2015 Rapports annuels - Fonds du Logement de Wallonie · de vous présenter le compte rendu de nos activités au cours de l’exercice 2015 et de soumettre à votre approbation les

1, rue de Brabant - 6000 CharleroiTéléphone: 071/207 711Télécopie: 071/207 756 Courriel: [email protected] - www.flw.be

Fonds du Logementdes familles nombreuses de Wallonie

Avec le soutien de la


Rapports annuels

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2015

sur les opérations de l’exercice 2015

Présentés à l’Assemblée générale ordinaire du 23 mai 2016

Comptes annuels au 31 décembre 2015

Siège social 67, rue Saint-Nicolas - 5000 Namur

Siège administratif 1, rue de Brabant - 6000 Charleroi

RPM N° 0421102536 INSCRIPTION FSMA N° 026 575A

rapports annuels

Fonds du logement des Familles nombreuses de Wallonie Société coopérative à responsabilité limitée

Fonds du logementdes familles nombreuses de Wallonie

2 / RAPPORTS ANNuelS 2015 / FlW

ChiffreS CléS globaux 2015

activité « prêts »

19.639 prêts en cours

1.496 accordés en 2015

activité locative

1.163 familles logées

92 contrats signés en 2015

Organismes à finalité sociale

87 ASBL agréées

1 nouvelle ASBL en 2015

augmentation du parc locatif en 2015

38 logements (aide locative)

72 logements conventionnés (ASBL agréées)

Pied de bilan

1.475.383.953 Eur

Dettes financières à + d’un an/Créances

69 %

Chiffre d’affaires

60.802.981 Eur

investissements

156.035.038 Eur

Q uelque 110.000 personnes bénéficient des actions du Fonds

FlW / RAPPORTS ANNuelS 2015 / 3

MiSSionS et MétierS

le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie est une entreprise relevant des mouvements coopératif et associatif ; son sociétaire de référence est l’asbl « ligue des Familles ».

le Fonds apporte aux familles et aux associations les ressources et l’assistance adaptées à chaque projet pour l’insertion durable des personnes dans un habitat de qualité, énergétiquement performant et respectueux du patrimoine existant.

ses missions sont reconnues d’utilité publique par le code wallon du logement et de l’habitat durable.

octroyer des crédits sociaux

Le Fonds octroie aux familles de 3 enfants et plus des prêts à taux très bas pour acheter ou construire leur habitation propre ou pour réaliser des travaux d’amélioration intrinsèque ou énergétique de leur logement; dans certaines conditions, le Fonds peut également financer des travaux de rénovation de maisons ou d’appartements loués par des propriétaires bailleurs, voire les travaux nécessaires à l’accueil d’un parent âgé dans le logement familial.

rénover et louer

Le Fonds allie l’approche immobilière et l’accompagnement social, en achetant pour les rénover des bâtiments urbains qu’il loue à des familles nombreuses en état de précarité ou disposant de revenus modestes. À cette fin il collabore à de nombreux partenariats dans le cadre des programmes communaux du logement.

mettre son expertise au service des associations

Le Fonds encadre les organismes à finalité sociale agréés par la Région : les agences immobilières sociales, les régies des quartiers et les associations de promotion du logement, au bénéfice d’une population fragilisée en problématique de logement et nécessitant le plus souvent un accompagnement social.


table DeS MatièreS

ChIFFReS CléS glObAux 2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

MISSIONS eT MéTIeRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

TAble deS MATIèReS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

RAPPORT du CONSeIl d’AdMINISTRATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

CHAPITRE 1 / leS OPéRATIONS de PRêTS « FAMIlleS NOMbReuSeS » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

A. le volume des prêts (tous fonds confondus) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

b. les prêts ordinaires aux familles (fonds b2 - hOP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

C. les prêts F.I.S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

d. les écopacks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

CHAPITRE 2 / l’AIde lOCATIVe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

A. les opérations de rénovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

b. les familles nombreuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

C. grosses réparations et entretien du parc locatif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

CHAPITRE 3 / leS ORgANISMeS de lOgeMeNT à FINAlITé SOCIAle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

A. évolution du nombre d’asbl agréées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

b. les régies des quartiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

C. les agences immobilières sociales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

d. les associations de promotion du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

e. les missions du Fonds à l’égard des OFS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

CHAPITRE 4 / gOuVeRNANCe, ReSPONSAbIlITé eNVIRONNeMeNTAle eT INTégRATION SOCIéTAle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

A. gouvernance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

b. Responsabilité environnementale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

C. Intégration sociétale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

CHAPITRE 5 / ANAlySe deS COMPTeS eT COMPTeS ANNuelS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

Analyse des comptes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

Comptes annuels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

glOSSAIRe eT AbRéVIATIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

INFORMATIONS eT CONTACT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124


raPPort Du ConSeil D’ADministrAtiOn

Les réalisations sont essentiellement composées de crédits hypothécaires et à tempérament, qui représentent plus de 95 % de l’ensemble.

Bien qu’ils valent moins de 4 % des investissements du FLW, les achats et travaux réalisés dans la cadre de l’aide locative se sont élevés à plus de 6 millions EUR. Il s’agit en réalité d’une enveloppe financière conséquente, car gérée directement par les équipes du Fonds, mobilisées en permanence pour la prospec-tion d’immeubles à acquérir, la conception des projets de réno-vation, la gestion des logements, les commandes des travaux et le suivi des chantiers.

Le tableau ci-dessous détaille les engagements souscrits et les réalisations du Fonds en 2015.

Mesdames, Messieurs,

Conformément à l’article 34 des statuts, nous avons l’honneur de vous présenter le compte rendu de nos activités au cours de l’exercice 2015 et de soumettre à votre approbation les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2015.

Ils se rapportent au trente-cinquième exercice social depuis la création de la société le 17 octobre 1980.

Au cours de l’exercice 2015, le Fonds du Logement a réalisé un montant global d’investissements, toutes activités confondues, et quel que soit le financement, de 156 millions EUR. Bien que considérable, la production du Fonds aura connu une diminution de 14 % par rapport à 2014, qui fut l’année de tous les records en matière d’investissements.

Année Opérations

Engagements souscrits avant l’exercice et exécutés

durant l’exercice

Engagements souscrits et exécutés durant

l’exercice

Engagements souscrits et non exécutés durant

l’exercice

Engagements de l’exercice

Réalisations de l’exercice

(1) (2) (3) (4) = (2) + (3) (5) = (1) + (2)

Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme

2015

Prêts « familles nombreuses » 53 4.169.181 1.443 144.152.689 69 5.697.878 1.512 149.850.567 1.496 148.321.871

Prêts « OFS » 8 385.585 20 1.174.708 7 389.300 27 1.564.008 28 1.560.293

Aide locative 1.608.894 4.543.980 3.934.114 - 8.478.094 - 6.152.874

Total 6.163.660 149.871.377 10.021.292 159.892.669 156.035.038

engagements et réalisations 2015


tendance à se rétrécir quelque peu depuis l’entrée en vigueur du nouveau Code de Droit économique en avril 2015, lequel Code vise à réglementer davantage l’activité d’octroi des crédits et l’accès à la profession de dispensateur de crédits. Si dans un premier temps, cette dimension nouvelle a été transposée au niveau de la réglementation du crédit à la consommation, la matière du crédit hypothécaire ne restera pas longtemps en l’état non plus, de substantielles modifications découlant de la transposition de la directive européenne sur les crédits immobiliers étant attendues pour 2016.

Toutes ces dispositions ayant pour objectif de protéger le consom-mateur, notamment contre le crédit facile et le surendettement, visent à induire une politique axée sur la prudence dont le crédit social doit s’accommoder alors qu’il présente par nature un degré de risque plus important au vu du public auquel il s’adresse. La conséquence directe pour les familles passe par un temps de préparation rallongé, notamment pour se constituer une épargne de base ou s’habituer à s’acquitter d’une charge logement plus importante et maximiser ainsi les chances de réussite de leur projet. Une telle approche nécessite énormément de patience et de pédagogie dans le chef des gestionnaires en contact direct avec le public mais aussi le développement d’une approche plus structurée d’accompagnement des familles.

L’année 2015 a également été marquée par un autre événement qui a conditionné le volume d’activité des écopacks cette fois. Cet événement a tenu à la volonté de la Wallonie de réformer le régime d’octroi des primes à la rénovation et des primes à l’énergie. Dans l’attente de l’adoption de ce nouveau régime, un moratoire sur l’octroi des primes a été décrété, ce qui a amené nombre de citoyens à soit anticiper leur projet de rénovation soit à postposer celui-ci. Le mécanisme de l’écopack, originellement accordé sous la forme d’un prêt assorti d’une prime, a néanmoins été débarrassé du volet prime pour être maintenu sous le seul volet prêt à taux 0.

Dans ces conditions, une baisse de l’ordre de 36 % du volume des réalisations a été enregistrée. Ce sont toutefois près de 529 contrats d’écopack qui ont été signés en 2015, démontrant par là tout l’intérêt des Wallons pour la réalisation d’économies d’énergie et la protection de l’environnement.

leS CRédITS

L’année 2015 a été particulièrement soutenue sur le marché du crédit hypothécaire. La faiblesse historique des taux et les incertitudes liées à la réforme fiscale du bonus logement consé-cutives à sa régionalisation ont poussé de nombreux citoyens à se lancer dans un projet de nature immobilière ou à solliciter un refinancement de leur crédit. Le Fonds du Logement de Wallonie n’a pas échappé à cette tendance et le niveau de la demande en crédit hypothécaire s’est avéré particulièrement élevé.

Cette forte augmentation de la demande s’est rapidement concrétisée par un niveau d’engagement très élevé au cours du premier semestre qui a entrainé une rapide consommation du budget disponible. Pour éviter un arrêt brutal et prématuré de l’activité, le Conseil d’administration du Fonds a envisagé une augmentation de 10 millions EUR du pouvoir d’investissements du Fonds, pour le porter de 140 millions EUR (objectif fixé par le contrat de gestion) à 150 millions EUR. La décision récente de l’Institut des Comptes Nationaux d’intégrer les emprunts levés par le Fonds dans le périmètre des administrations publiques dans la comptabilité nationale, n’a pas permis de réaliser cette opération et le Conseil n’a eu d’autre alternative que d’adopter des mesures visant à canaliser quelque peu le volume de la demande dès le mois de juin. Ces mesures se sont traduites par un recentrage de l’activité au bénéfice des seuls ménages à revenus précaires et par la suspension de la prise en compte des demandes de refinancement. La seconde partie de l’année s’est, dans ces conditions, avérée plus calme. Ces circonstances impactent l’en-semble des données présentées dans ce rapport annuel.

Au total, ce ne sont pas moins de 927 crédits hypothécaires qui ont été conclus pour un montant frisant les 140.000.000 EUR. Quasi 80 % de ces opérations intégraient un volet achat et 66 % de l’ensemble des opérations ont concerné des ménages à revenus précaires.

Ces chiffres démontrent une nouvelle fois toute la dimension sociale des interventions du Fonds, et ce dans un contexte socio-économique compliqué, marqué du sceau de l’incertitude et de la précarité. Dans le climat actuel, le crédit social revêt une importance capitale pour les familles avec enfants et constitue bien souvent la seule alternative possible pour permettre une accession à la propriété d’un logement. Cette voie a toutefois


Ces nouvelles balises, appliquées depuis le programme 2013, concernent des logements en cours de réalisation. Or, les habita-tions terminées en 2015 concernent les programmes communaux antérieurs pour lesquels ce prix était fixé à 120.000 EUR. Bien que relativement stable, le prix de revient des logements terminés en 2015 est donc supérieur au prix moyen fixé par la Wallonie, ce qui met à mal l’équilibre nécessaire entre le coût des opérations et la capacité contributive des familles locataires.

Au 31 décembre 2015, le Fonds comptait 1.163 ménages locataires dont 80 % sont des familles nombreuses. Parmi celles-ci, 32 ont conclu un nouveau contrat en direct avec le Fonds, pour un loyer moyen de 320 EUR; 85 % d’entre elles tirent leurs ressources des allocations de remplacement !

Au 31 décembre 2015, ce sont plus de 800 familles qui sont enre-gistrées comme candidats actifs à un logement locatif du Fonds à Liège, Namur, Charleroi et Mons, alors que 559 habitations y sont disponibles. La demande de logements pour familles nom-breuses dans le milieu urbain est donc considérable, par rapport à la demande de logements gérés par les SLSP : 143 % du stock disponible pour le FLW et 30 % pour les SLSP.

Il est clair que tout ménage en attente a droit à une réponse concrète, mais au vu des prix du foncier en ville, il serait opportun d’y dédicacer des financements supplémentaires pour la création de grands logements. À terme, cette approche contribuerait à combattre la désertification des centres urbains qui, une fois les commerces fermés, sont vides faute d’habitants.

leS lOgeMeNTS lOCATIFS

Le Fonds crée chaque année de nouveaux logements locatifs dans le cadre des programmes communaux; ces habitations sont destinées essentiellement aux familles nombreuses en état de précarité ou à revenus modestes ainsi qu’aux ménages concernés par la problématique de l’habitat permanent dans des zones d’équipements touristiques.

En 2015, 38 nouveaux logements ont été réalisés dans les com-munes d’Anthisnes, Charleroi, Durbuy, Houyet, Liège, Les Bons Villers, Perwez, Sambreville et Walcourt. Parmi ceux-ci, 21 logements concrétisent un premier partenariat dans 3 nouvelles communes.

En outre, le Fonds a acquis 10 immeubles destinés à être trans-formés en 25 nouveaux logements inscrits dans les programmes 2013 à 2016.

En 2015, le montant réalisé des investissements se chiffre à 6.152.874 EUR et concerne quasi exclusivement des opérations menées dans le cadre des programmes communaux.

Bien que le contrat de gestion prévoit le principe de la réalisation de 50 logements supplémentaires par an, tel n’a donc pas été le cas en 2015. D’une part, parce que la Région ne budgétise pas nécessairement dans sa programmation les moyens nécessaires à la réalisation de cet objectif ; d’autre part, à cause des délais de plus en plus larges liés aux obstacles qui sillonnent le par-cours : modification du projet par le partenaire, refus du permis d’urbanisme, faillite d’entreprise, …

Le prix moyen des logements réalisés atteint 146.592 EUR, comprenant prix d’achat, honoraires et travaux TVA comprise. Ce montant reste dans la limite de la nouvelle balise fixée par l’actuel contrat de gestion, soit 140.000 EUR pour les logements jusqu’à 3 chambres (130.000 EUR en construction neuve) et 160.0000 EUR pour les logements de 4 chambres et plus.


leS ORgANISMeS à FINAlITé SOCIAle

L’agrément d’une nouvelle association de promotion du logement en cours d’exercice porte à 87 le nombre d’ASBL agréées.

Pour la première fois en dix ans, le budget de fonctionnement dédicacé aux OFS a freiné l’évolution du secteur en termes de nouveaux agréments. Néanmoins, malgré un budget global pla-fonné au montant de 2014, les associations peuvent s’avouer satisfaites que leurs subventions de fonctionnement aient bien été accordées à la hauteur des dispositions réglementaires et que les subventions spécifiques aient été maintenues.

Les mêmes tensions budgétaires ont marqué le financement des aides travaux et, malgré l’octroi d’un ajustement budgétaire conséquent, des mesures restrictives ont dû être décrétées pour juguler une demande sans cesse croissante.

Dans ce contexte difficile, les services du Fonds ont été mis à rude épreuve, tant l’utilisation des enveloppes fermées nécessitait un ajustement permanent des moyens nécessaires au dynamisme des associations qui remplissent leurs missions avec le même engouement.

En témoignent la progression constante du patrimoine géré par les AIS, les actions spécifiques des régies des quartiers en vue de l’insertion par le logement d’un public toujours davantage fragilisé, l’accompagnement des ménages précarisés par les associations de promotion du logement dans des projets sans cesse adaptés aux problématiques rencontrées.

Pour preuve également, le nombre important de demandes intro-duites par les OFS pour que leurs locataires puissent bénéficier des réductions de loyer, et les résultats remarquables en termes de création de logements au départ des aides travaux.

Pour honorer l’ensemble de leurs missions qui se diversifient et s’avèrent de plus en plus complexes, les associations doivent poursuivre leur professionnalisation notamment par une utilisation rationnelle des deniers publics et le suivi des recommandations du Fonds, en particulier au travers des indicateurs et normes de gestion dont tous les OFS sont aujourd’hui dotés.

La mise en œuvre de l’audit des OFS, et en priorité des AIS, s’ins-crit dans cette logique d’accompagnement des structures dans la gestion des risques qui leur sont spécifiques. C’est à ce titre que le Comité d’audit du Fonds et le Service Public de Wallonie ont la volonté d’associer des représentants du secteur pour établir la cartographie des risques et élaborer un canevas d’audit ciblé.


PlAN du RAPPORT

Le rapport est divisé en cinq chapitres.

Le premier chapitre contient un inventaire statistique et social des opérations de prêts. Il traite successivement des prêts dans leur ensemble, des prêts hypothécaires (B2), des prêts FIS et des écopacks.

Les opérations d’aide locative forment l’objet du deuxième cha-pitre : les opérations de rénovation, les familles relogées et les remises en état du parc ancien.

Le troisième chapitre est consacré aux missions exercées par le Fonds à l’égard des organismes de logement à finalité sociale : les agences immobilières sociales, les régies des quartiers, les associations de promotion du logement.

Le chapitre quatre évoque la gouvernance, la responsabilité envi-ronnementale et l’intégration sociétale du Fonds du Logement.

Enfin, le dernier et cinquième chapitre présente et analyse les comptes annuels.


93 % des familles emprunteuses disposent de revenus précaires ou modestes.

leS oPérationS De PrêtS « faMilleS noMbreuSeS »

a. le Volume des prêts ..............................................................................................................................11

b. les prêts ordinaires aux Familles .......................................................................................14

c. les prêts F.i.s................................................................................................................................................32

d. les écopacks ...................................................................................................................................................33

ChAPITRe


a. le VoluMe DeS PrêtS (touS fonDS ConfonDuS)

Ajoutons que l’annonce de la suppression, en Wallonie, du bonus logement au profit d’un nouveau mécanisme, le chèque habitat, a dopé l’activité en fin d’année avec 31 % de transactions en plus au mois de décembre 2015 par rapport au mois de décembre 2014.

Contrairement au marché belge, le montant global de crédits hypo-thécaires B2 octroyés en 2015 par le Fonds a diminué significative-ment par rapport à 2014, ce qui résulte d’une part de la forte diminution du nombre de crédits octroyés et d’autre part de l’aug-mentation de la moyenne des opérations. Celle-ci s’établit en effet à 149.209 EUR contre 144.253 EUR l’année précédente, soit une augmentation de 3,4 %.

Ce sont avant tout des considérations de nature budgétaire, liées à la garantie régionale attachée aux emprunts du Fonds, qui ont dicté en 2015 le rythme de l’activité crédit de la société. Le dernier tri-mestre de l’année 2014 avait amorcé un mouvement de grande ampleur qui s’est amplifié début 2015 : le niveau de la demande s’est avéré particulièrement soutenu et a entrainé une consommation

1. RéAlISATIONS 2015

Les tableaux ci-après détaillent l’ensemble des prêts réalisés en 2015, ainsi que l’évolution de la production globale.

2015 est qualifiée d’année exceptionnelle par les analystes au niveau de l’activité hypothécaire belge, tant au niveau du nombre de crédits octroyés que des montants. Ainsi le graphique1 ci-des-sous rend compte de l'évolution des crédits hypothécaires octroyés, en nombre et en montant, pour les douze derniers mois2. À l’exception des mois de novembre et de décembre, la production de l’année 2015 a toujours été supérieure à celle de l’année 2014 (qui était déjà une très bonne année).

Cette évolution s’explique d’une part par le fait que le marché immo-bilier a connu, comparé à 2014, 6,4 % de transactions immobilières supplémentaires3, soit le meilleur résultat de ces 7 dernières années, et d’autre part par la grande faiblesse des taux hypothécaires, ce qui a conduit au refinancement d’une série de prêts. Ce constat est encore plus flagrant en Wallonie, où l’augmentation des transactions a atteint 10,3 % (contre 4,7 % en Flandre et 4,8 % à Bruxelles).

(1) www.febelfin.be/fr/evolution-credit-hypothecaire-janvier-2016.(2) Les chiffres mensuels sont à chaque fois comparés avec ceux du même mois de l'année précédente. (3) La Libre Belgique - jeudi 14 janvier 2016 - « Les Wallons ont fait le plein de briques en 2015 ».

L’exercice 2015 est marqué par une demande importante en crédits hypothéquaires.

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rapide du pouvoir d’engagement du Fonds. Cette circonstance a conduit le Fonds à adopter des mesures visant à canaliser une demande qui ne demandait qu’à s’exprimer, à l’instar de ce qui a pu être observé sur le marché national du crédit. Relevons toutefois que l’objectif fixé par le contrat de gestion, à savoir l’engagement de 140.000.000 EUR, a été atteint.

Quant à l’écopack, la production 2015, avec 529 prêts réalisés, est bien moindre que celle de 2014 (835 prêts). Le moratoire sur l’ensemble des primes régionales entré en vigueur le 1er janvier 2015 a rendu le dispositif moins attractif et a poussé de nombreux citoyens à anticiper ou au contraire à postposer la réalisation de travaux.

Catégories des prêts Fonds NombreMontants (EUR) Moyenne

(EUR)En principal Assurance-vie Total

Opérations ordinaires B2 (HOP) 927 131.824.909 6.491.998 138.316.907 149.209

Interventions spéciales F.I.S. 40 395.790 8.877 404.667 10.117

Ecopacks B2 (ECO) 529 9.506.419 93.878 9.600.297 18.148

TOTAL 1.496 141.727.118 6.594.753 148.321.871 99.146

Prêts réalisés en 2015 (tous fonds réunis)

évolution du volume et du taux de croissance des prêts (tous fonds réunis)

Année

Nombre Montants

UnitéTaux

annuel decroissance

Euros x 1000

Taux annuel decroissance

2005 1.174 -1,9 100.001 9,9

2014 1.949 40,3 173.165 46,6

2015 1.496 -23,2 148.322 -14,3

Interventions spéciales 2,7%

Opérations ordinaires

Écopacks 35,4% 62%

Répartition des prêts par catégorie

28,81% 37,76%

69,81% 59,65%

64,94% 78,53%

64,69% 59,17%

43,88%

12,49%

-18,49%

-50,98%

22,84% 30,72%

68,03% 58,48% 63,63% 73,84%

66,45% 61,34%

50,91%

22,59%

-9,87%

-48,60%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

jan 2015 feb 2015 mars 2015 avril 2015 mai 2015 juin 2015 juil 2015 août 2015 sept 2015 oct 2015 nov 2015 dec 2015

Nombre

Montant

évolution octroi crédit par rapport au même mois de l'année précédente (2014)


2. VeNTIlATION deS PRêTS SelON leuR NATuRe

Le tableau suivant répartit les prêts selon leur nature, ce qui permet de comparer les interventions du Fonds suivant le type d’opérations durant les exercices 2014 et 2015.

L’année 2015 est donc marquée par une diminution importante de la production de crédits hypothécaires : - 15,8 % du nombre de prêts octroyés (soit 927 prêts, pour 1.101 prêts en 2014) et - 12,9 % du montant total.

L’activité d’octroi des écopacks a connu, quant à elle, une diminu-tion de 36,6 % du nombre de prêts octroyés (soit 529 prêts, pour 835 prêts en 2014) et 32,1 % du montant total.

Globalement, le Fonds a octroyé 25 millions EUR de moins que l’année antérieure.

Le nombre d’interventions spéciales sur fonds propres (FIS) a augmenté, passant de 13 dossiers en 2014 à 40 dossiers en 2015.

Cette augmentation s’explique par la nécessité dans laquelle le Fonds s’est trouvé d’intervenir de manière pragmatique dans certains dossiers spécifiques, témoignant de situations atypiques ou complexes dans lesquelles des familles se trouvent parfois être engluées.

Cette évolution ne traduit donc pas un changement de politique au niveau de l’utilisation du FIS. Le règlement d’octroi des crédits en fonds B2 définit un cadre d’intervention relativement strict qui ne s’ajuste pas toujours au vécu des ménages. Le recours au fonds d’interventions spéciales offre un levier d’action qui dans bien des cas a permis à une famille de conserver ou d’accéder à la propriété de son logement.

Ventilation des prêts selon leur nature

Catégoriesdes prêts

Fonds

2015 2014 Différence 2015-2014

Nombre

Sommes (EUR)Nombre

Sommes (EUR)Nombre

Sommes (EUR)

Principal

Primed’assurance-vie

Principal

Primed’assurance-vie

Principal + prime d’assurance-vie

Opérations financées par les ressources garanties par la Région (Fonds B2)

Opérations ordinaires

B2 - HOP 927 131.824.909 6.491.998 1.101 150.855.062 7.968.027 -174 -20.506.182

Ecopacks B2 - ECO 529 9.506.419 93.878 835 13.997.580 142.524 -306 -4.539.807

TOTAL B2 1.456 141.331.328 6.585.876 1.936 164.852.642 8.110.551 -480 -25.045.989

Opérations financées par les ressources propres (FIS)

Interventions spéciales F.I.S. 40 395.790 8.877 13 193.315 8.374 27 202.978

TOTAL GéNéRAL 1.496 141.727.118 6.594.753 1.949 165.045.957 8.118.925 -453 -24.843.011

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b. leS PrêtS orDinaireS aux faMilleS (fonDS b2 - hoP)

Quant à la construction, elle représentait encore 8 % des opéra-tions il y a 10 ans. En 2015, c’est à peine 4 % de l’ensemble des opérations ! Parmi les 35 opérations financées, 14 concernent des constructions de type courant et 21 sont relatives à des constructions groupées (immeubles vendus par des sociétés de logements du secteur public).

Si le nombre d’opérations comprenant un volet refinancement reste relativement stable, il ne reflète en rien le degré de sollici-tations auquel le Fonds a dû faire face pour ce type de demande. En effet, à l’instar de ce qui a pu être observé sur le marché du crédit, de nombreux ménages ont contacté le Fonds en vue d’introduire une demande de refinancement d’un crédit hypothé-caire obtenu à des conditions plus onéreuses. Face à ce flot de demandes, le Fonds a été amené dès le mois de juin à postposer systématiquement l’examen de ce type de crédit, étant entendu que seules les reprises de dettes mettant en péril l’équilibre financier d’une famille ont été prises en considération.

L’action du Fonds s’inscrit dans la continuité de ce qui a pu être observé au cours des exercices précédents et rencontre clai-rement tant son objet social que les engagements pris dans le

1. RéPARTITION deS PRêTS ORdINAIReS d’APRèS leuR ObjeT

En 2015, ce sont les achats seuls et les achats avec travaux peu importants qui constituent la part la plus élevée des opéra-tions : à elles deux, ces catégories représentent plus de 74 % de l’ensemble des destinations. Cette part est stable par rapport à 2014 (74 %) et aux années précédentes.

Le montant moyen des opérations d’achat s’établit à 159.278 EUR, soit une hausse de 2,4 % par rapport à 2014. Comment expliquer cette évolution alors que les prix sur le marché immobilier global ont été relativement stables ?

D’une part, le marché immobilier varie en fonction de la situation géographique du bien et de sa typologie (appartement, maison, villa, …). D’autre part, les biens financés par le FLW sont souvent les moins chers du marché immobilier local, et situés principale-ment en provinces de Hainaut et de Liège. Ces biens accessibles aux familles moins nanties font l’objet, vu l’insuffisance de l’offre tant locative qu’acquisitive, d’une importante pression sur les prix. Le manque de logements modestes de qualité crée une pression sur les prix, ce qui se traduit par une augmentation du coût moyen des opérations d’achat financées par le Fonds du Logement de Wallonie.

93 % des familles emprunteuses disposent de revenus précaires ou modestes.

74 % des créditscouvrent des achats seuls ou avec travaux peu importants.


contrat de gestion. Une nouvelle fois, le constat est que pour la quasi-totalité des ménages de conditions modestes, la seule voie d’accès à la propriété d’un logement passe par l’acquisition d’un bien, nécessitant très souvent des travaux, plutôt que par la construction. La raréfaction et le niveau du prix des terrains à bâtir mais aussi le renforcement des exigences de nature énergétique constituent des obstacles de plus en plus insurmon-tables pour les familles qui souhaiteraient mener à bien ce genre de projet. Au vu des perspectives démographiques futures et du manque criant de nouveaux logements, cette réalité appelle non seulement le développement de réflexions mais aussi d’actions concrètes dans le chef des décideurs politiques et des acteurs de terrain.

Répartition des prêts selon leur destination (Fonds b2 - hOP) - 2015

Catégories Affectation des sommes prêtéesNombre Sommes Moyenne

C.A. % C.A. %

1 Constructions 35 3,8 5.717.217 4,1 163.349

2 Achats 135 14,6 21.502.575 15,5 159.278

3 Achats et travaux peu importants 552 59,5 84.710.435 61,2 153.461

4 Travaux importants 3 0,3 458.758 0,3 152.919

5 Travaux peu importants 53 5,7 1.804.784 1,3 34.053

6 Achats et travaux importants 16 1,7 2.307.068 1,7 144.192

7 Travaux importants et remboursements de dettes 3 0,3 599.037 0,4 199.679

8 Travaux peu importants et remboursements de dettes 101 10,9 16.369.341 11,8 162.073

9 Remboursements de dettes 29 3,1 4.847.692 3,5 167.162

TOTAL 927 100,0 138.316.907 100,0 149.209

(1) C.A. : chiffres absolus(2) Pour des raisons d’arrondi, le total des pourcentages des tableaux ne correspond pas toujours exactement au nombre 100 : un écart minime peut exister.

évolution de la répartition des prêts selon leur destination

Opérations mixtes Constructions Achats

Remboursements Travaux seuls

100

90

80

60

40

20

0

%

2014

3,313,4

73,6

7,52,2

2015

3,814,6

72,5

3,1

2005

10,38,0

69,2

11,90,7

6,0

Crédit travaux (Fonds b2 - hOP)

Dénomination des prêts2005 2014 2015

Nombre Sommes Nombre Sommes Nombre Sommes

Construction/aménagement 211 13.636.222 119 8.475.268 91 7.980.759

Opérations mixtes 733 16.219.840 810 17.330.136 672 14.558.790

Crédits totaux affectés aux travaux 944 29.856.062 929 25.805.404 763 22.539.549

Total des prêts 1.060 98.793.583 1.101 158.823.089 927 138.316.907

% des crédits travaux dans l’ensemble 89,1 30,2 84,4 16,2 82,3 16,3

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2. dISTRIbuTION deS PRêTS eN FONCTION deS bARèMeS de ReVeNuS

Les revenus de nos emprunteurs sont répartis en 12 classes et 3 grandes catégories de revenus, fixées en application du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable : les ménages en état de précarité, à revenus modestes et à revenus moyens. À quelle catégorie de revenus nos emprunteurs émargent-ils ? C’est à cette interrogation que répondent les tableaux ci-après.

Les familles relevant de la catégorie des ménages en état de précarité représentent 66,5 % des emprunteurs du Fonds et parmi celles-ci 77,6 % bénéficient d’un seul revenu.

La part des crédits octroyés à cette catégorie de revenus a légère-ment augmenté sur un an.

Globalement, la part des prêts octroyés aux familles relevant des catégories de revenus précaires et modestes reste stable avec 93,7 %, celle des revenus moyens avec 6,3 %.

Compte tenu des taux d’emprunt et des conditions en termes de quotité et de durée pratiquées par le Fonds du Logement de Wallonie, la part des prêts octroyés aux ménages à revenus moyens aurait pu être plus importante. Le contexte particulier de l’exercice 2015 a toutefois amené le Conseil d’administration à prendre des mesures pour canaliser la demande et à recentrer les moyens sur les ménages à revenus précaires.

Les prêts accordés à des familles ne bénéficiant que d’un seul revenu représentent 59 % du total. Cette part est de 78 % dans la catégorie des ménages en état de précarité.

Répartition des crédits construction (Fonds b2 - hOP)

Nombre de constructions groupées

Constructions de type courant

Constructions groupées

Nombre de constructions de type courant

12.000.000

10.000.000

8.000.000

6.000.000

4.000.000

2.000.000

0

21 23

13 14

21

21

7.994.841

1.636.293

64

2005

23

2.428.513

3.147.324

13

2014

21

2.681.258

3.035.959

14

2015

70

60

50

40

30

20

10

0

64


À ceux, et ils sont nombreux, qui affirment que les ménages de conditions modestes n’ont pas accès au crédit en vue d’acquérir la propriété d’un logement, le rapport d’activités 2015 du Fonds et plus particulièrement le tableau de la répartition des prêts par catégorie de revenus apportent un cinglant démenti ! Oui, il existe encore des mécanismes d’aides pour ces ménages et tous ceux qui de prime abord n’ont pas accès au crédit bancaire.

Il est certain que pour ce type de ménage, un dossier ne peut être monté aisément du jour au lendemain. La phase de prépa-ration nécessite un certain temps, au cours duquel les services du Fonds s’attachent non seulement à vérifier la capacité des ménages à assumer une charge financière découlant de l’octroi d’un crédit, mais également leur capacité à gérer l’ensemble des aspects liés à la gestion de la propriété d’un immeuble. Acquérir un logement ne se résume pas à payer la mensualité du crédit mais englobe bien évidemment d’autres frais liés aux assurances, à la fiscalité ou à l’entretien de l’immeuble. Dans ce contexte, la constitution progressive d’un capital de départ, en sus du paiement d’une charge logement, permet bien sûr de limiter le montant de l’emprunt mais habitue également la famille à se ménager une réserve pour faire face à l’ensemble de ces frais et aux imprévus que la gestion d’un bâtiment réserve…

Le temps consacré à la rencontre de la famille constitue donc un moment essentiel permettant de jeter les bases de la réussite d’un projet…ou d’éviter un drame avec un achat précipité. Avec les années, cette phase de contact a tendance à devenir de plus en plus chronophage et représente une part de plus en plus impor-tante du travail des équipes des différents bureaux régionaux du Fonds. Plusieurs milliers de familles ont ainsi sollicité un rendez-vous en vue d’explorer les différentes possibilités d’intervention.

Une telle approche s’inscrit parfaitement dans le droit fil des principes de prudence et de responsabilisation des prêteurs mis en place par le nouveau Code de Droit économique et des recom-mandations de la FSMA en matière d’éducation financière des consommateurs.

Répartition des prêts par catégorie et nombre de revenus (Fonds b2 - hOP) - 2015

Familles à 1 revenuFamilles à 2 revenus

100

90

80

60

40

20

0

%

52

Précaires Modestes Moyens

6

479

65

138

187

Catégories Nombre % Somme

Revenus précaires 617 66,5 87.524.243

Revenus modestes 252 27,2 41.178.075

Revenus moyens 58 6,3 9.614.589

TOTAL 927 100,0 138.316.907

Répartition des prêts en fonction des catégories de revenus (Fonds b2) - 2015

Catégories de revenus, barèmes et taux annuels 2015

Catégories BarèmesMaxima

de revenus(3 enfants)

Taux annuel au 01/01/2015

Revenus précairesIII

23.10026.200

1,001,30

Revenus modestes

IIIIVVVIVII

29.40032.40035.60038.60041.700

1,601,751,902,052,20

Revenus moyens

VIIIIXXXIXII

45.10048.60052.00055.40058.800

2,352,502,652,652,65

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3. duRée deS PRêTS

Le tableau ci-dessous retrace l’évolution de la répartition de nos crédits en fonction de 6 classes de durée de remboursement.

La durée moyenne des prêts est de 25 ans et 2 mois en 2015.

Les catégories des prêts de 20/24 et 25/29 ans représentent avec près de 82 % du total, la part dominante des prêts hypothécaires conclus cette année.

Le nombre de prêts octroyés avec une durée de remboursement de 30 ans passe, cette année, le cap des 10 %, soit une augmenta-tion significative par rapport aux 6,8 % de 2014.

Les taux d’intérêt et la durée de remboursement sont les seuls leviers avec lesquels il est possible de travailler pour finaliser des opérations caractérisées par une charge de remboursement en phase avec la capacité financière des familles.

L’augmentation de la durée moyenne de remboursement des prêts observée au cours des dernières années s’inscrit clairement comme une réponse à l’augmentation du coût des opérations et aux difficultés croissantes des ménages à concrétiser une opé-ration. Cet allongement contribue à stabiliser la charge de rem-boursement dans le temps et par là à favoriser une occupation pérenne du logement.

Le maintien de cette approche tient aux conditions de financement actuelles obtenues par le Fonds sur le marché des capitaux. Un revirement sur ce marché contribuerait à inverser cette dynamique et rendrait plus compliqué l’accès au crédit pour les ménages de conditions modestes.

Durée des prêts en années

(1)

2005 2014 2015

Nombre de prêts % Nombre

de prêts % Nombre de prêts %

-10 0 0,0 0 0,0 2 0,2

10/14 30 2,8 17 1,5 16 1,7

15/19 132 12,5 76 6,9 51 5,5

20/24 393 37,1 241 21,9 235 25,4

25/29 467 44,1 692 62,9 524 56,5

30 38 3,6 75 6,8 99 10,7

TOTAL 1.060 100,0 1.101 100,0 927 100,0

(1) Dans chaque classe, la quasi-totalité des prêts a la durée du seuil de la classe considérée

évolution de la répartition des prêts en fonction de leur durée (Fonds b2 - hOP)

70

60

50

40

30

20

10

0

%

2014 20152005Durée des prêts

-10 10/14 15/19 20/24 25/29 30


TROIS géNéRATIONS SOuS le MêMe TOIT

Très spacieuse, cette maison mitoyenne occupe une situation centrale dans Tamines, en zone à revitaliser. Le propriétaire, qui est veuf, va rapidement pouvoir l’occuper avec ses trois enfants et ses parents. L’immeuble offrait l’espace idéal pour cette grande famille mais des travaux d’envergure s’imposaient.

La maison, de vétusté moyenne, a fait l’objet d’une rénovation en profondeur. La distribution des pièces a été améliorée, les baies intérieures ont été modifiées en conséquence. Les menuiseries extérieures ont été remplacées, la toiture est neuve et isolée. Tous les équipements -électricité, chauffage, sanitaires- sont neufs. Les parachèvements n’ont pas été oubliés : enduits sur les murs, plafonds, chapes et carrelages du rez-de-chaussée, revêtements de sols aux étages…

La famille entière se trouvera donc bientôt confortablement installée dans des volumes agréables entièrement remis à neuf.

Pour ce qui est du coût de l’opération, le prix d’achat se montait à 135.000 euros, les frais d’acte à 15.000 euros. Les parents du père de famille ont également contribué au projet en contractant par ailleurs un prêt personnel de 35.000 euros qui a permis de boucler l’opération.

AChAT eT RéNOVATION à TAMINeS

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Il est nécessaire de conserver dans le cadre réglementaire ce type de discrimination positive essentiellement dans l’optique de maintenir tant que faire se peut une mixité sociale sur l’ensemble du territoire wallon et d’enrayer les mouvements d’une popula-tion obligée de se tourner vers des contrées davantage en phase avec leurs moyens financiers. Cela étant, d’autres mesures, de nature fiscale par exemple, ou d’autres formules d’accès au loge-ment devraient être étudiées en vue de garantir aux ménages de conditions modestes un accès au logement dans les communes caractérisées par une forte pression immobilière.

4. lOCAlISATION deS PRêTS

Les tableaux ci-après traitent du champ d’action territorial du Fonds du Logement qui couvre l’ensemble de la Wallonie.

On constate que l’activité du Fonds est répartie inégalement sur le territoire.

Ainsi, l’indicateur de présence révèle un taux d’activité large-ment supérieur à la moyenne régionale dans les arrondissements de Charleroi, Huy, Mouscron et Soignies (au-delà de 120 % de la moyenne).

À l’inverse le taux de présence du Fonds est largement inférieur à la moyenne dans les arrondissements de Nivelles, Virton et Philippeville (en deçà de 60 % de la moyenne).

Il y a pour certains arrondissements une corrélation évidente entre le taux d’activité du Fonds et la pression immobilière observée. C’est, par exemple, le cas des arrondissements de Nivelles et Arlon où la pression foncière est telle qu’il est difficile pour nos emprun-teurs d’y réaliser une opération. A contrario, le marché immobilier de Charleroi est encore accessible pour nos emprunteurs.

Bien conscient de ces disparités régionales et de la nécessité de développer une politique d’octroi des prêts sociaux différenciée en fonction du lieu d’implantation du bien, le Gouvernement a subdivisé le territoire en trois types de zones dans le cadre du Plan Habitat pour Tous. On distingue ainsi les zones de pression immobilière (ZPI*), les zones d’habitat à revitaliser (ZHR**) et les autres zones.

ZPI* : Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l’Alleud, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Gembloux, Genappe, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez (Nivelles), Profondeville, Ramillies, Rixensart, Silly, Thimister-Clermont, Tubize,Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo, Wavre.

HR** : Ans, Beyne-Heusay, Boussu, Chapelle-lez-Herlaimont, Charleroi, Châtelet, Colfontaine, Courcelles, Dison, Dour, Engis, Farciennes, Flémalle, Fontaine-l’Evêque, Frameries, Grâce-Hollogne, Herstal, La Louvière, Liège, Manage, Mons, Oupeye, Quaregnon, Saint-Nicolas, Sambreville, Seraing, Tournai, Tubize, Verviers et Visé.

Des types d’aides de nature différente sont prévus en fonction de l’identité de la zone : dans les zones de pression immobilière, il est possible de prêter des montants supérieurs et de subs-tantielles réductions de taux sont accordées aux ménages qui y acquièrent ou construisent un bien.

PRéSeNTATION de l’INdICATeuR de PRéSeNCe :

En 2015, le Fonds a réalisé 927 prêts pour une population de 3.589.744 habitants, soit pour 100.000 habitants :

927 prêts × 100.000 = 25,82 prêts /100.000 habitants3.589.744

160 prêts × 100.000 = 37,22 prêts /100.000 habitants429.854

37,22 × 100 = 144 %25,82

PRéSeNTATION deS CAlCulS POuR ChAque ARRONdISSeMeNT :

Pour la même année, le Fonds a réalisé dans l ’arrondissement de Charleroi, 160 prêts pour 429.854 habitants, soit :

Ce dernier pourcentage représente l’indicateur de présence du FLW dans l’arrondissement de Charleroi.

Si l ’on compare ce ratio (37,22) à celui du nombre de prêts pour l ’ensemble de la Wallonie par 100.000 habitants (25,82), le pourcentage de prêts accordés dans cet arrondissement est de :


Répartition en fonction de l’avantage « habitat pour Tous »

Année

Avantage « Zones de pression immobilière » (ZPI)

Avantage « Zones d’habitat

à revitaliser » (ZHR)Avantage « Autres zones »

Avantage supplémentaire « Logement vendu par une personne morale

de droit public »

Total

Nombre de dossiers

Nature de l’avantage

Nombre de dossiers

Montant global

de l’avantage en EUR

Nombre de dossiers


Nombre de dossiers


Nombre de

dossiers

2014 42

28 - 0,75 %

172 749.432 444 -0,10 % 20 -0,10 % 67811 - 0,60 %

3 - 0,45 %

2015 26

12 - 0,75 %

90 223.686 242 -0,10 % 12 -0,10 % 37011 - 0,60 %

3 - 0,45 %

%

160

140

120

100

80

60

40

20

0

Niv

elle

s

Ath

Char

lero

i

Mon

s

Mou

scro

n

Soig

nies

Thui

n

Tour

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Neu

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Virto

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Dina

nt

Nam

ur

Phili

ppev

ille

Moyenne des prêts par arrondissement avec indicateur de présence

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Tournai

Mons

Dinant

LiègeWaremme

HuyNamur

Virton

Mouscron

Philippeville

Thuin

32 PRÊTS

Arlon

Nivelles

Soignies

Charleroi

Ath

Indicateur de présence des prêts en Wallonie (par arrondissement)

11 PRÊTS 18

6.99

5

Comines-Warneton(arrondissement de Mouscron)

18 PRÊTS 16

0.53

7

178 PRÊTS 14

3.98

8

Verviers

69 PRÊTS 16

0.01

3

19 PRÊTS 15

8.10

4

42 PRÊTS 16

5.20

8

83 PRÊTS 16

3.38

1

Neufchâteau

18 PRÊTS 13

8.79

1

8 PRÊTS 15

7.63

4

Marche-en-Famenne

10 PRÊTS 14

3.23

8

10 PRÊTS 13

3.12

9

129.

505

Bastogne

9 PRÊTS 14

9.93

5

56 PRÊTS 19

1.21

0

59 PRÊTS

29 PRÊTS 13

9.77

7

151.

648

160 PRÊTS

64 PRÊTS 13

5.93

1

37 PRÊTS 14

1.53

1

133.

497

15 PRÊTS

145.

029

115 % 130 % 145 % 160 %35 % 50 % 65 % 80 % 100 %

Indicateur de présence en %

Montant moyen du prêt en Wallonie

Nombre total

927PRÊTS

Montant moyen du prêt par arrondissement

149.209Supérieur aumontant moyen régional

Inférieur au montant moyen régional


lA FAMIlle éVOlue … le PRêT hyPOThéCAIRe PeRMeT l’AdAPTATION du lOgeMeNT !

En 1997 tout d’abord, la famille avait acheté un immeuble d’habitation sociale pour le prix de 52.500 EUR.

Elle s’est agrandie et compte un troisième enfant depuis avril 2001 ; une extension du logement s’avère nécessaire. Un prêt de 70.240 EUR est accordé par le Fonds en octobre 2002 pour le remboursement du crédit en cours (45.240 EUR) et pour le financement de travaux d’agrandissement (25.000EUR). Les emprunteurs remboursent une mensualité de 375 EUR en 20 ans.

En 2009, en vue de limiter le coût de la consommation énergétique, un prêt de 15.000 EUR est accordé à la même famille pour le financement de panneaux solaires photovoltaïques. Elle rembourse 193 EUR en 10 ans.

En 2015, il convient de répondre aux nouveaux besoins des occupants. En effet, un petit garçon handicapé a besoin d’une chambre et de sanitaires de plain-pied, et un quatrième enfant est né. L’extension de l’habitation est devenue indispensable. Dans cette perspective, l’opportunité d’acquérir l’immeuble contigu se présente heureusement.

Un prêt de 164.150 EUR est accordé pour l’achat au prix de 88.150 EUR, la liaison des deux immeubles, une extension et la rénovation pour 76.000 EUR. La mensualité est de 695 EUR en 25 ans.

Un bel exemple de l’utilité du Fonds pour les familles nombreuses, à très long terme !

AChAT eT RéNOVATION à ChêNée

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Année Nombrede prêts

Nombre total de personnes

au foyer

Effectif moyen de personnes

au foyerDemandeurs Personnes

âgéesAutresparents

Enfants

À charge Nonà charge

Total au foyer

Moyennepar foyer

2005 1.060 5.649 5,33 1.842 0 73 3.696 38 3.734 3,52

2014 1.101 5.913 5,37 1.873 36 61 3.900 43 3.943 3,58

2015 927 4.854 5,24 1.535 32 29 3.195 63 3.258 3,51

Composition des familles emprunteuses (Fonds b2 - hOP)

Répartition des prêts selon le nombre d’enfants à charge (Fonds b2 - hOP)

Nombre d’enfants à charge

2014 2015 Familles attributaires (%) selon le nombre d’enfants

C.A. (1) % (2) C.A. (1) % (2)

FAMIFED au 30/06/15 (3)

3 516 46,9 483 52,1 73,6

4 349 31,7 272 29,3 19,5

5 138 12,5 106 11,4 4,7

6 68 6,2 39 4,2 1,4

7 22 2,0 15 1,6 0,5

8 et + 8 0,7 12 1,3 0,3

TOTAL 1.101 100,0 927 100,0 100,0

(1) C.A. : chiffres absolus(2) Pour des raisons d’arrondi, le total des pourcentages des tableaux ne correspond pas toujours exactement au nombre 100 : un écart minime peut exister.(3) Chiffres communiqués par l’Agence fédérale pour les allocations familiales. Calculs propres.

5. COMPOSITION eT TAIlle deS FAMIlleS eMPRuNTeuSeS

La composition des familles emprunteuses présente une grande stabilité à travers le temps.

Ainsi pour l’année 2015, la famille emprunteuse se compose en moyenne de 5,24 personnes dont 3,51 enfants.

La même stabilité est constatée en ce qui concerne la réparti-tion des familles en fonction des enfants à charge. Plus de 80 % des prêts ont été accordés à des familles composées de 3 ou 4 enfants. Quant au nombre de très grandes familles 5 enfants et plus, il diminue légèrement d’années en années.

Compte tenu du nombre de prêts octroyés cette année, c’est plus de 4.850 personnes qui ont bénéficié des services du Fonds.


6. RéPARTITION deS eMPRuNTeuRS PAR gROuPe d’âge

Sur les dix dernières années, l’âge moyen des emprunteurs aug-mente. Cette tendance s’est traduite entre 2005 et 2015 par l’aug-mentation de l’âge moyen du père de 1 an et 5 mois, passant de 39 ans et 1 mois à 40 ans et 6 mois, et de la mère avec une même augmentation de l’âge moyen de 1 an et 5 mois, passant de 36 ans et 3 mois à 37 ans et 8 mois.

Cette tendance à l’augmentation de l’âge moyen n’est pas neutre. Elle découle non seulement de l’arrivée tardive du troisième enfant ou encore des mécanismes de recomposition familiale, mais également du fait que les individus ont parfois plusieurs projets de vie successifs. À terme, et pour peu que cette tendance se poursuive, certains se verront dans l’impossibilité de contracter un prêt générant une mensualité en phase avec leurs ressources compte tenu de l’obligation d’avoir remboursé le prêt lorsqu’ils atteignent l’âge de 70 ans.

À noter que la proportion de familles emprunteuses ayant bénéficié, en cours de remboursement de leur prêt, d’une réduction de taux d’intérêt pour un rang de naissance supérieur à 3, a évolué passant de 17,64 % en 2005 à 8,30 % en 2015. Une telle diminution tient essentiellement au fait que de nombreux crédits ont été accordés au taux plancher : l’accroissement de l’effectif familial étant alors sans impact sur le taux.

Moyenne d’âge de la famille emprunteuse (Fonds b2 - hOP)

Année Age moyen du père

Age moyen de la mère

Age moyen des enfants

2005 39 ans 1 mois 36 ans 3 mois 9 ans 6 mois



Rang de naissance des enfants ayant donné lieu à une réduction du taux d’intérêt du prêt (Fonds b2 - hOP)

Année de l’octroi de la réductiondu taux du prêt

en cours

Rang de naissance des enfants

4ème 5ème 6ème 7ème 8ème et + TOTAL

2005 114 57 6 7 3 187

2014 48 32 6 2 0 88

2015 39 26 9 2 1 77

13 réductions handicap - 13 réductions orphelins - 4 réductions recueillis

Répartition des emprunteurs par groupe d’âge (Fonds b2 - hOP)

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

%

de 31 à 35 ans30 ans et moins

51 ans et plus

de 41 à 45 ansde 46 à 50 ans

de 36 à 40 ans

2005

6,4

23,5

31,2

24,1

11,33,5

2014

8,8

20,2

25,1

24,8

12,5

8,6

2015

8,6

15,8

27,6

26,5

13,8

7,7

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7. PROFeSSION deS eMPRuNTeuRS

Les tableau et graphique ci-après indiquent que la répartition des professions est relativement stable sur le long terme.

Elle se présente comme suit : quelque 60 % des emprunteurs ont le statut d’ouvrier, et 28 % d’employés, 9 % n’ont pas de statut et un solde ne dépassant pas les 3 à 4 % regroupe les indépendants et les militaires.

Si 73,2 % des familles bénéficient d’au moins un revenu profes-sionnel (et 23,0 % de deux), 26,8 % d’entre elles n’en disposent d’aucun !

La part des ménages touchés par le chômage est de 21 % et 36 % des familles connaissent le chômage ou l’invalidité de l’un des emprunteurs.

Les familles monoparentales représentent 35 % des bénéficiaires. Dans ces ménages, c’est le père qui est absent dans près de 9 cas sur 10.

Ces données mettent en exergue que si les revenus du travail constituent souvent un préalable au bon aboutissement d’une opération immobilière, des familles ne disposant que de revenus de remplacement arrivent néanmoins à concrétiser le droit au logement. Nombreux sont toutefois les emprunteurs qui, tout en disposant de revenus professionnels, se trouvent être engagés dans des conditions particulièrement précaires (interim, contrat à durée déterminée, …).

Au-delà de la fragilité de ces emplois, le contexte socio-écono-mique délicat vécu par les familles amène le créancier qu’est le Fonds à se montrer particulièrement prudent dans l’analyse d’octroi d’un crédit et à s’interroger sur la capacité d’un ménage à se « retourner » en cas de perte d’emploi. L’équilibre entre une situation financière à court voire à moyen terme et les obligations financières découlant de l’octroi d’un crédit sur une durée plus longue est parfois difficile à trouver…

Regroupement des professions (Fonds b2 - hOP)

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

%

Ouvriers

Sans profession

Militaires Indépendants

Employés

2005

646

281

2014 2015

548

262

2624 25

83 89

650

302

931109

MèrePère

En activité Chômeuse Invalide Au foyer Pensionnée Absente Autre (revenu d’intégration) TOTAL

En activité 213 68 36 143 1 26 3 490

Chômeur 22 5 3 28 1 2 0 61

Invalide 7 1 10 15 1 9 0 43

Au foyer 9 9 3 3 0 0 0 24

Pensionné 2 0 1 1 0 1 0 5

Absent 149 53 37 5 5 0 33 282

Autre (revenu d’intégration) 0 0 1 19 0 0 2 22

TOTAL 402 136 91 214 8 38 38 927

Situation professionnelle des parents - 2015


8. PRêTS Aux FAMIlleS éTRANgèReS

Les tableaux ci-après reflètent l’évolution de nos prêts accordés aux familles étrangères.

La part de ces familles européennes et non-européennes repré-sente 20,1 % des prêts octroyés, alors qu’elles ne constituent que 9,8 % des ménages en Wallonie (au 1er janvier 2015).

La part des familles, non-européennes représente 54,3 % de l’ensemble des crédits octroyés aux familles étrangères.

Au même titre que l’enseignement, la formation ou l’emploi, le logement constitue un facteur d‘intégration en Wallonie pour ces familles.

Il n’est pas surprenant de constater que les opérations de prêt dédiées aux familles étrangères trouvent principalement une concrétisation dans les provinces du Hainaut (47,9 %) et de Liège (38,2 %). Le Brabant wallon est un cas quelque peu atypique puisque 17 des 56 prêts accordés en 2015 l’ont été à des familles étrangères ; cela tient partiellement au fait que de nombreuses familles confrontées au coût des immeubles à Bruxelles, quittent la capitale pour venir s’installer dans des zones périphériques davantage accessibles comme le sud-ouest du Brabant ainsi que le nord des pôles urbains de Charleroi, La Louvière et Mons.

Prêts aux familles étrangères par province en 2015 (Fonds b2 - hOP)

Provinces Population au 01.01.15 (1)Population étrangère au 01.01.15 Nombre de prêts (B2 - HOP)

- 2015

C.A. (1) En % de la population Répartition en % C.A. Répartition en %

Brabant wallon 393.700 37.304 9,5 10,6 17 6,6

Hainaut 1.335.360 156.653 11,7 44,4 124 47,9

Liège 1.094.791 115.700 10,6 32,8 99 38,2

Luxembourg 278.748 19.702 7,1 5,6 8 3,1

Namur 487.145 23.071 4,7 6,5 11 4,2

La Région 3.589.744 352.430 9,8 100,0 259 100,0

(1) Chiffres communiqués par le SPF Economie, Statistiques et Analyse

Répartition des prêts aux familles étrangères en fonction de leur région d’origine (Fonds b2 - hOP)

100908070605040302010

0

%

Union européenne

Hors Union européenne

2005 2014 2015

100

124

106

128

85

101

Année Prêts totaux

Familles étrangères

C.A. %

2005 1.060 189 17,8

2014 1.101 234 21,3

2015 927 186 20,1

Nombre de prêts aux familles étrangères (Fonds b2 - hOP)

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9. ReSSOuRCeS FAMIlIAleS eT ChARgeS de lOgeMeNT

Le tableau ci-après illustre le combat incessant mené par le Fonds : maintenir la mensualité de ses prêts dans un rapport le plus raisonnable possible avec les ressources disponibles des familles emprunteuses (c’est-à-dire les revenus du travail et de remplacement, les pensions alimentaires, ainsi que les allocations familiales).

Au cours de la dernière décennie, les ressources disponibles de nos emprunteurs ont augmenté de 20 %, alors que sur la même période la mensualité moyenne des prêts a progressé de 35 %.

Par rapport à 2014, la moyenne des ressources disponibles de nos emprunteurs a diminué de 2,7 %.

Quant à la diminution de 7 % de la mensualité moyenne, elle résulte de la conjonction des facteurs suivants :

¼¼ les taux pratiqués en 2015 sont historiquement bas et significa-tivement plus bas que ceux pratiqués au cours de l’année 2014 ;

¼¼ la durée moyenne des crédits a été allongée ; elle est approxi-mativement de 25 ans et 2 mois.

Malgré la situation économique générale, l’évolution des ressources disponibles de nos emprunteurs et l’évolution des mensualités, il est heureux de constater que le Fonds parvient à maintenir un rapport mensualité du prêt/ressources relativement stable dans le temps (+/- 20 %).

L’analyse des capacités financières et de remboursement des ménages constitue bien évidemment une des pierres angulaires de la recevabilité d’une demande de crédit. L’écart grandissant entre le coût d’une opération immobilière et la capacité finan-cière des familles pour en assurer le financement est un obstacle majeur pour nombre d’entre elles. Certaines familles se trouvent parfois dans l’incapacité de pouvoir contracter un crédit pour acquérir un immeuble ; d’autres doivent par contre patienter quelque peu, le temps de se constituer un capital de départ ou de consolider une situation professionnelle. Cette réalité permet de jeter un coup de projecteur sur tout le travail d’accompagnement des familles au cours de la période qui précède la concrétisa-tion d’une opération. Dans le contexte global qui est le nôtre, ce travail prend une importance grandissante et nécessite un gros investissement tant dans le chef des agents du Fonds que dans celui des ménages.

évolution des ressources disponibles et des mensualités (Fonds b2 - hOP)

AnnéeRessources disponibles Mensualités %

Mens/Ress.C.A. Indice C.A. Indice

2005 2.518 100 444 100 17,6

2014 3.095 123 645 145 20,8

2015 3.012 120 599 135 19,9


10. le lOgeMeNT ANTéRIeuR

Les chiffres suivants permettent d’en savoir davantage sur le statut d’occupation et la qualité du précédent logement de nos emprunteurs.

L’analyse des données montre l’augmentation progressive des locataires dans la répartition du statut d’occupation antérieur de nos emprunteurs : ils représentent 67 % de l’ensemble en 2015 pour 54 % en 2005.

Quant au caractère du logement antérieurement occupé par l’emprunteur nous retiendrons que quelque 54 % des logements sont non salubres, suivant les critères régionaux d’application.

Ces chiffres traduisent une nouvelle fois le rôle central du Fonds dans le cadre de la politique d’accession à la propriété d’un loge-ment décent. Les objectifs définis à ce niveau par le contrat de gestion ont largement été rencontrés. L’action du Fonds permet à de très nombreuses personnes de se départir des aléas de la location comme la possibilité pour le propriétaire de mettre un terme au bail ou encore le mécanisme de l’indexation des loyers. Pour peu que la famille soit également bien préparée, l’accès à la propriété via le crédit social constitue une réponse tant à l’insuf-fisance de l’offre de logement public sur le secteur locatif qu’au montant des loyers pratiqués par le secteur privé.

Titre d’occupation du logement avant l’octroi du prêt (Fonds b2 - hOP)

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

%

Locataires

Propriétaires

2005 2014 2015

575

485

746

355

621

306

Caractère du logement antérieur occupé par l’emprunteur (Fonds b2 - hOP)

Caractère du logement antérieur occupé par l’emprunteur

2005 2014 2015

Nombre de prêts Nombre de prêts Nombre de prêts

C.A. % C.A. % C.A. %

Améliorables 147 13,9 277 25,2 269 29,0

Non améliorables 1 0,1 36 3,3 21 2,3

Humides, non hygiéniques 99 9,3 34 3,1 25 2,7

Surpeuplés 269 25,4 238 21,6 172 18,6

Surpeuplés à l’excès 41 3,9 31 2,8 9 1,0

Baraquements, caravanes, roulottes 0 0,0 1 0,1 2 0,2

Logements non salubres (A) 557 52,5 617 56,0 498 53,7

Logements normaux (B) 503 47,5 484 44,0 429 46,3

TOTAL (A) + (B) 1.060 100,0 1.101 100,0 927 100,0

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11. COûT eT FINANCeMeNT deS lOgeMeNTS

Le tableau suivant présente l’évolution du coût de l’investissement des familles afin d’acquérir et de rénover un logement décent.

Il prend en considération les opérations de construction, d’achat, d’achat avec petits ou gros travaux, soit un total de 738 dossiers pour l’année 2015.

Pour rappel, les investissements globaux comprennent : le coût des achats et des travaux, les honoraires d’architectes, les frais d’actes notariés, les droits d’enregistrement, la TVA,… à l’exclusion de la prime unique d’assurance-vie.

Le coût global du logement s’élève en moyenne à 171.210 EUR en 2015, contre 166.677 EUR en 2014, soit une augmentation de 2,7 % sur un an.

Le montant moyen du prêt alloué pour ces opérations est de 147.683 EUR en 2015, contre 143.796 EUR en 2014, soit une aug-mentation du montant moyen emprunté de 2,7 %.

La part d’autofinancement par les emprunteurs dans un projet immobilier est constante sur les deux dernières années et se maintient à 13,7 % ; elle est cependant en nette diminution par rapport à 2005 où le ratio était de 19 %.

Cette évolution met en exergue la question de l’accès à la pro-priété pour les ménages en état de précarité, dont les capacités à constituer des fonds propres sont particulièrement limitées.

A contrario, elle souligne toute l’importance du soutien apporté par les pouvoirs publics dans le cadre de la politique sociale du logement et par une institution comme le Fonds du Logement.

Malgré ce soutien, il conviendra sans doute d’initier dans les années à venir à la fois de nouvelles formes d’occupation des logements valorisant d’autres droits réels que la pleine propriété (bail emphytéotique, droit de superficie,…) et des types de finan-cement adaptés à ces nouveaux modes d’accession au logement.

évolution du coût de l’investissement d’achat, d’achat-rénovation ou de construction (b2 - hOP) - euR

Année Nombre de dossiers Investissement global Investissement moyen Moyenne des prêts accordés Autofinancement

2005 672 81.524.765 121.317 98.288 23.029

2014 869 144.842.693 166.677 143.796 22.881

2015 738 126.352.853 171.210 147.683 23.527

Répartition du financement : prêt / autofinancement

180.000

160.000

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

Moyenne des prêtsaccordés (EUR)

Autofinancement(EUR)

2005

81%

19%

2014

86,3%

13,7%

2015

86,3%

13,7%


12. le PRêT INTeRgéNéRATIONNel

Lancé en 2009, ce prêt hypothécaire à taux réduit a pour objet le financement de travaux permettant l’accueil de seniors, c’est-à-dire des personnes de plus de 60 ans ayant un lien de parenté avec l’emprunteur jusqu’au troisième degré.

Le prêt intergénérationnel n’a pas pour objectif la création massive de logements destinés à l’accueil des parents âgés. Il représente cependant une réponse concrète à l’hébergement de certaines personnes vieillissantes, tout en garantissant leur autonomie dans un cadre familial.

En 2015, 32 personnes âgées ont bénéficié de cette mesure contre 36 en 2014. La demande pour ce type de prêt est stable et représente 3,27 % du nombre total de prêts octroyés.

Depuis son lancement, 221 parents âgés ont bénéficié de l’avantage du prêt intergénérationnel.

le prêt intergénérationnel

40

35

30

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20

15

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2009

26

2010

36

2012

22

2011

31 36

2014

38

2013

32

2015ch

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prêt

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Le Fonds d ’interventions spéciales est réservé aux situations exceptionnelles.

c. leS PrêtS f.i.S.

Le tableau ci-après présente quelques données relatives aux prêts financés par le fonds d’interventions spéciales, c’est-à-dire par les fonds propres de la société. Ces prêts sont accordés à des familles ayant atteint le maximum d’emprunt en B2 sans dis-poser des ressources complètes pour financer l’intégralité de leur projet, ou à d’autres familles pour dépasser certaines situations non prises en considération par le règlement d’octroi des crédits.

En 2015, le Fonds a octroyé 40 prêts financés via le FIS contre 13 en 2014, avec une moyenne d’intervention de 10.117 EUR par prêt.

L’augmentation s’explique par la nécessité de répondre de manière pragmatique à des situations familiales délicates.

Les prêts accordés au départ de ce fonds permettent en effet de répondre à des situations qui ne rentrent pas dans le cadre juridique défini par la réglementation d’octroi des prêts. Très sou-vent, grâce à ces interventions, des familles ont pu mener à bien leur projet malgré un obstacle majeur, comme une impossibilité à contracter un contrat d’assurance-vie couvrant le risque de décès ; d’autres ont pu conserver la propriété de leur logement, comme cette famille menacée de perdre son habitation suite à la dénonciation d’un crédit devenu exigible...

Prêts F.I.S.

Année Nombre Montant Moyenne

2005 114 1.206.934 10.587

2014 13 201.689 15.515

2015 40 404.667 10.117


d. les écopacks

Des mesures transitoires ont permis aux citoyens ayant introduit un dossier de demande complet à la date du 31 décembre 2014, de bénéficier du régime d’octroi des primes accordées précédem-ment pour autant que la décision d’octroi de l’écopack intervienne avant le 28 février 2015.

Par la suite, un nouveau régime des primes logement et énergie a été adopté par arrêté du Gouvernement wallon du 26 mars 2015, avec entrée en vigueur le 1er avril.

Quant au dispositif écopack, il a été maintenu jusqu’au 31 décembre avec son seul volet prêt à taux zéro, en parallèle avec le nouveau régime de primes.

À partir du 1er janvier 2016, l’écopack amendé réintègrera le volet prime.

Ainsi moyennant quelques adaptations, le Gouvernement wallon a pérennisé le dispositif.

1. VOluMe deS éCOPACkS

Le dispositif écopack a fait l’objet en 2015 d’une modification importante qui a eu une influence conséquente sur son attractivité.

Initié le 1er mai 2012 dans le cadre du développement de l’Alliance Emploi-Environnement, l’écopack permet de financer des travaux de performance énergétique. Il comporte, d’une part, un volet prêt à tempérament à taux 0 % remboursable sur un maximum de 5,8,10 ou 12 ans suivant le niveau de revenus imposables, et, d’autre part, un volet prime, qui est immédiatement imputée sur la mensualité. Le montant de la prime était déterminé sur la base des critères d’octroi des primes à l’énergie accordées par la Wallonie.

Désireux de rationaliser le régime des primes logement et énergie, le Ministre du Logement a limité, par arrêté ministériel du 18 décembre 2014, l’octroi des écopacks au seul volet prêt, avec effet au 1er janvier 2015.

Le dispositif écopack : une aide à la performance énergétique.

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Nombre Montant prêté (EUR) Prime (EUR) Total écopacks (EUR) Moyenne (EUR)

Propriétaire occupant 416 6.816.784 1.067.205 7.883.989 18.952

Locataire occupant 1 9.460 2.785 12.245 12.245

Propriétaire bailleur 112 1.529.349 174.714 1.704.063 15.215

TOTAL 529 8.355.593 1.244.704 9.600.297 18.148

écopacks réalisés en 2015

Les tableaux ci-après rendent compte de la production de l’écopack.

Un total de 529 écopacks a été réalisé en 2015, pour un montant de 9.600.297 EUR, dont 8.355.593 EUR octroyés sous forme de prêts et 1.244.704 EUR sous forme de primes.

Le dispositif écopack a retenu principalement l’attention des propriétaires avec parmi ceux-ci 79 % de propriétaires occu-pants et 21 % de propriétaires bailleurs.

Un seul écopack a été octroyé à un locataire cette année, ce qui représente 0,2 % du total réalisé.

Suite au moratoire décrété sur l’octroi des primes et à la perte de l’attractivité qui en a découlé, la production d’écopack a diminué de plus de 36 % par rapport à l’année 2014, passant de 835 dos-siers à 529 en 2015. Le Fonds s’attendait à une compression de la demande mais au final il convient de relever que cette formule de crédit a néanmoins continué à susciter un certain intérêt. De nombreux ménages ont certes anticipé ou reporté leur projet, d’autres ont toutefois choisi d’investir dans la réalisation de travaux économiseurs d’énergie.

Si les familles nombreuses propriétaires occupant leur logement ont majoritairement eu recours à ce mécanisme, un écopack sur cinq a toutefois été consenti à un propriétaire bailleur. Cette donnée n’est pas neutre et démontre tout l’intérêt de la mesure pour cette catégorie de public, mais aussi pour les occupants locataires des biens rénovés.

L’exercice 2015 aura également été marqué par le développement d’un partenariat conclu, dans la seconde partie de l’exercice, entre le Fonds du Logement de Wallonie et les entités locales, issues de la régionalisation du Fonds de Réduction du Coût glo-bal de l’Energie (FRCE). Les 9 ASBL associées au FRCE consti-tuent une nouvelle porte d’entrée du système écopack. Dans ce partenariat, les entités locales se chargent d’accompagner les personnes qui s’adressent à elles et de les aider à constituer leur dossier ; le Fonds apparaissant comme le partenaire financier du projet. Nul doute qu’à travers ce partenariat, la dimension sociale de l’action du Fonds se trouvera renforcée.

Propriétaire occupant

Propriétairebailleur

Locataire occupant0,2%

Propriétaire occupant

21,2%

78,6%


1.232Isolation (toit, mur, sol)

357Châssis

67%

67%

111Chaudièreset pompes

6%

139 Autres

8%

Objet Nombre de prêts concernés % Montants (EUR) %

Toit et travaux induits toiture 867 47,1 % 4.622.228 46,2 %

Murs et travaux induits murs 340 18,5 % 2.176.946 21,7 %

Sols 25 1,4 % 62.629 0,6 %

Châssis 357 19,4 % 2.114.304 21,1 %

Autres travaux 135 7,3 % 188.937 1,9 %

Chaudières et pompes 111 6,0 % 818.027 8,2 %

Ventilation 2 0,1 % 14.233 0,1 %

Energie renouvelable 2 0,1 % 12.464 0,1 %

TOTAL 1.839 100 % 10.009.768 100 %

Objet des écopacks en 2015

2. VeNTIlATION deS éCOPACkS SelON leuR ObjeT

La destination des écopacks est précisée dans le tableau ci-dessous.

La part prise par les travaux relatifs à l’isolation du toit (en ce compris les travaux d’étanchéité et de réfection) représente un montant global de 4.622.228 EUR, soit 46 % du montant total octroyé.

Les travaux relatifs à l’isolation (toit, sols, murs), y compris les travaux induits, représentent 67 % du total des interventions réalisées.

Le remplacement de châssis représente, quant à lui, 2.114.304 EUR, soit 21 % du total.

L’isolation thermique et l’amélioration de l’étanchéité des loge-ments constituent très logiquement les deux types d’interventions les plus fréquentes.

Les 529 écopacks ont permis au total de financer quelque 1.839 postes distincts ; ce qui fait une moyenne de 3,48 postes par crédit. Ce ratio montre à lui seul le succès de la mesure et du

concept au regard des objectifs poursuivis. Rappelons en effet que le mécanisme de l’écopack avait pour ambition de stimuler les bénéficiaires à réaliser des projets de rénovation énergétique ambitieux. Pour ce faire, le cadre réglementaire imposait la réali-sation de minimum deux travaux, dont au moins un de perfor-mance énergétique… Il semble que les vœux du législateur aient largement été rencontrés, et cela d’autant plus que le produit a été amputé du volet prime en début d’exercice 2015.

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3. VeNTIlATION deS éCOPACkS SelON lA CATégORIe de ReVeNuS deS eMPRuNTeuRS

L’écopack s’adresse à un public relativement large. En effet, au-delà des trois catégories définies par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable, ce dispositif est également destiné à des ménages à revenus supérieurs, c’est-à-dire disposant jusqu’à maximum 93.000 EUR de revenus globalement imposables.

Le tableau ci-après présente la répartition des écopacks selon la catégorie de revenus des emprunteurs.

La part des revenus précaires a augmenté de 5,8 %, passant de 32,6 % en 2014 à 38,4 % cette année.

Celle des revenus modestes diminue de 1,8 %, passant de 29,2 % en 2014 à 27,4 %.

Enfin, la part des revenus moyens et supérieurs a diminué de 4 % par rapport à 2014 et s’établit à 34,2 % en lieu et place des 38,2 % en 2014.

Le montant moyen des écopacks réalisés a augmenté cette année et s’établit à ± 18.150 EUR par dossier.

Si le spectre de l’écopack est pour le moins large au niveau des bénéficiaires potentiels, il convient de relever la part prédomi-nante des ménages de conditions précaires et modestes dans l’ensemble, soit 66 %.

Cette évolution dans la répartition des ménages bénéficiaires s’explique par l’attrait moindre du mécanisme de l’écopack consécutif à la suppression du volet prime. Dans ces conditions, les ménages à revenus moyens et supérieurs ont vraisemblable-ment eu recours à d’autres sources de financement ou ont consa-cré des fonds propres à la réalisation de leurs travaux de nature énergétique. Par contre, les ménages de conditions précaires et modestes ont pour leur part continué à y trouver leur compte.

Catégories de revenus

Nombre % Somme Moyenne

Précaires 203 38,4 3.638.819 17.925

Modestes 145 27,4 2.524.654 17.411

Moyens 181 34,2 3.436.824 18.988

TOTAL 529 100,0 9.600.297 18.148

Répartition des écopacks selon les catégories de revenus 2015


4. duRée deS éCOPACkS

Le tableau suivant retrace l’évolution de la répartition des écopacks en fonction de la durée de remboursement.

Depuis son lancement en 2012, la durée de remboursement des écopacks a augmenté d’année en année. Ainsi, cette année plus de 60 % des écopacks ont une durée de remboursement fluctuant entre 10 et 12 ans, pour 51 % en 2014.

La part des écopacks ayant une durée de remboursement inférieure à 5 ans est maintenant de 1,3 % contre 4 %, l’année précédente.

La durée de remboursement des écopacks est fonction des capa-cités financières de la famille et de son appartenance à une caté-gorie de revenus. Les ménages à revenus précaires pouvaient de ce fait rembourser le crédit en maximum 12 ans. Cette limite a plusieurs fois contribué à exclure certains ménages du bénéfice de l’écopack ou à les obliger à revoir leur projet à la baisse car la charge de remboursement découlant du prêt s’avérait trop lourde.

5. lOCAlISATION deS éCOPACkS

Le tableau suivant présente la répartition des écopacks par province.

Les provinces de Liège et de Hainaut représentent 75 % du nombre total d’écopacks octroyés. Contrairement aux crédits hypothé-caires classiques accordés par le Fonds, la part des écopacks dans la province de Liège est plus importante que dans la province de Hainaut.

Durée des prêts2012 2013 2014 2015

Nombrede prêts % Nombre

de prêts % Nombrede prêts % Nombre

de prêts %

Moins de 5 ans 28 8,0 42 4,1 33 4,0 7 1,3

Entre 5 et 10 ans 199 57,2 517 50,9 376 45,0 198 37,4

Entre 10 et 12 ans 121 34,8 457 45,0 426 51,0 324 61,2

TOTAL 348 100,0 1.016 100,0 835 100,0 529 100,0

Répartition des écopacks en fonction de leur durée

Province Ecopacks Prêts hypothécaires

Brabant wallon 9 % 7 %

Hainaut 37 % 48 %

Liège 38 % 38 %

Luxembourg 4 % 3 %

Namur 12 % 4 %

TOTAL 100 % 100 %

localisation des écopacks

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l’actiVité de crédit et la mise en ŒuVre du contrat de gestion : INdICATeuRS quANTITATIFS 2015

En termes de nombre de dossiers, le Fonds a engagé 947 prêts.

Le Fonds parvient à toucher de nombreux nouveaux bénéficiaires puisque 89 % des crédits octroyés l’ont été à de nouvelles familles.

Le Fonds devait accorder cette année plus de 6 % du nombre de prêts en prêts HT+. Il a atteint 6,6 %.

Le nombre de prêts engagés aux bénéfices de familles disposant de revenus de catégories I a augmenté, passant de 65,2 % en 2014 à 67 % en 2015.

En ce qui concerne les délais d’octroi, la période convenue avec la Région est de maximum 28 jours entre l’envoi d’un dossier complet et la décision de crédit. Le Fonds fait mieux puisqu’en moyenne, il met 14 jours pour rendre une décision dans le cadre des crédits hypothécaires et 10 jours dans le cadre des écopacks.

En ce qui concerne l’écopack, le Fonds a engagé, compte tenu du moratoire sur les primes, 9,414 millions EUR. Il n’y avait pas d’objectif spécifique à atteindre pour 2015.

Le 1er octobre 2013, la Région et le Fonds ont conclu le nouveau contrat de gestion 2013-2018 précisant l’ensemble des objectifs, moyens et engagements qui lient les deux parties pour les cinq années à venir.

Les principaux indicateurs relatifs à l’activité d’octroi de crédits au cours de l’année 2015 sont repris dans le tableau ci-contre.

Ceux afférents aux montants et aux nombres de crédits octroyés sont formulés en termes d’engagement d’octroi de crédit.

A contrario, les données commentées précédemment sont rela-tives aux crédits réalisés, c’est-à-dire ayant fait l’objet d’une mise à disposition des fonds.

Ceci explique la différence entre, par exemple, le montant total des crédits hypothécaires réalisés en 2015, soit 138,316 millions EUR et le montant total des crédits hypothécaires engagés, soit 139,996 millions EUR. Le premier exprime la réalisation, le second, les engagements en termes d’octroi de crédit.

Le volume de crédit hypothécaire engagé témoigne de la demande soutenue qu’a connue le FLW cette année. Le Fonds atteint l’objectif de 140 millions EUR convenu avec la Wallonie. L’objec-tif n’a pas été dépassé par manque de disponibilités financières mais le Fonds aurait pu produire beaucoup plus !


intitulé de l’indicateur total 2015

Montant total des crédits hypothécaires octroyés depuis le 01/01 de l’année en cours 139.996.000 EUR (100,00 % de la cible)

Nombre de crédits octroyés 947

Montant de crédits octroyés à des nouveaux bénéficiaires 132.184.000 EUR

Montant de crédits octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt FLW 7.812.000 EUR

Nombre de crédits octroyés à des nouveaux bénéficiaires 846

Nombre de crédits octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW 101

% de prêts HT 73,8

% de prêts HT+ 6,6

% de prêts HTvert 19,6

% de prêts octroyés aux ménages appartenant à la catégorie 1 67,0



Nombre de jours moyen entre l’envoi de l’accusé de réception du dossier complet et l’octroi du prêt 14

Montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés (écopacks) 9.414.000 EUR

Nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés (écopacks) 520

Montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des nouveaux bénéficiaires 7.037.000 EUR

Montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW 2.376.000 EUR

Nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des nouveaux bénéficiaires 384

Nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW 136

% d’écopacks octroyés à des nouveaux bénéficiaires par rapport au nombre de bénéficiaires total 73,8

Nombre de jours moyen de traitement des dossiers écopacks 10

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L’AiDe loCatiVe

ChAPITRe

a. les opérations de rénoVation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

b. les Familles nombreuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50

c. grosses réparations et entretien du parc locatiF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59


1.163 logements en location en Wallonie.

38 nouveaux logements en 2015.

a. leS oPérationS De rénoVation

Le graphique suivant indique la répartition des logements créés au sein des bureaux régionaux situés à Namur, Charleroi, Liège et Mons.

L’année 2015 compte 38 nouveaux logements, répartis en 12 opé-rations dans les communes d’Anthisnes, Charleroi, Durbuy, Houyet, Liège, Les Bons Villers, Perwez, Sambreville et Walcourt.

Parmi ceux-ci, 12 ont été créés dans les centres urbains de Charleroi et Liège.

Les bureaux régionaux de Namur et de Liège ont réalisé respecti-vement 15 et 18 logements ; le bureau régional de Charleroi en a terminé 5. Quant au bureau montois, il n’a finalisé aucun chantier au cours de l’année 2015.

1. leS lOgeMeNTS CRééS dANS le CAdRe deS PROgRAMMeS COMMuNAux

Le contrat de gestion en cours prévoit, comme objectif, que le Fonds achète et rénove ou construit, chaque année, au moins 50 nouveaux logements locatifs, destinés essentiellement à des familles nom-breuses. Certaines opérations peuvent concerner des ménages touchés par la problématique de l’Habitat Permanent dans des zones d’équipements touristiques.

Le premier graphique indique le nombre de logements terminés au cours de l’année 2015. Par logement terminé, on entend celui pour lequel la réception provisoire a été accordée entre le 01/01/2015 et le 31/12/2015. Il fait également état du nombre de logements terminés en 2014 et en 2005.

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Trois opérations concrétisent un premier partenariat avec les communes des Bons Villers, de Perwez et d’Anthisnes.

¼¼ Aux Bons Villers, le Fonds a réhabilité le corps de logis d’une ancienne ferme et un grenier à blé, qui accueillent désormais 1 logement 3 chambres et 2 logements 4 chambres.

¼¼ À Anthisnes, d’anciens bâtiments agricoles, situés au cœur du village, ont été transformés en 8 logements familiaux.

¼¼ À Perwez, l’ancien Hôtel de Police a été restructuré en 4 loge-ments alors que 6 autres ont été construits dans l’enceinte, autour de la cour intérieure.

Les opérations d’Anthisnes et de Perwez sont illustrées ci-après ainsi que la transformation d’un immeuble en maison unifamiliale au centre de Charleroi.

Ces 38 logements ont été financés dans le cadre des programmes communaux 2008, 2010, 2011, 2012 et 2013.

À l’instar des résultats obtenus l’année précédente, le nombre de nouveaux logements réalisés n’atteint pas les 50 unités prévues dans le contrat de gestion.

Cette difficulté résulte d’une tendance générale observée au cours de ces dernières années : les délais de réalisation des opérations sont de plus en plus longs en raison des différents obstacles qui jalonnent le parcours : modification de l’opération par le partenaire, acquisition non aboutie, dégradation de l’état du bâtiment entraînant un surcoût, refus du permis d’urbanisme, recherche de moyens financiers complémentaires pour finaliser l’opération, faillite d’entreprises, etc.

Nonobstant ces différents freins, le Fonds gérait 19 chantiers au 31 décembre 2015, représentant 62 logements.

60

50

40

30

20

10

02005 2014

52 40 38

2015

évolution du nombre de logements rénovés et terminés

CharleroiLiège

Namur

18

15

5

Nombre de logements rénovés et terminés en 2014


l'ANCIeNNe FeRMe ReCèle 8 lOgeMeNTS FAMIlIAux

Ces anciens bâtiments agricoles, situés au cœur du village d’Anthisnes, ont été achetés par le Fonds en 2009 pour répondre aux objectifs des programmes communaux 2008 et 2012 qui prévoyaient 8 logements supplémentaires dans la commune.

Les bâtiments se situent à proximité du site classé du château de l’Avouerie et sont repris à l’inventaire du Patrimoine monumental de Wallonie sous l’appellation « ancienne ferme du Pouxhon ».

L’ensemble comprenait des étables et une grange inexploitées depuis un certain temps et relativement vétustes.

Les bâtiments nécessitaient d’importants travaux de restructuration pour pouvoir accueillir des logements.

L’approche architecturale a dû intégrer des contraintes liées à la spécificité du bâti agricole et à l’interdiction d’ouvrir des baies dans les façades arrières, pour protéger l'intimité des propriétés voisines.

Des terrasses installées à l’arrière et recouvertes d’une trame métallique ajourée offrent un double avantage : un espace semi-extérieur privatif et un apport de lumière sans vue sur les parcelles voisines.

Une attention particulière a été portée à l’aménagement des espaces extérieurs privatifs afin de favoriser la cohabitation harmonieuse des locataires.

Les bâtiments ont été isolés principalement par l'intérieur afin de respecter leur caractère remarquable, tout en garantissant une bonne performance énergétique des logements.

Le site accueille désormais 8 logements dont 5 de 3 et 4 chambres et 3 de 1 et 2 chambres. D’emblée, la volonté a été de concevoir des logements de taille différente pour assurer une certaine mixité entre les habitants.

Le prix d’achat s’est monté à 206.000 EUR (hors valeur du terrain).

Celui des travaux à 1.171.567 EUR. Le coût moyen par logement est de 172.196 EUR

La gestion des 8 logements est confiée à l’agence immobilière d’Ourthe-Amblève qui assure l’accompagnement social des locataires en collaboration avec le CPAS d’Anthisnes.

RéNOVATION PATRIMONIAle duRAble à ANThISNeS

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Crédits ReNO : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses articles 36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. Afin de soutenir cette politique de rénovation, la Région cofinance les travaux à raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants sont à charge du FLW. Crédits RENO reprend le montant financé par la Région.

Le Fonds a acquis 10 immeubles en 2015 (5 achats et 5 emphytéoses).

Ceux-ci seront rénovés dans le cadre des programmes communaux 2014/2016 à l’exception de 2 immeubles repris dans les programmes communaux du logement 2013.

Ces opérations aboutiront à la création de 25 nouveaux logements dans les communes de Charleroi, Estinnes, Gouvy, Herstal, Lobbes, Manhay, Namur, Thuin et Vresse-Sur-Semois.

Le montant réalisé de 6.152.875 EUR est inférieur aux réalisations des années 2005 et 2014. L’écart particulièrement important observé avec 2005 s’explique par le fait qu’à cette époque, un nombre important de maisons habitables ont été acquises par le Fonds dans des communes rurales afin de répondre aux objectifs des programmes communaux du logement. En 2005, les achats représentaient 59 % des réalisations contre 13 % en 2015.

Le montant réalisé est moins élevé qu’en 2014 ; ceci s’explique par les quelques chantiers qui ont débuté au cours des 3 derniers mois de l’année 2015 et dont les montants en réalisations étaient peu élevés au 31 décembre 2015.

L’absence d’investissement dans les colonnes AL PAT et crédits PAT s’explique par la clôture du dernier chantier patrimonial qui était en cours, à savoir le Château des Italiens à Tubize. De même, le montant de 51.226 EUR, repris dans la colonne crédits ART 44, correspond à la finalisation des travaux d’équipement sur ce même site.

Les montants repris en crédits MHD SAR concernent les chantiers de la Maison de l’Habitat durable en voie de finalisation et de l’ancienne gendarmerie de Perwez où des subventions pour « sites à réaffecter » ont complété l’enveloppe du programme communal.

2. leS RéAlISATIONS

Le premier tableau indique le montant total des dépenses réali-sées en 2015 pour les achats d’immeubles et pour les travaux d’investissement. Ce même tableau ventile les montants réalisés respectivement par les 4 services d’aide locative.

Le tableau suivant affiche le montant réalisé en 2005, 2014 et 2015.

Les trois derniers tableaux ventilent le montant total des réalisations en distinguant les contributions respectives de la Région et du FLW.

Pour faciliter la compréhension de ces tableaux, la définition des différents codes est reprise ci-après:

Al FlW : achats d’immeubles non repris dans la subvention, investissements consentis dans le parc existant et suppléments survenus pour les opérations subventionnées.

Al PCl : partie non subventionnée pour la création de logements repris dans les programmes communaux du logement, soit 25 % du prix de revient à charge du FLW (4).

Al PAT : partie non subventionnée pour les travaux patrimoniaux.

Al ART 44 : partie non subventionnée pour les travaux d’aména-gement des abords et l’équipement collectif de logements publics.

Al ReNO : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses articles 36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. Afin de soutenir cette politique de rénovation, la Région cofinance les travaux à raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants sont à charge du FLW. AL RENO reprend le montant financé par le Fonds.

Crédits PCl (RW) : partie subventionnée pour la création de logements repris dans les programmes communaux du logement, soit 75 % du montant réalisé.

Crédits PAT : partie subventionnée sur les travaux patrimoniaux.

Crédits ART 44 : partie subventionnée pour les travaux d’aména-gement des abords et l’équipement collectif de logements publics.

Crédits Mhd/SAR : subventions pour la Maison de l’Habitat durable et pour les travaux d’investissement dans les sites à réa-ménager (SAR).

(4) Les logements créés dans le cadre des programmes communaux sont subventionnés à raison de 75% du coût total de l’opération. Pour les programmes jusque 2012, le prix de revient moyen est fixé à 120.000 EUR par logement. Pour les programmes à partir de 2013, le prix de revient est fixé à 140.000 EUR pour les logements jusque 3 chambres (130.000 EUR pour les constructions neuves) et à 160.000 EUR pour les logements de 4 chambres et plus.


Les colonnes AL RENO et crédits RENO indiquent les montants investis pour la rénovation du parc ancien.

L’effort consenti par le Fonds a augmenté au cours de ces 10 dernières années, en même temps que sa contribution financière dans le cadre des programmes communaux. L’intervention de la

Wallonie, soit 75 % du prix de revient moyen fixé par logement, reste en deçà du coût des travaux réel des opérations. Dans un tel contexte, il est indispensable de trouver des alternatives pour continuer à réaliser de grands logements et à demander des loyers modestes, adaptés aux ressources des locataires.

évolution des montants réalisés (toutes opérations confondues)

Année Réalisations (EUR)

2005 11.382.848

2014 8.158.853

2015 6.152.875

RéalisationsBUREAU RéGIONAL

TOTALNAMUR CHARLEROI LIèGE MONS

Achats 649.153 164.382 1.607 0 815.142

Travaux 2.187.586 1.165.938 1.144.718 839.491 5.337.733

TOTAL 2.836.739 1.330.320 1.146.325 839.491 6.152.875

Réalisations en 2015 (toutes opérations confondues)

Ventilation des montants réalisés - Part FlW - euR

Année AL FLW AL PCL AL PAT AL A44 AL RENO Part FLW

2005 379.952 2.712.365 27.618 0 0 3.119.935

2014 1.993.699 1.400.365 7.004 13.442 35.207 3.449.718

2015 1.197.328 1.062.410 0 12.580 202.065 2.474.383

Ventilation des montants réalisés - euR

Année Part FLW Part RW TOTAL

2005 3.119.935 8.262.913 11.382.848

2014 3.449.718 4.709.135 8.158.853

2015 2.474.384 3.678.491 6.152.875

AnnéeCrédits PCL

(RW)Crédits PAT Crédits

A44CréditsMHDSAR

CréditRENO

Part RW

2005 8.137.095 125.818 0 0 0 8.262.913

2014 4.201.095 0 42.433 448.003 17.604 4.709.135

2015 3.187.231 0 51.226 339.001 101.033 3.678.491

Ventilation des montats réalisés - Part RW - euR

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PeRWeZ : RéAFFeCTATION de l'ex-geNdARMeRIe

le SITe ACCueIlle 10 lOgeMeNTS NeuFS !

Le site se trouve au centre de Perwez à proximité des grands axes, des commerces et des services. Installé à l’angle de l’avenue Wilmart et de la rue Creybeck, il se prête tout particulièrement à la création de deux venelles traversantes qui décentralisent les accès aux logements, favorisant la dynamique et l'intégration dans le quartier.

Le bâtiment de l’ancienne gendarmerie est repris à l’inventaire du Patrimoine monumental de Wallonie.

Datant de 1884, il se caractérise par une bâtisse imposante dont les façades à rue et latérales sont marquées par des registres de pierres. La façade arrière ne présente, en revanche, aucun décor remarquable.

Les volumes intérieurs étaient très importants avec des hauteurs sous plafonds de plus de 4 mètres. Cette configuration n’étant pas optimale, le plancher existant entre le rez et le 1er étage a été démoli afin de créer deux niveaux intermédiaires pour retrouver des hauteurs sous plafonds plus appropriées pour des logements.

Une partie des anciens cachots a dû être démolie en raison de leur vétusté ainsi que les garages, en très mauvais état.

Le projet architectural a conçu des opérations reposant sur 4 axes :

la transformation de l’ancienne gendarmerie

D’emblée, vu le caractère remarquable des façades avant et latérales, le parti a été pris de les préserver et de maintenir les baies à l’identique. C’est pourquoi les nouveaux planchers des niveaux intermédiaires ont été créés uniquement dans la travée centrale et arrière, ce qui a permis d’orienter les logements côté sud et de bénéficier de la vue sur l’intérieur de l’ilot.

Pour la même raison, les façades avant et latérales ont été isolées par l’intérieur. Un enduit extérieur gris clair sur isolant a été appliqué sur la façade arrière.

La charpente a pu être maintenue mais la couverture a été remplacée. En façade arrière, 3 lucarnes ont été créées dans le même style que les lucarnes de la façade avant.

Quatre logements ont pris place dans l’immeuble dont 2 logements de 3 chambres et 2 logements de 1 et 2 chambres.

la construction de 3 logements à front de l’avenue Wilmart

La construction de cet ensemble, à front de rue et à côté de l’ancienne gendarmerie, abrite 3 logements ; 2 logements sont presque symétriques sur les deux niveaux, scindés verticalement et dotés d’entrées séparées au pignon. Le troisième s’étend au-dessus des premiers, sur toute leur surface, il est accessible via un escalier métallique extérieur.

Le gabarit est semblable à ceux des immeubles voisins. Les façades, recouvertes d’un crépi gris clair, s’intègrent de façon harmonieuse dans l’avenue Wilmart où une majorité des immeubles présentent des façades cimentées.


la rénovation des anciens bureaux et cachots

La partie annexée à l’ancienne gendarmerie a été démolie, permettant de dégager l’angle de l’ancienne gendarmerie. Le volume conservé a été aménagé en un logement 1 chambre, adapté à une personne à mobilité réduite. Les façades ont été recouvertes d’un crépi gris clair sur isolant.

la démolition-reconstruction de 2 logements à la rue Creybeck

À l’emplacement des garages, 2 logements 2 chambres presque identiques ont été construits sur deux niveaux. Le gabarit des anciens garages a été maintenu et les façades ont été également recouvertes d’un crépi gris clair sur isolant.

Chaque logement situé au rez-de-chaussée bénéficie d’un espace extérieur privé tandis que l’ensemble de la cour intérieure est commune. En outre, 6 emplacements de parking ont été prévus.

Le prix d’achat était de 186.250 EUR (hors valeur du terrain). Le coût des travaux de 1.520.000 EUR. Le coût moyen par logement se monte à 170.625 EUR

Cette opération a été financée par le programme communal 2008. En outre, une intervention dans le cadre du SAR (site à réaménager) a permis de financer certains travaux de rénovation dans l’ancienne gendarmerie.

Les logements sont confiés en gestion à l’agence immobilière sociale du Brabant wallon, laquelle assure l’accompagnement social des locataires en collaboration avec le CPAS de Perwez.

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Le coût moyen des projets engagés en 2015 est très proche du coût des logements terminés. À noter que les 2 opérations com-mencées par le bureau de Liège sont à nouveau plus coûteuses que celles des autres bureaux régionaux. Ceci s’explique sans doute par le fait que les chantiers ne comprennent qu’un seul logement en ne permettant pas des économies d’échelle.

Si le prix de revient des logements est relativement constant depuis plusieurs années, il est néanmoins supérieur au coût moyen fixé par la Wallonie. Jusqu’au programme communal 2012, ce dernier était fixé à 120.000 EUR par logement. Les nouvelles balises appliquées depuis le programme 2013 (5) ne concernent que très peu les logements terminés en 2015. De ce fait, le surcoût à charge du Fonds se situe entre 25.000 à 30.000 EUR par logement terminé en 2015.

Au fil des années et des opérations réalisées, les services du Fonds ont acquis des compétences pointues en matière de rénovation : valoriser l’existant pour limiter les coûts, sans renoncer à la qualité des logements. Les services d’aide locative sont également rom-pus aux nombreuses démarches administratives qui précèdent le démarrage d’un chantier.

Le réel problème est lié au déséquilibre qui existe entre le coût final de l’opération immobilière, la contribution de la Wallonie et la capacité contributive des familles locataires. En effet, comme l’illustrent les tableaux suivants, les locataires, en état de précarité, ne peuvent supporter un loyer en rapport avec le prix du logement.

3. le COûT deS lOgeMeNTS RéNOVéS

Le premier tableau indique l’estimation du prix de revient moyen des logements terminés en 2015, c'est-à-dire les logements pour lesquels la réception provisoire a été accordée entre le 1/1 et le 31/12/2015. De plus, il ventile le nombre de logements par service d’aide locative et distingue le pourcentage du prix de revient moyen consacré à l’acquisition du bâtiment et celui consacré aux travaux.

Le second tableau donne les mêmes informations, mais pour les logements commencés en 2015, c'est-à-dire les logements pour lesquels l’ordre de commencer les travaux a été donné aux entre-prises adjudicataires entre le 1/1 et le 31/12/2015.

À noter que les tableaux ne prennent pas en compte la valeur du terrain dans le calcul des prix de revient, conformément au contrat de gestion. Dans ce cadre, le sixième du montant lié à l’achat est déduit à titre de valeur de terrain.

Le prix de revient moyen des logements réalisés en 2015 s’élève à 146.592 EUR.

À Liège, ce prix atteint la somme de 154.156 EUR pour 18 loge-ments. Cet écart est dû essentiellement à une opération située à Anthisnes concernant la transformation d’une ancienne ferme en 8 logements. Vu l’importance des interventions, le coût d’achat-rénovation dépasse 170.000 EUR par habitation. On peut toutefois considérer que le coût des travaux a été bien maîtrisé vu la qualité de restauration du bâti et le caractère spacieux et lumineux des logements.

À Namur et à Charleroi, les prix de revient sont quasi similaires, soit respectivement 139.845 EUR et 139.602 EUR.

Le pourcentage du coût des travaux est plus élevé à Liège et à Charleroi car plusieurs opérations sont réalisées dans des immeubles cédés en emphytéose au Fonds. Le coût d’achat est quasi nul ; en revanche, les travaux sont très importants. À Namur, tous les bâtiments ont été acquis.

(5) Pour rappel : 130.000 EUR pour les constructions neuves jusqu’à 3 chambres, 140.000 EUR pour les rénovations jusqu’à 3 chambres et 160.000 EUR pour les 4 chambres et plus.


Montantsinvestis (EUR)

NAMUR CHARLEROI LIèGE MONS TOTAL

5 chantiers15 logements % 3 chantier

5 logements % 3 chantiers18 logements % 0 chantier

0 logement % 11 chantiers38 logements %

Achats 385.752 18 72.924 10 223.600 8 0 0 682.276 12

Travaux 1.711.922 82 625.084 90 2.551.208 92 0 0 4.888.214 88

TOTAL 2.097.674 100 698.008 100 2.774.808 100 0 0 5.570.490 100

Moyenne par logement 139.845 139.602 154.156 0 146.592

Achats 25.717 14.585 12.422 0 17.955

Travaux 114.128 125.017 141.734 0 128.637

Coûts des logements terminés en 2015

Montantsinvestis (EUR)

NAMUR CHARLEROI LIèGE MONS TOTAL

7 chantiers28 logements % 2 chantiers

6 logements % 2 chantiers2 logements % 2 chantiers

5 logements % 13 chantiers41 logements %

Achats 382.454 10 69.446 8 568 0 152.224 21 604.692 10

Travaux 3.554.212 90 792.744 92 319.867 100 562.242 79 5.229.065 90

TOTAL 3.936.666 100 862.190 100 320.435 100 714.466 100 5.833.757 100

Moyenne par logement 140.595 143.698 160.218 142.893 142.287

Achats 13.659 11.574 284 30.445 14.749

Travaux 126.936 132.124 159.934 112.448 127.538

estimation des coûts des logements commencés en 2015

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b. leS faMilleS noMbreuSeS

1. leS lOCATAIReS

Ce graphique indique le nombre total de logements loués, incluant ceux qui sont confiés en gestion aux OFS, aux CPAS et aux communes. Il ventile également le nombre de locataires par bureau régional et distingue les familles nombreuses des autres types de ménages.

Par autres types de ménages, on entend des ménages qui ne comprennent pas au moins 3 enfants à charge et qui ne peuvent être considérés comme des familles nombreuses.

Au 31/12/2015, le Fonds comptait 1.163 ménages locataires dont plus de 80 % sont des familles nombreuses.

Parmi les 937 familles nombreuses, 484 sont logées directement par le Fonds ; les 453 autres familles occupent des logements éloignés des bureaux régionaux que le Fonds a confiés en gestion à des partenaires locaux.

80 % des ménages locatairessont des familles nombreuses.

La demande de grands logements reste élevée.

ensemble des locataires

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

Familles nombreuses

Autres types de ménages

Namur Charleroi Liège Mons

233

42

174

37

206

22

324

125


80 % des ménages locatairessont des familles nombreuses.

2. leS CANdIdATS lOCATAIReS

Le premier graphique indique le nombre de nouvelles familles nombreuses qui ont déposé leur candidature au cours de l’année 2015 et les répartit par bureau régional.

Le second graphique reprend le nombre total de candidatures valides au 31/12/2015, les répartissant également par bassin.

Le tableau met en exergue le type de logement occupé par les 32 familles nombreuses qui ont été relogées en direct par le Fonds en 2015.

En 2015, le Fonds a enregistré 332 nouvelles candidatures de familles nombreuses, ce qui porte à 810 le nombre de familles en attente d’un logement décent et adapté à la taille de leur ménage. Comme chaque année, les bureaux régionaux de Charleroi et Liège comptent un nombre plus important de candidatures.

Le tableau témoigne des mauvaises conditions de logement de la plupart des familles logées par le Fonds en 2015 : celles-ci ont quitté des logements de mauvaise qualité ou se trouvaient sans abri. L’évolution depuis 2005, illustrée dans ce même tableau, montre que ces situations ne sont malheureusement pas neuves.

Historiquement, le bureau régional de Mons confiait la totalité des logements à des partenaires qui en assuraient la gestion.

Les autres types de ménages occupent des logements de 1 ou de 2 chambres.

Le Fonds assure la location directe des familles nombreuses quand les logements sont situés à proximité des bureaux régio-naux de Namur, Charleroi, Liège et Mons. La gestion locative est complétée d’un accompagnement social visant le maintien dans le logement. Les contacts fréquents avec les locataires contri-buent au développement d’une relation personnalisée qui facilite la résolution de problèmes quand ceux-ci se posent : conflits de voisinage, arriérés locatifs, entretien du logement.

En 2013, la dimension de la location directe a été introduite dans le bureau montois avec le développement d’un pôle social. Désormais, les logements situés à Mons et ses environs sont attribués directement par le Fonds.

Pour rappel, cette nouvelle orientation vise l’augmentation du nombre de logements loués en direct par rapport au nombre de logements confiés en gestion à des partenaires. En effet, le contrat de gestion du Fonds précise que ce dernier doit maintenir le niveau des locations directes à 40 % au moins du parc locatif, confirmant ainsi sa mission d’accompagnement social envers les familles locataires.

Depuis 2015, des permanences hebdomadaires sont organisées au bureau régional de Mons. À l’instar de ce qui se fait dans les autres aides locatives, ces permanences ont pour but d’instruire les dossiers de candidatures mais également de donner toutes les informations utiles en matière de logement et d’orienter les candidats vers d’autres services en fonction des problèmes énoncés.

Au cours de l’année, 16 nouvelles candidatures ont été enregistrées par le bureau régional de Mons.

Cet accompagnement social, mené en étroite collaboration avec les techniciens des services, a un double impact positif : d’une part, il soutient la cohésion des familles et leurs projets ; d’autre part, il encourage le payement régulier des loyers et un bon entretien du logement.

Quand les logements sont situés dans des communes éloignées des bureaux régionaux, le Fonds confie leur gestion à des parte-naires locaux (agences immobilières sociales, associations de promotion du logement, CPAS et communes). L’organisme chargé de la gestion du bien connaît les besoins des ménages et peut s’appuyer sur le réseau social pour soutenir l’intégration des locataires.

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Logement antérieur 2005 2014 2015

Améliorable et surpeuplé 3 3 3

Surpeuplé 26 13 12

Améliorable 2 2 0

Non améliorable et surpeuplé 3 0 2

Sans¼ 18 6 8

Sous-total (A) 52 24 25

Logements normaux (B) 4 11 7

TOTAL (A)+(B) 56 35 32

Caractère du logement antérieur occupé par les locataires (familles nombreuses)

Nombre total de candidatures actives au 31/12/2015

NamurMons 18

LiègeCharleroi

Total : 810

122

475195

Nombre de nouvelles candidatures enregistrées en 2015

Total : 332

Namur

LiègeCharleroi

50

154112

Mons

16

810 familles sont en attente d 'un logement décent.


3. lA lOCAlISATION deS NOuVelleS lOCATIONS

Ce tableau ventile les contrats de location (FLW) et les mandats de gestion (partenaires) conclus en 2015. Il distingue également les logements existants (LE) des logements créés en 2015 (LC).

Le Fonds a conclu 92 contrats en 2015, comprenant les locations directes et les logements confiés en gestion.

Les 41 contrats conclus en direct par le Fonds concernent exclusivement des logements existants. Les nouvelles familles locataires ont pu obtenir un logement à la suite du départ des anciens occupants. Ceci montre le peu de marge de manœuvre dont dispose le Fonds pour répondre aux demandes des nombreux candidats qui fréquentent ses permanences.

À noter que le bureau régional de Mons a mis 4 logements en location directe.

Tous les nouveaux logements créés ont été confiés en gestion à des partenaires, car ils sont éloignés des bureaux régionaux.

Ceci résulte de la politique insufflée par les programmes com-munaux. Les communes cherchent à accroître le nombre de logements à loyer modéré sur leur territoire, certaines étant par-ticulièrement désireuses d’augmenter le nombre de logements de 3 chambres et plus. Aussi, le Fonds est-il fortement sollicité par les communes et les CPAS pour prendre en emphytéose des biens en vue de les transformer en logements familiaux. C’est ainsi que le nombre de communes où le Fonds intervient ne cesse de croître… En 2015, sur les 38 logements créés, 21 sont localisés dans de nouvelles communes.

Le dernier programme communal 2014/2016 confirme cette tendance en soutenant plus d’une vingtaine d’opérations dans des communes rurales, dont celles concernées par la problé-matique de l’habitat permanent dans des zones d’équipements touristiques.

Cet impact est positif pour ces communes où les besoins en logements sont également très importants. Cependant, cette tendance, ajoutée à la pression immobilière, contribue à diminuer le nombre de nouveaux logements familiaux dans les centres urbains. Or, le Fonds soutient l’intégration des familles dans les villes et à proximité des services.

La question ne doit pas être posée en termes de concurrence entre les milieux ruraux et urbains. Il est clair que les besoins en logements se font sentir dans toutes les zones et que les ménages attendent légitimement une réponse concrète. Cepen-dant, vu la difficulté d’acquérir des biens fonciers en ville, il serait sans doute opportun d’y dédicacer des financements spécifiques pour la création de grands logements en milieu urbain. Une telle approche pourrait sans doute, à terme, freiner la désertification des centres qui, une fois les commerces fermés, sont vides faute d’habitants.

CHARLEROI

FLW 14LC* 0

31LE** 14

PARTENAIRES 17LC 14

LE 3

LIèGE

FLW 13LC 0

20LE 13

PARTENAIRES 7LC 0

LE 7

MONS

FLW 10LC 0

26LE 10

PARTENAIRES 16LC 8

LE 8

NAMUR

FLW 4LC 0

15LE 4

PARTENAIRES 11LC 0

LE 11

TOTALFLW 41

LC 0

92LE 41

PARTENAIRES 51LC 22

29

* LC : logements créés (programme communal)

** LE : logements existants

Nouveaux contrats signés en 2015

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5. lA TAIlle deS FAMIlleS lOgéeS

Le tableau indique le nombre d’enfants à charge des familles logées par le Fonds en 2014 et en 2015.

La majorité des familles logées en 2015 compte 3 et 4 enfants ; 11 autres familles ont 5 enfants et plus.

Deux familles sont considérées comme étant nombreuses bien qu’elles n’aient pas 3 enfants à charge. L’arrêté du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et l’aide locative du Fonds précise que l’enfant à charge, handicapé ou orphelin, compte pour deux. De même, un autre membre handicapé ou un parent âgé de 60 ans et plus est compté comme étant un enfant à charge. L’une de ces familles comprend 2 enfants orphelins ; la seconde compte 2 enfants handicapés.

4. le lOyeR dû

Le tableau reprend l’évolution de la moyenne des loyers pour les contrats conclus en 2014 et en 2015. Il distingue également la moyenne des loyers par bureau régional.

La moyenne pondérée générale est obtenue en prenant en compte les loyers dus et le nombre de contrats signés sur l’ensemble des bureaux régionaux, pendant l’année concernée.

Le loyer moyen concernant les contrats conclus en 2015 accuse une diminution par rapport à 2014.

D’une part, les loyers des logements loués directement par le Fonds sont globalement moins élevés en 2015, suite à l’attribution à des familles de plus petite taille et/ou disposant de ressources moindres.

Pour rappel, le calcul du loyer, en locations directes, répond à deux critères :

¼¼ le premier vise le coût du logement, étant entendu que le loyer doit atteindre un taux de rentabilité se situant entre 2 et 6 % du prix de revient ;

¼¼ le second précise que le loyer ne peut excéder 15 % des res-sources des ménages en état de précarité et 20 % des ressources des ménages à revenus modestes.

évolution de la moyenne des loyers

Aide locativeMoyenne des loyers

Contrats 2014 Contrats 2015

CHARLEROI 336 324

LIèGE 387 388

MONS 347 337

NAMUR 305 289

Moyenne pondérée générale 349 332

D’autre part, les loyers des logements confiés à des partenaires sont également moins élevés en 2015 ; proportionnellement, il y a plus de contrats portant sur des logements de 1 et 2 chambres que les années précédentes. Ceci s’explique par le fait d’opéra-tions qui, comptant plusieurs logements, intègrent des petites habitations afin d’assurer la mixité sociale sur le site. Plusieurs logements provenant de ces opérations ont été confiés à des partenaires en 2015.

Nombre d'enfants à charge dans les familles logées en 2015 (contrats signés en 2015)

Nombre d’enfants à charge

Contrats signés en

2014 2015

0 à 2 1 2

3 19 11

4 4 8

5 6 6

6 3 3

7 0 2

8 0 0

9 2 0

TOTAL 35 32


6. le STATuT PROFeSSIONNel eT leS ReVeNuS deS lOCATAIReS

Les données ci-dessous indiquent d’une part, le statut profes-sionnel des familles nombreuses logées par le Fonds en 2015 -seule la profession du chef de ménage est prise en compte- et d’autre part, la provenance du revenu principal du ménage au moment de l’attribution du logement.

Comme l’année précédente, la majorité des chefs de ménage est sans profession ; seuls 5 d’entre eux perçoivent un salaire.

Deux tiers des familles logées en 2015 ont des revenus issus des allocations de chômage ou de l’aide sociale. Quatre autres ménages perçoivent des allocations de mutuelle ou une pension.

La situation financière des familles candidates rend difficile l’accès au logement surtout quand celles-ci sont très nombreuses. Les loyers des logements privés suffisamment spacieux ne peuvent être supportés par des ménages qui vivent d’allocations de remplacement. Les logements publics sont rarement adaptés pour accueillir de grandes familles. Quant aux agences immobi-lières sociales et aux associations de promotion du logement, elles gèrent principalement des petits logements appartenant à des propriétaires privés et comptent précisément sur le Fonds pour mettre à disposition des logements de 3 chambres et plus.

Au 31/12/2015, le ratio entre le nombre de nouveaux locataires et le nombre de candidats en attente au FLW correspondait à 4 % seulement. Rares sont les opportunités qui s’offrent aux familles nombreuses à la recherche d’un logement suffisamment grand avec un loyer raisonnable.

L’acquisition pourrait constituer une solution de relogement à long terme. Cependant, les responsabilités d’un propriétaire étant dif-férentes de celles d’un locataire, les familles ne peuvent être orientées vers un achat hypothécaire sans un accompagnement préalable. Il est important qu’elles puissent mesurer les charges qu’elles devront supporter, non seulement pour le remboursement du prêt mais également pour le suivi des travaux de mise aux normes et pour l’entretien de l’habitation au fil des années…

Toutefois, cette piste présente un intérêt pour certaines familles locataires à revenus précaires qui pourraient se tourner vers l’accès à la propriété ; plus particulièrement, celles qui ont été locataires durant plusieurs années et qui, à travers les contacts avec le service d’aide locative, ont pu développer une gestion en bon père de famille de leur habitation.

Statut professionnel (contrats signés)

60

50

40

30

20

10

0Ouvriers

Indépendants

Sans profession

Employés

2005

16

2014

6

2015

1

4

39

35

26 221

Provenance des revenus (contrats signés)

2005 2014 2015

Travail 8 2 5

Chômage 21 11 8

Aide sociale 17 17 15

Pension 4 0 1

Mutuelle 3 5 3

Sans 3 0 0

TOTAL 56 35 32

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7. leS déPARTS

En 2015, 31 familles ont quitté un logement du Fonds.

Après avoir été informés du fait que leur bail ne serait pas prorogé en raison de la sous-occupation du logement, 5 ménages n’étant plus des familles nombreuses, ont obtenu un logement public.

Parmi les ménages qui se sont orientés vers le secteur privé, 9 n’étaient plus des familles nombreuses et sous-occupaient le logement. Ils ont donc préféré prendre les devants pour rechercher un logement mieux adapté à la taille de leur famille.

Au cours de l’année, 14 logements ont été ainsi libérés spontané-ment et ont pu être mis à disposition d’autres familles nombreuses.

Trois locataires ont dû quitter leur logement suite à des loyers impayés.

Les services d’aide locative sont particulièrement vigilants au payement régulier du loyer et veillent à ne pas laisser croître les arriérés locatifs. Aussi, dès le premier retard de payement, le service social contacte les locataires en vue d’établir un plan d’apurement. Le plus souvent, cette démarche précoce suffit à régulariser la situation. Dans les cas où la dette persiste, le recours au Juge de Paix s’avère nécessaire pour sensibiliser le locataire au respect de ses engagements. Vu le rôle incarné par le magistrat, cette procédure provoque dans certains cas le déclic nécessaire ; les locataires respectent alors le plan d’apu-rement prévu dans le jugement. Cependant, certains continuent à ne pas payer leur loyer malgré les termes et délais accordés. Dès lors, le Juge de Paix n’a d’autre choix que de prononcer la résiliation du bail. À noter que les 3 familles dont le bail a été résilié ont quitté leur logement d’initiative après la signification du jugement. L’une d’entre elle était même présente pour effec-tuer l’état des lieux de sortie.

Quatre ménages ont acquis un nouveau logement, dont 3 familles nombreuses avec un prêt hypothécaire du Fonds. Ces deux der-nières années, le nombre de familles devenues propriétaires a diminué : en 2015 et 2014, respectivement 4 et 3 locataires ont acheté leur habitation. Or, en 2011, 2012 et 2013 ce sont de 9 à 12 familles qui ont accédé à la propriété chaque année.

Cette diminution est-elle conjoncturelle ? Ou, au contraire, témoigne-t-elle d’une difficulté croissante de l’accès à la propriété pour les familles nombreuses de conditions modestes ? Le Fonds se penche sur cette question en vue d’adapter l’accompagnement qu’il dispense aux locataires. En effet, le secteur locatif n’offre pas suffisamment de logements adaptés aux grandes familles. Si l’acquisition du logement familial peut être envisagée comme alternative, il est pertinent de valoriser les leviers et aides divers qui pourraient faciliter l’accès à la propriété.

Nombre et motif des départs (contrats clôturés en 2015)

Motif des départs Nombre

Location logement public 5

Location APL ou AIS 0

Location logement privé 14

Acquisition via un prêt FLW 3

Acquisition via un autre organisme 1

Procédure judiciaire ou expulsion 3

Autres 3

Décès 2

TOTAL 31


uNe SPACIeuSe MAISON de 5 ChAMbReS !

Le bien est situé au cœur de Charleroi, en face de l’Athénée Royal Ernest Solvay et à côté du Collège Saint-André. L’accès aux transports en commun, aux écoles et aux petits commerces est très aisé.

L’immeuble fait partie d’un ensemble de deux bâtiments jumelés, implantés sur un angle de rues et achetés en 2008 à l’ASBL des religieuses Saint-André de Tournai. Le premier immeuble Boulevard émile Devreux a été rénové en 2 logements familiaux dans le cadre d’un programme communal précédent.

Cette opération, reprise dans le programme communal 2012, concerne la transformation du volume de droite en une grande maison de 5 chambres. Si l’état général était globalement bon, une mise en conformité des différentes installations, une adaptation des zones de circulation et des travaux de parachèvement étaient devenus indispensables pour remettre aux normes cette imposante bâtisse.

La redistribution des espaces a voulu répondre aux besoins actuels d’une famille nombreuse : un WC séparé au rez-de-chaussée, une salle de bains au 1er étage, complétée d’une salle de douche au 2ème étage ; la cuisine a été réaménagée dans l’annexe existante tandis que la buanderie a pris place dans l’entresol.Des travaux de sauvegarde se sont avérés indispensables : la rénovation des toitures du volume principal et de l’annexe, les adaptations complètes des installations électriques, sanitaires et de chauffage, la remise en état des revêtements de sol, des murs et plafonds, la séparation des égouttages communs. Tous les châssis simple vitrage existants ont été remplacés et les murs de l’annexe isolés. Les surfaces de vie et les chambres étant très spacieuses, la maison pourra accueillir jusqu’à 11 personnes.

Le prix d’achat était de 87.507 EUR. Celui des travaux de 77.610 EUR. Le coût moyen par logement se monte à 165.117 EUR.Le logement est loué en direct par le Fonds pour être mis à disposition d’une des nombreuses familles candidates en attente d’un logement à Charleroi.

RéNOVATION uRbAINe Au CeNTRe de ChARleROI

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c. groSSeS réParationS et entretien Du ParC loCatif

Depuis plusieurs années, le Fonds se trouve confronté au défi qui consiste à gérer un parc qui s’accroît et qui s’étend dans l’en-semble de la Wallonie. Pour rappel, un programme quinquennal avait été élaboré en 2010, visant la remise aux normes actuelles de quelque 130 logements anciens. En outre, le dernier contrat de gestion prévoit qu’un tiers des dépenses consenties pour l’entretien et les grosses réparations du parc est financé par la Wallonie, sous la forme de la prise en charge d’un tiers des annuités de remboursement des prêts contractés à cet effet.

Le tableau illustre une augmentation globale de 9 % des dépenses d’entretien et de grosses réparations.

Outre les travaux ponctuels réalisés dans les logements quand un problème est signalé, 13 logements ont fait l’objet d’une complète remise en état et sont retournés dans le circuit locatif pour une vingtaine d’années. Parallèlement, la rénovation de 20 autres logements anciens a débuté au cours de l’année.

Le graphique indique le nombre de logements effectivement en location par service d’aide locative pour les années 2005, 2014 et 2015.

Le tableau répartit les montants réalisés concernant l’entretien et les grosses réparations dans le parc locatif en 2015 et les compare avec ceux de 2014. Tout comme le tableau précédent, il ventile les montants par bureau régional.

En 2015, le nombre de logements loués a augmenté de 37 unités pour atteindre 1.163 logements, ce qui correspond à l’augmentation constante observée depuis 2005.

La hausse croissante du parc locatif est à mettre en relation avec les programmes communaux qui augmentent annuellement l’offre de logements.

2.575.000 EUR dépensés pour les travaux de remise en état du parc.


évolution du parc locatif

2014 20152005

450400350300250200150100

500

Namur Charleroi Liège Mons

évolution des charges d’entretien et de grosses réparations (euR)

Aide locative

2014 2015

Entretien Grosses réparations Entretien Grosses

réparations

NAMUR 284.324 291.929 368.096 466.431

CHARLEROI 224.543 680.980 331.179 475.838

LIèGE 290.989 362.410 329.301 207.455

MONS 147.725 74.610 208.299 188.494

TOTAL 947.581 1.409.929 1.236.875 1.338.218

GRAND TOTAL 2.357.510 2.575.093

Les dépenses d 'entretien et de grosses réparations ont augmenté de 9 % en 2015.

Ces travaux, qui assurent la pérennité des immeubles, sont une priorité pour le Fonds. Outre les moyens financiers qui y sont dédicacés, le Fonds s’est doté d’outils pour pouvoir assumer cette importante charge de travail. Des bureaux d’architectes ont été désignés dans les différentes zones de la Wallonie où le Fonds détient des immeubles. Leur mission consiste à dia-gnostiquer les problèmes techniques dans les logements qui sont éloignés des bureaux régionaux, à faire le descriptif tech-nique des travaux et à surveiller leur bonne exécution. Parallè-lement, des marchés-cadres ont été passés avec plusieurs entreprises, également par zone géographique, et ce pour tous les types d’interventions. De cette façon, le Fonds peut inter-venir rapidement quand un problème technique est signalé et assurer une maintenance immobilière efficiente.

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leS organiSMeS De logeMent à finalité SoCiale

a. éVolution du nombre d’asbl agréées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

b. les régies des Quartiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63

c. les agences immobilières sociales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65

d. les associations de promotion du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

e. les missions du Fonds à l’égard des oFs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69

ChAPITRe


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a. éVolution Du noMbre D’AsBL AGréées

87 ASBL reconnues en tant qu’organismes de logement à finalité sociale.

C’est précisément dans l’espoir d’une opportunité budgétaire qui pourrait se dégager à terme que les promoteurs persévèrent à réunir les conditions nécessaires à l’agrément et au démarrage, voire dans certains cas, à la poursuite des projets.

Au cours de l’année 2015, le Gouvernement wallon a reconnu, sur la proposition du Fonds, une nouvelle structure : 1 association de promotion du logement (APL).

Ainsi, au 31 décembre 2015, le nombre d’ASBL agréées était de 87.

La quasi stagnation du nombre d’OFS en 2015 traduit le contexte budgétaire dans lequel les structures évoluent.

En effet, le budget global dédié au secteur étant figé, la pérennité des associations agréées a été privilégiée, au détriment de l’agrément de nouvelles structures.

Malgré ce contexte difficile, de nouveaux projets ambitionnent de rejoindre le secteur associatif tant les problématiques locales en matière de logement et d’insertion sont aigües mais sans perspective de rencontrer des solutions à court terme par les opérateurs en place.

Toutes les demandes d’agrément sont traitées administrativement par le Fonds et dès que toutes les conditions sont respectées, elles sont proposées à l’appréciation du Ministre qui notifie sa décision en fonction des budgets disponibles.

Exercice RDQ 1 AIS 2 APL 3 OFS 4

2005 26 21 9 56

2014 33 30 23 86

2015 33 30 24 87

1 RDQ : régies des quartiers2 AIS : agences immobilières sociales 3 APL : associations de promotion du logement 4 OFS : organismes à finalité sociale * Ce chiffre correspond au regroupement de 45 équipes

en fonction des territoires actuels des régies.

Nombre d’organismes à finalité sociale agréés

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Brabant wallon

31 1

Hainaut

1311

10

Total 82

Liège

119

7

Luxembourg

13

1

Namur

4 43

32

Brabant wallon

41 1

Hainaut

1312

10

APL 24AIS 30RDQ 33Total 87

Liège

1110

8

Luxembourg

13

1

Namur

4 4 4

14

12

10

8

6

4

2

0

localisation des OFS au 31 décembre 2015


b. leS régieS DeS QuartierS

D’autres communes et CPAS souhaiteraient bénéficier des services d’une régie des quartiers sur leur territoire mais ne sont pas en mesure de consentir les efforts financiers nécessaires à compléter les subventions régionales, notamment pour couvrir les salaires des deux équivalents temps pleins exigés par l’AGW du 12/12/2013.

Au niveau des actions d’insertion par le logement, les régies déve-loppent davantage de projets en lien avec le logement, tels que l’organisation d’ateliers sur le thème de la pédagogie de l’habiter, la maîtrise des charges énergétiques, la gestion des déchets, l’entretien des espaces collectifs.

Dans ce cadre, soulignons l’initiative de plusieurs régies qui participent à la rénovation d’un appartement social didactique offrant aux habitants l’opportunité de visualiser concrètement les conseils promulgués lors des séances d’informations.

En termes d’insertion à l’emploi et à la formation, les régies maintiennent un taux de réussite remarquable tenant compte des problématiques de plus en plus aigües et cumulatives du public accueilli.

Les régies des quartiers ont pour objectif la mise en œuvre d’une politique d’insertion intégrée par l’amélioration des conditions de vie des habitants des quartiers du territoire couvert et l’inser-tion socioprofessionnelle des personnes les plus éloignées de l’emploi.

Au cours de l’année 2015, le Fonds a réceptionné une demande de financement d’un troisième service d’activités citoyennes (Bouffioulx) à la régie de Châtelet.

Malgré le respect des conditions réglementaires, à savoir un territoire couvert par plus d’une centaine de logements sociaux et l’engagement des partenaires d’apporter leur soutien financier, le Ministre a reporté la décision de financement faute de crédits budgétaires suffisants.

De nouveaux projets sont en gestation, dont la création d’une régie des quartiers à Sambreville et à Flémalle. L’ensemble des acteurs locaux sont convaincus de l’utilité d’un tel dispositif en termes de proximité avec les habitants et d’amélioration des conditions d’habitat.

Pour l ' insertion à l 'emploi et à la formation.

33 régies

agréées en Wallonie.

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Les craintes du secteur quant à ses ressources financières, déjà fort limitées, se vérifient en partie dans certaines structures, avec le désengagement des partenaires locaux. Cela induit une diminution des activités centrées sur la prévention, risquant d’entraîner à terme des tensions dans les quartiers fragilisés.

C’est notamment à ce titre que les régies ont décidé en 2015 de se fédérer sous forme d’ASBL, FEDERE, à l’instar des AIS et des APL, afin de défendre leurs intérêts et de valoriser leurs atouts auprès des instances subsidiantes.

ASBLSAC

70

60

50

40

30

20

10

02005 2014

44 3364 3364

2015

26

Braine l’Alleud

Nombre de SAC et de régies des quartiers


c. leS agenCeS iMMobilièreS SoCialeS

Si l’année 2015 n’a pas été marquée par un développement du secteur en matière de couverture du territoire, elle a néanmoins été une année prospère en termes d’accroissement du patrimoine géré, avec une progression de 8,43 % par rapport à 2014.

On le constate, le dynamisme du secteur n’a pas souffert du climat d’incertitude budgétaire dans lequel il évolue.

On comprendra dès lors que les AIS sont en alerte et s’organisent pour défendre leur positionnement. Ainsi, à la question du Ministre sur la possibilité que les AIS élargissent leurs missions au logement étudiant, le secteur a émis des réserves allant dans le sens qu’une extension de ses missions réglementaires devrait nécessairement s’accompagner d’une réflexion approfondie en termes de moyens financiers supplémentaires.

La question de la norme qui fixe la progression du patrimoine pris en gestion demande à être adaptée en fonction des moyens budgétaires disponibles.

Les agences immobilières sociales mettent à disposition des ménages à revenus précaires ou modestes des logements de qualité pris en gestion ou en location auprès de propriétaires bailleurs. Elles proposent aux propriétaires et aux locataires un accompagnement à la gestion et à l’occupation.

En 2015, le Fonds n’a pas reçu de demande d’agrément de nouvelle structure ni de commune souhaitant adhérer à une AIS existante.

Au 31/12/2015, les 30 AIS couvraient toujours 228 communes.

Des projets sont en gestation dans le Hainaut occidental (Frasnes, Leuze, Peruwelz), dans la région germanophone (Eupen, La Cala-mine, Raeren, Plombière, Lontzen) mais le projet le plus avancé concerne les communes de Herve, Dahlem, Visé et Blégny qui comptent ensemble plus de 50.000 habitants.

30 AIS agréées en Wallonie.

228 communes, 89 % de la population peuvent bénéficier des services d’une Ais.

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Heureusement, des signaux positifs sont de nature à apaiser le secteur :

¼¼ le Ministre a confirmé qu’il ne voyait aucune objection de principe à ce que les Provinces puissent poursuivre leur sub-ventionnement envers les AIS dès lors que cette intervention s’inscrit dans le cadre légal s’appliquant au secteur ;

¼¼ les audits doivent être considérés comme un outil de bonne gestion et d’appui permettant aux AIS de poursuivre leur pro-fessionnalisation et de renforcer leur efficacité grâce à une meilleure maîtrise des risques.

30

25

20

15

10

5

02005 2014

21 30 30

2015

Du Val de dendre29 Aux portes de Liège30

29 30

Nombre d’agences immobilières sociales


d. leS aSSoCiationS De ProMotion Du logeMent

¼¼ « Abbeyfield en Wallonie », qui développe des habitats groupés pour personnes âgées à revenus précaires ou modestes souhaitant s’investir dans un projet de vie partici-patif et autogestionnaire.

Seule l’ASBL « Abbeyfield en Wallonie » a été agréée en cours d’année ; cet agrément, malgré les restrictions budgétaires, est l’aboutissement d’un projet qui a bénéficié du soutien du Gouver-nement wallon en 2014 tant il répond à une des préoccupations de la Déclaration de Politique régionale qu’est le maintien des aînés à domicile.

Au 31 décembre 2015, 22 associations de promotion du logement étaient subventionnées.

Avec une volonté commune de poursuivre la professionnalisation du secteur et de renforcer sa visibilité, le Fonds et la fédération des APL, le RAPeL, travaillent conjointement à l’élaboration de recommandations en matière de procédures et de processus de gestion basées sur les pratiques du secteur.

Ce manuel, dont la finalisation est prévue en 2016, viendra compléter les normes de gestion approuvées par le Ministre au cours de l’année 2015.

Les associations de promotion du logement s’adressent priori-tairement aux ménages en état de précarité confrontés à un problème de logement. À ce titre, elles développent 3 types de missions : la mise à disposition d’un logement, l’assistance dans les matières relatives au logement et l’expérimentation de projets innovants.

Depuis 2014, le Fonds accompagne 4 associations dans leurs démarches visant à obtenir un agrément en qualité d’APL.

Ainsi, ces ASBL ont pu finaliser au cours de l’année 2015 leur demande d’agrément qui a été transmise au Ministre ; il s’agit de :

¼¼ « Accueil logement Fléron et environs » qui conseille des ménages en recherche d’informations et d’accompagnement en termes de logement ;

¼¼ « Caritas Secours hainaut » qui propose la mise à dispo-sition de logements pour des personnes très précaires dans la région de Charleroi ;

¼¼ « Mobilise-Toit », implantée dans la région de Barvaux, qui organise des ateliers collectifs et accompagne un public très fragilisé à s’insérer dans son logement ;

24 ASBL reconnues en tant qu’APL.

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Thais

Liège et Herstal

Abbeyfield Wallonie

APL (agréées) APL (subventionnées)

25

20

15

10

5

0

2224

20152014

2123

2005

79

Nombre d’associations de promotion du logement


e. leS MiSSionS Du fonDS à L’éGArD Des OFs

Conseiller, coordonner, contrôler, financer.

Assurer la formation des associations.

de respecter les procédures, les encadrants sollicitent très régu-lièrement les services du Fonds pour un conseil individualisé. La formation dispensée en 2014 demande à être actualisée et accompagnée de documents modèles. Elle fait l’objet d’un travail de préparation associant directement la cellule « marchés publics » du Fonds.

Dans le cadre de la mission de conseil, relevons également le rôle de l’observateur qui, par sa présence dans les organes de ges-tion des ASBL, relaye les questions et demandes de validation des décisions en conformité des dispositions réglementaires. Sur base des demandes individuelles, le Fonds collecte les préoccupa-tions collectives et développe des outils en adéquation avec les demandes recensées.

Les actions mises en place (formations, avis, rencontres avec les administrateurs,…) témoignent de la volonté du Fonds de renforcer la professionnalisation du secteur.

Cette préoccupation est partagée par l’ensemble des opérateurs qui s’organisent au sein des fédérations sectorielles. Cette évolu-tion est à prendre en compte pour dessiner ensemble les contours d’une complémentarité sur base des acquis et des expertises mutuels.

1. le CONSeIl

Les aides apportées par le Fonds aux OFS comportent deux volets : la formation collective des employés des ASBL et les avis individuels donnés aux responsables pour la direction de leur association.

La complexité grandissante des tâches liées aux missions des OFS nécessite de la part des professionnels une expertise de plus en plus opérationnelle ; elle repose notamment sur un pro-cessus de formation de qualité et la mise à disposition d’outils fiables.

Ainsi, parmi les thématiques de l’année, la formation relative à l’initiation et l’approfondissement du logiciel IMMO ASSIST a rencontré un grand succès au vu de la participation d’une centaine de professionnels au cours des différents modules. S’agissant d’un outil de gestion spécifiquement adapté aux AIS, et souvent sous-exploité, les représentants du secteur ont souhaité bénéfi-cier d’une formation préparée conjointement par le Fonds et des utilisateurs maîtrisant parfaitement toutes les fonctionnalités du logiciel.

Par ailleurs, le respect de la réglementation des marchés publics demeure pour les acteurs de terrain une préoccupation quoti-dienne. Confrontés à des marchés très diversifiés et soucieux

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AIS APL RDQ Documentations/ Circulaires

RègleMeNTATION

Formations encadrants

Cadre institutionnel dans lequel les OFS déploient leurs activités X X X X

Prêts et subventions aux propriétaires bailleurs X X X

Paysage socio-politique dans lequel les régies inscrivent leurs missions X X

AdMINISTRATION eT geSTION Rh


Gestion du temps et organisation du travail dans une ASBL X X X X

Initiation Excel X X X X

Gestion de la base de données ROGeR (RDQ) X

Comprendre, prévenir et gérer des tensions, des conflits X X X X

Conseils

Préparation et participation au recrutement des encadrants X X X

Diagnostic ASBL en difficultés X

ACTION SOCIAle


Hygiène et bien-être sur le lieu de travail en RDQ X X

COMPTAbIlITé eT FINANCeS

Conseils X X X

IMMObIlIeR


Initiation et approfondissement du logiciel « IMMO ASSIST » X X

Mise à niveau des compétences techniques en matière de chauffage X X X X

Formations stagiaires

Savoir habiter. Droit au logement X X

COMMuNICATION

Visibilité des OFS X X X

Thèmes développés en 2015

Plateforme permanente de concertation et d’échanges entre le Fonds et les associations, le Forum s’est rapidement imposé comme outil de développement d’un secteur en pleine expansion. En dix ans, les avancées sont remarquables, tant en termes de déploiement aux quatre coins de la Wallonie, qu’au niveau de la reconnaissance en qualité d’acteurs incontournables de la poli-tique sociale du logement.

2. lA COORdINATION

Le Forum Ensemble pour le Logement et l’Insertion (ELIS) a fêté le 9 juin 2015 ses 10 ans d’existence sur le site remarquable du Bois du Casier à Marcinelle.

Cet évènement, rehaussé par la présence du Ministre du Loge-ment, fut l’occasion de rappeler l’origine et l’évolution du Forum.


Ainsi, une réunion de travail a rassemblé des associations, l’ASBL « CIRE » (Coordination et Initiatives pour Réfugiés et Etrangers) et le service octroi des prêts du Fonds du Logement pour établir des passerelles et contourner les difficultés rencontrées par les groupes d’épargne solidaire.

La question de la visibilité des OFS reste une préoccupation du secteur. À ce titre, l’organisation d’évènements publics qu’il organise (anniversaires, inaugurations, colloques…) est toujours l’occasion de communiquer et de témoigner de la pluralité des actions développées par les associations et leurs partenaires.

Le site WEB du Fonds consacre une large part à la présentation des actualités des organismes, que ces derniers sont invités à partager et à communiquer lors des rencontres sectorielles.

Aujourd’hui, le Forum est toujours fréquenté avec la même assiduité.

Durant l’année 2015, 15 commissions sectorielles se sont réunies sur des thèmes aussi variés que les normes de gestion, la mise à disposition du personnel, les échanges de bonnes pratiques ou le relogement des réfugiés.

Le bureau, réunissant les présidents et vice-présidents des 3 com-missions, s’est réuni à 5 reprises pour préparer des thématiques communes, comme le vademecum des OFS, la préparation des 10 ans du Forum Elis ou la Conférence régionale 2016.

La rencontre entre les OFS et les échanges qu’ils nouent à l’occasion des groupes de travail sont l’opportunité d’aborder des préoccu-pations de terrain.

Coordination : actions 2015

FORuM elIS

buReAu elIS¼¼ Préparation des 10 ans

du Forum

¼¼ Réflexion sur le thème de la 8ème conférence régionale

¼¼ Réunions préparatoires pour le vademecum des OFS

elisNet

COMMISSION Rdq COMMISSION AIS COMMISSION APl

¼¼ Sécurité et hygiène

¼¼ échanges de bonnes pratiques

¼¼ Programme de formation

¼¼ Informatisation du rapport d’activités

¼¼ Mise à disposition du personnel

¼¼ Logement locatif de la Forestaille et RDQ

¼¼ Mandat de gestion général/Aide locative

¼¼ Problématique du relogement des réfugiés

¼¼ Audits à réaliser par le SPW

¼¼ Normes de gestion

¼¼ Mise en place des contrôles et suivi

Suivi réduction loyers

Financement travaux

Aspects budgétaires

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3. le CONTRôle

Au cours de l’année 2015, à l’exception de 2 régies qui n’avaient pas transmis leur rapport d’activités complet dans les temps, toutes les ASBL ont été contrôlées sur base des rapports relatifs à l’exercice 2014 approuvés par leurs assemblées générales. Un contrôle sur place a été effectué auprès de 62 organismes, dont 27 AIS, 32 RDQ et 3 APL.

Tenant compte de la diversité et des spécificités des APL, le Fonds a finalisé durant l’année écoulée un canevas commun au secteur, conçu à la fois pour exercer le contrôle des dispositions réglementaires mais également pour répondre à la volonté des opérateurs de se professionnaliser davantage. Ce canevas de contrôle a été testé dans 3 associations ; il sera appliqué en 2016 à l’ensemble du secteur.

Par arrêté ministériel, des normes de gestion sont applicables aux AIS et RDQ, respectivement depuis les exercices comptables 2011 et 2013.

Les principaux constats des résultats 2014 en ce qui concerne les AIS sont les suivants :

¼¼ les disponibilités financières par logement et le résultat de l’exercice sont en progression suite au refinancement du sec-teur en 2013 ;

¼¼ les indicateurs relatifs aux vides locatifs et aux impayés se détériorent notamment par la progression du patrimoine géré et la précarité croissante des locataires ;

¼¼ les 4 AIS qui ont bénéficié d’une avance remboursable excep-tionnelle ont mis à profit cette aide conformément aux mesures définies par le plan de gestion. Elles enregistrent toutes des avancées significatives et des signes encoura-geants d’assainissement.

Quant aux RDQ, l’analyse des normes 2014 témoigne des constats suivants :

¼¼ au niveau sectoriel, toutes les normes financières sont respec-tées mais aucune régie n’est en mesure de respecter l’ensemble des normes financières ;

¼¼ le total cumulé des résultats du secteur accuse une diminution importante par

¼¼ rapport à l’exercice antérieur ;

¼¼ les normes pédagogiques sont diversement respectées, et parmi celles-ci la présence moyenne de 7 stagiaires par an. Cette exigence réglementaire est difficilement rencontrée quand la régie est confrontée à une absence de longue durée d’un de ses encadrants.

En ce qui concerne les APL, à partir de l’exercice comptable 2016, elles seront tenues de respecter les normes de gestion approuvées par l’arrêté ministériel du 9 décembre 2015, à savoir 3 normes pédagogiques et 3 normes financières et comptables.

La mission de contrôle s’exerce toujours avec rigueur et discer-nement ; elle est un des piliers de l’accompagnement du Fonds à l’égard des associations. Quand les résultats témoignent de carences par rapport aux indicateurs, le Fonds rencontre les organes de gestion et, ensemble, ils dégagent les mesures adap-tées aux problématiques spécifiques. Ainsi, durant l’année écou-lée, cette démarche a concerné 4 RDQ et 5 AIS.

Avec la mise en place de l’audit des OFS, et plus précisément des AIS dans un premier temps, il est prévu en concertation avec le Comité d’Audit du Fonds, le SPW et les représentants du secteur, d’élaborer une cartographie des risques sur laquelle s’appuiera le canevas d’audit qui sera défini préalablement à la programma-tion des premières interventions.

le contrôle des OFS

35

30

25

20

15

10

5

0AIS

27 2730

RDQ

3133 32

APL

3

22 21

Nombre d’ASBL subventionnées au 31/12/2015

Contrôles 2015 sur base des rapports d’activités

Contrôles sur place


Les restrictions budgétaires de la Wallonie applicables aux asso-ciations de subventions ont fort heureusement, pour le secteur des OFS, été appliquées sectoriellement et non par structure.

Ainsi, pour garantir la hauteur des subventions établies confor-mément à l’arrêté du Gouvernement wallon, priorité a été accor-dée à la pérennité des associations agréées dont le mode de subventionnement a été maintenu.

Si en 2015 le budget global des AIS reste en progression vu l’accroissement du patrimoine géré, pour la première fois depuis 2005 celui des RDQ a diminué dans la mesure où aucune nouvelle structure n’a été agréée.

Au vu des moyens limités pour financer des actions innovantes, les organismes ont été informés par le Fonds de près d’une ving-taine d’appels à projets. Plusieurs d’entre eux ont été accordés aux régies. Par ailleurs, dans le cadre de la programmation 2014-2020 du Fonds Social Européen sur le thème de l’insertion sociale, 11 RDQ et 1 APL ont été sélectionnées pour un budget global de 1.714.500 EUR couvrant 7 années d’activités.

4. le FINANCeMeNT géNéRAl deS ACTIVITéS

Au cours du 1er trimestre 2015, conformément aux dispositions réglementaires, le Fonds a versé aux organismes une première avance représentant 5/12èmes de la subvention de fonctionnement proméritée, soit un montant de 4.829.440 EUR.

Sur les 11.764.322 EUR représentant l’intégralité des subventions proméritées des 85 associations agréées, le Fonds a versé en 2015 un montant de 11.494.458 EUR.

Le différentiel s’explique par l’envoi tardif du rapport d’activités des régies des quartiers de Liège et Tubize. Dès régularisation de cette situation, les soldes seront libérés.

Outre les subventions de fonctionnement, le Fonds a versé un montant de 852.006 EUR relatif aux subventions spécifiques que sont le plan HP, la Fête des Voisins et les réductions de loyer.

En ce qui concerne le crédit de 150.000 EUR engagé sous forme d’avances remboursables pour les OFS en difficulté temporaire de liquidités, il n’a fait l’objet d’aucune affectation en cours d’année.

Alors que le budget consacré aux OFS était en hausse constante, avec un accroissement de 100 % sur 10 ans, le budget 2015 a été maintenu au même seuil qu’en 2014.

Subventions de fonctionnement aux OFS

AnnéeRDQ AIS APL

TotalNbre de SAC Montant (en

EUR) Nbre d’AIS Montant (en EUR) Nbre d’APL Montant

(en EUR)

2005 45 2.923.177 21 1.886.100 7 149.030 4.958.307

2014 63 4.885.769 30 5.210.700 21 1.521.705 11.618.174

2015 63 4.419.540 30 5.539.331 22 1.535.587 11.494.458

Subventions spécifiques aux OFS

Année Plan HP(en EUR)

Fête des voisins(en EUR)

Réductions des loyers(en EUR)

2005 160.000 / /

2014 220.000 25.360 338.380

2015 220.000 19.103 615.003

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L’impact de l’ouverture des aides à tout bien immobilier, qu’il soit ou non occupé, mesure intervenue au début de l’année 2013, a provoqué un engouement considérable de la part des proprié-taires, à tel point qu’une véritable bulle s’est rapidement créée dans le courant de l’année 2014.

Pour assurer la pérennité du dispositif et afin de juguler une demande sans cesse croissante, un certain nombre de mesures ont été prises dès le début de l’année 2015 et se sont traduites dans une circulaire ministérielle du 18 mars 2015.

La plus importante concerne le retour à la prise en compte des seuls logements inoccupés depuis 12 mois au moins. Les autres mesures résident dans la limitation du nombre de logements par projet approuvé et dans la prise en compte d’un seul grand loge-ment dans le calcul de l’intervention, ainsi que le souci d’une répartition équitable des budgets alloués dans le but de desservir au maximum l’ensemble du territoire wallon.

Après une année de mise en œuvre, une évaluation de l’impact des nouvelles mesures sur le volume de la demande est en cours.

Parallèlement à ces mesures, et compte tenu des contraintes budgétaires, un nouvel arrêté du Gouvernement wallon a intégré une nouvelle clé de répartition des aides, réduisant la part des subventions au bénéfice des avances remboursables, tout en conservant, mais dans une mesure quelque peu réduite, l’incitant subvention pour les grands logements créés.

5. le FINANCeMeNT deS TRAVAux

Les tableaux suivants reprennent, en termes de prêts et de subventions, le nombre d’opérations, le nombre de logements ainsi que le volume de financement des aides réalisés durant les exercices 2014 et 2015.

Au cours de l’année 2015, 72 logements ont été réalisés, soit 23 unités de plus qu’en 2014. Ces réalisations sont majoritairement financées au départ des budgets 2013 et 2014 pour lesquels, au vu de la demande conséquente, un ajustement budgétaire a pu être obtenu.

Les trois-quarts de ces logements sont mis à disposition par des particuliers, 14 logements sont la propriété de personnes morales, aux profils variés (Sprl, fabrique d’église, ASBL, APL) et 3 logements proviennent d’un patrimoine communal.

Pratiquement la moitié des opérations a bénéficié d’un complé-ment pour la réalisation de travaux économiseurs d’énergie, renforçant ainsi la qualité énergétique des bâtiments offerts à la location.

Le coût global des travaux de rénovation et de création des logements s’est élevé à 6.685.000 EUR pour une intervention régionale totale de l’ordre de 4.555.500 EUR, soit une prise en charge de plus de deux millions d’euros des deniers des proprié-taires, ce dernier chiffre représentant 32 % de l’investissement.

Nombre d’opérations et de logements financés

Période Nombre d’opérations

"Nombre de logements"

Nombre de prêts

Nombre de subventions

Nombre de prêts/subventions

2014 27 49 1 10 16

2015 43 72 1 23 19

Volume de financement pour travaux OFS

Période Volume des prêts(EUR)

Volume de subventions(EUR)

Volume total(EUR)

2014 782.960 2.282.160 3.065.120

2015 757.940 3.797.689 4.555.629


CRéATION de 5 lOgeMeNTS SPACIeux Au CœuR de beRTRIx

RéNOVATION RuRAle CONTeMPORAINe

Cette ancienne ferme est située au centre de Bertrix, à proximité des écoles, services et commerces, dans une zone à développer prioritairement.

Seul le corps de logis était en bon état, les parties grange et fenil étaient fortement dégradées. Le bâtiment dispose d’un jardin. L’AIS Centre-Ardenne a été approchée en août 2013 par les propriétaires, qui ne disposaient pas des fonds suffisants pour rénover complètement ce vaste bâtiment. Face à une demande importante de candidats-locataires sur Bertrix, couplée à une carence en grands logements, l’AIS a tout de suite été très intéressée par le projet.

Pour les travaux de restructuration, les propriétaires ont pris le parti d’utiliser des matériaux traditionnels, valorisant ainsi le bâti existant, mais en y ajoutant une touche de modernité. L’accent a été mis également sur l’isolation thermique, bien utile dans cette région.

Afin de financer partiellement les travaux de restructuration et d’isolation thermique du bâtiment, une aide a été sollicitée au Fonds du Logement de Wallonie via l’AIS partenaire, gestionnaire locatif. Cette aide a permis la création de 5 logements spacieux et lumineux disposant chacun de 3 chambres. Les locataires vont investir les lieux prochainement. Ils sont ravis d’intégrer des logements neufs et très peu énergivores. Tous quittent en effet des logements peu adaptés à leurs revenus et à la taille de leur famille.

Coût des travaux : 370.000 EUR Montant de la subvention : 278.500 EUR Mise de fonds propres du propriétaire : 91.500 EUR

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Depuis la mise en œuvre du dispositif jusqu’au 31 décembre 2015, le Fonds a ainsi accordé 610 allocations pour un montant total de 1.127.694 EUR.

Parmi les bénéficiaires, 83 % sont des ménages disposant de revenus précaires. Les logements les plus concernés comprennent 3 chambres, viennent ensuite les studios et les logements 1 chambre.

Ils sont très majoritairement situés dans les provinces du Hainaut et de Liège.

L’adaptation de la réglementation élargissant la mesure à toute nouvelle prise en gestion ou en location a démultiplié le nombre de demandes, en réponse à une forte demande d’accroître l’offre de logements à loyer modéré pour les ménages à faibles revenus.

Cette disposition générant un impact financier cumulatif, des moyens budgétaires en suffisance doivent impérativement être dégagés pour garantir le payement des mensualités durant la période des neuf ans du mandat ou de la location qui a fait l’objet d’une décision d’octroi.

La pérennité du dispositif conditionne par ailleurs des efforts budgétaires à la hauteur des objectifs poursuivis.

6. le FINANCeMeNT de lA RéduCTION deS lOyeRS

Les tableaux ci-après présentent l’évolution du nombre d’octrois, leur distribution et les montants alloués depuis le début du dispositif.

Pour permettre prioritairement aux ménages à revenus précaires ou modestes de disposer d’un logement répondant à leurs besoins, la Wallonie accorde depuis 2011 une aide financière, sous la forme d’une réduction du montant du loyer des logements pris en gestion ou en location par une agence immobilière sociale ou par une asso-ciation de promotion du logement.

Initialement prévue pour faciliter l’accès aux familles nombreuses d’un logement adapté, cette mesure a été élargie en 2013 à tout nouveau logement pris en gestion ou en location par un OFS qu’elles que soient la composition du ménage et la taille du logement.

Depuis le 1er janvier 2014, l’accès à cette aide est applicable aux revenus moyens conformément au pourcentage autorisé par l’arrêté du Gouvernement wallon relatif aux organismes de logement à finalité sociale.

L’analyse des conditions d’octroi et la gestion des enveloppes financières sont assurées par le Fonds.

Au cours de l’année 2015, 292 demandes ont fait l’objet de 287 octrois.


Allocations loyers accordées via le FlW

Nombre d’octrois

Revenus ménages Type de logement

Précaires Modestes Moyens Studio ou 1 ch. 2 ch. 3 ch. 4 ch. 5 ch.

2012 32 27 5 0 0 0 22 7 3

2013 48 44 4 0 1 1 27 14 5

2014 232 190 39 3 79 48 75 25 5

2015 287 232 53 2 82 101 84 18 2

TOTAL 610 503 102 5 162 150 214 69 15

évolution du nombre d’AllOC octroyées et des montants alloués

Nombre d'ALLOC Montants alloués (EUR)

octroyées cumulées ALLOC de l'année en cours

ALLOC des années précédentes TOTAL

2011 11 11 6.750 0 6.750

2012 32 43 39.260 15.120 54.380

2013 48 91 53.340 59.840 113.180

2014 232 323 225.095 113.286 338.381

2015 287 610 247.811 365.092 612.903

TOTAL 610 / 572.256 553.338 1.125.594

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gouVernanCe, reSPonSabilité enVironneMentale et intégration SoCiétale

a. gouVernance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79

b. responsabilité enVironnementale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .85

c. intégration sociétale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .88

ChAPITRe


a. gouVernanCe

Vers l ’excellence dans la qualité des services et les conditions de fonctionnement.

l’assemblée générale

L’assemblée générale est constituée d’actionnaires qui détiennent des parts dans la société, à savoir la Ligue des Familles, principal actionnaire avec 97,85 % des parts, et 22 personnes physiques.

le conseil d’administration

Le conseil d’administration arrête les orientations de la politique générale de la société et exerce les missions qui lui sont légale-ment réservées.

Conformément aux statuts, le conseil d’administration du Fonds est composé de 13 administrateurs nommés pour une durée de quatre ans : 5 sur proposition de la Ligue des Familles, 4 sur pro-position du Gouvernement wallon et 4 sur proposition conjointe de la Ligue et du Gouvernement wallon.

1. leS ORgANeS de lA SOCIéTé

Le Fonds du Logement de Wallonie est une société coopérative à responsabilité limitée dont les missions sont reconnues d’utilité publique par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable. Ses organes de gestion et de contrôle sont les suivants :

¼¼ l’assemblée générale

¼¼ le conseil d’administration

¼¼ le directeur général

¼¼ le collège des commissaires-réviseurs

¼¼ les commissaires du gouvernement wallon

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à la fin 2015, le conseil d’administration est composé des membres suivants :

¼¼ Marc MINET, Président

¼¼ Christophe BARBIEUX, Vice-Président

¼¼ Claudia CAMUT, Administrateur

¼¼ Olivier DEVAUX, Administrateur

¼¼ Albert FLAMENT, Administrateur

¼¼ Yolande GUILMOT, Administrateur

¼¼ Caroline LEVEUGLE-VANDEN DAEL, Administrateur

¼¼ Huberte LOXHET, Administrateur

¼¼ Albine QUISENAIRE, Administrateur

¼¼ Marie-Sophie ROISIN, Administrateur

¼¼ Rodrigue SOYER, Administrateur

¼¼ André TESAIN, Administrateur

¼¼ Renild THIEBAUT, Administrateur

Le Directeur général et les deux commissaires du Gouvernement wallon assistent aux réunions du conseil d’administration.

Le Président et le Vice-Président du conseil d’administration composent le Bureau qui prépare les réunions du Conseil avec le Directeur général et l’administrateur de référence.

Le conseil d’administration est également assisté d’un comité ALM dynamique et statique pour la gestion actifs-passifs de la société.

Ce dernier se compose comme suit :

¼¼ les membres du Bureau,

¼¼ le Directeur général,

¼¼ un représentant de l’Inspection des Finances,

¼¼ un représentant de la Trésorerie wallonne,

¼¼ les commissaires du Gouvernement wallon,

¼¼ un représentant de la Cellule d’Informations Financières,

¼¼ un expert externe.

Le comité est également assisté par la Direction « Administration et Finances » du Fonds.

Le conseil d’administration s’est également doté, par décision du 8 septembre 2014, d’un comité d’audit, qui fixe la programmation des audits à mener au sein des organismes à finalité sociale.

En 2015, trois mandats d’administrateurs, désignés sur proposition conjointe de la Ligue des Familles et du Gouvernement wallon, sont venus à expiration.

Il s’agit de ceux de :

¼¼ Monsieur Albert FLAMENT

¼¼ Madame Caroline LEVEUGLE

¼¼ Monsieur André TESAIN

Ces trois administrateurs, sortants et rééligibles, ont été cooptés par le conseil d’administration du 26 mai 2015 pour occuper les trois mandats, sous réserve de ratification par la prochaine assemblée générale.

Quant aux mandats de Madame Fabienne DEVILERS et de Monsieur Stéphane CRUSNIERE, vacants depuis 2014, leurs remplaçants ont été proposés par le Gouvernement wallon, lors de sa séance du 26 novembre 2015.

Ont ainsi été désignés Monsieur Olivier DEVAUX pour remplacer Madame Fabienne DEVILERS et Monsieur Rodrigue SOYER pour remplacer Monsieur Stéphane CRUSNIERE. Ces deux nouveaux administrateurs ont été cooptés par le conseil d’administration du 14 décembre 2015, sous réserve de ratification par la prochaine assemblée générale.

Par ailleurs, lors de sa séance du 26 novembre 2015, le Gouver-nement wallon a désigné Monsieur Jacques ETIENNE, en qualité de commissaire du Gouvernement près le Fonds du Logement de Wallonie, en remplacement de Monsieur Fabien DETHIER qui a donné sa démission en tant que commissaire.

En application de l’article 15 du décret du 12 février 2004 relatif au statut de l’administrateur public pour les matières réglées en vertu de l’article 138 de la Constitution, le rapport d’activités du Fonds mentionne les informations relatives aux rémunérations des quatre administrateurs publics et des quatre administrateurs publics/Ligue des Familles ainsi que la répartition, par genre, des mandats occupés. Ces informations figurent ci-après.


Type de mandat Administrateurs Montant total des jetons de présence en 2015

(euR)

genre

Gouvernement wallon Claudia CAMUT 700 F

Gouvernement wallon Olivier DEVAUX 0 M

Gouvernement wallon Albine QUISENAIRE 600 F

Gouvernement wallon Rodrigue SOYER 0 M

Ligue des Familles + Gouvernement wallon Christophe BARBIEUX 2.800 M

Ligue des Familles + Gouvernement wallon Albert FLAMANT 900 M

Ligue des Familles + Gouvernement wallon André TESAIN 3.400 M

Ligue des Familles + Gouvernement wallon Caroline LEVEUGLE 700 F

le Collège des commissaires

Le contrôle des comptes de la société est assuré collégialement par :

¼¼ RSM INTERAUDIT, représenté par Madame Céline ARNAUD et Monsieur Thierry LEJUSTE ;

¼¼ La Cour des Comptes, représentée par Monsieur Alain BOLLY.

les commissaires du gouvernement wallon

Deux commissaires du Gouvernement, l’un représentant le Ministre du Logement, à savoir Madame Ingrid COLICIS et l’autre le Ministre du Budget, à savoir Monsieur Jacques ETIENNE, veillent au respect des dispositions légales et réglementaires ainsi que de l’intérêt général.

dans le cadre du programme de formation continue des administrateurs, ceux-ci ont été conviés, au cours de l’année 2015, aux événements suivants :

¼¼ Le 26 février 2015, après-midi d’étude organisée par l’ULB sur le thème du « Crédit hypothécaire ».

¼¼ Le 26 mars 2015, colloque organisé par la Revue de fiscalité régionale et locale sur le thème « Fiscalité immobilière : un chantier fédéral, régional et local ».

¼¼ Le 5 octobre 2015, formation par ISIS Consult sur « Les moda-lités de financement - Caractéristiques générales des produits et déclinaison dans le cadre de l’organisme ».

le directeur général

Le Directeur général assure la gestion journalière et exécute les décisions du conseil d’administration. Dans ce cadre, il dirige une équipe de 181 employés, se composant de 9 services, répartis sur 5 sites géographiques localisés à Mons, Charleroi, Namur et Liège. L’organigramme repris dans le présent rapport précise la composition des différents services.

La direction générale est assurée par Monsieur Vincent SCIARRA.

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Organigramme du Fonds du logement de Wallonie au 31/12/2015

dIReCTION géNéRAle

CONSeIl d’AdMINISTRATION

SeRVICeS OPéRATIONNelS

CRédITS Aux FAMIlleS hAbITAT eT ACTION SOCIAle

Cellule de COORdINATION eT d’APPuI

1 Responsable - 1 Chef de projet administratif

Cellule de COORdINATION eT d’APPuI

1 Responsable - 1 Responsable technique - 1 Chargée de mission 1 Gestionnaire d’immeubles - 1 Responsable de bureau

1 Gestionnaire administratif - 1 Assistante administrative

OCTROI deS CRédITSSuIVI deS CRédITS

exPeRTISeS IMMObIlIèReS

AIde lOCATIVeORgANISMeS à

FINAlITé SOCIAleSIège buReAux

RégIONAux SIège buReAux RégIONAux

1 Directeur 1 Directeur

1 Adjointe à la Direction

1 Intervenante sociale

2 Responsables d’équipe

1 Expert en processus

14 Gestionnaires administratifs

2 Assistantes administratives

2 Secrétaires

2 Employés logistiques

1 Directeur

3 Experts immobiliers-Architectes

3 Experts immobiliers

1 Assistante administrative

1 Directrice 1 Directrice

1 Directrice-adjointe

1 Directeur-adjoint

1 Adjoint à la Direction


2 Chargés de missions immobilières

3 Chargés de mission

1 Comptable

1 Chargée de formation

1 Chargée de communication


1 Directrice-adjointe



4 Responsables régionaux



3 Secrétaires


1 Architecte-coordinateur


4 Responsables régionaux

9 Architectes

1 Assistante technique -dessinatrice

3 Assistants techniques

7 Intervenants sociaux

4 Gestionnaires d’immeubles - Coordinateur

4 Gestionnaires d’immeubles

1 Gestionnaire de chantiers

6 Techniciens de maintenance


SeRVICeS de SuPPORT

AdMINISTRATION eT FINANCeS INFORMATIque eT TeleCOMMuNICATIONS

quAlITe - eTudeS eT deVelOPPeMeNT COMMuNICATION

1 Directrice


1 Chef comptable

1 Attaché

3 Comptables

1 Responsable Ressources Humaines

1 Gestionnaire Payroll

1 Chargée de formation

3 Employés logistiques

1 Concierge

1 Assistante de Direction

1 Attachée de Direction

1 Directeur

1 Chef de projet informatique

1 Chef de projet informatique junior

2 Analystes-programmeurs

1 Expert systèmes-réseaux

1 Spécialiste systèmes-réseaux

1 Technicien informatique

1 Conseiller 1 Responsable


En ce qui concerne la gestion du parc locatif, le Fonds du Logement s’engage à poursuivre l’accompagnement social des familles tout au long de la location, et ce dès la première rencontre du candidat-locataire avec les intervenants sociaux du Fonds du Logement. Enfin, le Fonds du Logement maintiendra un niveau minimum de 40 % de logements en gestion directe dans le cadre de l’aide locative.

Quant aux missions relatives aux OFS, le Fonds du Logement est invité à poursuivre l’instruction et la gestion de leurs dossiers d’agrément, ainsi que le renforcement de leur professionnalisation par la mise en œuvre d’une politique de formation continue du personnel, à travers son Académie de l’Habitat durable et de l’insertion sociale.

En contrepartie des missions assurées par le Fonds du Logement, le Gouvernement s’engage à couvrir intégralement le coût de celles-ci par l’octroi d’une subvention de fonctionnement annuelle. Il s’engage par ailleurs à poursuivre le financement des dispositifs « aides travaux » et « aides à la location » au départ des budgets classiques.

Plus globalement, le Gouvernement désire renforcer les transver-salités entre les différents acteurs régionaux du logement. C’est la raison pour laquelle il a encouragé la création du Pôle Loge-ment, qui regroupe la SWL, la SWCS, le FLW ainsi que le Centre d’Etudes en Habitat Durable et le Département Logement de la DGO4. Le Fonds du Logement participe à cette nouvelle plate-forme afin de partager, avec les autres acteurs du secteur, les projets et les synergies répondant à des intérêts convergents.

En matière de gouvernance, le Fonds s’engage d’une part, à mener une politique de formation continue de son personnel, à travers son Académie et d’autre part, à renforcer sa politique de gestion des risques.

2. le CONTRAT de geSTION

Le 1er octobre 2013, la Wallonie et le Fonds ont conclu un contrat de gestion précisant l’ensemble des objectifs, moyens et engagements qui lient les deux parties jusqu’en 2018.

En signant le contrat de gestion, le Fonds du Logement s’est engagé à mettre en œuvre de manière efficace et efficiente, dans le cadre des moyens qui lui sont octroyés, la politique régionale de logement pour les aspects qui le concernent.

Ainsi pour ce qui touche l’activité de prêt hypothécaire, le Fonds du Logement est invité à poursuivre la mise en œuvre du Plan Habitat pour Tous en orientant ses actions prioritairement vers les ménages à revenus précaires et modestes et accessoirement vers les revenus moyens. Il veille à conserver une politique attractive en matière de taux et de quotité empruntable, tout en maintenant un différentiel de taux entre ses passifs et ses actifs ne dépassant pas, en moyenne, 190 points de base sur base annuelle. Le Fonds s’engage par ailleurs à maintenir et amplifier l’accompagnement technico-social des familles, qu’elles soient candidates-emprunteuses ou emprunteuses afin de garantir une opération immobilière équilibrée et contribuer, à l’égard des familles bénéficiaires, à la sécurisation de leur accession à la propriété.

En ce qui concerne l’activité d’octroi de prêts économiseurs d’énergie, le Gouvernement a décrété, en 2015, un moratoire sur le volet prime du dispositif écopack, ce qui a réduit l’intérêt de la formule. Une nouvelle version de l’écopack a néanmoins été conçue et mise en œuvre à partir du 1er janvier 2016.

Au niveau de l’aide locative, la Région confirme son soutien à cette activité en octroyant des moyens financiers pour la création de logements ainsi qu’un cofinancement destiné à la mise en œuvre d’un plan de rénovation du parc locatif du Fonds du Logement. Celui-ci s’engage à créer au moins 50 nouveaux logements par an dans les limites des programmes d’ancrages communaux. Le Gouvernement reconnaît, par ailleurs, la spécificité d’intervention du Fonds du Logement par des opérations d’achats et de rénova-tions en centres urbains.

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3. l’ACAdéMIe de l’hAbITAT duRAble eT de l’INSeRTION SOCIAle

Mise en place en 2012, l’Académie vise le développement d’une vision stratégique d’ensemble et la constitution d’un plan général de formations en adéquation avec les besoins spécifiques et avec les priorités. Il s’agit aussi d’anticiper les besoins et les mouvements du personnel du Fonds et des OFS, en fonction de l’évolution des métiers et des missions.

L’Académie a pour mission de concevoir, d’organiser et d’assurer le suivi des divers programmes de formation, confiés soit à des intervenants externes, soit à des experts internes.

Le personnel du Fonds a bénéficié de nombreuses formations dans diverses matières : droit, finance, informatique, architecture, social,… Une attention particulière a été accordée aux besoins spécifiques du middle management et des nouveaux collaborateurs.

Le programme des formations dispensées en 2015 aux organismes à finalité sociale figure en page 70 du présent rapport.

4. ReMeRCIeMeNTS Au PeRSONNel

Un seul membre du personnel s’est vu octroyer une décoration hono-rifique en 2015. Il s’agit de Madame Sophie-Anne BEROUDIAUX, entrée au Fonds du Logement de Wallonie en 1985, analyste-programmeur au sein du service informatique. Elle a reçu la décoration du travail de première classe.

Nous lui renouvelons toutes nos félicitations.


b. reSPonSabilité enVironneMentale

Une action contribuant à limiter notre empreinte énergétique.

Le calcul des émissions de GES a nécessité une collecte de données assez importante et fastidieuse dans la mesure où, très souvent, il n’existe pas de bases de données qui permettent d’identifier les données de consommation et leur facteur d’émission.

Les postes émettant le plus de GES au Fonds du Logement ont été identifiés et sont en ordre décroissant d’importance :

¼¼ le système de refroidissement du siège ;

¼¼ la mobilité : trajet domicile / travail des employés ;

¼¼ les combustibles utilisés au siège et dans les bureaux régionaux ;

¼¼ l’électricité ;

¼¼ la mobilité : déplacements professionnels avec véhicules personnels.

Les actions entreprises à la suite de l’audit énergétique réali-sées en 2013 (et détaillées ci-après) s’inscrivent dans les postes évoqués ci-dessus. L’analyse réalisée confirme donc que le FLW agit dans le bon sens pour réduire de manière conséquente les émissions de GES.

La contribution à la réduction de l’empreinte énergétique constitue une préoccupation importante pour le Fonds du Logement.

Les actions entreprises concernent tant l’occupation des immeubles de bureau par les services, la gestion des déchets et des fourni-tures de bureau que les logements bénéficiant des interventions financières du Fonds.

De plus, le Fonds participe depuis 2014 à un groupe de réflexion créé au sein du pôle logement et qui vise à l’utilisation rationnelle de l’énergie, la qualité environnementale et la performance énergétique des bâtiments dans une volonté de promotion du développement durable, tout en tenant compte de ses moyens humains, techniques et financiers.

Dans ce cadre, un état de la situation en termes d’émission de gaz à effet de serre (GES) a été établi, en 2015, pour l’année 2014 via la mise en œuvre de la méthodologie et du logiciel développé par l’Agence Wallonne de l’Air et du Climat (AWAC).

Le périmètre opérationnel de l’étude concernait : la mobilité domicile-travail et professionnelle du personnel, les fournitures consommables, les investissements (remplacement de matériel informatique), les dépenses énergétiques, l’eau,… et n’intégrait pas les impacts résultant des produits et services délivrés par le Fonds.

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1. leS IMMeubleS de buReAu du FONdS

l’audit énergétique complet du siège administratif de Charleroi a porté sur :

¼¼ l’enveloppe du bâtiment ;

¼¼ les performances de l’installation de chauffage, de ventilation et de production de froid ;

¼¼ le système de gestion technique du bâtiment ;

¼¼ la distribution d’électricité, et de l’éclairage dans les bureaux.

Des simulations dynamiques (tests d’infiltrométrie et de thermo-graphie) ont également été réalisées afin de tester le comporte-ment de l’immeuble et des systèmes en fonction de conditions climatiques changeantes.

À partir des mesures et des simulations réalisées, le bureau d’études en techniques spéciales a formulé une série de propo-sitions d’amélioration et un programme pluriannuel d’investisse-ments a été établi.

les investissements de la phase 1 concernent :

¼¼ la régulation : remplacement du système de régulation, devenu obsolète ;

¼¼ le chauffage - la ventilation - l’air conditionné : remplacement de certains groupes de pulsion et d’extraction d’air, de certains corps de chauffe et d’une partie du système de production d’air froid ;

¼¼ l’enveloppe : travaux visant à améliorer l’étanchéité à l’air.

Les travaux ont débuté à la fin de l’année 2015.

2. lA geSTION deS déCheTS eT deS FOuRNITuReS de buReAux

Afin de bénéficier d’économie d’échelle, le Fonds a adhéré en 2014 à la centrale d’achat créée par la Région wallonne. L’approvision-nement en fournitures de bureaux est dorénavant réalisé auprès de celle-ci, dans le respect du cahier des charges rédigé par la Région wallonne, notamment en ce qui concerne le respect des normes environnementales.

Par ailleurs, le tri des déchets constitue un point d’attention per-manent. Tous les services disposent de poubelles de tri sélectif.

3. leS lOgeMeNTS FINANCéS PAR le FONdS

Le Fonds du Logement a contribué, en 2015, à financer près de 15,5 millions EUR de travaux d’amélioration énergétique à tra-vers ses différents domaines d’activités : le prêt aux familles, l’extension et la gestion de son parc locatif, les prêts et subsides octroyés aux propriétaires-bailleurs de logements confiés en gestion aux organismes à finalité sociale (AIS et APL).

Parmi les travaux réalisés, de l’isolation du toit au changement de châssis, en passant par le placement d’une nouvelle chau-dière gaz, c’est encore et toujours l’isolation de l’enveloppe du bâtiment qui a concentré les plus gros investissements. Le poste isolation représente en effet 57 % du montant total investi. Ceci s’explique par le fait que les dépenses réalisées dans l’isolation du bâtiment présentent un très bon retour sur investissement (rapport montant de l’investissement / économies annuelles attendues).

Le remplacement des châssis constitue également un poste important et représente plus de 26 % de l’investissement global.

Quant à son parc locatif, le Fonds, désireux d’offrir des logements économiques à ses familles, réalise les investissements néces-saires dans le respect des budgets alloués. Il porte son choix sur les conceptions les plus durables possibles tant en termes de mise en œuvre, qu’en termes d’entretien. Sur l’ensemble des investis-sements réalisés sur le parc immobilier du Fonds, 1.500.000 EUR ont été consacrés à l’amélioration énergétique des logements.


Types de travaux Aide locative (EUR) Ecopacks (EUR) Prêts aux familles (EUR) Total (EUR) %

Châssis 601.351 2.114.304 1.331.465 4.047.120 26,1

Ventilation 89.974 14.233 3.943 108.150 0,7

Système de production d’ECS 48.638 0 0 48.638 0,3

Système de chauffage 411.704 818.027 820.707 2.050.439 13,2

Photovoltaïque 18.197 12.464 45.200 75.861 0,5

Isolation toiture 101.480 4.622.228 1.411.343 6.135.051 39,6

Isolation planchers 2.495 62.629 17.466 82.590 0,5

Isolation murs 174.514 2.176.946 287.674 2.639.134 17,0

Isolation divers 29.414 0 1.500 30.914 0,2

Divers 3.918 188.937 83.821 276.677 1,8

Somme 1.481.685 10.009.768 4.003.121 15.494.574 100,0

4. lA MAISON de l’hAbITAT duRAble

En plein centre urbain à Charleroi, et conçue pour une occupation de type tertiaire, la Maison de l’Habitat durable a fait l’objet d’une rénovation répondant aux critères énergétiques les plus élevés (standard passif), impliquant la mise en œuvre des matériaux et des techniques les plus respectueuses possibles de l’environnement et de la santé.

Depuis le gros œuvre - par l’emploi entre autre de bois indigènes, de blocs et d’isolation de sol spécifiques – et jusqu’à la finition – par la mise en œuvre de traitements et de peintures naturelles - le projet a démontré qu’une autre façon de construire et/ou de rénover était possible. Aucune technique difficile à mettre en œuvre ou très coûteuse n’a été utilisée.

Au final, à part quelques changements minimes, le projet a pu être mené suivant le cahier des charges. Le résultat offre aujourd’hui une vitrine permettant au grand public tout comme aux professionnels de se familiariser avec des techniques de rénovation et de construction durable.

Des événements, des rencontres et des formations, telles que celles dispensées par l’Académie du Logement et de l’Insertion sociale, pourront désormais rassembler en ce lieu les organismes acteurs des politiques du logement et du développement durable en Wallonie.

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c. intégration SoCiétale

Le Fonds poursuit la sensibilisation à l ’habitat durable dans une démarche citoyenne et associative.

quelqueS MANIFeSTATIONS

Au cours de l’année écoulée, le Fonds a organisé deux inaugurations de logements :

¼¼ en mai 2015, à Anthisnes, en présence du Ministre du Logement, Monsieur FURLAN et du Bourgmestre et député européen, Monsieur TARABELLA. La rénovation du patrimoine a permis à 8 familles de se loger ; la gestion locative du site est confiée à l’AIS Ourthe-Amblève ;

¼¼ en septembre 2015, à Perwez. La réhabilitation du site de l’ancienne gendarmerie, en partenariat avec l’AIS du Brabant wallon, a permis la création de 10 nouveaux logements éner-gétiquement performants. Le bâtiment, datant de 1884, abrite 4 logements ; les 6 autres logements neufs, dont un conçu pour une personne à mobilité réduite, ont été construits en place d’anciennes annexes démolies. La gestion locative du site est confiée à l’AIS du Brabant wallon.

Par ailleurs, en mai 2015, à l’occasion de la « Fête des Voisins », la Ferme de la Forestaille a inauguré son gîte et présenté son système de lagunage pour traiter écologiquement les eaux usées.

quelqueS ANNIVeRSAIReS

En octobre 2015, le Fonds du Logement de Wallonie a fêté ses 35 ans d’existence.

Au cours de ces décennies, le Fonds n’a cessé de proposer des réponses aux problématiques nouvelles liées à l’évolution des cellules familiales, à la lutte contre l’insalubrité et l’inoccupa-tion, au coût de l’énergie,…

L’approche transversale des métiers du FLW s’est renforcée avec les besoins découlant de l’augmentation de la population, des familles comme des aînés, dans un contexte économique et social mouvant.

Le Forum ELIS, Ensemble pour le logement et l’insertion sociale, a fêté son 10ème anniversaire le 9 juin 2015 en présence du ministre du Logement, Monsieur FURLAN, sur le site du Bois du Cazier à Marcinelle.

Cette plateforme de concertation permanente a été créée par le Fonds en 2005 dans le but de fournir à tous les organismes de logement à finalité sociale un espace de partage de pratiques et d’outils efficaces.

Le réseau a instauré des modalités de coordination respectant la dynamique associative, en favorisant son développement.


lA PARTICIPATION à lA VIe éCONOMIque eT SOCIAle

la présence du Fonds, ou à défaut la mise à disposition de dépliants au public, a été assurée dans les divers salons consacrés à la construction, à la rénovation et à l’aménage-ment du logement et de l’habitat, à savoir :

¼¼ le salon « Batibouw » à Bruxelles, en février/mars 2015,¼¼ le salon « Bois & Habitat » à Namur, en mars 2015,¼¼ le salon « Energie et Habitat » à Namur, en octobre 2015¼¼ le salon « Habitat » à Liège, en novembre 2015.

Dans la foulée du séminaire de réflexion sur la création d’un Fonds des garanties locatives, organisé en mars 2015 par la Ligue des Familles, et dans le cadre de sa mission de promotion de l’expé-rimentation et de la réflexion en matière de politiques nouvelles, le Fonds a mené une réflexion sur les alternatives au modèle légal actuel des garanties locatives.

la presse a quant à elle consacré quelques articles à diverses activités du Fonds :

¼¼ les aides aux propriétaires-bailleurs pour réhabiliter un bien immobilier donné en gestion à une AIS,

¼¼ le projet de rénovation de 4 bâtiments à la Place L’Ilon à Namur permettant la création de 12 logements sociaux et 2 espaces de services,

¼¼ la croissance du parc immobilier à l’AIS Gembloux-Fosses,¼¼ l’inauguration de 8 logements sociaux à Anthisnes,¼¼ le site de la Ferme de la Forestaille à Lobbes,¼¼ l’inauguration de 10 logements sur le site de l’ex-gendarmerie

de Perwez.

Le Fonds a également été sollicité pour participer à l’émission « Un toit pour l’hiver » diffusée sur RTL-TVI.

Par ailleurs, une nouvelle convention a été signée entre le Fonds du Logement et les Journaux francophones belges, permettant aux emprunteurs hypothécaires de bénéficier gratuitement pendant un an d’un abonnement au quotidien de leur choix. Dans ce cadre, le Fonds a bénéficié d’une subvention de la Région pour couvrir l’entièreté de cette dépense pour l’année 2015.

le CONSeIl SuPéRIeuR du lOgeMeNT

En tant que membre du Conseil supérieur du logement, le Fonds participe activement à ses travaux, tant aux réunions plénières qu’aux groupes de travail. Il y est représenté par deux membres effectifs et/ou deux membres suppléants.

durant l’année 2015, les membres du Conseil ont été invités à remettre un avis sur diverses matières dont :

¼¼ la réforme des garanties locatives ;¼¼ la politique du logement privé en Wallonie ;¼¼ la réforme du secteur du logement public.

le PlAN MARShAll 4.0

Le Fonds participe par la mise en œuvre des écopacks au plan Marshall 4.0 adopté en mai 2015.

le RéSeAu hAbITAT eT FRANCOPhONIe

Le réseau Habitat et Francophonie (RHF) réunit les professionnels francophones de l’habitat social et de l’aménagement urbain de 16 pays. Il permet à ses membres - aménageurs, constructeurs, gestionnaires ou financeurs - d’optimiser leurs pratiques grâce aux échanges d’expériences.

Au-delà de la conférence internationale annuelle, le Réseau organise des rencontres et des échanges réguliers entre profes-sionnels qui s’ouvrent à de nouvelles perspectives.

Ainsi, la 48ème conférence du Réseau a été organisée en avril 2015 à Rabat, en partenariat avec le groupe Al Omrane (opérateur du logement social au Maroc) sur le thème « L’Habitat social face aux changements climatiques : quelles mesures adopter pour atténuer les impacts sur l’environnement ? ». Cette conférence, qui a rassemblé 140 acteurs de l’habitat social et de l’aménage-ment urbain francophones, a abouti à la formalisation d’orienta-tions pour l’action.

En novembre 2015, un séminaire destiné aux membres africains s’est tenu à Abidjan sur le thème du financement de l’habitat social.

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hOuSINg euROPe (CeCOdhAS)

Le Fonds du Logement de Wallonie est également membre du Housing Europe, nom que le CECODHAS, Comité européen de coordination de l’habitat social, porte désormais en tant que Fédération européenne du logement public, coopératif et social.

Ce réseau de 43 fédérations nationales et régionales réunit environ 43.000 fournisseurs de logements publics, sociaux et de coopération dans 23 pays. Au total, il gère plus de 26 millions de foyers, soit environ 11 % des logements existants dans l’Union européenne.

Housing Europe exerce principalement deux missions : constituer un lien de rencontre et de partage de connaissances, d’études et d’expériences entre fournisseurs européens de logements et défendre la vision et les intérêts de ses membres auprès des insti-tutions européennes pour un logement décent et accessible à tous.

Housing Europe a présenté son rapport intitulé « L’état du logement dans l’Union Européenne 2015. »

En 2015, Housing Europe a notamment planifié son Assemblée générale en juillet à Lisbonne, en marge de la conférence annuelle de The European Network for Housing Research (ENHR) : « Housing and Cities in a time of change : are we focusing on People ? »


Une démarche d ’ouverture, de partage et d ’innovation à dimension internationale.

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analyse des comptes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

comptes annuels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

analySe DeS CoMPteS et CoMPteS annuelS

ChAPITRe

au 31 décembre 2015 en euros


analySe DeS CoMPteS

notamment un nouveau système de financement des activités hypothécaires via une dotation en capital correspondant à la somme actualisée des différentiels de flux entre les créances hypothécaires et les dettes financières y afférentes.

La comptabilisation séparée des opérations en Fonds AB et en Fonds B2 exige l'établissement de deux situations bilantaires distinctes conduisant à des résultats séparés.

Ces comptabilités distinctes visent à permettre l'exercice des contrôles.

Mais quand les comptes sont dressés, nous devons procéder à la fusion en un seul état de tous les postes des deux bilans et des deux comptes de résultats, la législation sur les sociétés exigeant la publication d'une seule situation par société.

Le commentaire de ces comptes prévu par la loi sous forme d'annexe aux comptes annuels est réalisé et pour le Fonds AB et pour le Fonds B2.

De plus, nous avons intercalé dans les subdivisions concernées des tableaux statistiques relatifs à l'évolution des prêts.

La suite du rapport présente une analyse des grandes compo-santes des comptes sous les sub-divisions suivantes :

1. l’encours des prêts ;2. la tenue des remboursements ;3. les amortissements sur créances ;4. les opérations d’aide locative relatives à la gestion des

immeubles ;5. les primes en capital ;6. la gestion actif - passif ;7. les résultats ;8. l’affectation et les prélèvements du résultat.

PréSentation et DiViSion DeS CoMPteS

Nos comptes annuels sont dressés suivant le modèle résultant des prescriptions du Code des sociétés et du schéma dérogatoire auto-risé par la dépêche du 15 janvier 1987 du Ministère des Affaires Economiques en application de l’article 125 du même Code.

Les documents qui suivent sont entièrement basés sur les normes rendues obligatoires par les dispositions précitées. Nous croyons cependant utile de préciser les grandes lignes de notre comptabilité.

L’arrêté de l'Exécutif Régional Wallon du 2 mai 1991 qui déter-mine les conditions auxquelles sont subordonnées les autorisa-tions d'emprunt à accorder au Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie stipule en son article 4, que les prêts et les opérations d'aide locative effectués au moyen des capitaux du Fonds B2 font l'objet d'une comptabilité distincte. L'article 4 de l'Arrêté du Gouvernement wallon du 17 mars 1999 portant exé-cution de l'article 183 du Code wallon du logement et de l’habitat durable reprend une disposition analogue.

Cela signifie que nous procédons à une comptabilisation séparée des opérations selon qu'elles affectent les avoirs du Fonds B2 ou ceux du patrimoine propre de la société, appelé Fonds AB.

En 1989, le système dit de prime en capital, a été appliqué : la Région verse au Fonds du Logement une prime qui est la somme actualisée sur vingt ans de l’intervention de la Région dans la charge d’intérêt des emprunts. Cette prime couvre également, dans les limites retenues, les variations de taux aux échéances quinquennales. Cette couverture pour variation de taux a été supprimée en 2008. Ce système a été appliqué, complètement de 1990 à 2008, appliqué partiellement en 2009 et 2012 et supprimé en 2010 et 2011.

Ce système a été remplacé en 2013 par l’arrêté ministériel du 3 juillet 2013 portant fixation des modalités et des paramètres de financement par la Région wallonne des activités du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie qui fixe

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Le tableau ci-après précise l'évolution du nombre et de l'encours des prêts en un an, en distinguant les capitaux prêtés dans les différents Fonds.

1. eNCOuRS deS PRêTS

Le solde des prêts hypothécaires et à tempérament s'élève, au 31.12.2015, à 1.252.797.843 EUR.

La majoration de l’encours par rapport à fin 2014 est de 38.639.973 EUR, soit une croissance de 3,18 %.

Origine des capitaux

évolution de l’encours des prêts consentis

Solde au 31.12.2015 Solde au 31.12.2014 Différences

Nombre Montant Nombre Montant Nombre Montant

Fonds I.S. 290 1.808.957 268 1.711.096 22 97.861

Fonds OFS 6 131.434 6 120.096 0 11.338

Fonds AB 296 1.940.391 274 1.831.192 22 109.199

Fonds B2 19.343 1.250.857.452 19.043 1.212.326.677 300 38.530.775

Tous Fonds réunis 19.639 1.252.797.843 19.317 1.214.157.869 322 38.639.974

Dans le tableau on trouve, pour chaque fonds, le solde au début de l'année et les mouvements financiers de l'année qui conduisent au nouveau solde en fin d'année.

À noter qu’une opération financée par deux fonds distincts est comptabilisée comme deux prêts.

Mouvements de l’annéeFonds I.S. Fonds OFS Fonds B2 TOTAUX

N Montant N Montant N Montant N Montant

Débiteurs-emprunteurs au 31.12.2014Nouveaux prêts en 2015

26840

1.711.096404.668

61

120.09623.300

19.0431.483

1.212.326.677149.454.197

19.3171.524

1.214.157.869149.882.165

Intérêts débités en 2015Frais débités en 2015

308 //

2.115.764 31.298

322

7//

143.396 3.655

0

20.526//

1.361.780.874 24.527.028

589.930

20.84100

1.364.040.034 24.561.981

590.252

À déduireRemboursements perçus en 2015Prêts soldés en 2015 À nouveau au 31.12.2015

308 /

18290

2.147.384 338.427

/1.808.957

7 /16

147.051 15.617

/131.434

20.526 /

1.18319.343

1.386.897.832 136.040.380

/1.250.857.452

20.841 0

1.20219.639

1.389.192.267 136.394.424

/1.252.797.843

Analyse des comptes au 31.12.2015 - débiteurs - Prêts immobiliers - Mouvements de l’année 2015


2. TeNue deS ReMbOuRSeMeNTS

leS ARRIéRéS de PAIeMeNT

Le nombre d'emprunteurs en retard de paiement, moindre que celui en avance, s’élève à 2.317 au 31 décembre 2015 en augmen-tation de 9 unités par rapport à 2014. La valeur moyenne d'un arriéré, de loin supérieure à celle des avances, s’élève à 3.360 EUR en 2015.

PRêTS eN ARRIéRéS eT eN AVANCeS (y compris les litigieux)

Le tableau ci-dessous fait apparaître notamment que le nombre d'emprunteurs en retard de plus de deux mois, soit 954, représente, au 31 décembre 2015, 4,86 % du nombre total des emprunteurs. Le nombre de prêts en litigieux 6, à la même date, reste pratiquement inchangé, soit 98.

NOMbRe de PRêTS AVeC ReTARd d’éChéANCe

Le montant total des arriérés connaît une augmentation significative par rapport à l’an dernier, dont une bonne part s’explique par la croissance des arriérés de plus de deux mois.

Année Nombre de prêts

Arriérés Remboursements en avance

Nombre Montant (EUR) Nombre Montant

(EUR)

2014 19.317 2.308 7.028.188 5.650 1.200.694

2015 19.639 2.317 7.785.297 5.703 1.237.047

Année 1 à 2 mois Plus de 2 mois

Arriérés litigieux TOTAL

2014 1.239 972 97 2.308

2015 1.266 953 98 2.317

(6) Arriérés litigieux : arriérés d’un dossier dans lequel la réalisation déficitaire (de gré à gré ou forcée) du gage hypothécaire principal est intervenue en cours d’exercice comptable concerné, avec réception de tout ou partie du prix de vente. Le solde à recouvrer fait basculer la créance en litigieuse. Celle-ci fait néanmoins l’objet d’un recouvrement au moins partiel voire intégral (ex : réalisation d’un gage complémentaire, décès de la personne assurée dont on avait maintenu l’assurance-vie au moins partiellement à concurrence du solde à recouvrer,…). Ce n’est donc que si un dossier litigieux n’a pu et n’offre aucune perspective raisonnable de récupération dans des délais annuels rapprochés qu’il passera en statut de dossier irrécouvrable.

MeNSuAlITéS eN ReTARd d’éChéANCe (euR)

Abstraction faite des litigieux, les arriérés des prêts en cours de remboursement représentent 0,42 % de l’encours total, soit en légère hausse.

Le graphique ci-dessous, extrait du dernier rapport de l’Observa-toire du Crédit et de l’Endettement, fait apparaître que les défail-lances de remboursement des débiteurs du FLW s’inscrivent dans le cadre d’une même tendance à la hausse observée sur le marché du crédit belge.

210

190

170

150

130

110

902008 2012 2013 2014201120102009 2015

Vente à tempérament Prêt à tempérament Ouverture de crédit

Prêt hypothécaire

Arriéré moyen par emprunteur défaillant (indices 2007 = 100)

Année 1 à 2 mois Plus de 2 mois TOTAL

2014 439.339 4.190.035 4.629.374

2015 437.573 4.752.997 5.190.570

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leS MeSuReS d’APuReMeNT deS ARRIéRéS

Depuis longtemps, le FLW adopte, face à la problématique des arriérés, une stratégie de gestion souple et adaptée à chaque emprunteur défaillant. Elle privilégie, dans la mesure où un dialogue existe, le maintien des familles dans leur logement pour les raisons suivantes :

¼¼ socialement et humainement, c’est bien souvent la meilleure solution et ce tout particulièrement pour les enfants ;

¼¼ financièrement parce que la vente publique d’un bien, outre le constat d’un échec, ne garantit pas le recouvrement des montants exigibles. Ce qui n’est souhaitable ni pour la famille, ni pour le FLW. Par ailleurs, le marché immobilier est pour l’instant plutôt baissier par rapport aux années précédentes, et la durée des négociations plus longue.

L’on peut considérer que le Fonds du Logement, comme prêteur social, vise à harmoniser au mieux ses buts de mission (essen-tiellement permettre à la famille chaque fois nombreuse de conserver la propriété de son logement) et ses buts de système (essentiellement assurer l’existence de l’institution grâce aux remboursements effectifs).

C’est ainsi que :

¼¼ Un accompagnement technique et/ou social peut être réalisé chaque fois que nécessaire pour permettre à la famille emprunteuse d’être aidée dans la concrétisation de choix à opérer, de décisions à prendre, d’actions à entreprendre au besoin via la mise ne œuvre de certains partenariats, voire dans l’encadrement des remboursements à effectuer (ex : cession amiable auprès d’un employeur, d’une mutuelle, d’une caisse de chômage,…).

¼¼ Le Fonds du Logement met ses compétences diverses ainsi que ses relations institutionnelles privilégiées à disposition des familles emprunteuses qui en ont besoin. Il assure chaque fois que possible, lui-même, sa représentation en justice (concilia-tions judiciaires devant les Juges des Saisies dans le cadre des prêts hypothécaires et devant les Juges de Paix dans celui des prêts à tempérament, règlements collectifs devant les Tribunaux du Travail). Il gère lui-même ses dossiers de procé-dure sans externalisation auprès d’avocats. Le Fonds du Loge-ment fait assurer les immeubles hypothéqués quand ils ne le sont pas ou plus. Il œuvre en partenariat avec les services compétents de la Wallonie pour la finalisation des dossiers d’assurance perte de revenus, de prime à la réhabilitation ou à l’énergie, utilisant le mandat lui conféré par les emprunteurs.

¼¼ Le Fonds du Logement, malgré une exigibilité notifiée, limite toujours sa récupération coercitive à l’apurement de l’arriéré, alors que bien d’autres sociétés la font porter sur la totalité du solde devenu exigible.

¼¼ Des programmes d’apurement raisonnables de l’arriéré sont proposés et acceptés, notamment dans le cadre des procé-dures imposées par le législateur en vue de protéger les débi-teurs (conciliation devant les Juges des Saisies et les Juges de Paix et règlement collectif des dettes) et les aides régio-nales spécifiques (assurance perte de revenus).

¼¼ L’assurance perte de revenus, de la Région wallonne, est sys-tématiquement activée lorsque l’emprunteur respecte les conditions d’octroi.

leS PROCéduReS de CONCIlIATION

L’article 147 du Livre VII du nouveau Code de droit économique confie au Juge des saisies la compétence de connaître de la procédure de conciliation qu'il organise et qui doit précéder la procédure de saisie-exécution immobilière concernant les prêts hypothécaires.

L'exigence du préliminaire de la conciliation s'inscrit dans la problématique de la lutte contre le surendettement. C'est à ce titre que le Fonds du Logement y a eu recours depuis son intro-duction au 1er janvier 1993. En 2015, 102 (contre 104 en 2013 et 83 en 2014) requêtes en conciliation ont ainsi été déposées par le Fonds du Logement qui y délègue systématiquement un de ses représentants. Ces requêtes se ventilent essentiellement comme suit, selon les arrondissements :

¼¼ Charleroi : 32¼¼ Mons : 18¼¼ Tournai : 8¼¼ Liège : 12¼¼ Dinant : 13¼¼ Namur : 5¼¼ Huy : 4¼¼ Neufchâteau et Arlon : 1¼¼ Nivelles : 4¼¼ Verviers : 3¼¼ Marche-en-Famenne : 2

Notre expérience en la matière conduit à considérer l'impact de cette disposition comme très bénéfique, dans la mesure où, avant que des situations irréversibles ne se développent, un dialogue peut s'instaurer entre le Juge et les parties concernées qui, le plus souvent, conduit à des résultats positifs au travers de la signature de procès-verbaux de conciliation.


L'assurance garantit le paiement de trois années de charges hypothécaires avec un maximum de 6.200 EUR par année d'assu-rance et une intervention totale limitée à 18.600 EUR et ce, pendant la période de couverture comprise dans les huit premières années du prêt.

Au cours des cinq derniers exercices, en moyenne c'est 30 % des prêts qui sont ou seront couverts ; en 2015 on atteint 35 % des nouveaux prêts.

Au cours de l'année 2015, l'assurance est intervenue dans 118 prêts et les montants enregistrés s'élèvent à 406.807,02 EUR. Ces montants sont loin d'être négligeables (61,73 % des mensualités attendues pour l'année, relatives à ces mêmes prêts).

L'absence d'une couverture n'aurait certes pas conduit nécessai-rement à un arriéré de même ampleur. Sa mise en œuvre a néan-moins atténué le choc de la perte d'emploi pour les familles et, ce faisant, elle a bénéficié tant à celles-ci qu'au Fonds.

Cela étant, lorsque les emprunteurs ne respectent pas leurs engagements, le recours aux poursuites judiciaires et à la vente des immeubles est inévitable.

leS VeNTeS d’IMMeubleS

L'année 2015 a été marquée par la vente définitive de 71 immeubles d'emprunteurs en contentieux de remboursement. Ce nombre se décompose en :

¼¼ 56 ventes de gré à gré, ¼¼ 15 ventes judiciaires ou forcées (toutes à la requête d’un

tiers-créancier).

Les ventes de gré à gré - dont 14 dans le cadre d’une procédure en règlement collectif de dettes, 2 dans le cadre d’une faillite, 2 dans le cadre d’une saisie-exécution transcrite et 1 dans le cadre d’une administration provisoire - restent les plus nombreuses. En effet, dans le cas où la vente de l'immeuble paraît inévitable, le FLW incite les emprunteurs à rechercher un amateur pour une acquisition de gré à gré, parce que celle-ci se réalise presque toujours à un prix plus favorable, tout en évitant d’importants frais de procédure, ce qui correspond à l'intérêt aussi bien du Fonds que de l'emprunteur.

L’article 732 du code judiciaire confie, quant à lui, au Juge de Paix la compétence de la conciliation dans le cadre des prêts à tempé-rament. Deux dossiers en ont fait l’objet en 2015 (1 à Vielsalm et 1 à Gedinne).

PROCéduReS de RègleMeNT COlleCTIF de deTTeS

En 2015, 40 dossiers (59 en 2013 et 63 en 2014) ont débouché sur un jugement d’admissibilité de pareilles procédures. Au total, ce sont actuellement 310 dossiers de prêts dans lesquels nous sommes confrontés à une procédure en règlement collectif depuis l’entrée en vigueur de la loi, en 1999.

Parmi ces 310 dossiers, 190 sont en arriérés (parfois provisoire mais pour un total de 1.059.174,39 EUR) alors que 120 sont en avance (pour un total de 25.965,46 EUR).

Dans la plupart des cas, un avocat a été désigné comme média-teur, mais plus rarement des CPAS et certaines associations agréées par la Région wallonne.

Si une approche en termes d'arriéré à l'égard du Fonds du Loge-ment s'avère fort satisfaisante même pour ces dossiers, il convient toutefois de ne pas occulter la situation de surendettement des familles nombreuses concernées et ce, tant en nombre de créan-ciers, qu'en importance de créances et d'arriérés.

Dans quelques cas seulement, mais dont le nombre est croissant au cours de ces dernières années, le logement familial a dû être réalisé de gré à gré par les emprunteurs, chaque fois à un prix optimal. Par contre, la plupart des autres familles nombreuses endettées ou surendettées conserveront la propriété de leur logement et leur cadre de vie, dans le même temps où la men-sualité du prêt sera considérée comme charge incompressible et versée par le médiateur au Fonds du Logement. De la sorte, cette loi contribue à renforcer la protection du logement familial.

ASSuRANCe PeRTe de ReVeNuS

Dans la tenue des remboursements, l'assurance perte de revenus joue assurément un rôle.

Cette intervention de la Région wallonne a été introduite fin décembre 1986. Elle prévoit la possibilité pour les emprunteurs d'un organisme de crédit reconnu, dont le Fonds du Logement, de bénéficier d'une assurance garantissant, en cas de perte de revenu professionnel, le paiement des charges afférentes aux emprunts contractés en vue de la réalisation d'opérations immobilières.

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Parmi les ventes judiciaires ou forcées, 7 ont été initiées par le Fonds du Logement de Wallonie, 4 ont eu lieu à la requête de tiers et 4 à l’initiative d’un des emprunteurs dans le cadre d’une sortie d’indivision par licitation.

OPTIMAlISATION du RISque « CRédIT »

La mission sociale du Fonds du Logement l’incite à privilégier toujours davantage les familles disposant de revenus précaires et modestes (notamment les familles monoparentales), comme le montrent les données ci-après.

Dans le segment des logements intéressant le public cible du Fonds, la croissance continue des prix immobiliers au cours des dix dernières années rend moins aisé l’accès au crédit pour ces familles et conduit le Fonds du Logement à accorder des prêts avec des quotités élevées par rapport à la valeur vénale du bien financé.

Dans un contexte de conjoncture économique incertain, marqué par un marché immobilier moins porteur que par le passé, deux mesures ont été prises en 2013 pour permettre aux familles de continuer à accéder à un financement adapté à leur capacité contributive tout en optimalisant le risque « crédit » du Fonds.

1. Acquisition par le Fonds du Logement des logements mis en vente

Actuellement, lorsque le logement d’un débiteur défaillant est mis en vente, les services du Fonds examinent l’opportunité d’acquérir l’immeuble à un prix raisonnable, soit pour le verser dans le parc de l’aide locative, soit pour en assurer ultérieu-rement la revente en gré à gré à meilleur prix. Dans les deux cas, l’opération contribue à diminuer l’importance du litigieux, ce qui est l’intérêt et du débiteur et du Fonds du Logement.

Sont pris en considération des paramètres tels que :

¼¼ l’importance du litigieux escompté ;¼¼ la structure de l’immeuble et les besoins de rénovation ;¼¼ l’implantation du logement par rapport à la rue, au quartier et

aux services offerts aux habitants ;¼¼ la présence d’un partenaire local pour la gestion du bien.

En 2015, 3 logements ont été exceptionnellement acquis par le Fonds du Logement.

Ces opérations d’achat sont neutres sur le plan fiscal pour le Fonds du Logement si le logement est revendu dans les 10 ans (droits d’enregistrement toujours à 6 % restitués à l’occasion de la cession).

2. Appel à la garantie de bonne fin de la Wallonie

La Wallonie peut garantir le remboursement des prêts accordés par le Fonds du Logement, la SWCS et les Guichets de crédit social dans le cadre de leurs règlements respectifs approuvés par le Gouvernement wallon.

Concrètement, en cas de vente de l’immeuble gagé, la Wallonie couvre 95 % de la perte finale enregistrée par l’organisme de prêt, à concurrence d’un montant maximum défini au moment de l’octroi de la garantie (montant du prêt diminué de 70 % de la valeur vénale du logement).

Cette garantie est notamment subordonnée :

¼¼ à une information de la Wallonie au moment de l’octroi du prêt ;¼¼ au paiement d’une contribution de garantie égale à 0,2 % du

montant prêté, à charge de l’emprunteur.

Depuis le 23 juillet 2013, le Fonds du Logement s’est inscrit dans ce cadre.

Compte tenu du nouveau système de financement et des quo-tités actuelles (jusqu’à 110 %) augmentant le risque « crédit », le Fonds du Logement inscrit ses prêts dans le système de la garantie régionale dès lors que le montant excède 70 % de la valeur vénale.

2014 2015

Revenus précaires 65% 67%

Revenus précaires et modestes 94% 94%

Familles monoparentales 30% 34%


4. OPéRATIONS d’AIde lOCATIVe RelATIVeS à lA geSTION deS IMMeubleS

Les produits et charges directs des opérations d’aide locative relatives uniquement à l’activité de gestion des immeubles acquis dans le cadre du Fonds B2 en vue de leur location sont présentés ci-dessous, non compris les amortissements, les provi-sions et la quotité de subside en capital.

En 2015, les produits et les charges de l’aide locative relatifs à la gestion des immeubles atteignent :

PROduITS

loyers échus .................................................................. 4.566.680subsides-loyers ................................................................... 48.884récupérations à charge des locataires :

- eau, gaz, électricité, chauffage ................................. 69.578- frais d’entretien ......................................................... 43.622- frais divers .....................................................................7.268

autres produits ................................................................... 34.889 TOTAl .......................................................................... 4.770.921

ChARgeS

précompte immobilier ........................................................ 533.110assurances .......................................................................... 167.246eau, gaz, électricité, chauffage ......................................... 127.313entretien des immeubles ............................................... 1.325.094gros entretiens et réparations ........................................1.342.842frais divers ........................................................................... 96.928 TOTAl ......................................................................... 3.592.533

PROduITS - ChARgeS

TOTAL .............................................................................. 1.178.388

En 2015, la différence entre les produits et les charges s'élève à 4.770.921 EUR - 3.592.533 EUR = 1.178.388 EUR.

Ce résultat s'intègre au résultat global du Fonds B2.

3. AMORTISSeMeNTS SuR CRéANCeS

Les amortissements sur créances se subdivisent traditionnellement en deux groupes : les amortissements pour créances individualisées et les amortissements pour créances non individualisées.

Les amortissements pour créances individualisées visent à fournir les provisions nécessaires pour couvrir les pertes résultant des loyers impayés dans le cas des immeubles loués ou de la dispari-tion effective du gage hypothécaire à la suite d'une vente forcée déficitaire. Avant que celle-ci n'intervienne, les pertes résultant de la non-récupération des soldes des prêts, lorsque les arriérés sont égaux ou supérieurs à une année de mensualités, peuvent être anticipées. Une provision est constituée à concurrence de 50 % des soldes de ces prêts. Dans les comptes annuels, ces montants sont comptabilisés comme réduction de valeur des postes correspondants de l'actif.

Les autres amortissements, c'est-à-dire ceux pour créances non individualisées, fournissent les provisions nécessaires pour cou-vrir les risques de pertes résultant de la disparition éventuelle du gage hypothécaire. Dans les comptes annuels, ces montants sont repris comme dotations aux réserves.

L'article 4, 2º de l'Arrêté de l'Exécutif Régional Wallon du 15 février 1984 et l'article 4 de l'Arrêté du même Exécutif en date du 2 mai 1991, limitent leur montant à 0,30 % de l'encours hypothécaire au 31 décembre de l'exercice, défalcation faite des débiteurs douteux. L'article 4 de l'Arrêté du Gouvernement wallon du 17 mars 1999 reprend une disposition analogue.

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5. PRIMeS eN CAPITAl

Ainsi qu'il a été signalé ci-dessus, depuis 1989, l'intervention de la Région wallonne dans le financement du Fonds du Logement de Wallonie a pris la forme d’une prime ou dotation en capital qui est égale à la valeur actualisée des subsides que la Région aurait dû verser sur base d'un emprunt contracté pour financer la totalité du montant d'activité autorisée et complétée, jusqu’en 2007, par une dotation de couverture du risque de variation des taux.

Les primes en capital versées jusqu’en 2009 et partiellement en 2012 au Fonds du Logement de Wallonie - qui ne répondent pas à la définition comptable des subsides en capital qui doivent s'amortir au même rythme que les immobilisations corporelles que ceux-ci financent - sont comptabilisées dans les comptes de régularisation, au passif du bilan, en tant que "produits à reporter".

Les mouvements de ce compte en 2015 sont les suivants :

- Solde du compte au 31/12/2014 : ..........................+310.100.892- Primes en capital 2015 : .............................................+8.190.329- Prélèvements : ...........................................................-19.683.747- Solde du compte au 31/12/2015 : ..........................+298.607.674

6. geSTION ACTIF - PASSIF

Le Fonds a mis en place en 1999 un Comité ALM (Asset & Liability Management), dans le cadre de son contrat de gestion.

Ce Comité est composé de représentants de la Région wallonne (Administration de la Trésorerie, Inspection des Finances, com-missaires du Gouvernement, Cellule d’Information Financière), du consultant du Fonds et de représentants du Conseil d’Admi-nistration du Fonds et de la direction.

Ce Comité s’attache à piloter la gestion du bilan dans sa globalité et dans une perspective de maîtrise du risque de taux et du risque de liquidité.

L’exercice s’inscrit dans une perspective temporelle tout à fait per-tinente pour en tirer des recommandations de gestion au Conseil d’Administration.

Par rapport à la méthodologie mise en place et la qualité de la démarche, il est intéressant de signaler que l’on a ainsi pu établir une bonne corrélation entre les données projetées au cours d’un semestre, après corrections statistiques (dont les coefficients sont revus et adaptés régulièrement) sur les ouvertures de crédit et les créances hypothécaires d’une part, et les flux réellement enregistrés au cours du semestre suivant, d’autre part. Cette cohérence entre les projections réalisées en t-1 et les réalisations en t nous donne une assurance raisonnable quant à la fiabilité des données pour les flux futurs.

Les orientations qui s’en dégagent déterminent les stratégies à mettre en place en termes de caractéristiques des emprunts à lever, d’opérations de couverture des emprunts réalisés, de volume d’activités, de moyens de trésorerie, de politique de taux d’intérêt.

En intégrant le souci de gestion saine et dynamique, elles per-mettent aussi la maximisation des moyens mis à notre disposition via le mécanisme de la prime en capital.


7. RéSulTATS

La tenue de comptabilités distinctes pour le Fonds AB et pour le Fonds B2 conduit à dégager des résultats distincts.

Les produits des opérations du Fonds AB s'élèvent à 2.285.103 EUR. Ceux des opérations du Fonds B2 s'élèvent à 58.964.522 EUR.

En Fonds AB, après prélèvement sur les réserves et avant affecta-tion et distribution du bénéfice, l'exercice clôture avec un bénéfice de 1.844.261 EUR; de même, en Fonds B2, il clôture avec un boni de 121.759 EUR, soit au total 1.966.020 EUR.

Les principaux postes des comptes de résultats sont détaillés à la page suivante :

1° Résultats du Fonds Ab

Pour dégager le solde disponible du Fonds AB, il faut du produit brut des opérations .............................2.285.103- déduire :a) les charges d’exploitation

et les charges financières ................. 376.573b) les charges exceptionnelles ................ 66.208c) les impôts sur le résultat .......................... 927 441.854Reste, par différence, le solde repris aux comptes .......................................... 1.843.249

2° Résultats du Fonds b2

Pour dégager le solde du Fonds B2, il faut, du produit brut des opérations ......................... 58.964.523- déduire : a) les charges d’exploitation

et les charges financières ............ 60.513.220b) les charges exceptionnelles .............. 142.089c) les impôts sur le résultat ..................... 72.073 60.583.235Reste, par différence, le solde repris aux comptes .......................................... -1.618.713

8. AFFeCTATION eT PRélèVeMeNTS du RéSulTAT

1° Fonds Ab

Bénéfice de l’exercice propre au Fonds AB s’élève à .. 1.843.249 Prélèvement sur les réserves .............................................. 1.012

Montant total à affecter .............................................. 1.844.261

Affectations :Il est proposé de répartir le solde comme suit :- au Fonds de réserves pour Interventions Spéciales,

des sommes reçues à cette fin, soit ........................... 1.319.914- aux parts sociales, conformément à l’article 19, 2°

des statuts, un dividende de 2,50 % sur leur montant libéré (6.336 EUR) arrondi à 0,16 EUR la part .........163

- aux réserves statutaires, le surplus, soit ....................... 524.184- à la réserve légale, .................................................................... 0

TOTAl :.......................................................................... 1.844.261

2° Fonds b2

Bénéfice de l’exercice propre au Fonds B2 s’élève à .. -1.618.713Prélèvement sur les réserves ....................................... 1.740.472

Montant total à affecter ................................................... 121.759

Affectations :- Attribution d’une dotation complémentaire aux réserves pour

amortissement de créances, calculée sur base de l’article 4, des Arrêtés de l’Exécutif Wallon des 15 février 1984 et 2 mai 1991 et de l’article 4 de l’A.G.W. du 17 mars 1999, d’un montant de .............................................................. 121.759

TOTAl :.............................................................................. 121.759

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FONdS du lOgeMeNT deS FAMIlleS NOMbReuSeS de WAllONIe SCRl

RAPPORT du COllège deS COMMISSAIReS

à l'ASSeMblée géNéRAle deS ASSOCIéS de lA SOCIéTé SuR leS COMPTeS ANNuelS POuR l'exeRCICe ClôTuRé le 31 déCeMbRe 2015

Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaires. Ce rapport inclut notre opinion sur les comptes annuels ainsi que les déclarations complémentaires requises. Les comptes annuels comprennent le bilan au 31 décembre 2015, le compte de résultats de l'exercice clos à cette date et l'annexe.

RAPPORT SUR LES COMPTES ANNUELS - OPINION SANS RÉSERVE

Nous avons procédé au contrôle des comptes annuels de la société pour l'exercice clos le 31 décembre 2015, établis sur la base du référentiel comptable applicable en Belgique, dont le total du bilan s'élève à 1.475.383.953 EUR et dont le compte de résultats se solde par un bénéfice de l'exercice de 224.536 EUR.

Responsabilité de l'organe de gestion relative à l'établissement des comptes annuels

L'organe de gestion est responsable de l'établissement des comptes annuels donnant une image fidèle conformément au référentiel comptable applicable en Belgique, ainsi que la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Responsabilité des commissaires

Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes annuels sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques, ainsi que de planifier et réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives.

Un audit implique la mise en oeuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les comptes annuels. Le choix des procédures mises en oeuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement des commissaires. En procédant à cette évaluation des risques, les commissaires prennent en compte le contrôle interne de l'entité relatif à l'établissement de comptes annuels donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des règles d'évaluation retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, et l'appréciation de la présentation d'ensemble des comptes annuels. Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité les explications et informations requises pour notre contrôle. Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Opinion sans réserve

À notre avis, les comptes annuels donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la société au 31 décembre 2015, ainsi que de ses résultats pour l'exercice clos à cette date, conformément au référentiel comptable applicable en Belgique.


RAPPORT SUR D'AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET RÈGLEMENTAIRES

L'organe de gestion est responsable de l'établissement et le contenu du rapport de gestion, du respect des dispositions légales et réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du Code des sociétés et des statuts.

Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) appli-cables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons les déclarations complémentaires suivantes, qui ne sont pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur comptes annuels :

• Lerapportdegestiontraitedesmentionsrequisesparlaloietconcordeaveclescomptesannuelsetnecomprendpasd'incohé-rences significatives par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat ;

•Lesprincipauxrisquesfinanciersencourusparlasociété,àsavoirlerisquesurlescréanceshypothécairesainsiquelesrisquessur les taux d'intérêts des capitaux empruntés sont valablement maîtrisés tels que décrits dans le rapport de gestion. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur la description des autres risques et incertitudes auxquels la société est confrontée, ainsi que de sa situation, de son évolution prévisible ou de l'influence notable de certains faits sur son développement futur ;

•Sanspréjudiced'aspectsformelsd'importancemineure,lacomptabilitéesttenueconformémentauxdispositionslégalesetréglementaires applicables en Belgique et au schéma dérogatoire autorisé par la dépêche du 15 janvier 1987 du SPF Affaires économiques en application de l'article 95 du livre Ill du Code de droit économique ;

•L'affectationdesrésultatsproposéeàl'assembléegénéraleestconformeauxdispositionslégalesetstatutaires;

•Nousn'avonspasàvoussignalerd'opérationconclueoudedécisionpriseenviolationdesstatutsouduCodedessociétés.

.

Charleroi, le 11 avril 2016

LE COLLèGE DES COMMISSAIRESRSM INTeRAudIT Représentée par

Céline ARNAUD Thierry LEJUSTEAssociée Associé

lA COuR deS COMPTeSReprésentée par

Alain BOLLYGreffier

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CoMPteS annuelS

1. bIlAN APRèS RéPARTITION eN euROS

ACTIF 2015 2014

ACTIfS IMMOBILISÉS 20/28 93.977.784 94.456.496

III. IMMObIlISATIONS CORPORelleS (annexe III) 22/27 91.220.757 91.699.474

A. Terrains et constructions 22 71.733.646 70.760.626 C. Mobilier et matériel roulant 24 603.570 641.007 d. location - financement et droits similaires 25 11.949.457 11.405.338 e. Autres immobilisations corporelles 26 65.891 69.253 F. Immobilisations en cours et acomptes versés 27 6.868.193 8.823.250

IV. IMMObIlISATIONS FINANCIèReS (annexe IV et V) 28 2.757.027 2.757.022

A. entreprises liées 280/1 - - 1. Participation 280 - -

2. Créances 281 - -

b. Autres entreprises avec lesquelles il existe 282/3 2.755.375 2.755.375 un lien de participation

1. Actions et parts 282 2.755.375 2.755.375

C. Autres immobilisations financières 284/8 1.652 1.647 1. Actions et parts 284 129 124

2. Créances et cautionnements en numéraire 285/8 1.523 1.523

ACTIfS CIRCULANTS 29/58 1.381.406.169 1.300.241.368

V. CRéANCeS 292/6 1.258.550.992 1.214.533.084

A. Prêts hypothécaires 292 1.209.248.024 1.174.501.834 2. Prêts hypothécaires sans reconstitution 2922 1.209.248.024 1.174.501.834

C. Crédits à tempérament 294 31.588.443 29.673.609 e. Autres débiteurs 296 17.714.525 10.357.641

VIII. PlACeMeNTS de TRéSOReRIe (annexe VI) 50/53 81.734.633 65.618.154

b. Autres placements 51/53 81.734.633 65.618.154

Ix. VAleuRS dISPONIbleS 54/58 40.041.979 18.713.913

x. COMPTeS de RégulARISATION (annexe VII) 490/1 1.078.565 1.376.217

TOTAL DE L’ACTIf 20/58 1.475.383.953 1.394.697.864


PASSIF 2015 2014

CAPITAUX PROPRES 10/15 175.051.774 174.805.770

I. CAPITAl (annexes VIII) 10 6.336 6.336

A. Capital souscrit 100 25.335 25.335 b. Capital non appelé (-) 101 (18.999) (18.999)

IV. RéSeRVeS 13 133.487.678 133.263.306

A. Réserve légale 130 2.534 2.534 b. Réserves indisponibles 131 133.485.144 133.260.772

2. Autres 1311 133.485.144 133.260.772

VI. SubSIdeS eN CAPITAl 15 41.557.760 41.536.128

PROVISIONS ET IMPOTS DIffÉRÉS 16 11.860.444 11.721.709

VII. A. Provisions pour risques et charges 160/5 9.673.193 9.535.597 1. Pensions et obligations similaires 160 14.341 33.119

3. Grosses réparations et gros entretiens 162 9.658.852 9.502.478

4. Autres risques et charges (annexe IX) 163/5 - -

b. Impôts différés 168 2.187.251 2.186.112

DETTES 17/49 1.288.471.735 1.208.170.385

VIII. deTTeS à PluS d’uN AN (annexe x) 17 864.224.895 777.332.274

A. dettes financières 170/4 864.224.895 777.332.274 2. Emprunts obligataires non subordonnés 171 830.229.979 747.426.180

3. Dettes de location financement 172 - -

8. Autres emprunts 174 33.994.916 29.906.094

d. Autres dettes 178/9 - -

Ix. deTTeS à uN AN Au PluS (annexe x) 42/48 112.895.948 109.068.987

A. dettes à plus d’un an échéant dans l’année 42 67.519.379 58.079.275 b. dettes financières 43 - 287.500 C. dettes commerciales 44 1.064.581 2.552.657 1. Fournisseurs 440/4 1.064.581 2.552.657 e. dettes fiscales, salariales et sociales 45 1.380.886 1.583.418 1. Impôts 450/3 24.514 245.970

2. Rémunérations et charges sociales 454/9 1.356.372 1.337.448 F. Autres dettes 47/48 42.931.102 46.566.137

x. COMPTeS de RégulARISATION (annexe xI) 492/3 311.350.892 321.769.124

TOTAL DU PASSIf 10/49 1.475.383.953 1.394.697.864

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2. RéSulTATS (sous forme de liste)

2015 2014

I-IV. PROduITS d’exPlOITATION

eT PROduITS FINANCIeRS 75/74 60.802.981 64.384.442

A. Intérêts sur et produits des crédits 7510 24.687.947 24.426.533

1. Prêts hypothécaires 7511 24.687.939 24.426.521

2. Prêts à tempérament 7512 8 12

b. Produits des placements 7518 322.287 515.437

C. Produits des immobilisations financières 750 324.486 324.486

d. Autres produits financiers (annexe xII, 1, A) 752/9 24.881.364 28.489.011

e. Autres produits d’exploitation (annexe xII, 1, b) 74 10.586.897 10.628.975

II-V. ChARgeS d’exPlOITATION

eT ChARgeS FINANCIèReS (-) 65/64 (60.889.793) (59.610.328)

A. Charges de dettes 650 (32.836.973) (33.012.284)

b. Autres charges financières (annexe xII, 2, b) 652/9 (1.545) (86)

C. Services et biens divers 61 (5.438.969) (5.558.639)

d. Rémunérations, charges sociales et pensions (annexe xII, 2, C) 62 (12.390.043) (12.113.370)

F. Amortissements et réductions de valeur sur frais d’établissement, 630 (7.269.311) (6.797.513)

sur immobilisations incorporelles et corporelles

g. Réductions de valeur (dotations (-), reprises (+)) (annexe xII, 2, e) 651 (2.128.871) (2.213.626)

1. Sur crédits et placements 6517 (2.128.871) (2.213.626)

h. Provisions pour risques et charges (dotations (+), reprises (-)) 635/7 (137.596) 740.971

(annexe xII, 2, F)

I. Autres charges d’exploitation (annexe xII, 2, g) 640 (686.485) (655.781)

VI. béNéFICe/PeRTe COuRANT AVANT IMPOT (+) 70/65 (86.812) 4.774.114

VII. PROduITS exCePTIONNelS 76 258.595 620.672

A. Reprises amort. et réd. val. 760 - -

b. Reprises amort. et réd. val. sur immobilisations financières 761 - -

d. Plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés 763 2.182 -

e. Autres produits exceptionnels (annexe xIV, A) 764/9 256.413 620.672

VIII. ChARgeS exCePTIONNelleS (-) 66 (208.296) (110.352)

b. Réductions de valeur sur immobilisations financières 661 - -

d. Moins-values sur réalisation d’actifs immobilisés 663 (28.969) (5.591)

e. Autres charges exceptionnelles 664/8 (179.327) (104.761)


2015 2014

Ix. béNéFICe/PeRTe de l’exeRCICe AVANT IMPOTS (+) 70/66 (36.513) 5.284.434

Ixbis.

A. Prélèvements sur les impôts différés (+) 780 188.049 176.308

b. Transfert aux impôts différés (-) 680 - -

x. IMPOTS SuR le RéSulTAT (+) (-) 67/77 73.000 (73.000)

1. Impôts sur le résultat (annexe XV) 670/3 - (73.000)

2. Régularisations d’impôts et reprises de provisions fiscales 77 73.000 -

xI. béNéFICe/PeRTe de l’exeRCICe (+) 70/67 224.536 5.387.742

xIII. béNéFICe de l’exeRCICe à AFFeCTeR 70/68 224.536 5.387.742

AffECTATION ET PRÉLÈVEMENTS

A. bénéfice à affecter 70/69 224.536 5.387.742

1. Bénéfice de l’exercice à affecter 70/68 224.536 5.387.742

b. Prélèvements sur les capitaux propres 791/2 1.741.484 8.233

2. Sur les réserves 792 1.741.484 8.233

C. Affectations aux capitaux propres (-) 691/2 (1.965.857) (5.395.812)

1. À la réserve légale 6920 - -

2. Aux autres réserves 6921 1.965.857 5.395.812

F. bénéfice à distribuer (-) 694/6 (163) (163)

1. Rémunération du capital 694 163 163

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3. ANNexe (eN euROS)

III. éTAT deS IMMObIlISATIONS CORPORelleS, (rubrique 22 à 27 de l’actif)

GLOBAL GLOBAL GLOBAL GLOBAL GLOBAL Terrains et Mobilier Location Autres Immobilisations constructions et matériel financement immo- en cours et roulant et droits bilisations acomptes similaires corporelles versés (rubr. 22) (rubr. 24) (rubr. 25) (rubr. 26) (rubr. 27)

A) VALEUR D’ACqUISITION

Au terme de l’exercice précédent 815 151.760.616 2.852.726 16.728.667 80.683 8.823.250

Mutations de l’exercice :

- Acquisitions, y compris la production immobilisée 81 2.529.388 235.576 441.334 0 3.771.415

- Cessions et désaffectations (-) 817 0 0 0 0 (187.119)

- Transferts d’une rubrique à une autre (+) (-) 818 4.616.429 0 922.924 0 (5.539.354)

écart de conversion 0 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 819 158.906.433 3.088.301 18.092.926 80.683 6.868.193

C) AMORTISSEMENTS ET RÉDUCTIONS DE VALEURS (-)

Au terme de l’exercice précédent 826 (80.999.990) (2.211.718) (5.323.330) (11.430) 0


- Actés 827 (6.172.797) (273.013) (820.139) (3.362) 0

- Repris car excédentaires (-) 828 0 0 0 0 0

- Acquis de tiers 829 0 0 0 0 0

- Annulés à la suite de cessions et désaffectations (-) 830 0 0 0 0 0

- Transférés d’une rubrique à une autre (+) (-) 831 0 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 832 (87.172.787) (2.484.731) (6.143.469) (14.792) 0

D) VALEUR COMPTABLE NETTE AU TERME DE L’EXERCICE (A) - (C) 833 71.733.646 603.570 11.949.457 65.891 6.868.193


IV. éTAT deS IMMObIlISATIONS FINANCIèReS, (rubrique 28 de l’actif)

fONDS AB fONDS AB GLOBAL GLOBAL Autres Autres Autres Autres entreprises entreprises entreprises entreprises avec lesquelles avec lesquelles il existe un lien il existe un lien de participation de participation (rubrique 282) (rubrique 284) (rubrique 282) (rubrique 284)

1) PARTICIPATIONS, ACTIONS ET PARTS

a) Valeur d'acquisition Au terme de l'exercice précédent 835 2.755.375 744 2.755.375 744

Mutations de l’exercice

- acquisitions 836 0 0 0 0

- cessions et retraits (-) 837 0 0 0 0

- transferts d'une rubrique à une autre 838 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 839 2.755.375 764 2.755.375 764

c) Réductions de valeurs Au terme de l'exercice précédent 846 0 (248) 0 (248)

Mutations de l’exercice

- actées 847 0 0 0 0

- reprises 848 0 0 0 0

- annulées à la suite de cessions et retraits (-) 850 0 0 0 0

- transférées d’une rubrique à une autre 844 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 855 0 (248) 0 (248)

d) Montants non appelés Au terme de l’exercice précédent 853 0 (372) 0 (372)

Mutations de l’exercice (+) (-) 854 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 855 0 (387) 0 (387)

Valeur comptable nette au terme de l’exercice 856 2.755.375 129 2.755.375 129

2. CRÉANCES

Valeur comptable nette au terme de l’exercice précedent 857 0 3.515 0 3.515


Additions 858 0 0 0 0

Remboursements (-) 859 0 (1.992) 0 (1.992)

Valeur comptable nette au terme de l’exercice 864 0 1.523 0 1.523

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V. A. PARTICIPATIONS eT dROITS SOCIAux déTeNuS dANS d’AuTReS eNTRePRISeS

Sont mentionnées ci-après, les entreprises dans lesquellles l'entreprise détient une participation (comprise dans les rubriques 280 et 282

de l'actif) ainsi que les autres entreprises dans lesquelles l'entreprise détient des droits sociaux (compris dans les rubriques 284 et 51/53

de l'actif) représentant 10% au moins du capital souscrit.

dénomination,adresse complètedu siège et pour les entreprises de droit belge mention du numéro d’entreprise

droits sociaux détenus données extraites des derniers comptes

annuels disponibles

directement par les filiales

comptes annuels arrêtes

code devise

capitaux propres résultat net

Whestia Assurances wallonnes du Logement sa rue de l’écluse 21 à 6000 Charleroi RPM 0472.365.155

nombre % (+) ou(-) en unités

220.430 32,45 0 31/12/14 EUR 12.745.522 2.258.579

2015 2014

VI. PlACeMeNTS de TRéSOReRIe, AuTReS PlACeMeNTS,

(rubrique 51/53 de l’actif)

Actions et parts 51 27.531.617 26.571.271

Titres à revenu fixe 52 26.500.000 19.447.000

Comptes à terme détenus auprès des établissements de crédit 53 27.703.016 19.599.883

avec une durée résiduelle ou de préavis :

- d’un mois au plus 8686 0 0

- de plus d’un mois à un an au plus 8687 24.703.016 18.099.883

- de plus d’un an 8688 3.000.000 1.500.000

Autres placements de trésorerie non repris ci-avant 8689 0 0

VII. COMPTeS de RégulARISATION

1. Charges à reporter 490 857.673 891.977

2. Produits acquis 491 220.892 484.240

3. Divers 495 0 0

VIII. éTAT du CAPITAl

A. CAPITAL SOCIAL

1. Capital souscrit (rubrique 100 du passif)

Au terme de l’exercice précédent 8700 25.335 25.335

Modifications au cours de l’exercice 0 0

Au terme de l’exercice 8701 25.335 25.335

2. Représentation du capital

2.1. Catégories d’actions

Parts sociales de 24,79 EUR 1.022 1.022

2.2. Actions nominatives ou au porteur :

- Nominatives 8702 1.022 1.022

- Au porteur 8703 0 0


B. CAPITAL NON LIBÉRÉ

MONTANT MONTANT NON APPELÉ APPELÉ, (rubrique 101) NON VERSÉ (EN EUROS) (EN EUROS)

Actionnaires redevables de libération

Ligue des Familles A.S.B.L. 18.590,00 0

Monsieur ANDRIANNE Philippe 18,59 0

Monsieur ANTHOINE Philippe 18,59 0

Monsieur BARBIEUX Christophe 18,59 0

Madame CAMUT Claudia 18,59 0

Madame CHABOT-SERONVALLE Yvonne 18,59 0

Madame DEVILERS Fabienne 18,59 0

Monsieur FLAMENT Albert 18,59 0

Madame HALBARDIER-MOLLE Mady 18,59 0

Madame IMBERECHTS Hélène 18,59 0

Monsieur LAURENT Luc 18,59 0

Madame LEBRUN-TONON Nicole 18,59 0

Madame LETIENT Marie-Anne 18,59 0

Madame LOXHET Huberte 18,59 0

Monsieur MINET Marc 18,59 0

Monsieur PAQUET Hubert 18,59 0

Monsieur PLUVINAGE Georges 18,59 0

Madame ROISIN Marie-Sophie 18,59 0

Monsieur SCIARRA Vincent 18,59 0

Monsieur TESAIN André 18,59 0

Monsieur THIEBAUT Renild 18,59 0

Madame VANDEN DAEL Caroline 18,59 0

Monsieur VERJANS André 18,59 0

TOTAL 18.998,98 0

Ix. PROVISIONS POuR AuTReS RISqueS eT ChARgeS

2015 2014

Provision pour risque d’intérêts 0 0

Autres 0 0

TOTAL 0 0

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x. éTAT deS deTTeS

DETTES (OU PARTIE DES DETTES)

A. VENTILATION DES DETTES ECHÉANT AYANT + D’UN AYANT + DE à L’ORIGINE à PLUS D’UN AN, DANS AN MAIS 5 ANS 5 ANS à EN fONCTION DE LEUR L’ANNÉE AU PLUS à COURIR DURÉE RÉSIDUELLE COURIR

rubrique 42 rubrique 17

dettes financières 880 62.196.201 233.654.098 596.575.882 2. Emprunts obligataires non subordonnés 882 62.196.201 233.654.098 596.575.882 3. Dettes de location financement et assimilés 883 0 0 0 Autres dettes 890 5.323.178 2.014.000 31.980.916

TOTAL 891 67.519.379 235.668.098 628.556.798

DETTES (OU PARTIE DES DETTES) GARANTIES PAR

B. DETTES GARANTIES LES POUVOIRS DES SûRETÉS RÉELLES (COMPRISES DANS LES PUBLICS BELGES CONSTITUÉES RUBRIqUES 17 ET 42/48 DU PASSIf) SUR LES ACTIfS DE L'ENTREPRISE

dettes financières 892 882.426.181 0 2. Emprunts obligataires non subordonnés 894 882.426.181 0

TOTAL 906 882.426.181 0

2015 2014

C. DETTES fISCALES, SALARIALES ET SOCIALES

1. Impôts (rubrique 450/3 du passif) a) Dettes fiscales échues 9072 0 0 b) Dettes fiscales non échues 9073 24.514 172.970 c) Dettes fiscales estimées 450 0 73.000

2. Rémunérations et charges sociales (rubrique 454/9 du passif) a) Dettes échues envers l’Office National 9076 0 0 de Sécurité Sociale b) Autres dettes salariales et sociales 9077 1.356.372 1.337.448


xI. COMPTeS de RégulARISATION

2015 2014

1. Charges à imputer 492 8.291.092 7.374.835 Intérêts courus et non échus 8.138.736 7.250.121

Divers 152.356 124.714

2. Produits à reporter 493 303.059.800 316.406.652 Produits divers à reporter 4.452.326 6.305.760

Divers 0 0

Produits à reporter (primes en capital) 298.607.474 310.100.892

xII. RéSulTATS d’exPlOITATION eT RéSulTATS FINANCIeRS

1. Produits d’exploitation et produits financiers (rubrique 75/74) A. Autres produits financiers (rubrique 752/9)

- Subsides en capital 9125 3.613.974 3.349.849

- Subsides en intérêts 20.057.918 21.308.182

- Plus-values réalisées sur actifs circulants 1.209.472 3.830.980

- Autres 0 0

B. Autres produits d’exploitation (rubrique 74)

- Loyers échus et charges locatives récupérées 5.149.194 4.609.214

- Produits divers 4.117.789 4.397.709

- Dotation F.I.S. 1.319.914 1.622.052

2. Charges d’exploitation et charges financières (rubrique 65/64) B. Autres charges financières (rubrique 652/9)

- Montant de l’escompte à charge de l’entreprise sur la négociation de créances 0 0

- Autres 0 0

- Charges financières diverses 1.545 86

C1. Travailleurs inscrits au registre du personnel

a) Nombre total à la date de clôture 9086 181 180

b) Effectif moyen du personnel calculé en équivalents temps plein 9087 173,9 170,6

c) Nombre effectif d’heures prestées 9088 253.976 246.685

C2. Frais de personnel (rubrique 62) 12.390.042 12.113.370

a) Rémunérations et avantages sociaux directs 620 9.034.987 8.788.746

b) Cotisations patronales d’assurances sociales 621 2.450.894 2.405.886

c) Primes patronales pour assurances extra-légales 622 784.582 791.099

d) Autres frais de personnel 623 119.579 127.639

e) Pensions 624 0 0

E. Réductions de valeur sur actifs circulants (rubrique 651) 2.128.871 2.213.626

- Actées 6510 2.461.400 2.346.767

- Reprises (-) 6511 (332.529) (133.141)

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2015 2014

F. Provisions pour risques et charges (rubrique 635/7) 137.596 (740.971)

- Constitutions 9115 1.584.842 1.075.944

- Utilisations et reprises (-) 9116 (1.447.246) (1.816.915)

G. Autres charges d’exploitation (rubrique 640/7)

- Impôts et taxes relatifs à l’exploitation 640 686.485 655.780

- Autres 641/7 0 0

H. Personnel intérimaire et personnes mises à la disposition de l’entreprise

1. Nombre total à la date de clôture 9096 0 0

2. Nombre moyen calculé en équivalents temps plein 9097 0 0,60

Nombre effectif d’heures prestées 9098 0 1.159,00

Frais pour l’entreprise 617 0 36

xIV. RéSulTATS exCePTIONNelS

A. Ventilation des AUTRES PRODUITS EXCEPTIONNELS (rubrique 764/9),

s’ils sont importants

- Récupérations diverses 207.955 556.976

- Récupérations diverses relatives aux locataires 50.640 63.696

- Récupérations diverses et quote-part d’un boni de liquidation 0 0

xV. IMPOTS SuR le RéSulTAT

A. DETAIL DE LA RUBRIQUE 670/3

1. Impôts sur le résultat de l’exercice : 9134 0 73.000

a) Impôts et précomptes dus ou versés 9135 0 0

b) Excédent de versements d’impôts ou de précomptes porté à l’actif (-) 9136 0 0

c) Suppléments d’impôts estimés (portés à la rubrique 450/3 du passif) 9137 0 73.000

2. Impôts sur le résultat d’exercices antérieurs : 9138 0 0

a) Suppléments d’impôts dus ou versés 9139 0 0

xVI. AuTReS TAxeS eT IMPOTS à ChARge de TIeRS

B. Montants retenus à charge de tiers, au titre de :

1. Précompte professionnel 9147 2.402.098 2.381.925

2. Précompte mobilier 9148 41 41

xVII. dROITS eT eNgAgeMeNTS hORS bIlAN

- Engagements importants d’acquisition d’immobilisations 3.934.114 2.283.300

- Engagements d’opérations de prêts 5.697.877 4.435.939


xVIII. RelATIONS AVeC leS eNTRePRISeS lIéeS eT leS eNTRePRISeS AVeC leSquelleS Il exISTe uN lIeN de PARTICIPATION

1. ENTREPRISES LIéES 2. ENTREPRISES AVEC LIEN DE PARTICIPATION

2015 2014 2015 2014

1. IMMOBILISATIONS FINANCIèRES 925

Participations 926 2.755.375 2.755.375

Créances : subordonnées 927

autres 928

2. CRéANCES 929

À plus d’un an 930

À un an au plus 931

3. PLACEMENTS DE TRéSORERIE 932

Actions 933

Créances 934

4. DETTES 935

À plus d’un an 936

À un an au plus 937

2015 2014

xIx. RelATIONS FINANCIèReS AVeC

A. LES ADMINISTRATEURS ET GÉRANTS 19.275 19.452

B. LES PERSONNES PHYSIqUES OU MORALES qUI CONTRôLENT

DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT L’ENTREPRISE SANS ETRE LIÉES

à CELLE-CI

C. LES AUTRES ENTREPRISES CONTRôLÉES DIRECTEMENT

OU INDIRECTEMENT PAR LES PERSONNES CITÉES SOUS B

4. Rémunérations directes ou indirectes et pensions attribuées,

à charge du compte de résultats, pour autant que cette mention ne porte pas

à titre exclusif ou principal sur la situation d’une seule personne identifiable :

- aux administrateurs et gérants 9503

- aux anciens administrateurs et anciens gérants 9504

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2015 2014

D. LE OU LES COMMISSAIRE(S) ET LES PERSONNES AVEC LESqUELLES

IL EST LIÉ (ILS SONT LIÉS)

1. émoluments des commissaires 9505 35.120 35.120

2. émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions

particulières accomplies au sein de la société par le(s) commissaire(s)

a. Autres missions d’attestation 95061 0 0

b. Missions de conseils fiscaux 95062

c. Autres missions extérieures à la mission révisorale 95063 0 0

3. émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières

accomplies au sein de la société par des personnes avec lesquelles

le ou les commissaire(s) est lié (sont liés)

a. Autres missions d’attestation 95081

b. Missions de conseils fiscaux 95082

c. Autres missions extérieures à la mission révisorale 95083


4. bIlAN SOCIAl ANNée 2015

Numéros des commissions paritaires dont dépend l’entreprise : 308

éTAT deS PeRSONNeS OCCuPéeS

TRAVAILLEURS POUR LESqUELS L’ENTREPRISE A INTRODUIT UNE DECLARATION DIMONA OU qUI SONT INSCRITS

AU REGISTRE GENERAL DU PERSONNEL

Au cours de l’exercice Codes Total 1. Hommes 2. Femmes

Nombre moyen de travailleurs Temps plein 1001 144,6 66,8 77,8 Temps partiel 1002 40,1 9,8 30,3 Total en équivalents temps plein (ETP) 1003 173,9 74,2 99,7 Nombre effectif d’heures prestées Temps plein 1011 212.722,5 99.718,7 113.003,8 Temps plein 1012 41.253,7 9.885,6 31.368,1 Total 1013 253.976,2 109.604,3 144.371,9 frais de personnel Temps plein 1021 10.189.057,86 4.973.230,62 5.215.827,24 Temps partiel 1022 1.940.772,93 485.193,23 1.455.579,69 Total 1023 12.129.830,79 5.458.423,86 6.671.406,93 Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 260.212,72 117.095,72 143.117,00

Au cours de l’exercice précédent Codes P. Total 1P. Hommes 2P. Femmes

Nombre moyen de travailleurs en ETP 1003 169,3 72,4 96,9 Nombre d’heures effectivement prestées 1013 246.685,0 106.866,1 139.818,9 Frais de personnel 1023 11.864.999,02 5.457.899,55 6.407.099,47 Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 248.370,99 114.250,66 134.120,33

N° 0421102536

à la date de clôture de l’exercice Codes 1.Temps plein 2. Temps partiel 3. Total en équivalents temps plein

Nombre de travailleur 105 137 44 169,5

Par type de contrat de travail Contrat à durée indéterminée 110 135 43 167,1 Contrat à durée déterminée 111 1 1 1,4 Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 112 0 0 0,0 Contrat de remplacement 113 1 0 1,0

Par sexe et niveau d’études hommes 120 64 11 72,5 de niveau primaire 1200 1 1 1,8 de niveau secondaire 1201 15 1 15,8 de niveau supérieur non universitaire 1202 29 5 32,7 de niveau universitaire 1203 19 4 22,2

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PERSONNEL INTÉRIMAIRE ET PERSONNES MISES à LA DISPOSITION DE L’ENTREPRISE

Au cours de l’exercice Codes 1. Personnel intérimaire 2. Personnes mises à la disposition de l’entreprise

Nombre moyen de personnes occupées 150 0 0 Nombre effectif d’heures prestées 151 0 0 Frais pour l’entreprise 152 0 0

TAbleAu deS MOuVeMeNTS du PeRSONNel Au COuRS de l’exeRCICe

Codes 1.Temps plein 2. Temps partiel 3. Total en équivalents temps plein

ENTRÉES

Nombre de travailleurs pour lesquels l’entreprise a introduit une déclaration dIMONA ou qui ont été inscrits au registre général du personnel au cours de l’exercice 205 44 3 45,7


SORTIES

Nombre de travailleurs dont la date de fin de contrat a été inscrite dans une déclaration dIMONA ou au registre général du personnel au cours de l’exercice 305 43 2 44,3


N° 0421102536

Femmes 121 73 33 97,0 de niveau primaire 1210 1 0 1,0 de niveau secondaire 1211 18 9 24,5 de niveau supérieur non universitaire 1212 36 11 44,4 de niveau universitaire 1213 18 13 27,1

Par catégorie professionnelle Personnel de direction 130 8 0 8,0 Employés 134 129 44 161,5 Ouvriers 132 0 0 0,0 Autres 133 0 0 0,0


N° 0421102536

Par motif de fin de contrat Pension 340 0 0 0,0 Prépension 341 0 0 0,0 Licenciement 342 3 0 3,0 Autre motif 343 40 2 41,3 dont : le nombre de personnes qui continuent, au moins

à mi-temps, à prester des services au profit de l’entreprise comme indépendants 350 0 0 0

ReNSeIgNeMeNTS SuR leS FORMATIONS POuR leS TRAVAIlleuRS Au COuRS de l’exeRCICe

Codes Hommes Codes Femmes Initiatives en matière de formation professionnelle continue à caractère formel à charge de l’employeur Nombre de travailleurs concernés 5801 71 5811 94 Nombre d’heures de formation suivies 5802 1.814,40 5812 2.238,96 Coût net pour l’entreprise 5803 139.369,14 5813 151.721,17 dont coût brut directement lié aux formations 58031 133.399,51 58131 144.424,96 dont cotisations payées et versements à des fonds collectifs 58032 5.969,63 58132 7.296,21 dont subventions et autres avantages financiers reçus (à déduire) 58033 58133 Initiatives en matière de formation professionnelle continue à caractère moins formel ou informel à charge de l’employeur Nombre de travailleurs concernés 5821 5831 Nombre d’heures de formation suivies 5822 5832 Coût net pour l’entreprise 5823 5833 Initiatives en matière de formation professionnelle initiale à charge de l’employeur Nombre de travailleurs concernés 5841 5851 Nombre d’heures de formation suivies 5842 5852 Coût net pour l’entreprise 5843 5853

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RégIMe de PeNSION deS dIRIgeANTS eT deS MeMbReS du PeRSONNel

Les membres du personnel bénéficient d’une assurance de groupe qui a pour but d’assurer des rentes de retraite complémentaire à la pension légale.

La loi du 28 avril 2003 relative aux pensions complémentaires et la loi anti-discrimination du 25 février 2003 ont nécessité une adaptation du plan existant qui a été figé au 31 décembre 2006. Les nouvelles dispositions du plan initié au 1er janvier 2007 visent à assurer une pension complémentaire égale à 30 % de la pension légale majorée de 80 % de la différence entre la rémunération annuelle et la pension légale calculée au prorata de la carrière au FLW sur base d’un âge terme à 65 ans.

Des polices d'assurances de groupe existent pour couvrir les engagements dérivant de ces dispositions.

COMPTeS d’ORdRe - COMPTe « dROITS eT eNgAgeMeNTS dIVeRS »

Onze conventions de « produits dérivés » relatives à des couver-tures d’emprunts sont en vigueur au 31 décembre 2015. Il s'agit des opérations suivantes :

NATuRe de l’OPéRATION MONTANT NOTIONNel PéRIOde d’APPlICATION

Achat d’un IRS 12.000.000,00 EUR du 24 octobre 2003 au 24 octobre 2023Vente d’un IRS 22.806.204,00 EUR du 24 avril 2008 au 24 octobre 2023Achat d’un IRS 25.656.979,00 EUR du 23 décembre 2004 au 23 décembre 2024Vente d’un IRS 25.656.979,00 EUR du 23 juin 2008 au 23 décembre 2024Achat d’un IRS 1.239.467,00 EUR du 29 janvier 2008 au 29 avril 2016Achat d’un IRS 10.806.204,00 EUR du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023Vente d’un IRS 10.806.204,00 EUR du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023Achat IRS 10.806.204,00 EUR du 24 avril 2006 au 24 octobre 2024Achat IRS 29.250.000,00 EUR du 16 juin 2013 au 16 juin 2028Achat IRS 6.600.000,00 EUR du 10 septembre 2012 au 9 septembre 2019Achat IRS 6.600.000,00 EUR du 10 septembre 2012 au 8 septembre 2017

TOTAl 174.228.241,00 euR


INFORMATIONS RelATIVeS Aux MéThOdeS d’éVAluATION uTIlISéeS

Les éléments constitutifs du patrimoine sont repris à l’inventaire pour leur valeur d’acquisition ou de construction, les dettes et les créances pour leur montant restant dû.

ACTIF

III. IMMObIlISATIONS CORPORelleS

a) Valeur comptable

- les travaux en cours sont enregistrés au prix facturé par le fournisseur ;

- les frais accessoires comprennent entre autres, les frais de notaire, les impôts et taxes non déductibles.

b) Taux d’amortissement

Les amortissements sur immobilisations représentent la perte conventionnelle subie sur la valeur des actifs.

La première annuité d’amortissement relative aux immobilisa-tions acquises ou constituées au cours de l’exercice est calcu-lée sur une base de 40 % de la valeur totale des acquisitions de l’année ; pour les annuités d’amortissement des années ultérieures la base est de 100 % comme par le passé.

En ce qui concerne les immeubles sociaux, l’imputation, à titre d’amortissement, est faite sur une durée de 33 ans, à concur-rence d’une charge annuelle de 3 % calculée sur le montant des capitaux investis, défalcation faite d’une fraction repré-sentant la contrevaleur du terrain, fixée conventionnellement et en accord avec l’Administration fiscale à un sixième du prix de revient initial.

Le cas échéant, l’amortissement est limité à la partie de l’im-meuble destinée à usage professionnel.

En ce qui concerne les immeubles acquis dans le cadre des opérations d’aide locative, l’imputation à titre d’amortisse-ment est faite à concurrence d’une charge de 5 % calculée sur le montant des capitaux investis, défalcation faite d’une fraction représentant la contrevaleur du terrain, fixée conven-tionnellement et en accord avec l’Administration fiscale à un sixième du prix de revient initial.

En ce qui concerne les immeubles que le Fonds a été amené à acquérir dans le cadre de procédures de saisie-exécution immobilière exercées à l’égard d’emprunteurs, l’amortissement est calculé de la même façon que pour les immeubles de l’aide locative.

Les amortissements sur matériel et mobilier représentent la dépréciation subie sur la valeur des meubles, matériel et machines de bureau, dépréciation qui n’a été prise en compte que pour la partie fiscalement admise, soit 10 % linéaire. Ce taux est de 20 % pour le charroi automobile et de 33,33 % pour le matériel informatique.

III.b. INSTAllATIONS, MAChINeS eT OuTIllAge

Ces éléments sont, vu leur faible importance, imputés directement en charge.

III.F. IMMObIlISATIONS eN COuRS eT ACOMPTeS VeRSéS

À partir de l’exercice 2011, les immeubles bâtis rénovés suite à une première acquisition sont comptabilisés en immobilisations en cours jusqu’à la première mise en location.

IV. IMMObIlISATIONS FINANCIèReS

Les immobilisations financières sont évaluées à leur valeur d’acqui-sition et sont portées au bilan pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférentes.

V. CRéANCeS

Les pertes sur créances ont été comptabilisées dans les circons-tances suivantes :

- quand le débiteur, qui n’a pas honoré ses engagements, a été poursuivi et que sa garantie a disparu par la vente forcée du bien donné en gage ;

- quand le débiteur est en retard de remboursements d’au moins une année ;

- quand le locataire laisse des loyers impayés.

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PASSIF

IV. b. RéSeRVeS INdISPONIbleS

Elles comprennent les réserves non distribuables en cas de démission des coopérateurs ou des réserves indiquées comme telles par l’Assemblée Générale et notamment la réserve pour amortissement de créances douteuses prévue par l’article 4, 2° de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 15 février 1984 et l’article 4 de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 2 mai 1991, calculée à raison de 0,30 % du montant dû par les débiteurs hypothécaires.

Dans cette rubrique est également comprise la réserve indispo-nible prévue à l’article 5 du même Arrêté du 15 février 1984 et à l’article 4 de l’Arrêté du 2 mai 1991, représentant les bénéfices, réalisés par le Fonds B2.

VII. PROVISION POuR RISqueS eT ChARgeS

- Provision pour pensions et obligations similaires.

Une provision spéciale est constituée à raison des engage-ments résultant de la prise en charge par le F.L.W. d’indemnités en faveur des agents prépensionnés. Elle est calculée sur base de la période s’écoulant entre la date de la prépension et la date de la pension légale de chaque employé.

- Provision pour grosses réparations et gros entretien.

Une provision est constituée pour les grosses réparations et le gros entretien des immeubles de l’aide locative et des immeubles propres. À partir de l’exercice 2011, la provision effectuée pour les logements de l’aide locative doit permettre de couvrir au moins 15 années de travaux. Une dotation est constituée dès que la provision est inférieure à l’estimation des travaux nécessaires au cours des 15 années ultérieures.

- Provision pour risque d’intérêts.

Le système de financement, dit de prime en capital, que la Région wallonne a introduit en 1989, met à charge du Fonds du Logement un risque de variation des taux d’intérêts des emprunts aux révisions quinquennales.

Ce risque, dont le niveau est apprécié au moment du calcul de la prime, doit être provisionné. La provision est calculée en tenant compte du taux initial de l’emprunt et de l’hypothèse de variation de taux retenue pour le calcul de la prime, des éventuelles conventions de couverture signées avec les banques et des éventuels excédents de prime en capital.

Ix.e. PROVISIONS FISCAleS, SOCIAleS eT SAlARIAleS

- Provision pour pécules de vacances.

La dotation à la provision pour pécules de vacances est consti-tuée en fonction du taux admis chaque année par l’Adminis-tration des Contributions et compte tenu des prestations effectives des membres du personnel pouvant bénéficier légalement du double pécule de vacances.

- Provision pour impôts.

La dotation à la provision pour impôts est constituée en fonc-tion des taux spéciaux d’imposition qui s’appliquent à notre institution.

x. COMPTe de RégulARISATION

Depuis 2013, la dotation en capital est déterminée comme étant la somme actualisée du différentiel de flux résultant de deux tableaux d’amortissement consolidés de l’ensemble des créances hypothécaires individuelles et des dettes financières individuelles et comptabilisée en compte de produits à reporter. La reprise de ce montant en compte de résultats « autres produits financiers » se fait annuellement sur base linéaire en fonction de la durée moyenne des créances et des dettes.


gloSSaire et abréViationS

Nos opérations sont réparties en plusieurs catégories dénommées fonds. Esquissons une rapide présentation des abréviations utilisées pour les distinguer.

Fonds b2

Cette dénomination est attribuée aux opérations réalisées au moyen des capitaux provenant d’emprunts auxquels la Région attache sa garantie et des primes en capital.

en matière de prêts, le fonds b2 reprend :

¼¼ les prêts hypothécaires ordinaires (B2 - HOP),

¼¼ les écoprêts hypothécaires (B2 - HEP et HEM),

¼¼ les écoprêts à tempérament (B2 - TEP et TEM),

¼¼ les écopacks (B2 - ECO),

¼¼ les prêts OFS (B2 - OF1).

Fonds b Ou Ab

L’appellation est réservée aux opérations réalisées au moyen de nos ressources propres.

Ce fonds reprend :

¼¼ le FIS ou Fonds d’Interventions Spéciales. Il octroie des prêts dans des cas exceptionnels ;

¼¼ le FAT ou Fonds d’Achat de Terrains. Son objectif est de faciliter aux futurs constructeurs l’achat du terrain à bâtir par l’octroi de prêts à taux réduits et dégressifs ;

¼¼ le Fonds OFS. Il permet l’octroi de prêts pour la rénovation de logements donnés en gestion à un OFS.

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1, Rue de Brabant - 6000 CharleroiTéléphone : 071/207.711 - Télécopie : 071/207.756

Courriel : [email protected]

www.flw.be

éditeur responsable : Vincent Sciarra, Directeur général

Conception graphique et réalisation : Violette Bernard Impression : IPM Printing

Photographie : Maxime DELVAUX, cover, p.40 gauche et p.43 : Anthisnes après travauxFabrice DOR, p.40 droite, p.78 droiteSimon SCHMITT, www.globalview.be, p.92 Charleroi-FLW

© Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie 2016

Fonds du logementdes familles nombreuses de Wallonie

1, rue de Brabant - 6000 CharleroiTéléphone: 071/207 711Télécopie: 071/207 756 Courriel: [email protected] - www.flw.be


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Rapports annuels

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2015 Rapports annuels - Fonds du Logement de Wallonie · de vous présenter le compte rendu de nos activités au cours de l’exercice 2015 et de soumettre à votre approbation les