Le Marché Immobilier Rural en 2008

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Le Marché Immobilier Rural en 2008

Mai 2009

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S O M M A I R E

EDITO : PRESERVER LES ESPACES AGRICOLES, UN ENJEU MAJEUR POUR L’AVENIR DE NOS TERRITOIRES ..................................................................................................................3

LES CHIFFRES A RETENIR........................................................................................................4

LA CRISE ALIMENTAIRE DOPE L’ACTIVITE FONCIERE DES AGRICULTEURS ALORS QUE LA CRISE ECONOMIQUE ET FINANCIERE DEPRIME LES MARCHES URBAINS ........................................5

LE MARCHE DES TERRES AGRICOLES : FERMETURE DU MARCHE DUE AU RETRAIT DES CITADINS ET DES RURAUX NON AGRICULTEURS .........................................................................6

LE MARCHE DES TERRES ET PRES : UN MARCHE TIRE PAR LES REVENUS AGRICOLES ...................................................................................................................6 LE MARCHE DES VIGNES : UNE POURSUITE SUR LA LANCEE ...............................................8

LE MARCHE DES FORETS : L’OUVERTURE SE POURSUIT ET LES PRIX CONTINUENT D’AUGMENTER .......................................................................................................................9

LE MARCHE DES MAISONS A LA CAMPAGNE : RENVERSEMENT DE TENDANCE : UN MARCHE EN CONTRACTION ET DES PRIX EN BAISSE.............................................................10

LE MARCHE DE L’URBANISATION : UN MARCHE EN REPLI DU FAIT DE LA CRISE FINANCIERE, MAIS TOUJOURS IMPORTANT ..............................................................................11

Terres d’Europe-Scafr – Safer : Le marché immobilier rural 2008 page 2

EDITO


Les chiffres à retenir

Les prix des biens

Prix Évolution 2008/2007 Les prix :

- des terres agricoles :

. libres 5 170 €/ha 5,6 %

. louées 3 870 €/ha 4,1 %

- des vignes :

- vins de qualité produits dans une région déterminée 91 000 €/ha 9,6 %

- vignes à eaux-de-vie AOC 25 200 €/ha 5,0 %

- vins de consommation courante 10 900 €/ha - 1,8 %

- de la forêt 3 150 €/ha 7,1 %

- des maisons à la campagne 211 000 € - 4,1 %

- des terrains constructibles de moins de 1 ha acquis par des particuliers 25,80 €/m² 9,5 %

Les mouvements des marchés

Nombre Surface (ha)

Valeur (milliards d’euros)

Agricole 88 000 371 000 4,1

Forêts (dont landes et friches) 17 000 118 000 1,1

Espaces résidentiels et de loisirs non bâtis 53 000 19 000 0,8

Maisons à la campagne 33 000 24 000 7,0

Urbanisation 43 000 45 000 * 4,5

ENSEMBLE 233 000 577 000 17,5

* 45 000 ha : surfaces agricoles vendues destinées à l’urbanisationCette surface correspond aux ventes de terres qui sont destinées à être urbanisées pour créer des zones d’activités commerciales, industrielles, artisanales, des logements individuels ou collectifs et des infrastructures. 72 000 ha est la surface urbanisée totale estimée par l’enquête de Teruti-Lucas du Ministère de l’agriculture et de la pêche qui prend en compte la totalité des biens urbanisés qui ont fait l’objet d’une vente ou non.


LA CRISE ALIMENTAIRE DOPE LE MARCHE FONCIER AGRICOLE ALORS QUE LA CRISE ECONOMIQUE ET FINANCIERE DEPRIME LES MARCHES URBAINS En 2008, le marché de l’espace rural notifié aux Safer a représenté 233 000 transactions portant sur 577 000 ha pour une valeur globale de 17,5 milliards d’euros. Le marché s’est fermé en nombre (- 5,6 %) et en surface (-3,8 %) mais a surtout perdu en valeur (-12,6 %), inversant la tendance à la hausse régulière observée depuis plus d’une décennie. La répartition des marchés en nombre de transactions évolue par rapport à 2007 : les marchés des maisons à la campagne et de l’urbanisation reculent au bénéfice du marché agricole et de la forêt. Flux et part des différents marchés en nombre, surface et valeur

Source : Terres d’Europe-Scafr d’après Safer.

L’insuffisance de la production alimentaire fait monter les prix des terres agricoles alors que la crise économique conduit à la baisse des prix des biens ruraux non agricoles. En 2008, les marchés fonciers agricoles ont été actifs, suite à la hausse des revenus de 2007 dans les secteurs de grandes cultures et les zones mixtes cultures-élevage. C’est également le cas pour la forêt. A l’inverse, les marchés fonciers ruraux sous influence urbaine (urbanisation, maisons à la campagne, parcelles résidentielles et de loisirs) peinent depuis 3 ans et enregistrent successivement un retournement de tendance. Dans un premier temps, le nombre de leurs transactions diminue, avant que les prix ne s’orientent à la baisse. En 2008, le seul marché sous influence urbaine dont les prix progressent encore est celui des terrains constructibles acquis par des particuliers, mais le nombre de transactions de ce type a diminué de 18 %.

Ainsi, entre 2007 et 2008, le prix de la terre agricole, celui de la forêt et celui des vignes d’appellation ont poursuivi leur hausse. A l’opposé, le prix des maisons à la campagne et celui des espaces résidentiels et de loisirs non bâtis montrent une nette diminution. Evolution relative des prix moyens par sous-marché depuis 1997 (base 100 en 1997)

Ratio de prix entre sous-marchés en 2008

Compte tenu du retournement des marchés sous influence urbaine et de la légère progression des prix agricoles et forestiers, les écarts de prix se resserrent pour la première fois depuis 1997.


LE MARCHE DES TERRES AGRICOLES : FERMETURE DU MARCHE DUE AU RETRAIT DES CITADINS ET DES RURAUX NON AGRICULTEURS Le marché des terrains à destination agricole a enregistré 88 000 ventes en 2008, pour une surface totale échangée de 371 000 ha et un montant de 4,1 milliards d’euros. Par rapport à 2007, 2008 marque une poursuite de la baisse du nombre de transactions (- 1,4 %) et inverse la tendance à la hausse de la surface et de la valeur du marché. En effet, après la stabilité observée entre 2006 et 2007, on note, pour la première fois depuis 2004, une fermeture en surface (- 3,1 %). Après plusieurs années de hausse importante (+ 76 % entre 2000 et 2007 en valeur constante), la valeur du marché agricole montre une nette diminution (- 6,4 %). Ce renversement de tendance est à imputer au retrait des citadins et des ruraux non agriculteurs (- 10 % en nombre et en surface et - 15 % en valeur) car, à l’inverse, les agriculteurs augmentent leurs achats en nombre (+ 1,8 %), les maintiennent pratiquement en surface (- 0,5 %) et les augmentent de 4,5 % en valeur. Le marché des terrains à destination agricole (y compris les achats réalisés par les fermiers en place) représente seulement 23 % de la valeur du marché de l’espace rural (contre 33 % en 2000), pour 64 % des surfaces et 38 % des transactions. LE MARCHE DES TERRES ET PRES : UN MARCHE TIRE PAR LES REVENUS AGRICOLES Evolution du prix moyen des terres et prés libres non bâtis par type d’acquéreur


En 2008, le prix moyen national des terres et prés libres est de 5 170 euros/ha. Il progresse de 5,6 % par rapport à 2007. En deux ans, le prix s’est apprécié de 9,2 %, après la stabilisation

observée en 2006. Le prix moyen d’achat par les agriculteurs est de 5 110 euros/ha. Ce prix est en progression de 12 % par rapport à 2007, sous l’influence de la hausse des cours des matières premières agricoles. A l’inverse, le prix moyen d’achat par les non-agriculteurs perd 6 %, à 5 330 euros/ha. La baisse par rapport au pic de 2005 se poursuit donc. Elle est désormais de 14 % en 3 ans. De ce fait, l’écart entre le prix payé par les agriculteurs et les non-agriculteurs continue de se réduire : il est de 4 % en 2008. Depuis 1998, l’évolution nationale du prix de la terre agricole était perturbée par les acquisitions d’espaces agricoles de la part des citadins et ruraux non agriculteurs. L’augmentation des prix des terres agricoles, due à la baisse régulière des taux d’intérêt, avait été accentuée par les prix élevés pratiqués par les non-agriculteurs. A partir de 2005, le retrait des non-agriculteurs du marché des terres agricoles s’est accompagné d’une baisse de leur prix d’acquisition. Cette baisse s’est répercutée sur le prix moyen national. En 2008, c’est bien le prix pratiqué par les agriculteurs, en hausse de 12 %, qui guide à nouveau l’évolution du prix des terres. Les non-agriculteurs retrouvent la place qu’ils occupaient lors du creux immobilier urbain de 1997. En 2008, le marché des terres agricoles est globalement moins perturbé par les achats d’anticipation de changement d’usage des non-agriculteurs. Evolution du rapport « Prix des terres libres / Résultat brut agricole » par ensemble de production entre 1990 et 2008


En 2008, le prix d’un hectare de terres et prés représente en moyenne 7,3 années de résultat brut agricole rapporté à l’hectare, en progression par rapport à 2007. Pour les exploitations de grandes cultures, le prix des terres était descendu en 2007 à 5,5 années de résultat brut agricole. En 2008, il correspond à nouveau à 7 années de résultat économique. Cet ajustement est lié à l’évolution des revenus à l’hectare qui influence à la hausse ou à la baisse le prix des terres avec quelques mois de décalage. Pour les éleveurs, le prix de la terre correspond à 7,5 années de résultat agricole à l’hectare, valeur également en hausse. La stabilité du résultat économique en 2008 pour ce secteur de l’agriculture (+ 0,2 %), alors que le prix des terres augmente, explique cette hausse. Notons que l’écart de prix relatif avec les exploitations en grandes cultures se réduit. Prix des terres et prés libres non bâtis par petite région agricole (moyenne triennale) Moyenne nationale 2008 : 5 170 euros/ha* Moyenne nationale 2006-2007-2008 : 4 940 euros/ha*

Entre 1998 et 2008, le prix de la terre agricole libre a augmenté de 63 % au plan national mais les différences entre les régions sont notables. Les hausses les plus importantes (doublement du prix) se situent sur le littoral méditerranéen, dans les départements savoyards, ainsi que dans plusieurs départements du Sud-Ouest (Pyrénées-Atlantiques, Landes et Dordogne) connaissant de fortes concurrences entre agriculteurs et non-agriculteurs.

Ratio entre le prix biennal des terres et prés libres non bâtis acquis par les non-agriculteurs et les agriculteurs en 2007-2008

Les acquéreurs non agriculteurs se concentrent sur les territoires les plus attractifs, où la campagne résidentielle se généralise au détriment de l’agriculture. Il s’agit notamment de l’Ile-de-France, de la frange nord-est du pays, de la Dordogne, de la Sologne et des Pyrénées-Atlantiques ainsi que du Sud-Est (sillon rhodanien, départements alpins et littoral méditerranéen). Evolution du prix des terres et prés libres et loués non bâtis en euros constants 2008 par hectare entre 1971 et 2008


Le prix moyen des terres louées est de 3 870 euros/ha en 2008, en progression de 4,1 % par rapport à 2007, progression moindre que celle enregistrée pour les terres libres. Cette différence s’explique notamment par la sensibilité du marché des terres libres aux marchés immobiliers urbains, alors que le marché des terres louées dépend davantage du contexte économique agricole, dans la mesure où les terres sous statut du fermage sont protégées des changements d’usage par le droit prioritaire d’achat des fermiers en place. Ceux-ci représentent en effet près de 70 % des acquéreurs sur le marché agricole des biens loués. LE MARCHE DES VIGNES : UNE POURSUITE SUR LA LANCEE Le marché foncier viticole concerne près de 16 600 ha, échangés en plus de 10 000 ventes, pour une valeur cumulée de 690 millions d’euros. Au niveau national, le marché des vignes est donc resté relativement stable en nombre de ventes, mais a progressé de plus de 11 % en surface et en valeur. Evolution comparée du prix des vignes VQPRD, eaux-de-vie (VEDVAOC) et vins de consommation courante (VCC) entre 1991 et 2008, en euros courants par hectare

Source : Safer-SSP-Terres d’Europe-Scafr.

La remontée des prix des vignes de qualité (AOC et VDQS confondues), amorcée en 2007, se poursuit en 2008. Le prix moyen des vignes VQPRD gagne encore près de 10 % pour atteindre 91 000 euros/ha. Le prix moyen des vignes de qualité a ainsi été multiplié par 2 depuis 1997. Cette importante hausse est à attribuer d’abord au vignoble champenois où le prix moyen des vignes atteint cette année 830 000 euros/ha, soit une augmentation de 15 % par rapport à 2007.

Vignoble de Champagne mis à part, la remontée du prix national est tout de même de 4,6 % (contre 2,7 % en 2007), du fait de la croissance retrouvée du vignoble bordelais (où le prix moyen à l’hectare gagne 7,6 %) et de l’évolution générale à la hausse dans tous les autres vignobles. Evolution, en valeur constante, du prix des vignes VQPRD par bassin viticole entre 1991 et 2008

Source : Safer-SSP-Terres d’Europe-Scafr.

La hausse générale du prix des vignes masque toujours de fortes disparités selon la notoriété des vignobles. La crise économique mondiale joue défavorablement sur les volumes de vins et eaux-de-vie exportés et sur la consommation des ménages. En moyenne, le prix des vignes à eaux-de-vie (Cognac et Armagnac) connaît déjà un ralentissement de croissance en 2008. Il gagne 5 %, portant la valeur moyenne des vignes à 25 200 euros/ha.


LE MARCHE DES FORETS : L’OUVERTURE SE POURSUIT ET LES PRIX CONTINUENT D’AUGMENTER L’évolution du prix de la forêt est liée à celles du prix du bois et du prix des terres, ce dernier étant fortement influencé par l’évolution des taux d’intérêt réels. En 2007, la forte augmentation du prix de la terre agricole et du cours du bois a entraîné une hausse significative du prix de la forêt qui se poursuit en 2008. D’après l’indicateur des forêts établi en partenariat avec la Société Forestière de la Caisse des Dépôts, le prix moyen des forêts, hors pourtour méditerranéen, atteint 3 150 euros/ha en 2008, en hausse de 7 % par rapport à 2007. Les hausses les plus importantes concernent le Grand Ouest (+ 12 %) et le Nord-Est (+ 13 %). Depuis 1997, l’augmentation atteint désormais 77 %. Elle a été continue malgré les deux paliers liés aux tempêtes de 1999 et au rétablissement des droits de mutation en 2005.

L’ouverture du marché forestier observée depuis 1997 se poursuit en 2008 avec 118 000 ha, soit 1,2 % des surfaces totales de forêt privée. Cette progression des surfaces échangées concerne principalement les classes des biens de 50 à 100 ha (+ 32 %) et supérieurs à 100 ha (+ 18 %), au détriment de la classe intermédiaire des biens de 10 à 50 ha. La hausse des revenus agricoles en zones de cultures, consécutifs à l’augmentation des cours des matières premières agricoles, semble être à l’origine du renforcement de la présence des agriculteurs sur le marché des forêts. Les agriculteurs ont acquis 12 % des surfaces vendues (soit 14 000 ha), augmentant leur patrimoine forestier global de 8 300 ha. Les personnes morales privées ont acheté 38 % des surfaces vendues (soit 45 000 ha). Elles interviennent sur les forêts les plus grandes et les plus chères.

Evolution en euros courants du prix moyen biennal des forêts par grande région forestière (Base 100 : prix national hors pourtour méditerranéen en 1997)



LE MARCHE DES MAISONS A LA CAMPAGNE : RETOURNEMENT DE TENDANCE, UN MARCHE EN CONTRACTION ET DES PRIX EN BAISSE Le marché des maisons à la campagne est alimenté par d’anciens corps de ferme ou d’anciens bâtiments agricole vendus avec un terrain attenant. Il est à l’origine d’un flux de 7 milliards d’euros (contre 8,9 milliards d’euros en 2007) pour 32 000 transactions (contre 40 000 ventes enregistrées en 2007). Il concentre 40 % des valeurs du marché foncier rural pour seulement 4 % des surfaces. En 2008, le prix moyen de ce type de bien est en baisse pour la première fois depuis 11 ans. Il perd 4,1 %, tombant à 211 000 euros pour une surface moyenne de 7 400 m² (en baisse d’environ 100 m² par an). L’érosion du prix est du même ordre de grandeur que celle enregistrée par les notaires sur le marché de l’immobilier ancien (- 4%). La baisse des prix est contenue par une forte fermeture du marché mensuel qui perd plus du tiers de son activité entre décembre 2006 et décembre 2008 et par la mesure fiscale de déductibilité des intérêts d’emprunt qui, appliquée dès le mois de mai 2007, a permis de retarder le retournement de tendance. Nombre de ventes de maisons à la campagne par mois de 2006 à 2008


Il apparaît que l’impact de la crise économique et financière a été de plus en plus sensible à partir du second semestre 2008 mais n’a pas encore eu de fortes répercussions sur le niveau de prix des maisons à la campagne. Elle a favorisé la spectaculaire fermeture du marché. Cette contraction du marché est particulièrement accentuée dans les espaces les plus ruraux. Les prix les plus élevés restent observés à la proximité des grandes agglomérations, sur la côte méditerranéenne, dans la vallée du Rhône et en Haute-Savoie. Les acquéreurs, dont l’âge moyen est de 44 ans et 5 mois, sont issus pour 60 % d’entre eux du département du bien qu’ils achètent. Les zones d’emploi concentrent les acquisitions des jeunes, alors que les zones touristiques et résidentielles (littorales, ensoleillées, bocagères) concentrent celles des plus âgés.


LE MARCHE DE L’URBANISATION : UN MARCHE EN REPLI DU FAIT DE LA CRISE FINANCIERE, MAIS TOUJOURS IMPORTANT Pour la première fois depuis le creux de 1997-1998, le marché des terrains urbanisables, destinés au logement, aux infrastructures et aux zones d’activités régresse en 2008 à la fois en nombre (- 10,6 %), en surface (- 8,4 %) et en valeur (- 8,6 %). Il porte sur 45 000 ha cédés en 43 000 transactions pour un montant cumulé de 4,5 milliards d’euros. Malgré cette diminution sensible, la valeur globale de ce marché est, pour la deuxième année consécutive, plus élevée que celle du marché agricole, qui concerne pourtant une surface plus de 8 fois supérieure. Comme pour le marché des maisons à la campagne, 2008 semble marquer la fin du cycle de hausse des prix entamé depuis 1997 et le début du retournement, avec des nuances selon le type d’acquéreur. Pour les acquéreurs personnes physiques et personnes morales privées, un renversement de tendance est ressenti dès la fin d’année 2007. Par contre pour les personnes publiques, on note une continuité d’intervention sur le marché par rapport aux années antérieures malgré le fait que la surface moyenne des projets publics soit en diminution. Evolution mensuelle du nombre d’acquisitions par des personnes publiques


Les acquisitions de personnes physiques et de personnes morales privées suivent une tendance similaire au marché des maisons à la campagne, avec un retard de quelques mois pour les personnes morales privées. A l’inverse, le secteur public soutient le marché de l’urbanisation, après avoir déjà confirmé sa présence en 2007.

Le prélèvement de surface agricole et forestière demeure inquiétant. La pression d’urbanisation reste forte, en particulier sur le littoral, dans le périurbain proche des grandes agglomérations et le long des grands axes de communication. Urbanisation moyenne annuelle de la surface naturelle en 2006-2008 Moyenne nationale 2006-2008 : 0,098 % par an (soit 42 600 ha par an) Evolution : + 0,006 % par an (soit 2 800 ha de plus par an)


Le prix moyen des lots non bâtis vendus sur le marché de l’urbanisation est resté stable (- 1,1 %), alors que le prix au mètre carré chute de 6,1 % pour atteindre 9,60 euros/m² contre 10,20 euros/m² en 2007. Le prix des terres et prés destinés à un usage agricole est quant à lui proche de 0,50 euro/m². Le changement d’usage d’un terrain agricole se traduit donc par une multiplication par 19 du prix de la terre agricole (contre 20 en 2007), avec des différences notables selon la destination finale (infrastructures, zones d’activité et logement) et le type d’acquéreur (particuliers, personnes morales privées, personnes publiques).


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