de la présentation - LEMA › urba › Cours › Projet › Exercice › 0708 › Present… · Plan de la présentation 2 Préambule Diagnostic 1. Une situation intéressante 2

Plan de la présentation 2

Préambule

Diagnostic

1. Une situation intéressante2. Un environnement hétéroclite3 Un bâti dégradé3. Un bâti dégradé4. Contexte politique, juridique et foncier5. Opportunités

Objectifs

6. Objectifs – chorême7 Objectifs – schéma d’intentions7. Objectifs schéma d intentions

Projet

8. Plan masse et fonctions9. Perspectives10. Phasage11 Coûts et surbsides

Projet de reconversion de l’îlot des Couvalles (Verviers) BREUER C., HALLOU H. & KLELS L. – 17 décembre 2007

11. Coûts et surbsides12. Procédures

Préambule 3

U j t b i ti d i t t j illUn projet urbanistique de reconversion est toujours pour une villel’occasion...

de changer une partie de son image... de changer une partie de son image... d’anticiper les besoins... de développer une politique soutenue par la communed’améliorer le cadre socio‐économique d’un site... d améliorer le cadre socio‐économique d un site

La ville de Verviers dispose d’une telle opportunité grâce à la libération deLa ville de Verviers dispose d une telle opportunité grâce à la libération deressources foncières suite à la désaffection des sites d’activités industrielles.

Cette potentialité n’est pas à négliger, elle ne se présentera que rarement àp p g g , p qcourt et moyen terme.


1. Une situation intéressante 5

A l’échelle régionale

• Verviers est dans un réseau viaire dense• Verviers est dans un réseau viaire densefavorisant la mobilité

• Une autoroute (secondaire en terme de• Une autoroute (secondaire en terme detrafic) passe à Verviers et relie la ville auxagglomérations principales

• Verviers est la troisième ville ennombre d’habitants au niveau régional (<30 minutes voiture))

• La ville pourrait bénéficier d’un effet defrontière

• Mais aussi de l’attrait croissant pour lesvilles moyennes bien équipées


(accroissement de population)


A l’échelle de l’agglomération

• L’autoroute passe à l’ouest de la ville et• Lautoroute passe à l ouest de la ville etles poids lourds sont interdits au centreville

• Le site des Couvalles se trouve entre larue du Limbourg et la Vesdre

• La distance au centre ville et auxprincipaux services est comprise entre 1et 2 kilomètres

• Le site se trouve dans la terminaison estde la ville (vers Limbourg, Eupen)

• La topographie de site de fond de valléey est soulignée par la présence de


versants boisés


A l’échelle du site

• Le site touche à la fois la Vesdre et lapénétrante de la rue de Limbourg, c’est àvaloriser

• L’accessibilité est bonne grâce à lanationale à fort trafic (mais vitesse !)

• L’accessibilité via les transports doux estinadaptée ou inexistante

• Les transports en commun ont un bilancontrasté (TEC / SNCB)

• Le site est de fait sur la transitiond’entrée de ville


2. Un environnement hétéroclite 8

• Contraste entre les versants boisés et lefond de vallée urbaniséfond de vallée urbanisé

• Grande diversité dans la morphologiedu bâti et les fonctions de celui‐ci

• Modification importante des frontsbâtis au sud du site des Couvalles

• Peu de points d’appel bâtis

• La Vesdre est sous‐entendue


3. Un bâti dégradé 9

• Le bâti au sein de l’îlot des Couvallesn’est pas homogènen’est pas homogène

• Volumétries et qualités architecturales variéesvariées

• Nombreuses modifications de l’enveloppe des bâtimentsl enveloppe des bâtiments

• Pollution chimique des murs existants

• Inadaptation des volumes aux fonctions résidentielles et de service aux personnes

• Front bâtis clairement identifiables autour du site, présence de placettes à l’intérieur des îlots


4. Contexte politique, juridique et foncier 10

• La ville souhaite une porte d’entrée le long de la rue de Limbourg, ainsi qu’une certaine mixité sociale et fonctionnelle en adéquation avec les

l é dpotentialités du site

• Le SSC prévoit la délocalisation des industries le l d l d Li b f i llong de la rue de Limbourg pour favoriser le centre de compétence

• Le PDS prévoit une zone d’habitat dans tout le• Le PDS prévoit une zone d habitat dans tout le fond de vallée

• Le PPA antérieur au PDS est abrogé selon le• Le PPA antérieur au PDS est abrogé selon le code (articulation des plans)

• La demande en surfaces commerciales est faible La demande en surfaces commerciales est faible (prévalence de ForumInvest et du centre ville)

• Une demande en logements existe, notamment


g ,les maisons jointives et les appartements moyens et haut de gamme

5. Opportunités 11

A l’issue du diagnostic il est possible de dresser un bilan :

• Le site dispose d’opportunités liées à sa localisation (Verviers / sur une pénétrante)

• Le bâti existant sur le site est de qualité médiocre hétéroclite• Le bâti existant sur le site est de qualité médiocre, hétéroclite

• Les îlots sont fermés, des placettes se trouvent au centre des îlots, les fronts bâtis sont ouverts par quelques accès diversifiéssont ouverts par quelques accès diversifiés

• Le projet peut répondre aux besoins en services publics et en logements

• Il existe une opportunité liée à la revitalisation du fond de vallée et son appropriation par les populations

• Il semble possible de conserver une morphologie rappelant l’affectation actuelle du site


6. Objectifs 13

Objectif 1 : Création d’un îlot gardant la morphologie générale industrielle, qui puisse être prolongé d’autres projets similaires en amont

‐ Identité du quartierF t bâti‐ Fronts bâtis

‐ Espaces de dimensions variables‐ Connexions avec l’existantDiversité des volumes construits‐ Diversité des volumes construits


6. Objectifs 14

Objectif 2 : Assurer une mixité fonctionnelle et sociale

Mixité des fonctions‐Mixité des fonctions‐ Logements variés ‐ Haute qualité de vie

Objectif 3 : Rôle de porte d’entrée et deObjectif 3 : Rôle de porte d entrée et de point d’ancrage

‐ Zone multimodale‐ Parkingg‐ Flux piétons traversant avec jeu d’eau‐ Ralentissement de la circulation


8. Plan masse ‐ Description des volumétries et des dispositions 16


8. Diversité des fonctions 17

‐ Logements 18000m² soit 160 logements‐ Appartements de 115m² en moyenne‐ Logements sociaux pour un total de 2000 m²


Logements sociaux pour un total de 2000 m ‐ FOREM 10.150 m²‐ Commerces 1.130 m², soit 6 cellules commercialles

8. Parking semi‐enterré 18

‐Parking 7.500 m² soit 300places‐Parking pour les nouvelles fonctions et parking de délestage.p g g‐Différence de plage horaire‐Accès aux espaces publics par des connexions verticales.


8. Plan masse – Espaces publiques 19


9. Perspectives 20


9. Phasage 21


10. Phasage 22


11. Coût de l’opération & subsides 23

‐280.000 euros pour assainir le site et détruire les bâtiments. Si les sols sont pollués faire intervenir les subsides relatifs à la mise à niveau dessont pollués, faire intervenir les subsides relatifs à la mise à niveau des sols pollués

Constructions de logements à hauteur de 29 5 millions d’euros soit‐Constructions de logements à hauteur de 29,5 millions d euros, soit 180.000 euros en moyenne pour un appartement.

‐Constructions des parkings (300 places) pour un total de 2 6 millionsConstructions des parkings (300 places) pour un total de 2,6 millions d’euros

‐Les surfaces allouées au FOREM représentent un coût total de 8,1Les surfaces allouées au FOREM représentent un coût total de 8,1 millions d’euros, plus les 580.000 euros pour les parkings

‐Les six cellules commerciales coûtent chacune 130.000 euros

‐Les aménagements de l’espace public représentent 3.000.000 euros, dont 500.000 pour l’installation d’une passerelle vers Dison


11. Coût de l’opération & subsides 24

Le coût total estimé est de 47 millions d’euros, sans prendre en compte les problèmes liés à l’expropriation qui est avant tout lacompte les problèmes liés à l’expropriation qui est avant tout la dernière possibilité à envisager.

Les subsides peuvent provenir de :‐Les subsides peuvent provenir de :

• L’insertion de la zone en zone de revitalisation urbaine (subside des espace publics à 100%)espace publics à 100%)• L’utilisation du statut de SAR de certaines parties de l’îlot pour les acquérir (entrepôts) et traiter la pollution si nécessaire• Profiter de l’exercice 2008‐2010 des fonds énergies relatifs à Profiter de l exercice 2008 2010 des fonds énergies relatifs à l’isolation, et à la production énergétique (clef définie cette semaine)

Le coût du projet après les subsides dont on connaît le pourcentage et p j p p gles plafonds futurs s’élève à 44 millions d’euros


12. Procédures 25

1‐ Demande par le conseil communal de l’inscription du site en zone à revitaliser

2‐Mise en place d’un PCA sur base du projet, i l l d’ i i i lincluant un plan d’expropriation si toutes les négociations avec les propriétaires n’ont pu aboutir

3 Demande de s bsides a près des instit tions3‐ Demande de subsides auprès des institutions compétentes


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