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Droit de préemption des communessur les fonds de commerce et artisanaux,sur les baux commerciaux et certains terrains

dossier d’étude - JaNVier 2009

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P R E A M B U L E

En 2005, le nouveau droit de préemption institué au profit des communes sur les fonds de commerce ou artisanaux, nous a semblé relever d’une démarche utopique. Le délai nécessaire à la mise en place du décret d’application, publié à la fin de l’année 2007 seulement, nous a confortés dans ce sentiment. Cependant, le procédé ne devait pas pour autant occulter le besoin d’un nouvel outil juridique d’aménagement urbain, et nul ne saurait contester l’importance de la réflexion liée à la redynamisation de certains centres villes. Nous avions alors émis l’idée que ce droit de préemption isolé puisse, en réalité, constituer l’une des composantes d’un ensemble de nouvelles mesures. Il fallait donc donner un peu de temps au temps pour que le dispositif prenne forme. La loi LME de 2008 est venue apporter un premier complément. En modifiant les procédures d’autorisation commerciale, elle a étendu le nouveau droit de préemption communal à la cession de terrains, portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1.000 m2 (article L.214-1 du Code de l’Urbanisme). Aujourd’hui, après les fonds et les baux, une commune peut donc s’approprier des terrains destinés à des opérations commerciales en centre urbain. Parallèlement, après le rapport d’étape du CREDOC qui a lancé un certain nombre de propositions pour développer le commerce dans les quartiers fragiles, la mission CHARIE, à son tour, a évoqué la mise en place de magasins à loyer modéré. A l’aube de cette année 2009, ces récentes réformes et réflexions alimentent la prise de conscience de la nécessité de repenser certains cœurs de villes. Au-delà du simple droit de préemption mis en place en 2005, on sent bien que le mouvement est donné. Ce dossier est donc destiné à permettre un bon départ vers un parcours qui peut s’avérer aussi complexe que passionnant. Antoine HINFRAY

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P R E S E N T A T I O N

DOCUMENT DE TRAVAIL

Ce nouveau dossier d’étude a été conçu comme un document de travail fournissant la synthèse des informations nécessaires à la compréhension du sujet. Il ne s’agit pas d’un manuel de droit, mais plutôt d’un vademecum, d’un guide, permettant à son utilisateur de trouver rapidement les références qui lui sont utiles. La matière étant particulièrement mouvante, l’utilisateur veillera lui-même à actualiser ses connaissances à partir de la présente base.

EQUIPE

Comme précédemment(1), il s’agit du travail d’une équipe réunissant, autour d’Antoine HINFRAY, Fabien GRABETTE et Anne-Sylvie URBAIN, avocats au Barreau de PARIS. Qu’ils en soient remerciés.

SITE

La documentation papier trouvant rapidement ses limites, tant dans l’espace que dans le temps, la présente documentation est également présentée sur le site www.forestier-hinfray.com.

(1) Réponse à un questionnaire relatif à l’acquisition, à la détention et à la cession d’un bien

immobilier en France – Aspect de droit civil et de droit fiscal – FORESTIER & HINFRAY 2007.

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S Y N O P S I S

LA MISE EN PLACE DU DISPOSITIF

LA PREEMPTION DES FONDS

LA RETROCESSION / ATTRIBUTION

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T E X T E S

− Code de l’Urbanisme, articles L.214-1 à L.214-3 issus de la loi n° 2005-882 du

2 août 2005 – article 58 – mod. L n° 2008-776 du 4 août 2008 – article 101

− Code de l’Urbanisme, articles R.214-1 à R.214-16 issus du décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007

− Code de l’Urbanisme, articles A.214-1, (arrêté du 29 février 2008, formulaire CERFA n° 13644* 01)

− Code de l’Urbanisme, articles L.213-4 à L.213-7

− Code Civil, article 2224

− Code de Commerce, articles L.145-2, L.145-15 et L.145-16

− Code Général des Collectivités Territoriales, articles L.2121-1 et suivants et L.2122-1 et suivants

− Code de l’Expropriation, articles R.13-28 et R.13-52

− Code du Travail, article L.1224-1

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R E P O N S E S M I N I S T E R I E L L E S

− n° 25999, JO Sénat, 15 février 2007, page 352

− n° 150, JO Sénat, 27 décembre 2007, page 2373

− n° 4864, JO Sénat, 28 août 2008, page 1727

− n° 20233, JO Assemblée Nationale, 23 décembre 2008, page 11122

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C O M M E N T A I R E S

PRODUCTIONS

− Le nouveau droit de préemption communal sur les fonds de commerce

Par Antoine HINFRAYPar Antoine HINFRAY

→ LOYERS ET COPROPRIETE, n° 6, juin 2008, page 6

− Le droit de préemption commercial des communes

Par Par JeanJean--Pierre FORESTIERPierre FORESTIER

→ CULTURE DROIT 2007, n° 17

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11 BIBLIOGRAPHIE

− Commerces de centre ville et droit de préemption des communes

Par Par Olivier ACHACHEOlivier ACHACHE

→ Gaz. Pal. 17 janvier 2008, page 28

− Le droit de préemption des communes, en vue de garantir les activités commerciales et artisanales de proximité

Par Par Philippe BILLETPhilippe BILLET

→ JCP Adm. 2008, Act. 29

− L’entrée en vigueur du droit de préemption sur les cessions en matière commerciale et artisanale : un formulaire incomplet et d’une légalité douteuse

Par Par Philippe BILLETPhilippe BILLET

→ JCP Adm. 2008, Act. 329

− Interrogations autour du nouveau droit de préemption des communes

Par Par JeanJean--PierrePierre --BLATTERBLATTER

→ AJDI 2005, page 705

− Le décret d’application du droit de préemption des communes sur les fonds et les baux

Par Par JeanJean--PierrePierre --BLATTERBLATTER

→ AJDI 2008, page 88

− Cinquante ans après l’ordonnance du 23 octobre 1958 – Les transformations du droit de l’expropriation

Par Par --FernandFernand--BOUYSSOU et Christine TEISSEYREBOUYSSOU et Christine TEISSEYRE

→ AJDI 2008, page 823

− Fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux

Par Par Damien DUTRIEUXDamien DUTRIEUX

→ JCP E 2008, Act. 32

− Le droit de préemption urbain et la vente simultanée d’un fonds de commerce et de l’immeuble qui l’abrite

Par Par Damien DUTRIEUXDamien DUTRIEUX

→ JCP N 2008, 1056

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− Le droit de préemption dans la cession de fonds et de bail : quel impact en matière de fusions-acquisitions ?

Par Par PierrePierre --Menno de GIRARD et CharlesMenno de GIRARD et Charles --Audouin PASCAUDAudouin PASCAUD

→ JCP n° 2006, Etude n° 1101, page 497

− Elargissement du domaine de l’expertise judiciaire par le décret du 13 mai 2005

Par Par Henri HEUGASHenri HEUGAS--DARRASPENDARRASPEN

→ AJDI 2006, page 447

− Le droit de préemption des communes – A propos du projet de décret d’application de la loi du 2 août 2005

Par Par André JACQUINAndré JACQUIN

→ Gaz. Pal., 22 mai 2007, page 10

− Précisions sur le nouveau droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux

Par Par Hugues KENFAKHugues KENFAK

→ Revue LAMY Droit des Affaires n° 25, mars 2008, page 17

− L’avis du service des Domaines dans les transactions immobilières des collectivités territoriales

Par Par Benjamin PIERREBenjamin PIERRE--VANTOLVANTOL

→ Defrénois n° 06/08, page 625

− Droit de préemption urbain sur les fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux : décret d’application

Par Par Arnaud REYGROBELLET et Elisabeth FLAICHERArnaud REYGROBELLET et Elisabeth FLAICHER--MANEVALMANEVAL

→ BRDA 2/08, page 28

− Le droit de préemption des communes sur les cessions de fonds et de baux

Par Par MarieMarie --Odile VAISSIEOdile VAISSIE

→ Revue des Loyers, avril 2008, n° 886, page 198

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J U R I S P R U D E N C E

− CEDH, 24 avril 2003, YVON C/ FRANCE, requête 44962/68, AJDI 2003-361,

voir MUSSO, AJDI 2003-330

− C.E., 17 décembre 2007, n° 304626, Commune de MONTREUIL

− C.E., 23 janvier 2008, 1er & 6ème s.s., n° 308995, Commune de ROMAINVILLE

− C.E., 7 mars 2008, n° 288371, Commune de MEUNG SUR LOIRE, Juris Data, n° 2008 - 073222

− C.E., 21 mars 2008, 1er & 6ème s.s., n° 310173, société MEGARON, Rec. C.E. 2008, tables, et conclusions Anne COUREGES, Commissaire du Gouvernement, Droit Adm. 2008, Comm. n° 76

− C.E., 21 mai 2008, n° 284801

− C.E., 21 mai 2008, n° 296156, Commune de HOUILLES, AJDA 2008, 1618, note Damien BLAISE

− C.E., 8 octobre 2008, n° 306286, Commune de BEYNAC et CAZENAC, Juris Data n° 2008-0742863, Constr. Urb. 2008 n° 167, note CORNILLE

− C.E., 8 octobre 2008, n° 301747, Commune de FAYET, Juris Data n° 2008-074281

− TA LYON, 24 mai 2006 n° 0507985, AJDA 2006, p. 1800

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14 − Cass. 3ème Civ., 10 mars 1993, pourvoi n° 90.19.578, Commune de POUILLY

LES NONAINS c/ Société DUGOURD & GAME TRANSACTION, Juris Data n° 1993 – 000517

− Cass. 3ème Civ., 30 mai 1996, Bull. Civ. III, n° 133

− Cass. 3ème Civ., 9 juin 2004, pourvoi n° 03.70.066, Société DUPO c/ Communauté Urbaine de LILLE, Juris Data n° 2004 - 024028

− Cass. 3ème Civ., 24 janvier 2006, Société ATLANT’IMMO c/ District de l’Agglomération Nantaise, Juris Data n° 2006 – 031829

− Cass. 3ème Civ., 10 mai 2007, pourvoi n° 05.21.485, LE BRAS c/ Département des Côtes d’Armor

− Cass. 3ème Civ., 26 septembre 2007, D.2007, AJ 2607

− Cass. 3ème Civ., 9 avril 2008, pourvoi n° 07.14.411 J, Société SAINT MARTIN DE SEIGNANX c/ Commune de TOULOUSE

− Cass. Crim., 17 juin 2008, pourvoi n° 07.81.666

− Cass. 3ème Civ., 8 octobre 2008, pourvoi n° 07.15.935, SCP BERNARDEAU c/ CUVIER et associés

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15 − CA PARIS, Chambre Expropriation, 18 mars 1982, JCP G 1982, IV, 291

− CA MONTPELLIER, 4 novembre 2003, Constr. – Urb. 2004, comm. 38

− CA TOULOUSE, 1ère Chambre 1ère Section, 17 janvier 2005, Société AUGUSTE THOUARD c/ Société ALLIANCE AGRO ALIMENTAIRE & A., Juris Data n° 2005 – 263537

− TGI BOGIGNY, Juridiction de l’Expropriation, 26 octobre 2005, COMMUNAUTE d’AGGLOMERATION PLAINE COMMUNE c/ SA SOCIETE IMMOBILIERE MALESHERBES-ANJOU – inédit (Annexe)

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F O R M U L A I R E

CERFA n° 13644 * 01, disponible à l’adresse suivante :

www2.equipement.gouv.fr/formulaires/fic_pdf/13644.pdf

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I N T E R V E N T I O N S

21 mai 2007 : Ordre des Avocats à la Cour d’Appel de PARIS

Commission de Droit Immobilier, Maison du Barreau

Le nouveau droit de préemption communal

Par Antoine HINFRAYPar Antoine HINFRAY 22 mai 2008 : Journée d’étude : LEXIS NEXIS

Actualité des baux commerciaux

Le droit de préemption des fonds de commerce et des baux commerciaux

Par Antoine HINFRAYPar Antoine HINFRAY 5 décembre 2008 : Institut Français de l’Expertise Immobilière

Section Grand Sud Ouest - Toulouse

Présentation du nouveau dispositif de préemption des communes

Par Antoine HINFRAYPar Antoine HINFRAY