Marché immobilier français Bilan 2014 et perspectives 2015...Bilan 2014 et perspectives 2015 Conférence de presse Mardi 13 janvier 2015. Le marché immobilier vu par MeilleursAgents

Marché immobilier français Bilan 2014 et perspectives 2015

Conférence de presse Mardi 13 janvier 2015

Le marché immobilier vu par MeilleursAgents

2

1.  Bilan 2014 a.  Rappel de nos prévisions de janvier 2014 b.  Les résultats •  Ventes : prix, volumes, décote, délais •  Crédit : taux, volumes, emprunteurs •  Pouvoir d’achat

c.  Synthèse

2.  Une nouvelle grille de lecture du marché immobilier

3.  Perspectives et prévisions pour 2015

Bilan 2014

Nos prévisions du 16 janvier 2014

3

Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix

4

§  Mesure le rapport de force entre les acheteurs en recherche active et les vendeurs, dans un marché donné à un moment donné

ITI = Acheteurs actifs / Vendeurs actifs


5

Equilibre

Déficit d’acheteurs

Excès d’acheteurs 1

2

4

3


6

Prix baissent

Prix stables

Prix montent 1

2

4

3

La hausse des taux accélère la baisse / ralentit la hausse des prix

7

Accélère la baisse des prix

Ralentit la hausse des prix 1

2

4

3

Légère baisse des prix

La baisse des taux ralentit la baisse / accélère la hausse des prix

8

Ralentit la baisse des prix

Légère hausse des prix

Accélère la hausse des prix 1

2

4

3

Rappel de nos prévisions du 16 janvier 2014

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Villes ITI 1er janv 2014 Dynamique Prévision 2014

Paris 1,2 Déficit d’acheteurs -3 à -5%

Lyon 1,2 Déficit d’acheteurs -3 à -5%

Marseille 0,7 Fort déficit d’acheteurs -5 à -7%

§  Scénario d’évolution des taux d’intêrets : •  Stable sur le premier semestre •  En légère augmentation sur le second semestre

§  Scénario d’évolution des prix selon l’ITI :

Bilan 2014

Les résultats

10

2014, résultats des courses

11

Villes Prévision 2014 2014 -> 2015

Paris -3 à -5% - 2,8%

Lyon -3 à -5% - 2,1%

Marseille -5 à -7% - 3,8%

§  L’ITI a bien anticipé la direction des prix

§  Mais la chute non prévue des taux a réduit la baisse des prix !

Paris passe sous la barre des 8 000€ / m2

12

80

90

100

110

120

130

140

150

Indice des prix immobilier à Paris

-2,8%

-9%

8 640 € 1er juillet

2011 8 089€

1er janvier 2014

7 863€ 1er janvier

2015

Paris passe sous la barre des 8 000€ / m2

13

80

90

100

110

120

130

140

150

Indice des prix immobilier à Paris

MeilleursAgents Notaires

8 640 € 1er juillet

2011 8 089€

1er janvier 2014

7 863€ 1er janvier

2015

« Dans Paris, […] le m² pourrait passer en dessous de la barre symbolique des 8 000€ en début d’année prochaine. » Conférence des notaires de Paris du 27 novembre 2014

Le centre et l’ouest parisien en plus net recul

14 Evolution du prix au m2 de juin 2011 à janvier 2015

Baisse plus marquée des petites surfaces

15

94

95

96

97

98

99

100

101

102

jan-14 fév-14 mar-14 avr-14 mai-14 jui-14 jui-14 aoû-14 sep-14 oct-14 nov-14 déc-14 jan-15

Petites surfaces (Studio - 2 pièces) Grandes surfaces (3pièces et plus)

-3,2%

-2,0%

Depuis 2011, Paris recule plus que la banlieue

16

Villes Depuis juin 2011 En 2014

Paris -9% -2,8%

Haut de seine (92) -3,5% -1,7%

Seine-Saint-Denis (93) -6,0% -3,0%

Val de Marne (94) -5,0% -2,5%

Seine et Marne (77) -6,8% -1,8%

Yvelines (78) -6,6% -2,1%

Essone (91) -8,5% -2,6%

Val d’Oise (95) -6,7% -0,9%

Les contrastes se creusent en régions

17

Villes Depuis juin 2011 En 2014

Marseille -12,8% -3,8%

Paris -9% -2,8%

Nice -1,3% -2,5%

Montpellier -1,3% -1,9%

Lyon -0,2% -2,1%

Nantes -0,1% -0,1%

Strasbourg 0,1% 0,2%

Lille 2% 0,2%

Toulouse 2,8% -0,6%

Bordeaux 11,3% -0,3%

Un volume dans l’ancien en retrait par rapport aux plus hauts

18 400

450

500

550

600

650

700

750

800

850

900

jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14

Nombre de transactions de logements anciens cumulé sur 12 mois (en milliers)

2009 -30% par rapport

au plus haut

2014 -12% par rapport

au plus haut

Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales

Mais pendant ce temps-là, la population augmente

19

22 000

23 000

24 000

25 000

26 000

27 000

28 000

29 000

400

450

500

550

600

650

700

750

800

850

900


Nb ventes ancien (en milliers - cumulés sur 12 mois) Nb ménages (en milliers)

Moyenne 2001 -> 2007: 3,2 transactions

pour 100 ménages / an

Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE


20

22 000

23 000

24 000

25 000

26 000

27 000

28 000

29 000

400

450

500

550

600

650

700

750

800

850

900



2009 2,1 transac5ons






21

22 000

23 000

24 000

25 000

26 000

27 000

28 000

29 000

400

450

500

550

600

650

700

750

800

850

900










Le marché est plus proche du blocage que de la fluidité

22 1,4

1,9

2,4

2,9

3,4

3,9


Nombre annuel de transactions dans l’ancien pour 100 ménages

Marché Bloqué

Marché Fluide

Un marché fluide signifierait 900 000 transactions

23 1,4

1,9

2,4

2,9

3,4

3,9


Nombre annuel de transactions dans l’ancien pour 100 ménages

Marché Bloqué

Marché Fluide Il manque 200 000 transactions (22% du total)

Baisse préoccupante d’activité dans le neuf

24

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

Stock

Ventes

Ventes Stock

Source : CGEDD, DGFIP

Baisse préoccupante d’activité dans le neuf

25

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

Stock

Ventes

Ventes Stock

6 mois de stock

18 mois de stock

Source : CGEDD, DGFIP

Des délais de vente qui augmentent

26

32 35

45 48

58

76

85 92

98 102

2010 2011 2012 2013 2014

Nombre moyen de jours pour signer une promesse de vente

Paris 9 plus grandes villes françaises

Une décote toujours plus forte à Paris, stabilisée en régions

27

-1,9%

-2,8%

-3,8% -4,3% -4,4%

-5,5% -5,9%

-6,3% -6,2% -6,3%

2010 2011 2012 2013 2014

Décote moyenne

Paris 9 plus grandes villes françaises

Paris : La décote devient la règle

28

38,9%

20,1%

8,3%

18,5%

2010 2014

% de biens qui se vendent sans négociation % de bien qui se vendent avec une décote d'au moins 10%

Bilan 2014

La situation du crédit

29

Une année marquée par des taux toujours plus bas

30

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5% Taux d’emprunt à 20 ans

Taux = 3,5% Janvier 2014

Taux = 2,6% Janvier 2015

Baisse de -0,9%

Baisse de -1,7% Taux = 4,3% Juillet 2011

Source : Empruntis

La production de crédit a fléchi en 2014

31

40

50

60

70

80

90

100

110

Ensemble des prêts bancaires accordés (ancien, hors refinancements, niveaux annuels glissants)

2012 : -40% par rapport au plus haut

2014 : -17% par rapport au plus haut

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

Les primo-accédants toujours à la peine

32

52%

50% 49%

48% 47%

45%

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Part des accédants de moins de 35 ans


Part des ménages les moins aisés au plus bas

33

42%

40% 40%

39%

38% 38%

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Part des accédants avec un revenu inférieur à 3 SMIC


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

aoû-‐11 nov-‐11 fév-‐12 mai-‐12 aoû-‐12 nov-‐12 fév-‐13 mai-‐13 aoû-‐13 nov-‐13 fév-‐14 mai-‐14 aoû-‐14 nov-‐14 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

aoû-‐11 nov-‐11 fév-‐12 mai-‐12 aoû-‐12 nov-‐12 fév-‐13 mai-‐13 aoû-‐13 nov-‐13 fév-‐14 mai-‐14 aoû-‐14 nov-‐14

25% de gain de pouvoir d’achat à Paris depuis Juillet 2011

34

16%

9% Les 2/3 du gain viennent des taux

Bilan 2014

Synthèse

35

2014 : reflet d’un cycle normal et occasion manquée

36

§  Le marché immobilier français corrige graduellement les excès de la hausse des prix 1997-2011

§  La forte baisse des taux a limité la baisse des prix §  Les marchés ruraux sont à l’arrêt §  L’activité dans l’ancien et le neuf n’est pas à un niveau satisfaisant §  La cause première est la montée du chômage §  Les politiques publiques depuis 2011 ont plutôt aggravé la

situation, notamment auprès des investisseurs

§  Résultat : le secteur immobilier ne tire pas son poids dans la reprise, c’est dommage !

Le carnet de santé des marchés immobiliers, une nouvelle grille de lecture

37

Qu’est ce qu’un marché immobilier en bonne santé ?

38

§  Un marché fluide avec des délais de vente raisonnables §  Un marché équilibré entre les acheteurs et les vendeurs §  Un marché accessible où une majorité de résidents peut devenir

propriétaire

Fluidité

39

1 Paris 2 Bordeaux 3 Lille 4 Strasbourg 5 Nantes 6 Lyon 7 Toulouse 8 Montpellier 9 Nice

10 Marseille

Délai de commercialisation moyen (en nombre de jours pour signer une promesse)

Classement

Equilibre

40

Nombre d’acheteurs actifs pour un vendeur (ITI*)

1 Lyon 2 Toulouse 3 Nantes 4 Bordeaux 5 Paris 6 Strasbourg 7 Montpellier 8 Nice 9 Lille

10 Marseille

Classement

Accessibilité

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Part des ménages moyens (2,2 personnes*) pouvant acheter 60m²

1 Marseille 2 Nantes 3 Strasbourg 4 Toulouse 5 Lyon 6 Montpellier 7 Bordeaux 8 Lille 9 Nice

10 Paris

Classement

* INSEE

Carnet de santé

42

Synthèse des facteurs de fluidité, d’équilibre et d’accessibilité

1 Nantes 2 Strasbourg 3 Lyon 4 Toulouse 5 Bordeaux 6 Paris 7 Lille 8 Marseille 9 Montpellier

10 Nice

Classement

Perspectives pour 2015

43

2015 : analyser des tendances contradictoires

44

§  Arguments en faveur de la baisse des prix : •  La baisse spectaculaire des taux en 2014 (-0,9%) n’a pas réussi à stopper la baisse des prix •  Le rapport de force reste partout favorable aux acheteurs, trop peu nombreux (ITI) •  Les nouvelles mesures gouvernementales auront peu d’impact sur la demande •  Le chômage ne devrait pas baisser en 2015, pas d’amélioration des conditions d’octroi

§  Arguments en faveur d’un statu quo ou d’une hausse des prix : •  La mécanique d’augmentation du pouvoir d’achat par la baisse des taux devrait perdurer sur

les prochains trimestres, freinant la baisse des prix •  Le déficit de construction restreint l’offre dans les zones les plus demandées

§  En synthèse : poursuite généralisée de l’érosion des prix, modérée par des taux toujours orientés à la baisse

Nos prévisions d’évolution des prix en 2015

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Villes ITI Prévision 2015*

Paris 1 0% à -3%

Lyon 1,1 0% à -3%

Marseille 0,6 -3% à -5%

Nice 0,7 -3% à -5%

Toulouse 1,1 0% à -3%

Lille 0,7 -3% à -5%

Bordeaux 1 0% à -3%

Montpellier 0,8 -3% à -5%

Nantes 1 0% à -3%

Strasbourg 1 0% à -3%

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