LE MAGAZINE D’INFORMATION DU MOUVEMENT HLM N° 1117 | … · propositions dans le cadre de l’acte 2 du Plan Logement d’abord, annoncé par le gouvernement en septembre dernier

LE MAGAZINE D’INFORMATION DU MOUVEMENT HLM N° 1117 | 29 février 2020

la vente Hlm en questions

L’actualité Propositions de la FAP et de l’USH pour un second souffle au Logement d’abord | Journée professionnelle L’Europe protège les missions d’intérêt général | Le Mouvement Mobiliser les Offices sur la stratégie digitale

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Partenaires offi ciels de la Semaine de l’innovation Hlm Organisée par

Actualités Habitat / N°1117 / 29 février 2020 _ 01

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// l’édito

Le Logement d’abord est depuislongtemps une priorité duMouvement Hlm, et les bailleurssociaux se sont largement engagés

dans cette cause au service de nosconcitoyens les plus fragiles. Lesstatistiques concernant les attributions delogements locatifs sociaux pour l’année2019 illustrent cette mobilisation : le

nombre d’attributions dans le parcsocial depuis l’hébergementgénéraliste (hors dispositif d’asile)représente plus de 14 800 logements,soit une augmentation de 5 % parrapport à 2018 et de 20 % par rapportà 2017. Certains diront que cela n’est

toujours pas suffisant, et nouscomprenons cette alerte, tant la

situation de milliers de Français est plusque jamais précaire.

Mais le Mouvement Hlm se fait fort derépondre aux demandes les plus sensibleset les plus urgentes. Le nombred’attributions aux ménages sans abri ouen habitat de fortune dans le parc socials’est ainsi élevé à 8 380 (+ 13 % par rapportà 2018, + 27 % par rapport à 2017). Loin desgrands discours, et peut-être trop discretssur le sujet, nous agissons au quotidien enmobilisant non seulement nos finances

mais également notre ingénierie sociale,en développant des liens pérennes et deconfiance avec le secteur associatif. Carnotre mission n’est pas simplement deloger mais également d’accompagner cespublics fragilisés.

L’USH milite depuis longtemps pour quesoient donnés aux bailleurs sociaux lesmoyens d’amplifier le mouvement. Lesuccès des différents appels à projet« 10 000 logements Hlm accompagnés »témoigne de notre volonté d’innovation enla matière. Chaque demande de logementdoit pouvoir trouver une réponse adaptée.C’est avec cet objectif que l’USH et laFondation Abbé Pierre ont soumis 38propositions dans le cadre de l’acte 2 duPlan Logement d’abord, annoncé par legouvernement en septembre dernier.

Pour accompagner cette dynamique etmobiliser les bailleurs sociaux et nospartenaires, l’USH organise, le 17 marsprochain, une journée professionnellepour présenter les évolutions du Fondsnational d’accompagnement vers et dansle logement (FNAVDL) et le nouveauprogramme « logement accompagné ».Car cette ambition n’est pas quephilosophique, elle est aussiprofessionnelle. ●

Les Hlm au rendez-vousdu Logement d’abord

JEAN-LOUIS DUMONT

Président de l’Unionsociale pour l’habitat

Notre mission n’est pas simplement de loger mais également

d’accompagner ces publics fragilisés./////////////////////////////////////////////////

02 _ Actualités Habitat / N°1117 / 29 février 2020

sommaire /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Actualités Habitat, bimensuel d’information éditépar l’USH, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08;tél.: 01 40 75 78 00; www.union-habitat.org. Direc-teur de publication: Marianne Louis. Rédactriceen chef: Frédérique Xélot. Rédactrice: DianeValranges. Secrétaire de rédaction - maquette:Véronique Simonnet. Conception: Gavrinis. Com-position: 62avenue. Impression: DEJALINK. Les arti-cles peuvent être reproduits, en tout ou partie, sousréserve de la mention d’origine, avec l’accord de larédaction. Commission paritaire n°0523 G83187.ISSN: 1766-6066. Abonnements: 01 40 75 52 64 ou52 67 - Régie publicitaire: 01 40 75 50 08. Photos dusommaire: © Lulu Images, Shutterstock, F. Gallen.Actualités Habitat est imprimé sur du papier issude forêts gérées durablement et recyclé.

TARIFS 2020 (PRIX TTC)

Abonnement sur un an :22 numéros + des suppléments

version papier papier + web

• Organismes adhérents 337 € 368 €

• Autres abonnés 467 € 498 €

• Etranger 555 € 586 €

Prix au numéro : 29 €.Paiement sur facture uniquement.

Abonnement sur deux ans (papier + web) :

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• Autres abonnés : 896 €

01 ÉDITORIALÉdito de Jean-Louis Dumont

04 L’ACTUALITÉ• Une campagne de sensibilisation contreles punaises de lit • Le chiffre • FAP etUSH : comment donner un second souffleau Logement d’abord • Installation descommissaires à la lutte contre la pauvreté• Appel à projets : 20 M€ pour réduire lesdéchets de la construction • EnquêteBanque de France : nouveau recul dusurendettement des ménages • Décret surla gestion en flux • En bref

07 EXPRESS• Au cœur du logement social (Opaly) •Une semaine de découverte (Un Toit pourTous) • Un beau palmarès (Podeliha) •Classe Départ au service de l’intégration(GrandLyon Habitat)

08 EUROPE• Les SIEG-Hlm : l’Europe protège les mis-sions d’intérêt général • Fédération desESH : le logement au cœur des débats del’Université Europe

11 LE MOUVEMENT• Le 81e Congrès Hlm • L’École du renou-vellement urbain élargit son public •FNOPH : stratégie digitale, une journéepour mobiliser les Offices

14 TERRITOIRESPolitiques publiques : commentréinventer la ville ?

16 DIRECT HLMLes stratégies, initiatives et projets desorganismes : Trois SAC en Limousin,Lorraine et Bourgogne-Franche-Comté,Nomination CDC Habitat, Alliade,13 Habitat, Interbailleurs, Habellis

20 INNOVATION• L’innovation comme moteur chez Maine-et-Loire Habitat • Le langage del’innovation • L’USH rejoint Sekoya, laplateforme carbone et climat

22 MAÎTRISE D’OUVRAGE• Nouvelles réalisations (Vilogia, Opac 38,OPHLM de Nanterre, Périgord Habitat) •Une mutation en « smart building » (LaNantaise d’Habitations) • ConventionNPNRU pour l’Opac 36 • En bref • 30 pilesà combustible installées en logementssociaux (ACM Habitat)

25 DROIT ET FISCALITÉLa vente Hlm en questions

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#23


/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// regard

Entreprise libérée, côté salariés. À travers uneexposition itinérante de 32 portraits, immortaliséspar le directeur général, les salariés volontairesde Haute-Savoie Habitat livrent leur vision deleur expérience au sein d’une entreprise libérée,démarche dans laquelle l’OPH est engagé depuiscinq ans.Cette exposition est le prélude à un ouvrageintitulé S’il te plaît, Haute-Savoie Habitat, dessine-moi une entreprise libérée, à paraître fin 2020, chezActes Sud. Ici, première étape de l’expo soutenuepar La Caisse d’épargne Rhône-Alpes et la Banquedes territoires, à la mairie de Seynod. ●

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Pouvoirs publics

UNE CAMPAGNE DE SENSIBILISATION CONTRE LES PUNAISES DE LIT

A lors que les punaisesde lit avaient disparudans les années 50

dans l’Hexagone, environ400 000 sites (foyers etchambres d’hôtels), dont100 000 en Île-de-France,auraient été infectés parces insectes parasites en2018, selon la Chambre syn-dicale des industries dedésinfection, désinsectisa-tion et dératisation (CS3D)en 2018. Face à la recru-descence de ce phéno-mène, fort déplaisant pourles personnes de tous hori-zons qui peuvent en êtrevictimes(1), que l’on peutimputer à la multiplicationdes voyages internatio-naux, au développementdes vide-greniers et à larésistance aux insecticides,Julien Denormandie a pré-senté sa feuille de routepour prévenir et luttercontre les punaises de litdans les logements.Laquelle s’articule autour de trois actions :- une campagne numérique de sensibilisationet d’information des particuliers, via les réseaux

sociaux, qui a commencé le 21 février etqui explique les bons gestes à adopter,les solutions pour éviter les punaisesde lit ; objectifs : informer un maximumde personnes et limiter le sentimentde honte, car tout le monde peut êtrevictime de ce phénomène ;- un site Internet (stop-punaises.gouv.fr)qui reprend toutes les informationsnécessaires sur les gestes de préventionà adopter ainsi que les premiers trai-tements à mettre en place en cas desuspicion pour les éradiquer ; - un numéro de téléphone dédié (le08 06 70 68 06), via l’Agence nationalepour l’information sur le logement(Anil).

Parallèlement, ce volet communi-cation s’accompagne d’une structu-ration de la filière professionnelle, enpartenariat avec CS3D, afin de faireémerger rapidement une offre de for-mation et d’élaborer, avant le 30 juin,

des protocoles-types poursavoir comment intervenir.Les professionnels formésrecevront, dans un premiertemps, une attestation etseront référencés sur le sitede CS3D. Et d’ici le 31 décem-bre, un dispositif de certifi-cation et de labellisation deces professionnels est envi-sagé par le ministère. L’idéeétant de permettre aux par-ticuliers de trouver des pro-fessionnels compétents.

Enfin, le gouvernementvient de confier à CathyRacon-Bouzon, députée desBouches-du Rhône qui tra-vaille depuis plusieurs moissur ce sujet, une missionpour apporter des solutionsconcrètes à la lutte contreles punaises de lit. Il lui

appartient de clarifier les responsabilités entrepropriétaire et locataire, de déterminer lesmoyens d’action des bailleurs sociaux et dessyndics de copropriété et de proposer des solu-tions pour permettre aux foyers les plusmodestes de bénéficier d’un financement leurpermettant de combattre efficacement ces nuisibles.

À noter que dès 2018, l’USH très sensibiliséeà ce phénomène, a réalisé en partenariat avecl’Aorif et l’Unafo, le Cahier Repères n° 52 visantà fournir les éléments de connaissance néces-saires à la compréhension du mode de vie del’insecte et à présenter les principales étapesd’une démarche globale d’intervention enmatière de prévention et de lutte contre lespunaises de lit. Pour aider les organismes etinciter les locataires à prévenir leur bailleur encas de doute pour freiner l’infestation, un kitcommunication (dépliant, affichette, motiondesign…) avait été diffusé. ● F.X.

(1) Si les piqûres peuvent causer des démangeai-sons importantes, voire des allergies, elles netransmettent pas de maladies.

� Infographies réaliséespar le ministère àdestination desparticuliers.

Kit decommunication

disponible sur lecentre de

ressources del’USH. �

l’actualité /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

100 M€ D’ICI 2022 POUR LESCITÉS ÉDUCATIVES.

Après un fonds d’amorçage de8 M€ en 2019, le ministère de laVille délèguera aux préfets, dès2020 et pendant trois ans, prèsde 30 M€ par an pour les 80 Citéséducatives. Ces moyenspermettront de financer desactions concrètes pour conforterle rôle de l’école, promouvoir lacontinuité éducative dans les QPVet ouvrir le champ des possiblesaux enfants et aux jeunes. Cesplans d’action seront déployésavec les collectivités, l’État et lesassociations. Chaque Citééducative signera uneconvention-cadre formalisant lesengagements de l’État et de lacollectivité porteuse, avec unprotocole d’évaluation. Ce programme est né à partird’initiatives menées sur le terrainpar les élus locaux, les servicesde l’État et les associations àGrigny, Clichy-sous-Bois ouencore Chanteloup-les-Vignes. ●


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FAP et USH

COMMENT DONNER UN SECOND SOUFFLE AU LOGEMENT D’ABORD

A lors qu’un acte 2 du PlanLogement d’abord a étélancé en septembre 2019,

la Fondation Abbé Pierre (FAP)et l’Union sociale pour l’habitat(USH) appellent le gouvernementà prendre ses responsabilitéspour passer de l’expérimentationà la généralisation et avancentdes pistes d’amélioration pourlui donner un nouveau souffle àhorizon 2022.

Ce Plan, pour mémoire, prévoitla mobilisation de 60 millionsd’euros pour le développementde l’offre abordable et l’accom-pagnement social ainsi que lacréation d’un service public dela rue au logement.

Pour éviter de reproduire l’en-lisement du premier Plan, initiéen 2009, et constater le mêmedécouragement des acteurs, laFAP et l’USH mettent en évidence38 pistes d’amélioration des dis-positifs actuels et appellent l’Étatà s’en saisir, sans transférer unenouvelle fois ses responsabilitéssur les acteurs du logement.

Ces propositions très concrè-tes s’articulent autour des objec-tifs suivants : - démultiplier les territoires d’in-novation en poursuivant le finan-cement des territoires de miseen œuvre accélérée jusqu’en 2022 ;

- accompagner l’évolu-tion de la culture desacteurs pour une meil-leure prise en comptede la philosophie duLogement d’abord, enouvrant le club qui réu-nit les territoires demise en œuvre du Loge-

ment d’abord aux représentantsdes partenaires nationaux (fédé-rations d’associations, Mouve-ment Hlm…) ;- renforcer les moyens d’actiondonnés aux services intégrés del’accueil et de l’orientation (SIAO)en développant de nouveauxpartenariats par l’élargissementde leur gouvernance à d’autresacteurs ;- produire des logements acces-sibles aux personnes les plus pau-vres en augmentant progressive-ment l’objectif de production dePLAI de 40 000 à 60 000 par an,dont la moitié de « super PLAI »,avec des loyers proches des pla-fonds APL, grâce à un financementrenforcé issu du FNAP ;

- expérimenter la création defonds régionaux de remise dequittance Logement d’abord pourle parc social, financés par l’État,les collectivités locales qui le sou-haitent et d’autres partenaires ; - renforcer l’accompagnementsocial « Logement d’abord » ; - favoriser l’attribution des loge-ments sociaux aux personnessans domicile et hébergées ;- faciliter les régulations admi-nistratives ;- agir avec les personnes dès leurséjour à la rue.

« Les prochaines échéancesélectorales constituent par ailleursune véritable occasion de susciterl’intérêt de nouveaux élus locaux,à condition que l’État les encou-rage. Il est donc urgent que l’Étatse saisisse des conditions de réus-site d’une politique du logementdes personnes défavorisées, à boutde souffle depuis des années etfragilisée par les dernières déci-sions politiques en matière delogement et d’aides au loge-ment », affirment à l’unisson lesdeux partenaires. ●

Pour en savoir plus :détail des 38 propositions sur l’es-pace presse dans l’onglet ressourcesdu site USH : www.union-habitat.org

� Proposer d’accéder àun logement pérennede droit communplutôt que d’entamerun parcours « enescaliers » constituel’enjeu du Logementd’abord.

Ici résident dans une pension defamille. �

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Social

INSTALLATION DES COMMISSAIRES À LA LUTTECONTRE LA PAUVRETÉ

Présenté au Conseil desministres du 24 janvier,le décret portant

création des commissaires àla lutte contre la pauvreté aété publié au Journal officieldu 25 janvier.

Positionné directementauprès du préfet de région, lecommissaire assure lacoordination régionale et lepilotage interministériel de lapolitique de prévention et delutte contre la pauvreté, enmobilisant l’ensemble desadministrations concernéespar les politiques publiquesqui y concourent.

Le décret consacre la placedes commissaires préfigu-rateurs, installés par lePremier ministre le 11 juillet2019 et en poste depuisseptembre, en métropole eten Outre-mer. Le gouver-nement est déterminé à fairede ces commissaires les chefsd’orchestre de la déclinaisonterritoriale de la stratégie deprévention et de lutte contrela pauvreté, en lien avecl’ensemble des acteurs :collectivités, associations,personnes concernées etl’ensemble des servicespublics.

Leur action est coordon-née par le déléguéinterministériel à la préven-tion et à la lutte contre lapauvreté par intérim. La délé-gation interministérielle pourla prévention et la lutte contrela pauvreté des enfants et desjeunes prend le nom dedélégation interministériellepour la prévention et la luttecontre la pauvreté. ● F.X.


Appel à projets

20 M€ POUR RÉDUIRE LES DÉCHETS DE LA CONSTRUCTION

P our devancer la créationd’une filière à responsa-bilité élargie des produc-

teurs au 1er janvier 2022, (pluscommunément dénomméepollueur-payeur), comme leprévoit la loi anti-gaspillage,et pour amorcer l’innovationdans le secteur de la construc-tion, la secrétaire d’État, BrunePoirson, a lancé, le 5 févrierdernier, dans le cadre du Pro-gramme d’investissementd’avenir, un appel à projets

doté de 20 millions d’eurosafin d’accompagner les entre-prises ayant des solutions pourla réduction, le recyclage et lavalorisation. Car le secteur dubâtiment et des travaux publicsest aujourd’hui le plus grosproducteur de déchets enFrance avec 227,5 millions detonnes par an, dont 46 millionspour le bâtiment, et que seulela moitié est valorisée avec desperformances très hétérogènesselon les matériaux.

Cet appel à projets vise plu-sieurs objectifs : réduire la pro-duction et la consommationde ressources tout au long dela vie des bâtiments ; augmen-ter le taux de recyclage desdéchets non inertes et nondangereux du bâtiment ainsique la part des déchets recyclésou des matériaux utilisés pourla construction et la rénova-tion ; promouvoir des solutionsde massification et d’indus-trialisation dans les territoiresdans des domaines transversesà la filière autour de la tech-nologie, la traçabilité, la capi-talisation de données tech-niques, la logistique… ● F.X.

� Une enveloppe de 20 millionsd’euros est consacrée à cetappel à projets. Lesentreprises peuvent retirerleurs dossiers (clôture au25 septembre prochain) surle site de l’Ademe.

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Enquête Banque de France

NOUVEAU RECUL DU SURENDETTEMENT DES MÉNAGES

Adoptée voici maintenant trente ans, laloi Neiertz instituait une procédure col-lective pour tenter de traiter globalement

les dettes des ménages et a permis d’aider troismillions de ménages. Depuis, excepté le picdes années 2010-2014, le phénomène de suren-dettement n’a cessé de décroître (- 12 % par rap-port à 2018 et - 38 % par rapport à 2014), commeen attestent les résultats de la dernière enquêtede la Banque de France sur le surendettementdes ménages en 2019, publiée le 6 février dernier.

Ainsi en 2019, 143 080 situations ont étésoumises aux commissions de surendettement,dont un peu plus de 94 % ont été considéréescomme recevables, pour un encours total dedettes de 6,1 Md€ dont 5,9 Md€ éligibles autraitement de surendettement. Dans l’endet-tement global, les dettes sur crédits à la consom-mation représentent 36,8 % du total et lesdettes immobilières 34,9 %. L’étude montreque les familles monoparentales sont parti-

culièrement vulnérables au risque de suren-dettement : elles constituent plus du cinquièmedes ménages surendettés alors qu’elles nereprésentent que 9,3 % des ménages français ;de même, 56 % des personnes surendettéesvivent dans un ménage dont le niveau de vieest inférieur au seuil de pauvreté.

Elle révèle aussi qu’au cours des dernièresannées, la proportion des personnes âgées deplus de 65ans s’est accrue de plus de 4 points,passant de 8,3 en 2015 à 12,8 % de la population ;néanmoins, les seniors restent moins exposésque les autres classes d’âges.

Le gouverneur de la Banque de France, quise félicite de ce bilan positif, a annoncé plusieursnouveautés pour améliorer encore le dispositif :la limitation des frais bancaires pour les per-sonnes surendettées ; la possibilité de remplir,dès cette année, son dossier de surendettementen ligne ; la montée en puissance des pointsconseils budgets. ● F.X.

l’actualité ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Attributions

PARUTION DU DÉCRET SUR LA GESTION EN FLUX

L e décret n° 2020-145 du 20 février 2020relatif à la gestion en flux des réservationsdes logements locatifs sociaux est paru

au JO du 21 février. Pris en application del’article 114 de la loi ÉLAN, il a donné lieu àdes échanges intenses entre le ministère etl’USH. Il détermine les conditions de mise enœuvre de la gestion en flux, fixe les modalitésde calcul du flux annuel, prévoit qu’une seuleconvention doit être conclue par organismebailleur et réservataire à l’échelle d’un dépar-tement(1) et détermine les conditions danslesquelles l’organisme transmet un bilanannuel des logements proposés et attribuésaux réservataires. Les conventions de réser-vation conclues avant le 24 novembre 2018et ne portant pas exclusivement sur un fluxannuel de logements doivent être mises enconformité au plus tard le 24 novembre 2021.

Pour mémoire, le passage à la gestionen flux des contingents est une évolutionimportante pour de nombreux organismesdans l’organisation de leurs relations avecles réservataires et dans leurs pratiquesinternes(2). Elle permettra aux bailleurs demieux adapter qualitativement l’offre delogements aux besoins des demandeurs,d’amplifier leur politique de mobilité à des-tination des locataires existants et faciliterala mise en œuvre des politiques locales d’at-tribution, définies sous l’égide de conférencesintercommunales du logement. ● D.V.

(1) Sauf lorsque le réservataire est une com-mune, un EPCI, un EPT de la métropole duGrand Paris, la métropole de Lyon ou la Villede Paris, le périmètre de la convention portantsur le territoire concerné. (2) Lire notre dernier numéro, p. 10.

En bref

Emploi dans les quartiers. Grâce à laforte mobilisation des services de l’État etdes artisans et entrepreneurs de la FFB,les entreprises du bâtiment ont recrutél’année dernière, 21 244 bâtisseurs : 19 836demandeurs d’emplois issus des QPV ainsique 1 408 réfugiés. Un chiffre qui dépasseles objectifs affichés lors du lancement, enjuillet 2018, de l’initiative « 15 000bâtisseurs », soulignent les ministères duTravail, de la Ville et du Logement et la FFBdans un communiqué commun. ●


Dans le cadre de sa démarched’accueil de stagiaires de classe de 3e, Un Toit Pour Tous a proposé

à sept collégiens une semaine dedécouverte dans l’univers du logementsocial. Chargée de gestion locative, chargéd’opération, employée d’immeuble,chargée de missions peuplement etattributions... autant de métiers que lesélèves ont pu appréhender sans oublier les ateliers, visites de chantier ou de site. Du côté des collaborateurs, l’expérience a été jugée toute aussi enrichissante carchacun d’entre eux a apprécié detransmettre un peu de son métier. ●

L’ ESH Podeliha qui intervient sur les cinqdépartements des Pays de la Loire, col-lectionne, depuis plusieurs mois, les

récompenses. Elle a reçu le Grand Prix départe-mental de l’architecture, de l’habitat social et

de l’aménagement pour la résidence des Allu-mettières(1) à Trélazé (photo) organisé par leCAUE de Maine-et-Loire. La deuxième phase destravaux de ce projet de revalorisation du patri-moine industriel a démarré. La résidence del’Échanson à Verrières-en-Anjou est lauréate duprogramme national d’expérimentation et derecherche «REHA» du PUCA. La Fondation Legranda récompensé le projet en cours de constructionà Condé (49) en lui accordant le 2e prix. Il s’agitd’une solution d’habitat évolutif pour personnesen perte d’autonomie. Enfin, le label BBCA niveau« Excellence » dans sa phase de conception aété obtenu pour son futur siège social. ●

(1) Lire Actualités Habitat n° 1097, p. 29.

Une semaine de découverte

Un beau palmarès

Classe Départ au service de l’intégration

Pour célébrer ses 70 ans pour le logement social(1), Opaly aconduit un travail de mémoire.

Le TdN, Théâtre de la Nuit, est allé à la rencontre des habitants, et l’historienne Madeleine Leveau-Fernandez s’est plongée dans les archives. La publication retracel’histoire de l’OPH au regard de l’histoire du logement social en France. ●

(1) Lire Actualités Habitat n° 1114, page 28.

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L a Classe Départ proposeà des jeunes de 18 à25 ans, en situation de

décrochage scolaire et/ouprofessionnel de s’engagerdans un service civique avecpour objectif leur insertionsociale. La première Classea été mise en place dans laMétropole de Lyon par lacompagnie Théâtre du Gra-buge et concerne 12 jeunesissus des quartiers priori-taires. Durant huit mois, lesvolontaires, accompagnéspar des artistes profession-

nels et des médiateurs cul-turels, vont travailler à ladéfinition de leur projet devie au travers de la pratiqueartistique et l’engagementcitoyen, notamment dans lesQPV du 8e arrondissement.Ce projet est soutenu par denombreux partenaires dontGrandLyon Habitat qui s’estassocié dans l’orientation dejeunes des familles accom-pagnées par les conseillèressociales ainsi que dans laproposition de participationà des actions collectives. ●

Au cœur du logement social

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europe ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

L’Europe recherche un équilibre entrela protection des droits, reconnus enmatière de logement, et l’applicationdes règles de concurrence, notam-

ment le contrôle de la légalité des aides d’Étatperçues par les entreprises chargées de rendreun service public. Dès lors, en « encadrant »l’activité des organismes Hlm, l’Europe protègeleur activité.

Les traités européens ont pour but origineld’établir un marché commun où la concurrenceest libre et non faussée. Dans ce contexte, laplace qu’occupent les ser-vices d’intérêt généraln’a cessé d’évoluer. Si l’Eu-rope fonctionne par com-pétences déléguées parles États membres (pasde compétences, pasd’action européenne), ledroit de la concurrenceest une compétencepleine et entière de laCommission européennequi légifère, notammentsur les aides d’État. Des aides interdites par lestraités européens, mais que les États peuventallouer, à titre dérogatoire. Les activités sociales(emploi, sécurité sociale, santé, éducation,retraite, logement) restent de la compétence

des États membres ; l’Union européenne nepouvant intervenir dans ce champ que pourles soutenir. C’est à ce titre que les servicesd’intérêt général relèvent de l’exception ausein des traités européens.

Le logement social bénéficie d’un sys-tème dérogatoire« Au regard de leur importance, comme l’asouligné Stéphane Rodrigues, avocat spécialiséen droit européen, la place faite aux SIG dansla construction et le fonctionnement euro-

péens n’a cessé de croî-tre, que ce soit dans lestraités - avec l’article 14de celui sur le fonction-nement de l’UE (TFUE)qui reconnaît aux SIG laqualification de valeurcommune et la co-res-ponsabilité de l’UE et desÉtats membres en lamatière et leur consacreun protocole (n° 26) quipermet aux États mem-

bres de définir, d’organiser et financer lesSIG - ou dans l’article 36 de la Charte euro-péenne des droits fondamentaux de 2000 etdans le Socle des droits européens (principe20) de 2020 qui renforcent la place des services

publics au regard des autres dispositions dutraité en matière de concurrence ou du marchéintérieur.

Le logement social, qui constitue un serviced’intérêt économique général, comme l’a sou-ligné le Conseil d’État, est légitime à se réclamerde ces dispositions particulières. De plus, ilconcourt à la réalisation du droit au logementqui est lui aussi reconnu par les textes européens,dont le principe 19 du Socle européen.

Cette reconnaissance de l’importance desSIG, du logement social, justifie des dérogationsau marché commun, aux règles d’aides d’État(article 106.2 TFUE). Comme l’a rappelé MarianneLouis, l’ancien Commissaire européen MarioMonti considérait que « le logement social estpleinement en phase avec les objectifs du Traité.C’est un élément légitime de politique publiqueet limité à ce qui est nécessaire, il est dansl’intérêt de la Communauté qu’il soit soutenu ».

Après différentes évolutions jurispruden-tielles, un texte a été proposé en 2005 par laCommission européenne pour sécuriser le bonaccomplissement des missions d’intérêt généralpar les entreprises mandatées à ce titre, auregard des obligations concurrentielles, etnotamment des notifications des aides d’État,pour différents secteurs dont le logement social.Cette décision européenne (CE 2012/21), d’ap-plication directe, renouvelée en 2011, permet

SIEG-Hlm : l’Europe protège les missionsd’intérêt général

JOURNÉE PROFESSIONNELLE

S’il n’est pas de compétence européenne, le logementsocial est néanmoins soumis aux principesfondamentaux des traités européens, notamment enmatière de politique de concurrence, de marchéintérieur et de gouvernance économique. Mais saqualification de service d’intérêt général (SIG) luipermet de se prévaloir d’exceptions, encadrées etconditionnées, au droit européen afin de satisfaire lesbesoins des citoyens. La journée professionnelle du28 janvier 2020, intitulée « Quand l’Europe protège lebon accomplissement de vos missions d’intérêtgénéral », avait pour objet de « décoder » le cadred‘intervention des organismes Hlm au sein de cetencadrement communautaire.

Le logement socialconcourt à la réalisationdu droit au logement, lui aussi reconnu par les textes européens.

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de déclarer compatibles a priori et sans notifi-cation les aides publiques attribuées. Mais cetexte ne constitue pas un blanc-seing pour lesautorités publiques qui définissent et organisentle SIG en question. Différentes conditions sontà remplir pour en bénéficier : la définition d’unmandat d’intérêt général établissant des moda-lités de calcul préalables de compensations deservice public, des mécanismes pour définir etrembourser les surcompensations éventuelleset ceux de la notion de bénéfice raisonnable,dans le respect des principes de transparence.

Le contentieux néerlandais relatif aux aidesaccordés aux bailleurs sociaux et l’arrêt du Tri-bunal de première instance de l’UE délivrentde précieuses indications sur les conditionsd’application de ce texte et la nécessité impé-rieuse, pour les autorités publiques, de définirclairement les missions d’intérêt général, et lelien avec les bénéficiaires du service en matièrede logement social.

Pascal Gareau, responsable de la Directionjuridique à l’Union sociale pour l’habitat, aprésenté les éléments constituant en droitfrançais le « mandat SIEG » des bailleurs sociauxet son caractère évolutif, de la loi SRU à ÉLAN,du CCH à la CUS. Il appelle à la vigilance,pointant la différence entre les missions attri-buées aux organismes Hlm dans le cadre dumandat SIEG et les compétences autoriséesdes bailleurs. Le champ de la mission SIEG estuniquement celui de l’article L 411-2 du CCH.

Pascale Loiseaux, responsable du départe-ment fiscalité du même service, a précisé queles exonérations fiscales ne sont pas toutes«copiées-collées» sur ce mandat, ce «qui n’interditnéanmoins pas de justifier ces aides fiscales surd’autres bases juridiques », mais qui ne relèvent

alors pas de la décision européenne précitée. La transparence est aussi une condition

cumulative à remplir afin de bénéficier de cettedécision du Conseil d’État (CE 2012/21), rappelantque la séparation des comptes entre activitésd’intérêt général et activités commerciales estobligatoire.

Le guide interfédéral sur la répartition descharges et des produits, publié en janvier 2019,a également été présenté.

La compensation sur la selletteSi les conditions d’application de la décisioneuropéenne-aides d’État semble assez claire àrespecter en droit interne,deux points constituent,depuis peu, des sources d’in-terrogations et de conflitsentre le Mouvement Hlm etl’ANCOLS. Et pour cause,jusqu’à présent, le calcul dela compensation, incluant lanotion de bénéfice raisonna-ble et le traitement de la sur-compensation, était le fruitd’une concertation basée surun calcul à l’opération que laFrance, dans le cadre de sesobligations de reporting bi-annuel sur la mise en œuvrede la décision en cause, avaitintégré en explicitant lescontrôles a priori et a posteriori qui encadrentl’activité des bailleurs sociaux. Ces élémentsn’ayant pas suscité de remarques à Bruxelles,ont été acceptés lors de contrôles effectués surdes opérations co-financées par des fonds euro-péens (FEDER).

Depuis, les modifications des paramètresde calcul des compensations, proposées etmises en œuvre de manière expérimentalepar l’ANCOLS, qui substituent un contrôle paropération à un contrôle par opérateur, remettenten cause cette sécurité juridique dans l’appli-cation du texte européen. « Elles introduisentde nombreuses difficultés pour les organismesHlm », a expliqué Dominique Hoorens, respon-sable de la Direction des Études économiqueset financières à l’USH, alors que sa justificationau regard du risque de contentieux avecBruxelles n’est pas démontrée. « C’est pourquoi,l’USH a introduit un recours devant le Conseil

d’État pour excès de pou-voir contre la décision del’ANCOLS », rappelle PascalGareau.

S’il est vrai que les Étatsmembres sont légitimesà organiser, selon leurscompétences, les condi-tions d’application de ladécision « aides d’État » etdes contrôles d’absence desurcompensation SIEG, lerôle de l’Union euro-péenne dans ce contexteest de permettre d’appor-ter la sécurité juridique àla réalisation d’objectifs etde valeurs communes, les

SIG. Et force est de constater que l’Europe semontre plus protectrice que les autorités natio-nales dans l’accomplissement des missionsd’intérêt général, et plus particulièrement dansle secteur du logement social.

« Au-delà de ces calculs qui sont néanmoinscruciaux, le prochain défi est de s’assurer que lemandat SIEG permette aux organismes Hlm derépondre aux besoins sociaux, économiques,écologiques et territoriaux grandissants enmatière de logement », souligne Daniel Biard,président du directoire de Polylogis. ö

Pour plus d’infos, tous les docs : https://union-habitat-bruxelles.eu/sieghlm-deco-deur-ue-mode-demploi.fr

œ Contact : Virginie Toussain, responsable juri-dique, Mission Affaires européennes de l’USH- [email protected]

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� Si l’Europe fonctionne par compétencesdéléguées par les États membres, le droit de laconcurrence est une compétence pleine etentière de la Commission européenne quilégifère, notamment sur les aides d’État.

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L’Europe se montreplus protectrice queles autoritésnationales dansl’accomplissementdes missionsd’intérêt général.

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EUROPE ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

«Après la dominante libérale etles mesures drastiques prisesdans différents pays européensdes réorientations des politiques

publiques, s’impose aujourd’hui», rappelle DanielBiard, vice-président en charge de la délégationEurope de la Fédération des ESH. Et l’on assisteà une montée en régime de la politique dulogement au niveau européen, à travers diversesthématiques (droits sociaux, énergie, Greendeal, politique de cohésion), bien que le loge-ment social ne soit pas une compétence euro-péenne. « La nouvelle commission européennea affirmé la nécessité de prendre à bras le corps,la crise du logement. », souligne la députéeeuropéenne LREM, Valérie Hayer. « Pourquoine pas flécher une partie des fonds européenssur la production de logement social », avanceDaniel Biard. « À condition toutefois, de ne pasavoir une vision résiduelle du logement socialet de se garder d’aller vers une spécialisationdes quartiers prioritaires », poursuit-il.

Pour la secrétaire d’État aux Affaires euro-péennes, Amélie de Montchalin, « via la ques-tion du logement social, c’est la question dumodèle économique et social que nous voulonsconstruire. Des travaux sont en cours sur un

projets de socle de droits sociaux européens,dont l’accès au logement fait partie ».

Étude comparée des modèles français,britannique et allemand Autre temps fort de cette journée, la présen-tation de l’étude France, Allemagne, Angleterre :le logement social en question, réalisée à l’au-tomne dernier par le cabinet 1 630 Conseil quianalyse les modèles économiques de logementsocial des trois pays pour en livrer un compa-ratif objectif à jour et inédit et les mettre enperspective. Il en ressort les forces actuellesdu modèle français par rapport à celui de sesvoisins ainsi que des éléments éclairants pourles choix d’avenir qui s’offrent aujourd’hui ausecteur Hlm. Il en ressort notamment que lemodèle français est un modèle enviable poursa capacité et son savoir-faire de production,avec 1,1 logement construit pour 1 000 habitantsen France, vs 0,3 en Allemagne et 0,7 auRoyaume-Uni. Car les réformes structurellesdes dernières décennies, menées en Allemagneet en Angleterre, ont considérablement diminuéle parc de logement sociaux (- 20 % pour l’Al-lemagne et – 35 % pour l’Angleterre) et fait per-dre à ces pays leurs compétences dans laconstruction brute de logements sociaux. Uneperte de savoir-faire qui freine aujourd’huileur volonté de relancer le logement socialpour faire face à la crise de mal-logement.

De plus, la France produit un nombre delogements sociaux plus important avec unedépense d’aide à la personne moindre : en2018, la France a dépensé 333 000 euros enaides à la personne (pour 1 000 habitants)contre 410 000 euros en Allemagne et 420 000euros en Angleterre, et a construit près de109 000 logements sociaux contre 27 040pour l’Allemagne et 38 000 pour l’Angleterre.

Et les résultats sociaux sont plus perfor-mants en France si on regarde le niveau depauvreté et le taux d’effort, moins élevés enFrance que chez ses voisins. ● F.X.

C’est à la Maison de l’Europe, à Paris 17e, lieu emblématique, que s’esttenue l’Université Europe de la Fédération des ESH, en décembredernier. Une occasion de réinterroger notre propre modèle au regarddes évolutions qui ont jalonné les politiques du logement, a soulignéValérie Fournier en introduisant les débats.

FÉDÉRATION DES ESH

Le logement au cœur des débats de l’Université Europe

Simplifier l’usage des fonds européens

Lors du deuxième comité État-Régionsqui s’est tenu le 22 janvier dernier,l’État et les Régions, JacquelineGourault, ministre de la Cohésion desterritoires et des Relations avec lescollectivités territoriales, a soulignéque « pour la prochaine période deprogrammation 2021-2027 des fondseuropéens, nous avons fait le pari de lasimplification, en passant de 41 à 22programmes sur ces trois fonds Cesdispositions permettront d’optimiser lescoûts humain et financier de gestion desfonds européens, et de diminuer lacharge d’audit qui s’imposeréglementairement au bénéfice desporteurs de projets de nos territoires ». Siun accord sur les modalités de gestiondes futurs Fonds FEDER et FEAMP a ététrouvé, il n’en est pas de même pour leFSE. Ainsi, concernant le FEDER, lesrégions conserveront la gestion del’intégralité de l’enveloppe allouée à laFrance, excepté pour Saint-Martin etMayotte, où les préfectures resterontautorités de gestion. ●

Parmi les intervenants à cette journée, StéphaneBuffeteau membre du Comité économique etsocial européen, Daniel Biard, Amélie deMontchalin et Valérie Hayer. �

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/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// le mouvement

Manifestation USH

L e 81e Congrès Hlm qui se tiendra àBordeaux, du 22 au 24 septembre 2020,aura pour thème « Réussir ». Ce titre

court, original, qui tranche par rapport auxtitres des congrès précédents, témoigne ensoi de la volonté et du dynamisme d’unMouvement Hlm tourné vers ses missions.

En complément, le rapport au Congrès,intitulé L’État du logement social en France :2010-2020, 10 ans de transformation dresseraun panorama de l’évolution du secteur pourapporter la démonstration que le secteur asu engager des évolutions importantespour s’adapter à son environnement,démentant le procès en immobilisme quilui est parfois intenté. Après plusieurs édi-tions marquées par un choix éditorialfaisant prévaloir un regard extérieur sur leMouvement (les partenaires en 2018, leschercheurs et universitaires en 2019), l’ana-lyse sera cette fois portée par l’USH elle-même, par le biais de ses experts métiers.

Les thèmes pressentis du rapport auCongrès sont pour partie des « classiques »de notre champ d’activité mais aborderontaussi des aspects moins habituels, commepar exemple, l’évolution des métiers ausein des organismes ou encore la commu-nication, le numérique, la recherche. Parailleurs, l’entrée du document donnera prio-rité à la dimension humaine. ●

œContact : [email protected]

81e Congrès Hlm

Agenda

� Les inscriptions au Congrès de Bordeauxouvriront courant mars.

Les enjeux de latransition écologiquedes quartiers• Les 12 et 13 marsLe secteur de l’aménagementurbain pèse de manièreimportante sur l’empreinteenvironnementale de laplanète, mais disposeégalement de marges demanœuvre considérablespour transformer ses impactsenvironnementaux,économiques et sociaux. Àl’échelle des quartiers, il s’agitautant de contribuer auxobjectifs nationaux deréduction des émissions desgaz à effet de serre et depréservation del’environnement que defavoriser l’augmentation dureste pour vivre des habitantspar la diminution desdépenses contraintes,d’améliorer la qualité de viedes habitants et depromouvoir undéveloppement économiqueendogène. C’est pourquoi, latransition écologique desquartiers constitue un enjeumajeur du renouvellementurbain qui fait figurerl’efficacité énergétique et latransition écologique desquartiers parmi les objectifsprioritaires des projets derenouvellement urbain.Ce module comprend unevisite de site au clos Saint-Lazare, à Stains, avecBellastock.

Enseignante : LoubianaPetroff – experte en stratégieenvironnementale (Louping).

Évaluer le projet derenouvellement urbain• Les 16 et 17 avril 2020Les logiques d’évaluationprévues par la loi Borloo ontpermis des analyses etjugements (ONZUS, Comitéd’évaluation de l’Anru) sur lepilotage des projets derenouvellement urbain et surles moyens alloués à larénovation urbaine, mais passur l’efficacité ou l’impact dela politique de rénovationurbaine. Le suivi technique etfinancier ne peut seul suffireà l’évaluation du projet derenouvellement urbain. Pouraccompagner la bonne miseen œuvre du projet etrenforcer ses effets, ilconvient donc, en amont del’évaluation, d’intégrer, dansle pilotage des opérations, les

impacts attendus. Laformation consistera àaccompagner les participantsà définir, sur la based’exemples présentés par lesenseignants, des outils pourassurer le suivi et l’atteintedes objectifs du projet derenouvellement urbain.Enseignant : StéphaneDurin, expert en politique dela ville, renouvellementurbain (Eneis).Co-enseignants : AdrienMetzinger et ElisabethGavrilovic (Eneis).Informations : HabibabM’Ghizou – Tél. : 01 75 62 00 00 [email protected] ●

L’École du renouvellement urbain élargitson publicSi l’École du renouvellement urbain a pour vocation historique de former les professionnels dela maîtrise d’ouvrage urbaine, dès 2012, elle a créé des sessions pour les habitants. Unenouvelle étape vient d’être franchie avec l’obtention d’un nouvel agrément, publié au Journalofficiel du 9 décembre, qui autorise l’École à dispenser des formations aux élus locaux pour deuxans, dans un premier temps, lui ouvrant de nouvelles perspectives de développement. Retour sur les prochaines formations qui explorent toutes les dimensions de la politique de laville et du renouvellement urbain et contribuent à créer, sur ces questions, une culturecommune des acteurs, au bénéfice des projets et des territoires en transformation.

� Pour s’engager dans le projetdu NPNRU, il est essentiel debien maîtriser tous lesaspects du renouvellementurbain.

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le mouvement ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Pour les Offices, les enjeux de la transformation digitale sont nombreuxet constituent autant d’opportunités : améliorer la relation client, laperformance et les processus, gérer les flux d’information, développerles compétences et les nouveaux services, valoriser les données pour, au final, développer la notoriété. La journée organisée par la FNOPHavec Impulse Partners le 13 février, à Paris, s’est donné pour objectif d’y répondre et d’apporter des pistes de réflexion aux organismes.

«Il y a urgence numérique pour queles organismes Hlm puissent conti-nuer à se différencier et à améliorerla qualité de leurs prestations »,

estime Laurent Goyard, directeur général dela FNOPH. Une urgence à laquelle la Fédérationa voulu répondre en organisant cette journéepour « motiver l’ensemble des Offices à se lanceret à développer une stratégie numérique ».Dans le contexte actuel d’évolution des usages,de réorganisation et de mise sous tension dumodèle économique du logement social, EricGimer, directeur général d’Habitat 76, estimeque « les changements technologiques imposentaux acteurs de réinventer leurs organisations,leurs process et leurs outils afin de répondreaux nouveaux besoins de leur secteur ». Desmarges de progrès existent en termes dematurité digitale, comme l’a montré l’Obser-vatoire de la maturité digitale des Offices en2019, qui révèle que 62 % des Offices ont unniveau de maturité digitale faible.

Pour prendre de la hauteur sur ces enjeux,Sabine Gruhier, responsable de l’accompagne-ment dans la transformation numérique de LaPoste, présente la transformation interne duGroupe face à l’enjeu numérique. Pour elle, il

s’agissait d’« une urgence vitale à se transformertrès vite autour de la numérisation et de la sim-plification de la vie des clients face à l’évolutiondes usages ». Pour embarquer les collaborateurs,elle conseille aux organismes de « leur montrerdes exemples concrets d’utilisations utiles dansleurs fonctions et d’adopter une posture quilaisse émerger les initiatives ».

Regards croisés sur la transformationnumériqueHabitat 76 fait figure de précurseur. Dès 1993,l’Office a dématérialisé sa commission d’at-tribution sur minitel. En 2010, il a débuté lanumérisation de son patrimoine, qu’il a réaliséeen trois ans pour l’intégrer dans une maquettenumérique, avant de réaliser, en 2012, un projetde construction neuve en BIM. L’Office dépar-temental porte l’innovation en mode projet,permettant à chaque salarié, présenté commeun « ambassadeur de l’innovation », de déve-lopper une idée. Sur le modèle du crowdfunding,le conseil d’administration a voté un budgetannuel de 150 000 euros réparti entre les 800salariés, chacun pouvant utiliser sa « cagnotte »pour abonder le projet lancé par un autre, sansintervention de la direction générale qui laisse

FÉDÉRATION NATIONALE DES OPH

Stratégie digitale : une journée pour mobiliser les Offices

Prochaine étude« Stratégie etmodalités dedéploiement d’unedigitalisation de la relation client »

L’Observatoire de la maturité digitale arévélé que 80 % des OPH considèrentque les nouvelles technologies ontpermis de renforcer leur relationclients. Pour accompagner ceux quin’ont pas encore déployé de stratégiedigitale en ce sens, l’USH publiera enmai prochain une étude axée sur lastratégie et les modalités dedéploiement d’une digitalisation de larelation client. Réalisée avec HTC, CareExperience et Smart Lane, elle a pourfinalité d’aider les organismes à lancerleur stratégie, en orientant leur regardsur les usages, c’est-à-dire lesnouvelles attentes des locataires, parle biais notamment de la méthode dufocus client : elle invite les organismesà changer de point de vue et à passerde celui du bailleur social à celui desutilisateurs (locataires, collaborateurs,fournisseurs), d’une logique de contratà une notion d’expérience servicielle.Pour y parvenir, l’étude dérouleplusieurs leviers parmi lesquels :questionner sa stratégie et sonpositionnement dans l’environnement,cartographier l’offre de services et cequi est déjà digitalisé, faire évoluer lespartenariats avec les fournisseurs,engager une réflexion sur ce que ladigitalisation pourrait permettre deréaliser. ●

Une table ronde a permis de croiserles regards sur le digital et

l’innovation, entre Offices, start-up etresponsables innovation. �

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incuber le projet. L’Office prévoit d’utiliser l’in-telligence artificielle pour accompagner lessalariés et « gagner en agilité » dans les tâchesredondantes, qui seraient réalisées par un robot.Fervent partisan de la valorisation des données,Eric Gimer veut piloter les attentes des locatairespour développer de nouveaux services avec lesdonnées collectées et essayer de les « monétiser »par l’échange avec d’autres bailleurs ou en lesvalorisant en interne, sans attendre que lesGAFA(1) s’en emparent.

Chez Néotoa, « le digital est venu naturelle-ment au secours de la transformation internepour passer d’une entreprise verticale, en silos,à une entreprise horizontale où les acteurs sontautonomes face aux clients », témoigne le direc-teur général Bruno Caccia. Il a fallu trois anspour mettre en place l’outil facilitant la gestiondu patrimoine, mais ce qu’il retient avant tout,c’est la solidarité qui a émergé entre l’ensembledu personnel dans la création de cet outil, quiconstitue sa vraie réussite. Bruno Caccia consi-dère que la taille de l’entreprise n’est pas déter-minante mais que le recrutement de talentsextérieurs dotés des bonnes compétences estprioritaire.

Sur la question du retour sur investissementde la stratégie digitale, Habitat 76 et Néotoaestiment qu’il est impossible de mesurer l’apportde valeur et que le retour sur investissement(Return on Investment), ne doit pas être lapriorité. « Au final, le ROI se fera en devéloppantavec des partenaires des applications à partirde l’ensemble de nos données digitalisées »,constate Bruno Caccia, qui insiste sur le fait dedonner aux équipes le moyens de faire émergerdes projets « pour maintenir la dynamique ».Dans les cartons de Néotoa, le recours à l‘intel-ligence artificielle pour faciliter les tâches répé-titives, comme Habitat 76, et l’utilisation desobjets connectés pour développer la mainte-nance prédictive et proposer de nouveaux ser-vices aux clients à partir des données, avantqu’ils en expriment le besoin.

Le décret « Villani » du 24 décembre 2018,pour les achats innovants est rappelé par AlimaMial, conseillère juridique à l’USH. Pour RémyLombard, CEO de la start-up ALACAZA, « legrand gagnant de cette révolution digitale, c’estbien le locataire ». Son service de messagerie àl’échelle de l’immeuble et du quartier permetde « libérer les gisements de solidarité et, ce fai-sant, favorise les gains de productivité pour lesbailleurs ». Mais il constate qu’il n’est pas tou-jours aisé, pour les start-up telles que la sienne,de trouver le bon référent chez les bailleurssociaux, l’innovation n’étant pas toujours portéepar la même personne.

Interrogé sur l’évo-lution de l’innovationnumérique à cinq ou dix ans, Julien Villalongue,managing director de Leonard, plateforme pros-pective et innovation du groupe Vinci, estimeque « la transition écologique a remplacé ledigital dans les discussions sur l’innovation ». Ilressent par ailleurs l’émergence d’un besoin deréflexion sur « l’acceptabilité de ces technologiespar les utilisateurs en termes d’empreinte écolo-gique, politique et sociale et sur la manière donton veut piloter la vie personnelle des gens ».

Une feuille de route fédérale Pour accompagner les Offices dans leur trans-formation digitale, la Fédération, par la voix deson directeur de l’Innovation, Patrick Kolli, pré-sente son plan d’action. Premier axe, renforcerla formation lancée en 2018 avec Grenoble ÉcoleManagement pour approfondir la complémen-tarité entre qualité de service et numérique, àdestination des managers et des dirigeants. Sonobjectif : impulser une culture du numérique ausein des organismes. Deuxième axe, reconduiretous les deux ans l’Observatoire de la maturitédigitale, afin de mesurer l’évolution des Officesdepuis l’enquête de 2019. Troisième axe, renforcerles partenariats avec l’écosystème des start-up,en particulier celui avec Impulse Partners, incu-bateur de start-up. Signe fort de cette stratégie,Impulse Partners a organisé pour la Fédérationun speed dating entre une dizaine de start-upet les organismes présents. Laurent Goyard sou-ligne d’ailleurs que « certains Offices sont de véri-tables start-up, ayant développé eux-mêmes dessolutions totalement adaptées à leurs besoins ».

Le dernier axe concerne la création prochained’un groupe de travail sur la gestion de ladonnée, pour réfléchir à l’enjeu que représentela valorisation des données collectées, afin derépondre à plusieurs questions : comment trans-former les données brutes en données exploi-tables dans le respect du RGPD ? Quel type dedonnées et pour quels usages ? L’enjeu est depouvoir réfléchir sur un nouveau modèle éco-nomique au sein des organismes.

Laurent Goyard invite les Offices à mutualiserles bonnes pratiques numériques, voire à par-tager leurs outils digitaux, prenant pour exemplele GIE Canopée, né de la coopération entrequatre Offices du Nord de la France, qui a inscritle numérique parmi ses priorités. Enfin, la Fédé-ration espère que la mise en commun de moyensdans le cadre des SAC constituera une oppor-tunité pour lancer des stratégies numériquesambitieuses. ● D.V.

(1) Google, Apple, Facebook et Amazon.

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Appel à projetsnumérique : six Officesrécompensés

22 organismes ont répondu au 3e

appel à projets lancé par la Fédérationsur le thème « Le numérique au servicede la transformation des usages ».• Le grand prix du jury a été remis àAmsom Habitat (ex-OPH AmiensMétropole) pour sa plateforme delocation choisie, utilisée à la fois parles demandeurs, pour se positionnersur certains logements, et par lesmembres de la CAL, comme outild’aide à la décision. L’algorithme dusite « match » les profils et les biens. • Trois prix du jury ont été décernés à :- Dynacité (prix « Inclusion etpartenariat ») pour sa plateformeOgénie, qui facilite le lien social et lemaintien de l’autonomie des locatairesde plus de 60 ans en regroupant lesactivités accessibles à proximité dechez eux. - Groupe Valophis (prix « Démarchestratégique ») pour sa stratégie globalede dématérialisation au service des locataires, engagée depuis plus de dix ans.- Haute-Savoie Habitat (prix« Participation des habitants ») pour saplateforme d’échange de services entrelocataires, via la technologie blockchain.• Deux mentions spéciales« valorisation des métiers de laproximité » ont été attribuées à :- Lyon Métropole Habitat pour sonapplication « Atl@s Mobile », réaliséeen interne en quatre mois pour unbudget de 50 000 €, qui permet auxgardiens de centraliser lesréclamations des locataires et desuivre l’intervention des prestataires.- Seine-Saint-Denis Habitat pour« Contr’Hall », une application decontrôle des prestations de nettoyage etde la qualité des halls, déployée dans2 000 halls et utilisée par 200 gardiens. ●

�Les lauréats du 3e appelà projets numérique.

© H. Thouroude/FNOPH


POLITIQUES PUBLIQUES

Comment réinventer la ville ?

Territoires ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

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«En 1800, 3 % de la population mon-diale vivait en ville. En 2008, ona franchi la barre des 50 %. Danstrente ans, ce sera sans doute

plus de 70 % », explique Thierry Lajoie, directeurgénéral de Grand Paris Aménagement. Si lesvilles occupent 2 % de la surface du globe,elles représentent deux tiers de la consom-mation mondiale d’énergie, émettent 80 %du CO2 et concentrent plusieurs défis : tran-sition écologique, mutations sociales et éco-nomiques et attentes sociétales.

« La métropole génère de la contestationcar elle est dure à vivre, poursuit ThierryLajoie : elle est dense, rapide, chronophage,chère, minérale souvent, elle est carbonnée. Etelle est dure aussi aux faibles, aux plus fragiles.C’est une machine à éviction ». Il estime queles aménageurs publics sont à la recherched’une « espèce de Graal », qui serait « la villeheureuse ». Sa définition : « une métrople inclu-

sive, équilibrée, écologique, décarbonnée, sociale,accessible, notamment au logement pour tous.La mixité des usages, du peuplement, du bâtiest indispensable à la ville bien vécue. C’est ledevoir de l’accessibilité et du parcours rési-dentiel. Dans l’idéal, c’est une métropole danslaquelle l’habitat est choisi plutôt que subi ».

Lutter contre les fractures territorialesLancé en 2009 avec le Grenelle de l’environ-nement, le Plan ville durable avait déjà pourobjectif de répondre à ces enjeux, en favorisant« de nouvelles façons de concevoir, de construireet de gérer la ville », comme le précise Emma-nuelle Wargon. Pour la secrétaire d’État auministère de la Transition écologique et soli-daire, le bilan est positif : « Cette dynamiquea généré près d’un milliard d’euros d’investis-sement, 30 Écocités, 450 opérations innovantes,500 projets Écoquartiers et 80 Ateliers des ter-

ritoires ». Il faut désormais « réinventer uneautre manière de vivre sur le territoire français,passer de toutes ces expériences innovantes àune forme de généralisation d’une manièrede vivre plus économe en ressources, avec plusde sobriété ».

Face à ces défis, l’État s’est fixé une nouvellefeuille de route pour accélérer les transitionsen faveur de l’aménagement urbain, queJulien Denormandie a présentée lors de l’évé-nement(1). Pour le ministre en charge de laVille et du Logement, « cette vision consiste àréinterroger les modèles d’aménagément urba-nistiques qui ont prévalu jusqu’à présent, àsavoir des centres-villes qui se meurent face àdes développements périphériques et la créa-tion de zones d’activité et de zones commer-ciales en dehors de la ville ». Cette stratégievise en premier lieu à stopper net l’artificia-lisation des sols (lire encadré) et à limiterl’étalement urbain. Un étalement urbain quis’est aggravé depuis 2012 sous l’effet de lacréation du Plan local d’urbanisme inter-communal et de l’agrandissement des inter-communalités, comme le constate le socio-logue et urbaniste Éric Hamelin, auteur deLa tentation du bitume. Il estime que le PLUa généré davantage de concurrence entrecommunes pour attirer les habitants, lesentreprises, les grandes surfaces commer-ciales, qui « sont allés au plus offrant » ; laconséquence la plus négative de l’étalementde la ville étant une dépendance forte deshabitants à l’automobile, avec un coût éco-nomique compris, selon lui, « entre 800 eurospour un ménage à 10 ou 15 km de son travailet 1 600 euros mensuels pour un ménage péri-urbain. Le mouvement des Gilets Jaunes estparti de ce coût », analyse Éric Hamelin. Lesociologue considère que « si on veut ambi-tionner le zéro artificialisation nette, saufcroissance de la population, il faut densifier.Ce mot génère beaucoup d’opposition. Il y aun vrai travail à faire sur l’acceptation de ladensité : verdure, mixité, commerces, anima-tions, architecture peuvent rendre la densifi-cation acceptable. Je pense que c’est l’intérêtprincipal des écoquartiers ».

�À l’occasion de l’événement « Habiter la ville dedemain », Julien Denormandie présente sanouvelle feuille de route pour construire une villeplus durable.

Dix ans après le lancement du Plan ville durable, un événement surle thème « Habiter la ville de demain » a permis de revenir sur lesprojets innovants des dix dernières années et d’imaginer les villes etdes territoires de demain. Organisée au siège parisien de l’Unesco, le5 février, par les ministères de la Transition écologique et solidaire etde la Cohésion des territoires, cette journée a témoigné de l’ambitionde l’État de construire une ville plus sobre, plus résiliente, plussolidaire et neutre en carbone, à l’horizon 2050.


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Inclure les habitantsPour Julien Denormandie, le nouveau schémade la ville doit répondre à ces fractures terri-toriales. Le ministre estime que « la ville nedoit jamais être une addition d’archipels » telsun centre-ville qui péricilite ou, à l’inverse,devient inabordable pour ses habitants, ouun QPV qui se cloisonne. Pour que la ville soitplus inclusive, le ministre préconise d’accom-pagner les habitants vers « ce qu’ils souhaitent »- notamment accéderà la propriété, en pro-mouvant les orga-nismes de foncier soli-daire pour réduire lecoût du foncier -, et deles intégrer à la fabri-cation de la ville.« Pour moi, la ville, c’estl’acte démocratique leplus fort qui existe :faire ville, c’est fairesociété. Aujourd’hui iln’est pas possible de faire une ville sans seshabitants et s’ils n’y sont pas associés ils larejettent », estime-t-il. Une consultationcitoyenne en ligne a d’ailleurs été organiséepar le ministère de la Cohésion des territoires,en 2018, sur le thème « Villes et territoires dedemain », qui a donné lieu à 1 500 contributionset 30 propositions citoyennes.

En conclusion de la journée, StéphanieDupuy-Lyon, directrice générale de l’aména-gement, du Logement et de la Nature (DGALN)

a dressé le bilan de la démarche ÉcoQuartier,qui compte 500 labellisés depuis 2009pour l’ensemble du territoire. « Nous sommesdésormais dans un enjeu de massificationavec un cadre libre de réalisation, adapté àchaque territoire, qui prenne en compte lesressources de chacun. Aucun écoquartier nese ressemble », a-t-elle souligné. 37 ÉcoQuartiersont été labellisés en 2019, parmi lesquelsdeux projets situés dans les territoires ultra-

marins : les ÉcoQuartiersCœur de Grippon, àMorne-à-l'Eau, en Gua-deloupe et Caribéen, àFort-de-France, en Mar-tinique. Trois projets sontlabellisés en étape 4, laplus aboutie de ladémarche : la ZAC deBonne à Grenoble, ClichyBatignolles à Paris etGrand Coudoux, à Cou-doux (13). Six projets sont

des projets Anru. 80 % des projets sont enrenouvellement urbain et 40 % se trouventen milieu rural. En plus des 37 labels français,un label étape 2 a été décerné à l’ÉcoQuartierSan Antonio Barrio à Cali, en Colombie. Autotal, plus de 250 000 logements se situentdans les ÉcoQuartiers, dont 52 % de logementssociaux. ö D.V.

(1) Lire Actualités Habitat n° 1116, 15 février2020, p. 4.

�La ZAC de la Bonne, à Grenoble, vient d’êtrelabellisée ÉcoQuartier étape 4, décernée trois ansaprès la livraison, qui valorise les méthodes,dispositifs et actions assurant la tenue desengagements ÉcoQuartier dans le temps.

Un plan d’actionpour atteindre le zéroartificialisation nette

En France, l’équivalent de 4 à 5 terrainsde football sont artificialisés chaqueheure. Lancé en juillet 2018, le Planbiodiversité prévoit d’atteindre unobjectif de zéro artificialisation nettepour protéger l’utilisation des espacesnaturels et agricoles et reconquérir desespaces de biodiversité. Selon le cabinet de JulienDenormandie, un plan d’action seraannoncé au deuxième trimestre, suiteaux propositions du groupe de travailsur ce sujet, piloté par JulienDenormandie et Emmanuelle Wargon.À l’occasion du séminaire « Habiter laville de demain », la ministre acependant reconnu la complexité dusujet, avouant que les partiesprenantes, réunies à trois occasions,avaient du mal à trouver un consensus.« Nous sommes tous d’accord pour direqu’il faut préserver la biodiversité. Noussommes tous d’accord pour dire que lesgrandes causes de perte de biodiversitésont les pesticides et l’artificialisation dessols, ainsi que le changement climatique.Nous sommes d’accord sur un besoin,mais pas sur le modèle ». Elle expliqueainsi que certains maires rurauxcraignent pour le développementéconomique de leur commune, maiselle considère qu’un autre type dedéveloppement est possible, qui vise à« aller chercher des sols, des territoires,des friches qui ont déjà été utilisés pourles réhabiliter ». Pour y parvenir, ellepréconise de « repenser l’aménagementde l’espace, repenser les instrumentsfiscaux et les normes d’urbanisme ». ö

Si les villes occupent 2 %de la surface du globe,elles représentent deuxtiers de la consommationmondiale d’énergie.

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Idelians, la première société de coordina-tion de Bourgogne-Franche-Comté, vient devoir le jour, le 17 février. Elle réunit Domanys(OPH de l’Yonne), Grand Dole Habitat (OPH dela Communauté d’agglomération du GrandDole) et Orvitis (OPH de la Côte-d’Or). Consti-tuée sous la forme d’une société anonyme, la

société de coordination a été officiellementcréée au cours d’une assemblée généraleconstitutive, qui a permis d’installer l’ensemblede la gouvernance de la nouvelle organisation,conseil de surveillance et directoire.

Le rapprochement des trois Offices a débutépar le lancement d’une étude en décembre 2018.Un an plus tard, les trois conseils d’administra-tion ont approuvé la constitution de la SAC, quicompte désormais 25 000 logements, 50 000résidents et 450 collaborateurs. Ce rapproche-ment permettra d’assurer une complémentaritéen termes de territoires, de patrimoine et de ser-vices, avec un triple objectif : constituer ungroupe solide financièrement tout en préser-vant l’autonomie de chaque membre en lienavec leurs collectivités de rattachement ; pro-mouvoirl’innovation pour offrir de nouveauxservices aux habitants ; prendre en compte l’in-tégration ultérieure d’autres organismes parta-geant les mêmes valeurs. Ce sera d’ailleurs lecas dès cet été : Hamaris, l’OPH de Haute-Marne,rejoindra Idelians, qui comptera alors plus de31 000 logements. ● D.V.

EN BOURGOGNE-FRANCHE-COMTÉ

Les présidents du conseil de surveillance et du directoire, François-Xavier Dugourd et Yves Magdelaine. �

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3 nouvelles sociétés de coordinationRestructuration du tissu

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En novembre 2019, s’est tenu le premierconseil de surveillance de la société de coor-dination Habitat Lorrain. Cette nouvelle struc-ture coopérative regroupe l’OMh du GrandNancy, Toul Habitat, Le Toit Vosgien et l’OPHde Lunéville à Baccarat, soit une entité quigère près de 15 000 logements sur le territoiresud du sillon lorrain.

Ce regroupement n’est que la suite logiqued’un partenariat engagé depuis plusieurs

années déjà. La forme coopérative, avec pourrègle d’or « 1 organisme/1 voix », va permettrenotamment de créer des synergies par lamise en commun de moyens humains etfinanciers.

Afin de faciliter la cohésion du groupe etd’assurer l’ancrage sur les territoires de chacundes organismes, le règlement intérieur de laSAC prévoit une présidence tournante aussibien pour le conseil de surveillance que pour

le directoire. Pour la première instance, c’estAlde Harmand (Toul Habitat) qui a été éluprésident ; le directoire est composé des quatredirecteurs généraux des organismes, à savoir :Mounia Ouafella Patier, (Toul Habitat), FrédéricRichard (OMh du Grand Nancy), PatrickSchmitt (Le Toit Vosgien) et Claude Faivre(OPH de Lunéville), également nommé pré-sident. ● V.S.

Nomination

CDC HabitatAnne-SophieGrave rejoindra legroupe CDCHabitat enseptembre 2020et sera nomméeen qualité deprésidente dudirectoire en

décembre. Elle succèdera à André Ychédont le mandat arrivait à terme et quideviendra membre du comité exécutifde la Banque des Territoires (un descinq métiers de la CDC). Elle rapporteraà Olivier Sichel, directeur généraladjoint de la Caisse des dépôts etdirecteur de la Banque des Territoires. Directrice générale d’Immobilière 3Fdepuis juillet 2017, elle avait présidé,de 2007 à 2011, le directoire d’Efidis,filiale du groupe SNI (aujourd’hui CDCHabitat), dont elle avait intégré lecomité exécutif puis le directoire en2010, avant de devenir directrice desretraites et de la solidarité au groupeCaisse des dépôts. Auparavant, elleavait dirigé l’Opievoy jusqu’en 2006,après en avoir assuré la direction dela maîtrise d’ouvrage, été conseillèretechnique en charge de la rechercheindustrielle auprès de François Fillion,alors ministre de la Recherche et del’Industrie. Diplômée de l’École desmines, elle avait commencé sacarrière dans le secteur bancaire. Concomitamment, André Ychéprendra la fonction de président duconseil de surveillance de CDC Habitat,comme annoncé par Éric Lombard,directeur général de la Caisse desdépôts, lors de la présentation desvœux de CDC Habitat. ●

EN LORRAINE

Au 1er janvier, l’Office publicSaint-Junien Habitat s’est alliéà Limoges Habitat pour créerun nouveau groupe baptiséAlliance Offices Habitat :« Alliance, car il s’agit bien d’uneunion et non d’une fusion,Offices au pluriel car noussommes ouverts à ce que d’au-tres offices nous rejoignent, etHabitat pour garder l’aspectpublic », explique Cyrille Ker-vran, directeur général de Saint-Junien Habitat qui compte

1 160 logements sur la com-mune auxquels viendronts’ajouter les 13 000 autreslimougeauds. L’agrément estattendu pour la fin du mois defévrier.

C’est le modèle de la SACqui a été choisi et le présidentde l’OPH de Saint-Junien, PierreAllard, assurera les trois pre-mières années de la présidencedu conseil de surveillance. Lesobjectifs annoncés : développerun projet qui fait face aux

mêmes enjeux urbains et quipartagent la même vision dela politique de la ville et de laproximité, favoriser les achatsen commun et la mutualisationdes moyens, s’enrichir des com-pétences respectives des deuxorganismes. ● V.S.

DANS LE LIMOUSIN

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ALLIADE HABITAT VEUT ENCORE RENFORCER SON ACTION

Vie des organismes

A vec plus de 850 logementslivrés et 2100 logementsagréés en 2019, Alliade

Habitat a dépassé ses objectifsaugmentant de 20 % sa produc-tion locative par rapport à safeuille de route. Cette filiale d’Ac-tion Logement en Rhône-Alpes aégalement rénové plus de 1 700logements, permettant à 46 % deson parc d’afficher une étiquetteénergétique A, B ou C. 100 contratsde réservation en accessionsociale ont par ailleurs été signéset 200 nouveaux logements sonten projet.

L’ESH entend poursuivre sursa lancée, a annoncé ElodieAucourt Pigneau, directrice géné-rale. En 2020, la société prévoit : - de développer son offre pourrépondre aux besoins actuels delogements de manière qualitativeet adaptée avec une projection à448 logements So Coloc pour lesjeunes et étudiants, représentantplus de 600 nouvelles places, avecla livraison de 1 700 logementset un objectif de plus de 110contrats de réservation en acces-sion sociale, avec un élargisse-ment de son action territorialegrâce à l’ouverture d’une nouvelleagence à Annemasse (74) ;- d’assurer la qualité de vie deses clients et maîtriser son impact

environnemental avec plus de1 000 rénovations nouvelles programmées ; - de diversifier les solutions loge-ment grâce à la mise en place de projets innovants, mettant en lumière de nouvelles formesd’habitat.

Parmi ces projets figurent :- La Ferme urbaine des Girondins.Au cœur de la ZAC des Girondins,dans le 7e arrondissement de Lyon,l’ESH prévoit la construction de100 logements en accessionsociale et en locatif social, avecdes logements réservés au dis-positif de colocation citoyenneSo Coloc et l’intégration, au cœurde l’îlot, d’une installation maraî-chère avec des serres gérées parun agriculteur, en collaborationavec les habitants. Le projet, enpartenariat avec l’ENSAL (Écolenationale supérieure d’architec-ture de Lyon) et l’agence TangramArchitectes, fera l’objet d’une pro-chaine signature de la « chairepartenariale Habitat du Futur »,sur la question du logement éco-responsable, économique et adap-table, soutenue par la Métropolede Lyon et d’une thèse de doctoratintitulée « Architecture, ambiance,et l’agriculture urbaine » qui trai-tera des relations historiques,contemporaines et expérimen-tales entre la ville, le logement

et l’agriculture. Un comité de pilo-tage sera constitué pour accom-pagner le projet, qui comprendra,outre Alliade Habitat et l’ENSAL,la Ville de Lyon, la Métropole deLyon (Mission Gerland) et ActionLogement.- La résidence Le Cairn, située à laCroix-Rousse. Ce projet d’habitatparticipatif propose un pro-gramme mixte de 24 logements :13 en coopérative d’habitants parle Groupe du 4 mars, créé en 2009et composé de 13 foyers, et 11 enlocation par l’ESH. Le concepttrouve sa spécificité dans uneconception particulière du vivre-ensemble qui passe par la co-construction de la totalité du pro-jet entre le bailleur et les futurshabitants, par la conception desespaces et le partage au quotidien :laverie, salle, bureau, studio, jardin.Les locataires entreront dans leslieux au premier semestre 2020,et les accédants au second.- La résidence Les Sheds. L’opéra-tion, qui sera livrée prochaine-ment, vise à reconvertir un ancienentrepôt en logements pourjeunes actifs, dans le 9e arron-dissement de Lyon. Au total, 32places en colocation seront répar-ties au sein de 8 logements de100 m2. Ils seront dotés d’un patioet d’un espace de coworking. ●

F.X.

� La résidence Le Cairn, opérationmenée en coopération avec leshabitants, devrait être livréeavant l’été.

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Environnement

Quelque 181 chênes verts, aca-cias, amandiers, poiriers,arbres de Judée, tilleuls et

sophoras de deux mètres de hautont été plantés par 240 élèves duquartier, les 13 et 14 février, surune grande parcelle de terre dela cité La Marie, dans le 13e arron-dissement de Marseille. Ils étaientencadrés par leurs enseignants,les animateurs de l’Addap13 (asso-ciation départementale pour le

développement des actions deprévention des Bouches-du-Rhône), et le personnel de l’agencetechnopôle de 13 Habitat.

Ce poumon vert va embelliret oxygéner la cité, améliorantainsi le confort de vie des 1 200locataires de La Marie. ● F.X.

Les arbres ont été plantés le long de larue intérieure de la cité qui dessert les

écoles toutes proches. �

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13 HABITAT VERDIT SES CITÉS


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En bref

Une fusion annoncée dans le Bas-Rhin. Un OPH et un EPL, Opus 67 (9 815logements) et la SIBAR, vont fusionner au1er juillet à la demande du Conseildépartemental, auxquels tous deux sontrattachés. La nouvelle structure prendra laforme d’un EPL qui gèrera 17 000logements.

Logement des salariés du GrandParis Express. Après L’Haÿ-les-Roses(1),I3F et son partenaire Résidétape mettenttrois nouveaux logements à dispositiondes salariés du Grand Paris Express (ligne15), dans le quartier du Bois-L’Abbé, àChampigny-sur-Marne, au sein d’unimmeuble de 100 logements sociaux quidoit être démoli dans le cadre du NPNRU.Cette opération permet de rapprocher cespersonnes de leur lieu de travail.L’opération se poursuit en ce débutd’année à Bondy.(1) Lire Actualités Habitat n° 1108, 30 sep-tembre 2019, p. 22

Lauréat de l’AMI Fabriques deterritoire. Le projet Mosaïque a étéretenu par le gouvernement, dans le cadrede l’appel à manifestation d’intérêtFabriques de terriroire, dont les lauréatsont été annoncés le 30 janvier(1). Porté parun collectif d’associations (Aurore, Em-maüs Solidarité, La Belle Friche et l’AFEV),il verra le jour au cœur du quartier de laGrande Borne, à Grigny (91), propriété desRésidences Yvelines Essonne et objet d’unPRU. Ce tiers-lieu proposera plusieursdispositifs d’hébergement et delogements accompagnés pour accueillirdes publics en difficulté, notamment desjeunes actifs et des artistes.(1) Lire notre n° 1116, en p. 7.

Délégation européenne à Épinal.Vosgelis a reçu, début février, lesmembres du groupe de travail« Sustainable construction » du réseauEurhonet (40 organismes de logementsocial issus de 7 pays d’Europe). Auprogramme : l’avenir de la constructiondurable avec des pistes de travail tellesqu’un « Bon Coin des déchets dechantiers », la nécessité d’éduquer lescomportements, la future normeenvironnementale RE 2020, avec, à l’appui,des visites et présentation de programmesde l’OPH (opérations E+C- et Passiv’Haus,appartement pédagogique…).

L’EXCELLENCE POUR TOUS

Initiatives

G râce à un co-financement interbailleurs,Erilia, Famille & Provence, Logirem,ESH du groupe Habitat en Région, ont

soutenu les Entretiens de l’Excellence qui sesont tenus le 1er février à Marseille. Des entre-tiens organisés chaque année dans des villesdifférentes, dans des lieux prestigieux, parl’association éponyme, avec pour objectifd’encourager les élèves des classes de 4e à laterminale, qui souhaiteraient emprunter une

filière d’excellence mais quin’osent pas en rencontrant desprofessionnels issus de ladiversité.

Pour mobiliser les collégienset lycéens des secteurs enréseau d’éducation prioritaires,aller à la rencontre des jeunesdans les quartiers, les trois bail-leurs se sont appuyés sur lesétudiants de l’AFEV, (associa-tion d’étudiants bénévoles quiagissent contre les inégalitésdans les quartiers populaires),avec qui ils coopèrent dans le

cadre des colocations solidaires KAPS.Cette initiative s’inscrit dans l’axe straté-

gique de cohésion sociale porté par les sociétésdu Groupe, à travers un engagement fort deLogirem(1) et de sa Fondation en faveur del’éducation depuis 2014, via un travail deproximité avec le monde de l’éducation et del’insertion auquel les deux autres ESH sontassociées. ● F.X.

(1) Logirem est labellisée « Entreprises acteursde l’éducation prioritaire » par l’académied’Aix-Marseille et Logirem et Érilia sont signa-taires de la charte « Entreprises et quartiers ».

� Une des ambitions du projet est de porter hautet fort les métiers du logement social auprès detous les participants (élèves & parents).

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3e ÉDITION DU TREMPLIN MUSIC’AL

L e coup d’envoi de la 3e éditiondu concours Music’AL a étélancé le 11 février, avec Olivia

Ruiz pour marraine. Il s’adresse aux4 millions de locataires logés parles filiales immobilières d’ActionLogement, aux collaborateurs duGroupe, aux salariés des entreprisesadhérentes, ainsi qu’au grandpublic. La promotion de cet événe-ment est assurée par Habellis, l’ESHétant particulièrement impliquéedans ce projet.

Pour participer, chaque candidat doit enre-gistrer sa composition musicale ou sa chansonsous forme de vidéo, dans ou devant sonlogement, et la poster sur la plateformewww.tremplin-musical.com avant le 12 mars2020. Les vidéos présélectionnées par lesorganisateurs(1) seront ensuite mises en ligneet le public pourra « liker » celles qu’il apprécieet les partager sur les réseaux sociaux. Lejury désignera le lauréat au printemps 2020

parmi dix finalistes. Le vainqueur se verraoffrir l’enregistrement de son titre en studioet la réalisation de son clip vidéo, qui seramis en ligne sur le site de l’événement enseptembre prochain et sur la chaîne YouTubedu groupe Action Logement. ● D.V.

(1) Le Crédit Mutuel, la Fondation Cultura,France Télévisions, la Sacem et RTL2 sont parte-naires d’Action Logement.


Pour Laurent Colobert, directeur géné-ral de Maine-et-Loire Habitat, « notreenjeu est de fournir des réponsesadaptées et innovantes pour les loca-taires et les territoires ». Les projets

sont nombreux et s’inscrivent dans le cadred’une démarche de RSE et de labellisation,lancée en 2019 sous l’égide de la communautéLUCIE(1).

Comme de nombreux bailleurs sociaux,l’OPH utilise les outils digitaux pour simplifierles relations avec ses locataires. Avec AppsHabitat, l’Office a lancé l’application Batimize®au dernier Congrès Hlm, pour faciliter la com-munication avec les habitants et la réactivitésur les projets de rénovation en site occupé.L’outil apporte des services concrets et sécu-risés, les résidents bénéficient d’une infor-mation en temps réel et accessible 24h/24 et7j/7 sur le calendrier et les avancées des tra-vaux en cours et à venir. Ils peuvent contacterl’équipe de coordination travaux et les entre-prises intervenant pour signaler un incident.Les entreprises peuvent, quant à elles, prévenirfacilement et individuellement chaque rési-dent sur la chronologie, les évolutions et lescontraintes liées aux travaux. L’appli est enphase de test auprès d’une quarantaine d’ha-bitants d’une première rénovation. Elle sera

élargie pour s’appliqueraux autres rénovationsprévues (4 500 famillesconcernées).

Depuis deux ans, leportail locataires enligne sur smartphonecontribue aussi à unemeilleure qualité deservice, avec un extra-net locataires pouroptimiser les réponsesaux sollicitations et,prochainement, le baildigital.

Économies d’énergie et techniquesinnovantesL’Office est engagé dans la démarche Ener-gieSprong avec la rénovation énergétique de500 logements individuels. Dès l’an prochain,un groupement de bailleurs sociaux de l’Ouestde la France, Maine-et-Loire Habitat en tête,va lancer la démarche dans l’ère de la massi-fication avec près de 2 000 logements rénovésselon le cahier des charges d’EnergieSprong.

En matière de réhabilitation et de démo-lition, l’OPH s’engage en faveur de l’économiecirculaire : il récupère les matériaux de septchantiers via des déchetteries éphémères,afin de produire un modus operandi sur lagestion des déchets. Cette expérimentations’appuie sur un partenariat avec Véolia Pro-preté et l’entreprise d’insertion Tremplin tra-vail.

Toujours à la recherche de moyens inno-vants permettant à ses locataires de réaliserdes économies, 15 maisons individuelles sontéquipées avec des chaudières gaz connectées,mises en place en partenariat avec Chaffo-teaux et Engie Home Services. Pour LaurentColobert, les atouts sont nombreux : la super-vision, un diagnostic rapide et une réactionimmédiate et à distance réduisent les coûtsde maintenance liés aux interventions surplace et améliorent la satisfaction du locataire.

Du côté du neuf, l’OPH étudie la construc-tion de neuf logements individuels groupés

TERRITOIRESL’innovation comme moteurchez Maine-et-Loire Habitat Le langage

de l’innovation

BOS : le BOS ou Building OperatingSystem est un système d’exploitationqui relie les équipements d’unbâtiment intelligent (smart building)aux logiciels de service utilisés au seinde ce bâtiment, par le biais del’intelligence artificielle. Il permet decollecter et de structurer l’ensembledes données : les équipements (IoT,GTB, GMAO), les applicatifs métiers(ERP…), les sources externes aubâtiment (smart city, services tiers,etc.) dans le but de faire émerger desservices et de permettre au bâtimentde s’auto-adapter en croisant desdonnées, par exemple pour réaliserdes économies d’énergie.Il est garant de l’interopérabilité del’ensemble des sources de donnéesassociées au bâtiment en les mettant àdisposition d’applications de servicesdigitaux, de manière sécurisée, pourl’exploitation et la maintenance dubâtiment, ainsi que pour les usages.

Lancement au Congrès Hlm 2019 de l’application Batimize®

pour faciliter la communicationavec les habitants et la réactivité

sur les projets de rénovation en siteoccupé. À droite, Laurent Colobert,

directeur général de l’Office.© Maine-et-Loire Habitat �

Innovation /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Pour répondre aux besoins de ses locataires, Maine-et-Loire Habitata fait de l’innovation un axe majeur de son projet stratégique dansde nombreux domaines d’actions. Rencontre.


Le 27 janvier, la plateforme numériqueSekoya a été lancée officiellement enprésence de 200 personnes, dont les

représentants de l’Union sociale pour l’habitat(1).Cette plateforme d’échanges réunit les acteurséconomiques qui œuvrent pour l’émergencerapide de la ville durable bas carbone. Elle apour objectifs d’identifier les solutions bascarbone et d’en soutenir le déploiement viades appels à solutions réguliers, autour de sixthématiques : nouvelles mobilités, conceptionet réalisation bas carbone, économie circulaire,biodiversité et génie écologique, énergiesrenouvelables et performance énergétique,méthodes et outils. Le nom de la plateformeest symbolique, puisque les séquoias fontpartie des arbres les plus anciens au monde.

Un premier appel à solutions a été lancéen juin, dont les lauréats ont été désignés àl’occasion de la soirée de lancement. Sur 57solutions proposées via la plateforme enligne, 10 ont été présélectionnées pour pré-senter leur innovation devant l’assistance,qui a désigné cinq solutions ou produits :- Circouleur fabrique et commercialise despeintures acryliques professionnelles neuvescomposées à plus de 70 % de matière recycléerécupérée sur chantier, qui divisent par 12 lebilan carbone comparativement à une pein-ture classique ;- Backacia est une place de marché digitaledédiée au réemploi des composants de bâti-ments mettant en relation acheteurs et ven-deurs professionnels du BTP. La plateformeen ligne est complétée par une activité deconseil en économie circulaire ;

- Celloz est un nouveau biomatériau trèsléger (3 kg/m2), fabriqué à partir de fibres decellulose recyclées et de résines végétales,mis en œuvre pour fabriquer des élémentsde toiture étanches, durables, faciles à installeret aux multiples esthétiques ;- Source urbaine a inventé un système devalorisation des eaux pluviales en ville pardes équipements de récupération composésde jardinières étanches et d’un substratplanté, permettant la création d’un maillagede réservoirs tampons sans travaux lourdsde terrassement ou d’adaptation ;- Sylfen développe des solutions intégréesde stockage d’énergie et de production d’éner-gie par cogénération, à destination des bâti-ments et écoquartiers souhaitant couvrirleurs besoins à partir de sources d’énergieslocales et renouvelables.

Ces cinq lauréats seront accompagnésdans la mise en œuvre à grande échelle deleur solution, en leur permettant d’intégrerde futurs appels d’offres. Sekoya lancera denouveaux appels à solutions dans le courantde l’année. ● D.V.

(1) Depuis juin 2019, huit partenaires ontrejoint l’initiative animée par Impulse Labs,spécialiste des start-up BTP, en partenariat avecle groupe Eiffage : Qivivo, Gerflor, GRDF,Legrand, Saint-Gobain, Vicat, l’USH et le CSTB.

Pour en savoir plus :www.sekoyacarboneclimat.com

en impression 3D sur l’agglomération d’Angers.Une unité de production pour la préfabricationde modules à ossature bois devrait aussi êtrelancée pour la construction de plus de 50 loge-ments destinés à être livrés ensuite sur plu-sieurs sites. Selon Laurent Colobert, « le bilancarbone est très positif et économiquement,c’est intéressant ».

Des services connectés pour lemaintien à domicile Tous les logements seniors seront équipésd’un service domotique de base, avec un affi-chage unique sur un écran tactile mural pourgérer les équipements et programmer lesscénarios « entrée et sortie ». Ce niveau 1 duservice comprendra, pour les logements indi-viduels ou collectifs, un cheminement lumi-neux, le pilotage des volets roulants et del’éclairage (centralisation des commandes)et le renforcement de la sécurité par unetemporisation des équipements de cuissonet par la gestion des alarmes (incendie,monoxyde de carbone). Un système permettraaussi de limiter les consommations énergé-tiques (pilotage PAC/chaudière). Pour le niveau2, un dispositif de détection des chutes, viaun bracelet avec bouton d’appel, bénéficieraaux personnes en situation de perte d’auto-nomie, en complément de la domotique. Lepremier niveau de ce système autonomefonctionne sans accès Internet, par une ali-mentation filaire qui évite l’utilisation debatteries. Le choix du protocole Zigbee per-mettra la communication via de petits émet-teurs radios, à consommation réduite. Unsystème qui peut aussi s’installer sur desprojets en réhabilitation. ö

(1) La Communauté LUCIE est constituée d’ac-teurs engagés en RSE et déterminés à impacterpositivement leurs territoires.

œContacts : Véronique Velez, Responsabledu département Innovation et prospectiveà la Direction de la Maîtrise d’ouvrageet des Politiques patrimoniales, USH :[email protected] - CélineDi Mercurio, Responsable du départementDéveloppement social des quartiers,inclusion numérique et innovation sociale,Direction des politiques urbaines et sociales,USH : [email protected].

� Les lauréats des cinq solutions ou produits retenussur 57 solutionsproposées via laplateforme en ligne.© V.Gerbet

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SOLUTIONS BAS CARBONEL’USH rejoint Sekoya, la plateforme carbone et climat


Nanterre (92). La résidence Lucienne Hébert comprend 25 logements sociaux(10 PLAI et 15 PLUS) et 27 logements en accession dont l’OPH n’assure pas lagestion. Cette opération a obtenu la certification Habitat & Environnement profilA. Le mode de chauffage collectif est au gaz et le complément des besoins en eauchaude sanitaire est assuré par des panneaux solaires. Lucienne Hébert était uneouvrière cartonnière, militante communiste à Nanterre, qui était entrée dans laRésistance. Arch. : Cabinet LLTR. ● Office Hlm de Nanterre

Thiviers (24). Situé près des services deproximité, le lotissement Javéa est composéde huit maisons (quatre de type 2 et quatre detype 3). Tous les logements sont agrémentésd’un jardin clôturé et le chauffage est alimentépar le gaz avec appoint solaire pour laproduction d’eau chaude. Toutes les maisonssont adaptables aux personnes à mobilitéréduite. Les logements T3 sont équipés d’un WCen rez-de-chaussée qui peut être transformé ensalle d’eau en cas de nécessité. La commune acédé le terrain pour l’euro symbolique et le coûttotal de cette réalisation s’élève à un peu plusd’un million d’euros. Arch. : Georges ClaudeGwinner. ● Périgord Habitat

Moirans (38). L’opération « Rue du Canal » est un petitensemble immobilier qui comprend 28 logements locatifsrépartis en cinq bâtiments. L’opération est complétée par cinqmaisons individuelles avec jardin et places de stationnementéquipées en eau et électricité et destinées aux gens du voyagesédentaires depuis plusieurs années sur la commune. Le coût de l’opération est de 4 445 000 €. Arch. : cabinet Huchon. ● Opac 38

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NOUVELLES RÉALISATIONS

Poissy (78). Chauffés par une VMC doubleflux, les 15 logements locatifs de ce bâtimentpassif en R+3, labellisé Passiv’Haus et QualitelH&E, ne possèdent aucun radiateurs.L’immeuble bénéficie d’une isolation thermiqueextérieure optimale de 42 cm d’épaisseur,reprise sous les fondations pour éviter toutedéperdition, et de menuiseries à triple vitrage.

L’eau chaude sanitaire est produite enrécupérant la chaleur des eaux grises. Des baiesvitrées, côtés ouest et sud, apportent unegrande luminosité. Situé dans le quartierBeauregard, l’immeuble accueille en rez-de-chaussée l’agence locale du bailleur et uncabinet médical de proximité de 140 m².Arch. : Virtuel Architecture. ● Vilogia

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Édifié en 1927, cet bâtimentde 1000m2 est l'ancien siègesocial des forges Carnaud(industries de la conserve).

Pour parvenir à ce changementd’affectation, plusieurs modifica-tions ont été apportées qui ontnécessité 18 mois de lourds travauxorchestrés par Galeo : la créationd’un escalier, la suppression d’unautre, la modification d’ouverturessur le rez-de-chaussée pour aug-menter la lumière naturelle dansles logements ou encore le chan-gement d’accès depuis la rue de laMarseillaise. Ces modifications surun bâtiment répertorié ont impli-qué des contrôles réguliers afin derespecter les contraintes réglemen-taires, architecturales et techniques.

Un challengepluridisciplinaireAu-delà de cette opération deréhabilitation, cet édifice, pro-priété de La Nantaise d'Habita-tions (NLH), est devenu l’un despremiers bâtiments intelligentdu territoire. EDF a proposé d’in-tégrer un dispositif de productiond’électricité locale et d’autocon-sommation alimenté par une pro-duction photovoltaïque en toiture :170 m2 de panneaux photovol-taïques d’une puissance de 29 kWcont été installés sur le toit dubâtiment et produisent 30 MWhd’électricité. Cette solution enautoconsommation devrait per-mettre de réduire de 15 % lesconsommations du bâtiment. Lessurplus de production seront valo-risés au profit d’autres bâtimentsdu quartier. Grâce aux compteurset capteurs installés dans les loge-ments et les espaces communs,

une surveillance précise desconsommations et des perfor-mances des équipements va êtreassurée pendant douze mois parEDF. Des informations sur le fonc-tionnement et le comportementénergétique du bâtiment sont dif-fusées aux occupants en perma-nence sur un écran situé dans lehall d’entrée.

Pour optimiser l’utilisation decette électricité « gratuite » etrenouvelable, la production d’eauchaude sanitaire (qui représentele plus gros usage énergétiquedu bâtiment), est pilotée en fonc-tion de l’ensoleillement. Elle estassurée par une pompe à chaleurqui récupère aussi la chaleurgénérée sous les panneauxsolaires. Cette solution innovanteréduit de plus de 50 % la consom-mation d’énergie liée à la pro-duction d’eau chaude sanitaire.

Les besoins et le pilotage duchauffage ont également fait l’ob-jet d’une attention particulière.Au-delà de l’isolation qui a étérenforcée, l’enjeu principal résidedans la gestion optimale des inter-mittences d’occupation. Chaquelogement est piloté individuelle-ment par le biais d’une gestiontechnique centralisée permettantune très grande flexibilité.

Avec l’ensemble des actions etsystèmes mis en œuvre, « La Mar-seillaise » atteint des performancesrépondant au label BBC Rénova-tion correspondant à un ratio infé-rieur à 80 kWhep/m2/an. Un bilanau bout de 18 mois est d’ailleursprévu pour pouvoir généraliserce type d’opérations sur d’autresréhabilitations en France.

Le prix de revient TTC (horsfrais financiers) s'élève à 3,2 M€

(TVA à 10 %), soit 2 664€HT le m2

de surface habitable. Cette réha-bilitation a reçu l’homologationSmile, projet porté par les RégionsPays de la Loire et Bretagne qui apour objectif de déployer un grand« réseau électrique intelligent »entre 2017 et 2020. Elle a bénéficié,à ce titre, d’une aide financièrede l’État, la Région Pays de la Loire,Nantes Métropole, la CDC, ActionLogement, la CAF de Loire-Atlan-tique ainsi que des gestionnairesde réseaux (ERDF, RTE).

Les 39 logements de type 1,aujourd’hui tous occupés, sontgérés par Adelis. Les résidentspartagent les espaces collectifs :conciergerie, hall connecté, jardin,local vélos, laverie et des espacesaménagés permettant la pratiqued’activités collectives de loisirs(salle d’animation, espace d’in-formation, espaces de travail, etmultimédia etc.). ● V.S.

C’est dans le village de Chantenay, quartierautrefois ouvrier et industriel et aujourd’hui enplein essor, que l’immeuble « La Marseillaise »,répertorié au patrimoine nantais, a été réhabilité en39 logements pour jeunes actifs et est devenu l’undes premiers bâtiments intelligents du territoire.

REVALORISATION DE PATRIMOINE INDUSTRIEL

Une mutation en « smart building »

� Ce projet, qui répond à des enjeuxénergétiques, environnementaux,climatiques et sociétaux, a pourambition d’alimenter les retoursd’expérience sur les réseauxélectriques intelligents ; arch. : AURA. © F. Gallen

Après étude, il a été constaté que lacapacité de production des panneauxen toiture allait permettre d’alimenterpotentiellement d’autres bâtiments,notamment la résidence voisine deNLH, Les Céanothes. © F. Gallen �


maîtrise d’ouvrage /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

D epuis 2010, l’Opac 36 s’estengagé dans un projet quiavait pour objectif de

requalifier le quartier Beaulieude Châteauroux (plus de 9 000logements). À ce jour, 90 loge-ments ont été démolis sur les 136

prévus, 25 autres livrés dont 12labellisés Passiv’Haus ainsi quedes restructurations de bâtimentscollectifs existants.

Cette démarche est renforcéeaujourd’hui par la signature, endécembre, d’une convention

NPNRU du même quartier, prévude 2019 à 2025, pour un montanttotal de plus de 54 millions d’eurosdont 36 millions investis parl’Opac 36.

Au programme, reconstructiondes logements de typologies diver-sifiées en location ou en accession,avec notamment des logementslabélisés HSS, et l’objectif d’attirerde nouvelles populations. Le quar-tier comprendra, à l’horizon 2025,un parc urbain, traversé et partagépar l’ensemble de la ville, via unréseau de liaisons douces. ● V.S.

© O

pac

36

En bref

Démolition-reconstructiond’un collège. Suite à un appel d’offres, Orne Habitat aété désigné pour assurer ladélégation de maîtrised’ouvrage du collège JeanRacine, à Alençon. Après unedémolition partielle du collègeactuel, le nouvel établissementde 700 places sera construit surle site avant la démolitioncomplète des bâtiments actuels,qui datent de 1975. Ladésignation du maître d’œuvresera effectuée à l’automne. Lestravaux devraient démarrerdébut 2022, après diagnostics etconsultation des entreprises,pour une durée de trente mois.Le montant global de l’opéra-tion est évalué à 17 millionsd’euros HT.

ISO 9001. Seine-Saint-DenisHabitat décroche l’ISO 9001 surson activité de maîtrised’ouvrage. Celle-ci intègretoutes les étapes, depuis laconception du programmejusqu’à son exploitation.L’auditeur a relevé 22 pointsforts, parmi lesquelsl’importance donnée à lasatisfaction des habitants àtravers la concertation dans lecadre de projets urbains,l’évaluation des fournisseurs etles processus sécurisés desmarchés publics, la productionde supports de communicationmultiples à destination deslocataires, la sensibilisation del’ensemble des collaborateursau management de la qualité. De son côté, la démarchecertification de LogemLoiret,initiée en 2018, vient d’êtrerécompensée par l’obtention dumême certificat, le 28 janvier.L’auditeur a relevé la maturitédu système de management dela qualité, composé de huitprocessus interdépendants.La certification ISO 9001 estattribuée pour une durée de trois ans. ●

Une expérimentation menée par l’Ademe etGRDF vise à installer 50 piles à combustibledans toute la France, dont 30 en logement

sociaux. En Occitanie, ACM Habitat y participe surla résidence Le Clos d’Arènes, à Montpellier, où troismaisons individuelles ont été équipées fin janvier.Chaque installation représente un investissementde 28 000 euros HT, pris en charge par des subven-tions de l’Union européenne, l’Ademe, GRDF et ACMHabitat, qui intervient à hauteur de 5 300€HT paropération. L’Ademe prend à sa charge les frais d’en-tretien des piles à combustible sur dix ans.

Cette solution performante de production d’éner-gie fonctionnant au gaz permet de produire à lafois de la chaleur pour le chauffage et l’eau chaudesanitaire, mais également de l’électricité en auto-consommation. Reliée à une chaudière gaz àcondensation et à un ballon de stockage d’eauchaude, la pile à combustible transforme le gaznaturel en hydrogène. Dans la pile, celui-ci réagitavec l’oxygène de l’air pour produire de l’électricité,via un onduleur. La chaleur induite est récupéréepar le biais d’un échangeur pour participer auchauffage et à la production d’ECS.

Cette expérimentation doit permettre de recueil-lir les performances des piles en usage réel et lesretours d’expérience des installateurs, des bailleurset des habitants, ces derniers bénéficiant d’un

suivi pendant un an, ainsi que d’une étude socio-logique pour évaluer l’efficacité du procédé.

La production et la consommation locales d’élec-tricité permettront de réaliser des économiesd’énergie ● D.V.

Expérimentation

Renouvellement urbain

30 PILES À COMBUSTIBLE INSTALLÉES EN LOGEMENTS SOCIAUX

Une solution performante de production d’énergiequi permet de produire à la fois de la chaleur pour lechauffage et de l’eau chaude sanitaire, ainsi que del’électricité en autoconsommation. �

© A

CM H

abita

t

�Dans le cadre du premierprogramme de renouvellementurbain, 14 opérationsd’ascensorisation ont été réalisées,notamment pour 10 entrées dans lequartier Beaulieu à Châteauroux.

CONVENTION NPNRU POUR L’OPAC 36


LOI ÉLAN

La vente Hlm en questions

Champ d’application du régimejuridique de la vente HlmQuels sont les logements soumis auxrègles de la vente Hlm ?

Tous les logements, appartenant à unorganisme Hlm, conventionnés ou non, quelque soit leur financement (prêts aidés, fondspropres…) sont soumis aux dispositions rela-tives à la vente Hlm prévues par les articlesL 443-7 et suivants du CCH. La seule exceptionconcerne les logements intermédiaires (cf.articles L 302-16 et L 443-14 du CCH) depuisl’entrée en vigueur de la loi ÉLAN.

Est-il possible de fixer des règlesdifférentes de celles résultant du régimejuridique défini par le CCH pour la venteHlm ?

Les dispositions régissant la vente de loge-ment appartenant à un organisme Hlm sontimpératives, ainsi que le rappelle l‘article L 443-15-3 du CCH. Elles sont applicables nonobstanttoutes stipulations contraires, notamment ence qui concerne la désignation des bénéficiairesou des acquéreurs prioritaires.

Conditions à remplir par les logements mis en venteLa loi ÉLAN a-t-elle modifié les conditionsd’éligibilité à la vente des logementsappartenant à un organisme Hlm ?

Non, les logements doivent toujours avoirété construits ou acquis depuis plus de dixans par un organisme Hlm, être suffisammententretenus, répondre à des normes d'habita-bilité et de performance énergétique mini-males (étiquettes F et G sont exclues).

Toutefois, la loi ÉLAN a ajouté la possibilitépour les organismes Hlm de proposer aux béné-ficiaires l’acquisition de logements au moyend'un contrat de vente d'immeuble à rénover(cf. articles L 262-1 à L 262-11 du CCH). Dans cettehypothèse, les normes d'habitabilité et de per-

formance énergétique minimales doivent êtreremplies après réalisation des travaux.

Autorisation de mise en venteQuelles sont les modalités d’obtentiond’une autorisation de mise en vente ?

Depuis la loi ÉLAN, on distingue deuxsituations (cf. art. L 443-7 du CCH) :- les logements inscrits au plan de mise envente de la convention d’utilité sociale (CUS)qui vaut autorisation ;- les logements non inscrits au plan de miseen vente de la CUS qui doivent faire l’objetd’une autorisation préfectorale.

Quid des logements ayant obtenu uneautorisation avant la loi ÉLAN ?

Il résulte de l’article 97 (IV) de cette loique « toutes les autorisations de vendre impli-cites ou notifiées doivent être reprises dans leplan de vente mentionné à l'article L. 445-1 duCCH à la signature de la première conventionmentionnée au même article L. 445-1 concluepostérieurement à la publication de la présenteloi. »

Ainsi, les autorisations obtenues antérieu-rement doivent être reprises dans le plan demise en vente de la première CUS signée aprèsla publication de la loi ÉLAN, sous réservequ’elles ne soient pas devenues caduques.

En effet, la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoyaitque, sauf prorogation, à défaut de commence-ment d'exécution de la décision d'aliéner dansun délai de cinq ans à compter de la date àlaquelle l'autorisation implicite est intervenueou à laquelle l'autorisation a été notifiée aubénéficiaire, cette autorisation est caduque.

Fixation du prix de venteQuelles sont les consultations nécessairesà la fixation du prix de vente ?

Le prix est désormais fixé par l’organismeHlm vendeur, sans consultation préalable duservice des domaines, ni du maire de la com-mune d’implantation, en prenant pour basele prix d'un logement comparable, libre d'oc-cupation lorsque le logement est vacant, ouoccupé lorsque le logement l’est (art. L 443-11,IV du CCH).

Le nouvel article L 451-6 du CCH exclutexpressément la vente Hlm du champ d’ap-plication des cessions immobilières pour les-quelles l’avis préalable des domaines doitêtre requis.

Le prix est désormaisfixé par l’organismeHlm vendeur, sansconsultation préalabledu service desdomaines, ni du mairede la communed’implantation.

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Près d’un an après la publication de la loi ÉLAN, les contours du régime juridique de la vente de logements anciens appartenantaux organismes Hlm sont définis, notamment après la parution du décret n° 2019-1183 du 15 novembre 2019. Ce nouveau cadreimpératif suscite de très nombreuses interrogations des organismesHlm contraints de mettre en œuvre ces nouvelles règles. Tour d’horizon des principales réponses à apporter(1).

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// droit et fiscalité


Clauses anti-spéculativesLa loi ÉLAN a-t-elle maintenu un dispositifantispéculatif ?

Oui, les clauses antispéculatives demeurentet la rédaction de l’article L 443-12-1 du CCH aété adaptée, compte tenu notamment de lasuppression de l’avis préalable des domaines.

Bénéficiaires de la vente des logementsQuels sont les bénéficiaires de la vented’un logement occupé ?

Un logement occupé ne peut être venduqu’à son locataire, s’il l’occupe depuis aumoins deux ans. Toutefois, sur la demandede ce dernier, le logement peut être vendu :- à son conjoint ;- à ses ascendants et descendants, dont lesressources ne sont pas supérieures aux plafondsPLS, qui peuvent acquérir de manière conjointeavec leur conjoint, leur partenaire ayant concluun pacte civil de solidarité ou leur concubin.L’initiative peut également venir du locataire,qui occupe le logement depuis au moins deuxans. Celui-ci peut adresser à l'organisme Hlmpropriétaire une demande d'acquisition deson logement. La réponse de l'organisme doitêtre motivée et adressée à l'intéressé dans lesdeux mois suivant cette demande.

Le locataire qui souhaite acquérir lelogement qu’il occupe doit-il remplir desconditions, notamment de ressources ?

Il n’y a pas de plafonds de ressources àrespecter pour le locataire qui achète le loge-ment qu’il occupe, mais la loi ÉLAN a introduitune condition d’occupation du logementdepuis au moins deux ans. Si cette conditiond’occupation n’est pas remplie, ni le locataire,ni ses proches rappelés ci-dessus, ne peuventacquérir le logement.

Quels sont les bénéficiaires de la vented’un logement vacant ?

La loi ÉLAN a modifié de manière signifi-cative la liste des bénéficiaires, notammentles acquéreurs prioritaires d’un logementvacant. Ainsi, il est défini un ordre décroissantde priorité, un logement vacant pouvant êtrevendu :- à toute personne physique sous plafondsde ressources de l'accession sociale à la pro-priété parmi lesquels l'ensemble des locatairesde logements appartenant aux bailleurssociaux disposant de patrimoine dans ledépartement, ainsi que les gardiens d'im-meuble qu'ils emploient sont prioritaires ;- une collectivité territoriale ou un groupementde collectivités territoriales ;- toute autre personne physique.

Désormais, les personnes physiques dupremier rang doivent respecter des plafondsde ressources. Il s’agit des plafonds de res-sources « LI majorés de 11 % » égalementdénommés « LI accession » (ou encore « PLImajorés de 11 % » ou « PLI accession »).

Quelles sont les spécificités de la vente delogements PLS ?

La vente d’un logement PLS est soumiseaux règles et conditions de la vente Hlm(autorisation de mise en vente, conditionsd’ancienneté de dix ans, d’entretien et denormes minimales d’habitabilité et de per-formance énergétique, etc.). Toutefois, si ceslogements PLS ont été acquis ou construitsdepuis plus de quinze ans par un organismeHlm, à la liste des bénéficiaires prévue pourles autres logements (occupé/vacant) est ajou-tée toute personne de droit privé (cf. articleL 443-11 du CCH).

Une personne physique peut-elle acheterplusieurs logements à un organisme Hlm ?

Une même personne physique ne peutacheter plus d’un logement à un organismeHlm, sauf dérogations. En effet, il résulte del’article L 443-11 (2e alinéa du IV) du CCH quelorsqu'une personne physique a acquis soitun logement auprès d'un organisme d’Hlm,soit un logement locatif appartenant à unesociété d'économie mixte (SEM) ou à l'asso-ciation foncière logement et faisant l'objetd'une convention APL, elle ne peut se porteracquéreur d'un autre logement appartenantà un organisme Hlm, ou appartenant à uneSEM ou à l'association mentionnée à l'articleL. 313-34 et faisant l'objet d'une convention

APL, sous peine d'entacher de nullité le contratde vente de cet autre logement.

Toutefois, sous réserve de la revente préa-lable du logement précédemment acquis,cette interdiction ne s'applique pas :- en cas de mobilité professionnelle impliquantun trajet de plus de soixante-dix kilomètresentre le nouveau lieu de travail et le loge-ment ;- ou si le logement est devenu inadapté à lataille du ménage ;- ou en cas de séparation du ménage.

Ainsi, depuis la loi ÉLAN, si le premierlogement acquis est un logement occupé ouvacant, mais aussi un logement neuf en acces-sion sociale (VEFA, location-accession PSLA)cédé par un organisme Hlm, s’il n’a pas étérevendu dans les circonstances sus-visées, lapersonne physique ne peut en acheter unautre à un organisme Hlm, même si ce ven-deur n’est pas le même organisme Hlm quecelui lui ayant cédé le précédent logement.

Procédure de mise en vente d’un logement vacantLe décret n° 2019-1183 du 15 novembre 2019relatif aux ventes de logements locatifssociaux a modifié les articles R 443-10 etsuivants du CCH. Il concerne notammentla publicité relative à la vente de logementsvacants, le classement des offres des bénéfi-ciaires pour ces mêmes biens et la garantiede rachat. Il est entré en vigueur le 17 novem-bre dernier.

� La loi ÉLAN a modifié de manière significativela liste des acquéreurs potentiels d’unlogement vacant.

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droit et fiscalité /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////


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Quelles sont les mesures de publicité àréaliser en cas de vente d’un logementvacant ?

Trois mesures de publicité cumulativessont prévues :- publication sur un site Internet d'annoncesimmobilières accessible au grand public ;- affichage dans le hall de l'immeuble danslequel le bien est mis en vente et, s'il s'agitd'une maison individuelle, par l'appositionsur cette maison, ou à proximité immédiate,d'un écriteau visible de la voie publique ;- insertion dans un journal local diffusé dansle département.

Le délai entre l'accomplissement de la der-nière de ces trois publicités et la date limiteà laquelle les offres d'achat doivent être trans-mises ne peut être inférieur à un mois.

L’organisme Hlm vendeur reste libre deprocéder à des mesures de publicité « sup-plémentaires », telles que des communicationsauprès des locataires par envoi de courriersou autres, mais en aucun cas il ne peut « subs-tituer » une publicité non prévue par la régle-mentation à celles rappelées supra.

Quelles sont les mentions obligatoiresdevant figurer dans ces publicitésrésultant des règles de la vente Hlm ?

La mise en vente d’un logement vacantdoit se faire par voie d’une publicité qui men-tionne : la consistance du bien, le prix proposé,les modalités de visite, les modalités de remisedes offres d'achat, la datelimite à laquelle ces offresdoivent être transmises etles contacts auprès des-quels des renseignementspeuvent être obtenus.

Par ailleurs, d’autresréglementations peuventimposer l’indication d’autresinformations, telles que lamention de l’étiquette éner-gétique (cf. art R 134-5-1 etsuivants du CCH).

L’organisme Hlm peut-il fixer un prixproposé différent pour ses locataires dansces publicités ?

Compte tenu des dispositions des articlesL 443-11 (IV) et L 443-12 du CCH, le prix devente d'un logement vacant résulte de l'offreremise par le bénéficiaire désigné à l'articleL 443-11 (III) du CCH après classement desoffres, en application de l'article D 443-12-1du CCH. Par conséquent, il n'est pas possiblede prévoir un prix distinct pour les locatairesde l'organisme Hlm vendeur.

Les logements vacants en cours decommercialisation sont-ils concernés parles nouvelles mesures de publicité ?

Oui, si aucun compromis ou acte de venten’a été signé au 17 novembre 2019.

Par conséquent, quelle que soit la dated’autorisation de mise en vente, tous les loge-ments n’ayant pas fait l’objet d’un tel contratdoivent faire l’objet de nouvelles mesures depublicité et les bénéficiaires, désignés selonle nouvel ordre décroissant de priorité, devrontformuler des offres conformément à l’articleL 443-12 du CCH.

Classement des offres lors de la vented’un logement vacantQuelles sont les personnes qui doiventformuler une offre de vente si ellessouhaitent acquérir un logement vacant ?

Tous les bénéficiaires de l’ordre décroissantde priorité rappelé supra sont tenues de for-muler une offre, l’article L 443-12 du CCH dis-posant que l'organisme vend, selon cet ordre,à l'acheteur qui le premier formule l'offrequi correspond à, ou qui est supérieure auprix évalué en application dudit article L 443-11 ou, si l'offre est inférieure au prix évalué,qui en est la plus proche, selon des conditionsdéfinies réglementairement (cf. art. D 443-12-1 du CCH).

Comment sont départagées les personnesayant formulé des offres ?

• 1ère hypothèse : lorsque desoffres sont supérieures ouégales au prix évalué parl’organisme, la vente est pro-posée à :- l'acheteur de rang le plusélevé dans l'ordre de priorité ;- ou si ces offres d'achat concer-nent des acheteurs de mêmerang de priorité : à l'acheteurqui le premier a formulé l'offred'achat qui correspond ou quiest supérieure au prix évalué.

Toutefois, le logement peutêtre vendu, sans attendre l'issue du délai deremise des offres, lorsque le premier acheteurest un locataire de logement appartenantaux bailleurs sociaux disposant de patrimoinedans le département ou un gardien d'im-meuble employé par ceux-ci, et qui respecteles plafonds de ressources de l’accessionsociale.

Dans le cas d’offres supérieures ou égalesau prix évalué, ce n’est pas le plus offrant quisera privilégié, mais la personne dont le statutsera prioritaire ou le plus élevé dans l’ordrelégal, et le cas échéant « le premier arrivé »

en présence uniquement de personnes d’unmême rang.• 2ème hypothèse : toutes les offres sont infé-rieures au prix évalué.

L’organisme dispose alors de quatre options :- la vente du logement ;- le retrait du logement de la vente ;- le maintien en vente du logement après ledélai de remise des offres ;- l’engagement d’une nouvelle procédure devente et d’une nouvelle publicité (avec undélai de remise des offres de quinze joursminimum).

Si l’organisme Hlm fait le choix de la pre-mière de ces options, il vend à l'acheteur quia formulé l'offre d'achat la plus proche duprix évalué. Toutefois, en présence d'offresd'achat d'un même montant, il vend àl'acheteur de rang le plus élevé dans l'ordrede priorité, ou, si ces offres d'achat concernentdes acheteurs de même rang de priorité, àl'acheteur qui le premier a formulé l'offred'achat.

Ainsi en cas d’offres inférieures au prixévalué, la vente est consentie au plus offrantet si les offres sont d’un même montant, lestatut de l’acquéreur est privilégié, pourdépartager les candidats.

Les bénéficiaires doivent ils joindre desdocuments à leur offre d’achat ?

Afin de permettre le classement des offres,il convient que les personnes physiques préci-sent leur situation, au regard de la conditionde ressources applicables aux bénéficiairesdésignés au premier rang de l'ordre décroissantde priorité, ainsi que leur situation de locataired’un logement d’un bailleur social disposantde patrimoine dans le département. La justifi-cation de cette qualité de locataire (par exempleune quittance de loyer) et la production deleur avis d'imposition lors de la remise del'offre peuvent être recommandées.

En l’absence d’offre reçue au terme dudélai fixé par l’organisme, le bailleur Hlmpeut-il vendre à tout acquéreur seprésentant ?

Non, en l’absence d’offre de vente, l’orga-nisme Hlm qui ne souhaite pas retirer sonlogement de la vente doit recommencer laprocédure de vente et de nouvelles publicités.Il conviendra d’adapter, le cas échéant, leprix proposé par l’organisme et le délai deremise des offres (dans la limite réglementairedu délai minimum d’un mois).

Les options prévues par l'article D 443-12-1du CCH lorsque toutes les offres d'achat sontinférieures au prix évalué ne sont pas, pardéfinition, applicables.

En cas d’offresinférieures au prixévalué, la venteest consentie auplus offrant.

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Quid en cas de défaillance du candidatretenu ?

Lorsque la vente n’est pas finalisée avecl’acquéreur résultant de l’application des dis-positions présentées ci-dessus, l'organismeHlm peut vendre le logement à l'acheteursuivant dans l'ordre défini par cette régle-mentation. Il en serait ainsi, par exemple sile premier candidat exerce son droit de rétrac-tation dans les dix jours de la signature ducompromis, ou si la condition suspensived’obtention d’un prêt n’était pas remplie.

Clause de rachatL’organisme Hlm est-il tenu de prévoir uneclause de rachat dans tout acte de vented’un logement de son patrimoine ?

Il résulte de l'article L 443-15-8 du CCH queles organismes Hlm sont tenus d'inclure dansles contrats de vente une clause de rachat sys-tématique lorsque la vente se fait au bénéficed'une personne physique sous plafonds deressources de l’accession sociale. Cette obligationest entrée en vigueur le 17 novembre 2019.

Les organismes Hlm doivent, pour ce faire,demander aux acquéreurs personnes phy-siques, lors de la vente d'un logement social,la justification de leurs ressources par la pro-duction de leur avis d'imposition pour s’as-surer, le cas échéant, dès la signature du com-promis, qu’une clause de rachat sera ou nonà mentionner dans l’acte de vente.

Auparavant, les organismes Hlm demeu-raient libres de prévoir ou non cette garantie,de manière conventionnelle, selon des moda-lités fixées dans l’acte de vente.

Quelle est la durée de la garantie derachat ?

La loi fixe une durée de dix ans. Ainsi, dansles dix ans à compter de la date d'achat dulogement, l’accédant ou, en cas de décès, sonconjoint ou ses descendants occupant le loge-ment au jour du décès peuvent demander, parlettre recommandée avec accusé de réception,la mise en œuvre de la garantie à l’organismeHlm vendeur, sous réserve de remplir les condi-tions précisées par la réglementation.

Quelles sont les conditions de mise enœuvre de la garantie de rachat dans lecadre de la vente Hlm ? Quels sont les faitsgénérateurs ?

Le décret du 15 novembre 2019 précité pré-cise les modalités d’application de l’articleL 443-15-8 du CCH relatif à la garantie derachat (cf. article R 443-12-2 du CCH).

Le logement doit toujours être occupé àtitre de résidence principale pour que lagarantie puisse être mise en jeu. La demande

formulée par les personnes rappelées supradoit intervenir dans le délai d'un an suivantla survenance, pour le demandeur, de l'undes faits suivants : - perte d'emploi de l'acquéreur d'une duréesupérieure à un an attestée par l'inscription àPôle emploi ;- rupture du cadre familial liée :

• au décès de l'acquéreur, de son conjointou de l'un de ses descendants occupantle logement avec l'acquéreur ;

• à son divorce,• ou à la rupture d'un pacte civil de solida-

rité ;- raison de santé entraînant une invaliditéreconnue, soit par la carte « mobilité inclu-sion » comportant la mention « invalidité »

prévue à l'article L 241-3 du Code de l'actionsociale et des familles, soit par la décision dela commission des droits et de l'autonomiedes personnes handicapées mentionnée àl'article L 146-9 du même Code.

Comment est fixé le prix de rachat ?Lorsque ces conditions sont réunies, l'orga-

nisme Hlm vendeur (ou toute personne moraleavec laquelle il a conclu une convention à ceteffet) doit racheter le logement à un prix fixépar la réglementation qui ne peut être inférieurà 80 % du prix de la vente initiale.

Il peut être diminué de 1,5 % au plus parannée écoulée entre la sixième et la dixièmeannée suivant celle au cours de laquelle lavente initiale a eu lieu. Le cas échéant, ceprix sera minoré des frais de réparation rendusnécessaires du fait de dégradations qui nerelèvent pas de l'usage normal du logementou de la vétusté (déterminés sur la base dumontant le moins élevé de trois devis produitspar l'organisme Hlm vendeur).

La loi ÉLAN prévoit-elle une garantie derelogement ?

Non, mais l’organisme Hlm demeure libred’insérer une stipulation contractuelle de garan-tie de relogement selon des modalités et condi-tions définies dans l’acte de vente qui fera laloi des parties. Certains organismes pratiquaientdéjà ainsi avant la loi ÉLAN et peuvent doncconserver cette pratique, préalablement définiedans le cadre de leur politique de vente.

Ces nouvelles règles, notamment celles appli-cables lors de la vente d’un logement vacant,nécessiteront sans nul doute un temps d’adap-tation afin de définir des méthodes de com-mercialisation adéquates et permettant derépondre aux différents objectifs que les orga-nismes se seront fixés dans le cadre légal. ●

(1) L’article n’aborde pas la vente en bloc delogements.

Thème : vente Hlm.

œ Contact : Gaëlle Lecouëdic, conseillerjuridique, Direction juridique et fiscale -Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : [email protected]

Les organismes Hlm sonttenus d'inclure dans lescontrats de vente uneclause de rachatsystématique lorsque lavente se fait au bénéficed'une personne physique.

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� Outre les trois mesures de publicitéréglementaires en cas de vente de logementvacant, l’organisme Hlm vendeur est libre deprocéder à d’autres mesures« supplémentaires » comme des informationsaccessibles sur son site Internet. © 1001 Habitat

droit et fiscalité ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

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LE MAGAZINE D’INFORMATION DU MOUVEMENT HLM N° 1117 | … · propositions dans le cadre de l’acte 2 du Plan Logement d’abord, annoncé par le gouvernement en septembre dernier