- 19 -

【７．ＺＥＢの実現と展開】 「ＺＥＢ（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の実現と展開について」（ＺＥＢの実現と展開に関する研究

会 2009.11）より抜粋

（１）ＺＥＢ達成に向けた主な課題

●運用も含めたトータル・システム建築：様々な省エネ建築技術を総合設計し、運用段階

でこれらを統合制御。現状でもこれらの最新技術により５割程度の省エネが可能である

が、さらなる技術進歩とインセンティブ（規制と支援）により導入事例を増やしコスト

低減を図ることが課題。 【例】 ・パッシブ建築の最適導入（外気を利用した夜間冷房など） ・天気変化に即応するブラインドと照明、さらには昼光利用に伴う冷房負荷増

大も加味したブラインド・照明・空調の最適統合制御 ・セキュリティー情報（人の入退室情報）を活用した照明・空調・ＯＡ機器制御

・個人（タスク）と周囲（アンビエント）を分割した照明・空調 ●エネルギーの面的利用：複数のビル群のネットワーク化によるエネルギーの有効利用。

●都市の未利用エネルギーの活用：河川熱、下水熱などのヒートポンプ利用。 ●テナントビル：オーナーとテナントのインセンティブ乖離、汎用性を確保する必要性（自

社ビルのような思い切った省エネ設計が難しい）といった課題への対応

●標準化：統合制御を可能とするための設備・機器間のインターフェースやデータ仕様の

標準化

- 20 -

（２）ＺＥＢの可能性について

●2030 年頃までの技術進歩の見通しなどをもとに、中低層のオフィスビルについて概算す

れば、ＺＥＢの実現は技術的に可能と試算される。

●完全にＺＥＢとなるのは３階建て以下のビルであるが、10 階建て程度でも現状のエネル

ギー消費の２割程度。

●エネルギーの面的利用、太陽光パネルの建材化（壁面利用）などを加味すれば、ＺＥＢ

のポテンシャルはさらに大きくなる。

一次エネルギー消費量

（ＭＪ／㎡／年）

- 21 -

（３）英国と米国におけるＺＥＢを巡る状況

ＺＥＢに向けた政策目標

英国 2008 年３月、財務大臣は、

「2019 年までにすべての新築非住宅建築物をゼロカーボン化する」

との野心的目標を発表。

米国 エネルギー自立安全保障法（2007 年）において、以下を目的とする「Net-Zero Energy

Commercial Buildings Initiative」を規定。

・2030 年までに、米国に新築されるすべての業務用ビル

・2040 年までに、米国の既存の業務用ビルの 50％

・2050 年までに、米国のすべての業務用ビル

をＺＥＢとするための技術・慣行・政策を開発・普及する。

省エネ性能ラベリング

米国

・ENERGY STAR：任意の省エネ

性能ラベリング制度（2001 年

～）。全米でトップ 25％のエ

ネルギー消費原単位のビル

に与えられる。ここ数年取得

するビルの数は毎年倍増。

英国 ・省エネ性能評価制度：全ての

新築の住宅・建築物につい

て、設計時の省エネ性能のラ

ベル表示（７段階）を義務化

（2006 年～）。

- 22 -

【８．中小ビルにおけるテナントの省エネ意識と行動】 「続・中小ビルの経営者ができる地球温暖化防止対策 2010 年版」の調査結果より抜粋

17%

7%

15%

14%

58%

68%

61%

61%

6%

11%

9%

9%

18%

11%

14%

15%

1%

2%

1%

1%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

大阪

神奈川

東京

全体

1 ビルで行う省エネ対策に対するテナントの評価

注目 関心 興味ない わからない 無回答

ビルで行う省エネ対策について、全体の３／４のテナントが関心を示しており、「興味がな

い」は１割未満。ビル側が考えている以上に、ビルの省エネに対するテナントの関心は高い

ことがわかり、テナント満足度の観点からも「省エネに無関心であってはならない」ことが

わかった。

43%

27%

45%

42%

45%

55%

46%

47%

6%

14%

4%

6%

6%

2%

5%

5%

0%

2%

1%

1%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

大阪

神奈川

東京

全体

２ テナント自身が行う省エネ対策の意識

重要 関心 興味ない わからない 無回答

「重要である」と認識しているテナントは全体の 42％に達し、「関心がある」47％を含める

と９割のテナントが関心を示しており、「興味がない」はわずか６％に過ぎない。「ＣＯ２の見

える化」など、テナントと省エネを協働する工夫は有効であり、貸室の省エネ対策を行う下

地は十分あるものと思われる。

- 23 -

12%

14%

27%

36%

40%

30%

40%

52%

46%

40%

38%

24%

26%

30%

45%

37%

27%

36%

36%

36%

37%

23%

16%

23%

20%

18%

5%

11%

10%

10%

10%

14%

1%

2%

2%13%

1%

3%

1%

4%

0%

2%

1%

1%

0%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

残業空調停止

残業空調時短

昼間窓側消灯

外気導入制限

休憩空調停止

離席OA停止

退室電源遮断

休憩時間消灯

空調温度設定

３ テナントが実施している省エネ対策

実施 一部 しない 出来ない 無回答

「空調温度設定変更」が 82％の実施率でトップ、以下、順に「休憩時間の消灯」79％、「退

室時待機電力機器の電源遮断」が 77％、「離席時ＯＡ機器の電源遮断」75％、「無人室、昼休

みなどの空調停止」70％と続き、予想以上の高い実施率であった。

実施率の低いものは、「残業時の空調停止」「残業時の空調時間短縮」「昼間、窓側照明器具

の消灯または奨励」が 51～52％となっており、「実施しない」との回答が４割近くを占めるよ

うに、執務環境に直結する空調の省エネの難しさがうかがえる。

- 24 -

【９．先端技術の事例】 （１） 輻射空調システム

熱が物体を介さずに高い温度から低い温度に移動する性質（輻射）を利用して、冷暖房を

行う空調システム。

体感温度への効果が大きいため、通常より、冷房時は設定温度を高く、暖房時は低く設定

しても執務環境の快適性を損なわない。

輻射冷暖房の導入によりファン・ポンプ動力を約 25%削減することが可能。

〈三菱地所（株）提供〉

- 25 -

（２） 知的照明システム

人工知能によるシステム制御で、個人が要求する多様な照度・色温度を全体最適化。

固定照度を改め、必要量のエネルギー消費で快適な光環境を創出。

照明器具にはＬＥＤグリッド照明を採用。

■人工知能によるシステム制御

【㈱インテリジェント・ソリューションズ〔同志社大学〕】

必要な場所に要求された照度・光色を提供可能なシステム。各個人が最も快適と感じる照

度・色温度を、個人のパソコンと照度計から操作・指定。

本システムの導入により、従来型の一律固定照明と比較して電力消費量を概ね半分以下と

することが可能。（個人離席時は消灯）

同志社大学 理工学部 三木光範教授との共同研究開発。

■ＬＥＤグリッド照明

２種の最新ＬＥＤグリッド照明を採用。個人の要求に応じて照度調光及び色温度可変。

（電球色＋昼白色による混合）

〈三菱地所（株）提供〉

- 26 -

供給エリア 河川水配管 供給導管〔地域冷暖房供給計画〕

Ⅰ期 平成17年１月供給開始 Ⅱ期 平成20年度供給開始

Ⅲ期 平成24年度竣工予定

（３） 河川水熱を利用したヒートポンプ蓄熱空調方式

・供給面積 2.5ha

・供給開始日 平成 17 年１月１日

・供給温度

冷水送り ３～５℃

還り 13～15℃

・供給温度

温水送り 45～49℃

還り 38～42℃

■開発計画の概要

大阪中之島地区は、水の都大阪の堂島川と土佐堀川に囲まれており、政府の「地球温暖化・

ヒートアイランド対策 対策モデル地域」にも指定されています。

この地において新しいビジネス街の形成が進めれられており、この街区のインフラとして、

未利用エネルギーである河川水を活用したヒートポンプ・ターボ冷凍機等を用いたシステム

が展開されています。

■システム特徴

特徴は、二つの河川を利用し、熱源水・冷却水に未利用エネルギーの河川水を 100％活用・

依存していることで、本システムは日本初、唯一の事例です。

電力負荷平準化を図るためビル地下躯体を利用した大規模氷蓄熱システムの採用、変電所

排熱の利用等地球環境にやさしく、高い省エネルギーを実現したシステムです。

[ 通常システム ] [ 本システム ]

① ヒートアイランド抑制 ： 大気への空調排熱はゼロ

② 省エネ性 ： 通常方式より 40％向上（H21 年度実績）

③ 省ＣＯ２性 ： 通常方式より 54％向上（H21 年度実績）

〈関電エネルギー開発（株）提供〉

熱交換器を通 じて河 川 へ 排 熱

空

調用

冷

水

空調機

河 川 水 利 用 方 式 ／ 冷 房 時

河川

ヒー トポ ンプ

河川

熱 交 換 器

空

調

用

冷

水

冷 却 塔 を 通 じ て大 気 へ 排 熱

冷 却 塔

ヒ ー ト ポ ン プ

空 調 機

空 気 熱 源 方 式 ／ 冷 房 時

- 27 -

【10．環境省の国内排出量取引制度に関するパブリックコメント募集に対する連

合会の意見】

「キャップ＆トレード方式による国内排出量取引制度の論点」に対する意見

（2010.5.18 環境省地球環境局地球温暖化対策課市場メカニズム室あて提出）

［意見１］業務部門については、排出枠の設定対象外としていただきたい。

（理由）

（１） 業務部門におけるＣＯ２削減の手法としては、排出量取引制度ではなく、技術の進展

等に対応した温対法・省エネ法の対象や基準の見直し、省エネに優れたビルを対象とす

るラベリング制度の導入、設備更新等に対する税制等のインセンティブの充実などの手

法を基本とすべきと考えます。

なお、経済的メカニズムを活用する手法としては、地球温暖化対策税の方が排出量取

引制度に比べ、裾野が広く、原因者負担が明確で比較的公平な制度であるという声が当

連合会のアンケート調査では多いことを申し添えます。

（２） キャップ＆トレード方式の排出量取引制度は、経済的取引を強制する仕組みであるた

め、省エネ法のエネルギー管理制度よりもはるかに厳密な公平性の確保が必要となりま

すが、業務部門は、裾野の広い分野であり、ＣＯ２排出量も用途や建物の竣工時期等に

応じて極めて多様であります。

排出枠の設定対象は一定の事業者に限定されることが想定されますが、業務部門につ

いて、建物の用途や竣工時期等が異なる事業者の間で、また、対象になる事業者と対象

にならない事業者との間で公平な制度とするためには、制度設計上相当な工夫が必要と

考えます。

（３） 排出量取引制度は、そもそも業務部門にはなじまないと考えます。

排出量取引は、ＣＯ２削減に関する企業間の技術力格差に着目してＣＯ２削減の社会

的コストの最小化を図るところに政策的な意義があると理解しております。

しかしながら、業務部門の主体である非製造業は、発電事業者や製造業とは異なり、

設備メーカー等のＣＯ２削減技術をアセンブルするだけであり、自らＣＯ２削減技術を

有しているわけではありません。（同一規模・仕様のビルについて同一の削減量を実現

するためのコストは理論的に同一になります。）

したがって、非製造業の排出量取引は、省エネ等のＣＯ２削減コストが企業間で単に

移転されるのみで、社会的コスト全体の縮小にはつながらないと考えます。

なお、ＥＵ－ＥＴＳにおいても、排出量取引制度の対象を製造業の一部や発電事業者

に限定しているところであります。

［意見２］仮に排出量取引制度を導入する場合は、事業所単位ではなく、事業者単位とし、

かつ、原因者負担の原則によることとしていただきたい。

（理由）ＣＯ２排出の原因は、エネルギーの供給と消費にあります。したがって、排出枠の設

定対象は、エネルギーを供給又は消費する主体とすべきであり、事業活動の器にすぎ

ないビル等の事業所単位ではなく、事業活動の主体である事業者単位で排出枠を設定

すべきであります。

- 28 -

テナントビルの専用部分では、ビル所有者が空調・照明等の設備を提供し、テナント

事業者がこれらの設備を利用しておりますが、エネルギーを消費する主体は、あくまで

もテナント事業者であります。（なお、一般的に、テナント専用部分の省エネ投資コス

トはビル所有者の負担となり、光熱費の軽減メリットはテナント事業者に帰属します。）

ビル所有者は、運用改善や更新などにより提供する設備の省エネ対応を進めており、

今後とも更なる対応を行いますが、テナント事業者の事業活動に伴うＣＯ２排出の責任

をビル所有者に求めることは、原因者負担の原則に反すると考えます。この点は、法制

面を含め、制度設計上特に慎重にご検討いただきたい。

［意見３］仮に業務部門に排出枠を設定する場合、単純な総量削減方式ではなく、ＩＴ化の

進展に伴うエネルギー使用量の増加や国際化に伴う稼働時間の伸長などを考慮し

た仕組みとしていただきたい。

（理由）テナントビルについては、知識集約型産業が多く入居しており、今後とも、ＩＴ化

の進展、国際化に伴う稼働時間の伸長などに伴うエネルギー消費の増加が想定されます

が、このことは、我が国の産業構造の転換と経済成長を支える基盤でもあります。

仮に業務部門について事業者単位で排出枠を設定する場合にあっても、単純な総量

削減方式ではテナント事業者の事業活動に大きな制約となり、アジアの主要都市間での

テナント誘致競争が激化する中でビル経営に著しい影響が生じることはもとより、我が

国経済にも深刻な打撃を与える可能性があります。

［意見４］制度設計に当たって、国と地方公共団体の役割分担を明確にしていただきたい。

（理由）地球温暖化対策は、国際的合意を前提として国が統一的に国家戦略として展開すべ

き施策分野であり、公害対策とは異なり、地域性（原因の地域性、被害の地域性）が認

められない施策分野であります。地球温暖化対策に関し、国との協調の下で地方公共団

体が果たすべき役割や権限のあり方について、慎重にご検討いただきたい。

仮に、排出量取引制度を導入し、地方公共団体に一定の事務を行わせるとしても、

地方公共団体の事務は、自治事務ではなく、法定受託事務にすべきであると考えます。

なお、上記１及び２の観点から、一部の地方公共団体が先行して条例により行ってい

る排出量取引制度は、国の制度設計に当たって必ずしも所与の前提になるものではない

と考えます。

［意見５］地域活性化に十分配慮した制度設計を行っていただきたい。

（理由）地方都市のテナントビルについては、中心市街地の空洞化が進む厳しい事業環境の

下で出来る限りの省エネ対応を図っているところであります。

こうした中で、キャップ＆トレード方式の排出量取引制度を導入した場合、地方都

市でのビル事業や再開発への投資意欲が減退し、わが国の成長戦略に欠かせない地域

活性化に重大な支障が生じるおそれがあります。

全国的観点から、こうした点を制度設計上十分にご配慮いただきたい。

以上

- 30 -

【12．（社）日本ビルヂング協会連合会の概要】

■会長

髙木 丈太郎（三菱地所株式会社 相談役）

■会員規模

19 協会 1,348 社 2,162 棟 2,856 万㎡(2010.４.１時点)

■傘下の地方協会

北海道、仙台、新潟、埼玉、千葉、東京、神奈川、名古屋、岐阜、富山、

金沢、京都、大阪、兵庫、奈良、岡山、中国、四国、九州

■設立等の経緯

1930 年（昭和５年） ２月 東京の大手ビル事業者 13 社により、「ビル懇話会」が発足

1941 年（昭和 16 年） ４月 地区協会を結びつけ、全国的に活動するため、(社)日本ビ

ルヂング協会が発足

1965 年（昭和 40 年）10 月 (社)日本ビルヂング協会連合会に改称、現在に至る

■主な事業活動

・調査研究（ビル実態調査、ビル運営管理調査等）

・政策の提言、要望（建築・都市行政、環境衛生、土地政策、税制等）

・普及啓発（「オフィスビル標準賃貸借契約書」、「ビル事業判例の研究」、「ビルエネルギ

ー運用管理ガイドライン」、「新型インフルエンザに対応した事業継続計画（ＢＣＰ）

作成ガイドライン」の作成・頒布等）

・国際交流（米国、韓国等のビル協会との情報交流等）

（無断転用を禁ず）

オフィスビル分野における

低炭素社会実行計画 ～地球社会への貢献を目指して～

（2010 年 8 月 日本ビルヂング協会連合会制定）

編集兼発行 社団法人 日本ビルヂング協会連合会

住 所 東京都千代田区大手町１－６－１ 大手町ビル３４９区 電 話 ０３－３２１２－７８４５ ＦＡＸ ０３－３２１２－６７８３ ＵＲＬ http://www.birukyo.or.jp