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Le financement de l’immobilier professionnel : un paysage en recomposition
Renaud Jezequel Directeur général
HELABA
Béatrice Lièvre-Thery Directeur des activités
immobilières SOCIETE GENERALE
Réunion du 9 mars 2017
Christophe Montcerisier Managing Director M&A
SOCIETE GENERALE CIB
Réunion du 9 mars 2017
Le financement de l’immobilier professionnel : un paysage en recomposition
Béatrice Lièvre-Thery Directeur des activités immobilières
SOCIETE GENERALE
Christophe Montcerisier Managing Director M&A SOCIETE GENERALE CIB
LE FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER PROFESSIONNEL : UN PAYSAGE EN RECOMPOSITION
1. LES ACTIVITÉS IMMOBILIÈRES DE LA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE
2. DYNAMIQUES DU MARCHÉ EN FRANCE EN 2016
LE FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER PROFESSIONNEL : UN PAYSAGE EN RECOMPOSITION
Ce document a été préparé par Société Générale pour l’usage exclusif d’IEIF (le « Destinataire »). Les informations contenues dans ce document peuvent être sujettes à des évolutions ou des modifications qui pourraient remettre en cause les analyses présentées dans ce document et dont Société Générale ne sera pas tenue de vous informer. Les analyses et les conclusions qui figurent dans le présent document sont indicatives et non contractuelles. Elles ne constituent pas une offre ferme de la part de Société Générale de participer à la réalisation de la ou des opérations financières envisagées dans ce document. Ce document a été établi sur la base d’informations publiques. Société Générale n’a procédé, ni n’a fait procéder à aucune vérification indépendante des informations obtenues de sources externes. Société Générale n’assume aucune responsabilité quant à l’exactitude, la pertinence et l’exhaustivité des données y figurant et ne peut être tenue responsable des conséquences résultant de l’utilisation des informations contenues dans ce document. Toutes opinions, prévisions ou estimations contenues dans le présent document sont exprimées à la date du présent document et il n’existe aucune certitude que les résultats ou évènements futurs seront conformes à ces opinions, prévisions ou estimations. Il appartient au Destinataire, avec l’aide, s’il le juge utile, de ses conseils, juridiques, fiscaux, financiers ou autres, de procéder à ses propres vérifications et diligences et de se faire sa propre opinion sur les avantages et les risques de la ou des opérations financières envisagées dans ce document, sans se reposer exclusivement sur les informations qui lui sont fournies. Toute décision de procéder à cette ou ces opérations relève de sa seule responsabilité. Ce document est confidentiel et ne peut être ni communiqué à un tiers, ni reproduit totalement ou partiellement, sans l’accord préalable écrit de Société Générale. Société Générale est un établissement de crédit agréé par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution et régulé par l’Autorité des Marchés Financiers et l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution.
6 MARCH 2017
PROMOTION IMMOBILIÈRE
7° promoteur résidentiel en France en 2016
Volume d’affaires global de 700.9 M€
LES ACTIVITÉS IMMOBILIÈRES À LA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE
M&A
Promotion immobilière
2
3
4 Private Banking
5
SGSS
6 Capital Markets
7
Research
1 Financement
FINANCEMENT
Transactions de premier plan réalisées en Europe
• Accor / Eurazeo : financement de 384 M€ en juin-2016
• Apollo Global Management : financement de 429 M£ en déc-2015
• Station F : refinancement partiel en fev 2017 1,4 Md€ mis en place pour la promotion
immobilière en 2016
M&A / TRANSACTIONS
Une place de leader sur le marché français
• Dans le top 3 sur le marché mid-cap Une connaissance immobilière
approfondie • OPA d’Icade sur Silic en 2013
• Cession du siège d’EDF à Sogecap / Crédit Agricole en 2015 SGSS
Un acteur de référence des fonds alternatifs
Un leader européen pour les fonds immobiliers
• 130 fonds d’investissement immobiliers dont 94 OPCI, 27 SCPI et 9 SCI
Exemples de références
2
1
3
RESEARCH
Classement Extel 2016 : • N°1 Country Research for France
• N°5 en Recherche Immobilier Principales valeurs suivies
CAPITAL MARKETS
Emprunts obligataires • Icade : emprunt obligataire et offre de
rachat obligataire en nov-2016 • Gecina : emprunt obligataire de 500 M€
et offre de rachat obligataire en sept-2016
Augmentation de capital • Altarea-Cogedim : augmentation de
capital de 210 M€ en juin-2016 Couverture de taux
PRIVATE BANKING
N°1 en banque privée en France en 2016
6
7
5
4
7 MARCH 2017
LES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT IMMOBILIER DE LA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE
AU SEIN DE LA BANQUE D’AFFAIRES AU SEIN DE LA BANQUE DE DÉTAIL EN FRANCE
Activité GLFI Asset Finance • Financements sans recours • Financements au travers de marchés de capitaux • Conseil dans le montage / la restructuration de
dettes
Clients
• Fonds de Private Equity • Fonds souverains • Fonds de pension • Investisseurs institutionnels
Positionnement
• Ciblé
Activité Direction des activités immobilières (BDDF/DAI) • Activités de financement pour les professionnels • Crédit-bail immobilier BDDF CLT : • Sociétés foncières SIIC dont la capitalisation boursière est supérieure à 1 Md€
Clients
• Foncières • Investisseurs • Promoteurs • Marchands de biens • Corporates
Positionnement
• Un des leaders en France
8 MARCH 2017
EXEMPLES DE TRANSACTIONS ET ENCOURS
TRANSACTIONS DE FINANCEMENT IMMOBILIER
Répartition géographique des encours
France 69%
14 Md€
14 Md€
Répartition par type d’investisseur des encours
Grandes foncières & investisseurs 75%
Promoteurs 25%
ENCOURS
ICADE PROMOTION
Immeuble LE THEMIS ZAC BATIGNOLLES
55,8 MEUR
Crédit + GFA
AVR 2016 FRANCE
10 MARCH 2017
CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ AU 1ER SEMESTRE 2016 – ETUDE ACPR
(1) Echantillon de cinq groupes bancaires français : BNP Paribas, Société Générale, groupe Crédit Agricole, groupe BPCE et groupe Crédit Mutuel Source : Etude ACPR « Le financement des professionnels de l’immobilier par les banques françaises au premier semestre de 2016 »
PRODUCTION SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER COMMERCIAL
STOCK FLUX
Expositions brutes globales au 30 juin 2016 :
Nouveaux concours mis en place au S1 2016 :
166,2 Md€ 33,6 Md€ , soit 2,5% et 46% respectivement du total du bilan et des fonds propres des banques(1)
11 MARCH 2017
UNE RÉPARTITION DE LA PRODUCTION ÉQUILIBRÉE EN TERMES D’ACTIFS ET DE BENEFICIAIRES
Source : Etude ACPR « Le financement des professionnels de l’immobilier par les banques françaises au premier semestre de 2016 »
STRUCTURE DE LA PRODUCTION
PAR TYPE D’ACTIF PAR TYPE DE BÉNÉFICIAIRE
12 MARCH 2017
UN RISQUE QUI SEMBLE MAÎTRISÉ
(1) Périmètre : grandes foncières cotées, autres sociétés foncières et sociétés d'investissement non ad hoc, financements spécialisés et autres sociétés d'investissement ad hoc – LTV : rapport montant du prêt rapporté à la valeur du bien financé Source : Etude ACPR « Le financement des professionnels de l’immobilier par les banques françaises au premier semestre de 2016 »
COMMENTAIRES CLÉS
Un risque qui semble maîtrisé
Repli du taux d’expositions douteuses brute (-24 bps par rapport au S2 2015)
Faible exposition des banques à un risque de baisse des prix, 75% des crédits ayant une LTV en cours de vie inférieure ou égale à 60%
Un marché aux pratiques assez homogènes, post autorégulation mise en place suite à la crise des années 1990
LTV / pré-commercialisation
DSCR
Maturité et profil d’amortissement
Maîtrise des risques administratifs
Au total, les banques ont ainsi bien passé la crise de 2007-2008
Une faible exposition des banques à un risque de baisse des prix compte tenu des niveaux de LTV
LTV EN COURS DE VIE(1)
13 MARCH 2017
UN NOUVEAU PAYSAGE RÉGLEMENTAIRE ISSU DE LA CRISE
Les nouvelles réglementations concernent, pour certaines, les banques, pour d’autres, les assureurs. Ces deux acteurs majeurs du financement ont dû revoir leur approche du risque.
BANQUES ET BÂLE
Elles supportent 2 grands types de risque : Risque de perte en capital (risque de crédit) Risque de liquidité dans le cas où les déposants retireraient massivement leurs dépôts à vue ou bien si le
marché interbancaire s’asséchait (risque de transformation)
Pour éviter le risque systémique, la tutelle a régulièrement mis à jour son dispositif de supervision
À l’issue de la crise financière, les accords Bâle III intègrent pour la première fois le risque de transformation
Piliers de la réglementation Bâle III : Adéquation des fonds propres Obligation de suivi du risque après l’octroi du financement Obligation d’informations claires et transparentes
ASSUREURS, MUTUELLES ET SOLVENCY
Historiquement, la réglementation des assureurs s’intéressait essentiellement à l’adéquation entre l’horizon d’investissement des primes et l’écoulement du paiement des sinistres, en déterminant la marge de solvabilité. Les fonds propres servaient à combler ladite marge
La nouvelle réglementation appelée Solvency II est née dans la vague de Bâle III et complexifie les règles de calcul des fonds propres en fonction du risque supporté en investissant le montant des primes.
Comme pour Bâle III, l’exigence en fonds propres n’est qu’un des piliers de la réglementation, les deux autres s’inspirant de la réglementation bancaire
14 MARCH 2017
DES EXIGENCES DE FONDS PROPRES RÉGLEMENTAIRES RENFORCÉES
Source : rapport EBA « CRD IV – CRR / Basel III monitoring exercise – Results based on data as of 30-Jun-2016 » 28-Feb-2017
ÉVOLUTION DU CET1 CAPITAL VS RWA (POUR LES BANQUES TIER 1)
EVOLUTION DE LA COMPOSITION DU RWA PAR CATÉGORIE DE RISQUE
15 MARCH 2017
DES MATURITÉS RACCOURCIES POUR GÉRER AU MIEUX LES CONTRAINTES DE LIQUIDITÉ
Source : Etude ACPR « Le financement des professionnels de l’immobilier par les banques françaises au premier semestre de 2016 »
Les crédits ont eu tendance à « plafonner » à une moyenne maximum de 5 ans attestant d’une meilleure gestion de la transformation par les banques
La quote-part des crédits dont la bande d’échéance est entre 2 et 5 ans progresse traduisant une volonté d’allongement des engagements des banques par les clients dans un contexte de taux favorable
On note d’ailleurs une contraction de la proportion des crédits inférieurs à 2 ans
On constate enfin une baisse de la durée des engagements de garantie (-0,8 à -3,8 ans) illustrant une gestion sans doute optimisée des bilans bancaires
DURÉE RÉSIDUELLE DES CRÉDITS PAR BANDE D’ÉCHÉANCE
DURÉE RÉSIDUELLE DES EXPOSITIONS
16 MARCH 2017
L’ÉVOLUTION DES ACTEURS DU FINANCEMENT EN RÉPONSE À LA CRISE ET AUX NOUVELLES CONTRAINTES RÉGLEMENTAIRES
BANQUES DE RÉSEAU EN FRANCE
Principaux acteurs à l’échelle nationale
Fortement impactées par la prise en compte du risque de transformation
Capacité à développer une relation multi-produits
BANQUES HYPOTHÉ-CAIRES
Financement en grande partie par émission directe des obligations foncières en France, ou des « Pfandbriefe » en Allemagne, des « Cedulas Hipotecarias » en Espagne et, désormais aussi, des « Covered Bonds » au Royaume-Uni
Instrument combinant la liquidité des obligations et la sécurité des hypothèques
BANQUES DE RÉSEAU EN EUROPE
Groupe plus volatil
Retour au cours des trois dernières années ayant contribué au tassement des marges
BANQUES D’INVESTIS-SEMENT
Forte capacité de prise ferme en volume unitaire, mais aussi un besoin de distribuer le risque après l’octroi du crédit
Recul avec la crise financière qui a fermé le marché de la titrisation
Retour à la faveur de la multiplication des nouveaux acteurs du financement auprès desquels elles trouvent des débouchés, non plus en titrisation mais désormais en syndication
ASSUREURS
Réglementation Solvency II ayant rendu la détention directe d’un patrimoine immobilier plus coûteuse en fonds propres pour les assureurs que l’octroi de crédit adossé au même immobilier
Développement des capacités en interne soit par le biais du financement indirect au travers de fonds de dette
FONDS DE DETTE
Stratégies de levée de fonds en parallèle d’une évolution du droit français pour autoriser la constitution de fonds de prêts à l’économie, autorisés de façon dérogatoire à octroyer des prêts
CROWD-FUNDING / OBLIGATAIRE
Développement du financement désintermédié via le marché obligataire (Grandes foncières), les placements privés, le crowdfunding
17 MARCH 2017
LA DÉSINTERMÉDIATION OBLIGATAIRE
Source : Société Générale
EXEMPLES D’OPÉRATIONS RÉCENTESEN FRANCE – MONTANT > 500 M€
Issue date Issuer Type Amount (€m) Coupon (%) Maturity Tenor
15-Feb-17 Unibail-Rodamco Senior 600 1.500 22-Feb-28 11 09-Feb-17 Klepierre Senior 500 1.375 16-Feb-27 10 15-Nov-16 Unibail-Rodamco Senior 500 0.875 21-Feb-25 8 07-Nov-16 Icade Senior 500 1.125 12-Nov-25 9 23-Sep-16 Gecina Senior 500 1.000 30-Jan-29 12.4 19-Sep-16 Klepierre Senior 600 1.250 29-Sep-31 15 31-May-16 Icade Senior 750 1.750 10-Jun-26 10 09-May-16 Fonciere des regions (GreenBond) Senior 500 1.875 20-May-26 10 20-Apr-16 Unibail-Rodamco Senior 500 2.000 28-Apr-36 20 20-Apr-16 Unibail-Rodamco Senior 500 1.125 28-Apr-27 11 18-Mar-16 Carmila Senior 600 2.375 16-Sep-24 8 01-Mar-16 Unibail-Rodamco Senior 500 1.375 09-Mar-26 10 12-Feb-16 Klepierre Senior 500 1.875 19-Feb-26 10 05-Nov-15 SFL Senior 500 2.250 16-Nov-22 7 10-Sep-15 Carmila Senior 600 2.375 18-Sep-23 8 02-Sep-15 Icade Senior 500 1.875 14-Sep-22 7 09-Jun-15 Gecina Senior 500 2.000 17-Jun-24 9 08-Apr-15 Unibail-Rodamco Senior 500 1.375 15-Apr-30 15 08-Apr-15 Klepierre Senior 750 1.000 17-Apr-23 8 08-Apr-15 Unibail-Rodamco (green bond) Senior 500 1.000 14-Mar-25 10 12-Jan-15 Gecina Senior 500 1.500 20-Jan-25 10
OPÉRATIONS DE DETTE EURO – SECTEUR IMMOBILIER
2015 2016 2017 YTD
NOMBRE D’OPÉRATIONS
112 72 11
MONTANT ÉMIS 24,9 Md€ 24,5 Md€ 5,0 Md€
TOTAL DES OPÉRATIONS
39,4 Md€ 32,6 Md€ 8 Md€
18 MARCH 2017
L’ÉMERGENCE DE NOUVELLES SOURCES DE CAPITAUX
Source : presse
ALTAFUND
Fin 2011, Altarea Cogedim a clôturé la levée de fonds pour le véhicule d’investissement en immobilier d’entreprise, AltaFund. Après un premier closing de 350 M€, AltaFund dispose aujourd’hui de 600 M€ de fonds propres.
Altafund rassemble des partenaires institutionnels français et internationaux de tout premier rang, parmi lesquels des fonds de pension et des fonds souverains de la zone Pacifique. Altarea Cogedim Entreprise, son gérant commandité, y est investisseur à hauteur de 100 M€.
La capacité totale d’investissement d’AltaFund s’élève à plus de 1,2 Md€, ce qui fait de lui l’un des acteurs les plus importants dédiés à l’immobilier tertiaire en Ile-de-France. L’objectif est d’acquérir des terrains ou des actifs existants de bureaux, qu’il pourra mettre sur le marché après les avoir hautement valorisés. Il pourra ainsi répondre à la pénurie de l’offre neuve de qualité et à la demande croissante de mise en conformité du parc actuel aux nouvelles exigences environnementales.
EMERIGE CAPITAL
Avec Emerige Capital, le Groupe se dote d’un outil régulé pour renforcer ses partenariats historiques et développer des fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs professionnels.
Emerige Capital se fixe pour priorité de développer des stratégies immobilières « value-added », pour des portefeuilles d’actifs situés en Ile de France et en Espagne.
En 2016, on compte 26 plateformes de crowdfunding immobilier actives en France
Depuis 2014, 151 projets ont été financés ou sont en cours de financement, ce qui représente 48 M€ et 3 432 logements construits
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19 MARCH 2017
(1) Périmètre France, sociétés de promotion ad hoc et marchands de biens Source : Etude ACPR « Le financement des professionnels de l’immobilier par les banques françaises au premier semestre de 2016 »
UNE PART NOUVELLE D’OPÉRATIONS AYANT UN TAUX DE PRÉ-COMMERCIALISATION NUL
ENJEUX
QUELS ENJEUX À VENIR ?
Conjoncture complexe, remontée des taux, liquidité abondante Cocktail explosif ?
Grande sélectivité des actifs perdure
Capacité d’anticipation
BÂLE IV
Vers un durcissement des normes ou le contraire ?
Modèle français de taux fixes
Promoteurs
LE RÔLE INCONTOUR-NABLE DES BANQUES
Part de marché estimée des banques traditionnelles
Capacité d’origination
Capacité de distribution
SPREADS ET NIVEAUX DE TAUX
Valeurs historiquement hautes – quid si remontée des taux de capitalisation liée à une remontée des taux ?
Spreads : le coût du risque est-il mesuré à sa juste valeur ?
0,3%
16,3%
Le financement de l’immobilier professionnel : un paysage en recomposition
Renaud Jezequel Directeur général
HELABA
Béatrice Lièvre-Thery Directeur des activités
immobilières SOCIETE GENERALE
Réunion du 9 mars 2017
Christophe Montcerisier Managing Director M&A
SOCIETE GENERALE CIB
