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Formation ESSEC Gestion de patrimoine

Séminaire « L’investissement immobilier »

Généralités sur l’immobilier

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Généralités sur l’immobilier

• Statistiques de l’immobilier Structure du patrimoine des ménages L’immobilier dans le patrimoine des ménages Comparaisons internationales

• L’immobilier et les besoins des individus L’immobilier d’usage L’immobilier de rapport

• Le marché de l’immobilier Les acteurs Les segments du marché L’offre et la demande

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Patrimoine des ménages en France

• Sources: Comptes nationaux - Insee

• Valeur du patrimoine net des ménages en 2005 : 8 000 Md€ 75% du patrimoine total de la nation Equivalent de 7 années de revenu disponible brut Taux d’épargne : 15% du revenu des ménages

• Structure du patrimoine

Actif Passif

Actifs non financiersPatrimoine net

Actifs financiersCrédits

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Structure du patrimoine des ménages en France

• Actifs non financiers : 5 906 Md€ Terrains : 3 047 Md€ Logements : 2 501 Md€ Autres bâtiments et génie civil : 158 Md€ Machines et équipements : 43 Md€

• Actifs financiers : 3 104 Md€ Produits d’assurance : 1 088 Md€ Numéraire et dépôts : 980 Md€ Actions et OPCVM : 855 Md€

• Passifs financiers : 943 Md€ Crédits immobiliers : 502 Md€

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Analyse du patrimoine des ménages en France

• Répartition du patrimoine des ménages par grands postes d’actifs : Immobilier : 63% (du patrimoine brut) Placements (long terme) : 22%

Produits d’assurance : 12% Produits financiers : 10%

Liquidités (court terme) : 11%

• Conclusion: importance de l’immobilier dans le patrimoine des ménages

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Place de l’immobilier : comparaison internationale

• Part du patrimoine non financier (en % du patrimoine net)

• Deux effets : volume et prix

• Exercice : le poids de l’immobilier est-il plus important en Europe continentale que dans les pays anglo-saxons?

Pays 1993 1999 2004

France 70% 63% 73%

Allemagne 73% 68% 65%

Italie 71% 62% 69%

Royaume-Uni 52% 46% 66%

Etats-Unis 43% 35% 46%

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L’immobilier

• L’immobilier d’usage : une double fonction Un élément à l’actif du patrimoine qui peut se valoriser au

cours du temps Un bien « consommé » par l’individu au cours du temps

• L’immobilier de rapport : une réponse à différents besoins Augmenter ses revenus Préparer sa retraite Se constituer un capital Améliorer sa prévoyance Optimiser sa fiscalité

• La pierre : une dimension affective et patrimoniale

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Le mode d’investissement

• Achat d’un bien immobilier en direct Propriétaire: des individus (personnes physiques)

• Achat d’un bien immobilier via une société Propriétaire du bien: la société (personne morale) Propriétaire des parts de la société: des individus

• Achat de parts de sociétés immobilières Foncières / SCPI / OPCI

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Evolution du patrimoine des ménages en France

• Hausse de l’investissement en immobilier Ménages propriétaires: 50% en 1982 et 57% en 2005 Utilisation du crédit

Encours de 502 Md€ en 2005 (+10% en 2003, +14% en 2004 et +15% en 2005)

Durée d’emprunt plus longue : 13 ans en 1996 et 17 ans en 2005 Taux d’intérêt bas : 8-10% en 1996 et 3-5% en 2005

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Le marché de l’immobilier (1)

• Les acteurs Acheteurs / vendeurs : individus, institutionnels, Etat Intermédiaires : agents immobiliers, medias Prêteurs : institutions financières (banques, secteur coopératif

et mutuel), compagnies d’assurance

• Les secteurs du marché L’immobilier d’habitation

Résidence principale et secondaire (usage et placement) / Investissement locatif (placement)

Maisons individuelles / Immeubles collectifs

L’immobilier professionnel Bureaux, centres commerciaux, mus de boutiques, entrepôts et usines,

etc. (placement)

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Le marché de l’immobilier (2)

• L’offre et la demande Données générales (économie, fiscalité, société, etc.)

Taux d’intérêt du crédit Prix de l’immobilier et des investissements alternatifs Incitations fiscales Réglementation : rapport entre locataires et propriétaires Tendance démographie : augmentation constante de la population Mode de vie : divorces, familles recomposées, etc. Préférences des individus : type de bien, zone géographique, etc.

Données particulières relatives au bien Le bien lui-même : état, surface, nombre de pièces, disposition des pièces,

luminosité, exposition, mode de chauffage, étage, cave, parking, etc. L’immeuble : qualité de la construction, état des parties communes, travaux

prévus et à prévoir, problèmes de copropriété, etc. L’emplacement : quartier, proximité des commerces et des transports, etc. Exercice : trouver et étudier les grilles de prix de biens immobiliers (sur

un site d’annonces immobilières sur internet). Quel est l’intérêt de ces grilles pour la gestion de son patrimoine ?

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Le marché de l’immobilier (3)

• Les prix et les volumes Site de Jacques Friggit