MASTER 2 DROIT IMMOBILIER RAPPORT DE FIN D'ETUDES

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    MASTER 2 DROIT IMMOBILIER

    RAPPORT DE FIN DETUDES

    Lorine PEREZ

    Rapport de stage effectu au sein du cabinet Berger

    Avocats

    Droit de premption urbain : la recherche dun

    quilibre entre droit de proprit et puissance publique

    Sous la direction de M. le Professeur Philippe BILLET

    ANNEE 2014 2015

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    MASTER 2 DROIT IMMOBILIER

    RAPPORT DE FIN DETUDES

    Lorine PEREZ

    Rapport de stage effectu au sein du cabinet Berger

    Avocats

    Droit de premption urbain : la recherche dun

    quilibre entre droit de proprit et puissance publique

    Sous la direction de M. le Professeur Philippe BILLET

    ANNEE 2014 2015

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    SOMMAIRE

    REMERCIEMENTS

    PARTIE 1 : PRESENTATION GENERALE DU CABINET DAVOCATS ............................................ 1

    INTRODUCTION.... 2

    SECTION 1 : Lorganisation du cabinet.. 3

    SECTION 2 : Les tches accomplies lors de mon stage..... 5

    SECTION 3 : Le bilan................................................................................................................. 10

    PARTIE 2 : LE DROIT DE PREMPTION URBAIN, A LA RECHERCHE DUN EQUILIBRE ENTRE

    DROIT DE PROPRIETE ET PUISSANCE PUBLIQUE .................................................................. 12

    INTRODUCTION......12

    Section 1 : Lacquisition de la proprit par les personnes publiques.. 12

    Section 2 : Le mcanisme de mise en uvre du droit de premption urbain.... 14

    CHAPITRE 1 : Latteinte limite porte au droit de proprit et ses corollaires...................... 26

    Section 1 : Larticulation entre lvolution du droit de premption urbain et les droits

    des propritaires 26

    Section 2 : Lquilibre rtabli par lobligation de motivation et de justification des

    dcisions de premption. 35

    CHAPITRE 2 : Lorganisation de la protection des personnes directement lses par lexercice

    du droit de premption urbain... 45

    Section 1 : La diversit des contrles juridictionnels des oprations de premption 45

    Section 2 : Les consquences parfois floues dune premption inaboutie... 59

    SITES CONSULTES.... 71

    BIBLIOGRAPHIE.. 71

    ANNEXES. 73

    TABLES DES MATIERES.... 82

  • 5

    Remerciements

    Je profite de ce rapport pour adresser mes vifs remerciements Matre BERGER,

    avocat au barreau de Lyon pour mavoir accueillie pendant plusieurs mois au sein de

    son cabinet. Je tiens galement remercier ses collaboratrices et partenaires, Matre

    CREVANT, Matre BEUGNOT et Matre BERGER-BECHE ainsi que leur assistante

    juridique, Madame BOULY.

    Toutes ces personnes ont contribu faire de mon stage une exprience enrichissante et

    agrable au travers de leur pdagogie, leur investissement et leur patience.

    Je tiens aussi remercier Monsieur BILLET, Professeur de droit public lUniversit

    Jean Moulin Lyon 3, pour avoir bien voulu diriger ce mmoire ainsi que pour ses

    conseils.

  • 1

    PARTIE 1 : PRESENTATION GENERALE DU CABINET

    DAVOCATS

  • 2

    Introduction

    Jai voulu effectuer mon stage dans un cabinet davocats car, terme, je souhaite

    passer le concours dentre lcole des avocats Lyon pour ensuite exercer ce mtier.

    Nayant jamais travaill au sein dun cabinet davocats, il me semblait ncessaire voire

    indispensable de dcouvrir cette profession laquelle je me destine.

    Cest ainsi que le 7 avril 2015, je dbutais mon stage au sein du cabinet

    BERGER AVOCATS pour une dure de cinq mois, qui a finalement t porte six en

    accord avec mon tuteur professionnel, Matre Raphael BERGER.

    Dans un premier temps, il sera dtaill lorganisation du cabinet (Section 1) pour

    ensuite sintresser aux tches que jai pu effectuer durant mon stage (Section 2) et

    enfin un bilan sera dress (Section 3).

  • 3

    Section 1 : Lorganisation du cabinet.

    Il est ncessaire de sintresser lhistorique du cabinet (I) ainsi qu sa

    composition actuelle (II), son champ dintervention (II) et son mode de fonctionnement

    (IV).

    I. LHISTORIQUE DU CABINET BERGER AVOCATS.

    Matre Raphael Berger, qui a prt son serment en 1999, a dabord exerc dans

    le cabinet Arcadio et associs, situ Lyon, dans lequel il a dvelopp une section Droit

    immobilier.

    Ce nest quen 2011 quil dcide de crer un cabinet consacr au droit

    immobilier : le cabinet Berger Avocats. Il recrute sa premire collaboratrice parmi les

    jeunes avocats quil a lui-mme form : Matre Julie BEUGNOT. Une assistante

    juridique est ensuite recrute : Vronique BOULY. Une seconde collaboratrice intgre

    le cabinet en aot 2014 : Matre Ccile CREVANT.

    Paralllement, le cabinet est en partenariat avec Matre Stphanie BERGER-

    BECHE, spcialise en droit de la famille. Il sagit donc dun cabinet trs rcent.

    II. LE CHAMP DINTERVENTION DU CABINET.

    Le cabinet Berger Avocats est spcialis en droit immobilier. Les domaines

    dintervention sont donc assez vastes : droit de la coproprit, droit des assurances, droit

    de la construction, droit de lurbanisme, baux civils et commerciaux

    Le cabinet accueille des clients de diffrents horizons comme des particuliers,

    des socits de taille et de forme varies ou encore des socits dassurances et leurs

    assurs.

    Il rayonne ainsi travers la rgion Rhne-Alpes puisque certains de ses clients

    sont implants en Savoie, Haute-Savoie ou en Isre. Force est de constater que malgr la

    petite taille du cabinet, Matre BERGER a su dvelopper un rseau assez consquent.

  • 4

    III. LE FONCTIONNEMENT DU CABINET.

    Matre BERGER reoit les clients dans les locaux du cabinet mais il nest pas

    rare quil se dplace lui-mme pour aller les rencontrer. Matre BERGER peut recevoir

    ses clients seul ou avec lune de ses collaboratrices.

    Les dossiers reus sont ensuite rpartis entre les trois avocats en fonction de

    leurs dossiers en cours. Ils sont tous amens traiter des dossiers varis. Cela permet

    de ne pas surcharger un des avocats plus quun autre.

    Le fondateur du cabinet, Matre BERGER, assure par ailleurs un contrle

    permanent sur tous les actes traits par les collaborateurs et lassistante juridique. Cela

    lui permet davoir un aperu de lavancement des dossiers et duniformiser le traitement

    des dossiers par le cabinet. Pour autant, les collaboratrices restent autonomes.

    Chacun organise donc son emploi du temps personnellement en fonction des

    audiences, des expertises et des dossiers traiter.

    Matre BERGER souhaite revoir lorganisation des journes, par exemple, en

    consacrant les matins la rdaction dactes et les aprs-midis laccueil physique ou

    tlphonique des clients ainsi quau traitement des mails et fax. Cela permettrait une

    meilleure concentration dans la rdaction des actes et optimiserait ainsi le temps de

    travail.

  • 5

    Section 2 : Les tches accomplies dans le cadre de mon stage.

    Jai pu, pendant ces quelques mois accomplir diverses tches quil convient de

    diviser en activits non contentieuses (I) et activits contentieuses (II).

    I. LES ACTIVITES HORS CONTENTIEUX.

    La profession davocat ntant pas uniquement concentre sur le contentieux,

    jai pu effectuer quelques missions en matire non contentieuse.

    A. La rdaction de consultations.

    Ces missions relevaient le plus souvent de la rdaction de consultations destines

    aux clients1. Ces consultations permettent lavocat danalyser le dossier et dexposer

    les diffrentes voies de droit qui peuvent se prsenter son client. Lexercice parat ais

    mais en ralit, il sest rvl assez compliqu pour ma part.

    En effet, la consultation a pour but dexpliquer une personne ne pratiquant pas

    le droit comment son problme peut tre solutionn. Or, en tant qutudiante en droit,

    certains aspects me semblaient vidents alors que face une personne profane , il est

    ncessaire de simplifier lapplication du droit et rendre sa comprhension plus aise. Par

    le biais de la consultation, lavocat se doit de conseiller au mieux son client au regard de

    la situation laquelle il est confront.

    Il est donc indispensable de nomettre aucun dtail afin dviter que le client ne

    reproche par la suite des erreurs lavocat ou un manque de conseil mais il faut aussi

    savoir trier toutes les informations. Cest prcisment en cela que la tche savre

    complexe.

    1 Extrait dune consultation voir Annexe 1

  • 6

    Jai ainsi d madapter aux exigences de la profession et rflchir en fonction du

    client, de ses attentes sans pour autant lui laisser entendre ce quil attendait. Parfois, le

    problme du client ne trouve pas de solution, ou du moins de solution favorable et il

    faut savoir aussi mettre en forme ces informations ngatives.

    Les consultations peuvent aussi permettre dinformer le client tout au long de la

    procdure des courriers reus au Cabinet, de leur signification, des personnes contactes

    et de leur rponse. Il sagit l dun vritable outil de communication entre lavocat et

    son client.

    Jai pu rdiger toutes sortes de consultations pour divers clients (socits,

    particuliers) et dans diverses matires (droit de lurbanisme, droit de la construction,

    servitudes, droit pnal de lurbanisme).

    B. La rdaction de protocole transactionnel.

    Il sagit par cet exercice de trouver une solution amiable un conflit entre