Le projet d’urbanisation du plateau de Lezongar

Le projet d’urbanisationdu plateau de Lezongar

Un projet exagérément dense

et mal desservi

révision 01

Dans les années ’60…

Plan

La situation actuelle

L’historique

Le projet d’urbanisation

Les réserves relatives au projet

La position de l’ASELE

Le recours en Tribunal Administratif

Une recherche de compromis

Conclusion

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L’historique






Conclusion


Le plateau de Lezongar est une propriété privée des héritiers Kerloc’h

Il y a une ferme en activité réduite

Au fil des ans, des parcelles ont été vendues et construites, le long des chemins d’accès (Roz Lezongar, rampe du Pouldu)

Après une succession « difficile », les lots du plateau ont été attribués à trois enfants

Cette zone était classée 2NA au POS (valant PLU) c’est à dire non constructible mais susceptible de le devenir

Le CNCS est idéalement situé dans l’anse protégée de Ste Evette

Ferme

Rue du Calvaire

Rampe du Pouldu

Roz LezongarPlateau de

Lezongar

Document d’urbanisme applicablesur la commune d’Esquibien :

POS 1993 révisé 2002(ce POS vaut PLU en l’absence de PLU)

A l’avenir, seules des modifications de détail du POS seront tolérées, sinon, il faudra élaborer un PLU

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L’historique






Annexes

Historique

• Un projet d’urbanisation a fait l’objet d’une enquête publique en mars 2005, impliquant un changement de zonage de 2NA en 1NAHca

• De nombreuses remarques ont été formulées

• Assainissement

• Accès

• Densité de construction

• Stèle commémorative

• Terrain miné

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L’historique






Conclusion

Historique

• Initialement, le projet était tout entier porté par le promoteur Le Boissetier

• Plus tard, un des vendeurs (Jean-Pierre Kerloc’h) s’est séparé du montage pour se faire lui-même promoteur de son lot (vendant lui-même des parcelles constructibles)

• Ce changement de montage n’a guère modifié la physionomie d’ensemble du projet (2/3 pour le

promoteur Le Boissetier, 1/3 pour J-P. Kerloc’h), même si certains détails sont modifiés

LotissementJ-P Kerloc’h

LotissementJ-P Kerloc’h

Le changement de montage ne modifie pas l’essentiel

Historique

Ce projet d’urbanisation semble être de fait le plus grand programme immobilier jamais envisagé dans le Cap Sizun

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L’historique






Conclusion

Historique

• Certaines réserves formulées lors de l’enquête publique ont été levées

• Les riverains se sont constitués en Association pour protéger leurs intérêts et ceux de la commune (avant même la naissance de l’ASELE)

• Leur contestation s’est cristallisée sur deux points :

• Une densité exagérée

• L’insuffisance des accès

Historique

La densité

• La densité proposée dépasse très nettement la densité moyenne constatée dans le voisinage (de près d’un facteur 3)

• Densité du projet Lezongar : environ 508 m² par logement

• Densité de la zone littorale avoisinante : environ 1 400 m² par logement (voir ci-après)

Zone prise en référence

(même genre d’exposition, même surface)

30 logements sur environ 43 000 m²

Historique

Les accès

• Un seul accès pour 54 logements (deux voies à sens unique)

• Accès débouchant sur le boulevard du littoral déjà saturé en période estivale

• Pas d’accès au bourg d’Esquibien (ce lotissement sera de fait « rattaché » à Audierne plus qu’à Esquibien)

• Une gêne insupportable pour les riverains qui auraient à supporter une circulation importante devant leur perron

Historique

Les accès

• L’ASELE a demandé que soit ménagé un accès vers le bourg (le cas échéant en sens unique littoral bourg)

en poursuivant l’aménagement du chemin desservant le Parc Floral Aer Paeron pour rejoindre la rue de la France Libre

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L’historique






Conclusion


La position initiale de l’ASELE était de rechercher avec les vendeurs et promoteurs et la mairie une solution à la question de la densité et à celle des accès

Plusieurs réunions avec le maire n’ont guère permis d’avancer


Une réunion en Mairie a été organisée le 12 janvier 2007, réunissant Promoteurs, Maire et ASELE

Des assurances individuelles ont été données (verbalement) aux riverains sur des points particuliers (accès à l’assainissement, trottoir, droits de passage, etc.)

Mais aucune avancée n’a été proposée sur les points-clé (densité, accès)


Cette fin de non-recevoir a quelque peu radicalisé les points de vue des adhérents de l’ASELE

En même temps, les adhérents ont pris conscience qu’un projet d’une telle ampleur pouvait être contraire à la Loi Littoral

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L’historique






Conclusion


L’ASELE a consulté un avocat spécialisé qui a confirmé le point de vue relatif à la Loi Littoral

Il a donc été décidé de contester le changement de zonage

Recours gracieux a été déposé en mairie contre le changement de zonage en décembre 2006

Suivi d’un recours au Tribunal Administratif le cc ghg 2007

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L’historique






Conclusion


Actuellement, le Tribunal Administratif doit statuer sur la légalité du changement de zonage

Si le plateau est jugé non constructible, le changement de zonage devra être retiré, et tout projet d’urbanisation quel qu’il soit sera caduc

Si le plateau est jugé constructible, c’est alors le projet lui-même qui peut être contesté


Une attitude possible est d’attendre la décision du Tribunal Administratif

Une autre est de rechercher, sans attendre, un compromis qui satisfasse tous les protagonistes : vendeurs, promoteurs, municipalité, riverains


Si la voie du compromis est envisagée, il nous semble nécessaire d’engager une réflexion sérieuse (commissions Urbanisme et Environnement) sur ce projet d’urbanisation et de répondre aux questions : Pourquoi une urbanisation ? Densité de l’urbanisation envisagée Question des accès, notamment vers le bourg Vocation de l’habitat : habitation principale, secondaire, de

vacances ? Urbanisation totale ou partielle du plateau ? Opportunité d’une zone naturelle, verte, ou de loisirs (ex. : parc

de promenade, tennis…) ? Opportunité d’une structure liée à la mer (ex. : structure

d’accueil pour le personnel du CNCS ou/et pour les stagiaires)


Il ne semble pas déraisonnable de rechercher un compromis, car, pour les uns comme pour les autres, l’issue du procès est incertain

Avec un montage différent de celui qui est envisagé, il semble possible d’aboutir à un projet raisonnable, qui satisfasse les vendeurs, les riverains, et qui contribue à la mise en valeur du littoral de la commune


Une piste serait d’envisager : Une urbanisation modérée du versant sud du plateau :

une quinzaine de maisons sur 20 000 m² soit 1 330 m² par logement - on retrouve alors à peu près la densité du quartier de référence (1 400 m² par logement)

Réservation du plateau nord pour d’autres usages (agricole, parc d’agrément et de promenade, tennis, activité liée à la mer…)

Le Lezongar idéal

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Conclusion

Conclusion

Si le plateau est déclaré constructible, l’ASELE ne s’opposerait pas à un projet tendant à une urbanisation raisonnable, à l’image de l’urbanisation actuelle du littoral de la commune

Si un tel projet raisonnable était engagé, l’ASELE pourrait retirer le dossier du Tribunal pour en garantir la bonne fin

Un tien « certain » vaut mieux quedeux tu l’auras… « peut-être »

Le projet d’urbanisation raisonnée

du plateau de LezongarUn bon projet pour Esquibien

Cas de la demande de permis de construire actuellement à l’instruction :

L’ASELE souhaiterait qu’un délai soit ménagé pour donner une chance à l’élaboration d’un compromis, après que les commissions Urbanisme et Environnement aient examiné et renseigné le dossier

Si le permis est délivré malgré tout, il est probable qu’il sera contesté (recours gracieux suivi le cas échéant d’un recours au T.A.)

La mairie pourrait sans doute refuser la délivrance du permis - au risque bien entendu que le promoteur conteste ce refus

Annexes

Depuis le 1er janvier 2000 (art. L 111-3 du Code Rural) aucune construction d'habitation ne peut être édifiée ou aménagée à moins de 100 mètres d'une exploitation agricole d'élevage, même dans les zones réputées constructibles

Or, la ferme Kerloc’h élève 18 bovins

Annexes

à vérifier…

La demande de permis se réfère à la construction d’un « hameau nouveau » pour se conformer à la Loi Littoral.

La circulaire UHC/DU1 n° 2006-31 du 14 mars 2006 relative à l’application de la loi littoral précise qu’un « hameau » ne saurait dépasser 15 constructions

Ce projet de 54 logements ne saurait être considéré comme un hameau nouveau

Annexes

Documents

Le projet d’urbanisation du plateau de Lezongar