La CUS remplace le « Conventionnement global de patrimoine » (CGP) instauré en 2004 par la loi sur les libertés et responsabilités locales, qui devient

La CUS remplace le « Conventionnement global de patrimoine » (CGP) instauré en 2004 par la loi sur les libertés et responsabilités locales, qui devient obligatoire.

Mise en place de « Conventions Mise en place de « Conventions d’utilité sociale » (CUS)d’utilité sociale » (CUS)

La CUS est conclue avec l’Etat au plus tard le 31 décembre 2010, pour une durée de 6 ans.

Elle comporte des indicateurs fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’organisme qui ne signe pas de CUS ou ne respecte pas les objectifs fixés est soumis à des sanctions financières au bénéfice de la CGLS (Caisse de garantie du logement social).

Concrètement, la CUS va permettre d’ajuster le loyer selon des critères « objectifs », conformes aux règles du marché. Chaque logement sera classé en fonction de « sa qualité, son attractivité et son positionnement sur les marchés locaux de l’habitat ».


La conséquence, ce sera une « remise en ordre » des loyers. Le conventionnement va permettre de distinguer (schématiquement) deux catégories de logements :

► des logements « bas-de-gamme » réservés aux locataires les plus pauvres (et concentrés dans les zones les plus dévalorisés) ;

► des logements « haut-de-gamme » dont les loyers seront réévalués dans une logique d’alignement sur les prix du marché.

C’est aussi une manière pour l’Etat de pousser encore un peu plus loin sa logique de désengagement financier.


La « remise en ordre » des loyers va en effet permettre de dégager des moyens financiers supplémentaires au bénéfice des organismes HLM, en plus de ceux dégagés par la vente de logements.

Cette manne devra être affectée à la construction de nouveaux logements, ce qui permettra à l’État de justifier son désengagement …et au passage de faire financer le logement social par les locataires du parc HLM eux-mêmes, au détriment de la solidarité nationale.


Dans la CUS, on retrouvera inévitablement la question de la vente des HLM. Rappelons que l’accord État/USH du 18 déc. 2007 prévoyait la vente de 40.000 logements par an. Un rapport remis en février 2009 par le député UMP Olivier Carré déplore que cet objectif n’ait pas encore été atteint et fait de la CUS l’un des instruments de la relance des ventes HLM.

Un point plus positif…

La CUS peut prévoir une modulation du surloyer « dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ». C’est enfin la prise en compte – du moins dans ces zones – de la situation des personnes théoriquement soumises au surloyer sans avoir pour autant les ressources suffisantes pour migrer vers le privé.

Art. passé inaperçu lors des débats.

Remise en cause de Remise en cause de l’agrément préfectorall’agrément préfectoral

Transposition d’une directive européenne (SSIG), avec création de nouveaux agréments.

Conséquence : l’agrément dont bénéficiaient nos associations pour l’accompagnement des candidats au DALO risque de ne plus exister en tant que tel. Il sera remplacé par un agrément « d’ingénierie sociale, financière et technique » dont les contours seront définis en Conseil d’Etat.

Seules les associations disposant de cet agrément pourront assister les demandeurs DALO, ainsi que les associations agréées « de défense des personnes en situation d’exclusion » (art. 76). La CSF risque donc d’en être exclue… à surveiller de près…

Les bailleurs sociaux qui n’investissent pas suffisamment dans la construction seront pénalisés (à partir de 2010).

Mise à contribution des Mise à contribution des organismes HLMorganismes HLM

L’ensemble des amendes sera redistribué aux organismes en difficulté par le biais de la CGLLS (Caisse de garantie du logement locatif social).

L’intention peut paraître louable. Pour sa part, la CSF n’hésite jamais à s’en prendre aux bailleurs qui n’entretiennent pas correctement leur patrimoine alors qu’ils en auraient les moyens…


Mais cette mise à contribution des organismes HLM, c’est surtout une manière pour l’Etat de mettre sous tutelle l’ensemble des organismes en leur dictant leurs priorités et en décidant à leur place de l’emploi de leurs fonds propres. Ça complète l’art. 1.


► La trésorerie des organismes HLM n’est pas entièrement mobilisable : elle intègre par exemple les dépôts de garantie, les provisions nécessaires à la réalisation des gros travaux d’entretien, le remboursement d’emprunts, les impôts fonciers ;

Le discours du gouvernement sur les « dodus dormants » s’appuie sur des contre-vérités. L’idée d’une « cagnotte » de 11 milliards d’euros ne tient pas la route :

► les bailleurs HLM sont déjà de plus en plus sollicités financièrement (notamment dans le cadre de la Rénovation urbaine et du Grenelle de l’environnement).


Les résultats seront donc très en deçà de ce qui a pu être annoncé. Mais l’Etat dispose ainsi d’un droit de regard sur les finances des organismes et peut éventuellement décider d’annexer une partie de leurs ressources.

On peut noter à ce sujet que l’article 5 prévoit dès maintenant le versement annuel, par la CGLLS, de 30 millions d’euros au bénéfice de l’ANRU. C’est donc bien une manière de pallier au désengagement de l’Etat.

Mise à contribution Mise à contribution du « 1% logement »du « 1% logement »

La Loi Boutin permet à l’Etat d’intégrer à son budget une partie des fonds du 1% logement (participation des employeurs à l’effort de construction).

Cette mesure va dans le même sens que l’art. 4 : celui d’un désengagement financier de l’Etat. Elle lui permet de dissimuler la baisse des crédits logement (- 7% en 2009, dont 30% en moins pour le logement social).

Il est notamment prévu que le 1% finance l’ANRU(1) et l’ANAH(2)

jusqu’en 2011.

Modification des règles de la Modification des règles de la concertation locativeconcertation locative

La négociation d’un accord collectif avec les locataires est désormais possible selon 3 cas de figure :

► Être affilié à une organisation représentative (les 5 de la CNC) ;

► Avoir obtenu au moins 50% des voix aux dernières élections HLM ;

► Fédérer au moins 20% des locataires de l’immeuble ou de l’ensemble concerné.

Modification des règles de la Modification des règles de la concertation locativeconcertation locative

L’accord conclu dans ce cadre est valide, sauf s’il est formellement rejeté par plus de 50% des locataires (délai : 2 mois)

2e cas de figure = si ces conditions ne sont pas réunies (pas d’assoc. ou de regroupement de locataires) Le bailleur s’adresse directement aux locataires pour leur proposer l’accord.

► Il est nécessaire qu’au moins 25% des locataires s’expriment ;

► Sur ces 25%, une majorité doit approuver l’accord. Dans le cas contraire, une nouvelle consultation peut être organisée. L’accord devient valable s’il obtient l’adhésion d’une majorité de votants (délai : 2 mois).

Requalification des quartiers Requalification des quartiers anciens dégradésanciens dégradés

Création d’un « Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés » (PNRQA).

Une centaine de sites à traiter d’ici 2016.

Direction du PNRQA : Agence nationale d’amélioration de l’habitat (ANAH). L’ANRU peut contribuer financièrement.

Requalification des quartiers Requalification des quartiers anciens dégradésanciens dégradés

Nos craintes :

► Conséquences de ces rénovations sur le niveau des loyers ;

► Risques de « gentrification » des quartiers concernés (aucune garantie de relogement et de maintien dans le quartier) ;

► Mise à contribution de l’ANRU, déjà en difficulté.

Facilitation des Facilitation des expulsions locativesexpulsions locatives

Réduction du délai prévu dans le cadre de la procédure d’expulsion : passe de 3 ans à 1 an.

Incompréhensible dans le contexte que nous connaissons :

► Hausse de l’endettement et crise économique ;

► Expulsions en hausse (+ de 100.000 en 2008 / env. 10.000 effectives) ;

► Explosion des impayés : sur les quatre dernières années, hausse de plus de 50% dans le parc HLM et de presque 100% dans le privé !

Facilitation des Facilitation des expulsions locativesexpulsions locatives

C’est une régression par rapport à des protections acquises suite aux combats de l’Abbé Pierre et aux grandes mobilisations des années cinquante.

Remise en cause du droit au Remise en cause du droit au maintien dans les lieuxmaintien dans les lieux

Obligation, pour certaines catégories de locataires, de libérer leur logement :

► Logements en sous-occupation : les locataires ayant refusé 3 offres de relogement se voient notifier un congé et doivent libérer leur logement dans les 6 mois (sauf si + de 65 ans) ;

► Personnes handicapées : lorsqu’un logement a été attribué du fait d’un handicap, le contrat est résilié lorsque l’occupant ne présente plus le handicap en question (avec proposition de relogement) ;


► Dépassements de plafonds : les locataires dont les ressources sont deux fois supérieures aux plafonds de ressources voient leur contrat transformé en contrat de location de 3 ans non renouvelable (public concerné : 9.000 personnes maxi). Les locataires soumis au SLS doivent être convoqués par le bailleur pour un examen de leur situation.


Conséquences de cet article :

► Des conséquences humaines catastrophiques ;

► Un discours culpabilisant (sur le thème de la mobilité ; sur le thème de l’occupation « abusive ») ;

► La remise en cause d’un droit fondamental, acquis en 1948 ;

► Des conséquences sur la mixité sociale (HLM = logement de transition réservé aux plus précaires).

Abaissement des plafondsAbaissement des plafonds

Plafonds de ressources abaissés de 10,3% « à compter du 1er jour du 3e mois suivant la date de publication de la présente loi » = 1er mai 2009.

Conséquences :

► Moins de mixité sociale : recentrage du parc HLM (le gouvernement avait envisagé un abaissement de 40% !) ;

► Plus de personnes soumises au SLS.

DALO régionaliséDALO régionalisé

Concerne l’Ile-de-France : la gestion et le suivi des dossiers peuvent se faire à un niveau interdépartemental.

Dans le cas de l’IDF, l’échelle régionale peut paraître pertinente mais peut avoir des conséquences concrètes dangereuses :

► des départements risquent de moins jouer le jeu ;

► de des demandeurs risquent d’être déplacés, sous peine de perdre leur droit.

Encadrement du montant de Encadrement du montant de l’astreinte DALOl’astreinte DALO

Les premières décisions rendues par les TA ont fixé des astreintes comprises entre 100 et 200 € par jour en cas de non-relogement dans les délais fixés.

Un art. 24 bis de la Loi Boutin limite la portée de ces premières décisions en limitant les astreintes au montant du logement ou de l’hébergement adapté aux besoins du demandeur.

Autrement dit, l’Etat ne paiera plus 100 à 200 € par jour, mais 15 à 25 € ! Voilà qui réduit considérablement la portée des décisions rendues par les TA…

Intermédiation locativeIntermédiation locative

Possibilité ouverte aux organismes HLM de capter des logements dans le parc privé et de pratiquer la sous-location de logements transitoires.

Egalement une remise en cause du droit au maintien, avec création d’un bail précaire (3 ans) et l’idée d’un logement social de transition va dans le sens d’une précarisation du statut des locataires.

Détecteurs de fumée obligatoiresDétecteurs de fumée obligatoires

Tout logement devra être équipé d’un détecteur de fumée dans un délai de 5 ans.

Le projet ne date pas d’hier. On se souvient notamment des incendies qui avaient eu lieu à Paris durant l’été 2005 et, la même année, de l’incendie tragique de l’Haÿ-les-Roses qui avait coûté la vie à 14 personnes.

Avec la pose de ces détecteurs émettant une forte sonnerie en cas d’émission de fumée, certains tablent sur une diminution par deux du nombre de victimes.


Un premier projet de loi, déposé au Sénat en juillet dernier, prévoyait en effet que ce soit au contraire le propriétaire qui supporte le coût de l’installation.

Un rapport du député UMP Damien Meslot en a décidé autrement, « pour responsabiliser les occupants »… Sans commentaire !

On peut en revanche s’interroger sur le choix des parlementaires de faire peser la responsabilité de la pose du détecteur et de son entretien sur le locataire.


L’installation du détecteur devra être notifiée à la compagnie d’assurance et occasionnera une minoration de la prime d’assurances.

Concrètement, il faudra compter 20 à 40 € par détecteur, plus le coût des piles nécessaires à son fonctionnement.

Dans le cas contraire, l’assureur pourra pratiquer une franchise de 5.000 € en cas d’incendie.

Financement des travaux en Financement des travaux en faveur des économies d’énergiefaveur des économies d’énergie

Les locataires seront mis à contribution pour financer les travaux d’économie d’énergie réalisés dans le cadre de la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement, dans la limite des 50% du montant de l’économie réalisée. Ce montant sera mentionné sur la quittance.

La liste des travaux éligibles et les nivaux minimaux de performance énergétique à atteindre seront précisés par décret, après consultation de la Commission nationale de concertation (où la CSF est représentée).

Exemple : le montant des charges de Monsieur DUPONT s’élevait avant travaux à 100 € ; après travaux, ce montant est porté à 80 €. Monsieur DUPONT devra néanmoins continuer de payer 90 € (maximum), dont 10 € affectés au remboursement des investissements.

Documents

La CUS remplace le « Conventionnement global de patrimoine » (CGP) instauré en 2004 par la loi sur les libertés et responsabilités locales, qui devient