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Avant propos : Rappel des derniers épisodes.
1 - La SDHC a été agréée « entreprise solidaire » en octobre 2002, elle peut désormais accéder à l’épargne collectée par les plans d’épargne long terme d’entreprise (rappel du mécanisme et des enjeux).
2 - Pour se procurer des financements bon marché il faut : - inspirer confiance – notion de qualité de signature et de garantie- se démarquer auprès des prêteurs- avoir des coûts de fonctionnement faibles
Conclusion : Inventer un modèle d’outil commun non centralisé : qui ne soit ni une Caisse Centrale des Coopératives, ni une UES enjeu de pouvoir.
Bruxelles, 24 janvier 2003
SDHC entreprise solidaireOutil de financement permanent des coopératives d’HLM
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Etat de la question après Colmar :
La loi du 19 février 2001 crée un cadre incitatif (non fiscalisé) pour une épargne longue dans les entreprises, spécialement orientée vers la constitution d’un complément de retraite : Le PPESV (plan partenarial d'épargne salariale volontaire)
Bruxelles, 24 janvier 2003
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Avant propos : Rappel des épisodes antérieurs
Intéressement >80KF/an
Participation >120KF/an
PEE/PEIAbondement >45 KF/an
Epargne personnelle PPESVSortie
en rente possible
Stock options illimité Blocage mini 10 ans sauf 5 cas de
déblocage
PPESV
transférable
Etat de la question après Ajaccio (janvier 2002) :
La loi du 19 février 2001 impose à tous les PPESV d’offrir des Fonds solidaires et donne des avantages fiscaux aux entreprises dont les salariés souscrivent de tels fonds.
Les fonds solidaires doivent détenir entre 5 et 10 % de titres émis par des entreprises solidaires agréées (art L. 443-3-1 du code
du travail)
Un fonds solidaire ne peut posséder plus de :- 10% des titres émis par une entreprise solidaire dont les fonds propres sont > 1 million de francs (152 449 euros), - 25% si les fonds propres sont < 1 MF, cas de la SDHC
Bruxelles, 24 janvier 2003
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Avant propos : Rappel des épisodes antérieurs
Etat de la question après Ajaccio :
- Grâce à l’intervention de JL Dumont : Les coopératives sont solidaires sous réserve d’agrément,- Les coopératives d’HLM demandent l’agrément de la SDHC comme entreprise solidaire- et décident d’en faire un outil collectif de financement
Bruxelles, 24 janvier 2003
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Avant propos : Rappel des épisodes précédents
Fonds solidaire
Flux d’épargne
SDHC
Entreprises solidaires
Coopératives
d’Hlm
PPESV
PEE PEI
En octobre 2002, La SDHC est une des toutes première entreprise à recevoir l’agrément préfectoral. Les coopératives d’HLM sont la seule famille HLM à posséder cet outil. En 2002, les premiers PPESV se mettent en place (y compris dans quelques coopératives d’HLM et au niveau de quelques conventions collectives). Ils représentent 370.000 salariés actuellement. Les banques créent des fonds solidaires l’objectif est de collecter 1 milliard F. en 2004, 5 en 2006, soit une injection de 250 millions F dans l’économie solidaire en 2006. Dès aujourd’hui il y a pénurie d’émetteurs.
Bruxelles, 24 janvier 2003
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1 – LA SDHC est agrée entreprise solidaire
PPESVPEEPEI
Fonds solidaire
5 milliards F en 2006
SDHC
250 millions F en 2006
Entreprises solidaires
Il faut se souvenir que :- les flux de collecte et transferts sont croissants d’au moins de 30 % l’an pour les 15 ans qui viennent- les retraits sont faibles avant la 10ème année
Les flux de financement vers les entreprises solidaires va croître constamment pour atteindre 1 milliard de F par an en 2010Actuellement il n’y a que 82 entreprises solidaires agréées, dont de nombreuses petites associations.Ce phénomène peut être nettement plus rapide si les entreprises encouragent les transferts des PEE vers les PPESV (ce qui semble être fréquent)Il s’agit donc d’un enjeu important
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1 – LA SDHC est agrée entreprise solidaire
La SDHC n’est pas un monopole, pour se procurer des financements bon marché il faut inspirer confiance, se démarquer auprès des prêteurs, avoir des coûts de fonctionnement faiblesInspirer confiance : - plus que jamais la marché exige une qualité irréprochable de signature pour prêter avec un spread faible- la constitution progressive d’une fonds de garantie dans les comptes de la SDHC a été évoquée - la notation est une procédure coûteuse, on peut vraisemblablement l’éviter pendant quelques années sous réserve de rapprocher les méthodes de la révision coopérative de celles des agences de notation- et appliquer ces méthodes à toutes les coopératives qui sont de fait financièrement solidaires
Comment les agences de notation notent les entreprises immobilières ?
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2 – 3 conditions pour réussir / 1 inspirer confiance
Selon UK social housing group structures de Standards & Poors 3 critères entrent en jeu : 1er critère la qualité des dirigeants, 2 ème l’adéquation de l’offre au marché, 3eme les critères financiers
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La pyramide de la solvabilité pour un organisme du logement social
Politique publique du logementEnvironnement juridique
Facteurs propres au constructeur
Les décideurs
Adéquation prix de l’offre / revenus clients
Qualité des immeubles et projets
Santé financière de l’organisme
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La qualité des dirigeants, l’adéquation de l’offre au marché
Risque faible
Dirigeants établis avec liens locaux forts
Bonne qualité architecturale et des aménagements - Faible densité
Services et transports prochesLoyers ou prix de vente bas par rapport au marché local et à la
demande
Offre locative faible - Démographie positive
Bonne économie locale, stratégie active de renégociation
Risque fort
Organisation nouvelle et/ou dirigeants coupés du terrain
Pauvreté des projets d’immeubleForte densité
Isolé des services, mal reliéPrix ou loyers élevés
Offre non singulière - Population en baisse
Renégociation axée uniquement sur les améliorations des bâtiments
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les critères financiers
Politique financière : examen du tableau de bord de la direction, gestion de l’endettement et de la trésorerie contrôle budgétaire.
Fonctionnement : Couverture des frais financiers par l’Ebitda, arriéré de loyer, excédent d’exploitation, coût total de maintenance, excédent dégagé par groupe d’immeuble.
Structure du capital : dette en années de loyer, croissance chiffre d’affaire / croissance dette, dette par immeuble, coût unitaire des constructions
Cash flow (capacité à rembourser la dette) : couverture des charges financières par le cash flow
Flexibilité financière : actifs financiers+fonds de roulement / service de la dette. Actifs disponibles. Importance de la dette court terme. Pourcentage des frais financiers dans le coût de fonctionnement.
Après les premières réunions il apparaît que les outils financiers utilisés seront :- des emprunts obligataires renouvelables à flux continu (très souple)
La SDHC interviendrait soit - en avance en compte courant auprès des coopératives membres- soit au niveau des SCI contrôlées par ses membres dans le locatif au niveau de SCI locatives dans les SCI d’accession en prêts éventuellement participants (préciput des 10 premiers % de bénéfice)
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2 – 3 conditions pour réussir / 2 se démarquer auprès des prêteurs
Après les premières réunions il les principes suivants sont adoptés :
- pas d’agrément particulier, la SDHC ne prête qu’à ses membres,- rémunérer la SDHC en dessous du Cook des banques (0,02% maxi) pour couvrir ses coûts comptables et relationnels et pour la capitaliser- pas de charges directes pour la SDHC, sous-traitance intégrale après appel d’offre et mise en concurrence des banques,- admettre le principe d’une solidarité des coopératives en terme de garantie- de renforcer le dispositif d’alerte afin de prévenir les accidents
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2 – 3 conditions pour réussir / 2 avoir des coûts d’intermédiation bas
Après les premières réunions il les principes suivants sont adoptés :- renforcer l’attractivité du client SDHC pour les banques en lançant de nouvelles activités financières (activité d’assurance – idée de GL)
L’étude d’une mutualisation de l’assurance-revente proposée dans le cadre de la sécurisation Hlm
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2 – 3 conditions pour réussir / 2 avoir des coûts d’intermédiation bas
L’objectif est de travailler à 0,30 de spread par rapport à l’Etat, soit à un niveau de AA, ce qui est possible à cause de la rareté de bons émetteurs solidaires soit :
Entre 4,50% et 4,60% actuellement sur du 10 ans fixe.
Ou bien de partager le risque avec un mécanisme de préciput
Les coopératives représentent ensemble des fonds propres durs > 1 milliard de F. Leur capacité d’endettement collectif est de 300 millions F. sans affecter leur signatureCe modèle devrait pouvoir tenir pendant 4 ans et permettre d’assurer le lancement.
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2 – 3 conditions pour réussir / 2 avoir des coûts d’intermédiation bas
L’idée est d’inventer un nouveau modèle d’outil central de financement qui fonctionne sur un mode coopératif :- pas de centralisation obligatoire (CCCIF) ni de notation d’une caisse centrale autonome,- pas de confusion entre l’outil et le pouvoir – y compris de contrôle comme chez les CIL,- pas de dérogation au droit commun (La SDHC est fiscalisée, pas de dividende social),
Mais : une recherche de productivité en baissant les coûts et en faisant masse auprès des sociétés de gestion, de solidarité, et de mise ne concurrence du marché.Tel est le défi de 2003
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En conclusion
Il est prévu de procéder par consultation des coopératives - sur les besoins de financement permanent- sur les propositions de structure de prêt- sur toute idée de produit d’assurance spécifique que n’offre pas le marché
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En conclusion
