La revue de presse de la semaine du 31 aout au 6 septembre 2015

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 31 août au 6 septembre 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Jusqu’à 60% d’économie de loyer pour ceux

qui quittent Paris

Le 01/09/2015

INFOGRAPHIE - Alors qu’un sondage de Cadremploi détaille les villes qui attirent les cadres parisiens

candidats au départ, le Figaro immobilier a calculé les économies de loyer que permettent ces

destinations.

Régulièrement les sondages l’indiquent: bon nombre d’habitants de la capitale rêvent de la quitter,

lassés des problèmes de transport et des loyers trop élevés. Selon une étude de Cadremploi publiée

ce mardi, il y aurait même 80% de cadres qui envisageraient de quitter Paris dans un avenir proche.

L’échantillon de 4.078 personnes interrogées se déclare à 53% peu ou pas du tout satisfaites de sa


situation, principalement à cause du temps de transports (70% des réponses), du coût des loyers

(58%) et de la vie (55%), et du manque de proximité avec la nature (46%).

En s’appuyant sur les données de l’Insee établissant la surface moyenne d’un appartement en France

à 63 m² et en utilisant les loyers moyens au mètre carré évalué par le réseau MeilleursAgents à

travers la France, le Figaro Immobilier a calculé quelle économie peuvent réaliser les candidats au

déménagement. Sans surprise, elles sont énormes! Avec pour référence un loyer moyen de 1656,9

euros à Paris pour 63 m², on se rend compte que l’on obtient une surface équivalente pour quasiment

1000 euros de moins (661,4 euros) à Rennes.

Nantes, la ville qui monte

Selon l’enquête Cadremploi, c’est Bordeaux qui attire en premier lieu les candidats à l’exode, citée par

54% des sondés. Ils y réaliseront 910 euros d’économie ou plus précisément une baisse de 55,1% du

loyer au mètre carré. Quant à Nantes, qui se hisse pour la première fois à la deuxième place des villes

les plus convoitées devant Lyon, les prix y sont encore plus avantageux. Le gain au mètre carré y

atteint 58,9%, le meilleur résultat derrière Rennes (60,1%).

A l’exception de Nice, 6e destination retenue par les candidats au départ, où les loyers élevés ne

permettent de réaliser «que» 45% d’économie, toutes les autres destinations sont comprises entre 54

et 60%. On comprend mieux que les cadres parisiens se disent très majoritairement prêts à faire des

concessions (baisse de salaire, reconversion, etc.) pour partir. Ils sont 87% à être séduits par le cadre

de vie et 64% à rechercher l’équilibre entre vies professionnelle et personnelle que pourrait leur

procurer la province. Il ne leur reste plus qu’à trouver ce fameux poste sur place.

Source: Le Figaro.fr


Désormais les agents immobilier ont un code

de déontologie Le 01/09/2015

Comme prévu par la loi Alur, les professionnels de l’immobilier doivent respecter depuis ce mardi un

code de déontologie en 12 articles. Une Commission de contrôle pourra sanctionner les violations de

ces règles

Les professionnels de l’immobilier sont tenus, depuis ce mardi, de respecter un code de déontologie

institué par un décret découlant de la loi Alur sur le logement, publié au Journal officiel du 30

août.Agents immobiliers, syndics de copropriété, administrateurs de biens, marchands de listes,

exerçant «les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce»,

doivent désormais respecter les obligations édictées dans ce décret.

En cas de violation de ces règles, ces professionnels s’exposent à des «sanctions disciplinaires»

prononcées par la Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières,

dont la création est prévue par la loi Alur du 24 mars 2014.


Conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité

Ils doivent ainsi exercer leur profession «avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité», et

présenter leur carte professionnelle «à la demande de toute personne intéressée», selon le code de

déontologie, qui compte 12 articles. Ils se doivent de faire preuve de «prudence et de discrétion dans

l’utilisation des données à caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants». Ils

sont également tenus de «posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à

l’exercice de leurs activités» et de se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires.

Les professionnels de l’immobilier doivent notamment s’abstenir de toute discrimination, et sont tenus

de «veiller au respect des obligations qui leur incombent en matière de lutte contre le blanchiment des

capitaux et le financement du terrorisme». Ils se doivent aussi de «refuser leur concours» en cas de

sollicitation pour «l’élaboration d’actes frauduleux».

Les professionnels soumis à ce code doivent veiller à «ne pas se trouver en conflit d’intérêts» avec

leurs mandants.

Les professionnels soumis à ce code doivent veiller à «ne pas se trouver en conflit d’intérêts» avec

leurs mandants, ni dans les opérations qui leur sont confiées, ni dans l’exercice d’activités annexes. Ils

doivent «s’efforcer de résoudre à l’amiable» les éventuels litiges les opposant à leurs clients ou leurs

confrères.

Enfin, en cas de manquement à ce code de déontologie ou de «négligence grave» dans l’exercice de

leur activité, les professionnels de l’immobilier doivent se conformer «aux décisions rendues par la

commission» ou «la juridiction administrative en matière disciplinaire». Les modalités de

fonctionnement, de désignation des membres, de saisine et d’organisation de la Commission de

contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières prévue par la loi Alur seront précisées

dans un décret à paraître.

Source : Le Figaro.fr


Assurance-emprunteur : le droit à l'oubli élargi

Le 03/09/2015

Les personnes ayant guéri de leur cancer pourront ne plus mentionner leur maladie lors de la souscription

d'une assurance prêt. L'avenant à la convention Aeras élargit cette possibilité à d'autres pathologies.

Ce n'est plus qu'une question de jours. La convention Aeras - qui encadre l'accès à l'assurance-

emprunteur pour les personnes présentant un « risque aggravé de santé » - va bientôt donner « un

droit à l'oubli » pour les anciens malades du cancer. Associations de malades, assureurs, banquiers,

ministères des Finances et de la Santé sont en train de signer un avenant à cette convention, dans la

droite ligne du protocole d'accord conclu au printemps autour du président de la République (« Les

Echos » du 25 mars).

http://www.lesechos.fr/medias/2015/09/03/1150223_021297562562_web_tete.jpg


La convention Aeras ainsi révisée - que « Les Echos » se sont procuré - permettra à des personnes

ayant guéri de leur cancer de ne plus mentionner leur ancienne maladie au moment de demander une

assurance pour un prêt, ni « de ne se voir appliquer aucune exclusion de garantie ou surprime du fait

de ce cancer ». Ce droit à l'oubli est ouvert cinq ans après la fin du protocole thérapeutique pour les

cancers diagnostiqués avant l'âge de 15 ans révolus. Pour les personnes ayant eu un cancer passé

cet âge, le délai est fixé à 15 ans après la fin du traitement.

« Un dispositif unique »

Mais les délais pourront être plus courts pour certains cancers. Il est en effet prévu l'élaboration d'une

grille de référence listant les pathologies pour lesquelles la science dispose de données permettant de

conclure une assurance-emprunteur dans un délai inférieur « sans surprime, ni exclusion de

garantie ». Une première grille doit être proposée à l'automne 2015 par le groupe de travail chargé de

l'élaborer, pour approbation par la commission de suivi et de propositions avant le 31 décembre 2015.

Cette grille sera « mise à jour en tant que besoin, et a minima à chaque renouvellement de la

convention, au rythme des avancées thérapeutiques et des données épidémiologiques disponibles »,

est-il précisé.

Autre avancée, l'avenant étend le mécanisme de la grille de référence au-delà des cancers, à tous les

types de pathologies, y compris les pathologies chroniques. « Notre volonté est d'élargir au plus vite

ce dispositif à d'autres pathologies », indique Bernard Spitz, le président de l'Association française de

l'assurance, selon lequel les assureurs ont « joué pleinement le jeu pour parvenir à un dispositif

unique au monde » en matière de droit à l'oubli. Mais il souligne un point essentiel : « Il faudra que les

assureurs aient la capacité de disposer à l'avenir des données statistiques de santé ».

Source : La Tribune.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Fonds de commerce : le bon investissement ?

Le 31/08/2015

Si l’accès au crédit, sensiblement assoupli, favorise la reprise d’un fonds de commerce, encore

faut-il trouver la bonne affaire...

Depuis quelques années, le nombre de transactions évolue peu. Sur 5 ans, à l’exception de 2012, le

nombre de vente reste voisin de 44.000 par an. Pour 2014, la tendance se confirme avec la reprise de

43.799 fonds de commerce, soit un léger recul de -1,6% par rapport à 2013*. «Cette baisse s’explique

par le manque de dynamisme de la création d’entreprise.

Si, à partir de septembre 2014, les créations ont retrouvé un rythme annuel de 164.000 nouvelles

sociétés, il demeure que, depuis 2012, les immatriculations stagnent autour de 160.000 sur 12 mois»,

décrypte Thierry Millon, directeur des études Altares. Or, 8 reprises sur 10 s’opèrent sous forme de

société. Reprendre un fonds de commerce nécessite, en outre, de disposer d’un financement en

propre ou, plus généralement, par emprunt à rembourser par les résultats dégagés par l’activité.


Un marché stable et en bonne santé

La question est donc de savoir si l’affaire permettra de dégager une rentabilité suffisante. «Le marché

se porte bien si l’on en juge par le montant moyen des transactions effectuées. Proche de 190.000 €

en moyenne, la valeur des fonds résiste. Cela traduit une certaine qualité des fonds repris.

Cependant, il faut rester prudent car le baromètre Bodacc traite des transactions effectuées et non de

celles qui ont avorté parce que le fonds de commerce proposé est en difficulté, mal situé, que le

concept est dépassé ou que la remise aux normes des installations s’avère onéreuse par exemple».

Ainsi, le premier obstacle serait conjoncturel. «Le manque d’activité favorise les reprises de fonds par

les PME déjà installées qui peuvent bénéficier de belles opportunités de croissance externe. En

revanche, la panne de croissance freine les ardeurs des créateurs. Or, ils portent la moitié des

opérations».

Les PME manquent souvent de fonds propres

«Les écarts de prix sont très variables selon les métiers, de moins de 50 K€ pour un institut de beauté

à plus de 1 M€ pour une pharmacie. Si l’accès au crédit s’est très sensiblement assoupli, il demeure

que c’est la qualité du fonds comme celle du repreneur qui définissent le niveau de risque de

l’opération à financer, de son acceptation par le banquier et du taux de crédit. Or, il est souvent

reproché aux PME de manquer de fonds propres pour assurer leur croissance, encore pire pour les

repreneurs». Enfin dernière barrière, celle de la logistique.

« Le cédant imagine un repreneur local réduisant ainsi son champ des possibles. Alors que la

population active semble aspirer à “changer de vie”, de territoire, de métier, le marché de la

transmission peine à se digitaliser, s’organiser, pour s’élargir et favoriser la rencontre des offres et des

demandes au-delà de toutes les frontières, à commencer par les frontières du seul bassin d’emplois»,

regrette Thierry Millon.

Reprendre un fonds de commerce ?

Pour autant, privilégier une reprise plutôt qu’une création ex nihilo reste plus pérenne. «Altares

constate que près de 9 repreneurs sur 10 sont encore actifs 5 ans plus tard, taux globalement stable

au fil des ans, à la différence des créateurs. Rappelons que l’Insee observe un taux de survie des

entreprises à 5 ans d’à peine plus de 1 sur 2».


Un argument de poids ! Surtout, racheter un fonds de commerce permet à son repreneur de gagner

du temps. «Reprendre un fonds de commerce présente l’avantage de démarrer son activité

rapidement, puisque l’affaire est connue, la clientèle existante, voire acquise, les collaborateurs

éventuellement déjà en place et qualifiés...

À l’inverse, créer une affaire ex nihilo nécessite davantage de temps pour engranger du CA. La

reprise semble donc être un meilleur choix. Attention cependant car ces avantages se transforment en

inconvénients si le repreneur n’est pas en mesure d’embrasser la gérance dès sa prise de fonction. Le

fonds de commerce doit pouvoir redémarrer très vite. La décision n’est donc pas qu’une affaire de

prix», avertit l’expert.

Certains secteurs sont plus prisés que d’autres

La restauration traditionnelle demeure l’activité la plus attractive avec 5.218 reprises, devant la

restauration rapide (2.911) et les débits de boisson (2.311). Ces trois métiers concentrent à eux seuls

plus de 10.000 transactions, près du quart de l’ensemble des opérations (44.000).

La boulangerie-pâtisserie (1.725) et la coiffure (1.339) concluent ce Top 5. Certains territoires

présentent également plus d’opportunités. C’est le cas des grandes régions économiques qui

concentrent naturellement davantage de repreneurs. L’Île-de-France conforte son leadership avec

8.900 reprises devant Rhône-Alpes (5.200) et PACA (4.000).

Aquitaine, Bretagne, Languedoc-Roussillon et Pays de la Loire comptabilisent plus de 2.000

échanges. Au-delà du nombre, le prix moyen est un reflet de dynamisme intéressant. Les repreneurs,

qui sont prêts à mettre le prix pour acquérir un fonds de qualité, se situent en Île-de-France où les

transactions se concluent à 285.000 € en moyenne, montant en hausse de 6%, mais aussi en

Picardie (202.000 €, +6%) et en Corse (218.000 €, +2%), région où le prix est tiré par la vente de

pharmacies.

L’outre-mer n’est pas en reste avec plus de 500 échanges traités au prix moyen de 246.000 €

(+20%), très au-dessus des valeurs observées en métropole.

Faire une bonne affaire ?

Pas toujours évident de réaliser une bonne affaire. Difficile aussi d’estimer la valeur d’un fonds de

commerce. «L’estimation de la valeur est toujours délicate car elle fait intervenir une analyse

rationnelle au travers des bilans, afin de mesurer la rentabilité de l’entreprise et sa performance


économique, mais aussi une appréciation “physique” du fonds, c’est-à-dire son emplacement, sa

surface, la qualité de l’outil de travail, sans oublier une analyse plus affective autour de la réputation.

La valorisation doit aussi tenir compte des prix pratiqués dans des affaires de même nature sur un

même secteur géographique. Au terme de ces approches, le schéma classique demeure souvent

celui de la méthode des multiples. Il est courant de prendre le CA TTC comme base d’évaluation et

d’y appliquer un coefficient multiplicateur variant globalement de 1 à 3 années de CA. Le résultat

d’exploitation peut également être la base de référence».

Surtout, la passation d’une activité n’est pas un processus anodin dans la mesure où elle porte en

elle tout un affect. «Céder son fonds de commerce ou en reprendre nécessite une réflexion de

plusieurs mois. Franchir le pas n’est guère aisé, pour le vendeur comme pour le repreneur, l’objectif

étant de réussir la transmission. Le prix n’est alors qu’un référentiel d’échange, c’est la qualité du

fonds qui emporte la décision finale». Reprendre un fonds de commerce reste donc une bonne

alternative à la création d’une activité, à condition que le repreneur reste attentif...

Source: entreprendre.fr


Ventes de fonds de commerce : des délais

plus longs et une pénurie d'acheteurs

Le 31/08/2015

Le Mans Trouver l'acquéreur qui correspond réellement à l'affaire mise en vente est l'un des points

forts d'un cabinet d'affaires spécialisé qui sait fidéliser ses clients. Surtout lorsqu'il y a peu

d'acquéreurs sur le marché. Explications avec Marc Cartier, directeur de Part'ner Commerce au Mans

et président du réseau CEH.

L'Hôtellerie Restauration : Quel est le délai nécessaire à l'analyse des lieux et des pièces

conduisant à une estimation de fonds de commerce ?

Marc Cartier : C'est assez variable. Selon l'importance de l'établissement, une estimation peut

prendre de une à trois heures, parfois une demi-journée. L'analyse d'une affaire n'est pas une

question de temps mais de compétence du chargé d'affaires combinée à l'attitude du cédant quant à

la façon dont il exploite et présente son bien ainsi que les pièces nécessaires. L'estimation implique

une visite des lieux, une appréciation visuelle de l'état des agencements et du matériel, des

paramètres d'emplacement et environnementaux - zone rurale, coeur de ville, station balnéaire, etc. -,

une étude des conditions d'exploitation, des éléments liés au personnel, une analyse du bail

commercial et des comptes précis de l'entreprise.

Dans votre zone géographique, actuellement, quel est le délai moyen entre le moment où un

vendeur met son affaire en vente et le moment où il trouve un acheteur intéressé ?

Impossible de répondre à cette question, car il n'y a pas de règle en la matière. Quel que soit le lieu,

une affaire stable, en bon état et évaluée à sa juste valeur, a beaucoup plus de chances d'être cédée

dans un délai de 4 à 8 mois. Les biens surestimés restent dans des listes sans intérêt ou servent de

comparatif sans jamais trouver preneur. À l'heure actuelle, la vraie difficulté est de trouver un

acquéreur. Nous avons plus de 2 000 mandats de vente, et quelque 500 profils d'acheteurs. La

majorité des acheteurs potentiels ne sont pas prêts à s'engager réellement, n'ont pas le profil exigé

par les banques ou s'aperçoivent que la reprise de l'affaire convoitée ne dégagera pas les revenus

espérés. C'est notre connaissance du marché et de notre zone géographique, mais aussi notre


capacité à fidéliser notre clientèle, qui nous permet de trouver le profil acquéreur qui pourra

correspondre à l'affaire que nous avons en mandat.

Une fois trouvé l'acquéreur, quel délai faut-il compter pour conclure un compromis ?

Là encore, aucune règle. Dans certains cas, si l'acquéreur veut recueillir l'avis de ses conseillers

personnels - comptables, juristes, avocat -, cela peut prendre plusieurs semaines. Cependant, grâce à

notre réseau d'experts, nous sommes en mesure de valider une offre sous une semaine. Concernant

la négociation du prix, nous organisons tout pour qu'elle n'excède pas une semaine en moyenne. Pour

réduire les délais, notre cabinet rédige la majorité des conventions synallagmatiques (sauf les

cessions de droits sociaux).

Après accord sur le prix, quel est le délai moyen pour signer l'acte définitif de vente ?

Il faut compter 4 mois et demi en moyenne entre la signature de la convention synallagmatique valant

compromis de vente et la cession définitive, contre 3 mois et demi il y a dix ans en raison de la

complexité administrative grandissante. Entretemps, nous constituons le dossier bancaire et obtenons

des rendez-vous avec plusieurs banques. Pour cela, on table sur une semaine et demi. Nous visons 4

semaines maximum pour l'obtention d'une réponse de la banque après présentation du client et du

dossier. À cela peut s'ajouter 2 à 3 semaines s'il y a intervention d'un organisme de garantie tel que

Bpifrance. Parfois, nous proposons les dossiers à Siagi en amont des banques, pour tenter de gagner

du temps. À certaines périodes de l'année, en été ou à Noël par exemple, ces délais s'allongent en

raison des congés pris par nos interlocuteurs bancaires.

Exemple chronologique d'une vente

Vente de l'hôtel Les Charmettes à Saint-Malo par le cabinet Part'ner Commerce

Octobre 2014 : Prise de mandat de vente et estimation de la valeur de l'entreprise qui envisageait

une cession de parts de sociales. Hôtel bureau 2 étoiles, de 16 chambres, situé en front de mer avec

accès direct sur la plage.

Février 2015 : Présentation d'un couple d'acquéreurs à la recherche d'un hôtel-bureau de charme qui

ont un coup de coup de coeur. Analyse de la faisabilité financière du projet par les acquéreurs et

accord sur un prix.


Mars : Signature d'un protocole de cession de droits sociaux.

Avril : Montage du dossier de demande de financement bancaire. Refus de la banque suite à la

découverte d'une restriction bancaire avec interdiction d'émettre des titres de paiement. Nouvelle

négociation sur le prix et transformation de la cession en vente du fonds de commerce. Signature d'un

nouveau compromis de cession.

Mi avril : obtention d'un accord bancaire.

Juin 2015 : signature de l'acte de cession définitif.

Documents indispensables à remettre au cabinet d'affaires pour l'estimation de votre

restaurant :

- bail commercial, avenant ou renouvellement ;

- 3 derniers bilans ;

- détail du chiffre d'affaires mois par mois sur 12 mois pour apprécier les besoins en personnel et la

saisonnalité de l'établissement ;

- état du personnel et dernier(s) bulletin(s) de salaire ;

- ensemble des contrats (fourniture ou services).

Créé en 1998 et basé au Mans, le cabinet d'affaires Part'ner Commerce, compte actuellement onze

collaborateurs et une assistante. Il est spécialisé dans le secteur CHR et il rayonne dans l'ensemble

des Pays de la Loire, mais aussi dans les départements d'Ille-et-Vilaine, des Côtes-d'Armor et du

Morbihan. Il est membre du réseau CEH, groupement national de cabinets d'affaires indépendants

non franchisés. Il agit également en tant que courtier en crédit professionnel en sa qualité

d'intermédiaire en opération de banque inscrit à l'Orias.

Source : lhotellerie-restauration.fr


Les bons tuyaux pour choisir un bon emplacement pour votre commerce.

Le 31/08/2015

Trouver un local commercial adapté à ses besoins sans dépasser son budget n'est pas chose aisée

dans des pays à forte concurrence comme la Belgique ou la France. L'emplacement n'est pourtant

pas un élément sur lequel le franchisé doit lésiner.

Ailleurs, en Algérie par exemple, c'est surtout la pénurie de locaux qui est le problème principal et qui

font que les prix se sont envolés dans les nouveaux centres commerciaux qui par la suite ne se sont

cependant pas révélés tous performants.

La recherche d'un local commercial peut s'effectuer en deux étapes :

1) Établir une présélection d'emplacements sur vos critères personnels comme la proximité relative de

votre domicile, ce que vous connaissez des zones ciblées, ce que le franchiseur ou l'agent immobilier

vous a dit, etc… Bref des critères personnels et empiriques pour une première sélection bien que

votre choix définitif se fera peut-être ailleurs.

2) Se documenter pour analyser de manière plus approfondie les emplacements initialement

sélectionnés (voir conseils ci-dessous)

Évaluer les caractéristiques de l'emplacement :

- L'historique : Y'a t'il eu des changements fréquents d'activité ou d'exploitants. Si oui, pour quelles

raisons? Pour avoir un avis objectif, il est conseillé d'interroger également les commerçants des

environs, Certains emplacements apparemment bons, sont "maudits" et changent souvent de

locataire, parfois pour des détails paraissant insignifiants.

- La visibilité : Attention à certains détails gênants qui pourraient réduire l'attractivité du local :

dénivellation du trottoir, vitrine en retrait, abribus, sucette Decaux, obstacle divers...

- La situation et configuration du local : Où est situé le local ? Rue piétonne ? Galerie marchande ?

Zone commerciale ? Il faut faire attention aux éléments pouvant accroître ou détourner le trafic :

proximité des transports en commun, parkings ou aires de stationnement...


- L'environnement commercial : Quelle est la nature des commerces situés à proximité du local ? Il est

préférable qu'ils aient une activité de même nature ou complémentaire à celle de la franchise que

vous projetez pour attirer la clientèle que vous visez. Ce n'est aps pour rien que certaines rues sont

connues pour leurs restaurants, d'autres pour leur commerce de mode, etc...

- La surface de vente et de stockage : Elles doivent être cohérentes avec la nature de l'activité du

franchiseur que vous rejoignez.

- La vitrine : Elle doit être d'une longueur minimale de 5m (plus dans certains métiers) même pour les

activités ne nécessitant pas une mise en valeur importante des produits. La vitrine est un élément

indispensable pour capter la clientèle et pour crédibiliser l'offre du magasin,

- L'état du local : Y'a t'il des réparations ou des travaux à prévoir. Si oui pour quel montant ? Y'a t'il

des mises aux normes obligatoires? Attention aux normes croissantes pour recevoir du public ou

faciliter l'accès aux handicapés.

Évaluer l'attractivité de la zone :

- L'accessibilité de la zone : Transports en communs ? Stationnement possible ? Sens de circulation ?

Rue à sens unique ?

- L'existence de commerces attractifs : Y'a t'il des commerces dit « locomotives » particulièrement

attractifs à proximité du local ?

- L'existence de lieux drainant du public : Le local est-il situé à proximité de lieux spécifiques tels que

marie, écoles, collèges, lycées, universités, site touristique...

- L'existence de projets pouvant faire évoluer la zone : Il est important de se renseigner sur les

décisions pouvant être prises par les collectivités territoriales et qui peuvent fortement impacter la

valeur commercial d'un local : projet d'urbanisme, modification des sens de circulation...


Repérer et analyser la concurrence :

- Les caractéristiques des concurrents : Ancienneté et expérience, dynamisme commercial, santé

financière, notoriété et image de marque, qualité de l'emplacement...

- Les concurrents directs : Politique de prix, étendue de la gamme, horaires d'ouverture, niveau de

la qualité, services ou produits annexes, qualité de l'accueil et du service...

- Les concurrents indirects : Existe-t-il une complémentarité avec l'activité du franchisé ?

Analyser le passage devant le local et la zone de chalandise :

L'observation sur le terrain paraît être la meilleure solution pour évaluer le passage des piétons devant

le local à différents moments de la journée. Cette méthode permettra de reconstituer le flux moyen par

jour. Il est important d'arriver à avoir une bonne représentation de la population de la zone en question

: nombre d'habitants, âge, statut professionnel, revenus...

Source : ac-franchise.com


Pas de franchise, sans savoir-faire

Le 03/09/2015

Lorsque vous vous engagez avec une franchise, pensez à bien interroger votre interlocuteur

sur la transmission du savoir-faire de l’enseigne. Il s’agit d’un élément déterminant pour la

réussite de votre affaire. L’éclairage de Me Fanny Roy du cabinet Piot Roy Avocats.

La franchise ne se conçoit que dans le but de réitérer une réussite commerciale. Il est donc essentiel

que le franchiseur soit capable de transmettre à ses franchisés le savoir-faire sur lequel repose cette

réussite. La jurisprudence rappelle que le défaut de savoir-faire prive effectivement un contrat de

franchise de cause, la sanction étant la nullité du contrat.

Mais qu’est-ce que le savoir-faire et comment celui-ci peut-il être prouvé par le franchiseur lorsqu’il est

contesté par son franchisé ? Un arrêt de la cour d’appel de Paris apporte un nouvel éclairage à travers

une approche pragmatique (CA de Paris, 12.11.2014, RG n°12/15179).

Un certain manque de notoriété

Dans cette affaire, relative à un réseau exploitant des agences immobilières, le franchiseur avait créé

un département “Entreprises et Commerces”, pour les transactions professionnelles portant

notamment sur les fonds de commerce, les droits au bail, les locaux professionnels ou commerciaux.

Un franchisé contestait l’existence du savoir-faire au motif que le franchiseur, s’il disposait d’une

notoriété dans le secteur du logement, n’en jouissait pas dans le monde des professionnels du

secteur des Entreprises et Commerces, pour lesquels aucun outil adapté n’aurait été mis à sa

disposition.

La cour d’appel de Paris rappelle alors ce que recouvre le savoir- faire, soit “un ensemble finalisé de

connaissances pratiques, transmissibles, non immédiatement accessibles, non brevetées, résultant de


l’expérience du franchiseur, testées par lui et conférant à celui qui le maîtrise, un avantage

concurrentiel.” La définition est classique, mais les critères pour retenir l’existence du savoir-faire le

sont moins.

Savoir-faire avéré

La Cour va en effet sonder le savoir-faire communiqué par le franchiseur aux agences immobilières

spécialisées dans la cession de fonds de commerce, et considérer :

– Que le savoir-faire mentionné au contrat est en adéquation avec la réalité: les magistrats retiennent

ainsi le mode de présentation des agences, l’existence d’une formation interactive, la mise à

disposition d’un logiciel, la communication interne constante, l’existence d’une approche spécifique du

client, la remise d’une bible contenant une part commune avec celle remise aux franchisés

immobiliers, mais comportant aussi des annexes spécifiques aux secteurs des fonds de commerce.

– Que durant les deux premières années d’exécution du contrat, le savoir-faire n’a pas été remis en

cause.

– Que l’absence de site pilote ne caractérise pas celle de réussite éprouvée du savoir-faire, dans la

mesure où ce savoir-faire avait été expérimenté et était transmis par les premiers franchisés du

réseau, déjà en place, qui assuraient des formations et animations.

Une question d’adaptation

Solution innovante et difficilement transposable, les magistrats jugeant ainsi que la démonstration d’un

savoir-faire expérimenté peut être la résultante de la propre expérimentation des franchisés, et

transmise par eux ! Cette solution s’explique sans doute par le fait que les juges ont considéré que le

savoir-faire originaire du franchiseur dans le secteur traditionnel du logement avait été adapté au

secteur de la transaction des fonds de commerce, activité estimée comme sensiblement identique.

Cette décision originale ne saurait faire oublier que dans tous les cas, le franchiseur doit avoir à

l’esprit que le savoir-faire demeure secret, substantiel et décrit de façon suffisamment précise pour

pouvoir être identifié, et justifier la validité d’un contrat de franchise.

Source : officieldelafranchise.fr


A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1

er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Caroline PILATO / [email protected] / 01 47 70 24 18

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