CARTE BLANChE à - CHEUVREUX NOTAIRES PARIS | … · 2014-07-01 · DES DoCuMENTS DE LA DiViSioN EN VoLuMES LE DoSSiER p 10 LE BoRNAGE LE PoiNT SuR p 12 LA PRESCRiPTioN DE L'ACTioN

N° 73 - juiN 2013 - 18e ANNÉE

CoNSEiL DRoiT PuBLiC iMMoBiLiER DRoiT PATRiMoNiALDRoiT iMMoBiLiER

7 7 B o u L E V A R D M A L E S h E R B E S 7 5 0 0 8 P A R i S T É L . + 3 3 1 4 4 9 0 1 4 1 4 W W W . C h E u V R E u x - N o T A i R E S . F R

ÉDiTo p 3

LE PoiNT SuR p 4 PRÉCiSioN SuR LA DÉFiNiTioN

Du LoTiSSEMENTPoiNT DE VuE p 7 ViGiLANCE DANS LA RÉDACTioN

DES DoCuMENTS DE LA DiViSioN EN VoLuMES

LE DoSSiER p 10

LE BoRNAGE

LE PoiNT SuR p 12 LA PRESCRiPTioN DE L'ACTioN

EN RÉDuCTioNFLASh FiSCAL p 14 profi ter du retour au prêt à taux zéroDu CôTÉ DE L'ENTREPRENEuR p 15

Du CôTÉ Du PARLEMENT p 16

Du CôTÉ DES TRiBuNAux DRoiT PuBLiC iMMoBiLiER p 18 Urbanisme et aménagement propriétés publiques et contrats publics Environnement DRoiT iMMoBiLiER P 23 Vente et avant-contrat Baux Fiscalité immobilière promotion/construction Organisation des ensembles immobiliers Financement CoNSEiL p 26 droit des sociétés DRoiT PATRiMoNiAL p 27 droit des personnes et de la familleiMMoBiLiER PARiSiEN p 30

iNDiCES & CoNjoNCTuRE p 31

Du CôTÉ DE L'ÉTuDE p 32

p 2 - N° 73 - juiN 2013 LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires

CARTE BLANChE à sandrine MARC

« Les villes continues » (extrait) 2002-2008

Cheuvreux Notaires a choisi pour ses nouveaux Bulletins d'offrir une vitrine à des photographes auteurs

LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires

édiTo

La résilience est la capacité à vivre, à se développer en surmontant les chocs

traumatiques et l’adversité. Évo-quée d’abord par les psychologues scolaires américains puis français, la résilience a été présentée comme un vecteur d’espoir : le malheur doit être perçu comme une étape qu’il est possible de surmonter. Depuis 2008, et plus encore ces derniers mois la résilience est présente dans toutes les analyses liées à la crise. On parle de résilience de l’écono-mie, de l’Europe, du logement, de la bourse…. Bien entendu, elle est également dans ce cadre porteuse d’espoir.

Dans le domaine de l’immobilier, force est de constater la capacité à résister et à rebondir des différents acteurs. Les projets existent et ils sont nombreux.

Toutefois, ils sont complexes, difficiles à sortir. Le droit, qu’il soit immobilier, de l’aménage-ment ou de l’urbanisme, n’est pas aujourd’hui un facteur de déve-loppement, il est même plutôt un frein.

Les acteurs publics sont moteurs, le rôle joué par les établissements publics fonciers en amont des opérations d’aménagement en témoigne.

Quelles sont les solutions pour fluidifier le développement des opérations immobilières ? L’in-tervention publique certaine-ment, mais pas uniquement ; une remise à plat des outils d’urbanisme réglementaires et opérationnels est nécessaire ; de nouvelles solutions doivent être réfléchies et inventées, le Bail Emphythéotique Logement (BELO), tel que présenté à la Confé-rence du Gridauh, le 15 mai dernier, en est un magnifique exemple.

Espérons que la loi Duflot apporte le même souffle de nouveauté que la loi SRU l’avait fait en 2000.

Michèle RAuNET

NoTAiRE

N° 73 - juiN 2013 - p 3

Carte BlanCheTous les trois mois, un jury constitué de membres de l’Etude Cheuvreux Notaires se réunit pour choisir le travail d’un photo-graphe. Deux images sont sélectionnées et deviennent les visuels proposés aux lecteurs de notre Bulletin.Outre sa dimension philanthropique, cette initiative tend à questionner la nature de l’activité notariale et ses différents domaines d’application. Elle offre aux membres de l’étude ainsi qu’aux clients qu’elle conseille, un point de vue libre à travers le regard im-prévu d’un jeune auteur.Comme le précédent bulletin, le thème est celui de la ville et plus spécifiquement du quartier. C’est le projet « les villes continues » de San-drine Marc qui a été choisi.

Dans ce travail, le quartier est envisagé comme le lieu où l’on circule, des hauteurs du métro aérien jusque dans ses sous-sols. La première de couverture montre un homme de dos rencontré par hasard à la City de Londres. Avec son accord, elle l’accompagne

plusieurs heures dans ses trajets. C’est une personne au milieu de beaucoup d’autres, mais qui, grâce au regard que l’artiste pose sur lui, sort de l’anonymat.Mettre le droit en application, c’est aussi d’une certaine manière, opérer ce mouve-ment de l’universel au particulier.

Sandrine Marc est née en France. Diplômée de l’Ecole Nationale Supérieure des Arts Dé-coratifs de Paris en 2005, elle travaille depuis en tant que photographe indépendante.Ses recherches questionnent la représenta-tion de l’espace urbain et sa préhension par l’homme.Elle s’intéresse aux usages et à l’appropria-tion des lieux. Très récemment elle a participé à une com-mande publique : Etude photographique sur les lotissements de 1945 à nos jours en France, projet initié par la DAPA, Direction de l’Architecture et du Patrimoine et le Mi-nistère de la Culture.

www.sandrinemarc.com

Le prix des logements dans les zones tendues est aujourd’hui totalement décor-rélé de l’évolution du revenu disponible des ménages. Conscients de la difficulté d’agir sur les coûts de construction, de nombreux acteurs du marché de l’immobilier, tant publics que privés, ont évoqué l’idée d’uti-liser le prix du foncier comme levier pour remédier à cette tendance. Cette idée était au cœur de la conférence annuelle de la Chambre des Notaires de Paris et GRIDAUH qui s’est tenue le 15 mai dernier sur le thème du logement. Invité à cette occasion, Jean-Yves Mano, adjoint au Maire de Paris en charge du logement, a affirmé qu’il appartient au politique de compenser un certain nombre de dérives du marché et que, à cet égard, la mise à disposition du foncier par la collec-tivité dans le cadre d’un droit réel de longue

durée pourrait permettre de diminuer jusqu’à 50 % le prix des logements dans les zones tendues. Bruno Cheuvreux a concrétisé les discus-sions sur ce point en présentant les princi-paux traits d’un projet actuellement soumis au Parlement et qui consisterait à créer un bail emphytéotique dédié à la réalisation de logements (BELO). Ce nouvel outil per-mettrait d’instaurer un équilibre entre les intérêts privés des futurs acquéreurs (contrat de droit privé offrant une véritable pro-priété temporaire de 75 ans, cessible, trans-missible, susceptible d’être hypothéquée et pouvant également être louée) et l’intérêt général porté par les personnes publiques propriétaires du foncier (clause d’affectation relative à l’occupation du logement et méca-nisme anti-spéculatif pour éviter tout effet d’aubaine ou tendance inflationniste du prix des logements ainsi réalisés).

DissoCier le fonCier Du Bâti pour proDuire Des logements à Des prix Compétitifs


Le régime juridique du lotissement a été profondément modifié suite à l’entrée en vigueur de l’ordonnance : 2005-1527

du 8 décembre 2005 et du décret : 2007-18 du 5 janvier 2007 tant pour ce qui concerne sa définition que ses modalités d’autorisation (permis d’aménager/ déclaration préalable).

Dans sa rédaction issue de la réforme de 2005, l’article L 442-1 du Code de l’urba-nisme définit le lotissement comme « l’opé-ration d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments ». L’une des différences les plus marquantes avec l’ancienne réglementation est l’indifférence du nombre de divisions ou de terrains résultant de divisions.

Depuis le 1er octobre 2007, entre dans le champ du lotissement, toute division fon-cière en propriété ou en jouissance opérée en vue de l’implantation de bâtiments. Cette situation a conduit une grande majorité de la doctrine administrative et universitaire à reconnaître l’existence de lotissements dits « unilots » ou « mono-lots ». Mais, l’appa-

rition de cette notion de « lotissement unilot » a aussi fait naître la question de savoir si la vente de la partie bâtie d’un terrain, qui n’est pas un lot du lotissement, conduisant à conserver un reliquat construc-tible fait ou non entrer dans le champ du lotissement ce reliquat.

Cette question a suscité des difficultés juridiques auxquelles ont été très souvent confrontés les différents praticiens du droit d’autant que sur cette question, deux réponses ministérielles a priori contradictoires ont été publiées en 2010 à deux mois d’in-tervalle. Par le biais d’une première réponse ministé-rielle publiée le 2 mars 2010 au JOAN, le mi-nistère de l’Écologie a précisé que : « La vente de la partie bâtie d'une propriété implique la création d'un lot à bâtir, pour autant que la constructibilité du terrain soit établie. En conséquence, quelle que soit la nature de la parcelle cédée (construite ou non), la vente d'un terrain est assimilable à une division foncière entrant dans le champ d'application de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme,

si elle doit être suivie, dans les dix ans, d'une demande d'autorisation de construction sur le reliquat reconnu constructible.1 » Puis, deux mois plus tard, le ministère de l’Ecologie a adopté une position contraire dans une réponse ministérielle publiée le

6 mai au JO du Sénat : « Le détachement d'un lot déjà bâti n'est pas soumis à cette obli-gation [dépôt d’une déclaration préalable ou d’un permis d’amé-nager]. Un propriétaire détache de sa propriété un lot bâti et conserve, dans un premier temps, la partie non bâtie de la propriété : l'aliénation

ultérieure du solde de la propriété ne consti-tue pas un détachement et n'est pas soumise à déclaration préalable. »2

L’affaire qui a donné lieu à la décision ren-due le 20 février 2013 dernier par la Haute Assemblée a permis d’apporter des éléments de réponse à cette question, mettant fin, nous semble-t-il, à plusieurs années d’incerti-tudes et d’opposition doctrinales. On signa-lera que cette décision a été rendue sous l’empire de la législation qui était immédia-

1- Rép. Min., n° 12784, JOAN, 2 mars 2010, p. 2456.2- Rép. Min., n° 07503, JO Sénat, 6 mai 2010, p. 1158.

d r o i t P U B L i C i m m o B i L i e r

PRÉCiSioN SuR LA DÉFiNiTioN Du LoTiSSEMENTA PRoPoS DE L'ARRÊT RENDu PAR LE CoNSEiL D'ÉTAT LE 20 FÉVRiER 2013, REQ.N°345728, BuiRET- FEDiT

uNiTÉ FoNCièREdivision

terrainLoT à BâTiRlotissement

LE PoiNT SuR

“La division d’une unité foncière

en deux lots est susceptible de constituer un lotissement dès lors

qu’il est prévu d’implanter des bâtiments sur l’un au moins de ces lots

”

PARiSABELLE ARNoLDGRouPE DRoiT PuBLiC iMMoBiLiER

N° 73 - juiN 2013 - p 5 LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires

tement antérieure au régime actuel résultant d’une nouvelle ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 et du décret 2012-274 du 28 février 2012 qui ont apporté certaines cor-rections au régime des autorisations d’urba-nisme et principalement à la définition et au régime du lotissement. Toutefois, on ne voit pas les raisons en lesquelles cette décision ne s’appliquerait pas au régime actuel.

1 - LE DÉTAChEMENT D’uN TERRAiN BâTi CoNDuiSANT à LA CRÉATioN D’uN LoT à BâTiR ENTRE DANS LE ChAMP Du LoTiSSEMENT

Dans cette affaire, le propriétaire d’un ter-rain sur lequel était déjà édifiée une maison d’habitation, avait obtenu en 2008 un per-mis de construire portant sur la réalisation de deux bâtiments d’habitat collectifs sur une autre partie de son terrain. La partie de terrain supportant la maison d’habitation avait vocation à être cédée à un tiers.

Des propriétaires voisins ont demandé l’an-nulation de ce permis de construire au TA de Caen puis à la CAA de Nancy au motif de sa prétendue violation de la législation sur les lotissements puisque la délivrance du per-mis n’avait pas été précédée de l’obtention d’une autorisation.

Le TA de Caen et la CAA ont refusé de faire droit à leur demande au motif que la cession de la partie bâtie ne constituait pas un lotis-sement dès lors que la maison vendue n’avait pas vocation à être démolie ». La Cour admi-nistrative d’appel de Nantes a en effet consi-déré: « qu'il ressort des pièces du dossier que l'assiette du projet est constituée par la réu-nion des parcelles AD648 et AD650 et que la maison construite sur la parcelle AD648, sur laquelle le projet ne prévoit pas l'exécution de travaux, doit être cédée avant que ceux-ci ne commencent ; que la cession de cette par-tie du terrain d'assiette n'ayant pas pour objet d'y implanter un ou plusieurs bâtiments, une telle opération ne constitue pas un lotisse-ment au sens de l'article L. 442 1 du code de l'ur-banisme ; qu'il suit de là que les consorts X ne sont fondés à soutenir ni que la société Pozzo Promotion aurait dû solliciter l'attribution d'un permis d'aména-ger, ni que le permis de construire ne pou-vait être délivré par le maire de Jullouville en l'absence de la déclaration préalable prévue par l'article L. 442-3 du code précité » (CAA. Nantes, 12 novembre 2010, Consorts X…, req. n°09NT02180).

Le Conseil d’Etat n’a pas suivi cette analyse. Il a considéré que : « Considérant une opé-ration d'aménagement ayant pour effet la division en deux lots d'une propriété fon-cière est susceptible de constituer un lotis-sement, au sens de ces dispositions, s'il est prévu d'implanter des bâtiments sur l'un au moins de ces deux lots ; que, par suite, en ju-geant que la cession d'une partie du terrain d'assiette n'ayant pas pour objet d'implan-ter un ou plusieurs bâtiments sur la partie cédée, l'opération ne constituait pas un lotis-sement au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, alors qu'il ressort des pièces du dossier qui lui était soumis que la parcelle conservée par la société propriétaire était destinée à l'implantation d'un ensemble immobilier, la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit » ;Au regard de la motivation de cet arrêt, il nous semble aujourd’hui possible de retenir l’interprétation suivante : lorsqu’il est pro-cédé à une division d’un terrain bâti condui-sant à la conservation par le propriétaire vendeur d’un reliquat non bâti, il convient de déterminer selon que l’on se trouve dans l’une ou l’autre des hypothèses suivantes :

■ 1ère hypothèse : au moment où le proprié-taire détache de son unité foncière une par-tie bâtie, l’intention de bâtir sur le reliquat conservé est établie de manière certaine (notamment par l’existence d’un projet de cession ou de bail constitutif de droits réels). Dans ce cas, la division foncière qui résulte de la vente du terrain bâti ou de sa prise à bail, comme par exemple un bail emphytéo-tique ou à construction, a pour effet de créer un lot à bâtir qui entre dans le champ du lotissement : c’est le lotissement « unilot ».

Cette interprétation nous semble confortée par deux éléments :

- La définition du lotis-sement, telle qu’issue de la réforme de 2012. L’article L 442-1 actuel-lement en vigueur dis-pose que « constitue un lotissement la divi-sion en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières conti-

gües ayant pour objet de créer un ou plu-sieurs lots destinés à être bâtis. » ;

- Le fait que, selon nous, l’objectif poursuivi par les auteurs de la réforme est d’infor-mer l’autorité administrative, dès la pre-mière division, de toutes les conséquences urbanistiques qu’une telle division peut avoir, notamment concernant les règles de

constructibilité qui ont une incidence sur la densification d’un secteur.

S’agissant enfin de la modalité d’autorisa-tion à obtenir en présence d’un lotissement monolot, il convient de considérer que c’est le régime de la déclaration préalable qui s’applique (sauf si l’on se trouve en site clas-sé ou sauvegardé) puisque le périmètre du lotissement est composé du seul lot à bâtir issu de la division. Et on précisera que, même dans l’hypothèse où il existe un accès par-tagé entre le lot du lotissement et le terrain bâti conservé, le régime d’autorisation reste-rait celui de la déclaration préalable.

C’est ce que précise le Ministère de l’Ecologie et du Développement durable dans une fiche consacrée aux « lotissements à partir du 1er mars 2012 » publiée sur son site internet, en commentaire d’un cas pra-tique. Il est indiqué que : « même si le péri-mètre inclut le reliquat bâti, l’accès partagé ne doit pas être considéré comme un équi-pement commun, puisque le lotissement est unilot donc, par définition, sans équipement commun aux lots créés ». cf extraits en an-nexe, p8/9 du guide.

■ 2ème hypothèse : au moment où le proprié-taire détache de son unité foncière la partie bâtie, il n’est pas prévu de bâtir sur le reli-quat conservé.

Cette division foncière n’est pas en tant que telle constitutive de lotissement en applica-tion de l’article R442-1 e) du Code de l’urba-nisme qui prévoit que « les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis » ne sont pas constitutifs de lotissement.

Toutefois, il nous semble préférable, par prudence, de déposer une déclaration préalable de division foncière, d’autant que depuis la réforme de 2012, la décision de non-opposition à déclaration préalable permet de cristalliser les droits de construire pendant une durée de cinq ans (Article L 442-14 du Code de l’urbanisme).

Si toutefois, le propriétaire ne sollicite pas une déclaration préalable de division et change ensuite d’intention (c’est-à-dire qu’il décide ensuite de bâtir), l’article R 442-2 du Code de l’urbanisme prévoit désormais la possibilité de régulariser une telle division foncière intervenue sans déclaration préa-lable puisqu’il est prévu que : « Lorsqu'une construction est édifiée sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une divi-sion, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotis-sement dès lors que la demande indique que

“Le détachement d’un terrain bâti

conduisant à la création d’un lot à bâtir entre dans le champ du lotissement

”


le terrain est issu d'une division ». Il convient toutefois de réserver le cas de la fraude.

2 - MAiS, EN L’ESPèCE, LA LÉGALiTÉ Du PERMiS DE CoNSTRuiRE PoRTANT SuR LE LoT à BâTiR NE PouVAiT ÊTRE REMiSE EN CAuSE DèS LoRS QuE LA DiViSioN FoNCièRE EST iNTERVENuE PoSTÉRiEuREMENT à SA DÉLiVRANCE.

Le Conseil d’Etat a toutefois rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt de la CAA de Nancy au motif que le second moyen soulevé, tiré du fait qu’aucune déclaration préalable n’a été délivrée avant le permis de construire, est

inopérant. La Haute Assemblée semble avoir considéré que dans la mesure où, au jour de la délivrance du permis, le détachement n’était pas encore intervenu, il n’est pas pos-sible de contester sa légalité sur la base de ce fondement. Au regard de la chronologie

des opérations, il n’a pas été jugé possible de considérer que le non-respect de la formalité applicable à la division foncière constitutive d’un lotissement pouvait « rejaillir » sur la légalité du permis de construire.

TExTE DE LA DÉCiSioN

Conseil d'État N° 345728 - 20 février 2013

Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, (…) ; les consorts E... de-mandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt n° 09NT02180 du 12 novembre 2010 par lequel la cour admi-nistrative d'appel de Nantes a confirmé le jugement n° 08-2586 du 30 juin 2009 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 15 septembre 2008 par lequel le maire de Jullouville a délivré à la société Pozzo Promotion un permis de construire un ensemble immobilier de 22 logements ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Jullouville et de la société Pozzo Promotion le versement de la somme de 4 000 euros chacun au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;Vu le code de l'urbanisme, modifié notam-ment par l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 ;Vu le code de justice administrative ;

(…) 1. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'ur-banisme, dans sa rédaction issue de l'ordon-nance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urba-nisme, applicable en l'espèce : « Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments » ; qu'aux termes de l'article L. 442-2 du même

code, dans sa rédaction applicable en l'es-pèce : « Un décret en Conseil d'Etat précise, en fonction du nombre de terrains issus de la division, de la création de voies et d'équi-pements communs et de la localisation de l'opération, les cas dans lesquels la réali-sation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager » ; qu'aux termes de l'article L. 442-3 : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un per-mis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable » ;

2. Considérant qu'une opération d'aména-gement ayant pour effet la division en deux lots d'une propriété foncière est suscep-tible de constituer un lotissement, au sens de ces dispositions, s'il est prévu d'implan-ter des bâtiments sur l'un au moins de ces deux lots ; que, par suite, en jugeant que la cession d'une partie du terrain d'assiette n'ayant pas pour objet d'implanter un ou plusieurs bâtiments sur la partie cédée, l'opération ne constituait pas un lotisse-ment au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, alors qu'il ressort des pièces du dossier qui lui était soumis que la parcelle conservée par la société propriétaire était destinée à l'implantation d'un ensemble immobilier, la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit ;

3. Considérant, toutefois, qu'il est constant que la division, résultant de la cession de l'une des parcelles, est intervenue posté-rieurement à la délivrance du permis de construire attaqué, le 15 septembre 2008 ; que, par suite, le moyen, soulevé devant les juges du fond, tiré de ce que la société péti-tionnaire aurait dû solliciter l'attribution d'un permis d'aménager ou que le permis de construire ne pouvait être délivré en l'absence de la déclaration préalable pré-vue par l'article L. 442-3 du code de l'urba-nisme, était inopérant ; que, dès lors, il y a lieu de substituer ce motif au motif erroné retenu par l'arrêt attaqué, dont il justifie

sur ce point le dispositif ;

4. Considérant qu'en estimant que l'inser-tion dans l'environnement des construc-tions nouvelles autorisées par le permis de construire ne méconnaissait pas les pres-criptions de l'article UA 11 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Jullouville, la cour a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine, exempte de dénaturation ;

5. Considérant, enfin, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le mur dont l'implantation était contestée par les consorts E...était prévu à l'alignement et que, par suite, le maire n'a pas fait appli-cation des dispositions dérogatoires de l'ar-ticle UA 6 du règlement du plan d'occupa-tion des sols, qui autorisent dans certaines hypothèses un recul des constructions par rapport à l'alignement, pour délivrer le permis litigieux ; que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 6 étant ainsi inopérant, la cour n'a pas entaché son arrêt d'irrégularité en s'abste-nant d'y répondre ;

6. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les consorts E...ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent ; que leurs conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, en conséquence, qu'être rejetées ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à leur charge, solidairement, le versement tant à la commune de Jullou-ville qu'à la société Pozzo Promotion d'une somme de 2 000 euros au titre de ces mêmes dispositions ;

DÉCiDE :Article 1er : Le pourvoi des consorts E... est rejeté.

(…)

En conclusion :- Le détachement d’une partie bâtie d’un terrain, conduisant à conserver un reliquat destiné à être bâti est constitutif de lotissement ;- La division foncière en propriété ou en jouissance qui résultera de la vente de la partie bâtie doit être autorisée par une déclaration préalable et non pas un permis d’aménager (hors hypothèse où le bien se trouve situé en site classé ou sauvegardé) dès lors qu’elle conduira à créer un lotissement unilot, qui « par définition, ne comporte pas d’équipe-ment commun ».


ViGiLANCE DANS LA RÉDACTioN DES DoCuMENTS DE LA DiViSioN EN VoLuMES A PRoPoS DE L’ARRET DE LA CouR DE CASSATioN Du 19 SEPTEMBRE 2012

d r o i t i m m o B i L i e r

ÉTAT DESCRiPTiFcopropriété

chargesASLdivision en volume

PoiNT DE VuE

Le 19 septembre 2012, la Cour de cas-sation a censuré un arrêt de la cour d’appel de Paris sur le fondement de

la violation de l’article 1er, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, article fondateur des mon-tages immobiliers en volumes. Si l’existence de tels montages au regard du régime impératif de la copropriété n’est pas en cause, l’arrêt rappelle néanmoins de manière ferme la nécessité de créer une véri-table organisation différente pour la gestion des équipements communs.

1 - SANCTioN PAR LA CouR DE CASSATioN DE L’ABSENCE DE MiSE EN PLACE D’uNE oRGANiSATioN juRiDiQuE DiFFERENTE DANS uNE VoLuMETRiE

Dans cette affaire, la Ville de Paris avait ini-tialement consenti un bail emphytéotique à une société civile immobilière, à charge pour elle d’édifier un bâtiment et de le remettre en fin de location à la Ville de Paris. L’en-semble immobilier une fois construit avait été divisé en plusieurs volumes en vertu d’un acte notarié du 31 mai 1990. Certains volumes avaient été placés sous le régime de la copropriété par acte du 3 juillet 1990. Aux termes de l’état descriptif de division en volumes, il était expressément prévu que l’ensemble immobilier ne serait pas régi par la loi du 10 juillet 1965. L’acte prévoyait éga-lement les servitudes nécessaires au fonc-

tionnement de l’ensemble compte tenu de l’imbrication des volumes et attribuait à cha-cun d’entre eux une quote-part des charges générales.

En 1995, la SCI avait fait apport des droits qu’elle détenait sur l’un des volumes, non soumis au régime de la copropriété, à une association. Les sommes représentant les quotes-parts des charges générales de l’en-semble immobilier attribuées à ce volume n’ayant pas été acquittées par l’association, la SCI et un syndicat de copropriétaires avaient formé un recours en paiement de ces sommes.

Pour justifier son refus de payer lesdites charges, l’association soutenait n’avoir sous-crit aucune obligation à ce titre, les seules obligations lui incombant contractuellement résultant de l’acte d’apport du droit au bail emphytéotique, lequel n’en faisait pas men-tion. Au surplus, l’association arguait du fait que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis était inap-plicable. Il convient de préciser que la réfé-rence au régime de la copropriété présentait un intérêt en l’espèce dans la mesure où la loi de 1965 prévoit expressément l’obliga-tion pour les copropriétaires de participer aux charges générales. N’étant pas copro-priétaire, l’association estimait que cette obligation ne lui était pas opposable.

L’enjeu pour la SCI et le syndicat des copro-priétaires était donc de démontrer que la loi du 10 juillet 1965 était applicable au volume concerné quand bien même il n’était pas soumis à l’état descriptif de division-règle-ment de copropriété du 3 juillet 1990.

1-1. RAPPEL DES CoNDiTioNS DE LA VoLuMETRiE PAR LA CouR DE CASSATioN

On rappellera qu’en vertu de l’article 1er, ali-néa 1 de la loi du 10 juillet 1965, le régime de la copropriété s’applique du plein droit à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Par exception, l’alinéa 2 prévoit que peuvent faire l’objet d’une organisation différente et donc échapper à ce régime d’ordre public « les ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »

C’est sur le fondement de ce texte qu’a été conçue la technique de la division en vo-lumes.

Cet article autorise en effet une organisation alternative à la copropriété lorsque deux

PARMALiCiA DoNNiouGRouPE DRoiT PuBLiC iMMoBiLiERMARiE-ANNE LE FLoChGRouPE iMMoBiLiER


conditions cumulatives sont remplies :- l’organisation mise en place ne doit donner naissance à aucune partie commune au sens de la loi du 10 juillet 19651 et doit porter sur un ensemble immobilier hétérogène2 ; - une convention contraire créant une orga-nisation différente doit être créée.

C’est sur cette seconde condition que la Cour de cassation adopte une position stricte. La cour d’appel avait en effet pour sa part consi-déré que l’existence de la convention contraire se déduisait des docu-ments de la volumétrie : le volume en question ne faisait pas partie des lots soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990, l’état descriptif de division en volumes précisait que l’ensemble immo-bilier ne serait pas régi par la loi du 10 juil-let 1965, la cour constatait enfin que l’acte identifiait des volumes immobiliers de pleine propriété dans le cadre du régime du droit de superficie et prévoyait l’ensemble des ser-vitudes issues de l’imbrication des volumes.

Ces éléments sont toutefois insuffisants pour échapper à la censure de la Cour de cassa-tion, qui condamne la cour d’appel d’avoir statué ainsi « sans constater la création d’une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l’ensemble immobilier. »

La question fondamentale est donc de savoir ce qu’est, pour la Cour de cassation, une organisation différente au sens de la loi de 1965 et quelles solutions pratiques proposer pour éviter l’écueil de l’application auto-matique du régime de la copropriété aux ensembles immobiliers complexes.

1-2. NoTioN D’ « oRGANiSATioN DiFFÉRENTE » SELoN L'iNTERPRÉTA-TioN DE LA CouR DE CASSATioN

L’exposé des motifs de l’arrêt révèle deux clés d’interprétation essentielles. D’une part « l’état descriptif de division n’a pas de nature contractuelle et ne peut dès lors constituer la « convention contraire » visée à l’article 1er ». D’autre part, la convention doit prévoir « la création d’une organisation présentant un caractère permanent, chargée de gérer les éléments et services communs de l’ensemble immobilier ».

Sur le premier point, la Cour de cassation considère que l’état descriptif de division en volumes est dépourvu de caractère contrac-tuel. Cette position peut paraître surpre-nante dans la mesure où un état descriptif de division en volumes comporte le plus sou-vent des stipulations contractuelles. C’est le

cas notamment de la constitution de servi-tudes réciproques entre les volumes. Ainsi que le note Christian Atias : « la cassation pronon-cée aurait pu être évi-tée en reconnaissant la double nature juridique du document ; elle a une portée limitée à la

qualification de l’état descriptif de division. Elle est dépourvue de signification quant à la nature juridique de la division en volumes »3. On retiendra donc que pour la Cour de cas-sation, l’organisation différente permettant d’échapper au statut impératif de la copro-priété ne peut découler du seul état descrip-tif de division en volumes.

Sur le second point, la Cour de cassation exige, au-delà des documents usuels établis dans le cadre d’une volumétrie, la constitution d’une structure de « gestion des éléments communs de l’ensemble immobilier ». Les éléments communs peuvent être constitués par les halls d’entrée, les dalles des centres commerciaux, les accès aux parkings, les parkings eux-mêmes, les différents réseaux et canalisations, la toiture, etc. En pratique, il est généralement constitué une association regrou-pant les propriétaires de tous les volumes, char-gée de gérer ces éléments communs, l’asso-ciation pouvant d’ailleurs même parfois en être propriétaire.

Par cet arrêt, la Cour de cassation souligne qu’une telle organisation n’est pas simple-ment facultative. Dès lors, on ne saurait que recommander sa constitution ab initio.

2 - CoNSEiLS PRATiQuES PouR ÉViTER L’APPLiCATioN Du RÉGiME D’oRDRE PuBLiC DE LA CoPRoPRiÉTÉ

Le choix de l’association syndicale libre (ASL) ou de l’association foncière urbaine

libre (AFUL) est à notre sens à privilégier par rapport à une autre structure. En effet, contrairement aux autres associations ou unions de syndicats, il peut être prévu que tous les propriétaires successifs des biens si-tués dans le périmètre de l’ASL ou de l’AFUL en soient obligatoirement membres et ne puissent librement en sortir. En outre, le régime juridique d’une ASL ou d’une AFUL, est très souple et permet une grande liberté dans la fixation des règles de fonctionne-ment de l’ensemble immobilier (majorité de vote, nomination du syndic, répartition des charges…) ce qui est un véritable avantage par rapport à la loi du 10 juillet 1965.

L’arrêt du 19 septembre 2012 invite les concep-teurs d’ensembles immobiliers en volumes à une vigilance accrue dans la rédaction des documents de la division en volumes, dans la mesure où l’état descriptif de division en volumes ne peut permettre à lui seul d’écar-ter l’application du régime de la copropriété, quand bien même la condition de fond, c’est-à-dire d’hétérogénéité, serait remplie.

A la lumière de cette décision, il nous appa-raît désormais recommandé de rédiger un état descriptif de division en volumes des-tiné à décrire les volumes et les éventuelles servitudes et de constituer, en parallèle, une association syndicale libre ou une association foncière urbaine libre dont l’objet sera de

gérer les équipements communs. Un cahier des charges fixant les règles de répartition des charges et leurs modalités de recouvre-ment complétera effica-cement le dispositif.

On relèvera enfin que cette décision, certes

stricte, a le mérite de conforter la volumétrie, invention de la pratique, comme un mode désormais courant et admis d’organisation des ensembles immobiliers complexes !

1- Sont communes au sens de la loi du 10 juillet 1965 les « parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Dans les ensembles immobiliers divisés en volumes, afin d’éviter toute confusion, on emploie le terme d’ « équipements communs ». A la différence de ce qui existe en matière de copropriété, ces équipements ont une utilité commune, mais ils appartiennent à un seul propriétaire. Leur utilisation par les autres propriétaires de l’ensemble immobilier est organisée par un jeu de servitudes.2- Dans un arrêt du 17 février 1999, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation avait à cet effet reconnu que dès lors que découlait de l’état descriptif de division en volumes une hétérogénéité du régime juridique des fractions de l’immeuble, il « se trouvait ainsi constitué un ensemble immobilier pour lequel il était possible d’instituer une organisation différente de celle de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il appartenait à l’AFUL de régler les charges mises en recouvrement par l’ASL créée pour gérer cet ensemble immobilier auquel elle appartenait statutairement ». (Cass. Civ 3ème, 17 février 1999, n°97-14368, AFUL Grand Ecran c/ASL Italie-Vandre-zanne). 3- « Menaces sur la division en volumes ? A propos de Cass. 3ème civ., 19 sept. 2012 », Defrénois, n° 20, 30 octobre 2012, 40627.

“L’organisation différente permettant

d’échapper au statut impératif de la copropriété ne peut découler du seul état descriptif de division

en volumes.

”

“Le choix de l’association syndicale libre

(ASL) ou de l’association foncière urbaine libre (AFUL) est à notre sens à privilégier

par rapport à une autre structure.

”

Pour aller plus loin- « Menaces sur la division en volumes ? A propos de Cass. 3ème Civ., 19 sept. 2012 », C.Atias, Defrénois, n°20, 30 octobre 2012, 40627. - « Division en copropriété et en volumes : organisation différente », D.Sizaire, JCP N, n°46, 19 novembre 1999, p.1639, à propos de l’arrêt de Cass. Civ. 3ème, 17 fé-vrier 1999.


TExTE iNTÉGRAL DE L’ARRÊT

Cour de cassation chambre civile 3 du 19 septembre 2012 N° de pourvoi: 11-13679 11-13789 Publié au bulletinREPUBLIQUE FRANCAISEAU NOM DU PEUPLE FRANCAISLA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : Joints les pourvois n° W 11-13.679 et R 11-13.789 ;Sur le premier moyen des pourvois n° W 11-13.679 et R 11-13.789 :Vu l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juil-let 1965 ;

Attendu qu’à défaut de convention contraire créant une organisation diffé-rente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété priva-tifs ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 no-vembre 2010), que la Ville de Paris a, par acte du 17 août 1988, consenti à la société civile immobilière Habitat Ramponeau (la SCI) un bail emphytéotique pour une durée de 55 ans, à charge pour cette dernière d’y édifier un bâtiment et de le remettre en fin de location à la Ville de Paris ; qu’un état descriptif de division a été établi par acte notarié du 31 mai 1990 qui divise l’im-meuble en 24 lots de volumes, dont certains ont été placés sous le régime de la copro-priété selon un règlement de copropriété du 3 juillet 1990 ; que par acte authentique des 9 et 14 mars 1995, la SCI a fait apport à l’association Or Thora éducation juive du 20e arrondissement (l’association) des droits qu’elle détenait du bail emphytéotique sur les locaux constituant le volume 4 ; que la SCI et le syndicat des copropriétaires 38-40

rue Ramponeau (le syndicat) ont assigné l’association en payement de certaines sommes représentant la quote part des charges générales de l’ensemble immobilier incombant au lot n° 4 ;

Attendu que, pour débouter la SCI et le syndicat de leur demande, l’arrêt, qui constate que le lot n° 4 ne fait pas partie des lots de volumes soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990, relève que l’état descriptif de division stipule que l’ensemble immobilier ne sera pas régi par la loi du 10 juillet 1965 et qu’à cette fin, l’acte identifie des volumes immobiliers de pleine propriété dans le cadre du régime du droit de superficie, et énonce l’ensemble des servitudes issues de l’imbrication de ces volumes qui permettent leur coexistence ainsi que l’attribution 3026/10.000èmes des charges générales au lot n° 4, retient que l’état descriptif de division constitue, rela-tivement à ce lot, la convention contraire visée à l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’en statuant ainsi, sans constater la création d’une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l’ensemble immobilier, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispo-sitions, l’arrêt rendu le 10 novembre 2010, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, au-trement composée ; Condamne l’association Or Thora aux dé-pens des pourvois ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne l’association Or Thora à payer au syndicat coopératif 38-40 rue Ramponeau la somme de 2 500 euros et à la SCI Habi-tat Ramponeau la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de l’association Or Thora ;

Dit que sur les diligences du procureur gé-néral près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille douze.

ANALySE

Titrages et résumés : COPROPRIETE - Do-maine d'application - Ensemble immobilier - Conditions - Détermination - Constata-tions nécessaires

Pour qu'un ensemble immobilier ne soit pas régi par le statut de la copropriété, il faut constater non seulement l'existence d'une convention contraire prévoyant une orga-nisation différente de celle du statut, mais aussi constater la création effective de cette organisation gérant les éléments d'équipe-ments communs de l'ensemble.Précédents jurisprudentiels : Sur l'appli-cation du statut de la copropriété à un ensemble immobilier en l'absence d'orga-nisation différente formelle spécifique, à rapprocher : 3è Civ, 11 février 2009, pourvoi n° 08-10.109, Bull. 2009, III, n° 34 (cassation)

Textes appliqués :article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965

CHEUVREUX Notaires INFO

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VEiLLE QuoTiDiENNE

CoMiTÉ SCiENTiFiQuEactualités



Qu’il s’agisse de la vente d’un terrain ou d’un litige entre voisins relatif à la délimitation de leurs pro-priétés respectives, le bor-

nage constitue l’outil juridique permettant de délimiter deux fonds contigus, à l’aide de signes matériels que l’on appelle les bornes.A ce titre, l’article 646 du code civil prévoit « Tout propriétaire peut obliger son voisin

au bornage de leurs propriétés contigües. Le bornage se fait à frais communs. »Aussi, il nous paraît intéressant de rappeler brièvement les intérêts et les modalités de réalisation du bornage (I), ainsi que les cas dans lesquels il s’impose, et notamment la vente d’un terrain à bâtir au sein d’une ZAC ou d’un lotissement quand celui-ci est des-tiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation (II).

PARANNE LE MAiTREALExANDRE LERoy-PELiSSiERGRouPE DRoiT PuBLiC iMMoBiLiER

LE BoRNAGE

LE DoSSiER

zAClimite

terrainsLoTiSSEMENTbornage

1 - iNTÉRÊTS ET MoDALiTÉS Du BoRNAGE

Le bornage présente les intérêts suivants :- Éviter les empiètements,- Éviter les conflits de limite de propriété,- Assurer le respect des règles d’urbanisme relatives aux problématiques de distance par rapport aux limites séparatives entre deux fonds.

Le bornage peut être réalisé sur des terrains bâtis ou non bâtis.

Le bornage est un droit imprescriptible, dans la mesure où il peut être demandé par un propriétaire à son voisin à tout moment.

Le bornage est possible dans les conditions suivantes :- Les terrains à borner doivent être contigus (les terrains restent contigus s'ils sont séparés par un petit ruisseau, un fossé ou un sentier).- Seuls les propriétaires des terrains peuvent procéder au bornage. Les titulaires d'un

droit réel (usufruitier, titulaire d'un droit d'usage ou d'un bail à long terme) sont éga-lement habilités.- Les fonds à borner sont des propriétés pri-vées (impossibilité de bornage lorsque le ter-rain est contigu au domaine public).- Les constructions ne doivent pas être acco-lées.- Aucun bornage antérieur ne doit avoir été réalisé sur le terrain (sous réserve que le ter-rain soit resté à l’identique).

Comment savoir s’il existe un bornage anté-rieur d’un terrain ? L'opinion dominante est que les procès-ver-baux amiables ou judiciaires de bornage doivent faire l'objet d'une publication au fichier immobilier, qui est de nature à assurer leur conservation, leur opposabilité aux tiers et permet aux professionnels intéressés (notaires, géomètres…) de connaître leur existence par la suite. En ce qui concerne les procès-verbaux

de bornage amiables, cette publicité foncière doit être demandée à un notaire qui déposera le procès-verbal sous-seing privé au rang de ses minutes avant de le publier au fichier immobi-lier (article 710-1 C.civ).Cependant, cette publicité foncière n’est pas obligatoire, le procès-verbal de bornage n'étant pas un acte constitutif ou translatif de propriété, comme l’a rappelé un récent arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 avr. 2013, n° 12-13.516, n° 425 D). En pratique, il arrive fréquemment que les procès-verbaux sous seing privé n'aient pas fait l'objet d'une telle publicité. Il apparaît donc indispensable de consulter la banque de données de l'Ordre des géo-mètres-experts accessible au public sur le site internet Geofoncier (www.geofoncier.fr/ re-prenant l’ancienne base « Aurige »), qui s'est donné pour tâche de répertorier notamment toutes les opérations de bornage réalisées en France.


Le bornage peut être amiable ou judiciaire :

■ Amiable : Le bornage amiable est un accord entre deux propriétaires sur la limite séparative de deux fonds contigus. L'accord des parties sur cette limite fait l'ob-jet d'un procès-verbal de bornage, réalisé par un géomètre-expert, qui constate toutes les opérations effectuées. La signature du procès-verbal de bornage donne valeur contractuelle au bornage, qui se fait à frais communs.

■ JudiciaireEn cas de désaccord ou lorsqu'un proprié-taire refuse de procéder à un bornage amiable, un procès-verbal de carence doit être dres-sé afin de constater ce refus. Ce procès-verbal per-mettra au propriétaire lésé d’exercer devant le tribunal d'instance une action en bornage, en application de l'article 646 du Code civil.Après expertise, le juge fixe la ligne divisoire. Le procès-verbal de bornage constatant les coordonnées de la limite est dressé par le greffier et signé par les parties. En cas de refus de l'une d'elles, il est homologué par le tribunal.

2 - LE BoRNAGE EN zAC ET EN LoTiSSEMENT

Par principe, le bornage n’est pas obliga-toire, sauf dans deux cas :- La demande de bornage faite par un voisin, conformément à la possibilité offerte par l’article 646 du Code civil,- l’article L 111-5-3 du Code de l’Urbanisme dispose :« Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habi-tation et professionnel sur ce terrain men-tionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de

l'une ou l'autre mention visée au premier ali-néa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signa-ture de cet acte authentique comportant la-dite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette mention. ».

2-1. L’oBLiGATioN DE BoRNAGE EN zAC ET EN LoTiSSEMENT

L'article L. 111-5-3 alinéa premier du Code de l'urbanisme impose le bornage d'un ter-rain préalablement à sa vente, et ce dès la

promesse de vente, lorsque ce dernier est :- situé dans un lotisse-ment,- issu d'une division effectuée dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) par la personne publique ou

privée chargée de l'aménagement,- issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine.

Dans les autres cas, le bornage du terrain n'est pas obligatoire, mais la promesse de vente et l'acte authentique de vente doivent mentionner si le descriptif du terrain résulte d'un bornage ou non.

En présence d’une ZAC ou d’un lotissement, il convient donc de distinguer deux hypothèses : ■ Vente d’un lot contigu à la limite périmé-trale de la ZAC ou du lotissement ou à un terrain n’ayant pas été acquis par l’aména-geur : le bornage contradictoire est obliga-toire et ce, de préférence avant l’initiation de l’opération.

■ Vente d’un lot qui n’est pas contigu à la limite périmétrale de la ZAC ou du lotisse-ment, ou à un terrain n’ayant pas été acquis par l’aménageur : le bornage ne peut pas être contradictoire puisqu’il n’y a pas d’autre propriétaire que l’aménageur (ou le lotis-seur). Dans ce cas :- le bornage doit alors s'entendre d'un plan de bornage établi par un géomètre-expert, par un jeu de coordonnées ;- la matérialisation de l'emplacement des bornes sera bien évidemment différée, puisque les travaux d'équipement intervien-dront après la vente ;- au regard de l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme, si l'acquéreur peut exiger la pro-duction de ce plan de bornage, il ne peut exi-ger la pose de bornes et repères définitifs, ma-térialisant l'emplacement de la limite, qu'après réalisation des travaux de viabilisation ;

- il n'y aura pas alors à établir de procès-verbal de bornage contradictoire entre le lotisseur ou l'aménageur et l'acquéreur, le bornage résultant du plan coté établi en amont.

Il existe trois cas dans lesquels le bornage n’est obligatoire ni en ZAC et ni en lotissement :- S’il n’y a pas eu division par l’aménageur avant de revendre ;- En cas de vente par l’aménageur après sup-pression de la ZAC ;- En cas de revente par des tiers de terrains non-bâtis durant la durée du lotissement ou de la ZAC (incertitude sur ce point en l’ab-sence de jurisprudence à ce jour).

2-2. LA SANCTioN Du NoN-RESPECT DE L’oBLiGATioN DE BoRNAGE EN zAC ET EN LoTiSSEMENT

Lorsque le bornage n'est pas réalisé alors qu'il était obligatoire, ou lorsque la mention de l'existence ou de l'absence de bornage n'est pas indiquée dans l'acte, alors que cette mention était obligatoire, l'acquéreur peut intenter une action en nullité.

■ Délai :- Dès la signature de l’avant-contrat - Au plus tard un mois après la signature de l’acte authentique de vente.

■ Régularisation :Si la mention du bornage est absente de la promesse de vente ou du contrat préalable à la vente, mais qu'elle est indiquée dans l'acte authentique, la signature de celui-ci entraîne la déchéance du droit d’engager ou de pour-suivre l'action en nullité de la promesse de vente ou du contrat préalable.

CE Qu’iL FAuT RETENiR :- Le bornage est un droit imprescriptible permettant de délimiter deux terrains contigus.- Le bornage peut être amiable ou judiciaire.- Par principe le bornage n’est pas obliga-toire sauf :

- demande effectuée par un voisin ;- vente d’un terrain à bâtir destiné à

recevoir un immeuble à usage d’habi-tation et :

- constituant un lot de lotissement, - issu d'une division effectuée à l'in-

térieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménage-ment,

- issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine.

- L’absence de bornage lors de la vente d’un terrain à bâtir, dans les cas où il est rendu obligatoire par la loi, constitue une cause de nullité de l’acte de vente.

“Le bornage amiable est un accord

entre deux propriétaires sur la limite séparative de deux fonds contigus

”


A l’occasion d’une vente immobilière, le vendeur est tenu, vis-à-vis de son acquéreur, de la garantie d'éviction

prévue par les articles 1626 et suivants du Code civil.Le vendeur doit donc assurer une jouissance paisible du bien à son acquéreur et l’assurer que personne ne pourra venir revendiquer un quelconque droit sur le bien.Afin d’assurer une effectivité de cette garan-tie, le notaire est notamment tenu de véri-fier la régularité de l’origine de propriété.Le notaire doit donc relater une origine de propriété trentenaire afin de garantir l’acquéreur de l’absence de revendication possible d’un tiers sur la propriété du bien, et notamment l’action en revendication de l’article 924-4 du Code civil. 1 - L’ACTioN EN RÉDuCTioN ET L’ACTioN EN REVENDiCATioN

Lorsque le vendeur a reçu le bien par dona-tion, l’article 924-4 du Code civil offre une action en revendication sur le bien au pro-fit des héritiers réservataires du donateur, contre les tiers détenteurs, pour le cas où la libéralité en question porterait atteinte à la réserve héréditaire et serait susceptible d’être réduite.Ainsi, si le vendeur qui a reçu le bien par donation, n’est pas en mesure de régler aux héritiers réservataires l’indemnité de réduc-tion permettant de couvrir leur réserve héré-ditaire, ces derniers pourront, par le biais de leur action en revendication, revendiquer le bien contre le tiers détenteur, même de bonne foi.

Aussi dans un tel cas de figure, afin de ga-rantir l’acquéreur contre ce risque, il est nécessaire de faire intervenir les héritiers réservataires à l’acte contenant vente, par le gratifié, du bien ainsi reçu par donation.L’article 924-4 alinéa 2 dispose : « Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l'aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l'action contre les tiers détenteurs. S'agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l'aliénation ».Cette action en revendication est la suite de l’action en réduction que peut exercer un héritier réservataire qui n'aurait pas reçu de sa part de réserve en raison des dispositions à titre gratuit qui auraient été prises par son auteur. Cette action se prescrit dans un délai qui dé-pend de la nature de la donation.

2 - LA PRESCRiPTioN DE L’ACTioN EN RÉDuCTioN

L’article 1077-2 du Code civil prévoit que dans le cadre d’une donation-partage, l’ac-tion en réduction est prescrite à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter du décès du donateur. En revanche, en présence d’une donation simple, l’article 921 alinéa 2 du Code civil issu de l’article 13 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités entrée vigueur pour toute les

successions ouvertes à compter du 1er janvier 2007, dispose :« Le délai de prescription de l’action en réduction est fixé à cinq ans à compter de l’ouverture de la succession, ou à deux ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l’atteinte portée à leur ré-serve, sans jamais pourvoir excéder dix ans à compter du décès. »Avant l’entrée en vigueur de cette loi, l’ac-tion en revendication était prévue par l’an-cien article 930 du Code civil, dont le délai de prescription, était de 30 ans à compter du décès du donateur, en application de l’ancien article 2262 du Code civil, relatif au droit commun de la prescription : « Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans… »Le délai de prescription de l’action en reven-dication dans le cadre d’une donation simple est donc fonction de la date du décès du donateur.Dès lors dans une origine de propriété dans laquelle figure une donation simple, et en l’absence d’intervention des héritiers réser-vataires pour consentir à la vente, il est tou-jours nécessaire de vérifier si le donateur est décédé, et à quelle date il est décédé.Si le donateur est décédé depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006, en appli-cation de l’article 921 du Code civil, l’action en revendication sera prescrite à l’expiration d’un délai de 5 ans à compter du décès, ou deux ans à compter du jour où les héritiers réservataires ont eu connaissance de l’at-teinte à leur réserve, sans pouvoir dépasser 10 ans à compter du décès.Si le donateur est décédé avant l’entrée en

d r o i t PAt r i m o n i A L

LA PRESCRiPTioN DE L’ACTioN EN RÉDuCTioN

924-4 donation

revendicationPRESCRiPTioN

action en réduction

LE PoiNT SuRPARThiBAuLT MARTiNiGRouPE PATRiMoiNE


PRoFiTER Du RETouR Du PRÊT A TAux zÉRo AFiN D’ANTiCiPER uNE TRANSMiSSioN D’ENTREPRiSE

Alors que le domaine du « vrai » PTZ (prêt à taux zéro) a été considéra-blement limité depuis quelques an-

nées, est né en 2013 un « faux » PRET A TAUX ZERO, ou tout du moins bien involontaire, accordé par l’administration en matière de transmission !

En effet, pour l’année 2013, le taux de l’inté-rêt légal a été fi xé à 0,04 % (décret du 27 fé-vrier 2013, JO du 1er mars 2013). Avec l’ap-plication des règles comptables d’arrondi, il

ressort alors à… 0,00 %.S’agissant du taux applicable aux crédits de paiement consentis par l’administration fi scale dans des cas de transmission à titre gratuit, il en résulte une inconsciente niche fi scale dont il faut savoir tirer profi t pour anticiper une transmission, notamment d’en-treprise, afi n de pouvoir bénéfi cier d’un taux d’intérêt nul qui s’appliquera toute la durée du crédit qui peut s’étaler sur une période de 15 ans.

Nous nous focaliserons dans ce fl ash sur le

cas particulier de la transmission d’entre-prise, mais il est important de retenir que ce taux nul s’applique également à toutes les successions ouvrant droit à un paiement différé, différé fractionné ou fractionné, à condition que la demande soit formulée en 2013 !

1 - PRiNCiPE

Par principe, le paiement des droits de muta-tion à titre gratuit est immédiat. Toutefois, dans certains cas il peut être sollicité auprès

FLASh FiSCAL

PAiEMENT DiFFÉRÉ

DoNATioNtauX d'intérÊts

PARxAViER BouTiRoN,NoTAiREGRouPE PATRiMoiNE

vigueur de cette loi, l’action en revendica-tion sera prescrite à l’expiration d’un délai de 30 ans à compter du décès. Dans cette hy-pothèse il est souvent matériellement impos-sible d’obtenir le consentement des héritiers réservataires qui ne seraient pas intervenus à l’acte de vente.La loi du 23 juin 2006 a donc raccourci consi-dérablement le délai de prescription de l’ac-tion en réduction et donc de l’action en re-vendication, réduisant ainsi le risque lié aux conséquences de l’exercice de cette action. 3 - L’ACTioN EN RÉDuCTioN Au REGARD DE LA RÉFoRME DE LA PRESCRiPTioN

Par ailleurs, une loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, est venue réformer le régime des prescriptions de droit commun.Ainsi désormais, aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », alors que les actions réelles, aux termes de l’article 2227 du Code civil, « se prescrivent par trente ans à compter

du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».Au regard de cette réforme de la prescrip-tion et en fonction de la qualifi cation de l’action en réduction et de l’action en reven-dication, personnelle ou réelle, cette action ouverte sous l’empire de l’ancien article 930 du Code civil pourrait alors voir son délai de prescription passer de trente à cinq ans.L’action en réduction, dont découle l’action en revendication, est la possibilité pour un héritier réservataire de demander la réduction à l’encontre du grati-fi é bénéfi ciant d’une libéralité qui atteint sa part de réserve héréditaire.C’est donc une créance au profi t de l’héritier réservataire contre le gratifi é qui a reçu une libéralité portant atteinte à sa réserve héré-ditaire.L’action en réduction présente en ce sens le caractère d’une action personnelle dont le

délai de prescription est de cinq ans.Son caractère personnel pourrait d’ailleurs être renforcé par la prescription qui est lui attachée aux termes de l’article 921 du Code civil issu de la loi du 23 juin 2006.

En effet la prescription attachée aujourd’hui à cette action semble lui donner un caractère personnel.L’article 2222 du Code civil précise que, si en raison de l’application de cette réforme des prescriptions, des délais viennent à être réduits, les nouveaux délais s’appliquent à compter

de l’entrée en vigueur de la loi, soit à comp-ter du 19 juin 2008, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée totale de prescrip-tion qui était prévue par d’anciennes lois.En conséquence, les actions en réduction s’appliquant aux successions intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006, soit avant le 1er janvier 2007, seront prescrites à compter du 18 juin 2013.

“La loi du 23 juin 2006 a

donc raccourci considérablement le délai de prescription

de l’action en réduction et donc de l'action en revendication

”


de l’administration fiscale un crédit de paie-ment : le paiement fractionné, le paiement différé fractionné et le paiement différé.Ce crédit de paiement est donc assorti d’un taux d’intérêt, s’élevant à… 0,00 % pour l’année 2013.

Il y a lieu d’ajouter que le taux d’intérêt applicable pour tous les versements est celui en vigueur au jour de la demande de crédit auprès de l’administration fiscale.

L’administration fiscale qui accordera ce mode de paiement demandera une garan-tie au contribuable (nantissement de parts, hypothèque légale ou conventionnelle, cau-tion…).

Attention, ces différents régimes ne sont applicables que pour les droits de mutation à titre gratuit qui résultent de déclarations spontanées ; les droits qui ont pour origine des rectifications – omissions, insuffisances d’évaluation ou rejet de passif – doivent être payés comptant.

2 - PAiEMENT DiFFÉRÉ ET FRACTioNNÉ EN CAS DE TRANSMiSSioNS D'ENTREPRiSES

Ce régime dit du différé fractionné est appli-cable tant aux transmissions par donation qu’aux transmissions par succession.

Le paiement des droits d'enregistrement dus à raison d’une mutation à titre gratuit por-tant sur des entreprises, y compris les dona-tions portant sur des biens dont la propriété est démembrée, peut d’abord être différé pendant cinq ans à compter de la date d'exi-gibilité de ces droits.

Il sera ensuite fractionné sur une période de dix ans, les droits de mutation étant alors ver-sés par parts égales, à intervalle de six mois au plus, le premier versement étant effectué à l'expiration du délai de paiement différé. Il en résulte vingt versements égaux à l’expira-tion de la période de différé de 5 ans.

Afin de pouvoir bénéficier de ce régime, l’entreprise doit avoir une activité indus-trielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale :

- soit une entreprise individuelle exploitée le donateur par la mutation doit alors porter sur l'ensemble des biens affectés à l'exploi-tation, le bénéficiaire pouvant les recevoir en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit ;

- soit des parts sociales ou actions d'une so-ciété non cotée en bourse, à condition que le bénéficiaire reçoive au moins 5 % du capital

social. En cas de transmission en nue-proprié-té le seuil de 5 % s’apprécie en regard du capital social transmis, même si la valeur de ce qui est reçu est inférieure à ce seuil.Une société holding qui par principe exerce une activité civile n'est pas admise à ce dispo-sitif. Par exception, l'administration admet que les sociétés holdings animatrices effec-tives de leur groupe sont éligibles. En cas de transmission par succession, ces dispositions s'appliquent également aux sociétés de fait dans lesquelles le défunt a participé directe-ment à l'exploitation.

Il est à noter que ce régime n’est pas exclu-sif des autres régimes de faveur en matière de transmission et notamment des « pactes Dutreil » permettant un abattement de 75 % de l’assiette taxable, ainsi que des réductions de droits en fonction de l’âge du donateur.

3 - DÉChÉANCE Du RÉGiME DE PAiEMENT DiFFÉRÉ ET FRACTioNNÉ

La cession de plus du tiers des biens ayant bénéficié du paiement différé et fractionné entraîne pour le cédant l'exigibilité des droits en suspens.

Cependant, l'apport à une société des biens ayant bénéficié du paiement différé et frac-tionné n'entraîne pas l'exigibilité des droits lorsque le bénéficiaire prend, dans l'acte d'apport, l'engagement de conserver les titres reçus en contrepartie de son apport jusqu'à l'échéance du dernier terme du paie-ment fractionné. De même, les opérations de fusion ou de scission concernant des socié-tés dont les titres ont bénéficié du paiement différé et fractionné n'entraînent pas la dé-chéance du paiement différé et fractionné sous les mêmes condi-tions.

L’existence du paiement différé fractionné n’empêche donc pas les opérations d’orga-nisation ou de restructuration de sociétés. Toutefois, la cession à titre gratuit ou à titre onéreux de plus du tiers de la valeur des titres reçus en rémunération de l'apport, ou en échange à l'occasion de l'opération de fusion ou de scission entraîne pour le cédant l'exigibilité immédiate des droits.

4 - ExEMPLE ChiFFRÉ

Un chef d’entreprise âgé de 50 ans détient 90% des parts sociales d’une SARL, par na-

ture non cotée en bourse, ayant une activité commerciale. L’activité de la société permet ainsi de demander le bénéfice du paiement différé et fractionné.Ces parts ont une valeur de 6 000 000 € dont l’entrepreneur souhaite faire donation pour moitié en nue-propriété et pour moitié en pleine propriété à ses deux enfants, afin de les intégrer complètement à l’entreprise.

Pour la moitié évaluée à 3 000 000 € donnée en nue-propriété :En fonction de l'âge du domateur, la nue-propriété est évaluée à 50% de la valeur des biens transmis, soit 1 500 000 € d’assiette taxable.

A coupler avec le régime Dutreil, permet-tant, sous certaines conditions (notamment de s’engager collectivement puis individuel-lement à conserver les parts reçues), l’as-siette taxable va être réduite de 75 %, soit 375 000 € pour les deux enfants et 187 500 € par enfant.

A supposer qu’aucune donation n’ait été consentie dans les 15 dernières années, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €, soit une valeur taxable de 87 500 €.

Après application du barème de taxation, il en résulte 15 694 € de droits de transmis-sion par enfant, soit 31 388 € pour les deux enfants.

Pour l’autre moitié évaluée à 3 000 000 €, donnée en pleine pro-priété.A coupler avec le ré-gime Dutreil, l’assiette taxable va être réduite de 75%, soit 750 000 € pour les deux enfants et 375 000 € par enfant.

Après application du barème de taxation, il

en résulte 75 000 € de droits de transmission, réduits de moitié la donation intervenant avant les 70 ans du donateur, soit 37 500 € par enfant ou 75 000 € pour les deux enfants.

Au total cette transmission génèrera donc des droits de 106 388 €, représentant 1,77 % de la valeur des biens transmis, dont le ver-sement peut être différé pendant 5 ans, puis payé en 20 échéances semestrielles de 5 319,40 € représentant 886,56 € mensuels ! Cerise sur ce gâteau fiscal : le tout sans intérêt !

“Il est important de retenir que ce taux nul s’applique

également à toutes les successions ouvrant droit à un paiement différé,

différé fractionné ou fractionné

”


Du CôTÉ DE L'ENTREPRENEuR

ENTRAiDE FAMiLiALE ET ENTREPRiSE

Les liens familiaux sont propices à la solidarité, à l’entraide entre géné-rations ou conjoints. Cette entraide

peut être financière ou matérielle et prend fréquemment la forme d’une collaboration : les enfants, parents ou le conjoint viennent donner « un coup de main » dans l’entre-prise de manière ponctuelle ou habituelle. Lorsque la collaboration est habituelle, il n’existe pas de disposition légale spé-cifique sauf pour le conjoint (I). L’aide fournie par les autres membres de la famille doit quant à elle suivre les règles du droit commun. Le Code du travail et le droit des sociétés viennent sanctionner les abus lorsqu’aucun statut n’est adopté (II).

1 - PouR LE CoNjoiNT, LE Choix S’iMPoSE ENTRE TRoiS STATuTS

1-1. LE CoNjoiNT CoLLABoRATEuR

Le conjoint collaborateur est celui qui exerce une activité professionnelle régulière dans l’entreprise commerciale, artisanale, ou libé-rale de son époux sans percevoir de rémuné-ration et sans être associé. Cette collabora-tion doit aller au-delà du devoir d’assistance entre époux. Le conjoint collaborateur est réputé avoir reçu du chef d’entreprise mandat d’accomplir en son nom les actes d’administration concernant les besoin de l’entreprise. Dans ses rapports avec les tiers, les actes qu’il aura ainsi accomplis seront réputés pour le compte du chef d’entreprise mais n'entraîneront à sa charge aucune obli-gation personnelle. Depuis le 1er juillet 2007, le conjoint collabo-rateur est obligatoirement affilié personnel-lement à l’organisation autonome d’assu-rance vieillesse à laquelle le chef d’entreprise est lui-même affilié. Les cotisations dues par le conjoint collaborateur sont déductibles des revenus professionnels de l’exploitant.En outre le conjoint survivant du chef d’en-treprise qui justifie avoir participé pendant dix ans à l’activité de l’entreprise sans rece-voir de salaire et sans être associé, bénéficie contre la succession d’un droit de créance d’un montant égal à trois fois le salaire minimum interprofessionnel de croissance annuel en vigueur au jour du décès.Le bénéfice du statut de conjoint collabora-teur a été étendu au partenaire de PACS de-puis le 6 août 2008 mais refusé au concubin.

1-2. LE CoNjoiNT SALARiÉ

Il doit participer effectivement à l’entreprise à titre professionnel et habituel et percevoir un salaire normal correspondant à sa catégo-

rie professionnelle pour pouvoir être affilié au régime général de la sécurité sociale. Il doit être placé dans un état de subordina-tion par rapport au chef d’entreprise. En qualité de salarié, le conjoint bénéficie des mêmes prestations que les autres salariés, c’est-à-dire qu’il cotise pour sa retraite et est affilié au régime général de sécurité sociale. Une société soumise à l'IS ou une EIRL peut déduire intégralement le salaire du conjoint, s'il n'est pas excessif. Une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu peut déduire son sa-laire intégralement à condition d’adhérer à un centre de gestion agréé, quel que soit le régime matrimonial dans la limite annuelle de 13 800 euros s'il est marié sous un régime matrimonial de communauté ou de partici-pation aux acquêts et si l'entreprise n'est pas adhérente d'un centre de gestion agréé. Les charges sociales sont toujours déductibles intégralement.

1-3. LE CoNjoiNT ASSoCiÉ

Si le conjoint souhaite être associé, il devra faire un apport en industrie, en nature ou en numéraire. Le conjoint associé est affilié au régime des travailleurs non salariés dont relève son conjoint dirigeant. En cas de divorce, la pérennité de l’entreprise peut être mise en péril. Les époux devront trouver un accord : travailler ensemble, céder la société, ou céder les parts de l’un des époux.Le conjoint doit obligatoirement opter pour un des trois statuts mais aucune sanction n’est prévue par la loi. Il existe toutefois un risque de condamnation pénale pour travail dissi-mulé en cas d’emploi du conjoint de façon durable et permanente dans un rapport de subordination quel que soit le titre auquel la personne travaille et sa rémunération.

2 - LES AuTRES FoRMES D’AiDE FAMiLiALE ET LEuRS LiMiTES

Cela concerne l’enfant qui vient aider quand il y a un surcroît d’activité, la mère qui vient tenir la comptabilité de son fils, le père qui, après avoir transmis son entreprise et pris sa retraite, n’arrive pas à « décrocher » …

2-1. LA NATuRE DE L’AiDE

S’agissant d’entraide ponctuelle la jurispru-dence en a défini les critères : elle doit être bénévole, ponctuelle, avoir sa source dans une obligation naturelle d’assistance, et l’entreprise doit avoir une taille compatible avec cette aide.L’administration a repris ces critères dans la lettre circulaire ACOSS (n°2003-121, du

24 juillet 2003) et dans une réponse ministé-rielle du 25 octobre 2011. L’entraide ne concerne que le cercle familial, c’est à dire entre descendants et ascendant conjoints, frères et sœurs. Elle se caractérise par une aide ou une assistance apportée de manière occasionnelle et spontanée en dehors de toute rémunération et de toute contrainte. En outre la présomption d’en-traide familiale souffre la preuve contraire. L’URSSAF ou le juge peuvent vérifier la régularité du travail, les conditions de travail, la rémunération éventuellement constituée d’avantages en nature, et excédant l’obliga-tion alimentaire légale, et enfin l’existence d’un lien de subordination.Si la collaboration est régulière, elle doit prendre la forme d’un contrat de travail ou d’un mandat social.

2-2. LES LiMiTES DE L’ENTRAiDE NoN FoRMALiSÉE

La jurisprudence considère qu’une participa-tion à l’activité de l’entreprise durable, ré-gulière et permanente excède les limites de l’entraide familiale. Le critère déterminant est celui de la subordination. Il y a alors tra-vail dissimulé constitutif d’un délit. Les sanc-tions sont civiles, administratives et pénales. Les personnes physiques encourent 3 mois d’emprisonnement ainsi qu’ une amende de 45 000 euros doublée en cas de récidive et majorée en cas d’emploi d’un mineur sou-mis à obligation scolaire… Les personnes morales encourent 225.000 euros d’amende ainsi que la dissolution et la fermeture de l’établissement.Des sanctions administratives (rappel des co-tisations, impôts et taxes dues avec applica-tion de majorations et pénalités, refus d’at-tribution des aides publiques etc…) peuvent être prononcées et s’appliquent aux cinq années civiles qui précèdent la constatation de l’infraction et à l’année en cours.Du point de vue du droit des sociétés, le parent aidant peut être qualifié de diri-geant de fait. Cette requalification est grave en ce qu’elle entraîne la responsabilité civile, pénale et fiscale du parent concerné.L’administration contrôle de plus en plus ces situations. Il est impératif de formaliser l’ac-tivité de ses proches tant pour leur propre protection sociale, que pour la pérennité de l’entreprise.

PARxAViER BouTiRoN,NoTAiRESÉVERiNE LEBoViCiGRouPE PATRiMoiNE


Du CôTÉ Du PARLEMENT

NoUVEAU foRmULAIRE D’étAt DES RISqUES NAtURELS Et tEChNoLoGIqUES

Aux termes de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat, sont infor-més par le vendeur ou le bailleur de l’exis-tence des risques visés par ce plan ou ce décret.Par conséquent, à partir des informations mises à disposition par le Préfet, un état des risques naturels et technologiques (ERNT) doit être établi préalablement à toute opération de vente ou location immobilière.Un nouveau formulaire d’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) devra être utilisé à compter du 1er juillet 2013. Conformément aux prévisions de l’arrêté du 19 mars 2013 (NOR: DEVP1228996A, JO du 27/03/2013, p. 5148), le nouveau modèle d'imprimé a été publié au Bulle-tin officiel du ministère de l'Écologie, du développement durable et de l'Énergie, et est téléchargeable à partir du site in-ternet du ministère chargé de la préven-tion des risques majeurs. A noter que cette nouvelle version in-tègre une rubrique relative aux risques miniers, et surtout ajoute deux déclara-tions par lesquelles il devra être précisé si l’immeuble, dans l’hypothèse où il est compris dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques, est concerné par des prescriptions de travaux et si ces der-niers ont été réalisés.

A noter AU joUrnAL offiCieL

éLImINAtIoNS DES APPAREILS CoNtENANt DU PCB Et VENtE ImmoBILIèRE

La première phase du plan d’élimination et de décontamination des appareils pollués par des PCB s’est achevée le 31 décembre 2010, avec l’interdiction depuis cette date de détenir tout appareil contenant plus de 500 ppm de PCB. La seconde phase de ce plan est amorcée pour les appareils conte-nant entre 50 et 500 ppm de PCB en vertu du décret n° 2013-301 du 10 avril 2013, les appareils contenant moins de 50 ppm de PCB

n’étant pas concernés par ces dispositions. Les appareils contenant plus de 50 ppm de PCB devront ainsi être décontaminés ou éliminés selon un échéancier déterminé en fonction de leur date de fabrication : il sera désormais interdit de détenir de tels appareils à par-tir du 1er janvier 2017 s’ils ont été fabriqués avant le 1er janvier 1976, du 1er janvier 2020 s’ils ont été fabriqués entre le 1er janvier 1976 et le 1er janvier 1981, du 1er janvier 2023 s’ils ont été fabriqués à partir du 1er janvier 1981. Les détenteurs de plus de 150 appareils ont la possibilité de demander l’aménagement de cet échéancier. En attendant leur élimina-tion, les appareils contenant plus de 5 litres d’huile polluée doivent être étiquetés et déclarés auprès de l'inventaire national PCB exploité par l’ADEME, et leur changement de détention doit désormais être déclaré en cas de vente de l’immeuble dans lequel ils se trouvent. L’acquéreur d’un immeuble doit de même être informé de la présence de tout appareil pollué par des PCB, quelle que soit désormais sa contenance. Enfin le décret pré-cité contient quelques éléments concernant d’autres déchets, en particulier les déchets d’amiante qui ne peuvent plus être reçus en installation de stockage de déchets. Il est de même précisé que lorsque des déchets se trouvent sur le site d'une ICPE, l'autorité titulaire du pouvoir de police concernant ces déchets est l'autorité administrative chargée du contrôle de l’installation.

AUDIt éNERGétIqUE : moDE D’EmPLoI

Les bâtiments à usage principal d'habita-tion en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de per-mis de construire est antérieure au 1er juin 2001, doivent faire l’objet d’un audit éner-gétique. Cette obligation, introduite par la loi Grenelle 2 à l’article L. 134-4-1 du Code de la construction et de l’habitation, doit désormais être exécutée dans un délai maxi-mum de cinq ans à compter du 1er janvier 2012. A ces fins, les modalités de réalisation de l’audit énergétique ont été précisées. Un arrêté du 28 février 2013 (JO du 3 avril 2013, p. 5522) détaille ainsi les différentes phases de l’audit : recueil des informations, syn-thèse des données recueillies, modélisation du bâtiment, propositions de travaux, et rapport synthétique. Les auditeurs doivent procéder notamment à une estimation de la consommation annuelle d'énergie du bâti-ment, à une visite du site, à la réalisation d’un questionnaire auprès des occupants de la copropriété, ou encore à la consultation

de documents mis à disposition par le syn-dic. L’arrêté précise ainsi à la fois la manière dont doit être réalisé l'audit énergétique et l'ensemble des informations que cet audit doit contenir. L’ensemble de ces dispositions, applicables en France métropolitaine, sont entrées en vigueur le 4 avril 2013.

DétECtEURS DE fUméE oBLIGAtoIRES

Un arrêté du 5 février 2013 (JO du 14 mars 2013, p. 4459) définit les caractéristiques techniques exigées pour les détecteurs de fumée qui devront être installés dans chaque logement d’ici le 8 mars 2015. Cet arrêté détaille leurs conditions d’installation, d’en-tretien et de fonctionnement. Pour les im-meubles collectifs, cette obligation ne s’ap-plique qu’aux parties privatives. L’occupant du logement devra notifier à son assureur l’installation du détecteur suivant un mo-dèle prévu en annexe 2 de l’arrêté, afin de bénéficier d’une éventuelle minoration de prime. Dans les parties communes, des blocs portes devront être installés et des consignes de sécurité, définies à l’annexe 1 de l’arrêté, devront également être affichées.

moBILISAtIoN DU foNCIER PUBLIC : LE DéCREt ESt PARU

Pris en application de la loi Duflot du 18 jan-vier 2013, le décret n°2013-315 du 15 avril 2013 apporte de nombreuses précisions sur le processus de cession des terrains de l’Etat en vue de la réalisation de programmes de logements sociaux. La méthode de calcul de la décote applicable sur le prix, pouvant aller jusqu’à 100 %, est détaillée. Son mon-tant, fixé par le directeur départemental des finances publiques sur la base des élé-ments que le préfet du département doit lui communiquer, dépend de plusieurs facteurs combinés tenant à la catégorie de logements sociaux prévus, aux circonstances locales (existence d’une forte tension du marché foncier…), à la zone géographique et à la part du programme correspondant aux loge-ments (pondération au regard de la surface de plancher). Le taux ainsi obtenu est en-suite appliqué à la valeur vénale du terrain. Lorsqu’un programme comprend plusieurs catégories de logement, le montant total de la décote est égal à la somme des montants de décote par catégorie de logements, le tout rapporté à la valeur vénale du terrain.Les modalités d’établissement par le préfet de région de la liste des terrains susceptibles d’être cédés - ceux dont les constructions existantes sont destinées à être démolies ou restructurées en vue de permettre la réalisa-


tion de programmes de construction – sont précisées, de même que le contenu du dos-sier que les personnes souhaitant acquérir un terrain doivent déposer. Les acquéreurs devront en outre rendre compte annuelle-ment de l’état d’avancement du programme de construction jusqu’au jour de la livraison effective des logements.Le décret liste également les catégories d’équipements publics éligibles à la décote de droit, prévue par la loi (petite enfance, enseignement scolaire, équipements à carac-tère social, sportif ou culturel), étant précisé que pour bénéficier du dispositif, il doit s’agir d’équipements de proximité nécessaires en tout ou partie aux habitants des logements dont la construction est programmée.Enfin, sont précisés l’organisation et le fonc-tionnement de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du fon-cier, créée par la loi Duflot et chargée de suivre le dispositif de mobilisation du foncier public en faveur du logement.

rÉPonSe miniStÉrieLLe

CESSIoN GRAtUItE DE tERRAIN PAR LES CoLLECtIVItéS

L’article L.332-6-1-2 e du Code de l’urba-nisme, ouvrant la faculté de prescrire une cession gratuite de terrain à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire, a été abrogé par le Conseil constitutionnel, statuant dans le cadre d’une question prio-ritaire de constitutionnalité, à compter du 23 septembre 2010. Une réponse ministé-rielle précise que les cessions prescrites avant cette abrogation mais n’ayant pas fait l’objet d’un acte authentique avant cette même date, ne peuvent plus être mises en œuvre. Ces emprises doivent désormais être ache-tées à l’amiable ou par voie d’expropriation par les collectivités.Rép Min n°14156 du 12 mars 2013

NomBRE DE DéLIBéRAtIoNS NéCESSAIRES AU REGARD DE L’AVIS DES DomAINES

DE L’ARtICLE L 2241-1 DU CGCt

Sur le fondement de l’article L 2241-1 du CGCT qui dispose in fine que « toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat. Cet avis est réputé donné à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la saisine de cette auto-rité », un sénateur demandait, si ces disposi-tions imposent à une commune de prendre deux délibérations : « l’une pour décider de consulter le service des domaines et adopter

le principe de cession, l’autre pour en pré-ciser les conditions, en particulier le prix, au vu de l’estimation réalisée par le service des domaines et autoriser le maire à signer l’acte ». Le ministère du Budget répond que « les collectivités ne sont tenues de procéder qu’à une seule délibération pour autoriser le maire à signer l’acte de cession et à définir les conditions financières de cette cession au vu de l’avis du service des domaines. La déci-sion de consultation du service du domaine pour avis ne constitue pas un acte de dispo-sition, mais un simple acte de gestion cou-rante du patrimoine de la collectivité ». Rép. min., n° 00715, JO Sénat, 7 février 2013, p. 427

en ProjetDES oRDoNNANCES SUR L’URBANISmE

Et L’ImmoBILIER

Faisant suite aux 20 mesures urgentes desti-nées à booster la construction en France et à améliorer les performances énergétiques des logements, un projet de loi a été déposé à l’Assemblée nationale le 2 mai 2013 visant à habiliter le Gouvernement à prendre plu-sieurs ordonnances sur ces questions (dans un délai de 4 à 6 mois suivant la promulga-tion de la loi).Les ordonnances porteront principalement sur :- la création d’une procédure intégrée pour la réalisation de logements sur le modèle de la déclaration de projet ;- la création d’un portail national de l’urba-nisme permettant l’accès en ligne aux docu-ments d’urbanisme et servitudes d’utilité publique ; - la réduction du délai de traitement des recours contentieux contre les documents et autorisations d’urbanisme ;- la possibilité de déroger aux règles du PLU relative à la densité et aux aires de station-nement lors de projets de surélévation ou de transformation de bureaux en logements ;- la création d’un nouveau bail de longue durée pour favoriser le logement intermé-diaire : le BELO (bail emphytéotique loge-ment – lire en p. 3), la valeur du foncier sera dissociée de celle du bâti permettant de bé-néficier d’une propriété temporaire de 75 à 99 ans à un prix inférieur au prix d’une acqui-sition en pleine propriété, sous conditions de ressources et d’affectation du bien à l’habi-tation principale, le prix de cession du droit de propriété temporaire étant réglementé ; - la suppression de la garantie intrinsèque d’achèvement dans les VEFA après une pé-riode transitoire.

EmPRUNt CoLLECtIf EN CoPRoPRIété : PUBLICAtIoN DU DéCREt D’APPLICAtIoN

En modifiant la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la loi Warsmann du 22 mars 2012 a créé la possibilité, pour le syndicat des copropriétaires, de souscrire en son nom propre un emprunt bancaire afin de financer des travaux sur les par-ties communes ou des travaux d’intérêts collectifs sur les parties privatives régu-lièrement votés, l’acquisition de biens ou le préfinancement de subventions pu-bliques. Les modalités de cet emprunt col-lectif viennent enfin d’être précisées par un décret n° 2013-205 du 11 mars 2013.

Ce texte prévoit notamment :- que les conditions générales et particu-lières du projet de contrat de prêt ainsi que la proposition d’engagement de cau-tion solidaire doivent être jointes par le syndic à la convocation à l’assemblée gé-nérale se prononçant sur la souscription de l’emprunt à peine de nullité de celle-ci.

- que préalablement à la mise en œuvre de la caution solidaire en garantie du rem-boursement des sommes impayées au titre de l’emprunt, la défaillance du coproprié-taire débiteur doit avoir été constatée par une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, laquelle doit avoir été adressée par le syndic, dès la première échéance impayée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En cas de mise en œuvre, la cau-tion peut se retourner contre le coproprié-

taire débiteur et bénéficiera d’un privilège spécial pour recouvrer les sommes dues ;- que l’état daté adressé au notaire par le syndic, avant le transfert de propriété d’un lot, doit comporter le montant de l’emprunt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires et les accessoires ;

- que lors du transfert de propriété d’un lot par un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt, les sommes dues au titre du remboursement de l’emprunt deviennent immédiatement exigibles. Mais, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord.

Ce décret est entré en vigueur le 14 mars 2013.


Du CôTÉ DES TRiBuNAux

d r o i t P U B L i C i m m o B i L i e r

u r b a n i s m e e t a m é n a g e m e n t

d o c u m e n t s d ' u r b a n i s m e

PLU – décision d’approbation – information des membres du conseil municipal – degré de précision

La délibération approuvant la révision d’un PLU avait été annulée au motif que l’infor-mation donnée aux membres du conseil mu-nicipal avait été jugée insuffisante. En effet, même si les conseillers municipaux avaient été destinataires d’un dossier comportant une présentation du projet de PLU ainsi que les modifications apportées au projet pour tenir compte des remarques émises lors de l’enquête publique, il était reproché à la note explicative de ne pas comporter d’expli-cations détaillées sur la création d’une nou-velle zone, alors même que cette dernière ne représentait qu’une très faible superfi-cie à l’échelle de la commune. Le Conseil d’Etat censure cette annulation en relevant que l’information devant être fournie aux conseillers municipaux « doit être adaptée à la nature et à l'importance des affaires, doit permettre aux intéressés d'appréhender le contexte ainsi que de comprendre les motifs de fait et de droit des mesures envisagées et de mesurer les implications de leurs déci-sions ; qu'elle n'impose pas de joindre à la convocation adressée aux intéressés, à qui il est au demeurant loisible de solliciter des précisions ou explications conformément à l'article L. 2121-13 du même code, une justi-fication détaillée du bien-fondé des proposi-tions qui leur sont soumises ».

CE, 14 novembre 2012, req. n° 342327, Commune de Mandelieu-la-Napoule, BJDU 1/2013, p. 43

a u t o r i s a t i o n s d e c o n s t r u i r e

Autorisation d’urbanisme – annulation partielle – conditions

Par un arrêt du 1er mars 2013, le Conseil d’Etat est venu préciser le champ d’appli-cation l’article L. 600-5 du Code de l’urba-

nisme concernant l’annulation partielle d’un permis de construire. Après avoir rappelé qu’une autorisation d’urbanisme peut faire l’objet d’une annulation partielle dès lors que les éléments du projet sont fonctionnel-lement autonomes en ce sens qu’ils auraient pu faire l’objet d’autorisations distinctes, le juge administratif admet la possibilité de « procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité compétente, sans qu'il soit né-cessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet ». En l’espèce, le juge administratif a consi-déré que l’annulation partielle d’un permis de construire portant sur l’édification d’éo-liennes et d’un poste de livraison n’était pas possible alors même que l’illégalité du per-mis n’affectait que le poste de livraison, car les deux conditions précitées n’étaient pas remplies. En effet, il existait un lien fonction-nel entre les éoliennes et le poste de livrai-son ; de plus, l’illégalité du projet n’était pas régularisable par l’octroi d’un permis de construire modificatif.

CE, 1er mars 2013, Préfet de la Manche, n° 350306, AJDA 2013 p. 495

Notion de bâtiment – définition – construction couverte et close

Par un arrêt du 20 mars 2013, le Conseil

d’Etat vient préciser les contours de la notion de « bâtiment » en précisant qu’il doit s’agir d’une construction couverte et close.En l’espèce, une demande de permis de construire avait été sollicitée pour transfor-mer un ancien séchoir à noix en gîte rural.Le document d’urbanisme applicable in-terdisait l’implantation de toute nouvelle construction à l’exception de la transforma-tion des bâtiments existants en gîtes ruraux.En l’espèce, le juge confirme le refus de per-mis de construire en estimant que la grange, supportée par des piliers mais non close, ne pouvait être considérée comme un bâtiment existant.

CE, 20 mars 2013, req. n° 350209.

a m É n a G e m e n t u r b a i n

Lotissement – modification des règles – accord des colotis – nécessité d’une assemblée générale – non

Afin de modifier tout ou partie des docu-ments d’un lotissement (règlement ou cahier des charges), il convient d’obtenir au préa-lable l’accord d’une majorité qualifiée des colotis, représentant les deux tiers des pro-priétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie.

Autorisation d’urbanisme – qualité pour déposer une demande – copropriété – vérification par les services instructeurs – non

Le maire de Talence a délivré un permis de construire à une société civile immo-bilière l’autorisant à réhabiliter un bâti-ment situé au sein d’une copropriété. À l’occasion d’un recours contre le permis, la cour administrative d’appel de Bordeaux rappelle que l’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire n’a pas à vérifier le titre donnant au péti-tionnaire qualité pour la déposer. En effet, conformément à l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme, c’est au pétitionnaire d’at-

tester qu’il a la qualité pour déposer une telle demande, sans qu’il ait l’obligation de produire de justificatifs. Ainsi, même si la demande de permis de construire porte sur un bien soumis au régime de la copropriété et nécessite l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires, les services instructeurs n’ont pas à exiger la produc-tion de telles autorisations. Les autorisa-tions d’occupation du sol étant toujours délivrées sous réserve des droits des tiers, il appartient toutefois au pétitionnaire d’obtenir cette autorisation pour réaliser les travaux projetés.

CAA Bordeaux, 15 novembre 2012, n° 11BX02402 – Construction-Urbanisme n° 2 Février 2013



La cour administrative d’appel de Nantes rap-pelle en l’espèce qu’ « aucun texte ni aucun principe général du droit ne subordonnent l'application de ces dispositions à la réunion préalable d'une assemblée générale des pro-priétaires ». Il convient toutefois de veiller à ce que les dispositions des documents régis-sant le lotissement dont la modification est sollicitée soient clairement indiquées dans l’accord exprimé.

CAA Nantes, 28 décembre 2012, req. n° 11NT01409, Construction-Urbanisme n° 2, février 2013, comm. 19

c o n t e n t i e u X

Déclaration préalable – opposition – notification dans le délai d’instruction – oui

Un maire s’est opposé à une déclaration de travaux en vue de l’édification d’un kiosque de vente de sandwiches et boissons à empor-ter. Dans le cadre d’un contentieux concer-nant ce refus, le Conseil d’État vient utile-ment rappeler les modalités de notification des décisions d’opposition à déclaration de travaux en indiquant que « l'auteur d'une déclaration préalable doit être mis en me-sure de savoir de façon certaine, au terme du délai d'instruction prévu par le code de l'urbanisme, s'il peut ou non entreprendre les travaux objet de cette déclaration ». Il est par conséquent nécessaire que pendant le délai d’instruction (d’un mois en principe), la décision d’opposition soit non seulement prise, mais également notifiée au pétition-naire ; ces formalités constituant une condi-tion de la légalité de la décision.

CE, 30 janvier 2013, req. n° 340652, Com-mune de Huez, RDI, avril 2013 n° 4 p 225

Déclaration préalable – décision de non-opposition tacite – certificat – décision faisant grief

Suite au silence du maire à l’issue du délai d’instruction d’une déclaration préalable, les pétitionnaires ont obtenu une décision tacite de non-opposition. Ces derniers ont alors demandé à l’autorité compétente de leur délivrer le certificat prévu par l’article R. 424-13 du Code de l’urbanisme attestant de l’existence de cette décision. Ce certificat a fait l’objet d’un recours pour excès de pou-voir que le tribunal administratif de Rouen a rejeté comme irrecevable au motif que la dé-livrance d’un tel document ne constituait pas

une décision faisant grief. Le Conseil d’Etat a annulé le jugement du tribunal administratif en considérant que le recours n’était pas diri-gé contre le certificat mais contre la décision de non-opposition à déclaration préalable « révélée » par ledit certificat.

CE, 12 décembre 2012, SCEA GFA Pochon, n° 339220 – Construction urbanisme n° 2 Février 2013

u r b a n i s m e c o m m e r c i a L

Autorisation d’aménagement commercial – permis de construire – modification substantielle nécessitant une nouvelle autorisation – espèce – non

La commission départementale d’aména-gement commercial (CDAC) du Vaucluse a autorisé l’extension de 908 m2 de la surface de vente d’un hypermarché, portant la sur-face de vente totale de 5 342 à 6 256 m2. Par suite, un permis de construire a été obtenu pour changer la destination d'un chapiteau démontable existant à usage de local de stockage, situé sur le parking du magasin, afin de le transformer en surface de vente de 212 m². À l’appui d’un recours contre le

permis de construire, la question se posait de savoir si, compte tenu des modifications intervenues entre le projet soumis à la CDAC et la demande de permis de construire, il était nécessaire de solliciter une nouvelle demande d’aménagement commercial. Considérant que la surface de vente autori-sée n’avait pas été dépassée, et que les modi-fications étaient négligeables par rapport à la surface totale autorisée (6 252 m2), la cour valide le permis de construire au motif que les modifications ne présentaient par un ca-ractère substantiel nécessitant une nouvelle autorisation d’aménagement commercial.

CAA Marseille, 4 décembre 2012, req. N° 12MA02007, Construction-Urbanisme, n° 3, mars 2013, comm. 37

d r o i t d e P r É e m P t i o n u r b a i n

Droit de préemption urbain – DIA adressée au délégataire du DPU au lieu et place de la mairie – défaut de validité de la DIA – nullité de la vente

Une communauté d’agglomération était délégataire du droit de préemption urbain conféré à une commune. Dans le cadre d’un dossier de vente, la déclaration d’in-tention d’aliéner un bien a été envoyée directement à ladite communauté d’agglo-mération et non à la mairie. La communau-té d’agglomération a formé un recours en nullité de la vente en invoquant que pour prendre effet, les déclarations d’intention d’aliéner devaient être envoyées à la mairie nonobstant la délégation de compétence.La cour d’appel la déboute de sa demande sur le fondement de l’article 20 de la Loi du 12 avril 2000 n° 2000-321 disposant que « lorsqu'une demande est adressée

à une autorité administrative incompé-tente, cette dernière la transmet à l'auto-rité administrative compétente et en avise l'intéressé ». La Cour de cassation casse cette décision sur le fondement de l’article L213-2 du Code de l’urbanisme qui dispose que « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nul-lité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien ». En conséquence, chaque déclaration d’intention d’aliéner doit obligatoirement être envoyée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble qui a la charge de la transmettre à l’auto-rité compétente. La date de réception de la déclaration en mairie constituant le point de départ du délai légal d’exercice du droit de préemption. Cette règle a pour consé-quence d’exclure l’application de l’article 20 de la Loi du 12 avril 2000 précité et son inobservation entraine la nullité de la vente passée.

Cass. 3e civ, 13 février 2013, n°11-20.655 - JCP N n°9 du 1er Mars 2013

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p r o p r i é t é p u b l i q u e s e t c o n t r at s p u b l i c s

d o m a i n e P u b L i c

fixation de la redevance d’occupation du sous-sol communal – redevance uniforme – méconnaissance de l’article L 2125-3 du CGPPP (oui)

Le conseil municipal de Grenoble a pris une délibération en 2008 fixant le montant de la redevance annuelle d’occupation des sous-sols des dépendances du domaine public communal à 2,21 euros le mètre carré et indiquant les modalités de calcul de la re-devance. Saisie du litige sur ce montant, la cour note que la redevance a pour objet de « compenser dans les charges de la commune la diminution de la durée de vie des voies et

trottoirs résultant de leur fragilisation par des travaux répétés d’entretien et de répa-ration des réseaux sous-terrain ». Or, pour la Cour, le montant uniforme de la redevance, qui ne tient pas compte des avantages de toute nature procurés aux titulaires des au-torisations d’occupation du sous-sol commu-nal, méconnaît l’article L 2125-3 du CGPPP.

CAA Lyon, 13 décembre 2012, Avrillier, n° 12LY01167

occupation du domaine public maritime – autorisation orale d’occuper le domaine

Un particulier, qui exploite un camping en bordure de plage, a installé sur le domaine public maritime un « stabiplage » pour pro-téger la plage de l’érosion. Un propriétaire riverain a demandé au préfet de dresser un procès-verbal de contravention de grande voirie qui lui a opposé un refus. Saisi du litige,

la cour constate qu’en l’espèce, l’installation du stabiplage a été autorisée à titre expéri-mental par le préfet par un accord oral. Par conséquent, une autorisation administrative d’occupation du domaine public maritime avait été délivrée au particulier, même si elle était orale, ce qui ne méconnaît pas l’article L 2122-1 du CGPPP.

CAA Marseille, 18 décembre 2012, M. Suz-zarini, n° 11MA00981, AJDA, 2013, p. 325

occupation du domaine public – logement – recouvrement des charges locatives (non) – l’occupant disposant d’un droit précaire et révocable n’est pas un locataire

Un maire a émis des titres de recettes pour le recouvrement des charges locatives à l’en-contre d’un l’occupant d’un logement qu’il avait été autorisé à occuper dans les locaux d’une mairie, conformément à une conven-tion d’occupation. Saisie du litige sur les titres de recettes, la cour constate que la conven-tion d’occupation prévoyait le paiement d’un loyer sans mentionner de charges locatives. Par ailleurs, la cour considère que le loge-ment occupé appartient au domaine public et qu’ainsi ni l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, ni les principes dont il s’inspire ne sauraient s’appliquer à un occupant du domaine public qui, disposant seulement d’un droit précaire et révocable, ne peut être regardé comme un locataire. Partant, le maire ne pouvait demander le recouvrement des charges locatives.

CAA Lyon, 29 novembre 2012, M. Christophe, n° 11LY02228

Consistance du domaine public – affectation à l’usage du public ou à un service public (non) – compétence du juge judiciaire (oui)

Une commune a demandé à une société ex-ploitant un bar-restaurant à l’intérieur d’une ancienne gare de téléphérique sur son terri-toire de quitter les locaux suite au refus de la société de signer une nouvelle convention d’occupation domaniale estimant être titu-laire d’un bail commercial. Saisie du litige, la Cour rappelle les deux conditions d’apparte-nance au domaine public avant l’entrée en vigueur du CGPPP : usage direct du public ou affectation au service public spécialement aménagé à cet effet. En l’espèce, les locaux, bien que situés dans un ensemble immobilier partiellement utilisé par le service public des remontées mécaniques du domaine skiable, n’ont été affectés ni à l’un, ni à l’autre.

Consistance du domaine public – Application de la théorie de la domanialité publique virtuelle avant l’entrée en vigueur du CG3P (oui)

En se situant dans le cadre de la juris-prudence Commune de Port-Vendres du 3 octobre 2012 (AJDA 2013, p. 471, comm. E. Fatôme, M. Raunet et R. Leonetti), le Conseil d'État rappelle dans cet arrêt du 8 avril 2013, ATLALR, que le CG3P n’a pas emporté déclassement des biens affectés à un service public ou à l'usage direct du pu-blic qui sont entrés dans le domaine public antérieurement à son entrée en vigueur (le 1er juillet 2006) alors même qu’ils ne rem-plissent pas les nouvelles conditions d’ap-partenance au domaine public posées par le code. Le juge fait alors une application de cette solution aux immeubles entrés dans le domaine public du fait de la théo-rie de la domanialité publique virtuelle (CE, Sect., 6 mai 1985, Association EUROLAT Cré-dit Foncier de France, Rec. CE, p. 141 ; AJDA 1985, p. 620, note E. Fatôme et J. Moreau). Selon cette théorie, lorsqu’une personne publique prévoyait de façon certaine l’af-fectation et l’aménagement spécial d’un immeuble lui appartenant, celui-ci était immédiatement soumis aux principes de la domanialité publique, alors même que les aménagements en cause n’étaient pas réa-lisés. Dès lors, pour le Conseil d’Etat, « en l'absence de toute disposition en ce sens, l'entrée en vigueur de ce code n'a pu, par elle-même, avoir pour effet d'entraîner le

déclassement de dépendances qui, n'ayant encore fait l'objet d'aucun aménagement, appartenaient antérieurement au domaine public en application de la règle énoncée ci-dessus, alors même qu'en l'absence de réalisation de l'aménagement prévu, elles ne rempliraient pas l'une des conditions fixées depuis le 1er juillet 2006 par l'article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques qui exige, pour qu'un bien affecté au service public constitue une dépendance du domaine public, que ce bien fasse déjà l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public ». Le cas d’espèce est parlant. Des terrains avaient été acquis par l'État dans le cadre d’une procédure d’ex-propriation pour cause d’utilité publique. Il s’agissait plus précisément de permettre le raccordement de deux autoroutes. Les tra-vaux en cause n’ont pas été réalisés et les terrains n’ont donc reçu aucun aménage-ment spécial mais le Conseil d'État, jugeant en référé, considère que par application de la théorie de la domanialité publique par anticipation ils ne sont « manifeste-ment pas insusceptibles d’être qualifiés de dépendance du domaine public », dont ils ne pourraient donc sortir qu’après une décision de déclassement en bonne et due forme.

CE, 8 avril 2013, Association ATLALR, n°363738, AJDA 2013, p. 960 et s., puis p. 965 et s., avec respectivement les articles de G. Bachelier et E. Fatôme



En effet, le fait que l’activité commerciale se-rait nécessaire à l’utilisation des pistes de ski et contribuerait à la mise en valeur de la sta-tion de sports d’hiver ne suffit pas à elle seule à révéler l’existence d’un service public. Les exigences imposées par la personne publique ne suffisent pas à conférer à l’activité com-merciale le caractère d’une mission de service public. Les locaux commerciaux disposent d’accès indépendants ce qui exclut la doma-nialité publique globale. Les aménagements réalisés ne sont d’aucune utilité pour le ser-vice public des remontées mécaniques et ne peuvent être regardés comme un accessoire des équipements publics. En conséquence, les locaux ne constituant pas des dépendances du domaine public, le juge judiciaire est com-pétent pour connaître du litige.

CAA Bordeaux, 20 décembre 2012, Régie municipale Espaces Cauterets, n° 11BX03303

Sous-location du domaine public par le preneur d’un bail emphytéotique administratif – application du statut des baux commerciaux (non)

Une société, qui a conclu avec une commune un bail emphytéotique administratif, a sous-loué à un particulier les parcelles du do-maine public communal. Alors que la société a demandé au particulier de quitter les lieux, ce dernier a revendiqué l’application du sta-tut des baux commerciaux à sa sous-location. Tandis que la cour d’appel a considéré que le preneur détient du bail emphytéotique administratif un droit réel et donc peut sous-louer le domaine par un bail commercial, la Cour de cassation casse l’arrêt et juge, dans le droit fil de sa jurisprudence, que « nonobs-tant la qualité d’emphytéote du bailleur, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas aux conventions ayant pour objet des biens dépendant du domaine public ».

Cass. 19 décembre 2012, n° 11-10372 ; Ph. Yolka, « les baux commerciaux de second rang sur le domaine public : une illégalité discutable », JCP A, n° 7, 11 février 2013, 2040

c o n t r a t s P u b L i c s

marchés publics – résiliation pour faute - appréciation de la commune intention des parties

A l’occasion d’un litige portant sur la résilia-tion d’un marché public aux torts du cocon-

tractant de la personne publique, le Conseil d'État admet la possibilité pour le juge du fond, lorsqu’il est amené à interpréter la commune intention des parties quant à l’étendue de leurs engagements, de se réfé-rer, au-delà du contrat qu’elles ont signé, au dossier de consultation des entreprises éla-boré pour l’appel d’offres, ainsi qu’à l’offre en elle-même du titulaire du marché.

CE, 20 février 2013, Ministre de la défense n°362051, Contrats et marchés publics, avril 2013, p.13

Délégation de service public – nul-lité – indemnisation – droit d’entrée – dépense utile

Dans l’affaire portée devant le Conseil d’Etat, une commune avait conclu une déléga-tion de service public avec une société pour l’exploitation d’un parc de stationnement. A cette occasion, il avait été stipulé à la charge du délégataire le paiement d’un droit

d’entrée correspondant au passif d’exploita-tion laissé par le précédent délégataire. La convention ayant été déclarée nulle, le délé-gataire a saisi le juge administratif d’une de-mande d’indemnisation du préjudice résul-tant pour lui de cette nullité, comprenant en particulier le droit d’entrée dont il avait dû s’acquitter. Cassant l’arrêt d’appel qui avait refusé l’indemnisation de ce droit d’entrée au motif qu’il ne s’agissait pas d’une dépense utile, le Conseil d'État considère que pour dénier le caractère de dépense utile à des sommes réclamées à titre d’indemnisation, le juge ne peut se fonder « sur l’utilisation par la personne publique des sommes qui lui avaient été versées », mais doit tenir compte uniquement du « seul enrichissement qui en résultait pour le délégant, indépendamment de leur affectation ultérieure ».

CE, 20 février 2013, n°352762, Sté raphaëloise de stationnement, Contrats et marchés public, avril 2013, p. 26-27

Délégation de service public – activité économique – activité accessoire - légalité

A l’occasion d’un litige portant sur l’attri-bution d’une concession de plage à Cannes, le juge administratif considère qu’une délé-gation de service public peut permettre au délégataire le développement d’une activité économique de restauration sur la plage concédée dès lors qu’elle contribue « à l’accueil de touristes » et concourt « ainsi au rayonnement et au développement de son attrait touristique » sans que cela n’ôte à l’activité déléguée son caractère de service public, quand bien même cette activité com-plémentaire ne serait pas accessoire.

CAA Marseille, 4 février 2013, n°09MA03533, Commune de Cannes, Contrats et marchés publics, avril 2013, p. 24 à 26

d o m a i n e P r i V É

Cession du domaine privé communal au mieux offrant – méconnaissance du principe d’égalité du fait que les parcelles sont cédées à des prix différents (non)

Une commune a décidé de céder plusieurs parcelles du domaine privé communal par une procédure de mise en vente au mieux offrant avec préférence aux propriétaires ri-verains, en fixant les prix planchers au mètre

Contrat administratif - modification unilatérale – action en rétablisse-ment de l’état antérieur du contrat

Depuis la décision du Conseil d’Etat du 21 avril 2011, Commune de Béziers, le cocontractant peut intenter devant le juge administratif une action visant à re-prendre les relations contractuelles entre les parties à la suite d’une mesure de résiliation unilatérale du contrat.Le juge-ment du tribunal administratif de Lille est intéressant en ce qu’il décide d’ouvrir au cocontractant d’une personne publique cette action suite à une modification unilatérale du contrat : « une partie à un contrat administratif peut, eu égard à la portée d’une telle mesure d’exécution, former devant le juge du contrat un re-cours de pleine juridiction contestant la validité de la modification unilatérale de ce contrat et tendant au rétablissement de l’état antérieur du contrat ». En l’espèce, le juge fait droit à la de-mande, jugeant que la modification opé-rée par le personne publique ne trouvait pas son fondement dans un motif d’inté-rêt général.

TA Lille, 20 février 2013, n°1005463 et s., Sté Lyonnaise des eaux France, Sté des Eaux du Nord et Préfet du Nord, Contras et marchés publics, avril 2013, p. 32



carré. La requérante demande l’annulation de la délibération au titre que la fixation du prix plancher des parcelles méconnais-sait le principe d’égalité. En effet, des par-celles d’une superficie identique, situées à la même adresse et dans le même zonage, étaient cédées à des prix planchers différents sans justification de la part de la commune. Toutefois, le tribunal administratif considère que la commune n’a pas méconnu le principe d’égalité entre les riverains qui disposaient tous sur l’ensemble des parcelles d’un droit de préférence en cas de pluralité d’offres. Ainsi, le principe d’égalité implique que les riverains ne soient pas traités différemment lors de la cession des parcelles mais n’im-plique pas que les parcelles soient cédées à des prix identiques même si elles sont iden-tiques.

TA Lyon, 8 novembre 2012, Eliane Ga-mond, n° 1004950, JCP A, n° 7, 11 février 2013, p. 34, note F. Béroujon, rapporteur public avec des extraits des conclusions

e n v i r o n n e m e n t

i c P e

ICPE – régularisation – mise en cause irrégulière du propriétaire – faute de l'état

Des installations constitutives d’ICPE étaient exploitées sans autorisation dans un im-meuble. Le propriétaire de cet immeuble avait été mis en demeure par l’autorité pré-fectorale de faire régulariser ou cesser les activités exploitées irrégulièrement, puis les occupants avaient été évincés et des scellés avaient été apposés sur l’immeuble. Or seuls les exploitants des ICPE sont débiteurs des obligations prévues à leur égard par le Code de l’environnement. Estimant que cette mise en cause irrégulière lui avait fait perdre des locataires qui, s’ils avaient été correctement mis en demeure de satisfaire à leurs obliga-tions d’exploitants d’ICPE, seraient restés, le propriétaire de l’immeuble soulevait la faute de l'État. De fait, le Conseil d'État reconnaît en l’espèce que « la responsabilité fautive de l'État peut être recherchée à raison des illégalités entachant les mesures prises sur le fondement des dispositions [applicables aux ICPE] tant par les propriétaires des locaux où s'exercent les activités relevant de la législa-tion des installations classées que par leurs exploitants, à la condition qu'il existe un lien direct et certain entre ces illégalités et le pré-judice allégué ; qu'en rendant à tort desti-nataire des mesures mentionnées ci-dessus non les exploitants mais le propriétaire des locaux, le préfet a privé celui-ci de la possibi-lité que les exploitants régularisent leur acti-vité et continuent de lui verser des loyers ».

CE 1er mars 2013 - n°347126

ICPE – déclaration de cessation d’activité – annonce prématurée

Le Code de l’environnement prévoit que la remise en état des terrains ayant accueilli des ICPE soumises à autorisation ou enre-gistrement doit être réalisée pour un usage compatible avec l’usage futur de la zone, « apprécié notamment en fonction des do-cuments d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle l’exploitant fait connaître à l’admi-nistration sa décision de mettre l’installation à l’arrêt définitif ». Au détour d’un arrêt d’espèce, le Conseil d'État introduit une so-lution qui tend à faire appliquer et respec-ter ce principe, en envisageant la sanction d’une « annonce prématurée de cessation d’activité révélant la volonté manifeste de l’exploitant de détourner la procédure de son objet, notamment pour se prémunir contre une modification des règles d’urba-nisme ». Le Conseil d'État prévoit en effet

que, dans cette hypothèse, le préfet appelé à trancher un débat sur l’usage futur entre l’exploitant et le propriétaire du terrain et/ou l’autorité compétente en matière d’urba-nisme pourrait refuser de se prononcer sur l’usage retenu dans le cadre de la cessation d’activité. Cet arrêt est l’un des premiers à souligner l’impact potentiel d’une évolution des documents d’urbanisme sur la cessation d’activité d’une ICPE.

CE 20 mars 2013 - n°347516

ICPE – obligation de remise en état – prescription trentenaire (non)

Dans un célèbre arrêt « Alusuisse-Lonza-France » (CE, Assemblée, 8 juillet 2005, « Société Alusuisse », n°247976), il avait été énoncé que « les principes dont s'ins-pire l'article 2262 du Code civil font obs-tacle à ce que le préfet impose à l'exploi-tant, à son ayant-droit ou à la personne qui s'est substituée à lui, la charge finan-cière des mesures à prendre au titre de la remise en état d'un site lorsque plus de trente ans se sont écoulés depuis la date à laquelle la cessation d'activité a été por-tée à la connaissance de l'administration, sauf dans le cas où les dangers ou incon-vénients présentés par le site auraient été dissimulés ». Par un important arrêt du 12 avril 2013, le Conseil d'État précise que, contrairement à l’interprétation doctrinale qui avait été faite de l’arrêt Alusuisse, « la prescription trentenaire susceptible d'affecter l'obligation de prendre en charge la remise en état du site pesant sur l'exploitant d'une installa-tion classée, son ayant-droit ou celui qui s'est substitué à lui, est sans incidence, d'une part, sur l'exercice, à toute époque, par l'autorité administrative des pouvoirs de police spéciale conférés par la loi en présence de dangers ou inconvénients se manifestant sur le site où a été exploitée une telle installation, et, d'autre part, sur l'engagement éventuel de la responsabi-lité de l'État à ce titre ». Le Conseil d'État énonce ainsi que l’obligation administra-tive de remise en état est imprescriptible et qu’un dernier exploitant peut donc, conformément aux dispositions du Code de l’environnement, à tout moment et sans aucune limite de temps, être mis en demeure par le préfet de remettre en état son ancien site d’implantation, et ce même après la cessation d’activité.

CE 12 avril 2013 - n°363282 – SCI Chalet des Aulnes

ICPE – déchets – responsabilité subsidiaire du propriétaire

Le mouvement initié par le Conseil d'État dans son arrêt « Wattelez II » du 26 juil-let 2011 (Bulletin n°4-2011) et confirmé par la Cour de cassation le 11 juillet 2012 (Bulletin n°3-2012), tendant à limiter et préciser les conditions dans lesquelles le propriétaire d’un terrain peut être mis en demeure de retirer les déchets abandon-nés sur son bien, est poursuivi par deux arrêts du 1er mars 2013. Ainsi, alors qu’il avait d’ores et déjà été énoncé que « le propriétaire du terrain peut être regardé comme le détenteur [des déchets] notamment s’il a fait preuve de négligence à l’égard d’abandons sur le terrain », le Conseil d’Etat ajoute que cette responsabilité du propriétaire « est subsidiaire » et ne peut être recherchée que « s’il apparaît que tout autre déten-teur de ces déchets est inconnu ou a dis-paru ».

CE 1er mars 2013 - n°348912 et n°344188




v e n t e e t ava n t- c o n t r at

P r o m e s s e d e V e n t e

Première promesse de vente non publiée – seconde promesse avec un tiers réitérée par acte authentique – faute du notaire (non)

Une promesse synallagmatique portant sur une parcelle de terrain, au profit d’un par-ticulier, dont la réitération devait intervenir au plus tard dans un délai de vingt-quatre mois, n’a pas été publiée à la conservation des hypothèques. Puis, une seconde promesse de vente por-

tant sur les mêmes biens, au profit de la commune, a été régularisée. Cette dernière n’a pas non plus été publiée. La vente au profit de la commune est constatée par acte authentique et publiée à la conservation des hypothèques. L’acquéreur évincé assigne le notaire en paiement de dommages et intérêts, lui re-prochant d’avoir régularisé l’acte de vente alors qu’il avait été informé de l’existence de la première promesse. La cour d’appel condamne le notaire in solidum avec la commune au motif que le notaire était au courant de la volonté du bénéficiaire de la première promesse de vente de régulariser l’acte authentique, qu’il était passé outre cette information et qu’il avait méconnu des droits antérieurs, lesquels avaient pourtant été portés à sa connais-sance quelques jours auparavant. En consé-quence le notaire aurait commis une faute de nature à voir sa responsabilité engagée. La Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel au motif que la première promesse synallagmatique n’ayant pas été publiée, elle était inopposable aux tiers. De sorte que le notaire ne pouvait refuser d’instrumenter l’acte de vente requis par la commune.

Cass. 3ème civ. 10 décembre 2012– n°11.19.682, (n°1507 FS-P-B=I) - AJDI mars 2013

Dépôt de garantie non versé à temps – enregistrement du compromis aux hypothèques par l’acquéreur – possibilité de faire jouer la clause résolutoire (oui) – radiation de la publication (oui)

Des vendeurs ont signé une promesse sy-nallagmatique de vente portant sur un immeuble. L’acquéreur s’engageait à verser dans un délai de 15 jours un dépôt de ga-rantie qui stipulait une clause résolutoire à défaut d’approvisionnement du chèque et une clause pénale à la charge de la partie qui refuserait de réitérer la vente. L’acqué-reur n’ayant pas versé le dépôt de garantie, et ne s’étant pas présenté pour signer l’acte authentique de vente, les vendeurs se sont prévalus de la résolution de la promesse.Toutefois l’acquéreur a fait procéder à sa pu-blication à la conservation des hypothèques. Les vendeurs l’ont alors assigné en référé afin d’obtenir la radiation de la publication.

L’arrêt d’appel a constaté la résolution du compromis de vente et ordonné la radia-tion de sa publication. La Cour de cassation approuve cet arrêt et reconnait que la pro-messe de vente était caduque et demande de procéder à la radiation de sa publication au bureau des hypothèques.

Cass. 1ère civ. 16 janvier 2013 n° 11-25.262 - JCP N du 1er février 2013

Acquéreur russe - renonciation au recours à un prêt – mention manuscrite en langue étrangère (oui) – condition de validité

Un acquéreur russe a renoncé à recourir à un prêt pour l’acquisition d’un immeuble et par là-même, aux dispositions protectrices du Code de la consommation, en apposant une mention manuscrite dans sa langue mater-nelle dans le corps d’une promesse de vente authentique. L’acquéreur se ravise en ar-guant du fait que cette renonciation n’était pas écrite en français.Par cet arrêt, la Cour de cassation précise les conditions de validité d’une telle renoncia-tion. La Cour retient que dès lors que l’ac-quéreur a été régulièrement informé de la protection à laquelle il renonce (en l’espèce, par la présence d’un interprète et les explica-tions données), la mention manuscrite peut très bien être portée en langue étrangère.Il faut noter que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 28 mars 2011, cette solution n’a de portée que pour les actes sous seing privé puisque la mention manuscrite n’a plus cours dans les actes authentiques.

Cass. 3ème civ. 18 décembre 2012 – « Isaev c/ Benoit » - n°11-25.055 - BRDA n°3/13

V e n t e

Prise en charge des frais de diagnostics techniques – liberté contractuelle (oui)

Si la production du dossier de diagnostic technique relève de l’obligation d’informa-tion du vendeur, rien n’empêche les parties de convenir contractuellement que son coût sera à la charge de l’acquéreur.

Cass. 3ème civ. 16 janvier 2013, pourvoi n°11-1122591 – Dictionnaire permanent Bulletin n° 455 mars 2013

Condition suspensive d’obtention d’un prêt – demande faite au nom d’une SCI en cours de constitution

Une promesse de vente a été conclue entre une SCI et deux personnes sous condi-tion suspensive d’obtention d’un prêt et avec faculté de substitution au profit des bénéficiaires. Dans ce cadre, ces derniers ont déposé une demande de prêt au nom d’une SCI en cours de constitution.Le promettant les assigne en résolution de la promesse et attribution du dépôt de garantie en soutenant qu’ils n’avaient pas engagé les démarches nécessaires pour obtenir leur prêt en temps utile.La cour d’appel a considéré que les béné-ficiaires ne justifiaient pas d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques sti-pulées aux termes de la promesse puisque la demande de prêt n’avait pas été faite au nom des consorts. Par conséquent, en application de l’article 1178 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie. Le dépôt de garantie est attri-bué au promettant et la résolution de la promesse de vente est prononcée aux torts des bénéficiaires.La Cour de cassation approuve cette déci-sion dans la mesure où les bénéficiaires n’avaient pas exercé leur faculté de subs-titution.

Cass. 3ème civ. 27 février 2013, pourvoi n°12-13796 – JCP N n°13 du 29 mars 2013



s e r V i t u d e

Servitude de cour commune – modification des règles d’urbanisme – extinction de la servitude (non)

Alors qu’une servitude de cour commune avait été créée conventionnellement entre

deux propriétaires voisins, une SCI venant aux droits de l’un deux entreprend l’édifica-tion d’une terrasse dans cette zone. Assignée en démolition de l’ouvrage et en dommages-intérêts, la SCI se prévaut de l’extinction de la servitude suite aux modifications des règles d’urbanisme, qui engendraient dé-sormais l’absence de restriction au droit de construire sur la cour commune. La Cour de cassation rejette le pourvoi considérant que la cause d’une servitude de cour commune, d’ailleurs qualifiée de « perpétuelle et sans extinction pour impossibilité d’usage », s’ap-précie au moment où elle a été consentie, et persiste malgré la modification des règles d’urbanisme.

Cass. 3eme civ. 23 janvier 2013, n°11-27086

Servitude non publiée, non apparente – canalisation enterrée – existence d’un vice caché (non) – jeu de la garantie d’éviction (oui)

Suite à la découverte d’une canalisation non mentionnée dans le titre de propriété, les acquéreurs d’un terrain à bâtir assignent en réparation les vendeurs et la société du canal de Provence laquelle se retourne vers le rédacteur de l’acte.Dans un arrêt du 20 septembre 2011, la cour d’appel d’Aix-en-Provence condamne les vendeurs sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, aux motifs que « la canalisa-tion dont l’existence n’a été relevée qu’après constituerait un vice caché ». Cassant cette décision, la Cour de cassation rappelle dans cet arrêt du 27 février 2013 que l’action en garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil implique un dé-faut matériel affectant la chose. Elle réaffirme ainsi le principe selon lequel « une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l’article 1638 du code civil » (garantie d’éviction) ; permettant ainsi à l’acquéreur lésé de réclamer alternativement une indem-nité ou la résiliation du contrat de vente.

Cass. 3ème civ. 27 février 2013, n°242,FS-P+B+R, pourvoi n°11-28783 - JurisHebdo n°512 du 19 mars 2013

b a u X

b a i L c o m m e r c i a L

Clause renvoyant simplement à l’article 606 – charge des travaux de ravalement

de toiture et de chauffage collectif – nécessité de précision (oui)

Aux termes de son bail commercial, un pre-neur avait la charge de tous les remplace-ments devenus nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil. La cour d’appel en a ainsi déduit qu’il se trouvait tenu des travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif. La Cour de cassation casse et annule cette décision en considérant que la seule réfé-rence à l’article 606 du Code civil ne suffit pas pour mettre à la charge du preneur ce type de travaux. Une stipulation contractuelle expresse dans le contrat de bail est ainsi nécessaire.Par conséquent, dans le cadre de la rédac-tion d’un bail commercial, il est nécessaire de prévoir expressément les travaux dont le preneur aura la charge et de ne pas se contenter de faire référence à l’article 606 du Code civil.

Cass. 3ème civ. 6 mars 2013, pourvoi n°11-27331 - JCPN n°12 du 22 mars 2013

Démembrement de propriété du fonds de commerce - modalités de cession avec déspécialisation par l'usufruitier

Il résulte de l’article L 145-51 du Code de commerce, que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, bénéficie d’une faculté de céder son bail avec un changement d’activité. A la question de savoir si dans l’hypothèse d’un démembrement de propriété du fonds de commerce, l’usufruitier possède les mêmes droits que ceux du locataire, la Cour de cas-sation répond par la positive.En effet, l’usufruitier du droit au bail régu-lièrement immatriculé au RCS pour le fonds qu’il exploite bénéficie des dispositions de l’article L 145-51 du Code de commerce à condition qu’il justifie de l’accord des nus propriétaires pour la cession du bail.

Cass. 3ème civ. 6 février 2013, pourvoi n°11-24708 – Dictionnaire permanent Gestion Immo n° 455 mars 2013

b a i L a c o n s t r u c t i o n

Vente au preneur – résiliation amiable tacite – double transfert au niveau fiscal

A l’ occasion de la vente d’un terrain au profit du preneur au titre d’un bail à construction

Diagnostic amiante erroné - vice caché – preuve du caractère rédhibitoire (non)

Une maison d’habitation est vendue. L’acte de vente contient en annexe un dia-gnostic négatif de recherche d’amiante, sans pour autant comporter une clause exonératoire de la garantie des vices ca-chés concernant ce risque. Peu de temps après la vente, les acquéreurs font réali-ser un nouveau diagnostic qui établit la présence d’amiante dans certaines parties de l’immeuble vendu. Ils assignent le dia-gnostiqueur en réparation de leur préju-dice sur le fondement de l’article 1382 du Code civil et les vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Leur demande en réparation à l’encontre du professionnel ayant établi le diagnos-tic erroné est accueillie favorablement par les juges du fond. Ces derniers ont es-timé que s’il avait correctement réalisé sa mission, les acquéreurs n’auraient pas eu à payer des frais devant être engagés afin de supprimer tout risque lié à la présence d’amiante. En revanche, ils écartent la de-mande en résolution de la vente. La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel au motif que l’amiante pré-sente est très localisée, n’est pas en état dégradé et peut être supprimée par des travaux de faible montant et qu’en consé-quence l’immeuble n’est pas impropre à sa destination. A retenir : La simple mise en cause de la responsabilité du diagnostiqueur en cas de diagnostic erroné n’est pas suffisante à caractériser la présence d’un vice rédhi-bitoire. Les juges peuvent caractériser sa faute sans pour autant conclure au fait que l’immeuble objet du diagnostic de re-cherche d’amiante est impropre à sa des-tination. Il est nécessaire de caractériser la gravité du vice pour accueillir l’action en garantie de vices cachés.

Cass, 3ème civ. 5 juin 2012 pourvoi n°11.15.628, (n°735 F-D) - AJDI janvier 2013



avant son terme, le Conseil d’Etat a eu l’oc-casion de mettre en exergue les différences civiles et fiscales de l’extinction du bail.En matière civile, en application de l’article 1300 du Code civil, la vente au preneur en-traîne une « confusion » des qualités de bail-leur et de preneur et par là même l’extinction du bail. Le Conseil d'État considère qu’en matière fis-cale, la vente produit les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite du bail à construc-tion. Celle-ci impliquera un traitement comp-table en deux temps comprenant le transfert des constructions du patrimoine du preneur vers celui du bailleur puis le transfert du tout (constructions + terrain) vers le preneur en sa qualité d’acquéreur.

CE 27 février 2013 - JurisHebdo n°513 du 26 mars 2013

b a i L d ’ H a b i t a t i o n o u m i X t e

Congé délivré par le locataire – délai de préavis réduit à un mois – motivation exigée (non)

Deux mois après avoir adressé un congé, le locataire prétend bénéficier d’un préavis réduit d’un mois au lieu de trois. La cour d’appel a rejeté cette demande en estimant que le congé donné par le locataire devait être précisément motivé par réfé-rence à l'événement qui ouvre droit au délai de préavis réduit en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour ajoute que le locataire ne pouvait prétendre bénéficier rétroactivement de ce délai et que le second courrier ne pouvait pas porter modification des termes du congé. Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation, au motif que le locataire ne s’est pas main-tenu dans les lieux pendant trois mois après la délivrance du congé, le fait qu’il n’ait jus-tifié que tardivement de la perte de son em-ploi ne le privait pas de son droit de donner congé avec un délai de préavis abrégé. A retenir : La Cour de cassation retient en l’espèce que l’article 15 de la loi du 6 juil-let 1989 ne prévoit pas que le locataire, lors de la délivrance du congé, doive indiquer le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit d’un mois. Le fait que le locataire n’ait justifié que tardivement de la perte de son emploi ne le privait pas de son droit à donner congé avec un délai de préa-vis abrégé.

Cass. 3ème civ. 2 mai 2012 pourvoi n°11-15.096, (n°475 F-D) – AJDI janvier 2013

F i s c a l i t é i m m o b i l i È r e

t V a

option à la tVA – location de locaux nus à usage professionnel – preuve de la souscription

Une SCI, exerçant l'activité de location de locaux nus à usage professionnel, et soumise à un rappel de TVA par l'administration fis-cale, conteste avoir exercé l'option prévue à l'article 260 du Code général des impôts. Or, si l'option à la TVA nécessite une déclara-tion expresse de la société souhaitant y sous-crire, un renouvellement exprès par courrier adressé à l'administration fiscale vaut néces-sairement reconnaissance d'une souscription initiale. La société supporte donc la charge de la preuve contraire : elle doit démontrer l'ab-sence de souscription à cette déclaration. La cour administrative d'appel estime toutefois

qu'il en est de même lorsque cette fois, c'est l'administration fiscale qui conteste la vali-dité de l'option à la TVA.

CAA Bordeaux 4ème ch. 22 novembre 2012 - SCI Monique et Pierre

p r o m o t i o n / c o n s t r u c t i o n

c c m i

travaux de rénovation - contrat de construction de maison individuelle (CCmI) – non

A la suite d’importants travaux de rénova-tion réalisés sur une maison datant du 18e siècle, la Ccour d’appel Limoges avait re-qualifié un contrat de travaux en «contrat construction de maison individuelle (CCMI)». Dans son arrêt du 20 mars 2013, la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel et réaffirme clairement le principe selon lequel une construction de maison individuelle au sens de l’article L 231-1 du CCH ne s’applique pas à une rénovation ou à la réhabilitation d’un immeuble existant qu’elle qu’en soit la teneur. Cette décision apporte ainsi un éclai-rage important sur la question de l’objet de la construction.

Cass. 3ème civ. 20 mars 2013, n°307,FS-P+B,cassation partielle, pourvoi n°11-27567- Juris Hebdo n° 514 du 2 avril 2013

o r g a n i s at i o n d e s e n s e m b l e s

i m m o b i l i e r s

c o P r o P r i É t É

Décision de l’assemblée générale – vote selon l’article 25-1 de la loi de 1965 – possibilité de vote immédiat à la majorité de l’article 24 (oui)

Des copropriétaires ont assigné le syndicat afin de voir annuler la décision de l’assem-blée générale autorisant, dans les conditions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui le souhaitent à instal-ler des fenêtres de toit.La cour d’appel, afin de les débouter de leur demande, rappelle que lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue

P L u s - V a L u e i m m o b i L i è r e

Exonération de plus-value – vente d’une dépendance – condition de vente simultanée – caractère indisso-ciable des biens (oui)

Un couple ayant cédé un pressoir et une bergerie indépendamment de sa maison d’habitation s’était prévalu de l’exonéra-tion des plus-values en arguant que ces éléments constituaient des dépendances immédiates et nécessaires à leur rési-dence principale. Suite à une remise en cause par l’Adminis-tration fiscale du régime d’exonération, la cour administrative d’appel confirme le premier jugement, considérant d’une part que l’ensemble devant former un tout indissociable, l’exonération était conditionnée par la cession simultanée de la résidence et des dépendances. La cour a d’autre part considéré que si le caractère immédiat des dépendances était incontestable en l’espèce de par leur proximité avec la maison d’habitation, leur caractère nécessaire en revanche, n’était pas caractérisé. Ces éléments ser-vaient au stockage du matériel de l’acti-vité professionnelle du vendeur.

CAA DOUAI 4 octobre 2012 n°11DA01143 - Solution Notaires n°3 mars 2013



à l’article 25 de la loi de 1965 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndi-cat, ce qui était le cas en l’espèce, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Les copropriétaires font alors grief à l’arrêt de la cour d’appel de les avoir déboutés de leur demande, soulignant que l’exercice de cette faculté aurait dû être préalablement autorisé au moyen d’un vote intermédiaire.La Cour de cassation rejette le pourvoi et souligne que la Cour d’appel a retenu à bon droit que l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermé-diaire avant de procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l’article 24.

Cass. 3ème civ. 23 janvier 2013, n° 11-26.800 - JCP N n°6 du 8 février 2013

F i n a n c e m e n t e t g a r a n t i e s

c a u t i o n n e m e n t

Garantie de toutes les dettes du débiteur – crédit de trésorerie accordé – absence de prise de nantissement sur le fonds de commerce – faute du créancier (non) – mise en jeu de la caution (oui)

Une caution omnibus reprochait au créancier garanti d’avoir consenti au débiteur princi-pal un nouveau crédit de trésorerie. Actionnée en garantie, elle a donc opposé au créancier le fait que celui-ci n’ait pas inscrit de nantissement sur le fonds de com-merce du débiteur principal. A l’appui de sa demande, elle se fondait sur la perte du bénéficie de subrogation prévu par l’article 2314 du Code civil et demandait, en conséquence, à être déchargée de son engagement de caution.

La Cour de cassation n’a pas accueilli cette argumentation et retient qu’il n’est fait mention ni dans l’acte de cautionnement ni dans un acte antérieur à l’engagement de la caution d’une autre garantie. Elle relève également que la caution ne pouvait pas raisonnablement penser que la banque allait inscrire cette sûreté.La solution est classique mais a le mérite d’être réitérée après qu’un arrêt du 3 avril 2007 eut semé le trouble (Cass. 1ère civ, 3 avril 2007 : JCP E 2007 , 1700, note D. Legeais ; D.2007, p. 1572 note D. Houtcieff ; JCP G 2007, I, 158, n°13, obs. Ph. Simler) : la cau-tion ne peut reprocher à son créancier de ne pas avoir souscrit de nantissement postérieu-rement à son engagement en l’absence de croyance légitime en ce sens.

Cass. Com. 2 octobre 2012 n°11-23.281, Gaz. Pal. 13 déc. 2012 p.17, obs M.-P. Dumont Lefrand - Revue Droit Bancaire et Financier n°1 de janvier – février 2013

C o n S e i L

d r o i t d e s s o c i é t é s

s o c i É t É c i V i L e

Dissolution de la société – possible demande de retrait judiciaire d’un associé (non)

Les opérations inhérentes à l’accueil d’une demande de retrait formée par un associé d’une société dissoute, visant au rembourse-ment de la valeur de ses droits sociaux, sont étrangères aux besoins de la liquidation, de sorte que la demande de l’associé tendant à être autorisé à se retirer doit être rejetée.La personnalité morale d’une société dis-soute ne subsiste donc que pour les besoins de sa liquidation.La Cour de cassation vise ici le fait que la mise en œuvre des mesures visant au retrait est impossible pour la société dissoute, quand bien même les droits des tiers ne seraient pas atteints, les associés retrayants répondant indéfiniment des dettes exi-gibles à la date du retrait dans le cadre d’une société civile.

Cass. Com. 12 février 2013, n° 12-13837 (F-PB) Sté API Ingénierie - Bulletin Joly Sociétés Avril 2013 n°4, p.245

Société civile d’exploitation agricole – révocation judiciaire du gérant – action en justice de tous les associés (non)

L’un des associés d’une Société Civile d’Ex-ploitation Agricole (« SCEA »), souhaite obtenir la révocation judiciaire du gérant de cette société. La Cour d’appel considère que l’ensemble des associés doit porter cette de-mande en justice et que cet associé ne peut agir seul devant les tribunaux.La question qui se pose est donc celle de savoir si le gérant d’une SCEA peut être révo-cable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de l’un seul des associés de la société.Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que la loi ne prévoit pas qu’une action de l’ensemble des associés soit nécessaire pour obtenir la révocation judiciaire du gérant. Cette solution, rendue au visa de l’article 1851 alinéa 2 du Code civil, est applicable à tout type de société civile et l’on peut rai-sonnablement penser que cette solution est transposable aux sociétés commerciales pour lesquelles une révocation judiciaire pour cause légitime est également possible.

Cass. com 15 janvier 2013 – « Sté Domaine du Preuilh c/ Prieur » - n°11-28.510 6 BRDA n°3/13)

Retrait d’un associé - évaluation de parts sociales – expertise au jour le plus proche du remboursement (oui)

Afin d’évaluer la valeur des parts sociales détenues par l’associé d’une société civile qui souhaite s’en retirer, un expert, désigné faute d’accord amiable des associés, retient la valeur des parts au jour où le retrait de l’associé a été autorisé. L’associé qui se retire souhaite une évaluation de ses parts à la date la plus proche de leur remboursement effectif.La question qui se pose est donc celle de la date à retenir pour l’évaluation de parts so-ciales d’un associé qui se retire d’une société civile.Par cet arrêt la Cour de cassation confirme que la valeur des droits sociaux de l’associé qui se retire doit être déterminée à la date la plus proche de celle du remboursement de la valeur de ces droits et retient une « erreur grossière » à l’encontre de l’expert.

Cass. com 15 janvier 2013 – « SCI du 6 rue de l’Abreuvoir c/Daviel de la Nézière » - pourvoi n°12-11.666 - BRDA n°5/13 - Dictionnaire permanent Droit des affaires février 2013 - JCP N n°6 du 8 février 2013



d r o i t PAt r i m o n i A L

d r o i t d e s p e r s o n n e s e t d e s Fa m i l l e s

r É G i m e s m a t r i m o n i a u X

Construction au profit de la commu-nauté sur un terrain propre – méthode d’évaluation de la récompense

Avec des deniers communs, des époux mariés sous le régime légal ont construit une mai-son sur un terrain appartenant en propre

à l’époux. Ce bien a ensuite été apporté à une société civile immobilière constituée avec un tiers.Une difficulté est née pour calculer la récom-pense due par l’époux à la communauté lors de la liquidation du régime matrimonial.Dans un premier temps, il a été retenu par un expert et les juges de la cour d’appel que le calcul du montant de la dépense faite, per-mettant de définir le montant de la récom-pense due à la communauté, devait se faire par une revalorisation des dépenses relatives à la construction de ce bien. Cette rééva-luation se fondant notamment sur l’indice INSEE du coût de la construction et l’article 150 VB 4° du CGI permettant de déterminer la plus-value apportée au bien par les tra-vaux, la revalorisation étant de 15 % de la valeur du bien.La Cour de cassation censure ce raisonne-ment et indique que le calcul de la dépense faite, et donc de la récompense due à la com-munauté, doit se faire en déduisant de la valeur actuelle du bien la valeur qu’il aurait eue si les travaux n’avaient pas été effectués. Cette méthode respecte les dispositions de l’article 1469 alinéa 3 du Code civil.

Cass. 1ère civ. 13 février 2013 n° 11-24.825 - JCP N n°9 du 1er mars 2013

Régime de séparation de biens – divorce - financement de biens indivis – évaluation de la créance entre époux

Après le prononcé de leur divorce, des diffi-cultés sont nées pour le règlement de leurs intérêts patrimoniaux et l’ex-épouse a été condamnée au paiement des créances dues à son ex-époux au titre des deniers ayant servi au financement de l’acquisition des immeubles personnels à celle-ci. L’ex-épouse forme alors un pourvoi en cassation selon le moyen que « dès lors qu’il y a liquidation du régime matrimonial, les créances et les dettes des époux doivent entrer dans un compte et être incluses dans les opérations de partage ». Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi en précisant qu’il résulte des articles 1479, alinéa 1 et 1543 du Code civil que le règle-ment des créances entre époux séparés de biens ne constitue pas une opération de par-tage. Par conséquent, c’est à bon droit que la cour d’appel a condamné l’ex-épouse au paiement des créances dues à son ex-époux.

Par ailleurs, ayant servi à l’acquisition d’un bien indivis entre les époux, la cour énonce que cette créance doit être évaluée selon les modalités de l’article 815-13 du Code civil.

Cass. 1ère civ. 26 septembre 2012, pour-voi n° 11-22929 – Personne & Famille n°3 mars 2013

Régimes matrimoniaux – cautionnement solidaire – disproportion

Les époux X se portent caution solidaire du remboursement d’un prêt consenti à une société. Suite à la défaillance de la société, la banque fait assigner Mme X en paiement. La cour d’appel retient que l’engagement de caution de Mme X était manifestement dis-proportionné à ses biens et revenus en pré-cisant que sa faculté à faire face à son enga-gement ne doit s’apprécier qu’au regard des revenus et des éléments de patrimoine dont elle était personnellement titulaire, sans prendre en compte ceux de son conjoint.Mais la Cour de cassation casse l’arrêt d’ap-pel au motif que les époux X s’étant simulta-nément et par un même acte constitués cau-tion solidaire pour la garantie d’une même dette, il fallait apprécier le caractère mani-festement disproportionné de l’engagement de Mme X au regard non seulement de ses biens propres, mais aussi des biens et revenus de la communauté.

Cass. 1ère civ. 14 novembre 2012, pourvoi n°11-24341 – Personne & Famille n°2 février 2013

L e G s

Décès en cours de divorce – libéralité entraînant déchéance des droits du conjoint survivant sur des biens revenant à un enfant mineur – validité du legs (oui)

Un homme laisse pour lui succéder son conjoint survivant avec qui il était en ins-tance de divorce et deux enfants. Par testa-ment il institue ses deux enfants légataires universels et précise que sa veuve sera privée de ses droits d’administration et de jouis-sance sur les biens revenant à son fils mineur et désigne sa sœur comme administrateur légal. Le juge des tutelles confie cette qualité à la sœur du défunt, ce que la cour d’appel confirme. Le conjoint survivant forme un

u s u F r u i t / n u e - P r o P r i e t e

Démembrement de propriété – construction par l’usufruitier sur le terrain démembré – donation indirecte (non)

Un père a fait donation à sa fille mineure de la nue-propriété de terrains avec ré-serve d’usufruit, sur lesquels il a procédé à ses frais à l’édification de bâtiments. L’administration fiscale estimant que la réalisation des constructions opère au profit du nu-propriétaire une donation indirecte, soumet la valeur des travaux aux droits de mutation à titre gratuit et appelle des pénalités de retard.La mère de la nue-propriétaire, représen-tante légale, conteste cette qualification et demande un dégrèvement total de l’impôt.La cour d’appel accueille favorablement cette demande relevant que « le nu-pro-priétaire ne bénéficie d'aucun enrichis-sement dans la mesure où il n'entre en possession desdites constructions qu'à l'extinction de l'usufruit ». La Cour de cas-sation valide ce raisonnement.En conséquence, face à une construc-tion réalisée par l’usufruitier à ses frais sur le terrain démembré, l’accession des constructions par le nu-propriétaire étant différée, la qualification de donation in-directe ne peut être retenue.

Cass. 3ème civ. 19 septembre 2012, pourvoi n° 11-15460- La Revue Fiscale Notariale n°1 de janvier 2013



pourvoi soutenant que la cour d’appel aurait dénaturé les termes du testament en consi-dérant que le legs était assorti d’une condi-tion, les biens d’un mineur légués par l’effet de la loi ne pouvaient être soustraits à la ges-tion parentale. La Cour de cassation rejette le pourvoi en affirmant que « le défunt avait bien entendu léguer ses biens à la condition que ceux-ci soient administrés par sa sœur et que la possibilité ouverte par l’article 389-3 du code civil de léguer des biens à un mineur en les soustrayant à l’administration légale des parents ne comporte pas d’exception pour la réserve héréditaire ».

Cass. 1ère civ. 6 mars 2013 – n°11-26.728 Droit et Pat. Hebdo n°912 du 18 mars 2013

P a r t a G e

Bien rapporté au partage – évalua-tion au jour du partage en prenant en compte l’hypothétique évolution du bien à ce jour (non)

Selon l’article 860 du Code civil, un bien rap-porté s’évalue à l’époque du partage. Les plus-values fortuites doivent être prises en compte dans cette évaluation, à condition qu’elles soient effectives, et non pas éven-tuelles.A l’occasion d’une succession, un expert avait été mandaté pour évaluer un terrain rappor-table dans le cadre du partage, évaluation source d’un litige. En retenant, comme l’expert, que la valeur du terrain devait s’apprécier eu égard à son « urbanisation future dont les perspectives de constructibilité étaient différées dans le temps », la cour d’appel avait retenu la conformité de l’expertise avec les disposi-tions du Code civil. L’arrêt est alors cassé par la Cour de cassation qui affirme qu’en prenant en compte un hypothétique chan-gement de destination du terrain, la cour d’appel ne s’était pas placée à l’époque du partage.

Cass. 1ère civ. 13 février 2013 n°11-24138 Solution Notaires n°4 avril 2013 – Rép. Def. Flash n° 9 du 4 mars 2013

d o n a t i o n

Donation-partage de la nue-propriété aux deux enfants – jouissance gratuite de l’immeuble au profit d’un des donataires à charge d’effectuer des travaux – demande en justice de rapporter l’avantage indirect à la succession – existence d’une libéralité (non)

Un couple consent à son fils et sa fille une donation-partage de la nue-propriété de biens immobiliers et s’en réserve l’usufruit. La fille se voit conférer la jouissance gratuite de l’immeuble qui lui avait été attribuée, à charge pour elle d’assumer les dépenses af-férentes au biens. Au décès des parents, le fils souhaite que soit rapporté à la succession l’avantage indirect résultant de la jouissance accordée à sa sœur. Il l’assigne en nullité de l’acte ayant accordé la jouissance de l’immeuble. La cour d’appel déboute le fils de sa demande admettant que la jouissance gratuite de l’im-meuble avait pour contrepartie la charge des

travaux. La Cour de cassation confirme cette décision ajoutant que la contrepartie de sup-porter l’ensemble des charges grevant l’im-meuble « a écarté l’intention libérale et, par là même, exclu l’existence d’une libéralité ». Cet arrêt s’inscrit dans la lignée des quatre arrêts du 1er janvier 2012 énonçant les condi-tions dans lesquelles une occupation gra-tuite réalisait une libéralité.

Cass. 1ère civ. 30 janvier 2013, n°11-25.386 - Droit et Pat. Hebdo n°908 du 18 février 2013, inédit - Rép Déf Flash n° 10 et 11 du 11 mars 2013

Dividendes – nature juridique – modification de la répartition – décision collective – usufruit – nue-propriété – donation indirecte (non)

Un associé ne peut consentir une donation en participant à une décision collective mo-difiant la répartition des bénéfices en faveur d’un autre associé.Ainsi, M. et Mme X., détenant, avec leurs enfants, la totalité des parts d’une société civile – chacun des parents et enfants titu-laires de parts en pleine propriété et de parts démembrées –, et ayant vocation à perce-voir 95% des bénéfices (parents), n’ont pas, en décidant lors d’une assemblée générale de la société de modifier la répartition des dividendes au profit de leurs enfants pour les cinq années à venir, consenti de donation indirecte, contrairement à ce qui était sou-tenu par l’administration fiscale.La modification de la répartition de la part de chaque associé dans les bénéfices ne peut résulter que d’une décision collective des associés, l’intention personnelle de donner n’est pas compatible avec le caractère collec-tif de la décision.Par ailleurs, les bénéfices réalisés par une société ne deviennent des fruits que lors de leur attribution sous forme de divi-dendes, lesquels n’ont pas d'existence juri-dique avant la constatation de l’existence de sommes distribuables par l’organe social et la détermination de la part attribuable à chaque associé. Ils n’ont pas pu faire partie, même à titre de biens futurs, du patrimoine de l’associé.

Cass. Com. 18 décembre 2012, n° 11 27745 (F-PB) - Bulletin Joly Sociétés Avril 2013 n°4, p.245

a s s u r a n c e - V i e

Legs du capital de l’assurance-vie par testament olographe – réintégration dans la succession (oui)

Un de cujus avait souscrit un contrat d’assurance-vie dont il déclarait léguer le capital à l’une de ses trois filles et aux deux enfants de celle-ci, aux termes de son testament olographe.L’arrêt d’appel avait retenu que ce capital constituait un legs à la fille et à ses des-cendants en raison de leur désignation par voie testamentaire. Le litige portait sur l’application des articles L.132-12 et L132.8 du Code des assurances, dès lors que le capital stipulé payable au décès de l’assuré à un bénéficiaire déterminé ne fait pas partie de la succession en appli-cation du premier de ces textes, et que sa désignation peut être faite par testament en vertu du second.La Cour de cassation retient « qu’après avoir relevé que le testament énonce que le défunt déclare léguer le capital du contrat d’assurance-vie à sa fille… et aux deux enfants de celle-ci, c’est par une appréciation souveraine de sa volonté que la cour d’appel a admis que le sous-cripteur avait entendu inclure ce capital dans sa succession et en gratifier les béné-ficiaires désignés ».La solution classique est confirmée : la volonté du testateur est de réintégrer à l’actif successoral le capital d’un contrat d’assurance-vie, par principe appréhendé hors du droit successoral.

Cass. 1ère civ. 10 octobre 2012, n°11-17.891 : Jurisdata n°2012-022669


CARTE BLANChE à sandrine MARC

« Les villes continues » (extrait) 2002-2008


prix Des programmes neufs Dans paris par arronDissement

ConstruCtion

ConjonCtureINdICE NOTaIRE / INsEE paRIs(pRIX/m2 APPARTEMENTS ANCiENS)

quelques programmes immoBiliers neufs Dans paris

prix au m² méDians au 1er trimestre 2013 Des appartements anCiens à paris par arronDissement

Arr. Nombre de progrAmme

prix moyeN Au m2

dANs l’Arr.

Nb d’AppArtemeNts

dispoNibles

2e 1 13 220 € 5

4e 2 12 910 € 33

6e 1 23 090 € 4

7e 3 18 600 € 15

8e 2 14 700 € 5

11e 7 11 860 € 38

13e 5 10 270 € 38

14e 3 10 800 $ 128

15e 5 13 800 € 83

16e 2 14 900 € 7

17e 4 11 260 € 33

18e 4 8 800 € 31

19e 5 9 250 € 123

20e 4 9 300 € 20

TOTAL 563

1er trimestre2013

vAriAtioN ANNuelle

vAriAtioN sur 3 mois

128,4 + 0,1 % 0 %

INDICE NAtIoNAL BâtImENt toUS CoRPS D’étAt (Bt01)

jANvier 2013 vAriAtioN meNsuel ANNuel

884,6 + 0,82 + 1,46

INDICE Coût DE LA CoNStRUCtIoN (SoURCE INSEE)

4e trim. 2012 vAriAtioN sur 1 AN sur 3 ANs sur 9 ANs

1 639 + 0,06 % + 8,75 % + 35 %

INDICE DE RéféRENCE DES LoyERS

1er trim. 2013 vAriAtioN ANNuelle

124,25 + 1,54 %

évolution Des prix et Des volumes en île-De-franCe

trANsActioN immobilières volume chiffre

d’AffAires

totAL - 16 % - 0,4 %

DoNt

Appt. anciens libres - 19 % - 0,5 %

Appt. neufs - 12 % - 10,8 %

Maisons anciennes - 9 % - 1,5 %

Maisons neuves - 35 % - 0,3 %

©Et

ud

e C

heu

vreu

x

Ceci constitue un aperçu des programmes immobiliers neufs dans ParisSource : www.explorimmoneuf.com 14 mai 2013. Service d’expertise et négociation immobilière de CHEUVREUX Notaires : Thierry Croizé

Paris 19e Hipark La Villette BNP PARIBAS IMMOBILIERParis 14e Esprit 14 Résidence BNP PARIBAS IMMOBILIER

expertise

Notre Étude accompagne ses clients dans la mise en œuvre concrète de leurs projets. Nous procédons ainsi à des expertises ou des avis de valeur (expertises simplifiées) pour estimer en toute confiden-tialité et confiance la valeur de tous types de biens immobiliers. Nous partageons la conviction que ce type d’expertise fait partie de notre mission traditionnelle en tant que Notaire. Nous nous devons d’assurer la qualité juridique nécessaire, mais également de mettre à la disposition de nos clients, notre connaissance et notre expé-rience du marché, en l’occurrence le marché immobilier, auquel nous sommes confrontés quotidiennement.Ce département spécifique est animé et dirigé par Thierry CROIZE, [email protected]

4e

10 320 €6e

12 250 €

7e

12 160 €

18e

7 340 €

19e

6 720 €

10e

7 500 €

5e

10 320 €

3e

10 500 €

9e

8 750 €8e

10 020 €2e

9 350 €

14e

8 630 €

12e

7 850 €15e

8 600 €

1er

12 190 €11e

8 190 €

17e

8 560 €

16e

9 350 €

13e

7 900 €

20e

7 210 €

> à 11 000 €

de 9 000 à 11 000 €

de 7 700 à 9 000 €

< à 7 700 €

PARiSiENl'immobilier

Source Base BIEN - Notaires Paris - Ile-de-France

source : Evolution sur un an au 1er trimestre 2013 – www.paris.notaires.fr


ConsommationiNDiCE DES PRix à LA CoNSoMMATioN (iNSEE)

inDiCes Boursiers

le mot De l'expert

CroissanCepIB / VaLEUR EN %

Avril 2013 vAriAtioN meNsuel ANNuel

Ens. des ménages 127,14 - 0,1 % + 0,7 %

Ens. des ménagesHors tabac

125,50 - 0,2 % + 0,6 %

Ménages urbains 127,84 - 0,1 % + 0,7 %

Ménages urbainsHors tabac

125,29 - 0,1 % + 0,5 %

Au 27/05/2013 vAriAtioN depuisle 1/01/13

vAriAtioN depuis 1 AN

CAC IMMOBILIER :1 600,57 + 7,3 % + 35,17 %

CAC 40 : 3 995,16 + 9,72 % + 31,08 %

1998 + 3,4 % 1999 + 2,9 % 2000 + 3,6 % 2001 + 2 %

2002 + 1,2 % 2003 + 0,8 % 2004 + 2,3 % 2005 + 1,2 %

2006 + 2,1 % 2007 + 1,9 % 2008 + 0,8 % 2009 - 2,2 %

2010 + 1,6 % 2011 + 1,7 % 2012 + 0,0%

taux monétairesTaux de base bancaire depuis le 15/10/2001 : 6,60 %Taux d’intérêt légal pour 2013 : 0,04 %Argent au jour le jour (T4M) au 30/04/2013 : 0,08 %

Il existe une forte corrélation depuis de nombreuses années entre l'évolution des prix des logements et l’indice d’opinion des ménages tel qu’il est déterminé par l’INSEE. Ce dernier a connu une forte chute en début d'année 2008, anticipant la baisse des prix, avant de remonter sensiblement de la même manière que l'évolution des prix. Les deux courbes se rejoignent à nouveau en fin d’année 2012, l’ajustement des prix s’avère modéré et ne s’accélère pas (voir tableau n°1). Il s’agirait donc semble-t-il d’un juste retour à l’équilibre et non de l’éclatement d’une bulle immo-bilière. L’indice de la capacité future à épargner reste encore très élevé (voir tableau n°2).

La baisse des prix de vente des logements anciens après avoir amorcé une

légère correction baissière au cours des derniers mois semble marquer le pas en ce printemps maussade. L’inquiétude des ménages sur fond de chômage se matérialise par une baisse des volumes de ventes qui at-teignent des niveaux assez bas sans se situer au niveau de ceux constatés au début de la réces-sion économique de 2009. Les taux d’intérêt à 20 ans sont au plus bas et sont passés sous la barre des 3 %. Ces taux bas rendent l’acquisition immobi-lière plus facile. La demande reste forte, les taux d’intérêt sont bas mais les volumes de ventes ne sont pas au rendez-vous et les prix stagnent. Les marchés immobiliers franciliens sont à l’image de la confiance des ménages : l’attentisme prévaut.

Un autre indicateur de cette si-tuation attentiste est la grande stabilité des loyers des loge-ments à Paris, comme à Lyon, Marseille, Toulouse et Lille. Seul Rennes connaît une hausse vigoureuse depuis le début de l’année (+ 3,5 %).

Nous sommes donc dans une situation de « plateau » où les tendances d’évolution lourde ne se dessinent pas. Les dossiers lourds des retraites, du finan-cement de la protection sociale et le redémarrage économique semblent très lointains pour bon nombre de français. Le marché du logement risque d’en être le reflet durable.

PARCLAuDE GALPiN MRiCS REVViF ExPERTiSE

3,4

2,9

3,6

2

1,20,8

2,3

1,2

2,11,9

0,8

-2,2

1,6 1,7

0

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-1

0

1

2

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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

8

6

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0

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- 501996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

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ConjonCtureCoNFiANCE DES MÉNAGES ET AChAT iMMoBiLiER

CoNjoNCTuRES&indices

PRIx DES LoGEmENtS PARISIENS Et oPINIoN DES méNAGES (1996 - 1er tRImEStRE 2013)

CoNfIANCE DES méNAGES (féVRIER 2009 - mAI 2013)

Évolutions des prix des logements anciens à Paris en m2 (échelle de gauche)

Capacité future à épargner (échelle de droite)

Confiance des ménages (échelle de gauche)

Confiance des ménages - Indices INSEE (échelle de droite)

Opportunité de faire des achats importants (échelle de droite)

CHEUVREUX Notaires ont participé à une for-mation d’actualité organisée les 25 et 26 juin par EFE sur le thème des divisions foncières et du nouveau lotissement. Malicia Donniou et Michèle Raunet sont intervenues plus par-ticulièrement sur les divisions primaires et le permis valant division.

ConférenCe

Murielle Gamet a pris la parole, en collabo-ration avec Marie-Françoise Husson, chef du service droits de Notre Temps, au Salon des Séniors qui s’est tenu du 11 au 13 avril 2013 à Paris (Porte de Versailles) à l’occasion d’une conférence intitulée « Bien gérer sa succes-sion et protéger ses proches ».

presseCHEUVREUX Notaires est souvent consulté par les journalistes de la presse économique et immobilière, et a notamment participé ces

trois derniers mois aux articles suivants :- « 8 idées pour aider ses proches » - Les Echos – 19 avril 2013, Xavier Boutiron- « Aider votre fi ls ou votre fi lle à acheter son premier logement » - Le Figaro – 9 avril 2013, Murielle Gamet- « Des mesures urgentes visent la VEFA » - L’Agefi Actifs – 4 avril 2013, Jean-Félix Ferrus- « Comment transformer un Dufl ot en place-ment gagnant » - Challenges – 7 mars 2013, Xavier Boutiron - « Le marché des hôtels particuliers » - Proprié-tés de France – mars 2013, Xavier Boutiron

événements sportifsLES foULéES DE L’ImmoBILIERPour la 5ème année consécutive, CHEUVREUX Notaires a sollicité ses meilleurs coureurs pour participer aux « Foulées de l'Immobi-lier », course organisée par les étudiants du master 246 « Management de l'immobilier » (Paris Dauphine) le dimanche 23 juin 2013. Ce rendez-vous annuel, unique en France, a rassemblé près de 800 coureurs profes-sionnels de l'immobilier, férus ou amateurs de course à pied, autour d'un parcours de 10 kilomètres dans le Bois de Boulogne. Pour cette édition 2013, une course en relais par équipe de deux (5km chacun) est possible. Les bénéfi ces de l’opération sont reversés à la fondation Abbé Pierre.

LA ChAmPIoN’S LEAGUE DU NotARIAtCHEUVREUX Notaires était engagé de-puis septembre 2012 dans la LTL Notary football’s league, championnat regrou-pant sept équipes du Notariat parisien (foot à cinq). Après une dernière victoire (10-6) contre Coutot-Roehrig le 29 avril 2013, CHEUVREUX Notaires remporte la sai-son 2012-2013 de ce championnat, lors de sa première participation !

Du CôTÉ DE L’ÉTuDEtaBles Des artiCles réCemment parusDRoiT iMMoBiLiER

- « Les nouveautés en matière de réglementation amiante » Le Bulletin n°72 -avril 2013- « La vente par lots ou vente à la découpe » Le Bulletin n°4-2012 - « Le droit de préférence des proprié-taires de terrains boisés » Le bulletin n°3-2012- « Le pacte de préférence » Le Bulletin n°4-2011 - « Les recours de l’acquéreur contre le diagnostiqueur » Le Bulletin n°3-2011

DRoiT PuBLiC iMMoBiLiER

- « Loi Dufl ot Acte 1 : plus de terrains disponibles pour plus de logements sociaux » Le Bulletin n°72 - avril 2013- « L’application dans le temps de la défi nition du domaine public posée à l’article L. 2111-1 du CG3P» Le Bulletin n°4-2012- « L’immobilier universitaire » Le Bulletin n°4-2012 - « Les formalités lors d’un changement d’usage avec compensation» Le Bulletin n°3-2012- « La partie réglementaire du code général de la propriété des personnes publiques » Le Bulletin n°1-2012- « Urbanisme et environnement : Les réformes à retenir » Le Bulletin n°1-2012- « La réforme des marchés publics » Le Bulletin n°4-2011- « Entrée en vigueur du Grenelle II : où en est-t-on ? » Le Bulletin n°3-2011

DRoiT PATRiMoNiAL

- « La valorisation successorale des meubles meublants » Le Bulletin n°72 - avril 2013- « La mise à disposition gratuite d’un logement » Le Bulletin n°2-2012- « Le nouveau dispositif fi scal appli-cable aux donations et successions » Le Bulletin n°3-2012- « La dotation à l’enfant commun par un bien personnel d’un des époux » Le Bulletin n°4-2012- « L’entrée du trust dans notre droit » Le Bulletin n°4-2011- « Le legs à une association française ou étrangère » Le Bulletin n°3-2011 - « La représentation en matière successorale » Le Bulletin n°2-2011

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Responsables de la publication : Bruno CHEUVREUX et Michèle RAUNET, Notaires Associés

Directrice de la publication : Michèle RAUNET

Conseil scientifi que :Bruno CHEUVREUX, Alix d’OCAGNE, Michèle RAUNET, Murielle GAMET, Jean-Felix FERRUS-SICURANI, Xavier BOUTIRON, Victor de VERTHAMON, Rémy NERRIÈRE, Sophie BOLELA

Ont participé à l'élaboration de ce Bulletin : Célia ALLITI, Anne-France AMIOT, Isabelle ARNOLD, Malory BARON, Myriam BEDOURA, Jean-François BIDAULT, Xavier BOUTIRON, Nicolas CASTELLI, Louis COQUILLETTE, Thierry CROIZÉ, Ségolène de La RIVIÈRE, Dorothée DELPEYROUX, Maël De CHAMPSAVIN, Baptiste DELLOYE, Clara DERRIEN, Malicia DONNIOU, Fanny DUGERT, Pierre-Yves FAU-CONNIER, Claude GALPIN, Romain LEBLOND-MASSON, Séverine LEBO-VICI, Marie-Anne Le FLOCH, Marie-Anna LEJEUNE, Raphaël LEONETTI, Carole LVOVSCHI-BLANC, Thibault MARTINI, Marie-Alix NENERT, Rémy NERRIÈRE, Stéphanie OLLIVIER, Raoul PRELY, Dominique RICHARD, So-nia SELMAN, Isabelle TEBOUL, Julien TRAN, Antoine URVOY, et Sylvie ALONSO, Hélène MADEC, Sophie ROYNETTE, Servane WITTET

Crédits photo : Sandrine MARC

Carte blanche : Marie PRUNIER

LE BULLETIN CHEUVREUX Notaires est une publication de la SCP CHEUVREUX et Associés - 77 boulevard Malesherbes 75008 PARIS Tél. + 33 1 44 90 14 14 - www.cheuvreux-notaires.fr

Bulletin trimestriel, Imprimé sur papier 100 % recyclé certifi é FSC et PEFC avec une encre végétale contenant plus de 74 % de matières premières renouvelables

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LA NORME DE QUALITÉ ISO 9001 : dans sa recherche permanente d’amélioration et de satisfaction de ses clients, l’Étude a développé un Système de management de la Quali-té, certifi é ISO 9001 depuis avril 2003.

CHEUVREUX Notaires organise une conférence-débat, à l’attention de ses clients, sur le thème des avant-contrats le 27 septembre prochain. Les deux sujets évoqués seront :- La promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente- La promesse de vente sous conditions suspensives de déclassement.Participeront au débat Jean-Luc Tixier (CMS Bureau Francis Lefebvre - chargé d'enseignement à l'Université Paris I et Paris X), Laurent Aynès (Professeur agré-gé à l'Université de Paris I - Panthéon-Sorbonne) et Etienne Fatome (Professeur émérite à l'Université Paris I) ainsi que des directeurs juridiques de collectivités lo-cales, des promoteurs et des investisseurs.Pour tout renseignement : contacter Michèle RAUNET ou Jean-Félix [email protected]

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CARTE BLANChE à - CHEUVREUX NOTAIRES PARIS | … · 2014-07-01 · DES DoCuMENTS DE LA DiViSioN EN VoLuMES LE DoSSiER p 10 LE BoRNAGE LE PoiNT SuR p 12 LA PRESCRiPTioN DE L'ACTioN