Les Informations Rapides de la Copropriété

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ALUR : gérer les copropriétés de moins de quinze lots

Jurisprudence : champ d’application du statut, les assemblées générales • Études sur la copropriété au lendemain de la loi ALUR : les assemblées générales, les règles de majorité, le conseil syndical, le syndic, la vente d’un lot • La copropriété au Parlement • Point de droit : les dérogations à la loi ALUR

Dossier maintenance : Isoler par l’extérieur

Conserver les modénatures

SPÉCIAL ALURAssemblées générales • Règles de majorité

Conseil syndical • Syndic • Vente d’un lot

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Informations Rapides de la Copropriété n° 603 - Novembre 2014 3

Page trois

Actualité des copropriétés Page 4

• Discours de la ministre Sylvia Pinel auprès des professionnels de l’immobilier : «Construire ensemble des mesures d’application».• L’isolation thermique rendue obligatoire ?• Bras de fer autour du contrat-type de syndic.• Contrats de travail des concierges et gardiens d’immeuble.

Colloque ALUR Page 11«La copropriété à l’épreuve de la loi ALUR» Compte-rendu du colloque avec quelques phrases choisies des intervenants.

Marché de l’immobilier Page 16

Meaux : des prix attractifs et rénovation tous azimuts.

Jurisprudence Page 19

• Champ d’application du statut.• L’assemblée générale (convocation, tenue, contestation)

SPÉCIAL LOI ALUR de la page 27 à 47

• L’assemblée générale au lendemain de la loi ALUR. .....................Page 27

• Le nouveau visage du conseil syndical. .......................................Page 31

• Le syndic de copropriété au lendemain de la loi ALUR. ................Page 37

• La cession d’un lot de copropriété : quels changements ? ..............Page 42

La copropriété au Parlement Page 48

• Vente de lots. Acquéreurs. Information • Vente de lots. Réglementation. Formalités • Syndics. Pratiques abusives. Lutte et prévention.

Gestion et maintenance Page 51 à 57

• L’isolation thermique par l’extérieur : innovation à tous les étages. ...........................................................Page 51

• Entretenir et remplacer les modénatures. .....................................Page 55

Pratique de la copropriété Page 59

Petites copropriétés et loi ALUR : quel mode de gestion choisir ?

Point de droit Page 63

Loi ALUR : les dérogations au régime général.

Questions / Réponses Page 64

Mise en concurrence des contrats de syndic • Répartition des charges de consommation d’eau froide • Majorité pour les boîtes-aux-lettres.

Indices Page 66

Les décrets en copropriété, c’est pour bientôt !Jean-Marc Roux Directeur scientifique des éditions Edilaix

Lors de son discours au VIème congrès de l’UNIS le 9 octobre dernier, Madame Sylvia Pinel, ministre du logement, de l’Égalité des territoires et de la ruralité a fait plusieurs annonces relatives au suivi et l’application

de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, notamment dans le domaine de la copropriété.Il s’est agi, entre autres, de signaler que devraient paraître d’ici la fin de l’année, le décret sur la dématérialisation des convocations aux assemblées générales et celui sur les activités des syndics (définition du contrat-type et détermination des prestations particulières donnant droit à des honoraires particuliers). Il en irait de même pour la formalisation du Code de déontologie que les profession-nels de l’immobilier appelaient de leurs vœux depuis longtemps.L’heure est à la volonté d’apaisement et au dialogue avec une profession qui avait besoin d’être rassurée. ●

Fondateurs Jean Cabanac (†)Constantin Michalopoulos, professeur honoraire à la faculté de droit de l’Université de Paris-NordRédacteur en chefJean-Marc Roux, directeur scientifique des éditions ÉdilaixRédacteurs :Pascal Derrez, Nathalie Figuière, Julie Hainaut, Paul Turenne. AuteursFlorence Bayard-Jammes, professeur permanent ESC Toulouse,Pierre Bazaille, notaire, président de l’institut notarial de l’immobilier, Sylvie Bouchet, notaire, Pascale Burdy-Clément, avocat au barreau de Lyon, professeur à l’ICH, Pierre Capoulade, conseiller honoraire à la Cour de cassation,Christelle Coutant-Lapalus, maître de conférences à l’université de Bourgogne, Guilhem Gil, maître de conférences à Aix-Marseille Université, Centre P. Kayser, Albert Granier, avocat au barreau de Paris, Didier Guével, professeur de droit et des sciences criminelles à l’Université Paris XIII, membre de l’IRDA, Jérôme Hocquart, avocat au barreau de Paris,Caroline Jaffuel, magistrat à la cour d’appel de Paris,Jean-Marc Le Masson, avocat au barreau de Nantes, directeur national adjoint de l’ICH,Constantin Michalopoulos, professeur honoraire à la faculté de droit de l’Université de Paris-Nord,Bertrand Raclet, avocat au barreau de Paris,Marie-Françoise Ritschy, avocat au barreau de Paris,Jean-Marc Roux, maître de conférences à la faculté de droit d’Aix-Marseille Université,Gilles Rouzet, Conseiller honoraire à la Cour de cassation,Marie-Christine Ruffet, avocat au barreau de Lyon, professeur à l’ICH, André Valdès, conseiller honoraire à la Cour de cassation,Guy Vigneron, ancien adjoint au directeur juridique de la SNCF,Natalia Yankelevich, avocat au barreau de Paris.AbonnementAlexandra Prudhommeaux-Martin. Tél. : 04 72 49 79 11Formule Premium (papier + web), 1 an : 115 € TTCFormule Premium (papier + web), 2 ans : 175 € TTCVente au numéro : 15 € - [email protected] Édilaix - 28 rue Denfert-Rochereau - CS 40513 - 69 702 Givors CedexTél : 0(33) 4 72 49 79 11• Télécopie : 04 72 49 76 69Courriel : [email protected] • www.edilaix.comSAS au capital de 35 000 euros - RCS Lyon 524 427 135 • Commission paritaire 1217 T 79413 - Dépôt légal : À parution•N° ISSN : 0750-8042Publicité - Partenariat04 72 49 79 11 – [email protected] graphique - Exécution PAOK.zen - 04 72 19 87 82 - [email protected] Chirat - 744 rue Ste Colombe - 42540 St-Just-la-PenduePrésident de la SAS Édilaix - Directeur de la publicationYves StervinouDirecteur scientifique des éditions ÉdilaixJean-Marc Roux

Photos de Une : Tour d’habitation en banlieue parisienne, Fotolia © H. BenslimanPortrait médaillon : DR© BatiFormesCrédit photo : DR et fotolia sauf indication contraire

Toute reproduction même partielle est interdite, sauf accord préalable de la revue

”Les Informations Rapides de la Copropriété“.

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Agenda


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v L’agenda Solutions Copropriété à Nice, les 28 et 29 novembre 2014Ce salon régional est porté conjointe-ment par les deux organisations profes-sionnelles de l’UNIS et de la FNAIM. Il s’agit du plus grand salon de la copro-priété en région. Au menu du matin du vendredi, réservé aux syndics professionnels, à 9h, inter-vention de Cyril Sabatié, avocat et an-cien directeur juridique de la FNAIM sur la nouvelle loi “A toute ALUR !”. Jean-Pierre Lannoy, administrateur de biens, secrétaire général de l’Associa-tion belge des syndics, interviendra en-suite sur le droit comparé et les mo-dèles de gestion des copropriétés en Belgique, France et Québec. A 11h 15 : “Les solutions de financement de tra-vaux en copropriété”, communication

du Crédit Foncier par Christophe Boul-douyre, directeur travaux et Christophe Berfini, directeur “copropriétés”.L’ouverture des portes de ce salon au grand public est à 14h le vendredi et samedi toute la journée.A Nice-Acropolis, le vendredi 28 à compter de 9h pour les syndics et de 14h pour le Grand public et le samedi de 10h à 18h.

Rencontres “Urbanisme et loi ALUR” à Marseille, le 28 novembre 2014Cette douzième édition des Rencontres de droit et de procédures administra-tives porte sur le volet urbanisme de la loi ALUR. «La loi ALUR du 24 mars 2014 modifie à nouveau profondé-ment le Code de l’urbanisme, en vue de favoriser tout à la fois la production de logements et la transition écolo-gique des territoires.» Avocats, élus

locaux, magistrats, notaires, géomètres, architectes, sont invités à confronter leurs points de vue. Ces rencontres sont organisées conjointement par le Bar-reau de Marseille et les juridictions ad-ministratives.Maison de l’Avocat, 51 rue Grignan, 13 006 Marseille. Renseignement au 04 91 55 02 10. Entrée payante.

Congrès de la Fnaim à Paris les 8 et 9 décembre 2014La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) organise son 68ème congrès Porte Maillot à Paris. La loi ALUR sera au cœur des débats qui réuniront près de 3 000 professionnels. Les thèmes des conférences et des tables-rondes sont à découvrir sur le site de la FNAIM.Palais des Congrès de Paris. Ouvert à tous les professionnels. Inscriptions : [email protected]

v Discours de la ministre Sylvia Pinel auprès des professionnels «Construire ensemble des mesures d’application» de la loi ALUR

Sylvia Pinel, ministre du logement, de l’Égalité des territoires et de la ruralité, a fait assaut d’amabilités à l’égard des profes-sionnels de l’Union des syndicats de l’im-mobilier (UNIS) lors de leur congrès annuel qui s’est tenu les 9 et 10 octobre à Paris. «L’esprit républicain» nous impose, a-t-elle indiqué dans son discours, «de res-pecter une loi votée par la représentation nationale, mais qui n’interdit pas, dans son application, de veiller à ce que prag-matisme et efficacité guident notre ac-tion». Ainsi, elle a précisé la méthode et dressé le calendrier de ses prochaines décisions. Pour ce qui est de la méthode, la ministre a insisté longuement sur l’écoute dont elle souhaite faire preuve auprès des profes-sionnels. Elle les engage à s’exprimer au sein du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). Ce Conseil nommé durant l’été, par décret, en application de la loi ALUR, réunit sept pro-fessionnels de l’immobilier et cinq repré-sentant des associations de consomma-

teurs. Il est présidé par Bernard Vorms, ancien directeur général de l’Agence na-tionale de l’information sur le logement (ANIL).«Par l’intermédiaire du CNTGI, nous au-rons ainsi un espace de dialogue construc-tif et collégial». Au titre des textes soumis à ce Conseil et ayant trait à l’encadrement des professions immobilières, la ministre a cité le texte d’un décret permettant «dé-matérialisation des convocations aux as-semblées générales des copropriétaires» qui devrait être «pris d’ici la fin de l’an-née». C’est d’ailleurs avec cet «esprit d’écoute et de dialogue», a-t-elle rappellé, «que nous avons pu trouver un accord concernant le décret relatif à l’encadre-ment des honoraires de location», appli-cable depuis le 15 septembre. Puis la ministre a passé en revue les prin-cipaux décrets attendus par les acteurs de l’immobilier. Les décrets relatifs aux acti-vités de syndic seront pris avant la fin de l’année 2014. Notamment, sera fixé le contrat-type de syndic et seront notam-ment déterminés les honoraires pour les prestations particulières au delà du forfait de gestion courante. Les décrets concer-nant le bail type, l’état des lieux type se-ront pris au premier trimestre 2015.

Des décrets, des ordonnances, …Outre les décrets, «nous pouvons simpli-fier certaines mesures qui ont été prises lors des discussions parlementaires et qui ont créé des retards dans les transactions immobilières.» Par exemple, en ce qui concerne l’obligation d’annexer un grand nombre de documents aux promesses de vente, Sylvia Pinel a indiqué qu’elle pren-drait «prochainement des ordonnances de simplification dans le cadre projet de loi en cours de discussion au Sénat portant sur la simplification de la vie des entre-

prises.» Dans le même sens, la ministre entend «sécuriser juridiquement la notifi-cation des informations par voie dématé-rialisée afin d’éviter les lourdeurs d’envoi de dossiers en colis recommandé (…), avancer sur une adaptation pour les lots secondaires d’habitation comme les caves, garages, places de parking, qui au-jourd’hui sont traités comme les locaux d’habitation, étudier les conditions d’un allègement des modalités d’annexion de certains documents ou de possibilité de différer cette obligation afin de donner le temps aux professionnels de s’organiser».Enfin, après avoir évoqué les décrets, puis les ordonnances, Sylvia Pinel en a appe-lé à «un autre vecteur règlementaire» pour les cas où la loi ne prévoit pas de décret d’application. Ainsi, la mise en œuvre de la mise en concurrence obliga-toire des contrats de syndics pourrait elle être assouplie. Selon son interptétation, la disposition relative à mise en concur-rence des contrats de syndics serait mo-tivée par «la volonté de ne pas laisser perdurer une situation dans laquelle le (syndic) provisoire, souvent imposé par le promoteur, se trouvait en situation d’être automatiquement nommé». Aussi, elle propose que ce soit «la première as-semblée générale, après la mise en copro-priété, qui se prononce sur le maintien ou non du syndic sur le fondement d’une mise en concurrence». Le discours ministériel s’est achevé sur une communication relative à l’encadre-ment des loyers et à la mise en place des observatoires. Sylvia Pinel a ainsi précisé qu’il n’est «aujourd’hui techniquement possible de mettre en place l’encadrement des loyers qu’à Paris car c’est la seule commune qui dispose d’un observatoire des loyers suffisamment abouti pour four-nir des données fiables».

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Agenda


v Election

Me Vogel, président du CSN

Pierre-Luc Vogel, 59 ans, notaire à Saint-Malo a été élu président du Conseil supérieur du notariat lors de la dernière assemblée générale. Il suc-cède à Jean Tarrade. En cette période troublée pour la profession, le nouveau président devra s’atteler au projet de réforme des professions réglementées voulue par le gouvernement.

v Projet de loi L’isolation thermique rendue obligatoire ?Le projet de loi sur la “transition éner-gétique pour la croissance verte“ porté par la ministre de l’écologie, du déve-loppement durable et de l’énergie, Sé-golène Royal, est en cours de dicussion au Parlement. L’objectif du gouverne-ment est de lutter contre le dérègle-ment climatique et de réduire la fac-ture énergétique. La projet adopté en première lecture à l’Assemblée natio-nale prévoit plusieurs dispositions in-téressant les syndicats de coproprié-taires. Ainsi, l’article 5 fait obligation pour les copropriétaires de procéder à une iso-lation thermique par l’extérieur lors d’un ravalement des façades et à une isolation de la toiture ou de combles lors de la réfection de celle-ci. L’article 6 précise le dispositif de tiers finance-ment pour faciliter le financement des travaux d’efficacité énergétique par les sociétés de tiers-financement. L’article 8 réforme le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) en vue de la troisième période d’obligations (2015-2017). L’article 10 permet le vote des installations de bornes de ré-charges pour les véhicules électriques ou hybrides, à la majorité simple lors des assemblées générales. Enfin, l’ar-ticle 60 instaure un chèque énergie

versé sous condition de ressources. Ce dispositif est appelé à se substituer aux tarifs sociaux de l’électricité et du gaz.

v Dans l’attente du décret Bras de fer autour d’un contrat-type de syndicLa loi ALUR dispose que «le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État.» Dans l’attente de ce décret, l’Association des responsables de copropriété (ARC) as-sociée à l’association de consomma-teurs UFC-Que choisir a élaboré son projet de texte et de fait, a fixé un cadre de discussions en proposant ce projet à des cabinets indépendants de syndics via un sondage réalisé par la société Syneval. Ce projet de contrat respecte la loi en prévoyant un rémunération forfaitaire et une rémunération spécifique pour des prestations particulières. La question est donc de déterminer ce qui ressort du forfait et ce qui ressort des prestations particulières. Le projet porté par l’ARC et l’UFC-Que choisir est qualifié de “Tout sauf“. Les prestations particulières facturables non comprises dans le forfait sont listées : vis i tes au-delà de celles prévues contractuellement ; présence du ges-tionnaire aux conseils syndicaux, au-delà de ceux prévus au contrat ; pré-sence du gestionnaire en assemblées générales au-delà du forfait contractuel ; frais d’affranchissement ; gestion des sinistres ; suivi des contentieux. Ce pro-jet prévoit également des tarifications maximales pour certaines prestations. Ainsi, le prix de la photocopie serait plafonné à 0.20 € TTC. De même, pour le tarif de l’état daté serait plafonné à 300 € TTC.La FNAIM par la voix de son président Jean-François Buet, clôt le débat. Il rap-pelle que la définition d’un projet de contrat-type rélève des prérogatives du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). «La liste (exhaustive) des prestations parti-culières ouvrant droit à une rémunéra-tion spécifique complémentaire relève du pouvoir réglementai re après concertation avec la profession ; c’est le modèle fixé par le décret, et lui seul, qui s’imposera à l’ensemble des syn-dics.»L’organisation professionnelle précise pour conclure, qu’en tant que «membre du CNTGI, la FNAIM apportera tout son concours aux travaux de cette haute instance, sur le contrat type de syndic comme sur les autres questions traitées.»

v Le chiffre

8 120Le prix du m2 des logements anciens de la capitale, relevé au 30 juin 2014, a baissé sur un an, de 1,1 % sur selon l’indice notaires-Insee. Ce prix s’établit à 4 340 €/m2 en petite couronne et 3 000 €/m2 en grande couronne.

v Concierges et gardiensTemps partiel et qualification professionnelle

Du nouveau en matière de droit social pour ces employés des syndicats de co-propriétaires.La loi sur la sécurisation de l’emploi du 14 juin 2013 impose une durée minimale de 24 heures hebdomadaires pour les contrats de travail à temps partiel. Cette mesure est devenue applicable à compter du 1er juillet 2014. Un accord vient d’être signé pour les contrats de travail à temps partiel des concierges, gardiens et em-ployés d’immeuble. Cet accord permet la mise en place d’un régime dérogatoire selon le nombre de lots de la résidence.A noter également la création d’un certi-ficat de qualification professionnelle pour les gardiens, concierges et employés d’immeuble. Ce certificat s’adresse aux personnes en activité ou souhaitant inté-grer ces métiers. Il s’agit d’une reconnais-sance des compétences de ces salariés. Ce certificat permet «d’identifier un socle de compétences homogène, établi sur la base d’un référentiel d’activités, de prendre en compte l’évolution des mé-tiers et de contribuer à l’acquisition et au développement des compétences».

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v Vient de paraîtreGuide des baux d’habitation et mixtes

Le Guide des baux d’habitation et mixtes fait le point sur l’application de la loi du 6 juillet 1989 et du chapitre VII de la loi du 23 décembre 1986 après la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR. Le législateur a œuvré dans une précipitation et une pléthore rares. Il est vraisemblable que le contentieux se nourrisse de cette alimentation nou-velle propre à solliciter abondamment le juge du Droit.Le lecteur trouvera dans l’ouvrage l’ex-posé des règles applicables analysées article par article, selon la présentation habituelle de la collection. Une table alphabétique et une table des matières renvoient au sein de l’ouvrage.Camille Beddeleem est docteur d’État en droit. Il a rédigé plusieurs guides consacrés au statut des loyers selon la loi du 1er septembre 1948, aux charges et réparations locatives, aux baux à usage professionnel, au statut de l’agent immobilier, au viager immobilier. Editions Edilaix [Société éditrice des IRC] Collection Annales des Loyers, octobre 2014, 832 pages, 98 €, en librairies ou sur edilaix.com

La copropriété en questionsPour marquer le vingtième anniversaire de sa collaboration à notre revue et à la rubrique Courrier des lecteurs, Flo-rence Bayard-Jammes a sélectionné plus de 200 questions-réponses et les a regroupées dans ce livre. Classées par thème, ces questions-réponses sont concises et pratiques. Un index détail-lé assure au lecteur de trouver rapide-ment l’information qu’il recherche. Bien entendu, toutes les réponses sont conformes aux dispositions de la loi ALUR.Ce livre s’adresse aux copropriétaires av isés , aux syndics a ins i qu’aux avocats spécialistes. Préface de Chris-tian Atias, auteur du Guide de la co-propriété.Florence Bayard-Jammes, docteur en droit, est professeur à Toulouse bu-siness school. Elle est l’auteure d’un ouvrage remarqué : La nature juridique du droit du copropriétaire immobilier paru chez LGDJ.

Editions Edilaix [Société éditrice des IRC] Collection IRC, octobre 2014, 256 pages, 39 €, en librairies ou sur edilaix.com

v Formations professionnellesProchaines dates,prochains lieux

Edilaix, société éditrice des Informa-tions Rapides de la Copropriété et des Annales des Loyers organise des jour-nées de formation continue réservées aux professionnels sur Paris et Aix-en-Provence. Ces fomations sont homo-loguées par le Conseil national des barreaux (Paris et Aix) et le Conseil supérieur du notariat (Paris).

Journées Copropriété, à ParisPublics visés : administrateurs de biens, syndics, notaires, avocats, admi-nistrateurs judiciaires et géomètres-ex-perts.Les thèmes et les dates des prochaines journées :- Les Associations syndicales libres (Asl), le vendredi 21 novembre ;- L’assemblée générale des coproprié-taires, le vendredi 28 novembre ;- Le syndic de copropriété, le vendredi 05 décembre ;- Les charges de copropriété, le ven-dredi 12 décembre.L’intervenant, Jean-Marc Roux, direc-teur scientifique des éditions Edilaix et co-auteur du Code de la copro-priété publié chez LexisNexis, est maître de conférences à l’université d’Aix-Marseille.Les effectifs sont de 12 à 15 partici-pants par journée. Prix par journée : 825 € HT. Dégressif selon le nombre d’inscriptions. Le prix comprend la for-mation, la documentation pédago-gique, le petit-déjeuner et le déjeuner pris sur place. A Paris, de 9h à 18h, centre d’affaires Multiburo, Tour de l’Horloge, en gare de Lyon dans le 12ème arrondissement. Déjeuner au Train bleu.

Ateliers d’étude à Aix-en-ProvenceValidez jusqu’à 16 heures de formation à choisir sur deux jours, parmi 12 ate-liers animés par 7 intervenants. Thèmes variés sur le droit des biens, le droit des sociétés, le droit de la copropriété, le droit des baux, le droit rural, le droit patrimonial et le droit des affaires.A La Baume- lès -Aix , à A ix -en-Provence les jeudi 27 et 28 novembre.Renseignements et inscritpions pour Paris ou Aix-en-Provence, Alexandra au 04 72 49 79 11.

v Ils ont dit :«Il est temps pour les pouvoirs publics de mettre un terme à cette dérive de la fiscalité et que l’État bloque la faculté des collectivités locales d’augmenter le taux des taxes foncières», s’est insurgé Jean Perrin, president de l’Union pour la propriété immobilière (UNPI) qui a calculé une hausse moyennede plus de 20 % sur de la taxe foncière sur 5 ans, de 2008 à 2013.Crédit photo ©UNPI

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11Informations Rapides de la Copropriété n° 603 - Novembre 2014

Premier à ouvrir le bal, maître Patrice Lebatteux, avocat à la cour, président d’honneur de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC) s’est lancé dans une mise en perspective avec les grandes tendances de la loi, non sans humour. «Comment nuancer une loi aussi grise que la loi ALUR qui pourra contenir 50 nuances de couleur ?» Et de rappeler que ce texte qui restait suspendue à la

parution de 190 décrets – 188 restant à approuver – était une incarnation du rap-port Braye “Prévenir et guérir les difficul-tés des copropriétés” remis en 2012.Selon lui, la tendance générale depuis la loi de 1965 est à la limitation, voire au bridage des pouvoirs des syndics. Autre tendance constante plus récente : la lutte contre le désintérêt des copropriétaires pour leur immeubles. Un ensemble de mesures préventives est par ailleurs prévu pour les copropriétés malades ou présentant de tels symptômes, a t-il rap-pelé. «Mais on a l’impression que pour le législateur toutes les copropriétés sont susceptibles d’attraper ce virus.»Revenant sur l’expropriation à titre défi-nitif des parties communes, qui s’est faite quasiment sans aucune discussion, si ce n’est des points de grammaire, maître Lebatteux n’a pas caché son éton-nement : «C’est à se demander si nos

députés et sénateurs ont bien cerné l’an-ticonstitutionnalité de l’expropriation des parties communes.»«A son sens, l’affaire est entendue : la loi ALUR ne facilite pas la gestion collective, elle la complique, contrairement à son objectif. Elle ne modifie pas radicalement le fonctionnement des copropriétés, mais se contente d’amplifier les tendances enregistrées depuis 1965.» Dont acte.

Professionnels de l’immobilier, notaires, avocats, responsables d’asso-ciations… Plus de 250 personnes avaient fait le déplacement à l’Auto-mobile club de France, ce vendredi 17 octobre, pour assister au colloque Edilaix. Il faut dire que la thématique était alléchante avec une journée entière consacrée aux divers aspects de la loi ALUR et à ses conséquences sur la copropriété. Après une brève introduction par Jean-Marc Roux, rédacteur en chef des Informations rapides de la copropriété – revue éditée, pour rappel, avec Les annales des loyers par les éditions Edilaix – Catherine Masson-Daum, conseiller à la 3ème chambre civile de la

Cour de cassation a lancé les débats, dès 9 h. Voici le compte-rendu de cette

journée avant la publication des actes dans notre numéro de décembre 2014.

RePoRtAge

Colloque edilaix : la copropriété à l’épreuve de la loi ALUR

Patrice Lebatteux : «ALUR : une loi grise»

Après une première édition très prometteuse à l’occasion du cinquantenaire des Informations Rapides de la Copropriété (IRC) l’an passé à Aix-en-Provence, les éditions Edilaix ont remis le couvert. Organisé cette fois-ci dans le cadre prestigieux de l’Automobile club de

France, ce colloque sur la loi ALUR aura permis de dresser un aperçu très complet – à défaut d’être exhaustif – de cette loi très commentée.

Paul TURENNE (textes) et Guillaume HECHT (photos)

«A mon sens, la loi ALUR ne facilite pas la gestion collective, elle la complique»

Catherine Masson-Daum, conseiller à la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a lancé les débats


Reportage

Deuxième intervenant de marque, invité à s’exprimer sur les instruments de contrôle des copropriétés, Pierre Capoulade, conseiller honoraire à la Cour de cassation, ancien président de la Commission relative à la copropriété (CRC). Abondant dans le sens de maître Lebatteux en affirmant que la loi ALUR ne distinguait pas les immeubles fonc-tionnant bien de ceux en souffrance, cet éminent spécialiste du droit, est tout d’abord revenu sur le diagnostic ther-mique général. «Il s’agit, à mon sens, d’une amélioration qui permet d’éviter près d’une dizaine de diagnostics diffé-

rents.» Rappel utile : ce diagnostic, obli-gatoire pour tout immeuble à destination totale ou partielle d’habitation en copro-priété de plus de dix ans, est susceptible d’être communiqué à l’administration, sur simple demande, à tout moment. Autre instrument de contrôle présenté, l’immatriculation des syndicats à desti-nation totale ou partielle d’habitation. Avec l’objectif affiché de repérer et pré-venir l’endettement et la dégradation, via une inscription sur un registre et un matricule attribué au syndicat. «Il est amusant de voir que la loi parle de syn-dicat dans cette disposition alors que partout ailleurs le mot copropriété est

employé», a également noté Pierre Capoulade, qui constate une mutation au moins psychologique du droit de la copropriété. «On voit bien que cette immatriculation n’est pas faite pour les copropriétaires mais pour que l’adminis-tration puisse avoir connaissance de la manière dont sont fait les travaux et gérés les immeubles. L’adage populaire est dépassé : le charbonnier n’est plus maître chez lui !» Et Pierre Capoulade de déplorer un accroissement des tâches assez lourd pour le syndic. «Autant de dispositions qui ne sont pas de nature à diminuer les honoraires qu’il va pouvoir réclamer.»

Après une pause, les participants ont pu retrouver Jean-Marc Le Masson, avocat au barreau de Nantes et président de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC), pour un exposé sur le statut et les missions du syndic. «Être syndic n’a rien d’une sinécure aujourd’hui !», a t-il affirmé, parlant même d’infantilisation de ces profes-sionnels à qui l’on fait systématique-ment peser le poids de la sanction. «La loi ALUR se dirige vers le droit de la consommation. Un consommateur qu’il faut informer et surinformer.» Et ce der-nier d’énumérer tous les points de la loi ajoutant, à son sens, de la lourdeur

administrative, tant en matière de dési-gnation, que de mission et de fin de mandat. Maître Le Masson est aussi revenu sur l’article 8 alinéa 2 ajouté dans la loi du 10 juillet 1965, en espé-rant qu’il serait «retoqué». Pour rappel, ce dernier précise que le syndic doit éta-blir une fiche synthétique – tenue à la

disposition des copropriétaires – regrou-pant les données financières et tech-niques essentielles relatives à la copro-priété et à son bâti. «Etait-il bien utile de risquer d’encombrer les tribunaux pour des raisons qui n’en valent pas forcé-ment la peine ?» s’est-il également inter-rogé. Le débat est lancé.

Pierre Capoulade : «Avec ALUR, le charbonnier n’est plus maître chez lui»

Jean-Marc Le Masson : «Le copropriétaire devient un consommateur»

Vers une fiscalisation des copropriétés ?Sollicité pour une première session de questions-réponses, le public ne s’est pas fait prier. A l’image de ce professionnel qui s’est interrogé sur une possible «fiscalisa-tion du syndicat des copropriétaires, avec cet objectif louable d’améliorer la qualité des immeubles».Une éventualité que n’ont pas exclue Patrice Lebatteux et Pierre Capoulade. Ce der-nier a ainsi rappelé qu’un immeuble parfaitement entretenu avait forcément une valeur patrimoniale supérieure et qu’il s’agissait peut-être d’un moyen, pour l’admi-nistration, de s’assurer de la valeur vénale des lots.

«Cette immatriculation n’est pas faite pour les copro-priétaires mais pour l’administration»

«Être syndic n’a rien d’une sinécure aujourd’hui !»


Reportage

Jean-Robert Bouyeure, avocat hono-raire à la cour et rédacteur-en-chef de la revue Administrer a, ensuite clôturé la matinée, en revenant sur l’organisation et la tenue de l’assemblée générale (AG). Se félicitant que le législateur ait voulu faciliter les prises de décision, ce spécialiste du droit y a toutefois vu deux risques : celui de porter atteinte au contrat d’origine, et celui de menacer l’équilibre financier des coproprié-taires, les plus aisés pouvant imposer des travaux aux plus modestes. Sans compter «un alourdissement des

charges de gestion du fait des obliga-tions complémentaires imposées» par la loi ALUR.A propos de la convocation à l’AG, maître Bouyeure a bien rappelé que l’ac-cord express écrit et individuel de chaque copropriétaire serait indispen-sable pour recevoir les convocations par voie électronique. Tout en s’interrogeant sur les modalités d’application, alors

qu’aucun décret n’est prévu pour l’heure.Concernant la tenue de l’AG, il est revenu sur le fait que les voix du copro-priétaire concerné en cas de décision autorisant la saisie immobilière d’un lot ne serait pas prise en compte. Et d’expri-mer son inquiétude : «Cela pose le pro-blème de l’universalité des droits. On met le doigt dans un engrenage.»

Après un cocktail déjeunatoire fort apprécié au salon Marly, les débats ont été rouverts à 14 h, sous la présidence de François Mazuyer, président du Conseil de l’Ordre des géomètres-ex-perts. Et c’est Jean-Marc Roux, maître de conférences à Aix-Marseille université et directeur scientifique des éditions Édilaix, qui s’est attaché à disserter sur la vente de lots de copropriété.Il est ainsi revenu sur les deux grandes orientations prises par les pouvoirs publics : le renforcement de l’informa-tion de l’acquéreur d’un lot de copro-priétés, d’une part, la protection des intérêts du syndicat des copropriétaires d’autre part. Une inflation du nombre de pièces à annexer qui n’est pas sans

conséquence pour les professionnels de l’immobilier. Et celui-ci de citer l’exemple d’un notaire marseillais qui, à l’occasion d’une vente dans une grande copropriété, avait dû faire livrer plus de 11 kilos de documents pour cha-cun des deux acheteurs en couple.«Pour la vente d’un lot à usage non pro-fessionnel, il faudra obligatoirement annexer l’ensemble des pièces, tandis que pour les lots à usage partiel d’habi-tation ou acquis par un professionnel, il y aura possibilité de remettre des documents en main propre», a rappelé Jean-Marc Roux. De quoi alléger un peu la démarche, même si les notaires

pourraient, selon certains, d’ores et déjà remettre une clé USB ou un CDRom, sous réserve d’avoir fait signer à l’ac-quéreur une feuille attestant que ce der-nier a bien pris connaissance de leur contenu. «Le copropriétaire est traité comme un consommateur, a déploré Jean-Marc Roux. J’aurais même tendance à dire, comme un incapable… majeur.» Des critiques qu’il a réitérées à propos du contrôle des acquéreurs : «La vente d’un lot de copropriété est devenue aujourd’hui une usine à gaz alors que les acquisitions de lots par des marchands de sommeil sont marginales au quotidien.»

Jean-Robert Bouyeure : «On met le doigt dans un engrenage»

Jean-Marc Roux : «Le copropriétaire est traité comme un incapable… majeur»

«Le législateur a voulu faciliter les prises de décision»

«Les acquisitions de lots par des marchands de som-meil sont marginales»

François Mazuyer, président du Conseil de l’Ordre des géomètres-experts


Reportage

Deuxième intervenant de l’après-midi, Florence Tulier-Polge administrateur du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judi-ciaires, s’est livrée à une présentation très complète des mesures pour les syn-dicats de copropriété en difficulté ou en pré-difficulté. Revenant sur le relatif échec du mandat ad hoc, avec moins de cent procédures de ce type ouvertes depuis 2009, elle a expliqué, par le détail, en quoi la loi ALUR changeait, de manière radicale, la façon de travailler des administrateurs judiciaires.Ainsi, les 25 % d’impayés nécessaires pour mettre un œuvre un mandat ad hoc ont-ils été abaissés à 15 % pour les copropriétés au-delà de 200 lots. «Avec ces taux très bas, un grand nombre de copropriétés vont désormais être consi-dérée comme étant en pré-difficulté.» Autre modification de taille : la liste de saisine qui a fortement augmenté, avec l’élargissement de la possibilité d’ouvrir un mandat ad hoc à des personnes publics (préfet, maire, président d’EPCI etc.). Sans compter le caractère plus cœrcitif de la mesure. «Dès lors que des préconisations auront été faites par le mandataire ad hoc, il faudra qu’elle soit portées à l’ordre du jour d’une AG qui aura lieu dans les six mois, voire trois en cas d’urgence. Le procès verbal de l’AG devra être notifié au président, au man-dataire ad hoc et aux demandeurs. Si tel n’est pas le cas, le juge pourra notifier

une administration provisoire excluant, de fait , le syndic de la gestion. On est clai-rement passé à la vitesse supérieure.»Concernant les missions et pouvoirs de l’administrateur provisoire, là-encore, les changements sont notables. Ainsi, les créanciers ne pourront plus poursuivre le syndicat des copropriétaires. Un plan d’apurement des dettes, avec échéancier de paiement, devra être préparé, homo-logué par le président du tribunal et noti-fié aux créanciers. «Ces plans pourront durer cinq ans, puis être ensuite modifié et prolongé pour une durée que l’on ne connaît pas encore pour l’heure», a t-elle précisé, en se félicitant que les missions des administrateurs soient facilitées. «Il faudra cependant que les tribunaux de grande instance accompagnent cette

judiciarisation, a estimé Florence Tulier-Polge. Si beaucoup de questions restent en suspens, il s’agit d’une vraie révolu-tion en ce qui concerne les copropriétés dégradées.»

Dernier intervenant de la journée, Thierry Poulichot, avocat au barreau de Rennes, s’est attelé à décrire les alternatives à la copropriété en matière d’habitat participa-tif, avec le défi «d’éviter tout monolitisme, romantisme et aveuglement», courant dans ce domaine à l’en croire. Il est ainsi revenu en détail des articles 47 à 51 de la loi ALUR qui institue les sociétés d’habitat participatif et sur cette mouvance au sein de l’économie sociale et solidaire.«Le législateur a voulu que l’habitat parti-cipatif soit un partenariat à la puissance

publique. C’est une révolution culturelle», a t-il affirmé, tout en remarquant que la loi avait été faite non sans romantisme. «Cécile Duflot avait parlé d’un élan immense. Or, on recense à l’heure actuelle 426 projets d’habitat participatif, avec dix lots en moyenne. Dans le meilleur des cas, il y aura donc 4 000 lots de ce type sur 9 millions en copropriété en France.»

Le mot de la fin est revenu à Éliane Frémeaux, notaire honoraire, membre de l’Institut d’études juridiques du Conseil supérieur du notariat, qui s’est appuyée sur l’ensemble des interventions de la journée. «A trop vouloir faire mieux qu’avant, on aboutit sou-vent au pire. La loi ALUR en est l’illustration. Alors que Cécile Duflot voulait un texte fort, juste et cohérent, on en a fait une loi politique.» Et de rappeler un titre d’article juridique : «La loi ALUR aura fait couler plus d’encre que de béton». ●

Florence Tulier-Polge : «On est passé à la vitesse supérieure»

Thierry Poulichot : «La loi a été faite avec romantisme»

La conclusion par Éliane Frémeaux

Un effacement des dettes du syndicat très discuté.Toutes ces mesures n’ont pas manqué de faire réagir le public. Notamment, l’article 29-7 de la loi ALUR qui prévoit la possibilité d’effacer des dettes du syndicat des copropriétaires. Une auditrice a ainsi affirmé voir deux risques majeurs dans l’appli-cation de cette mesure. Un durcissement des conditions et des relations des fournis-seurs avec les syndicats pour se prémunir de tels risques, d’une part. La perte de soli-darité entre copropriétaires, d’autre part, avec un risque d’engrenage si les copropriétaires défaillants ne paient plus en attendant l’effacement. Florence Tulier-Polge n’a pas nié ces risques – tout comme celui de voir cet article de loi retoqué pour inconstitutionnalité – , affirmant voir dans cette mesure un choix politique.Jean-Marc Roux a, pour sa part, réagi suite à une question sur l’abaissement du seuil à partir duquel il devenait possible de faire appel à un mandataire ad hoc. «Un effet pervers n’est pas à exclure, à partir du moment où les acheteurs potentiels pourraient avoir peur et ne pas acheter dans une copropriété en difficulté, dès lors qu’ils en seront informés.»

Florence Tulier-Polge s’est livrée à une présentation complète des mesures pour les syndicats en difficulté

«On recense à l’heure actuelle 426 projets d’habitat participatif, avec dix lots en moyenne.»

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Située à une cinquantaine de kilo-mètres à l’est de Paris, Meaux com-prend plus de 50 000 habitants ; un

nombre qui double en intégrant son agglomération. Bénéfi ciant d’une bonne desserte routière avec la proximité de l’A4 qui la relie à Paris en moins de 45 minutes, la sous-préfecture de Seine-et-Marne dispose aussi d’un échangeur à environ 4 km du centre-ville, via la voie rapide A140. En train, la ville n’est qu’à une demi-heure environ de la gare de l’Est. A noter également : la proximité de Marne-la-Vallée, avec son parc Disney et ses zones d’activité relativement riches en emplois, à seulement 15 km. L’agglomération de Meaux peut, elle-même, se targuer d’offrir des emplois assez variés, tant dans le secteur public que privé. La présence de deux zones industrielles, au nord et au sud, et d’une zone artisanale, à l’est, pourvoit ainsi près de 4 000 postes dans le commerce, les services, l’industrie ou bien encore le BTP. Sans oublier plus de sept cents com-merces répartis en sept grandes zones commerciales. Forte densité urbaine oblige, une grande partie de la popula-tion active travaille cependant ailleurs dans l’agglomération parisienne.

Importante offre culturelle et sportiveSi d’aucuns déplorent qu’à partir de 20 heures l’animation soit quelque peu insuf-fi sante pour une ville de taille moyenne de la couronne parisienne, Meaux n’a pas à rougir de son offre culturelle et sportive. Elle dispose ainsi, entre autres, de deux théâtres, d’une grande salle de spectacle flambant neuve, d’un cinéma avec plu-sieurs salles, de deux musées, ou bien encore de deux médiathèques. Quant aux équipements sportifs, ils ne sont pas en reste avec deux piscines, une dizaine de gymnases, cinq stades, un centre nau-tique, des terrains de tennis, mais aussi plusieurs salles de sport.Côté urbanisme, l’habitat s’avère très hétérogène, héritage des différentes poli-tiques d’aménagement urbain menées au cours des cinquante dernières années. Dans le centre-ville, l’habitat y est ainsi plutôt ancien, même si plusieurs immeubles plus récents ont notamment poussé sur les bords de Marne. Dans la seconde couronne, les quartiers Frot,

Saint-Faron, Grosse-Pierre ou Guynemer possèdent un habitat plus diversifi é avec, entres autres, de petits immeubles collec-tifs. De l’autre côté du canal de l’Ourcq, les grands ensembles collectifs des années 60 ou 70 de la zone sensible de Beauval, constituent la face la moins rose de Meaux. Et, sans surprise, la moins attractive. Une large zone, incluant près de 50 % de la population de la ville avec les quartiers Collinet et Beauval, est ainsi classée Zone urbaine sensible.

«Plan Marshall» de l’urbanismeFace à l’insécurité croissante et à la dépré-ciation progressive de l’ensemble de la ville, la municipalité a engagé en 2009 un vaste plan de rénovation urbaine.Les secteurs Beauval et Dunant-Collinet ont ainsi fait l’objet d’une refonte totale, avec près de 1 500 logements détruits, du fait du dynamitage de la plupart des tours. De plus petits ensembles – conjuguant le plus souvent logement social, locatif libre et logements en accession – sont venus en remplacement, avec davantage d’espaces verts et la création de locaux d’activité.Le centre-ville n’a pas été en reste. En effet, bien que possédant un certain charme, les bâtiments étaient quelque peu vieillissants du fait d’un manque d’entre-tien dans les années 90, lorsque Meaux souffrait d’une image dégradée. Grâce à diverses opérations urbanistiques, de nombreux immeubles du cœur historique ont été réhabilités, les façades restaurées et les artères commerçantes embellies.La création d’un éco-quartier sur les 80

hectares du secteur Foch-Roosevelt a éga-lement été actée, afin de créer un trait d’union entre la ville-centre et les quar-tiers dits difficiles. Quatre à cinq Zac devraient ainsi être créées sur dix ans. Autre projet d’envergure, à défaut d’être écologique : la construction d’un centre commercial de 65 000 m² sur les com-munes de Villenoy et de Chauco-nin-Neufmontiers, avec une ouverture prévue à l’été 2015.

Des prix bas dans le neuf et l’ancienAvec un prix moyen de 177 000 euros pour un trois pièces dans le neuf, la ville de Meaux se classe en troisième position des villes les plus abordables d’Ile-de-France, derrière Fleury-Mérogis et Mantes-la-Ville, selon le site Trou-ver-un-logement-neuf.com. Pour ce qui est de l’ancien, sur les trois premiers mois de 2014, toutes les ventes d’appartements en Grande Couronne se sont faites à la baisse, selon la Chambre des notaires de Paris. Meaux enregistre ainsi un prix moyen au m² de 2 690 €. Soit une variation annuelle de - 3,9 %.Sans surprise, la capacité des ménages franciliens à acheter un bien correspon-dant à leurs besoins enregistre ainsi une progression trimestrielle de 3,5 % à Meaux. La situation des secundo-accé-dants s’améliore, elle, encore plus nette-ment, le pouvoir d’achat des Meldusiens en matière immobilière connaissant, avec + 9,9 %, la deuxième plus forte progression trimestrielle après Versailles (+ 10,9 %). ●

v Métropole Meaux : prix attractifs et rénovation tous azimuts

Avec des prix bas dans l’ancien, comme dans le neuf, Meaux s’avère une ville idéale pour les acheteurs. Du fait d’une politique de rénovation urbaine, les opportunités sont nombreuses, sous réserve de miser sur les “bons chevaux” et d’éviter les appartements mal entretenus un peu excentrés.

Paul TURENNE

Crédit

: © DR

Vue aérienne de Meaux

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Vingt années de participation aux Informations rapides de la copropriété valaient bien un ouvrage ! La contribution de Madame Florence Bayard-Jammes à la compréhension des arcanes du droit de la copropriété et de ses évolutions a été compilée et mis à jour par les soins de l’auteur qui a pu y inclure notamment les nouvelles règles issues de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR). La copropriété en questions devrait rapidement devenir l’un des ouvrages de référence dans son domaine.

Jean-Marc Roux, directeur scientifique des éditions Édilaix

Ici, pas de grands discours sur la propriété, son évolution ou son avenir. On traite des problèmes du quotidien des copropriétaires … L’auteur attirera l’intérêt des copropriétaires en répondant aux questions qu’ils se posent en matière de finances, telles la participation au financement des travaux ou la récupération de certaines charges sur les locataires. On aurait tort cependant de voir dans cet ouvrage un simple catalogue uniquement destiné à la vulgarisation. Madame Florence Bayard-Jammes, nous donne un florilège des questions difficiles à traiter et des solutions qui s’imposent pour un professionnel de la copropriété. Voilà pourquoi il faut recommander l’ouvrage aux agents immobiliers, aux avocats, aux géomètres-experts et experts ou aux notaires.

Daniel Tomasin, professeur émérite de l’Université Toulouse Capitole

Voici un livre qui ne déçoit pas, puisqu’il rend précisément les services que ses utilisateurs peuvent en attendre. Il y a, en réalité, plusieurs façons de le lire. Il peut être lu comme le serait un traité, pour comprendre l’ensemble de la matière, en recueillant les informations utiles sur les règles en vigueur,… Cet ouvrage peut aussi être consulté à propos d’une difficulté particulière pour découvrir la façon de la résoudre, vérifier une intuition, combattre une solution proposée,… L’ouvrage fournit les références qui permettront d’emporter la conviction d’un interlocuteur. Les avocats, en particulier, y trouveront d’utiles éléments de plaidoirie. Quant aux syndics, ils pourront aisément vérifier l’orthodoxie de leurs pratiques et répondre aux objections qui peuvent leur être opposées. Les copropriétaires auront maintes occasions de puiser, dans un tel recueil, des

informations qu’ailleurs, ils auraient recherché en vain ou avec difficulté.

Christian Atias, agrégé des Universités

Florence Bayard-Jammes, docteur en droit, est professeur à Toulouse Business School. Elle est l’auteur d’un ouvrage remarqué :

La nature juridique du droit du copropriétaire immobilier (paru chez LGDJ). Elle est rédactrice aux Informations rapides de la

copropriété, mensuel des administrateurs de biens, des syndics et des syndicats de copropriétaires, en charge notamment de la

rubrique Questions-Réponses.

Informations rapides de la copropriété est une publication des éditions Edilaix

éditions Société d’édition et de formation juridiques immobilières

Préface de Christian Atias

Postface de Daniel Tomasin

La copropriété en questions

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Christian Atias, agrégé des Universités, a enseigné le droit pendant 40 ans et

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nombreux ouvrages juridiques, publiés en particulier aux Editions Edilaix

(Guide des charges de copropriété, L’indivision, Le copropriétaire face à l’assemblée

générale : comment se défendre ? Les associations syndicales libres de propriétaires

en lotissement). Il est l’un de ceux qui ont consacré leurs efforts à l’étude du droit

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décret d’application du 17 mars 1967, à la lumière de la jurisprudence et des réformes

récentes, notamment de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR.

Le lecteur retrouvera les principales rubriques figurant dans les versions précédentes,

à savoir :

Assemblée générale : voir principalement art. 17, L. 65, n° 679 et s.,

Autorisation de travaux d’un copropriétaire : voir principalement art. 25,

L. 65, n° 955 et s.,

Charges : voir principalement art. 10, L. 65, n° 434 et s.,

Cession de lot : voir principalement art. 9, L. 65, n° 328 et s.,

Contentieux : voir principalement art. 15 et 42, L. 65, n° 612 et s., et 1148 et s.,

Copropriétaire : voir principalement art. 9, L. 65, n° 254 et s.,

Règlement de copropriété : voir principalement art. 8, L. 65, n° 179 et s.,

Syndic : voir principalement art. 18, L. 65, n° 803 et s.,

Syndicat secondaire : voir principalement art. 27, L. 65, n° 1061 et s.,

Syndicat : voir principalement art. 14, L. 65, n° 550 et s.,

Plusieurs questions particulières ont été abordées à la fin de l’ouvrage (urbanisme,

délais pour agir en justice, inconvénients de voisinage,…) Mise à jour de la loi ALUR

(L. 2014-366, 24 mars 2014)

Revue mensuelle • Août - Septembre • N°8-9 - 2014

Annales des Loyerset de la propriété commerciale, rurale et immobilière

Christian AtiAs

Guide de la copropriété

des immeubles bâtis

5e édition

ISBN 978-2-36503-025-0

Couverture_ADL guide copro-oct2014.indd 2

28/07/14 14:41

Christian Atias, agrégé des Universités, a enseigné le droit pendant 40 ans et l’a pratiqué, en qualité d’avocat, pendant près de 25 ans. Il est l’auteur de nombreux ouvrages juridiques, publiés en particulier aux Editions Edilaix (Guide des charges de copropriété, L’indivision, Le copropriétaire face à l’assemblée générale : comment se défendre ? Les associations syndicales libres de propriétaires en lotissement). Il est l’un de ceux qui ont consacré leurs efforts à l’étude du droit de la copropriété des immeubles bâtis et nous fait partager son expérience dans un domaine qui est devenu une discipline juridique à part entière. L’ouvrage fournit un très grand nombre de références et présente les diverses interprétations données aux principales règles, avec leurs différentes nuances.

Date de sortie : Août 2014 • Éditeur : éditions Édilaix • Auteur : Christian Atias • Collection : Annales des Loyers Format : 13,5 x 21 cm - Poids : 950 gr. • Nombre de pages : 1018 pages •

ISBN : 978-2-36503-022-9 • Prix : 98 € TTC ( 92,89 € HT - TVA 5,50 %) • Franco de port

A retourner à : SAS EDILAIX- IRC 28 rue Denfert-Rochereau CS 40513 69702 GIVORS Cedex Tél : 04 72 49 79 11 Fax : 04 72 49 76 69 Mel : [email protected] - ou commande sur la boutique Internet, www.edilaix.com < menu Boutique (paiement par CB ou par chèque)

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☐ JE COMMANDE Le guide de la copropriété des immeubles bâtis, par Christian Atias au prix de 98 € (franco de port)



Date : Signature :

L’ouvrage :Le Guide de la copropriété des immeubles bâtis commente article par article la loi du 10 juillet 1965, son décret d’application du 17 mars 1967, à la lumière de la jurisprudence et des réformes récentes, notamment de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR.L’ouvrage est complété d’un index complet permettant au praticien comme au néophyte une recherche rapide à ses questions.

Guide de la copropriétédes immeubles bâtis

5e édition

par Christian ATIAS aux éditions Société d’édition et de formation juridiques immobilières

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NOUVEAUTÉ

PP Guide de la copro-batis603.indd 1 27/10/14 09:21


JURisPRUDenCe

Convocation 2 - Convocation à une adresse erronée. La convocation à l’assemblée générale doit être envoyée à l’adresse indiquée au syndic par chaque copropriétaire telle qu’elle figure sur la liste des copropriétaires détenue par le syndic en application de l’article 32 du décret du 17 mars 1967.La convocation expédiée à une adresse différente ne peut être considérée comme valable, même si elle est retournée au syndic avec la mention «non réclamée» et non pas celle «n’habite pas à l’adresse indiquée». La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’ap-pel qui avait déduit que la mention «non réclamée» impliquait que l’avis de passage avait été déposé à la bonne adresse et que la destinataire s’était abstenue de retirer le pli.Elle estime qu’en «statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas que la lettre de convocation avait été effectivement présentée à l’adresse que la copropriétaire avait déclaré au syndic, la cour d’ap-pel n’a pas donné de base légale à sa décision».

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 10 juillet 2013 - arrêt 891 FS-D (pourvoi n° D 12-23.488)

3 - Envoi des convocations par le syndic avant la fin de son mandat. Régularité de l’assemblée. En l’espèce, les convocations avaient été adressées par le syndic avant la fin de son mandat.Les convocations étaient donc régulières et l’assem-blée n’était pas entachée de nullité. Par ailleurs, ce syndic, qui n’était plus en fonction lors de l’assemblée, n’avait pas assuré le secrétariat de séance, lequel revient, en effet, de plein droit au syndic

régulièrement en exercice, sauf décision contraire de l’assemblée générale ainsi que le prévoit l’article 15 du décret du 17 mars 1967. De ce chef, la nullité de l’assemblée ne pouvait pas davantage être demandée.

Cour d’appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - 19 juin 2013 (RG n° 12-03967) 4 - Absence de convocation. Décision inexistante (non). Décision annulable dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal (oui). La Cour de cassation estime que l’absence de convo-cation de l’assemblée selon le formalisme fixé, notamment, par les articles 9, 10,11,12 et 13 du décret du 17 mars 1967, ne rend pas les «décisions» prises, lors de cette réunion informelle, inexistantes mais annulables dans le délai de deux mois à comp-ter de la notification du procès-verbal. En l’espèce, un copropriétaire avait assigné les copro-priétaires indivis d’un lot, en démolition de construc-tions édifiées sur des parties communes.La copropriété était constituée de deux lots. Sans res-pecter le formalisme fixé par les articles indiqués ci-dessus, les copropriétaires ont tenu, amiablement, une réunion informelle, le 14 juin 1999, désignant un nouveau syndic bénévole.Aucune assemblée n’avait renouvelé le mandat du syndic avant la réunion du 4 août 2003.Cette dernière réunion qui a donné lieu à un pro-cès-verbal, intitulé «compte rendu de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat», portant deux cachets des 14 février et 16 mars 2004, indiquait que l’ordre du jour avait trait au projet d’extension de l’ap-

1- Le statut de la copropriété est étranger au fonctionnement des Associations syndicales libres (ASL).La loi du 10 juillet 1965 est inapplicable aux ASL.A l’occasion d’un litige entre une copropriétaire et une ASL, la cour d’appel dispense cette copropriétaire de participer à la dépense commune des frais de procé-dure exposés par l’ASL, défenderesse, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation casse cet arrêt en rappelant que la loi du 10 juillet 1965 est étrangère au fonctionnement des ASL régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004. Le succès d’une copropriétaire contre une ASL ne peut

donc bénéficier des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que «le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense com-mune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires».

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 17 septembre 2013 - arrêt 1007 F-D (pourvoi n° C 12- 23.027 c/ Cour d’appel d’Aix-en-Provence 8 juin 2012 (JurisData n° 2013-019995).

mots clés

v Associations syndicales libres

v Adresse différente

v Fin de mandat

Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour

Champ d’application du statut

Assemblée générale

20

Jurisprudence

www.informationsrapidesdelacopropriete.fr

partement des copropriétaires défendeurs et aux questions posées par le copropriétaire demandeur.Par ailleurs, un vote «pour» des copropriétaires pré-sents était mentionné.Le demandeur soutient que ce document, «rédigé à l’occasion d’une réunion informelle ne saurait constituer le compte rendu d’une assemblée générale qui, non régulièrement convoquée par un syndic régulièrement désigné, est inexistante et que faute d’accord de la copropriété, les travaux ont été réalisés irrégulièrement». La cour d’appel fait droit à sa demande de condam-nation des défendeurs à démolir la construction cou-vrant leur terrasse, en considérant que l’assemblée du 4 août 2003 est «inexistante» et que, dès lors, les travaux sont irréguliers. La Cour de cassation casse en estimant qu’«une décision d’assemblée générale existe dès lors qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote».Elle indique, en outre, que «les irrégularités d’une assemblée générale, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables». La question demeure de savoir si une réunion infor-melle, non convoquée régulièrement et tenue sans mention dans le compte rendu d’un ordre du jour précis ni de vote, pourrait être considérée comme inexistante. Au demeurant, le présent arrêt de la Cour de cassa-tion se situe dans la ligne de celui du 12 octobre 2005 (1) selon lequel l’action en contestation d’une décision de l’assemblée générale, «même fondée sur une absence de convocation ou sur une convo-cation irrégulière» doit, à peine de déchéance, «être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions».Le souci de sécurité juridique, évitant que des recours puisent être exercés pendant de très longs délais, remettant en cause les situations crées, peut être compris.Toutefois, cette jurisprudence est également source de nombre d’abus, en ce que l’absence de recours contre des «décisions» irrégulièrement prises abou-tit à leur donner une validité juridique, peu compa-tible avec une autre jurisprudence (2) selon laquelle seules les décisions adoptées par l’assemblée, expri-mées en séance dans le respect du formalisme aux-quelles celle-ci doit satisfaire, protecteur des droits de chacun, ont une validité juridique.Cette dernière jurisprudence avait considéré que l’approbation d’un règlement de copropriété, en dehors de toute réunion de l’assemblée générale, ne pouvait avoir aucun effet.Or, il difficile de considérer qu’une réunion de copropriétaires convoquée par un syndic sans qua-lité, sans le moindre respect du formalisme, d’ordre public, imposé par la loi et son décret d’application, puisse être assimilée à une assemblée générale.Les décisions prétendument adoptées s’apparentent ainsi davantage à des décisions prises en dehors d’une assemblée générale véritable, et, par suite, seraient dépourvues de tout effet.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 13 novembre 2013 - COUFFIN c / ABOUAF et Syndicat des coproprié-taires de l’immeuble 185 rue de FONTENAY à Vincennes - arrêt 1325 FS-P+B (pourvoi n° G 12-12.084 c/ Cour d’ap-pel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2, 28 septembre 2011)

(1) Cass. 3ème civ. 12 oct. 2005 (Inf. Rap. Copr. janv.-fév. 2006, p. 18, com. P. Capoulade). (2) Cass. 3ème civ. 24 avr. 2013 (Inf. Rap. Copr. déc. 2013, p. 11)

5 - Notifications préalables. Approbation des comptes. Absence de notification d’un compte de gestion général.L’article 11-I-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver les comptes, doivent être notifiés, pour la validité de la décision, «l’état financier du syndicat et son compte de gestion général». Un copropriétaire demande l’annulation de la déci-sion d’approbation des comptes.La cour d’appel rejette sa demande, en retenant qu’«un état des dettes et créances au 30 sep-tembre 2006, une balance copropriétaires ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice courant du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007» avaient été notifiés. Elle estime que les dépenses de l’exercice ont bien été portées à la connaissance des copropriétaires, celles-ci pouvant être comparées avec celles figurant dans la première colonne du budget prévisionnel, reprenant la liste des dépenses effectives, poste par poste, pour l’exercice considéré. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel pour viola-tion de l’article 11-I-1 du décret du 17 mars 1967, car la cour d’appel n’avait pas relevé pas qu’«un compte de gestion général présentant les charges et les pro-duits de l’exercice avait été joint à la convocation». La nullité de la décision d’approuver les comptes a donc été prononcée.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 13 novembre 2013 - arrêt 1333 F-D (pourvoi n° T 12-25.157) 6 - Notifications préalables. Mise en concurrence. Devis demandés à des entreprises dont les noms étaient précisés. Devis de toutes les entreprises non obtenus à temps pour être notifiés avec l’ordre du jour. Une société copropriétaire avait assigné le syndicat de copropriétaires et le syndic, en nullité de la déci-sion ayant autorisé des travaux à hauteur de 205 000 euros et en indemnisation du préjudice consécutif aux agissements du syndic. La demande est rejetée et la Cour de cassation valide l’arrêt de la cour d’appel, en ce que celle-ci a retenu que «des devis avaient été demandés à deux ou trois entreprises dont les noms étaient précisés et que dès lors, l’obligation de mise en concurrence avait été respectée.»La circonstance que les entreprises consultées n’aient pas toutes répondu, n’affectent pas la régula-rité de la décision dès lors que les documents annexés à la convocation décrivaient de façon suffi-samment précises le détail des différents travaux ainsi que leur coût global, de sorte que les coproprié-taires avaient disposé des éléments nécessaires pour prendre leur décision, en connaissance de cause.

mots clés

v Absence de convocation

v Notifications préalables

v Devis demandés

21

Jurisprudence

Informations Rapides de la Copropriété n° 603 - Novembre 2014

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 27 novembre 2013 - arrêt 1391 FS-P+B+I (pourvoi n° 12-26.395)

7 - Approbation des marchés de travaux. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire». A défaut de décision de l’assemblée sur ce point, la mise en concurrence n’est pas obligatoire et la déci-sion d’approbation de marchés n’est pas annulable de ce chef. La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’ap-pel qui avait statué en ce sens.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 26 mars 2014 - (pourvoi n° 13- 10.693 c/ Cour d’appel de Pau 25 avril 2012) JurisData n°2014-005952.

8 - Ordre du jour. Amendement. Impossibilité de dénaturer le sens ou la portée de l’ordre du jour. Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée ne peut prendre de décisions valides que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. En l’espèce, l’ordre du jour, annexé à la convocation, portait sur la désignation d’un cabinet en qualité de syndic.L’assemblée ayant refusé le renouvellement de ce syndic, elle désigne, bien que ce point n’ait pas figuré à l’ordre du jour et sur candidature spontanée, une copropriétaire en qualité de syndic bénévole. Cette désignation est contestée.Le tribunal rejette la demande au motif que deux assemblées postérieures avaient renouvelé le mandat du syndic bénévole.Toutefois, ces assemblées avaient, elles aussi, été contestées. La cour d’appel infirme le jugement pour violation de l’ordre du jour et précise que le droit, pour l’assem-blée générale, d’amender les résolutions, qui lui sont soumises, n’emporte pour elle aucune possibilité d’en dénaturer le sens ou la portée.

Cour d’appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - 12 mars 2014 (RG 12-12301)

Tenue de l’assemblée 9 - Présidence. Impossibilité de désigner le mandataire d’un copropriétaire. L’article 22 - 3ème alinéa - de la loi du 10 juillet 1965 précise que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat.Un tel mandat se limite au droit de vote sur les points portés à l’ordre du jour et ne permet donc pas au mandataire de se porter candidat à la présidence de l’assemblée. Le mandat, en l’espèce, était «de représenter le copropriétaire, de participer aux délibérations et de généralement faire le nécessaire».Le mandataire n’étant pas lui-même copropriétaire, il n’avait donc pas qualité pour présider l’assemblée.Il ne pouvait donc être admis que le mandant délègue

au mandataire la faculté d’être candidat à la prési-dence de l’assemblée. La Cour de cassation casse donc l’arrêt de la cour d’ap-pel qui avait admis la validité de la candidature du man-dataire à la présidence de l’assemblée, en rappelant qu’«un copropriétaire ne peut déléguer à un manda-taire la faculté d’être élu président de l’assemblée».

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 13 novembre 2013 - arrêt 1320 FS-P+B+I (pourvoi n° P12-25.682)

10 - Bureau. L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’«en début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne… son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs». En l’espèce, le règlement de copropriété précisait que deux scrutateurs devaient être désignés. La cour d’appel de Paris a, dès lors, considéré que «la clause du règlement de copropriété prévoyant deux scrutateurs a un caractère impératif et doit être res-pectée, les dispositions du règlement de copropriété relatives à la composition du bureau de l’assemblée constituant une formalité substantielle dont la méconnaissance entraîne la nullité de l’assemblée».

Cour d’appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - 26 mars 2014 - RG 12-03421

11 - Feuille de présence. L’absence de production de la feuille de présence par le syndic à un copropriétaire, qui lui en avait fait la demande, avait conduit ce dernier à assigner le syndi-cat de copropriétaires en annulation de l’assemblée.La nullité de l’assemblée est prononcée pour défaut de communication de la feuille de présence. La Cour de cassation a, en effet, considéré qu’il n’ap-partenait pas au syndic «de se faire juge de l’utilité de la demande et de sa légitimité».

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 18 février 2014 (pourvoi n°13-10.307)

12-Décision contraire à une décision antérieure. La cour d’appel de Paris a considéré qu’en «organe souverain de la copropriété, l’assemblée pouvait… revenir sur une précédente décision et ainsi défaire ce qu’elle avait pu faire, les conditions de validité d’une telle décision que sont l’absence d’exécu-tion de la décision annulée et d’atteinte à l’intérêt collectif ou à des droits acquis, excluant que la nou-velle décision puisse avoir un caractère rétroactif et donc mettre à néant ab initio» la décision prise.Il est donc nécessaire pour qu’une décision de l’assem-blée puisse revenir sur une précédente décision que cette dernière n’ait pas été exécutée et qu’elle n’ait généré aucun droit acquis pour des copropriétaires.

Cour d’appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - 17 octobre 2013 - RG n° 10-09625 (JurisData n° 2013-03 2703)

13 - Majorité. Majorité de l’article 25 non obtenue. Vote en deuxième lecture possible. Mal fondé d’une demande d’annulation. A été dite mal fondée la demande d’annulation d’une décision de rejet d’une autorisation de travaux,

mots clés

v Marchés de travaux

v Ordre du jour

v Mandataire

v Scrutateur

v Feuille de présence

v Décision contraire

v Article 25-1

22

Jurisprudence


faute pour celle-ci d’avoir obtenu la majorité de l’article 25, dès lors que l’assemblée générale n’a pas été saisie en deuxième lecture en application de l’ar-ticle 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors que les conditions de la saisine de l’assemblée, séance tenante, en deuxième vote étaient réunies.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 8 avril 2014 - arrêt 503 F-D (pourvoi n° D13-11461)

14 - Réduction des voix du copropriétaire majoritaire. Sanction. L’article 22 - 2ème alinéa - de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires». La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’ap-pel qui avait relevé que le nombre de voix d’une SCI, disposant d’une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, n’avait pas été réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.Une copropriétaire avait contesté, pour ce motif, la régularité de l’assemblée et demandé la nullité des décisions adoptées. Toutefois, cette copropriétaire avait voté en faveur de toutes les décisions sauf deux. Dès lors, elle n’était recevable qu’à contester les deux décisions auxquelles elle s’était opposée, en applica-tion de l’article 42 de la loi.Ainsi, même si l’ensemble des décisions étaient irré-gulières, la copropriétaire entendant les contester, ne pouvait demander la nullité que de celles auxquelles elle était opposante.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 4 février 2014 - arrêt 175 F-D (pourvoi n° C 12-27.512 et 12-28.380)

15 - Abus de majorité. Une assemblée peut être annulée pour abus de majorité. Celui-ci consiste «soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un inté-rêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt person-nel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majori-taire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires soit avec l’intention de nuire». Il appartient au copropriétaire, qui l’invoque, de rap-porter la preuve de l’abus de droit. En l’espèce, une société copropriétaire avait fait une dation en paiement pour solder toutes les sommes qui lui étaient réclamées par le syndicat. Cette dation avait été approuvée par l’assemblée générale et par des copropriétaires envers lesquels elle était débitrice. Les copropriétaires créancières, tout en ne contestant pas le principe de la dation en paiement et leur propre obligation de payer les charges de copropriété, demandent l’annulation de la décision, en ce qu’un document annexé à la convocation de l’assemblée générale faisait apparaître que la somme, résultant de la dation, avait été répartie sans qu’elles en soient bénéficiaires et qu’elles restaient redevables de

diverses sommes correspondant à leurs charges impayées de copropriété. Elles estiment, en effet, que la somme, issue de la dation, aurait dû être partagée en proportion des tan-tièmes afférents à chaque lot. Or, ainsi qu’il l’était indiqué dans la convocation, la dation avait eu pour conséquence une augmentation de la valeur patrimoniale de chaque lot, le patrimoine du syndicat s’étant enrichi par le transfert de lots à destination commerciale. Dès lors, la dation en paiement ne dispensait aucu-nement les copropriétaires du règlement de leurs arriérés de charges. De surcroît, la dation étant conforme à l’intérêt col-lectif et ne rompant pas l’équilibre entre les copro-priétaires, la demande de nullité de la décision de l’assemblée, approuvant la dation en paiement, est donc rejetée.

Cour d’appel de Grenoble 6 novembre 2012 de WELLE c/ Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE des REVERIES du LAC - RG n°11- 00483 (JurisData n° 2012- 035335)

16 - Abus de majorité. Une copropriétaire, nouvel acquéreur d’un lot, demande l’annulation d’une décision de l’assemblée générale qui avait refusé de procéder à la réalisation de travaux inscrits à l’ordre du jour, au motif que la néces-sité des reprises des désordres avait pour cause exclu-sive les travaux défectueux et non conformes aux règles, ce qui est établi par l’expertise, réalisés par le précédent propriétaire, vendeur de cette copropriétaire. Il s’agissait de remédier à des traces d’humidité anciennes dans une chambre et à la persistance d’humidité en linteau de fenêtre, constaté par l’ex-pert. Celui-ci avait indiqué que la façade était livrée aux intempéries et déduit que la création d’une ter-rasse, approuvée par l’assemblée générale en 1980, en remplacement de la partie couverte, était à l’ori-gine des ruissellements. La cour d’appel estime que l’assemblée n’a agi ni contre l’intérêt collectif en s’opposant légitimement aux tra-vaux ni dans l’intention de nuire à cette copropriétaire. Toutefois, elle confirme l’annulation, par la cour d’ap-pel, de la décision selon laquelle il ne serait pas pro-cédé à la réalisation de travaux d’achèvement de la toi-ture conformément aux préconisations de l’expert.Elle considère que ce refus est sans lien avec les tra-vaux réalisés par le précédent propriétaire et qu’en ce qu’il concerne une partie commune, il est incontes-tablement contraire à l’intérêt collectif. La décision de refus d’achèvement des travaux de toi-ture a donc été, à juste titre, annulée.

Cour d’appel de Grenoble 13 novembre 2012 - RG n° 09-05032 (JurisData n° 2012-035337)

17 - Copropriétaire majoritaire. Réduction du nombre de voix. La vente d’un lot de copropriété, avec pour finalité de contourner la règle issue des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et de permettre à deux époux d’être titulaires de la majorité des voix lors de l’assemblée, est frauduleuse. L’article 22 de la loi prévoit, en effet, dans son 2ème

mots clés

v Réduction des voix

v Abus de majorité

v Division de lot

23

Jurisprudence


alinéa, que «chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copro-priétaire possède une quote-part des parties com-munes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires». En l’espèce, une SCI, copropriétaire, disposait de 437/770 des parties communes, l’autre coproprié-taire disposant de 333/770 de celles-ci. La SCI divise son lot en deux lots et vend l’un des deux à l’épouse, associée de la SCI avec son époux. Il en résulte que les deux époux sont devenus, à eux deux, titulaires de la majorité des droits de vote à l’assem-blée générale des copropriétaires. L’autre copropriétaire invoque la fraude.La chronologie des faits, le prix de vente du lot issu de la division particulièrement bas par rapport aux prix pratiqués dans le secteur, l’intérêt même de la vente de ce lot pour l’épouse, associée de la SCI, alors qu’en cette qualité, elle pouvait jouir du lot dont elle avait acquis la propriété, font apparaître le caractère fraudu-leux de la vente, dont la sanction ne peut être que l’an-nulation des effets auxquels elle tendait, c’est-à-dire l’adoption des résolutions soumises à l’assemblée générale litigieuse, telles que la nomination comme syndic de l’époux, associé de la SCI, la désignation de l’épouse comme conseiller syndical et une répartition de charges correspondant à des travaux affectant des parties communes ayant trait à la réfection de la façade, entrepris sans autorisation de l’assemblée générale.

Cour d’appel de Chambéry 11 juillet 2013 COLLET c/ DUBUY RG n° 12-01682 (JurisData n° 2013-024488) 18 - Mandat de représentation. L’article 22, dans son 4ème alinéa, précise que «le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire». Le syndic, dans cette affaire, avait fait représenter, à une assemblée générale, par l’un de ses préposés, quatorze mandants, auxquels il était lié, dans le cadre de son activité de gestionnaire de patrimoine immo-bilier, par un contrat de mandat qui excédait la repré-sentation aux assemblées générales. La nullité de cette assemblée est demandée.La cour d’appel considère que cette représentation ne contrevenait pas aux dispositions de l’article 22, rappelé ci-dessus. La Cour de cassation casse au visa de l’article 22 - alinéa 4 -, article impératif, qui s’applique de manière générale et prévaut sur toutes les missions particu-lières qui auraient pu être convenues entre le syndic et certains copropriétaires.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 7 mai 2014 - Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les JARDINS de CIMIEZ c/ FONCIA LIGURIE - pourvoi n° 12-26.426 FS-P+B c/ Cour d’appel d’Aix-en-Pro-vence 22 juin 2012 (JurisData n° 2014-009901)

19 - Impossibilité de confier un mandat de vote à un préposé du syndic. Des copropriétaires avaient confié à une même

personne le pouvoir de les représenter à une assemblée générale. Or, cette personne avait signé des bons à payer ou factures établis à l’entête de la société, syndic de l’immeuble. Elle avait émis, en outre, des bons de commande. Elle était mentionnée sur des factures de fournisseurs en qualité de «contact» ; La société, syn-dic, avait indiqué aux copropriétaires qu’elle avait été chargée de commander des boîtiers d’ouverture à distance de la barrière de l’immeuble. La cour d’appel a donc retenu que, même si aucun contrat de travail ne la liait au syndic, cette per-sonne exécutait les ordres du syndic, accomplissait pour son compte des actes de gestion et se compor-tait à l’égard des tiers et des copropriétaires comme la préposée du syndic.Par suite, elle ne pouvait, en cette qualité, recevoir de mandat pour voter à l’assemblée générale, en appli-cation de l’article 22 - 4ème alinéa - de la loi de 1965. La Cour de cassation confirme donc, sur ce point, l’arrêt de la cour d’appel.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 7 mai 2014 - Société SOGINE et Syndicat des copropriétaires de l’im-meuble ORMARINE c/ CHAUME et autres - pourvoi n° 13-11.743 FS-P+B c/ Cour d’appel d’Aix-en-Provence 4 décembre 2012 (JurisData n° 2014 – 009900)

20 - Mandat dolosif. A la suite de la convocation, le 2 juin 2009, à une assemblée fixée au 25 juin suivant, une société, copropriétaire, avait envoyé un pouvoir de représen-tation au syndic, en lui indiquant de le remettre au président de séance.Un ordre du jour complémentaire avait, ensuite, été demandée par une copropriétaire, le 4 juin.Celui-ci avait été notifié le 9 juin aux copropriétaires.Lors de l’assemblée du 25 juin, la personne, ayant demandé l’ordre du jour complémentaire, est désignée comme secrétaire de séance et reçoit, à ce titre, le man-dat, envoyé au syndic, par la société copropriétaire. Or, la présidente de séance était en conflit ouvert et durable avec cette société.La cour d’appel a donc relevé que cette personne ne pouvait se servir du pouvoir donné par cette société pour bloquer le fonctionnement de la copropriété et, pour, de manière délibérée, faire procéder à un vote sur des ques-tions qui contrevenaient aux intérêts de son mandant. Elle a retenu que «la copropriétaire, présidente de séance, avait usé de façon dolosive et malicieuse du pouvoir, établi par la société copropriétaire, dans le seul but de nuire à ses intérêts». La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 21 mai 2014 - (pourvoi n° 13-15.550 FS-D c/ Cour d’appel de Rennes 9 février 2012 (JurisData n° 2014-01901) Loyers et Cop. juil. - août 2014 comm. 219

21 - Décision. Respect de l’obligation de mise en concurrence. Pour satisfaire à l’obligation de mise en concur-rence des marchés de travaux, prévue par l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, il est imposé à l’assemblée générale de demander, pour les tra-vaux envisagés, une pluralité de devis ou d’établir

mots clés

v Mandat de réprésentation

v Préposée du syndic

v Mandat dolosif

v Mise en concurrence

24

Jurisprudence


un devis descriptif relatif à l’évaluation de plusieurs entreprises.Ces devis doivent être annexés à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale. En l’espèce, la convocation comportaient des rap-ports de l’architecte décrivant les travaux et des devis d’entreprises. La décision relative à ces travaux fait l’objet d’une demande d’annulation pour défaut de mise en concurrence et de production d’au moins deux devis sur chacun des travaux envisagésLa cour d’appel retient que des devis avaient été demandés à deux ou trois entreprises dont le nom était précisé pour chacun des lots de travaux.Elle estime que l’obligation de mise en concurrence avait donc été respectée, dès lors que «les docu-ments annexés à la convocation décrivaient de façon suffisamment précise le détail des différents travaux prévus ainsi que leur coût global et par lots, de sorte que les copropriétaires avaient dis-posé des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause». La Cour de cassation confirme cette décision.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 27 novembre 2013 - Société DAVID c/ Syndicat des copropriétaires RESIDENCE TROUVILLE PALACE et Cabinet VERGER (pourvoi n° 12-26.395 FS-P+B+I c/ Cour d’appel de Caen 22 mai 2012) JurisData n° 2013-027160 22 - Vote. Résolution votée ayant plusieurs objets. Nullité. Chaque résolution proposée et votée ne doit avoir qu’un seul objet. Il est donc exclu qu’une résolution, soumise au vote, comporte des questions multiples.Il est rappelé, en effet, que pour qu’une décision soit valide, elle doit être inscrite spécifiquement à l’ordre du jour et doit être accompagnée des devis et autres documents dont la notification est exigée avec la convocation afin de permettre aux copropriétaires de prendre leur décision en pleine connaissance de cause, conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967.La Cour suprême censure donc l’arrêt de la cour d’ap-pel qui avait admis la validité d’une telle décision, pour violation de l’article 13 du décret de 1967.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 13 novembre 2013 - BARBETTI et autres c/Syndicat des coproprié-taires de l’immeuble 45 avenue de GRAVELLE à Charenton-le-Pont (pourvoi n° 12-25.682 FS+P+B+I c/ Cour d’appel de Paris Pôle 4 - Chambre 2 - 27 juin 2012) JurisData n° 2013-025642

23 - Division d’un lot. Défaut d’approbation par l’assemblée générale de la répartition des charges après l’aliénation de fractions issues de la division d’un lot. Inopposabilité de la division au syndicat et irrégularité de la participation des nouveaux copropriétaires à l’assemblée. Nullité de l’assemblée. En application de l’article 11 - alinéa 2 - de la loi du 10 juillet 1965, «en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fraction d’un lot, la répartition des charges, entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise

à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24».A défaut de décision de l’assemblée générale, le tri-bunal peut être saisi à l’effet de procéder à la nou-velle répartition. En l’espèce, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation*, la cour d’appel de Paris considère que «le défaut d’approbation par l’assemblée générale de la répartition des charges, après l’aliénation de fractions issues de la division d’un lot, rend irrégulière la participation des pro-priétaires des lots concernés, nés de la division, à l’assemblée générale et entache celle-ci de nullité».

Cour d’appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - 7 mai 2014 RG/ 11-20182

*Cass-3ème civ – 11 octobre 1995, Dalloz 1996, som. p. 92

Cass- 3ème civ – 22 mars 1995, RDI juil.-sept. 1995, p. 589

Cass - 3ème civ – 2 février 2005, Inf. Rap. Copr. déc. 2005, p. 14,

obs. M.-F. Ritschy

24 - Procès-verbal. Défaut de signature. Absence de nullité de l’assemblée générale. Conformément à sa jurisprudence antérieure*, la Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel qui a considéré que la signature du procès-verbal avait pour objet «d’assurer sa force probante» mais «que l’absence de signatures n’entraînait pas, en soi, la nullité de l’assemblée».

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 16 mars 2014 - (pourvoi n° 13-10.693 c/ Cour d’appel de Pau 25 avril 2012) JurisData n° 2014-005952

*Cass - 3ème Civ - 6 décembre 2005, Adm. avr. 2006, obs. J.-R.

Bouyeure

Cass - 3ème Civ - 17 juillet 1986, Gaz. Pal. 1986, II panorama, p. 201

Cass - 3ème Civ - 28 octobre 1985, Gaz. Pal. 1986, I panorama, p. 27

CA Paris 12 novembre 1998, RDI 1999, p. 148, note C. Giverdon

25 - Contenu du procès-verbal. Preuve contraire. Le procès-verbal de l’assemblée régulièrement, signé, fait foi jusqu’à preuve contraire. La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’ap-pel qui, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, notamment la lettre du mandataire d’un copropriétaire indiquant qu’il ne s’était pas abstenu mais avait voté contre la décision dont l’annulation était demandée, avait considéré que le coproprié-taire représenté était bien abstentionniste et donc irrecevable à la contester, en application de l’article 42 de la loi de 1965. La lettre du mandataire a été jugée insuffisante pour constituer une preuve contraire.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 17 septembre 2013 - arrêt 1024 F-D (pourvoi J 12-22044).

26 - Procès-verbal. Mentions. Preuve de leur inexactitude.«La preuve du caractère inexact des mentions du procès-verbal relatives au sens du vote d’un copropriétaire ne peut procéder d’une déduction

mots clés

v Questions multiples

v Défaut d’approbation

v Procès-verbal

v Preuve contraire

25

Jurisprudence


telle que celle consistant à soutenir qu’il n’avait pu voter en faveur du quitus au syndic compte tenu du différend qui l’opposait au syndicat».Le procès-verbal mentionnait que le quitus au syn-dic avait été voté à l’unanimité.Cette décision est contestée par le copropriétaire qui invoquait le différend l’opposant au syndicat.La cour d’appel rejette la demande et sa décision est approuvée par la Cour de cassation, en ce que la preuve de la fausseté d’une mention ne peut résulter d’une déduction relative au sens du vote.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 4 février 2014 - arrêt 178 F-D (pourvoi n° D 12-29.859)

27 - Notification du procès-verbal. Syndic non renouvelé. Validité.La Cour de cassation a considéré qu’ayant relevé que «les décisions de l’assemblée générale avaient été notifiées et que le procès-verbal reproduisait le texte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel avait retenu à bon droit que cette notification était valable et avait fait courir le délai de forclusion de deux mois, prévu par ce texte, même si le syndic y ayant procédé n’avait pas été renouvelé par ladite assemblée générale».La notification du procès-verbal par un syndic n’ayant plus aucun lien de droit avec le syndicat est donc valable si celle-ci a été faite dans les formes prévues par l’article 42 de la loi. La Cour de cassation avait déjà statué en ce sens* et admis la validité d’une notification du procès-ver-bal faite par un syndic irrégulièrement désigné.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 11 mars 2014 - arrêt 305 F-D (pourvoi n° T 12- 29. 734)

*Cass - 3ème Civ - 8 janvier 2011, Adm. nov. 2011, p. 37

Contestation 28 - Question non inscrite à l’ordre du jour. Délai. L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ainsi que le pré-voit l’article 13 du décret du17 mars 1967.La cour d’appel avait rejeté la demande de démoli-tion des constructions réalisées sur des emplace-ments de stationnement, non inscrites à l’ordre du jour, au motif que l’édification de ces ouvrages avait été autorisée par une décision prise lors d’une l’as-semblée générale qui n’avait fait l’objet d’aucune contestation dans les délais prévus par la loi de 1965.La Cour de cassation casse cette décision au motif que l’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, ce qui n’avait pas été le cas.La Cour de cassation sanctionne l’irrégularité com-mise, alors que le délai de contestation de deux mois était expiré. Cet arrêt paraît venir en contradiction avec l’arrêt du 13 novembre 2013, mentionné sous le para-graphe 4 ci-dessus.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 17 septembre 2013 - arrêt 1019 F-D (pourvoi n° X 12-19.779). ●

mots clés

v Notifi cationdu procès-verbal

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«Vivre en copropriété» peut paraître bien simple à condition naturellement d’accepter d’être entouré de voisins. Cependant, la «vie en copro-priété» repose sur un ensemble de règles dense et complexe que tout copropriétaire ne doit pas oublier. Ce corps de règles repose sur l’idée selon laquelle le copropriétaire n’est pas propriétaire uniquement de son appartement mais d’un ensemble appelé «lot de copropriété» composé de «parties privatives» et de «parties communes». S’il reste propriétaire exclusif de ses parties priva-tives et libre d’en jouir totalement, il est en revanche propriétaire avec les autres, en indivi-sion, des parties communes. Et c’est sur ce deu-xième aspect que les difficultés de vie commune peuvent surgir. Pour permettre la gestion de ces parties communes, la loi prévoit de la confiée à un «syndicat de copropriétaire», c’est-à-dire une personne juridique qui est l’émanation de tous les copropriétaires. Et afin que ce syndicat des copro-priétaire puisse prendre les décisions nécessaires

à la gestion de ces parties communes, il lui est attribué un organe qui va lui permettre de s’expri-mer et que l’on nomme «l’assemblée générale» et dont l’exécution des décisions est confiée à une autre organe, «le syndic».L’assemblée générale de copropriété est un organe essentiel de la copropriété car c’est l’or-gane délibérant du syndicat des copropriétaires ; le seul à pouvoir l’engager, ce que ne peuvent faire ni le syndic ni le conseil syndical ni aucun copropriétaire ni même le juge. A ce titre, la tenue de l’assemblée générale est organisée impérativement par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. La loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, n’a évidemment pas ignoré l’assemblée générale et, parmi l’en-semble des mesures tendant à réformer le fonc-tionnement des copropriété un certain nombre d’entre elles sont suffisamment importantes pour qu’elles bouleversent le quotidien des copropriétaires.

Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. C’est l’occasion pour les copropriétaires de débattre sur les aspects communs de l’immeuble et de prendre les décisions qui s’imposent. Dans la mesure où l’as-semblée générale est le seul organe à pouvoir décider, tous les copropriétaires doivent être régulièrement convoqués.

1 - L’initiative de la convocationLa première question qui se pose est celle de savoir qui peut convoquer l’assemblée générale ? Selon le décret du 17 mars 1967, l’initiative de la convo-cation appartient au seul syndic, mais la demande de convocation peut être adressée au syndic soit au nom du conseil syndical, soit par un ou plu-sieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

ÉtUDe

L’assemblée générale après la loi ALURL’assemblée générale de copropriété est un organe essentiel de la copropriété car c’est l’organe

délibérant du syndicat des copropriétaires ; le seul à pouvoir l’engager, ce que ne peuvent faire ni le syndic ni le conseil syndical ni aucun copropriétaire ni même le juge.

Sylvain GRATALOUPMaître de conférences à l’université Jean Moulin Lyon 3Avocat au barreau de Lyon

Sommaire

Page 27 I - La convocation à l’assemblée générale 1 - L’initiative de la convocation 2 - Le délai de la convocation 3 - Le contenu de la convocation 4 - La notification

Page 29 II - La tenue de l’assemblée générale 1 - La saisie immobilière 2 - La délégation du droit de vote

I - La convocation à l’assemblée générale


Étude - L’assemblée générale

En cas de carence ou d’empêchement du syndic, la seule solution consistait à assigner en référé le syndic en place devant le président du tribunal de grande instance afin d’obtenir judiciairement la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété. Même si cette solution pouvait se révéler efficace, il n’empêche qu’elle impliquait des démarches lourdes (mise en demeure, assigna-tion…) et coûteuses. C’est pourquoi la loi du 24 mars 2014 donne désormais la possibilité au «pré-sident du conseil syndical» et uniquement en cas d’empêchement du syndic et pour quelque cause que ce soit, de convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic, évitant ainsi le recours à une procédure judiciaire.La loi ALUR introduit une autre hypothèse par laquelle le syndic n’aurait plus l’initiative de la convocation. En effet, dans le cas où l’administra-tion de la copropriété est confiée à un «syndicat coopératif», la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu parmi les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Mais à titre dérogatoire, lorsque le syndicat des copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de com-merces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exer-cices consécutifs est infé-rieur à 15.000 €, et que l’assemblée générale a décidé d’adopter la forme coopérat ive, chaque copropriétaire peut, en cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’im-meuble, la santé ou la sécurité des occupants, prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale «extraordinaire» pour désigner un nou-veau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

2 - Le délai de la convocation

La convocation doit être reçue par ses destina-taires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires, vingt-et-un jours au moins avant la date fixée pour la réunion, sous peine de nullité. Cette convoca-tion est, en général, adressée par lettre recomman-dée avec accusé de réception, mais la loi ALUR permet désormais, une convocation sous la forme électronique. Le délai court à compter du lende-main du jour de la première présentation de la lettre au copropriétaire ou de la réception de la télécopie. De ce point de vue, la loi du 24 mars 2014 n’apporte pas d’éléments nouveaux.

3 - Le contenu de la convocation

La deuxième question qui se pose est celle de savoir quel est le contenu de la convocation ? Afin que les copropriétaires puissent se pronon-cer de manière éclairée lors de la tenue de l’as-semblée générale, il est nécessaire qu’ils aient pu

prendre connaissance, et préalablement à l’as-semblée, des éléments essentiels, particulière-ment financiers, sur lesquels ils seront amenés à voter. C’est pourquoi la convocation doit rappe-ler les modalités de consultation des pièces justi-ficatives des charges qui sont tenues à la disposi-tion de tous les copropriétaires par le syndic. Néanmoins, la loi du 24 mars 2014 précise que, parmi ces pièces justificatives, doivent figurer une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consom-mée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégorie de charges. Cette note d’informa-tion aura le mérite d’éviter des discussions inter-minables lors des assemblées générales et le rejet de l’approbation des comptes.

4 - La notification

Compte tenu de la complexité juridique de la vie en copropriété et des exigences de plus en plus nombreuses imposées aux copropriétaires, les outils de communication ne sont plus compa-

tibles avec le fonctionne-ment contemporain d’une copropriété. Par ailleurs, les nouvelles technologies offrent aujourd’hui des moyens nouveaux d’infor-mation expliquant que la loi du 24 mars 2014 n’ait pas ignoré ces procédés puisqu’elle admet désor-mais que les notifications

nécessaires au fonctionnement de la copropriété puissent être réalisées par voie électronique.Par exemple, à compter du 1er janvier 2015, le syn-dic aura l’obligation de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents matérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf déci-sion contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25. Néanmoins, la loi prévoit un accès différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.Dans le même esprit de modernité, d’efficacité et de réduction des coûts, l’ensemble des notifications peut se faire sous une forme dématérialisée. A l’ex-ception de la mise en demeure adressée à un copro-priétaire d’avoir à payer une dette devenue exigible, toutes les autres notifications sont concernées par le nouveau texte, qu’il s’agisse de la convocation aux assemblées générales, de la notification des pro-cès-verbaux d’assemblée générale ou encore de la notification des avis des transfert de propriété. C’est un véritable bouleversement que provoque la loi ALUR, tant à l’égard des syndics qui devront s’orga-niser pour permettre l’accès aux documents de la copropriété, mais aussi à l’égard des copropriétaires qui pourront, à tout moment, connaître la situation financière, matérielle et juridique de la copropriété à laquelle ils appartiennent. En revanche, il est cer-tain qu’il conviendra d’apporter des précisions

«L’ensemble des notifications peut se faire sous une forme

dématérialisée.»


Étude - L’assemblée générale

La tenue de l’assemblée générale est le moment clef de la vie en copropriété, ce moment où sont adop-tées les décisions qui engagent le syndicat des copropriétaires et, à travers lui, l’ensemble des copropriétaires, y compris les copropriétaires défaillants ou opposants. On peut donc aisément comprendre la nécessité d’encadrer strictement le déroulement des assemblées générales. Pour autant, il est apparu certains dysfonctionnements liés aux difficultés pour obtenir un vote favorable de certaines résolutions, notamment celles dont les résonnances financières pouvaient assourdir cer-tains copropriétaires. C’est pourquoi, et prolon-geant un mouvement entamé depuis plusieurs années, la loi du 24 mars 2014 contient plusieurs séries de mesures qui viennent affecter de manière significative la tenue des assemblées générales. Outre celles visant à assouplir les conditions d’adoption des décisions prises en assemblée générale (le lecteur est invité à se reporter au tableau des majorités joint à ce numéro), celles relatives à la saisie immobilière et à la délégation du droit de vote méritent quelques éclaircissements.

1 - La saisie immobilière

Le principe est posé par l’article 22-I, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 : chaque copropriétaire dis-pose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. En d’autres termes, la voix d’un copropriétaire est plus ou moins lourde selon les tantièmes de copropriété dont il dispose. Cependant, plusieurs déro-gations affectent le principe, notamment lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties com-munes supérieures à la moi-tié, le nombre de voix dont il dispose était réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. La loi du 24 mars 2014 ajoute une autre exception à ce principe. Il arrive qu’un copropriétaire ne soit plus en mesure d’assumer la charge financière attachée à son lot, en raison de l’alourdissement des dépenses et de la fragilité économique qu’il peut rencontrer, et que le syndicat de coproprié-taires prenne la décision de procéder à la «saisie immobilière» de son lot. Cette saisie est pratiquée par le syndic à la seule condition qu’il ait été spé-cialement habilité par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée. Cependant, il est aisé de com-prendre que le copropriétaire concerné par cette décision se prononcera défavorablement sur cette décision et pourra empêcher que la décision ne

soit prise. C’est la raison pour laquelle, si l’assem-blé générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice afin d’obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire ne sera pas prise en compte dans le décompte de la majorité. Cette exclusion du copropriétaire du vote s’étend même à celui qui aurait reçu mandat d’autres copropriétaires pour le représenter dans le cadre de l’assemblée générale (L. 1965, art. 19-2). Aussi dure que puisse être cette décision, elle poursuit comme objectif premier la sauvegarde de la santé financière de la copropriété.

2 - La délégation du droit de vote

Voter, c’est s’exprimer ! En cas d’impossibilité maté-rielle d’assister à une assemblée générale, il est impossible à un copropriétaire de se prononcer sur des décisions qui pourraient affecter durablement la copropriété. C’est pourquoi, compte tenu du principe selon lequel le droit de propriété doit être préservé, la loi du 10 juillet 1965 permet à un copro-priétaire absent de s’exprimer. Le principe est simple, connu et utilisé : chaque copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit membre du syndicat, c’est-à-dire un autre copropriétaire, ou non, c’est-à-dire un tiers à la copropriété, dans la limite de trois délégations de vote, ou sans limite si le total de ses voix et celles de

ses mandataires n’excèdent pas 5 % des voix du syndi-cat. Parmi ces mandataires, la loi du 12 mai 2009 avait exclu, outre le syndic et ses préposés, le partenaire lié par un pacte civil de solida-rité qui, par ailleurs, ne pou-vaient pas non plus présider l’assemblée.La loi du 24 mars 2014 étend l’exclusion de la

représentation à d’autres personnes, à savoir les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascen-dants ou descendants, même s’ils sont égale-ment copropriétaires dans l’immeuble. Il convient de rappeler à nouveau que le manda-taire du copropriétaire concerné par le vote lié à la saisie de son lot se voit interdire de se pronon-cer sur ce point. ●

quant à la mise en œuvre de cette dématérialisation car, au-delà du fait de faciliter la transparence, les conséquences juridiques des notifications sont importantes puisqu’elles ouvrent, pour la plupart,

les délais au-delà desquels il ne sera plus possible d’engager des procédures visant à contester ou bien les convocations irrégulières, ou bien les pro-cès-verbaux d’assemblée générale.

Un poste présentant le tableau synoptique des majorités, à jour des dispositions de la loi ALUR, établi le 20 octobre 2014 est joint à ce numéro 603. Réservé aux abonnés. Edilaix © Informations rapides de la copropriété

II - La tenue de l’assemblée générale

«La loi contient plusieurs séries de mesures qui

viennent affecter de manière signifi cative la tenue des assemblées générales.»

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Date : Signature :

Guide des baux d’habitation

et mixtes 4e édition

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L’ouvrage :La loi du 6 juillet 1989 a repris, de façon atténuée, les deux grands objectifs affichés par celle du 22 juin 1982 « loi Quilliot » : la stabilité du locataire dans les lieux et la modération dans l’évolution des loyers. Les modifications ultérieures ont préservé cette philosophie : l’habitation principale, centre des intérêts de la famille, ne constitue pas un bien de consommation comme les autres.

Le Guide des baux d’habitation et mixtes fait le point sur l’application de la loi du 6 juillet 1989 et du chapitre VII de la loi du 23 décembre 1986 après la loi du 24 mars 2014, loi Alur. Le législateur a œuvré cette fois dans une précipitation et une pléthore rares. Il est vraisemblable que le contentieux se nourrisse de cette alimentation nouvelle propre à solliciter abondamment le juge du Droit.

Le lecteur trouvera dans l’ouvrage l’exposé des règles applicables analysées article par article, selon la présentation habituelle de la collection. Une table alphabétique et une table des matières renvoient au sein de l’ouvrage.

L’auteur :Camille Beddeleem est Docteur d’Etat en Droit et l’auteur de la précédente édition du Guide des baux d’habitation et mixtes. Il a rédigé plusieurs guides consacrés au statut des loyers selon la loi du 1er septembre 1948, aux charges et réparations locatives, aux baux à usage professionnel, au statut de l’agent immobilier, au viager immobilier. Il est également collaborateur des Annales des Loyers, revue pour laquelle il a écrit de nombreux commentaires et articles.

SAS EDILAIX- IRC 28 rue Denfert-Rochereau, CS 40513, 69702 GIVORS Cedex Tél : 04 72 49 79 11 Fax : 04 72 49 76 69

La loi du 6 juillet 1989 a repris, de façon atténuée, les deux grands objectifs affichés par celle du 22 juin 1982 « loi Quilliot » : la stabilité du locataire dans les lieux et la modération dans l’évolution des loyers. Les modifications la modération dans l’évolution des loyers. Les modifications ultérieures ont préservé cette philosophie : l’habitation principale, centre des intérêts de la famille, ne constitue pas un



est Docteur d’Etat en Droit et l’auteur de la précédente édition est Docteur d’Etat en Droit et l’auteur de la précédente édition du Guide des baux d’habitation et mixtes. Il a rédigé plusieurs guides consacrés du Guide des baux d’habitation et mixtes. Il a rédigé plusieurs guides consacrés

septembre 1948, aux charges et réparations septembre 1948, aux charges et réparations locatives, aux baux à usage professionnel, au statut de l’agent immobilier, au viager immobilier. Il est également collaborateur des Annales des Loyers, revue pour laquelle

par Camille Beddeleem aux éditionsSociété d’édition et de formation

juridiques immobilières

Date de sortie : Octobre 2014 • Éditeur : éditions Édilaix • Auteur : Camille Beddeleem • Collection : Annales des Loyers Format : 13,5 x 21 cm - Poids : 738 g • Nombre de pages : 832 pages • Remise libraire : nous consulter •

ISBN : 978-2-36503-026-7 • Prix : 98 € TTC (92,89 € HT - TVA 5,50 %) • Franco de port

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L’auteur :Camille Beddeleem est Docteur d’Etat en Droit et l’auteur de la précédente édition du Guide des baux d’habitation et mixtes. Il a rédigé plusieurs guides consacrés au statut des loyers selon la loi du 1er septembre 1948, aux charges et réparations locatives, aux baux à usage professionnel, au statut de l’agent immobilier, au viager immobilier. Il est également collaborateur des Annales des Loyers, revue pour laquelle il a écrit de nombreux commentaires et articles.

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Même si son rôle tendait d’ores et déjà à cet objectif sous l’empire du droit antérieur, les auteurs de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ont entendu faire du conseil syndical l’organe de contrôle non seulement de la manière dont le syn-dic gère la copropriété mais également des condi-tions dans lesquelles le syndic est désigné1. Il est également associé encore plus étroitement aux décisions qui sont adoptées par le syndicat, voire par des tiers à l’instar du juge ou d’autres per-

sonnes qui vont assister la copropriété à certains moments de sa vie2.

L’évolution qui s’est faite jour avec la réforme reflète la volonté de donner davantage de pouvoir participatif aux copropriétaires membres du conseil syndical ou à certains d’entre eux, comme nous allons le voir, et ceci à deux niveaux. L’un concerne le conseil syndical dans son ensemble (I), l’autre se concentre sur de son président (II).

L’intervention de la réforme s’est concentrée prin-cipalement sur la composition du conseil syndi-cal et les missions qui peuvent (ou doivent) lui être confiées.

A - L’extension des interdictions

Depuis très longtemps, la loi posait en interdic-tion à certaines personnes proches du syndic la participation au conseil syndical à raison des conflits d’intérêts qui pouvaient se faire jour. En effet, il était peu souhaitable que non seulement le syndic, mais aussi son conjoint, son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité (PACS), ses ascendants ou descendants ou encore ses prépo-

sés, puissent faire partie d’un organe dont la tâche est précisément de surveiller la manière dont le représentant du syndicat exerce sa mission.On le sait, la méfiance dont font preuve les pou-voirs publics à l’encontre des syndics s’est traduite ici par un élargissement des incompatibilités empêchant de faire partie du conseil syndical. Ainsi, la réforme a-t-elle étendu la liste des per-sonnes insusceptibles d’être membres du conseil syndical puisque l’article 21, alinéa 10, de la loi du 10 juillet 1965 affirme désormais que ne peuvent être désignés conseillers syndicaux, ses parents en ligne collatérale (frère, sœur, oncle, tante, neveu, nièce, cousin), y compris lorsqu’ils ont la qualité de copropriétaires dans l’immeuble.

ÉtUDe

Le nouveau visage du conseil syndical après la loi AlurSi la loi Alur n’a pas bouleversé la conception traditionnelle que le statut de la copropriété accordait

au conseil syndical, elle n’en a pas moins procédé à quelques changements qui méritent d’être signalés et analysés.

Jean-Marc ROUXMaître de conférences à l’Université d’Aix-MarseilleConsultant auprès de IM Associés

Sommaire

Page 31 I - La composition et les missions du conseil syndical A - L’extension des interdictions B - L’extension des missions du conseil syndical

Page 33 II - L’extension des prérogatives du président du conseil syndical A - Le droit de convoquer l’assemblée générale B - Le droit de représenter les membres d’un syndicat secondaire

à l’assemblée générale du syndicat principal C - Le destinataire des données financières relatives à l’immeuble

1- Il est à noter que lorsque l'assemblée générale de ce syndicat a décidé d'adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres (L. 1965, art. 17-1-1 B). Dans ce cas, la désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25.

2- V. sur ces points, Nathalie Figuière, La nouvelle allure du conseil syndical, Inf. Rap. Copr. oct. 2014, p. 31.

I - La composition et les missions du conseil syndical


Étude - Le conseil syndical

B - L’extension des missions du conseil syndical

La contribution du conseil syndical aux affaires de la copropriété est encouragée par la loi nou-velle à plusieurs égards.

1° - La mise en concurrence des contrats de syndicLa règle mentionnée à l’article 21, alinéa 2, de la loi de 1965, est maintenue selon laquelle l’as-semblée générale arrête un montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concur-rence est rendue obligatoire (L. 1965, art. 21, al. 2). En revanche, seuls sont aujourd’hui compris par cette occurrence, les contrats «autres que celui du syndic».Quatre nouveaux alinéas instaurent à présent une procédure particulière à laquelle est associé principalement le conseil syndical lorsqu’il s’agit de procéder plus spécialement au vote en assemblée générale de la désignation du syndic de la copropriété.Ainsi, au cas où l’assemblée générale est appe-lée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concur-rence de plusieurs projets de contrat de syndic, fai-sant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical. En outre, les copropriétaires se voient offrir la possibi-lité de demander au syn-dic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syn-dic qu’ils communiquent à cet effet (L. 1965, art. 21, al. 3, nouveau).Néanmoins, le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à cette mise en concurrence lorsque le «marché local» des syndics ne permet pas cette mise en concurrence3. Dans cette hypo-thèse, le syndic notifiera cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’as-semblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiqueront à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fera pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.La loi ALUR a entendu permettre aux membres du conseil syndical de s’exprimer à l’occasion de l’étude des propositions qui lui ont été adressées ou qui ont été obtenues par des copropriétaires et dont il a eu connaissance. De manière expresse, et consacrant une pratique que l’on rencontrait parfois dans certains syndicats, la loi de 1965 a souligné que le conseil syndical pou-vait se prononcer, par un avis écrit, sur tout pro-jet de contrat de syndic. Si un tel avis était émis, il sera joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment aux projets de

contrat concernés (L. 1965, art. 21, al. 5, nouveau).Afin de tenir compte de l’absence de conseil syndical dans certaines copropriétés (petites copropriétés, absence de consensus sur le nom de candidats, absence de volontaires à ce poste,…) et faisant preuve de réalisme, la loi nouvelle a indiqué que «lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire» (L. 1965, art. 21, al. 6, nouveau).

2° - La participation au traitement des syndicats en difficultéLe prononcé d’une mesure d’administration pro-visoire de la copropriété en difficulté (ou d’une procédure d’alerte en cas de pré-difficulté) conduit parfois le juge, et c’est souvent oppor-tun, à maintenir le rôle du conseil syndical tel qu’envisagé par le législateur. Il peut ainsi assis-ter l’administrateur provisoire (ou le mandataire ad hoc) dans sa mission de redressement ou d’audit du syndicat en proie à des difficultés sou-vent très importantes, en lui procurant des infor-mations et en l’aidant à mieux «faire passer cer-

tains messages» tout en collaborant à la procé-dure judiciaire. Un train de mesures a été spéciale-ment élaboré pour per-mettre au conseil syndical de s’exprimer dans ces circonstances sensibles.Selon l’article 29-1-III, alinéa 3, nouveau de la loi du 10 juillet 1965, le man-dataire ad hoc peut être désigné comme adminis-trateur provisoire sur déci-sion motivée du juge et

après audition du conseil syndical.L’article 29-5-II, alinéa 3, nouveau, dispose que lorsque l’administrateur provisoire aura établi un plan d’apurement définitif, il devra le notifier au conseil syndical. Une fois le plan homologué par le juge, l’ordonnance sera notifiée au conseil syndical avec le plan joint (L. 1965, art. 29-5-II, al. 4, nouveau).L’article 29-6, modifié de la loi de 1965, men-tionne que si le syndicat des copropriétaires dis-pose d’actifs cessibles, notamment des locaux ou des parcelles de terrain non bâti, de nature à apurer les dettes du syndicat, l’administrateur provisoire peut demander au juge l’autorisation de réaliser les cessions par dérogation au a de l’article 26 et au deuxième alinéa du I de l’article 29-1 et de modifier en conséquence le règle-ment de copropriété et l’état descriptif de divi-sion. A cette fin, l’administrateur provisoire pro-duit un rapport faisant état de l’évaluation des biens cessibles et consignant l’avis du conseil syndical.Un avis du conseil syndical est aussi sollicité lors de la rédaction du rapport de l’administrateur provisoire, lorsqu’est envisagée soit la constitu-tion d’un ou plusieurs syndicats secondaires,

3- Cette notion est, on en conviendra, relativement floue et demandera parfois une étude au cas par cas, toujours délicate.

«Le conseil syndical devient l’organe de contrôle non seu-lement de la manière dont le syndic gère mais également

des conditions dans lesquelles le syndic est désigné.»



La loi ALUR a entendu permettre à celui qui pré-side le conseil syndical de bénéficier d’une ini-tiative accrue ainsi que d’une faculté de repré-sentation de tout ou partie des copropriétaires. Il est aussi le destinataire de certains renseigne-ments communiqués par le syndic.

A - Le droit de convoquer l’assemblée générale

A côté du droit qu’avait attribué l’article 8 du décret du 17 mars 1967 au président du conseil syndical, après mise en demeure au syndic res-tée infructueuse pendant plus de huit jours, l’ar-ticle 49 de ce même décret disposait qu’en cas d’empêchement ou de carence du syndic, le syndic en fonction pouvait être assigné devant le président du tribunal de grande instance sta-tuant en matière de référé en vue de la désigna-tion d’un administrateur provisoire de la copro-priété. Si cette mesure était, dans son ensemble, bienvenue, il était indispensable qu’un copro-priétaire prenne en main les affaires du syndicat et participe financièrement à la nomination de son représentant.Au lendemain de la loi du 24 mars 2014, un article 18-V, nouveau de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «en cas d’empêche-ment du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assem-blée générale appelée à désigner un nouveau syndic». Le principal écueil réside alors dans la défini-tion de l’expression «empêchement du syndic» à laquelle il est fait référence. Faut-il entendre par là ce qui était jusqu’à présent le champ d’ap-plication de l’actuel article 49 du décret (lequel devrait être sinon abrogé, du moins considéra-blement remanié) ? Si tel devait être le cas, la mesure serait certes utile mais d’une importante pratique faible, car ne seraient pas comprises dans son champ d’application des circons-tances telles que le décès, la révocation ou encore la démission du syndic. Peut-être un décret prochain nous éclairera-t-il sur le sujet ? C’est en tous cas plus que souhaitable.

B - Le droit de représenter les membres d’un syndicat secondaire à l’assemblée

générale du syndicat principalIl s’agit de l’une des principales innovations de la loi à destination du président du conseil syn-dical ; l’objectif étant apparemment de simpli-fier les procédures même si le résultat est exac-tement inverse eu égard aux modalités retenues ainsi qu’à l’impossibilité d’y recourir dans cer-taines circonstances.En vertu d’un article 22-II, alinéa 1er, nouveau, de la loi de 1965, l’assemblée générale d’un syn-dicat secondaire, statuant à la majorité mention-née à l’article 25, peut mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical secon-daire pour représenter les copropriétaires à l’as-semblée générale du syndicat principal. A ce titre, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée géné-rale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l’article 24.

Eu égard à la durée de ce mandat (un an), il sera relativement fréquent que l’ordre du jour de l’assem-blée générale du syndicat principal ne soit pas encore connu au moment où le syndic du syndicat secondaire convoque l’as-semblée générale de ce syndicat. Les coproprié-taires seraient donc ame-

nés à conférer un pouvoir de représentation qui les liera, sur des questions dont ils ne savent rien ou peu de chose.De surcroît, il a été précisé que pour les déci-sions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l’unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne pouvait prendre part au vote que s’il disposait d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la loi de 1965. Le président du conseil syndical secondaire rendra compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secon-

soit la division du syndicat à titre de remède aux maux de la copropriété (L. 1965, art. 29-8-II, al. 3, nouveau).

3° - La consultation lors de l’élaboration du budgetConformément à une pratique déjà largement

usité par les syndics de copropriété, et en vue de préparer l’assemblée générale pour laquelle il contribue à établir l’ordre du jour, le conseil syn-dical doit être maintenant obligatoirement consulté par le syndic lors de l’établissement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi de 1965 (L. 1965, art. 18-II-1er tiret).

II - L’extension des prérogatives du président du conseil syndical

4- Sauf à ce qu’ils puissent agir en justice afin d’obtenir la nullité de la décision de mandater le président du conseil syndical. Se pose alors une autre difficulté : celle de pouvoir ensuite agir dans le délai de deux mois pour contester les décisions votées lors de l’assemblée générale du syndicat principal ; mais le délai de deux mois sera écoulé entre temps…

5- Uniquement dans les cas très limités prévus par la loi ALUR.

«En cas d’empêchement du syndic, le président

du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale.»



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Les conséquences de la loi ALUR

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«La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a� ecte de multiples aspects du statut légal de l’immeuble en copropriété. Les dispositions relatives au statut professionnel du syndic et à ses obligations, au contrôle de l’État ou d’autres autorités publiques sur la gestion des immeubles, sont modi� ées ou complétées. Des contraintes et formalités nouvelles apparaissent.»

daire. Le renouvellement de son mandat est ins-crit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale (L. 1965, art. 22-II, al. 3, nouveau).Il ressort de l’analyse de ces textes que certains copropriétaires (ceux qui se sont opposés à la décision visant à octroyer mandat au président du conseil syndical ou qui étaient absents lors de ce vote), et qu’il s’agisse de décisions qui, en assemblée générale du principal, doivent

recueillir la majorité simple ou une majorité ren-forcée, ne devraient pas être recevables à agir en justice afin de contester les décisions prises en assemblée générale du syndicat principal puisque n’étant pas opposants ou défaillants lors de cette assemblée. D’où la question de la remise en cause non seulement de leur droit de vote lors de la réunion de l’organe délibérant mais égale-ment de celui d’agir en justice4.

C - Le destinataire des données financières relatives

à l’immeubleLorsque la dispense d’ouverture d’un compte séparé a été votée en assemblée générale5, l’ar-ticle 18-II de la loi de 1965 fait obligation au syndic de transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques ban-caires du sous-compte qui individualise comp-tablement les versements et prélèvements affé-rents au syndicat. Cette réception intervient dès réception de ceux-ci par le syndic. ●

Outre son rôle consultatif, le conseil syndical s’est vu reconnaître une capacité d’intervention plus impor-tante après la réforme ALUR, en particulier lors de la phase préparatoire en vue de désigner le syndic.De son côté, le président du conseil syndical dispose non seulement du droit de convoquer l’assemblée générale en cas d’empêchement du syndic, mais il peut également, dans un cas précis, représenter certains copropriétaires membres d’un syndicat secondaire.

Ce qu’il faut retenir

«Lorsque la dispensed’ouveture d’un compte séparé a été votée, la loi

fait obligation au syndic de transmettre au président du conseil syndical une copie

des relevés bancaires.»

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1- La loi du 24 mars 2014 (t. II - ch. I, section III) se propose d’«améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement». Elle modifie à cet égard les dispositions des articles 17 à 17 - 2 et 18 à 18 - 2 que la loi du 10 juillet 1965 contenait sous le chapitre II intitulé «l’admi-nistration de la copropriété». Dans la loi de 1965, le syndic était le mandataire exclusif du syndicat qu’il administrait et représentait. La substitution de la «gouvernance» à l’«administration» induit un partage.

2 - Le syndic n’est plus le seul «chef d’orchestre» comme autrefois. Certes, il demeure le représen-tant de la personne morale, chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, mais il partage certaines de ses prérogatives avec le conseil syn-

dical, depuis peu, et, désormais avec certaines autorités administratives. Il établit l’ordre du jour de l’assemblée générale en concertation avec le conseil syndical.Il inscrit certaines questions d’ordre de la loi. Enfin, le contrat de syndic ne se négocie plus entièrement entre mandant et mandataire, de même que ses honoraires. La plupart des «stipula-tions» résultent de dispositions réglementaires.Certains auraient, certes, souhaité que les dispo-sitions législatives relatives au syndic soient regroupées dans un chapitre spécifique de la loi de 1965. Néanmoins, la loi de 2014 présente le mérite de les regrouper autour de l’article 18, maintenant divisé en cinq paragraphes, ainsi que de clarifier le statut du syndic provisoire et celui du syndicat coopératif.

3 - La loi de 1965 et le décret de 1967 avaient réglé avec un grand soin les modalités de dési-gnation du syndic, selon les différentes circons-tances, afin que la représentation du syndicat ne puisse être contestée. La loi nouvelle a élargi le champ des personnes qui peuvent initier la dési-gnation du syndic, dans un souci de célérité et aussi d’économie. Elle a aussi précisé, d’une part, les personnes qui peuvent exercer cette mission et, d’autre part, les conditions de la fin de leur fonction. 4 - La qualité. La loi de 1965, permettait à toute personne ayant la capacité juridique d’exercer la fonction, mais la loi du 2 janvier 1970 (art. 2) sur les professions immobilières exigeait la détention d’une carte professionnelle à l’exclu-sion des personnes possédant des droits réels

divis ou indivis sur les biens. La loi de 2014 se montre plus exigeante en ce que le syndic béné-vole (autogestion) ou le syndic coopératif doit être copropriétaire de lot dans le syndicat. Ainsi, se trouvent désormais exclus les usufruitiers, le conjoint séparé de biens et le gérant d’une société copropriétaire. En revanche, la mesure n’atteint pas le conjoint commun en biens ou encore l’indivisaire. 5 - Le syndic provisoire. La loi nouvelle ne revient pas sur la désignation avant la réunion de la première assemblée générale, et d’un syndic par le règlement ou tout autre accord des parties, mais le régime applicable au syndic provisoire se trouve modifié. Il «ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de

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Le syndic de copropriétéLe syndic n’est plus le seul «chef d’orchestre» comme autrefois. Certes, il demeure le représentant

de la personne morale, chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, mais il partage certaines de ses prérogatives avec le conseil syndical, depuis peu, et, désormais avec certaines auto-rités administratives.

Pierre CAPOULADEConseiller honoraireà la Cour de cassation

I - La désignation du syndic

Sommaire

Page 37 I - La désignation du syndic

Page 39 II - La fin du mandat

Page 39 III - Les attributions du syndic


Étude - Le syndic de copropriété

syndic effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un ou les copropriétaires». Le texte reste imprécis. S’agit-t-il du maintien du syndic pro-visoire ou de sa transformation en syndic dési-gné par l’assemblée. Il n’indique pas s’il s’agit de la première assemblée ni si sa réunion doit se tenir dans la première année. 6 - Absence de nomination. La loi de 2014 reprend le dernier alinéa de l’article 17 de la loi de 1965 et prévoit «qu’à défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi par un ou plusieurs copropriétaires» mais elle ajoute «que la saisine peut émaner du maire de la commune ou du pré-sident de l’EPCI compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble». L’action paraît réservée aux personnes mentionnées. Par sa genèse, cette disposition paraît bien ne concerner que l’absence de désignation par le règlement ou tout en accord des parties ou l’ab-sence de maintien du syndic provisoire par l’as-semblée, l’article 46 du décret de 1967 en constituant une application. 7 - La mise en concurrence. La loi de 2014 ne modifie pas la majorité applicable à l’élection du syndic, avec, le cas échéant, le bénéfice de l’article 25-1. En revanche, sous l’influence du consumérisme, il organise une mise en concur-rence des candidats. L’assemblée appelée à désigner le syndic est précédée d’une mise en concurrence entre plusieurs syndics, organisée par le conseil syndical. Les projets de contrats précisent notamment le montant des frais affé-rents au compte bancaire séparé. Néanmoins, tout copropriétaire conserve la faculté de demander au syndic, en temps opportun, l’ins-cription à l’ordre du jour, de projets de contrat qu’il communique à cet effet.Toutefois, le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence si la situation locale («le marché local des syndics») ne le permet pas. Le syndic notifie cette propo-sition aux copropriétaires, sans donner lieu à une inscription de la question à l’ordre du jour, mais dans un délai permettant une initiative individuelle de chaque copropriétaire.Le conseil syndical peut se prononcer par écrit sur tout projet de contrat. Copie de cet avis est joint à la convocation de l’assemblée, en même temps que les projets concernés.En l’absence de conseil syndical, toute protec-tion disparaît, sous réserve d’une initiative indi-viduelle de copropriétaires.L’instauration d’un contrat type et d’un tarif for-faitaire risquent de limiter l’intérêt de cette mesure au moins lorsque le changement de syn-dic n’est pas envisagé. 8 – Les petits «syndicats». L’article 17-1-1 de la loi de 1965 (art. 56 L. 2014) se propose de simplifier la gestion des «petits syndicats». Cette notion n’est pas nouvelle ; elle est appa-rue avec la loi du 13 juillet 2006 (art. 92) com-plétant l’article 14-3 de la loi de 1965 dis-

pensant de la tenue d’une comptabilité en partie double des «syndicats comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget pré-visionnel moyen sur une période de trois exer-cices consécutifs est inférieur à 15.000 €». Si ce dernier critère n’est pas modifié, ce type de syndicat constituera rapidement un cadre d’extinction et les dérogations qu’il entraîne, disparaîtront.L’article 17-1-1 contient, à cet égard, une nou-veauté singulière ; il permet à ces syndicats de bénéficier de dérogations aux articles17-1 et 26 de la loi de 1965, favorables au secteur coopératif.- Le règlement de copropriété peut être modifié, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25 - 1, en vue de «prévoir la possibilité» d’adopter la forme coopérative ;- L’assemblée générale ayant adopté la forme coopérative, peut décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25 de ne pas constituer de conseil syndical et de désigner directement le syndic parmi ses membres. Dès lors, le syndicat n’est coopératif que de nom, car il perd la seule caractéristique de la «forme coopérative».Dans ce cas, l’assemblée désigne le syndic, par un vote séparé, à la majorité de l’article 25. Elle peut aussi désigner un suppléant en cas d’empê-chement de syndic, la révocation de l’un et de l’autre se faisant dans les mêmes conditions. En outre, l’assemblée désigne un ou plusieurs contrôleurs des comptes. 9 - La convention dérogatoire. Le nouvel article 18-I-AA (art. 55-1-4° L. 2014) comporte une dis-position qui rompt avec le principe fondamental de l’unicité de statut à l’origine de la loi de 1965, soucieuse d’assurer l’harmonisation des règles après le régime supplétif antérieur. Déjà, le législateur était intervenu pour adapter le statut à certaines circonstances particulières : syndicat de forme coopérative, résidences-services, syn-dicats en pré-difficulté ou en difficulté.Le nouvel article 18-1-AA permet de déroger à des règles d’ordre public et de modeler certaines clauses à la convenance des parties. Cette liberté suppose la réunion de plusieurs conditions :- l’immeuble doit être à destination totale autre que l’habitation, mais le statut continue-t-il à s’appliquer s’il subsiste un logement de fonction pour le gardien ou des garages fiscalement ratta-chés à l’habitation voisine ?- le syndicat se compose exclusivement de per-sonnes morales- la décision des copropriétaires, réunis en assemblée générale, prise à la majorité de l’ar-ticle 25, sans recours à l’article 25-1, de déro-ger aux dispositions de l’article 18, et, le cas échéant, de définir avec le syndic dans le cadre de son contrat, les missions, les honoraires du syndic, la durée de son mandat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et les modalités de perception des fonds.



10 - Démission et révocation. Tout mandataire peut renoncer à son mandat en notifiant sa déci-sion (art. 2007 C. Civ. ; cf Recommandation n° 15 de la Commission relative à la copropriété (CRC)). Pour éviter une rupture trop brusque, le nouvel article 18 (V) impose au syndic démissionnaire un délai de préavis de trois mois, ce n’est pas sans danger pour l’exécution des tâches urgentes, sous réserve de la responsabilité.La loi de 2014 ne contient aucune disposition par-ticulière sur la révocation, mais néanmoins l’ar-ticle 18 (V) prévoit le cas de l’élection d’un nou-veau syndic lorsque le mandat de son prédécesseur n’est pas terminé. Conformément au principe énoncé par l’article 2006 du Code civil, la dési-gnation d’un nouveau syndic vaut, à compter de sa prise de fonction, révocation du syndic en exer-cice, étant observé que l’élection du nouveau syn-dic prend immédiatement effet, sauf clause contraire. 11 - Empêchement et carence. Le nouvel article 18 (V al. 1er) règle le cas d’empêchement du syn-dic pour quelque cause que ce soit. Il offre au pré-sident du conseil syndical la possibilité, mais non l’obligation («peut») de convoquer une assemblée générale destinée à élire un nouveau syndic, après mise en concurrence. Certaines associations de copropriétaires revendiquaient une déjudiciarisa-tion de la désignation du syndic. Cette solution contraste fortement avec la judiciarisation de la «gouvernance» du syndicat en difficulté. Encore faut-il que le président dispose de la liste à jour de l’article 32 du décret, ainsi que des fonds ou de l’installation nécessaire à l’envoi, étant observé que, selon la jurisprudence de la Cour de cassa-

tion, la convocation - et donc l’assemblée - encourent l’annulation en cas d’omission d’un seul copropriétaire.En cas de carence du syndic, et à défaut de stipu-lation du règlement de copropriété, un adminis-trateur provisoire «peut» être désigné par décision de justice, ce qui correspond à la situation actuelle - sauf la mise en demeure préalable, restée infruc-tueuse, comme le prévoit le décret de 1967. 12 - Copropriété coopérative. En matière de syn-dicat coopératif, le nouvel article 17-1-1 (art. 56 L. 2014) prévoit une solution particulière en cas d’empêchement ou de défaillance du syndic met-tant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants. Chaque copropriétaire reçoit la faculté («peut») de prendre l’initiative de convoquer une «assemblée générale extraordinaire»; pour désigner un nou-veau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité des occupants.L’assemblée générale extraordinaire entre donc dans le vocabulaire et le fonctionnement du syn-dicat, sans, pour autant, qu’elle soit précédée d’une assemblée ordinaire, avec quorum et majo-rité spécifique. Elle ne devient «extraordinaire» que par l’auteur de la convocation et la finalité de son objet. La régularité de cette assemblée pose les mêmes questions pratiques que celles précédem-ment exposées, d’autant qu’elle supposera aussi le rassemblement des documents techniques indis-pensables à la validité des décisions, sans savoir si son caractère extraordinaire la fera relever ou non de l’urgence, ce qui déterminera le délai de convo-cation, sauf disposition règlementaire adaptée.

13 - La loi du 24 mars 2014 rapproche autour de l’article 18 de la loi de 1965 les devoirs et attribu-tions du syndic. Elle reprend les obligations anté-rieures et en ajoute de nouvelles, parfois en confé-rant le caractère législatif à des dispositions antérieurement réglementaires. Les nouvelles obligations résultant de la loi de 2014 feront l’ob-jet du présent commentaire.Néanmoins, l’article 18 pose deux questions d’in-terprétation non résolue par la loi nouvelle.D’une part, la force de ces dispositions reste à pré-ciser, entre la réserve des décisions d’assemblée et le caractère impératif conféré par l’article 43 (loi du 3 décembre 1985).D’autre part, l’entrée en vigueur des nouvelles dis-positions de l’article 18 demeure subordonnée à la publication du décret d’application. 14 - Le syndic a la charge de procéder à l’immatri-culation du syndicat et de l’actualisation des documents annexes (état du bâti, travaux exécu-tés, situation financière - L. 711-1 et 5 CCH).

15 - Il établit la fiche synthétique qui regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à l’immeuble et à son bâti. Il la met à jour chaque année et la tient à la disposition des copro-priétaires sur leur demande? L’inobservation de cette obligation est sévèrement sanctionnée (art. 18-2 Loi 1965). 16 - Il fait établir le diagnostic technique général (DTG) et veille à son suivi. 17 - Il établit et tient à jour le carnet d’entretien conformément à son contenu défini par décret. 18 - L’article 9-1 de la loi de 1965, modifié, crée une obligation pour le syndicat et pour chaque copropriétaire, occupant ou non, de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile. Il soumet donc les projets de police à l’assemblée qui délibère à la majo-rité de l’article 24. En cas de refus de l’assureur, un recours est ouvert auprès du Bureau central

II - La fin du mandat

III - Les attributions du syndic



de tarification. En cas de refus de l’assemblée, le syndic peut contracter au nom du syndicat (L. 112-1, C. ass.). 19 - Le syndic professionnel propose, à compter à compter du 1er janvier 2015, d’établir un accès sécurisé aux documents dématérialisés concer-nant la gestion de l’immeuble, sauf décision contraire de l’assemblée à la majorité de l’article 25, étant observé que l’article 42-1 de la loi de 1965 réserve l’accord des copropriétaires pour les notifications et mises en demeure. 20 - Selon l’article 18 de la loi de 1965, le syndic doit soumettre à l’assemblée la décision, à prendre à la majorité de l’article 25, de confier les archives du syndicat à une entreprise spécia-lisée aux frais du syndicat. Si l’assemblée accepte, la tâche du syndic s’en trouve allégée et devrait entraîner une diminution de ses hono-raires. L’ancien syndic est tenu d’informer le prestataire, dans le mois, du changement de syn-dic et lui indiquer les coordonnés du nouveau syndic. 21 - Le syndic informe les occupants de chaque bâtiment des décisions prises par l’assemblée selon des modalités fixées par décret. 22 - Le syndic doit se faire autoriser par l’assem-blée, à la majorité de l’article 24, à conclure une convention entre le syndicat et lui-même (le contrat de syndic excepté) ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement avec lui. L’inobservation de cette disposition entraîne l’inopposabilité de la convention au syndicat. 23 - La loi prescrit au syndic de porter certaines questions à l’ordre du jour de l’assemblée. 24 - À partir du 24 mars 2015, le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire selon deux modali-tés. Malgré une rédaction qui donne à discussion, il semble bien résulter de l’esprit de la loi, que ce texte s’applique, avant le 24 mars 2015, au man-dat en cours, à compter de leur «renouvellement» (nouvelle désignation du syndic).

25 - Selon une première modalité, le compte est ouvert au nom et pour le compte du syndicat, dans un établissement au choix du syndic, sauf déci-sion contraire de l’assemblée, prise à la majorité de l’article 25. Ce compte ne doit faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensa-tion avec un autre compte. La méconnaissance de ces obligations, dans les trois mois de la nomina-tion du syndic, entraîne la nullité de plein droit du mandat, mais les actes passés avec les tiers de bonne foi restent valables. Le syndic met à la dis-position du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte dès réception. 26 - Une seconde modalité peut s’appliquer par exception à certains syndicats (au plus 15 lots à «usage» de logements, bureaux ou commerces représentés par un syndic professionnel soumis à la loi du 2 janvier 1970 ou à une réglementation professionnelle organisant les maniements de fonds du syndicat. Dans ce cas, l’assemblée peut dispenser le syndic, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat. Le syndic fait alors ouvrir un compte unique faisant apparaître dans les écritures de la banque un sous-compte «individualisant comptablement» les mouve-ments de fonds afférents au syndicat.Le conseil syndical reçoit communication des rele-vés de comptes dès réception et le syndic ne peut recevoir une rémunération spéciale pour ce mode opératoire. Cette seconde modalité est à rappro-cher de la jurisprudence de la Cour de cassation qui considère que le «sous-compte» constitue en réa-lité une «rubrique» et n’entraîne aucune titularité. 27 - Enfin, à partir du 1er janvier 2017, lorsque le syndicat percevra la «cotisation» au fonds tra-vaux, le syndic devra ouvrir un compte affecté qui obéira à la réglementation du compte ordinaire (voir n° 25).Il découlera de l’ouverture de la pluralité de comptes une complication dans la comptabilité du syndicat.

De nombreux facteurs viennent ainsi complexi-fier et alourdir la gouvernance du syndicat, tant du point de vue administratif que comptable. ●

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☐ Les associations syndicales libres de propriétaires en lotissement, 39 €par Christian Atias, avocat, 7ème édition, janv. 2014, 310 p. ;Les propriétaires en lotissement sont normalement réunis en une association syndicale libre ; cette personne morale particulière a pour mission, au moins, de gérer les éléments communs, les voies notamment, avec tous leurs accessoires, les canalisations, les équipements divers… Les lotissements sont des ensembles de biens soumis au droit de l’urbanisme, quant à leur création notamment. Leur gestion relève du droit privé, et notamment d’une ordonnance du 1er juillet 2004 et d’un décret du 3 mai 2006.

☐ Guide des troubles de voisinage, 37 €par Frédéric Bérenger, avocat, 2ème édition, juin 2013, 318 p. ;La question des relations de voisinage alimente un contentieux considérable. Ce guide se veut avant tout pratique. Le nombre très important de décisions qui y ont été compilées a permis de présenter les cas les plus couramment retenus en jurisprudence, mais aussi les plus originaux, ceux dont on n’aurait jamais pu imaginer l’existence …

☐ Guide du lotissement et autres divisions foncières, 49 €par Philippe Boulisset, avocat, 2ème édition, sept. 2012, 400 p. ;Ce guide est à jour de la réforme du lotissement opérée par l’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 et le décret n° 2012-274 du 28 février 2012.Par son caractère exhaustif et pratique, l’ouvrage s’adresse non seulement aux communes, groupement de communes, mais aussi aux professionnels de l’immobilier (notaires, géo-mètres-experts, promoteurs, agences immobilières.

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☐ Le copropriétaire face à l’assemblée générale : comment se défendre ? 34 €par Christian Atias, avocat, mars 2008, 160 p. ;

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1- Le projet de loi n°388 relatif à la simplification de la vie des entreprises a été adopté par l'Assemblée nationale le 22 juillet 2014 après engagement de la procédure accélérée et déposé le 23 juillet 2014 pour être renvoyé à la commission des lois. Sont concernées, en l’état actuel du projet de loi, les modalités d’informations des acquéreurs, les modalités d’entrée en vigueur de l’obligation d’annexer le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et de l’obligation de rechercher si l’acquéreur est frappé d’une interdiction d’acquérir ainsi que l’harmonisation des mentions de superficie et de surface.

2- Date d’entrée en vigueur de la loi ALUR.

3- Pour ceux qui n’auraient pas été précédés par un avant-contrat.

4- Art. L. 721-1 à L. 721-3.

5- CCH, art. L. 721-1.

6- A savoir, les dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Si depuis le 27 mars 20142, toutes les annonces de mise en vente d’un lot de copropriété, tous les avant-contrats et contrats de vente3 portant sur un tel bien sont en principe soumis à la loi ALUR, il est des dispositions pour lesquelles le législateur a différé l’entrée en vigueur.Les règles applicables à la cession d’un lot de copro-priété sont aujourd’hui dispersées entre la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 et le Code

de la construction et de l’habitation qui comporte un chapitre intitulé «Dispositions particulières rela-tives à la vente d’un immeuble soumis au statut de la copropriété»4. Elles ont été profondément modi-fiées et les changements apportés sont largement inspirés de l’esprit consumériste de la loi du 24 mars 2014. Ainsi, les informations à communiquer à l’ac-quéreur d’un lot de copropriété sont renforcées (I) et le choix de cet acquéreur encadré (II).

La densification des informations à communiquer à l’acquéreur, voire au candidat acquéreur, se manifeste dès l’examen du contenu des annonces de mise en vente d’un lot de copropriété (A). Elle se poursuit à travers l’étude des contenus et des annexes des avant-contrats et des contrats de vente (B).

A – Dès l’annonce immobilière

Une volonté d’informer le plus en amont possible le candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété quant à la consistance et l’état du bien apparaît clairement à la lecture de la loi ALUR. Depuis le

27 mars 20145, les annonces relatives à la vente d’un lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété doivent mentionner que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots compris dans le bâtiment ainsi que le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes6. Ces annonces doivent également préciser si le syn-dicat des copropriétaires fait l’objet d’une procé-dure d’administration provisoire ou de sauvegarde sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou de l’article L. 615-6 du CCH.Contrairement à d’autres dispositions, aucune

ÉtUDe

La cession d’un lot de copropriété : quels changements ?La cession d’un lot de copropriété n’a pas échappé à la complexification du droit de la copropriété insufflée par

la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR et les réactions des praticiens comme des universitaires face aux modifications apportées au régime de ce contrat ont été virulentes. Le gouvernement pourrait ainsi être autorisé prochainement à simplifier par voie d’ordonnance ces nouvelles dispositions1 et cela avant même que certaines d’entre elles ne soient entrées en vigueur.

Christelle Coutant-Lapalus,Maître de conférences en droit à l’université de Bourgogne

SommairePage 42 I – L’information renforcée de l’acquéreur d’un lot de copropriété A – Dès l’annonce immobilière B – Au stade des contrats

Page 44 II – Le choix encadré de l’acquéreur d’un lot de copropriété A – L’acquéreur copropriétaire B – L’acquéreur non copropriétaire

I – L’information renforcée de l’acquéreur d’un lot de copropriété


Étude - La cession d’un lot

distinction n’est ici opérée selon l’usage de l’im-meuble, le nombre de lots, la qualité de l’acqué-reur ou celle de l’auteur de l’annonce. Il convient donc d’appliquer cette mesure à l’ensemble des lots d’un immeuble soumis au statut de la copro-priété, quel que soit le support de cette communi-cation. Le champ d’application de cette disposi-tion est donc vaste, mais la portée de celle-ci se trouve réduite par l’absence de sanction spéci-fique en cas de défaut de communication des informations exigées par la loi ALUR et les sanc-tions de droit commun se révèlent peu adaptées. D’une part, les conséquences d’un défaut d’infor-mations dans le cadre de cette invitation à entrer en pourparlers ne sauraient affecter la validité de l’avant-contrat ou du contrat de vente conclu pos-térieurement à la publication de l’annonce. D’autre part, les actions en responsabilité civile exercées en vue d’obtenir une indemnisation fon-dée sur la faute de l’auteur de l’annonce pour vio-lation d’une obligation légale d’information, risquent fort de se heurter à la preuve d’un préju-dice réparable. Ce dernier sera a priori inexistant lorsque la vente a été conclue. Dans le cas contraire, il pourrait être constitué des frais engen-drés pour la visite du bien, mais le faible quantum de celui-ci fera sans doute hésiter la victime à agir. Demeurent néanmoins possibles des sanctions disciplinaires à l’encontre de l’auteur de l’an-nonce lorsqu’il est un professionnel7 et d’éven-tuelles sanctions fondées sur des pratiques com-merciales trompeuses si la preuve de l’élément intentionnel est apportée8.

B – Au stade des contrats

L’apparition de nouvelles mentions obligatoires au sein de la promesse de vente ou, à défaut, du contrat de vente (A) ainsi que l’obligation d’an-nexer de nouveaux documents à ces avant-contrats ou contrats (B) renforcent l’information de l’acquéreur d’un lot de copropriété.

1. De nouvelles mentions L’obligation d’indiquer dans tout acte de cession d’un lot de copropriété, le numéro d’immatriculation du syndicat des coproprié-taires9 lorsque ce dernier administre un immeuble à destination partielle ou totale d’habitation s’ap-pliquera progressivement. D’une part, cette obli-gation reste suspendue à la publication des décrets prévus pour définir les modalités de cette immatriculation. D’autre part, le législateur a décidé d’échelonner ces immatriculations. Ainsi, pour les mises en copropriété qui résultent de la division d’immeubles neufs comme anciens, l’immatriculation s’impose avant le 31 décembre 2016 et pour les copropriétés d’ores et déjà exis-tantes, avant le 31 décembre 2016 lorsque les syndicats de copropriétaires comportent plus de 200 lots, avant le 31 décembre 2017 lorsque les syndicats de copropriétaires comportent plus de 50 lots et avant le 31 décembre 2018 pour les autres syndicats de copropriétaires10. Lorsqu’une telle immatriculation n’aura pas été réalisée, le notaire devra mettre en demeure le

syndic d’y procéder. Si cette mise en demeure reste infructueuse à l’issue d’un délai d’un mois, le notaire procédera d’office à l’immatriculation du syndicat. Parallèlement, une nouvelle mention devra figu-rer dans l’acte de vente à côté de la superficie des parties privatives, à savoir celle de la surface habitable11. Un décret doit préciser les modalités de ce mesurage qui, par conséquent, ne peut dès à présent être indiqué au contrat. Par ailleurs, alors que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en l’absence de toute mention de la superficie des parties privatives, le contrat est frappé de nul-lité, aucune sanction spécifique n’est prévue en cas de méconnaissance de la mention de la sur-face habitable.

2. De nouvelles annexesLe législateur multiplie les documents à annexer à la promesse ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de dia-gnostic technique12. Ces documents sont exigés quelle que soit la qualité de l’acquéreur, mais uniquement lors de la cession de lots compris dans des immeubles à usage total ou partiel d’habitation13. Ces nouvelles annexes s’arti-culent autour de trois axes : l’organisation de l’im-meuble, les données financières et l’état du bien vendu. Au titre des informations liées à l’organisation de l’immeuble, doivent être annexés le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs lorsqu’ils ont été publiés14, mais aussi les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années sous condition que le copropriétaire vendeur en dispose. Sur ce point, il ne semble pas suffisant de se contenter de faire déclarer au vendeur qu’il ne dispose pas des documents exigés pour être déchargé de l’obligation de les annexer15. Il est néanmoins des hypothèses dans lesquelles il sera impossible de les fournir notamment lorsque le statut de la copropriété s’applique depuis moins de 3 ans ou que la copropriété est dépourvue de syndic. A ces documents, il convient d’ajouter une fiche synthétique de la copropriété16. Établie par le syndic, elle réunit les données financières et techniques essentielles relatives à la copro-priété et à son bâti. A défaut d’établissement de ce document, la loi autorise la révocation du syn-dic. L’application d’une pénalité forfaitaire auto-matique dont le montant devra figurer au contrat de syndic est également prévue lorsque le syndic ne met pas la fiche synthétique à la disposition d’un copropriétaire qui la réclame dans un délai de 15 jours à compter de la demande. Cette péna-lité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice. L’exigibilité de la fiche synthétique n’est pas immédiate. Elle sera progressive : à compter du 31 décembre 2016 pour les syndicats de copro-priétaires comportant plus de 200 lots, du 31 décembre 2017 pour les syndicats de coproprié-taires comportant plus de 50 lots et du 31 décembre 2018 pour les autres syndicats de copropriétaires17.

7- V. L. 2 janv. 1970, art. 13-4.

8- C. cons., art. L. 121-1. V. en ce sens : G. Durand-Pasquier, Le nouveau formalisme de la vente d’un lot de copropriété, Constr. et urb. 2014, dossier 12, n° 9.

9- CCH, art. L. 711-1 et s.

10- V. L. 24 mars 2014, art. 53 III.

11- L. 10 juil. 1965, art. 46.

12- Lequel doit contenir depuis la loi du 24 mars 2014 des informations sur la présence de mérules (CCH, art. L. 271-, 9°)

13- Cette limitation illustre la rupture du principe d’unicité qui sous-tendait la réforme de 1965. V. en ce sens : P. Capoulade, La copropriété dans la loi Alur, Defr. 2014, p. 550.

14- En raison du volume de ces documents la loi autorise le notaire ou le vendeur à les remettre en mains propres à l’acquéreur.

15- V. en ce sens : J. Lafond, Les ventes de lots de copropriété après la loi Alur, Loyers et copr., Hors-série, mai 2014, étude 4, n° 15.

16- L. 10 juil. 1965, art. 8-2.

17- V. L. 24 mars 2014, art. 54, IV.



18- Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndic sans donner lieu à restitution lors de la cession du lot.

19- Rép. min. n°57834 : JOAN Q, 16 sept. 2014, p. 7867.

20- Ce document devrait prochainement être modifié afin d’y intégrer les données relatives au fonds de travaux.

21- Comme pour le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modificatifs, il sera possible de remettre ce document en mains propres à l’acquéreur.

22- CCH, art. L. 731-1. Le diagnostic technique global s’applique à compter du 1er janvier 2017.

23- CCH, art. L. 731-2.

24- Les avant-contrats conclus avant le 27 mars 2014 et donnant lieu à un acte authentique postérieurement à cette date ne doivent pas faire l’objet d’une nouvelle notification du droit de rétractation. La loi du 24 mars 2014 imposant d’annexer ces documents aux promesses ou, à défaut à l’acte de vente.

25- CCH, art. L. 721-3.

26- CCH, art. D. 271-6 : «Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : "remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)..." et : "Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de sept jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du...".»

27- V. en ce sens : J. Lafond, préc., n° 28.

28- V. not. L’article L. 211-4 du Code de l’urbanisme qui, depuis la loi du 24 mars 2014, soumet la cession d’un lot de copropriété à usage d’habitation au droit de préemption urbain.

Certaines nouvelles annexes visent ensuite la situa-tion financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur. Elles imposent de fournir les documents précisant d’une part le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le coproprié-taire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, d’autre part lorsqu’il existe, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire ven-deur au titre de son lot18, et enfin les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ainsi que l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. Ces deux derniers documents n’ont cependant pas à être fournis par les syndicats comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de com-merces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros. Interrogée à propos de ces annexes, la ministre du logement19 rappelle que ces dispositions «n’ont pas pour objet de créer un nouveau docu-ment comptable, mais de rendre obligatoire l’an-nexion à la promesse de vente, ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, d’un certain nombre d’infor-mations de nature à éclairer l’acquéreur sur son choix». Ces informations doivent ainsi être obtenues à partir de documents dont l’établissement est déjà rendu obligatoire par la réglementation en vigueur. Il s’agit principalement des annexes comptables visées par le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, de l’état daté établi à l’occasion de la mutation d’un lot conformément à l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 196720 et des documents comptables établis par le syndic en application de l’article 18-II de la loi de 1965. Chacune de ces informations doit comporter la date d’établissement du document comptable de référence dont elle est issue. Ainsi, les informations figurant pour le montant des charges courantes et l’état global des impayés devront être à jour à la date de clôture du dernier exercice comp-table précédant la vente et celles relatives aux sommes restant dues tant par le copropriétaire ven-deur que le syndicat comme les sommes relatives au fonds de travaux résulteront de l’état daté et seront donc à jour à la date d’établissement de ce docu-ment. D’ores et déjà, un nouveau document a fait son apparition afin de disposer le plus tôt possible de ces informations financières : le “pré-état-daté”, éga-lement dénommé “questionnaire avant-contrat”, bien que la détermination de celui qui doit suppor-ter le coût d’établissement de ce document, vendeur ou acquéreur, reste incertaine.

La connaissance de l’état du bien vendu est, quant à elle, renforcée par l’obligation d’annexer en plus du carnet d’entretien de l’immeuble21, une attestation qui comportera non seulement la men-tion de la superficie de la partie privative, mais également de la surface habitable du lot ainsi qu’une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionne-ment des instances du syndicat de copropriété dont le contenu doit être défini par un arrêté ministériel. A ces documents, il conviendra d’ajouter le cas échéant, le diagnostic technique global22 et le plan pluriannuel de travaux23.L’absence de ces différents documents n’affecte pas la validité de la promesse de vente ou du contrat de vente. Toutefois, une sanction particulièrement lourde est prévue à défaut de certaines annexes24, lorsque la cession porte sur un lot à usage d’habita-tion et s’effectue au profit d’un acquéreur non-pro-fessionnel. Ainsi, lorsque les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à la situation finan-cière de la copropriété et du copropriétaire ven-deur ainsi que l’attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot vendu ne sont pas annexés à l’acte notifié, le délai de rétractation ou de réflexion ne commence à courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acqué-reur25. Dès lors que cette notification respecte les modalités prévues à l’article L. 271-1 du CCH, à savoir la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou toute autre moyen présentant des garanties équivalentes, telles la remise en mains propres sous condition d’indiquer la mention manuscrite26. Cette sanction rend délicate l’articu-lation de l’autorisation octroyée par la loi ALUR de communiquer le règlement de copropriété, le car-net d’entretien et l’état descriptif de division et l’obligation de les annexer pour faire courir le délai de rétractation. Il est dès lors important d’effectuer une remise en mains propres de ces documents dans le respect des formalités imposées pour l’exer-cice du droit de rétractation et de ne pas se conten-ter «d’une reconnaissance de remise par l’acqué-reur»27 lorsque la cession relève du champ d’application de l’article L. 271-1 du CCH. Lorsque la cession ne relève pas du champ d’application du délai de rétractation, le législateur n’a énoncé aucune sanction spécifique. L’acquéreur n’en est pas moins dépourvu de recours. Il pourra, le cas échéant, invoquer l’erreur, voire la réticence dolo-sive afin d’obtenir la nullité du contrat. Il pourra également se placer sur le terrain de la violation de l’obligation de délivrance ou de l’obligation d’in-formation et demander l’exécution forcée, la réso-lution du contrat et/ou des dommages et intérêts en cas de préjudice subi.

La liberté contractuelle du cédant d’un lot de copropriété quant au choix de l’acquéreur se restreint. Aux droits de préemption d’ores et déjà susceptibles de limiter ce choix28,

viennent s’ajouter de nouvelles dispositions qui concernent aussi bien l’acquéreur copro-priétaire (A) que l’acquéreur non coproprié-taire (B).

II – Le choix encadré de l’acquéreur d’un lot de copropriété



A – L’acquéreur copropriétaire

Deux dispositions de la loi du 24 mars 2014 visent les acquéreurs copropriétaires ; l’une tend à éviter l’aggravation de la situation de copropriétés en difficulté, l’autre contreba-lance la disparition d’un droit de véto accordé aux copropriétaires du dernier étage en cas de surélévation. Dans le cadre des mesures de prévention contre les impayés, le législateur instaure un disposi-tif d’interdiction de cession d’un lot, quel qu’en soit l’usage, à un copropriétaire débiteur du syndicat des copropriétaires. A cette fin, préa-lablement à l’établissement de l’acte authen-tique et après la purge du droit de préemption urbain, le notaire est tenu de notifier au syndic, le nom de l’acquéreur ou, le cas échéant, le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou en nom collec-tif se portant acquéreur ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un PACS. Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire29 un certificat datant de moins d’un mois attestant ou bien que les personnes visées précédemment ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation, ou bien si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné, qu’elle n’a pas fait l’ob-jet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours. Si tel n’est pas le cas, la vente ne peut avoir lieu. Le notaire doit en informer les parties par une notification. Lorsqu’un avant-contrat a précédé cette notifi-cation, le candidat acquéreur dispose alors d’un délai de 30 jours à compter de la notifica-tion de l’impossibilité de conclure la vente pour s’acquitter de cette dette. A défaut de cer-tificat attestant de ce paiement dans les délais énoncés, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. La précision selon laquelle cette sanction s’applique «aux torts de l’acquéreur» conduit certains auteurs à affirmer que l’ex-futur vendeur peut «conserver le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobi-lisation»30 ; cependant, cette solution s’accorde mal avec les effets de la nullité31.Parallèlement, un droit de priorité a été instauré au profit des copropriétaires de l’étage supé-rieur lorsque des lots ont été créés en applica-tion du droit des syndicats de copropriétaires de surélever l’immeuble32. Préalablement à la cession, le syndic notifie aux copropriétaires concernés l’intention du syndicat de vendre en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de la notification.

B – L’acquéreur non copropriétaire

Dans l’objectif de lutter contre les marchands de sommeil, la loi ALUR impose aux rédacteurs d’actes d’effectuer des recherches sur les antécédents judi-ciaires de l’acquéreur d’un lot de copropriété33. Désormais, afin de vérifier l’absence de condamna-tion d’une personne physique à devenir propriétaire d’un bien à usage d’habitation ou d’un fonds de com-merce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement34, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente doit interroger le casier judiciaire national par l’intermédiaire de l’Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat. Ce dernier lui indique si l’acheteur per-sonne physique ou l’un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur fait l’objet d’une telle condamnation. Lorsqu’il résulte de cette procédure que l’acquéreur a fait l’objet d’une condamnation définitive, l’acte authentique n’est pas signé et l’avant-contrat de vente est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. Il est néanmoins prévu une exception à cette interdiction d’acquérir, dans l’hy-pothèse où l’acquéreur atteste, dans l’acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l’acte de vente et l’attestation sont noti-fiés à l’administration fiscale par le notaire. Les réfé-rences au notaire et à l’acte authentique imposent de souligner que cette interdiction de vendre est sans objet lorsque l’acquisition par un marchand de som-meil s’effectuera via la cession de parts sociales.

Conclusion

La cession d’un lot de copropriété est aujourd’hui alourdie, son délai allongé et sa conclusion empreinte d’incertitudes en raison de l’attente des textes d’ap-plication et du contenu d’une éventuelle ordon-nance. Quelques dispositions participent néan-moins à favoriser son exécution. Ainsi, afin d’éviter la prolongation inutile du blocage des fonds qui font l’objet d’une opposition de la part du syndic, dès lors qu’un accord a été trouvé entre le syndic, représen-tant du syndicat, et le copropriétaire cédant, sur les sommes restant dues, le notaire est tenu de libérer les fonds . A défaut d’un tel accord, le notaire a l’obliga-tion de verser au syndicat dans un délai de trois mois après les formalités d’opposition les sommes «reven-diquées», à moins que le syndicat ou le cédant ait contesté devant les tribunaux l’opposition. Il est des changements plus ou moins faciles à accepter. Ceux apportés par la loi ALUR à la ces-sion d’un lot de copropriété relèvent de la seconde catégorie en raison de la complexification du régime de ce contrat et des doutes quant au réel renforcement de la protection de l’acquéreur par la multiplication d’informations.

29- Aucune sanction spécifique n’est cependant prévue en cas de non-respect de ce délai par le syndic.

30- S. Becqué-Ickowicz, Les ventes immobilières après la loi Alur, Defr. 2014, p. 543.

31- V. contra : P. Dauptain et A. Robert, Vente de lots de copropriété : une tempête baptisée Alur, JCP N 2014, 1270.

32- Ce droit de priorité existe également lorsque le syndic ne cède pas des lots mais le droit de surélever.

33- CCH, art. L. 551-1.

34- Sur le fondement du 5e bis de l'article 225-19 du Code pénal, au 3e du IV de l'article L. 1337-4 du Code de la santé publique, au 3e du VII de l'article L. 123-3 et au 3e du III de l'article L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation.

35- L. 10 juil. 1965, art. 20-I.

Tableau des documents à annexer lors de la cession d’un lot de copropriété pages 46-47



tableau des documents à annexer lors de la cession d’un lot de copropriété

Intitulé Champ d’application Date d’exigibilité Sanctions spécifiques encourues

Attestation de la superficie et de la surface Immeuble à usage partiel ou total d’habitationPromesses conclues après le 24 juin 2014, mais attente du décret d’application prévu pour le 1er trimestre 2015

Délai de rétractation retardé

Carnet d’entretien Immeuble à usage partiel ou total d’habitationPromesses conclues à partir du 27 mars 2014 ou, à défaut de promesse, contrat de vente conclus à partir du 27 mars 2014

Diagnostic technique global Immeuble à usage partiel ou total d’habitation 1er janvier 2017

Etat global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

Immeuble à usage partiel ou total d’habitationA l’exception des syndicats comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros.

Promesses conclues à partir du 27 mars 2014 ou, à défaut de promesse, contrat de vente conclus à partir du 27 mars 2014


Fiche synthétique de la copropriété Immeuble à usage partiel ou total d’habitation Publication du décret prévue pour le 1er trimestre 2015 Délai de rétractation retardé

Notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété

Immeuble à usage partiel ou total d’habitation Publication d’un arrêté ministériel

Montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot

Immeuble à usage partiel ou total d’habitation 1er janvier 2017 Délai de rétractation retardé

Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente

Immeuble à usage partiel ou total d’habitationPromesses conclues à partir du 27 mars 2014 ou, à défaut de promesse, contrat de vente conclus à partir du 27 mars 2014


Plan pluriannuel de travaux Immeuble à usage partiel ou total d’habitation A compter du 1er janvier 2017

Procès-verbal d’assemblée générale des trois dernières années

Immeuble à usage partiel ou total d’habitation A la disposition du vendeur



Règlement de copropriété, état descriptif de division et modificatifs Immeuble à usage partiel ou total d’habitation



Sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur

Immeuble à usage partiel ou total d’habitation A l’exception des syndicats comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros.





tableau des documents à annexer lors de la cession d’un lot de copropriété

Intitulé Champ d’application Date d’exigibilité Sanctions spécifiques encourues

Attestation de la superficie et de la surface Immeuble à usage partiel ou total d’habitationPromesses conclues après le 24 juin 2014, mais attente du décret d’application prévu pour le 1er trimestre 2015


Carnet d’entretien Immeuble à usage partiel ou total d’habitationPromesses conclues à partir du 27 mars 2014 ou, à défaut de promesse, contrat de vente conclus à partir du 27 mars 2014

Diagnostic technique global Immeuble à usage partiel ou total d’habitation 1er janvier 2017

Etat global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

Immeuble à usage partiel ou total d’habitationA l’exception des syndicats comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros.



Fiche synthétique de la copropriété Immeuble à usage partiel ou total d’habitation Publication du décret prévue pour le 1er trimestre 2015 Délai de rétractation retardé

Notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété

Immeuble à usage partiel ou total d’habitation Publication d’un arrêté ministériel

Montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot

Immeuble à usage partiel ou total d’habitation 1er janvier 2017 Délai de rétractation retardé

Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente

Immeuble à usage partiel ou total d’habitationPromesses conclues à partir du 27 mars 2014 ou, à défaut de promesse, contrat de vente conclus à partir du 27 mars 2014


Plan pluriannuel de travaux Immeuble à usage partiel ou total d’habitation A compter du 1er janvier 2017

Procès-verbal d’assemblée générale des trois dernières années

Immeuble à usage partiel ou total d’habitation A la disposition du vendeur



Règlement de copropriété, état descriptif de division et modificatifs Immeuble à usage partiel ou total d’habitation



Sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur

Immeuble à usage partiel ou total d’habitation A l’exception des syndicats comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros.




RÉPONSES MINISTÉRIELLES

La copropriété au ParlementVente de lot. Acquéreurs.

Information(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 16/09/2014 page : 7867)

Isabelle Le Callennec attire l’attention de la ministre du logement et de l’Éga-lité des territoires sur le renforcement de l’information des acquéreurs en copropriété. Elle lui demande de bien vouloir préciser comment le gouverne-ment entend le favoriser.

Le renforcement de l’information des acquéreurs de biens soumis au régime de la copropriété constitue une priorité pour le gouvernement. C’est l’un des objectifs de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Une meilleure informa-tion des acquéreurs de lots en copropriété doit favoriser la prévention de la dégrada-tion des copropriétés et contribuer à l’apaisement des relations parfois tendues entre les copropriétaires et leur syndic. Les principales mesures de ce volet d’amélioration des acquéreurs figurent à l’article 54 de la loi qui insère dans le Code de la construction et de l’habitation un article L. 721-2 qui prévoit, qu’en cas de vente d’un lot en copropriété, devront figurer en annexe à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente les docu-ments relatifs notamment à l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique, règle-ment de copropriété et état descriptif, pro-cès verbaux des trois dernières assem-blées générales), les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (montant des charges, des impayés, dette du syndicat), le carnet d’entretien de l’immeuble, les droits et obligations des copropriétaires. Ces informations, qui s’inscrivent dans le cadre plus général de la prévention et de la lutte contre les copropriétés dégradées, permettront ainsi au futur acquéreur d’un lot en copropriété d’avoir une parfaite connaissance de l’état du bien qu’il compte acquérir et, également, de connaître au mieux l’état d’entretien et la santé financière de la copropriété dans laquelle figure son lot. Toutefois, afin de permettre aux transactions de se dérouler

dans des délais satisfaisants pour les particuliers comme pour les profession-nels, les modalités de mise à disposition de ces informations seront clarifiées et simplifiées.

Vente de lot. Règlementation.

Formalités(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 16/09/2014 page : 7867)

Yannick Moreau appelle l’attention de la ministre du logement et de l’Égalité des territoires sur la loi ALUR, et plus particu-lièrement sur son article 54 qui instaure une série de mesures nouvelles pour mieux informer un acquéreur immobilier non professionnel d’un lot de copro-priété. L’une d’elles énonce l’obligation d’annexer différentes informations finan-cières relatives à la copropriété et au copropriétaire vendeur, notamment l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. Toutefois, en ne précisant pas la date de son établissement, ce docu-ment comptable créé une situation de vide juridique, et engendre pour les syn-dics de grandes difficultés quant à la réponse à donner à cette exigence. Il sou-haiterait donc savoir ce qu’elle envisage pour clarifier cette situation qui, en ins-taurant de nouveaux délais dans les tran-sactions, fragilise une nouvelle fois un marché immobilier déjà éprouvé.

L’article 54, III, de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové a inséré, dans le livre VII du Code de la construction et de l’habitation (CCH), tel qu’il résulte de l’article 52 de cette loi, un titre II intitulé : «Information des acquéreurs», com-portant un chapitre unique intitulé : «Dispositions particulières relatives à la vente d’un immeuble soumis au statut de la copropriété». Ce chapitre unique comporte trois articles nouvellement créés, dont l’article L. 721 2 qui dispose notamment : «En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot

ou une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 27 1-4, les documents sui-vants : (...) 2° ) Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur : a) Le montant des charges courantes du bud-get prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et des sommes qui seront dues par l’acquéreur ; c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; d) Lorsque le syn-dicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot prin-cipal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copro-priétaire vendeur au titre de son lot. (...)». Ces dispositions n’ont pas pour objet de créer un nouveau document comptable, mais de rendre obligatoire l’annexion à la promesse de vente, ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, d’un certain nombre d’informations de nature à éclairer l’acquéreur sur son choix. Ces informations pourront être obtenues à partir de documents dont l’établissement est déjà rendu obliga-toire par la règlementation en vigueur. Il s’agit principalement : - des annexes comptables au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndi-cat des copropriétaires ; - de l’état daté établi à l’occasion de la mutation d’un lot conformément à l’article 5 du décret n° 67-223 du 17mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copro-priété des immeubles bâtis, étant précisé que ce document est en voie de modifi-cation pour y intégrer les nouvelles dis-positions relatives au fonds de travaux ; - des documents comptables établis par

Réponses ministérielles


le syndic en application de l’article 18, II de la loi de 1965, et, notamment de «la comptabilité séparée qui fait appa-raître la position de chaque coproprié-taire à l’égard du syndicat». Chacune de ces informations comportera la date d’établissement du document comp-table de référence dont elle est issue. Ainsi, les informations figurant à l’ar-ticle L. 72 1-2, 2° ), a) et c) devront être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente et celles figurant à l’article L. 721-2, 2°), b) et d) résulteront de l’état daté et seront donc à jour à la date d’établis-sement de ce document.

Syndics.Pratiques abusives.Lutte et prévention

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 21/10/2014 page : 8819)

Rudy Salles attire l’attention de la ministre du logement et de l’Égalité des territoires sur l’étude publiée par l’as-sociation UFC-Que choisir et l’Associa-tion des responsables de copropriété (ARC) [portant] sur les clauses abusives dans les contrats de syndics (…). Il sou-

haiterait donc connaître sa position sur le sujet, et les suites qu’elle entend don-ner aux revendications de l’UFC-Que choisir et de l’ARC.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urba-nisme rénové (ALUR) a notamment pour objet de favoriser la transparence dans les relations entre les copropriétaires et leur syndic en instaurant l’obligation de respecter un contrat-type dont le contenu doit être défini par décret en Conseil d’État et en posant le principe de la rémunération forfaitaire des syndics et de la limitation par décret en Conseil d’État des prestations spécifiques pou-vant donner lieu à rémunération com-plémentaire. Cette même loi a égale-ment pour objet de renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professionnels de l’immobilier en créant un Conseil national de la transac-tion et de la gestion immobilières (CNTGI) dont la mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compé-tence nécessaires pour l’accomplisse-ment des activités de transaction et de gestion immobilières. La composition et les modalités de fonctionnement de ce

conseil, créé par l’article 24 de la loi ALUR, ont été fixées par le décret n° 2014-843 du 25 juillet 2014 relatif à la composition et au fonctionnement du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière. Le CNTGI doit ainsi être associé à la concertation bisannuelle instaurée par la loi ALUR aux fins de révision du décret relatif aux prestations spécifiques pouvant donner lieu à rémunération complémentaire au profit de syndics, et à l’élaboration du décret relatif au contrat-type. Par ail-leurs, par la loi du 24 mars 2014, il est créé une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, qui connaît de l’action disciplinaire exercée à raison de faits commis par les professionnels de l’im-mobilier régis par l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités rela-tives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, dont font partie les syndics. Un décret d’application devrait prochainement être pris en ce sens. La publication pro-chaine des différentes mesures d’appli-cation prévues par cette loi devrait per-mettre de limiter les pratiques abusives de certains syndics de copropriété. ●

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PUB OCTOBRE 2014_Mise en page 1 24/10/2014 07:19 Page 1


gestion et mAintenAnCe

Equivalant à la pose d’un manteau sur le bâti, l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) protège son enveloppe, été comme hiver. Pour les résidents, les avantages sont multiples et les inconvénients quasiment nuls, à l’exception notable du surcoût, à court terme, par rapport

à un simple ravalement. Coup de projecteur sur les solutions d’ITE aujourd’hui à la disposition des copropriétaires.

Paul TURENNE

isolation thermique par l’extérieur : innovation à tous les étages !

Qui suis-je ? Véritable rempart contre les flux thermiques, je protège la maçonnerie des écarts thermiques et lui assure une meilleure durabilité dans le temps. Permettant de maintenir une température constante dans les bâti-ments grâce à une plus grand inertie thermique, je lutte efficacement contre l’effet “paroi froide”, améliorant ainsi le confort intérieur. Je contribue à pré-server la fraîcheur en été et à éviter la surconsommation de chauffage en hiver, tout en évitant la condensation sur les parois. Je suis, je suis… ? Oui, c’est bien ça ! L’isolation thermique par l’extérieur ou ITE.

Nombreuses solutions

De plus en plus connue des coproprié-taires, du fait de son intérêt croissant lié à l’augmentation du prix de l’éner-gie et à la sensibilisation grandissante aux questions écologiques, l’isolation thermique par l’extérieur peut prendre plusieurs formes selon la composition du bâti, son intérêt architectural ou bien encore sa date de construction. De nombreuses solutions de mortiers isolants sont aujourd’hui proposées par les fabricants et se révèlent bien souvent intéressantes dans un rapport qualité-prix.

Ces mortiers hydrauliques allégés, à granulats de billes de polystyrène expansé, sont enduits sur une épaisseur de 5 à 8 cm, avant d’être revêtus d’un enduit de chaux spécial.Pour accroître l’isolation thermique, des plaques de panneaux d’isolant peuvent être collées ou fixées méca-niquement avant d’être revêtues d’un enduit armé, hydraulique, voire

plas t ique ( revêtement plas t ique épais ou RPE). Autre possibilité : coller ou fixer des panneaux isolants à parement intégré. Ces vêtures constituent un bardage isolant, particulièrement efficace et isolant, mais souvent plus cher. Autant de techniques qui nécessitent – de la part du professionnel mandaté – un respect scrupuleux de leur procé-dure d’avis technique pour garantir un résultat optimal.

L’enjeu d’une bonne ITE : préserver la fraîcheur en été et éviter la surconsommation de chauffage en hiver.

Des plaques de panneaux d’isolant peuvent être collées ou fixées mécaniquement.

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Enduits de parementAppliqués soit directement sur du béton, soit en finition des enduits tradi-tionnels assurant l’imperméabilisation des façades, les enduits de parement jouent un rôle essentiel dans l’aspect final d’une isolation thermique par l’extérieur sans vêtures. Plusieurs types d’enduits de parement peuvent ainsi être mis en œuvre.

A commencer par les enduits de parement hydrauliques, mortiers teintés dans la masse. Ces derniers peuvent être à base de ciment blanc – on parle alors d’enduits ciment –, de ciment et de chaux, de chaux aérienne, voire, dans certains cas spécifiques plus rares, de plâtre-chaux. Ils sont soit confectionnés directement sur le chantier par mélange, soit prédosés avec des sacs prêts à gâcher. Plusieurs types d’applications et de finitions sont possibles suivant la composition, la nature et la granulomé-trie de la charge du mortier : mouchetis tyroliens, tyroliens écrasés (enduit pro-jeté brut, puis aspérités talochées), enduits grattés, raclés, grésés (striés avec des effets de tissage), lavés, jetés-truelle pochés, raclé-ripatés (grain fin), ou bien encore ribbés (stries plus larges). Bref, autant d’aspects différents selon le geste

donné à la taloche, avec l’objectif de coller au mieux au goût des coproprié-taires et à l’identité régionale du bâti.

Autre type utilisé : les enduits de pare-ment plastiques, désignés sous l’appel-lation de revêtements plastiques épais, ou RPE. Ces enduits à base de liants organiques de synthèse (résines en dispersion aqueuse) sont fournis en pâte prête à l’emploi, en seaux ou bidons. Ces RPE désignent exclusive-ment des enduits dont la consomma-tion, au moins égale à 1,5 kg par m², permet d’apporter aux parois un com-plément d’imperméabilisation. Ils se présentent eux-mêmes sous trois formes principales : - les enduits granités, composés d’un liant d’aspect laiteux qui devient trans-parent au séchage, et ceux de granulats de marbre calibrés. Appliqués à la lis-seuse sur une épaisseur finie de 4 à 6 mm, ces enduits peuvent – si leur gra-nulométrie est plus fine – être appli-qués par projection avec un équipe-ment pneumatique ;- les enduits ribbés (striés) qui sont pig-mentés puis appliqués à la lisseuse sur 2 à 2,5 mm d’épaisseur, avant d’être ribbés en faisant rouler sous la lisseuse les plus gros granulats ; - Enfin, on distingue les enduits tramés, ou roulés. Ces pâtes pigmentées sont appliquées soit au rouleau, soit à la lis-seuse sur environ 2 mm, puis structu-rées en relief par le passage d’un rou-leau formant des reliefs à crêtes plus ou moins prononcées.

La chaux, un complément idéal

à une ITE S’adaptant très facilement aux diffé-rents supports, la chaux tolère bien les mouvements du bâti, inhérents à toute construction, du fait de sa sou-plesse naturelle. Outre son excellente adhésion aux supports en raison de la finesse de son grain, elle possède l’avantage de laisser respirer les murs, en favorisant les échanges hygromé-triques. Et pour cause : tout à la fois imperméable à l’eau et perméable à l’air, elle évite la pénétration des eaux de ruissellement, mais aussi les remontées d’humidité en captant et en rejetant la vapeur d’eau. Excellent isolant thermique et phonique, la chaux se révèle donc un matériau idéal en complément d’un mur man-teau ou comme simple enduit isolant. Dernier avantage non négligeable, elle possède un très bon comporte-ment au feu.

Traitement des points singuliers : une nécessité

Si au sein d’un système d’isolation moyennement performant, les déperdi-tions dues aux ponts thermiques sont rarement critiques, il n’en est pas de même dans les projets BBC et a fortiori BEPos (Bâtiment à Energie Positive). Les ponts thermiques résiduels doivent alors être impérativement traités, sous peine de dégrader considérablement les per-formances d’un système très peu déper-ditif en lui-même. A l’image d’une veste technique très protectrice contre le froid, mais qui comporterait un trou au niveau des manches, par exemple.

Enduit de finition ribbe.

Enduit de finition tyrolienne écrasée. Pose d’un cache cheville ITE.

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Plusieurs types de solutions très perfor-mantes ont ainsi été développées par les fabricants d’ITE : - Systèmes de chevillage à caches isolants. Incluant l’outillage de pose, ils minimisent des ponts thermiques faibles, mais nombreux ; - Supports de fixation isolants à usage spécifique. Ils permettent de fixer très solidement et quasiment sans pont ther-mique des éléments rapportés sur le bâti allant du boîtier électrique au garde-corps, en passant par la marquise et la boîte aux lettres. Cette gamme de plus en plus large ne cesse de se diversifier ;- Rupteurs de pont thermique. Très tech-niques, ils sont destinés notamment aux éléments constructifs en saillie, qui, en fonctionnant comme des ailettes de refroidissement, sont particulièrement déperditifs. On songe bien sûr aux balcons et terrasses, mais aussi aux para-pets ou aux acrotères, à l’origine de ponts thermiques considérables au contact de l’air extérieur. Divers rupteurs spécifiques et très sophistiqués sont aujourd’hui dis-ponibles sur le marché.

Supports de fixation isolant. Ils permettent de fixer très solidement et quasiment sans pont thermique des éléments rapportés sur le bâti

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Rénovation d’une maison classée à Fontenay. Comparaison de la rénovation d’une maison classée à Fontenay (avant/après).

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Si l’ITE reste très majoritairement utilisée pour des immeubles ne présentant pas de caractéristiques architec-turales particulières, des exceptions restent toujours pos-sibles. Les fabricants ont ainsi fait d’énormes progrès en matière de fausses modénatures, permettant ainsi de ne pas casser complètement la ligne d’un bâti ancien typique (Lire le dossier “Entretenir et remplacer les modénatures” à la suite de ce dossier ITE).A titre d’exemple, une maison de maître de 1830 classée mais très dégradée a pu faire l’objet d’une ITE avec un résultat final remarquable. Les difficultés n’étaient pas minces car le maître d’œuvre souhaitait – outre la préser-

vation intégrale du cachet de la façade – respecter la RT 2012 et transformer l’immeuble en logements sociaux.Pour ce faire, le bâtiment a été rénové de fond en comble et une ITE de forte épaisseur mise en place. Afin de res-pecter le style très typé XIXe siècle, les chaînages, modé-natures de façade et corniches ont été reproduits en verre expansé – matériau inerte et très résistant aux intempéries –, avant d’être collés sur un isolant en polystyrène graphité StoTherm Classic de 25 cm d’épaisseur. A la clé : une esthétique préservée et l’absence totale de pont ther-mique. Au final, la consommation d’énergie a été divisée par huit, passant de 400 à 50kWh/m²/an. ●

Bâtiments “d’exception” :l’isolation par l’extérieur reste possible



Masse volumique apparente (M) Elle se mesure en kg/m³ et conditionne la consommation de l’enduit et ses caractéris-tiques mécaniques. Les enduits M1 sont dits légers, les enduits M5 ou M6 sont dits lourds.

Module d’Elasticité dynamique (E) Il se mesure en Mpa et traduit la capacité de l’enduit à se déformer. Un enduit E4 ou E5 sera raide ou peu déformable, contrairement à un enduit E2.

Résistance à la traction par flexion (R) Elle se mesure aussi en Mpa et traduit la capacité de l’enduit à suivre les mouve-ments du support. Un enduit R6 est ainsi très peu déformable.

Rétention d’eau (U) Elle traduit la résistance de l’enduit au grillage et conditionne la nécessité d’humidifier le support avant l’application et de réhumidifier l’enduit après applica-tion en cas de risque de dessication. Un enduit R6 est très rétenteur d’eau.

Capillarité (C) Elle s’exprime en g/dm²/min. Un enduit peu capillaire pourra être appliqué sur toutes les faces de l’ou-vrage, y compris celles particulièrement exposées à la pluie et au vent. A contrario, mieux vaut éviter un enduit C3 en bord de mer ou dans les régions très pluvieuses.

Caractéristiques des enduits : Vocabulaire utile

Alors que plus de 30 % des déperditions thermiques d’un bâti se font par la toiture, bien isoler celle-ci s’avère indispensable : d’où l’intérêt du sarking, solution technique qui consiste à insé-rer un lit continu d’isolant rigide entre la couverture et la char-pente, cette dernière supportant les éléments de couverture par l’intermédiaire de contre-chevrons.

Permettant d’assurer un haut niveau d’isolation avec une réduction considérable des ponts thermiques, le sarking entraîne à coup sûr une diminution des besoins de chauffage et de climatisation. Il s’avère donc idéal pour l’isolation des toitures en pentes, par exemple à l’occasion de la réfection d’une couverture pour limiter les frais d’échafaudage.

Efisol, fabricant français d’isolants à base de mousse polyuré-thane, commercialise ainsi un panneau isolant baptisé Efisarking qui garantit, selon lui, la meilleure performance thermique du marché. A épaisseur égale, ces panneaux per-mettraient ainsi de réaliser entre 20 et 30 % de performance thermique supplémentaire par rapport aux autres produits uti-lisés en procédé sarking, du fait d’une excellente conductivité thermique λD de 0,022 W/m.K-1. En simple couche de 160 mm, Efisarking possède ainsi une résistance de 7,40 m².K/W.

Celle-ci monte à 13 m².K/W en double couche de 280 mm.

Les panneaux sont par ailleurs revêtus d’un parement multi-couche étanche et réfléchissant qui assure la fonction d’écran de sous-toiture et permet de profiter des apports liés à l’émissi-vité tout en accroissant sensiblement le confort en été.

Ce système d’isolation offre par ailleurs l’avantage de conserver tout le volume habitable et de limiter la gêne de l’utilisation des lieux durant les travaux, par exemple pour l’accès aux galetas.

La résistance mécanique des panneaux – qui leur permet de conserver dans le temps leurs qualités thermiques et méca-niques – autorise la pose de contrelattes directement sur l’iso-lant. Par ailleurs, il sera possible de poser une bande adhésive permettant le pontage des joints entre les panneaux en partie courante, ainsi que le traitement des points singuliers de la toi-ture. Etanches à l’air et à l’eau, le parement d’Efisarking et la bande adhésive combinés permettent ainsi de s’affranchir de la pose d’un écran de sous-toiture.

A noter : Efisol propose deux types de panneaux. Efisarking, réservé aux toitures situées à une altitude inférieure à 900 m, et Efitoit SI pour l’isolation du bâti en climat de montagne.

30 % des déperditions thermiques d’un bâti se font par la toiture. Bien isoler celle-ci s’avère indispensable : d’où l’intérêt du sarking.©

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Focus sur une solution d’isolation d’une toiture en pente par l’extérieur


gestion et mAintenAnCe

Éléments en creux ou en relief animant une façade, les modénatures font à la fois office d’ornement et de protection contre les infiltrations et chocs thermiques. Lors d’un ravalement de façade, comment préserver et garder le caractère authentique de ces médaillons, frontons,

bandeaux, corniches et autres frises ? Etat des lieux.

Julie HAINAUT

entretenir et remplacer les modénatures

La douceur au menu«Pour nettoyer les modénatures, il convient d’effectuer un brossage doux puis d’appliquer une peinture de pro-tection. Il faut absolument éviter les Karcher© et proscrire toutes les brosses métalliques, afin de ne pas abîmer ces éléments de décoration» prévient Cédric Forest, technico-commercial chez Bati Formes, société spécialisée en éléments d’habillage métalliques et composites. Le but ? Préserver l’esthé-tique plutôt que de prévenir l’usure. «En effet, il n’y a pas de souci conser-vant la durabilité des produits ; l’entre-tien des modénatures est plutôt un pro-blème de coquetterie».

Une reproductionà l’identique

Toutes les sociétés spécialisées dans les modénatures sont unanimes : l’attrait architectural doit être préservé et non dénaturé, le passé ne doit pas être détruit. «Le fait de voir une façade finie est toujours valorisant. Les modéna-tures sont ce que l’on voit en premier sur un immeuble» explique Cédric Forest. Lors d’une isolation par l’exté-rieur, toutes sont reproduites à l’iden-tique. «En principe, l’entièreté de la modénature est remplacée, mais il arrive que l’on conserve une partie existante. On verra forcément une toute petite différence, l’existante ayant été patinée avec le temps».

Lorsqu’un remplacement est envisagé, trois cas sont possibles : réaliser les modénatures à partir des plans de l’ar-chitecte, prélever les éléments exis-tants sur les chantiers ou réaliser des prototypes qui devront être approuvés par le maître d’œuvre. Dans le cas d’un immeuble classé, il faudra requé-rir l’acceptation des Architectes des

bâtiments de France. Dans tous les cas, il est important de suivre les prescrip-tions de pose du fournisseur choisi. Chacun a un cahier des charges bien précis qui détermine le mode de fixa-tion d’une modénature. L’idée est simple : il convient de décoller la modénature du mur – ce qui n’est pas toujours chose aisée, les colles actuelles étant aujourd’hui de très bonne qualité – puis de gratter l’empla-cement afin de retirer le surplus de colle et de placer une nouvelle modé-nature, selon les modalités de fixation

Détails de façades sur une réhabilitation lourde avec une isolation thermique par l’extérieur. Chantier Les jardins d’Arcadie à Versailles.

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Pour la petite histoire…Le mot «modénature» provient du latin «modulus», et de l’italien «modanatura », qui signifie «mou-lure», un dérivé de «modanare» (orner de moulures) et de modano (modèle). Si, jusqu’à la fin du XIXème siècle, les modénatures étaient généralement réalisées en plâtre ou en pierre, elles le sont aujourd’hui dans des matériaux bien plus divers : céramique, briques polychromes, grès flammé…


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du fabricant. «Chez BatiFormes, deux équerres métalliques de guidage sont fixées sur le mur. S’ensuit alors un double encollage sur le mur et la modénature, laquelle s’enclenchera dans les équerres. Il est nécessaire ensuite de traiter les jonctions de chaque élément. C’est important, notamment dans le cas d’une corniche, afin d’atténuer au maximum le joint, encore et toujours dans un souci d’es-thétique» précise Cédric Forest. Chez STO, leader dans l’innovation et les solutions techniques d’isolation ther-mique extérieure, les “StoDéco Profil”, «système de modénature conçu pour la restructuration et la décoration des façades neuves et anciennes», sont sys-tématiquement collés sur un support brut non peint, sain, sec, propre et por-teur avec “StoDéco Coll” et fixés mécaniquement à raison de deux pièces/ml.

Plusieurs types de modénatures existent. Les modénatures à base de polystyrène expansé rigide recouvert sur la face avant d’une résine orga-nique de couleur grise ou de résine polyuréthane sont applicables aussi bien dans le neuf que la rénovation. Si la résine organique, minérale, donne l’aspect de la pierre, la résine polyuré-thane séduira plutôt les adeptes de PVC. «C’est fonction de l’affinité de l’architecte. Une console sous un balcon ayant beaucoup de motifs sera plutôt réalisée en polyuréthane car c’est une projection» note Cédric Forest.

D’autres matériaux sont aussi utilisés, comme le “Verofill”, dont le cœfficient de dilatation proche du béton permet une pose bord à bord des modéna-tures, permettant un meilleur rendu esthétique, les joints n’étant alors pas apparents. Utilisé par la société STO, “Verofill” – composé de 96 % de microbilles expansées de silice recy-clée et 4 % de résine époxydique – résiste aussi bien à la flexion, aux solli-citations mécaniques, aux intempéries et il est ininflammable. ●

exemples de chantier

Éléments de façades : chantier Les jardins d’Arcadie à Versailles.

«Les modénatures sont ce que l’on voit en premier sur un immeuble.»

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Les différentes méthodologies de travail pour créer des modénatures sur mesure

1 / Prototypes pour vérification in situ et approbation par le maître d’œuvre.

2 / Etude et métré à partir des plans d’exécution de travaux.

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Les règles de vote par Benoît Content, avocat au barreau

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«Les modénatures peuvent se trouver aussi bien sur des parties communes que privatives. Les règles classiques s’appliquent. Lorsqu’ils sont rendus nécessaires en raison de l’état de l’im-meuble, les travaux de façade consti-tuent normalement une opération d’en-tretien ou de réparation destinée à assurer la conservation de l’immeuble, au même titre que les autres travaux de nature identique et exécutée sur les parties communes. Si les modénatures sont dégradées, il s’agit de travaux d’entretien classique, qui seront votés en assemblée générale. Il faut la majo-rité des voix des copropriétaires pré-sents ou représentés. S’il s’agit de tra-vaux plus importants et que les modénatures doivent être remplacées, la majorité des voix de tous les copro-priétaires sera exigée. S’il s’agit de modénatures placées sur un bâtiment classé, une demande d’urbanisme devra être faite en mairie. L’architecte des bâtiments de France autorisera alors ou non les travaux. Concernant les parties privatives, si un coproprié-taire s’avise de changer sa modénature, entraînant ainsi une disgrâce de la façade, il peut être condamné par l’as-semblée générale à une remise en l’état.»

Éléments de façades : chantier Les jardins d’Arcadie à Versailles.

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Ce bâtiment du XIXème siècle, implanté à Levallois-Perret, a été surélevé de deux étages construits à l’identique des deux premiers niveaux : «Nous avons fait une immense reproduction à l’identique ; nous avons élaboré un plan de calepinage et des relevés de tous les éléments. Cela a été un gros chantier, un énorme puzzle. Nous avons mis quatre mois pour le faire.»

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Les différentes méthodologies de travail pour créer des modénatures sur mesure

3 / Reproduction d’éléments de modénatures existantes à partir de prélèvements sur chantiers.

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en page 65 ou sur le site

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pratique de la copropriété

Petites copropriétés : Quel mode de gestion choisir ?

Le syndic bénévole

Être syndic bénévole ne s’improvise pas. Pour exercer cette fonction, le copro-priétaire doit avoir des compétences juridiques, techniques et comptables (une bonne connaissance de la législa-tion sur la copropriété est indispen-sable). Il est préférable alors d’adhérer à une association de copropriétaires qui sera en mesure d’apporter une assistan-ce. La plupart d’entre elles ont dévelop-pé des outils informatiques, notamment des logiciels de comptabilité, adaptés à la gestion de petites copropriétés. La décision de confier la gestion de la copropriété à un syndic bénévole est prise par l’assemblée générale à la ma-jorité de l’article 25 et, à défaut, à la majorité réduite de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Attention, cette fonction ne peut être exercée que par un copropriétaire. Comme pour tout syndic, la durée de son mandat ne pourra excéder 3 ans. En pratique, cette durée est généralement d’un an, renouvelable sur décision de l’assem-blée générale. Il exerce les mêmes missions qu’un syndic professionnel (établissement du budget prévisionnel, préparation et convocation des assemblées générales, tenue de la comptabilité, recouvrement des charges, suivi des travaux, etc.). Bien qu’il ne soit pas soumis à la légis-lation applicable aux syndics profes-sionnels, il aura tout intérêt à souscrire une assurance couvrant sa responsabi-lité civile en cas de faute commise dans sa gestion et ce, même si en application de l’article 1992 du Code civil, sa res-ponsabilité sera appréciée moins ri-goureusement que dans le cas d’un syndic professionnel. Le coût de cette assurance sera supporté par la copro-priété au titre des charges générales.

Le syndic bénévole aura droit au rem-boursement des frais qu’il a engagés pour l’accomplissement de sa fonction (appels téléphoniques, affranchissements pos-taux, envoi de télécopies). Sur décision de l’assemblée générale statuant à la ma-jorité de l’article 25 et, à défaut, de l’ar-ticle 25-1, il peut percevoir une rémuné-ration en contrepartie du temps passé à la gestion de la copropriété. Cette rému-nération sera soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.Quelle que soit la taille de la coproprié-té (plus ou moins de 15 lots), le syndic bénévole doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des coproprié-taires. Aucune dérogation n’est admise.

Le syndic coopératif

Le syndicat coopératif est un mode de gestion de type collégial nécessitant une forte implication du conseil syndical.

Les conditions de sa mise en œuvre sont définies par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967. S’il n’a pas été créé dès l’origine par le règlement de copropriété, un vote de l’assemblée gé-nérale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article de l’article 25 et, à défaut, de l’article 25-1, est nécessaire pour adopter la forme coopérative du syndicat. Une fois cette condition remplie, l’as-semblée générale désigne dans les mêmes conditions de majorité, les membres du conseil syndical pour une durée maximale de trois ans. Dans le cadre d’un syndicat coopératif, le conseil syndical est en effet obligatoire, sauf dans les copropriétés de moins de dix lots [voir encadré].Le conseil syndical élira parmi ses membres, et pour la même durée, le syn-dic qui sera également président du conseil syndical.

Quelle formule choisir : le syndic professionnel, le syndic bénévole, le syndic coopératif ou le syndic professionnel «low-cost» ? Focus sur ces trois dernières alternatives qui permettent de réaliser des économies mais impliquent que les copropriétaires s’investissent

dans la gestion.

Pascal DERREZ

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La décision de confier la gestion de la copropriété à un syndic bénévole est prise par l’assemblée générale.


Pratique de la copropriété

Le conseil syndical peut éventuellement élire un vice-président pour suppléer le syndic momentanément empêché. Si tel est le cas et s’il n’y a pas de vice-pré-sident, le conseil syndical pourra dési-gner un nouveau syndic parmi ses membres. En aucun cas, le syndic et le vice-président ne peuvent conserver leurs fonctions après l’expiration de leur mandat de membres du conseil syndical, sauf renouvellement.L’assemblée générale devra également, à la majorité de l’article 24, désigner une ou des personnes chargées de contrôler la comptabilité du syndicat et

de rendre compte chaque année à l’as-semblée générale de l’exécution de leur mission. Ces personnes peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées (commissaire aux comptes, expert-comptable). À noter que le mandat du ou des coproprié-taires désignés pour contrôler les comptes du syndicat ne peut excéder trois ans et ne peut donner lieu à rému-nération.Le syndic coopératif a les mêmes pou-voirs et les mêmes obligations qu’un syndic professionnel. À noter que tous les actes et documents établis au nom

du syndicat devront préciser sa forme coopérative.À l’instar du syndic bénévole, il a l’obli-gation, quelle que soit la taille de la co-propriété, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des coproprié-taires. En revanche, il ne peut prétendre, tout comme les autres membres du conseil syndical, à aucune rémunération ; il pourra seulement se faire rembourser ses frais. Sa responsabilité pouvant être engagée en cas de faute dans l’exercice de sa gestion, mieux vaut qu’il souscrive une assurance responsabilité civile.N’étant pas un syndic professionnel, le syndic coopératif peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sous sa responsabilité, confi er l’exécution de certaines tâches, notamment la comptabilité, à une union de syndicats coopératifs ou à d’autres prestataires extérieurs. Les dépenses ainsi engendrées seront supportées par les copropriétaires.

Le contrat de syndic “low-cost”

Depuis 2013, des syndics profession-nels proposent des contrats à prix ré-duit, spécialement adaptés à la gestion de petites copropriétés ne comprenant généralement pas plus de 30 lots. Particularité de ces offres : elles re-posent sur l’utilisation maximale des nouvelles technologies. Le syndic n’est pas physiquement présent et ne se rend pas dans la copropriété. Il assure, via Internet, la gestion administrative et comptable de la copropriété, notam-ment celle des travaux (établissement des devis, paiement des factures). Une base de données commune permet au conseil syndical et aux copropriétaires d’avoir accès, sous forme dématériali-sée, à tous les documents juridiques, financiers et administratifs concernant la copropriété. Un service en ligne per-met également d’accompagner le conseil syndical et les copropriétaires dans leurs démarches, de leur apporter des conseils et de répondre à leurs questions. Opter pour un syndic “low-cost” im-plique en contrepartie l’existence d’un conseil syndical compétent, capable de prendre en charge un certain nombre de tâches en raison de l’absence phy-sique du syndic : surveillance et récep-tion des travaux réalisés par les entre-prises, tenue des assemblées générales (vérification des pouvoirs, rédaction des procès-verbaux). Il est donc néces-saire de vérifier au préalable quelles sont les missions comprises dans le for-fait proposé par le syndic. ●

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• “Syndic à bas-coût : L’alternative pour les petites copropriétés”, un dossier signé par Paul Turenne, complété d’une étude juridique de Jean-Marc Roux sur la compatibilité du mode de gestion des syndics à bas-coût avec la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. A lire dans le numéro de janvier/février 2014, n° 595, p. 35 et sur le site.

• “Le syndic bénévole : ses responsabilités, son rôle et ses outils”, quand les syndicats de copropriété choisissent de faire appel à l’un des leurs pour remplir bénévolement le rôle de syndic. A lire dans le numéro de décembre 2012, n° 584, p. 25 et sur le site.

• “Outils de gestion : la course à la performance” pour tout connaître des logiciels de gestion pour les syndics y compris pour les bénévoles. A lire dans le numéro de décembre 2011, n° 574, p. 31 et sur le site.

• “Défense des copropriétaires : choisir son association”. Dans ce dossier, retrouver les coordonnées des associations susceptibles de vous épauler pour gérer et administrer votre copropriété. A lire dans le numéro de juillet/août 2012, n° 580, p. 29 et sur le site.

Pour en savoir plus

Opter pour un syndic “low-cost” implique en contrepartie l’existence d’un conseil syndical compétent.

Pratique de la copropriété


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Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965spécifi ques aux petites copropriétés

Dans les copropriétés de moins de dix lots, la constitution d’un fonds de travaux, à compter du 1er janvier 2017, ne sera pas obligatoire. Toutefois, la décision de ne pas le constituer ne pourra être prise qu’à l’unanimité de tous de tous les copropriétaires (art. 14-2, III).

Dans les copropriétés comportant au plus 15 lots à usage de logements, bureaux ou commerces, une délégation de pou-voir peut être donnée au conseil syndical pour la mise en applica-tion et le suivi des travaux et contrats dans le cadre du budget prévisionnel de charges, autrement dit les petits travaux et les contrats de maintenance (art. 25 a ). Dans ce cas, les membres du conseil syndical assumant cette tâche doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile. Pour être valable, cette délégation doit être décidée à la majorité de l’article 25 et, à défaut, de l’article 25-1.

Dans ces mêmes copropriétés, l’assemblée générale des coproprié-taires peut, à la majorité de l’article 25 et, à défaut, de l’article 25-1, dispenser le syndic professionnel d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Dans ce cas, le syndic ne pourra pas surfacturer le compte séparé. Si les copropriétaires ont opté pour un compte ban-caire unique ouvert au nom du syndic, les sous-comptes comprenant les versements et prélèvements afférents à chaque syndicat devront être individualisés (art. 18-II).

Dans les copropriétés de moins de 10 lots à usage de loge-ments, bureaux ou commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, les comptes du syndicat peuvent ne pas être tenus selon la comptabi-lité d’engagement dite “en partie double” (art. 14-3). Pour autant, les autres règles comptables fi xées par le décret du 14 mars 2005 leur sont applicables.

Dans ces mêmes copropriétés, les mesures suivantes sont également applicables (art. 17-1-1) :

- la modifi cation du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l’article 25 et, à défaut, de l’article 25-1 ;

- une fois la forme coopérative adoptée, l’assemblée générale peut également décider, par une délibération spéciale et à la majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. La désigna-tion du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l’article 25. L’as-semblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant, sont l’un et l’autre, révocables dans les mêmes conditions ;

- l’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifi ées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ;

- en cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité de ses occu-pants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale “extraordinaire” pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires pour mettre fi n à la situation de péril.

Publi-rédactionnel

Auparavant fixés par l’Etat, les Tarifs Réglementés de Vente (TRV) de gaz naturel vont disparaître dans le cadre de la loi Hamon pour les copropriétés et les professionnels. Les échéances varient en fonction de votre consommation (fin 2015 pour une consommation supérieure à 150 MWh par dérogation). Si vous êtes resté au tarif réglementé chez l’opérateur historique, vous allez devoir signer un nouveau contrat avec l’un des fournisseurs de gaz naturel sous peine de subir une interruption de fourniture de gaz.

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Loi ALUR : Les dérogations au régime généralpour les immeubles à destination autre que d’habitation.

Point De DRoit

L’immatriculationSeuls les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d’habita-tion sont visés par ce nouvel instrument d’identification des copropriétés (nouvel article L. 711-1 du CCH dont l’entrée en vigueur est différée).

La fiche synthétiqueLa fiche synthétique, nouveau document qui va regrouper les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, ne concerne pas les immeubles à destination totale autre que d’habitation (art. 8-2 de la loi de 1965 créé par ALUR, son contenu sera fixé par décret et son application est différée).

L’information de l’acquéreurLe nouvel article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose désormais la transmission d’un nombre conséquent d’informations dès le stade d’un avant-contrat ou dans un acte de vente afin de garantir une meilleure information de l’acquéreur. Cependant, son domaine est réservé aux immeubles en copropriété à usage total ou partiel d’habitation.

Le syndicLe nouvel article 18-1 AA de la loi de 1965, permet aux immeubles à destina-tion totale autre que l’habitation qui ont un syndicat de copropriétaires composé exclusivement de personnes morales, de recourir à deux types de dérogations :

• la première exception concerne la faculté pour les copropriétaires de déro-ger à tout ou partie des missions obliga-toires du syndic visées par l’article 18 concernant en particulier le compte séparé, les archives et la mise en place d’un site extranet (à compter du 1er janvier 2015 dans ce dernier cas). Ce choix doit, toutefois, être décidé par l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25 ;

• la deuxième exception concerne la faculté de déroger au futur contrat de syndic type (visé à l’article suivant 18-1 A). Cependant, le législateur a précisé dans cette hypothèse les mentions obli-gatoires que devraient comprendre le contrat de syndic afin de bénéficier de la dérogation : «les missions du syndic, les honoraires de celui-ci, la durée du man-dat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et les modalités de perception des fonds». En l’absence de ces mentions, cette liberté contractuelle serait sûrement entravée et le contrat devrait sans doute répondre aux conditions du contrat type qui sera mis en place par décret (Cf. Les consé-quences de la loi Alur en copropriété immobilière, Christian Atias, Edilaix).

Le fonds de travauxLa constitution d’un fonds travaux à par-tir du 1er janvier 2017 permettra de faci-liter le financement de futurs travaux dans les immeubles à destination par-tielle ou totale d’habitation uniquement (art. 58, II de la loi ALUR qui modifiera l’article 14-2 de la loi de 1965).

Le diagnostic technique globalÀ compter du 1er janvier 2017, le dia-gnostic technique global permettra aux copropriétaires d’avoir une connais-sance d’ensemble des travaux à réaliser dans une copropriété. Son domaine s’étend, toutefois, seulement aux immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété (nouvel art. L. 731-1 du CCH).L’ensemble de ces facultés de dérogation singularise donc un certain nombre de copropriétés. Le régime allégé auquel elles peuvent prétendre est sans doute plus adapté pour leur fonctionnement au vu de leurs spécificités. Mais, étant donné que les nouvelles règles sont dis-séminées dans divers textes, leur mise en œuvre risque d’être source de confu-sions. ●

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), a mis l’accent sur la lutte contre les copropriétés dégradées. Elle a largement modifi é les règles applicables en copropriété et elle a instauré un certain nombre de possibilités

de déroger au socle commun du statut de la copropriété pour les immeubles à destination autre que l’habitation.

Nathalie Figuière, Juriste à l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (Ancc)

Publi-rédactionnel

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Mise en concurrence des contrats de syndic et sanctionsJe viens de recevoir la convocation à la prochaine assemblée générale au cours de laquelle nous devons nous prononcer sur le renouvellement du mandat du syndic. Il n’y a pas d’autres candida-tures, proposées exceptée la sienne. N’y-a-t’il pas obligation pour le syndic de proposer l’examen d’autres contrats que la sienne et un risque d’ir-régularité de l’assemblée générale ?

Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, la mise en concurrence de contrats de syndics faisant notamment apparaître l’état des frais afférents au compte bancaire séparé, est effectivement pré-vue depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Cette obligation ne pèse pas sur le syndic en fonction lorsqu’il sollicite un nouveau mandat mais sur le conseil syndical (Voir art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée). Il en résulte que lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concur-rence n’est pas obligatoire, mais celle-ci peut toujours résulter d’un des copropriétaires qui demanderait au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’examen d’un ou plusieurs contrats de syndic qu’il aurait consulté de son côté. Lorsque la copropriété est dotée d’un conseil syndical, celui-ci doit recher-cher des projets de contrats qui seront joints à la convocation à l’assemblée générale par le syn-dic. Le conseil syndical peut, s’il le souhaite, donner un avis écrit sur les contrats soumis à l’approbation de l’assemblée qui sera joint éga-lement à la convocation. Il peut proposer une dispense de mise en concurrence lorsque le mar-ché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Mais, dans ce cas, le syndic le notifie aux copropriétaires dans un délai suffi-samment long pour leur permettre de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée, d’autres projets de contrats qu’ils communique-ront au syndic à cet effet. Si votre copropriété est dotée d’un conseil syndical, la mise en concur-rence était donc obligatoire et l’ordre du jour de l’assemblée aurait dû comporter au moins une autre proposition de contrat. Toutefois, il ne semble pas que cette omission soit, pour l’ins-tant, source d’irrégularité de l’assemblée géné-rale car la loi n’a pas prévu de sanction particulière en cas d’absence de mise en concur-rence. Peut-être le décret d’application à venir précisera-t-il les modalités de l’obligation de mise en concurrence, et notamment l’obligation de notifier en même temps que l’ordre du jour au moins deux projets de contrats pour la validité de la résolution relative à la désignation du syn-dic. Affaire à suivre !

Répartition des charges de consommation d’eau froideJe gère les affaires de ma mère âgée qui vit dans l’appartement familial. Faute de compteurs divi-sionnaires dans les appartements, les charges de consommation d’eau sont réparties entre les co-propriétaires au prorata des tantièmes de parties communes. Cette répartition ne correspond en rien à la consommation réelle de chaque occu-pant. A quelle majorité décider la pose de comp-teurs individuels afin que chacun paie selon sa consommation ?En l’absence de compteurs individuels, le règle-ment de copropriété de l’immeuble peut décider de répartir les charges de consommation d’eau froide dans la même proportion que les charges générales ; cette répartition a été jugée conforme aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la répartition des charges de copropriété (Voir en ce sens Cass. 3° civ., 10 octobre 1990, pourvoi n° 88-17.701, Re-vue de droit immobilier 1991, p. 255). Cependant, il est vrai que cette répartition ne correspond pas à la consommation réelle de chaque occupant qui ne peut être connue que par l’installation de compteurs divisionnaires. Vous ne pouvez pas prendre seul l’initiative de faire installer, à vos frais, un compteur divisionnaire pour vous déso-lidariser de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété (Voir en ce sens rép. min. Ass. nat, Inf. Rap. Copr. n° 576, mars 2012, p. 26). En revanche, vous pouvez demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la décision d’installer des compteurs d’eau froide divisionnaire en faisant établir des devis comparatifs. Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la décision ne relève plus d’un vote à la double majorité de l’ar-ticle 26 de la loi de 1965, mais peut être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Voir art. 25 k de la loi du 10 juillet 1965 modifiée) avec possibilité d’un vote à la majorité de l’article 24 dans les conditions de l’article 25-1 de la loi.

Majorité pour installer des boîtes aux lettres normaliséesLors de la dernière réunion du conseil syndical avec le syndic, il a été décidé d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, la réalisation de travaux de remise en peinture de la cage d’es-calier et du hall d’entrée ainsi que le changement de luminaires plus économiques en consommation électrique. Nous souhaitons profiter des travaux pour remplacer les boîtes aux lettres d’origine par des boîtes aux lettres normalisées. Ce changement

QUestions - RÉPonses

Florence BAYARD-JAMMESProfesseur permanent Toulouse Business School

Questions - Réponses


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❒ Je m’abonne aux Informations Rapides de la Copropriété pour 1 an pour 115 TTC* - 10 numéros❒ Je m’abonne aux Informations Rapides de la Copropriété pour 2 ans pour 175 TTC* - 20 numéros❒ Je commande 1 reliure au prix de 23,90 TTC (10 n°)❒ Je commande 2 reliures au prix de 39,90 TTC (2 x 10 n°)

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Abonnement multiple : pour 4 abonnements souscrits le 5ème est offert avec un 5e accès web.• *Conditions France Métropolitaine. TVA sur les revues 2,10% ; sur les reliures 20 %• Pour les D.O.M. : abonnement 1 an : 120,00 TTC ; 2 ans : 175,00 TTC

Pour les T.O.M. : abonnement 1 an : 129,00 TTC ; 2 ans : 187,00 TTC • Etranger : nous consulter.• Abonnement à tarif réduit pour la France Métropolitaine réservé aux inscrits à Pôle Emploi et aux étudiants, non salariés, inscrits dans un cursus de

droit de l’immobilier : 89,00 TTC (tarif France) pour une durée d’un an. Copie d’une pièce justifi cative exigée.

Conformément à la loi informatique et liberté du 6 janvier 1978, vous disposez d’un droit d’accès et de rectifi cation aux données vous concernant.

L’abonnement à la revue servi aux syndicats de copropriétaires est pris en charge par le syndicat au titre de l’article 27 du décret du 27 mars 1967.

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Hugues Périnet-Marquet : «ALUR est certainement la réforme

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Mariage et copropriété (2)Vitrages et garde-corps

Jurisprudence : le conseil syndical, les lots, les parties communes, les parties privatives • Commentaire d’arrêt : le locataire et la garantie décennale • Études : mariage et copropriété, le couple non copropriétaire • Le constat d’abandon du logement par le locataire.

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L’assurance multirisquesChoisir un portail

Jurisprudence : le syndicat des copropriétaires • Étude : la responsabilité du syndicat pour vice de construction des parties communes • Fiscalité : les mesures en 2014 pour le secteur immobilier • Point de droit : le syndic provisoire.


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de la copropriété» ©DR

La responsabilité du syndicat


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BON D’ABONNEMENT

semble quelque peu onéreux et certains copro-priétaires risquent d’être réticents. La décision d’installer ces boîtes aux lettres peut-elle être vo-tée à la même majorité que celle des autres travaux de réfection des parties communes ?

Si les boîtes aux lettres sont qualifiées de parties communes par le règlement de copropriété, leur changement doit être décidé par l’assemblée gé-nérale, et comme il s’agit de remplacer les boîtes d’origine par des boîtes aux lettres normalisées, il s’agit d’une amélioration par rapport à l’existant. Depuis le vote de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, les travaux d’amélioration ne relèvent plus d’un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 mais d’un vote à la majo-rité de l’article 25, c’est-à-dire de la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syn-dicat, sans possibilité toutefois de recourir à un vote à la majorité de l’article 24 dans les condi-tions de l’article 25-1 de la loi de 1965. Si les conditions de majorité pour le vote des travaux d’amélioration ont été assouplies, elles restent cependant plus exigeantes que celles requises pour les simples travaux de réfection qui relèvent de la majorité de l’article 24 de la loi de 1965, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés à l’assem-blée générale. Il n’est donc pas possible de faire voter l’ensemble des travaux envisagés à la majo-rité de l’article 24 de la loi. ●

La copropriétéen questions

Par Florence Bayard-Jammes

Pour marquer le vingtième anniversaire de la collaboration de

Florence Bayard-Jammes au courrier des lecteurs,

les éditions Edilaix publient “La copropriété

en questions”,ouvrage recensant une

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réponses les plus pertinentes.

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10/2

014

AAnnées T1 T2 T3 T42010 822,3 839,0 841,7 851,22011 875,2 875,7 879,7 879,82012 901,0 898,5 901,5 903,012013 919,80 915,80 914,4 920,802014 924,90 925,0 NC -

Changement au : 1/01/2013 1/01/2014SMIC horaire : 9,43 9,53

Avec tabacHors tabac

Indices mensuels des prix à la consommation tous ménages (base 100 en 1998)* À compter de janvier 2007, les indices à la consommation sont publiés avec 2 décimales.

Pour les contrats d’assurance

Indices mensuels des prix à la consommation pour les ménages urbains - série France entière hors tabac

Indice bâtiment BT.01 pour l’achat sur plan (base 100 en 1974)

Indice de référence des loyers

Le salaire des employés et gardiens d’immeubles

Taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour les diverses catégories de crédits et seuils de l’usure correspondants applicables

SMIC Plafond mensuel de sécurité sociale

125,00 +0,60 % T1 - 2014125,15 +0,57% T2-2014125,24 +0,47% T3-2014

Année 2014Indice Variation

annuelle en %Parution

Insee

124,25 +1,54 % T1 - 2013124,44 +1,20% T2 - 2013124,66 +0,90% T3 - 2013124,83 +0,69% T4 - 2013



Insee

122,37 +2,24 % T1 - 2012122,96 +2,20 % T2 - 2012123,55 +2,15% T3 - 2012123,97 +1,88% T4 - 212



Insee

Indice du coût de la construction FFB

au 1/01/2013 : 3 129,00 €

Taux d’intérêt légal : 0,04% pour 2014

pratiqué au 3ème trimestre 2014 de l’usure applicable à compter du 1er septembre 2014Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers)

exif xuat à stêrPelbairav xuat à stêrP

sialer stêrP

Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation 3 000 euros≤ tnatnom nu‘d stêrP

Prêts d’un montant compris entre 3 000 et 6 000 euros

Prêts d’un montant > à 6 000 euros

Niveau Coefficient Salaire conventionnel 1 235 1 440,11 2 255 1 460 3 275 1 480 4 340 1 500 5 395 1 630 6 410 1 690

Niveau Coefficient Salaire conventionnel 1 - - 2 255 1 634,53 (ajusté) 3 275 1 640 4 340 1 665 5 395 1 815 6 410 1 875

Salariés de la catégorie A (pour 151,67 heures par mois) Salariés de la catégorie B (base 10 000 UV en euros)

04/13 05/13 06/13 07/13 08/13 09/13 10/13 11/13 12/13 01/14 02/14 03/14 04/14 05/14 06/14 07/14 08/14 09/14 127,24 127,31 127,52 127,14 127,73 127,43 127,26 127,21 127,64 126,93 127,63 128,20 128,15 128,19 128,14 127,73 128,29 127,80125,50 125,57 125,78 125,35 125,90 125,60 125,44 125,38 125,82 125,04 125,71 126,29 126,24 126,27 126,22 125,81 126,38 125,88

03/13 04/13 05/13 06/13 07/13 08/13 09/13 10/13 11/13 12/13 01/14 02/14 03/14 04/14 05/14 06/14 07/14 08/14 09/14

125,42 125,29 125,38 125,58 125,21 125,74 125,42 125,24 125,18 125,62 124,87 125,50 126,04 126,04 126,05 125,99 125,62 126,16 125,64

12/12 01/13 02/13 03/13 04/13 05/13 06/13 07/13 08/13 09/13 10/13 11/13 12/13 01/14 02/14 03/14 04/12 05/12 06/12

877,40 884,60 885,40 884,50 882,00 880,50 880,50 880,60 880,90 881,20 881,15 880,50 882,40 883,50 882,00 881,00 881,40 880,80 880,70

Salaire en nature logement/m2 : catégorie I, 3,06 € - catégorie II, 2,41 € - catégorie III, 1,78 € - Astreinte de nuit : 120,00 € - EDF le kwh : 0,1325 € TTCPrime mensuelle de tri selectif : 0,90 €/lot avec minimum de 18 € et maximum de 144 € (06.01.2012)

4,85%4,53%5,19%

15,21%

10,94%

7,10%

20,28%

14,59%

9,47%

Catégories Taux effectif Seuils

3,64%3,40%3,89%


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