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Les Acteurs de l’Immobilier

La loi n’exige pas que le contrat de courtage soit formellement conclu en la forme écrite.

Un contrat oral, voire même par ac-tes concluants, est par conséquent juridiquement suffisant pour per-mettre à un courtier de prétendre à une commission de courtage en cas de vente d’un bien immobilier.Dans ces cas, il appartiendra tou-tefois au courtier de faire la double preuve que tel vendeur l’a chargé, oralement ou par actes concluants, de trouver un acheteur et que c’est grâce à son intermédiaire que cet acheteur a conclu la vente.

Un contrat de courtage écrit

Par conséquent, en matière de cour-tage, comme d’ailleurs pour toutes transactions commerciales, la pru-dence commande toujours de fixer par écrit les droits et obligations in-

combant à chacune des parties à la transaction. Le contrat écrit, à l’inverse de l’ac-cord oral, présente le double avan-tage de clarifier les rapports entre les cocontractants et, surtout, de servir de preuve en cas de litige.

Les différents types de contrat de courtage

Il existe deux types, qui peuvent être cumulés, de contrat de courtage:• le courtage d’indication qui consiste à présenter un acquéreur au vendeur d’un bien immobilier;• le courtage de négociation qui consiste à servir d’intermédiaire pour la négociation d’une vente im-mobilière.A Genève, l’Association profession-nelle des gérants et courtiers en im-meubles (APGCI) et la Société des Régisseurs ont élaboré plusieurs

contrats types de courtage, recou-vrant les différentes formes d’inter-ventions possibles du courtier. Dans les autres cantons, on retrouve des documents similaires.

Ces différents contrats types sont:

• le contrat de courtage simple;• le contrat de courtage exclusif;• le contrat de courtage principal.En substance, les caractéristiques de ces différents contrats de cour-tage sont les suivantes.Le contrat de courtage simple n’ac-corde aucune exclusivité à un cour-tier. Le vendeur reste libre de man-dater plusieurs courtiers. Seul le courtier qui aura été à l’origine de la vente finalement conclue aura droit à sa commissionLe contrat de courtage exclusif ac-corde comme son nom l’indique un

Le coût du courtage immobilierPartenaire incontournable de toute vente immobilière, le courtier a droit à une commission dont il est vivement recommandé que les conditions et le montant soient préalablement fixés par écrit et de façon précise. A défaut, la commission réclamée par le courtier aboutira inévitablement à un litige entre les parties au contrat. Pour éviter une telle issue il convient de respecter les quel-ques règles décrites ci-après.

Me Patrick Blaser, avocat, associé de l’Etude Borel & Barbey, Genève

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mandat exclusif à un seul courtier. Le vendeur renonce par conséquent à mandater d’autres courtiers pour la vente de son bien immobilier.Le contrat de courtage principal est celui par lequel le vendeur manda-te, à titre exclusif, un seul courtier, à charge pour ce dernier de mettre en œuvre, sous sa propre responsabi-lité contractuelle, d’autres courtiers pour la vente du bien immobilier.

La fixation du prix de vente de l’immeuble

Le vendeur et son courtier doivent évidemment fixer dans leur contrat le prix de vente demandé par le ven-deur. Toutefois, le prix convenu n’a qu’une valeur indicative. Ainsi toute offre d’achat, même inférieure, doit être soumise à l’approbation, ou au refus, du vendeur.Souvent le «sport», pour le courtier, consiste à mettre en concurrence plusieurs acheteurs et de faire ainsi une sorte d’enchère au plus offrant. Il en résulte que le prix annoncé, par le jeu de l’enchère, se trouve fi-nalement majoré de plusieurs dizai-nes, voire centaines, de milliers de francs pour le plus grand bonheur du vendeur … et de son courtier.Cette situation résulte du fait que, juridiquement, tant que l’acte de vente, ou de promesse de vente, notarié n’est pas signé, le vendeur n’est pas lié par son offre. Cela ouvre ainsi la porte à toutes les sur-prises, mauvaises pour l’acheteur et bonnes pour le vendeur.De son côté, le vendeur peut aussi jouer les filles de l’air avec son cour-tier. En effet, comme l’indication du prix de vente ne lie pas le vendeur, ce dernier peut finalement renoncer à conclure un contrat de vente avec

un acheteur qui avait pourtant ac-cepté de payer le prix indiqué! Dans ce cas, le contrat de vente n’est pas conclu et le courtier peut faire une croix sur sa commission, sous ré-serve toutefois que le vendeur n’ait pas contrevenu aux règles de la bonne foi.

Le courtier a une obligation de résultat

Le courtier a autant d’intérêt que le vendeur à ce que la vente projetée se réalise, puisqu’il s’agit là d’une condition sine qua non pour que le courtier soit payé pour son activité.Le courtier, au contraire d’autres mandataires, a en effet une obliga-tion dite de résultat pour être rému-néré. Cela signifie que le courtier ne pourra encaisser la commission prévue avec le vendeur que lorsque la vente du bien immobilier aura bien eu lieu.A ce propos, les trois contrats ty-pes de courtage prévoient d’ailleurs expressément que le vendeur s’en-gage à ne payer au courtier la com-mission due que dès la conclusion effective de la vente.Sur ce point, le contrat type de courtage principal comporte tou-tefois une nuance, et de taille, en ce sens qu’il précise expressément que si une vente définitive n’a pas été conclue, mais qu’une promesse de vente a tout de même été signée, mais non exécutée, le courtier aura droit à une indemnité de 30% du dédit contractuellement prévu en faveur du promettant-vendeur.Que se passe-t-il lorsque le vendeur résilie le contrat de courtage puis, après cette résiliation, conclut un contrat de vente avec un acheteur présenté par le courtier?

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Le courtier a autant d’intérêt que le vendeur à ce que la vente projetée se réalise.

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Dans ce cas, les contrats types de courtage protègent expressément le courtier, à juste titre d’ailleurs, en prévoyant que la commission sera due au courtier même si le contrat de courtage a pris fin. Dans ce ca-dre, il appartiendra toutefois au courtier d’adresser au vendeur le nom de toutes les personnes qu’il aura contactées et auxquelles il aura fait des offres en vue de vendre le bien immobilier concerné.En ce qui concerne le contrat type de courtage principal, il appartien-dra au courtier principal, à qui le vendeur versera l’intégralité de la commission, de répartir cette der-nière entre les différents courtiers qu’il aura lui-même mandatés.

La fixation du montant de la commission de courtage

Les trois contrats types de courtage prévoient que la commission est calculée conformément aux tarifs en vigueur des associations profes-sionnelles représentatives. Pour re-prendre l’exemple genevois, il s’agit des tarifs de l’Association profes-sionnelle des gérants et des cour-tiers en immeubles et de la Société des Régisseurs.Selon ces tarifs, le taux de la com-mission de vente est de 5% sur les premiers 500 000 francs et de 3% sur le solde (conditions générales de la SR, édition 1999).Lorsque le vendeur met en œuvre plusieurs mandataires, le taux de la commission est majoré au mini-mum de 1% lorsque le vendeur met en œuvre deux mandataires, et de 2% s’il met en œuvre trois manda-taires ou plus.Le tarif est différent en cas de vente globale d’un immeuble en propriété

par étage. Dans ce cas, le taux de la commission est de 4%. Par ailleurs la commission n’est pas calculée sur le prix de vente de chaque objet pris individuellement, mais sur le prix global. La commission est payable lors de la vente de chaque objet.

Le paiement de la commission de courtage

La plupart des litiges entre vendeur et courtier tournent autour de deux questions: celles de savoir si l’ache-teur a effectivement acquis le bien immobilier grâce à l’intervention du courtier et, lorsque plusieurs cour-tiers ont été mandatés, grâce à l’in-tervention duquel d’entre eux.Comme déjà indiqué, la commis-sion est due au courtier, selon les contrats types de courtage, dès la conclusion de la vente.En réalité, cette commission n’est due au courtier qui la réclame que pour autant qu’il prouve que c’est effectivement grâce à son intermé-diaire que la conclusion de la vente a pu se faire, soit parce que c’est lui qui a présenté l’acheteur, soit parce que c’est lui qui a conduit la négo-ciation ayant abouti à la vente.Pour que le courtier ait droit à la commission, il lui suffit d’établir qu’il est à l’origine de l’intérêt mani-festé par l’acheteur pour le bien im-mobilier qu’il a finalement acquis. Pour ce faire, en cas de contestation à ce propos, il suffit en fait que le courtier prouve que c’est lui qui a indiqué au futur acheteur que le bien immobilier concerné était à vendre. C’est suffisant quand un seul courtier est intervenu.C’est plus délicat lorsque plusieurs courtiers sont entrés en scène, chacun au bénéfice d’un contrat

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de courtage distinct. Dans ces cas, chacun des courtiers qui revendi-que le paiement de la commission doit établir que c’est bien lui qui a établi le «lien psychologique» ayant amené l’acheteur à acquérir le bien immobilier concerné. Dans les cas où plusieurs liens psychologiques ont été noués, le Tribunal fédéral a tendance à répartir le montant de la commission due en fonction de l’importance de l’influence exercée par chaque courtier sur l’acheteur. Le résultat de cette approche reste très aléatoire.C’est pour éviter ce genre d’action que les courtiers préfèrent conclure un contrat de courtage exclusif, uni-que ou principal.Le vendeur peut également y trou-ver son compte. En effet, en cas de pluralité de courtiers, le vendeur peut s’exposer au risque de devoir payer deux fois la commission lors-qu’un même acheteur a été pré-senté par deux courtiers agissant séparément!

La fin du contrat de courtage

Comme toutes les bonnes choses ont une fin, le vendeur n’est pas lié à vie à son courtier. En effet, le courtage, comme n’importe quel autre mandat, peut être résilié en tout temps.Toutefois, pour essayer de prému-nir le courtier contre cet aspect un peu abrupt, mais caractéristique, du mandat, les contrats types de courtage prévoient expressément la possibilité de conclure un contrat de courtage de durée limitée, taci-tement renouvelable.Mais comme cette clause contrac-tuelle est discutable, les contrats types de courtage précisent que la

possibilité de résilier le contrat de courtage en tout temps reste tout de même réservée avec suite, le cas échéant, d’indemnisation en cas de dommage subi par le cour-tier.A ce propos le contrat type de cour-tage principal va encore plus loin, puisqu’il prévoit expressément, à l’inverse des deux autres contrats types de courtage, que le courtier a droit à une indemnité forfaitaire prévue à l’avance dans le contrat en cas de:• résiliation anticipée du contrat par le vendeur;• expiration ou dénonciation du contrat avant qu’une vente ne soit intervenue.Le contrat type de courtage princi-pal précise que l’indemnité forfai-taire sert à couvrir les honoraires d’étude du dossier, le rembourse-ment des débours du courtier, ainsi que ses frais, notamment de dépla-cement, de constitution de dossier, d’analyse de la situation, d’assis-tance administrative, d’établisse-ment d’offres, etc.Par rapport au montant prévu initia-lement en pourcentage de la vente, cette indemnité ne représente tou-tefois qu’une maigre consolation pour le courtier «marri».En conclusion, et pour diminuer tout risque de litige quant à l’inter-prétation d’un contrat de courtage, il est vivement recommandé de re-courir aux contrats types de courta-ge rédigés quasiment «sur mesure» par les différentes associations pro-fessionnelles immobilières. Cela pourra éviter aux parties certains désagréments non prévus à leur budget ! n

Patrick Blaser

Pour que le courtier ait droit à la commission, il lui suffit d’établir qu’il est à l’origine de l’intérêt manifesté par l’acheteur pour le bien immobilier qu’il a finalement acquis.

La plupart des litiges entre vendeur et courtier tournent autour de deux questions: celles de savoir si l’acheteur a effectivement acquis le bien immobilier grâce à l’intervention du courtier et, lorsque plusieurs courtiers ont été mandatés, grâce à l’intervention duquel d’entre eux.