LE LOGEMENT SOCIAL,ESSENTIEL AU DÉVELOPPEMENTDES TERRITOIRES ULTRAMARINS

En outre-mer, le logement social se caractérise par un coût de production supérieur de 20 % à la moyenne métropolitaine. Par ailleurs, le revenu médian des populations est inférieur de 50 % à celui de la métropole, synonyme d’une faible solvabilité des locataires.

Il en résulte un « effet ciseaux » pour les bailleurs sociaux, rendant difficile l’équilibre financier des opérations de logements dans des territoires où les besoins s’expriment dans des proportions autrement plus importantes qu’en métropole.

Les Jardins de Pedicette, SIKOA, Guadeloupe

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Le baromètre outre-merDes indicateurs de la production

VALEURS DYNAMIQUES DU PARC SOCIAL ULTRAMARIN

6905 LOGEMENTS SOCIAUX FINANCÉS(DIRECTION GÉNÉRALE DES OUTRE-MER (DGOM), 2017)

Le logement locatif social ultramarin représente pour les départements et régions d’outre-mer (Drom) quelque 145 000 logements dont 45 % sont gérés par les organismes Hlm.Ce parc constitue près de 35 % des résidences principales, qui abritent plus de 18 % de la population totale (en moyenne), soient 478 236 personnes.38 % du parc social se situe dans les quartiers prioritaires de la ville, et majoritairement au sein des plus importantes agglomérations.Une bonne part du parc social en outre-mer est jeune, 21 % du patrimoine (océan Indien) et 15 % (zone caraïbe) ont moins de six ans.Ce parc est par ailleurs principalement urbain et 75 % est en habitat collectif.

Résidence Roche Topaze, Saint-Leu, La Société d’habitation à loyer modéréde La Réunion (SHLMR), La Réunion

Croissance moyenne : + 4,2 % (sur cinq ans)

Part du locatif social dans les mises en chantier : + 22,8 % 2010-2016

Logements locatifs sociaux (LLS)

Prêt locatif social (PLS)

Logements locatifs très sociaux(LLTS)

MODE DE PRODUCTION DES LOGEMENTSSOCIAUX (CDC, 2015)

Outre-mer

0

France hors DOM

Construction

Vente en l’état futur d’achève-ment (Véfa)

Acquisitio en Véfa

Autres typesde production

50

100

Mayotte

Guyane

Polynésie

La Réunion

Guadeloupe

Martinique

Nouvelle-calédonie

France

COÛT DE PRODUCTION D’UN LOGEMENT SOCIAL

ÉTAT DU DÉVELOPPEMENT DE LA PRODUCTION

Outre-mer : 167 K€ (2015) I métropole : 140 K€ (2015)

Pour optimiser les coûts de production, les bailleurs sociaux de l’outre-mer re-courent plus que leurs ho-mologues de la métropole à la maitrise d’ouvrage directe.

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La construction de logements sociaux,vecteur de dynamisme économique

PIB OUTRE-MER (2017) 21 019 €

PIB METROPOLE (2017)

43 551 €

Le logement social, un fort contributeur à la croissance du PIB

Encore plus que dans les régions de l’Hexagone, le logement social outre-mer constitue un secteur clé car il ali-mente l’activité du BTP dont le poids est relativement plus important en termes d’emplois et de valeur ajoutée dans les économies ultramarines. Ainsi, le logement social avec près de 2 milliards d’euros d’investissements constitue un élément essentiel du dynamisme économique des territoires ultramarins. Il contribue de ce fait à la résorption des écarts de développement entre l’outre-mer et la France hexagonale.

NIVEAU DE PIB/HAB. EN OUTRE-MERINSTITUT D’ÉMISSION DES DÉPARTEMENTS D’OUTRE-MER (IEDOM), 2016

Mayotte

Guyane

Polynésie

La Réunion

Guadeloupe

Martinique

Nouvelle-calédonie

France

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000

LE LOGEMENT SOCIAL OUTRE-MER

• Près de 2 milliards € d’investissement

• Près de 20 000 emplois / an

PIB/Hab.

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Le baromètre des outre-merDes indicateurs de la gestion locative

Le taux de chômage est deux fois supérieur à celui de la métropole avec une forte majorité de jeunes sans diplômes, des infrastructures défectueuses, près de 35 % de la population ultramarine qui vit en dessous du seuil de pauvreté contre 14 % en métropole, seuil fixé à 1 015 euros en métropole contre 568 euros en outre-mer.

Avec un revenu fiscal mensuel médian d’environ 880 euros pour l’ensemble de la population des DROM, contre 1 797 euros en métropole (Direction de l’animation, de la recherche, des études et des statistiques - DARES 2017), le revenu moyen des locataires du parc social est inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale.De plus, les ultramarins doivent supporter un coût de la vie plus élevé de 17,5 %.

Le nombre de personnes de 60 ans ou plus progresserait d’ici 2040, pour atteindre une valeur moyenne de 40 % de la population, témoignant d’un vieillissement accéléré par rapport à la métropole.

Vaylena, Fonds social de l’habitat (FSH), Nouvelle-Calédonie

Sources : Insee, projections OMPHALE, Août 2015& Caisse nationale des allocations familiales (Cnaf) Direction des statistiques, études et recherches, 2015

Sources : Insee

Part des revenus sous le seuil de pauvreté métropolitain (880 €) en 2006 SEUIL DE PAUVRETÉ

OUTRE-MER568 €

METROPOLE

1 015 €

Un taux de chomage élevé

taux de chomage en %

La Réunion

Guadeloupe

Guyane

Marti

nique

Mayotte

France

Métro

politaine

Total

DOM

0

10

20

30

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

Martinique Guadeloupe Guyane Réunion Francecontinentale

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Le parc social ultramarin,au cœur des enjeux sociaux des territoires

Pauvreté, chômage, vieillissement, autant de domaines où les organismes de logement social de l’outre-mer ont fortement investi pour permettre l’accompagnement et la mise à disposition de services adaptés à ces populations : réseau des bailleurs solidaires ; plateforme de service seniors, jardins PMR, dispositif médi-acteur et bien d’autres projets (voir Mosaïque de projets) qui illustrent l’ingéniosité des bailleurs de l’outre-mer et de la nécessaire innovation sociale qu’ils portent.

Depuis 2016, les locataires du parc social supportent un taux d’effort de 51 % dans l’océan Indien, et de + de 35 % en zone caraïbes. Les aides au logement permettent de réduire le taux d’effort de + 30 % en zone « océan Indien », et de 22 % en zone caraïbes.

Près de la moitié des allocataires ultramarins dépendent complètement des prestations sociales pour vivre, contre 20 % en métropole.

91 % des bénéficiaires de l’allocation logement (AL) sont locataires du parc social, leur nombre a enregistré une croissance de 37 % sur les dix dernières années.

GUYANE

GUADELOUPE

MARTINIQUE

REUNION

OUTRE-MER

MÉTROPOLE

OUTRE-MER

MÉTROPOLE

215 300(3,4 % du total)

6 096 867 (96.6 % du total national)

+ 6,9 %

+ 0,4 %

+ 45 %

+ 34 %

+ 17 %

+ 17 %

LA PROGRESSION DES BÉNÉFICIAIRESDE L’ALLOCATION LOGEMENT TÉMOIGNE

DE LA BAISSE DES NIVEAUX DE RESSOURCESDES MÉNAGES DOMIENS (Cnaf 2016)

NOMBRE DE BÉNÉFICIAIRESDE L’AIDE AU LOGEMENT (Cnaf 2016)

TAUX DE DÉPENDANCE ÉCONOMIQUE DES FAMILLES ULTRAMARINES

À L’HORIZON 2040 EN OUTRE-MER

ÉVOLUTION DU NOMBRED’ALLOCATAIRES

EN SITUATION D’IMPAYÉS (2015-2016)

Sources : Insee, projections Omphale, août 2015

0

10

1999

France métropolitaine

2009 2030 2040

20

30

40

50

60

70

Guadeloupe Guyane Martinique La Réunion

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Le logement social,levier du renouvellement de la ville ultramarine

Des territoires urbains en rénovation depuis plus de dix ans

Le programme national de rénovation urbaine (PNRU) (2004-2013) a engendré 13 grands projets de rénovation urbaine dans les DROM, pour des interventions qui ont concerné près de 19 000 logements sociaux, avec 4 700 relogements après démolition, et 8 212 résidentialisations.Ainsi, 1,7 milliards d’euros ont été investis, avec un taux de participation de l’ANRU de 22 %. Cette phase de première mutation des villes ultramarines a préfiguré les dynamiques de développement actuelles et à venir, notamment dans le cadre du NPNRU.

Des villes-capitales, et des pôles secondaires en perspectivede renouvellement urbain

Le NPNRU a confirmé les objectifs quantitatifs d’intervention dans les quartiers prioritaires (218 en outre- mer) à l’issue des protocoles de préfiguration :• 116 quartiers d’intérêt national dont 22 ciblés en outre-mer ;• et 264 d’intérêt régional.Au niveau national, ce sont quelque 80 000 logements à démolir dont 25 % de logements locatifs sociaux (LLS), et 130 000 réhabilitations, qui sont prévus au programme, et une décision à destination des régions d’outre-mer a été soulignée cette année en faveur du renforcement des actions de résidentialisation.Sur une enveloppe globale de 10 milliards d’euros pour le NPNRU, l’outre-mer bénéficiera de 450 millions d’euros pour mettre en œuvre ses projets de renouvellement urbain.

Résidence C. Letang, Pointe-à-Pitre,SIKOA- Guadeloupe

Résidence Bourbon Pointu, Sainte Marie, SHLMR-Île de La Réunion

Résidence Schwartz-Bart, Pointe-à-Pitre, Société pointoise d’Hlm-Guadeloupe

La ville ultramarine en devenir

À la veille de la mise en œuvre des projets de renouvellement urbain, mais également des actions en cœur de ville, de la résorption de l’habitat insalubre, la ville ultramarine doit revenir à ses habitants en imaginant la « carrière urbaine » du citadin.Cela implique également la réduction des vulnérabilités aux risques majeurs, notamment sismique, dans une perspective de durabilité, de soutenabilité, mais aussi l’introduction de fonctionnalités nouvelles dans les projets locaux.

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Le logement social,levier du renouvellement de la ville ultramarine

FOCUS : comment les villes perdent de l’urbanité face à la persistance de l’habitat indigne

Quelque 154 548 résidences principales sont classées habitat insalubre pour l’ensemble des DROM, soit près de 20 % du parc concerné, auxquelles s’ajoutent plus de 98 000 logements insalubres dits « mous » (type cases en bois-tôle).L’enjeu d’éradication est capital, d’autant que les projections démographiques pour 2040 indiquent une tendance à une forte croissance pour certains territoires.

Les bidonvilles et autres poches d’insalubrité s’imbriquent de plus en plus dans la ville, sans s’y intégrer. Ils s’installent principalement sur des terrains souvent exposés aux risques naturels majeurs (classés en zone rouge aux plans de prévention des risques naturels), déclencheurs de risques sanitaires et

sécuritaires. Bien que des dispositifs dédiés, tels que la résorption d’habitat insalubre (RHI), ait été déployés depuis une vingtaine d’années sur ces quartiers, ceux-ci perdurent. Il a fallu attendre la Loi Letchimy en 2011 pour que des arrêtés d’insalubrité soient pris à l’échelle des tissus urbains hétérogènes. Cette avancée permet le traitement de l’insalubrité et de la précarité.

La mise en œuvre de plans communaux de lutte contre l’habitat indigne laisse espérer des programmes pluriannuels d’intervention, assortis d’outils dédiés tant réglementaires, que financiers.Parallèlement, des expérimentations ont été menées par certains bailleurs sociaux pour développer des produits-logements en auto-finition, de type logement évolutif social (LES). Le financement de ce type d’habitat reste fragile compte-tenu de la difficulté d’accès au crédit pour les ménages les plus modestes et de la suppression de l’AL accession par la loi de finances de 2018.

Habitat informel, Mamoudzou, Mayotte Bidonville Quartier brésilien, Cayenne, Guyane

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Mosaïque de projets du logement social outre-merInnovation, solidarité, cadre & qualité de vie...

“Emploi et handicap”

La SHLMR, s’est engagée à accueillir sur des postes définis à l’avance, des personnes en situation de handicap intellectuel, mental, psychique ou de troubles du spectre autistique. L’objectif est que ces personnes puissent acquérir des compétences socio-éducatives et gagner en autonomie. Cette expérience est le fruit d’un partenariat avec l’Association laïque pour l’éducation, la formation, la prévention et l’autonomie (Alefpa), qui vise à lutter contre la discrimination et à accompagner dans l’emploi.

Lors de « La 21e Semaine européenne pour l’emploi des personnes handicapées » s’est tenue la première édition des H d’OR. La SHLMR est lauréate dans la catégorie « Embauche d’alternants et maintien dans l’emploi pour les entreprises privées de plus de 20 salariés ».

“Médi-acteurs de la vie sociale”

Sikoa s’est engagé dans une démarche d’entreprise qui replace au cœur de l’activité l’aménagement du cadre de vie des locataires. En s’impliquant sur un vaste chantier d’insertion, Sikoa a développé un projet innovant de médiation opérationnelle avec les agents de proximité, dont la fonction et l’activité sont désormais internalisées.Ces agents de proximité ont été accompagnés par des animations formatives afin de s’approprier des fonctions et missions nouvelles autour du locataire. Ils deviennent ainsi des « médi-acteurs de la vie sociale » dont les missions principales se définissent autour de 5 axes clés :

la communication et l’animation ;la gestion locative ;la sécurité et la tranquillité du site ;des process de suivi de l’entretien courant du site ;le maintien d’une qualité de vie, au point de vue de la gestion patrimoniale et de proximité.

“Créativ’ gran moun”

40 % de la population martiniquaise aura, d’ici 2030, plus de 60 ans. L’engagement d’Ozanam pour traiter les enjeux du vieillissement et de la précarité au sein du parc, s’est notamment traduit par la mise en service de plusieurs résidences seniors, assortie d’un accompagnement individualisé en faveur du « bien vieillir ». Le projet « Créativ’ gran moun » confié à l’Association pour le logement social (ALS) et soutenu par le Fonds d’innovation social (FIS) permet l’animation d’activités d’échanges, de loisirs, d’apprentissage collectif, ou encore d’aide en cas de perte d’autonomie... Ces animations, amenées à se développer sur d’autres résidences, sont organisées au sein de locaux communs résidentiels (LCR), transformés en lieux de convivialité. L’approche transversale et partenariale constitue une véritable guidance sociale spécifique « personnes âgées ».

RÉUNION

GUADELOUPE MARTINIQUE

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RÉUNION

Dans le cadre d’une démarche pro-environnementale engagée depuis plus de sept ans, le FSH s’attache à réa-liser des logements bioclimatiques à l’appui des normes ECOCAL LIGHT.Un nouveau texte publié en mars 2018 permet désor-mais d’utiliser l’énergie solaire pour l’habitat collectif en Nouvelle-Calédonie.

“Faciliter l’accès au logement des jeunes étudiants martiniquais”

En partenariat avec la Collectivité territoriale de Martinique, et Vilogia – bailleur social métropo-litain –, la Société martiniquaise d’Hlm (SMHlm) s’est engagée depuis plus d’un an à faciliter l’hé-bergement de jeunes désirant poursuivre leurs études hors du département.

Ce projet partenarial entre entreprises sociales de l’habitat porté par le dispositif « réseaux des bailleurs solidaires » lancé par l’Ushom au Congrès Hlm 2017, renforce ainsi les relations privilégiées entre la Martinique et la France métropolitaine, au profit d’enfants de locataires de la SMHlm, et selon un principe de service public. Dès cette rentrée scolaire (2018), une quinzaine de logements seront mis à disposition dans plusieurs villes étudiantes de la métropole.

“l’autoconsommation électrique pour un logement social plus autonome”

Afin de réduire considérablement les charges locatives, mais également permettre une autonomie énergétique en cas de défaillance du réseau, la Société pointoise d’Hlm de la Guadeloupe a mis en œuvre une opération innovante : au sein d’une résidence de 120 logements locatifs sociaux, un équipement de production photovoltaïque autonome avec stockage a été installé. Cette solution énergétique autonome permet l’alimentation électrique « au fil du soleil » des espaces communs, de stationnement et voies de circulation. L’équipement photovoltaïque a été posé en toiture et sous forme d’ombrières sur les parkings.

NOUVELLE-CALÉDONIE

MARTINIQUE

GUADELOUPE

Équipement en panneaux photovoltaïques du 1er immeuble collectif de Nouvelle-Calédonie par le FSH, pour une économie de 50% des factures d’électricité des locataires.

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L’Union sociale pour l’habitat outre-merUn pôle de compétences pour la promotiondu logement social ultramarin

Des actions d’appui et de suivi tout au long de l’année, des outils-supports innovants

Outre l’appui quotidien sur des sujets de fonds tels que le renouvellement urbain, la politique de la ville, la gestion sociale et qualité de service, la sécurité, les politiques techniques sur le patrimoine, des sujets prioritaires sont traités : ces actions cibles portent sur la tranquillité dans les quartiers (appui solidaire en Martinique), ou encore la professionnalisation des équipes sur le volet social, le développement de projets partenariaux sur l’amiante (parcours formatif, Massive Open Online Courses (MOOC), plateforme collaborative...), des expertises sur des concours nationaux en faveur de la qualité architecturale et urbaine...Le projet phare reste néanmoins l’élaboration d’un MOOC « amiante » à destination de la maitrise d’ouvrage sociale des DROM, programmé au second semestre 2018.

Management global des risques en interne : des démarches en cours pour dépasser les crises, à La Réunion et aux Antilles.

Alors que la saison cyclonique a été particulièrement intense tant aux Antilles (cf. Ouragans Irma et Maria) qu’à la Réunion (cf. Berguita, Dumazile, Fakir...), les organismes Hlm s’organisent pour mieux maitriser les risques majeurs, trouver des réponses opérationnelles en temps de crise, et assurer la continuité de l’activité quel que soit l’incident auquel celle-ci peut être exposée. Les Antilles ont mis en œuvre une démarche de gestion de crise et de continuité d’activité depuis 2011, la Réunion cartographie ses risques et en organise le management global, en perspective de développer également un dispositif de communication et gestion de crise opérationnel.

Une animation professionnelle en région, régulière et ciblée sur l’actualité

● deux séminaires interrégionaux sur la Loi Égalité & Citoyenneté : « décryptage et repères pour mettre en œuvre », à La Réunion et à la Guadeloupe. Des échanges très riches ont eu cours en lien avec les établissements publics de coopération intercommunale (Epci).

● un séminaire interrégional aux Antilles «Vers une gouvernance renouvelée » a permis un dialogue ouvert entre bailleurs sociaux, partenaires et élus locaux, sur l’avenir du logement social en outre-mer.

● deux séminaires interrégionaux et interbailleurs sont projetés à la Réunion-Mayotte, et aux Antilles-Guyane, sur « le renouvellement urbain ultramarin et la contribution des organismes de logement social en mode projet » fin 2018.

Séminaire interrégional Antilles sur la LEC

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CAP JASMIN, SHLMR, ÎLE DE LA RÉUNION

RÉSIDENCE WALIWA, MARTINIQUE

RÉSIDENCE FRESNO, DU FSH, NOUVELLE-CALÉDONIE.

Un témoignage d’expert : F. FAURE, DG Sernoptès Conseil

Outre les catastrophes naturelles, d’autres risques plus sournois guettent les entreprises, comme le risque cyber jugé prépondérant par 100% des managers des risques à travers le monde. Mettre en place son management global des risques en interne s’oriente sur la construction de son plan de continuité d’activité pour faire face à tout type d’événement très dommageable. C’est aussi une garantie pour assurer sa mission d’intérêt général vis-à-vis des locataires.

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Séminaire interrégional et interorganismes« Vers une gouvernance renouvelée du logement social » Antilles, avril 2018

Diner-Débat des outre-mer au Sénat, Ushom Mai 2018

Une activité de veille et de prospective pour l’adaptation des textes législatifs et réglementaires aux spécificités ultramarines

L’année 2017 a été marquée par les impulsions données dans le domaine du logement social par le gouvernement, pour répondre aux obligations de réduction des dettes publiques et d’ajustement structurel. Aussi, si les bailleurs des DROM sont restés en dehors du dispositif de réduction de loyer de solidarité (RLS) mis en place par la loi de finance initiale pour 2018, ils subissent néanmoins, du fait de la péréquation, une hausse conséquente de leurs cotisations à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS).

De plus, la suppression de L’AL accession, par cette même loi, a pour effet de compromettre gravement le LES (Logement Évolutif Social).

Par ailleurs, la baisse généralisée de 5 euros des AL décrétée en septembre et opérée début octobre 2017 a impacté les DROM fragilisant ainsi les populations les plus pauvres de France ;

Enfin, s’agissant de la loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), encore en discussion, l’article 25 n’intègre pas l’obligation de regroupement pour les organismes de l’outre-mer, eu égard aux spécificités des territoires ultramarins et des difficultés accrues des populations.

L’USH outre-mer est l’organisation professionnelle qui fédère les entreprises sociales pour l’habitat des régions de la Réunion, de la Guyane, de la Guadeloupe et de la Martinique, la société coopérative de la Guadeloupe, le plus ancien bailleur social de la Nouvelle-Calédonie (FSH) et l’office polynésien de l’habitat.

Conformément à ses statuts, l’USH outre-mer a pour mission principale la représentation commune de ses membres ainsi que la collaboration à toute initiative qui permette que leurs actions face aux enjeux de l’habitat soient plus efficaces

14, rue Lord-Byron • 75384 Paris Cedex 08Tél. : 01 40 75 68 58 / Fax. : 01 40 75 50 37

www.habitat-outre-mer.fr