Brochure bazzano 05 04 2016a

LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ

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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ

L’area di interventoComune de L’Aquila, zona Est, a 5 minuti d’auto dal centro della città (località Bazzano).

Il lotto, con una superficie > 30.000 mq, è ubicato accanto al progetto C.A.S.E. di Bazzano, insediamento residenziale antisismico (circa 1500 abitanti) realizzato dopo il terremoto del 2009.

C.A.S.E. rappresenta lo snodo di scelte strategiche tese a ripensare l’insediamento urbano provvisorio in chiave di integrazione fra funzioni diverse e con il pensiero lungo verso il potenziale futuro turn over dei residenti.

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Gli obiettivi degli stakeholders

PROPRIETÀAMMIN.

COMUNALE TERRITORIOMERCATO

RETAILMERCATOCAPITALI

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Le milestone idea

LUOGO DI SPAZI E PERCORSI

APERTI, COPERTI E CHIUSI

FUNZIONI INTEGRATE E INTEGRANTI

INNOVAZIONE CONTAGIOSA

SOSTENIBILITà E CONOMICA E AMBIENTALE

SCATOLA CHIUSA

ASSIEME ORGANIZZATO DI SUPERFICI

FUNZIONE COMMERCIALE DOMINANTE

Sì

Sì

Sì

Sì

Sì

NO

NO

NO

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I 5 claim del progetto

12345

Città integrataProgettare e anticipare il futuro, trasformando l’insediamento C.A.S.E. di Bazzanoda città provvisoria a città integrata.

Riqualif icazioneProporre uno stimolo di contagio alla riqualificazione della città lineare che si è venuta sviluppando nell’ultimo ventennio lungo il tratto più urbano della SS17.

Nuovi serviziApportare al patrimonio comunale una significativa quantità di nuovi servizi, fra i quali una piazza pubblica fra le più grandi della citta’ (circa 5.000 mq).

Luoghi d’incontroOffrire la diversità di un luogo d’incontro che integra diverse finalità di frequentazione e in cui lo shopping è importante ma non dominante.

Nuovo LavoroImmettere nell’economia locale durante i prossimi 24 mesi circa 15 mln/euro di investimento privato e attivare oltre 100 nuove opportunità di lavoro.

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L’idea e lo schema

Raccogliere nella piazza servizi, negozi, strutture ricettive e spazi culturali

Ancorare l’integrazione funzionale attorno all’anfiteatro delle musiche e degli spettacoli

Connettere diversi usi attraverso percorsi aperti e coperti

Costruire un sistema del verde fruibile anche per finalità sportive

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L’idea e le altimetrie

Utilizzo delle altimetrie del lotto per contenere l’impatto dei parcheggi (pilotis) e armonizzare le altezze dei fabbricati con l’orografia del terreno.

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L’idea e la simbologia

Le Cancelle erano le piccole botteghe che si affacciavano lungo il perimetro della piazza Grande, già piazza del Mercato, l’attuale piazza Duomo.

Hanno testimoniato l’evolversi del sistema del commercio, dai banchi aperti direttamente su strada alle più moderne botteghe .

L’evoluzione dei display del commercio e’ stata la risposta alle nuove sensibilita’ dei cittadini , i quali prestavano sempre più attenzione all’estetica, alla necessità di abbellire e rendere vivibili i luoghi di socialità, primo fra essi la piazza.

Il progetto prevede il richiamo della loro forme quali moderne vetrine dei servizi e dei negozi di prossimità che si affacciano sulla piazza, inseriti in percorsi coperti.

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Le linee guida di design concept

09


Le immagini

10


Le immagini

11


Le immagini

12


Le immagini

13


Le immagini

14


Spazi coperti e percorsi riscaldati

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A Bazzano la musica incontra i giovani del mondo.

L’anfiteatro infatti sara’ anche• il palcoscenico da cui esibirsi in tutto il mondo• la tribuna per assistere a performance da tutto il mondo• la sala prove dove singole tracce digitali s’incontrano e si

fondono in musiche e video.

Sara’ quindi possibile assistere da Bazzanoad una jam session fatta in un garage di Londra,oppure far assistere in un pub di Berlinoad un concerto tenuto nell’anfiteatro di Bazzano.

Un partner-team con alta specializzazione (*) ha gia’ predisposto il progetto di prefattibilita’ dell’infrastruttura e degli applicativi digitali.

(*) in collaborazione con Eqproject srl, partner del network Digital Borgo, incubatore abruzzese di imprese innovative

L’anf iteatro delle musiche e degli spettacoli

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Gli utenti

Per localizzazione, dimensionamento e

concept, il nuovo“polo urbano integrato”

intende intercettare3 catchment areas

diverse fra loro per tipologia della domanda :

ponendosi come nuovo polo di aggregazione dei servizi, dello shopping e dello spare time, in particolare rivolto all’insediamento residenziale adiacente (circa 1500 abitanti), realizzato in conseguenza del terremoto del 2009 ai centri minori della zona est della città

La proximityaccogliendo il significativo traffico veicolare L’Aquila-Mare della SS17

La dinamicarivolgendosi quale new destination all’intero bacino della città de L’Aquila, sia esso stanziale (residenti, studenti), che transitorio (visitatori business e del tempo libero)

La potenziale

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I cluster funzionali del mix merceologico

CLUSTER FUNZIONALE

SERVIZI DELLA "PIAZZA" OFFERTA COMMERCIALE

DIREZIONALE

RICETTIVO

IPOTESI MERCEOLOGICA POLIAMBULATORIO

DELEGAZIONE COMUNALE

SALA ATTREZZATA POLIFUNZIONALE (conferenze, proiezioni, esposizioni)

POSTAZIONI STUDIO TEMPORANEE ATTREZZATE (+copisteria)

RADIO STATION

FITNESS

TABACCHI

TELEFONIA

RISTORANTI/FAST FOOD

BAR/PASTICCERIA/GELATERIA

ARTIGIANATO (pasta all'uovo, tacchi&chiavi, riparazioni sartoriali, parrucchiere)

BANCA (/POSTE)

SUPERMERCATO

BENI PER LA CASA E LA PERSONA

DYI (concetto Fai Tu / Officina dei Mestieri)

PROFESSIONISTI E PMI

40 CAMERE

SUPERFICIE

INTEGRAZIONEATTESA

attrazione

urbanourbanourbanourbano

attrazione

prossimitàprossimitàprossimitàprossimitàprossimitàprossimità

urbanourbanourbano

urbano

attrazione

393935353540

38

38

39

41

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Le previsioni di PRG

Le aree d’intervento sono destinate dal vigente PRG de L’Aquila ad attrezzature generali per servizi di uso pubblico e di interesse generale di scala urbana e territoriale.

In particolare le attività insediabili sono di tipo culturale con possibilità di rotazione ed integrazione con altre destinazioni, di tipo commerciale, direzionale, ricettivo, ecc.

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SCENARIOPROIEZIONE MAX SVILUPPO SUL ATTUALE DISCIPLINA PRG

STANDARS

3731 4975 0 18

DESTINAZIONE D’USO

attrezzature culturali (art. 35 NTA)

S.T. (mq)

31092

S.U.L. (mq)

12437

SCENARIOPROIEZIONE MAX SVILUPPO SUL

“ROTAZIONE DEGLI USI”

STANDARS

6967 3850 5802 <10


mix funzionale di progetto

S.T. (mq)

31092

S.U.L. (mq)

11083

SCENARIOPROGETTO “LE CANCELLE”

“ROTAZIONE DEGLI USI”

STANDARS

5861 3265 4864 <10


mix funzionale di progetto

S.T. (mq)

26163

S.U.L. (mq)

9383

(*) ricettivo <15

La “rotazione degli usi” aggiunge valore misurabile agli standards pubblici, anche in scenari di contenimento delle superfici costruite dalle quali ci si attende valorizzazione immobiliare.nota: dati in corso di aggiornamento a seguito delle risultanze del tavolo tecnico

La potenzialità edificatoria e la rotazione degli usi

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Gli usi edif icatori e la rotazione

MIX FUNZIONALE DI PROGETTO(rif artt. NTA del vigente PRG)

I.T.

0,40

0,40

0,40

0,40

0,17

0,40

H MAX

18,50

10,50

18,50

22,00

14,50

18,50

SUL

800

1.588

3.615

1.290

800

1.290

9.383

PARK PUBBLICI

240

1.270

2.892

1.032

40

387

5.861

PARK ART. 8

320

635

1.446

516

133

215

3.265

PK LR 11**

2.410

2.410

VERDE

992

2.259

806

806

4.864

S.C. MAX

700

1.389

3.163

1.129

1.647

967

8.996

(*) calcolo su superficie di vendita = 2/3 SUL(**) il 65% e’ a carattere pubblco

Va prevista la possibilità di un contenuto adattamento degli usi di progetto, a seguito di un ulteriore assessment delle richieste di mercato

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La potenzialità edificatoria e gli standard urbanistici

L’ipotesi di progetto prevede:

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Le cessioniLegenda

verdeparcheggiviabilitàpiazzeuffici comunali

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La convenzione

Fra le convergenze d’obiettivi degli stakeholders vi e’ la reciprocita’ fra pubblico e privato per garantire che

la concessione dei nuovi usi non sia una mera operazione immobiliare, ma un atto pianificatorio funzionale ad un progetto industrialele tempistiche autorizzative siano compatibili con i piani di sviluppo dei retailers e con le dinamiche del mercato dei capitali

Alcuni punti convenzionali potrebbero essere:reciproco impegno a

sottoscrizione convenzione entro xxxx mesicontestuale e definitiva cessione al Comune dell’area “orti urbani”

altre cessioni da effettuarsi in via definitiva al rilascio del PDCretrocessione dei nuovi usi acquisiti in caso di mancato avvio lavori entro xxxx mesi dal rilascio del PDCmanutenzione ordinaria a carico dell’interveniente del verde pubblico attrezzato per anni xxxxcessione di locali per attivita’ pubbliche (circa 100 mq) da effettuarsi contestualmente al collaudo utilizzo non oneroso della piazza pubblica per eventi e spettacoli per almeno xxxx giornate/anno

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Il montaggio dell’investimentoPunto fermo: unitarieta’ di gestione immobiliare attraverso property management di profilo nazionale per almeno 3-5 anni, al fine di garantire una delle precondizioni per un ottimale start up

SCENARIO Acostituzione di una property partnership con player industriali e/o finanziari, alimentata da

conferimento assetequityfinanza di scopo (gearing ratio < 50%)

messa a reddito, costruzione e lancio del complessopiano di sviluppo attraverso nuove acquisizioni sul mercato regionale e nell’asset class di riferimento

SCENARIO Bcostituzione di un veicolo di scopo per la costruzione del complesso, alimentato da

conferimento assetequity (anche derivante da dismissione parziale e contenuta)finanza di lungo periodo

messa a reddito, costruzione e lancio del complessoinvestment strategy follow-up a 3/5 anni

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Le proiezioni economiche di prefattibilita’

mq % euro/mq euro

000.33ONERRET ENOIZAZZIROLAV 09 2.970.000

000.01ENOIZURTSOC 000.054.7 000.7"azzaip" oproc 70% 700 4.900.000 000.3"ellecnac" oproc 30% 850 2.550.000

STANDARD E SISTEMAZIONI ESTERNE 35.000 000.002.3 000.3itrepoc iggehcrap 350 1.050.000 000.7ezzaip enoizazzilaer 150 1.050.000 005.9edrev inoizametsis 53 330.000 005.2evitrops erutazzertta 100 250.000 000.31iggehcrap e 'atilibaiv 04 520.000

000.000.1IROSSECNOC IRENO E ILARENEG ITSOC

TOTALE INVESTIMENTO 14.620.000

RIPARTIZIONE INVESTIMENTO000.426.01%37"azzaip" oproc 000.699.3%72"ellecnac" oproc

yield lordo atteso074.191.1OVITTEIBO OTNEMIDNER ENOIZITRAPIR 8,15%

000.7"azzaip" oproc 000.578521 8,24%000.3"ellecnac" oproc 074.613501 7,92%

VALORI RIFERIMENTO

26


Il piano di realizzazione5-apr-2016

3

Nome Data d'inizio Data di fine

DEFINIZIONE PLANOVOLU... 04/04/16 24/06/16

PROGETTO DEFINITIVO 20/06/16 19/08/16

APPROVAZIONE COMUNALE 19/08/16 01/12/16

PROGETTO COMMERCIALE 01/07/16 22/09/16

CESSIONE AREE 23/01/17 01/02/17

PROGETTO ESECUTIVO 01/08/16 09/12/16

CANTIERIZZAZIONE 01/12/16 23/12/16

ESECUZIONE LAVORI 01/12/16 02/11/17

FITOUT INTERNI 31/05/17 02/11/17

ORTI URBANI 27/01/17 28/03/17

URBANIZZAZIONI 02/01/17 07/09/17

2016 2017 2 0 1 8

Aprile Maggio Giugno Luglio Agosto Settembre Ottobre Novembre Dicembre Gennaio Febbraio Marzo Aprile Maggio Giugno Luglio Agosto Settembre Ottobre Novembre Dicembre Genna io Febbra io M a r z o Apr i le M a g g i o G i u g n o

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