CONDOLIAISON - OACIQ | Accueil · Promouvoir la saine gestion des syndicats de copropriété par l’établissement de règles ... (ARC) ... QU’EN EST-IL DE LA SÉCURITÉ INCENDIE?

CONDOLIAISON2000 AVENUE MC GILL COLLEGE, BUREAU 1600,MONTRÉAL, (QUÉBEC) H3A 3H3ENVOI DE PUBLICATION CONVENTION # 42063014

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Printemps 2014 - 4,95 $

Vol. 15 I N°2 I Printemps 2014REVUE D’INFORMATION DU REGROUPEMENT DES GESTIONNAIRES ET COPROPRIÉTAIRES DU QUÉBEC

+Entrevue avecSTÉPHANE LABRIEPDG DE LA RBQ

LE CBCSUN AN PLUS TARD

GEORGES FALLAHARCHITECTE

« Le bâtiment relèvede la science »

YVES JOLI-COEURLANCE SON

HUITIÈME LIVREMISSION ACCOMPLIE!

COPROPRIÉTÉSÀ QUI APPARTIENNENT

LES TERRASSES?

COLLOQUEPRINTANIER DU RGCQ

L’ENTRETIEN DU BÂTIÀ TOUT PRIX

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REVUE D’INFORMATION DU REGROUPEMENT DESGESTIONNAIRES ET COPROPRIÉTAIRES DU QUÉBEC

CONDOLIAISON

La mission du RGCQPromouvoir la saine gestion des syndicats de copropriété par l’établissement de règlesrigoureuses visant à assurer la conservation des immeubles et lemaintien de la valeur ducapital des copropriétaires.CONDOLIAISON est publié par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires duQuébec. Toute reproduction des textes, illustrations et photographies de cette revue doit êtreautoriséepar leRGCQ.Bienque toutes lesprécautionsaient étéprisespourassurer la rigueurdesrenseignementscontenusdanscette revue, il estentenduqueCONDOLIAISONnepeutêtretenu responsable des erreurs ou des négligences commises dans l’emploi de cesrenseignements ni de leur réalisation. Les bureaux du RGCQ sont situés au 2000, avenueMcGill College, bureau 1600,Montréal, (Québec)H3A3H3.

Directeur exécutif : Clément BeauchesneDirectrice commerciale du RGCQ : Diane MénardDirection artistique : Marie-Josée Morin, Bernard Lamy Design graphique inc.Infographie et effets visuels : Gabriel RivaRegroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec.Téléphone : 514 916-RGCQ (7427)Courriel : [email protected] : www.rgcq.org

Dépôt : Bibliothèque nationale du QuébecBibliothèque nationale du Canada

S O M M A I R EVOL. 15 I N°2 I PRINTEMPS 2014

03 Éditorial

04 Entrevue avec Stéphane LabrieLe pdg de la RBQ fait le point sur le CBCS

06 Inspection et réfection des façades de bâtimentsUne véritable science

09 CopropriétésÀ qui appartiennent les terrasses?

10 Dalles de stationnementPrenez-en soin

11 Observatoire de la Copropriété ExemplaireFrancophone (OBCEF)Cap vers les copropriétés du futur

13 AssurancesLes allergies aux dégâts d’eau

15 Achat d’un condoLes vertus de l’inspection préachat

16 ChroniqueCSST : vos sous-traitants sont-ils en règle?

17 Études de fonds de prévoyanceUne standardisation en vue

20 Un huitième livre pour l’avocat Yves Joli-CoeurRéussir la vente ou l’achat d’un condo

22 Le prix Robert P. Morin pour Jan Towarnicki

23 RGCQ-ProvincialCalendrier des activités

24 RGCQ-MontréalColloque printanier 2014

25 RGCQ-QuébecL’ABC des frais de condos

26 RGCQ-OutaouaisAssister aux assemblées générales annuelles :un exercice démocratique

28 Performances énergétiquesComment les optimiser

29 Vices des parties communesLes payeurs sont les plaideurs

31 Plans de garantie des bâtiments résidentiels neufsLes jeux sont faits

32 L’homme à tout faire parfait

35 Les impacts du CBCS

40 Portes de garageLa quincaillerie dans tous ses états

43 Membres corporatifs

Protéger les syndicats decopropriétaires contre eux-mêmesLes bombes à retardement se comptent par dizainesauQuébec. Jeneparlepasquedesstructuresroutières,mais aussi (et surtout) des copropriétés, qui, à défautd’avoir été gérées adéquatement, risquent de voirleurscoûtsd’entretienexploser.Quandladéflagrationsurviendra, elle feramal à plusieurs syndicats de co-propriétaires. Normal, puisqu’encore aujourd’hui, lefondsdeprévoyancemanquecruellementàplusieurscopropriétés. Heureusement, il s’en trouve un bon

nombrequienvoit l’utilité.Maisont-ellesengrangésuffisammentd’argentpour faire face à une réalité implacable, c’est-à-dire le vieillissementdu bâti?

Comme si de rien n’était, comme si l’imprudence et l’imprévoyancesuivaient bêtement leur cours, les copropriétés démunies de ressourcespeineront le moment venu. Pourquoi? Parce que le malheur survientimmanquablement quand la sagesse est mise au rancart, et quand lesconseils judicieuxs’empoussièrentsur les tablettes.La fatalitéestdès lorsportéeentriompheetseréjouitdumalheurdesautres.Lescopropriétairestombent de leur piédestal, sont exposés à la furie et aux vents violentsgénérés par l’inquiétude, la vulnérabilité et la peur que ne s’écroule cequ’ils avaient patiemment bâti.

Épuisées et meurtries, à bout de souffle, les structures et façadesd’immeubles laissés à elles-mêmes agonisent lentement, mais assuré-ment.Etaprèsuncertaintemps, leurvétustéatteint lepointdenon-retour.Heureusement, jemeréjouisà l’idéeque lechapitreBâtimentduCodedesécurité (CBCS) soit en vigueur. Il permettra d’éviter le pire car il viendraau secours de ceux qui, par méconnaissance des règles élémentaires degestionencopropriété, s’enlisentpeuàpeudansdes terrainsvaseuxdontla dangerosité est pernicieuse. En somme, comme je l’ai déjà dit, le CBCSprotégera lessyndicatsdecopropriétairesdélinquantscontreeux-mêmes.François G. Cellier

François G. Cellier est rédacteur en chef dumagazineCondoliaisondepuisplusieurs années. Il rédige la plupart des textes qui y sont publiés.

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Vol. 15 No 2 CONDOLIAISON I 3

Le présent Condoliaison a été impriméà 10 000 exemplaires et est distribué à l'échelleprovinciale (Montréal, Québec et Gatineau).

www.rgcq.org

BIENVENUEAUX NOUVEAUX MEMBRESCORPORATIFS

Le RGCQ, en perpétuel développement, prend de plus en plusd’ampleur sur la scène de la copropriété. Il compte régulièrementde nouveaux membres et tient à souligner l’adhésion des entre-prises suivantes :

PLANIFIKA

ST-PIERRE ET ASSOCIÉS

SERVICES IMMOBILIERS BOND

OTONOM SOLUTION

PLANCHERS HOULE

Le RGCQ tient à saluer chacun de ses nouveaux membrescorporatifs, qui s’ajoutent à une association solideet dynamique comportant plus de 1000 membres actifs.

REMERCIEMENTSLe RGCQ dispose d’une équipe chevronnée de collaborateursqui ont à cœur la réalisation du Condoliaison. Leur travailpassionné et méticuleux permet la production d’un magazinede qualité et d’un outil d’information complet pour les lecteurs.Le RGCQ tient à remercier particulièrement François G. Cellieret tous les auteurs des articles de ce magazine ainsi quemesdames Nathalie Racine et Hélène Joli-Coeur pour leurimplication respective quant à la rédaction, la coordination etla révision des textes de cette édition.

e RGCQ a plusieurs raisons de se réjouir par les temps qui courent. Tout d’abord enraisonduchapitreBâtimentduCodedesécurité(CBCS),quiarécemmentfranchi lecap

desapremièreannéed’existence.Danscenuméro, leprésident-directeurgénéralde laRégiedu bâtiment du Québec (RBQ), Stéphane Labrie, nous donne un aperçu du chemin parcourujusqu’ici, dans l’application de cette nouvelle réglementation. Il s’agit d’un gros « morceau »qui se déploiera sur cinq ans, mais déjà, on sent que le CBCS insuffle un élan de renouveau àla copropriété québécoise. Il en sera d’ailleurs question lors du colloque printanier 2014 duRGCQ, qui se tiendra le 5 avril prochain au Club de golf Le Parcours du Cerf, à Longueuil.

Autre élément majeur sur lequel le RGCQ planche actuellement : la création d’un comitéd’experts pour standardiser les études de fonds de prévoyance. Piloté par le réputé JanTowarnicki (Adm. A.), gestionnaire de copropriétés et lauréat du prix Robert P. Morin, qui luia été remis par l’Ordre des administrateurs agréés du Québec (Ordre des ADMA), ce comitépermettra d’uniformiser les pratiques en cette matière. Nous n’avons de cesse de le dire : lefondsdeprévoyancereprésentel’organevitald’unecopropriétéquienassureralasauvegarde.

Ce fonds de prévoyance est obligatoire au Québec, alors qu’en France, il l’est récemmentdevenu en vertu de la Loi Alur, instituée il y a quelque temps par la ministre française del’Égalité du territoire et du Logement, Cécile Duflot. Ce faisant, nos cousins ont emboîté lepas dans cette direction, à la demande d’organismes comme l’Association des responsablesde copropriétés (ARC), qui le réclamait depuis longtemps déjà.

Par ailleurs, je ne saurais passer sous silence le lancement d’un huitième ouvrage que j’aipublié, il y a quelque temps, aux éditions Wilson & Lafleur. Intitulé Achat d’un condo Tout cequ’ilfautsavoir, ila fait l’objetd’un5à7, le6févrierdernier,à l’occasiondu4e PavillonCondoqui a été présenté à l’ExpoHabitation de Montréal.

L’événementréunissaitplusde125personnesetfutunsuccèsretentissant.Lespersonnesqui y ont prononcé une allocution ont fait preuve d’une grande éloquence, dont Me RobertNadeau, P.-D.G. de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec(OACIQ), ainsi que Claude Charron, qui fut, entre autres, président de la Fédération deschambres immobilières du Québec (FCIQ) de 2010 à 2012. Pierre Couillard, directeur desopérations chez Wilson & Lafleur, a également donné le ton à ce lancement.

Pourconclurecetéditorial, je tiensàsouligner leprofessionnalismed’ungrandarchitectequébécois, Georges Fallah, qui travaille méticuleusement et avec rigueur. À ce sujet, je vousinvite à lire un texte rédigé par notre rédacteur en chef, François G. Cellier, qui porte sur desproblématiquesliéesàdesfaçadesdebâtiment,pour lesquellesceprofessionnelasutrouverles solutions appropriées.

Yves Joli-Coeur, avocat émériteSecrétaire général du RGCQ

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É D I T O R I A L

LE RGCQSUR TOUS LES FRONTS

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Sonprésident,StéphaneLabrie,nousarécemmenttracé un portrait du chemin parcouru, jusqu’à pré-sent, pour régulariser l’état des copropriétés qué-bécoises qui en ont besoin. Il faudra compter cinqannées avant de pouvoir faire le tour du jardin.Néanmoins,laréglementationestlàpourrester,etleprocessus d’inspections obligatoires est bel et bienamorcé.

« Le CBCS implique une démarche de sensi-bilisation à très grande échelle au Québec. Il s’agitd’un morceau réglementaire qui cible un grandnombredebâtiments,etdontlesenjeuxsontimpor-tants»,alancéd’embléeStéphaneLabrie.Mêmes’ilsubsiste encore des copropriétés qui ignorent toutduCBCS,lescampagnesd’informationpourenfaireconnaître l’existence ont été soutenues depuis unan.Àpreuve, l’achalandagesur leportailde laRBQa augmenté au cours des derniers mois. Cet orga-nisme y a introduit un « parcours personnalisé »,

QU’ADVIENT-ILDU CBCS?

UN PREMIERBILAN POSITIF

Un an après la miseen application du chapitreBâtiment du Code de sécurité(CBCS), qui est officiellemententré en vigueur le 18 mars2013, la Régie du bâtimentdu Québec (RBQ) a faitun premier bilan des actionsentreprises en vertude ce nouveau règlement.


R É G I E D U B Â T I M E N T D U Q U É B E C

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Vol.15 Nº2 CONDOLIAISON I 5

quiseveutunquestionnaireportantsur lesobliga-tions des bâtiments visés par le CBCS. La RBQ aégalementmisenligne(rbq.gouv.qc.ca/securite)undocumentappeléGuideexplicatifdesexigencesd’en-tretien des façades, qui résume les aspects à consi-dérerpourbienplanifierunrapportdevérification,lequel devra être produit par un ingénieur ou unarchitecte.

Parmi les consignes à observer dans ce guide,onrappellequ’ilest«essentield’êtreadéquatementpréparé», et ce, avantd’attribuerunmandatd’ins-pection des façades d’un bâtiment à un profes-sionnel. Tout syndicat de copropriétaires devrait,préalablement, colliger unmaximum d’informa-tionssur lesdites façades.Ainsi, l’ingénieurou l’ar-chitecte retenu pour les examiner utilisera « leséquipements nécessaires » à son travail. Cela luipermettraaussid’évalueravecprécision lescoûtsrelatifsàses inspections.LaRBQprécisequed’au-tres activités de « sensibilisation » auront lieuultérieurement.

LES COPROPRIÉTÉS DANS LE COLLIMATEUR

Aumomentd’écrireceslignes, laRBQétait interve-nue dans 113 copropriétés québécoises, depuisl’entrée en vigueur du CBCS. « Au total, 90 avis decorrection ont été signifiés », confirme StéphaneLabrie.Cesavistouchaientnotammentdesfaçadesd’immeubles,desstationnementssouterrainsetdessystèmes de sécurité, sans compter des registresincomplets. Lorsqu’une intervention est requisedans une copropriété, tout avis de correction serad’abordadresséauxsyndicats,quilestransmettrontensuiteàleurscopropriétaires.Cesderniersdevrontêtre avisés quant aux obligations d’entretien et deconservation du bâti. Si certains copropriétairesrefusaient de coopérer, la RBQ interviendrait alorspour lesenconvaincre.«Nousappuieronslessyndicatsdontcertainsmem-bres ne semblent pas connaître leurs obligations,ounesemblentpasdisposésà les respecter », sou-ligneStéphaneLabrie.

LaRBQarécemmentdûcomposeravecdesco-propriétaires récalcitrants, au seind’une tour abri-tant des centaines d’appartements. Les balcons del’édificecomportaientdesgarde-corpsdont lahau-

teur et la solidité n’étaient pas conformes, ce quiaurait pumettreendanger lespersonnescirculanttout autour. Avec l’effet combiné du vent, certainsobjets s’y trouvant risquaient d’être projetés dansles airs. Il fallait donc s’assurer que chacun despropriétaires visés y retire les éléments à risque.Dans quelques cas, les interventions ont été pluscoercitives. LaRBQaégalement exigéque le cons-tructeurde l’édificecorrigecette situation.

QU’EN EST-IL DE LA SÉCURITÉ INCENDIE?À la suite d’accidents graves survenus dans deslieuxdesommeilauQuébec,cesdernièresannées,les principaux acteurs du milieu de la sécuritéincendie ont demandé (à plusieurs reprises) unrehaussementdesnormes.Enplusd’exigerquetoutbâtiment soit conforme à la réglementation envigueur–aumomentdesaconstruction–, leCBCSabonifiécertainesexigencesenmatièredesécuritéincendie. Il obligeentreautres l’installationdesys-tèmes d’alarme, de détecteurs de fumée et, danscertainscas,dedétecteursdemonoxydedecarbone.Précisons que lamise enœuvre de ces obligationss’échelonnerasurcinqans.

Par ailleurs, le CBCS introduit le Code nationalde la prévention des incendies. Celui-ci comprenddes plans demesures d’urgence destinés aux im-meubles comptant plus de deux étages et plus dehuit logements. Les différents services de sécuritéincendiemunicipauxdevront lesvalider.

Ilsprévoiront,notamment,unpland’évacuationobligatoireainsiquedesexercicesd’incendie.«Encequi a trait à la sécurité incendie, le succès du CBCSreposera,enbonnepartie,sur lacollaborationetunpartenariat entre la RBQ et les services d’incendiedes villes et desMRC », soutient Stéphane Labrie.Pour convaincre tout le monde d’adopter lespréceptes du CBCS, la RBQ tente actuellement derallier lesautoritésmunicipalesàsacause.

Certainesseraienten «bonnevoie»de joindreles rangs, ce qui en incitera fort probablementd’autresàlefairepourqu’entoutefin,cerèglementsoit à la fois homogène et uniforme dans tout leQuébec.�

Après le drame vécu à Québec en 2012, quand plusieurs personnes sont mortes dessuitesd’une infectionà labactériede l’espèceLegionella, causéeparplusieurs toursderefroidissement, laRBQapréparéunprojetderèglementpourenminimiser lesrisquesfuturs. La phase I dudit règlement, qui est entrée en vigueur en mai 2013, oblige ladéclaration de ces tours par leurs propriétaires. Ces derniers, accompagnés d’unprofessionnel,doiventégalementdévelopperunprogrammevisantà lesentretenir, etmettre en place un registre des travaux de maintenance qui ont été réalisés. Ceprogramme devra être disponible, sur demande, à tout inspecteur de la RBQ quivoudrait le consulter. Rappelons que la secondephase du règlement est actuellementenpréparation.Elle imposera (entreautres)desseuilsbactériologiquescontenusdansl’eau, au-delà desquels des actions correctives devront être entreprises.

LA DÉNONCIATION

LaRBQ rappelle qu’en tout temps,les citoyens peuvent communiqueravec elle pour dénoncer une situationdangereuse. Depuis lamise en placed’une ligne téléphonique destinéeà cette fin, les signalementsont considérablement augmenté.Tél. : 1 800361-0761

La RBQ souhaite que le CBCS contribue à sécuriser les immeubles qui sont ciblés parcette réglementation. Son rôle consiste à veiller à son application. Rappelons que ledéploiement du CBCS se fera sur cinq ans, pour permettre aux copropriétés de pareraux factures qui en découleront.

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F A Ç A D E S E N C O P R O P R I É T É

Les infiltrations d’eau sont en cause la plupart dutemps.Qu’àcelanetienne,àtoutécueilsasolution,mais encore faut-il requérir les services de profes-sionnels aviséspour envenir àbout. Enmatièredefaçades, tout syndicat de copropriétaires devraitdonc s’en remettre à la « science du bâtiment », etfaireappelàceuxqui lamaîtrisent.

«Lesfaçadeshabillentlastructured’unédifice.Ellesreprésententl’unedesescomposantescrucia-les, raison pour laquelle leur conception et leurentretien ne sauraient être approximatifs », lance

Georges Fallah, architecte depuis plus de 24 ans etprésident fondateur de l’entreprise G.A.P. Immeu-bles, qui a développé une expertise enmatière defaçades.Plusieurssyndicatsdecopropriétairespar-tagent sonavis, aprèsavoir commandédes travauxde réfectionmajeurs dans la copropriété où ils vi-vent,enraisondefaçadesquis’étaienttransforméesenpassoires.Dans leurétatd’origine, ellesauraientéchouéautestduchapitreBâtimentduCodedesé-curité (CBCS), adopté par la Régie du bâtiment duQuébec(RBQ), le18mars2013.

UN CAS D’ESPÈCEL’étanchéitédéficiented’uneenvelopperendlavieimpossible aux personnes qui en subissent les in-convénients. Pierre Marchand, propriétaire d’unappartement dans une copropriété située à Laval,enaeuunbonaperçuaumilieudesannées2000,quandlaverrièredesonsalons’estmiseàsuinteretàcouler. Il ensubissait lescontrecoupschaque foisqu’il pleuvait et lorsqu’il y avait gel et dégel.Des in-vestigations ont étémenées par des professionnelsqui s’y connaissent, afin d’apporter les correctifsnécessaires. Mais une première ronde de travauxn’adonnéaucunrésultat.Par lasuite, leschosessesont mises à traîner en longueur. Exaspéré par lasituation, PierreMarchanda requisune injonctioncontre le syndicat, etapoursuivi endommagessesadministrateursd’alors.

Cet infortuné copropriétaire a finalement eu lamainheureuselorsqu’ilarencontréGeorgesFallah.« J’ai agi comme témoin expert à la cour afin d’ex-poserlasituationqu’ilavécue,etpourproposerdessolutions»,dedire l’architecte,quiavaitpréalable-ment élaboré les plans et devis des travauxà faire,préparé une estimation et assuré la supervisiondesdits travaux,à lademandedu juge.

MAÎTRISER LA SCIENCEDU BÂTIMENT


Les problématiques d’enveloppes de bâtiments en copropriéténe sont pas rares. Elles découlent bien souvent d’un mauvaisentretien, mais peuvent aussi être causées par des vicesde construction ou de conception.

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Pour éliminer les infiltrations d’eau, il fallaitconsolider la partie supérieure de la verrière, plusprécisément à la jonction entre celle-ci et unmurde briques qui la soutient. Lamembrane n’y étaitpasétancheetavaitétémal installée. Il fallait aussiremplacer toute la fenestration et appliquer unemembrane auto-adhésive aux pourtours des fe-nêtressetrouvantau-dessusdelapièce.Cestravauxen hauteur ont été réalisés à la fin du mois denovembre 2006, dans des conditions hivernales,entre les 15e et 16e étages du bâtiment. Coût desopérations :95000$.

TROUVER LA GOUTTE D’EAUUne autre copropriété aux prises avec une enve-loppeporeuse, à Lachine, a nécessité la résolutiond’une énigmede taille. « Le défi consistait à savoirparoùentraitl’eau»,d’expliquerGeorgesFallah,quia finalement trouvé la source d’infiltration, aprèsavoir procédé aux investigations appropriées. Enfait, l’eaupénétraitàl’intérieurparunelucarne,unegoutteàlafois.Ellesuivaitsonchemindansundesversants de la toiture, pour ensuite longer le muradjacentjusqu’ausous-sol,derrièrelepare-air.Nor-malement, la goutte aurait dû se retrouver dans lacavité d’air dumur, une zone cruciale qui permetsonassèchement.Quoiqu’ilensoit,aprèsplusieursannéesd’infiltrationaucompte-gouttes, l’intérieurdecettefaçadeétaitcomplètementpourri.Sescom-posantes s’effritaient comme du gâteau. Coût destravaux : 78 000 $ (avant taxes). Dans ce dossier,une entente à l’amiable est survenue entre le syn-dicatdecette copropriétéet sonconstructeur.

Les firmes de gestion d’immeubles requièrent,ellesaussi, lesservicesdeGeorgesFallah.L’unedesplusimportantesentreprisesdecegenreauQuébec,LaucAndrique Gestion de copropriétés, a souventfait affaire avec lui. « Je le connais depuis cinqans.Nousavonstravailléensembledansdifférentsdos-siers. Très impliquédans toutcequ’il fait, cetarchi-tecten’hésitepasàmontersurdeséchafaudsetdansdesnacelles,etn’apaspeurdesesalirlesmainspouraller voir et comprendre ce qui se passe », indiqueNicole Rousseau, gestionnaire de copropriété chezLaucAndrique.

Méthodiqueetordonné,GeorgesFallahproduit,pourchacundesesmandats,unrapporténumérantlesanalysesquiontétéfaites,photosàl’appui,ainsique les solutions préconisées pour résoudre uneproblématique.Demême,avantd’entamerquelquetravail que ce soit, il remet un devis détaillé préci-santses intentions.«Sesdocumentssontétoffésetbienexpliqués.Mêmeceuxquineconnaissentrienauxbâtiments en comprendront le contenu», d’a-jouterNicoleRousseau.

NÉGLIGENCE ET INSOUCIANCELeshistoiresd’horreurenmatièredefaçadesdépas-sent parfois l’entendement. « À Brossard, aprèsavoir procédé à une destruction contrôlée d’unefaçadedehuitétages,ons’estaperçuquesoncons-tructeuravaitoubliéd’installerdessolinsau-dessusdesouvertures », dedireGeorgesFallahavecéton-nement. Pour pallier cette négligence, ce mêmeconstructeuradécoupé l’uréthanesur lapartie su-périeure des fenêtres, pour ensuite y installer unemembrane d’imperméabilisation auto-adhésive,par-dessuslaquelleunenouvellecouched’uréthanea été giclée. Cette opération « bâclée » s’est avéréeinsuffisantepourcolmater lesbrèches,car l’eaupé-nétraitdans lesmurssurplusieursniveaux.

Pour corriger ce vice de construction, il a falluretirer les briques tout autour des fenêtres, puisinstallerunsolin«membrané»,cequi renddésor-maisimpossibleslesinfiltrationsd’eau.Coûtdestra-vaux:environ200000$.Maisl’histoirenes’arrêtepas là.Uneinvestigationdesautresmursaconduitaumêmeconstat,àsavoirl’absencedesolins.Ilfau-dra donc refaire toute la brique des trois façadesrestantes, après avoir préalablement corrigé leursdéfauts, ce qui coûtera environ 1,5 million $. Lesyndicatdes copropriétaires concernéa intentéunrecourslégalcontreleconstructeur,àquiilréclamelemontantdecette facture.

Une autre copropriété comprenant quatre pha-sesaeuplusdechance.Enraisond’infiltrationsd’eau,unpremier diagnostic préconisait le remplacementcompletdelabriquedesfaçades.Cette opérationau-raitcoûté3,2millions$.Néanmoins,cesyndicats’estprévalud’unsecondavisavantdeprocéder.

« Le démantèlement et la réinstallation desbriques n’étaient pas requis dans ce cas-ci », d’ex-pliquerGeorgesFallah,quiaréalisédes testsexplo-ratoires pour en arriver à cette conclusion. Lasolutionretenue–maisnonlamoindre–consistaitplutôtàcorrigerdeszonescibléesdansl’enveloppepourquel’eaupuisses’évacuerdesmursdebrique.Finalement,lesquatresyndicatss’ensonttirésavecune facturedont lemontant était beaucoupmoinsélevé.

DES SOUS-TRAITANTS LAISSÉSÀ EUX-MÊMESSelonJacquesGirard,ex-gestionnaired’immeubleset ex-administrateur dans trois des quatre copro-priétés,cetensembleimmobilieraétémalconstruit,car en cours de route, le premier entrepreneur adéclaré faillite. Les sous-traitants se sont retrouvéslivrés à eux-mêmes. « Nul doute que nous avonstraité avec un architecte quimaîtrise la science dubâtiment», conclut-il.�

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L’architecte Georges Fallah est appelé à inspecter des façades dans le cadre du chapitre Bâtiment duCode de sécurité (CBSC), entré en vigueur le 18 mars 2013. Les syndicats de copropriétaires avec quiil fait affaire reçoivent, préalablement, une offre de services. Ils savent exactement à quoi s’attendrede lui. En outre, afin d’établir une cartographie des déficiences d’une enveloppe, il devra êtresecondé par un maçon muni d’une nacelle, pour procéder au balisage des façades de haut en bas.

Lors de la passation des pouvoirs entre lepromoteur et les copropriétaires, un syn-dicat devrait toujours être secondé pardes professionnels aguerris, par exempleun architecte ou un ingénieur. D’emblée,ils pourront voir si le bâtiment est con-forme, notamment lors de la réceptiondes parties communes par ce mêmesyndicat. S’il devait y avoir des vices deconstruction ou des malfaçons, il seraitencore temps d’en aviser le promoteur duprojet pour qu’il corrige le tir et, le caséchéant, d’en informer l’administrateurdu Plan de garantie concerné. De même, silespartiescommunessont incomplètesauregard des plans du bâtiment, un syndicatpourra,encore là,exigerque lescorrectionssoient faites par son promoteur.




On retrouve de plus en plus de toits-terrasses danslesnouveauxprojetsdeconstructionencopropriété.Ainsi,lacouverturedesimmeublespeutêtreutiliséecomme un espace convivial. De plus, les toits-terrassespeuventmêmeêtreaménagésenjardinetconstituésd’élémentsconstruitsavec,parexemple,uneserred’agrément.

Or,que faire lorsque lacouleurdevotre terrassedevient fade, que l’eau ne perle plus, que le finis’écailleetsemblesec,queleboiss’effriteetgrisonneoubienquedesmoisissuresoudesalgues font leurapparition?Maissurtout,quidoitpayer lanote?

Ilfautd’abordsavoirquelescopropriétairesquidétiennent l’usage de ces terrasses doivent, saufexceptionprévueexpressémentdansladéclarationdecopropriété,contribuerauxfraisd’entretienetdemaintenance de celles-ci, considérant qu’elles sontpresquetoujoursassimiléesàdespartiescommunesàusagerestreint.Cesfraisincluent,àtitred’exemple,la peinture, le nettoyage, le déneigement, le traite-mentdubois,etc.

Cetteobligationpourlescopropriétairesperson-nellement d’entretenir les terrasses est contenuedans les dispositions mêmes de la déclaration decopropriété régissant l’immeuble ainsi qu’à l’arti-cle 1064duCode civil duQuébec qui stipule que :« Chacun des copropriétaires contribue, en pro-portion de la valeur relative de sa fraction, auxcharges résultant de la copropriété et de l’exploi-tation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévo-yance constitué en application de l’article 1071.Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les partiescommunes à usage restreint contribuent seuls auxchargesquienrésultent.»

Les tribunaux se sont prononcés à quelquesoccasions sur l’interprétation à donner à l’expres-sion « charge ». Ainsi, celle-ci ne comprend pas lanotionde réparationmajeureetde remplacement.Plus précisément, dans les décisionsPotvin c. Syn-dicat de la copropriété Les condominiums St-Michel(EYB2005-99382(C.Q.))etPaquettec.Syndicatdela copropriété Les Jardins Versailles phase III et IV(2013 QCCQ 5270 (C.Q.)), la Cour est venue con-firmerque : « lapartie communeàusage restreint,notamment lesportes, fenêtres,murs extérieurs etbalcons, demeurent une partie commune et sonremplacementest la responsabilitédusyndicat».

Enregarddecequiprécède, lescopropriétairesbénéficiant de l’usage d’une terrasse ne peuventêtreappelésàcontribuerqu’auxseulsfraisrésultantde l’usagedespartiescommunesàusage restreint,ou encore aux coûts engendrés en raison d’unusageabusifpareuxdesditespartiescommunesàusage restreint, et ce, tout au longde lavieutiledela terrasse.

Bref, il y a donc lieu de distinguer deux typesde charges communes, soit les charges résultantde l’entretienetdes réparationsmineuresdes ter-rasseset leschargesrésultantdesréparationsma-jeures et du remplacement de celles-ci.

Cependant,s’agissantdesréparationsmajeureset du remplacement, la loi prévoit la constitutiond’un fonds de prévoyance par le syndicat, danslequel tous les copropriétaires cotisent.

Toutefois, il se peut (c’est le terme utilisé parl’article 1072 du Code civil du Québec) que ladéclarationdecopropriétéprévoitspécifiquementque les réparationsmajeureset le remplacementdes parties communes à usage restreint soient àla charge exclusive du copropriétaire en ayantl’usage.

Enconclusion, il fautdoncbienlirevotredécla-rationdecopropriétéafindesavoiràquireviendral’obligationdes’assurerdeconserverlebonétatdeces composantes de l’immeuble afin de connaîtrequi, ultimement, devra enpayer lanote! �

L’ENTRETIEN DES TERRASSES

QUI DOIT PAYER LA NOTE?Le fait de jouir d’une terrasse extérieure fait partie de l’un des nombreux plaisirs de la vieen copropriété. Celle-ci permet notamment de profiter des chauds rayons du soleilou de recevoir des invités au grand air.

Par Me Annie Lefebvre,avocate, LL.M., de Grandpré Joli-Coeur

R E S P O N S A B I L I T É S


I N S P E C T I O N S

En fait, elles devront faire l’objet d’inspections « approfondies » tous les cinqans. Les syndicats de copropriétaires ont intérêt à y voir, car au fil du temps,certaines dalles structurales ont été endommagées par les sels de déglaçage,fauted’avoir bénéficiéd’unentretienadéquat. Il y a fort àparier quedansunemajoritédecopropriétés,desréparationsmineuresoumajeuresserontrequises.

«Plusieurssyndicatsdecopropriétairesnepourrontrespecterlespremièresdates butoirs d’inspection, parce qu’ils ne savent pas que le CBCS est entré envigueur », précise Hubert St-Pierre, ingénieur et président chez St-Pierre &Associés,unefirmedontl’expertiseestreconnueenréhabilitationdestructures.« Jusqu’à présent, la plupart des dalles que j’ai inspectées, en copropriété,indiquent qu’il faudra procéder à des travaux de réparation plus ou moinsimportants»,d’ajouterHubertSt-Pierre.

LA CONFORMITÉ COÛTE QUE COÛTEDorénavant, les copropriétés délinquantes ne pourront plus se défiler, car lesrapports d’inspection devront être produits par un ingénieur. Si ces rapportsrévélaient qu’une dalle présente des signes de dangerosité pour ses usagers,tout ingénieur aurait le devoir d’en informer la Régie du bâtiment duQuébec(RBQ), qui interpellerait ensuite les copropriétés concernées. Leur syndicatserait dès lors tenud’apporter des travaux correctifs. Ceuxqui s’entêteraient àcultiver laprocrastinationpourraientvoir leur stationnementcondamné.

MieuxvautprendreleCBCSausérieux,carcenouveaurèglementapparaîtcommeétantcoercitif.Àdéfautdes’ysoumettre,lescopropriétairesréaliseronttrèsvitequ’enmatièrededallesdestationnementsétagés,tousdevrontassumerleursdevoirsetobligations. �

BICHONNEZ VOS DALLES DE STATIONNEMENTSi les façades de bâtiments sont désormais dans la mire du chapitre Bâtiment du Code de sécurité(CBCS), les dalles de stationnements étagés sont également ciblées par ce nouveau règlement.

Comme pour toute composante d’un immeuble, la fréquenced’entretien d’une dalle structurale en béton dictera lesmontantsd’argent qui devront y être investis. Plus on attend avant deprocéder aux travauxdemaintenance, plus les coûts sont élevés,par le faitd’unedégradationaccruedeladitedallestructurale.Enrègle générale, la saison estivale est propice aux travaux deréfection majeurs dans un stationnement étagé, car il faut eninterdire l’accès aux véhicules. Les syndicats de copropriétairespréfèrentdoncattendrel’étéavantdelesfermertemporairement.

Le chapitre Bâtiment du Code de sécurité (CBCS) exige qu’unsyndicat de copropriétaires effectue, une fois l’an, unevérificationvisuelle de son stationnement étagé. « Les observations qui endécoulent devront obligatoirement être consignéesdansune fichede vérification annuelle accompagnée de photographies datées. »

Si un stationnement étagé a plus d’un an et moins de 5 ans le18 mars 2013, un rapport de vérification approfondie devra êtreproduit au plus tard le 18mars 2014. S’il a plus de cinq ans d’âge,tout syndicat de copropriétaires devra obtenir ce rapport au plustard le 18mars 2016. Il sera par la suite requis tous les cinq ans.

Source : RBQPour en savoir plus sur le CBCS : rbq.gouv.qc.ca/securite


Àcourtetàmoyenterme,plusieursstationnementsétagésencopro-priéténécessiterontdesréparationsmineures.Àtitred’exemple, lesmembranes d’étanchéité pourraient être à refaire, et il y aura fortcertainement des fissures à colmater. Malheureusement, certainssyndicatsdevrontfairefaceàdestravauxbeaucoupplusimportants.

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EN ROUTE VERSLES COPROPRIÉTÉSDE L'AVENIR

GÉNÉRATRICESSOLUTIONS DE QUALITÉ

Denis GougeonDirecteur de Succursale

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912 Rue Berlier,Laval, QC H7L 4K5T. 450-901-0131F. 450-901-0143M. 514-473-7925

Les copropriétés québécoises, françaises et belges seront désormais sous laloupeduregard international, grâceà lacréationofficiellede l’Observatoiredela Copropriété Exemplaire Francophone (OBCEF). Cette nouvelle entité est lefruit d’une démarche entreprise depuis plusieurs années, déjà, pour créer unréseaud’échangesafind’analyser le«fonctionnement»descopropriétésdansces troispays.

DES DÉBUTS PROMETTEURSPremieràavoir lancé ledébatsur lescopropriétésexemplaires, l’andernierenBelgique, Jean-Pierre Lannoy aura certes jeté les bases d’un intéressant défi àrelever.Syndicdecopropriétédanssonpays, l’équivalentd’ungestionnairedecopropriété auQuébec, il a retourné la question sous tous ses angles pendantl’événementbaptiséVillageCopropriété,dontilfutlecréateuretcoordonnateur.Cebrassaged’idéesaeulieupendanttroisjoursenoctobre2013,etlesrésultatsontétéprobants. Jean-PierreLannoyaural’occasionderéitérer l’expérienceen2014, puisqu’il mettra sur pied le Home Expo à Bruxelles, les 25, 26, 27 et28septembreprochains.

Pour lui, il ne fait aucun doute que la copropriété modèle passe, notam-ment, parune«gestion immobilière comprisepar les copropriétaires », ainsique « l’exécution obligatoire » des travaux qui devront être réalisés dans unimmeuble.Celadit, l’OBCEFseradetouslesdébats,dontceuxquiaurontcoursàl’occasionduCongrèsinternationaldelacopropriété,présentéàMontréal les8et9maiprochains. Pilotépar leRGCQetLudovicLeDraoullec, secrétairedel’OBCEFetavocataucabinetdeGrandpréJoli-Coeur, l’événementsevoudraunrendez-vousinternationalaxésurdeséchangesfructueuxentrelesparticipants.

MÉMORANDUM ET RETRANSCRIPTIONSLa « teneur des débats » sera résumée dans unmémorandum. Celui-ci seraremisauxparticipantsà l’issueduCongrès.Touslesextraitsquienémanerontserontdiffusés,pendanttoutel’année,surdiversesplateformesenformatpapierou électronique, aussi bien au Québec qu’en France et en Belgique. Ce mé-morandum reposera sur des assises documentées, afin d’envisager avec pré-cision lesgestesàposerdans lescopropriétésdedemain.

Observatoiredela CopropriétéExemplaireFrancophone

5981, chemin ForestTerrebonne, Québec

J7M 1M5

Tél. : (450) 478 8807Fax: (450) 478 4932

Gestion, Architecture, Planification etInspection des immeubles

Georges FallahGeorges Fallah,, ArchitecteArchitecte

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IMMEUBLES INC.G.A.P.I.

E.Mail: gg..aa..pp..iimmmmeeuubblleess@@vviiddeeoottrroonn..ccaa

C O N G R È S I N T E R N A T I O N A L

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Le Congrès international de la copropriété créera unprécédent, car il pro-poserades solutions auxobstacles rencontrés en copropriété. « Cetteminederenseignementsutilescontribueraàcréer,ultimement,lesstandardsdecequeserontlescopropriétésditesexemplaires.Pouryparvenir, leurscopropriétairesdevront y cultiver un respect mutuel. Les administrateurs de copropriétésdevrontaussiappliquer lesnotionsd’entretienetdeconservationdubâti»,dedireLudovicLeDraoullec, qui rédigeraetproduira lemémorandum.

Selonlui, lesdysfonctionspropresauxcopropriétésvarientselonleurtaille,bien qu’il subsiste des dénominateurs communs pour chacune d’elles. « Lesplus récurrents concernent les relations émotives entre copropriétaires, sanscompter les actionsposées en fonctionde la valeurde leurportefeuille, ce quilimite lacopropriétéàunevisionàcourt terme.»

MISER SUR LA QUALITÉLesconférenciersmiserontsurdescontenusspécialisés. Ils s’adresserontàunpublicavertinotammentconstituédegestionnaires,denotaires,d’ingénieurs,d’architectes,d’évaluateursagréésetdecourtiers immobiliers.Unedélégationfrançaiseetbelgeestégalementattendue,dont l’avocatparisienOlivierBrane,quiserad’ailleurs legrandorganisateurduSalondelacopropriétédeParis, les5 et 6 novembre prochains, pendant lequel l’OBCEF assurera une présenceassidue.

Les participants à ce congrès auront le loisir d’écouter des conférenciers,d’échanger, d’assister à des débats et à des ateliers pendant une journée etdemie.Lesamedi10maiseraquantà luiconsacréàunevisiteduRitz-CarltonMontréal. Celui-ci abrite désormais 45 appartements en copropriété de grandluxe,dontlemoinschercoûte1,3million$.«L’idéederrièrecettevisiteconsisteà faire voir auxparticipants une copropriété située au cœur d’unhôtel presti-gieux,dontlefonctionnementestrendupossiblegrâceàunmontagejuridiqueconçupar lenotaireSergeAllard»,d’insisterLudovicLeDraouellec.

LesparticipantsserendrontensuitedanslequartierGriffintown,situéàunjet de pierre du centre-ville montréalais. Toutes les copropriétés qui y sontactuellement en construction, ou qui le seront par la suite, ont remplacéd’anciennesfrichesindustriellesflorissantesàuneautreépoque.Pourtoutdire,Griffintown se transforme peu à peu en ville dans une ville. « Dans ce cas-ci,

e nous portonsÀÀ totous les jours, le respect que

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nousvoulonsmontrerànosinvitéslagrandedynamiquesuscitéeparlacopro-priété àMontréal », relate Ludovic Le Draouellec. On le croit, car lamétro-poleduQuébeca résolumentpris levirageaxésurunconceptd’habitationscollectives.�

L’Observatoire de la Copropriété Exemplaire Francophone (OBCEF) seraprésent lors d’événementsmajeurs consacrés à cemoded’habitation. Cetorganisme participera notamment au Congrès international de la copro-priété, qui sera présenté à Montréal les 8 et 9 mai prochains, au HomeExpo de Bruxelles (25, 26, 27 et 28 septembre 2014) ainsi qu’au Salon dela copropriété deParis (5 et 6novembre 2014).

Parmi lesconférenciers invités lorsduCongrès internationalde lacopropriété figureront :

MeSergeAllard,notaire (Québec)Mme ÉliseBeauchesne,CPA,CA,administratriceagrééeet fondatricedeSolutionCondo.com (Québec)

MeCatherineBéland,notaire (Québec)MeOlivier Brane,avocathonoraire (France)MmeDeniseBrosseau,directricegénéraleet secrétairede l’OrdredesadministrateursagréésduQuébec (OrdredesADMA) (Québec)

M.Michael Chetboun,gestionnairedecopropriétéet fondateurdeSequoia (Québec)

MeYves Joli-Coeur, avocatémériteetsecrétairegénéralduRegroupementdesgestionnairesetcopropriétairesduQuébec(RGCQ)(Québec)

M. Jean-Pierre Lannoy, syndicconventionnelet judiciaire, expert judiciaire (Belgique)

M.RéjeanTouchette, technologueprofessionnel (T.P.)et expert enbâtiment (Québec)

M. JanTowarnicki,administrateuragréé (Adm.A.)etdirecteurgénéral chezAutogestionVerrières I-II-III-IV-V (Québec)

M.MichelVassiliadès,administrateurdebiens (France)

C O N G R È S I N T E R N AT I O N A L C R É AT I O N D E L ’ O B C E F

Observatoiredela CopropriétéExemplaireFrancophone

p10-13 Garage.qxp:_ 3/17/14 9:22 AM Page 12


Pour en savoir plus :

Claude PaquetteConseiller en sécurité �nancièreCourtier en assurances de dommages/InvessaTél. : 450 781-6561, poste 257ou sans frais 1 800 561-6560Fax : 450 781-4851Cell. : 514 497-6922225, Promenade du Centropolis, bureau 220,Laval (Québec) H7T 0B3www.invessa.com | monassurancecondo.comCourriel : [email protected]

VOTRE COPROPRIÉTÉEST-ELLE ÉTANCHEÀ L’EAU?

Depuisquelquesannéesdéjà, lesassureurssontdevenuschatouilleuxàl’égarddessyndicatsdecopropriétaires,dontlesréclamationscauséespar des dégâts d’eau sont trop nombreuses. J’en ai pour preuve unecopropriétéhautdegamme,dont je tairai lenom,quis’est récemmentvu refuser une couverture relative aux dégâts d’eau. Dans cettecatégorie,touslestypesdesinistressontvisés,parexempleleschauffe-eau qui coulent, les bris de tuyaux, les refoulements d’égouts et lesgicleursqui sedéclenchent inopinément.

Lesassureurssontsurunpiedd’alerte,etpourcause,caràl’heureactuelle, lemontantdesréclamationspourdégâtsd’eaudépasseceuxrésultant d’un incendie. Dans les circonstances, les administrateursdecopropriétésdevrontêtredoublementvigilantsetprioriser lapré-vention, car le drapeau rouge se lèvera dès qu’un syndicat de copro-priétairescompteraplusdedeuxréclamations.Vosprimespourraientdès lorsatteindredessommetsvertigineux,et si lasituationnes’amé-liore pas, vous seriez contraint de souscrire une assurance aux tarifsprohibitifs.

Biensouvent,cesdégâtsd’eauàrépétitionsont le fruitd’unemau-vaise gestion immobilière. Pourtant, tout administrateur de copro-priétédoits’employeràenréduirelafréquenceauminimum,voireleséradiquer. Il existe desmoyens d’y parvenir, par exemple en deman-dantauxcopropriétairesderemplacerleurchauffe-eautouslesdixans.Votreassureur s’enverra rassuré. Enoutre, il faudrait faire le tourdesappartements après le même nombre d’années, pour vérifier l’étan-chéitédescalfeutragesdebaignoires,dedouchesetdesanitaires.

Sachezqu’aumomentdemagasineruneassurancededommages,unassureurchargéd’analyservotredossiervousposeraplusieursques-tions. Il voudra entre autres savoir quel âge ont les chauffe-eau qui setrouvent dans chaque appartement. Combien de réclamations avez-vousadresséesàunassureur?Votrefondsdeprévoyanceest-ilsuffisantetvotrecarnetd’entretienest-ilàjour?Quellesmesuresavez-vousprisespourminimiser les risques de sinistres?Mais la question ultime vousrevient:queferais-jesil’onsupprimaitmacouvertured’assurancepourdégâtsd’eau?Lesconséquencespourraientêtredramatiques,tantpourla valeur des appartements qu’abrite votre immeuble, qui se dépré-cierait à coup sûr, que pour votre tranquillité d’esprit, qui se verraitsérieusementhypothéquée.Pensez-ydeux foisplutôtqu’une!

CHRONIQUE

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C O N S E I L

Tous les vices apparents devraient normalement y être re-censés,s’ilyalieu.Unacheteurpourraainsidéciderd’acquérirounonuncondo,àlalumièred’informationsqu’uninspecteurpréachat lui aura transmises.

« Notre travail fournira un portrait global de la situation,nonseulementencequiatraitàl’appartementconvoité,maiségalement sur l’état des parties communes de l’immeubledont il fait partie », insiste Mélissa Côté-Laforge, techno-logueprofessionnelle(T.P.)chezPro-SpecHabitation.Malheu-reusement, le choix d’une propriété repose encore tropsouvent sur des considérations émotives. « À l’inverse, l’ins-pecteur préachat aura un regard neutre », poursuit MélissaCôté-Laforge.

À titre d’exemple, si les façades enmaçonnerie d’un bâ-timent comportentdes segmentsqui ont éclaté, celapourraitindiquerdesproblématiques importantes àvenir, auquel casil faudrait éventuellement investir d’importantes sommesd’argentpour réparer lesdégâts.Si,desurcroît, lacopropriétén’est pas dotée d’un fonds de prévoyance suffisant, il vaudraalorsmieuxnepasacheteret chercherailleurs.

Une fois son travail terminé, un inspecteur préachatproduira un rapport qui décrira l’état des zones examinées,dont la structure d’un immeuble, sa toiture, son système degestion des eaux et des égouts ainsi que ses élémentsméca-niques.Ildevraégalementtenircompted’avisreçusdelapartdes autorités locales etmunicipales. Ces tâches ne représen-tent que quelques exemples des devoirs et obligations quiincombent à ce même inspecteur, lequel permettra à unconsommateurd’avoirl’heurejustesurlapropriétéconvoitée,ce qui devrait normalement lui éviter des faux pas afin qu’ilpuisseacheteren touteconnaissancedecause. �

Vol.15 Nº2

ACQUISITION D’UN CONDO

N’ACHETEZ PASSANS SAVOIRPassage obligé avant d’acheter unappartement en copropriété neufou existant, l’inspection préachat parun ingénieur, un architecte ou untechnologue professionnel (T.P.)permettra d’ausculter son état.

�

Cette traînée d’eausur la façade d’unecopropriété révèleune dysfonctiondes solins. Si cetteproblématique n’estpas corrigée à courtterme, elle entraîneraune usure prématuréede la maçonnerie,laquelle se trouveà absorber de l'eauà répétition.

�

La laine de cellulose sou�ée danscet entretoit s’est tassée, perdant ainsiune bonne partie de ses propriétés isolantes,à cause d’une in�ltration en provenancede la toiture.

Les inspecteurs préachat ne sont pasnécessairement ingénieurs, architectesou technologuesprofessionnels (T.P.)

NOTE

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C H R O N I Q U E

Méfiez-vousdesentrepreneursgénérauxquitra-vaillent dans votre copropriété. S’ils n’ont paspayé leurs cotisations annuelles à la Commis-siondelasantéetdelasécuritédutravail(CSST),votre syndicat en fera les frais. Cette mésaven-ture est récemment survenue auxVerrières surlefleuveIàV,oùjesuisgestionnairedepuisprèsde25ans.

En 35 années demétier, je n’avais encorejamais vu ça. L’entrepreneur général dont ilest question est une PME. Il travaillait pournousdepuis quatre ans et assumait despetitsmandats, dont lesmontants n’excédaient pas2000 $. Au total, ses honoraires ont avoisinéles 200 000 $. Il embauchait deux ou trois

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employés, sansplus. Sesprestationsétaient irrépro-chables, si bienqu’au fil du temps,nousavions tisséune relationdeconfiance réciproque. Jusqu’à cequelaCSSTnous réclamedescotisationsqu’iln’avaitpaspayées. Lemontant à débourser s’élèvera à environ1000$. Néanmoins, la créance aurait pu être beau-coup plus substantielle.

S’il s’était agi d’un entrepreneur général d’enver-gure, qui se voit confier des contrats majeurs auxVerrières, leschosesseseraientpasséesautrement.Enpareille circonstance, il doit prouver qu’il a honoré sesobligations financières, tant à la Commission de laconstruction du Québec (CCQ) qu’à la CSST, et qu’il abeletbienpayésessous-traitants.Cesderniersdevront,pourleurpart,dénoncerausyndicatd’unecopropriété

Jan Towarnicki Adm. A.Gestionnaire de copropriété aux Verrières I à VÎles-des-Sœurs

ÉVITEZ DE PAYERPOUR LES AUTRES

lesmandats qu’il leur a confiés. Ainsi, ils pourrontinscrire un avis d’hypothèque légale contre leditsyndicat, à défaut d’être payés par l’entrepreneurgénéral.Afind’éviter lesproblématiquesdecegen-re,nousdemandons, systématiquement,unequit-tance totale ou partielle aux sous-traitants qui ontdénoncé leurcontrat.

Celadit,cepetitentrepreneuratrahinotrecon-fiance, en quelque sorte. Nous n’aurions pas ima-giné qu’il puisse avoir des comptes en souffrance.Ilnenousajamaisrappelésdepuiscettemésaven-ture, et il demeure introuvable.Un tel scénarioex-poselessyndicatsàpayer(endouble)dessommesd’argent pour les autres. Il faut savoir que les coti-sations qui incombent à un entrepreneur général,dont celles destinées à la CSST, sont incluses dansseshonoraires.Cettesituationentraîneraaussidesdésagréments d’ordre administratif, car il faudraremonterplusieursannéesenarrièrepour retrou-ver l’ensemble des factures payées, afin de les re-mettre à la CSST. Cet organisme calculera dès lorslesmontantsqui lui sontdus.

En somme, le réveil a été brutal et nous a con-vaincusqu’entouttemps,ilnefautjamaisbaisserlagarde. Mais surtout, qu’il faut exiger des preuvesselon lesquelles un entrepreneur général, quellesque soient sa taille et son importance, est en règleavecsescréanciers, y compris laCSST.�

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LeRGCQamandatéJanTowarnickiafindeprésiderce comité. Gestionnaire (Adm. A.) de copropriétéaux Verrières sur le fleuve I à V, il est égalementmembreduconseild’administrationduRGCQ.

«L’initiativeenestencoreàl’étapedeprojet.Lesparticipants ont entre les mains une ébauche detexte, lequeldevraêtrepeaufinéavantd’êtreofficia-lisé»,précise JanTowarnicki. Cette standardisationdesétudesdefondsdeprévoyanceneferapasforcede loi, elle permettra plutôt aux firmes qui les pro-duisentde«serégulariser»àlanouvellenorme,quiserafortementrecommandéeauxmembresetnon-membresduRGCQ.Afind’encomprendrelanaturemême,mieux vaut connaître les différentes étapesinhérentes à la création d’un fonds de prévoyance.C’estceques’emploieraàexpliquerleRGCQàtraverscetambitieuxprojet.

L’URGENCE D’AGIRLes copropriétés semultiplient un peu partout auQuébec.Depuisquelquetemps,cesegmentdemar-ché résidentiel extrêmement concurrentiel est àl’avantagedesacheteurs.Cesderniersdevrontdoncfaire en sorte qu’après avoir acquis un condo, l’im-meublequil’abritenetournepasàleurdésavantage.Pour prévenir toute situation regrettable au regarddespartiescommunes,lesquellesdevronttôtoutard

êtreréparéesouremplacées, laLoi (article1072duCodecivilduQuébec)oblige lacréationd’un fondsdeprévoyance,etce,dèslapublicationd’unedécla-rationdecopropriété.

Mais comment savoir, exactement, quel sera lemontantdessommesd’argentàprovisionnerdansce fonds?LeCodecivilduQuébecprécisequ’il fauty injecter auminimum 5%desmontants allouésaux charges communes. Bien des syndicats de co-propriétairestiennentpouracquisquecepourcen-tageestsuffisant,alorsquedanslamajoritédescas,il ne reflète pas leurs besoins financiers réels. Lecumuldessommesd’argentengrangéesestsouventinférieuràcequ’ildevraitêtre,cequipourraitavoirdesconséquencesfâcheuses.Cettesituationrisquedecontraindreunsyndicatàprocéderàdesappelsde charges, dont les copropriétaires visés feraientles frais. Quand lesmontants réclamés sont énor-mes, certains d’entre eux n’ont pas lesmoyens depayer.

LA BONNE APPROCHEToute copropriété qui se respectedevrait se référerà une étude de fonds de prévoyance, laquelle per-mettra d’avoir l’heure juste quant aux sommesd’argentàydéposerannuellement.Produiteparunprofessionnel du bâtiment compétent, cette étude

s’articule en plusieurs volets, dont un premier quiinventorieracequ’unimmeubleadansleventre,parexemple ses systèmes de ventilation et de clima-tisation.Cetteanalysephysiquepermettrad’établirladurée de vie utile des équipements recensés, cequi conduira à la production d’un rapport d’étatd’immeuble.

L’étape suivante consistera à élaborer un plande gestion d’actifs. Ce document indiquera, entreautres, à quel moment les composantes d’un bâ-timent devront être entretenues ou remplacées. Etàlatoutefin,ilfaudracréeruncarnetd’entretien,ausein duquel sera annoté tout ce qui devra être faitenmatièredemaintenance, selondeséchéanciersprécis. Ce carnet doit notamment comprendre lesmanuelsd’entretiendétaillésdeséquipementsd’unbâtiment (incluantsesgarantiescontractuelles)et,au fildutemps, les informationspertinentesquantaux travaux majeurs qui y ont été réalisés, parexemple sur la toiture, lesascenseurs, les chaudiè-resou lescanalisations.

POURQUOI CETTE ÉTUDE?Nonseulementuneétudede fondsdeprévoyancepermettra d’avoir les sommesd’argent requises, lemoment venu, mais elle assurera également lemaintiend’unimmeubleenbonétat.ÀuneépoqueoùleQuébeccomptedesmilliersdecopropriétés,etque les condos représentent un investissementsommetouteprofitable,leursacquéreurspotentielsvoudront être sûrsd’acheter laperle rare.Qui vou-dra d’un appartement dans une copropriétédélabrée,etoùl’administrationetlagestionlaissentàdésirer?

N O U V E L L E S N O R M E S

ÉTUDES DE FONDS DE PRÉVOYANCE

POUR LA PÉRENNITÉDU BÂTI

LES ÉTUDES DE FONDS DE PRÉVOYANCE SONT ACTUELLEMENTSOUS LA LOUPE D’UN COMITÉ D’EXPERTS, QUI TRAVAILLEACTUELLEMENT À CRÉER UNE NORME EN CETTE MATIÈRE,POUR POUVOIR ENSUITE L’UNIFORMISER À L’ENSEMBLEDES COPROPRIÉTÉS QUÉBÉCOISES.

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Les spécialistes de la Gestion Technique Immobilière

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Les courtiers immobiliersdisposentdésormaisd’outils supplémentairespoursavoir siun immeu-bleestbienentretenu,entreautreslequestionnaireappelé DRCOP (Demande de renseignements ausyndicat de copropriétaires). Un syndicat quirefuserait d’y répondre risqued’êtremal perçuparun consommateur. Le DRCOP cherche à savoirplusieurs choses, notamment à combien s’élève lefondsdeprévoyance. Sonexistence est une chose,mais lemontant qu’il renferme en est une autre. Ilfaudradoncs’assurerqu’il est suffisant.

PROTÉGER SON INVESTISSEMENTGrâceà l’informationaccruequi circuledepuisdesannées sur la copropriété, les consommateursquébécois sont beaucoupplus avertis qu’autrefois.Plusieursd’entreeuxsaurontdétectersiuncondos’est déprécié, par le fait d’un syndicat de copro-priétairesnégligent.

L’avocat émérite Yves Joli-Coeur a rédigéun livre intitulé Fondsdeprévoyance :Gagede réussite encopropriété. Il estdisponible à lamaisond’éditionWilson&Lafleur.

É T U D E S D E F O N D S D E P R É V O YA N C E P O U R L A P É R E N N I T É D U B Â T I

Le promoteur d’une copropriété qui en est l’administrateurprovisoire devrait institueruneétudede fondsdeprévoyance.

Malheureusement, il est souvent arrivé, dans lepassé,quelessecondsacheteursd’appartementsencopropriété paient pour l’incurie des premiers, quin’avaient pas institué de fonds de prévoyance.L’étude qui sera proposée par le RGCQ contribuera,certes, à sensibiliser les copropriétés québécoises àce fonds, seule garantie réellement viable pourassurer lapérennitédubâti.�

Les participants à l’élaborationd’une étude de fondsde prévoyance standardisée sont :JanTowarnicki,Adm.A.GestionnairedecopropriétéauxVerrières IàVBenoît Allaire,T.P.PrésidentdeALLB inc.Georges Fallah, arch.PrésidentdeG.A.P. Immeubles inc.BernardGaudreault,HBS-LPSFPrésidentdePlanifikaMartin Leclerc,É.A.Servitechservicesconseils inc.Hubert St-Pierre, ing.PrésidentdeSt-Pierre&Associés

RéjeanTouchette,T.P.PrésidentdeCossette&Touchette inc.

�

L’étudedefondsdeprévoyance(fondsderéser-ve)estobligatoireenOntario.Elledoitêtremiseenplacedans l’année suivant la créationd’unecopropriété. Mais à l’instar du Québec, où cesfonds sont également obligatoires, plusieurscopropriétésontariennessontenmaldegestionefficiente.Onyconstate,entreautres,«unman-que de supervision concernant l’utilisationpertinentedufondsderéserve(c’est-à-direqu’iln’yapersonnepour faireobserver le règlementsi un conseil d’administration n’effectue pasl’étude du fonds de réserve exigée) », précise leministère des Services aux consommateurs, enOntario.Autrenuisance :« l’absencedenormescommunesimposéesparlaLoipourlecalculdufondsde réserve ».

Ceministèreaprocédé,en2012,àun«exa-men complet de la Loi de 1998 sur les con-dominiums» (CondominiumAct), en raisondedysfonctionnements recensés dans plusieurscopropriétés ontariennes. Ce même ministèreen est actuellement à rédiger les nouveauxtextesquifigurerontdanslaprochainemouturedu Condominium Act. Selon une source inter-rogéeaubureaudelaministreTracyMcCharles,ces textes seront renduspublics ceprintemps.

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Intitulé Achat et vente d’un condo Tout ce qu’il fautsavoir, cet ouvrage a fourni l’occasion à plus de125personnesd’assisteràunévénementgrandiose.Cette soirée particulière amis en scène des prota-gonistesquiévoluentdansledomainedel’immobi-lier et, par ricochet, dans celui de la copropriété.Tousont contribuéà fairede ce lancementunsuc-cès retentissant.

PARTAGE DES CONNAISSANCESL’événementapris la formed’un5à7.PrésentéauPavillonCondoàl’ExpoHabitationdeMontréal, ilamis à contribution quatre joueurs importants qui

sont venusdiscourir sur ce livre, à commencerparMeRobertNadeau,présidentet chefde ladirectionde l’Organisme d’autoréglementation du courtageimmobilier du Québec (OACIQ). « Pour rien aumonde je n’aurais voulumanquer cet événement.Danssonouvrage,YvesJoli-Coeurlivreaupublicsesconnaissances à la fois vastes et uniques sur lacopropriété », a-t-il dit d’emblée. Ce nouvel opus« nourrira les lecteurs à la petite cuillère ». Lesinformationsqu’il contient sont biendosées, ce quirendlecontenubeaucoupplus fluide.

«Danscetouvrage,YvesJoli-Coeurfaittoutpourneplusavoirdeclientèle»,aironiséRobertNadeau.

Aprèsl’avoirlu,lesconsommateursseronttrèsbienoutillés lors d’une transaction en copropriété, etapprécieront beaucoupmieux la contribution desressourcesmisesàleurdispositionpourlameneràbien, par exemple celle des courtiers immobiliers.Leurrôleconsisteàaccompagner lesparties impli-quéesdansunachat etunevente. Ils doiventdoncdéployer l’expertise et le savoir-faire nécessaires.Ceux qui ont suivi la Formation Condo en saventquelque chose. « Je souhaite qu’Yves Joli-Coeurpuissepoursuivesonœuvreencorelongtemps,pourtenter de faire de nous les copropriétaires de sonsavoir»,aconcluRobertNadeau.

Achat et vente d’un condo Tout ce qu’il faut savoir

«Lapiècequimanquaitaucasse-tête» Yves Joli-Coeur


5 À 7 A U P A V I L L O N C O N D O

L’AMBIANCE ÉTAIT À LA FÊTE LE 6 FÉVRIER DERNIER AU STADE OLYMPIQUE. ET POUR CAUSE,PUISQUE LE HUITIÈME LIVRE PUBLIÉ PAR L’AVOCAT ÉMÉRITE YVES JOLI-COEUR ÉTAIT LANCÉ.

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LA FORMATION CONDO :UNE OBLIGATION MORALELesecondinvitéquiaprislaparole,ClaudeCharron,a été président de la Fédération des chambres im-mobilièresduQuébec(FCIQ)entre2010et2012. Ila d’abord souligné qu’au Québec, une vente rési-dentiellesurquatreconcernelacopropriété.Danslarégion métropolitaine de recensement (RMR) deMontréal, le ratio est d’une transaction sur deux.Pendant saprésidenceà laFCIQ,ClaudeCharronacontribuéàcréerlaFormationCondopourcourtiersimmobiliers.D’uneduréede28heures,ellepermetde mieux apprivoiser cette formule d’habitationcollective. Claude Charron a d’ailleurs été l’un despremiers finissants à l’avoir suivie. « Je n’ai qu’unvœu à faire : que cette formation devienne obliga-toire. Les transactions en copropriété sont com-plexes et doivent être considérées comme telles »,a-t-il précisé, ajoutant qu’Yves Joli-Coeur est celuiqui jettera lesbasesdescopropriétés«sécurisées»auQuébec.

Directeur des opérations au sein de lamaisond’éditionWilson&Lafleur, comptable (CPA, CMA),Pierre Couillard a été le troisième à s’amener aumicro. «Cesdernières années, unequinzained’ou-vrages portant sur la copropriété divise ont étépubliés chez nous », a-t-il rappelé. Certains d’entreeux sont signés de la plume d’Yves Joli-Coeur, parexemplelesouvragesintitulésTravauxencondoToutcequ’ilfautsavoiretL’assurancecondoToutcequ’ilfautsavoir.«Ilsconstituentdeprécieuxoutilsdestinésaugrandpublic,auxadministrateurs,auxgestionnairesdecopropriétésetauxautrespersonnesquitravaillentdanscedomaine»,mentionne-t-il.

À LA RESCOUSSE DES CONSOMMATEURS«Malheureusement, ce livre est une conséquencedes déconvenues vécues par plusieurs consom-mateursencopropriété»,alancéYvesJoli-Coeur, ledernier des quatre orateurs, pendant son allo-cution.Aumomentd’acheter, laplupartd’entreeuxprennent des décisions émotives. L’approche dite« rationnelle et cartésienne » n’est que très peuretenue.Commelacopropriétédivises’inscritdansunmouvement« irréversible», il estd’autantplusimportant que les acheteurs et les propriétairesvendeurs saisissent, clairement, les risques et lesparamètresassociésàunetransactiondanscesec-

teurdel’immobilierrésidentiel.«Lesmomentscléss’ydéroulentpendantlacollected’informations,età l’approche de la signature d’une offre d’achat »,poursuit-il.

Au premier chef des acteurs incontournableslorsd’unetransactionfigurent lescourtiers immo-biliers. Ilsdoiventanalyser froidement lesqualitéset défautsd’unappartement encopropriété.

« Un consommateur pourra ainsi acquérir entoute connaissance de cause », d’ajouter Yves Joli-Coeur. Et contrairement aux préjugés largementrépandusàleurégard, lescourtiers immobiliersnefontpasqu’empocherdes commissions, loinde là.Ils doivent séduire leur clientèle et prouver qu’ilsseront à la hauteur de ses attentes. Après avoirgagné la confiance d’un acheteur potentiel, toutcourtier devra ensuite démontrer qu’il prend leschosesenmain,parexempleenallantchercherlesrenseignementsutilesauregardd’unappartementencopropriété,ainsiquedel’immeublequil’abrite.

« En somme, ce livre se veut un complémentaux quatre autres déjà parus dans la collection“ Tout ce qu’il faut savoir ”. Il constitue la piècemanquante au casse-tête », de poursuivre YvesJoli-Coeur. Il contribuera à éviter qu’àmoyen et àlongterme,cemoded’habitationsoitperçunégati-vement,etquelepublicn’ytrouveplussoncompteàcaused’unepertedeconfiance.

Raison pour laquelle un courtier immobiliercompétent représenteun«plus» lorsd’une tran-saction,voireune«valeurajoutée»,affirmeYvesJoli-Coeur. Ses prestations pourraient éviter desrecours en justice coûteux, dans le cas où unconsommateuraurait été floué.Or,pouréviter lesincidents regrettables lors d’une transaction, sonsuccès passe par une planification sans faille.Bien comprendre les tenants et aboutissants dela vente ou de l’achat d’un condo conduira, laplupart du temps, à la paix et à la tranquillitéd’esprit. �

Le cabinet d’avocats et de notaires de Grandpré Joli-Coeur contribue à la formation continue des courtiers immobiliers, afind’accroître leurs connaissances sur la copropriété. En outre, le secrétaire général du RGCQ, Yves Joli-Coeur, enseigne à ces mêmescourtiers les rudiments propres à cette formule d’habitation. Jusqu’à présent, environ 300 l’ont suivie. Elle est donnée dans le cadrede la Formation Condo, en collaboration avec la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).

Le lancement du livre intituléAchat et vente d’un condoTout ce qu’il faut savoir,publié aux éditionsWilson & Lafleur, a eu lieu le 6 février dernier au PavillonCondo, l’une des attractions phares de l’ExpoHabitation deMontréal présentéeau Stade olympique. En 2014, quelque 90 000 personnes ont franchi lestourniquets y donnant accès. La foule était si dense qu’à certains moments, ila fallu faire patienter des visiteurs à l’entrée. Précisons que deux autres livresont été lancés au Pavillon Condo cette année, soit celui du notaire Serge Allardintitulé Droit et pratique des copropriétés par phases, ainsi que la troisièmeédition (2013) du Code de la copropriété divise. Ses auteurs sont les avocatsYves Papineau et Yves Joli-Coeur.

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E X C E L L E N C E

Gestionnaire de copropriété aux Verrières sur le fleuve I à V depuis près de23ans,membreduconseil d’administrationet cofondateurduRGCQ(1999),Jan Towarnicki (Adm.A.) s’est récemment vu remettre le prixRobert P.Morinpar l’OrdredesadministrateursagréésduQuébec (OrdredesADMA).

Cethonneur«viseàreconnaîtreletravailetlaréussiteprofessionnelled’unadministrateuragréé,danslerespectdesvaleurspropresàl’OrdredesADMA»,préciseunemissivequiaététransmiseaulauréat.Ceprixestremisunefoisl’anà un candidat qui s’est particulièrement signalé, en raison d’une contributionexemplaire « à l’essor de sa communauté, à sa réussite professionnelle ou àcelledesacommunauté».

DES RÉALISATIONS MULTIPLESJanTowarnickis’estdistinguéàplusd’untitreaufildutemps,particulièrementdans le domainede la copropriété. Il a entre autres participé à la rédactionduMémoirerelatifàlagestiondelacopropriétédiviseauQuébec,produitparl’OrdredesADMAenmai 2012. Cedocument a été remis auComité consultatif sur lacopropriété, qui a lui-même déposé un rapport auministère de la Justice duQuébec ainsi qu’à la Chambre des notaires du Québec, le 7 novembre de lamêmeannée.CerapportrendcomptedesJournéesdeconsultationpubliquesurla copropriété, qui ont eu lieu au printemps 2012 àMontréal et à Québec. Ilcontientégalementplusieursrecommandationsvisantl’améliorationducadrelégislatif qui régit la copropriété.

Dans sonmémoire, l’Ordre des ADMA recommande, entre autres, que lescopropriétésdivises(comprenantdixunitésetplus)soientprisesenchargepardes gestionnaires professionnels, qui seraientmembres en règle de cet ordre.L’encadrement de leurs pratiques signifierait que tous devraient observer desrèglesdéontologiques,déteniruneassuranceresponsabilitéainsiqu’uncompteen fidéicommis propres à chaque syndicat. Les gestionnaires de copropriétésassureraient aussi à leur clientèle une protection accrue, grâce au fondsd’indemnisationde l’OrdredesADMA.

En tantquegestionnaireaviséquiavuneiger, JanTowarnickiaégalementtravaillé à l’élaboration d’une grille d’inspection professionnelle, qui inclut,désormais, un questionnaire destiné auxmembres de l’Ordre des ADMA quigèrentdescopropriétés.Aufildutemps, l’hommeestaussidevenuinspecteurauseindecetordre. Il rencontre lesmembresdont les servicesontété retenuspardessyndicatsdecopropriétairesetprocèdeàdesaudits,afindes’assurerqueleurs prestations sont conformes aux normes, et pour les aider à déployer lesmeilleures pratiques sur le terrain. Il agit comme un conseiller auprès de sespairs, voireunmentor, enquelquesorte.

ÉTONNÉ ET RAVI«Jusqu’àprésent, jesuisagréablementsurprisparlaqualitédutravailaccompliparmescollègues», affirme JanTowarnicki. Commeilsontdéjà travaillédansle secteur locatif, par exemple au sein d’immeubles de bureaux ou dans descentres d’achat, leur expertise s’avère profitable en copropriété. « Tous ceuxque j’ai rencontrés ont prévu l’ouverture de comptes bancaires distincts pourchaque syndicat : un premier afin d’engranger le fonds de roulement, et unsecondpour y déposer les cotisations aux fonds deprévoyance », indique JanTowarnicki.Laplupartontaussimisenplaceunecomptabilitéenfidéicommis.Autres observations remarquables : les dossiers en formats papier et électro-nique sont bien tenus, classés adéquatement et comportent des informationsclairesetprécises.

Professionnelcompétentquis’estbâtiunesolideréputation,JanTowarnickin’acertespasvolésonprix.Celui-ciétait largementmérité,cequepersonnenesauraitmettre endoute. En fait, cet honneur est venu souligner, à juste titre,des années d’efforts et de contribution au mieux-être de la copropriétéquébécoise. �

LE PRIX ROBERT P. MORIN

décerné àJan Towarnicki


Jan Towarnicki a participé à l’élaboration du cursus des cours surlagestiondescopropriétés,quisontdonnésàl’UniversitéMcGill.Ceprogramme conduit à l’obtention d’un certificat de perfection-nement professionnel en gestion de copropriété. Il fait partie dulabel Passion Condo. L’an dernier, soit en juin 2013, l’UniversitéMcGillaremisdesdiplômesaux14premiersfinissantsquiontsuivicette formation. L’événement s’est déroulé au Faculty Club de cetétablissementd’enseignement.PrécisonsqueJanTowarnickia lui-mêmesuivi cette formation.

LE SUCCÈS ET LA RÉUSSITE ÉCHOIENT GÉNÉRALEMENTAUX PLUS MÉRITANTS. JAN TOWARNICKI EST L’UN DE CEUX QUI,APRÈS 35 ANNÉES CONSACRÉES À LA RIGUEUR ET AU SOUCIDU TRAVAIL BIEN FAIT, ONT DÉMONTRÉ HORS DE TOUT DOUTEQUE L’EXCELLENCE NE PASSE PAS INAPERÇUE.

�

JanTowarnickiet Chantal Dalpé,présidentede l’Ordredes ADMA.

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MARS26 mars 2014, GatineauRédaction et adoption d’un règlement

AVRIL5 avril 2014, LongueuilEntretien et conservation d’unimmeuble en copropriété

9, 16 et 23 avril 2014, MontréalL’ABC de l’administrateur

12 avril 2014, QuébecLa Grande Journée de la copropriété

23 avril 2014, GatineauAssemblée générale annuelleet l’acoustique en copropriété

MAI25 mai 2014, QuébecCommunications entre anciens etnouveaux administrateurs

31 mai 2014, Rive-Sud de MontréalL’ABC de l’administrateur

JUIN9 juin 2014, MontréalLa location en copropriété

14 juin 2014, Mont-TremblantLa location en copropriété –Édition hors-série

21 août 2014, Saint-Lambert(Country Club de Montréal)Tournoi de golf du RGCQ

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SAMEDI 5 AVRIL 2014CLUB DE GOLF LE PARCOURS DU CERF À LONGUEUIL

8:30 - 9:00 Accueil et inscription

9:00 - 9:15 Discours d’ouvertureStéphane Labrie – Président-directeur généralRégie du bâtiment du Québec

9:15 - 10:15 Les obligations des syndicats et des copropriétaires en regarddu chapitre Bâtiment du Code de sécurité (CBCS)Les champs d’intervention de la Régie du bâtimentdu Québec, ses attentes et son bilan, un an après l’entréeen vigueur du CBCSAllocution suivie d’une période de questionsOdette G. Boucher – Directrice à la Direction territorialedu Sud-Ouest – Régie du bâtiment du Québec

10:15 - 10:30 Pause café

10:30 - 12:00 L’étude de fonds de prévoyanceExplications sur l’étude du fonds de prévoyance et sa miseen applicationMe Yves Joli-Coeur – Avocat émérite – de Grandpré Joli-Coeur

12:00 - 13:00 Pause dîner

13:00 - 14:15 La gestion des grands travauxComment s’assurer de la gestion adéquate des grands travauxdans une copropriétéJean-François Lavigne – ArchitecteRobert Raymond – Ingénieur

14:15 - 14:30 Pause café

14:30 - 15:15 Lamise en place d’un protocole standard dans l’élaborationd’une étude de fonds de prévoyanceVers un standard d’excellence RGCQGroupe de travail sur le fonds de prévoyance

15:15 - 16:00 Table ronde

REGROUPEMENT DES GESTIONNAIRES ET COPROPRIÉTAIRES DU QUÉBEC

ENTRETIEN ET CONSERVATIOND’UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ

MONTRÉAL

COLLOQUE PRINTANIER 2014DU RGCQ

LA CONSERVATIONDU BÂTI COÛTEQUE COÛTELe colloque printanier 2014 du RGCQ aura comme thé-matique l’Entretien et la conservation d’un immeuble encopropriété.Despersonnalités réputéesviendrontdiscou-rir sur le sujet, dont le président-directeur général de laRégiedubâtimentduQuébec(RBQ),StéphaneLabrie,quiprononcera l’allocution d’ouverture du colloque. Par lasuite,OdetteG.Boucher,directriceàlaDirectionterritorialedu Sud-Ouest à la RBQ, entretiendra son auditoire surd’importantsvoletstouchantlechapitreBâtimentduCodede sécurité (CBCS), qui est entré en vigueur le 18 mars2013. Il sera question de ses impacts sur les copropriétésquébécoises, et du bilan des actions prises depuis sonadoption.

Présenté le 5 avril prochain au Club de golf LeParcours du Cerf, à Longueuil, l’événement permettraégalement aux conférenciers Jean-François Lavigne etRobertRaymond,respectivementarchitecteet ingénieur,d’expliquercommentfairepourréalisercorrectement lestravauxmajeursd’unecopropriété.L’avocatémériteYvesJoli-Coeur participera lui aussi à ce colloque. Il se pen-chera sur les études de fonds de prévoyance, plus parti-culièrement sur la façon de s’y prendre afin de lesélaborer adéquatement, pour ensuite assurer leur miseen application selon les règles de l’art. LeRGCQ travailleactuellement à une standardisation des façons de faireen cette matière, en collaboration avec une brochetted’experts réunisauseinduGroupedetravail sur le fondsdeprévoyance.

Précisons que les participants à ce colloque appren-dront, en outre, comment mettre en place un protocolestandard visant l’élaboration d’une étude de fonds deprévoyance. « Ce fonds constitue l’une des pierres an-gulairesdelasainegouvernanceencopropriété»,rappelleYves Joli-Coeur, qui est également secrétaire général duRGCQ. Une table ronde clôturera l’événement, qui rap-pellera,ensomme,l’importanced’assurerl’avenirdupatri-moinebâti encopropriétéauQuébec.

Pourdeplusamplesinformationsàproposdececollo-que, rendez-voussur leportail rgcq.org,oucommuniquezavecLaurentEmeryau514916-7427,poste4.�

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Chaquemois, à compter du premier jour de la publicationdeladéclarationdecopropriété, lespropriétairesdechacunedes unités d’un immeuble en copropriété divise doiventpayerleurschargescommunes.Lepromoteurdoitpayerdeschargespourlesappartementsnonvendusjusqu’àladatedelavente.Lebudgetannuel,présentéparlesadministrateursà l’assemblée des copropriétaires, pour consultation et nonpourunvote,déterminelescharges.Leschargessontpayéesselon les quotes-parts établies dans le tableau contenu à ladéclaration de copropriété. Jamais autrement. À la suite dubudget, les avis de cotisation sont transmis aux coproprié-tairesquisonttenus,chaquemois,depayerleurscharges.Siuncopropriétairenepaiepas ses charges, le syndicatdoit lesluiréclameràlaCourduQuébec,divisiondespetitescréances.Le syndicat peut également publier une hypothèque légalepourgarantirsacréanceetexercerunrecourshypothécaire.

L’acheteurd’uneunitéseratoujoursresponsabledeschargeslaissées impayéespar sonvendeur (sauf s’il a transmisunedemandeausyndicatpoursavoirsideschargessontlaisséesimpayées et que le syndicat n’a pas répondu). Un copro-priétairenepeutpasretenir seschargess’il est insatisfaitdufonctionnement du syndicat; il doit intenter un recourscontre le syndicat et obtenir des ordonnances du tribunalquant à ses paiements, si nécessaire. Le vieillissement duparcdescopropriétés, l’inflationdescoûtsentrepreneuriaux,les nouvelles obligations légales qui s’imposent aux syn-dicats pour la sécurité incendie, les façades, les stationne-ments, la nécessité de pourvoir à des fonds de prévoyanceinsuffisamment dotés par les administrations précédentessont autant de facteurs auxquels tous doivent s’attendre àfaire face et qui vont entraîner une hausse marquée deschargesde copropriété.�

Me Michel ParadisPrésident, RGCQ-QuébecTéléphone : 418 925-7100Courriel : [email protected]

É D I T O R I A L

Les charges communes : la grande conscientisation

QUÉBEC


Prochaines activités :Consultezhttp://www.rgcq.org/activites pour les détails

Le RGCQ-Québec vous invite à la Grande Journée de la copropriété,samedi le 12 avril 2014, auClubdeGolf deCap-Rouge (4600, rueSaint-Félix, Cap-Rouge). Cette journée se veut une activité de formation et dedéveloppement visant à mieux faire connaître les règles et le fonction-nement des syndicats de copropriété, en ce qui a trait aux droits et obli-gations desdits syndicats et des copropriétaires.

Pendant cette journée, des spécialistes donneront des formations surdes sujets reliés à l’applicationde laChartedesdroits et libertésde laper-sonnedans lescopropriétés. Les thématiquesabordéesporteront sur :

·Lescopropriétairesetleshandicapsphysiquesencopropriété;

·Lesanimauxpalliantunhandicapphysiqueouunemaladie;

·Lestravauxnécessairesàréaliserouàaccepterdansunecopropriété;

·Ladiscriminationetlesaccommodementsraisonnables;

·Lavieprivéeetlesaccèsauxunitésdecopropriété;

·Lessujetsconnexesreliésauxrelationsentreadministrateursetcopropriétaires.

Des consultations gratuites de20minutes chacune seront égalementoffertes par des avocats! Des échanges sont aussi prévus entre des copro-priétaires,desadministrateursetdesmembrescorporatifs.Cesdiscussionsporteront surdiversesquestions touchant lavieencopropriété.

Il s’agirad’uneoccasionunique,pour lesadministrateurset lescopro-priétaires, d’obtenir des conseils sur la gestionde leur immeuble et sur lavie en copropriété. En prévision de cette journée, lesmembres du RGCQauront droit à des tarifs préférentiels, qui favoriseront une participationcollectivedesadministrateurs.

Pourdeplusamplesinformations,communiquezavecNicoleVeilletteau 418 925-7100 ou par courriel au [email protected]. Les tarifs sont de85 $ pour une personne (administrateur oumembre individuel); 150 $pour deux administrateurs dumême syndicatmembre; 200$pour troisadministrateursd’unmêmesyndicatmembreetde175$parnon-membre.

Lespersonnesintéresséesaurontjusqu’au8avril2014,inclusivement,pours’inscrireàcettejournée.Ellesnepourrontlefairequeparlaposte,entransmettant le formulaireprévupourcetévénement,ainsiqu’unchèqueà l’adressequi sera indiquéesur l’invitation. �

LA GRANDE JOURNÉE DE LA COPROPRIÉTÉ

UN ÉVÉNEMENT À NE PAS MANQUER

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Unvisiteur au regard furtif ne saisira probablement pas, dupremier coup,toute lasymboliquequisecachederrièrecette imposantesculptureornantlemurestde laChambredescommunesetquiévoque,parsonhaut-relief,ce droit fondamental de toute société libérale et démocratique, à savoirl’exercicedudroitdevote.

Bien qu’il s’agisse d’unmaillon essentiel au fonctionnement harmo-nieux d’une société, l’exercice du droit de vote est pourtant boudé depuisdesdécenniesparune largepartiede lapopulation, et ce, à tous lespaliersde nos gouvernements. Cet état de fait, on le retrouve également dans lecontexte de la copropriété, particulièrement dans le cadre de l’assembléegénéraleannuelle.Commentexpliquercedésintéressementdescitoyensetcopropriétairesàl’égardd’undroitacquisethéritéàlasuitedenombreusesluttes sociales?

Lesréponsesàcettequestionsontmultiples,maislesconséquencessontbien connues, abondamment documentées et souvent néfastes. Selon lesrèglesdeprocédure, uneassembléenepeutdélibérer que si le quorumestatteint. Or, il n’est atteint que lorsque le total des voix présentes ou repré-sentées dépasse 50%de toutes les voix de la copropriété. L’assemblée estalorsdéclaréevalideettouteslesdécisionsquiyserontprisesontforcelégale.Siparcontrelequorumn’estpasatteint,l’assembléedoitêtreajournée.Dansce dernier cas, les copropriétaires présents ont perdu une heure de leurtemps,sanscompter lescoûtsadditionnels facturés lorsqu’ungestionnaireanimeetpréside l’assemblée.Deplus, si l’ordredu jourcomportaitunvotesurundossierimportantouépineux,cettedécisiondevraaussiêtrereportée.Cedélai, selonlescirconstances,pourraitavoirdesrépercussionssérieusessur les relations entre copropriétaires, l’entretien de l’immeuble, ou toutautreaspect relatif aumaintiende lacopropriété.

Permettez-moi un dernier commentaire sur l’usage parfois abusif,souvent insouciantde laprocuration.Cedocument,par lequeluncopro-priétairenommeun remplaçant dans le casd’unempêchementmajeur,n’est pasun« chèqueenblanc ». Il s’agit d’undocument légal par lequel

vousmandatez une tierce personne de vous représenter en lui indiquantclairementvosinstructionsquantàvotreopinionconcernantchaquepointinscrità l’ordredu jouretvotrepositionenvued’unéventuel scrutin, lecaséchéant.

Mais, en dernière analyse, à l’instar de notre système électoral parle-mentaire, l’effet leplusdésolant associé au faible tauxdeparticipationestde laisser entre lesmains d’uneminorité le soin de décider au nomde lamajorité.�

MichelManciniPrésident,RGCQ-OutaouaisLigne Info-Condo819771-2087Courriel : [email protected]

LA VOIX DU PEUPLE

OUTAOUAIS


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É C O N O M I E D ’ É N E R G I E

Enregardantvoscoûtsd’énergie,vousvousdemandezsûrementcommentlesréduireouaumoins trouver laméthodeàemployerpourmieux lescontrôler.

La première étape dans votre démarche est de décortiquer votre con-sommation. La facture d’énergie représente la sommede la consommationde tous les appareils. Il est intéressant de faire appel à un expert pour qu’ilvous trace unbilande votre consommation et en identifie les sources. Pourbien évaluer le résultat, il faut bien comprendre le point de départ.

Pour élaborer unpland’intervention, il faut avoir une approche globalelors de l’analyse. Un audit présentera la répartition de la consommation etfera ressortir l’équilibre existant. La compréhension des systèmes présentset de leurs interactions permettra demieuxdéfinir leur dépendance et leursymbiose. Par la suite, il sera possible de proposer des mesures qui, com-binées, minimiseront les effets croisés et bonifieront l’impact des mesuressélectionnées.

BONIFIERUN PROJETD’ÉCONOMIED’ÉNERGIE

Il faut s’interroger sur lamesure qui seramise enplace et sur ses effetscroisés associés. Un effet croisé est une réaction des autres systèmesélectromécaniques pour compenser le débalancement créé.

Voiciquelquesquestionsquidevraientsurgir lorsduchoixd’unemesure.Quels sont leseffetsperversde lamesurepréconisée?Une fois leseffetsprisen compte, est-ce que la mesure demeure intéressante? Et la questionprimordiale : est-ce qu’il y a unmoyende se départir de ces effets croisés?

Un choix judicieux comprenant des mesures sur les systèmes méca-niques et sur l’éclairage a pour effet demultiplier les économies enregis-trées. Par exemple, un systèmede chauffage au gaznaturel peut entraînerune augmentation des coûts énergétiques, diminuant ainsi jusqu’à 40%les économies engendrées par l’utilisation d’un système d’éclairage plusefficace. En travaillant plutôt sur l’éclairage et sur le systèmemécanique, ilestpossibled’éliminerceseffetscroisésetd’obtenirdeséconomies tangibles.

Dans la sélection desmesures à privilégier, l’utilisation d’un systèmede gestiond’énergie vous permettra demieux suivre votre consommationd’énergie et demieux budgéter les coûts associés. Combiner cetteméthodeà un service de télégestion vous permettra de bénéficier de l’expertisenécessaire à un coût plus que concurrentiel. Cette action vous permet devous associer à un collaborateur pour réaliser votre démarche louable deréduire votre empreinte écologique.

Desprofessionnelspeuventvousaideràsimplifiervotrebudgétisation,eneffectuantuneanalysedevotresituationactuelleetenvousproposantunplanadapté à votre situation qui vous permettra de mieux gérer cette sphère devotrebudget.�

Simon LacharitéIngénieurFusion Énergie

EN CETTE FIN D’ANNÉE, UNE MAJORITÉ D’ENTRE VOUS DOIVENT PENSERÀ ÉLABORER LEUR BUDGET POUR LA PROCHAINE ANNÉE. IL EST FORTPOSSIBLE QUE VOS COÛTS D’ÉNERGIE OCCUPENT UN RANG IMPORTANTDANS VOTRE BUDGET.

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Lorsquecespartiescommunessontaffectéesd’unvicedeconstruction, lesyn-dicatdescopropriétairesestresponsabledesdommagescausésaupropriétaireouautiersparcevicedeconstruction.Laloiautorisecesyndicatàintentertouteaction fondée sur ce vice de construction, notamment à l’égard dupromoteurresponsable.

Cerecourspeutnotammentêtreexercéparlesyndicatpourobtenirlerem-boursementdes travauxcorrectifs qui auraient été effectuésaprèsavoir cotisélacollectivitédescopropriétaires.

QU’EN EST-IL DE CES COPROPRIÉTAIRES QUI ONT PAYÉLEUR PART DU COÛT DES TRAVAUX?L’honorableChantalSirois, jugeàlaCourduQuébec,vientderendreunedéci-sion trèsétofféequi répondsansambiguïtéàcettequestion.

Cettedécisionaétérenduedanslecadred’unesériededossiersconcernantlemêmeentrepreneurpoursuividansplusd’unecinquantainedecassembla-blesparunekyrielledecopropriétaires.

Le contexte est le suivant : ledit entrepreneur a construit ou fait construiredesmaisonsmultifamilialescomportantquatreunitésd’habitation.Dixdecesmaisonsconstituentunensembleimmobilierappeléjardin.Autotal,15jardinsontétéconstruitspar cet entrepreneur.

Sansqueladécisionfournissededétailsàcetégard,onsupposequetoutescesunitésd’habitationontétéconstruitespeuouproudelamêmemanière.Or,elles furent construites et livrées avecunappareil de chauffage d’appoint qui,plusieursannéesaprès,s’estrévélénonconformeetquiadonnélieuàdesavisde lamunicipalitéd’avoiràcesser immédiatementsonutilisation, saufàavoiràeffectuerdecoûteux travauxcorrectifs.

Devantlesatermoiementsdel’entrepreneurdûmentmisendemeured’exé-cuter les travaux, les copropriétaires furent contraints d’en payer les coûts etont,parlasuite,intentédesprocéduresàl’encontreduditentrepreneurpourob-tenir remboursement.

P A R T I E S C O M M U N E S

VICES DES PARTIES COMMUNES

LES PAYEURS SONT LES PLAIDEURSParMe Clément Lucas,avocat, de Grandpré Joli-Coeur

DANS UN IMMEUBLEEN COPROPRIÉTÉ, LES PARTIESCOMMUNES APPARTIENNENT DE MANIÈREINDIVISE À TOUS LES COPROPRIÉTAIRES.

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Solution aux exigences des assureurs et syndicats

de copropriétés

Devant la Cour, l’entrepreneur fut contraint d’admettre l’existence du vice affectant les appareils dechauffage.

Pour l’essentiel, il présentait commecontestation l’argument selon lequel les copropriétaires nepou-vaientpas lepoursuivredirectementetqueseul le syndicatdescopropriétairespouvait le faire.

Seréférantàplusieursprécédents jurisprudentielsetàcertainesdoctrines,notammentcellequalifiéed’intéressantedenotre collègueMePierreG. Champagne, la jugeSirois indiquecequi suit :

« Les recours prévus par les articles 1077 et 1081 C.c.Q. ne peuvent faire perdre au copropriétaireacheteursonrecoursendiminutionduprixdeventeetdommages-intérêtsbasésur lagarantie légaledequalité, car c’est le copropriétaire et non le syndicat qui est propriétaire d’une quote-part de la partiecommune, puisqu’il en fait l’acquisition enmême temps qu’il acquiert sa partie privative et que lui seulpeut endisposer, et non le syndicat.

V I C E S D E S PA R T I E S C O M M U N E S L E S PAY E U R S S O N T L E S P L A I D E U R S

L’article1081C.c.Q.utiliselemot“peut”etnonlemot“doit ” lorsqu’ilpermetausyndicatd’inten-tercontrelevendeurtouteactionfondéesurunvicecaché relative à une partie commune sans l’auto-risationdescopropriétaires.

Un recours possible n’exclut pas un autre re-courspossible, àmoinsd’un texteclair. »

Il convientdepréciserque le recoursducopro-priétaire fondé sur un vice caché doit être impéra-tivement précédé d’une dénonciation et mise endemeureàdéfautdelaquelleilpourraitêtredéclaréirrecevable. Morale de cette histoire, le fait d’êtrecopropriétairenevousprivepasdevotrerecoursenvicecachémêmesicelui-ciaffecteunepartiecom-mune.

Vousêtesnotamment fondéàréclamer le rem-boursement des cotisations spéciales éventuelle-ment payées au syndicat des copropriétaires pourcorriger la déficience. Du statut de payeur vouspassezainsi austatutdeplaideur.

L’exercicen’esttoutefoispassiaiséetilestpréfé-rabledevous faireaccompagnerdanscettedémar-cheparunprofessionnel dudroit, notamment afinderédigeradéquatementladénonciationetmiseendemeure impérativeetpréalableàuntel recours.�

Morale de cette histoire,le fait d’être copropriétairene vous prive pas de votrerecours en vice caché, mêmesi celui-ci affecte une partiecommune.

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Destinéàassureruneprotectionminimaleauxconsommateursquiontacquisun immeuble neuf, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments rési-dentiels neufs fera l’objet d’une refontemajeure. Attenduedepuis des annéespar un nombre grandissant de citoyens, qui réclamaient la fin d’un régimequalifié«d’inéquitable»pourlesconsommateurs,lanouvellemoutureduplanéliminera les « apparences de conflits d’intérêts », tout autant que le « lien deparenté»entrelesadministrateursdesplansdegarantieetdiversesassociationsd’entrepreneurs.

LaministreduTravail,del’EmploietdelaSolidaritésociale,AgnèsMaltais,a confirmé vouloir mettre fin à la situation actuelle au regard des plans degarantie.Lorsd’uneconférencedepressetrèscourue, le28févrierdernier,elleaannoncéquelenouveauRèglemententreraitenvigueurle1er janvier2015. Ilmiserasuruneplusgrande«transparence»,questiondemieux«protéger»lespropriétaires résidentielsactuelset endevenir.

«Cetteannonceenvoieunmessagefortauxentrepreneursenconstruction,à savoir que la récréation est terminée », s’est exclaméYvonBoivin, présidentdelaCoalitionProprio-Bétonetl’undesprécurseursdecetteréformeannoncée.La ministre a choisi Trois-Rivières pour faire cette annonce, où plus de1600 propriétaires résidentiels – dont Yvon Boivin – ont été victimes de lapyrrhotite qui a hypothéqué les fondations en béton de leurmaison, à caused’agrégats contaminés. « On a obtenu ce qu’on voulait après avoir livré uncombat âprement disputé », d’ajouter Yvon Boivin. Rappelons que parmi cespropriétaires se trouveune trentainedesyndicatsdecopropriétaires.

La situation vécue à Trois-Rivières a fait ressortir que dans leur formuleactuelle, il fallait« revoircertainsparamètres»propresàcesplans,aditAgnèsMaltais.Etpoursoulagerlesbénéficiairestrifluviens,quicroyaientnejamaisêtreremboursésaprèsavoir réclamédes indemnités, laministreaconfirméque laRégiedubâtimentduQuébec(RBQ)paierapourlespotscassés.Uneenveloppede34millions$permettrad’apporterlestravauxcorrectifsnécessaires,lesquelss’échelonneront jusqu’en 2016. Malheureusement, environ 600 famillesn’aurontpasaccèsàcetargent,notammentparcequ’ellesn’ontpasdénoncé–danslesdélaisimpartis–uneproblématiqueassociéeàlapyrrhotiteàleurplandegarantie.

Quoi qu’il en soit, « la mainmise sur la gestion des demandes d’indem-nisations des consommateurs est désormais révolue, lorsque ces derniersdoivent s’adresser à un administrateur de Plan de garantie en raison d’unemauvaise construction », affirme pour sa part Jean Dion, président del’Associationdesconsommateurspourlaqualitédanslaconstruction(ACQC).Cette dernière se battait depuis des années, elle aussi, pour changer une« culture »malsaine au seindesplansde garantie.�

UNE VÉRITABLE CHIRURGIE PLASTIQUELes garanties de condos ou demaisons neuves se referont toute unebeauté.Àcompterdu1er janvier2015,unseulorganismesansbut lu-cratif (OSBL) administrera le plan de garantie obligatoire. C’est dumoins ce que souhaite la ministre Agnès Maltais. Cet OSBL serachapeautéparunconseild’administration(CA)constituéde13person-nes, dont seulement trois sièges seront occupés par des associationsd’entrepreneurs. Sonobjectif seradouble : « répondreadéquatementauxconsommateurs tout enassurant lapérennitéduplan».

Luc Trudel, député de Saint-Maurice, Agnès Maltais, ministredu Travail, de l'Emploi et de la Solidarité sociale, Stéphane Labrie,président-directeur général de la RBQ ainsi que Noëlla Champagne,députée de Champlain, étaient présents lors de l'annoncede la refonte du Règlement sur le plan de garantie des bâtimentsrésidentiels neufs.

REFONTE DES PLANSDE GARANTIE OBLIGATOIRES

LA RÉCRÉATION ESTBEL ET BIEN TERMINÉE

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E M B A U C H E

Maisvousréalisezrapidementquevotrecoffreàoutilsnesecomposequed’untournevis multitête dans le fond d’un tiroir. Et c’est sans compter le souvenirdouloureuxdevotredernièretentativeenrénovationquirevientvoushanter...pauvreporte, ellenevousavaitpourtant rien faitdemal…elle.

Ne vous laissant pas abattre, vous avez une idée de génie : embaucher unhomme à tout faire. Installé devant votre ordinateur, vous tapez « homme àtout faire»dansunmoteurde rechercheet«PAM» ils sont tous là... vousêtesvraiment trop fort. Mais comment s’assurer de choisir « LE » bon qui seradisponible, compétent,ponctuel, àunprix raisonnableetoffrantunegarantiesur son travail.

VOICI LES CINQ RÈGLES D’OR À RESPECTERPOUR CHOISIR VOTRE HOMME À TOUT FAIRE :

A-t-il des références quevouspouvez (lire «devez ») vérifier?Tout le monde avec un marteau en main peut s’afficher comme étant unhomme à tout faire. Alors, je vous suggère d’être très vigilant, car vous devezprotégervotreplusgrandinvestissement,soitvotrecondo.Vérifiezs’ilpeutvousfournirdesréférencesdeclientssatisfaits.Depuiscombiend’annéesest-ildansles affaires? A-t-il un site Internet sur lequel vous pouvez voir son adressed’affairesetunautrenumérodetéléphonequesoncellulaire?Quellessontsesdernières réalisationseta-t-il desphotosà l’appui?

Est-il en loi et bienprotégé?Sachez que la croyancepopulaire voulant que les petits travauxne soient pasréglementés est complètement fausse. Les hommes à tout faire doiventrespecter lesmêmes lois que les autres entreprises en rénovation. Ils doiventposséder un permis de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Ils doiventégalementdétenirdesassurances responsabilitéqui vousprotègent encasdeproblèmes.EndemandantsimplementleurnumérodeRBQ(quevouspouvezvérifier facilement sur le site de la Régie du bâtiment du Québec), vous allezpouvoir facilementécarter les«bizouneux»de findesemainequine fontpassérieusementcemétier.

Unhommeà tout faire nepeut et nedoit pas tout faireUn bon homme à tout faire est un généraliste et non un spécialiste. Alors, sivotrehommeàtoutfairevousditqu’ilpeuttoutfaire,peuimportel’ampleurdela tâche, prenez vos jambes à votre cou car les problèmes vont arriverrapidement. Entre autres les travaux d’électricité et de plomberie, mais aussiceux de grande envergure comme la toiture, le remplacement de plusieursfenêtres…donc, soyez trèsvigilant.

VOUS ÊTES DÉCIDÉ, C’EST AUJOURD’HUIQUE VOUS VOUS ATTAQUEZ À VOTRE LISTEDE TRAVAUX À FAIRE DANS VOTRE CONDO.

L’HOMMEÀ TOUT FAIRE IDÉAL

Méfiez-vousd’unprix trop alléchantVous le savez, les coûts de transport, les outils, les assurances et permis sontdesmontantsqui s’additionnent.Deplus, l’expertise, ça semonnaye.Alors, siun homme à tout faire vous propose un prix plus bas que lamoyenne, vousdevezêtreauxaguets.Tropsouvent, j’aivudestravauxêtreabandonnéspardespersonnesembauchéesquin’avaientpaslescompétencesrequises,ouencoreparcequ’ellesavaienttrouvéuneopportunitépluspayantechezunautreclient.

Onnepaye jamais d’avance et on exige des garantiesLameilleuregarantiequevousallezobtenirsatisfactionjusqu’à la finestdenepas payer les travaux d’avance. Je suggère, en début de projet, que seuls lesmatériauxsoientremboursés.Ensuite,50%delamain-d’œuvrepayableàmi-parcours et finalement l’autre 50% à la fin des travaux, lorsque vous avezapprouvéletravail.Restezferme,ilsvontexigerd’autresconditionsavecdetrèsbonnesexplications,maisVOUSêtes lepatronet c’estVOTREargent.

Maintenant, relaxez… Le plus beau dans tout ça, c’est qu’en plus d’avoirgagnédutempsenobtenantlesservicesd’unhommeàtoutfairecompétentquioffredesgaranties,sivousavezbienfaitvosrecherchesetquemalgrétout,vousn’êtespaspleinementsatisfait,vousallezpouvoirexigermieuxauprèsdelui.Cequi devrait vous permettre, en toute fin, d'obtenir des prestations à la hauteurdevosattentes.�

Daniel LauzonPrésident,Beau-frèreà louer [email protected]ère (666-2328)

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V O L . C I V N o 1 5 2 L E D E V O I R , L E M E R C R E D I 1 0 J U I L L E T 2 0 1 3 1 , 1 3 |S + T A X E S = 1 , 3 0 |S

Les coupes fédérales frappent deuxdiffuseurs de la scène culturelle Page B 8

Égypte: un économiste devientpremier ministre Page B 5

M A R I E - A N D R É E C H O U I N A R D

à Lac-Mégantic

L a double enquête menée autour de la tragédiefuneste de Lac-Mégantic progresse : sur le

front de l’accident ferroviaire, le Bureau de la sé-curité des transports (BST) a établi une chronolo-gie et des premiers faits qui soulèvent de crucialesquestions de sécurité, pendant que la Sûreté duQuébec, qui a mis pied mardi dans le secteur leplus touché par le déraillement explosif, n’écartepas la théorie de la négligence criminelle.

Les enquêteurs du BST avancent dans un che-min miné, mais la première phase de leur analyse,dévoilée partiellement mardi à Lac-Mégantic,montre une première contradiction troublante.Contrairement à la première version des faits éta-blie par les autorités de la Montreal, Maine and At-lantic Railway (MMA) lundi, il y a bel et bien euun employé de la compagnie qui a été prévenu suf-fisamment tôt vendredi soir dernier, alors que letrain était arrêté à Nantes, mais en difficultés tech-niques. Le président de la compagnie mère deChicago, Rail World, Ed Burkhardt, a d’ailleurs

Lac-Mégantic : la lumière se fait lentement� La SQ n’exclut pasla négligence criminelle� La compagnie ferroviairea été avertie à temps desdifficultés rencontrées àNantes avant la catastrophe,selon le BST

VOIR PAGE A 8 : LAC-MÉGANTIC

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14,95 $1 an 23,80 $ 14,95$

-51 %1 an 45,00 $ 21,95 $

-30 %1 an 31,92 $ 22,44 $

-45 %1 an 57,75 $ 31,95 $

9,65 $1 an 24,75$ 9,65$

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-50 %52 sem. 371,80 $ 184,08 $

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C B C S

Des inspectionsàdiversdegrésdeprécisiondevrontêtre faitespardesprofes-sionnels tous les cinq ans, pour évaluer l’état des façades afin de déceler ouprévenir la présence de conditions dangereuses. Celles-ci sont définies par laRégie du bâtiment du Québec (RBQ), dans son Guide explicatif des exigencesd’entretiendes façades, commesuit :

«Touteconditiondanslaquellesetrouveunbâtimentlorsqu’unélémentdel’une de ses façades peut, de façon imminente, se détacher du bâtiment ous’effondreret causerdesblessuresauxpersonnes. »

Selonladatedeconstructiondevotrebâtiment,vousavezentreunetquatreans pour faire une première inspection, ou au plus tard le jour du 10e anni-versairede ladatedeconstructionpour lesbâtiments lesplus récents.

Deplus, vousdevrez consigner les informationspertinentes sur la gestionde l’entretien des façades dans un registre accessible en tout temps, lorsquedemandé. Ce registre peut être produit en format papier ou encore enversioninformatisée. Ilvasansdirequecesexigencesvontcréerdutravailadditionnelpour les membres du conseil d’administration des syndicats de copropriété,ainsiqu’auxcopropriétaireseux-mêmes,surtout lesmembresducomitéd’en-tretien. Toutefois, cette contrainte peut se transformer en une intéressanteoccasiond’échangeetd’apprentissage!

Recueillir, collecter, colliger, rechercher de l’information sur les attributsphysiques ou fonctionnels de votre immeuble ainsi que sur l’historique desréparations et événements qui s’y sont produits nécessitent certainement desefforts,maisilsserontbienrécompensés.Ultimement,lepartaged’informationva servir à mieux planifier le contenu de votre fonds de prévoyance et ainsiréduire les risquesde faire des appels de charges importants qui n’étaient pasprévus.Lapréparationdespropriétairesestessentiellepouramorcerlamisesurpieddu registre et éventuellement faire le choixd’unprofessionnelpourvousaccompagner dans vos démarches. Ce processus est en continu et il serad’autantplusfacilederépondreauxexigencesgrâceàunebonnepréparation.

Le registre doitminimalement inclure certainesdes informations suivantes :Les coordonnéesdupropriétaire actuel;L’adressedubâtiment vérifié;Lenomde lapersonne responsablede l’entretien;La superficiedubâtiment;Lenombred’étagesdubâtiment;L’annéedeconstructiondubâtiment;Leprogrammed’entretien;Lesplansde constructiond’origine, s’ils sontdisponibles;L’historiquedubâtiment;Les rapportsdevérification.

En souhaitant qu’aucune condition dangereuse ne soit décelée lors desinspections, les recommandations des professionnels pour maintenir votreimmeubleenbonétatpourrontserviràbonifiervotreprogrammed’entretienet à ajuster votre fonds de prévoyance afin de prendre en compte les projetsmajeursquiserontà fairedans lesannéesàvenir.Ces réparationsourempla-cements représentent des coûts potentiellement importants, mais ils serontsans contredit moins chers que s’ils ne sont pas planifiés. Les réparationsurgentesetnonprévuessontsourcesdestressetd’inquiétudes,enplusd’êtreplusdifficiles à contrôler sur leplandes coûts. Il n’y a jamaisdebonmomentpourfairecetyped’investissementsmaisquandtoutlemondeestaucourant,ils sontplus faciles àaccepter.

Ainsi, le choixd’une firmedeconfianceetexpérimentéedans ledomainedu bâtiment et du maintien d’actifs immobiliers à qui déléguer ce mandats’avèred’uneimportancecapitalepourvotresyndicatetsesmembres.Assurez-vous de sélectionner des professionnels qui disposent des compétences, desressources, des références, du professionnalisme, ainsi que de toute l’expé-rience requise pour vous fournir de bonnes recommandations, de judicieuxconseils et pour vous accompagner tout au longduprocessus de conformité,au-delàde la simple inspection.

En terminant, les syndicats de copropriété qui seront proactifs et investisdans l’entretien et le maintien de leur immeuble, afin d’être conformes auxexigences du CBCS, amorceront le cercle vertueux des bonnes pratiques degestiondesactifs immobiliers,multipliantainsi lesbénéficespourl’ensembledes copropriétaires.Votre contribution seradoncungagede succès.�

LES NOUVELLES EXIGENCES DU CHAPITREBÂTIMENT DU CODE DE SÉCURITÉ (CBCS),QUI EST ENTRÉ EN VIGUEUR LE 18 MARS 2013,VONT CERTES AVOIR UN IMPACT IMPORTANTDANS LA GESTION DES IMMEUBLESEN COPROPRIÉTÉS DE CINQ ÉTAGESET PLUS (HORS SOL).

L’IMPACT DE LA NOUVELLERÉGLEMENTATIONSUR LES SYNDICATSDE COPROPRIÉTÉ

Par Louis-Martin Guénette, B. Sc.Directeur Expertise Maintien d’Actifs chez Planifika

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Les piscines sont conçues pour offrir des moments de détente,dedivertissement etde rencontres. Elles sont souventaménagéesdans des espaces inspirants tels qu’au bord de l’eau, à l’île desSœurs ou sur les toits d’immeubles dans le Vieux-Montréal. Quece soit lorsque nous feuilletons une revue ou naviguons sur leWeb, les piscines nous inspirent liberté et facilité.

C’est pourquoinousavons tous, au fonddenous, le sentimentqu’unepiscineou tout autrebassindestinéà labaignade requiertpeu d’attention. Cela peut être vrai si, à la base, la piscine estmécaniquement bien conçue. Les constructeurs d’immeublesprivilégient davantage l’aspect visuel, bien avant l’aspectméca-nique, ce qui engendre plus d’efforts pour lemaintien d’un hautstandard de qualité enmode opérationnel.

Depuis plusde20ans, nousparcourons vos immeublespourrépondre aux nombreux appels de service. Chaque jour, noussommes confrontés au cauchemar de tout gestionnaire : eaublanche, eau verte, eau froide, pompes défectueuses et fuitesd’eau invisibles. En fait, ces problématiques semblent toujourstomber du ciel, sans raison ni explication. Cette courte énumé-rationdes situationspossibles requiert de lapart de votre profes-sionnel une organisation sans faille et une expertise précise enchimie, physiqueethydromécanique, afindecorriger la situationle plus rapidement possible. Nous tentons toujours d’éviter unefermeture temporaire du bassin, mais elle reste tout de mêmeune option valable lorsque l’hygiène et la sécurité d’autrui sontmenacées.

Notrepassionpour ledomaineaquatiquenousmotiveàrelevertous ces défis! Il y a donc un équilibre à atteindre entre l’image etla réalité, afindemarier lesbudgets, lesefforts et la satisfactiondela clientèle. Contrairement à ce que l’on peut penser, vos bassinsrécréatifsdemandentuneattentionparticulièreet constante.Pourceuxquiensont responsables, il estprimordialde faire lesbonnesmanipulations aux moments opportuns. Nous pouvons vousguider, jour après jour, afin que vos mystérieuses piscines com-blent les attentes : offrir des moments de détente, de divertis-sement et de rencontres. Nous sommes à l’aube d’une nouvellesaison, il est temps de planifier votre été! �

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La période transitoire accordée pour se conformer à certaines dispositions réglementaires du chapitre Bâtiment du Code de sécurité se termine le 18 mars 2014, soit un an après son entrée en vigueur. Ces exigences visent notamment les propriétaires et les exploitants d’immeubles d’habitations comptant plus de 2 étages et plus de 8 unités. Ces dispositions réglementaires concernent :

les avertisseurs de fumée ; les avertisseurs de monoxyde de carbone ; l’éclairage de sécurité.

D’autres exigences entreront en vigueur au cours des prochaines années. La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) vous invite à consulter son site Web au www.rbq.gouv.qc.ca/securite. En plus de la réglementation complète, vous y trouverez un court questionnaire à l’intention des propriétaires. En le remplissant, vous obtiendrez le résumé des principales exigences du règlement qui s’appliquent spécifiquement à votre situation. Cet outil vous assurera de la conformité de votre bâtiment et vous permettra de planifier adéquatement les travaux et les inspections à effectuer. C’est votre responsabilité !

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De nombreux psychologues recommandent l’exercice physique commepremiermoyende traitement de la dépression, de l’anxiété et autres troublesémotifs.Lesétudesdémontrentcontinuellementquelespersonnesquisuiventun programme d’exercice régulier voient une amélioration de leur état,comparable à l’état de ceux traitéspar lamédication. Ces résultats sontquandmêmeimpressionnants,enprenantencomptequel’exercicephysiquenecoûterienetpeutapporterenprimeplusieursautresbienfaitsnonnégligeablespourla santé.

Une équipe de scientifiques à l’Université de Princeton a dévoilé quecomparativementàdessourissédentaires, lorsquedessourisétaientsoumisesàl’exercicephysiquerégulier,leurscerveauxaffichaientunehaussedel’activiténeuronale (apparition de nouveaux neurones) dans la partie ventrale del’hippocampe,cetterégionducerveauliéeà larégulationdel’anxiété.Commeces jeunes neurones sont typiquement plus excitables que leurs homologuesplusmatures, on aurait cru que l’exercice résulterait enunehausse d’anxiété,pas moins! Mais cette étude dévoile toutefois que ces nouveaux neuronesrelâchentdesneurotransmetteursappelésGABAqui,eux,inhibentl’activationneuronale excessive. Cela aide à induire un état de calme naturel. Lesmédi-caments prescrits pour l’anxiété procureraient les mêmes effets de lamêmemanière, enamplifiant l’actiondesGABA.

QUEL TYPE D’EXERCICE EST PLUS PROFITABLE?La nature de l’exercice importerait peu. L’important, c’est d’en faire! En effet,peuimporteletyped’exerciceeffectué,vousnepouvezpasvoustromper.Tousles types d’exercices procurent des effets positifs, particulièrement s’ils sontsuffisamment exigeants. Des exercices cardiovasculaires, demusculation etd’étirementsonttousbénéfiques.Leyogasembletoutefoisêtreparticulièrementbénéfique pour la santé mentale. Les effets du yoga seraient similaires auxantidépresseursetàlapsychothérapie,eninfluençant lesneurotransmetteurset enhaussant la sérotonine.

Alors, sivous faitesde l’exerciceennepensantqu’àseseffetsà long terme,comme pour éviter des maladies, perdre du poids ou vivre plus longtemps,tentez d’utiliser l’exercice commeunoutil quotidienpour améliorer votre étatmental, réduire votre niveau de stress et vous sentir plus heureux, toutsimplement!Quand lamotivationmanqueà l’entraînement, faites-lepourseseffets survotremieux-êtregénéral.�

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Par Karine Larose

COMMENTL’EXERCICERÉDUIT-ILL’ANXIÉTÉ ?

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E N T R E T I E N

Lesportesdegaragesontsanscontredit l’undeséléments lesplussollicitésdevotrebâtiment,et iln’estpasraredeconstaterqu’ellessontmalentretenuesouactivéesavecunsystème inadéquat. Pourtant, celles-ci jouentun rôle critiqueà plusieurs égards, tant sur le plan de la fluidité et de la sécurité que sur celuide la gestion. Chaque fois que survient un bris sur vos portes de garage, vousdevez suspendre la circulation, sécuriser les lieux de chaque côté, rediriger letrafic, contacter une entreprise de service, superviser les travaux et rétablir latempératuresouhaitéedanslegarage.Commevouslevoyez,lesinconvénientssont nombreux, coûteux et susceptibles de se produire la nuit ou pendant leweek-end,bref, quandvotregestionnaireestabsent.

La fréquence d’utilisation des portes de garage est souvent sous-estimée.Celle-ci s’exprimeencycles, uncycle étant égal àuneouverture etune ferme-ture.Donc,chaquefoisqu’uncopropriétairepartetrevient,ilgénèredeuxcycles.Généralement,oncomptequatrecyclespar jourparvéhicule,dépendammentdustyledeviedevos résidents. Il est importantd’analyser lesalléeset venuesdansungarage, car cesdonnéesvousaiderontàprendre lesbonnesdécisionsen lien avec le choix des composantes et du type d’entretien à préconiser.Regardonsdeplusprèsceàquoi ressemblentvosportesdegarage.

LA FERRONNERIELes rails, pentures et roulettes doivent être en bon état, bien fixés et lubrifiéspour assurer la fluidité dumouvement, ce qui entraînera une diminution dubruitetdesvibrations.Encequiconcernelescâblesdelevagesituésdechaquecôté de la porte, vous pouvez les inspecter. S’ils présentent des signes d’effilo-chement, vous saurez qu’ils doivent être remplacés rapidement, car un câblerompuentraîneralecoincementdelaportedansl’ouverture,undangerpoten-tiel, etd’autresbrisprobables.

LES RESSORTSLes ressorts agissent en quelque sorte comme des élastiques; ce sont eux quicompensent le poids de la porte lorsqu’elle est enmouvement. La durabilitémaximaledesressortsoscillehabituellemententre10000et100000cycles.Lorsque lepointde ruptureest atteint, ils cassent sanspréavis. Pourdiminuerlesfraisrelatifsauxservicesd’urgence,ilestrecommandédepossédersurplaceun ensemble de ressorts supplémentaires. De cettemanière, vous permettrezle remplacement de ceux-ci à l’intérieur d’un seul appel de service. Habi-tuellement, votre porte est composée d’une paire de ressorts et il estrecommandédelesremplaceraumêmemoment,carledeuxièmecomporteralemêmeniveaud’usure.

LES COUPE-FROIDAccordezuneattentionparticulière àvotre ensemblede coupe-froid. Installéssur le cadrage extérieur de la porte et sous la section du bas, ils réduisentl’infiltration d’air et peuvent avoir un impact important sur votre facture dechauffage.

L’OUVRE-PORTE ÉLECTRIQUELa motorisation de la porte requiert elle aussi un entretien régulier. Il estimportant de vérifier l’état général des pièces d’entraînement, telles que la

Par Pierre Rioux,expert-conseil, division condo,Les portes JPR

chaîne,lacourroie,etlasoliditédubrasd’opérateurfixédanslehautdelaporte.Intimement reliés au système automatique, les photocellules de sécurité,souvent appelées «œilmagique », et autres dispositifs de sécurité ont besoind’êtrecorrectementalignésetnettoyéspourqu’ilspuissentréagirefficacement.L’ouvre-porte est souvent la cause du bruit et des vibrations qui nuisent auconfortdesgenslogésàproximité.Sachezqu’ilexistedifférentescomposantesisolantespourenatténuer leseffetsnégatifs.

CONTRÔLEZ VOS DÉPENSESPourdiminuer les frais relatifsà l’ensembledevosportesdegarage,choisissezuneentreprisehautementqualifiéedisponible24heures/7 joursparsemaine.Celle-ci effectuera un diagnostic précis pour la recommandation d’un pland’entretienpréventif. Ainsi, vous économiserez temps et argent endiminuantlenombred’appelsd’urgence.Assurez-vousquevotre fournisseurest enrègleaveclaRégiedubâtimentduQuébec(RBQ)etlaCommissiondelaconstructiondu Québec (CCQ) et qu’il emploie des techniciens munis de cartes de com-pétence, c’est la loi!Lamaintenanced’uneportedegaragen’estpasunechosesimple et faire affaire avec des incompétents qui improvisent pourrait vouscoûterbeaucouppluscher!

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