L’essentiel de 9 l’actualité 201 juridique et fiscale · relatives au VSD. Elle a, en outre, introduit la procédure de rescrit en matière de :

L’essentiel de

l’actualitéjuridique et fiscale

LA VEILLE

DOCUMENTAIRE

Février

2019

Producteur de données, cercle de réflexion et centre de recherche, l’IEIF met à la disposition de ses membres une gamme de documents utiles à leur activité et à leur stratégie.

Cette gamme va des publications telles que livres et revues jusqu’aux rapports de recherches innovantes, en passant par des veilles d’actualité, des cahiers statistiques et des analyses sur les thèmes faisant écho aux préoccupations des professionnels.

IMMOBILIER

L’essentiel de

l’actualité juridique et fiscale

Février 2019

L'ACTUALITE EN BREF 1°) Depuis le 1er janvier 2019, toute demande de permis de construire, dès lors que le projet de construction est situé sur un secteur d'information sur les sols, doit comporter une attestation délivrée par un organisme certifié dans le domaine des sites et sols pollués (arrêté du 19 décembre 2018). (p.7) 2°) Une circulaire publiée le 7 janvier 2019 présente les dispositions d'application immédiate de la loi ELAN du 23 novembre 2018. (p.9) 3°) Une réponse ministérielle du 23 janvier 2019 précise que la délivrance de titres d'occupation sur le domaine privé des collectivités territoriales, tels que des baux, est soumise aux mêmes règles de publicité et de mise en concurrence que pour le domaine public. (p.10) 4°) Le 20 décembre 2018, la Cour administrative d'appel de Lyon a rendu une décision importante relative aux conditions d'application de la TVA sur la marge lors de la revente de biens immobiliers. (p.30) 5°) Assurances-construction : la Cour de cassation rappelle que la garantie décennale est strictement circonscrite à l'activité professionnelle déclarée, procédé technique inclus (Cass. 3e civ., 30 janv. 2019). (p.37) 6°) Une décision de la Cour de cassation du 30 janvier 2019 précise dans quelles conditions la réception tacite des travaux peut être admise. (p.36) 7°) Une garantie ne peut pas être autonome dès lors qu'en l'absence d'engagement de p ayer une somme donnée, le garant se réfère aux sommes dues par l'emprunteur (Cass. 1ère civ., 12 déc. 2018). (p.45) 8°) Financement : si, dans un prêt consenti à un professionnel, les parties peuvent convenir d'un taux d'intérêt conventionnel calculé sur une autre base que l'année civile, le taux effectif global doit être calculé sur la base de l'année civile ; il appartient alors à l'emprunteur, qui invoque l'irrégularité du taux effectif global mentionné dans l'acte de prêt, en ce qu'il aurait été calculé sur la base d'une année de 360 jours et non de 365, de le démontrer (Cass. com., 4 juill. 2018). (p.43) 9°) La déclaration de n antissement du compte-titres est nécessaire pour que le nantissement soit réalisé et opposable à la banque qui tient le compte (Cass. com., 23 janv. 2019). (p.48) 10°) Procédures collectives : l'admission définitive au passif d'une créance à titre hypothécaire fait obstacle à l'action en nullité de l'inscription de l'hypothèque dont il est apparu, après report de la date de cessation des paiements, qu'elle a été faite en période suspecte (Cass. com., 19 déc. 2018). (p.50)

2 IEIF - L'essentiel de l'actualité juridique et fiscale - Février 2019

SOMMAIRE

LOIS - DECRETS - ARRETES 5 DÉCRET n° 2018-1227 du 24 Décembre 2018 ................................................................................................... 6 ARRETÉ du 19 Décembre 2018 .......................................................................................................................... 7

REPONSES MINISTERIELLES - CIRCULAIRES - INSTRUCTIONS 8 CIRCULAIRE du 21 Décembre 2018 ................................................................................................................... 9 RÉP. MIN. 23 Janvier 2019................................................................................................................................ 10 RÉP. MIN. 15 Janvier 2019................................................................................................................................ 11 RÉP. MIN. 20 Décembre 2018 .......................................................................................................................... 12 RÉP. MIN. 6 Décembre 2018 ............................................................................................................................ 13 RÉP. MIN. 20 Décembre 2018 .......................................................................................................................... 14 RÉP. MIN. 10 Janvier 2019................................................................................................................................ 15 RÉP. MIN. 24 Janvier 2019................................................................................................................................ 16 RÉP. MIN. 20 Décembre 2018 .......................................................................................................................... 17 RÉP. MIN. 27 Décembre 2018 .......................................................................................................................... 18 RÉP. MIN. 18 Décembre 2018 .......................................................................................................................... 19 RÉP. MIN. 20 Décembre 2018 .......................................................................................................................... 20 RÉP. MIN. 17 Janvier 2019................................................................................................................................ 21 CIRCULAIRE du 8 Février 2019 ........................................................................................................................ 22 RÉP. MIN. 6 Décembre 2018 ............................................................................................................................ 23 RÉP. MIN. 10 Janvier 2019................................................................................................................................ 24

JURISPRUDENCE ADMINISTRATIVE 25 C.A.A. VERSAILLES 6 Décembre 2018 ............................................................................................................ 26 C.E. 28 Décembre 2018 ..................................................................................................................................... 27 C.E. 12 Novembre 2018 ..................................................................................................................................... 28 C.E. 11 Janvier 2019 .......................................................................................................................................... 29 C.A.A. LYON 20 Décembre 2018 ...................................................................................................................... 30 C.A.A. MARSEILLE 21 Décembre 2018 ............................................................................................................ 31 C.A. TOULOUSE 13 Décembre 2018 ................................................................................................................ 32

JURISPRUDENCE JUDICIAIRE 33 CASS. CIV. 1ère 23 Janvier 2019 ....................................................................................................................... 34 CASS. CIV. 3ème 30 Janvier 2019 ...................................................................................................................... 35 CASS. CIV. 3ème 30 Janvier 2019 ...................................................................................................................... 36 CASS. CIV. 3ème 30 Janvier 2019 ...................................................................................................................... 37 CASS. CIV. 3ème 13 Décembre 2018 ................................................................................................................. 38 CASS. CIV. 3ème 24 Janvier 2019 ...................................................................................................................... 39 CASS. CIV. 1ère 12 Décembre 2018 .................................................................................................................. 40 CASS. CRIM. 15 Janvier 2019 .......................................................................................................................... 41 CASS. CIV. 1ère 19 Décembre 2018 et 23 Janvier 2019 ................................................................................... 42 CASS. COM. 4 Juillet 2018 ................................................................................................................................ 43 CASS. COM. 23 Janvier 2019 ........................................................................................................................... 44 CASS. CIV. 1ère 12 Décembre 2018 .................................................................................................................. 45 CASS. COM. 19 Décembre 2018 ...................................................................................................................... 46 CASS. CIV. 2ème 6 Décembre 2018 ................................................................................................................... 47 CASS. COM. 23 Janvier 2019 ........................................................................................................................... 48 CASS. CIV. 3ème 20 Décembre 2018 ................................................................................................................. 49 CASS. COM. 19 Décembre 2018 ...................................................................................................................... 50 CASS. CIV. 1ère 19 Décembre 2018 .................................................................................................................. 51 CASS. COM. 9 Janvier 2019 ............................................................................................................................. 52 CASS. CIV. 1ère 30 Janvier 2019 ........................................................................................................................ 53


CASS. COM. 13 Juin 2018 ................................................................................................................................ 54

Liste des publications suivies .............................................................................................................................. 55 Liste des publications citées ............................................................................................................................... 56 Index .................................................................................................................................................................... 57


LOIS - DECRETS – ARRETES


FISCALITÉ DE L'URBANISME RESCRIT

DÉCRET n° 2018-1227 du 24 Décembre 2018

(Dict. perm. Constr. et urb., bull. 505, page 13) Entrée en vigueur des nouveaux rescrits en matière de fiscalité de l'urbanisme. Dans le cadre du vote de la loi pour un Etat au service d'une société de confiance du 10 août 2018, dite "loi ESSOC", il a été décidé de généraliser le recours au rescrit en matière de fiscalité de l'urbanisme. Un premier pas avait été franchi lors de la réforme opérée par la loi de finances rectificative pour 2010 qui avait introduit une procédure de rescrit réservée au seul versement pour sous-densité (VSD) et destinée à garantir au pétitionnaire une sécurité juridique quant à l'estimation de la valeur de son terrain. La loi ESSOC est allée plus loin en permettant au pétitionnaire, sans préjudice de c e dispositif existant, de demander à l'administration une prise de position formelle sur l'application à sa situation des règles générales relatives au VSD. Elle a, en outre, introduit la procédure de rescrit en matière de : - taxe d'aménagement pour les projets supérieurs à 50.000 m² de surface taxable ; - taxe sur les créations de bureaux, de commerces et d'entrepôts en Ile-de-France pour les projets supérieurs à 50.000 m² de surface de construction. Le décret en Conseil d'Etat du 24 décembre 2018 précise les modalités de ces nouveaux cas de r escrit, applicable depuis le 27 décembre 2018.


ENVIRONNEMENT

ARRETÉ du 19 Décembre 2018

(Jurishebdo, 14 Janvier 2019, page 9) Secteur de pollution des sols. La loi (art. L. 125-6 du Code de l'environnement) prévoit que l'Etat élabore des secteurs d'information sur les sols comprenant des terrains où la connaissance de la pollution justifie la réalisation d'études de sols, notamment en cas de changement d'usage. Dans ces secteurs, la délivrance d'un permis de construire ou d'aménager un lotissement sur les terrains ayant accueilli une installation classée pour la protection de l'environnement comporte une attestation délivrée par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués. Un arrêté du 19 décembre 2018 définit les modalités de la certification. Les bureaux d'études sont certifiés par un organisme lui-même accrédité par le COFRAC ou un organisme équivalent. L'article 5 définit le programme de certification. L'arrêté (art. 28 et suiv.) détermine les exigences requises des organismes de certification. Il fixe le modèle d'attestation de prise en compte des mesures de gestion de la pollution dans la conception du projet de construction ou d'aménagement (art. 41 et annexe).


REPONSES MINISTERIELLES - CIRCULAIRES –

INSTRUCTIONS


LOI ELAN ENTRÉE EN VIGUEUR

CIRCULAIRE du 21 Décembre 2018

(AJDA, 2/19, page 77) Une circulaire sur la loi ELAN. Le ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales a publié une circulaire de présentation des dispositions d'application immédiate de la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN). Sur 45 pages, elle liste les dispositions nouvelles par grands domaines, sans guère les commenter. Une annexe II présente les mesures qui nécessiteront des textes d'application en précisant les dates de publication envisagées. En introduction, les ministres attirent l'attention des préfets sur cinq grands thèmes sur lesquels ils sont invités à commencer à agir, dont le regroupement des bailleurs sociaux et la lutte contre l'habitat indigne.


PROPRIÉTÉS PUBLIQUES DOMAINE PRIVÉ

RÉP. MIN. 23 Janvier 2019

(JCP N, 6/19, 242) Domaine privé des collectivités et mise en concurrence des titres d'occupation domaniale. La délivrance de titres sur le domaine privé des collectivités territoriales, tels que des baux, peut-elle s'affranchir de toutes règles de publicité et de mise en concurrence ? "(...) la décision de la Cour de justice de l'Union européenne du 14 juillet 2016, à la suite de laquelle a été adoptée l'ordonnance de 2017, soumet à des principes de transparence et de sélection préalable l'octroi de toute autorisation qui permet l'exercice d'une activité économique dans un secteur concurrentiel, sans opérer de distinction selon que cette activité s'exerce sur le domaine public ou sur le domaine privé des personnes publiques. Il résulte de cette jurisprudence que la délivrance de titres sur le domaine privé doit garantir dans les mêmes termes le respect des principes d'impartialité, de transparence et d'égalité de traitement des candidats. Ainsi, les autorités gestionnaires du domaine privé doivent donc mettre en œuvre des procédures similaires à celles qui prévalent pour le domaine public et qui sont précisées par les articles L. 2122-1-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques".


DROIT DE PRIORITÉ DES COMMUNES


(JOAN, 15 Janvier 2019, page 333) Cession des biens de l'Etat et droit de priorité de la commune. Selon le premier alinéa de l'article L. 240-1 du Code de l'urbanisme, "il est créé en faveur des communes et des établissements publics de coopération intercommunale titulaires du droit de préemption urbain un droit de priorité sur tout projet de cession d'un immeuble ou de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble situé sur leur territoire et appartenant à l'État, à des sociétés dont il détient la majorité du capital, aux établissements publics mentionnés aux articles L. 2102-1, L. 2111-9 […], en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, d'actions ou d'opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 du présent code ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de telles actions ou opérations". Selon le deuxième alinéa de l'article L. 240-2 du même code, "les dispositions de l'article L. 240-1 ne sont pas applicables à la cession d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles et de droits immobiliers aliénés sous condition du maintien dans les lieux d'un service public ou d'une administration, selon les stipulations d'un bail à conclure pour une durée minimale de trois ans". Il résulte de la lecture combinée de ces deux articles que l'État se doit de proposer en priorité la cession du bien à la commune ou à l 'établissement public de c oopération intercommunale titulaires du dr oit de pr éemption urbain sur le territoire desquels il est situé uniquement si sa désaffectation à l'utilisation du service public a été constatée et son déclassement prononcé en application de l'article L. 2141-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques. La cession d'un bien appartenant au domaine public de l'État à une autre personne publique prévue à l'article L. 3112-1 du Code général de la propriété des personnes publiques n'est donc pas soumise à l'obligation fixée par ledit article L. 240-1 du Code de l'urbanisme, dès lors que cette cession ne peut se faire que lorsque le bien est destiné à l'exercice des compétences de la personne publique qui l'acquiert, sans déclassement préalable du bien.


ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES

RÉP. MIN. 20 Décembre 2018

(JCP N, 2/19, 148) Omission des formalités de constitution d'une association syndicale libre : comment régulariser la situation ? Le Gouvernement entend-il procéder à un assouplissement des formalités à entreprendre afin de permettre à de telles associations de mettre en conformité leurs statuts et ainsi recouvrer leur capacité à agir en justice ? Questionné, le ministre répond : "Aux termes de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires : “Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.” Par ailleurs, pour être dotées de la capacité juridique, les associations syndicales libres (ASL) doivent procéder à une déclaration en préfecture publiée au Journal officiel. L'omission de ces formalités ne prive pas d'existence juridique les ASL, mais rend inopposable aux tiers les décisions de l'ASL, jusqu'à leur accomplissement. Pour recouvrir sa pleine capacité juridique, l'ASL doit produire les documents requis lors de la déclaration initiale de sa création, des assouplissements étant prévus s'agissant des ASL régies par l'article R. 442-7 et suivant du code de l'urbanisme. La constitution de ces ASL est obligatoire lorsque des équipements communs sont prévus dans le lotissement. (...) Le fait qu'une ASL de lotissement doive être obligatoirement constituée emporte comme conséquence qu'il n'est pas nécessaire de recueillir l'accord unanime des propriétaires des lots concernés pour adopter les statuts (Cass. 3e civ., 28 nov. 1972 confirmé par Cass. 3e civ., 1er juill. 1980 - Cass. 3e civ., 18 déc. 1991 - Cass. 3e civ., 28 avr. 1993). L'appartenance à l'ASL résulte simplement de l'inclusion du terrain dans le périmètre syndical, quels que soient les travaux exécutés ou les prestations servies. L'acquisition d'une parcelle dans un lotissement vaut par elle-même appartenance à l'ASL (Cass. 3e civ., 28 nov. 1972). L'article 3 du décret du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance précitée a tiré les conséquences de cette jurisprudence en exonérant les membres d'une ASL de lotissement de la production d'un écrit spécifique portant adhésion nommé "déclaration de l'adhérent" lors du dépôt du dossier de déclaration en préfecture. L'acte d'acquisition du lot valant en lui-même acceptation des statuts et adhésion à l'ASL. Par conséquent, le dossier de déclaration d'une ASL de lotissement doit comporter : la déclaration écrite et signée par l'un des membres ou le président, deux exemplaires des statuts (conformes à la réglementation issue de la réforme de 2004) et une copie du plan parcellaire. La réglementation en vigueur permet d'ores et déjà aux ASL de lotissement au sens de l'article R. 442-7 du Code de l'urbanisme de "régulariser" leur situation, sans devoir recueillir le consentement écrit de chaque propriétaire".


AMIANTE RÉALISATION DES TRAVAUX


(JO Sénat, 6 Décembre 2018, page 6292)

Déconstruction de bâtiments agricoles ou industriels amiantés. Le décret du 3 juin 2011 a pour objectif de protéger la population des risques d'exposition à l'amiante. Il impose aux maîtres d'ouvrage de surveiller l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante de la liste B (y compris les tôles en fibrociment amianté). Selon l'état de conservation, le maître d'ouvrage est obligé de faire effectuer des travaux. Néanmoins, en cas de danger avéré, l'article. L. 1334-16-2 du Code de la santé publique dispose que si la population est exposée à des fibres d'amiante résultant d'une activité humaine, le représentant de l'État dans le département peut ordonner, dans des délais qu'il fixe, la mise en œuvre des mesures propres à évaluer et à faire cesser l'exposition. Faute d'exécution par la personne responsable de l'activité émettrice, le représentant de l'État dans le département y procède d'office aux frais de celle-ci. L'agence nationale de l'habitat (Anah) peut mettre en p lace des subventions liées aux travaux quand un repérage avant travaux et un contrôle après travaux ont été réalisés. Ces subventions sont accordées aux propriétaires bailleurs et aux propriétaires occupants (sous conditions de ressources ou de niveaux de loyer). Enfin, dans certains cas, les propriétaires-bailleurs peuvent déduire les dépenses d'amélioration destinées à protéger les locaux des effets de l'amiante pour la détermination des revenus fonciers. Plus largement, la problématique de l'amiante est une priorité du Gouvernement. Pour cette raison, il a mis en place depuis 2015 le plan d'action interministériel amiante (PAIA) pour formaliser les actions mises en œuvre par chacun et mieux les articuler et les coordonner. Cet outil interministériel regroupe les 4 ministères pilotant les réglementations sur le sujet. Il s'articule autour de cinq axes couvrant la protection de la population comme celle des travailleurs avec plus de 20 actions émanant notamment des recommandations du Sénat et du Haut Conseil de la santé publique de 2014. Ce plan, axé principalement sur le secteur du bâtiment, est destiné à améliorer la prévention des risques pour la population générale et les travailleurs en facilitant la mise en œuvre de la réglementation, en accompagnant la montée en c ompétence des acteurs dans les différents domaines d'activités concernés et en s outenant les démarches de recherche et développement.


RÈGLES D'ACCESSIBILITÉ


(JO Sénat, 20 Décembre 2018, page 6590) Contrôle des règles d'accessibilité. Afin de prévenir les défauts de mise en œuvre qui seraient contraires à la réglementation, le législateur a prévu plusieurs modalités d'instruction et de c ontrôles, d'une part au stade du p ermis de c onstruire via les commissions départementales de sécurité et d'accessibilité et par les commissions communales d'accessibilité, et d'autre part à la réception des travaux et jusqu'à trois ans après l'achèvement des travaux. Au-delà des commissions départementales qui ont autorité sur les établissements recevant du public (ERP), les commissions communales d'accessibilité ont pour missions :

- de dresser le constat de l'état d'accessibilité du cadre bâti existant, de la voirie, des espaces publics et des transports ;

- d'établir un rapport annuel présenté en conseil municipal ; - de faire toute proposition utile de nature à améliorer la mise en accessibilité de l'existant ; - d'organiser un s ystème de r ecensement de l'offre de logements accessibles aux personnes

handicapées. De par ces missions, la commission communale est un ac teur incontournable de la mise en œ uvre de l'accessibilité et de son renforcement, en alimentant la réflexion sur la mise en œuvre de l'accessibilité des bâtiments sur le territoire communal, en conseillant, et en alertant l'autorité compétente en matière d'autorisation de construire. Par ailleurs, s'agissant des procédures de contrôles, sur la base de l'article L. 151-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'autorité compétente pour délivrer le permis de c onstruire peut procéder aux vérifications qu'elle juge utile et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments, en particulier ceux relatifs à l'accessibilité aux personnes handicapées. Ce droit de visite et de communication peut aussi être exercé après l'achèvement des travaux pendant trois ans. Ainsi, les fonctionnaires et les agents commissionnés et assermentés à c et effet réalisent un c ontrôle de construction des bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire national et dressent des procès-verbaux en cas d'infraction aux règles d'accessibilité.


DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN CHAMP D'APPLICATION


(JO Sénat, 10 Janvier 2019, page 129)

Bail emphytéotique, bail à construction et droit de préemption urbain. La Cour de cassation a jugé que le bail à construction ainsi que le bail emphytéotique ne sont pas soumis au droit de préemption urbain (Cass. civ. 3ème, 11 mai 2000). Les propriétaires immobiliers peuvent donc utiliser le bail à construction et le bail emphytéotique sans avoir à faire la déclaration d'intention d'aliéner prévue à l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme. Toutefois, si le contrat de bail prévoit que la propriété du bien loué doit être transférée au preneur en fin de contrat, la cession à titre onéreux des droits réels immobiliers tels que le droit réel immobilier conféré par un bail emphytéotique ou à construction est soumise au droit de préemption urbain.


DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN DÉLÉGATION



Alignement de l'exercice du droit de préemption urbain sur la compétence de la personne morale publique. L'article L. 211-2 du Code de l'urbanisme a été successivement modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 et par la loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté afin de transférer aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre compétents en matière de plan local d'urbanisme (PLU), aux établissements publics territoriaux créés en application de l'article L. 5219-2 du Code général des collectivités territoriales et à la métropole de Lyon les compétences antérieurement détenues par les communes en matière de dr oit de préemption urbain et, par là même, de l es doter d'un outil d'aménagement supplémentaire. Ces établissements sont désormais compétents pour :

- instituer, modifier ou supprimer les zones sur lesquelles ils peuvent légalement exercer le droit de préemption urbain (DPU) ;

- modifier ou abroger les zones de préemption créées antérieurement par les communes ; - instituer, modifier ou supprimer le DPU renforcé prévu à l'article L. 211-4 du même code ; - exercer le DPU.

Ces établissements sont également compétents pour déléguer l'exercice de leur droit de préemption urbain aux personnes mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 211-2 et à l'article L. 213-3 du même code. Cette délégation est une possibilité et ne saurait être une obligation.


BIENS NON DÉLIMITÉS


(Defrénois, Actualités, 4 Février 2019) Régime des biens non délimités Les biens non délimités représentent un t aux d'environ 0,4 % au niveau national mais s'élèvent à 6, 4 % en Corse. Les personnes propriétaires de biens non délimités se heurtent à l'impossibilité de sortir de ce régime puisque la jurisprudence refuse les demandes de sortie d'indivision au motif que les biens non délimités ne constituent pas des indivisions. Elle refuse également que les propriétaires concernés puissent obtenir le bornage et donc la détermination des limites de l eurs parcelles, au m otif que les règles du bornage ne s'appliquent qu'à des propriétés contiguës déterminées. Il est donc demandé au Gouvernement la solution pour que les propriétaires de biens non délimités puissent sortir de ce régime. Selon une réponse ministérielle, un "bien non délimité" est un ensemble de propriétés, de contenance déterminée, dont les limites séparatives n'ont pu, faute de détermination contradictoire, être portées au plan cadastral lors de la rénovation du cadastre ou après cette rénovation. Il s'ensuit que figure au plan cadastral une parcelle unique représentant le contour de l'ensemble des propriétés contiguës. Cette absence de détermination des limites de propriété au plan cadastral recouvre, au regard du droit civil, des situations juridiques diverses qui appellent de la part des juridictions judiciaires des réponses adaptées à chaque cas d'espèce. Pour mettre fin à cette situation d'indétermination, le droit civil offre principalement deux voies procédurales distinctes : - lorsque l'absence de délimitation du bien résulte d'un conflit entre les propriétaires sur l'emplacement et la matérialisation des limites de propriété, sans que le litige ne porte sur la consistance des droits de propriété en cause, le litige pourra être tranché dans le cadre d'une action en bornage portée devant le Tribunal d'Instance ; - lorsque la situation de "bien non délimité" résulte d'un conflit entre propriétaires sur la consistance même des droits de propriété en cause, le Tribunal de Grande Instance sera seul compétent pour trancher le litige portant sur la propriété immobilière, que ce soit par exemple, dans le cadre d'une action en partage ou d'une action en revendication. En revanche, les propriétaires peuvent se retrouver dans l'impossibilité d'obtenir judiciairement la fixation de la ligne divisoire entre les parcelles composant le "bien non délimité", lorsque le Tribunal de G rande Instance, appréciant souverainement la situation, constate que l a parcelle en c ause constitue un accessoire indispensable aux immeubles voisins, caractérisant au regard du droit civil, une indivision forcée perpétuelle (v. en ce sens CA Angers, 3 juill. 2012 ; CA Rennes, 6 nov. 2016). L'accord unanime des indivisaires est alors requis pour mettre fin à cette indivision.


SERVICE DE DISTRIBUTION D'EAU


(JCP N, 2/19, 149) Perception d'une "taxe d'entrée ou de sortie de locataire" par des services publics de distribution de l'eau La perception, auprès de bailleurs, par certains services publics de distribution de l'eau d'une taxe ou redevance intitulée "taxe d'entrée ou taxe de sortie du locataire" est-elle licite ? "(...) L'article 3 de l'arrêté du 10 juillet 1996 relatif aux factures de distribution de l'eau et de collecte et traitement des eaux usées énumère de manière limitative les seules redevances fiscales ou taxes affectées devant figurer sur la facture d'eau, à savoir la redevance pour la lutte contre la pollution et celle pour la modernisation des réseaux au profit de l'agence de l'eau territorialement compétente, ainsi que la redevance de Voies navigables de France (VNF). Cet arrêté ne mentionne aucune taxe ou redevance intitulée "taxe d'entrée ou taxe de sortie du locataire" ou ayant trait à la mutation du titulaire du compteur d'eau installé dans l'appartement donné en location. Par ailleurs, la souscription au contrat d'abonnement du service de distribution d'eau peut être effectuée soit auprès du bailleur, soit auprès du locataire. Dès lors que le contrat de fourniture d'eau est conclu entre le service de distribution d'eau et le bailleur, l'abonné au service d'eau demeure le bailleur, auquel sont par ailleurs adressées les factures. (...) Par conséquent, le service de distribution d'eau ne peut percevoir de taxe ou redevance auprès du bailleur au titre d'un changement de locataire puisque dans cette situation il n'y a pas d'interruption du contrat de fourniture d'eau" indique une réponse ministérielle.


ARCHITECTE RECOURS OBLIGATOIRE


(JOAN, 18 Décembre 2018, page 11735)

Obligation de recours à l'architecte. En application de l'article L. 431-1 du Code de l'urbanisme, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une aut orisation a f ait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire. Toutefois, certaines dispenses à ce principe du recours obligatoire à l'architecte pour les permis de construire sont limitativement prévues par le Code de l'urbanisme. La loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, ainsi que le décret du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte, ont fait évoluer le champ des dispenses. Désormais, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas 150 m² ((a) de l'article R. 431-2 du Code de l'urbanisme). Ainsi, le critère de l'emprise au sol de la construction, retenu avant la réforme afin de juger de l'application ou non de la dispense de recours à l'architecte, ne doit plus être pris en compte pour les projets relevant du a) de l'article R. 431-2. Seule la surface de plancher doit servir de référence pour ces projets qu'il s'agisse d'une construction initiale ou de travaux sur construction existante en application du dernier alinéa de l'article R. 431-2. Le critère de l'emprise au sol reste cependant maintenu pour les constructions à usage agricole et les serres de production.


DOCUMENTS D'URBANISME ANNULATION


(JO Sénat, 20 Décembre 2018, page 6595)

Quelle est la date de prise d'effet du jugement annulant un plan local d'urbanisme ? Le ministre chargé de l'Urbanisme rappelle que l'annulation d'un plan local d'urbanisme (PLU) prend effet à la date du prononcé du jugement, c'est à dire à la date de sa "lecture", qui est mentionnée dans le jugement et donc antérieure à la date de sa notification à la commune (CE, 18 décembre 2009). Par suite et en application des dispositions de l'article L. 600-12 du Code de l'urbanisme, les autorisations d'occupation du sol délivrées entre la lecture du jugement et la notification du jugement devront être délivrées au regard des règles remises en vigueur à compter de la lecture du jugement d'annulation lorsque celle-ci aura été prononcée pour un motif tenant au droit des sols dans la zone concernée par le projet.


AUTORISATIONS D'URBANISME DÉBUT DES TRAVAUX



Conséquence du défaut de déclaration réglementaire d'ouverture de chantier. En application de l'article R. 424-16 du Code de l'urbanisme, lors de l'ouverture du chantier, le bénéficiaire d'un permis de construire ou d'aménager adresse au maire de la commune une déclaration d'ouverture de chantier en trois exemplaires. Dès réception de ces documents, le maire conserve un exemplaire de cette déclaration et transmet les exemplaires restant à l'autorité qui a délivré le permis ainsi qu'au préfet en vue de l'établissement de statistiques. Cette obligation ne s'applique pas aux déclarations préalables. Si le Code de l'urbanisme ne prévoit pas de sanction en cas de non-respect de cette obligation, le dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier permet cependant à l'administration de connaître le début d'un chantier et de contrôler l'exécution des travaux, à travers le droit de visite et de communication (article L. 461-1 du Code de l'urbanisme).


LUTTE CONTRE L'HABITAT INDIGNE

CIRCULAIRE du 8 Février 2019

(JCP A, 8/19, 136) Une circulaire pour lutter contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil. Le ministre de l a Justice et le ministre de la Ville et du Logement ont adressé aux préfets, procureurs de la République, procureurs généraux et présidents de juridictions une circulaire relative au renforcement et à la coordination de la lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil. Ce texte doit améliorer la coordination de l'action des services de l'État et renforcer l'efficacité de la réponse pénale en : - insistant sur l'importance d'associer étroitement les parquets à l 'action des pôles départementaux de lutte contre l'habitat indigne ; - incitant à la mise en place de groupes locaux de traitement de la délinquance dédiés à la lutte contre l'habitat indigne. La circulaire rappelle que : - ce sont les procédures administratives issues du Code de la santé publique et du Code de la construction et de l'habitation, respectivement engagées par les préfets, les maires ou les présidents des EPCI, qui constituent les premiers outils d'intervention dans la lutte contre l'habitat indigne ; - la lutte contre l'habitat indigne doit demeurer une préoccupation constante des parquets qui sont invités, sur leur ressort, à assurer la poursuite et la répression des infractions en la matière avec une particulière fermeté dès lors qu'elles sont de nature à porter atteinte à la santé ou à l'intégrité physique des occupants et à causer un trouble important à l'ordre public. La circulaire liste dans 2 de ses annexes les infractions pénales applicables en matière d'habitat indigne ainsi que les peines complémentaires (annexes 2 et 3). Sont aussi présentés les principaux acteurs de l a lutte contre l'habitat indigne (annexe 4) et détaillés les pouvoirs de police administrative spéciale en matière de lutte contre l'habitat indigne du préfet, du maire et du président d'EPCI et le constat des infractions associées (annexe 5).


FISCALITÉ PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES


(BFFL, 2/19, page 81)

Vente d'un bien résultant de la fusion de deux unités d'habitation acquises en propre avant le pacte civil de solidarité. La loi pose le principe général de la non-imputation des moins-values immobilières sur les plus-values immobilières (CGI, art. 150 VD, I). Toutefois, une exception à ce principe est prévue en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives (CGI, art. 150 VD, II). Il s'agit, notamment, de la vente en bloc portant sur un immeuble acquis par parts indivises successives, soit sur un immeuble provenant de la fusion de deux unités d'habitation acquises à des dates différentes, soit sur un immeuble dont le propriétaire a acquis successivement les droits démembrés ou des parts indivises de ces droits. Ces dispositions sont appréciées au niveau du cédant. Aussi, lorsque la cession porte sur un bien immobilier résultant de la fusion de deux unités d'habitation, acquises en pr opre par chacun des partenaires d'un pacte civil de solidarité (Pacs) antérieurement à la conclusion de leur Pacs, les dispositions de l'article 150 VD du Code général des impôts ne t rouvent pas à s'appliquer. En effet, dans cette situation, dès lors que chaque fraction du bien n'a pas été acquise par les deux acquéreurs ensemble, la condition tenant à l'acquisition par fractions successives au sens de l'article 150 VD, II, du CGI n'est pas remplie au niveau de chacun des cédants.


FISCALITÉ IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE


(JO Sénat, 10 Janvier 2019, page 139) Exonération des locaux pris via un crédit-bail immobilier dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière. Conformément aux dispositions de l'article 971 du Code général des impôts (CGI), les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du Code monétaire et financier sont compris, pour la valeur des actifs mentionnés à l'article 965 du CGI qui font l'objet du contrat appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition, sous déduction du montant des loyers et du montant de l'option d'achat restant à courir jusqu'à l'expiration du bail, dans le patrimoine imposable au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) du preneur. Ces dispositions s'appliquent dans les mêmes conditions que le preneur soit une personne physique redevable de l'impôt, ou une société ou un organisme dont le redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions. Toutefois, pour l'application de l'article 971 du CGI, il est fait application, le cas échéant, de l'exonération prévue à l'article 975 du CGI. Ainsi, le redevable est susceptible d'être exonéré d'IFI, dans les conditions prévues au VI de l'article 975 du CGI, lorsque le bien ou droit immobilier qui est compris dans son patrimoine imposable en application des dispositions de l'article 971 de ce code est affecté à son activité professionnelle principale de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ou à l'activité de même nature d'une société soumise, de droit ou sur option, à l'impôt sur les sociétés, sous réserve que le redevable satisfasse aux conditions prévues au III de l'article 975 du CGI. À ce titre, notamment, le redevable doit exercer une fonction de direction dans la société à l'activité de laquelle le bien concerné est affecté. Il est précisé que cette fonction doit être effectivement exercée et donner lieu à une r émunération normale, dans les catégories imposables à l'impôt sur le revenu des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI, au regard des rémunérations du même type versées au titre de fonctions analogues dans l'entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France. Cette rémunération doit également représenter plus de la moitié des revenus à raison desquels l'intéressé est soumis à l'impôt sur le revenu dans les mêmes catégories, à l'exclusion des revenus non professionnels. S'agissant de la situation dans laquelle l'immeuble est affecté à une société qui n'est pas dirigée par le redevable et ce dernier dirige une holding animatrice d'un groupe dont fait partie cette société, l'administration fiscale doit disposer de tous les éléments de fait lui permettant de se prononcer en connaissance de cause et définitivement sur la situation concernée.


JURISPRUDENCE ADMINISTRATIVE


PROPRIÉTÉS PUBLIQUES DOMAINE PUBLIC

C.A.A. VERSAILLES 6 Décembre 2018

(JCP N, 4/19, 192)

Pas de condition de délai pour retirer une délibération cédant gratuitement un immeuble du domaine public à une personne publique. Le Code général de la propriété des personnes publiques a introduit une disposition permettant de déroger au principe d'inaliénabilité. L'article L. 3112-1 autorise en effet la circulation des biens du domaine public en permettant leur cession amiable entre personnes publiques sans qu'il soit besoin de procéder préalablement à leur déclassement. Ce transfert de pr opriété est sans incidence sur leur qualité de dép endance du domaine public qui demeure. L'ordonnance du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques a conféré une portée rétroactive à cette disposition pour les cessions intervenues avant l'entrée en vigueur dudit code au 1er juillet 2006. C'est dans le cadre de ce dispositif qu'une commune a d écidé de c éder un terrain de 6.637 m² ainsi que différents équipements au bénéfice d'un syndicat intercommunal par une délibération du 19 mars 2012, avant de finalement la retirer par une délibération adoptée le 10 décembre 2012 et de renoncer à la cession. Le syndicat intercommunal estimait que la délibération initiale avait créé des droits à son profit et qu'elle ne pouvait dès lors pas être légalement retirée au-delà d'un délai de 4 mois (V. CRPA, art. L. 242-1). Le tribunal administratif a fait droit à ce moyen et annulé la délibération. Une délibération autorisant une cession d'une dépendance du domaine privé créée des droits au profit du bénéficiaire et, dès lors que la vente est inconditionnelle, elle ne peut plus être retirée au-delà de ce délai (par ex., CE, 25 juill. 1975 - CE, 8 janv. 1982). En revanche, une délibération qui autoriserait la cession d'une dépendance du domaine public, et qui serait donc illégale en l'absence de déclassement préalable (CGPPP, art. L. 2141-1 et s.) ne crée pas de droits (en ce sens, CAA Marseille, 26 janv. 2018) et le contrat conclu par la suite serait entaché de nullité (V. Cass. 2e civ., 2 avr. 1963). Quid lorsqu'il s'agit de la cession amiable d'une dépendance du domaine public au profit d'une autre personne publique rendue possible par la loi ? La Cour Administrative d'Appel de Versailles juge que "seul l'acte en la forme administrative ou l'acte notarié entérinant une cession amiable de biens du domaine public entre personnes publiques est créateur de droits y afférant". Aussi, la délibération autorisant le maire à signer la convention n'ayant créé aucun droit au profit du syndicat, elle peut être retirée sans conditions de délai. Le jugement d'annulation est annulé et la demande d'annulation rejetée.


AUTORISATIONS D'URBANISME ENSEMBLE IMMOBILIER UNIQUE

C.E. 28 Décembre 2018

(AJDA, 1/19, page 8)

Le lien fonctionnel caractérisant un ensemble immobilier unique. Note de M. Jean-Marc PASTOR : Le lien fonctionnel qui permet à deux constructions, tout en étant séparées, de former un ensemble immobilier unique dépend des considérations d'ordre technique ou économique mais aussi des règles d'urbanisme. Le Conseil d'Etat n'en finit plus de dissiper les malentendus sur l'interprétation donnée à sa jurisprudence qui a consacré le principe selon lequel un unique ensemble immobilier doit faire l'objet d'un unique permis de construire (CE, sect., 17 juillet 2009). Ainsi, des constructions distinctes, qui ne sont ni physiquement indissociables ni légalement nécessaires l'une à l'autre, ne peuvent être regardées comme formant un ensemble immobilier unique et n'ont pas à faire l'objet d'un unique permis de construire (CE, 28 déc. 2017). En l'espèce, deux projets situés sur deux terrains contigus ont été qualifiés d'ensemble immobilier unique devant faire l'objet d'un seul permis de construire. Le tribunal administratif s'est fondé sur les seuls éléments techniques (même voie d'entrée et de c irculation interne, partage des mêmes réseaux et d'autres équipements annexes) pour caractériser un lien fonctionnel entre ces constructions distinctes. Pour le Conseil d'Etat, il a commis une erreur de droit : "La seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique".


FISCALITÉ DE L'URBANISME PEREMPTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE

C.E. 12 Novembre 2018

(BFFL, 2/19, page 82)

Pas de restitution de la taxe locale d'équipement en cas de péremption de permis de construire et de début d'exécution des travaux. En cas de péremption du permis de construire, alors que les travaux ont été entrepris, et sans qu'un permis modificatif ait été sollicité, le redevable ne peut pas obtenir la restitution des taxes d'urbanisme qu'il a acquittées (TA Nice, 2 févr. 2018). Note : Décision rendue pour l'application de l'ancien article 1723 quinquies du Code général des impôts relatif à la taxe locale d'équipement, dont les dispositions sont reprises en substance à l'article L. 331-30 du Code de l'urbanisme applicable à l'actuelle taxe d'aménagement.


FISCALITÉ DE L'URBANISME TRANSFERT DE PERMIS DE CONSTRUIRE

C.E. 11 Janvier 2019

(AJDA, 2/19, page 78)

Conséquence fiscale du transfert d'un permis de construire. Note de M. Jean-Marc PASTOR : Le Conseil d'Etat identifie le redevable de la taxe locale d'équipement dans l'hypothèse d'un titre de recette émis avant le transfert d'un permis de construire. La SARL I. s'est vu délivrer un permis de construire pour un programme de logements sociaux par arrêté du 29 juin 2011. Elle a ensuite obtenu un permis de construire modificatif par un arrêté du 22 décembre 2011. Elle a été assujettie, à raison des constructions, à des cotisations de taxe locale d'équipement (TLE) par titres de recette émis les 5 septembre 2011 et 28 février 2012. Or, par arrêté du 22 février 2012, les deux permis ont été transférés à la SCCV S. Pour déterminer le redevable de la TLE, le Conseil d'Etat rappelle qu'en cas de t ransfert de per mis de construire, le redevable de la TLE est le bénéficiaire du transfert (CE, 15 juill. 2004). Mais il précise que, dans le cas où un titre de recette avait été émis avant le transfert de l'autorisation, "le redevable initial perd, dans la mesure où une fraction au moins de la taxe reste exigible à la date du transfert, sa qualité de débiteur légal pour acquérir celle de personne tenue solidairement au paiement de la taxe en vertu des dispositions […] du 4 de l'article 1929 du Code général des impôts, le redevable de la taxe étant désormais, à cette hauteur, le bénéficiaire du transfert". En l'espèce, la taxe afférente au permis de c onstruire initial n'était pas encore exigible à la date où il a été transféré à la SCCV S. et le transfert du permis modificatif est intervenu avant même qu'ait été émis le titre de recette correspondant à ce permis modificatif. Les sociétés I. et S. pouvaient donc se prévaloir du transfert à la seconde des permis de construire initialement délivrés à la première pour demander la décharge des cotisations établies au nom de celle-ci.


FISCALITÉ TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE

C.A.A. LYON 20 Décembre 2018

(Flash du CRIDON de Paris, 24 Janvier 2019)

TVA sur marge : la jurisprudence confirme l'illégalité de la doctrine. La Cour Administrative d'Appel de Lyon confirme le jugement du Tribunal Administratif de Grenoble du 29 juin 2017. L'application de la TVA sur marge, qui résulte des dispositions de l'article 268 du Code général des impôts, "est conditionnée au seul fait que l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée lors de son acquisition. La circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien ont été modifiées avant la cession est sans incidence sur l'application du régime de la TVA sur marge". La Cour rappelle, en outre, que la doctrine administrative ne saurait légalement fonder une imposition. Dans cette espèce, le marchand de biens avait acquis une propriété bâtie et revendu, après démolition, sept parcelles de terrain nues.


FISCALITÉ PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

C.A.A. MARSEILLE 21 Décembre 2018

(L'Agefi Actifs, 3/19)

La diminution du prix de cession strictement appréciée. A l'occasion d'une vérification de comptabilité, une société civile immobilière (SCI) a fait l'objet d'une remise en cause de la détermination de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de parcelles d'un terrain à bâtir. Pour déterminer la plus-value réalisée, la SCI avait majoré le prix d'acquisition du m ontant correspondant à l'indemnité versée à une société de construction, en application d'un protocole transactionnel, effectué en raison de la rupture anticipée du marché de travaux de construction d'un ensemble résidentiel locatif conclu avec cette même société. L'un des associés a dem andé une décharge de cotisations supplémentaires, laquelle a été rejetée par le tribunal administratif. La Cour Administrative d'Appel de Marseille confirme le jugement, relevant que selon l'article 41 duovicies H de l'annexe III au C ode général des impôts, ne s ont admis en di minution du prix de c ession "que les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession et que ces frais s'entendent exclusivement de ceux dont cette disposition dresse la liste et, notamment, des indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation". Il résulte ainsi de l'instruction que la SCI s'était engagée, en cas de rupture anticipée du marché de travaux à verser une indemnité à la société, "ne peut toutefois pas être regardée comme une indemnité d'éviction versée au preneur d'une chose, au sens et pour l'application" de ces dispositions.


INTERMÉDIAIRES IMMOBILIERS RESPONSABILITÉ

C.A. TOULOUSE 13 Décembre 2018

(Dict. perm. Gestion im., bull. 519, page 7)

L'agent immobilier commet une faute en minorant le montant des charges locatives. Note de Mme Alexandra FONTIN : Une Cour d'appel a engagé la responsabilité quasi-délictuelle d'un agent immobilier à l'égard du locataire qui avait pris à bail le logement dont le montant des charges était volontairement sous-estimé par le mandataire pour rendre le bien plus attractif. Le professionnel a été condamné à indemniser le preneur à hauteur de 1.000 €. En l'espèce la résidence était neuve, mais l'agence qui avait, en outre, exercé les fonctions de syndic de l'immeuble, était tout à f ait en m esure de déterminer une provision pour charges locatives au plus près des consommations réelles. A la place des 36 € mensuels figurant dans l'annonce pour un T2 de 50 m², il aurait plutôt fallu indiquer 90 €. Le préjudice du locataire a consisté dans la perte de chance de conclure un bail dans la limite du budget qu'il s'était fixé. Au bout d'une année de location, confronté au triplement des charges, le preneur en difficulté a préféré quitter les lieux.


JURISPRUDENCE JUDICIAIRE


INTERMÉDIAIRES IMMOBILIERS LOI HOGUET

CASS. CIV. 1ère 23 Janvier 2019

(JCP N, 7/19, 259)

La loi du 2 janvier 1970 s'applique pour un mandat conclu entre deux professionnels. Le 11 j uillet 2013, une s ociété confie à un a gent immobilier un m andat non exclusif de v endre le fonds de commerce d'un hôtel, moyennant des honoraires d'un montant de 125.000 euros à la charge de l'acquéreur et, le 29 août 2013, un second mandat non exclusif de vendre le fonds de commerce et les murs d'un autre hôtel, moyennant des honoraires de 260.000 euros à la charge de l'acquéreur. Le 30 juillet 2014, les deux ventes sont réalisées. L'agent immobilier assigne la société mandante en indemnisation, sur le fondement de la clause pénale stipulée aux mandats. La Cour d'appel accueille la demande. L'arrêt d'appel est partiellement cassé. En retenant que selon son extrait Kbis, la société mandante a une activité de vente, location, gestion de tous biens immobiliers, syndic d'immeuble, études et réalisation de toutes opérations liées aux mandats ou mission d'agence immobilière, exécution et promotion de tout programme immobilier, création, acquisition et exploitation d'hôtels résidences de t ourisme hôteliers ou par a-hôteliers, et que, la société mandataire ayant la même activité, la loi du 2 janvier 1970 ne s'applique pas pour un mandat conclu entre deux professionnels, alors que la loi précitée n'établit aucune distinction en fonction de la profession du mandant, la Cour d'appel viole les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970, le premier dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et le second dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, et les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, dans leur rédaction issue du décret du 21 octobre 2005.


MARCHÉ DE TRAVAUX TRANSMISSION DES OBLIGATIONS

CASS. CIV. 3ème 30 Janvier 2019

(Dt. & Patrimoine Hebdo, n° 1178, page 3)

Louage d'ouvrage : le décès de l'ouvrier met fin au contrat, mais entraîne la transmission à ses héritiers de ses obligations liées à l'inexécution. Un couple fait réaliser des travaux dans sa maison ; ces travaux sont réalisés sous la maîtrise d'œuvre d'un architecte. Mais, à l'issue du chantier, plusieurs désordres étant apparus, le couple décide de l'assigner en soulevant sa garantie décennale et obtiennent la désignation d'un expert ; or, l'architecte étant décédé, le couple décide d'assigner ses héritiers. Mais ceux-ci contestent fermement leur mise en cause. Toutefois, la Cour d'appel considère que l'action introduite en référé à l'encontre de l'architecte, l'effet de voir ordonner une expertise destinée à mettre en évidence sa responsabilité, était transmissible à ses héritiers. Ceux-ci exposent alors deux arguments devant la Cour de c assation qui pouvaient convaincre : n'étant pas spécialistes du bâtiment, ils ne seraient pas en mesure de reprendre les travaux, comme leur auteur aurait pu le faire ; en outre, le contrat de louage est censé s'éteindre avec le décès de l'ouvrier. En somme, ils soutiennent que la Cour d'appel aurait violé les articles 724 et 1795 du Code civil. Néanmoins, ces critiques sont écartées par la Cour de c assation, observant que, "si le contrat de louage d'ouvrage avait été dissous par la mort de l'architecte, il avait exécuté par (…) [lui] avant son décès et que celui-ci avait été attrait à l'instance pour répondre des conséquences dommageables de son exécution", de sorte que ses héritiers "en étaient tenus en raison de la transmission des obligations du de cujus". Note de Mme Cécile LE GALLOU : Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt (art. 724, al. 1er, C. civ. ; Cass. 1e civ, 7 juin 2006). En revanche, les droits et actions attachés à la personne sont intransmissibles (Cass. soc., 18 juill. 1996 ; Cass 1e civ., 19 sept. 2007). Certes, le louage d'ouvrage est, par nature, profondément imbriqué avec la personne de l'entrepreneur ; néanmoins, ce n'est plus le cas lorsque sa responsabilité est engagée au moment de son décès.


MARCHÉ DE TRAVAUX RÉCEPTION


(JCP N, 6/19, 237)

Ouvrage inachevé, paiement de l'intégralité des travaux et prise de possession par le maître de l'ouvrage : présomption de réception tacite. Pour la réalisation d'une construction permettant de relier deux bâtiments d'habitation, des travaux de terrassement et de gros œuvre ont été confiés à un constructeur, assuré en responsabilité décennale auprès d'une caisse d'assurance. Les travaux ont été intégralement payés. Invoquant l'apparition de désordres, le maître de l'ouvrage a, après expertise, assigné en responsabilité le constructeur et son assureur. La Cour d'appel retient que la responsabilité du constructeur est engagée sur le seul fondement contractuel. L'arrêt d'appel est cassé. L'achèvement de l a totalité de l'ouvrage n'est pas une condition de la prise de possession d'un lot et de sa réception et le paiement de l'intégralité des travaux d'un lot et sa prise de possession par le maître de l'ouvrage valent présomption de réception tacite. La Cour d'appel a violé l'article 1792-6 du Code civil.


ASSURANCES - CONSTRUCTION ASSURANCE - RESPONSABILITÉ


(Jurishebdo, n° 752, page 2)

Un contrat d'assurance peut limiter la garantie en se référant à un procédé spécifique d'aménagement qui constitue l'activité même du constructeur. Une entreprise était assurée au titre de l'activité "contractant général, unique locateur d'ouvrage avec le maître de l'ouvrage, dans le cadre de l'aménagement de combles et greniers selon le procédé H., assumant la maîtrise d'œuvre de conception et d'exécution de tout ou partie de l'exécution des travaux". A la suite d'infiltrations d'eaux pluviales sur une maison pour laquelle elle avait effectué des travaux de surélévation avec aménagement des combles, l'entreprise avait assigné son assureur en garantie. Or, la Cour d'appel avait rejeté le recours au motif que les parties avaient entendu limiter la garantie au cas du recours au procédé H. L'auteur du pourvoi estimait que cette limitation, en subordonnant la garantie au r ecours à c e procédé qui constituait une modalité particulière de l'activité d'aménagement des combles, faisait échec aux règles d'ordre public sur l'assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction. Mais la Cour de cassation n'a pas retenu cet argument : "Mais attendu qu'ayant relevé que le procédé H. permettait d'aménager les combles et d'effectuer une surélévation de la toiture afin de rendre utilisable l'espace existant entre la couverture et les plafonds considéré a priori comme perdu par suppression d'une multitude des barres de fermettes en bois ou métalliques, créant un volume libre à toute circulation et accessible à toute forme d'aménagement, la surface supplémentaire ainsi constituée pouvant être aménagée en pièces d'habitation, la Cour d'appel a exactement retenu qu'au regard de la réalisation de ce type de travaux, conformément à des techniques particulières nécessitant des compétences spécifiques que l'entrepreneur était supposé détenir à la date de la souscription de son contrat d'assurance, les parties avaient entendu limiter la garantie de l'assureur en sorte que le recours au procédé H. contenu dans la clause relative à l'objet du contrat ne constituait pas une simple modalité d'exécution de l'activité déclarée, mais cette activité elle-même". Le pourvoi est rejeté.


SERVITUDES

CASS. CIV. 3ème 13 Décembre 2018

(Defrénois, Actualités, 29 Janvier 2019) Servitude de passage et adaptation aux évolutions de la vie moderne. Selon l'article 702 du Code civil, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qu i elle est due, de c hangement qui aggrave la condition du premier. Une servitude de passage instituée par un acte du 2 février 1851 limitée aux seuls transports de vins et de bois peut-elle être étendue aux voitures et aux piétons ? Telle est la question à laquelle a répondu la Cour de cassation aux termes d'un arrêt du 13 décembre 2018. Les faits de l'affaire étaient les suivants. Une société civile immobilière (SCI) contestant à la société X le droit de passer en voiture et à pied, sur les parcelles dont elle est propriétaire, l'assigna aux fins de voir constater l'extinction de la servitude de passage instituée par un acte du 2 février 1851. La SCI fit grief à la Cour d'appel de rejeter sa demande. La Cour de cassation rejette le pourvoi et décide que la Cour d'appel : - ayant constaté que les actes de vente successifs de c es parcelles rappelaient la clause instituant une servitude et que la limitation en 1851 du droit de passage aux seuls transports de vins et de bois n'était plus adaptée aux évolutions de la vie moderne, ce qui avait amené les différents propriétaires du fonds servant à étendre ce droit de passage aux voitures et aux piétons ; - en a souverainement déduit que la servitude de passage n'avait subi aucune aggravation au sens de l'article 702 du Code civil.


RÉFORME DE LA PRESCRIPTION CIVILE


(Jurishebdo, n° 751, page 2) Prescription de l'action en nullité d'une convention sur le droit de passage. Un propriétaire avait conclu en 20 06 une convention avec son voisin pour lui accorder un dr oit de p assage moyennant indemnité. Or en 2013, le voisin avait intenté une action en nullité de la convention au motif qu'il avait découvert, par un jugement du Tribunal Administratif de 2011, que l'une servitude préexistait à la convention. Il se posait la question de la prescription de son action. La Cour d'appel avait jugé l'action prescrite en invoquant la prescription de l'action fondée sur un défaut d'objet. Le pourvoi est rejeté mais avec substitution de motifs : "Mais attendu que la nullité d'un acte pour défaut d'objet, laquelle ne tend qu'à la protection des intérêts privés des parties, relève du régime des nullités relatives ; Que, sous l'empire de l'article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le point de départ du délai de prescription d'une action en nullité d'objet se situait au jour de l'acte ; Que la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile n'a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur ; Que la Cour d'appel a relevé que l'acte argué de nullité pour défaut d'objet avait été conclu le 26 novembre 2004 ; Qu'il en résulte que l'action en nullité de l'acte introduite le 8 mars 2013, soit au-delà du délai quinquennal de la prescription extinctive ayant commencé à courir le 26 novembre 2004, était prescrite ; Que, par ces motifs de pur droit, substitués à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié". Le pourvoi est rejeté. Note : La Cour de cassation indique que l'action en nullité fondé sur le défaut d'objet relève des nullités relatives et que la loi de 2008 n'a pas modifié le point de départ de ces actions introduite avant son entrée en vigueur. Le point de départ du délai de prescription est le jour de l'acte. Si l'action est intentée plus de 5 ans après l'acte, l'action est prescrite, ce qui était le cas en l'espèce.


RÉFORME DE LA PRESCRIPTION CIVILE

CASS. CIV. 1ère 12 Décembre 2018

(JCP N, 2/19, 143) La prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli. Une société confie à un agent immobilier le mandat de rechercher, en vue de l'achat, tous types d'appartements ou immeubles en totalité. Le 31 janvier 2008, des particuliers consentent à la société une promesse de vente prévoyant le règlement, par l'acquéreur, d'une commission au profit de l'agent immobilier. La société ayant refusé de r éitérer la vente par acte authentique, un ar rêt du 22 m ars 2012 l a condamne à payer une certaine somme au titre de la clause pénale. Le 19 j uin 2013, l'agent immobilier assigne la société en paiement de l a commission convenue et, subsidiairement, de dommages-intérêts. L'arrêt d'appel rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action. L'arrêt d'appel est partiellement cassé. Après avoir énoncé qu'en application de l'article 26, II, de la loi du 17 juin 2008, le délai quinquennal a commencé à courir à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2008, l'arrêt d'appel a retenu qu'aux termes des articles 641 et 642 du Code de procédure civile, lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai, et que tout délai expire le dernier jour à 24 heures, pour en déduire que le délai de prescription applicable en l'espèce expirait le 19 juin 2013 à 24 heures. En statuant ainsi, alors que le délai quinquennal de prescription est expiré le 18 juin 2013 à 24 heures, la Cour d'appel viole les articles 1er, 2222, alinéa 2, 2228 et 2229 du Code civil. La prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli. Les règles de computation des délais de procédure énoncées aux articles 641 et 642 du Code de procédure civile, prévoyant que le délai expire à la fin du jour portant le même quantième que celui du point de départ, sont sans application en matière de prescription.


ASSURANCE INCENDIE INDEMNISATION

CASS. CRIM. 15 Janvier 2019

(Defrénois, Actualités, 30 Janvier 2019)

Incendie volontaire d'un immeuble désaffecté : quelle réparation ? Il résulte de l'article 1240 du Code civil que le préjudice résultant d'une infraction doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties. Un immeuble appartenant à un e société civile immobilière (SCI) depuis 2005 et primitivement donné en location, et presqu'immédiatement libre de toute occupation a ultérieurement été déclaré en état d'abandon manifeste par l'administration compétente. Un soir, deux mineurs y pénètrent et mettent le feu à divers objets avant de quitter les lieux. L'incendie qui prend naissance dans le bâtiment se propage à sept maisons dont six sont détruites, notamment celle qui appartenait à la SCI. Le tribunal pour enfants condamne les mineurs pour des faits de dégradations graves en réunion et de risques causés à autrui, et renvoie l'affaire sur intérêts civils. La Cour d'appel, pour indemniser la SCI à ha uteur du prix auquel elle avait acquis son immeuble en 2 005, énonce que l'exclusion de toute déduction pour la plus-value réalisée est toutefois subordonnée à la condition qui réside dans le caractère nécessaire de l'enrichissement de la victime et que tel n'est pas le cas lorsque le bâtiment ne peut recevoir aucun usage de façon effective dans l'intérêt de son propriétaire ou que le mauvais état initial de l'immeuble résulte de la propre carence de la victime dans l'entretien du bien. Les juges en déduisent que dans ces hypothèses, l'indemnisation ne peut être opérée qu'en valeur vénale à la date du sinistre et non en référence à la valeur de reconstruction du bâtiment. Ainsi, après avoir souverainement apprécié l'état d'abandon de l 'immeuble et avoir écarté en conséquence à bon droit la valeur de reconstruction, la Cour d'appel, qui ne s'est pas expliquée sur l'adéquation entre la somme qu'elle retenait et la valeur vénale de l'immeuble au jour de l'incendie, actualisée au jour de la décision de l'indemnisation, ne justifie pas sa décision.


PRÊT TAUX D'INTÉRÊT

CASS. CIV. 1ère 19 Décembre 2018 et 23 Janvier 2019

(EFL, 15 Février 2019)

Annulation du taux d'intérêt conventionnel : détermination du taux légal substitué. En cas d'annulation du taux conventionnel d'un prêt, le taux légal lui est substitué. Quel taux légal appliquer ? Celui en vigueur lors de la conclusion du prêt ? Les taux définis chaque année (ou chaque semestre) par la loi ? Une moyenne ? Réponse de la Cour de cassation en forme de rappel : lorsqu'il est substitué au taux conventionnel d'un prêt mentionnant un taux contractuel annulé ou un taux effectif global (TEG) erroné, l'intérêt au taux légal court à compter de la souscription de c e prêt, au taux alors en v igueur, et il obéit aux variations auxquelles la loi le soumet. Note de Mme Dominique LOYER-BOUEZ : La Cour de cassation avait déjà affirmé ce principe : en cas d'annulation de la clause d'intérêts conventionnels d'un contrat de prêt, le taux d'intérêt légal applicable est celui fixé par la loi en vigueur au m oment où il est acquis et il doit donc subir les modifications successives que la loi lui apporte (Cass. 1e civ., 21 janv. 1992 ; Cass. 1e civ., 11 mai 2017). Une décision avait semblé remettre en cause la solution : dans un cas où l'acte de prêt et son avenant signé deux ans plus tard comportaient tous deux un TEG erroné, la Cour de cassation avait affirmé qu'il fallait substituer, dans chacun de ces actes et à c ompter de l eur souscription, le taux légal en vigueur à leur date respectives (Cass. 1e civ., 15 oct. 2014). Mais en l'espèce, l'emprunteur demandait que le taux légal applicable soit celui en vigueur lors de la conclusion du prêt, car l'avenant stipulait qu'il n'emportait pas novation. Une évolution du taux légal n'était donc pas demandée. Par ses derniers arrêts, certes non p ubliés au B ulletin civil, la Cour de c assation confirme que l a solution retenue en 1992 demeure applicable. Dans chacune des affaires rapportées ici, le taux de l'intérêt légal, alors fixé par décret tous les ans pour l'année civile (pour six mois depuis le 1er janvier 2015 ; C. mon. fin. art. L 313-2), avait fortement baissé entre la date de conclusion du prêt et celle de l'assignation, pour être presque nul en 2013 et 2014. Les emprunteurs avaient donc tout intérêt à ce que le taux retenu ne soit pas celui de la date de conclusion du contrat de prêt et que les baisses postérieures du taux soient prises en compte. La solution, rendue au visa de l'article L 313-2 du Code monétaire et financier, vaut pour tout contrat de crédit, quelle que soit la cause de la substitution du taux légal au taux conventionnel (défaut de mention du TEG ou indication d'un TEG inexact) et qu'il s'agisse d'une action formée par l'emprunteur en restitution du trop-perçu par le prêteur ou d'une action du prêteur en paiement des intérêts dus par l'emprunteur. Dans une période de baisse des taux d'intérêt, elle est nécessairement favorable aux emprunteurs.


PRÊT TAUX EFFECTIF GLOBAL

CASS. COM. 4 Juillet 2018

(Banque & Droit, n° 183, page 66)

Le diviseur 360 ne peut pas être utilisé pour le calcul du taux effectif global. Note de M. Thierry BONNEAU : Si le recours au diviseur 360 a été condamné dans son principe, cette condamnation n'est toutefois pas absolue puisqu'il est possible d'y déroger. La chambre commerciale, dans un ar rêt du 24 m ars 2009, a ainsi admis la validité d'une telle clause sans d'ailleurs distinguer selon la qualité du cocontractant du banquier, professionnel ou consommateur. Cette généralité se démarquait de la position prise par la première chambre civile qui a condamné, dans un arrêt du 19 juin 2013, les clauses se référant au diviseur 360 dans les actes de prêt consentis aux consommateurs ou aux non-professionnels et qui les a admises, dans un arrêt du 6 septembre 2017, dans les prêts consentis à des professionnels. Cette différence, source d'incertitude quant à l'existence d'une éventuelle divergence de jurisprudence, prend fin avec l'arrêt rendu par la chambre commerciale le 4 juillet 2018 : en ef fet, dans cette décision, celle-ci limite expressément le domaine de validité des clauses en se référant au diviseur 360 aux seuls prêts consentis aux professionnels. Dans le même arrêt, la chambre commerciale rappelle un solution acquise depuis 2009 : le diviseur 360 peut être utilisé uniquement en matière de taux d'intérêt ; il ne peut pas l'être pour le calcul du taux effectif global (TEG), lequel doit être nécessairement calculé sur la base de l'année civile. L'arrêt du 4 juillet 2018 n'en est pas moins novateur car il permet à la Cour de cassation de prendre position sur la question de la charge de la preuve : il revient à l'emprunteur qui invoque l'irrégularité du TEG mentionné dans l'acte de prêt, "en ce qu'il aurait été calculé sur la base d'une année 360 et non de 365 jours, de le démonter". Ce qui la conduit à admettre la position prise par les juges du fond selon laquelle "il n'appartient pas au juge de pallier la défaillance de l'emprunteur dans l'administration de la preuve en ordonnant une expertise".


PRÊT SUCCESSION

CASS. COM. 23 Janvier 2019

(Dt. & Patrimoine Hebdo, n° 1177, page 2)

Jeu de la prescription à l'égard des héritiers de l'emprunteur décédé. Une banque consent à des époux un prêt relais par acte sous seing privé du 10 juin 2007, dont elle reçoit un remboursement partiel le 17 décembre 2010. Après le décès du mari, elle assigne l'épouse et ses héritiers, le 16 juillet 2013, en paiement du solde du prêt. La Cour d'appel déclare prescrite l'action en paiement de la banque : elle retient que cette dernière n'était pas dans l'impossibilité d'agir à l'encontre de l'épouse, ce qui aurait eu pour effet d'interrompre le délai de prescription à l'égard de l'ensemble des codébiteurs solidaires. Mais la chambre commerciale rend un arrêt de cassation au visa des articles 2234 et 1203 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. Elle juge "qu'aux termes du premier de ces textes, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ; Que, selon le second, le créancier d'une obligation contractée solidairement peut s'adresser à celui des débiteurs qu'il veut choisir ; Que l'impossibilité d'agir doit être appréciée au regard du lien que fait naitre la solidarité entre le créancier et chaque codébiteur solidaire, peu important que le créancier ait la faculté, en application de l'article 2245, alinéa 1er, du Code civil, d'interrompre la prescription à l'égard de tous les codébiteurs solidaires, y compris leurs héritiers, en agissant contre l'un quelconque d'entre eux". Or, en l 'espèce, la Cour d'appel "constatait que la banque n'avait eu connaissance de la dévolution successorale (du mari) que le 27 juin 2013, de sorte qu'elle s'était trouvée dans l'impossibilité d'agir contre les héritiers du défunt jusqu'à cette date".


GARANTIE AUTONOME À PREMIÈRE DEMANDE REQUALIFICATION


(BRDA, 2/19, page 11)

Une garantie autonome à première demande requalifiée en cautionnement. Une banque consent à des sociétés civiles immobilières (SCI) des crédits qui sont garantis par une autre banque, laquelle se fait consentir, par ces sociétés, des affectations hypothécaires sur les biens dont l'acquisition a été financée par la banque prêteuse ; celle-ci ayant sollicité de la banque garante le paiement des sommes garanties, les emprunteurs s'y opposent, soutenant que la garantie constitue un cautionnement et non une garantie autonome. Une Cour d'appel écarte cet argument et condamne la banque garante à exécuter son obligation de payer les sommes demandées, en retenant que la simple référence au contrat de base ne saurait exclure la garantie indépendante et que les termes des contrats conclus entre la banque garante et les emprunteurs traduisent la volonté des parties de conclure des garanties à première demande. L'arrêt est censuré par la Haute juridiction : dès lors que les termes clairs de chacun des contrats litigieux traduisaient la volonté des parties de c onclure un c ontrat de garantie ayant pour objet la dette du débiteur principal, était caractérisé un lien entre cette dette et l'engagement du garantie incompatible avec le caractère autonome d'une garantie à première demande. Note : Confirmation de jurisprudence. La garantie autonome est l'engagement par lequel le garant s'oblige, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues (C. civ., art. 2321). En l'espèce, il résulte de la décision de la Cour d'appel que la banque garante avait souscrit des garanties intitulées "garanties internationales" prévoyant qu'elle s'engageait irrévocablement à verser au prêteur, à première réquisition et sans opposer une quelconque exception ou objection, tout montant jusqu'à concurrence d'un maximum de … euros (montant prêté) comprenant capital, intérêts et frais, contre la confirmation écrite du prêteur certifiant que le montant réclamé est exigible de par la défaillance de paiement de la société emprunteuse. Il en résultait que le garant s'obligeait à payer ce que devait chaque SCI, débiteur principal, dans la limite du montant de la dette de celle-ci. Or, le critère de la distinction entre un cautionnement et une garantie autonome réside dans l'objet de l'obligation qui doit être, s'agissant d'une garantie autonome, indépendante du contrat de base, tandis que le cautionnement porte sur l'obligation du débiteur principal (notamment, Cass. com., 16 juin 2004 ; Cass. 3e civ., 23 juin 2004 ; Cass. com., 20 avr. 2017). L'existence d'un lien entre la dette et l'engagement du gar ant, tel qu'il résulte de la volonté des parties, est incompatible avec le caractère autonome d'une garantie à première demande. Cependant, la simple référence au contrat de base dans l'acte d'engagement du ga rant ne p orte pas nécessairement atteinte au caractère autonome de la garantie (Cass. com., 30 janv. 2001 ; Cass. com., 2 oct. 2012).


CAUTIONNEMENT HYPOTHÉCAIRE

CASS. COM. 19 Décembre 2018

(BRDA, 3/19, page 13) Un cautionnement hypothécaire pris sur un bien pour une durée déterminée ne peut pas être mis en œuvre au-delà de ce terme, même pour une dette antérieure. Les parents du g érant d'une société à laquelle une banque octroie un prêt se portent "cautions simplement hypothécaires" de son remboursement et consentent une hypothèque pour une durée de soixante mois (5 ans) sur un bien dont ils sont propriétaires. Dix ans plus tard, la banque fait délivrer aux garants un commandement de payer valant saisie immobilière de l'immeuble ; les garants demandent l'annulation du commandement pour avoir été délivré après le terme de leur engagement. Une cour d'appel rejette leur demande et ordonne la vente forcée du bien, retenant que le fait que le créancier n'ait introduit son action qu'après la date limite de l'engagement des cautions est sans incidence sur leurs obligations, dès lors que la dette de la société est antérieure à cette date limite et que l'acte de cautionnement ne comporte aucune disposition restreignant dans le temps le droit de poursuite du créancier. Censure par la Cour de cassation qui rappelle qu'une sûreté réelle consentie pour garantir la dette d'un tiers, n'impliquant aucun engagement personnel à satisfaire à l'obligation d'autrui, n'est pas un cautionnement, lequel ne se présume pas (C. civ., art. 2292). En l'espèce, les garants qui s'étaient constitués "cautions simplement hypothécaires" n'avaient consenti qu'une sureté réelle sans s'engager personnellement à r embourser le prêt souscrit par la société ; ils ne pouvaient donc pas être tenus après l'expiration du délai pour lequel ils avaient consenti cette sûreté.


SAISIE IMMOBILIÈRE


(BRDA, 2/19, page 6) Une association déclarée adjudicataire d'immeubles non nécessaires à la réalisation de son objet. Toute association déclarée peut acquérir à t itre onéreux, posséder et administrer les immeubles strictement nécessaires à l'accomplissement du but qu'elle se propose (Loi, 1er juill. 1901, art. 6, 3°). La Cour de cassation a jugé que ces dispositions interdisent à une association d'acquérir à titre onéreux des immeubles qui ne sont pas strictement nécessaires à l'accomplissement du but qu'elle poursuit. Mais elles ne font pas obstacle à ce qu'une association (en l'espèce, une association diocésaine) diligentant une saisie immobilière à l'encontre de l'un de ses débiteurs soit déclarée adjudicataire, en application de l'article L. 322-6 du Code des procédures civiles d'exécution (adjudication au créancier poursuivant à défaut d'enchère), d'un immeuble dont la destination ne rentre pas dans son objet statutaire (en l'espèce, un local à usage commercial). Note : Solution inédite. Les juges font une stricte application de l'article 6 de la loi de 1901. Ils ont ainsi admis l'acquisition d'une propriété rurale par une association d'aide aux handicapés pour y créer un centre d'aide au travail (Cass. 3e civ., 17 juill. 1986), mais pas l'acquisition de locaux scolaires par une association de parents d'élèves ayant pour but d'apporter un soutien à l'œuvre d'enseignement et non d'assurer cet enseignement (CA Paris, 27 sept. 1993). Si la solution ci-dessus peut paraître étonnante au regard de cette jurisprudence (des lots d'un centre commercial d'une station balnéaire ayant été adjugés à l 'association diocésaine), elle se justifie néanmoins : d'une part, la solution inverse aurait eu pour conséquence de restreindre – voire même d'anéantir totalement – le droit de gage général du créancier prévu aux articles 2284 et 2285 du Code civil, ce qui ne serait pas admissible ; d'autre part, l'adjudication litigieuse ne constituait pas une "acquisition à titre onéreux" au sens strict. En effet, l'attribution de l'immeuble à l'association s'est réalisée, non par l'accord des parties à un contrat de vente, mais par l'effet de la loi, qui prévoit, à défaut d'enchère sur le bien saisi, que le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d'office pour le montant de la mise à prix (C. exécution, art. L. 322-6, al. 1).


GAGE CONDITION DE RÉALISATION


(BRDA, 4/19, page 3)

Pour nantir un compte-titres, il faut établir une déclaration de nantissement. Le nantissement d'un compte-titres par le titulaire du compte est réalisé, tant entre les parties qu'à l'égard de la société émettrice des titres et des tiers, par une déclaration de nantissement datée et signée par le titulaire, cette déclaration devant comporter un certain nombre de mentions (C. mon. fin., art. L. 211-20 et D. 211-10). La Cour de cassation vient de j uger qu'en l'absence de déc laration du titulaire du c ompte comportant ces mentions, le nantissement n'est pas réalisé et ne peut donc pas être opposé à l'établissement bancaire teneur du compte. Cette précision, inédite, a été apportée dans l'affaire suivante : la convention réglant les conséquences financières d'un divorce prévoyait que la créance de l'ex-épouse sur son ex-conjoint serait garantie par un nantissement (à l'époque un "gage") sur le plan d'épargne en actions (PEA) de ce dernier ; en l'absence de déclaration de gage remise à la banque tenant le PEA, celle-ci avait vendu les titres et versé le produit de la vente à d'autres créanciers de l'ex-mari. Une Cour d'appel avait néanmoins déclaré le gage opposable à la banque et l'avait condamnée à indemniser l'ex-épouse du préjudice résultant de ce versement en relevant que celle-ci avait signifié à la banque le jugement de divorce aux termes duquel l'ex-époux avait remis en gage le PEA à l'ex-épouse et que, si les formalités édictées pour l'établissement de la déclaration de gage n'avaient pas été respectées, elles n'étaient pas prescrites à peine de nullité. La cour ajoutait que l'acte de signification était suffisamment précis pour permettre à la banque de déterminer qu'il s'agissait bien d'un gage et d'identifier les titres gagés. Cette décision a été censurée.


PACTE COMMISSOIRE CLAUSE DE VOIE PARÉE


(BRDA, 4/19, page 11)

Nullité d'une vente conclue à titre de garantie entre emprunteur et prêteur. Une personne physique consent à une société un prêt de 900.000 € remboursable en une seule échéance six mois plus tard. Le prêt est garanti par une hypothèque de second rang sur une parcelle de terre appartenant à l'emprunteur. Le même jour, l'emprunteur et le prêteur signent une promesse synallagmatique de vente portant sur cette même parcelle au prix de 900.000 €, une clause prévoyant que la promesse sera nulle et non avenue si l'emprunteur rembourse le prêt à son échéance et paie également une certaine somme à t itre d'indemnité libératoire. Le prêt n'est pas remboursé et le prêteur poursuit la société pour voir juger parfaite la vente de la parcelle. Sa demande est rejetée, et la promesse de vente est déclarée nulle :

- le prêt et la promesse étaient liés et concouraient à une même opération, permettant au pr êteur de s'assurer d'une sûreté efficace destinée à contourner les règles de la saisie immobilière ;

- la promesse de vente s'analysait en une clause de voie parée de nature à contourner le cours normal des procédures d'exécution et non pas en un pacte commissoire puisqu'elle ne satisfaisait pas aux conditions des articles 2459 et 2460 du Code civil ;

- la seule existence dans la promesse de v ente de conditions suspensives de droit commun était inopérante à combattre cette analyse.


PROCÉDURES COLLECTIVES CRÉANCES HYPOTHÉCAIRES

CASS. COM. 19 Décembre 2018

(BRDA, 3/19, page 11)

Une hypothèque inscrite en période suspecte n'est pas annulable si la créance a été admise. Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus après la date de cessation des paiements, toute hypothèque et tout droit de nantissement ou de gage constitués sur les biens du débiteur pour dettes antérieurement contractées (C. com, art. L. 632-1, 1-6°). Une banque prend une hypothèque judiciaire sur un immeuble de son débiteur quelques mois avant l'ouverture de la liquidation judiciaire de celui-ci. Le juge-commissaire décide d'admettre la créance de la banque au passif privilégié. Mais la date de la cessation des paiements, initialement fixée au jour du jugement d'ouverture, est reportée de près de dix-huit mois, de sorte que l'inscription de l'hypothèque apparaît comme ayant été effectuée pendant la période suspecte. Le liquidateur demande alors l'annulation de l'hypothèque. Une Cour d'appel fait droit à sa demande de nul lité en retenant que l'admission au passif d'une liquidation judiciaire d'une créance à titre hypothécaire n'interdit pas au liquidateur judiciaire de se prévaloir des dispositions de cet article dès lors que la constitution d'hypothèque est postérieure à la date de cessation des paiement et que la décision d'admission du juge-commissaire n'a pas autorité de chose jugée sur l'hypothèque inscrite. Arrêt censuré par la Cour de cassation : l'autorité de la chose jugée attachée à la décision d'admission d'une créance prononcée à titre privilégié, à raison de l'inscription d'une hypothèque judiciaire, fait obstacle à l'action en nullité de cette inscription sur le fondement de l'article L. 632-1,1-6° du Code de commerce, même en cas de report de la date de cessation des paiements.


PROCÉDURES COLLECTIVES CLAUSE D'INALIÉNABILITÉ


(BRDA, 3/19, page 11)

Le liquidateur du donataire peut demander au donateur de renoncer à une clause d'inaliénabilité. Les clauses d'inaliénabilité affectant un bien donné ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime ; même dans ce cas, le donataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l'intérêt qui avait justifié la clause à disparu ou s'il advient qu'un intérêt plus important l'exige (C. civ., art. 900-1, al. 1). Des parents font donation à l eur fille d'un immeuble avec interdiction pour elle de l e vendre sauf avec leur consentement. Leur fille est mise en l iquidation judiciaire et le liquidateur obtient l'accord des donateurs pour renoncer à la clause d'inaliénabilité et sollicite le juge-commissaire l'autorisation de vendre l'immeuble. Une Cour d'appel rejette la demande du liquidateur en retenant que la mainlevée d'une clause d'inaliénabilité n'appartient qu'au donataire, de s orte que le liquidateur n'était pas fondé à solliciter des donateurs une renonciation à cette clause à la place du donataire, ni du juge-commissaire l'autorisation de procéder à la vente du bien donné. Après avoir rappelé les termes de l'article 900-1, al. 1, du Code civil, la Cour de cassation censure l'arrêt : le liquidateur s'était borné à solliciter des donateurs la renonciation à l a clause d'inaliénabilité, sans agir en mainlevée de celle-ci.


SOCIÉTÉS LIMITATION DES POUVOIRS DU GÉRANT


(BRDA, 3/19, page 6)

Une société ne peut pas opposer aux tiers les limitations de pouvoirs du gérant d'une société à responsabilité limitée associé. Une société d'exploitation agricole (SCEA) comportant un seul associé (une SARL) conclut avec un exploitant un bail de longue durée sur ses terres après y avoir été autorisée par l'assemblée générale. Quelques temps plus tard, la SCEA agit en nullité du bail contre l'exploitant en faisant valoir que le gérant de la SARL, qui a représenté celle-ci à l'assemblée générale, n'avait pas le pouvoir de donner l'autorisation au nom de cette société, car ses statuts subordonnaient la prise d'actes de disposition d'un certain montant à l'adoption d'une décision collective extraordinaire. La Cour de cassation a écarté cet argument et validé le bail en se fondant sur l'article L. 223-18, al. 6, du Code de commerce, qui déclare inopposable aux tiers les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant de SARL : les statuts de la SCEA autorisaient la conclusion du bail, si bien que celle-ci était régulièrement engagée à l'égard de l'exploitant, peu important le dépassement de pouvoir, à le supposer établi, du représentant de l'associé unique lors de l'assemblée de la SCEA, une telle limitation étant inopposable aux tiers. Note : L'originalité de cette affaire tient à ce que les limitations de pouvoirs déclarées inopposables au cocontractant sont celles du dirigeant de la personne morale associée de la SCEA et non celles du gérant de la SCEA elle-même, dont les statuts avaient été respectés. Il est vrai que les faits de l'espèce étaient un peu particuliers : la SCEA ne comprenait qu'un seul associé ; or, une société civile (comme, du r este, une société anonyme, une société en nom collectif ou un e société en commandite) doit toujours comporter plusieurs associés (à l'exception d'une EARL). Même si cette irrégularité n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la société (C. civ., art. 1844-5, al.1), elle atténue ici les effets attachés à l'écran de la personnalité morale de la SCEA, ce qui explique que les limitations de pouvoirs du gérant de la SARL ont été déclarées directement inopposable au cocontractant de la SCEA. Par ailleurs, dans la situation inverse où le tiers invoque le dépassement de pouvoir du dirigeant de la société avec qui il contracte, ce tiers peut se prévaloir de statuts de la société (Cass. 3e civ., 14 juin 2018).


INDIVISION

CASS. CIV. 1ère 30 Janvier 2019

(EFL, 15 Février 2019) L'indivisaire qui occupe un bien indivis depuis 10 ans sans payer peut en être expulsé. Une femme, qui occupe l'appartement qu'elle détient en indivision avec son ex-mari, est condamnée en référé à le libérer sous astreinte pour trouble manifestement excessif (C. civ., art. 809, al. 1). La Cour d'appel confirme. Elle rappelle que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des indivisaires (C. civ., art. 815-9, al. 1). Or, l'ex-femme occupe le bien indivis sans verser l'indemnité d'occupation qu'elle doit depuis plus de 10 ans et fait preuve d'inertie face aux démarches pour réaliser la licitation qui a été ordonnée par le tribunal. Elle n'a répondu ni à la lettre simple ni à la lettre recommandée du notaire lui demandant de procéder ou de le laisser procéder aux diagnostics immobiliers nécessaires. Elle ne s'est pas manifestée auprès de l'huissier de justice qui s'est rendu sur les lieux sans pouvoir la rencontrer. La Cour de cassation confirme : le maintien dans les lieux de l'ex-femme est incompatible avec les droits concurrents de son ex-mari sur l'immeuble indivis. Il constitue donc un trouble manifestement illicite justifiant l'ordonnance en référé. Note de Mme Florence GALL-KIESMANN : L'épouse tentait de contester l'existence du trouble manifestement excessif en avançant trois arguments : son occupation privative du bien n'empêchait pas la licitation ; l'indemnité d'occupation avait, certes, été fixée judiciairement mais son mari n'en réclamait pas le paiement ; le défaut de paiement de l'indemnité ne prive pas l'indivisaire de son droit de jouissance, lequel résulte de son droit de propriété. Aucun de ces arguments n'était convaincant puisque 10 ans d'occupation "gratuite" porte à l'évidence atteinte aux droits des coïndivisaires.


FISCALITÉ TAXE 3 %

CASS. COM. 13 Juin 2018

(BFFL, 2/19, page 102)

Si les renseignements fournis à l'administration sont inexacts, l'exonération peut être refusée même en l'absence de mise en demeure. Répondant à la demande de l'administration, une société de droit luxembourgeois, propriétaire d'un immeuble en France, adresse dans le délai de soixante jours visé à l'article R. 23 B-1, 1, du Livre des procédures fiscales (LPF), l'ensemble des renseignements énumérés à l'article 990 E, 3°, du Code général des impôts, mentionnant la situation de l'immeuble, sa consistance, sa valeur ainsi que l'identité de ses associés, leur adresse et le nombre d'actions détenues. L'administration, estimant que l'identité des actionnaires réels de la société n'était pas établie, lui a refusé le bénéfice de l'exonération et a émis un avis de mise en recouvrement à son encontre. La Cour d'appel, qui retient que l'administration, après contrôle des renseignements fournis par la société, a constaté non leur insuffisance mais leur inexactitude, ce dont il résulte qu'elle n'avait pas à mettre en demeure la société de compléter sa réponse dans le délai de trente jours prévu par l'article R. 23 B-1, 2, du LPF, en déduit exactement que la procédure est régulière.


LISTE DES PUBLICATIONS SUIVIES

(entre parenthèses, l’abréviation utilisée) Agefi Actifs

Bulletin de Fiscalité immobilière, plus-values et enregistrement,

Francis Lefebvre (F.L.BIM.)

Bulletin de Jurisprudence de droit de l’urbanisme, publication

d’EFE (BJDU)

Bulletin rapide de droit des affaires (BRDA)

Construction - Urbanisme

Cridon-Paris

Dalloz

Droit des sociétés

Droit et Patrimoine Hebdo

Études foncières, publication de L’Adef (Association pour le développement

des études foncières)

Feuillets rapides Francis Lefebvre (FRFL)

Habitat Actualité, publication de l’ANIL (ANIL)

Journal officiel de l’Assemblée nationale (J.O. ASS. NAT.)

Juris Hebdo

L’Actualité juridique du droit immobilier (AJDI)

Le Moniteur des travaux publics et du bâtiment (Le Moniteur)

Le Quotidien juridique

Legal News

Les Petites Affiches

Loyers et Copropriété

Nota-Bene, publication du Cridon de Bordeaux-Toulouse

(Cridon-Bordeaux)

Répertoire Defrenois (Rép. Defrenois)

Revue de Droit immobilier (RDI)

Revue Droit fiscal

Revue fiduciaire

Revue fiscale notariale

Semaine juridique édition notariale (JCPN)


LISTE DES PUBLICATIONS CITÉES

Agefi Actifs, 3/19

AJDA, 1/19 ; 2/19

Banque & Droit, n°183

BFFL, 2/19

BRDA, 2/19 ; 3/19 ; 4/19

Defrénois, Actualités, 29 janvier 2019 ; 30 janvier 2019 ; 4 février 2019

Dict. perm. Constr. et urb., bull. n° 505

Dict. perm. Gestion im., bull. n° 519

Dr & Patrimoine Hebdo, n° 1177 ; n°1178

EFL, 15 février 2019

Flash du Cridon de Paris, 24 janvier 2019

JCP A, 8/19

JCP N, 2/19 ; 4/19 ; 6/19 ; 7/19

JOAN, 18 décembre 2018 ; 15 janvier 2019

JO Sénat, 6 décembre 2018, 20 décembre 2018 ; 10 janvier 2019 ; 17 janvier 2019 ; 24 janvier 2019

Juris Hebdo,n°751 ; n°752 ; 14 janvier 2019


INDEX AMIANTE

Réalisation des travaux .................................... 13 ARCHITECTE

Recours obligatoire .......................................... 19 ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES ............ 12 ASSURANCE INCENDIE

Indemnisation ................................................... 41 ASSURANCES - CONSTRUCTION

Assurance-responsabilité ................................. 37 AUTORISATIONS D'URBANISME

Début des travaux ............................................ 21 Ensemble immobilier unique ............................ 27

BIENS NON DÉLIMITÉS...................................... 17 CAUTIONNEMENT HYPOTHÉCAIRE ................ 46 DOCUMENTS D'URBANISME

Annulation ......................................................... 20 DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

Champ d'application ......................................... 15 Délégation ........................................................ 16

DROIT DE PRIORITÉ DES COMMUNES ............ 11 ENVIRONNEMENT ................................................ 7 FISCALITÉ

Impôt sur la fortune immobilière ....................... 24 Plus-values immobilières ............................ 23, 31 Taxe 3% ........................................................... 54 Taxe sur la valeur ajoutée ................................ 30

FISCALITÉ DE L'URBANISME

Péremption du permis de construire ................ 28 Rescrit ................................................................ 6 Transfert de permis de construire .................... 29

GAGE

Condition de réalisation .................................... 48

GARANTIE AUTONOME À PREMIÈRE DEMANDE Requalification................................................... 45

INDIVISION ........................................................... 53 INTERMÉDIAIRES IMMOBILIERS

Loi Hoguet ......................................................... 34 Responsabilité................................................... 32

LOI ELAN

Entrée en vigueur ................................................ 9 LUTTE CONTRE L'HABITAT INDIGNE............... 22 MARCHÉ DE TRAVAUX

Réception .......................................................... 36 Transmission des obligations ............................ 35

PACTE COMMISSOIRE

Clause de voie parée ........................................ 49 PRÊT

Succession ........................................................ 44 Taux d'intérêt .................................................... 42 Taux effectif global ............................................ 43

PROCÉDURES COLLECTIVES

Créances hypothécaires ................................... 50 PROCÉDURES COLLECTIVES

Clause d'inaliénabilité ....................................... 51 PROPRIÉTÉS PUBLIQUES

Domaine privé ................................................... 10 Domaine public ................................................. 26

RÉFORME DE LA PRESCRIPTION CIVILE ..39, 40 RÈGLES D'ACCESSIBILITÉ ................................ 14 SAISIE IMMOBILIÈRE .......................................... 47 SERVICE DE DISTRIBUTION D'EAU .................. 18 SERVITUDES ....................................................... 38 SOCIÉTÉS

Limitation des pouvoirs du gérant ..................... 52


InstItut de l’épargne ImmobIlIère et FoncIère23, boulevard poissonnière - 75002 paris. Tél. : 01 44 82 63 63 / Fax : 01 44 82 63 64 / email : [email protected]

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L’IeIF, centre de recherche indépendant, est le lieu privilégié d’échanges et de réflexions pour les professionnels de l’immobilier et de l’investissement.

sa mission est de fournir de l’information, des analyses et des prévisions, et d’être un incubateur d’idées pour la profession.

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L’essentiel de 9 l’actualité 201 juridique et fiscale · relatives au VSD. Elle a, en outre, introduit la procédure de rescrit en matière de :