CAHIER DES CHARGES EPARECA PÔLES ARTISANAUX AOUT 2016

Vie, commerce et artisanat au cœur des quartiers

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SommaireSOMMAIRE1. OBJET ET FORME DU DOCUMENT 3

2. PRÉSENTATION D'EPARECA 3

3. GÉNÉRALITÉS, CONCEPTION ET SÉCURITÉ DES LIEUX 4

4. CONTRAINTES TECHNIQUES GÉNÉRALES 6

5. DESSERTE / FLUX / AMÉNAGEMENTS EXTÉRIEURS 8

6. FAÇADES ET SIGNALÉTIQUE 8

7. ÉCLAIRAGE NATUREL ET ARTIFICIEL 9

8. CHAUFFAGE, CLIMATISATION 9

9. LES OBJECTIFS EN MATIÈRE DE DÉVELOPPEMENT DURABLE 9

10. DESCRIPTIF TECHNIQUE COMPLÉMENTAIRE 10

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Le présent document expose les recommanda-tions Epareca à  l’intention de tous les acteurs de la construction participant aux programmes de mise en œuvre des pôles artisanaux destinés à entrer au patrimoine de l’établissement.Ce cahier des  charges se présente en  2 volets, le  premier s’apparente à  un cahier des  charges technique général reprenant les  attentes  d’Epareca en  matière de  doc-trine constructive et d’urbanisme, fort de son expérience et d’une longue présence au cœur des quartiers en politique de la ville.Le deuxième volet (paragraphe 10) est plus tech-nique et reprend lot par lot les attendus de l’éta-blissement concernant les prescriptions de mise en œuvre des locaux commerciaux à destination de nos futurs preneurs.Il appartient à l’équipe de management de pro-jet en charge des opérations de vérifier la com-patibilité du projet avec les réglementations en vigueur.

Epareca intervient à défaut d’initiative privée pra-ticable, en qualité de Maître d’Ouvrage, investis-seur et exploitant de centres commerciaux et arti-sanaux de proximité dans le cadre de la politique de la ville. Créé en 1996 en application de la Loi du Pacte de Relance pour la Ville, Epareca accompagne les  collectivités locales dans la  reconquête de  leurs zones commerciales et artisanales de proximité, au sein des quartiers en difficulté, afin d’apporter du confort de vie et recréer dura-blement du lien social.Epareca n’est pas en  concurrence avec les opérateurs commerciaux (investisseurs et gestionnaires).Epareca a vocation à intervenir sur saisine du Maire ou du Président de l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) concerné, uni-quement lorsque les opérateurs traditionnels ne le peuvent pas, dans le cadre de la géographie

priorisée de la politique de la Ville :pour des raisons juridiques (maîtrise des droits immobiliers), en  mettant en  jeu si besoin des prérogatives de puissance publique (DUP, expropriation) ;

■ pour des raisons économiques (déficit d’opé-ration ne permettant pas un traitement par le privé) ;

■ pour des raisons de contexte temporel (inté-gration dans une opération de restructuration urbaine).

La construction conduite par Epareca doit abou-tir à une configuration économiquement viable et donc raisonnablement profitable. Le but est de rendre pérenne la poursuite de l’objectif poli-tique à caractère social, celui de conforter ou de  constituer une  offre de  proximité présen-tant une qualité et diversité minimales au cœur des quartiers. Epareca vise le retour au droit com-mun dans le cadre du « marché ».Le retour au  droit commun est l’objectif qui constitue la mesure de l’efficience de son inter-vention : par constitution de chiffres d’affaires assurant une profitabilité de nature à permettre une constitution de valeur locative de marché. Le loyer de chaque commerce ou activité de ser-vice est calculé en fonction de la nature du com-merce et de l’espérance de chiffre d’affaires.Depuis 2008, l’établissement, dont le siège social est à Lille, a installé deux établissements, à Lyon et à Paris, renforçant la proximité de ses équipes auprès des collectivités territoriales.

2. PRÉSENTATION D'EPARECA

1. OBJET ET FORME DU DOCUMENT

E t a b l i s s e m e n t P u b l i c N a t i o n a l d’Aménagement et de  Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux12, Place Saint-Hubert - 59043 LILLE cedexTél. 03 28 52 13 13 - Fax 03 28 52 13 19epareca.org - E-mail : contact@epareca.org

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3.1. GÉNÉRALITÉSEpareca vise à demeurer propriétaire, direc-tement ou via une société filiale, des  locaux qu’il construit, pendant plusieurs années.Dans le cas des pôles artisanaux, Epareca réa-lise les espaces extérieurs propres à  la par-celle : les parkings, les accès, et autres.Les cellules seront tournées de  préfé-rence sur  l ’ intérieur de  l ’i lot avec créa-tion d’un  espace de  desserte propre à  la parcelle.

3.2. TYPES D’ACTIVITÉSLes différents types d’activités artisanales avec leurs particularités vouées à occuper les locaux construits ou acheté par Epareca sont les suivants :

■ Artisanat du bâtiment ■ Activité tertiaire ■ Espace de stockage ■ Atelier de production

Cette liste est non exhaustive.

3.3. CONCEPTIONLes éléments à prendre en compte pour tous les pôles sont :

■ Ne pas créer de coins sombres, sources d’insé-curité, ainsi que d’éléments architecturaux permet-tant un regroupement ou une stagnation d’individus (tel que porche, galerie , banc , murets,…).

■ Veiller à la pérennité des matériaux.

■ Mettre en place des éléments difficilement dégradables ou démontables et facilement réparables.

■ Faciliter l’entretien, le nettoyage anti tags, par la mise en œuvre de matériaux lisses.

■ Privilégier les éléments de construction dont le coût de maintenance est raisonnable (préférer une standardisation).

■ Eviter les éléments architecturaux qui favorisent la présence de volatiles

■ Prévoir l’installation de vidéo-protection sur le ou les bâtiments

■ Prévoir l’accessibilité aux forces de sécurité et de secours

■ Permettre la  circulation de  véhicules de gros gabarit

3.4. VIDÉO-PROTECTIONLa vidéo-protection doit être bien orientée, pour filmer sur les entrées des locaux artisa-naux et ses parkings. Elle doit être prévue dès les études préalables afin d’être prise en compte techniquement et financièrement.La gestion des images doit privilégier un export vers un local de la collectivité (PC vidéo), par dérogation s’il n’existe pas, les  images seront stockées sur  site à  disposition des  forces de police.Une étude spécifique sécuritaire sera pré-alablement établie en  étroite relation avec

3. GÉNÉRALITÉS, CONCEPTION ET SÉCURITÉ DES LIEUX

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les partenaires (Ville, aménageurs, collectivités,…), services de police, référents et la Préfecture.

Pour le local de stockage ou de renvoi d’images, le Maître d’œuvre devra tenir compte des don-nées suivantes :

■ Prévoir un local indépendant, sécurisé et discret dont l’accès se fait par le domaine public,

■ Surface de 3m2 à 8m2 maxi, ■ Porte et serrure renforcées et parois béton, ■ Raccordement EDF et France Télécom, ■ Arrivée de fourreaux pour fibre de connexion

caméras.Ce local servira aussi à  l’armoire électrique des éclairages extérieurs et des dispositifs d’ac-cès à la parcelle.

3.5. CONTRAINTES DIMENSIONNELLES3.5.1. STRUCTURE / TRAMELes structures poteaux – poutres sont à favoriser une pour à favoriser pour la souplesse d’amé-nagement, il est préféré une structure métal-lique ou bois plus souple et plus rapide de mise en œuvre.Les murs séparatifs ne seront pas porteurs afin de laisser la possibilité de regroupement de lot :

murs en cloisons légères et plaque de plâtre haute dureté (avec soubassement agglo de 1m) ou de type syporex.Une trame constructive régulière doit être pro-posée, pour des raisons d’économies sur le coût des travaux.Une trame de  refends d’environ 6 mètres de  large, convient aux  petites boutiques (de l’ordre de 60 à 100m2), mais s’avère contrai-gnante pour les moyennes surfaces de l’ordre de 300 m2 et plus.

3.5.2.DIMENSIONS DES CELLULESLes surfaces courantes se situent de 70m2, 100m2 jusqu’à 300m2 selon l’activité, l’environnement du projet, le dynamisme économique. La forme est de  préférence rectangulaire. Le Maître d’œuvre doit avoir à l’esprit que la programma-tion est évolutive pendant l’élaboration du pro-jet, et qu’il peut être conduit à retravaille sont projet.

Les artisans ont la  possibilité d’avoir une vidéo-protection à l’intérieur de leurs locaux, le tout étant à leur charge.

Les surfaces sont définies lors de la programmation commerciale par Epareca

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4.1.RÉSEAUX DIVERS / GAINES / GESTION DE L’ÉNERGIE

Les cellules artisanales doivent être desservies par les réseaux d’alimentations en fluides (élec-tricité, eau, téléphone) et d’évacuations (eaux usées, eaux vannes).Ces dispositions doivent être prises dès la construction du bâtiment, sur des réseaux indépendants et individuels, dont les parcours devront être projetés, et les réservations corres-pondantes (trémies, fourreaux, gaines) réalisées, pour permettre les installations futures.Les comptages individuels seront placés de préférence en façade sur rue – facilement accessible.

4.2. DURABILITÉ, PROTECTION, COÛT D’ENTRETIENLe Maître d’œuvre devra tenir compte des don-nées suivantes :

■ Prescrire des matériaux les plus résistants possibles (la dalle en béton quartzée teintée Mettre en œuvre

des matériaux pérennes et standard. ■ Mettre en oeuvre des matériaux pérennes et

standard. ■ Prévoir, dès le descriptif, tous les éléments de pro-

tection tels que peinture anti-graffiti, matériel anti-vandalisme (luminaires, serrurerie…)…

■ Les chemins de câbles et autres réseaux doivent être protégés pour éviter toute dégradation.

■ Veiller à la qualité et à la résistance des sols, traiter les bas de murs et les pieds de poteaux avec le même soin.

■ Prévoir une démarche H.Q.E ou BREEAM, même informelle, c’est-à-dire construire en coût global (construction + entretien), en qualité environ-nementale (énergie renouvelable, isolation et réduction des pollutions, notamment lutte contre les gaz à effet de serre) et en équité sociale.

■ Privilégier des éclairages à basse consomma-tion de Type LED .

■ Les systèmes de fermeture "sophistiqués" (télé-commande, ouverture automatique, badge…) sont fragiles et coûteux ; privilégier les systèmes basiques et robustes.

■ Des servitudes pour l’entretien seront précisées par le Maître d’œuvre.

■ Un plan d’implantation des compteurs sera éla-boré par le Maître d’œuvre et transmis à Epareca

4. CONTRAINTES TECHNIQUES GÉNÉRALES

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pour validation, puis mis à jour avec l’entreprise et les concessionnaires. Le plan sera transmis à Epareca à l’achèvement des travaux avec le relevé des compteurs établi lors de la livrai-son des locaux commerciaux. Tous les comp-teurs doivent être protégés des agressions extérieures par des habillages métalliques renforcés et intégrés aux façades.

4.3 SÉCURITÉ INCENDIE (SELON RÉGLEMENTATIONS EN VIGUEUR

4.4. LOGISTIQUE4.4.1. FONCTIONNEMENTLes cellules artisanales ont prioritairement une  fonction de  stockage et d’activité éco-nomique. Elles sont constituées d’un bureau, d’un sanitaire et de l’espace de stockage.Tout autre aménagement sera réalisé à  la charge des locataires.L’accessibilité doit être prévue de  manière

séparée pour les  piétons ainsi que pour les camionnettes.Les flux, le stationnement des véhicules, devront être étudiés particulièrement, et notamment en  fonction des  règlementations de  voirie et du projet urbain. On prévoira de manière générale 3 places de stationnement par local d’activité.4.4.2. ADRESSE POSTALELes cellules doivent être reliées au réseau de  distribution de  La Poste. Dans  le  cas général, des  boîtes aux  lettres en  batte-rie aux normes réglementaires (1 par local) seront positionnées à  l’entrée de  la parcelle. Elles doivent être intégrées dès la conception du bâtiment et des façades.

4.4.3. GESTION DES DÉCHETSLe concepteur initial veillera aux contraintes de  stockage et d’évacuation des  déchets. Les  sujétions diffèrent considérablement, en fonction de la surface et de la nature des acti-vités , mais aussi du mode de collecte publique (périodicité, tri sélectif,…). Chaque  projet nécessite une étude spécifique.

Il est rappelé que les constructions se font dans des secteurs pouvant se révéler sensibles.

Le Maître Œuvre (concepteur) doit tenir compte de toutes les règlementations en vigueur dans leur dernière édition.

Toute disposition envisagée doit être présentée à  l’approbation d’Epareca.

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La desserte des cellules doit être abordée avec Epareca, mais on privilégiera des accès simples sans manœuvre. Un schéma des flux doit être proposé par le Maître d’œuvre d’Epareca pour validation.

Les aires de retournement si elles sont néces-saire, seront prévues pour des semi-remorques, 3 places de stationnement par cellule sont à pré-voir à minima.

6.1. FAÇADESLa composition des façades doit tenir compte de la nécessité de communication des activités artisanales.Cette composition permettra aussi une bonne lisibilité des différentes activités du site.Il est souhaitable que ces  fonctions soient intégrées dès l’origine, raisonnées sous forme de discipline architecturale, et déclarées dans le Permis de Construire.Le Maître d’œuvre (concepteur) devra prévoir une charte des enseignes et bandeaux.

6.2. TOTEMLe Maître d’œuvre (concepteur) devra étudier la possibilité d’implanter un totem à l’entrée du pôle artisanal avec une grande facilité pour le changement des activités.Celui-ci devra pourra être alimenté sur le réseau

des parties communes et être dimensionné de façon à recevoir l’ensemble des activités pré-sentes sur le site.

6.3. VITRINESDans le  cas où il  y aurait des  parois vitrées (murs rideaux) elles seront en métal très résis-tant à rupture de pont thermique équipées de  vitrages retardateurs d’effraction (voir caractéristiques dans le descriptif technique par lots en fin de document).Ces parois vitrées seraient alors protégés par des rideaux métalliques extérieurs (avec boi-tier de  commande extérieur sécurisé encas-tré et trappe d’accès au débrayage extérieur pour manœuvre manuelle en  cas de  panne de courant).Prévoir un coffre démontable et accessible pour l’entretien.Le nettoyage des baies vitrées et verrières devra pouvoir se faire facilement et à faible frais.

5.DESSERTE / FLUX / AMÉNAGEMENTS EXTÈRIEURS

6. FAÇADES ET SIGNALÉTIQUE

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La conception de  l’éclairage artificiel s’atta-chera à  satisfaire les  besoins fonctionnels des locaux, en évitant les coins sombres.L’éclairage naturel sera valorisé dans l’en-semble du  local et principalement pour le bureau.

7. ÉCLAIRAGE NATUREL ET ARTIFICIEL

8. CHAUFFAGE, CLIMATISATION

Les priorités d’Epareca sont les suivantes : ■ L’obtention d’un  label écologique ou éner-

gétique pour certaines opérations à définir au stade de la programmation (BREEAM, HQE, BBC, EFFINERGIE…) : dans ce cas, un cahier des charges Développement Durable sera

■ établi. ■ Amélioration de  la qualité architecturale et

de leur insertion urbaine, paysagère et sociale : dans le traitement de la 5e façade, les toitures seront végétalisées.

■ Développement d’une gestion responsable de la ressource d’eau (récupération d’eau pluviale par exemple) et, plus généralement, d’une notice d’exploitation permettant une meilleure écono-mie des ressources non renouvelables pour limi-ter les charges locatives.

■ Application de la charte chantier propre Epareca et agenda 21 de la commune.

■ Analyse multicritères des choix écologiques : produits et matériaux de construction, énergie, eau, chantier, transport, pollution, déchets, air, CO2, ozone, bonne utilisation des installations, enquête de satisfaction, évaluation thermique, ressenti conceptuel et spatial .

9. LES OBJECTIFS EN MATIÈRE DE DÉVELOPPEMENT DURABLE

Le chauffage de  l’espace de  stockage sera assuré par un aérotherme électrique, il a pour but de maintenir le volume à une température minimale de 10°. Dans le cas de construction d’un bureau par local, celui-ci sera chauffé et climatisé

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Propos liminairesLes prestations énumérées ci-après décrivent de manière succincte, le mode constructif et le niveau de finition attendu pour la réali-sation des pôles artisanaux de Epareca. Le descriptif ci-dessous est dissocié par lot et reflète le souhait de l’établissement, sous-entendu qu’il ne constitue pas à proprement parler un CCTP et peut par conséquent présenter des options dépendantes du parti pris architectural.

LOT GROS ŒUVRE :

Plancher La dalle basse est en béton finition quartzé épaisseur 15cm admissible 3 tonnes /m2

LOT CHARPENTE COUVERTURE ETANCHEITE :

CharpenteCharpente métallique, couverture bac acier. La charpente comprend l’ensemble des éléments de struc-ture tels que les arbalétriers, pannes, structure du auvent, chevêtres et renforts pour les sorties en toiture, les protections de toiture (sécurité et sureté), l’échelle d’accès en toiture, la peinture et/ou la galvanisation des éléments

CouvertureBac acier isolé conformément à  la  RT2012, elle  comprend toutes les  suggestions telles que l’iso-lation, les réservations, les relevés, protections pour circulation et engravures, les descentes d’eau et couvertines, rives, les lanterneaux et leur protection, les ouvrages annexes (crosses, solins, manchon de ventilation, etc.)

LOT FAÇADE MENUISERIE SERRURERIE :

Façades

Les façades sont de  type murs rideaux en  acier, les portes sont à rupture de pont thermique. Les vitrages sont anti effraction retardateur : Une porte sectionnelle de grande largeur et une porte piéton en façade. Les barillets provisoires de chantier sont remis à Epareca ou remplacés par le canon définitif lors de la remise aux preneurs.

Boites aux lettres

1 boite à lettres par local intégrée dans une batterie commune.

LOT CLOISONS PLAFOND ISOLATION MENUISERIE INTERIEURE :

Cloisons

Hormis les sanitaires, et un éventuel bureau (à confirmer lors de la programmation), les cloisons sont à la charge du futur preneur. Le lot cloison reprend les prestations d’enduit plâtre, doublage thermique, isolation, cloi-sons de distribution, plafond modulaire, jouées, sof-fites, cloisonnement. Ces cloisons peuvent être soit en syporex soit en plaques de plâtre. Dans ce dernier cas, on prévoira un soubassement en agglo d’une hau-teur de 1m

Menuiserie Les portes et bâtis sont en bois à âme alvéolaire ferrées avec butées de porte, pré-peintes blanches

PlafondsDans le sanitaire et le bureau, les faux plafonds sus-pendus sont en dalles acoustiques 60x60 sur  rails, ils  accueillent tous les équipements d’éclairage ou de CVC.

10. DESCRIPTIF TECHNIQUE COMPLEMENTAIRE

Façades

Boites aux lettres

Cloisons

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LOT PEINTURE :

PeintureLes peintures sont réalisées sur tous les supports tels que : les métaux préparés anti rouille et passivé, les menuiseries, les canalisations métalliques et PVC, les enduits et plaques de plâtre. A l’intérieur la peinture est une sous couche d’apprêt blanche anti poussière permettant la mise en couleur par le preneur.

LOT PLOMBERIE SANITAIRE :

Plomberie

Les robinets sont de type presto, toute la tuyauterie et robinetterie fait l’objet d’une attestation ACS et d’un PV de nettoyage et désinfection après les essais de mise en pression, les COPREC sont exigés. Les bal-lons d’ECS sont installés au-dessus des sanitaires. Un siphon de sol est installé par sanitaire à proximité du robinet de puisage.

SanitaireLes WC sont aux normes PMR : la cuvette est posée au  sol équipé d’un  abatant double et d’une  barre de relèvement handicapés, avec chasse à économie 3/6l.

LOT CHAUFFAGE CLIMATISATION :

Chauffage Le chauffage est assuré par des aérothermes, la ventilation est prévue y compris en sanitaire. En cas de construction d’un bureau, celui-ci sera aussi climatisé.

LOT ELECTRICITE :

Courant fort

Le local est équipé d’un  tableau électrique géné-ral et d’un comptage, d’un interphone et d’une com-mande de la barrière levante, ainsi que de luminaires, d’une alarme incendie et d’éclairage de sécurité. Le site est vidéo protégé. Le local est muni d’aérothermes. Un phare par local est posé en façade.

Courant faible

Les réseaux FT sont amenés sur la réglette DTI 12 plots à proximité des compteurs EDF ainsi que d’un connec-teur RJ 45 .

LOT VRD :

VRD

Les réseaux sont amenés sur le principe de l’individua-lisation par local. Le parvis, les places de stationnement sont en enrobé; 3 places sont dédiées à chacune des cellules. Les flux sont gérés en bonne intelligence avec les autres véhicules, passants et chalands, livraisons, ainsi que les secours. Les aménagements disposent des regards, séparateurs d’hydrocarbures, borne d’in-cendie, bouche avaloir, mâts d’éclairage public, porte, barrière, borne escamotable, corbeille, marquage au sol et panneau de signalisation etc.

Plomberie

Plomberie

Courant fort

VRD

12, PLACE SAINT-HUBERT

59043 LILLE CEDEX TÉL. : 03 28 52 13 13 FAX : 03 28 52 13 19

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