L'immobilier à Mayotte est un enjeu important pour assurer le bien-être d'une île en pleine ex-plosion démographique. En effet la population se densifie et les logements doivent répondre rapidementà une demande croissante. La SIM, acteur majeur du développement de Mayotte, a su progressivementmettre en place un outil de production suffisamment puissant pour construire les milliers de logementsqui ont été réalisés au cours des trois dernières décennies.

046

m a y o t t e ’ m a g / p u b l i r e p o r t a g e S I M

Rédaction : Christelle Labrande et Nassrine Mohamed Youssouf / SIM.Photographies : Christelle Labrande.

Le front de mer de Mamoudzou aujourd’hui.

La SIM, constructeur, aménageuret bailleur.

Présente à Mayotte depuis 1977, la SIMpeut se vanter d'avoir réussi à aménagerune partie du territoire mahorais et d'avoirsu se diversifier autour de trois grandspôles d’activités: - le pôle habitat et gestion du patrimoinequi accompagne les familles dans leurs dé-marches d’accès au logement et gère leparc locatif- le pôle construction de logements neufset rénovation des logements anciens.- le pôle aménagement opérationnel quimet en place des infrastructures de viabili-sation et qui construit des superstructures.

Quelques chiffres:- Parc actuel de 1600 logements - 1329 logements en cours ou en projetde construction,- 12 agences d'architecture, 40 bureauxd'études, 80 entreprises de BTP,- 180 millions d'euros d’investissementsen constructions neuves.

Contacts:Infos logement: Agence locativePlace Mariage - T. : 0269 61 62 76 mail : locatif@sim-mayotte.com

Infos générales: SIM Place Mariage T.: 0269 61 11 13 - Fax: 0269 61 14 95mail : sim@sim-mayotte.com

047/la SIM, bâtisseur dedéveloppement local

047

m a y o t t e ’ m a g

048

m a y o t t e ’ m a g / p u b l i r e p o r t a g e S I M

gestion d’un patrimoine locatif de1600 logements tous construits dansdes espaces aménagés, arborés et fleuris

Avez-vous observé des changements majeurs ausein de la Sim depuis sa création en 1977 entermes de qualité de logement?

Notre vocation est de construire des logements ré-pondant à la fois aux normes imposées les texteslégislatifs et réglementaires, et aux aspirations deslocataires de notre parc locatif intermédiaire et so-cial et des accédants à la propriété. Pour cela, noussuivons de près les dernières actualités en matièred’architecture et de matériaux de construction.Pendant très longtemps, le matériau utilisé par laSIM était la brique de terre compressée. Doréna-vant nous cherchons à nous diversifier dans lesprocédés de construction et à sélectionner les ma-tériaux présentant le meilleur rapport qualité/prixafin d’obtenir le meilleur confort possible, tout enrespectant les règles environnementales et réduireau maximum nos coûts de construction.

Mayotte se développe sur l'agglomération de Ma-moudzou, êtes-vous présents sur toute l'île?

L’agglomération de Mamoudzou se densifie deplus en plus puisque nous y trouvons l’essentiel del’activité économique de l’île et la majorité des ad-ministrations publiques. Pour autant, nous avonstoujours eu le souci de répondre à la demande denotre clientèle qui est de pouvoir profiter d’un lo-gement aux alentours de Mamoudzou et égale-ment dans les quatre coins de l’île lorsque s’ytrouve son lieu d’activité professionnelle. Actuel-lement, notre agence locative est la seule de l’île àgérer un parc locatif de plus de 1600 logementsen collectifs, semi-collectifs, maisons individuelleset répartis sur l’ensemble du territoire.

Rencontre avec M. Mahamoud Azihary, directeur général de la SIM.

049

m a y o t t e ’ m a g

Au vu de votre expérience en matière de locatif etaccession sociale, quelle est aujourd'hui votre stra-tégie de développement?

En tant que bailleur notre objectif est de faciliterl’accès au logement et de permettre à tout lemonde de pouvoir occuper un logement décentdans un espace correctement aménagé. C’estdans ce contexte que depuis l’année 2009 nousavons repris les programmes de constructionpour répondre à une demande croissante. Pourdévelopper cette branche du locatif et de l’acces-sion sociale, nous devons travailler en étroite col-laboration avec les services de l’État compétentspour engager une nouvelle politique d’aide au lo-gement comme par exemple, la revalorisation del’aide au logement social.

Vous mettez un point d'honneur à améliorer aussil'aspect extérieur de vos réalisations en créant desespaces fleuris, et en rénovant des quartiers, est-ce pour se démarquer et créer une ambiance ras-surante après la période de crise qu'a connuMayotte en 2011?

Notre préoccupation est de satisfaire nos loca-taires. Il est essentiel de se sentir bien chez soi.Ainsi nous nous attachons à offrir à notre clientèleun cadre de vie agréable, rassurant et confortable.

Mayotte est une très belle île et pour peu qu’on yprête attention, la vie peut y être très agréable.Ce n’est pas donné à tous les endroits de la pla-nète d’avoir un aussi beau lagon et d’être entouréd’autant de verdure et de fleurs toute l’année.Dans les quartiers SIM, on a souvent l’impressionde vivre dans un parc et quand en plus on a lachance d’avoir une vue sur ce magnifique lagon,c’est une véritable bénédiction !

La Sim envisage-t-elle de mettre en place des ser-vices de gardiennage?

Actuellement nous étudions de nombreux dispo-sitifs afin de sécuriser nos lotissements. Nostoutes premières actions ont été d’engager dessurveillants de lotissement que nous appelons« Agents de Sérénité » dans les lotissements quien avaient le plus besoin et de sécuriser notre pa-trimoine locatif autant que possible. Avec la miseen place graduelle des comités locaux de sécuritéet de prévention de la délinquance (CLSPD) dansles communes, nous avons bon espoir que le pro-blème de l’insécurité sera contenu. Nous espé-rons aussi que les services publics mettront enplace des dispositifs plus soutenus pour améliorerla sécurité dans l’île.

Au cœur de Mamoudzou, la résidence des Jardins du collège et Petite-Terre en arrière-plan.Mahamoud Azihary, directeur général de la SIM.

050

m a y o t t e ’ m a g / p u b l i r e p o r t a g e S I M

Aujourd’hui en 2013: l'activité de la SIM est d'autant plus visible qu'elle développe actuellement sonparc locatif actuel de 1600 logements répartis aux quatre coins de l'île en menant de front 15 opérationsde construction en cours de travaux, 24 en étude de maîtrise et 18 en étude de faisabilité. Ces opérations nouvelles constitueront un ensemble de logements sociaux, intermédiaires, libres, stan-ding, collectifs, semi-collectifs, en bande ou individuels, qui vont doubler la taille actuelle du parc locatifde la société.Parallèlement à ces projets de construction, la SIM conduit des opérations d’aménagement avec l’objectifde construire de véritables zones urbaines, avec une qualité environnementale et une qualité architec-turale accrues, où la mixité sociale et la mixité fonctionnelle seront les maîtres-mots : - la ZAC du Soleil Levant proposera sur un périmètre de 12 hectares, plus de 400 logements en collectifet individuel mais aussi des locaux commerciaux, bureaux et des équipements publics tels qu’un plateausportif, une MJC, une médiathèque, le tout aménagé d'espaces verts. Les premiers travaux de viabilisationont débuté en juillet.- la réhabilitation de la rue du Stade au cœur de la ville de Mamoudzou permettra la démolition de maisonsindividuelles anciennes pour créer 250 logements de type social et intermédiaire avec des surfaces allantde 70 à 110 m², ainsi que des bureaux et des commerces.- le lotissement de Dzoumogné 3 et le Projet de rénovation urbaine (PRU) de M'gombani font égalementpartie de ces grandes opérations d’aménagement,- d’autres projets sont en gestation dans les communes de Dembéni, de Chirongui et de Tsingoni, pourne citer que celles-là.

Lotissement SIM du chemin du Golf à Combani.

du parcours novateurde l’institution à la poursuite actuellede nombreuses opérations de développement

051

m a y o t t e ’ m a g

Rencontre avec Moussa Attoumani,responsable du département Constructionet Rénovation de la SIM

Quels changements majeurs avez-vous pu obser-ver dans votre secteur?

Dans l'entreprise depuis trois ans, je constate lamultiplication importante des chantiers, ce qui nousa amené à modifier notre rythme de travail, et à re-cruter du personnel. Notre désir est de développerle logement social en locatif et en accession à la pro-priété, tout en agrandissant et en améliorant notreparc locatif intermédiaire et même en recommen-çant à accompagner l’accession intermédiaire à lapropriété. Nous sommes obligés pour tenir les dé-lais de nous entourer d'une équipe efficace. Pourdémarrer une opération de construction, nous réa-lisons une étude de faisabilité technique et finan-cière en interne et en externe avec des ingénieurs

et architectes. C'est un véritable travail de chef d'or-chestre si l'on cite la maîtrise d'œuvre, les bureauxd'études, les géomètres et contrôleurs techniques,ce tissu économique local avec lequel nous tenonsà travailler. De nombreux artisans répondent à nosappels d'offres car nous avons la réputation depayer à l'heure. Notre organisation s'est beaucoupaméliorée et notre nouveau siège social en centre-ville montrera d'autant plus notre dynamisme.

L'application de la législation et les nouvellesnormes vous freinent-elles et à quels niveaux?

Le relief mahorais très pentu et peu viabilisé nouscontraint parfois à aller chercher loin les réseauxd'assainissement, ce qui nous pénalise en termesd'études de levée de risques pour éviter les glisse-ments de terrains et inondations, et allonge quel-quefois les délais pour obtenir les permis deconstruire. Depuis deux ans, Mayotte est classée

Plan 3D de la grande opération d'aménagement de la Rue du Stade à Mamoudzou.

052

m a y o t t e ’ m a g / p u b l i r e p o r t a g e S I M

en zone 3 sismique (modéré moyen), ce qui a eupour effet d’augmenter les coûts de 10 %; il fautdonc adapter nos modes de construction. Laconcomitance de plusieurs données, comme adap-ter une maison avec accès handicapé sur un terraininondable pendant la saison des pluies, peut êtreun facteur freinant.

Les locataires ou futurs propriétaires ont-ils desexigences ou demandes particulières?

Indirectement le problème nous revient dans lamanière de concevoir nos constructions, commeveiller au problème de cambriolage en proposantdes portes en fer et des fenêtres à barreaux. Nousavons tout intérêt dans nos programmes neufs ouen rénovation à veiller au renforcement dû aux in-trusions. Maintenant nous construisons plutôt du« collectif » avec digicode afin de permettre lecontrôle d'accès et de rassurer les populations.Les personnes qui arrivent à Mayotte avec uncontrat professionnel court nous demandent sou-vent des logements équipés, donc nous avonssuivi leur vœu. En début d'année, nous consul-tons des entreprises susceptibles de nous fourniren équipement et choisissons les fournisseurs lesplus disponibles pour ne pas freiner les travaux.Mayotte ayant souffert de la grève de 2011, notre

but est aujourd'hui de rassurer et mettre en valeurl'île. Nous le ferons notamment à travers notre siteinternet, qui nous permet de communiquer via lamétropole.

La réalisation des chantiers doit se faire en res-pectant l'environnement, utilisez-vous le procédéHQE (Haute qualité environnementale) ?

Ce procédé est plutôt utilisé en métropole, nousavons l'équivalent en outre-mer, le RTA (Régle-mentation thermique et acoustique), mais qui nes'adapte pas complètement à notre climat commeà la Réunion par exemple. Nous avons un pro-cédé en cours d'élaboration, mais déjà en 2009 àl'initiative de l'Adème, du Conseil général etd’EDM, une charte « MAY énergie » avait été éta-blie et avait pour vocation de créer des bâtimentséconomes en énergie, établie sur des critèresprofitant de l'expérience d'autres îles aux climatssimilaires. Notre démarche qualité nous amèneaujourd'hui à toujours suivre cette charte, mêmesans subvention ni législation, afin d'améliorer lespoints de confort thermiques et de réduction desconsommations. Nous utilisons des matériaux lo-caux, la brique de terre comprimée, qui a des pro-priétés performantes, le bardage bois, le bois etnous testons de nouveaux matériaux qui appor-tent de la qualité à nos projets.

Moussa Attoumani, responsable du départementConstruction et Rénovation de la SIM.

Résidence les Lumières.

la mise en œuvre du programmede l'accession à la propriété

Rencontre avec Yannick Douillard, respon-sable de l'habitat en accession sociale.

Quels sont les critères et modalités pour devenirpropriétaire?

Il faut être éligible aux conditions d’aides de l’Étatet avoir accès à un terrain. Ensuite, le mieux est depouvoir bénéficier de l’allocation logement verséepar la CAF afin qu’elle prenne en charge une partiedes mensualités liées au prêt immobilier contractéauprès d’un organisme de prêt bancaire. Une foisle dossier validé et le permis de construire déposé,nous nous occupons de la mise en chantier jusqu’àla livraison.

Quel est le public visé et comment vous mettez-vous en relation?

Ce type de programme concerne les ménages mo-destes généralement ayant des ressources en des-sous du SMIG mahorais pour l’accession sociale eten dessous d’un SMIG mahorais pour l’accessiontrès sociale. Globalement, ce sont les communesqui nous mettent en relation avec cette catégoriede population et nous essayons également de lestoucher au travers de campagnes grand public(radio, presse, télé).

Le cadastre approximatif local vous freine-t-il?

Même si les procédures sont plus complexes au-jourd’hui en termes de vérification et de régularisa-tion des terrains, les problèmes rencontrés sontplutôt liés aux retards de financements. Finalement

le plus long n'est pas la construction en elle-mêmemais la constitution d'un dossier complet.

Dans quelle mesure la départementalisation a-t-ellechangé votre façon de travailler?

Depuis le passage de Mayotte au statut de Dom,nous sommes tenus de nous conformer à desnormes comme la garantie décennale, l’attestationde conformité Consuel, jusqu’alors non appliquéessur notre territoire. Malgré ces nouvelles exigencesréglementaires, nous nous soucions de trouver unjuste équilibre pour toujours continuer à faire tra-vailler l’artisanat local. Il faut savoir que si nousavons vingt chantiers, ce sont vingt maçons, vingtélectriciens, vingt plombiers, etc., qui viendront tra-vailler pour équilibrer la bonne marche des travaux.

La SIM accompagne les ménages aux revenus modestes dans leurs démarches d’accession à la pro-priété. Cet accompagnement porte sur le terrain d’assiette, la demande de l’aide de l’État qui peut at-teindre jusqu’à 75 % du coût du logement, l’aspect architectural du logement et la demande du permisde construire, la demande des aides au logement et l’accès au prêt bancaire.

Yannick Douillard,responsable de l’habitat en accession sociale.

053

m a y o t t e ’ m a g

054

m a y o t t e ’ m a g / p u b l i r e p o r t a g e S I M

la conduite de vastes projets d’aménagementpour le développement de Mayotte

Rencontre avec Faïz Subra, directeur del'aménagement opérationnel.

Le relief et les conditions climatiques de l’île sont-elles des freins à la viabilisation des terrains?

Ce sont des contraintes que nous prenons encompte lorsque nous menons nos projets. Plus lerelief est pentu et plus les coûts d’aménagementsont élevés et plus les risques de glissements sontimportants. Il est donc souvent nécessaire de pré-voir des aménagements permettant de pallier cesrisques. La saison des pluies n’est pas une saison favorablepour la réalisation des travaux. Les terrains gorgésd’eau nuisent à l’efficacité des engins de terrasse-ment. De plus, il faut prévoir des ouvrages destockage des boues qui peuvent être emportéesfacilement par les pluies.

Avant de lancer toute opération, nous suivons dif-férentes étapes de validation. Nous devonsd’abord nous assurer de la faisabilité de l’opération,qui nous amène à regarder, dans des zones d’amé-nagement, les contraintes du site qui compren-nent : le foncier, le PLU local d’urbanisme, le reliefet les pentes, les risques d’inondations ou de glis-sements, le prix des terrains et le coût des travauxde viabilisation. Nous montons ensuite un bilan derecettes et de dépenses qui va confirmer ou nonla faisabilité de l’opération. L’étape suivante est de la consolidation de ce bilanpar des études pré-opérationnelles. Nous entronsdans les détails des travaux à réaliser, et affinonsles coûts d’aménagement, ainsi que tous les autrespostes de dépenses. C’est également à cette étapeque nous négocions avec les financeurs pour lapartie recettes. La dernière étape est la réalisation des travaux dansle respect du bilan prévisionnel et des prescriptionsà la fois environnementales et architecturales.

La SIM ne possède pas tous les corps de métierssur l'île, comment s'effectue la sous-traitance?

La SIM est maître d’ouvrage ou mandataire d’unmaître d’ouvrage, donc pour mener ses opéra-tions, elle consulte différents corps de métiers: desmaîtres d’œuvre techniques, des coordinateurs sé-curité et prévention de la santé, des géomètres,des géotechniciens, des entreprises de travaux.Nous passons donc des marchés avec ces interve-nants qui sont basés à Mayotte ou qui nous vien-nent de l’extérieur, les critères de choix reposantsur le professionnalisme, la qualité et le prix.

Un projet de construction est toujours accompagné d'un aménagement du terrain avec voiries, assai-nissement, électricité, réseau d'eau potable. La mission du directeur de l'aménagement opérationnelpermet au constructeur de poser le logement sur un terrain parfaitement viabilisé.

Faïz Subra, directeur de l’aménagementopérationnel.

055

m a y o t t e ’ m a g

Ci-dessus : Les Tribunes de Cavani. Ci-dessus : Lotissement Vétiver II à Mamoudzou.

Ci-dessus : Merveille de Chine à Cavani.Ci-dessous : Ylang à Mamoudzou.

Ci-dessus : Lotissement Chemin du golf.Ci-dessous : Lotissement Rivière du Manguier II à Passamainty.