Droit Contrats Speciaux

8/10/2019 Droit Contrats Speciaux

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Les sources des contrats spciaux :

La loi est la source principale (CC et lois spciales).

Les directives communautaires

La jurisprudence

La technique contractuelle : la volont des parties fait office de source.

La classification des contrats spciaux :

Classification juridique :

Contrats simples et contrats complexes :

Contrat simple : un seul rgime juridique gouverne les rapports contractuels.

Contrat complexe : on emprunte plusieurs rgimes juridique (ex : mandant donn un agent

immobilier pour vendre une maison. l ! a deux contrats : un contrat de mandat "#$% et

suivant CC& ainsi qu'un contrat de vente "$# et suivant CC).

Ce sont aussi des contrats qui peuvent se rfrer des contrats cadres qui vont tre suivit de

contrats particuliers (contrat de franchise) que l'on trouve dans les contrats commerciaux ou

de distribution.

Titre prliminaire : Les avant-contrats : actes ponctuels ouprparatoire la vente.

l peut ! avoir engagement de ngociation sans avoir d'impact juridique. C'est le cas des

pourparlers. C'est la dure des pourparlers qui peut dterminer si leur rupture est source ou

non de responsabilit civile. *lus les pourparlers auront t importants et long& plus les

consquences de leur rupture seront source de responsabilit civile.

Les tribunaux consid+rent que les pourparlers doivent tre anims par le principe de lo!autcontractuelle.

,u nom de ce principe& des ruptures abusives peuvent donner lieu des indemnisations. -ans

certains domaines& la lettre d'intention est aussi un avant contrat frquemment utilis& qui

traduit la volont unilatrale d'un contractant d'engager des ngociations avec une autre partie

contractante.lle n'est pas une promesse mais une offre de contracter& si la mauvaise foi est

retenue o/ l'absence srieuse d'intention est caractris& c'est sur le terrain de la

responsabilit civile que se traduiront les consquences juridiques. n terme de consquence&

la responsabilit voque ne peut tre que civile dlictuellepuisqu'aucun contrat n'aura t

tablie entre les ngociateurs.


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-ans le domaine de la vente il existe deux catgories d'avant contrats bien connu de la

pratique.

Section 1. Les promesses de vente :

I. La promesse unilatrale de vente :

A. La nature jurid ique :

-finition : promesse unilatrale : engagement par lequel le promettant sengage disposer

titre onreux, un bien meuble ou immeuble, destination dun bnficiaire . Ce n'est pas une

simple offre de contracter. -ans le cadre de la promesse unilatrale& c'est du c0t du

promettant que va s'apprcier la teneur de son engagement juridique vis11vis de celui envers

qui il s'engage. l faut aussi& pouvoir dterminer si la promesse est destine en un bnficiaire

ou une srie dtermine& quel est le dlai donn au destinataire de la promesse pour accepter

ou refuser la proposition d'engagement contractuel.

L'offre est une proposition ventuelle de passer un contrat& alors que la promesse est un avant

contrat. *our le promettant& la promesse engage d+s lors qu'elle est formule. *our qu'elle se

transforme en contrat& il faut qu'elle soit accepte dans le dlai imparti par le promettant.

B. Le rgime juridique :

La promesse doit1elle tre inscrite dans un acte authentique (notari) ou est1elle valable si elle

est tablie dans le cadre d'un acte sous seing priv 2

*rincipe : les deux formes sont autorises.

n mati+re immobili+re art "$#13 CC prvoit un enregistrement obligatoire de cette

promesse sous peine de nullit. C'est une formalit de publicit qui a une vise informative

l'gard des tiers. l suffit pour les tiers acqureurs potentiels de pouvoir consulter& soit les

registres du fichier immobilier ou la conservation des h!poth+ques. n revanche& cettepublicit de la promesse n'est pas opposable un tiers qui pourrait se porter acqureur du

mme bien& la vente reste valable quand bien mme le bnficiaire vinc pourra obtenir des

-.

4bligations du bnficiaire qui le promettant rserve une priorit la ventepossible de son

bien : pour la doctrine& le promettant tablie une sorte de contrat de rservation en faveur du

bnficiaire. *our donner une contrepartie cette offre de rservation& il est d'usage de

prvoir une indemnit d'immobilisation fixe par les parties& d'environ "56 de la valeur du

bien.


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7ue se passe1t1il si le montant de l'indemnit est trop important : les tribunaux ont

considrs que si elle tait trop importante& il ! a un risque de requalification de la

promesse en promesse s!nallagmatique de vente.

7u'elles sont les consquences si la promesse est accepte ou refus 2

*romesse accepte : c'est la date de la leve d'option qu'il ! aura dans ce domaine

l'tablissement du contrat. 4n va considrer que l'indemnit vers par le destinataire de la

promesse sera dduit du prix qui reste verser au vendeur.

*romesse refuse : qu'elles conditions peut1il rcuprer la somme d'argent verse 2

l va pouvoir se voir restituer cette somme d'argent s'il se manifeste tr+s vite l'gard du

promettantpour faire connaitre son intention ou non de donner suite (L38"1" CC9 : 8 jours).

,u1del de ce dlai on consid+re que cette somme est perdue pour le destinataire de la

promesse.

Le promettant : soit il donne suite l'engagement de sa promesse : obligation d'un vendeur

qui se substitue celle d'un promettant& soit il se rtracte :

Le promettant a donn un dlai au destinataire de la promesse et se rtracte avant

l'expiration de ce dlai. *our les tribunaux c'est un manquement l'engagement

unilatral& il ! aura lieu restitution de la somme verse. La question de

l'indemnisation du bnficiaire s'opposera galement. Les tribunaux et la cour de

cassation ont refuss de voir dans cette indemnisation une clause pnale (3me chb

civile 5/1/!").

Le promettant se rtracte apr+s le dlai prvu pour lever l'option: on consid+re qu'il

retrouve son enti+re libert contractuelle.

Le promettant en a!ant un engagement contractuel n'assortie pas sa promesse d'un

dlai prcis l'gard du destinataire : il est d'usage de mettre le destinataire en

demeure dans un certain dlai d'accepter ou refuser cette promesse. 'il n'! a pas de

rponse cette mise en demeure ou si elle est ngative& le promettant retrouve sa

libert contractuelle. La seule obligation du promettant est de restituer la somme

verse titre d'immobilisation. 4n le justifie par le fait que c'est le promettant qui

refuse de donner suite son engagement de promesse.

i la suite de cette mise en demeure le destinataire fait part de son attention de lever

la promesse alors que le promettant veut se rtracter& il sera tenu de restituer la somme

d'argent et de pa!er des -

Le promettant tout en ne donnant pas suite sa promessea contract avec un tiers& la

nullit du contrat n'est pas s!stmatique. l sera au minimum restitu l'indemnit&

ainsi que des -.


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n mati+re contractuelle lorsque l'on envisage l'application d'un tiers& des - peuvent tre

donn un tiers vinc s'il ! a eu des mani+res dolosives& un manque de lo!aut

contractuelle& si lapreuve d'une complicit entre le tiers et le promettant d'origine est tablie.

II. La promesse synallagmatique de vente :

III.!non!me : compromis de vente.

C. La notion :

-ans ce t!pe de promesse l'un des promettant s'engage disposer de son bien titre onreux &

d'autres l'acheter& les deux parties vont s'entendre sur l'objet du compromis et sur le prix.

;raditionnellement& l'change des consentements se situe au stade du compromis& l'article

"$# du CCprcise que le compromis de vente vaut vente.

D. Le rgime juridique :

l n'! a pas de formulaire prtabli& l'engagement s!nallagmatique reste un engagement

consensuel de gr gr. l est d'usage dans ce t!pe de contrat d'insrer un certain nombre declauses suspensives.

"$#13 CC :si la promesse porte sur un bien de nature immobilire elle doit #tre tablie en la

forme authentique$


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l'acheteur potentiel ne donne pas suite son engagement contractuel : 3mechambre civile 11

fvrier 1%&5$

, l'inverse& la promesse s!nallagmatique ne donne pas lieu un enregistrement.

Les effets du compromis : d+s lors qu'il est sign par les parties& il va les engager sous rservede la ralisation de la condition suspensive& il est possible d+s le stade du compromis d'insrer

une clause par laquelle les parties s'engage ritrer leur consentement l'engagement

contractuelle au moment de la signature de l'engagement dfinitif. i l'une ou l'autre des

parties n'entend pas donner suite au compromis de vente elle va engager sa responsabilit

civile. Les tribunaux assimilent ce t!pe de responsabilit civile une responsabilit civile

contractuelle. i c'est le vendeur qui ne veut pas tablir l'acte dfinitif de vente il sera tenu

des -& restituer la somme d'argent& mais il lui est galement possible de recourir

l'excution force en nature.

i c'est l'acheteur qui refuse de donner suite au compromis& ilperd la somme verse titred'immobilisation& et pourra tre tenue soit l'excution force& au paiement de - (un

jugement est excutable pendant "5 jours).

-+s lors que la promesse est transforme en contrat& il s'op+re galement un transfert de

proprit& sauf clause retardant ce transfert de proprit.


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Civ 3me 1!"1#$%& la cour de cassation a rappel qu'il n'! avait pas lieu d'! voir un

engagement potestatif car il ne s'agit que d'un engagement ventuel.

3me Civ& 1'!1!3& ajoute que lorsque le promettant n'a pas prcis le prix de vente et n'a

stipul aucun dlai pour accepter ou refuser le **& ce n'est pas potestatif.

4n a tendance ranger ce ** dans la srie des avants contrats innomms& le bnficiaire peut

dcider de le transmettre et le cder titre onreux ou gratuit ("=#5 CC)& sauf si l'avant

contrat a t conclu intuitu personae.

V. ()ligation des parties :

E. A. A lgard du promettant :

L'engagement est d'offre de conclusion d'une vente future qui porte soit sur les biens

immeubles& ou deux catgories de meuble (le fonds de commerce& le bail commercial). Le

promettant est libre de ne jamais donner suite sa proposition de vendre. n revanche& il ne

peut pas dcider de cder le bien une autre personne que le destinataire initial du **.

Le promettant a tout intrt d'assortir son engagement ventuel d'un dlai: si l'expiration

du dlai l'acception n'a pas eu lieu du c0t du bnficiaire c'est le promettant qui retrouve sa

libert contractuelle. Lorsqu'il ! a eu ngligence (pas de dlai)& il est d'usage de procder

une mise en demeure du destinataire du **& pour tre certain que ce ** n'a pas t accept.

F. A lgard du bnficiaire :

Ce bnficiaire a intrt faire enregistrer le ** pour informer d'ventuels tiers acqureurs de

l'existence de ce ** (vis informative l'gard des tiers et des intermdiaires). C'est un

enregistrement facultatif effectu aubureau des h!poth+quespour les immeubles et au >C

pour les actions et fonds de commerce.

*eut1il demand ce qu'un prix soit fix dans le **& et s'il engage le promettant 2

La cour de cassation 3me Civ "3!#!# : il est possible mais non obligatoire de retenir un

prix qui est une base de discussion& qui a intrt tre ractualis s'il remonte une priode

lointaine.

*ar ce qu'il n'est titulaire que d'un droit de crance& le bnficiaire ne pourrait prtendre qu'

des - en cas de non1respect de l'engagement par le promettant .


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VI. Les sanctions de la violation du PP :

G. A. La nature de la anction :

'agit1il d'une sanction sous forme d'excution force ou de - 2

La cour de cassation consid+re que si le promettant viole le **& la sanction envisage est sous

forme de -& en faisant valoir qu'on ne peut forcer une personne contracter.

7u'elle t!pe de responsabilit 2

Les arrts de la cour de cassation penchent pour une responsabilit contractuelle& mme si un

autre courant met l'accent sur une responsabilit dlictuelle ("?$3 "?$= CC).

7u'elles sanctions sont applicables au tiers qui aurait contract avec le promettant

d'origine en violation du ** 2

volution @* : avant 355=& la cour de cassation (1re c*am)re civile 1!!"## : lorsque le tiers

contractant connaissait l'existence du **& et s'il manifestait tout de mme l'intention

d'acqurir ce bien& la cour se prononAait pour la nullit du contrat de vente. 4n sanctionnait la

mauvaise foi du tiers contractant. Ca supposait l'existence de la preuve d'un lment

intentionnel). La doctrine proposait de substituer le vritable bnficiaire du ** au tiers

contractant. C*am)re mi+te ",!'!,: dans l'h!poth+se o/ le ** a t viol parce que le

promettant a conclu avec un tiers& le bnficiaire est en droit d'exiger l'annulation du contrat

avec ce tiers& il est galement en droit d'exiger d'tre substitu la place du tiers. Cet arrt

n'interdit pas la possibilit d'exiger des - l'gard du tiers de mauvaise foi. l ne peut s'agir

l'gard du tiers que d'une responsabilit civile dlictuelle. Cet arrt ne met pas fin

l'exigence de preuve de l'lment intentionnel.

C*am)re commerciale 13 et 1%!"!-& confirme la chb mixte. lle rappelle que cette

position est opposable tous& et notamment au mandataire liquidateur qui un ** pourrait

tre oppos.

ntrt certain dans le droit des contrats et des socits.


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Titre 1. Le transfert de la propritdun bien : la vente

La vente est range dans la catgorie des contrats translatifs de proprit. l s'agit d'un contrat

de droit commun (articles "$3 et suivants). *our tre valablement form un accord doit

intervenir sur la chose et sur le prix& faute de quoi le contrat est inexistant.

ur le plan formel& la plupart des contrats de vente sont soumis au principe de

consensualisme& la volont des parties dtermine la volont contractuelle. *our certains

catgories de contrat& le lgislateur impose la forme (ex : contrat de vente immobili+re qui

doit tre authentique et crit). L'crit n'est pas seulement une question de preuve mais lie

une question de validit. C'est un contrat titre onreux& un prix constitue la contrepartie de

l'achat. l s'agit d'un contrat s!nallagmatique& commutatif. Le contrat alatoire existe aussi

par rapport l'objet du contrat (ex : immeuble construire). l est souvent conclu de gr gr&

sauf respecter les exigences lgales et rglementaire qui sont inspir par le souci de protger

le droit des consommateurs.


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Chapitre 1. La formation du contrat de vente :

Le CB comme tout contrat obit aux conditions pos par ""5$ """"du CC. l devra avoir unobjet et une cause& les parties qui s'engagent doivent librement consentir acheter ou vendre&

et en tre capable.

Section 1. Le consentement :

VII. Le droit de vendre et dac*eter :

!. A. La libert du "endeur :

Le principe est la libert de vendre (""3? CC) lorsque l'on est propritaire de son bien (%%

CC). Le lgislateur peut interdire la vente de certains biens. l peut la conditionner et obliger

le propritaire d'un bien le vendre.

L'interdiction de vendre :

lle est lie l'objet du bien (hors du commerce). x : organes. lle peut tre relative: la loi

soumet la libert de vendre une autorisation administrative (ex : monument historique)& ou

lorsque c'est une stipulation contractuelle qui vient limiter le droit de vendre (ex : biensimmeubles affects d'une clause d'inhabilit) ce t!pe de clause est valable si elle est limit

dans le temps et elle repose sur un juste motif. *ar ailleurs& la possibilit de vendre est

assujetti aux pouvoirs dont dispose els propritaire sur la chose. (x : le bien est la proprit

d'un couple car le droit de la vente est conditionn au droit des rgimes matrimoniaux et le

droit du pacs. C'est aussi le cas du rgime de l'indivision lgale car l'accord de l'ensemble

des indivisaires est requis pour rendre la vente valable).

*eut1on imposer le choix du contractant 2

4ui lorsqu'il existe un **& les statuts d'une socit prvoient que l'achat des droits sociauxrel+ves d'un agrment par les autres associs. L'exercice du droit de premption : il s'agit


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d'un droit dont bnficie notamment les communes en mati+re de biens immeubles. l s'agit

d'un droit prfrentiel l'acquisition d'un bien.

*eut1on lui imposer de vendre son bien 2

La vente force d'un bien existe dans les cas limits et prvus par la loi :

L'expropriation publique : article % CC. lle permet d'imposer au propritaire la

vente de son bien.

Loi sur les associations (article "") : oblige les associations reconnues d'utilits

publiques vendre les biens immeubles qui ne sont pas ncessaire au fonctionnement

de l'association.

Les dbiteurs qui font l'objet d'une failliteet pour lesquels le code de commerce

prvoit la possibilit si l'entreprise est en liquidation& de vendre le patrimoine du

dbiteur pour rgler des dettes (art L =3"1$?).

Le dbiteur non commerAant peut tre contraint de vendre une partie de son

patrimoine pour rgler les dettes qui sont les siennes (loi du "558#" sur les

procdures d'excutions forces).

*eut1on refuser de vendre un bien 2

n mati+re civile :

l peut tre autoris si la loi a prvu les conditions dans lesquelles ce refus est organis (ex :

dbit de boisson). , l'inverse& le refus de vente va tre sanctionn lorsqu'il constitue un abus

de droit (discrimination)& il ne peut pas non plus tre inspir par des convictions personnelles

(ex : vente de produit contraceptif& le pharmacien ne peut pas refuser de les vendre) art L"331

" du C Cons qui sanctionne sous forme de - et d'infraction pnale (contravention %+me

classe)& le fait de refuser dans motif lgitime& de vendre un bien une personne. , l'inverse&

un contractant et un vendeur n'encours aucune sanction si le produit n'est momentanment

disponible. -ans ce cas il appartient au vendeur d'afficher clairement l'interruption de vente

provisoire.

n mati+re commerciale :

Le refus de vendre peut tre sanctionn dans le cadre du droit de la concurrence si le but

poursuivit est de constituer une position dominante (art L%3513 C Com).

# . B. Du c$t de l ac%eteur :

". 'incapacit (uridique dacheter

4n peut avoir une incapacit d'exercice lorsque l'acqureur est une personne mineure& ou

lorsqu'elle bnficie d'un rgime de protection au titre des majeurs protger. l ne s'agit que


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d'une incapacit d'exercice& la vente est valable si elle a t effectue par le reprsentant

lgale ou la tutelle.

l subsiste dans notre droit des incapacits de jouissance :

Code civil :

l restreint la capacit d'acheter de certaines professions (mdicale) lorsque le vendeur est une

personne l'gard de laquelle ils ont prodigus des soins (""3 CC).

Code de commerce (L=3"1? et L =%31? C Com) :

La situation concerne le dirigeant d'entreprise qui a fait l'objet d'une liquidation judiciaire. Le

code interdit ce dirigeant de racheter tout ou partie les biens de cette entreprise pendant

ans. 4n interdit le fond du droit.

3. 'es droits dattributions prfrentielles )

l s'agit pour le lgislateur de dsigner quels sont les acqureurs qui vont tre prfrs a

d'autre& et qui bnficient d'un droit d'acquisition de prfrence (prioritaire). Les droits

d'acquisitions prfrentielles existent la suite d'unpartage de bien entre cohritiers ($?3 CC

autorise la fois le conjoint survivant et les enfants se porter acqureur des droits qui

dcoulent d'un logement qui se trouve dans le patrimoine successoral).

Les indivisaires : il faut s'en tenir aux articles $"1"% $"1"= du CC& qui donne auxindivisaires la possibilit de racheter en priorit les droits cds par les autres indivisaires.

n mati+re commerciale de droit des socits& le lgislateur impose une obligation d'achat

l'gard d'actionnaire minoritaire dans le but de retrouver et restaurer un quilibre entre

actionnaire majoritaire et minoritaire (,rt %1" C montaire et financier). n mati+re de droit

des socits les statuts peuvent prvoir un droit prfrentiel de souscription. C'est un droit

reconnu tous porteurs d'action au moment o/ est envisage l'augmentation de capital.

VIII. La vente conditionnelle et le repentir :

&. A. Le "ente conditionnelle :

La vente conditionnelle (""$" ""$? CC) est la vente qui devientparfaite lorsque la condition

c'est ralise par la ralisation d'une condition suspensive ou rsolutoire. l ! a parmi ces

ventes celles dont la ralisation est suppose par la rglementation en vigueur (client+le

professionnelle)& les offices ministriels (client+le notaireD) sont soumis l'acceptation et

l'agrment du successeur par le ministre de la justice. C'est aussi le cas du pharmacien

lorsqu'ils acqui+rent leur officine& ils sont tenus de faire une dclaration aupr+s de la

prfecture du lieu de la profession. La vente n'a de sens que si on permet l'exercice d'un droit

de rtractation.


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'. B. Le "ente a"ec droit de repentir.

Le droit de repentir c'est la possibilit qui est donne un contractant de revenir sur

l'engagement contractuel& il s'agit donc avec l'exercice du droit de repentir& de

remettre en cause un contrat valablement form.

Ce dlai de rtractation (droit de repentir) se distingue du dlai de rflexion en droit de

la consommation qui est laiss l'acqureur& car l'acqureur n'est un acqureur que

potentiel dans la seconde h!poth+se& donc le contrat n'a pas t valablement form

puisque la validit& la formation& du contrat repose sur l'coulement de ce dlai de

rflexion.

Le droit de repentir existe1t1il en mati+re de contrat de vente l'gard de chacune des

parties 2

") Le repentir du vendeur.

Eorce est de constater que dans le cadre du droit de la vente& le Lgislateur n'a

instaur aucun droit de repentir& de rtractation au profit du vendeur. Ce qui veut dire

que le fait de ne plus avoir un bien en stocF n'est pas en soi un motif suffisant pour

refuser d'honorer son engagement contractuel. -ans cette h!poth+se& le vendeur

ngligeant peut voir sa responsabilit civile contractuelle engage du fait de

l'impossibilit d'assurer la livraison d'un bien. *ar ailleurs& le fait qu'il n'existe pas de

droit de repentir justifie qu'un vendeur& une fois le contrat form& ne permet pas de

cder le bien un autre acqureur sous prtexte qu'il est possible d'en obtenir un

meilleur prix. *ar ce droit de repentir& celui qui est protg est donc l'acqureur.

3) Le repentir de l'acheteur.

*rcisions : c'est une directive europenne #8 nG8 qui en est l'origine& qui a

instaur au profit des consommateurs et pour un certain nombre de contrats& la

possibilit de se rtracter dans les conditions fixes par la loi. Ceci am+ne prciser

que d+s que le droit de rtraction est admis& il est au profit des acqureurs non

professionnels. Ce droit repentir existe soit du fait des conditions de formation ducontrat (notamment le cas avec les contrats conclus en vente distance)& soit parce que


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cela tient la nature du bien acquis. Le droit de rtractation existe en mati+re de vente

distance H pour cela il faut se rfrer au code de la consommation (art L"3"135) H et

d'une mani+re gnrale lorsque ce droit existe& le consommateur dispose d'un dlai de

rtractation de sept jours sans avoir justifier d'un quelconque motif. Cette

rtractation existe galement en mati+re de vente immobili+re& prvue d+s le stade des

avant1contrats avec un dispositif des articles L"-1/1 et L"-1/" du CC0.

l ! a d'autres contrats pour lesquels cette question est envisage : pour les contrats de

vente& est1ce que le droit de repentir donne lieu des pnalits 2 , des frais de retour 2

Le fait d'excuter le contrat (ses obligations) avant l'expiration du dlai de rtractation

vaut renoncement& renonciation ce droit de repentir 2

ur les pnalits : la vente distance et pour la vente immobili+re& le principe est que

l'exercice du droit de repentir ne donne pas lieu des pnalits H cette situation estdistincte toutefois de la situation des frais d'envoi et de retour : art L3"3135 C Conso

l'alternative est telle que ou bien aucune stipulation contractuelle n'a statu sur la

question des frais de retour (et partir de l& assums par la personne qui se rtracte)&

ou bien il est possible par une clause du contrat de dcider soit que ces frais ne seront

pas imputables l'acqureur qui se rtracte soit qu'il aura les assumer.

Le fait d'avoir excut pour l'acqureur l'obligation mise sa charge (paiement du

prix)& vaut1il renonciation l'exercice du droit de rtractation 2 deux h!poth+ses : soit

il n'! apas de clause prvue et on pourrait considrer que l'excution de l'obligation

vaut renonciation l'exercice du droit de repentirH sauf qu'il ! a lieu de tenir compte

que lorsqu'une personne renonce un droit& elle ne peut renoncer qu' un droitexistant& un droit ouvert et un droit qui lui a t notifi. *ar ailleurs& il nest pas

possi)le de renoncer une disposition dordre pu)lic: lorsqu'il ! a lieu de

considrer que celui qui s'est excut sans avoir eu la possibilit de se rtracter peut

voir son engagement remis en cause faute d'avoir t en mesure d'exercer ou ne pas

exercer le droit de repentir.

;oute partie au contrat& notamment l'acqureur ls& peut soulever la nullitdu contrat

(de vente) lorsque l'existence d'un dlai de rtractation na pas t porte laconnaissance de lacqureur.


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Section 2 : la dtermination de lobjet du contrat de vente.

I. Le+istence de la c*ose.

A. Le c%oe perdue ou dtruite.

-isposition qui s'applique est l'article 1,!1 CC qui s'intresse au sort du

contrat de vente lorsqu'un bien a t soit dtruit partiellement ou totalement soit

perdu. ;exte qui s'applique au stade de la formation du contrat alors qu' l'inverse&

lorsque le contrat a dj t form valablement& on appliquera un adage selon lequel

les risques de la perte doivent #tre assums par le propritaire.

,rt "=5" parle tout d'abord du cas o/ la chose& objet du contrat& au moment de la

vente vient prir de mani+re totale& la vente est dclare nulle faute do)2et au

contrat., l'inverse& lorsque lebien est dtruit partiellement& une alternative est offerte

l'acqureur : ou bien celui1ci dcide d'abandonner la vente& en revanche& dans

l'h!poth+se d'un usage partiel du bien peut tre fait& il sera alors possible pour

l'acqureur de demander la poursuite et l'excution du contrat de vente H le Lgislateur

retient que la question du prix soit revue& revisite au regard du bien conserv.

Cette application suscite deux interrogations sur le choix du maintien ou non de la

vente& voir si cette prrogative est exclusivement accorde l'acqureur H et voir ce

que l'on entend par destruction totale. *our abandonner la vente ou la poursuivre&

l'article prcise qu'il s'agit d'une disposition accorde l'acqureur. -u c0t de

l'acheteur& on n'a pas cart la possibilit pour un crancier agissant en action oblique

puisse mettre en Iuvre l'article 11,, CCet action possible aussi aux autres a!ant1

droit de l'acheteur (art 1,!' CC).

Ce que l'on entend par destruction totale de la chose : 3! 2anvier "!!- arrt 1re

c*am)re civilequi prcise qu'il ! a iciperte totale ou destruction totale de la chose

lorsque le bien n'existe plus en nature dans le patrimoine du vendeur. l ! a aussi perte

totale lorsque la dgradation du bien implique une remise en tat qui est

disproportionne par rapport sa valeur d'origine.

4cision de la 3mec*am)re civile du , novem)re 1##,& la Cour de cassation prend

le soin de prciser que lorsque les travaux effectus la suite de la destruction d'un

bien sont en ralit des travaux de rnovation& mais que ces travaux impliquent

rparation de l'immeuble& la cour de cassation de voit pas la justification de la


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destruction totale annulant la vente. ;oujours dans cet arrt& on s'est demand dans

l'h!poth+se o/ la destruction totale serait retenue si le vendeur renonAait demander

la restitution d'une somme d'argent H elle rappelle que s'il ! a destruction totale& il ! a

nullit de la vente& et s'il ! a nullit cela implique que les parties soient remises dans

la situation antrieurequi tait la leur et donc tout ce qui a t vers doit tre restitu.

B. Le c%oe future.

l s'agit d'un bien meuble ou immeuble qui& au stade de la formation du

contrat& n'a pas encore t livr ni mme fabriqu ou construit& mais qui le sera au

stade de l'excution du contrat. 4n admet alors en droit civil des contrats que l'objet

de ce contrat puisse tre une chose future& le Lgislateur lui1mme organise dans le CC

la vente des immeubles construire& au visa des articles 1,!1/1 1,!1/% CC. Cette

chose future doit au moins tre dterminable& faute de quoi le contrat serait inexistant.

Les contrats de vente sont commutatifs& donc ne sont pas alatoires H pour viter

l'ala& il s'agit de rendre la chose achete au moins dterminable.

'agissant des choses futures et au visa de 113! CC& ces choses peuvent faire l'objet

d'un contrat (pas seulement de vente) sous rserve que la chose future existe dans le

patrimoine du vendeur H tel ne serait pas le cas d'un vendeur qui n'est pas encore

hritier et qui c+de des biens qui ne lui appartiennent pas.

Les choses futures se retrouvent pour les choses fongibles& de genre : dans le contrat

de vente& si l'acquisition porte sur des biens individualiss& ou si la transaction porte

sur la totalit& la chose fongible non individualise.


16/62

II. 5n )ien dtermin et licite.

Lorsque l'objet de la vente porte sur un corps certain& bien non

interchangeable& l'objet de cette vente sera dtermin& ou dterminable pour les choses

de genre.

n mati+re de la licit du bien : la notion de licit est apprci par art , CCet dans

l'art 11"$ CCH elle s'apprcie par rapport l'objet de la vente& il ne suffit pas& par

exemple& qu'un bien soit dans le commerce pour que l'opration soit qualifie de

licite : la jurisprudence a rappel que la licit s'apprcie galement l'ensemble de

l'opration contractuelle (arrt c*am)re commerciale du "3 fvrier 1#$%). Cass&

3me c*am)re civile du ' fvrier 1### ajoute que l'illicit de l'opration

contractuelle peut aussi rsulter d'un dsquilibre significatif dans les prestations

attendues des parties.

III.5n )ien appropri.

A. La "ente de la c%oe dautrui .

Cette vente est une vente interdite dans son principe& art 1'## CC& le Lgislateur a

prvu comme sanction ultime la nullit de la vente. 4n peut s'interroger sur ce que

reprsente la vente du bien d'autrui : il ! a vente d'un bien appartenant autrui

lorsqu'un possesseur n'a pas ralis l'usucapion H ou situation lorsqu'une mme

personne l'origine propritaire du bien vend successivement le mme bien deux

acqureurs distincts.

*our autant& lors d'une vente successive& il faut distinguer deux situations : la vente

d'un bien de nature immobili+re : sur le terrain du droit de la proprit& au regard des

r+gles de la publicit fonci+re& dcret %2anvier 1#''prcise que c'est l'acqureur qui

a fait publier en prioritson titre qui sera rput propritaire et donc acqureur du

)ien& mme s'il s'agit du deuxi+me acqureur. Jme si le droit de proprit est

semblable pour le second acqureur& il n'empche que le propritaire d'origine n'taitplus propritaire de ce bien lors de la seconde transaction. l faut distinguer ce qui

rel+ve de la validit contrat& qui est nul au visa de l'article 1'## CC& mais au regard du

droit de proprit c'est le second acqureur& s'il a fait publier son titre en premier qui

en sera l'acqureur.


17/62

Lorsque la vente porte sur un bien de nature mobili+re (rappel : absence de publicit

fonci+re)& art 11%1 CC& dans le cas de vente successive& dtermine qui est le nouveau

propritaire du bien : il faut prendre en compte que s'il s'av+re que (condition

cumulative) le second acqureur est de )onne foi ; que celui1ci a t mis en

possession matrielle du )ien& alors il sera rputpropritaire de la chose mobili+re

qu'il a acquise. Ce qui signifie que le premier acqureur& vinc& pourra agir sur le

fondement de l'article 11%- CCpour inexcution du contrat. Le fait qu'au visa de

11%1 CC& l'acqureur et mme le deuxi+me acqureur d'un bien meuble puisse treconsidr comme propritaire vraisemblable ne remet pas en cause le probl+me de non

validit du contrat au sens de l'article 1'## CC& car s'agissant du bien cd& le

vendeur n'en tait plus le lgitime propritaire.

st1il possible de se prvaloir de la thorie de l'apparencepour faire chec l'article

"## CC 2

>appel : construction doctrinale en la mati+re qui admet que l'acqureur ait pu croire

qu'il achetait un bien appartenant la personne prsente H pour cela& il suppose qu'il

! ait eu une erreur commune& invincible& que tout le monde aurait pu commettre mais

aussi une absence de ngligence de la part de celui qui ach+te le bien.

Lorsque les conditions de l'apparence sont runies& cela permet finalement de

contourner l'interdiction de "## CC& et de ne pas entacher de nullit cette vente H

pour autant& cela n'enl+ve rien au droit du vrai propritaire& le cas chant& en

revendication du bien lui appartenant.

l faudra pour cela tablir l'absence de toute collision frauduleuse entre l'acqureur et

le propritaire apparent. ,rt 1'##doit cder devant d'autres dispositions lgales quiorganisent le transfert de proprit H c'est le cas avec l'article ""-, CC qui prcise

quen matire mobilire, la possession vaut titre, ce qui suppose que le bien nait t

ni perdu ni vol.

La nullit est la r+gle& arrt qui le rappelle Civ 3me1, avril 1#-3confirm par Civ

3me# mars "!!'. 7ui dit nullit interroge sur sa nature : c'est une nullit relative& ce

qui sous1entend uneprescription de cinq ans H si le vice& la cause de la nullit disparait&

situation o/ la vente peut tre confirme. 7uant aux personnes qui sont en droit desoulever cette nullit& il s'agit de l'acqureur lui1mme ou ses a!ants1droit. 'agissant


18/62

du vritable propritaire du bien& la Cour de Cassation : la voie de la nullit lui est

ferme au nom de l'effet relatif des contrats H par contre& il peut agir en revendication

de son bien.

'agissant du propritaire& arrt Civ "me"" mai 1##- ajoute un lment important :

les deux actions en revendication du bien et nullit du contrat de vente& sont des

actions indpendantes l'une par rapport l'autre. -onc un acheteur peut soulever la

nullit du contrat alors mme que le propritaire ne se serait pas encore manifest. Le

Lgislateur a prvu& toujours au visa de 1'##& que la sanction puisse tre diffrente& en

cas d'acqureur de bonne foi& notamment en substituant en mati+re du rgime de la

nullit en octroi de dommages et intrts.

B. La "ente de la c%oe indi"ie.

l faut se demander quelles sont les prrogatives d'un indivisaire H lorsqu'un

indivisaire veut se retirer de l'indivision : il peut proposer en priorit ses parts ses

co1indivisaires& mais il ne peut pas en revanche cder la totalit du bien une tierce

personne.

-ans l'h!poth+se o/ il ! a cession de ses parts un autre indivisaire : pour que la

vente soit valable& cet indivisaire& le cdant& doit au pralable notifier ses co1

indivisaires son intention de vendre ses parts& c'est une notification formelle en ce sens

qu'elle prend la forme de l'envoi d'une lettre en >,>. -ans l'h!poth+se o/ la

proposition de vente est propose l'indivisaire& si ceux1ci acceptent& ils seront des

acqureurs prfrentiels ($1'/1% $1'/1, CC). i la proposition est dcline par les

co1indivisaires& partir de l& se prsente une alternative selon laquelle ou bien il ! a

un tiers acqureur qui ach+te seulement la part de la personne cdante& donc il ! a bien

vente& mais de part indivise et qui maintient le bien dans l'indivision lgale H ou bien

s'il n'! a pas de tiers acqureur& dans ce cas& les co1indivisaires n'ont pas d'autre

alternative que de provoquer le partage du bien ou sa mise en vente qui doit intervenir

avec le consentement de tous les indivisaires.

6rrt Civ 3me 1- 2uin "!!#: la Cour de Cassation a rappel que le fait pour un

notaire d'avoir ignor la prsence d'un indivisaire et donc sa signature& la vente tait

entach de nullit& mais surtout la responsabilit civile du notaire tait engage.

IV. La dtermination du pri+.

A. Le(itence du pr i( .


19/62

*our pouvoir le justifier& il suffit de rappeler au visa des articles 1'$" et 1'$3

CC et aussi 1'#1& que le prix est un lment essentielpour valider la formation du

contrat de vente.

*our parler de prix existant& il faut prciser ce qu'est un prix existant : il doit tre fix

dans chacun de ses lments H donc le cas chant& il faudra ajouter la valeur du bien

ce qui rel+ve des frais de transport et de livraison H en ! intgrant aussi les diffrentes

taxes (;B,). *ar ailleurs& cela sous1entend galement que l'on ne saurait se contenter

d'un prix approximatif H que l'on ait un prix suffisamment prcis.

6rrt 3meciv ' 2anvier 1#-"valide dans un contrat de vente le prix dtermin par les

parties et qui prvo!ait qu'une partie de ce prix tel que fix& comprenait une pension

permettant au vendeur de vivre dcemment H elle consid+re que ce terme de pension

tait suffisamment clair. La Cour de Cassation invite les contractants distinguer les

conditions de fixation du prix (modalits)& des modalits de r+glement. n ce qui

concerne ces derni+res modalits : arrt # dcem)re 1#$, 3me Civ: le prix fix par

les contractants& pouvait avoir en partie le versement d'une somme d'argent& mais le

prix fix peut aussi prendre la forme de bKtiments construire pour l'acqureur.

B. La ralit du pri(.

Cette exigence du Lgislateur a amen ce que les juges ont censur le prix et

donc le contrat de vente lorsque du c0t d'un contractant il ! avait une confusion entre

Erancs et uros. l n'! a pas d'avantage prix rel accept par les parties dans

l'h!poth+se o/ l'acqureur croit verser la totalit du prix alors qu'en ralit le premier

versement ne constitue qu'un acompte& des arrhes.

7uestion de savoir qui dtermine le prix de vente : au visa article 1'#" CC& il est

rappel que le prix est fix par les parties& mais que ces mmes parties peuvent susciter

l'arbitrage d'un tiers pour fixer le prix& objet du contrat.

-ans certains cas& la loi elle1mme laisse envisager en tout cas qu'une certaine

primaut en mati+re de fixation de prix soit donne l'une des parties contractantes.

x : en mati+re de contrat de vente impliquant une distribution de produit& il ! a enmati+re commerciale le principe selon lequel il ! a un prix des fournisseurs.

-u c0t de l'acheteur : lorsque la vente d'un bien est soumise aux ench+res publiques&

il est d'usage que le prix de vente soit fix par l'acheteur lui1mme& qui est le plus

offrant.

L. Le pri( remi en caue : le(itence de la lion.


20/62

>appel : sur le terrain des vices du consentement& l'erreur sur le prix n'est pas cause de

nullit du contrat (art 11!$ CC). La Cour de Cassation consid+re que lorsque le prix

pratiqu est drisoire par rapport la valeur du bien& le prix conduit d'une part faire

prsumer en ralit un prix qui n'existe pas et donc que le contrat est entach de

nullit.

Le prix drisoire peut aussi permettre des tiers& notamment l'administration fiscale&

ou une simulation soit un contrat qui est en ralit un contrat titre gratuit.

La lsion est un mcanisme juridique qui permet de constater un grave dsquilibre

entre les parties& en mati+re de vente en l'occurrence et en vente d'immeuble& un

dsquilibre au dtriment du vendeur.

>este exceptionnelle& elle ne peut tre invoque que par les personnes protges&

incapables H ou par quelques situations numres par la loi& dans le cas de la vente de

biens immeubles(art 1,-1 1,-- CC). n mati+re de vente immobili+re& la lsion nepeut tre source de nullit que si c'est une lsion d'au moins cinq doui+me au

minimum. lle ne peut tre invoque que par le vendeur.

ur le terrain procdural& il est d'usage pour rendre l'action en rescision pour cause de

lsion recevable& que le vendeur runisse un certain nombre d'lments qui attestent

de l'existence de la lsion. C'est au vu de ces lments que le juge la dclarera

recevable et que d'autre part le tribunal saisi pourra dsigner un coll+ge d'experts pour

dterminer l'existence de la lsion et donc la valeur de l'immeuble.

CCL : ou bien la lsion n'est pas retenue& donc que le contrat de vente considrcomme valablement form est insusceptible d'tre remis en cause H ou bien la lsion

est constate et donc il est possible pour les parties contractantes de solliciter

l'annulation pure et simple de la vente elle1mme.

n effet& si l'acheteur est prt envisager de faire un geste financier pour compenser

le prjudice& alors il sera demand l'acheteur un supplment de prix et dans cette

h!poth+se& le contrat de vente ne sera pas frapp de nullit.


21/62

Chapitre II Les effets du contrat de vente.

Section 1 : le transfert de proprit de la chose.

I. Le principe : le transfert de proprit 7 solo consensus 8 : immdiatet dutransfert.

Le consentement des parties suffit juridiquement organiser le transfert de

proprit au profit de l'acheteur. Ce transfert est immdiat sauf avoir envisag

(signature de certaines promesses) d'exprimer ce consentement lors de l'tablissementde l'acte authentique. Ce transfert de proprit n'est pas subordonn

l'accomplissement des formalits de publicit. Ces formalits ont leur importance sur

la question de l'opposabilit du transfert de proprit l'gard des tiers. ntrt

retarder ce transfert au paiement de l'intgralit du prix.

II. Le+ception : le transfert retard.

C'est le postulat de dpart : retard dans le transfert de proprit la seulecondition que les parties contractantes aient prvu un retard dans le transfert par une

clause (registre conventionnel)& notamment avec la clause de rserve de proprit qui

sous1entend qu'il ! a une rserve apporte au transfert de proprit& soit au jour du

paiement intgral& soit par rapport la date de livraison du bien. Ces clauses peuvent

concerner l'acquisition de biens meubles& comme immeubles& aussi bien en mati+re de

contrat de vente civile que commerciale.

La vente commerciale a une particularit : il faut se demander dans l'h!poth+se o/

l'acheteur est aussi un dbiteur qui se voit dclar en faillite& par procdure collective&

si le droit des procdures collectives empche le vendeur de se voir restituer le bien&

objet du contrat.

*remier postulat prendre en compte : lorsqu'il ! a ouverture d'une procdure

collective& le C Co pose comme principe la suspension individuelle du droit de

poursuite des cranciers H mais s'agissant des cranciers& qui sont bnficiaires d'une

clause de rserve de proprit& ils n'ont pas dclarer leur crance la procdure

collective et peuvent revendiquer la restitution de leur bien. l n'! a donc pas une

suprmatie totale du droit des procdures collectives. C'est en ce sens que depuis le

"3 fvrier 1##,& la C*am)re Commerciale nonce le fait qu'il reste possible de


22/62

revendiquer le bien pour faire face la dfaillance de dbiteur d+s lors que la

condition est affirme clairement dans le contrat associant acheteur et vendeur.

Section 2 : le transfert des risques.

I. Le principe : res perit domino.

La perte subie devra tre assume par le nouveau propritaire. i le transfert de

proprit a t immdiat& il entraine le risque de la perte du bien et si le bien n'a pu

tre livr 1 car il a t perdu ou dtruit 1 cela n'empche pas l'acheteur de devoir

acquitter son obligation& donc celle de pa!er le prix. Cette r+gle s'applique tout

particuli+rement en prsence d'un corps certain& mais n'est pas d'actualit pour les

corps fongibles. n cas de biens meubles ou immeubles& s'applique et peu importe la

date o/ le vendeur est cens organiser la livraison du bien.

II. Le+ception : la dissociation de la proprit et des risques.

l s'agit de permettre un acqureur& par un amnagement conventionnel& de ne

pas subir les risques en dissociant le transfert de proprit du transfert des risques.

Ceci est fait pour mnager les droits du vendeur avec une clause diffrant le transfert

de proprit avec le paiement total de la chose et pour mnager les intrts de

l'acheteur& en prvo!ant une clause qui diff+re le transfert des risques la livraison dela chose.

l existe en la mati+re une libert totale pour les contractants& car il est possible de

retarder une date identique la fois le transfert de proprit et le transfert des

risques.Jais il est possible aussi de retenir une date diffrente pour chacun des

transferts. 'agissant des transferts de risques& il faut voir un cas particulier pour les

biens fongibles ou choses de genre : l'acqureur de ce t!pe de bien doit attendre

l'individualisation de ces biens pour oprer le transfert la fois de proprit et de

risque. ur ce point& le CC donne un lment complmentaire via art 13!" al "qui

prend en compte l'h!poth+se o/ un vendeur n'a pas excut son obligation de

dlivrance du bien H vendeur mis en demeure par l'acheteur de s'excuter. Le vendeur


23/62

n'a pas supporter& lui& la perte ventuelle de la chose s'il arrive tablir que cette

chose aurait t galement perdue ou dtruite che le crancier de cette obligation&

l'acheteur.

Section 3 : les obligations du vendeur.

I. Lo)ligation de dlivrance.

>sulte issu d'une directive europenne du 1- fvrier "!!'& transpose en

droit interne. l ne faut pas confondre avec l'obligation de livraison.

A. Df inition.

Livraison constitue pour un vendeur la remise effective et matrielle de la

chose l'acheteurH se distingue de l'obligation de dlivrance qui implique la livraison

matrielle de la chose&mais qui suppose& sur le terrain du droit& qu'il ! ait aussi unedlivrance des accessoires. -u c0t de l'acheteur& celui1ci est tenu de vrifier si le bien

livr est conforme aux caractristiques prvues par le contrat H ce qui veut dire pour lui

l'obligation d'apporter des rserves par rapport au manquement constat. ncidence

sur la question du prix et viennent aussi soutenir l'action en garantie de conformit

due par le vendeur. ous1entend aussi avec cette obligation que l'acheteur puisse

vrifier que le bien livr est un bien livr en l'tat tel qu'il tait au moment o/ il a t

acquis& donc l'acheteur doit tre en mesure de vrifier pour l'achat d'un immeuble que

les lments in dtachables (perptuelle demeure) sont eux aussi conformes. 6rrt

Civ 1re1# mars 1##,& Cour de Cassation dit qu'un vendeur doit lui1mme apporter la

preuve qu'il a laiss les lments d'quipement ncessaires au bien immobilier H mais

consid+re aussi que les lments de nature mobili+re& ne font pas partie de ce qui est


24/62

dM par le vendeur d'un bien immobilier& sous rserve que le cas contraire ait t prvu

au contrat.

A. Ltendue de lob ligation de dli"rance.

") 'obligation de dlivrer la chose convenue$

La chose convenue& telle qu'entendue dans le contrat de vente& est la chose

identifie avec ses caractristiques principales dans le contrat de vente et qui est

affecte un usage normal. Lorsqu'on parle de la chose convenue& le vendeur doit tre

en mesure& en sa qualit de professionnel le plus souvent& d'assortir le bien de ses

conseils au moment de la mise en marche du bien achet.

6rrt Civ 1re1, octo)re "!!1 o/ la Cour de Cassation a rappel que tout ce qui

relevait de l'obligation de conseil sur le fonctionnement de la chose est assimile une

obligation de rsultat. avoir si l'obligation est la mme si l'acqureur est un

professionnel ou un non professionnel : la cour rappelle qu'il existe mme pour

l'acqureur professionnel et pour son bnfice& une obligation minimum d'une

information H le consommateur bnficie d'une obligation renforce (arrt civ 1re"'

mai "!!%) et cassation a estim que pesait sur un vendeur l'obligation de renseigner

l'acheteur sur les logiciels compatibles avec tel ou tel mod+le d'ordinateur.

Cette obligation d'information& il en sera tenu compte des usages entre les contractants

(et usages contractuels et lis la pratique des affaires) Civ 1re

3! mars 1###parrapport un agriculteur qui achetait des semences non traites& le vendeur ne

satisfaisait pas son obligation de dlivrance s'il changeait de pratique.

3) 'obligation de dlivrer les accessoires de la chose convenue$

,rt "=" CC pose le principe que la dlivrance de la chose implique la chose

elle1mme& les accessoires ncessaires son usage (accessoires matriels ou

juridiques) H suppose que le vendeur doit avoir satisfait aux prescriptions lgales&

notamment en mati+re de vente de vhicule (certificat de contr0le technique ou encore

la remise par le vendeur de tout ce qui concerne l'immatriculation du vhicule).

*eut1on annuler la vente s'il n'! pas dlivrance des accessoires 2 ur le fait que

l'accessoire n'ait pas t dlivr& peut amener effectivement un acheteur solliciter la

rsolution judiciaire de la vente H cas vu en cas de cession de vhicule lorsque le

vendeur lui1mme a commis une faute (exemple vhicule vol)& C6 Lyon 11 2anvier

1##3o/ a t retenue la rsolution judiciaire. >solution possible dans le cas de la

faute imputable au vendeur ou lorsque l'accessoire qui fait dfaut n'est plus fabriqu

et rend de ce fait le bien impropre l'usage auquel il tait destin . Cela veut dire


25/62

notamment que le fait de trouver un accessoire identique ou avec des caractristiques

similaires permettra de ne pas retenir la rsolution judiciaire du bien.

Cela pose la question des autres mo!ens offerts l'acqureur auNdel de la vente.*armi les mo!ens de contraintes : obtenir une ordonnance du juge d'injonction de

faire& en l'assortissant d'une condamnation sous astreinte (par jour de retard) H

possibilit de soulever l'exception d'inexcution perptuelle en choisissant de ne pas

s'acquitter de la totalit du prix au vendeur. -ans le cas o/ le vendeur demanderait la

restitution du bien& permettra l'acheteur d'opposer un droit de sMret de rtention& de

conserver la chose tant que le contrat n'est pas annul.

B. Le obligation de le(igence en nature :

xcution en nature est le principe& l'exception est sous forme pcuniaire.

La loi offre l'acheteur deux mo!ens juridique pour contraindre s'excuter : recours la

procdure d'injonction de faire& elle rel+ve de "%31" et suivant du C*C. l s'agit d'obtenir du

juge civil ou commercial une ordonnance obligeant le vendeur s'acquitter de son obligation

de dlivrance s'acquitter par l'ordonnance du juge.

3+me : loi #!##1sur lesprocdures d'excution force& elle organise le rgime juridique de

l'astreinte(art ?? ?8 de cette loi). C'est une sanction pcuniaire qui s'applique par jours de

retards& imput au contractant qui ne s'excute pas apr+s une mise en demeure de l'autre

partie.

C. La anction de line(cution de lobligation de dli"rance :

Jo!en maximum : obtenir la nullit du contrat. n pointant l'impossibilit d'excution en

nature. 4n remet les parties dans l'tat avant le contrat. l sera possible si un paiement partiel

ou total a dj t effectu d'en obtenir la restitution. i l'acheteur veut quand mme le bien&

il peut recourir l'exception d'inexcution tant que la livraison du bien n'aura pas teffectue.

II. La garantie dviction :

Oarantie que doit le vendeur l'acheteur pour lui assurer qu'il aura la jouissance exclusive du

bien sans tre vinc par le vendeur lui1mme ou par un tiers.

A. Le domaine dapp lication de la garantie d"ic tion :

-ue par tout acheteur que le vendeur soit propritaire ou apparent au bien vendu.


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Cette garantie vise protger l'acheteur en tant que possesseur du bien& garantie due soit en

raison du fait personnel du vendeur& garantie qu'il apporte en raison de trouble qui pourra tre

imput une personne tiers. Oarantie cessible si l'acqureur lui1mme c+de son tours le bien

qu'il vient d'obtenir.

>gime juridique : 1,", 1,%! CC& garantie imprescriptiblequi suis le bien en n'importe

qu'elle main qu'il se trouve. Oarantie que le vendeur doit l'acheteur.

B. Garantie du fait peronnel du "endeur :

1,"$ CC&cette garantie personnelle est d'4* car cet article prvoit que P toutes conventions

qui viseraient exclure un vendeur de cette garantie serait entach de nullitQ. l ne subira

ni un trouble de fait& ni trouble de droit imputable au vendeur. l n'est pas rare pour la vente de

certain bien& notamment les fonds& d'assortir la vente d'une clause de non concurrence&

garantie due sur vente totale ou partielle.

C*) com. "%!'!'& lorsque le vendeur est une *J la garantie d'viction p+se telle sur la *J

ou si les associs sont galement tenus titre personnel de cette garantie 2

Lorsque la socit est une socit de personne& et que les associs sont tenus titre personnel

des engagements de la socit& nous auront une garantie d'viction qui p+se sur la *J et sur

les associs qui n'auraient pas respect cette garantie.

C. La garantie du fait de tier :

Lorsqu'il s'agit de trouble imputable un tiers le vendeur n'est tenu garantie que pour des

troubles de nature juridique. Ce serait le cas lorsque le vritable propritaire revendique le

bien cd comme tant le sien. Le trouble juridique doit tre certain et rel& il n'est pas

ventuel& peu importe que cette action en revendication s'exerce postrieurement apr+s la

formation du contrat de vente. Le vendeur n'aura pas rpondre des simples troubles de fait

qui vienne altrer la possession du bien. 4n n'carte pas une possible demande de - lorsque

c'est la ngligence du vendeur qui a pu favoriser l'existence d'un trouble de fait. 7ue va1t1on

pouvoir obtenir dans le cadre de cette garantie 2

). La mie en *u"re et le effet de la garantie d"iction :

1,"# et 1,3! CC. l s'av+re que le droit rparation est choisi par l'acheteur lui1mme. Les

dispositions prcites prennent le soin d'envisager 3 h!poth+ses : soit il ! a viction totale :


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l'acheteur peut demander la rsolution de la vente car il ne peut pas prendre possession du

bien. L'acheteur peut demander compensation pour le prjudice subit et remboursement des

frais engag pour la ralisation de la vente& soit partiel& lorsqu'il ! a viction partiel&

l'alternative s'offre l'acheteur. oit il demande la rsolution de la vente& soit l'impossibilit

de demander une diminution du prix vers si la jouissance ou la possession reste possible mais

n'est pas exclusif. L'acheteur dispose de l'alternative suivante : soit il exerce cette action de

mani+re autonome& il agira alors titre principal& Com. "-!"$1 : la chambre commerciale

rappel que si les fait tablissaient une complicit ou une turpitude applicable aux deux

contractants& les juges du fond doivent considrer que la garantie est paral!s& elle ne permet

plus l'acheteur d'obtenir une compensation pcuniaire.

l peut opposer par la voie de la procdure incidente& cette demande de garantie d'viction&

lorsqu'un tiers fait connaitre son intention de revendiquer un bien comme tant le sien.

+. Le claue de non garantie :,rticle 1,"-prvoit que les parties contractantes puissent envisager soit d'ajouter certaines

obligations aux obligations lgales& soit en mati+re de vente& de restreindre les garanties

lgales.

La distinction entre le vendeur professionnel et non professionnel rappel que les clauses de

non garantie viction ne sont pas considre comme valablesi elles sont insres dans un

contrat conclu entre un vendeur professionnel& et un simple consommateur. CIV 3me11!'#%

position de la cour de cassation.

, l'inverse& lorsque le CB associe des contractants professionnel& ce t!pe de clause est tolre&

notamment lorsque l'exclusion ne garantit ne constitue pas un avantage exorbitant du droit

commun.

III. La garantie des vices cac*s :

>glemente aux articles 1,"1 et 1,%$CC.

A. ,on domaine dapplication :

". 'es ventes concernes et les bnficiaires de la garantie )

La plupart des ventes rel+ves du rgime de la garantie des vices cachs tels que prvue par le

CC& soit la garantie prvue par d'autre r+gle juridique en vigueur. Ce t!pe de garantie

s'applique quel que soit les modalits de la vente& en revanche& les ventes qui font l'objet de

ce t!pe de garantie sont les ventes volontaires. 4n va exclure de ce t!pe de garantie les


28/62

bnficiaires de ce t!pe de vente par la vente par autorit de justice : ex : vente aux ench+res&

ou en mati+re de procdure collective& lorsque les biens de l'entreprise sont vendus par le

liquidateur judiciaire.

3. 'ob(et de la garantie des vices cachs )

volution : d+s 1$!%(CC) l'existence de la garantie des vices cachs permettait de protger

un contractant lorsqu'il tait en difficult pour obtenir rparation sur la responsabilit civile

contractuelle.

,ujourd'hui l'existence de cette garantie traduit la t*orie des risques& notamment lorsque le

bien est inadapt l'usage auquel il est destin.l s'agit de prvenir un risque imprvisible et

dtac*a)le de la question de line+cution de ses o)ligationspar le vendeur.

Cette garantie des vices cachs se distingue de l'obligation de scurit qui p+se d'avantage sur

la garantie de conformit (Civ. 1

re

1,!'!%).

B. La mie en *u"re de la garantie de "ice cac% :

L'acheteur peut se prvaloir d'un vice ou d'un dfaut qui vient empcher ou diminuer l'usage

auquel le bien tait dtermin. l faut qu'il s'agisse d'un vice cach. l doit tre dcouvert dans

les 3 ans suivants la ralisation de la vente.

6rt 1,%$: le vice doit traduire une vritable dfectuosit si elle ne se manifeste pas d+s

l'usage de la chose. l ne doit pas s'agir de simple dsagrment envisag par l'usage du bien .Le vice ne doit pas tre apparent pour l'acheteur lorsqu'il prend possession de son bien. l

appartient l'acheteur de vrifier un certain nombre de vrification lmentaire lors de la

livraison du bienpour tre en mesure de vrifier les dfectuosits. Ce vice est antrieur ou

coexistait au moment de la vente& il appartient au vendeur d'en rpondre. Les tribunaux

interpr+te de mani+re souple l'existence et les crit+res du vice cach concomitant ou antrieur

la vente& lorsque l'acheteur n'a pas commis de ngligence la rception du bien et qu'il est

de bonne foi.

-lai de 3 ans est offert l'acheteur pour agir en garantie des vices cachs depuis 355& avant

il tait de = mois. *oint de dpart du dlai : soiton prend en considration la date de la vente&

soit la date de dcouverte du vice.

C. Le effet de la garantie de "ice cac% :

-iffrentes actions sont offertes l'acqureur pour mettre en Iuvre la responsabilit du

vendeur. 6ction rd*i)itoirepour la doctrine& est l'action qui permet l'acheteur de pouvoir

restituer le bien acheter contre restitution de la somme d'argent verse.

L'acheteur ne peut pas agir si le bien a t dtruit la suite du premier usage que l'on a pu en

faire& lorsque la destruction est due une faute caractrise de l'acheteur& l'action peut treune voie de recours.


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>ecours laction estimatoire:

L'acheteur souhaite acqurir le bien ou un bien de nature semblable celui dfectueux. l

souhaite conserver le bien ou en obtenir un en change& en obtenant une diminution du prix. l

est possible que ni l'action rdhibitoire ou estimatoire ne soit satisfaisante& l'acheteur peut

recourir tout autre recours tel que la condamnation sous astreinte& la mise en Iuvre de la

responsabilit civile contractuelleD.

Oarantie complmentaire :

Le vendeur la propose pour largir dans le temps la garantie apporter l'acheteur au titre des

vices cachs. Cette garantie est facultative& elle s'ajoute la garantie lgale& il faut savoir si le

dlai propos absorbe les deux garanties. l faut vrifier si la garantie contractuelle s'applique

toute forme de dfectuosit& et le lieu o/ la garantie s'applique. l faut savoir si celui qui a

souscrit une garantie complmentaire dispose d'avantage particulier.

*rincipe : art 1"1/# C Cons& lorsque le bien dfectueux est immobilis plus de 8 jours& cette

situation de fait donne la possibilit au bnficiaire de pouvoir rclamer soit un bien de

remplacement& soit obtenir un allongement de la garantiequi reste encore courir au profit de

l'acheteur.

IV. La garantie de conformit :

Re des exigences communautaire avec la directive "### numro %% ("5%##) qui avait pour

objectif de complter le rgime de la responsabilit du fait des produits dfectueux. lle a

donn lieux une transposition en droit interne par une ordonnance "8535 et codifi dans C

Cons& art L"11/1 L"11/1".

A. Le c%amp dapplication de la garantie :

>estriction par rapport la nature des biens. 6rt L"11/% C Conssont pris en considration les

biens meubles corporels qui rsulte de contrats civils ou commerciaux& qui va bnficier aux

acqureurs non professionnels. 4n a exclu& les biens immeubles& les biens meubles


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lorsque le vendeur met en demeure l'acheteur de s'acquitter. L'acheteur doit supporter les

intrts d'un prix& mais aussi doit s'acquitter des frais lis la vente elle1mme et des droits

de mutation titre onreux.


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4bligation qui est la charge de l'acheteur qui consiste pour l'acheteur apprhender

matriellement les biens acheter au lieu et la date prvus au contrat . elon la nature du

bien& les modalits pour excuter cette obligation sont distinctes : en mati+re immobili+re S

art 1,!' CC qui constate que l'acheteur prend livraison de la chose avec l'entre en

jouissance. La Cour de Cassation consid+re que le fait d'accepter les cls et le titre de

proprit qui lui est li& vaut pour l'acheteur excution de son obligation de livraison.

n mati+re mobili+re& c'est la dtention matrielle de la chose qui traduit cette obligation de

livraison de la chose. ,rticle 1,!# CCqui prvoit que la livraison s'effectue pour les choses

mobili+res au lieu de la conclusion de la vente. Ce principe s'applique pour les choses

transportables. Le vendeur ne doit rien faire pour constituer un obstacle cette livraison des

biens.

'agissant desbiens incorporels& c'est l'acceptationde l'inscription sur des comptes ou bien la

remise d'un titre qui constituent l'excution de cette obligation de livraison.

7uestion de savoir si un professionnel peut considrer au terme d'un certain dlai& et si

l'acheteur n'est pas venu retirer les biens& ses biens comme tant de nouveau dans le

commerce. Cette pratique a t condamne par la Commission des clauses abusives en 3553

qui consid+re que lorsque les marchandises n'ont pu tre retires par l'acheteur dans le dlai

imparti& et la clause qui permettrait au vendeur de remettre les choses dans le commerce est

qualifie de clause a)usive. Ce caract+re dcoule de l'absence de ritration de venir

rcuprer les marchandises. t d'autre part& le caract+re abusif s'explique aussi par le fait que

les marchandises sont pa!es par l'acheteur.

La Commission consid+re abusif le fait de faire pa!er l'acheteur le prix de la seconde

livraisond+s lors que cet acheteur n'a pas fait connaitre les motifs de son absence lors de la

premi+re livraison. lle nous rappelle que le vendeur lui1mme doit inviter l'acheteur

s'expliquer sur les motifs de son absence.

B. Le anction.

Le recours l'excution force : avant d'! avoir recours& il faut s'assurer que l'acheteur

disposait d'un dlai raisonnable pour excuter son obligation. 'agissant des biens qui sont

des denres prissables (art 1,'- CC) : le vendeur peut demander la rsolution de la vente

apr+s expiration du dlai convenu par les partiessans avoir mettre en demeure l'acheteur de

s'excuter (S sommation de plein droit). i lebien est de nature mobili+re& il ne peut pas !

avoir de rsolution de plein droit par le seul fait d'une clause de nature conventionnelle. l

s'agit alors pour le vendeur de saisir le tribunal apr+s avoir mis l'acheteur en demeure de

s'excuter. La condamnation sous astreinte de l'acheteur peut tre reconnue au titre de

sanctions.


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Titre II. La chose prte !Commodat"et le bail dhabitation !la chose

loue".

Chapitre I Les prts usa#e et de consommation.

-finition de l'article 1$-' CC: le commodat est un contrat par lequel lune des

parties livre une chose lautre pour sen servir, la charge pour le preneur(destinataire du

commodat) de restituer la chose une fois sen #tre servi.

7uant au prt de consommation : art 1$#" CC: contrat quipermet une personne de livrer

une autre une certaine quantit de chose qui se consomme par lusagequon en fait *

charge pour le preneur de restituer au terme du contrat des choses de m#me quantit et de

m#me qualit.

;rait commun : il s'agit d'un contrat qui n'est pas translatif de proprit& ce qui veut dire

que le preneur est juridiquement un dtenteur prcaire& il n'est pas possesseur& puisque tenu

restitution.

-iffrence : dans le commodat& ce qui est prt est un corps certain& donc clairement identifi

et ceci suppose que la restitution se fera en nature& donc s'agissant du bien livr.

-ans le cas du prt consommation& les biens qui font l'objet de ce t!pe de contrat sont des

biens consomptibles.

l s'agit d'un contrat bilatral& s!nallagmatique& conclu de gr gr& sans forme solennel et le

plus souvent titre gratuit. Contrat o/ l'intuitu personae a toute son importance. C'est un

contrat qui porte pour l'essentiel sur des choses mobili+res& mais qui peut porter sur un bien

de nature immobili+re.

7uestion de voir si le contrat de prt est bien un contrat rel.


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Section 1 : les obligations du prteur.

I. La)sence do)ligation de remise de la c*ose.

A. La not ion de contrat rel .

Le contrat rel est un contrat& qui au stade de sa formation& implique que la chose soit

remise par une personne une autre (ex : contrat de dp0t). Ce contrat rel se distingue des

contrats personnels qui dfinissent les liens d'obligation entre deux personnes.

B. L"olution de la notion de contrat rel.

@usqu'en "#$"& la doctrine enseignait que la remise de la chose un contractant taitune obligation lie la validit du contrat& notamment en mati+re de contrat de prt. 6rrt

civile 1re "! 2uillet 1#$1 propos d'un prt de consommation& la Cour de Cassation a

considr que la remise de la chose participe de la formation du contrat. La doctrine s'est

montre hostile la qualification de contrat rel propos du contrat de prt& donc le tournant a

t un arrt de la 1rec*am)re civile du "$ mars "!!! o/ un contrat de prt avec un

professionnel& tablissement de crdit H dans cet arrt& la Cour a considr que le contrat de

prt n'est pas un contrat rel& mais consensuelpour tre valablement form et consid+re que la

remise de la chose est l'excution de l'obligation par le prteur.

La Cour a statu ainsi car le prteur tait un professionnel.

7uestion de savoir si la qualification du contrat de prt en contrat consensuel si le fournisseur

est un particulier ou un vendeur. 6rrt - mars "!!, 1rec*am)re civilequi consid+re que si

le fournisseur de crdit n'estpas un professionnel& le contrat sera qualifi de contrat rel.

@urisprudence confirme trois reprises : par Civ. 1re1# 2uin "!!$& par Commerciale - avril

"!!#et enfin par Civ 1re1% 2anvier "!1!. La doctrine fait observer que rien dans le Code

Civil& propos de la dfinition du prt& ne permet de traiter diffremment le prteur

professionnel et celui qui ne l'est pas.


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II. Les autres o)ligations :

A. Le garant ie.

ur les principes concernant le prteur& il a obligation de remettre la chose mobili+reou immobili+re celui qui est qualifi de preneur& emprunteur. l s'agit de lui laisser le bien

durant la priode prvue au contrat. Ce qui signifie que la dure est un lment essentiel du

contrat de commodat soit qu'elle soit dtermine de faAon tr+s prcise soit que la date soit au

moins dterminable.

Celui qui prte dans le cadre d'un commodat doit remettre le bien dans l'tat dans lequel il se

trouve et un bien qui ne porte pas atteinte la scurit du preneur. 4bligation de scurit est

renforce. 6rrt du 1- septem)re "!!"& criminelle qui a reproch celui qui a prt sa

voiture de ne pas avoir fait vrifier ses freins.

La loi est moins claire s'agissant des vices cachs. 6rticle 1$#1 CCprcise que le prteur est

responsable des dommages causs par la chose& soit l'arrt ou en fonctionnement. Cette

responsabilit n'a de sens que si le dfaut tait connu par le prteuret suppose aussi que le

prteur n'ait pas inform l'emprunteur du risque auquel il tait expos. l ne faut pas pour

autant voir dans cet article& la mise en Iuvre de la garantie des vices cachs& car l'emprunteur

peut toujours accepter la chose prte ou la refuser.

L'article 1$#1ne traite que de la responsabilit civile du prteur et n'voque pas un dispositif

de garantie des vices cachs. C'est d'autant plus vrai que si un tel vice existait& l'acheteur ne

pourrait pas demander rparation. Ces principes s'appliquent au contrat de commodat comme celui du prt de consommation& car larticle 1$#$renvoie larticle 1$#1 du CC.

B. Le rembourement.

Le prteur reste propritaire de la chose& donc il doit continuer en assumer tous les

risques (perte& dgradation& dfaut d'entretien). ,insi& les dpenses qui auraient t engages

des fins conservatoires par l'emprunteur& lui seront rembourses. l faut qu'il s'agisse d'une

dpense urgente et visant la conservation du bien

Cela ne veut pas dire que l'emprunteur n'est pas tenu une obligation d'entretien& mais lesdpenses engages ce titre sont prises en charge par le propritaire de la chose.

7uel montant doit tre rembours 2 l ! a deux s!st+mes& ou bien un remboursement partir

de la facture& ou bien un remboursement en tenant compte de la valeur ajoute apporte au

bien avec les rparations. ,u visa de 1$#! CC& est rappel que les dpenses qui sont

rembourses correspondent aux factures qui ont t engages. L'emprunteur ne peut pas

exiger d'intrts vis11vis du propritaire sauf s'il l'a mis en demeure de lui rembourser la

dpense(""? CC) car cette derni+re fait courir les intrts.


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L'emprunteur ne peut pas& sous prtexte que le propritaire tarde lui rembourser les

dpenses engages& disposer d'un droit de rtention qui serait opposable au prteur. i au

moment de la dlivrance du bien entre les mains du preneur& il a fait tablir un tat des lieux&

il pourra exiger le remboursement des dpenses directement imputables la faute de

l'emprunteur.

Section 2 : les obligations de lemprunteur.

I. 9uant lusage de la c*ose :

6rticles 1$-' 1$$$ et 1$## CC: le commodat tant un service d'amis& c'est enralit la finalit du prt qui va dterminer l'usage qui pourra tre effectu du bien H

l'emprunteur doit veiller en bon p+re de famille la bonne conservation du bien. C'est donc

un conseil de souscrire pour la chose confie entre ses mains. Cela signifie galement

l'impossibilit de l'emprunteur de donner en gage sur le bien qui lui est prt & mais aussi

l'impossibilit pour l'emprunteur de sous1prter l'objet une tierce personne. Le fait de sous1

prter un bien sans l'aval du prteur peut entraTner des poursuites sur le plan pnalau titre de

l'abus de confiance. ur le plan civil& cette action autorisera le prteur rclamer et dans

l'immdiat la restitution du bien prt.


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La jurisprudence consid+re que si l'intuitu personae n'est pas rellement dmontr

dans le contrat& que les hritiers pourront s'en prvaloir jusqu'au terme.

- Lorsque la date est indtermine& mais au moins dterminable& partir de quel moment

le prteur est en droit d'exiger la restitution du bien 2 faute de prcision dans la loi&

c'est la jurisprudence qui a t amene apporter les contours H Civ 1re3 fvrier "!!%

et Civ 1re1! mai "!!': la restitution reste possible tout moment s'il dmontre

l'usage et le besoin personnel qui sont les siens (conditions cumulatives)& sous rserve

galement de respecter un dlai de pravis raisonnable (la Cour de Cassation ne

tranche pas sur un dlai dfini).

B. Lobjet de la retitution.

*rincipe : il ne peut pas ! avoir fin de contrat de commodat sans qu'il ! ait restitution&sinon il faudrait considrer que le prteur ait cd ses droits de proprit l'emprunteur. -ans

le cadre du commodat& c'est la chose initialement prte qui est restitue avec les

caractristiques qui sont les siennes& restitution qui ne peut se faire qu'en nature& plus

exceptionnellement sous la forme de -U lorsque la chose prte a t dtruite ou perdue. l

ne peut ! avoir avec le commodat que restitution de chose et non pas de personne (ex de

personnel). l peut ! avoir galement lors de la restitution et du c0t de l'emprunteur une

attitude ngative (ex : ne plus se servir d'un brevet).

-ans l'h!poth+se o/ les choses prtes l'ont t dans le cadre d'un prt de consommation& les

restitutions ne peuvent concerner que des choses qui ont t quantifie& qualifies et

individualises(art 1$#- CC). Ce mme texte rserve une exception : h!poth+se de la chose

de genre qui ne fait plus l'objet de fabrication& mais qui a dj t consomme par l'usage

qu'on en a fait& la restitution pourra alors tre faite en valeur.

Lorsque la chose restitue est une chose qui est dgrade& au moins partiellement& il est

possible (et parce que cela sera prvu au contrat) que les frais de rparation& de restauration

soient imputes la charge de l'emprunteur. l est galement possible de prvoir une clause

qui exclut ce devoir de rparation lorsque la clause est qualifie de fortuite ou parce que

l'v+nement est un cas de force majoritaire.


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Chapitre $. Le bail : la chose loue au% fins dhabitation

Contrat& qui n'est pas translatif de proprit& le locataire est considr comme tant un simple

dtenteur prcaire de la chose loue.

Le dtenteur prcaire devra restituer le bien au propritaire& sauf ce porter lui1mme

acqureur du bien lou.

l existe une diversit de normes lgislatives. Le droit au bail est assujetti au CC ( 1-!# et

suivant)& mais le droit au bail fait aussi l'objet de r+gles particuli+res& le dernier relevant de la

loi du ,!-$#& il importe pour chaque contrat de bail de dterminer qu'elle lgislation il fait

rfrence. *rsomption : chaque fois qu'il n'est pas fait mention une lgislation spcifique&

onprsume que la loi du =58$# s'applique.

Cette loi porte sur lesbiens de nature immobili+re qui sont affects usage d'habitation nonmeuble. , l'inverse& pour les locations de meubl ou saisonni+re& ce sont des dispositifs

drogatoires qui ont leur propre lgislation. l ne sera pas fait rfrence aux dispositions du

code du commerce qui est de nature rgir le bail commercial. -ans le cadre des baux de

natures mixtes& (bail qui permet d'avoir des locaux usage professionnel et pouvoir en

disposer des fins d'habitation) il est possible d'affecter au rgime du bail d'habitation& la

partie des locaux affects l'habitation elle1mme.

Section 1. Les conditions de fond et de forme du contrat de bail :

I. Les conditions de fond :

6rticle 1-!# CC: louage de la chose.


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L'objet du contrat de bail doit1il tre prcisment indiqu 2

L'objet est un lment incontournable car il vise prciser la nature du bien lou& qui doit

correspondre ce qui est mis disposition du locataire.

Le caract+re onreux de ce bail :

Ce n'est pas une jouissance titre gratuit du bien. Le lo!er a pour cause l'existence d'un

contrat de bail. l ne s'agit pas d'une simple indemnit. Le contrat de bail fixe le lo!er et ces

modalits de r+glement. Le fait qu'il ! ait un prix vers ne veut pas ncessairement dire que la

finalit de l'usage du bien soit licite. Le bail qui aurait une cause immoral et illicite& sont des

baux qui peuvent tre entach de nullit pour cause immorale et illicite. Le bnficiaire sera

soit une personne seule& soit un couple& ou alors il peut tre constitu de pluralit de preneur

(ex : colocation)& le preneur peut aussi tre une personne morale. La loi de "#$# ne rservepas l'exclusivit du bail d'habitation aux personnes ph!siques. Les personnes morales

peuvent tre concernes (ex : association)& mais le bailleur lui1mme peut galement tre une

*J.

-lai pour dterminer le temps de jouissance :

La loi interdit les engagements perptuels. n mati+re de baux la loi fait une distinction entre

lesbaux de longue dure ("$ ans)& qui sont des baux qui conf+re leur titulaire un vritable

droit rel sur la chose (pas de droit de crance). 4n les oppose des baux consentis des fins

d'habitation. La particularit est de confrer leur titulaire un droit personnel qui s'anal!secomme un droit de crance.

Larticle1! de la loi de $# ta)li: un bail est souscrit pour une dure minimum de ? ans

lorsque le bailleur est une **& = ans lorsqu'il s'agit d'une *J. La dure peut tre reconduite

pour la mme dure. >econduction tacite.

La dure renouvele est quivalente celle prvue par le contrat initial& sauf si les parties

s'entendent pour une dure moindre car elles sont mme de se prvaloir de juste motif (ex :

mutation).

Le bailleur peut1il reprendre avant le terme initial le local usage d'habitation 2

6rticle 11 loi de $#& oui si des raisons professionnelles ou familiale obligent le bailleur

proposer un bail de moins de ? ans. La dure minimum est d'" an. Lorsque la dure est

infrieure d' " an& il ! a un risque que la jouissance de la chose donne lieu une

requalification du contrat. l ne s'agit plus d'un contrat de bail mais d'une convention

d'occupation prcaire.

, l'inverse& la @* c'est rserve le droit de requalifier le contrat d'occupation prcaire en

contrat de bail lorsque cette convention a fait l'objet de plusieurs renouvellements& cour de

cassation 3meciv& 11!3#3.


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Les juges ne sont jamais lies par la qualification des parties.

III. Les conditions de forme :

l faut concilier le CC et la loi de "#$#. Larticle 1-1% du CC: un contrat portant sur lelouage d'une chose est un contrat qui obit auprincipe du libre consensualisme. elon cet

article& un contrat form verbalement est valable tout comme le contrat crit.

Larticle 3 de la loi de 1#$#prvoit que lorsque le contrat est tablit aux fins d'habitation il

est ncessairement tablit par crit.

La loi de "#$# est une loi de nature imprative laquelle on ne saurait droger& c'est l'article

? qui doit s'appliquer quant la forme exige pour le contrat de bail.

Les mentions obligatoires dans le contrat de bail souscrit des fins d'habitation :

l mentionne l'identit prcise des contractants& l'intermdiaire lorsqu'il existe (ex : rgis)& la

date de prise d'effet du contrat de bail qui peut tre distincte de la date de signature du contrat.

l doit prciser la dure de la location& l'objet du contrat de location et la destination des lieux

(le locataire n'a pas la possibilit de modifier unilatralement la destination des lieux& il ne

peut pas transformer les locaux usage d'habitation en locaux usage professionnel). ont

prescrite toutes activits artisanales ou commerciales. 4n indique le lo!er o/ il faut distinguer

le lo!er principal des charges supportes par le locataire& et les modalits de r+glement.

xistence du dp0t de garantie (3 mois de lo!er)& qui est destin prvenir les risques

d'impa! et les risques de dgradation des biens lous.

, l'inverse& le fait de se rfrer l'existence d'une caution n'est pas une condition obligatoire.

st obligatoire l'existence d'un tat des lieux qui gnralement prc+de l'entre du locataire

dans le lieu lou. l doit tre fait en prsence de chaque partie. L'usage veut que cet tat des

lieux soit tabli en la forme d'un acte sous seing priv& mais rien n'interdit comme le contrat

de bail lui1mme d'tablir en la forme notari le contrat. *our l'tat des lieux ont peut faire

appel un huissier de justicepour procder cet tat des lieux. Lorsque le contrat de bail est

tablit en la forme d'un acte sous seing priv& l'engagement de caution lorsqu'il est requis doit

tre tablit de mani+re manuscrite par rapport au montant de la dette qu'il garantit& et en toutlettre de la personne qui se porte caution. , l'inverse& lorsque le bail est tablit en la forme

notari& l'engagement de caution existe mais& le formalisme de l'engagement manuscrit et en

tout lettre n'est pas requis. Cette exigence et cette distinction de la loi rsulte de l'article 331"

de la loi de "#$#& c'est une exigence que la ?+meciv #585$ a rappel.

Lorsque la personne s'engage comme caution& elle s'engage personnellement rpondre du

non1paiement des lo!ers& des dgradations. La loi impose dsormais qu'il soit fait mention

que la caution a t inform elle1mme de l'tendue de ses obligations.


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Section 2. Les obligations des parties contractantes

I. Les o)ligations du )ailleur :

A. En dbut du bail et en cour de(cut ion :

n dbut de bail& l'obligation principale est d'assurer la dlivrance de la chose. Le bailleur

doit tre juridiquement en capacit de le faire. Le rgime des baux est dans le registre des

baux d'administration. Le bailleur doit tre en capacit d'administrer le bail. , l'inverse& d+s

lors que le bail est de longue dure& il entre dans la catgorie des actes de disposition et l& le

bailleur doit avoir la capacit de disposer.

st1il possible de donner un bail quand la personne n'est pas propritaire 2

1 La personne qui donne bail le fait dans le cadre d'un contrat de mandat (ex : agent

immobilier)& il agit au nom et pour le compte du propritaire. La dmarche est

parfaitement valable.

1 Lorsqu'il n'! a pas de mandat donn par le propritaire du bien& la solution diff+re de

1'## CCcar le bien donn bail par une personne non propritaire& ce n'est pas lanullit qui vient affecter le contrat de bail& la sanction est celle de l' inopposabilit. ,

l'gard du vritable propritaire& ce

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Droit Contrats Speciaux