27/04/2014Groupe réflexion - Maison Berthelot Quel avenir pour la Maison Berthelot ? Réunion publique Jeudi 6 novembre 2008

11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot

Quel avenir pour la Maison Berthelot ?

Réunion publiqueJeudi 6 novembre 2008


Rappel du contexte

La maison « Berthelot » a été acquise par la commune en 2001.

Une étude commandée au cabinet Médiéval s'est inscrite dans la conservation du bâti existant. Habitat et Humanisme ont également réfléchi à des aménagements.

A ce jour, aucune décision n'a été arrêtée sur le devenir de cette maison.


Pourquoi faut-il prendre des orientations sur ce bâtiment? Depuis son acquisition, hors la réfection du toit,

aucune réalisation n'a été entreprise - le bâtiment se dégrade

Les conditions d’utilisation par les associations et a fortiori d'accueil du public ne sont pas du tout conforme aux règles de sécurité

Les orientations concernant ce bâtiment pourraient éventuellement impacter les projets du mandat.


Quelle démarche a-t-on voulu entreprendre ?

Une réflexion préalable, participative pour alimenter la réflexion des élus avant le choix qu'ils seront amenés à faire.


Désignation par le Maire d’un groupe de travail ad hoc6 élus dont 2 de l’opposition Geneviève Chevassus Alain Géron François Pillard Nathalie Vincent Jacques Gouttebarge Françoise Bully

4 représentants d’associations Pierre Frenay, les Arts à Chaponost Nicole Gautier, Centre Social Yves Granjon, l‘Union des commerçants Gilbert Pradel, Histoire et Patrimoine

1 personne qualifiée Michel Martinez, désigné par le vice-président du CCAS


Objectifs du groupe de travail

envisager des projets de destination pour cette maison, en évaluant leurs impacts financiers, sociaux, culturels ….

présenter ces différentes solutions aux Chaponois lors d'une réunion publique (6 novembre)

analyser et rapporter, les réactions et les avis recueillis lors de cette réunion dans un registre qui sera ouvert en mairie.


Le calendrier de travail Mi-septembre – fin octobre

4 réunions de préparation du dossier

Novembre : phase de consultation Réunion publique Recueil des commentaires en mairie, sur le site internet Visites de la Maison Berthelot

Décembre 2 réunions

synthèse des commentaires et réactions des habitants Remise à M. Le Maire d’un rapport de synthèse tenant

compte des réactions et avis des chaponois et présentant les différents scénarii



Premiers constats partagés

Emplacement stratégique, au cœur de la commune

Bâtiment inerte

Une commune dont les besoins sont nombreux : locaux : associatifs, RAM, stockage de costumes classes, etc Logements locatifs Surface commerciales importantes (100 m2/surface au moins) tout particulièrement sur

cette zone Valorisation du patrimoine chaponois Création de lieu de vie pour les jeunes

Vocations possibles pour ce lieu : Mémoire Animation culturelle Animation commerciale Lieu de passage Lieu de vie (habitat)


Les différents scenarii envisagés Scénario 1 : Réalisation d’une Maison du Patrimoine

(projet Medieval)

Scénario 2 : Mise à disposition de l’ensemble des locaux à un opérateur social pour 100% de logements

Scénario 2 bis : Mise à disposition de l’ensemble des locaux à un opérateur social pour logements et locaux

Scénario 3 : Démolition / Reconstruction 3 variantes



Scénario 1 : Projet Medieval Caractéristiques

Création d’une maison du patrimoine sur le site Regroupement d’activités culturelles et patrimoniales Création d’un équipement vivant Surface comprise entre 500 et 600 m2 (grange de 150 M2

comprise)

Atouts Permet d’amener des touristes dans la centre Offre un cheminement patrimonial Proximité du regard de l’aqueduc d’où une certaine synergie

touristique Transformation de la grange en salle polyvalente, accessible aux

jeunes, et/ou en cafétéria, bar associatif Possibilité de mise en valeur de l’aqueduc sous la grange Édifice créant une activité permanente


Faiblesses Faible superficie utile (600 m2) pour 600 m2 de terrain Mise aux normes nécessaire ( sécurité, accessibilité ) Coûts de mise en œuvre et de fonctionnement Disparition de la possibilité d’installer des surfaces

commerciales et associatives Problème de stationnement

Dimension Patrimoniale : oui Socio-culturelle : oui Économique : non

Scénario 1 : Projet Medieval



Coût Scénario 1 : Projet MédievalSur la base ré-estimée de l’étude du Cabinet Medieval réalisée en juin 2006. Coût exprimé en € TTC

Conservation de la grange sans plancher 250 000 €(salle polyvalente, expos …)

Aménagement bât principal 1 000 000 € Honoraires 250 000 € Sous-total 1 550 000 € investissement pour exploitation 170 000 €

TOTAL 1 670 000 €

L’association Histoire et Patrimoine espère obtenir 300 000€ de subventionset faire faire une partie des travaux par une main d’œuvre bénévole (dansle cadre de formation d’apprentis, compagnons …



Scénario 2 : Mise à disposition de l’ensemble des

locaux à un opérateur social pour 100% de logements Caractéristiques

Mise à disposition des locaux par le biais d’un bail à réhabilitation conclu à titre gracieux

Création de 9 logements conventionnés Atouts

Répond en partie à un besoin important de logements

Logements en plein centre Petits logements de transition (jeunes, étudiants

en « décohabitation » de chez leurs parents) Economique : non



Scénario 2 : Mise à disposition de l’ensemble des

locaux à un opérateur social pour 100% de logements Faiblesses

Complexité de la réhabilitation pour la remise aux normes

Difficultés pour trouver un opérateur intéressé Logements sociaux déjà positionnés sur le secteur Pas de dynamisation du centre Faible occupation du sol Pb de stationnement

Dimension Patrimoniale : faible Sociale : oui Culturelle : non Economique : non



Coût Scénario 2

Coût 0 € Mise à disposition des locaux par le biais d’un bail à

réhabilitation conclu à titre gracieux



Scénario 2 bis : Mise à disposition de l’ensemble des locaux à un opérateur social pour logements et locaux associatifs, publics…

Caractéristiques Mise à disposition des locaux par le biais d’un bail à

réhabilitation conclu à titre gracieux Création de 6 logements sociaux et locaux (150 m2)

Atouts Répond en partie à un besoin important de

logements Répond en partie à un besoin de locaux associatifs Possibilité de préserver et mettre en valeur une

partie du patrimoine (plafonds et cheminée de la cuisine + exposition des tapisseries sous verre) si cette pièce est réservée à une association


Scénario 2 bis : Mise à disposition de l’ensemble des locaux à un opérateur social pour logements et locaux associatifs, publics…

Faiblesses Complexité de la réhabilitation pour la remise aux normes Difficultés pour trouver un opérateur intéressé Peu de logements Peu de dynamisation du centre petits locaux pour les associations (150 m2 environ) difficulté de la cohabitation logement/locaux (fermeture de la

cour) Problèmes de stationnement

Valeur Patrimoniale : en partie Sociale : oui Culturelle : en partie Economique : non


Coût scénario 2 bis Coût 250 000 € création de 150 m2 de locaux associatifs sur deux niveaux)



Scénario 3 : Démolition - reconstruction

Caractéristiques La valeur principale de cet immeuble réside

dans son emplacement On peut construire un nouvel édifice

sur 3 - 4 niveaux, ce qui représente environ 2800 m2 construits (logements, locaux, commerces, cour sous verrière), lieu de vie de type café avec terrasse, et 70 places de parking


Scénario 3 : Démolition - Reconstruction

Variante 1 : Démolition – reconstruction sur une emprise sup à l’existant ( 1 000 m2 au lieu de 600 m2 ) avec une partie publique :

800m2 de locaux publics sur 2 niveaux 1 200 000 € 35 places publiques 450 000 € 200 m2 cour couverte +

mise en valeur de l’aqueduc 250 000 € Vente de 360 m2 commerces +

1 440 m2 de logements (20 dont 5 sociaux ) - 540 000 € ________________

1 360 000 €



Variante 2 : Démolition – reconstruction emprise existante ( 600 m2 ) avec une partie publique

550 m2 de locaux publics 825 000 € Pas de stationnement public 0 € 150 m2 cour couverte +

mise en valeur de l’aqueduc 200 000 € Vente de 360 m2 commerces +

590 m2 de logements (8 dont 2 sociaux ) - 330 000 € ________________

695 000 €



Variante 3 : Démolition – reconstruction emprise existante ( 600 m2 ) sans partie publique

Vente de : 450 m2 de commerces 1 050 m2 de logements ( 15 dont 4 sociaux )

Gain de 525 000 €


Atouts surface disponible : 1000 m2 au sol (R+ 2 sur la rue et R+3 à l’arrière) densification et animation du centre : possibilité de créer de belles surfaces

commerciales et publiques Répond à un besoin de logements (1000 à 1800 m2 soit 15 à 25 logements) Répond à un besoin de locaux/espace public Une partie du patrimoine peut être préservée (cheminée, tapisseries …) et

mise en valeur (aqueduc et regard enterrés) Possibilité de créer des places de stationnement enterrées

Faiblesses concentration de stationnement et gêne de circulation Nécessite une révision du PLU

Dimension Patrimoniale : en partie Sociale : oui (25 % logements sociaux, on peut créer logements de petite

taille) Culturelle : oui (espace suffisant pour activités à caractère culturel) Economique et animation du centre : oui



Synthèse


Scenariilocaux publics

parkings publics commerces

logements

coût pour la commune en € ttc

1 Réalisation d’une maison du Patrimoine 600 m² 0 0 0 1 670 000 €

2 mise à disposition à un opérateur social 0 0 0 9 0 €

2 bis mise à disposition à un opérateur social 150 m² 0 0 6 250 000 €

3 Démolition – reconstruction Variante 1 800 m² 35 360 m²

1440 m² (20

logements) 1 360 000 €

3 Démolition – reconstruction Variante 2 550 m² 0 360 m²

590 m² (8 logements

) 695 000 €

3 Démolition – reconstruction Variante 3 450 m²

1050 m² (15

logements) Gain : 525 000 €

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