Panorama EY Marché de l’investissement immobilier

Tendances 2018

Les 10 points clés ...........................................................................................................................1

Vision des investisseurs ........................................................................................................3

Un premier semestre marqué par l’attentisme ................................................................................................................................................4

Le développement du e-commerce : quel modèle de distribution ? .....................................................................................5

Vers un tassement du marché résidentiel ? ........................................6

Les investisseurs élargissent leur horizon .............................................7

L’attractivité de la France se redresse ..........................................................8

Conclusion ...................................................................................................................................................9

Sommaire

Ce panorama propose une synthèse des échanges que nous avons menés avec des acteurs majeurs du marché immobilier français (foncières cotées, promoteurs, institutionnels et fund managers) au cours de réunions qui se sont déroulées en novembre et décembre 2017.

Méthodologie

Jean-Baptiste Schoutteten

Associé Real Estate France

Ernst & Young et Associés

Jean-Roch Varon

Associé responsable

Real Estate France

Ernst & Young et Associés

Erik Sondén

Senior Advisor Real Estate France

Ernst & Young Advisory

Toutes les industries ont une composante immobilière, qu’elles soient propriétaires, exploitants, occupants ou bailleurs de biens immobiliers. L’importance de considérer des choses telles que les préférences des utilisateurs, la sécurité des bâtiments et l’impact environnemental par rapport à l’immobilier est devenue critique dans un environnement de plus en plus numérique.

Pour la cinquième édition, EY a souhaité à nouveau être au plus près des acteurs qui font le marché, afin d’appréhender au mieux la conjoncture actuelle, de cibler les points d’attention, et d’anticiper les évolutions futures du marché français, notamment dans ce contexte de révolution digitale.

Avant-Propos

Nous tenons à remercier vivement tous les professionnels du secteur immobilier qui ont accepté de contribuer à ce panorama en partageant avec nous leur vision du marché et leur perception des grands défis à relever.

Remerciements

1 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.

Les 10 points clés

01

02

03

04

05

Une année 2017 de transition avec des volumes d’investissement sur le territoire

français plus faibles que sur les 2 dernières années, notamment en raison des échéances

électorales et du manque de produits.

Une révolution « digitale » qui interroge beaucoup à la fois sur l’avenir des différentes catégories d’immobilier et sur les « business

model » traditionnels qui sont bousculés par la pénétration forte de la notion d’usage.

Co-working, Co-living, E-Commerce,… une transformation aux portes des immeubles, vue par les investisseurs comme une opportunité formidable de faire évoluer leur modèle et de

capter de nouvelles sources de revenus.

La mondialisation se traduit de plus en plus dans les politiques et les stratégies des

investisseurs qui voient le territoire français, avec certes des spécificités et des atouts très

forts, comme un territoire d’une zone bien plus étendue qui s’appelle l’Europe.

La poussée très forte de l’e-commerce bouleverse le monde du « retail traditionnel »,

mais des alliances comme Alibaba/Auchan montre que le physique et le digital peuvent

être complémentaires si les concepts de magasins évoluent et que les deux mondes

convergent.

Tendances 2018 2

06

La logistique, longtemps considérée comme une classe d’actifs moins intéressante que les bureaux, connait un engouement sans précédent, lié aux besoins croissants des

acteurs du e-commerce. Les acteurs s’adaptent aux nouvelles demandes des utilisateurs, avec

le défi majeur du dernier kilomètre.

07L’économie française montre depuis un an un retour vers une croissance plus forte et des

perspectives plutôt favorables. Ces éléments permettent de penser que le marché locatif

devrait bien se porter et potentiellement voir ses valeurs croitre au cours des prochains mois.

08

10 ans après la crise financière, les bourses sont au plus haut et les marchés financiers en grande forme. A l’inverse les marchés obligataires n’ont

jamais connu des rendements aussi faibles. Dans cet environnement financier très favorables, la classe d’actifs immobilière continue d’attirer les

investisseurs avec un « spread » qui reste imbattable en comparaison des autres classes d’actifs.

09

Le projet du grand Paris a connu en cette année 2017 quelques très beaux coups

d’accélérateur : l’attribution des JO 2024, l’attribution de la coupe du monde rugby

2023… Désormais en pleine lancée les grands challenges sont aujourd’hui de délivrer et de

respecter les délais.

10La reprise économique s’accompagne pour le secteur de la construction de nombreux défis, notamment des coûts des matières premières qui augmentent et de la main d’oeuvre difficile à trouver en raison de nombreux projets, dont

ceux du Grand Paris qui mobilise beaucoup.

3 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.

En France, un certain nombre d’indicateurs sont passés dans le vert en 2017. La consommation des ménages, qui reste le principal moteur de la croissance tricolore, est importante. L’investissement des entreprises et des ménages est également bien orienté. Ces facteurs entraînent une accélération de l’activité. Ainsi, après avoir progressé de 1% en 2015 et de 1,3% en 2016, le PIB devrait augmenter de 1,7% cette année et en 2018 selon le gouvernement1.

Cette reprise s’inscrit dans un cadre plus large de redémarrage de l’activité au niveau européen et au niveau mondial. Selon la Commission européenne, le PIB de la zone euro devrait afficher une hausse de 2,2% en 2017 et de 2,1% en 20182. De son côté, le Fonds monétaire international (FMI) anticipe une progression de 3,5% du PIB mondial cette année et de 3,6% en 2018.

Dans ce contexte, les marchés financiers sont très bien orientés. La valorisation des bourses est au plus haut. Depuis 2008, celles du CAC 40 et du DAX 30 ont doublé. Celle du S&P500 a plus que triplé. La crise a été de ce point de vue effacée. Malgré quelques incertitudes géopolitiques (Brexit, tensions avec la Corée du Nord, crise au Proche et au Moyen-Orient …), les marchés actions atteignent des sommets, à la différence des marchés obligataires qui pâtissent des niveaux d’endettement de la plupart des Etats. Rappelons qu’en 2007, 80% des emprunts obligataires affichaient des taux de rendement supérieurs à 4% par an.

Cette proportion est tombée à 5% aujourd’hui. La crise politique en Allemagne et les difficultés de sa Chancelière Angela Merkel à former un gouvernement de coalition sont peut-être de nature à inquiéter les investisseurs au cours des prochains mois si aucune solution n’est trouvée outre-Rhin.

Mise en œuvre depuis 2008 pour endiguer la crise bancaire et financière, la politique volontariste des banques centrales américaine et européenne, en rendant l’accès à la dette extrêmement simple et peu coûteux, a tiré les prix des actifs vers le haut, notamment ceux des actifs immobiliers. Cette politique monétaire peut-elle se prolonger ? Les investisseurs ne croient pas à une hausse brutale des taux d’intérêts directeurs aux Etats-Unis, et encore moins en Europe. Malgré le dynamisme du marché du travail outre-Atlantique, le rythme de l’inflation reste contenu. C’est la raison pour laquelle la Réserve fédérale américaine ne prendra pas le risque de casser la croissance actuelle en durcissant brutalement les conditions d’emprunt. En zone euro, où les premiers signes d’une croissance durable auto-entretenue apparaissent enfin après cinq années délicates, la BCE est sur la même ligne. Selon les investisseurs, cette croissance à crédit a quelques limites. Si l’on prend le cas de la France, son niveau d’endettement, proche de 100% du PIB, pèse sur sa capacité à investir dans le domaine des infrastructures, en particulier le logement. En dépit des besoins.

Vision des investisseurs

1 Source : Insee2 Source : Commission européenne

Tendances 2018 4

Dans le secteur immobilier, l’attentisme a prévalu au premier semestre, principalement en raison des interrogations liées au cycle électoral. La victoire d’Emmanuel Macron a été considérée comme un signal positif par les investisseurs, même si son programme ne comportait pas de stratégie claire et précise dans le domaine de l’immobilier.

Cet attentisme est clairement palpable. Avec seulement 14,1 milliards d’euros engagés en France au cours des neuf premiers mois de 2017, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise a reculé de 31 % sur un an3. Il s’agit d’un résultat bien en-dessous de la moyenne observée sur cinq ans, qui s’établit à 17 milliards d’euros. Les investisseurs mettent en cause le manque de produits disponibles à la vente.

Toutefois, les investisseurs tablent sur un rattrapage particulièrement marqué cette année des volumes au quatrième trimestre, avec plus de 12 milliards d’euros anticipés4.

Une tendance forte relevée par les investisseurs : le développement du coworking. Avec la transformation des bureaux existants, la création de nouveaux produits, la révision des principes de commercialisation, qui pose notamment la question de la flexibilité des baux, le coworking représentent les nouveaux chantiers à mener. Selon les investisseurs, l’évolution de la réglementation n’offre pas la flexibilité requise pour s’adapter aux nouveaux usages du marché et à la conversion des espaces.

Un premier semestre marqué par l’attentisme

3, 4 Source : BNP Paribas Real Estate

5 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.

Dans l’immobilier de commerce, malgré une baisse significative des volumes sur neuf mois en raison du manque de produits, le volume d’investissement s’est maintenu à un niveau élevé. Quatre milliards d’euros environ devraient être engagés cette année. Le développement de ce secteur est toutefois perturbé par la transformation du modèle économique de la distribution, que bouscule le e-commerce.

Ce canal de distribution est en plein effervescence. Le chiffre d’affaires du e-commerce devrait bondir de 30% environ en 2017. Il pèse environ 5% des ventes mondiales du secteur selon une étude récente de Kantar Woldpanel.

Si le e-commerce exerce une pression sur les locataires d’espaces commerciaux, le récent partenariat entre Alibaba et Auchan montre que la question de l’avenir de l’immobilier de commerces n’est pas tranchée. Cette incertitude rend l’avenir difficilement lisible aux investisseurs. Plusieurs questions se posent. Y aura-t-il synergie ou opposition entre les ventes en magasin et les ventes en ligne ? Les locaux commerciaux trouveront-ils un nouveau souffle dans des modèles privilégiant l’expérience client et une rotation plus fréquente des stocks (ventes flash, pop-up stores, etc.) ? Seule certitude des investisseurs, les concepts qui n’ont pas évolué depuis 30 ans ne tiendront pas sans se réformer (hypermarchés,

department stores). Cependant certains investisseurs soulignent que même s’il ne faut pas nier la pénétration forte du digital dans le monde du commerce, la situation de l’immobilier commercial française est très différente de la situation de certains pays, notamment les Etats-Unis, et que les défis étaient davantage dans les modifications des formats de vente et la conversion des zones commerciales traditionnelles en véritables espaces de loisirs, plutôt que dans la disparition pure et simple de cette typologie d’immobilier.

Par ailleurs, les investisseurs mettent également en cause la qualité de certains programmes.

Tirée en partie par le dynamisme du e-commerce, la logistique est la seule classe d’actifs qui connaisse une progression sur les neuf premiers mois de l’année. Une réflexion est lancée parmi les investisseurs pour répondre aux différents besoins. Des projets de très grande taille sont dans les cartons. Mais assurer la livraison, via des petites surfaces, lors du dernier kilomètre, est également un enjeu.

Enfin, en l’absence de portefeuilles en santé et en hôtellerie aussi importants que ceux cédés en 2016, les transactions sur l’immobilier de services connaîtront une année 2017 faible en volumes.

Le développement du e-commerce : quel modèle de distribution ?

Tendances 2018 6

Le marché résidentiel est resté très soutenu au cours des huit premiers mois de 2017. Dans l’ancien, le nombre de transactions s’élevait à 934 000 ventes en cumul sur douze mois en août5. C’est un record historique absolu. Sur le marché du neuf, le volume des ventes a également été élevé, en dépit d’un tassement observé au deuxième trimestre.

Les prix de vente ont progressé mais de façon mesurée, sauf dans les grandes villes. Deux facteurs expliquent cette accélération: des taux de crédit extrêmement bas, qui commencent à remonter, ce qui stimule les ventes par effet d’aubaine ; les mesures de soutien dans le neuf, avec le dispositif Pinel et le renforcement du PTZ (Prêt à Taux Zéro).

Un léger tassement du marché est toutefois probable en 2018-2019. Certes, en libérant du foncier, en simplifiant des normes et en luttant contre les recours abusifs, le plan logement présenté fin septembre devrait stimuler le marché. La prolongation pour quatre ans du dispositif Pinel et du PTZ est également de nature à tirer le marché vers le haut. Mais le recentrage de ces dispositifs sur les zones tendues pourrait réduire légèrement les ventes de neuf en 2018. Par ailleurs, l’accélération relative des prix et la poursuite d’une lente remontée des taux de crédit pourraient entamer la capacité d’achat des ménages.

Dans le logement, les investisseurs identifient un défi de taille : résoudre les difficultés de financement de l’accession à la propriété. Dans un contexte où le ratio patrimoine/salaire tend à se détériorer, ils constatent les difficultés grandissantes des ménages à se constituer un patrimoine par leur seul salaire. Ils proposent de lancer une réflexion pour déterminer de nouvelles pistes de financement. Parmi celles-ci, les investisseurs évoquent la location-accession, le bail emphytéotique, la propriété à vie, le bail à construction, le prêt Evergreen (emprunt hypothécaire partiellement à vie sur le modèle nordique) entres autres. Ces solutions alternatives pourraient permettre de mieux dissocier valeur d’usage et propriété et satisfaire ainsi les besoins des investisseurs/utilisateurs à chacun de leurs stades de maturité.

Vers un tassement du marché résidentiel ?

5 Source : Commission européenne

7 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.

Sur le plan géographique, l’Île-de-France a regroupé 73 % des volumes de transactions. Cette part est stable par rapport aux années précédentes. Les bureaux restent de loin l’actif privilégié par les investisseurs avec plus de 10 milliards d’euros investis6. Cette tendance devrait se renforcer au cours des prochains mois avec la signature de près de 25 transactions de plus de 100 millions d’euros7. Sur l’ensemble de l’année, le montant global investi en Île-de-France devrait atteindre 17 milliards d’euros8, en légère augmentation. Bien qu’elle se classe au quatrième rang mondial des quartiers d’affaires selon le dernier baromètre EY, La Défense peine à réellement décoller. La gouvernance du quartier d’affaires est vraisemblablement un frein à son développement. La fusion entre les deux établissements publics Defacto et Epadesa prévue en 2018 peut-elle accélérer la reprise de l’activité ? Les investisseurs sont dubitatifs.

Globalement, les quartiers d’affaires qui réussiront à se hisser au rang des places les plus attractives sont ceux qui se construiront pour et par les talents, au-delà des entreprises. En effet, après s’être assuré que les locaux sont en nombre et de qualité, les entreprises évaluent la vivacité du bassin d’emploi, bassin dont la dimension dépasse souvent les limites du quartier d’affaires à proprement parler.

En région, le volume d’investissement en bureaux s’est élevé à 2 milliards d’euros environ, un niveau que les investisseurs considèrent comme élevé9.

Mais les investisseurs ne se concentrent plus seulement sur la France. Ils ont changé de logique. D’une logique pays, ils sont passé à une logique de zones. La zone euro est leur terrain de jeu privilégié car les risques de changes y sont nuls et les opportunités dans le domaine fiscal nombreuses. Certains pays européens, hors zone euro, comme la Hongrie et la Pologne émergent également. A cette logique de zone s’ajoute également une logique de métropole, en fonction des opportunités qui se dégagent. Le déficit d’attractivité se creuse entre les villes et les territoires qui les entourent, et ce, partout dans le monde.

La diversification géographique est aujourd’hui préférée à la diversification par typologie d’actifs : on choisit d’investir plutôt dans des bureaux à Paris et à Francfort que dans des bureaux et des logements à Paris.

Les investisseurs élargissent leur horizon

7 Source : Insee8 Source : Commission européenne9, 10 Source : BNP Paribas Real Estate

Tendances 2018 8

L’attractivité de la France se redresse

La fiscalité reste un sujet de réflexion pour les investisseurs. La transformation de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en un impôt sur la fortune immobilière (IFI), dont le calcul du taux repose sur la valeur des actifs immobiliers, n’est pas de nature à bousculer les stratégies des acteurs autrement qu’à la marge, dans une logique de réflexion patrimoniale. Dans l’attente de l’adoption des textes définitifs, les stratégies patrimoniales dans le domaine immobilier sont en suspens. Il peut apparaître pour l’instant délicat d’engager une réflexion définitive sur le sujet.

Comme la plupart des secteurs économiques, l’immobilier profite du regain d’attractivité du site France. Selon les investisseurs étrangers interrogés dans le cadre de l’édition 2017 du baromètre de l’attractivité réalisé par EY, l’immobilier devait voir son activité progresser de 8% cette année, signant un bond de 7 points par rapport à 2016.

Cette progression est à comparer à celle anticipée dans le tourisme (+3%) et l’industrie du luxe (+2%). Certains investisseurs étrangers qui avaient déserté l’Hexagone ces dernières années sont de retour. C’est notamment le cas des investisseurs japonais et sud-coréens.

Le lancement de grands travaux tels que le Grand Paris Express, l’organisation de nombreux événements sportifs (Coupe du monde de rugby en 2023, Jeux olympiques en 2024…) doivent participer à la transformation, au réaménagement de la ville, notamment dans sa partie nord.

9 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.

Si 2017 s’annonce comme une année moins spectaculaire en terme de volume d’investissement que les deux précédentes, elle reste néanmoins marquée par la confirmation de la reprise de l’économie française et par un renforcement sans précédent de l’image de la France vis-à-vis des investisseurs internationaux.

La plupart des investisseurs de notre panel ont exprimé leur espoirs de voir les transformations de beaucoup de secteur de l’économie par le biais du digital comme une opportunité forte pour le secteur venant à la fois bousculer les modèles économiques mais aussi offrir de nouvelles perspectives de revenus.

En effet, les différents phénomènes qu’accompagnent les bouleversements économiques, co-working, notion d’usage, immeubles connectés, sont perçus positivement par les acteurs du secteur, qui y voient davantage l’opportunité de se diversifier et de s’inscrire au cœur des mutations des sociétés, plutôt qu’un obstacle à leur croissance.

Dans un environnement de taux bas, et des perspectives économiques positives, nos invités voient l’année 2018 sous de bons hospices, à la fois sur le marché locatif où les entreprises retrouvent un peu de marge de manœuvre et sur le plan de l’investissement.

Sans contredire ces perspectives positives, certains expriment néanmoins la nécessité d’un travail d’asset management fort, toujours plus à l’écoute des besoins des utilisateurs et des nouveaux usages qui sont faits de l’immobilier.

Conclusion

Tendances 2018 10

EY est un des leaders mondiaux de l’audit, du conseil, de la fiscalité et du droit, des transactions. Partout dans le monde, notre expertise et la qualité de nos services contribuent à créer les conditions de la confiance dans l’économie et les marchés financiers. Nous faisons grandir les talents afin qu’ensemble, ils accompagnent les organisations vers une croissance pérenne. C’est ainsi que nous jouons un rôle actif dans la construction d’un monde plus juste et plus équilibré pour nos équipes, nos clients et la société dans son ensemble.

EY désigne l’organisation mondiale et peut faire référence à l’un ou plusieurs des membres d’Ernst & Young Global Limited, dont chacun est une entité juridique distincte. Ernst & Young Global Limited, société britannique à responsabilité limitée par garantie, ne fournit pas de prestations aux clients. Retrouvez plus d’informations sur notre organisation sur www.ey.com.

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Jean-Roch VaronErnst & Young et AssociésAssocié – Responsable du département Real Estate, Hospitality, Construction+33 1 46 93 63 89jean-roch.varon@fr.ey.com

Jean-Baptiste SchouttetenErnst & Young et AssociésAssocié+33 1 46 93 84 72jean-baptiste.schoutteten@fr.ey.com

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