences

réglementaires des plateformes de financement participatif régulées», explique Natalie Lemaire,

directrice des relations avec les épargnants à l’Autorité des marchés financiers (AMF). D’autres

problèmes apparaissent aussi. «Nous avons constaté l’essor d’investissements aux rendements

flatteurs, réalisés au travers de structures telles que des sociétés en nom collectif (SNC), des sociétés

civiles ou des sociétés en participation (SEP)», explique Natalie Lemaire. «Or, dans ce cadre, sans

qu’ils le sachent, les investisseurs sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine

personnel, au-delà même des sommes investies», détaille-t-elle. Ce qui donne à réfléchir.

Source : Le Figaro.fr


Le manque de logements s'aggrave en France Le 30/05/2015

Rapportée à la population, la baisse de l'offre de logements en France est significative.

(Crédits : © Philippe Wojazer / Reuters) Mathias Thépot

Rapporté à la population, le nombre de logements en France a fortement diminué depuis 2007. Une

situation inquiétante alors que les besoins sociaux en matière de logement sont croissants.

Les tensions sur le marché de l'immobilier français se sont incontestablement accrues depuis la crise

de la construction qui a démarré en 2011. Alors qu'elle était le pays d'Europe de l'ouest qui comptait le

plus de logements pour 1000 habitants en 2007, la France se retrouve désormais en queue de

peloton. Selon la dernière enquête publiée en 2015 par Housing Europe, la fédération européenne du

logement public, social et coopératif, la France est désormais un des pays européens qui compte le

moins de logements par rapport à sa population, avec 423 habitations pour 1.000 habitants.

A titre de comparaison, en 2009, elle faisait partie du trio de tête d'Europe de l'ouest, avec 509

logements pour 1.000 habitants, et était même première en 2007 avec 513 logements pour 1000

habitants. « Année après année, les indicateurs se sont détériorés en France avec une baisse de

133.000 nouveaux logements par an entre 2007 et 2014 » à 266.500 unités, indiquent les auteurs de

l'enquête, alors même que le gouvernement a annoncé l'objectif de mettre à disposition 500.000

nouveaux logements par an. Même l'Allemagne, qui n'a pas connu de boom de la construction au

début du 21ème siècle, devance désormais la France avec 506 logements pour 1000 habitants.


Le manque d'offre sociale

Ces chiffres inquiètent les membres de la fédération Housing Europe car les besoins, notamment

sociaux, en matière de logement sont considérables dans l'hexagone. « Les situations d'exclusion du

logement, ainsi que le nombre de sans domicile fixe s'accroissent », s'inquiètent-ils. Ils déplorent dans

ce cadre l'insuffisance de l'offre sociale de logements dans les zones tendues.

Car s'il manque des logements en France, c'est à des prix abordables et de qualité décente pour au

moins 800.000 personnes. Comme le rappelle souvent la Fondation Abbé Pierre, il y a 800.000

personnes « aux portes du logement ». « Ce chiffre est la somme des 100.000 personnes sans

domicile, des 150.000 personnes hébergées dans le cadre de dispositifs collectifs, des 150.000 à

300.000 personnes contraintes à un hébergement chez des proches, et enfin des 300.000 personnes

vivant dans des conditions atypiques », expliquait dans une note Thomas Grjebine, économiste au

Cepii.

Correction des prix limitée

Au-delà du sujet fondamental du mal-logement, la réduction de l'offre d'habitations par rapport à la

population limite la correction des prix dans les zones tendues, alors qu'ils avaient plus que doublé

depuis le début des années 2000. Ainsi globalement, les prix n'ont baissé que de 2,2% en 2014, après

des reculs d'1,7% en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee. Résultat, le poids du

logement dans le budget des ménages reste prohibitif dans les zones urbaines.

Relancer l'offre de logements disponibles est donc un enjeu majeur en France. Mais pour ce faire la

France devra, selon Housing Europe, clarifier et réformer sa gouvernance locale en matière de

construction de logements. A demi-mots, la fédération cible les freins liés à la répartition sur plusieurs

strates du droit à l'urbanisme des collectivités locales. Mais cette complexité est aussi une force au

sens de Housing Europe, qui voit dans la dispersion des contributeurs et des acteurs de la

construction de logements (Etat, collectivités locales, entreprises) une capacité de résilience face aux

crises de l'immobilier.

Une crise de la construction... européenne

Du reste, les difficultés en matière de construction de logements ne sont pas propres à la France,

même si l'hexagone subit une régression du stock de logements rapporté à sa population plus forte

qu'ailleurs. « Comparé à 2007, le nombre de permis de construire accordés pour 1000 habitants, à

l'exception de l'Allemagne (...), a diminué d'un peu moins de moitié en Belgique, en République

Tchèque, en France, en Pologne et en Suède », et de plus de moitié « au Danemark, en Hongrie, en


Irlande, au Portugal et en Espagne », constatent les auteurs de note d'Housing Europe. Preuve des

liens étroits entre la crise économique et la santé des marchés immobiliers européens.

Source : Challenges.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

A la recherche du lieu parfait … « sous la protection des anges »

Le 27/05/2015

Qu’on se le dise, Lila a une passion : le bien-être ! Elle en a d’ailleurs fait son métier et cette

naturopathe–sophrologue qui exerce depuis de nombreuses années dans son cabinet du 18ème

arrondissement de Paris à plusieurs cordes à son arc. En plus, des soins qu’elle prodigue, elle est

aussi auteure, maître de conférences et créatrice de bijoux qui se vendent aux quatre coins du

monde.

Au fil des années, une idée germe : celle de créer une boutique pas comme les autres où l’on ne

trouverait exclusivement que des… anges. Un lieu dévolu aux figurines angéliques, à la décoration,

aux bijoux que ce soit pour les particuliers ou pour décorer de grands événements comme les

mariages et les soirées.

Si l’idée est originale, la recherche d’un lieu idéal dans un quartier central de Paris s’avère pourtant

difficile : « je ne voyais que des locaux chers, sans cachet et dans des quartiers excentrés ». Après

plusieurs mois de recherches infructueuses, le destin frappe à sa porte. L’agent immobilier qui l’aide

dans son projet lui indique qu’un lieu pourrait bien correspondre à tous ces critères. Il s’agit d’une

ancienne boutique transformée depuis en habitation, au cœur du 11ème

arrondissement dans un

passage, à l’abri de l’agitation parisienne.

L’annonce est alléchante mais la visite se fait attendre, car faute de pouvoir joindre le propriétaire,

l’agence ne peut lui faire visiter les lieux : « le temps que l’agence récupère les clés, je l’avais oublié et

hop! Ils m’appellent! Le jour venu, l’agent la prévient, le bien est atypique mais nécessite de nombreux

travaux. Cela n’effraie pas Lila qui cherche en vain un lieu parfait pour ouvrir sa petite boutique.

Dès la première visite, Lila a un véritable coup de cœur : « je suis tombé amoureuse du lieu ! J’avais

enfin trouvé le lieu et malgré les travaux à faire j’ai vu que derrière le fouillis, il y avait une magnifique

vitrine et de jolis murs en pierre. Je savais que le rêve allait prendre forme ».

Mais cette découverte nécessite bien des travaux. Le lieu est à l’abandon et particulièrement mal

agencé : « le local était horrible, il n’y avait même pas d’escalier sécurisé pour descendre à la cave


qui était très humide ! L’ancien propriétaire qui y vivait n’avait même pas de chauffage et l’installation

électrique laissait vraiment à désirer ».

Alors que de nombreuses connaissances la dissuadent d’acheter et de se lancer dans ce chantier

pharaonique, Lila n’écoute que son cœur et décide de signer. Ce lieu, elle l’aime et elle l’appellera « le

trésor des anges » !

Le pari est osé et le local nécessite pas moins de deux mois de travaux intensifs. « Je voulais au final

une décoration angélique tout de blanc et de plumes et nous y sommes arrivés ! »

Ouvert depuis quelques mois, la boutique de Lila connaît depuis le succès et les nombreux anges qui

ornent la vitrine attirent l’œil des passants. « Beaucoup de promeneurs s’arrêtent devant ma boutique,

les touristes prennent des photos de la devanture, je sais que j’ai fait le bon choix ! ».

Malgré les difficultés, les résultats sont là, ce qui fait dire à cette professionnelle du bien-être du corps

et des cœurs « qu’il faut toujours écouter son cœur… et foncer ! »

Source : blog.logic-immo.com


Combien de chambres PMR* un hôtel doit-il

compter ?

Le 28/05/2015

"J'ai lu que le nombre de chambres PMR obligatoires est d'une pour un hôtel d'une à 20 chambres et

de deux pour un hôtel de 21 à 50 chambres. Pouvez-vous le confirmer ?"

Un arrêté du 8 décembre 2014 a précisé les règles techniques d'accessibilité, mais il a surtout

assoupli certaines contraintes techniques pour les établissements existants. L'article 17 précise que

les hôtels n'ayant pas plus de dix chambres et dont aucune n'est située au rez-de-chaussée ou en

étage accessible par ascenseur n'ont pas l'obligation de proposer une chambre adaptée. Quant aux

autres établissements, le nombre minimal de chambres adaptées est le suivant :

- une chambre si l'établissement n'en compte pas plus de 20

- deux chambres s'il n'en compte pas plus de 50

- une chambre supplémentaire par tranche ou fraction de 50 chambres supplémentaires au-delà de

50. Les chambres adaptées sont réparties entre les différents niveaux accessibles.

Dans les chambres adaptées des hôtels existants, le passage libre de 0,90 m autour du lit n'est plus

exigé que d'un seul côté, l'exigence de passage au pied du lit étant maintenue. Dans les salles de

bain, l'espace de retournement d'un diamètre d'1,50 m peut glisser de 15 cm sous le lavabo et

chevaucher de 25 cm avec l'espace de débattement de la porte. Dans les hôtels ne proposant que le

service du petit déjeuner et pas de restauration, il n'est pas obligatoire d'avoir de sanitaires adaptés

dans les parties communes.

*Personnes à Mobilité Réduites

Source : www.lhotellerie-restauration.fr


Choisir et conquérir le bon emplacement commercial

Adapté à l’enseigne et à la clientèle ciblée, accessible au chaland et disponible, le tout assorti d'un

bail pertinent… Une gageure qui mérite bien un regard extérieur

Tout à la fougue qui les anime, les créateurs d’entreprise commerciale, en franchise ou non, pensent

souvent qu’ils sont compétents pour trouver l’emplacement idéal pour y implanter leur local. Grave

erreur ! Car ce sera sans nul doute un parcours du combattant fourmillant de pièges. Se faire

conseiller et aider, sera alors la première et cruciale décision que prendra l’impétrant. Des

professionnels du géomarketing, des cabinets de conseil, et parfois même les têtes de réseau elles-

mêmes, sauront les aiguiller dans ce choix crucial.

En matière de commerce, trois règles d’or forgent une loi d’airain que nul n’est censé ignorer :

premièrement l’emplacement, deuxièmement l’emplacement, et troisièmement, l’emplacement.

D’aucuns font remonter cette trilogie à Alfred Sloan, une chef d’entreprise américain qui dirigea

General Electrics au siècle dernier. Et selon les experts, unanimes, elle est toujours d’actualité.

Choisir un emplacement pour s’implanter n’est cependant pas à la portée du premier venu. Au-delà du

coup de cœur qu’on peut ressentir en visitant un local, il faut avant tout se baser sur des critères

objectifs, et bien réfléchir avant de se lancer. La réussite d’une implantation, qu’elle soit faite en

commerce associé ou en commerce indépendant, en dépend. La première des décisions à prendre

sera de savoir si l’on tente de trouver son local tout seul, ou si l’on se fait aider. “90 % des candidats

au commerce associé arrivent avec un emplacement qui n’est pas en adéquation avec le concept,

estime ainsi Michel Kahn, fondateur du cabinet de conseil en commerce associé Michel Kahn. Trouver

le bon emplacement pour le bon concept est un métier.”

Les facteurs à prendre en compte sont en effet légion. Les cabinets de conseil – comme Michel Kahn,

Gagner en Franchise ou Progressium – peuvent aider les futurs franchisés dans leurs démarches.


Ces derniers pourront aussi d’adresser à certains experts-comptables ou avocats spécialisés dans les

baux commerciaux. Lorsque le réseau de commerce associé est assez structuré, la tête de réseau

sera aussi à même de conseiller efficacement ses futurs franchisés.

“Nous gérons toutes les relations avec un nouveau partenaire jusqu’à l’ouverture de son magasin, ce

qui comprend la recherche ou la validation de l’emplacement, la détermination avec lui de son plan de

développement et de son prévisionnel, la présentation du dossier en conseil d’administration, le rôle

de conseil sur le bail, les relations avec les banques… explique Geoffroy de Poncins, directeur du

développement d’Optic 2000 et de Lissac. Nous avons aussi un outil de géomarketing en interne, et

en tant que membres du Procos (Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce

spécialisé), nous avons accès à une foule d’études ainsi qu’à une bourse aux locaux à céder.” Et

lorsque la tête de franchise n’a pas accès à ce type de services, le futur franchisé fera de toute façon

un bon investissement en s’adjoignant les services d’une société de géomarketing. Qu’il décide d’agir

seul, ou de se faire aider, il devra en effet triompher d’une foule d’obstacles et de chausse-trappes,

avant de trouver l’emplacement idéal pour installer son entreprise.

Emplacement N° 1 aux multiples visages

La première réflexion à mener sera de choisir entre trois types d’implantations : la ville, le centre

commercial, et la zone d’activité commerciale (ZAC). “Actuellement, les magasins de centre-ville sont

ceux qui souffrent le plus, révèle Geoffroy de Poncins. Cette désertification urbaine se fait au profit de

la périphérie, et les implantations se font d’avantage dans des galeries commerciales, ou dans des

ZAC et les retail parks, qui sont un peu des centres commerciaux à ciel ouvert.”

Le paysage urbain ne cesse en effet de changer. Les municipalités vont décider d’un contournement,

de construire un rond-point, une nouvelle ligne de tram, d’inaugurer un nouveau un quartier piéton…

Tous ces aménagements impactent bien sûr les commerces alentour, mais aussi ceux qui vont

s’installer. Des travaux mineurs mais qui nécessitent de perforer le trottoir, comme le changement

d’une conduite de gaz, peuvent entraîner une chute de chiffre d’affaires pour le magasin qui se trouve

à proximité. Idem pour un immeuble qui va réparer sa façade et placer des échafaudages qui rendront

le magasin au rez-de-chaussée moins visible. “La première chose à faire est donc d’essayer de savoir

quels sont les travaux prévus dans le quartier, dans la rue et dans l’immeuble qui nous intéresse”,

conseille Michel Kahn. En ville comme en centre commercial ou en ZAC, l’autre critère à prendre en

compte en même temps que l’évolution prochaine de l’environnement, sera le type de clientèle qu’un

futur franchisé souhaitera capter. “C’est à nous d’aller vers la clientèle, pas l’inverse”, assène ainsi

Emmanuel de Bodard, fondateur du réseau de cavistes gastronomiques Les Domaines qui montent.


Le futur franchisé devra de plus se demander si la clientèle qu’il vise correspond bien au concept

auquel il désire adhérer. Une fois ceci fait, il devra choisir entre un emplacement N° 1 (dans une des

rues principales de centre-ville où sont concentrés de nombreux commerces et bénéficiant des

meilleures conditions pour le passage des clients potentiels devant l’enseigne), un emplacement N° 2

(zone de moindre fréquentation, mais bien située pour le passage des chalands), ou un emplacement

N° 3. Mais là encore, une sévère analyse de la situation s’impose. “La définition d’un emplacement

N° 1 n’est pas forcément la même pour chaque enseigne, prévient Christophe Bellet, dirigeant de

Gagner en franchise. Quand on commercialise un produit de luxe, on ne va pas s’installer dans une

galerie commerciale ou une rue populaire, alors que si on est sur un positionnement mass market,

rien ne sert d’aller dans une rue élitiste où les loyers seront onéreux.”

Cependant, les emplacements N° 1 d’antan, c’est-à-dire ceux qui se concentrent en centre-ville, dans

des rues très fréquentées comme la rue Sainte-Catherine à Bordeaux, ou la Canebière à Marseille, ne

tiennent plus forcément le haut du pavé. “Par le passé, on était prêt à payer le prix fort pour un

emplacement premium, notamment en centre-ville, explique Geoffroy de Poncins. Aujourd’hui, les

choses sont inversées et on aura du mal à y trouver de la rentabilité. La tendance n’est plus à la

course à l’emplacement N° 1.” À la périphérie des villes, la question de l’emplacement premium se

pose aussi. Dans le cas d’un centre commercial par exemple, le meilleur emplacement sera celui qui

se situera près de l’entrée la plus fréquentée. Dans une ZAC, ce sera celui qui est le plus proche du

parking.

Un peu de concurrence ne nuit pas

La liste des critères à prendre en compte pour trouver le bon emplacement est déjà longue, et

pourtant le futur franchisé n’est pas au bout de ses peines. La largeur de la vitrine est très importante,

car plus elle est longue et plus le magasin sera visible, pour les automobilistes comme pour les

piétons. Dans le cas de restaurants ou de cafés, les locaux d’angles, disposant d’une possibilité de

terrasse, ensoleillée de préférence, à privilégier. Autre élément crucial à prendre en compte :

l’accessibilité du local. Est-il à proximité d’un parking, ou dispose-t-il de ses propres places ? Est-il à

proximité d’une bouche de métro, d’un arrêt de bus ou de tram ? Ces critères sont bien sûrs très

importants pour des commerces de centre-ville, mais ils sont vitaux pour des magasins implantés

dans des centres commerciaux ou des ZAC. Notamment les places de parking, car les clients

s’attendent à pouvoir se garer le plus près possible du magasin.

Autre critère à prendre en compte : la concurrence. Dans la majorité des cas, la concurrence semble

plutôt être une bonne chose. D’abord parce qu’elle est un facteur de dynamisme. Ensuite parce que

donner le choix aux clients, c’est aussi les inciter à venir. Par exemple, les commerces de bouche


sont souvent regroupés dans une zone au sein des centres commerciaux. Les clients savent que c’est

là qu’ils doivent aller lorsqu’ils ont un petit creux. Un commerce qui s’installera à l’autre bout du centre

commercial au milieu des boutiques de prêt-à-porter prendra le risque d’être ignoré. “À moins d’être

sûr que son concept est un vrai concept de destination qui peut se développer grâce à une

communication adéquate, mieux vaut opter pour un peu de concurrence”, confirme Christophe Bellet.

Pour les enseignes qui ont un concept très fort ou très spécialisé, la meilleure solution sera au

contraire de s’installer des zones artisanales ou industrielles, là où les loyers sont peu élevés. Car

dans ces cas exceptionnels, ce seront les clients qui viendront jusqu’à eux.

La technique de la maraude

Une fois que le local est repéré, que l’on s’est assuré que son environnement ne fera pas l’objet de

travaux, qu’il est bien desservi, que sa visibilité est bonne, il reste toutefois des étapes à franchir. La

meilleure façon de s’assurer du potentiel d’un emplacement est encore de se rendre physiquement

sur place et de voir ce qu’il s’y passe. Et ce le matin, le midi, le soir, en semaine comme le week-end.

Cette technique vieille comme le monde s’appelle la maraude. “Il s’agit d’abord de faire le comptage

de voitures et des passants, explique Emmanuel de Bordard. Ensuite, il peut être utile d’aller

demander aux autres commerçants de la rue comment se portent leurs affaires, voire s’ils ne seraient

pas prêts à laisser la place.” Contre une somme sonnante et trébuchante, bien sûr.

Droit au bail, fonds de commerce, et surtout bail lui-même

Lors de leur recherche de local, le futur franchisé devra également se soucier de la somme qu’ils

devront éventuellement verser au précédent occupant du local, et du bail. Il devra, dans certains cas,

acheter un droit au bail pour pouvoir s’installer dans des locaux qui font déjà l’objet d’un bail

commercial. Ce qui lui permettra de bénéficier des dispositions et droits garantis par le bail

commercial. Le futur locataire aura ainsi le droit de reprendre un local bénéficiant d’un loyer modéré,

mais devra payer une somme d’argent au sortant, voire au bailleur lui-même. Mais ce n’est pas la

seule somme que le futur franchisé devra éventuellement payer au précédent occupant des locaux.

En effet, si l’activité du repreneur est de même nature que celle de son prédécesseur, il devra lui

racheter son fonds de commerce. Le montant du fonds de commerce représente souvent une année

de chiffre d’affaires du précédent tenancier des lieux. Ce dernier réclamera cette somme pour laisser

la place. Ces sommes peuvent donc être importantes, comme nulles.

Ces dépenses supplémentaires sont trop peu souvent prises en compte par les futurs franchisés, qui

ne comprennent pas pourquoi ils devraient payer pour pouvoir simplement s’installer, ou avoir le droit

de payer un loyer. “Ces notions sont absentes dans la plupart des autres pays européens, ce qui


provoque l’incompréhension totale des étrangers souhaitant baser leur activité en France”, révèle

Michel Kahn. Une fois le local choisi, validé, et les éventuelles sommes d’argent versées au précédent

occupant, le futur franchisé devra encore se méfier d’un dernier piège, et non des moindres : le bail.

“S’il y a bien une chose qui est fondamentale, c’est le bail, prévient Emmanuel de Bodard. Le

problème c’est que souvent, les futurs franchisés et les agents immobiliers n’y connaissent rien.”

Les facteurs à prendre en compte sont là encore légion. Il sera donc une nouvelle fois utile de se faire

conseiller par un avocat spécialisé, un cabinet de conseil en franchise, ou par sa tête de réseau, sur le

prix du loyer, sa durée, ou encore sa spécialisation. Ce dernier point étant beaucoup moins anodin

qu’il y paraît. “Plus le bail sera spécialisé, plus la cession du droit au bail sera difficile, prévient

Christophe Bellet. Par exemple, il vaut mieux éviter un bail d’accessoires, maroquinerie, spécialisé

dans l’enfant.” L’idéal étant d’obtenir pour un bail tout commerce.

Le bon emplacement ne fait pas tout

“Emplacement, emplacement, emplacement”, tel est le mantra que récitent tous les experts en

implantation de franchises. S’il est bien crucial dans la plupart des cas, il existe des concepts de

franchise où l’emplacement n’a pas une si grande importance. Les futurs franchisés qui souhaitent se

lancer dans le commerce chercheront le plus souvent à s’installer dans des emplacements N° 1, mais

il ne s’agit pas forcément d’un bon calcul. Un emplacement situé dans une rue commerciale de

centre-ville, ou à l’entrée la plus fréquentée d’un centre commercial sera en effet onéreux en termes

de loyer. Il suffit parfois à un concept de s’installer sur des emplacements N° 2 ou 3 pour prospérer.

C’est par exemple de cas de la franchise La Pizza de Nico. “Cette franchise a mis au point trois

concepts de magasins qui n’ont pas forcément besoin d’emplacements premium”, explique Michel

Kahn, fondateur du cabinet de conseil éponyme. Le “Pizza Shop” fait uniquement de la vente à

emporter et n’a besoin que de 70 à 80 m². Il s’implantera plutôt à des endroits où il y a beaucoup de

passage et pas de droit au bail. Le “Pizza Shop & Lounge” fait en général 150 m², il s’implantera plutôt

sur des axes comme des pénétrantes ou sorties de ville, là où le loyer est moins cher. Quant au

“Pizza premium”, il s’installera sur des emplacements plus valorisés comme des galeries marchandes.

Mais ce sont en général les franchises ayant une activité dans les services qui sont le moins

dépendantes de leur emplacement. Par exemple, une franchise d’entretien et de réparation de toiture

optera plutôt pour la périphérie, de préférence une ZAC, car elle aura besoin d’un grand local assorti

d’un espace de stockage conséquent. Une franchise de services à la personne aura sans doute

besoin d’une boutique, mais qui n’aura pas forcément à être sur un emplacement premium. Certains

font même le choix de se passer de boutiques et de grimper dans les étages des immeubles. “C’est le


cas du cabinet de recrutement/agence d’intérim Lynx RH, explique Christophe Bellet, dirigeant de

Gagner en franchise. N’ayant pas besoin d’avoir des magasins en rez-de-chaussée, ses dirigeants ont

fait le choix d’être en étages afin de réduire les coûts et ne pas avoir à répercuter les frais généraux

sur les clients.”

Commerce nomade et franchises volantes

Le commerce mobile est dans l’air du temps. Qu’il s’agisse de foodtrucks, de marchands de glace ou

de pousse-pousse, les commerces indépendants ou de franchises sur roues se multiplient. À

première vue, la possibilité de se mouvoir, ainsi que celle de pouvoir s’installer à différents endroits,

rendrait obsolète la fameuse règle d’or qui régit toute activité commerciale : “Emplacement,

emplacement, emplacement.” Il n’en est rien, au contraire. “L’emplacement est au moins aussi

important pour les commerces nomades que pour les commerces sédentaires, estime Christophe

Bellet, le dirigeant de Gagner en franchise. Dans le cas d’un foodtruck ou d’un magasin itinérant, le

franchisé devra s’assurer que le camion pourra régulièrement être à une bonne place, de façon à ce

que le consommateur puisse avoir des habitudes.” De même que pour les commerces sédentaires, la

problématique de la qualité de l’emplacement se pose. Les emplacements situés sur des places en

centre-ville, sur des marchés fréquentés, à la sortie d’un stade ou d’une salle de concert, près d’un

centre d’affaire… toutes ces places valent cher, excitent la convoitise et sont le plus souvent régies

par un accès réglementé.

Les commerçants roulants devront donc se rapprocher des mairies ou des sociétés d’exploitation afin

de sécuriser ces emplacements. Faute de quoi leur affaire sera en péril. Ces principes sont cependant

moins importants pour des concepts tels que les pousse-pousse, que l’on voit par exemple pédaler

dans les artères de la capitale, ou pour les sociétés de taxis. Dans ces cas, la rue elle-même devient

l’emplacement de ces entreprises sur roues. Le principal danger sera alors la concurrence, car la

plupart des collègues ou des concurrents se rendront sur les mêmes artères, souvent les plus

touristiques, aux mêmes heures. Ce sera alors la différentiation par le prix et l’offre qui jouera en

faveur de tel ou tel.

Source : lhotellerie-restauration.fr


Ça vous est arrivé : Faute de personnel, j'ai failli ne pas ouvrir mon établissement Le 29/05/2015

Toulouse (31) Trouver des employés qualifiés est un véritable casse-tête pour les restaurateurs et les

hôteliers. La saison est courte et chacun sait que le client peut lui échapper si la qualité n'est pas au

rendez-vous. De bons recrutements sont la clé de la survie d'un établissement.

L'hôtel de Diane au Fréhel (22).

En rachetant le restaurant et l'hôtel du Moulin de Moissac (82) il y a quelques mois, Satender Dass

Arcole savait qu'il n'avait pas le droit à l'erreur. "C'est très simple, j'ai failli ne pas ouvrir faute de chef.

Il m'a fallu neuf mois pour le recruter, explique le nouveau propriétaire. Parmi tous les candidats, j'ai

choisi le moins connu mais le plus performant. Nous sommes restés en entretien près de huit heures.

Je l'ai vraiment cuisiné."

Quand on rachète une entreprise, il faut tenir compte des forces en présence, expliquer les nouveaux

procédés mis en place. "Le volet ressources humaines est un aspect que j'ai découvert en devenant

patron. Casser les habitudes, faire adhérer le personnel… J'ai passé beaucoup de temps à écouter et

j'ai immédiatement proposé des formations afin que chacun trouve sa place", ajoute le nouveau

dirigeant.


"On ne peut pas se tromper"

La mission recrutement se révèle d'autant plus difficile lorsque l'établissement est éloigné des grandes

villes. "La saison est courte et nous n'avons pas de marge d'erreur, explique Éric Voyer, en charge du

recrutement à l'Hôtel du Golf aux Arcs (73). Pour mettre toutes les chances de notre côté, nous

proposons un logement. Nous avons déjà vu arriver un candidat avec son matériel de ski. On s'est dit

qu'il ne venait pas que pour travailler, et avons opté pour un autre profil !" Éric a recruté cette année

250 personnes pour les hôtels du groupe Temmos, mais confie : "Je sais que l'an prochain, il faut

recommencer, les saisonniers reviennent rarement d'une année sur l'autre."

Montrer l'exemple

Le parcours d'un candidat peut passer au second plan. "Je fais très attention aux détails, explique Éric

Voyer. Les bonnes manières, la politesse, font partie des fondamentaux qui ont tendance à

disparaître. Le chef doit être respectueux et se comporter en leader pour être compris et suivi par son

équipe. Il m'est arrivé de donner une prime en fin de saison à un des salariés pour bonne tenue, tout

simplement parce qu'il me saluait tous les jours"

Obligés de sur-recruter

"Depuis le mois d'octobre, je dois fermer le restaurant le midi faute de personnel, regrette Annick

Rolland, responsable de l'Hôtel de Diane au Fréhel (22). Nous sommes en recrutement permanent.

Pour garder les salariés sur l'année, on a décidé d'ouvrir une activité séminaires mais on sait bien que

tous ne resteront pas, même avec un salaire au-dessus de la moyenne. Prenons l'exemple d'un

second, s'il est très compétent, il ira très vite chercher ailleurs un poste de chef. Et, il y a une erreur

que je ne referai pas, ajoute Annick Rolland, c'est prendre un chef qui a déjà eu son affaire, il a trop

tendance à se comporter comme s'il était chez lui. J'ai l'exemple d'un ancien salarié qui a dépensé

20 000 euros d'ustensiles et de matériel de cuisine à peine arrivé au restaurant".

Pour ces raisons, Annick Rolland a décidé de recruter beaucoup de stagiaires : "On a toujours de

bons résultats avec l'apprentissage. Former les jeunes sur le terrain permet de mettre en place les

bonnes règles, les bons codes. Ils demandent ensuite très souvent à rester dans l'établissement.

Nous avons passé des accords avec nombreux lycées hôteliers dans toute la France »

Faire appel à un cabinet de recrutement

"J'ai dû faire face à la démission en cascade du chef de cuisine et des autres membres de l'équipe.

Une vraie catastrophe alors que la saison commençait. J'ai fait appel à un cabinet de recrutement. Ça

a sauvé la saison !", se souvient Annick Rolland.


Julien Deyrat, d'Ambassade Cabinet Conseil, et son équipe, sont très souvent confrontés à cette

situation : "Nous avons de plus en plus de demandes de dernière minute venant de restaurateurs ou

d'hôteliers qui se retrouvent sans cuisinier, sans chef de partie… Les candidats sont parfois

imprévisibles. Ils n'hésitent pas à zapper si le salaire est plus élevé ailleurs. À nous de trouver un

candidat dans notre base de données. Chaque jour, on reçoit des dizaines de propositions, ce qui

nous permet d'être réactifs." Les candidats savent se vendre et négocier. "Ce qui va faire la

différence, c'est le salaire, certes, mais aussi les avantages tels que le logement. Notre rôle est aussi

d'expliquer cette nouvelle donne aux recruteurs afin de fidéliser leur personnel", conclut Julien Deyrat.

Source : www.lhotellerie-restauration.fr


A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1

er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Marie LAURENT Caroline PILATO / [email protected] / 01 47 70 24 18

Business

La revue de presse de la semaine, du 25 au 31 mai 2015