Introduction générale

Le titre de cet ouvrage met en évidence deux concepts juridiques d’une grande importance dans le domaine du droit civil. Il s’agit, en premier lieu, de celui de propriété et, en second lieu, de celui d’immeuble.

Le droit de propriété, qui est l’un des droits fondamentaux de l’homme, ne soulève pas seulement des problèmes d’ordre juridique, mais égale-ment de profondes discussions économiques, sociales, voire morales, différant sensiblement suivant les époques de l’histoire et les divers sys-tèmes politiques en application dans un pays. Le droit de propriété, sui-vant les époques, a impliqué alternativement une faible intervention du législateur (19e siècle) ou une plus forte réglementation (période après la seconde guerre mondiale).

La propriété immobilière s’oppose à la propriété mobilière. L’importance de cette première était largement prépondérante lors de la rédaction du Code civil et jusqu’à la fin du 19e  siècle. C’était la propriété immobi-lière qui assurait la fortune de la famille noble et/ou bourgeoise. À cette époque, la propriété mobilière était de peu d’importance.

Cette situation a fondamentalement changé au 20e siècle, avec l’industria-lisation en constante évolution. En effet, les biens industriels modernes ne consistent généralement pas tellement en des terrains et des bâtiments, mais en des équipements, des brevets, des noms commerciaux et des titres cotés en bourse, pour n’énumérer que les facteurs économiques les plus essentiels.

Néanmoins, du point de vue juridique, les immeubles continuent à faire l’objet de la réglementation la plus vaste et la plus complexe dans le code civil. Une des raisons essentielles en est que les biens mobiliers, de par leur nature, sont appelés à changer plus souvent de propriétaire et ont une durée de vie moins longue, de sorte qu’ils se détériorent plus rapidement. Ces échanges ne doivent pas être entravés par une réglementation trop compliquée. Cela vaut notamment pour les relations entre commerçants.

L’objet de notre ouvrage est donc le droit de propriété sur les immeubles. Néanmoins, étant donné que certaines règles juridiques sont communes

La propriété immobilière

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PROMOCULTURE - LARCIER

aux biens meubles et immeubles, on ne saurait complètement passer sous silence le régime applicable aux meubles. Nous en examinerons donc les règles essentielles.

D’autre part, la propriété est susceptible de variations en ce qui concerne les droits conférés à une personne. Cela vaut spécialement, mais pas exclu-sivement, pour la propriété immobilière. On parle en ce sens de démem-brement du droit de propriété. Sous cet aspect, nous étudierons l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation, les servitudes, l’emphytéose et le droit de superficie.

Par ailleurs, il convient de distinguer entre le droit de propriété et la pos-session. Cette dernière est une situation de fait par rapport à un bien. Une personne, sans disposer de titre juridique, se met en possession d’un bien et se comporte comme si elle en était le propriétaire. Nous verrons quelles suites utiles la possession peut avoir dans le domaine du droit de propriété.

Nous terminerons l’ouvrage par une analyse des privilèges et des hypo-thèques.

L’hypothèque est un droit réel créé sur les immeubles affectés à l’acquit-tement d’une dette. Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypo-thécaires. À l’opposé de l’hypothèque, le privilège peut porter tant sur les meubles que sur les immeubles.

Par opposition aux autres droits réels mentionnés ci- dessus, qui sont des droits réels principaux, les privilèges et hypothèques sont seulement des droits réels accessoires. Ils sont l’accessoire d’un droit de créance, dont ils constituent une garantie.

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