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Le développement des meublés de tourisme : quels impacts sur les marchés locaux du logement dans le
Haut-Rhin?
Septembre 2018
Notre démarche
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Sommaire
Éléments de contexte pour le Haut-Rhin…………………………………………………….………………………..…….3
Une offre en meublés de tourisme en fort développement……………………………….…………..……..5
Des meublés concentrés dans les principales communes touristiques……………………………………………6 Airbnb : le succès mondial d’une plateforme d’hébergement touristique……..………….……………………7 Une part élevée de petits logements dans l’offre proposée sur Airbnb……………….……………….…………7 Airbnb fait évoluer les pratiques des agences immobilières…………..……………………………………………….9
Une rentabilité qui peut être plus élevée que la location traditionnelle………….…..……...……9
Une fiscalité avantageuse pour les propriétaires………………………………………………..…………….…….10
Les premiers signes de l’impact du phénomène Airbnb sur le parc de logements..……….11
Quels outils de régulation à la disposition des pouvoirs publics ?.........................................12
Le Haut-Rhin est le deuxième département de la région Grand Est en matière de fréquentation touristique (en nombre de nuitées dans l’hôtellerie). Le tourisme représente près de 15 000 emplois salariés et non salariés, ce qui explique notamment son poids important dans l’économie*. Avec la révolution numérique en cours actuellement, le secteur connaît des changements majeurs, tout comme d’ailleurs d’autres pans entiers de l’économie. Les professionnels du secteur doivent donc faire preuve d’une adaptation rapide, impliquant parfois des investissements importants. Le numérique, avec notamment le développement considérable des réseaux sociaux, a entraîné une nouvelle façon d’appréhender et de vivre le voyage. Le grand point fort de cette révolution digitale est bien évidemment de simplifier grandement l’offre touristique dans son ensemble (informations sur la destination, comparateurs de prix, billets d’avion, hébergements…). En matière d’hébergement touristique, la plateforme collaborative Airbnb est devenue, en quelques années seulement, un acteur incontournable, au point de faire de l’ombre aujourd’hui à l’hôtellerie. Ce phénomène s’inscrit plus globalement dans l’intérêt marqué pour les gîtes touristiques, résultant d’un engouement pour ce type d’hébergement. Les propriétaires y voient l’occasion d’obtenir une visibilité exceptionnelle pour leur bien à louer, et par conséquent d’une grande opportunité d’augmenter leurs revenus. Dans ce contexte, de plus en plus de propriétaires bailleurs abandonnent la location classique au profit de la location saisonnière. Ce changement, particulièrement prégnant dans les grandes villes, s’opère désormais dans d’autres secteurs. Face à ce phénomène grandissant et aux répercussions engendrées sur les marchés du logement, notamment sur celui des résidences secondaires et du locatif privé, l’ADIL 68, avec son observatoire de l’habitat, a voulu creuser la question à travers cette note exploratoire.
*Source : ORTA
Éléments de contexte pour le Haut-Rhin
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Pour l’INSEE , une résidence secondaire est un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements loués (ou à louer) pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, d’où leur regroupement en une seule catégorie.
En 2014, près 10 000 résidences secondaires étaient recensées dans le Haut-Rhin. Si ce chiffre progresse depuis plusieurs années, le taux départemental en revanche reste stable (2,7% en 2014 contre 2,6% en 2006). Les communes du secteur vosgien et du piémont viticole sont celles où les taux de résidences secondaires sont les plus forts. Selon les derniers chiffres disponibles, le département totalisait 10 395 résidences secondaires en 2015.
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devenue très rapidement un acteur incontournable de l’offre et de la demande touristique dans le monde. Si une partie des offres sont constituées de résidences principales (chambre privée, chambre partagée, logements loués entiers de manière très occasionnelle par leurs propriétaires le temps de leurs vacances), beaucoup de logements néanmoins sont des meublés de tourisme loués tout au long de l’année, et donc considérés comme étant des résidences secondaires (selon la définition de l’INSEE). À l’inverse, Mulhouse a vu son nombre de résidences secondaires diminuer de 7,7%. L’évolution du nombre de résidences secondaires entre 2009 et 2014 montre une progression marquée sur le piémont viticole dans sa partie la plus touristique (entre Kaysersberg Vignoble et Ribeauvillé). Les baisses les plus prononcées s’observent dans certaines communes reculées de la vallée de Munster ainsi que dans le sud du Sundgau. À noter que beaucoup de ces communes ont des taux de résidences secondaires importants (parfois plus de 15%). Certaines de ces baisses peuvent donc être relativisées. Il faut souligner que la mauvaise conjoncture économique sur la période de référence a eu un impact important et durable sur le marché de la résidence secondaire.
L’évolution du nombre de résidences secondaires sur les trois principales communes du Haut-Rhin montre une progression marquée sur Colmar et Saint-Louis entre 2006 et 2014, avec respectivement +54,2% et +137,0%. Ces augmentations peuvent en partie s’expliquer par l’émergence, après 2010, de nouvelles formes d’hébergements : il s’agit plus particulièrement de l’apparition de la plateforme collaborative Airbnb, qui est
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En 2018 dans le Haut-Rhin, 1 138 logements étaient labellisés « Gîtes de France ou Clévacances ». Cependant, l’offre de meublés de tourisme est bien plus importante dans la mesure où un grand nombre de logements ne sont pas labellisés et peuvent être facilement mis en location par le biais des petites annonces. Beaucoup de communes disposent d’une offre en logements labellisés, alors que l’offre Airbnb est plus concentrée sur des secteurs bien précis. Sur la plateforme Airbnb, 2 000 logements entiers étaient proposés en location touristique en avril 2018. Cela représente un chiffre considérable dans la mesure où cette société a été créée il y a à peine dix ans. Dans le Haut-Rhin, comme partout ailleurs, sa croissance est particulièrement prégnante dans les grandes villes et dans les secteurs les plus touristiques.
Une offre en meublés de tourisme en fort développement
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Les meublés de tourisme ne sont pas répartis de manière homogène sur le territoire. Ces logements se localisent essentiellement dans les communes où le potentiel touristique est le plus important, notamment dans le massif Vosgien et dans les communes situées sur la route des vins : les parcs naturels, les activités hivernales et estivales, les villes et villages expliquent la concentration des résidences secondaires et des meublés touristiques dans ces territoires. D’après un sondage réalisé sur près de 5 500 visiteurs en Alsace, les raisons principales qui ont motivé un séjour pendant l’été dans la région sont avant tout la découverte des villes et villages à maisons typiques (61%), la gastronomie, le vin et la visite de caves (43%), la visite d’un musée, châteaux et festival (29%), la randonnée, à pied ou à cheval (21%) et la recherche d’un environnement naturel et préservé (20%)*. Des gîtes de plus en plus prisés par les touristes Entre 2014 et 2015, la fréquentation hôtelière en Alsace a progressé légèrement (+1%), mais celle des meublés de tourisme labellisés « Gîtes de France » a fortement augmenté (+10%). Cependant, les hébergements touristiques choisis diffèrent sensiblement selon la nationalité des touristes. Parmi les principales nationalités ayant séjourné en 2016 dans le département, ce sont les Français qui privilégient les meublés de tourisme labellisés pour leurs vacances (24%). À l’inverse, seuls 3% des Italiens et des Suisses optent pour ce type d’hébergement, lui préférant largement l’hôtel. Il est possible de louer un logement meublé pour une courte durée sans que la location soit classée en meublé de tourisme. Il renseigne néanmoins le locataire sur le niveau de confort du logement et constitue un outil de commercialisation pour le loueur. Un nombre de touristes en constante progression Globalement, le tourisme se porte bien dans le Haut-Rhin : 5,7 millions de touristes sont venus en visite en 2016. Dans ce contexte, de plus en plus de propriétaires ont mis un bien immobilier en location touristique. Celle-ci apparait pour beaucoup d’entre eux comme la solution idéale car moins contraignante que la location classique et surtout avec une rentabilité beaucoup plus forte. * Chiffres clés du tourisme de la destination Alsace (sept. 2017) - ORTA
Des meublés concentrés dans les principales communes touristiques
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Une plateforme de location simple et accessible à tous Sur Airbnb, les propriétaires peuvent mettre en location des logements entiers (à l’année ou de manière temporaire). Ils ont également la possibilité de mettre à la disposition des touristes une chambre de leur propre logement : soit une chambre privée, soit une chambre partagée. Dans tous les cas, l’inscription sur le site est très facile et la possibilité de louer peut être toute aussi rapide. La souplesse de la plateforme constitue l’un de ses points forts, donnant l’impression au propriétaire d’être libre dans ses choix. Dans les faits, c’est la disponibilité du logement ou de la chambre qui conditionnera son référencement sur le site internet.
Airbnb : le succès mondial d’une plateforme d’hébergement touristique
Airbnb, plateforme collaborative de location et de réservation de logements entre particuliers, connaît un succès fulgurant depuis quelques années. Cette tendance s’inscrit dans de nouveaux comportements qui émergent, en partie liés aux réseaux sociaux et aux nouvelles relations que les gens peuvent nouer. Louer une chambre chez un particulier plutôt qu’à l’hôtel, pouvoir dialoguer avec les personnes qui résident sur place et avoir la possibilité de vivre comme elles le temps de quelques jours de vacances est maintenant fréquent. C’est d’ailleurs ce qui fait le succès d’Airbnb, au point de devenir de nos jours un très sérieux concurrent aux professionnels du tourisme. Il faut d’ailleurs admettre que cette entreprise n’a plus rien à voir aujourd’hui avec le service collaboratif de ses débuts : son succès en a fait une société commerciale au point d’apparaître comme un exemple du capitalisme triomphant, où tout ce qui est privé peut désormais se monnayer (du logement jusqu’au canapé convertible du salon).
Une offre Airbnb toujours plus importante Sur Colmar, l’offre locative totale proposée par Airbnb a progressé de 121% entre avril 2016 et avril 2018. À Riquewihr, plus de 10% des logements y sont proposés à la location (en ne comptabilisant que l’offre en logements entiers). C’est au cours des mois les plus touristiques que les annonces sont les plus nombreuses au regard de l’activité annuelle. Des propriétaires peuvent mettre une chambre en location, voire même leur résidence complète, durant leurs propres vacances. Une partie de l’offre locative proposée sur Airbnb est donc constituée de résidences principales. Cela explique en partie les variations observées par exemple sur la ville de Colmar.
Colmar : rue des Marchands
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La part des T1 et des T2 est importante dans les trois principales grandes villes du département. La rentabilité sur ce type de logement est également supérieure, d’où l’intérêt des investisseurs pour les petites surfaces. C’est clairement le cas dans le centre historique de Colmar. Du côté des villages touristiques de la route des vins, la part des grands logements, en revanche, est bien plus élevée. À noter que la part des chambres indépendantes louées dans des résidences principales est plus forte sur Mulhouse et Saint-Louis comparativement à Colmar. Cela permet à des propriétaires d’avoir un complément de revenus qui peut être intéressant selon le nombre de nuitées réalisées annuellement. En revanche, dans le vignoble et dans la vallée de Munster, la part des logements entiers est très majoritaire.
Une part élevée de petits logements dans l’offre proposée sur Airbnb
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Sur la base de dix nuitées par mois, un meublé touristique de type T2 peut engendrer 600 € de revenus, alors que le loyer mensuel peut être estimé à 430 € dans le cas d’une location traditionnelle. Dans ce contexte, il est compréhensible que beaucoup de propriétaires bailleurs ayant un ou des biens situés dans des territoires prisés par les touristes aient franchi le pas de la location saisonnière ces dernières années. Il faut néanmoins souligner que certains propriétaires abandonnent aussi la location touristique après avoir été confrontés à la réalité des choses, et notamment aux contraintes spécifiques liées à ce type de location (disponibilité, accueil, ménage, frais divers…). Les abattements fiscaux actuellement en vigueur peuvent encourager les propriétaires. De plus, le risque d’impayés est très faible, ce qui peut rassurer les propriétaires. Pour ces derniers, le fait de disposer bien plus facilement de leur logement est également un atout indéniable de la location saisonnière. Il est certain que la multiplication des gîtes touristiques pourra avoir une incidence à un moment donné sur la rentabilité. Les plus anciens propriétaires de meublés de tourisme peuvent déjà peut-être s’en rendre compte : la concurrence est désormais très forte, avec notamment l’arrivée sur ce marché de biens toujours plus beaux, modernisés et rénovés, visant à satisfaire au mieux des touristes toujours plus exigeants.
Une rentabilité qui peut être plus élevée que la location traditionnelle
Sur la base d’un logement de 45 m² d’une valeur de 100 000 € / Source : ADIL 68
Century 21 s’associe à Airbnb pour simplifier la sous-location Un partenariat a récemment été conclu entre Airbnb et le premier réseau mondial d’agences immobilières. Le principe est de simplifier la sous-location de logements, d’une durée de 120 jours par an maximum, à des voyageurs utilisant la plateforme de réservation. Un bail compatible Airbnb peut désormais être signé entre un locataire et un propriétaire passant par le réseau Century 21. Son but est d’autoriser la sous-location avec un partage des revenus financiers entre le propriétaire (qui toucherait 23% des revenus), le locataire (70%) et l’agence immobilière (7%). Une expérimentation aura lieu sur la ville de Paris, avant une extension de ce nouveau bail d’ici la fin 2018 à l’ensemble des agences Century 21 en France.
Avec la forte progression du nombre de gîtes touristiques, en partie imputable à la plateforme Airbnb, des agences ont perçu l’opportunité de diversifier leur activité, notamment auprès des propriétaires de gîtes qui désirent s’affranchir des contraintes inhérentes à ce type de location. Certaines agences ont donc créé un service spécifique dédié à la gestion de ces gîtes. Elles offrent ainsi aux propriétaires des services clés en main : accueil et départ des touristes, service de ménage… C’est avant tout dans les zones où l’offre d’hébergement touristique est la plus importante que ce type de service proposé par les agences immobilières se développe depuis quelques années.
Le maintien d’une certaine rentabilité peut donc aussi se faire au prix d’investissements relativement lourds pour certains propriétaires, notamment sur certains secteurs soumis à une offre d’hébergements touristiques de plus en plus conséquente : Colmar, vignoble…
Airbnb fait évoluer les pratiques des agences immobilières
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Une fiscalité avantageuse pour les propriétaires
La loi de finances rectificative pour 2016 a unifié le régime fiscal de la location meublée en prévoyant que toute personne qui donne en location directe ou indirecte, de façon habituelle ou occasionnelle, des locaux d’habitation meublée, exerce une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime d’imposition est identique à celui d’une micro-entreprise lorsque le chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année précédente n’excède pas 70 000 € par an. Alors que l’abattement sur le montant du chiffre d’affaires des micro-entreprises est de 50%, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes bénéficient d’un abattement de 71% (dans la limite néanmoins d’un montant du chiffre d’affaires hors taxe ne dépassant pas 170 000 €). Dans le cas d’un meublé de tourisme, le propriétaire est soumis à une législation bien moins contraignante (absence des diagnostics relatifs à la qualité du logement par exemple). Il n’est pas non plus soumis à des normes strictes de décence du logement. De plus, la fiscalité d’un investissement immobilier est plus avantageuse en meublé touristique. Par exemple, le conventionnement ANAH implique des conditions de mise en location beaucoup plus restrictives que la location touristique (conditions de ressources des locataires, plafonnement du loyer). Le conventionnement ANAH demande donc de la part des propriétaires un effort significatif sur le loyer pour un abattement fiscal moins intéressant, ce qui peut expliquer aussi l’attrait qu’exerce le gîte touristique auprès des propriétaires bailleurs. Un loueur professionnel, au sens fiscal du terme, est une personne inscrite au registre du commerce en qualité de loueur en meublé, dont les recettes annuelles tirées de la location en meublé sont supérieures à un certain montant et qui retire de l’activité de loueur des recettes excédant le total des autres revenus professionnels. Un loueur non professionnel est une personne qui n’est pas inscrite en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce ou bien une personne qui, bien qu’inscrite au registre du commerce en qualité de loueur en meublé professionnel, retire de cette activité des recettes annuelles inférieures ou égales à un certain montant et/ou des recettes n’excédant pas le total des autres revenus professionnels
Source : ADIL 68
Colmar : rue Berthe Molly
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Des enjeux importants pour le marché locatif privé Dans certaines zones, le poids de la plateforme de location Airbnb dans l’hébergement touristique devient si important que les acteurs politiques mesurent de plus en plus l’impact qu’un tel développement peut avoir, notamment sur le marché locatif. Alors que des pays décident de légiférer, que des villes commencent à réglementer les meublés de tourisme, le déséquilibre entre l’offre locative privée classique et l’offre locative touristique est plus que jamais réel dans certains territoires. L’enjeu est bien évidemment très important, au-delà du fait que cette activité échappe à la fiscalité traditionnelle : il s’agit pour une commune de pouvoir garantir à ses habitants, à ses étudiants, à ses actifs, la possibilité de se loger, tout en essayant de développer une industrie touristique essentielle à l’économie locale. L’équilibre n’est pas évident et la tâche ardue, notamment dans un monde toujours plus concurrentiel en raison de la démocratisation des voyages en avion. En cas de déséquilibre prononcé, le risque est grand de voir partir des habitants face à l’augmentation des loyers, à l’enchérissement du coût de la vie, et progressivement remplacés par des touristes dont les besoins et les services ne sont pas forcément les mêmes. Un taux de résidences secondaires ou de logements occasionnels dans le centre-ville de Colmar qui progresse À titre d’illustration, pour la période 2009-2014, l’évolution des modes d’occupation des logements à l’échelle de Colmar révèle un mouvement marqué de création de résidences secondaires. Les derniers chiffres de l’INSEE pour l’année 2015 montre la poursuite de cette tendance sur la ville de Colmar avec un taux de résidences secondaires au plus haut depuis 2009. Le taux de résidences secondaires a particulièrement progressé dans le quartier centre. Dans le même temps, celui des logements vacants a diminué sensiblement. Il est donc fort probable que certains de ces logements vacants aient été transformés en gîtes touristiques. Enfin, le taux de résidences principales n’a que peu progressé (+0,8% par an sur la période de référence), ce qui correspond à un volume équivalent à l’augmentation des résidences secondaires.
Les premiers signes de l’impact du phénomène Airbnb sur le parc de logements
La création de gîtes touristiques peut aussi améliorer le bâti existant L’enjeu essentiel de l’équilibre entre l’offre en logements pour la population locale et celle pour les touristes reste pour le moment encore difficile à cerner réellement. Cependant, dans certaines communes très touristiques, il devient de plus en plus évident. Mais au-delà de cet aspect, l’accroissement des gîtes se fait très majoritairement au sein d’un bâti ancien, souvent en centre bourg, où l’intérêt patrimonial est fort. Les opportunités financières offertes par la location touristique peuvent donc aussi permettre à des propriétaires de rénover un bien immobilier (un logement vacant par exemple). Des propriétaires échaudés par la location classique peuvent aussi se décider à réaliser des travaux précisément dans le but d’accueillir des touristes. De plus, certains propriétaires réalisent des travaux de rénovation parfois beaucoup plus lourds (le réaménagement d’une grange ou la transformation d’une maison alsacienne). Dès lors, de telles opérations sur le cadre bâti peuvent avoir un impact appréciable sur le plan culturel, dans un souci de conservation du patrimoine architectural alsacien. Or, ce type de rénovations ne se feraient peut-être pas sans l’apport d’une source de revenus appréciables que peut à ce jour engendrer les locations touristiques. On peut émettre l’hypothèse que certains de ces logements rénovés pourraient être remis un jour sur le marché immobilier (location/vente).
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Un outil de régulation : l’autorisation préalable à la mise en location en cas de changement d’usage*
Le développement du nombre de logements dédiés à la location de courte durée à des fins touristiques entraîne, dans les villes caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, une raréfaction du marché locatif traditionnel. Cette situation est préjudiciable pour les habitants, qui sont contraints de s'éloigner pour trouver un logement.
Depuis 2014 (loi ALUR), le législateur est intervenu en vue de permettre aux territoires faisant face à une situation particulièrement tendue entre l'offre et la demande de logements de se doter d'outils pour réguler l'offre de meublés de tourisme.
L’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit, dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les communes des départements des Hauts-de Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne, qu’avant de déclarer sa mise en location, le loueur doit obtenir une autorisation.
L’article L 631-9 du CCH prévoit la faculté d’étendre le champ d’application de l’article précité. Une commune hors champs d’application de l’autorisation préalable peut décider d’entrer dans le dispositif, soit par décision de l’autorité administrative (Préfet) sur proposition du maire, soit par une délibération de l’organe délibérant de l’EPCI compétent. Elle peut décider de soumettre seulement une partie de la commune au dispositif selon des critères ciblés (risque d’aggraver la pénurie de logements, équilibre social de l’habitat…).
* Louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage
Pour plus de renseignement concernant les modalités de cette autorisation, n’hésitez pas à consulter les juristes de l’ADIL 68
Quels outils de régulation à la disposition des pouvoirs publics ?
Un outil de connaissance : la déclaration administrative des meublés de tourisme
Selon l’article D 324-1du code de tourisme, les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif des locataires, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. Toute personne qui met en location un meublé de ce type doit en faire la déclaration au maire de la commune où est situé le meublé, sauf si le local constitue sa résidence principale (article L 324-1-1 du Code de tourisme).
Notion de résidence principale : lieu où l’occupant à son logement pendant huit mois de l’année, sauf circonstances professionnelles ou de santé.
La non déclaration d’un meublé de tourisme est sanctionnée par une amende (contravention de 3ème catégorie).
Dans la mesure où aucune norme de décence n’est imposée pour les meublés de tourisme, le classement peut-être la garantie d’un logement de qualité pour les touristes.
Avant la mise en location, le propriétaire devra vérifier que le règlement de copropriété ne soit pas un frein à louer le logement en meublé de tourisme. Des restrictions peuvent en effet être prévues dans les immeubles à usage d’habitation exclusivement bourgeoise où toute activité professionnelle est interdite.
La ville d’Obernai a pris une délibération pour endiguer l’offre Airbnb. Le conseil municipal a voté le lundi 1er octobre 2018 l’instauration du régime d’autorisation préalable de changement d’usage des locaux d’habitation, que le préfet devra encore valider.
Pour aller plus loin : Rapport d’information : « Airbnb, booking… : pour une régulation équilibrée et efficace » http://www.senat.fr/rap/r17-587/r17-587_mono.html
