1Essentiel’immoIDF by

81er semestre

SommaireL’actualité ...................................................4

Le marché des bureaux ...............................6

Le marché des locaux d’activité ..................8

L’investissement ........................................ 10

Le commerce ............................................12

En bref ..................................................... 14

ESSENTIEL’IMMO IDF - 1ER SEMESTRE 2018 BY

I

II

III

IV

V

VI

2

IL’actualité

Prévisions de la croissance française (Sources: BdF, INSEE)

“D’ici 2020, 500 000 m² de bureaux seront transformés

1er semestre 2018 très prometteur, dans la lignée de 2017La prudence semble être de retour selon les derniers chiffres de l’INSEE. La croissance française ralentit. Les grèves de la SNCF qui perturbent le pays depuis 3 mois n’auraient qu’un impact limité sur cette dernière, tout au plus 0,1 point sel-on l’organisme. Cependant, les prévisions ont été revues à la baisse (+0,3% au 2ème trimestre 2018 et 1,7% pour 2018). En parallèle, la production manufacturière s’est repliée de 1% et l’investissement des entreprises a également subit un ralen-tissement important (+0,1% contre +1,1% en prévisions).

Les signaux restent positifs pour le marché de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France. Le taux de chômage pour la ré-gion s’établit à 8 % au 1er trimestre 2018, le taux qui reste faible au regard de l’historique. Les créations d’entreprises sont également restées dynamiques dans la région francilienne : 50 629 entreprises créées au 1er trimestre 2018, en hausse de 20% par rapport au 1er trimestre 2017.

A la fin de l’année 2017, une éventuelle remontée des taux d’in-térêt de crédit a été évoquée qui, finalement, se fait attendre. Au contraire, le taux moyen d’intérêt pour les crédits immo-biliers aux entreprises a légèrement fléchit au 2ème trimestre 2018 pour atteindre 1,58% selon la Banque de France. Les con-ditions d’accès au crédit restent donc excellentes et permet-tent aux marchés de la vente et de l’investissement de pour-suivre leurs dynamiques de 2017.

Le 1er semestre 2018 a également été animé par les discussions à l’Assemblée Nationale sur la future loi logement (loi Elan). En effet, le gouvernement envisage de faciliter la transforma-tion de bureaux obsolètes en logements grâce à un bonus de constructibilité de 30%. L’impact sur le niveau de l’offre de bureaux en Ile-de-France pourrait être significatif. Le Gouver-nement affirme d’ailleurs : “D’ici 2020, 500 000 m² de bureaux seront transformés”.

Bonus de constructibilité

à 30 %

Transformation de bureaux en logements : le calendrier de la loi ELAN

Assemblée Nationale: adopté le

12/06/2018

Sénat prévu entre le : 17 et 20 juillet

2018

Promulgation de la loi prévue à

l’automne 2018

1% 1,10%

2%1,70%

0%

1%

1%

2%

2%

3%

2015 2016 2017 2018(Prévisions)

4

IILe marché de

bureaux

LE MARCHE DES BUREAUX 1 370 000 m² ont été placés au 1er semestre 2018, un niveau en hausse de 16 % sur un an. Une quarantaine de transactions de plus de 5 000 m² ont été signées pour un total de 580 000 m². Ce sont surtout les transactions de surfaces inférieures qui bénéficient de cet engouement puisqu’elles enregistrent une progression de 27% sur un an.

4,6 MM²Offre à un an

DIFFÉRENCE ENTRE LE LOYER MOYEN DE PRÉSENTATION ET LE LOYER MOYEN DE TRANSACTION

Seule ombre au tableau, leurs recherches sont souvent im-pactées par la raréfaction de l’offre. De plus en plus de sociétés abandonnent leurs projets et préfèrent conserver leurs locaux en constatant la hausse des prix et la qualité des propositions. Le taux de vacance devient extrêmement faible à Paris (2,5%). Quelques immeubles récents et de bonne facture demeurent disponibles en 1ère couronne avec un taux de vacance plus élevé, situé entre 6 et 10%, mais les actifs s’écoulent plus dif-ficilement selon la situation géographique. L’éloignement des transports en commun reste le frein principal à la fluidité du marché de certains territoires. Autre problème quant à l’offre de bureaux, les nombreuses transactions au sein d’actifs neufs ou restructurés observées ces dernières années entraînent la libération d’immeubles de seconde main qui nécessiteraient une lourde rénovation ou une transformation.

Face à ces constats, les valeurs locatives sont orientées à la hausse. Les loyers de présentation enregistrent une progres-sion de 2% à Paris sur un trimestre et les mesures d’accompag-nement sont moins avantageuses. Ces dernières sont en baisse de 1% depuis janvier pour les locaux de seconde main de moins de 5 000 m².

5,7% Taux de vacance

1,37MM²Demande placée

REPARTITION DE L’OFFRE A UN AN SELON L’ETAT DES LOCAUX

Dans la région francilienne, le dynamisme économique n’y est pas étranger : l’emploi salarié est en hausse tandis que les défaillances d’entreprises régressent. Les entreprises sont donc naturelle-ment en recherche de surfaces plus grandes et plus adaptées à leurs besoins. On constate toujours de nombreuses transactions par les sociétés spécialisées dans le coworking. Les excellentes conditions d’accès au crédit favorisent le marché de la vente à utilisateurs, qui voit son placement doubler par rapport à la même période de 2017.

Source Evolis

Source Evolis

Source Evolis

Source Evolis, ORIE

2nde main54%

Neuf/Restructuré31%

Rénové15%

0 €/m² 200 €/m² 400 €/m² 600 €/m²

2nde couronne

Autres 1ère couronne

Hauts-de-Seine

Paris

Loyer de présentation Loyer de transactions

6

IIILe marché des locaux d’activité

LE MARCHE DES LOCAUX D’ACTIVITELe placement de locaux d’activités enregistrent une hausse de 24% ce 1er semestre 2018 avec une demande à la vente très forte. Plus d’un tiers des m² placés sur la période sont des ventes à utilisateurs.

Le principal problème est que l’offre de locaux d’activités reste constituée de locaux de seconde main. Dans ce contexte, des projets de grande qualité com-mencent à voir le jour, notamment à Marne la Vallée (Val d’Europe ou Cité Descartes à Champs sur Marne). A noter que l’offre à la vente se fait rare et ne concentre plus qu’un quart des surfaces disponibles immédiatement.

25% des transactions sur un an se sont louées entre 70 et 90 €/m² et les loyers sont globalement stables, en dépit de l’obsolescence des locaux sur le marché. La moyenne des prix de vente pour cette typologie de locaux atteint 1 076 €/m² sur un an. A noter que les prix de vente sont orientées en hausse de 15% sur un an.

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACEE

(EN NOMBRE DE TRANSACTION)

PAR TRANCHE DE LOYERS

1,95 MM²

470 000m²

DEMANDE PLACEE

Offre immédiate

0%

10%

20%

30%

<50 50-70 70-90 90-110 >110

1ère couronne 2nde couronne

Source Evolis

8

IVL’investissement

L’investissement

En Ile-de-France, 8,6 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise, un très bon semestre.

Le dynamisme du marché de l’investissement n’est plus à démontrer et la hausse atteint même 56% par rapport au 1er semestre de l’année précédente. Au to-tal, plus de 150 deals ont été recensés. Les bureaux concentrent 88% du marché et restent animés par de très grandes opérations. En effet, 7 ac-quisitions dépassent les 200 millions d’euros dont la vente par Oxford Properties Group de 2 actifs parisiens pour 400 millions d’euros. L’appétit des investisseurs pour les bureaux de plus petite taille est également resté fort : 73 transactions de moins de 50 M€ ont été recensés, un chiffre en hausse de 87%. Les commerces poursuivent également une excellente dynamique, surtout grâce à un giga-deal : la vente de l’Apple Store des Champs-Elysées pour 600 millions d’euros.

Surfant sur un marché locatif en pleine forme, les ventes de bureaux neufs par des promoteurs atteig-nent plus de 700 millions d’euros. On peut citer la ven-te du #Curve à Saint Denis, un actif de 24 000 m² vendu en VEFA à Twenty First Capital. La part des acquéreurs français, qui atteint 53% des montants investis au 1er semestre 2018, accuse une baisse sensible puisqu’ils concentraient 60% l’année précédente. On notera la présence croissante des in-vestisseurs américains et allemands.

Si la demande est très forte, surtout pour Paris et sa 1ère couronne, l’offre core/core + se raréfie et les prix de présentation sont ambitieux.

L’OAT étant toujours très en dessous de 1%, le taux prime est resté relativement faible, aux alentours de 3% à Paris QCA.

73transactions de moins de 50 M€ ont été recensés au 1er trimestre 2018

3 %

53 %

8,6 milliards €

Répartition des investissements de bureaux par secteurs (en % des montants investis)

Source : Evolis

Source : Evolis

Taux de rendement prime stable sur

1 an

Part des acquéreurs Français

Montant investis en progression par

rapport au 1er semestre 2017

Paris QCA31%

Reste de Paris31%

Croissant Ouest18%

1ere couronne17%

2nde couronne3%

10

VLe commerce

L’Insee communique sur une hausse de +0,9% des ventes de commerce de détail mais quelques disparités sont à évoquer. L’insolente progression du chiffre d’affaire du e-commerce se poursuit (+13% au 1er trimestre 2018) alors que l’activité du commerce spécialisé baisse de 2,2% à fin mai 2018 et la fréquentation des magasins affiche un net recul de 5,1% sur 12 mois glissants.

Certaines grandes enseignes spécialisées souffrent de cette conjoncture telles que La Grande Récré (fermeture de 53 magasins) ou le groupe Carrefour (fermeture de 243 magasins ex-Dia).

L’Etat réfléchit à la mise en place d’une fiscalité sur les livraisons, pour tenter de redynamiser les commerces de centres-villes, bien que la fédéra-tion Procos soit ouvertement contre ce nouvel impôt, qui, selon l’organisme, pourrait être contourné par les grands pures players. En parallèle, la vacance commerciale continue de progresser, de +8,58% en 2017, que ce soit en centre-ville, en périphérie ou dans les centres commerciaux.

En outre, certains propriétaires augmentent fortement les loyers lors des renouvellements de baux et refacturent une proportion de plus en plus importante de quotes-parts travaux. Les enseignes devront de nouveau revoir leurs modèles économiques, car les ventes en ligne ne permettraient pas de compenser ces augmen-tations de charges et les baisses de chiffres d’affaires des magasins.

+8,6%EVOLUTION DU TAUX DE VACANCE COMMERCIALE

+0,9%VENTES DE COMMERCE DE DETAIL

Le CommerceLe commerce connaît depuis quelques années de nombreuses difficultés avec l’arrivée du numérique et de grands acteurs du web.

-5,1%FRÉQUENTATION DES MAGASINS

Source: Insee,

sur la période de mars à mai 2018

Source: Procos,

sur 12 mois glissants, à fin mai 2018

Source: Procos, chiffre 2017

12

VIEn bref...

Près de 2 millions de m² sont

actuellement en chantier

selon la dernière étude

Deloitte, mais plus de 40%

sont déjà pré-commercialisés.

Dans ce contexte de sous-

offre, cette tendance à la

précommercialisation

devrait s’accentuer dans les

prochains mois.

Porté par un marché locatif en pleine forme, le marché de l’investissement devrait continuer sur le même rythme effréné pour un atterrissage entre 16 et 18 milliards d’eu-ros en Ile-de-France.

Le marché des locaux d’activités devrait poursuivre son ascension et dépasser la barre des 900 000 m² placés pour 2018.

2,5 16/18

900 000 Même si les utilisateurs devront faire face à une offre trop limitée et à des valeurs locatives en progression, le marché des bureaux pourrait de nouveau dépasser les 2,5 millions de m² placés pour 2018.

Millions m²

Les utilisateurs privilégient les bureaux les plus qualitatifs, ce qui a pour effet de laisser une offre vacante de plus en plus vieillissante. Selon les dernières estimations de l’ORIE, plus de 900 000 m² de bureaux sont actuellement en vacance structurelle (depuis plus de 4 ans) en Ile-de-France, un chiffre en hausse alors même que l’offre immédiate ne cesse de baisser.

Pour les locaux d’activité, la médiocre qualité de l’offre joue également en défaveur du marché. Cependant, face à un monde industriel en pleine évolution, les entreprises doivent impérativement revoir leurs outils de travail et la demande reste forte, d’autant que les conditions d’accès au crédit demeurent excellentes. Le nombre de créations d’entreprises en commerce, transports, hébergements et restauration n’a jamais été aussi important que ces deux premiers trimestres de 2018, et cela booste également l’activité.

En bref...

m²

Md€

14

AGENCEPréconisations de valeurs

Etudes de marchéCommercialisation

Recherche de locaux

CONSEIL UTILISATEURS

Audit et conseil stratégique Conseil en implantation

Optimisation de siteConseil en aménagement

Renégociation de bail

INVESTISSEMENTValorisation des actifsConseil en acquisition

Vente de biens occupésValue added

Vente de biens aux professionnels

6 METIERS

+ 26% DE CHIFFRE D’AFFAIRES

EN 2017

11 IMPLANTATIONS LOCALES EN IDF, A BORDEAUX, A AMIENS

160 COLLABORATEURS

850 TRANSACTIONS EN 2017

TRAVAUX & AMENAGEMENTAménagement

RénovationSpace planning

Conduite de chantierMobilier

COMMERCEPréconisations de valeurs

Etudes de marchéCommercialisation

Recherche de boutiques

GESTION LOCATIVEProperty ManagementNégociation des bauxMaîtrise des dépenses

Suivi budgétaireGestion technique

6 DEPARTEMENTS

QUELQUES CHIFFRES

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ContactDirectrice Etude de marchéCindy EMOND17 rue de la Banque 75002 PARIS

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