Fédération des Gîtes de Wallonie asbl LA FISCALITE …doc.gitesdewallonie.be/fichier-pdf/FiscalitGR.pdf · 2.2 Aspect impôts sur les revenus Page 7 2.2.1 Principe général Page

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Fédération des Gîtes de

Wallonie asbl

LA FISCALITE DES GÎTES

Guy LEMERCINIER

Expert-comptable & Conseil Fiscal

Daniel LISPET Fiscaliste

29 avril 2010

FEDER – PROGRAMMATION 2007-2013 Axe prioritaire 3 : Développement territorial équilibré et durable - Mesure 3.03 : Redynamisation urbaine et attractivité du territoire Le Fonds Européen de Développement Régional et la Ré gion wallonne investissent dans votre avenir.

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TABLE DES MATIERES 1. INTRODUCTION Page 5 2. CAS N° 1 Page 7

2.1 Contexte Page 7 2.2 Aspect impôts sur les revenus Page 7

2.2.1 Principe général Page 7 2.2.2 Régime des revenus immobiliers Page 7 2.2.3 Le droit patrimonial Page 8 2.2.4 Régime des revenus mobiliers Page 10 2.2.5 Exemple Page 10

2.3 Aspect TVA Page 12

2.4 Aspect cotisations sociales Page 12

2.5 Formalités administratives et comptables Page 12

2.6 Conclusion Page 12

3. CAS N° 2 Page 13

3.1 Contexte Page 13

3.2 Aspect impôts sur les revenus Page 13 3.2.1 Principe général Page 13 3.2.2 Régime des revenus immobiliers et mobiliers Page 14 3.2.3 Régime des revenus divers Page 14 3.2.4 Régime des revenus professionnels Page 15


3.3.1 Principe général Page 17 3.3.2 Régime de la franchise Page 17

3.4 Cotisations sociales Page 19

3.4.1 Principe général Page 19 3.4.2 Cas des allocataires sociaux Page 20


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3.5 Résumé Page 21


3.6.1 Formalités administratives Page 22 3.6.2 Formalités comptables Page 22

4. CAS N° 3 Page 23 4.1 Contexte Page 23 4.2 Aspect impôts sur les revenus Page 23

4.2.1 Principe général Page 23 4.2.2 Conjoint aidant Page 24 4.2.3 Versements anticipés d’impôts Page 25


4.3.1 Principe général Page 26 4.3.2 Taux TVA Page 27 4.3.3 Particularités du régime TVA Page 27

4.4 Cotisations sociales Page 28

4.4.1 Principe général Page 28 4.4.2 Cotisations Page 29 4.4.3 Conjoint aidant Page 30


4.5.1 Formalités de départ Page 31 4.5.2 Mutuelle Page 31 4.5.3 Compte banque Page 31 4.5.4 Assurances Page 32 4.5.5 Législations particulières Page 32 4.5.6 Formalités comptables Page 33 4.5.7 Déclaration TVA Page 33


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5. EXERCICE DE L’ACTIVITE EN SOCIETE Page 34 5.1 Principe général Page 34 5.2 La société comme outil de développement patrimonial Page 34

5.2.1 La société comme plein propriétaire Page 35 5.2.2 Démembrement de la propriété Page 35

5.2.2.1 Le droit d’usufruit Page 35 5.2.2.2 Le droit de superficie ou d’emphytéose Page 36

5.2.3 Avantages et inconvénients de l’immeuble en société Page 36 5.3 La société comme source d’économie fiscale Page 37 5.4 Coût de la société Page 38 6. CONCLUSION Page 39


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1. INTRODUCTION

1.1 Le Décret wallon du 18.12.2003 a réglementé, pour la Région Wallonne, l’ensemble des matières relatives aux établissements d’hébergement touristique.

Il définit notamment, dans son article 2, 7° et 8°, les notions d’établissements touristiques de terroir (7°) et de meublés de vacances (8°). La première notion concerne tout établissement d’hébergement touristique situé hors d’un village de vacances, d’un parc résidentiel de week-end, à l’exclusion d’un établissement hôtelier ou d’un centre de tourisme social. Cette notion couvre les gîtes (ruraux, à la ferme, citadins) et les chambres et maisons d’hôtes. La seconde notion vise tout établissement d’hébergement touristique indépendant et autonome situé hors d’un village de vacances, d’un parc résidentiel, à l’exclusion d’un établissement hôtelier ou d’un centre de tourisme social. Nos propos de ce jour concernent les gîtes. Le gîte peut être rural, à la ferme ou citadin. Il se caractérise, notamment, par le fait qu’il est aménagé dans un bâtiment indépendant et autonome. Les notions abordées s’appliqueront, pour la plupart, également aux meublés de vacances.

1.2 Les thèmes analysés dans le présent exposé touchent principalement aux aspects fiscaux et accessoirement sociaux de l’exploitation de gîtes, ainsi qu’à certains aspects liés aux obligations comptables et aux formalités imposées par ces matières.

Nous n’aborderons pas les matières relatives à l’octroi des autorisations et l’usage d’une dénomination, aux obligations techniques et administratives imposées aux gîtes, ni à la question des aides et subsides. Nous essayerons, dans la mesure du possible, de développer les différents thèmes abordés de la manière la plus pratique possible.

1.3 Les dispositions fiscales sont d’application en fonction de situations concrètes; l’application d’un régime fiscal plutôt qu’un autre est d’abord liée aux conditions d’exploitation.

Dans son article 6, le Code des Impôts sur les Revenus cite quatre types de revenus : les revenus de biens immobiliers, les revenus de capitaux et biens mobiliers, les revenus professionnels et les revenus divers.


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Nous chercherons, dans cet exposé, à définir en fonction de vos objectifs, de vos motivations et des moyens mis en œuvre en termes de publicité, de services, d’investissements, de financements, de temps de prestations…, le régime fiscal applicable aux revenus générés par votre exploitation.

Dans son article 4, le Code de la TVA précise qu’est un assujetti quiconque effectue, dans l’exercice d’une activité économique, d’une manière habituelle et indépendante, à titre principal ou à titre d’appoint, avec ou sans esprit de lucre, des livraisons de biens ou des prestations de services.

Afin de cerner au mieux les situations de chacun, nous avons retenus trois situations concrètes : un premier cas où il s’agit d’une mise à disposition pure et simple d’un gîte sans aucun service, un deuxième scénario où l’activité exercée relève plus de la gestion privée que professionnelle et un troisième scénario où, à l’inverse, l’approche est plus professionnelle que privée. Nous essayerons, à travers ces trois cas, d’étudier les conséquences fiscales et sociales applicables dans les différentes situations. Nous aborderons, enfin, de manière sommaire, la question de l’exercice de l’activité en société, sachant qu’en vertu du Décret wallon, seule une personne physique peut être titulaire de l’autorisation relative à un hébergement touristique de terroir, contrairement aux meublés de vacances dont l’autorisation peut être accordée à une personne morale.


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2. CAS N°1

2.1 Contexte

Rentabilisation d’un bien immobilier existant. Publicité limitée. Pas de service. Gestion privée.

2.2 Aspect impôts sur les revenus

2.2.1 Principe général

Le revenu recueilli, en dehors de l’exercice d’une activité professionnelle, de la location d’une habitation meublée, alors que le propriétaire ne fournit habituellement aucun service, constitue un revenu immobilier et mobilier en ce qu’il correspond respectivement à la location de l’immeuble et à la location des meubles.

Les services dont on parle ici consistent par exemple en une organisation permanente groupant les différents facteurs humains et matériels concourant à assurer la réception des hôtes, la mise à disposition du linge de maison (draps de lits, couvertures, essuie-mains, gants de toilette…), l’entretien et le nettoyage réguliers des chambres durant le séjour, la fourniture et le renouvellement du linge de maison en cours de séjour (à noter qu’en vertu de l’art. 29 du Décret Wallon, le repas ne peut être proposé au sein d’un gîte).

Les termes « en dehors d’une activité professionnelle » revêtent une importance non négligeable et doivent être précisés. A cet effet, nous citerons la réponse du Ministre des Finances suite à la question du parlementaire M. CHABOT le 14/07/2004 : « la circonstance que ce revenu soit recueilli en dehors de l’exercice d’une activité professionnelle doit être examinée sur la base de tous les éléments de fait propres à chaque cas dont notamment, le nombre d’immeubles loués, le recours ou non à l’emprunt, l’importance de l’organisation développée, le lien avec l’activité professionnelle principale, etc ». Si, donc, cette location ne s’accompagne d’aucun service décrit ci-dessus et respecte le contexte défini préalablement, cette opération s’analyse au niveau fiscal comme une simple location d’un immeuble (ou partie d’immeuble) à des fins privées et à une location de mobilier.

2.2.2 Régime des revenus immobiliers

Au niveau des revenus de la partie immobilière, dans le cas d’une location privée, peu importe les loyers encaissés, c’est le revenu cadastral qui est concerné dans ce cas. Le revenu cadastral d’un bien, par définition, représente « la valeur locative nette


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moyenne par an d’un bien immobilier ». La valeur locative nette est égale à la valeur locative brute diminuée des frais d’entretien. Ces frais sont déterminés forfaitairement à 40 %. C’est également la base de recouvrement du précompte immobilier.

En tant que revenu immobilier, vous devez donc déclarer la totalité du revenu cadastral net (si tout l’immeuble est loué) aux codes 1106 et/ou 2106 selon le droit patrimonial. Dans ces rubriques, vous devez reprendre le revenu cadastral de l’immeuble, ou partie d’immeuble, que vous avez donné en location à des particuliers qui n’y exercent aucune profession. Vous ne devez mentionner que le revenu cadastral non-indexé. La base imposable des bâtiments visés ici sera égale au revenu cadastral indexé multiplié par 1,40 mais nous verrons cela un peu plus loin, par un exemple.

Dans l’hypothèse où le locataire est un professionnel (par exemple une société), susceptible de déduire le loyer en charges professionnelles dans son chef (le Décret wallon n’impose la location aux touristes que 4 mois par an), c’est alors le loyer brut perçu qui entre en ligne de compte pour déterminer le revenu imposable. Ce loyer brut sera diminué, au titre de charges forfaitaires de la plus petite des deux limites : soit 40 % du loyer brut, soit 2/3 du revenu cadastral revalorisé (pour 2010, le coefficient de revalorisation est égal à 3,87). Le loyer brut est mentionné aux rubriques 1110 ou 2110 et le revenu cadastral aux rubriques 1109 ou 2109.

2.2.3 Le droit patrimonial

Si vous le voulez bien, nous allons nous étendre quelque peu sur la notion de droit patrimonial qui, depuis l’exercice 2005, a des conséquences importantes sur la déclaration des revenus immobiliers. Rappelez-vous, jusqu’à l’exercice 2004, l’impôt était déterminé séparément : d’une part, sur les revenus professionnels du conjoint qui en avait le moins, d’autre part, sur le reste des revenus du ménage, à savoir les revenus professionnels de l’autre conjoint, cumulé avec tous les autres revenus du ménage. Tous les revenus des biens immobiliers du ménage étaient donc cumulés avec les autres revenus du conjoint qui avait les revenus professionnels les plus élevés. Il était à cet égard sans incidence que ces revenus immobiliers soient communs aux deux conjoints ou propres à l’un d’eux. A partir de l’exercice d’imposition 2005, sont apparus sur le plan fiscal, le concept de cohabitant légal et le décumul complet.

Le cohabitant légal est quiconque s’est fait enregistré comme tel sur base de la loi du 23/11/1998. La cohabitation légale est donc la situation de vie commune de deux personnes physiques ayant fait une déclaration de cohabitation légale auprès de l’officier de l’état civil du domicile commun. L’article 2, 2° du CIR 92, tel qu’il est


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applicable à partir de l’exercice d’imposition 2005, prévoit que les cohabitants légaux sont assimilés aux personnes mariées et qu’un cohabitant légal est assimilé à un conjoint.

Cette assimilation a pour conséquence que les avantages fiscaux dont bénéficiaient les personnes mariées sont dorénavant également accordés aux cohabitants légaux tels notamment le quotient conjugal, l’attribution au conjoint aidant, l’imputation des pertes du conjoint, etc… Mais cette assimilation a également des répercussions au niveau de la déclaration fiscale puisqu’en cas d’une imposition commune, le décumul intégral, réalisé à partir de l’exercice d’imposition 2005 sur base de l’article 127 du CIR 92, ordonne que soient établies deux bases d’imposition distinctes, à savoir une par conjoint ou cohabitant légal. Cela veut dire qu’au niveau des revenus immobiliers, ceux qui sont propres en vertu du droit patrimonial, constituent à partir de ce moment des revenus du conjoint, et ce, quelle que soit la hauteur des revenus professionnels de son conjoint ou de son cohabitant légal. Il est par conséquent important de savoir si ces revenus sont propres ou pas en vertu du droit patrimonial. Les cas qui se présentent le plus fréquemment en pratique dans cette matière sont constitués par le régime légal et la séparation des biens.

Le régime légal est fondé sur l’existence de trois patrimoines : 1. le patrimoine propre de chacun des deux époux ; 2. le patrimoine commun aux deux époux. L’article 1399, § 1er du Code Civil, stipule que « sont propres les biens appartenant à chacun des époux au jour du mariage et ceux que chacun acquiert au cours du mariage par donation, succession ou testament. Les biens immobiliers mêmes obtenus avant le mariage ou par donation, succession ou testament, appartiennent donc dans le régime légal au patrimoine propre de chacun des époux. ». Il en va cependant autrement avec les revenus tirés de ces biens immobiliers. En vertu de l’article 1405 du même Code Civil, appartiennent au patrimoine commun : « les fruits, revenus, intérêts de leurs biens propres ». Ainsi, les revenus tirés par exemple d’une location d’un bien propre, mais aussi le revenu cadastral d’un tel bien, doivent être considérés dans le régime légal comme des revenus de biens immobiliers du patrimoine commun. Dès lors que ces revenus, donc relatifs aux biens immobiliers propres, ne sont pas propres dans le régime légal en vertu du droit patrimonial, ils doivent, conformément à l’article 127, § 4°, du Code des Impôts sur les revenus déjà cité plus haut, être déclarés à concurrence de 50 % dans le chef de chacun des époux.


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Dans la séparation des biens, en application de l’article 1466 du Code Civil, chacun des époux dispose « tous pouvoirs d’administration, de jouissance et de disposition de leurs biens et garde propres ses revenus et économies ». Par conséquent, chaque conjoint doit déclarer les revenus tirés de ses biens immobiliers propres. A noter qu’en cas de cohabitation légale, on peut fixer et répartir les droits patrimoniaux sur les biens au moyen d’une convention de cohabitation passée devant notaire. A défaut, chacun des cohabitants légaux conserve les biens dont il peut prouver qu’ils lui appartiennent et les revenus que procurent ces biens.

Les règles du droit patrimonial ayant été définies sommairement, vous reprendrez donc le revenu cadastral de l’immeuble ou des immeubles dans les rubriques appropriées de chacun des partenaires selon les règles énoncées ci-dessus.

2.2.4 Régime des revenus mobiliers

Vous devrez ensuite déclarer la partie du loyer qui porte sur l’utilisation des meubles et des ustensiles ménagers. Sauf stipulation contraire dans le contrat de location, le fisc part du principe que 40 % du loyer se rapportent au contenu. En outre, c’est le revenu net que vous devez mentionner c’est-à-dire le montant brut diminué des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés pendant la période imposable en vue d’acquérir ou de conserver ce revenu ou, à défaut, il est déterminé de manière forfaitaire (généralement 50 %). Cette partie nette représente donc un cinquième du loyer et doit être déclarée au cadre XIV, code 1157 et/ou 2157 de la partie 2 de la déclaration, toujours selon le droit patrimonial. En matière de revenus mobiliers, le Code des Impôts sur les Revenus 1992 (CIR 92) ne prévoit pas la prise en compte des pertes.

2.2.5 Exemple

Prenons un exemple : les revenus recueillis suite à la location d’un gîte meublé, dont le revenu cadastral net est de 1.000,00 €, s’élèvent pour l’année écoulée à 5.000,00 €. Ce montant représente à la fois la location de l’immeuble lui-même et la location des meubles.

Au niveau des revenus immobiliers à déclarer, peu importe, donc, le montant des revenus encaissés, seul le revenu cadastral net de l’immeuble sera à déclarer aux codes 1106 ou 2106 Le revenu cadastral ainsi déclaré sera indexé et augmenté de 40 % pour le calcul d’impôts. Le coefficient d’indexation pour les exercices d’imposition 2010 et 2011 se chiffre à 1,5461. Une petite parenthèse s’impose : il est très rare, pour ainsi dire exceptionnel, que le coefficient d’indexation soit valable pour deux exercices d’imposition mais il se fait que cette indexation annuelle est calculée sur base de l’indice des prix à la


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consommation et vu la baisse de l’index en 2009, les montants indexés auraient dû diminuer en principe à partir du 1er janvier 2010. Pour éviter cette diminution, un article du CIR92 a été complété par une nouvelle disposition qui stipule que le mécanisme d’indexation ne peut pas donner lieu à un montant inférieur à celui de l’année précédente. Voilà l’explication de ce non-changement de coefficient d’indexation. Fermons la parenthèse.

Reprenons notre exemple : la base imposable du revenu cadastral de 1.000,00 € s’établira donc ainsi : 1.000,00 x 1,5461 x 1,40 = 2.164,54 € (à répartir entre les conjoints ou les cohabitants comme précisé ci-dessus). Elle représentera vos revenus immobiliers. Après avoir été éventuellement réduite voire annulée si vous avez pu faire valoir des intérêts d’emprunt à but immobilier, elle sera ensuite globalisée avec les autres revenus, pour constituer le revenu imposable net sur lequel sera appliqué l’impôt progressif.

Dans l’hypothèse d’un locataire professionnel pour une partie de l’année, il y aura alors lieu, au prorata du temps de location, d’appliquer la règle de calcul en reprenant pour les deux types de location le prorata du revenu cadastral correspondant à la période de l’année et le loyer calculé de la manière décrite ci-avant. Le montant imposable peut se voir diminué grâce à la déduction ordinaire d’intérêts. Nous n’entrerons pas en détail dans cette matière car les nouvelles dispositions suite à l’application du droit patrimonial sont venues quelque peu compliquer ce sujet mais sachez qu’en vertu de l’article 14 du CIR 92 : « des revenus des biens immobiliers sont déduits, à la condition d’être payés ou supportés pendant la période imposable : les intérêts de dettes contractées spécifiquement en vue d’acquérir ou de conserver ces biens, étant entendu que les intérêts afférents à une dette contractée pour un seul bien immobilier peuvent être déduits de l’ensemble des revenus immobiliers…. ». Autrement dit, les intérêts d’un emprunt à caractère immobilier ne doivent pas être nécessairement ceux d’un emprunt propre au bien qui constitue le gîte, il peut donc s’agir aussi des intérêts qui se rapportent à votre emprunt ayant financé l’achat ou des travaux dans votre propre maison d’habitation. Quant à la partie du loyer correspondant à la location des meubles, si le propriétaire n’a pas déterminé de façon précise dans le contrat de location le montant de cette location de meubles (cela peut être prévu dans les conditions générales de location avec un rappel dans le contrat qui sera signé par le locataire), le montant net à reprendre aux codes 1157 ou 2157, toujours selon le droit patrimonial, sera déterminé de la façon suivante : montant des loyers encaissés : 5.000,00 € x 40 % x 50% = 1.000,00 €. Ce montant net de revenus mobiliers sera taxé, quant à lui, distinctement au taux de 15 %, soit 150,00 € + les centimes additionnels.


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2.3 Aspect TVA

Dans ce premier cas de figure, les loyers sont considérés comme des revenus privés et il n’y a pas d’assujettissement à la TVA pour la location tant immobilière que mobilière.

2.4 Aspect cotisations sociales

L’activité relevant de la gestion d’un patrimoine privé, il n’y a pas d’assujettissement aux lois sociales pour travailleurs indépendants.

2.5 Formalités administratives et comptables

Le relevé des loyers est indispensables pour calculer la part du loyer à attribuer aux meubles et pour fixer la base imposable dans l’éventualité d’une location à un locataire professionnel. Il est vivement conseillé d’utiliser un compte bancaire spécifique pour cette activité et bien distinct du compte privé.

2.6 Conclusion

On peut donc conclure pour ce premier cas que les conséquences fiscales de l’exploitation d’un gîte sont relativement minimes puisque, en résumé, par rapport à un propriétaire d’une seconde résidence qui s’en réserve l’usage, l’exploitant d’un gîte subira uniquement un impôt supplémentaire de 15 % sur un cinquième des loyers encaissés.


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3. CAS N° 2

3.1 Contexte Peu de publicité mais prestations de services plus importantes. Gestion mixte.

3.2 Aspect impôts sur les revenus

Location meubles et immeubles : voir ci-dessus. Services prestés (nettoyage, draps, vente de petits-déjeuners, activités culturelles, sportives…) - Revenus divers : notions, charges, régime fiscal ; - Revenus professionnels : notions, charges, régime fiscal. Situation

particulière des allocataires sociaux.


La manière dont vont être traités les revenus recueillis de l’exploitation d’un gîte accompagnée de prestations va dépendre en fait des services offerts complémentairement à la location et leur présentation au niveau des tarifs appliqués sera déterminante. Rappelons en quoi peuvent consister ces services : c’est par exemple une organisation permanente groupant les différents facteurs humains et matériels concourant à assurer la réception des hôtes, la mise à disposition du linge de maison (draps de lits, couvertures, essuie-mains, gants de toilette…), l’entretien et le nettoyage réguliers des chambres durant le séjour, la fourniture et le renouvellement du linge de maison en cours de séjour.

Si votre offre de services, concrétisée dans les faits, consiste à fournir systématiquement pour un prix global une prestation comprenant à la fois la mise à disposition d’un logement meublé, l’accueil des hôtes sur place en tout cas durant une bonne partie de la journée et selon la formule retenue par l’exploitant un au moins des services complémentaires cités ci-dessus, votre offre de service constitue une prestation de services imposable à la TVA et ouvre dès lors droit à la déduction des taxes en amont selon les règles en la matière.


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A l’inverse, lorsque l’exploitant ne propose aucun des services complémentaires susvisés ou ne les fournit qu’à la demande expresse du client moyennant un supplément de prix, de même que lorsque répondant a priori aux conditions ci-dessus, l’offre de l’exploitant est assortie de la possibilité pour les clients, de renoncer à un ou plusieurs services complémentaires et de bénéficier alors d’une réduction de prix, la mise à disposition des logements meublés s’analyse en une location pure et simple. Cette location est exemptée en vertu de l’article 44 §3, 2°du Code de la TVA et s’agissant de locaux destinés à l’habitation humaine, l’exemption porte non seulement sur la jouissance du bien immeuble par nature mais également sur la mise à disposition des biens meubles. Par conséquent, une telle location n’est pas imposable à la TVA et elle n’ouvre pas de droit de déduction dans le chef de l’exploitant. Ces précisions qui portent uniquement sur le statut à réserver à la mise à disposition du logement meublé n’abordent pas par contre le sort à réserver aux services complémentaires optionnels qui sont fournis dans le cadre d’une mise à disposition exemptée. En l’occurrence, ces prestations sont soumises à la TVA selon les règles habituelles. Dans ce deuxième cas, nous envisageons donc la possibilité qui est offerte à l’exploitant de minimiser l’impact des impôts et de la TVA sur l’ensemble de ses prestations tout en respectant les prescrits fiscaux. Ainsi, sur base d’une certaine façon de présenter ses tarifs, une partie des recettes recueillies ne sera pas considérée comme des revenus professionnels.

3.2.2 Régime des revenus immobiliers et mobiliers

Au niveau de la location proprement dite, il suffit d’appliquer les règles que nous venons de décrire dans le cas précédent, tant pour les revenus immobiliers que mobiliers.

3.2.3 Régime des revenus divers Venons-en maintenant aux revenus recueillis grâce aux prestations fournies à savoir le petit-déjeuner, la fourniture de linge, l’entretien de la chambre. Cela peut être également l’utilisation d’une piscine privée, d’un sauna, de la location de vélos ou d’un terrain de tennis contre paiement. Nous l’avons vu plus haut, ces services n’échapperont pas à l’application de la TVA mais nous en parlerons plus loin. Au niveau de l’aspect impôt sur les revenus, ces revenus pourront être taxés de façon différente, soit en revenus divers, soit en revenus professionnels. Si ces services sont pratiqués ou exercés de manière occasionnelle ou fortuite, on pourrait les considérer comme des revenus divers. Les revenus divers doivent répondre à 2 critères :


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1°) ils doivent être réalisés en dehors de l’activité professionnelle, 2°) ne pas résulter de la gestion normale d’un patrimoine privé. En principe, le caractère spéculatif d’une opération déterminée, dont l’appréciation appartient en définitive au juge appelé à se prononcer quant au fond, fait presque toujours sortir l’opération dont il s’agit du cadre de la gestion normale du patrimoine privé.

D’autre part, les actes, qui notamment en raison de leur répétition ne peuvent être considérés comme des actes de gestion normale d’un patrimoine privé, correspondent en fait à l’exercice d’une occupation lucrative. Dans ce cas, les revenus de cette occupation doivent être imposés au titre de revenus professionnels et non comme des revenus divers. Si les revenus des services fournis peuvent revêtir, en fonction des commentaires ci-dessus, la qualité de revenus divers, ils doivent être déclarés dans la partie 2 de la déclaration et les frais y afférents (ex. : les frais d’entretien, de repas…) peuvent être portés en déduction sous condition d’en apporter la preuve (par ex. des factures) ou d’en fixer un forfait en accord avec votre contrôleur. Le montant net de ces revenus sera taxé distinctement à 33 % à majorer des centimes additionnels ou globalisé dans certains cas avec les autres revenus si la globalisation s’avère plus intéressante puisque inférieure à 33 %. Néanmoins, dans le cadre d’une activité complémentaire comme cela pourrait être le cas dans la présente situation, l’éventualité de qualification de ces revenus en revenus divers, taxés à 33 %, peut se révéler avantageuse dans la situation où vous recueillez des revenus professionnels dont le taux marginal de taxation avoisine les 50% ; cette situation provoquerait une taxation plus lourde si ces revenus étaient qualifiés comme revenus professionnels et non pas comme revenus divers. Un autre aspect à ne pas négliger est celui des cotisations sociales qui frappent les revenus d’occupations lucratives lorsque ces revenus sont considérés comme revenus professionnels. Dans le cas de revenus divers, aucune cotisation sociale n’est due.

3.2.4 Régime des revenus professionnels

Examinons maintenant les revenus des ces services optionnels sous l’angle de revenus professionnels. Ce sera donc le cas si les services sont prestés de manière habituelle avec de nouveau la remarque, au risque de nous répéter, qu’ils ne seront pas offerts systématiquement pour un prix globalisant également la location proprement dite du gîte.


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Ces revenus seront à déclarer en partie 2 comme des profits d’autres occupations lucratives. Vous pouvez ensuite revendiquer la déduction des frais réels qui ont servi à acquérir ces revenus à l’aide de documents probants ou faire valoir un forfait de charges suivant les normes fixées par la loi. Pour bénéficier de ce forfait, rien ne doit être mentionné dans la déclaration. L’Administration le calcule automatiquement en fonction des recettes et des cotisations sociales déclarées. Les frais réels comprendront, quant à eux, les achats de marchandises, de services, de frais divers (comme les produits d’entretien, les assurances, le chauffage, l’électricité, la télédistribution…) ainsi que les amortissements de biens investis (ex .: immeuble, meubles, appareils). Cependant, si un bien a été investi fiscalement, en cas de vente, la plus-value éventuelle sera taxable. Si le résultat obtenu, en déduisant des recettes, les frais réels et les cotisations sociales, fait apparaître une perte, celle-ci pourra être déduite des autres revenus professionnels (de salariés ou d’indépendant). Si le résultat est positif, il sera globalisé avec les autres revenus et taxés de manière progressive. Voilà l’aspect impôt sur les revenus examiné dans ce deuxième cas de figure.


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3.3 Aspect TVA

- Fournitures et services soumis à la TVA ; - taux de TVA appliqués ; - déduction de la TVA ; - assujetti partiel ; - régime de la franchise.


Nous partons donc du principe que la prestation de la location proprement dite est bien distincte des services optionnels complémentaires. Rappelons que la location est exemptée en vertu de l’article 44 §3, 2° du Code de la TVA. Elle échappe à la perception de cette taxe dans sa totalité, et ce, sans devoir distinguer la partie du prix qui se rapporte aux biens meubles corporels.

Seuls les services seront imposables au taux de TVA qui est propre à chaque service. Les services qui sont fournis contre paiement, comme la mise à disposition de raquettes, de vélos, l’organisation d’activités culturelles ou sportives… sont quant à eux soumis au taux de 21 %. En revanche, si ces différents services sont imposables à la TVA, les particuliers exploitants sont quant à eux considérés comme des contribuables bénéficiant du droit à déduction. Ils pourront donc récupérer la TVA qu’ils ont dû supporter en amont sur tous les achats concernés par ces services.

3.3.2 Régime de la franchise

Si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 5.580,00 €, les prestataires de services peuvent bénéficier, s’ils le désirent, d’une exonération. Cette possibilité sera d’autant plus accrue puisque le prix de la location n’entrera pas dans le chiffre d’affaires car seuls les services optionnels seront pris en considération. Cette possibilité s’appelle le régime de la franchise. Dans ce cas-là, les obligations en matière de TVA sont limitées. Ils ne doivent pas remplir de déclaration à la TVA. Aucune TVA ne doit être payée à l’Etat. Cependant, aucune TVA ne pourra être récupérée. Donc, le paiement normal de la TVA se fera sur les dépenses, pas de déductibilité de cette TVA et la TVA ne sera ni calculée ni due sur les recettes.


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En cas d’option pour le régime de la franchise, les dispensateurs de services, c’est-à-dire les propriétaires, veilleront à indiquer, sur le décompte reprenant le prix des services dispensés, la mention « Petite entreprise soumise au régime de la franchise de la taxe – TVA non applicable ». Une autre formalité est imposée pour les exploitants qui appliquent le régime de la franchise. Celle-ci consiste à introduire chaque année une déclaration annuelle du chiffre d’affaire auprès de l’office de contrôle de la TVA.

Comme vous pouvez le constater, les personnes concernées par le cas présent, ne peuvent ignorer les dispositions en vigueur en matière de TVA mais grâce à l’article 44 du Code TVA, prévoyant l’application de l’exemption de celle-ci pour la mise à disposition du logement, il existe le régime de la franchise ayant principalement pour objectif de libérer les assujettis, dont le chiffre d’affaires annuel relatif aux services offerts ne dépasse pas 5.580,00 €, des principales obligations découlant de leur qualité d’assujetti, en les dispensant notamment d’introduire des déclarations périodiques et de payer la taxe au Trésor.


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3.4 Cotisations sociales

- Régime général (activité principale, activité accessoire, cas des pensionnés et autres allocataires) ;

- mode de calcul.


Si les revenus recueillis lors de vos offres de services sont considérés comme des revenus professionnels, un autre aspect à aborder est celui des cotisations sociales. Que votre activité soit exercée à titre principal ou à titre complémentaire, vous devez vous inscrire à une caisse sociale pour indépendants et vous acquitter trimestriellement de cotisations sociales. Celles-ci seront calculées sur base de vos revenus nets avant impôts. Leur montant sera fonction du fait que votre activité soit exercée à titre principal ou à titre accessoire, en régime définitif ou en début d’activité, avant ou après l’âge de la pension. En principe, une activité professionnelle indépendante est considérée comme étant exercée à titre principal lorsque plus de 50 % du temps utilisé pour l’ensemble de vos activités professionnelles sont consacrés à cette profession. En l’occurrence, la nature des revenus recueillis n’a aucune importance. Le cas des chômeurs et des pensionnés étant des cas spéciaux, nous reviendrons d’ici peu sur la problématique. Dans le régime de début d’activité, qui s’étend de la date effective de début d’activité jusqu’au 31 décembre de la 3ème année civile complète d’assujettissement, vous devez payer au minimum des cotisations forfaitaires provisoires. Celles-ci seront provisoires aussi longtemps que la Caisse d’assurances sociales n’aura pas calculé ces cotisations sur base des revenus réels des 3 premières années civiles d’activité, dès que ceux-ci seront communiqués par l’Administration des contributions. Lorsque la Caisse aura connaissance de vos revenus réels, elle adaptera vos cotisations sociales et vous enverra un avis de rectification précisant les suppléments à payer ou le trop perçu à rembourser.

Afin d’éviter une régularisation importante, il vous est possible de cotiser sur un revenu supérieur au forfait légal pendant toute la période de début d’activité. En régime définitif, les cotisations sociales sont calculées sur base des revenus professionnels de la 3ème année qui précède celle au cours de laquelle elles sont dues.


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Une remarque concernant les indépendants à titre complémentaire : aucune cotisation n’est due si en régime définitif, le montant net des revenus indexés est inférieur à 1.308,17 € (chiffre valable pour l’année 2010).

3.4.2 Cas des allocataires sociaux

En ce qui concerne les personnes au chômage et les pensionnés, ils doivent respecter certaines obligations vis-à-vis des organismes qui leur versent des revenus. Ils doivent préalablement obtenir de ces organismes une autorisation avant de pouvoir exercer une activité accessoire. Cette autorisation nécessite le respect de plusieurs conditions et notamment celle de ne pas dépasser un certain plafond de revenus sous peine de voir perdre jusqu’à l’entièreté de leurs revenus de remplacement. Nous conseillons dès lors aux futurs candidats de se mettre absolument en rapport avec leur organisme débiteur de revenus pour avoir plus de renseignements à ce sujet.


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3.5 Résumé

Avant d’aborder le volet qui traite des formalités administratives et comptables, il est peut-être utile de résumer brièvement les 3 volets précédemment développés. On a pu se rendre compte qu’au niveau de l’impôt sur les revenus, on pouvait finalement minimiser l’impact de celui-ci en dissociant les revenus recueillis pour la location proprement dite des recettes suites aux services complémentaires laissés au gré des clients. Au niveau de la TVA, la possibilité offerte par le régime de la franchise facilitait grandement la vie à condition : 1°) que le chiffre d’affaires annuel relatif aux services optionnels ne dépasse pas la barre des 5.580,00 €. 2°) que l’aspect récupération de la TVA en amont ne soit pas une priorité en soi, vu le peu d’investissement ou de marchandises mis en œuvre. Au niveau des cotisations sociales, outre le fait de devoir payer provisoirement des cotisations forfaitaires en début d’activité, si vous exercez votre activité en activité complémentaire, vous pouvez être exonéré de tout paiement si votre bénéfice net (c’est-à-dire votre chiffre d’affaires moins les charges professionnelles moins les pertes éventuelles professionnelles antérieures) ne dépasse pas annuellement 1.308,17 €.


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- Début d’activité ; - au quotidien : livres et documents à tenir en matière de contributions et de

TVA, déclarations fiscales et TVA.

3.6.1 Formalités administratives

Enfin, comme vous allez le constater, les formalités administratives et comptables seront assez simples si votre activité répond plus ou moins au contexte préalablement développé. Depuis le 1er juillet 2003, les formalités administratives de départ se résument à l’inscription à la banque-carrefour des entreprises (BCE), via un guichet d’entreprise agréé (GEA) qui se charge de toutes les démarches obligatoires de départ à savoir, par exemple, l’inscription à une caisse d’assurances sociales, l’inscription à la TVA, vérifier l’accès à la profession, etc. C’est en somme l’interlocuteur unique des entreprises et des indépendants. Actuellement, il y a 9 guichets d’entreprises agréés possédant de nombreux bureaux dans tout le pays, c’est notamment le cas de UCM Guichets d’entreprises, PARTENA Guichets d’entreprises, SECUREX, ACERTA, HDP…

3.6.2 Formalités comptables

Les formalités comptables, quant à elles, dépendront largement de l’importance de l’exploitation des gîtes. Suivant le Commentaire administratif n°56/871 du Code de la TVA, l’exploitant soumit au régime de la franchise est dispensé de tenir des facturiers d’entrées et de sorties pour autant qu’il conserve les doubles de factures ou de documents au fur et à mesure de leur délivrance ou de leur réception. Il est bien entendu, toutefois, que l’assujetti est au demeurant soumis à l’obligation de tenue d’un journal des recettes qui n’a d’autre but que de permettre de suivre facilement l’évolution de son chiffres d’affaires et à l’Administration de vérifier qu’il bénéficie à bon droit du régime de la franchise. Dans le cas contraire, il devrait alors inscrire ses factures délivrées et reçues dans les facturiers cités ci-avant pour pouvoir déduire la taxe payée en amont et calculer la taxe finalement due au Trésor.

Comme vous le voyez, une approche personnalisée de chaque situation en fonction de l’activité développée et des projets de chacun permet d’optimiser le statut fiscal et social de chaque exploitant et de simplifier les formalités administratives et comptables.


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4. CAS N° 3

4.1 Contexte

Investissements et crédits importants. Publicité plus conséquente. Développement des services offerts (draps, entretiens, ventes de boissons, de repas, organisation d’activités culturelles et sportives…). Volonté de développer le patrimoine immobilier. Gestion professionnelle.

4.2 Aspect impôt sur les revenus

- Revenus professionnels tant pour les locations que pour les fournitures de services et ventes de biens ;

- déduction des charges professionnelles. Principales charges déductibles ; - base imposable, calcul de l’impôt ; - cas des allocataires sociaux.

Le cas présent est évidemment tout à fait différent des deux situations précédentes.


Tous les revenus recueillis seront considérés comme des revenus professionnels d’indépendants. Plus de distinction entre des revenus immobiliers, mobiliers ou divers. La mise à disposition de gîtes et les services complémentaires formeront un tout. Les recettes seront taxées comme des revenus professionnels d’indépendants, qualifiées de profits issus d’une activité lucrative. Par occupation lucrative, il y a lieu d’entendre, lorsqu’elle est exercée par une personne physique, un ensemble d’opérations qui sont suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et qui, débordant de la gestion normale du patrimoine privé, présentent un caractère professionnel. Selon le Commentaire administratif n°23/361 du Code des Impôts sur les Revenus 1992, quand la location s’effectue « service compris », le loyer payé ne représente pas seulement le prix de la location de l’immeuble mais également la rémunération du travail presté.

Suivant ce même Commentaire, le produit net doit, en l’occurrence, être fixé en réduisant le loyer brut total (hors TVA) des frais professionnels déductibles, déterminés suivant les règles ordinaires (art. 49 à 66, CIR 92).


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A ce propos, rappelons brièvement les règles édictées par l’article 49 du Code des Impôts sur les revenus. Pour être déductibles, les frais professionnels doivent répondre à 4 conditions : -ils doivent avoir un rapport avec l’activité professionnelle ; -ils doivent avoir été faits ou supportés pendant la période imposable ; -ils doivent avoir été consentis pour acquérir ou conserver des revenus imposables ; -ils doivent être justifiés quant à leur réalité (c’est-à-dire la preuve de paiement) et quant à leur montant (c’est-à dire la facture) au moyen de documents probants. Il résulte aussi d’une jurisprudence constante et surabondante que c’est toujours au contribuable qu’il incombe de prouver que les dépenses ou charges qu’il entend déduire de ses revenus, répondent en même temps aux 4 conditions mentionnées dans cet article.

On peut citer ici les principales charges déductibles dans le cadre de l’exploitation de chambres d’hôtes : il s’agit des achats de marchandises, des frais de locaux professionnels, d’assurances, de taxes, de salaires si on emploie du personnel, les charges financières, les intérêts d’emprunts suite au financement d’investissements, l’amortissement de ces investissements y compris l’amortissement de l’immeuble (ou des immeubles) qui constitue le gîte, les frais d’installation, les frais de maintenance, les frais de bureau, etc. Cette liste n’est pas exhaustive à condition de respecter les règles énoncées ci-avant relatives aux charges à caractère professionnel. Bien entendu, vous pouvez également bénéficier du forfait de charges prévu par la loi selon la hauteur de vos recettes. Le revenu net ainsi déterminé, après déduction des cotisations sociales personnelles, sera imposable suivant l’impôt progressif prévu pour les personnes physiques.

4.2.2 Conjoint aidant

Dans le cadre d’un ménage à un seul revenu, la loi-programme du 08 avril 2003 a introduit une présomption légale de « conjoint aidant » pour le conjoint ou le partenaire cohabitant légal qui n’exerce pas d’activité professionnelle lui ouvrant des droits dans le cadre de la sécurité sociale. Cette présomption légale peut toutefois être réfutée si l’on déclare sur l’honneur que l’on n’aide pas ou ne remplace pas le conjoint indépendant, ou qu’on l’aide seulement occasionnellement. Si par contre, ce conjoint ou ce cohabitant légal l’aide effectivement et régulièrement dans son activité c’est-à-dire au moins 90 jours par an, on peut octroyer une rémunération d’aidant qui peut s’avérer avantageuse au niveau du calcul d’impôt pour le ménage, mais ce conjoint ou cohabitant aidant devra s’acquitter lui aussi de cotisations sociales.


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4.2.3 Versements anticipés d’impôts

Un autre aspect fiscal frappant les revenus professionnels des indépendants réside dans le paiement des impôts. Ceux-ci doivent être acquittés par anticipation au moyen, de versements anticipés effectués à des dates précises sous peine de se voir majorer d’un pourcentage fixé par la loi, en cas d’absence ou d’insuffisance de versement au cours de l’année où les revenus sont recueillis. Cependant, sur les revenus des indépendants qui s’établissent comme tels pour la première fois, aucune majoration d’impôt n’est appliquée et cela pour les 3 premières années durant lesquelles ils exercent leur activité.


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4.3 Aspect TVA

- fournitures et services soumis à la TVA ; - taux de TVA ; - particularités : assujettissement partiel, investissements sur l’immobilier. 4.3.1 Principe général

Dans un courrier du 28/09/2005 adressé à l’ASBL des Gîtes de Wallonie, le Ministre des Finances, Didier REYNDERS, résume la position de l’Administration, en ce qui concerne le régime TVA applicable aux gîtes et chambres d’hôtes. C’est ainsi qu’il précise : « Il résulte des dispositions de l’article 4 du Code de la TVA, inspiré de l’article 4 de la sixième directive européenne, que la fourniture de logements meublés au sens de l’article 18, §1er, alinéa 2,10°, du code de la TVA par toute personne qui met (régulièrement) une partie de son habitation à la disposition de touristes exerce une activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti ». Ainsi, à l’inverse du 2ème cas que nous venons d’envisager, lorsque la location meublée est assortie automatiquement et pour un prix global de certains services (accueil, entretien, linge, …), c’est le prix global qui est soumis à la TVA. Dans ce cas, l’assujettissement des recettes à la TVA s’assortit d’une possibilité de récupération de la TVA sur les achats mais aussi sur les investissements réalisés pour la mise en œuvre de l’exploitation, également sur les frais engagés pour assurer cette mise à disposition accompagnée de tel ou tel service. Dans cette optique, l’assujettissement de l’ensemble des prestations peut éventuellement s’avérer une bonne solution.

Cela impliquera la tenue d’une comptabilité appropriée, la souscription d’une déclaration trimestrielle et le paiement éventuel d’un supplément de TVA. Mais nous reviendrons sur toutes ces obligations comptables d’ici peu.

On peut toujours avoir recours au régime de la franchise si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas le plafond de 5.580,00 €, ce qui sera peu probable étant donné que c’est l’ensemble des prestations (y compris la location) qui est soumis à la TVA.


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4.3.2 Taux TVA

S’il y a lieu d’appliquer la TVA, elle variera suivant le régime et suivant le taux propre à la nature des services prestés, en général 6 % ou 21%. Rappelons que les taux à appliquer sont énumérés dans l’A.R. n° 20 du Code de la TVA, tableau A ou B, arrêté royal qui vient d’être modifié récemment en se voyant additionné d’une nouvelle rubrique I au tableau B suite à la baisse du taux de TVA dans le secteur HORECA et à l’introduction d’un taux réduit de 12 % pour les services de restaurant et de restauration, à l’exclusion de la fourniture des boissons.

4.3.3 Particularités du régime TVA

D’autres particularités de ce volet résident dans la TVA sur les investissements et l’assujettissement partiel. Dans le cas où les recettes retirées de l’activité ne seraient pas totalement assujetties à la TVA (cas p.ex. d’une location séparée des services), la déduction de la TVA sur les charges ne pourrait être totale. Le principe général serait alors de limiter la déduction de la TVA au prorata des recettes soumises à la TVA. Ainsi dans l’hypothèse où 60% des recettes seraient assujetties à la TVA, il y aurait lieu de limiter la déduction de la TVA sur les charges à ce même taux de 60%. Cette proportion serait revue chaque année en fonction de l’évolution du rapport recettes soumises ou non à la TVA (Régime du prorata pour les assujettis partiels). Dans certains cas et dans la mesure où l’assujetti partiel peut prouver qu’un investissement ou une charge est directement imputable à une recette, la déduction de la TVA pourrait alors être, pour ce poste, totale si cette recette est totalement assujettie à la TVA (Régime de l’affectation réelle).


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4.4 Cotisations sociales

- régime général ; - mode de calcul.


Nouveauté : depuis le 1er avril 2010, l’indépendant ne dispose plus de 90 jours pour s’affilier à une Caisse d’assurances sociales. Il doit accomplir cette formalité avant de débuter son activité. Jusqu’ici, l’indépendant devait s’affilier dans les 90 jours qui suivaient la date réelle du début de son activité. A présent, il devra accomplir cette formalité au plus tard le jour où il débute son activité indépendante. En cas de non-respect de ce délai, il risque une amende administrative, imposée par l’Inasti, qui peut aller de 500,00 à 2.000,00 €.

Certaines informations relatives au chapitre des cotisations sociales ont déjà été débattues dans le cas d’école précédent. Rappelons- les brièvement : Dans le cadre d’une activité principale, on distingue également 2 périodes : 1°) la période de début d’activité qui s’étend depuis le début de votre activité indépendante (ou de votre changement de catégorie de cotisant) jusqu’au 31 décembre de votre 3ème année civile complète d’activité. Au cours de cette période, vous devrez vous acquitter de cotisations forfaitaires provisoires, calculées sur une base annuelle de 11.824,39 € minimum, soit un montant trimestriel de 629,03 € si vous avez débuté votre activité entre le 1er avril 2009 et le 31 décembre 2010 inclus. Lorsque la caisse de cotisations sociales aura connaissance de vos revenus réels, elle vous enverra un avis de rectification. Afin d’éviter une régularisation importante, vous pouvez demander de cotiser sur un revenu supérieur à ce minimum de 11.824,39 €. 2°) après la fin de cette période de début d’activité, on se trouve en régime définitif durant lequel les cotisations sociales sont calculées sur base des revenus professionnels de la 3ème année qui précède celle au cours de laquelle elles sont dues. Exemple : pour 2010, la Caisse va prendre, comme référence de calcul, les revenus de 2007. Si un indépendant a contesté ces revenus auprès de l’Administration fiscale et qu’il en fournit la preuve, la caisse d’assurances sociales peut tenir compte provisoirement du montant sur lequel l’indépendant marque son accord. Nous vous renvoyons vers les différentes caisses sociales qui existent pour connaître les barèmes et les frais de gestion appliqués selon que cette activité est exercée avant la pension ou après la pension avec la remarque importante déjà soulignée plus haut en ce qui concerne les pensionnés : à savoir leurs obligations et les plafonds à respecter.


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Ce régime définitif pourrait cependant être profondément modifié suite à une proposition très récente de Madame la Ministre LARUELLE. Celle-ci propose que les indépendants paient leurs cotisations sociales selon leurs revenus de l’année en cours, et non plus en fonction de ce qu’ils ont gagné 3 ans auparavant.

Dans de très nombreuses activités, il y a des années fastes et des années de vaches maigres, pour de multiples raisons. Le système actuel amène donc des indépendants à payer peu de cotisations quand ils gagnent beaucoup et inversément, à payer des cotisations importantes alors que l’activité économique ralentit. Pour atténuer quelque peu cette distorsion, des mesures telles que la possibilité de retarder ses paiements sans sanction ont d’ailleurs été introduites, dernièrement, dans le dispositif anticrise du gouvernement fédéral. La proposition consiste à transposer tout simplement le mécanisme des versements anticipés, qui est en vigueur pour les impôts et à l’adapter dans le cadre du paiement des cotisations sociales. Il faudrait fixer une cotisation minimale. La caisse d’assurances sociales proposerait un montant à payer en fonction des revenus des trois dernières années. L’indépendant suivrait ou non le conseil selon sa propre estimation de ses revenus de l’année, avec possibilité d’ajustement jusqu’à 6 mois après la fin de l’année. Le calcul définitif se ferait quand les revenus de l’année auraient été établis par le fisc. Il y aurait un incitant sous forme d’intérêts… Mais ceci n’est qu’une proposition, plusieurs questions pratiques restent à régler : qui vivra verra.

4.4.2 Cotisations

Contrairement à l’indépendant à titre complémentaire qui bénéficie d’un régime préférentiel, comme par exemple ne pas payer de cotisations sociales en dessous d’un minimum de revenus, l’indépendant à titre principal, lui, doit payer une cotisation minimale trimestrielle. A partir d’un revenu annuel de 11.824,38 €, les indépendants à titre principal, tout comme les indépendants à titre complémentaire d’ailleurs, paient en général 22 % de cotisations par an. Contrairement aussi à l’indépendant à titre complémentaire, l’indépendant à titre principal bénéficie d’un statut social qui lui est propre. Celui-ci se distingue du statut réservé aux salariés et aux agents de l’Etat. Entreprendre une activité indépendante implique des obligations, comme évidemment le paiement de cotisations sociales, le devoir d’information, l’affiliation à une mutuelle mais aussi le droit à des couvertures sociales. Les principales consistent à l’assurance maladie-invalidité, les prestations familiales, les prestations liées à la maternité, la pension…


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4.4.3 Conjoint aidant

N’oublions pas non plus, le cas du conjoint-aidant (dont nous avons déjà touché un mot plus haut) qui obligatoirement, depuis le 1er juillet 2005, doit, lui aussi, s’affilier à une Caisse d’assurances sociales et payer des cotisations suivant un barème propre. Cela permet cependant d’ouvrir des droits identiques à ceux dont bénéficient les travailleurs indépendants à titre principal.

Une exception cependant : pour les personnes dont la date de naissance est antérieure au 1er janvier 1956. Le statut complet reste facultatif : leur assujettissement se fera dans le cadre du mini-statut qui les couvre seulement en matière d’assurance maladie-invalidité, secteurs indemnités.


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Au début de l’activité : inscription à la BCE, à la TVA, à une caisse d’assurances sociales, au secrétariat social (utilité du guichet d’entreprises), afsca, sécurité incendie.. Ouverture d’un compte bancaire. Couverture en matière d’assurances… Régularisation éventuelle des propriétaires déjà en activité.

Au quotidien :

- livres et comptes à tenir ; - obligations particulières en matière de TVA : documents spécifiques pour les

locations, les repas, les services… Cas de clients assujettis. Obligations de déclaration, de listing ;

- obligations particulières en matière d’impôt sur les revenus : documents et livres à tenir, obligations de déclaration ;

- obligations particulières en matière sociale en cas d’emploi de personnel

4.5.1 Formalités de départ

Les formalités administratives de départ sont pratiquement les mêmes que dans le cas décrit supra c’est-à-dire qu’il y a lieu de s’inscrire à un guichet d’entreprises agréé. Ce guichet vous aidera à remplir votre document d’affiliation et il pourra prendre en charge toutes les démarches liées par exemple à la TVA, à la Caisse d’assurances sociales, au numéro d’entreprise auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises.

4.5.2 Mutuelle

D’autres démarches s’avéreront nécessaires voire obligatoires comme l’inscription à une mutuelle qui, pour autant que vous soyez en ordre de cotisations sociales, vous remboursera les soins de santé. Il faut savoir que depuis le 1er janvier 2008, les indépendants ont la même couverture soins de santé que les salariés, y compris donc les petits risques. La mutuelle assurera également le paiement de vos indemnités, après une période d’incapacité primaire non indemnisable qui correspond au premier mois d’incapacité de travail.

4.5.3 Compte banque

L’utilité d’avoir un compte bancaire, qui servirait uniquement à assurer vos transactions professionnelles, est fortement conseillée. Inutile de mélanger des opérations à caractère privé avec des opérations qui sont en relation avec votre activité professionnelle.


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Le fait de voir votre banquier pour ouvrir ce compte professionnel sera éventuellement l’occasion pour vous faire présenter un produit bancaire qui peut s’avérer rentable pour l’avenir, à savoir le financement de vos paiements anticipés d’impôts. Toutes les grandes banques proposent des formules très avantageuses pour vous acquitter de cette contrainte dont nous vous avons déjà parlé plus haut, en évitant ainsi les majorations prévues en cas d’absence ou d’insuffisance de versements mais en profitant des bonifications prévues également dans certains cas.

4.5.4 Assurances

Un autre acteur de la vie économique à contacter, peut-être pas dès le départ, mais assez rapidement, sera sans aucun doute votre assureur qui pourra vous entretenir des différentes couvertures qui existent en matière d’assurance. Ce sera en l’occurrence la pension libre complémentaire ou encore l’assurance revenus garantis. Il existe d’ailleurs auprès de certaines compagnies ou de caisses d’assurances sociales la possibilité de cotiser pour une pension libre complémentaire sociale qui regroupe une bonne partie des avantages garantis par ces assurances. Il ne faut pas perdre de vue que ces primes d’assurances sont entièrement déductibles au niveau fiscal à titre de charges professionnelles.

4.5.5 Législations particulières

L’exercice de certaines activités professionnelles nécessite aussi d’obtenir, au préalable, une autorisation, une agréation voire une licence auprès de divers organismes, ministères ou groupements professionnels. Depuis le 23 février 1996, l’exploitation d’un établissement où sont exercées, de manière principale ou accessoire, les activités de fabrication, de mise dans le commerce ou d’exportation de denrées alimentaires, est soumise à une autorisation préalable de l’Agence fédérale pour la sécurité de la chaîne alimentaire et au paiement d’une redevance, l’Afsca. Suivant l’importance de l’exploitation au niveau des repas servis, nous vous conseillons d’aborder le sujet avec votre guichet d’entreprise lors de votre affiliation. Les normes de sécurité devront également être examinées, afin de s’assurer qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir une autorisation des pompiers, au vu des installations mises en exploitation. L’engagement de personnel constituera un volet très important des charges administratives à assumer. La qualité d’employeur vous imposera le respect de suivre un certain nombre de procédures pour lesquelles vous pourrez trouver auprès du guichet d’entreprise toute l’aide souhaitée.


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La diffusion de musique, le placement de panneaux publicitaires sont également réglementés.

4.5.6 Formalités comptables

Les formalités comptables seront évidemment plus importantes que les cas de figure examinés préalablement. Etant donné l’assujettissement à la TVA, la tenue d’un facturier d’entrées et d’un facturier de sorties sera obligatoire. Ces facturiers reprendront par ordre chronologique toutes les factures reçues ou délivrées tout en détaillant par exemple le type de dépenses, soit un achat de marchandises, soit une dépense correspondant à des frais, à divers services, ou à un investissement. Il existe dans le commerce des livres spécialement conçus à cet effet qui vous permettront d’établir aisément vos déclarations TVA. Au niveau des factures délivrées, il sera indispensable de les ventiler suivant le taux de TVA appliqué puisque trois tarifs pourraient être en vigueur suivant les prestations fournies. Il faut savoir que la récente réduction du taux de TVA à 12 % pour les services de restaurant et de restauration s’accompagne d’une nouvelle obligation en matière de facturation. L’obligation consiste à délivrer une facture simplifiée aux clients privés voire même via une caisse enregistreuse si l’activité « restaurant » est importante. Enfin, outre les facturiers cités ci-dessus, il y aura lieu de tenir un livre-journal et un livre de caisse.

Le recours à l’informatique pour la tenue de l’ensemble des livres comptables est de plus en plus courant et est accepté par les différentes administrations chargées du contrôle des déclarations.

4.5.7 Déclaration TVA

Depuis le 01/04/2009, les assujettis trimestriels sont obligés de déposer leur déclaration périodique et la liste annuelle de leurs clients assujettis par voie électronique via l’application « Intervat » reprise dans les « E-Services » mis en place par le Ministère des Finances. Si vous (ou le cas échéant, la personne mandatée pour déposer vos déclarations auprès de l’Administration) ne disposez pas d’un ordinateur et/ou d’une connexion internet, vous pouvez être dispensé de l’obligation de dépôt de vos déclarations par la voie électronique. Pour ce faire, vous devez envoyer à l’office de contrôle de la TVA dont vous dépendez, une déclaration sur l’honneur indiquant précisément les motifs pour lesquels vous n’utilisez pas le dépôt électronique.


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5. EXERCICE DE L’ACTIVITE EN SOCIETE

- Principe de l’exercice de l’activité en société ; - avantages et inconvénients de la société d’un point de vue financier, fiscal,

social… - aspect immobilier : location de l’immeuble, démembrement des droits…

5.1 Principe général

Comme précisé en introduction, l’autorisation de l’exercice de l’activité en société ne peut être accordée que pour les meublés de vacances.

On trouvera un réel intérêt à l’exercice de cette activité en société principalement dans la perspective du développement d’un patrimoine immobilier et dans le contexte d’une activité génératrice de revenus importants. Il n’est pas exclu que la forme sociétaire puisse présenter un réel avantage pour vous et notamment si votre investissement immobilier est conséquent et si les activités annexes à la location de gîte sont variées et nombreuses. Le Décret wallon permet de conserver l’appellation « gîtes » jusqu’à un maximum de 5 gîtes ruraux, citadins ou à la ferme pour un titulaire et son cohabitant.

5.2 La société comme outil de développement patrimo nial La société permet de créer un contexte plus favorable à l’investissement immobilier à

grande échelle en concentrant l’apport en fonds propres à la structure sociétaire et les investissements en cours ou réalisés dans une même entité et créer ainsi un effet levier facilitant l’accès au crédit. La déduction de l’ensemble des charges relatives aux investissements et dépenses courantes de la société, ainsi qu’une fiscalité plus légère à l’impôt des sociétés, permettent de réduire le coût fiscal et donc la disposition de fonds plus importants pour le développement. L’appellation « gîte » est réservée à la seule personne physique (ce qui n’est pas le cas pour le meublé de vacances). Toutefois, le titulaire de l’autorisation ne doit pas nécessairement être le plein propriétaire du bâtiment utilisé dans le cadre de l’exploitation. On peut imaginer que l’acquisition du bien ou la transformation de celui-ci se fasse par une société alors que l’exploitation est assurée par la personne physique titulaire de l’autorisation. Sur base de ce constat, diverses organisations patrimoniales faisant intervenir à la fois la personne physique et la société peuvent être envisagées de manière à optimaliser le développement du patrimoine immobilier.


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5.2.1 La société comme plein propriétaire

L’apport d’un immeuble propre, bâti, à une société a un coût non négligeable. En effet, en dehors de l’apport en capital d’un immeuble professionnel, libre d’hypothèque et de dette, le transfert d’un immeuble propre en société fera l’objet d’un droit de mutation de 12,5 % (en région wallonne).

Il s’agit d’un frein évident à ce type d’opération, sauf peut être dans le cas d’un immeuble à valeur faible et nécessitant des travaux très importants. Par contre, dans le cas de l’acquisition de l’immeuble à des tiers, l’achat direct en société n’est pas pénalisant par rapport à l’achat en nom propre. Dans le cas de l’achat de l’immeuble en pleine propriété par la société, il est recommandé de se réserver l’acquisition d’au moins 1 % de la propriété et ce de manière à permettre, dans le cas d’une société de personnes, la reprise de l’immeuble en nom propre, lors de la liquidation de la société, avec un droit réduit à 1% (droit de partage).

5.2.2 Démembrement de la propriété.

Un intérêt tout particulier peut être trouvé dans le démembrement du droit de propriété et la répartition des droits entre la personne physique et la société. Différents démembrements sont possibles. Prenons deux cas à titre d’exemple.

5.2.2.1 Le droit d’usufruit

Ainsi, dans le cas de l’achat de l’immeuble à un tiers, la pleine propriété de l’immeuble peut être répartie à raison de l’usufruit, pour une période de temps limitée (p.ex. 20 ans) à la société et de la nue-propriété à la personne physique. Le montant de l’usufruit, dont le caractère raisonnable et économique du calcul ( en fonction de la valeur locative) est déterminant pour la sécurité fiscale, peut représenter jusqu’à 80 % de la valeur totale du bien. Deux précautions : - veiller à une correcte évaluation de la valeur de

l’usufruit ; - réserver ce montage à un immeuble ne demandant pas de travaux importants, puisqu’en principe, en vertu des dispositions du Code Civil, c’est au nu-propriétaire que les gros travaux (d’infrastructure du bâtiment) incombent.

Au terme du droit d’usufruit, l’immeuble revient entièrement dans le patrimoine de la personne physique, sans indemnité, par


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simple extinction du droit.

Le fisc se montre attentif à ce genre de montage et la plus grande prudence est donc de rigueur.

5.2.2.2 Le doit de superficie ou d’emphytéose

Ainsi, dans le cas de la construction d’un gîte sur un terrain à acquérir, il peut être intéressant de procéder à l’acquisition du terrain en personne physique et de faire concéder, par celle-ci, à la société, un droit de superficie – p.ex. de 20 ans- (ou un bail emphytéotique d’un minimum de 27 ans) sur ce terrain. La société pourra alors ériger l’immeuble à ses frais.

Comme dans le cas précédent, au terme du droit de superficie, l’immeuble intégrera le patrimoine de la personne physique. Plus encore dans ce cas, une grande prudence fiscale est requise, notamment dans la rédaction de la convention de superficie et particulièrement en ce qui concerne les conditions de la fin du contrat.

Il s’agit là de deux exemples mais il existe de multiples combinaisons applicables pour un ou plusieurs immeubles.

Dans le cas où l’usufruit où la propriété de l’immeuble appartient à la société, il faudra encore régler la question de la location au titulaire de l’autorisation du gîte. Cette question ne se pose pas pour les meublés de vacances.

5.2.3 Avantages et inconvénients de l’immeuble en s ociété

L’effet levier (voir ci-dessus) qu’offre la société dans la perspective d’un développement patrimonial constitue certainement un avantage du recours à celle-ci. La problématique de la TVA et l’impossibilité pour la société de récupérer celle-ci, lorsqu’elle donne l’immeuble en location est un inconvénient majeur dans le cas de constructions ou de travaux conséquents.


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5.3 La société comme source d’économie fiscale

L’économie fiscale que l’on peut tirer de l’utilisation d’une société tient notamment à la possibilité de répartir les revenus entre la société et la personne physique et de requalifier certains revenus tirés de l’activité. Les revenus professionnels et immobiliers de la personne physique sont additionnés pour constituer sa base imposable. Tout revenu supplémentaire est rapidement taxé à un taux marginal de 50 % (pour les tranches supérieures à 32.860 € pour l’exercice 2009) majoré de l’additionnel communal. Une manière de réduire cet impact (et celui des cotisations sociales pour indépendants) est, notamment, de tirer de la société d’autres revenus que des revenus professionnels (par exemple des revenus mobiliers sous forme de dividendes). Cette économie sera d’autant plus marquée que les activités annexes à la location (mise à la disposition de salles de séminaires, activités de restaurant, activités de groupe…) sont importantes.


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5.4 Coût de la société

La société a un coût et des obligations comptables spécifiques. Parmi les coûts, pointons l’apport de départ, les frais liés à la constitution, les honoraires comptables, la taxe sociale société, les dépenses de publication du bilan… Retenons aussi l’obligation de la tenue d’une comptabilité régulière en partie double conforme aux lois comptables.


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6. CONCLUSION

Le but du présent exposé était d’apporter un éclairage principalement sur les aspects fiscaux et accessoirement sur les aspects sociaux liés à l’activité d’exploitation de gîtes.

Nous espérons avoir contribué à une meilleure compréhension de ces matières et permettre ainsi à chacun de mieux gérer son activité ou le lancement de celle-ci.

Documents

Fédération des Gîtes de Wallonie asbl LA FISCALITE …doc.gitesdewallonie.be/fichier-pdf/FiscalitGR.pdf · 2.2 Aspect impôts sur les revenus Page 7 2.2.1 Principe général Page