Note de Conjoncture – Avril 2012

Un certain regaind’optimisme en France

Actualité macro-économique

Après la plongée de l’automne dernier, quelques indicateurs macro-

économiques publiés récemment en France donnent le sentiment

d’un certain regain d’optimisme de la part des acteurs économiques.

Pour autant, selon les différents commentateurs, il s’agit surtout

d’une correction de l’excès de pessimisme de l’hiver dernier.

L’enquête INSEE sur le Climat des Affaires en mars a révélé une

nette amélioration de l’indicateur en hausse de 4 points (95). Ce

résultat doit être considéré avec certaines précautions puisque sur

la même période l’Indice Composite d’Activité (PMI) de mars fait

état d’une légère contraction de l’activité (attendue au 1T2012).

Toutefois, au niveau des deux enquêtes, les perspectives ressortent

positives pour 2012, en adéquation avec les prévisions de

croissance du PIB. Sur le même mois de mars, l’Indice Synthétique

de Confiance des ménages publié par l’INSEE a fortement

progressé (5 points) grâce aux effets d’anticipation qui ont

particulièrement contribué à l’amélioration de l’indice. Enfin, on peut

retenir également un fort rebond de la consommation des ménages

en février, en hausse de 3% sur le mois, notamment en raison de la

hausse des consommations énergétiques. Ces enquêtes de

« climat » si elles ne laissent pas présager de l’activité future réelle,

indiquent néanmoins un changement d’état d’esprit des acteurs de

l’économie française. Par ailleurs, un élément significatif peut

également être souligné : pour la première fois depuis le mois d’août

dernier, les prévisions de croissance pour la France publiée par

Consensus Forecast1 ont été revues à la hausse, passant d’une

croissance 0 en 2012 à +0,2%.

Au niveau européen, le panorama reste toujours contrasté, les pays

« du centre » tirant les indicateurs vers le haut alors que le taux de

chômage de la zone Euro atteint des sommets à près de 11%. En

termes d’indicateurs on retient néanmoins que l’inflation a marqué

une légère baisse en mars à 2,6% (au lieu de 2,7%). Elle devrait

continuer à décroître dans les mois à venir mais sur un rythme

modéré par les prix du pétrole qui resteront élevés. L’Indicateur du

Climat Economique de la Commission Européenne était

1 Consensus Forecast synthétise les prévisions économiques de grandesinstitutions financières internationales.

pratiquement stable en mars et a progressé de 0,5 point sur le

trimestre. Enfin l’Indice Composite d’Activité (PMI) pour la zone

Euro est encore en légère baisse au mois de mars.

Les indicateurs récents tournent plutôt à l’optimisme ces dernières

semaines, néanmoins le désendettement du secteur privé et des

états aura probablement encore un effet perturbateur sur les cycles

économiques, entravant probablement le rythme de la reprise. Ainsi,

à ce stade encore, le scenario central des économistes (reprise de

la croissance progressif en 2012) reste exposé à des risques

négatifs.

Emploi : Hausse du chômage au 4e trimestre

Le taux de chômage est en hausse au 4e trimestre pour atteindre

9,8% et 9,4% en métropole soit 2,7 millions de personnes.

Indice des Prix : Hausse de l’IPC en mars.

En mars 2012, l’indice des prix à la consommation (IPC) est en

hausse de 0,8%, après une hausse de 0,4% en février. Sur 1 an

l’inflation atteint +2,3%. Cette hausse a été alimentée par le

renchérissement des produits manufacturés, de l’énergie et de

l’alimentation.

Taux d’intérêts : stabilité du taux directeur

La BCE a laissé de nouveau son taux directeur inchangé en mars

avec des prévisions de croissance en baisse pour 2012 (-0,5% à

+0,3%) et des prévision d’inflation en hausse (entre +2,1 et +2,7%).

Indicateurs économiques

Prévision Croissance PIB 2012 : +0,2%(Consensus Forecast – mars 2012)

(evol° annuelle)

Taux de chômage 4T2011 : 9,8%4T2011 : 9,4% en métropole

(evol° annuelle)

Parité €/$ : 1€=1,31 $(au 10/04/2012)

(evol° mensuelle)

Prix du pétrole (baril de Brent) : 121,19 $(au 10/04/2012)

(evol° mensuelle)

Inflation française : +2,3%(mars 2012 sur 12 mois)

(evol° annuelle)

Taux directeur de la BCE : 1,00% =(evol° annuelle)

Rendement des OAT 10 ans : 2,98%(au 10/04/2012)

(evol° mensuelle)

Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 2

Le marché locatif en Ile deFrance au 1er trimestre 2012

Stabilité du marché locatif en Ile-de-France par rapport à fin

2011

Si on analyse l’activité locative sur 1 an, on constate une baisse

d’activité du marché de près de 20% en volume, liée à la

comptabilisation de l’une des plus grandes transactions de l’année

(Thalès 80.000 m²) au 1er trimestre 2011. Hors cette transaction,

l’écart entre les 1ers trimestres 2011 et 2012 n’est plus que de 6%

en volume.

Par contre, si l’on considère l’évolution sur un trimestre, la demande

placée début 2012 est à un niveau comparable à celle de la fin

2011, alors même que l’on aurait pu craindre un ralentissement du

marché lié à la conjoncture macro-économique de l’hiver.

Avec une consommation de surfaces supérieure à 500.000 m² ce

trimestre, on peut dire que le marché en Ile de France fonctionne

normalement.

Le créneau des grandes transactions est dynamique

Le segment des transactions de plus de 5.000 m² a été actif avec

une progression d’environ 14% en nombre de transactions par

rapport au même trimestre l’an passé.

Ce trimestre la taille moyenne des transactions de plus de 5.000 m²

est inférieur à ce qu’il était l’an dernier à la même époque car on

retrouve moins de très grandes transactions (>20.000 m²), mais le

marché a été dynamique sur le segment des 10.000 à 20.000 m².

Au final, le poids relatif des grandes transactions progresse par

rapport au 1er trimestre 2011 et représente près de 39% du total du

marché.

A l’inverse, les transactions inférieures à 5.000 m² sont en baisse en

nombre par rapport à l’année passée. Cette différence de

comportement entre grandes entreprises et PME peut trouver son

explication à plusieurs niveaux : l’accès à des relais de croissance

internationaux et des motivations managériales dans les décisions

immobilières des grandes entreprises contre une logique

probablement plus économique pour les PME fortement exposées à

la conjoncture purement nationale. Pour autant, cette tendance

pourrait demeurer un épiphénomène dans la mesure où la demande

exprimée tend à augmenter de nouveau sur tous les créneaux de

surfaces.

L’activité du QCA ralentit

En termes géographiques, on remarque une baisse notable de

l’activité du QCA (-28% sur 1 an), pénalisé par un niveau d’offre

immédiate limité ; ou encore des 5/6/7èmes arrondissements et de

la Boucle Nord, deux secteurs dont l’activité locative avait été

particulièrement élevée l’an passé.

A contrario, on notera l’excellente performance des 18/19/20èmes

arrondissements parisiens, dopés par la plus grande transaction du

trimestre, la prise à bail par le Ministère de la Justice de plus de

30 000 m² dans le 19ème arrondissement de Paris ; mais

également la progression de la Boucle Sud qui a enregistré 3

grandes transactions en début d’année.

Paradoxalement on retrouve pratiquement les mêmes équilibres

géographiques sur le segment des grandes transactions que pour la

moyenne du marché, alors qu’on aurait pu s’attendre à ce que Paris

soit sous-représenté, ceci s’expliquant notamment par la signature

de la plus grande transaction du trimestre dans Paris.

Une offre qui varie peu

L’offre est en légère diminution d’un trimestre sur l’autre et baisse

de 5% sur 1 an. La part du neuf continue à s’éroder mais pas de

manière significative, bien que dans certains secteurs elle atteigne

un niveau faible (QCA).

On note que l’offre dans Paris intra-muros tend à baisser plus

rapidement que la moyenne sur un an (-13% sur 1 an) alors qu’elle

est pratiquement stable dans le Croissant Ouest et en hausse dans

les 1ères couronnes parisiennes qui concentrent également

l’essentiel de l’offre neuve et des livraisons.

Des loyers prime en ordre dispersé

Les loyers prime ont des évolutions contrastées selon les secteurs,

le QCA actant de nouveau une hausse alimentée par des

transactions prime enregistrées en début d’année alors que ce

secteur demeure en pénurie de produits de haut de gamme.

Les loyers moyens de seconde main demeurent globalement

stables à l’échelle de la région.

Par contre, on note que l’écart entre valeurs faciales et

économiques tend à s’accroître, les propriétaires faisant preuve de

plus de souplesse sur les mesures d’accompagnement consenties

aux preneurs.

Prévisions pour 2012

Compte tenu des résultats du trimestre écoulé et des prévisions

économiques, nous maintenons notre prévision pour 2012 en

matière de demande placée et nous anticipons un chiffre compris

entre 2 et 2,1 millions de mètres carrés avec une offre locative qui

ne devrait que peu évoluer au cours de l’année.

Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 3

Le marché del’investissement en Ile deFrance au 1er trimestre 2012

Un marché stable au 1er trimestre 2012

En dépit des inquiétudes liées au contexte financier et économique,

le niveau d’activité du 4e trimestre 2011 a atteint un niveau élevé

avec un chiffre révisé à 5,745 milliards d’Euros, pour un total

proche des 12 milliards d’Euros en Ile de France en 2011, grâce

notamment à la fin de l’article 210-E.

Pour le 1er trimestre 2012 le volume d’investissement atteint 1,34

milliard d’Euros à un niveau exactement équivalent à celui du 1er

trimestre 2011. Si le chiffre global du marché de l’investissement est

identique à celui de 2011, on constate néanmoins des évolutions

notables par rapport à l’année passée.

De grandes transactions ont animé le marché

On pourra retenir, qu’à la différence de 2011 où une seule

transaction de plus de 100 m€ avait été enregistrée au 1e trimestre,

cette année ce sont cinq transactions qui ont été signées,

démontrant la hausse des volumes unitaires des opérations, la

profondeur du marché parisien et la capacité des acteurs à financer

des opérations de grande taille.

Ces transactions se sont toutes concentrées dans un segment

compris entre 100 et 200 m€ alors que de grandes opérations

annoncées ce printemps (Neo, Avant-Seine, Cité du Retiro, 52

Hoche) demeurent sous promesse de vente et devraient être actées

au cours du 2e trimestre.

Les investisseurs internationaux sont actifs

L’internationalisation du marché se confirme ce trimestre

(transactions actées ou sous promesse), le caractère défensif du

marché parisien attirant de nouveaux entrants et confirmant l’intérêt

d’acteurs historiques.

Par ailleurs, la fin de l’avantage fiscal lié à l’article 210-E devrait

sonner le retour de certains acteurs étrangers qui s’étaient

détournés du marché parisien en raison de problématiques de

compétitivité face à des concurrents pouvant apporter un avantage

fiscal aux vendeurs.

Un poids important des opérations en VEFA

Autre fait notable, ce sont 6 opérations en VEFA qui ont été

enregistrées en début d’année, représentant environ un tiers des

volumes investis ce trimestre. Bien qu’une partie de ces

transactions provienne de reports de signatures initialement prévues

l’année passée, le manque de produits traditionnels a également

créé un effet de report sur ce type d’actif.

Faible part du QCA dans les volumes investis ce trimestre

Paris représente pratiquement la moitié des engagements du 1er

trimestre cette année, mais le QCA ne pèse que pour un modeste

5% du total. Ce trimestre, ce sont les 12/13e arrondissements et les

5/6/7e arrondissements qui ont attiré les investisseurs dans Paris,

avec deux transactions supérieures à 100 m€. Cette année encore,

le marché de La Défense connaît un démarrage difficile

puisqu’aucune transaction n’a été actée ce trimestre.

Statu quo en termes de rendements

En termes de taux de rendement, la tendance demeure à nouveau

stable pour l’ensemble des marchés en ce début d’année.

Ainsi le taux prime parisien (QCA) se situe dans une fourchette

comprise entre 4,75% et 5,25%.

Prévisions pour 2012

A ce stade, compte tenu des transactions déjà constatées et celles

à venir, nous maintenons notre prévision d’un volume

d’investissement conforme à sa moyenne historique, entre 8 et 10

milliards d’Euros en Ile de France.

De nombreux propriétaires ayant réalisé beaucoup de cessions l’an

passé et recherchant à conserver des cash-flows, le niveau de

l’offre disponible sur le marché depuis le début de l’année a été

faible et ne permettait pas de répondre à la demande exprimée. Or,

le marché parisien étant mature dans son fonctionnement, on note

depuis quelques semaines une plus grande activité des vendeurs,

notamment français et allemands, qui préparent des arbitrages.

Pour autant, si le déséquilibre devait perdurer, il n’est pas exclu que

des tensions haussières sur les prix se fassent sentir dans les

prochains mois.

Indicateurs Taux

Taux de rendement prime IDF – 1T2012 4,75-5,25%

Rendement des OAT 10 ans (10/04/2012) 2,98%

Evolution OAT depuis 6 moisEvolution OAT depuis 12 mois

=

Euribor 3 mois(10/04/2012)

0,77%

Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 4

Publication des indices derévision des baux du 4e

trimestre 2011

Début avril l’INSEE a publié les nouveaux indices ICC, ILAT et ILC

au 4e trimestre 2011.

L’ICC atteint son niveau le plus élevé en valeur, avec un

indice à 1638 et entérine une nouvelle hausse record de

6,85%. Il s’agit de la plus forte hausse de l’indice depuis

2008.

En parallèle, l’ILAT a également été publié et atteint

104,60 au 4e trimestre 2011. La hausse sur 1 an est de

3,25%, soit la progression la plus importante de ce nouvel

indice sur la durée de son historique qui remonte au 1er

trimestre 2009.

Enfin, pour les baux de commerces, l’ILC du 4e trimestre

s’établit à 106,28 pour un glissement annuel de 3,26%.

De nouveau, on peut retenir la plus forte volatilité de l’ICC par

rapport aux deux indices ILAT et ILC.

-8,00%

-6,00%

-4,00%

-2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

1T2009 2T2009 3T2009 4T2009 1T2010 2T2010 3T2010 4T2010 1T2011 2T2011 3T2011 4T2011

Comparaison évolutions ICC, ILAT et ILC

Hausse annuelle ICC Hausse annuelle ILAT Hausse annuelle ILC

Pour les mois à venir, nous pouvons anticiper un creusement de

l’écart entre les niveaux d’indexation de l’ILAT et de l’ILC et celui de

l’ICC. En effet, les indices sur lesquels sont calculés les deux

premiers se sont progressivement orientés à la baisse courant 2011

(notamment le PIB) alors que le coût des matières premières, qui

influence fortement l’ICC, demeure élevé.

Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 5

Les indicateurs du marché locatif en Ile-de-France

Montants investis par secteurs Immostat en Ile-de-France

Sources : Immostat / Jones Lang LaSalle

Secteur Immostat

Montants investis

au 31 mars 2008

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2009

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2010

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2011

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2012

(en millions d'euros)

%

Paris Quartier Central des Affaires (QCA) 451 16% 149 33% 483 60% 245 18% 70 5%

Paris Centre Ouest (Hors QCA) 14 1% 7 2% 25 3% 84 6% 20 1%

Paris Sud 206 8% 86 19% 29 4% 45 3% 404 30%

Paris Nord Est 7 0% 0% 22 3% 33 2% 130 10%

La Défense 660 24% 23 5% 20 2% 0% 0%

Croissant Ouest 657 24% 105 23% 98 12% 641 47% 304 23%

Première Couronne 378 14% 0% 30 4% 150 11% 147 11%

Deuxième Couronne 337 12% 40 9% 92 11% 138 10% 214 16%

Portefeuille IDF 34 1% 36 8% 10 1% 16 1% 54 4%

Total IDF 2 744 100% 445 100% 810 100% 1 351 100% 1 343 100%

QCA 67 633 -29% 324 000 4,7% 770 508

Paris Centre Ouest (hors QCA) 25 050 -6% 129 000 7,1% 560 411

Total Paris Centre Ouest 92 683 -24% 453 000 5,2% 785 -

Paris 5/6/7 5 585 -69% 40 000 3,0% 820 487

Paris 12/13 17 186 38% 82 000 4,3% 475 400

Paris 14/15 22 096 -10% 88 000 4,4% 550 368

Total Paris Sud 44 867 -18% 210 000 4,0% 820 -

Paris 3/4/10/11 16 268 -42% 51 000 3,2% 440 354

Paris 18/19/20 33 560 -1% 49 000 4,1% 310 277

Total Paris Nord Est 49 828 -20% 100 000 3,6% 440 -

Total Paris Intra Muros 187 378 -21% 763 000 4,6% 820 -

La Défense 33 028 169% 219 000 5,7% 570 414

Boucle Nord 5 721 -95% 258 000 15,0% 365 158

Péri Défense 32 877 -30% 297 000 18,0% 385 250

Neuilly / Levallois 24 611 -12% 124 000 8,7% 545 382

Boucle Sud 89 531 152% 235 000 8,9% 445 321

Total Croissant Ouest 152 740 -34% 914 000 12,3% 545 -

1ère Couronne Nord 20 812 13% 257 000 11,0% 300 225

1ère Couronne Est 8 645 -37% 121 000 7,8% 280 218

1ère Couronne Sud 21 685 65% 153 000 7,9% 330 255

Total 1ère couronne 51 142 13% 531 000 9,1% 330 -

Pôle de Roissy 10 871 -28% 67 000 5,7% 190 131

Saint-Quentin-en-Yvelines 6 375 -22% 153 000 10,7% 210 154

Marne-la-Vallée 11 261 26% 132 000 9,4% 190 146

2ème Couronne Sud 32 620 4% 351 000 10,1% 245 156

Reste 2ème Couronne 28 899 -11% 456 000 4,1% 260 125

Total 2ème couronne 90 026 -6% 1 159 000 6,2% 260 -

Ile-de-France 514 314 -18% 3 586 000 6,8% 820 316

Loyer moy. de 2nde

main (€/m²/an)

Taux de vacance

immédiatOffre Immédiate (m²)

Loyer "prime" calculé

(€/m²/an)Secteur Immostat

Demande placée au

31 mars 2012 (m²)

Evol. demande

placée

(1T2012/ 1T2011)

Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 6

FRANCE 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2013*

Croissance du PIB 1,9 2,2 2,2 -0,2 -2,6 1,4 1,7 0,2 0,9

Consommation des ménages 2,5 2,6 2,4 0,2 0,1 1,3 0,3 0,2 0,9

Prix à la consommation 1,9 1,9 1,6 2,8 0,1 1,5 2,1 2,0 1,8

Taux de chômage 9,3 9,3 8,4 7,4 9,1 9,4 9,3 9,7 9,8

Rendement des OAT (**) 3,4 3,8 4,3 3,5 3,6 3,4 3,2 3,1 3,3

e : estimations

* : Prévisionssources : Consensus Forecast , mars 2012

4T2009 1T2010 2T2010 3T2010 4T2010 1T2011 2T2011 3T2011 4T2011

ICC 1507 1508 1517 1520 1533 1554 1593 1624 1638

Evolution sur 1 an -1,05% 0,33% 1,27% 1,20% 1,73% 3,05% 5,01% 6,84% 6,85%

Taux de rendement prime

Source : Jones Lang LaSalle

Indicateurs économiques (Consensus Forecast)

Indice du Coût de la Construction

Fourchette de

taux de rendement prime

au 1T 2009 (%)

Fourchette de taux de

rendement prime

au 1T 2010 (%)

Fourchette de taux

de rendement prime

au 1T 2011 (%)

Fourchette de taux

de rendement prime

au 1T 2012 (%)

Evolution

depuis 1 an

Triangle d’Or 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 4,75 - 5,25 4,75 - 5,25 g

Cité Financière 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,00 - 5,50 5,00 - 5,50 g

Paris 5/6/7 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 5,25 - 5,75 g

Paris 12/13 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 k

Paris 14/15 6,25 - 6,75 6,00 - 6,51 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 k

Paris 3/4/10/11 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 k

Paris 18/19/20 7,00 - 7,50 6,75 -7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

La Défense 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 k

Boucle Nord 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

Péri Défense 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

Neuilly-Levallois 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 g

Boucle Sud 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 g

Première Couronne Nord 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

Première Couronne Est 7,25 - 7,75 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,50 - 7,00 g

Première Couronne Sud 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

Source : INSEE

Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 7

Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 8

Bureaux Jones Lang LaSalle France

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La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59

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Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37

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