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COPROPRIÉTÉloi 1965
PROPOSITIONProjet de loi Logement etUrbanisme
Les comptes bancaires des syndicats de copropriété(Article 18, 7ème alinéa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Propositions :
Le maintien du compte bancaire unique :• Laisser la faculté aux syndicats de copropriétaires de dispenser le syndic professionnel détenteur d’une carte professionnelle de la loi Hoguet portant la mention « S »5 d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé ;
• Dans ce cas, autoriser le fonctionnement des copropriétés avec le compte unique « copropriétés », distinct du compte professionnel « cabinet » ;
• Créer une obligation pour les établissements bancaires de doter les comptes uniques « copropriétés » de sous-comptes individualisés comptablement par syndicat de copropriété, assortis de relevés spécifiques ;
• Renforcer le rôle de vérification des établissements bancaires teneurs de comptes « copropriétés » en interdisant toute convention de fusion ou de compensation entre les différents comptes ;
• Conserver la possibilité pour le syndic de placer les fonds mandants repré-sentés sur le compte unique et de percevoir les intérêts financiers.
Le renforcement du rôle des garants financiers loi hoguet
Le renforcement de la transparence sur la comptabilité des copropriétés : Extranets «Syndicats de copropriétaires»
L’ensemble des copropriétaires d’un immeuble, constitué en syndicat de copropriétaires doit pourvoir à l’entretien des parties communes et au fonctionnement des éléments d’équipements communs de son immeuble. Pour cela, le syndicat doit faire face à des dépenses et chaque copropriétaire doit y contribuer. Ces charges donnent lieu au paiement :- de provisions sur charges : « sommes versées ou à verser en attente du solde définitifquirésulteradel’approbationdescomptesdusyndicat»;- d’avances : qui sont des «fondsdestinés,parlerèglementdecopropriété ouunedécisiondel’assembléegénérale,àconstituerdesréserves…»1 .
Ces provisions ou avances sont versées au syndic de la copropriété, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, qui doit les déposer sur un compte bancaire ou postal. Ce compte reçoit également les créances diverses du syndicat : loyers ou redevances des locations de parties communes, indemnités d’assurance, dommages et intérêts perçus à l’occasion d’une procédure…
CE QUE DIT LA LOI : L’article 18 (7ème alinéa) de la loi de 1965 charge le syndic de l’immeuble d’ouvrir un compte bancaire ou postal sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat des copropriétaires. Sauf décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. À la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, l’assemblée générale peut en dispenser le syndic. Dans cette hypothèse, les fonds du syndicat sont versés sur le compte unique du syndic de l’immeuble.
1Article45-1dudécretn°67-223du17mars1967.
Un compte bancaire séparé : QU’EST-CE QUE C’EST ? Sauf délibération contraire de l’assemblée générale des copropriétaires, c’est le type de compte qui doit être ouvert par le syndic pour recueillir les fonds du syndicat. Lorsque le syndic de l’immeuble est bénévole, le compte de la copropriété est automatiquement et obligatoirement un compte bancaire séparé. Lorsque le syndic est un professionnel de l’immobilier, le compte séparé est un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat de la copropriété, domi-cilié chez le syndic.
• Le compte bancaire séparé fonctionne sous la signature du syndic qui en assure le maniement. Ce compte ne peut pas fonctionner sous la signature conjointe du syndic et du président du conseil syndical, ce dernier n’ayant pas la qualité de représentant légal du syndicat. Le syndic doit déposer sur le compte séparé du syndicat de copropriété concerné toutes les sommes et toutes les valeurs qu’il reçoit au nom et pour le compte de ce syndicat.
• Si le compte bancaire séparé est débiteur, c’est le syndicat des copropriétaires qui en assume les conséquences, tout comme les frais de tenue de compte ou les conséquences d’un refus de paiement de la banque lorsque le compte présente un solde insuffisant.
• Si le compte bancaire séparé est créditeur, et à condition que la convention de compte le prévoie, il peut donner lieu au versement de produits financiers pour le compte du syndicat. En pratique cette rémunération est dérisoire, voire nulle, les provisions sur charges appelées chaque trimestre étant ajustées sur les dépenses réelles du syndicat. Rappelons que sur 560 000 immeubles en copropriété, 75 % d’entre elles sont com-posées de 20 lots maximum avec très peu de charges de fonctionnement (pas d’ascenseur, pas de gardien, pas d’espaces communs…). En pratique, ces copro-priétés disposent de peu ou prou de trésorerie susceptible de produire des intérêts financiers.
Si plusieurs comptes bancaires séparés sont ouverts par un même syndic d’immeubles au guichet d’une même banque pour différents syndicats, ils ne peuvent pas faire l’objet d’une convention de fusion entre eux. Les comptes bancaires séparés bénéficient de la garantie financière prévue par la loi Hoguet2. Cette garantie, impérative et obligatoire, permet le rembourse-ment des fonds perçus au nom et pour le compte des syndicats.
2Article3,2°delaloin°70-9du2janvier1970etarticles17à48dudécretn°72-678du20juillet1972.
Un compte bancaire unique : QU’EST-CE QUE C’EST ? Si le compte bancaire séparé est le principe, lorsque le syndic de l’immeuble est un professionnel qui répond aux exigences de la loi Hoguet du 2 janvier 19703, l’assemblée générale des copropriétaires peut en décider autrement, et à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25 de la loi de 1965) décider de fonctionner –avec le compte unique du syndic professionnel de l’immeuble.
• Le compte bancaire unique est un compte ouvert au nom du cabinet du syndic professionnel de l’immeuble : ce compte est dédié à la réception des fonds des syndicats de copropriétaires liés au syndic par un mandat l’ayant dis-pensé d’ouvrir un compte séparé ;
• Le compte bancaire unique sert aux paiements des dépenses acquittées par le syndic professionnel au nom et pour le compte des syndicats qui fonctionnent sous ce compte unique ;
• Si le compte bancaire unique est débiteur, c’est le syndic d’immeubles qui en assume les conséquences.
• Si le compte bancaire unique est créditeur, et à condition que la convention de compte le prévoie, il peut donner lieu au versement de produits financiers au profit du syndic d’immeuble.
• Le compte bancaire unique est obligatoirement et impérativement couvert par la garantie financière prévue par la loi Hoguet.
• Le compte bancaire unique « copropriétés » du cabinet de syndic peut se dis-tinguer du compte unique « gestion locative » et du compte « professionnel » du cabinet de syndic utile au fonctionnement du cabinet. Mais tous les garants finan-ciers ne l’imposent pas.
• Le compte bancaire unique peut fonctionner avec des sous-comptes individualisés pour chaque syndicat de copropriétaires. Mais tous les établissements bancaires ne proposent pas cette solution.
3Carteprofes-sionnelledélivréesousconditiondecapacitéprofes-sionnelleetdemo-ralité,assuranceresponsabilitécivileetgarantiefinan-cièredesfondsmandants.
POUR LES ASSOCIATIONS DE CONSOMMATEURSLe compte unique serait responsable de tous les maux des syndicats de copropriétaires : Ce mode de fonctionnement serait opaque, ne permettant aucun contrôle des comptes par le conseil syndical et les copropriétaires dans la mesure où la banque n’émet de relevé que pour le compte unique qui, étant global, recueille l’en-semble des fonds de tous les syndicats gérés sous ce seul compte, sans relevés des sous-comptes individualisés, lorsqu’ils existent. En cas de compte unique, l’établissement bancaire ne contrôle que le solde global débiteur ou créditeur, ce qui permettrait de financer le déficit de trésorerie de certains syndicats par l’excédent de trésorerie des autres syndicats. En cas de sous-comptes individualisés, ils seraient généralement assortis de conventions d’unité, de fusion et de compensation entre eux et ainsi de la mutua-lisation de leurs soldes. Essentiellement, ce qui est reproché aux syndics professionnels, c’est de percevoir les éventuels produits financiers lorsque le compte bancaire unique en génère, et subséquemment de pratiquer des honoraires moindres lorsque la copropriété est gérée sous ce compte unique.
CE QUE RÉPONDENT LES PROFESSIONNELSDE L’IMMOBILIER :
Le compte bancaire unique rend plus efficace la garantie financièreIndispensable au professionnel de l’immobilier qui exerce son activité dans le cadre de la loi Hoguet, avec la garantie financière les copropriétaires sont garantis de la restitution des fonds confiés à un syndic professionnel en cas de défaillance ou de malversation.
• La garantie financière permet d’apporter une sécurité quasi-totale aux coproprié-taires : son obtention est la preuve d’une saine gestion par le cabinet de syndic. Pour preuve en 2009 pour la CGAIM4, 261 000 € de mise en cause de la garantie financière des syndics FNAIM sur la France entière sur plus de 5 milliards d’euros de garanties délivrées, soit un pourcentage de sinistre en garantie financière de seulement 0,01 % ! La CGAIM contient son taux de sinistralité qui était du même pourcentage en 2007.
• Le compte bancaire unique permet au garant d’avoir une appréhension exhaus-tive de la situation financière du cabinet de syndic : c’est un élément déterminant qui permet au garant de délivrer sa garantie financière en toute connaissance de cause. De même, en cas de retrait de la garantie financière, le compte unique appartenant au premier degré au cabinet du syndic, il figure dans son bilan et est parfaitement connu du garant. En cas de retrait de sa garantie, le garant a la certitude de bloquer tous les fonds détenus pour le compte des copropriétés gérées. Ce n’est pas le cas face à une multitude de comptes séparés dont un certain nombre peut être ignoré du garant.
• Le compte bancaire unique facilite les rapprochements bancaires : pour un cabinet de syndic qui gère de l’ordre de cent à trois cent syndicats de copro-priétaires avec un compte bancaire unique, les rapprochements bancaires sont automatisés, la charge de travail administratif est maîtrisé, et les coûts internes du cabinet contenus.
4CaissedeGaran-tiedel’Immobilier:Sociétécoopé-rativedecautionmutuelleàcapitalvariablerégieparlaloidu13mars1917etlestextessubséquents.AgrééeparleCo-mitédesEtablisse-mentsdeCréditenqualitédeSociétéFinancière.
Avec trois cent comptes bancaires séparés, ouverts dans des dizaines de guichets de banques différents, le syndic devra établir chaque année des centaines et des centaines de rapprochements bancaires auprès de plusieurs banques différentes, susceptibles d’occasionner des oublis et des erreurs mais aussi des coûts supplé-mentaires de gestion interne du cabinet compte tenu de la charge de travail administratif.
• Que le compte bancaire soit unique ou séparé, le syndic tient pour chaque syndicat une comptabilité séparée : la confusion doit être écartée ! Même si un syndicat de copropriétaires est géré sous le compte bancaire unique du syndic de l’immeuble, ce syndicat aura une comptabilité séparée des autres syndicats gérés par ce même professionnel. Dans tous les cas, que le compte bancaire qui reçoit les appels de charges soit unique ou séparé, le syndic de l’immeuble doit tenir une comptabilité séparée pour chaque syndicat de copropriétaires qu’il gère. Cette comptabilité fait apparaître les charges de l’immeuble considéré, les produits de l’exercice, la situation de trésorerie, la position débitrice ou créditrice de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat. De ce point de vue, le compte bancaire unique avec des sous-comptes individualisés comptablement pour chaque syndicat de copropriétaires permet d’avoir, d’une façon exhaustive, tous les mouvements bancaires d’une copropriété au même titre qu’un compte séparé.
• Le compte unique est un facteur d’efficacité du contrôle des garants financiers : contrairement au compte unique qui est contrôlé dans sa globalité, lorsque les syndicats de copropriétaires sont gérés en comptes séparés, face à leur nombre et au fait qu’ils soient ouverts dans différents établissements bancaires, le contrôle des garants financiers est autant difficile qu’inefficace. Le plus souvent, le contrôle des garants est effectué par sondages sur quelques comptes séparés pris au hasard. Un compte séparé peut donc être ignoré par un garant qui ne pourra pas s’assurer que le montant de la garantie financière accordée couvre bien la pointe des fonds détenus par le cabinet de syndic sur ce compte en particulier. Le constat est le même pour l’expert-comptable du cabinet de syndic qui doit chaque année délivrer une attestation de pointe des fonds détenus sur la totalité des comptes séparés, au risque d’en oublier certains.
Compte bancaire unique c maîtrise des coûts internes c réduction des honorairesPar son caractère unique, le compte de cette nature jugule les manipulations, les opérations, les rapprochements, les tenues de comptes, les interlocuteurs, les risques d’erreurs, les oublis… Le cabinet de syndic maîtrise ses coûts de fonctionnement internes. La gestion professionnelle des copropriétés s’en trouve fluidifiée, allégée. De plus, comme le compte unique est un compte ouvert au nom du cabinet de syndic, lorsqu’il produit des intérêts, les professionnels reconnaissent qu’ils en sont les bénéficiaires mais les consommateurs en sont les gagnants. Pourquoi ? Car le cumul « allège-ment des coûts internes » et « intérêts financiers » induits par le compte unique permet au syndic professionnel de pratiquer des honoraires moindres. Imposer le compte séparé conduirait à fragiliser les entreprises qui exercent l’acti-vité de syndic d’immeubles du fait de l’équilibre financier qu’apportent les pro-duits financiers, sauf à pratiquer de manière générale des honoraires plus impor-tants, ce qui n’est pas souhaitable pour les consommateurs.
Notes
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PROPOSITIONProjet de loi Logementet Urbanisme
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Contact FNAIM:129, rue du Faubourg Saint-Honoré - 75008 ParisIsabelle d’Halluin - 01 44 20 77 46 - [email protected]
CE QU’IL FAUT RETENIR :
Le maintien du compte bancaire unique :• Laisser la faculté aux syndicats de copropriétaires de dispenser le syndic profes-sionnel détenteur d’une carte professionnelle de la loi Hoguet portant la mention « S »5 d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé ;
• Dans ce cas, autoriser le fonctionnement des copropriétés avec le compte unique « copropriétés », distinct du compte professionnel « cabinet » ;
• Créer une obligation pour les établissements bancaires de doter les comptes uniques « copropriétés » de sous-comptes individualisés comptablement par syndicat de copropriété, assortis de relevés spécifiques ;
• Renforcer le rôle de vérification des établissements bancaires teneurs de comptes « copropriétés » en interdisant toute convention de fusion ou de compensation entre les différents comptes ;
• Conserver la possibilité pour le syndic de placer les fonds mandants représentés sur le compte unique et de percevoir les intérêts financiers.
Le renforcement du rôle des garants financiers loi Hoguet :• Seuls ceux ayant mis en place des procédures de contrôles internes, au moyen d’un référentiel unique et commun à tous les garants, seraient habilités par l’Auto-rité de contrôle prudentiel à garantir les fonds mandants détenus par les profes-sionnels de la loi Hoguet6.
Le renforcement de la transparence sur la comptabilité des copropriétés:• Renforcer la transparence sur la comptabilité des copropriétés par la mise place, obligatoire, pour les syndics professionnels, d’accès à des Extranets « syndicats de copropriétaires », accessibles 7 jours sur 7 et 24 heures sur 247 , à l’instar des extra-nets des banques ;
• Imposer aux syndics professionnels de produire chaque année aux conseils syn-dicaux qui en font la demande une « attestation de pointe » établie par un expert-comptable selon le modèle type préétabli.
5Voirlafiche:«Lacarte«S»».6Voirlafiche:Lagarantiefinancière.7Voirlafiche:«Extranetcopropriété.»
