LES COMMERCES EN FRANCEÉTUDE ANNUELLECBRE| JANVIER 2013

N°1 MONDIALDU CONSEIL EN IMMOBILIERD’ENTREPRISEBureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels

CHIFFRES CLÉS*FRANCE129 M€ CA755 SALARIÉS**39 IMPLANTATIONS32 BUREAUX EN RÉGIONS

* Chiffres à fin 2011

** Hors franchisés

PARIS

CLERMONT-FERRAND

BLOISTOURS

METZ

NANCY

DIJON

LYON

GRENOBLE

CHAMBÉRY

ANNECY

BOURGOIN-JALLIEU

MULHOUSE

BESANÇON

STRASBOURG

RENNES

CAENLE HAVRE

LILLE

ROUEN

NANTES

VANNES

BREST

BORDEAUX

TOULOUSE MONTPELLIERMARSEILLE

AVIGNON AIX-EN-PROVENCE

NICESOPHIA-ANTIPOLIS

NIMES

VALENCE

CONTACTS

RETAILChris IGWE / chris.igwe@cbre.frTél. : 33 (0) 1 53 64 37 72 / Fax : 33 (0) 1 53 64 00 06

ÉTUDES ET RECHERCHEAurélie LEMOINE / aurelie.lemoine@cbre.frTél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00

Achevé de rédiger le 31 janvier 2013 par le département Etudes et Recherche de CBRE/Rédaction : Sabine Echalier

AGENCYCOMMERCIALISATION

CONSEIL EN IMPLANTATION

WORKSPACEAMÉNAGEMENT D’ESPACE

GLOBAL CORPORATESERVICES

CONSEIL EN STRATÉGIEIMMOBILIÉRE

GLOBAL PRIVATECONSEIL AUX CLIENTS

PRIVÉS

ARTEQUATIONASSISTANCE AMAITRISE D’OUVRAGE

CAPITAL MARKETSINVESTISSEMENT

DEBT ADVISORYCONSEIL ENSTRUCTURATION DE DETTE

VALUATION ADVISORYSERVICESEXPERTISE IMMOBILIÈRE

PROPERTYMANAGEMENTGESTION IMMOBILIÈRE

ÉTUDES

© 2013 CBRE

LE CENTRE-VILLE

CONTEXTE ÉCONOMIQUE

LES COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE

LES CENTRES COMMERCIAUX

PARIS

RÉGIONS

SOMMAIRE

L’ESSENTIEL

4

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6

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10

COMMERCE MULTICANAL ET E-COMMERCE

INVESTISSEMENTS

14

16

RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS

LEXIQUE

17

16

• Le marché des commerces s’inscrit dans la dualité avec d’une part un déséquilibre entre l’offre et la demande sur les axes « prime »et n°1 et d’autre part les axes secondaires arbitrés par les enseignes et une demande insuffisante pour absorber le stock.

• L’heure est à la rationalisation : les boutiques les moins rentables sont arbitrées et les perspectives de développement portéessur les points de vente les plus performants et des ouvertures sur les meilleurs emplacements.

• Les implantations en centres-villes sont privilégiées par les enseignes mais les opportunités y sont moindres qu’en périphérie.

• La baisse de fréquentation dans les centres commerciaux s’est confirmée en 2012, témoignant de la morosité ambiante desménages, peu enclins à dépenser.

• Le commerce de périphérie a été l’un des plus touchés par le recul de l’activité.

• La différenciation est un élément clé pour l’avenir du commerce à l’heure de la banalisation du paysage commercial.

• Les taux d’effort pèsent de plus en plus sur les commerçants, subissant à la fois la hausse des loyers et la baisse du chiffred’affaires.

• Le e-commerce continue sa progression. S’il est un concurrent avéré selon les secteurs d’activité, il doit aussi être perçucomme complémentaire du commerce physique. Le risque existe pour ceux qui n’y seraient pas.

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CONTEXTE ÉCONOMIQUE

Un climat général terne et fragile

Dans un contexte difficile, la France obtient des performances relativementmédiocres, néanmoins supérieures à la moyenne de la zone euro.

Le climat économique français de la 1ère moitié 2012 aura été marqué parles incertitudes liées à la zone euro et aux échéances électorales.Contrairement aux espérances, la méfiance des acteurs économiquesne s’est pas relâchée par la suite.

Dans ces conditions, la production française a été proche de la stabilitéen 2012, conséquence de l’arrêt relatif des différents moteurs de la croissance.Les entreprises connaissent une trésorerie tendue, des margescompressées et un manque de perspectives claires. L’investissement desentreprises non financières devrait ainsi avoir diminué en 2012, et 2013pourrait continuer sur cette voie.Les dépenses publiques font face à la nécessité de réduire le déficitbudgétaire, et les exportations pâtissent notamment d’un manque decompétitivité.

2013, qui devait être l’année du retour de la croissance ne le sera pas,puisqu’une hausse faible et fragile de la production est attendue, autour de+0,1%. Quoiqu’insatisfaisantes, ces prévisions sont supérieures à cellesde certains de nos voisins européens qui connaîtront un recul sensible deleur production.

La consommation plie mais ne rompt pas

Le moteur « consommation des ménages » est lui aussi entamé.

Point noir pour les ménages : le marché du travail. Le chômage est eneffet élevé et en dynamique haussière (10,1 % attendus en métropolefin 2012 et 10,5 % mi-2013). De son côté, l’emploi dans les secteursprincipalement marchands connaît une période tendue, atteignant au3ème trimestre 2012 son plus bas niveau depuis le 4ème trimestre 2010.Cette tendance négative devrait continuer jusqu’au moins mi-2013. Cesdéveloppements sur le marché du travail affectent le pouvoir d’achatdes ménages dont la baisse est accentuée par la hausse desprélèvements obligatoires. Au final, il devrait avoir ainsi baissé en 2012,d’environ - 0,2 %, ce qui représenterait la 1ère diminution du pouvoird’achat des ménages (y compris les entrepreneurs individuels) depuis1984. En réaction, les ménages baisseront leur taux d’épargne maiscela ne compensera que partiellement l’effet de la perte de pouvoird’achat sur leurs dépenses de consommation.Parallèlement à son effet sur le pouvoir d’achat, la crise a un impactpsychologique sur lesménages qui sont assez peu confiants en l’avenir.Fin 2012, le moral était ainsi sensiblement inférieur à sa moyennehistorique et, d’après une enquête CSA pour RTL réalisée en novembre2012, près de 60 % des personnes interrogées considèrent que laFrance ne sortira pas de la crise économique avant 2016. Cepessimisme favorise l’épargne de précaution, néfaste à la consommation.Le solde d’opinion des ménages pensant qu’il était raisonnabled’épargner était de 38 % en novembre 2012.

ÉVOLUTION DES DÉPENSES DE CONSOMMATION DES MÉNAGES ET DES VENTESDU COMMERCE DE DÉTAIL ET DE L'ARTISANAT À CARACTÈRE COMMERCIAL ENVOLUME TTC

Sources : INSEE, Oxford Economics

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Dépenses de consommation des ménages

Ventes du commerce de détail et de l'artisanatà caractère commercial en volume TTC

* fin de périodeN.C. : Non Communiqué(p) : perspectivesSources : INSEE, Oxford Economics, Consensus Forecasts

Source : INSEE

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Climat des affaires dans le commerce de détailet commerce et réparation automobiles

Confiance des ménages

ÉVOLUTION DES INDICES DE LA CONFIANCE DES MÉNAGES ET DU CLIMAT DESAFFAIRES DANS LE COMMERCE DE DÉTAIL ET LE COMMERCE ET LA RÉPARATIONAUTOMOBILES(Base 100 = moyenne de longue période ; CVS)

Moyenne annuelle1980-2011

2011 2012(p) 2013(p)

PIB 1,8 % 1,7 % 0,1 % + 0,1 %

Dépenses de consommationdes ménages 1,8 % + 0,2 % + 0 % + 0,2 %

Taux d’épargne 15,0 % + 16,2 % N.C. N.C.

Taux de chômage(métropole)* 8,7 % + 9,4 % + 10,1 % + 10,6 %

Pouvoir d’achat 1,8 % + 0,5 % - 0,20 % N.C.

Prix à la consommation 3,2 % + 2,1 % + 2,0 % + 1,7 %

Population 0,5 % + 0,5 % + 0,5 % + 0,5 %

PERSPECTIVES DE L’ÉCONOMIE FRANÇAISE

© 2013 CBRE

ÉVOLUTION DE LA SURFACE DE VENTE DES GRANDES ETMOYENNES SURFACES (GMS)(en millions de m²)

ÉVOLUTION DES DÉPENSES DE CONSOMMATION DES MÉNAGES(base 100 en 2000)

Source : Oxford Economics

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Royaume-Uni Zone euro Espagne

Allemagne Italie France

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* juillet 2012Source : Panorama Trade Dimensions

L’effet de la crise sur l’épargne est donc à double sens : à la baisse pourcompenser la baisse de pouvoir d’achat, et à la hausse pour se prémunircontre des coups durs. Si des biais méthodologiques existent (modificationde la forme de la question et de l’échantillon), ce niveau est le plus élevédepuis juin 1995, et est nettement supérieur à sa moyenne historique.C’est donc dans un climat dégradé que s’est achevée 2012, avec desdépenses de consommation proches de la stabilité par rapport à2011. Sauf rebond inattendu, il s’agirait de sa plus faible performancedepuis 1993.

Tant que perdureront une crainte élevée de l’avenir et un chômageimportant, le moteur « consommation des ménages » aura du mal àconnaître une franche reprise.Deux enseignements généraux peuvent être tirés. Premier constat : lacrise a impacté la consommation desménages. Comparé à la période2000 à 2007, le ralentissement de la croissance de la consommationa touché l’ensemble des grands postes de consommation, tels quel’alimentaire-tabac, biens durables et logements-services financiers nonmarchands. Comme le relève l’INSEE dans une étude dédiée, lesménages ont aussi réalisé des arbitrages entre produits, avec une baissemoyenne de la consommation de biens durables, de textile-cuir et deservices de loisirs et autres services. Depuis la survenance de la crise, laconsommation de biens a davantage ralenti que celle des services, enraison d’une évolution des prix défavorables.Deuxième enseignement et non des moindres : la relative résilience desdépenses de consommation françaises. Depuis le début de la crise, laconsommation a connu au moins une année de baisse dans nombre de payseuropéens (notamment Royaume-Uni, Italie, Espagne et même Allemagne).En France, si les dépenses de consommation croissent plus lentement - ellesn’ont plus connu de croissance supérieure à + 2 % depuis 2008 - elles restentrésilientes puisqu’elles n’ont pas diminué et restent considérées comme unevaleur sûre qui rend le marché français attractif.

Les commerçants moroses mais diversementtouchés

Les commerçants ne dérogent pas à la morosité ambiante. Endécembre 2012, le climat des affaires dans le commerce de détail etcommerce et réparation automobiles était environ 10 % en-dessous de samoyenne historique. L’évolution attendue des ventes pour les 3 moissuivants était jugée en baisse, avec un solde d’opinion de - 47 %.Les secteurs d’activité des commerçants de détail ont cependant étédiversement touchés. D’une manière générale, les commercesgénéralistes sont moins impactés que les spécialisés.Le secteur automobile n’est pas épargné. L’indice Banque de Francedes ventes en volume pour le secteur automobile et véhicules légers en2012 était ainsi en baisse de - 14% (moyenne annuelle), atteignant sonniveau le plus faible depuis 2000.L’ameublement a quant à lui connu une baisse importante, de l’ordrede - 8 % sur un an (en moyenne annuelle). Son indice atteint son niveaule plus bas depuis plus de 22 ans, ce qui est également le cas dusecteur de l’habillement même si celui-ci connaît un repli annuel moinsnet (- 5 %). L’électronique grand public a vécu un petit trou d’air(- 3 %) dans une dynamique globale cependant très favorable (indicemultiplié par près de 4 entre 2000 et 2012).Moins impactés durant 2012 sont les secteurs de l’électroménager etde la parfumerie, presque stables sur un an, tandis que le matériel desport a connu une hausse annuelle de + 2,5 %.

2006 2012*Croissance annuellemoyenne 2006-2012

Hypermarchés 8,33 10,47 3,90 %

Supermarchés 6,91 7,37 1,10 %

GMS Bricolage 6,8 8,08 2,90 %

Jardineries 4,4 5,17 2,70 %

Hard-DiscountAlimentaire 2,77 3,5 4,00 %

Textile 2,7 3,39 3,90 %

Électrodomestique 2,48 2,64 1,10 %

Jouets 0,68 0,87 4,10 %

Grands magasins 0,78 0,72 - 1,20 %

Culture-loisirs 0,5 0,73 6,50 %

Beauté / Santé 0,34 0,4 2,70 %

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LE CENTRE-VILLE

La prime au « prime », aux enseignes

Une fois n’est pas coutume, le marché des commerces s’inscrit dans ladualité avec d’une part un déséquilibre entre l’offre et la demande surles axes « prime » et n°1 ; et de l’autre côté, les axes secondaires arbitréspar les enseignes et une demande insuffisante pour absorber le stock.

Cette opposition se poursuit avec d’une part les enseignes de réseauxqui s’appuient sur un marketing puissant et des stratégies dedéveloppement (plus ou moins) agressives et d’autre part, lesindépendants qui ferment les uns après les autres, à cause de tauxd’effort trop élevés et/ou attirés par des cessions de baux substantiels. Plusgénéralement, les indépendants ont du mal à faire face à la concurrenceaccrue que leur imposent les enseignes. Les indépendants sont plutôt lesacteurs des emplacements n°1 bis au mieux et n°2.

D’une manière générale, les indépendants disparaissent progressivement,appauvrissant le paysage commercial. Les centres-villes – et même lescentres commerciaux – se ressemblent de plus en plus.

Cependant, si certaines enseignes cherchent à se développer rapidementen France comme JD Sports, d’autres se replient comme Game. Enmoyenne, elles ne sont pas, pour la plupart, dans une politiqueexpansionniste massive mais cherchent plutôt à rationaliser. Ellesarbitrent les boutiques lesmoins rentables, portent leur attention et leursperspectives de développement sur les points de vente les plusperformants et cherchent à ouvrir sur les meilleurs emplacementslorsqu’elles n’y sont pas encore.La France reste un territoire de conquête pour les enseignes internationalesencore absentes. Elles privilégient les localisations « prime » des centres-villes. Elles veulent en effet s’implanter au cœur des zones de chalandiseet des flux piétons existants arrivant ainsi de manière impactante. Si ladisparition progressive des indépendants pèse sur la diversité de l’offrecommerciale, l’arrivée de nouvelles enseignes permet sonrenouvellement et le dynamisme du marché.

Dans ce contexte, les loyers sont en hausse sur les axes « prime » et n°1alors qu’ils sont orientés à la baisse sur les rues les moins recherchées.

… et aux hyper-centres des grandes villes

Il y a quelques années, les pouvoirs publics s’inquiétaient de ladésertification des grandes villes. Or la France y reste attachée, et cemalgré la concurrence des centres commerciaux de périphérie et des retailparks. Les flux piétonniers y sont conséquents permettant aux boutiques decapter une demande importante. C’est pourquoi aujourd’hui, lesenseignes souhaitent y être. À l’instar de la grande distribution (Carrefour,Intermarché, Système U, Monoprix,…) pionnière dans le lancement deconcepts de centre-ville, les hard discounters et les enseignes spécialiséestraditionnellement présentes en périphérie se lancent également à laconquête des hyper-centres (Dia, Lidl pour les 1ers et But, Conforama pourles 2èmes) et ce malgré des taux d’effort souvent substantiels.

Ce postulat est également vrai pour les centres commerciaux.Les enseignes recherchent en priorité les centres commerciaux de cœurde ville ou à proximité immédiate et facilement accessible. En revanche,les villes de petites à moyennes souffrent globalement d’un manqued’attactivité ne bénéficiant pas d’une masse critique suffisante pour capterla demande. La population, plus dépendante de l’automobile est plusvolatile et n’hésite pas à faire plusieurs kilomètres pour avoir accès à uneoffre commerciale plus étoffée

ÉVOLUTION ANNUELLE DU CHIFFRE D'AFFAIRES DES ENSEIGNES SPÉCIALISÉES ENCENTRE-VILLE 2011-2012

Boutiques pieds d'immeubles

Centres commerciaux centre-ville

Moyenne commerce centre-ville

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ÉVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES « PRIME » DES PRINCIPALES MÉTROPOLESRÉGIONALES

Sources : CBRE, l’Argus de l’Enseigne

Ville Fin 2012 Évolution annuelle

Paris 14 000 € �

Lyon 2 600 € =Lille 2 300 € =Strasbourg 2 200 € =Nice 2 100 € �

Bordeaux 2 000 € =Toulouse 2 000 € =Nantes 1 800 € �

Marseille 1 700 € =Aix-en-Provence 1 300 € =Grenoble 1 300 € �

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LA FRANCE, UNE DESTINATION TOUJOURS

PLÉBISCITÉE PAR LES ENSEIGNES

Si la complexité dumarché des commerces est une réalitéavec son système juridique, des processus administratifslongs et compliqués, des taux d’effort élevés, il n’endemeure pas moins que la France est un pays attractifpour les enseignes internationales. Elle est la destinationtouristique n°1, conserve des fondamentaux socio-économiques et démographiques rassurants et présenteencore un taux d’équipement moyen inférieur à denombreux pays européens.

Évolution à mois comparable et périmètre constant

Source : Procos

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LES COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE

Le commerce de périphérie couvre à la fois le commerce dit de boite,celui des parcs d’activités commerciales d’entrées de villes qui se sontmassivement développés dans les années 60-70, et les retail parks,concept alternatif, permettant de mieux intégrer le commerce dans sonenvironnement. La périphérie bénéficie d’un foncier plus abordable etpermet donc des loyers inférieurs qu’en centre-ville et en centrescommerciaux.

Si aucun type de commerce n’échappe à la baisse du chiffre d’affaires,cette observation est encore plus vraie pour le commerce de périphérie(CA en recul de - 1,4 % en 2012 pour les GMS de périphérie,échantillon Procos) confirmant la tendance de ces dernières années aurecentrage vers les cœurs de villes. Le modèle commercial depériphérie est également affaibli par la limitation de l’usage del’automobile en lien avec le coût du pétrole.

Même si ce format de commerce est souvent critiqué en raison de l’imagedéstructurée des entrées de ville, la fréquentation des parcs d’activitéscommerciales anciens résiste plutôt bien comme la Patte d’Oie àHerblay, la Croix Blanche à Ste Geneviève des Bois, Mérignac Soleildans la région bordelaise ou Plan de Campagne au Nord de Marseille.

Malgré les limites de ce type de commerce, les opportunités existent.Le commerce de périphérie permet de développer de plus grandsformats. Il doit être en mesure d’apporter de la nouveauté, une offre quifait la différence. Outre les services de plus en plus intégrés par lesbailleurs (cf encart page 18), les concepts de retail parks évoluent etproposent des thématiques. À titre d’exemple, le loisir se décline autourd’activités ludiques, de détente, sportives et de la restauration pour fairevivre ces espaces toute l’année, 7 jours / 7. La zone de chalandise estde fait souvent plus large de par la typologie de l’offre.

Les centres de marques sont également une forme du commerce depériphérie qui a le vent en poupe. Ce modèle commercial importé desEtats-Unis s’est développé au début des années 80 à Troyes puis àRoubaix sous l’appellation magasins d’usine. Ce dernier modèle a étélégèrement détourné, vers le concept actuel de villages / centres demarques, en l’orientant vers le haut-de-gamme, à la fois par lesmarques proposées et par une architecture qualitative. Le déstockagedes collections passées permet à ces magasins de proposer des articlesgriffés à prix cassés. S’il existe encore de la place pour ce type dedéveloppement, leur banalisation est un risque, une limite dont il fautprendre la mesure (Observatoire des centres de marques en France et enEurope). Parmi les dernières ouvertures, citons Nailloux Fashion Villagedans la région toulousaine en 2011 and The Style Outlets en 2012 àRoppenheim non loin de Strasbourg et de la frontière franco-allemande.

Le volume des projets de périphérie représente la majorité dessurfaces commerciales futures en France. 2,73 millions de m² deparcs d’activités sont ainsi en projet ou en cours de construction à fin2012 (source : Procos), soit un recul annuel de - 11 % sur un an et - 29 %par rapport à 2010. Cette tendance baissière témoigne de la prudencedes promoteurs parallèlement à l’abandon d’un certain nombre de projets.Les chantiers ne sont pas lancés tant qu’aucune enseigne ne s’est positionnée,par conséquent les délais de sortie s’allongent significativement.

PROJETS DE CRÉATION DE PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES ET RETAIL PARKS

Source : Magdus

ProjetCommune(dépt)

SHON Unités OuverturePromoteur/Investisseur

LaPromenadede Flandres -Le Petit Menin

Neuville en Ferrain,Roncq, Tourcoing

(59)60 000 m² 40 2014

Lille Métropole,Immochan,

Altarea Cogedim

Waves Moulins les Metz(57) 57 000 m² 35 2013

Les Arches Métropole,Compagnie dePhalsbourg

Fécamp -St Léonard

Saint-Léonard(76) 48 300 m² 10 2013 Redeim

GreencenterClaye-Souilly

Claye-Souilly(77) 44 400 m² N.C. 2015 Immobilière Frey

Mondevillage Mondeville(14) 40 000 m² 32 2013 Carrefour Property

Grande-Synthe Grande-Synthe(59) 35 000 m² 10 2014 Immochan

GreencenterAire desMoissons

Troyes - St Parresaux Tertres (10) 30 000 m² 27 2013 Immobilière Frey

Greencenter Terville (57) 28 000 m² N.C. 2014 Frey

Family VillageCostières Sud

Nîmes (30) 28 000 m² 23 2013 Altarea

ParcSaint-Paul

Saint-Paul-Les-Romans (26) 19 800 m² 25 2014 Apsys

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Surface de vente Nombre de centres

ÉVOLUTION DES CENTRES DE MARQUES EN FRANCE

N.C. : Non CommuniquéSources : CNCC, CBRE

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LES CENTRES COMMERCIAUX

Un climat peu favorable à la fréquentation

Comme depuis plusieurs années, l’indice de fréquentation mensuel duCNCC est resté négatif une grande partie de l’année 2012, témoignantde la morosité des ménages, peu enclins à dépenser. Hormis quelquesrebonds structurels liés aux soldes ou aux fêtes, la baisse de fréquentationse confirme.Le chiffre d’affaires des centres commerciaux s’en trouve, parconséquent, affecté. Soupçon optimisme, la baisse du chiffre d’affaires descentres commerciaux à périmètre constant semble décélérer : après avoirreculé de - 2,7 % en 2009, de - 1,3 % en 2010 et de - 0,3 % en 2011, ilest à peine négatif (- 0,2 %) en 2012 (estimation CNCC). Cependant,l’environnement économique et commercial porte à croire que la situationne devrait pas significativement s’améliorer dans les mois à venir.

Outre le contexte économique, la concurrence avec d’autres types decommerce tels que le e-commerce, l’attrait grandissant pour les centres-villes et leurs commerces de proximité, pèsent également en partie surl’activité des centres commerciaux.

Vers un rééquilibrage bailleurs / enseignes

À l’heure des arbitrages, les enseignes sont prudentes, notamment auregard des démarrages difficiles de certains centres. Elles veulents’implanter dans des bassins de consommation bien ancrés dans leur territoire.Les enseignes prennent le temps de choisir les bons emplacements, et lesbailleurs sont de plus en plus à leur écoute et flexibles dans les négociations,l’objectif étant de limiter la vacance dans leurs centres.

Par conséquent, les enseignes portent plutôt leur attention sur les centrescommerciauxmajeurs de type régionaux ou supra-régionaux et de cœurde ville, là où la vacance est quasi inexistante. Les valeurs locatives s’ymaintiennent donc. À l’inverse, d’autres centres commerciaux peinent à seremplir, les loyers y sont donc orientés à la baisse. La dichotomie entrecentres commerciaux « prime » et les autres tend à s’accentuer.

Un nécessaire renouvellement des enseignes etdes centres commerciaux

Les centres commerciaux doivent faire face à la baisse du pouvoir d’achat,au moral des consommateurs en berne et à la baisse de fréquentation.Ils doivent donc être différenciants. Les plus anciens centres ont étérénovés et parfois étendus. La taille critiqueminimum pour permettre unediversité de l’offre commerciale est un critère primordial. La proximité àla ville et l’accessibilité, en sont d’autres. La contrainte freine l’envie devenir. Aujourd’hui, créer l’envie de venir et surtout de revenir est uneproblématique fondamentale pour le commerce. Le flux est plus que jamaisla 1ère condition pour la réalisation du chiffre d’affaires. L’objectif est dèslors de se distinguer à l’heure de la banalisation du paysagecommercial. Certaines enseignes sont très prisées par les bailleurs carelles créent du flux, à l’image de Marks & Spencer qui vient d’ouvrir sa plusgrande surface en Europe continentale dans So Ouest à Levallois-Perretou bien encore Hollister, Aldo, Eleven Paris, enseignes récemment arrivéesen France et/ou encore peu développées.

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ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DES CENTRES COMMERCIAUX

Source : CNCC

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INDICE DE FRÉQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX

Source : CNCC

ÉVOLUTION DE LA SURFACE DE VENTE DES CENTRES COMMERCIAUX(en millions de m2)

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Bordeaux800 / 1 200 €

Toulouse900 / 1 300 €

Marseille800 / 1 500 €

Lyon800 / 1 500 €

Paris IDF800 / 1 600 €

Lille600 / 1 200 €

LOYERS DANS LES CENTRES COMMERCIAUX « PRIME »

Note : les loyers sont exprimés en € HT HC/m²/an. Les valeurs portent sur des centrescommerciaux faisant référence sur leur marché (taille, offre commerciale, zone de chalandise,fréquentation). La fourchette haute correspond à un loyer de centre commercial de centre-ville etla fourchette basse à un centre commercial de périphérie.

Source : CBRE

Projet Commune (dépt) Surface (GLA) Unités Ouverture Promoteur/InvestisseurAéroville Tremblay-en-France (93) 84 000 m² 205 2013 Unibail-RodamcoLa Bongarde Villeneuve-la-Garenne (92) 64 000 m² 101 2013 Altarea Cogedim-OrionPolygone Riviera Cagnes-sur-Mer (06) 70 000 m² 200 2015 Socri / Unibail-RodamcoLe Grand Moun Saint-Pierre-du-Moun (40) 39 000 m² 60 2014 Leclerc Mont de MarsanLes Portes de Chaumont Chaumont (52) 40 000 m² 46 2013 Klépierre SégécéBayonne Bayonne (64) 76 000 m² 100 2015 Inter IKEAClermont-Ferrand Clermont-Ferrand (63) 37 000 m² N.C. 2014 Inter IKEALes Saisons de Meaux Chauconin-Neufmontiers (77) 70 000 m² 100 2014 ImmochanLes Terrasses du Port Marseille (13) 61 000 m² 160 2014 HammersonGrand Fare Farebersviller (57) 45 000 m² 51 2014 CodicBeaugrenelle Paris (75) 45 000 m² 120 2013 Apsys / GecinaMuse Metz (57) 37 000 m² 110 2015 ApsysBleu Capelette Marseille (13) 42 500 m² 90 2015 IcadeCaen Fleury-sur-Orne (14) 50 000 m² 70 2015 Inter IKEALillénium Lille (59) 43 000 m² 100 2014 Vicity

QUELQUES PROJETS DE CRÉATION DE CENTRES COMMERCIAUX > 35 000 M²

Par ailleurs, la différenciation passe aussi par la créativité desenseignes (quel que soit le type de commerce, centre-ville commecentres commerciaux) pour lancer de nouveaux concepts – deschaines hyper spécialisées (à l’image de Muji qui décline un conceptcentré autour du voyage, dont la 1ère ouverture européenne a eu lieu àla gare St Lazare à Paris, ou encore Blackstore lancé par Intersport etdédié au jeans et au sportwear) – ou pour élargir la gamme de leursproduits comme H&M avec son enseigne haut-de-gamme &OtherStories ou Edji, marque de l’enseigne française Armand Thiery, dédiéeà la mode pour les 15-30 ans.

Au-delà de la taille, de la localisation et de l’offre commerciale, lescentres commerciaux doivent également étoffer leur offre de servicesqui est encore aujourd’hui insuffisamment intégrée mais amenée à sedévelopper (cf encart page 18).

Si aujourd’hui le choix d’une locomotive non alimentaire est risqué dansun centre commercial, il est parfois envisagé. L’acte d’achat alimentaireet non alimentaire est souvent dissocié. Moins qu’une tendance, cetteoption est encore rarement observée. Ce modèle de distribution demeure leplus puissant en France. Mais il perd tout de même des parts de marché faceaux enseignes spécialisées qui ont su trouver leur place et aux nouveauxconcurrents (internet avec livraison intégrée ou en drive, hard discounters).

Des interrogations apparaissent peu à peu : quel avenir pour les centrescommerciaux existants vieillissants où l’offre commerciale n’est plusadaptée, souffrant de la concurrence physique (centre-ville, centrescommerciaux voisins, commerce de périphérie et retail parks) et d’internet ?

De nombreux projets mais en recul

Malgré la conjoncture, les incertitudes, les délais des procéduresadministratives, les difficultés à pré-commercialiser, les projets de centrescommerciaux sont nombreux. Leur date de sortie est systématiquementdécalée et certains sont parfois même abandonnés lorsque la pré-commercialisation est insuffisante. Ainsi, le volume de projets s’élèveà 2,67 millions de m² dont 1 million a obtenu ses autorisationsadministratives (CDAC). Si les projets de périphérie restent les plusnombreux avec 1,7 million de m², ils sont en recul annuel de - 25 %, tandisque les projets de centres-villes, s’ils ne représentent que 35 %, sont enprogression annuelle de + 2 % et de + 13 % par rapport à fin 2010.Globalement, les investisseurs se concentrent plus sur l’extension de centresanciens que sur de nouveaux développements (données Procos) à l’imaged’Atlantis à Nantes.

N.C. : Non CommuniquéSource : CBRE, CNCC

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LESCOMMERCES

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PARIS

Le tourisme, un secteur d’activité primordial pourle commerce parisien

Le tourisme reste un vecteur essentiel de soutien au commerceparisien. En effet, 50 % des touristes de loisirs et 35 % des touristes d’affairesinterrogés (enquête annuelle 2010 - Comité Régional du Tourisme Paris – Ile-de-France) déclarent faire du shopping lors de leur visite à Paris.Deux évolutions sont à noter : malgré un mois d’août 2012 qui a vu unebaisse de la fréquentation hôtelière globale, elle est en revanche enhausse sur l’ensemble de l’année. Ce sont les touristes européens quisont en fort retrait par rapport à 2011 (et en particulier les Espagnols et lesItaliens), crise oblige, alors que les touristes des autres régions du globe sonten progression. Parallèlement, le nombre de nuitées en hôtel 4* et 5* esten augmentation. La clientèle européenne est donc largement compenséepar les autres touristes et notamment Moyen-Orientaux et d’Asie-Pacifique,populations au pouvoir d’achat élevé. Le positionnement haut de gamme serenforce avec les ouvertures à venir des nouveaux palaces parisiens.

Des fondamentaux immuables : le « prime »,what else ?

Ouvrir une boutique à Paris permet de créer et imposer l’identité d’uneenseigne : cette première implantation « flagship » positionne lamarque et fonde sa notoriété. Dès lors, les meilleurs emplacementssont très recherchés mais rares.Le luxe et le haut de gamme sont des secteurs d’activité qui neconnaissent pas la crise comme en témoigne la frénésie devant lesboutiques de la rue du Faubourg St Honoré entre autres. D’où unedemande très forte de la part des enseignes de luxe sur le Triangle d’Or(avenues des Champs Elysées, Montaigne, Georges V, la rue et leFaubourg St Honoré) mais également rue de Sèvres dans le quartierSt Germain (avec l’arrivée de la marque de luxe chinoise créée parHermès, Shang Xia), notamment là où la clientèle touristique haut-de-gamme réside. Une implantation luxe en appelant souvent d’autres… lesvaleurs sont tirées à la hausse et peuvent atteindre 10 000 €/m². Si detels niveaux sont souvent atteints sur les Champs Elysées, ce type devaleurs ne leur est plus uniquement réservé.Bien que l’équipement de la personne ne soit pas des plus performantsen France en 2012, les grandes enseignes « mass market » sontégalement activesmais très sélectives. Elles ont un développement plusmesuré, leur maillage étant déjà fourni.

© 2013 CBRE

LES CHAMPS ELYSÉES, UNE VITRINE SUR LE MONDE

L’avenue des Champs Elysées symbolise le marché parisien.Les candidats postulant à la reprise des cellules qui se libèrent aucompte-goutte sont nombreux d’où une tension sur les valeurslocatives. Les enseignes nationales et internationales veulent yimplanter leur « flagship ». Malgré des loyers pouvant dépasser14 000 €/m² et des cessions de bail exorbitantes, tous les secteursd’activité s’y pressent. Le luxe s’y est récemment manifesté avecTiffany & Co, et aussi Banana Republic, The Kooples Sport,Zadig & Voltaire, M.A.C et Jeff de Bruges pour le moyen et haut-de-gamme. Le «mass market » est également présent (H&M en 2010,agrandissement de Zara pour une ouverture 2013). En revanche,la restauration est en retrait avec des fermetures à prévoir.

Et les projecteurs continueront d’éclairer la plus belle avenue dumonde, avec des mouvements à venir…

LE MARAIS QUI MONTE QUI MONTE…Le Marais est le centre historique de Paris. Il bénéficie enoutre d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur(PSMV).La typologie de la population a évolué au cours desdernières années, faisant du Marais un quartier jeune,branché, où le commerce tient une place prépondérante(restaurants, bars, boutiques) et les galeries d’art sontnombreuses.

C’est une destination touristique d’une part pour sonHistoire (musées, lieux d’intérêt) et d’autre part pour sonambiance. Destination « shopping » de 1er ordre le jour, etanimation la nuit, leMarais est un quartier incontournablepour les Parisiens comme pour les visiteurs du mondeentier. La Place des Vosges et la rue des Francs-Bourgeoissont d’ailleurs identifiées comme zone touristique et lescommerces bénéficient de ce fait de l’autorisationd’ouverture dominicale.

Le Marais connaît un renouvellement commercialimportant depuis 4 à 5 ans. La fermeture progressive descommerces indépendants confrontés à des niveaux deloyers élevés et attirés par des montants de cessions debaux conséquents crée des opportunités pour lesenseignes internationales, principalement dans le prêt-à-porter (Cos, KarenMillen) qui y développent des conceptsoriginaux (Adidas Original, Nike, Diesel avec sa ligneDiesel Black Gold) et pour les créateurs. Les rues desRosiers et des Francs-Bourgeois sont les axes les plusrecherchés.

Le positionnement est moyen/haut de gamme maiscertaines enseignes « mass market » cherchentégalement à s’y implanter.

Source : CCI Paris/Mairie de Paris/APUR

4,0 %

4,5 %

5,0 %

5,5 %

6,0 %

201220112010200920082007

TAUX DE VACANCE SUR 56 AXES COMMERÇANTS PARISIENS

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Source : CBRE

QUARTIERS PRINCIPAUX

Source : CBRE

DÉFINI TIONS

« Prime » : Site ou endroit qui bénéficie d'une attractivitéexceptionnelle ou hors normes, tributaire de facteursexternes

N°1 : Lieu consacré au commerce. Axe incontournablepour permettre à une enseigne de toucher les principauxflux

N°1 Bis : Prolongement du N°1

Nota Bene : La rareté des configurations et emplacements idéalement adaptés aux besoins des utilisateurs ainsi que la spécificité de plus en plus grande des critères retenuspar les enseignes rendent l'application de valeurs de référence d'un axe à un site déterminé de plus en plus aléatoire.

Les valeurs locatives dans Paris intra-muros (à fin 2012)

Ces fourchettes sont des estimations d’agentsimmobiliers et correspondent à des valeurs moyennes enzone A (cf. charte de pondération des surfacescommerciales). Elles incluent le loyer et l’amortissementdu droit au bail. Elles ne prennent pas en compte desaménagements particuliers qui auraient pu êtreconsentis par des bailleurs. Ces cotes ne sauraientégalement prendre en considération la ou lesparticularités de surfaces commerciales justifiant d’unedécote, ou au contraire des aspects exceptionnelsautorisant une surcote.

En matière d'évaluation : la pratique de la pondérationdes surfaces commerciales se trouve appliquéeessentiellement aux commerces traditionnels de centre-ville, en pied d'immeubles. Les autres surfaces se voientappliquer une notion de surface utile ou GLA.

Arr. Axe Tronçon Valeur locative(HT HC/m2/an)

Quartier Grands Magasins

8 Rue Tronchet 1 800 € / 3 500 €

9 Bd. Haussmann 3 500 € / 6 000 €

2/9 Bd. Madeleine /Bd. des Capucines 2 000 € / 3 500 €

Quartier Opéra/Vendôme/Saint-Honoré

8 Rue Saint-Honoré De rue Royale à place Vendôme 4 500 € / 8 000 €

De Castiglione au marché St-Honoré 2 500 € / 4 000 €

Du marché St-Honoré à Palais Royal 1 500 € / 2 000 €

1/2 Av. de l’Opéra 1 500 € / 3 000 €

2 Rue de la Paix 2 000 € / 5 000 €

8 Rue Royale 2 500 € / 4 500 €

8 Rue du Fbg St-Honoré De place Beauvau à rue Royale 3 000 € / 7 500 €

Quartier Triangle d’Or

8 Av. des Champs Elysées D’Étoile au Rond-Point

Trottoir impair : 5 000 € / 8 000 €

D’Étoile au Rond-Point

Trottoir pair : 7 000 € / 14 000 €

8 Rue François 1er 2 500 € / 5 000 €

Av. Montaigne 5 000 € / 10 000 €

Av. George V Depuis Pierre Charon 2 500 € / 4 500 €

Quartier Rivoli/Bastille

3/4 Rue de Rivoli De St-Paul à Sébastopol 2 000 € / 3 500 €

3/4 De Sébastopol à rue du Louvre 2 500 € / 3 500 €

11 Rue du Fbg St-Antoine 1 500 € / 2 000 €

Quartier Latin (Saint-Germain/Odéon)

5/6 Bd. Saint-Germain De rue du Bac à rue de Rennes 2 000 € / 3 500 €

De rue de Buci à Odéon 1 800 € / 3 100 €

5/6 Bd. St-Michel De la Seine à St-Germain 2 000 € / 2 800 €

De St-Germain à rue Soufflot 800 € / 1 800 €

6 Rue de Rennes Quartier Montparnasse 3 500 € / 4 000 €

Quartier St-Germain 3 500 € / 5 500 €

6/7 Rue de Sèvres Quartier Bon Marché 1 500 € / 3 000 €

De bd. Raspail au carrefour Croix Rouge 3 000 € / 4 500 €

Quartier Marais

3/4 Rue des Rosiers 2 000 € / 4 000 €

Rue des Francs Bourgeois 1 500 € / 4 500 €

Rue Vieille du Temple 1 500 € / 2 000 €

Quartier les Halles

1/2 Bd. Sébastopol 500 € / 1 000 €

Rue Etienne Marcel 1 000 € / 2 000 €

Quartier Grands Boulevards

2/9 Grands Boulevards De Richelieu Drouot à rue Poissonnière 600 € / 1 500 €

De rue Poissonnière à bd. BonneNouvelle 500 € / 900 €

© 2013 CBRE

Arr. AxeValeur locative(HT HC/m²/an)

6 Rue St Placide / Rue Bonaparte 1 000 € 1 200 €

7 Rue St Dominique / Rue du Bac 600 € 1 000 €

8bd Malesherbes 400 € 1 800 €

Rue La Boétie 500 € 1 000 €

11 bd Richard Lenoir 350 € 600 €

12Av. Daumesnil 380 € 430 €

Av. St Mandé 400 € 600 €

13 Av. de France / Rue Neuve Tolbiac 400 € 600 €

14 Av. Gal Leclerc / Alésia 500 € 1 000 €

15Rue de Vaugirard 530 € 1 100 €

Rue du Commerce 1 000 € 3 000 €

16Av. Victor Hugo 550 € 1 500 €

Rue de Passy 1 500 € 4 000 €

17Av. des Ternes 700 € 4 000 €

Rue de Lévis 850 € 1 500 €

18 Rue des Abbesses 1 900 € 3 000 €

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QUARTIERS « SECONDAIRES »

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LES RÉGIONS

Bordeaux

Malgré une consommation globalement morose, le commerce bordelaiss’en sort plutôt bien. La plupart des secteurs d’activité est en progressionmême l’équipement de la personne qui souffre pourtant au niveau national.En revanche, fin 2012, la restauration est à la peine ainsi quel’équipement de la maison.

Une fois n’est pas coutume, les emplacements « prime » et n°1 neconnaissent pas la crise, avec une demande plus forte que l’offre disponibleet par conséquent des valeurs toujours élevées. Cet engouement s’estmême intensifié avec l’arrivée d’Apple sur la rue Ste Catherine. Dans la partiebasse de cette dernière, Hema vient de signer, mettant en exergue unepolitique de développement de certaines enseignes internationales.La rue Voltaire est particulièrement recherchée par les enseignes moyen /haut-de-gamme comme en témoigne le transfert de Tara Jarmon. À l’inverse,d’autres ont des politiques d’arbitrage et préfèrent quitter un bonemplacement si la rentabilité n’est pas au rendez-vous.

Une des actualités du centre-ville bordelais : le réaménagement autourd’une rue piétonne et d’une place intégrera du résidentiel et du commerce.La promenade Ste Catherine prend progressivement place sur lesanciennes imprimeries du journal régional Sud-Ouest, portant sur unesurface totale de 30 000 m² dont 19 000 m² de commerces à ciel ouvert(30 cellules). Monoprix et Swarovski sont déjà positionnés. Les travauxdevraient s’achever courant 2015.

Le projet de centre commercial de 29 500 m² Grand Arena Village quidevait prendre place sur les quais de Floirac dans la zone de l’Opérationd’Intérêt National Euratlantique a été abandonné.

Cannes

Cannes rayonne à travers lemonde grâce à son Festival du film. Elle estdonc une vitrine internationale pour les enseignes qui y sont présentes,bénéficiant à la fois d’une image prestigieuse et d’une fréquentationtouristique importante (65 % de la clientèle touristique est internationale).Outre le tourisme, la population, dont une partie est très fortunée a unpouvoir d’achat élevé. L’offre commerciale est orientée luxe et haut-de-gamme. La Croisette, où les hôtels 4* et 5* abondent, est l’axe « prime »par excellence, toujours très recherchée par les enseignes luxe, souventplus par souci d’image que par rentabilité du point de vente.

La rue d’Antibes concentre les enseignes moyen-de-gamme et mass

market comme en témoigne l’arrivée de Jules, Orange et G-Star. Lesboutiques d’indépendants ferment progressivement au profit des enseignesnationales et internationales.

Le chiffre d’affaires moyen des commerces cannois par m² est élevé. D’où unedemande de la part des enseignes. Dans un contexte de rareté de l’offre, lesvaleurs locatives sont orientées à la hausse sur les meilleurs emplacements.

Source : CBRE

EmplacementValeur locative HT

HC/m²/anPrincipales artères commerciales

n°1 « prime » 1 300 € 2 000 € Rue Ste Catherine (haut), Rue Porte Dijeaux

n°1 900 € 1 500 € Cours de l'Intendance, Rue Voltaire

n°1 bis 400 € 900 €Rue Ste Catherine (bas), Cours Georges

Clémenceau, rue des Trois Conils

n°2 250 € 350 € Allées de Tourny

Périphérie 120 € 220 € Mérignac Soleil

Source : CBRE

EmplacementValeur locative HT

HC/m²/anPrincipales artères commerciales

n°1 « prime » 3 000 € 5 000 € La Croisette

n°1 2 000 € 3 500 € Rue d'Antibes

n°1 bis 900 € 1 200 € Rue Commandant André

LES VALEURS LOCATIVES À BORDEAUX

LES VALEURS LOCATIVES À CANNES

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Lille

Après un 1er semestre plutôt atone, le marché lillois a repris un peude couleurs en 2ème partie d’année, notamment avec une demandede la part d’indépendants.

Les propriétaires sont peu conciliants dans les négociations et pèsentsur les délais de signatures. La demande des enseignes nationaleset internationales pour les emplacements « prime » tels que la GrandPlace, rue de Béthune, rue Esquermoise, rue Grande Chaussée et rueNeuve ne se dément pas ; et lemanque d’offre est toujours prégnant.Notons tout de même le turn-over sur la rue de Béthune. Des enseigneset indépendants sont amenés à céder en raison de taux d’effort tropélevés, permettant donc à d’autres enseignes de s’y installer. Très peude mouvements sont observés rue Neuve en l’absence d’offre.Le Vieux Lille monte en gamme avec en particulier la réouvertured’Hermès non loin des Mauboussin, Swarovski, Vuitton et Repetto pourne citer qu’eux. Certaines marques y tentent même un repositionnementstratégique avec une montée en gamme de l’enseigne Héraud. Erèsa également rejoint les bancs du Vieux Lille, rue Masurel. La rueFaidherbe est en ébullition avec l’arrivée prochaine d’Apple. Etd’autres mouvements sont annoncés.

Les rues n°1 bis et n°2 souffrent toujours du manque d’intérêt etcertains axes ne sont plus aussi attractifs qu’auparavant à l’image dela rue de la Monnaie, plutôt moyen / haut-de-gamme où l’offrecommerciale se renouvelle difficilement. La rue de la Clef souffreégalement.

Du côté des centres commerciaux, Euralille est toujours leperformeur : chiffres d’affaires en hausse, pas de vacance, demandede la part des enseignes. L’activité dans les Tanneurs est plus poussivemalgré un flux de chalands importants.

Lyon

Si la croissance des dépenses par ménage est en baisse, lacroissance démographique de la région lyonnaise permetnéanmoins d’atténuer le fléchissement de la consommationglobale. Le secteur de l’équipement de la maison et l’alimentairerésistent finalement plutôt bien (Enquête Consommateurs – RégionLyonnaise et Beaujolaise, 2012). En revanche, l’équipement de lapersonne est en recul.

Presqu’Ile et Part Dieu restent les 2 premiers pôles de commerce dela métropole. St Priest Porte des Alpes Sud, zone commercialepériphérique, tient la 3ème marche du podium. Mais la plupart deszones commerciales de périphérie souffre plus, concurrencée à la foispar internet et par les hyper-centres (de Lyon et des villes del’agglomération).

Avec une fréquentation touristique en hausse, le climat descommerces est malgré tout relativement bon. La 2ème métropolefrançaise est la cible de développement prioritaire des enseignesinternationales après Paris, en raison du pouvoir d’achat élevé et desa situation géographique limitrophe de la Suisse et de l’Italie.

Les emplacements « prime » et n°1 continuent d’être disputés parles enseignes. L’offre y est limitée et les valeurs locatives semaintiennent voire sont même en hausse.

Le centre commercial Part Dieu, situé dans le quartier éponyme, est le1er de l’agglomération par son ancienneté, sa taille, sa fréquentation

Source : CBRE

Source : CBRE

EmplacementValeur locative HT

HC/m²/anPrincipales artères commerciales

n°1 « prime » 1 800 € 2 300 € Grand Place, rue de Béthune

n°1 1 500 € 2 000 €Rue Esquermoise, rue Grande Chaussée,

rue Neuve

n°1 bis800 € 1 000 € Rue de Paris, Faidherbe500 € 800 € Rue Basse, rue de la Clef

n°2 400 € 600 €

Centres commerciauxcentre-ville

300 € 600 € Les Tanneurs600 € 1 200 € Euralille

Zones commercialespériphériques 200 € 400 € V2, Englos

EmplacementValeur locative HT

HC/m²/anPrincipales artères commerciales

n°1 « prime »2 000 € 2 600 € Rue de la République (zone piétonne)800 € 1 500 € Rue du Psdt Edouard Herriot

n°1580 € 1 200 € Rue Victor Hugo900 € 1 500 € Rue Emile Zola800 € 1 200 € Rue de Brest

n°1 bis500 € 1 000 € Rue du Maréchal de Saxe300 € 600 € Av. des Frères Lumière

Centres commerciauxde centre-ville 800 € 1 200 € La Part Dieu

LES VALEURS LOCATIVES À LILLE

LES VALEURS LOCATIVES À LYON

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et son chiffre d’affaires. Son extension avec le Cours Oxygène a accru sataille de 11 000 m² en 2010. Confluence a ouvert ses portes début 2012sur 53 000 m². Il semble connaître un bon démarrage, notamment grâceà l’accent porté sur le loisir.

Marseille

Marseille sera la capitale de la culture en 2013, d’où le fleurissement denombreux projets d’aménagement. Cet événement permet de maintenirun certain niveau de demande court termiste, notamment dans larestauration, favorisant l’implantation d’indépendants. Le quartier de la ruede la République et plus globalement EuroMéditerranée est en pleinemutation. Les nouveaux résidents ont des besoins de commerces deproximité auxquels répondent l’arrivée d’enseignes telles que Picard etMonoprix. Les axes « prime » comme les rues St Ferréol et Paradiscontinuent d’attirer les enseignes, notamment internationales, mais l’offrecontinue d’y être inférieure à la demande.

Hormis ce segment « prime », le marchémarseillais tourne globalementau ralenti. Même si les projets d’implantation des enseignes existent,le contexte actuel freine leur développement. De plus, les bailleursdemandent de gros efforts financiers aux enseignes. Sur lesemplacements n°1 bis et n°2, la vacance est élevéemais les propriétairesne se résolvent pas non plus à baisser les valeurs. Par conséquent, lestransactions, quand elles se réalisent, tardent à se boucler.

En plus de la restructuration complète de la rue de la République encours de finalisation, les projets commerciaux en cours de construction sonttrès nombreux : les Terrasses du Port (61 000 m²), Les Docks(21 000 m²), Bleu Capelette (45 000 m²), le Prado (25 000 m²), l’extensiondu Centre Bourse (5 000 m² qui s’ajouteront au 29 000 m² existants),7 000 m² aux Voutes de la Major, avec des dates de livraison concomitantes.

Ce contexte est donc plutôt propice au gel des décisions en 2013. Lesenseignes qui auront la volonté d’ouvrir rapidement en auront la possibilitéen loyer pur, ou sur des emplacements « prime » matures en s’acquittantd’un droit au bail en général très élevé. Les autres devraient rester dansl’attente de la sortie de la plupart des projets en 2014 pour se positionner.

Nantes

La démographie de la métropole nantaise est dynamique, ce qui en faitune cible pour le développement commercial.

Si les facteurs économiques et les mutations du commerce pèsent sur lecommerce nantais comme partout ailleurs, la concurrence du centrecommercial Atlantis et les travaux de réaménagement / piétonisationdu centre-ville ne jouent pas, à l‘heure actuelle en la faveur descommerçants. Ils ont enregistré une baisse de fréquentation. Les rues« prime » et n°1 (fréquentation - 7,2 % sur un an - CINA) ont vu malgré toutleur chiffre d’affaires progresser. En revanche, les commerces des axesn°1 bis et 2 souffrent plus, avec des taux d’effort croissants.

Certaines rues sont de plus en plus recherchées suite à leurs piétonisationet l’arrivée de nouvelles enseignes. C’est notamment le cas pour les ruesGrétry, Suffren, Jean - Jacques Rousseau et Franklin. Le quartier estDecré / Bouffay / Château / Cathédrale est également en pleinemutation et voit son commerce prendre un nouvel essor.

Les valeurs sont orientées à la hausse sur les emplacements « prime »et n°1 et à la baisse sur les n°1 bis et 2. Globalement, les délais denégociation ont significativement augmenté.

EmplacementValeur locative HT

HC/m²/anPrincipales artères commerciales

n°1 « prime » 1 200 € 1 700 € Rue St Ferréol, rue Paradis

n°1 600 € 1 200 € Rrue Grignan, rue de la République

n°1 bis 500 € 650 € Rue de Rome, La Canebière, Place de Gaulle

n°2 350 € 450 € Rue Vacon

Centre commercial 1 000 € 1 500 € La Valentine, Les Terrasses du Port

Périphérie200 € 300 € Plan de Campagne600 € 900 € Avant Cap

Source : CBRE

EmplacementValeur locative HT

HC/m²/anPrincipales artères commerciales

n°1 « prime » 1 000 € 1 800 € Rue Crébillon, rue du Calvaire, rue d'Orléans

n°1 800 € 1 300 €Rue Barillerie, rue Boileau,

place du Commerce, rue Contrescarpe

LES VALEURS LOCATIVES À MARSEILLE

LES VALEURS LOCATIVES À NANTES

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Sources : CBRE / CINA / Argus de l’Enseigne

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L’avenir des commerces de centre-ville est donc bien orienté grâce à unepolitique volontariste, qui passe aussi par une charte instaurée par NantesMétropole et la CCI qui empêche le développement de projets commerciauxen périphérie.

Le centre commercial Atlantis aux portes de Nantes à St Herblain, estune destination commerciale clé de la région nantaise. Il concentre à luiseul 13 % du chiffre d’affaires commerce de l’agglomération. Il a fait l’objetd’une extension de 5 000 m² portant sa surface totale à 43 000 m².Fait notable, Hollister, Izac et Apple, pour ne citer qu’eux, y ont ouvert leur1ère boutique sur l’agglomération au détriment du centre-ville.

Nice

En un an, la valeur locative « prime » à Nice est passée de 1 700 €/m²à 2 000 €/m², avenue Jean-Médecin. Si de nouvelles enseignes commeCelio ou la Fnac s’y sont implantées en 2012, l’offre est très limitée d’oùune hausse des valeurs locatives. Forte de ses centres commerciaux(Nice Etoile, Cap 3000) modernisés et agrandis cette année, Niceaccueille de nouveaux commerces haut-de-gamme, à l’image du nouvelApple Store dans Cap 3000. En parallèle, le centre-ville, en partie piétondepuis quelques mois, concentre des enseignes de luxe (Louis Vuitton,Chanel, Hermès…). Cette combinaison répond à la demande d’uneclientèle locale (dont la proportion de ménages riches est supérieure à lamoyenne nationale), et d’une clientèle touristique internationale croissante.

Toulouse

Les rues « prime » et n°1 continuent de capter une demande soutenue,malgré des valeurs locatives toujours élevées. Cependant, une nouvelletendance se fait jour. Les enseignes adoptent des comportements plusraisonnés et raisonnables. Malgré une recherche active sur desemplacements « prime », parfois pendant plusieurs années, lesinvestissements ne se font pas à la légère et les budgets sont mûrementréfléchis. Dès lors qu’ils sont dépassés, le projet peut être purement etsimplement abandonné. Par conséquent, face à des propriétairesintangibles dans les négociations, les opérations prennent beaucoup detemps à se concrétiser, la variable d’ajustement restant alors le montantde la cession de bail et l’urgence dans laquelle se trouve le cédant.

Parallèlement, les valeurs sur les emplacements n°1 bis et 2 tendent àdiminuer, en lien avec une demande peu active et une offre qui augmentesignificativement.

L’offre a longtemps été alimentée par la cession d’indépendants.Actuellement, un rééquilibrage s’effectue entre enseignes succursalisteset indépendants. En effet, si les enseignes continuent d’être les plus activesdans leur recherche, plusieurs d’entre elles sont prêtes à sacrifier leuremplacement « prime » en raison de taux d’effort trop lourds. Elles restentnéanmoins souvent présentes dans l’agglomération, plutôt en centrescommerciaux de périphérie.

Dans les derniers mouvements, notons la cession de Virgin rue AlsaceLorraine à Inditex pour l’implantation de leur nouveau concept Zara.Sephora vient de s’installer place Wilson et Vans arrive dans la métropolerue St Rome. Le prochain fait marquant : la reprise de l’ancienne librairieCastela, Place du Capitole. À ce jour, aucun nom ne circule mais cetteopération devrait s’affiner début 2013.

Le centre commercial Blagnac est le plus qualitatif de la région,attraction renforcée depuis les travaux de rénovation et d’extension achevésfin 2009. Les 2 principaux projets en cours sont la restructuration-extension dePromenade 31 à Fenouillet et les Portes de Gascogne à Plaisance-du-Touch.

Source : CBRE

Source : CBRE

EmplacementValeur locative HT

HC/m²/anPrincipales artères commerciales

n°1 « prime »1 300 € 2 000 € Av. Jean Médecin

1 800 € 2 000 € Av. Verdun/Paradis (luxe)

n°1 900 € 1 200 € Rue Masséna

n°1 bis 250 € 400 € Rue de l'Hôtel des Postes

n°2 150 € 220 € République

Centres commerciaux1 000 € 1 300 € Nice Etoile1 200 € 1 500 € Cap 3000

Périphérie 250 € 300 € Zone commerciale Lingostinière

EmplacementValeur locative HT

HC/m²/anPrincipales artères commerciales

n°1 « prime » 1 300 € 1 900 €Rue Alsace-Lorraine, Rue St Antoine du T,

Place Wilson

n°1 900 € 1 400 €Rue des Arts, rue de la Pomme,Rue Lapeyrouse, Rue St Rome

n°1 bis 500 € 850 €Rue de Rémusat, rue Boulbonne,

rue Croix-Baragnon

n°2 200 € 300 € Bd de Strasbourg, bd Carnot

Périphérie 100 € 180 € Portet sur Garonne, Labège, Blagnac

LES VALEURS LOCATIVES À NICE

LES VALEURS LOCATIVES À TOULOUSE

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COMMERCE MULTICANAL ET E-COMMERCE

L’activité de commerce en ligne continue deperformer

Le chiffre d’affaires du commerce électronique, ou e-commerce, a atteint45 milliards d’euros au terme de l’année 2012 selon la Fevad.Il enregistre ainsi une progression de + 19 % par rapport à fin 2011dont le chiffre d’affaires s’élevait à 37,7 milliards d’euros et représenteraitenviron 7 % des ventes du commerce. Il devrait encore progresser dansles années à venir au vu des prévisions annoncées par la Fevad :60 milliards d’euros en 2015 et une part de marché s’élevant à 24 %en 2020. Les cyberacheteurs sont de plus en plus nombreux àconsommer via ce canal. Avec 76 % des ménages français ayant accèsà Internet en 2011 (source Eurostat) et 31,9 millions d’internautes quiachètent en ligne au 3ème trimestre 2012 (source : Observatoire desUsages Internet, juillet-septembre 2012), Internet fait dorénavant partiede notre quotidien et de nos habitudes de consommation. Les inquiétudesrelatives au paiement en ligne s’estompent progressivement.

Vers un commerce multicanal

Toutefois, la concurrence entre commerce en ligne et commercephysique ne doit pas être perçue comme une fatalité et ces derniers seveulent même de plus en plus complémentaires. Internet n’est plusforcément considéré par les enseignes comme un concurrent. Ses partsde marché augmentent certes, mais le risque existe surtout pour ceuxqui n’y sont pas. Tous les types d’enseignes développent une stratégieweb, même le luxe. La progression est très rapide puisqu’en quelquesmois 80 % des retailers se sont dotés d’un site marchand (BertrandFredenucci, CEO de l'agence de Web marketing Baobaz).Les consommateurs consultent et comparent les produits ou services surle Net qui donne accès à de multiples sources d’information(comparateurs, testeurs, forum…) mais certains préfèrent acheter leursproduits ou services en boutique. Les consommateurs désireux deconseils et de services attachent une importance particulière à laproximité à la fois avec les employés, les produits ou tout simplementavec les clients, qui donnent une ambiance que seuls les magasinsphysiques procurent. De plus, certains acheteurs redoutent le SAV virtuel(questions / réclamations par téléphone, mails, retours).Selon unsondage réalisé par l’IFOP et Bonial, si Internet a su gagner des parts demarché notamment grâce à des prix très compétitifs, les clients continuentde faire confiance aux enseignes traditionnelles puisque 77 % dessondés disent y avoir « le meilleur accompagnement, les meilleursconseils » et 81 % les considèrent comme « les plus dignes deconfiance ». Par conséquent, même les enseignes spécialiséesuniquement dans la vente en ligne (« pure player ») commencent à ouvrirdes boutiques physiques. C’est le cas de Pixmania, Coyote (vendeurd’assistant d’aide à la conduite), Free mobile (vendeur en téléphoniemobile) qui ont implanté des boutiques en ville, conscients del’importance du relationnel client physique.

Source : Fevad

Source : Fevad / Mediamétrie // NetRatings

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ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DU E-COMMERCE EN FRANCE(en milliards d’euros)

LES CHIFFRES CLÉS DU E-COMMERCE EN FRANCEEN 2012

• Chiffre d’affaires : 45 milliards d’€

• Montant moyen d’une transaction : 85 € (décembre)

• 117 000 sites marchands actifs (décembre)

• 40,2 millions d’internautes (1er trimestre)

• 31,7 millions de cyberacheteurs (octobre-novembre)

• 98 % d’entre eux sont satisfaits de leurs achats deNoël

LE PHÉNOMÈNE « DRIVE »

La grande distribution s’est également lancée dans lee-commerce. Si certaines enseignes proposent un service100 % en ligne avec service de livraison associé, unconcept alternatif appelé « drive » (aussi appelé « click anddrive ») connaît un essor considérable. En moyenne,10 entrepôts seraient construits tous les mois selon Nielsen(organisme d’études). Outre la profitabilité de ce modèlepour les enseignes, cet essor rapide s’explique aussi par lasimplicité des opérateurs à construire ce type de produitsqui pour l’heure, n’est pas régi par les règles d’urbanismecommercial.

Les enseignes choisissent leur modèle de e-commerce enfonction de leur stratégie de développement. En détail,3 types d’organisation logistique existent concernant leconcept de « drive » :

• le drive « solo » : entrepôt construit, soit de plain-pied,soit sur 2 niveaux, sur un site indépendant avec uneemprise foncière d’environ 5 000 m² dont 2 000 m² debâti et le reste de parking et voies de circulation.

• le drive « accolé » : entrepôt d’environ 2 000 m² de bâtiaccolé à l’hypermarché ou supermarché existant maisqui fonctionne et s’approvisionne de manière autonome

• le drive « store picking» : ce modèle consiste àpréparer la commande directement dans les rayons del’hypermarché ou du supermarché à proximité.

Pour plus d’information cf. View Point « Le phénomèneDrive », publié en juin 2012.

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La logistique au service du e-commerce

Les deux réseaux de distribution que sont le commerce traditionnel etle e-commerce n’ont pas la même organisation et ont par conséquent desbesoins logistiques différents. Le premier se caractérise par de grandesenseignes disposant d’implantations physiques ayant « pignon sur rue »(d’où la dénomination anglo-saxonne de « brick & mortar »). Il peut aussibien s’agir de grandes surfaces alimentaires telles Carrefour ou Système U,que de commerces spécialisés dans l’habillement (Zara, Sandro, etc.), ouencore dans l’équipement de la maison (IKEA, Maisons du Monde, etc.).Le second est représenté d’un côté par des « pure players », c'est-à-dire dessociétés uniquement actives sur Internet et, de plus en plus, par desenseignes spécialisées dans la distribution physique. Celles-ci profitent eneffet de leur présence sur Internet pour être plus visibles et favoriser laprospection de leurs clients ainsi que leurs achats.

Les canaux de distribution s’en voient forcément modifiés et ce d’autantplus que les comportements des consommateurs ne cessent d’évoluer.Face au dynamisme de plus en plus important du e-commerce, à unedemande toujours croissante d’achats en ligne et de livraisons à domicilechez une population vivant majoritairement en ville, le schéma immobilierlié à cette activité a évolué ces dernières années. Il passe progressivementd’une logistique de stocks, généralement caractérisée par de grandesplateformes, souvent éloignées des agglomérations, à une logistique deflux. Cette dernière cherche au contraire à se rapprocher le plus possibledes centres urbains, dans des objectifs d’optimisation des coûts detransport, d’économies d’énergie et de réduction des délais de livraison.Dans ce cas, la forme des entrepôts doit faciliter la gestion rapide des« petits » envois (inférieurs à 3 tonnes) qui ne font qu’y transiter, c'est-à-direles opérations de groupage / dégroupage (réception des marchandises,tri et réexpédition vers le consommateur final ou le point de ramassage).

Une autre tendance immobilière est également à noter, mais dans unemoindre mesure. Certains « pure players », tels qu’Amazon, adoptentactuellement une stratégie d’implantation plus éloignée des grandscentres urbains, mais au cœur de bassins d’emplois souvent sinistrés,ce qui permet d’une part de bénéficier d’une main d’œuvre abondanteet, d’autre part, de s’installer dans de très grandes plateformeslogistiques à des prix très compétitifs. En 2012, 9 % des surfacestransactées en entrepôts > 5 000 m² en France ont ainsi été le fait despécialistes du e-commerce (contre 2 % en 2011). Quant aux « brick &mortar », ils ont pesé dans 24 % des volumes commercialisés. Bien queces chiffres ne soient pas encore très élevés, leur poids devrait s’accroîtredans les années à venir.

Sources : CBRE et Immostat

Source : Lexpress.fr

Période Adresse Preneur Surface Contrat État des locaux ClasseValeur (€ HT HC/m²/an

ou HT HD/m²)

2T 2011 21 Quai de l'Industrie, Athis-Mons (91) So Factory 6 800 m² Location État d'usage Classe C N.C.

3T 2011 Parc des 4 Vents, Hem (59) 3 Suisses 39 600 m² Compte-propre Neuf Classe A N.C.

3T 2011 20 Rue du Ruisseau,Saint-Quentin-Fallavier (38) EMINZA 5 300 m² Location État d'usage Classe B 40 €

4T 2011 Toufflers (59) 3 Suisses 13 600 m² Compte-propre Neuf Classe A N.C.

2T 2012 Distripole Chalon Val de Bourgogne -RN 6, Sevrey (71) Amazon 41 200 m² Location État d'usage Classe A N.C.

2T 2012 Zone du Pot au Pin, Cestas (33) Cdiscount 6 000 m² Location Neuf Classe A 45 €

4T 2012 Lauwin-Planque (59) Amazon 99 500 m² Clés-en-main locatif Neuf Classe A N.C.

RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS ENTREPÔTS RÉALISÉES PAR DES « PURE PLAYERS » EN FRANCE EN 2011 ET 2012

Rang Société CA 2011 (en K€) Variation CA 2010/2011

1 CDISCOUNT 1 180 000 14 %

2 VENTE PRIVEE.COM 1 073 000 11 %

3 PIXMANIA 782 813 - 12,71 %

4 GROUPON-CITYDEAL 480 000 60 %

5 PROMOVACANCES 400 000 - 11,11 %

6 VPG VOYAGE-PRIVE.COM 350 000 73,23 %

7 RUEDUCOMMERCE 312 445 - 11,40 %

8 HI MEDIA 229 927 3,60 %

9 ARAMIS-AUTO 184 000 9 %

10 SHOWROOMPRIVE.COM 180 000 38,45 %

CLASSEMENT DES 10 PREMIERS « PURE PLAYERS » EN FRANCE SELON LEUR CHIFFRED’AFFAIRES 2011

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LES INVESTISSEMENTS

Les commerces bénéficient une nouvelle fois dela recherche de sécurité

La situation du marché français de l’investissement en immobilierd’entreprise apparaît ambivalente. D’un côté, les résultats en termescomptables apparaissent meilleurs qu’attendus. Les volumes échangésen 2012 n’ont que faiblement reculé (- 10 % sur un an), une performanceau vu du climat économique très morose. Il n’en demeure pas moins quele fonctionnement du marché n’a pas été pleinement efficient. Certes, lesfonds cherchant à se placer dans l’immobilier en période de crise sontrestés abondants et le marché français est apparu attractif et sécurisant,notamment aux yeux des grands investisseurs internationaux. Maisl’assouplissement espéré des critères de sélection des investisseurs n’apas eu lieu en raison d’un environnement fortement anxiogène : risquede récession, pression généralisée sur les valeurs locatives, frilosité desbanques. Le marché est donc resté étroit, limité aux actifs « core », les plussécurisés possibles : intégralement loués à des locataires solides, avec despériodes résiduelles d’engagement ferme significatives et à des valeursproches des loyers de marché.Les commerces, produits réputés défensifs, ont bénéficié de cecontexte. Après un début d’année terne (seulement 204 millions d’eurosavaient été transactés sur les 3 premiers mois de l’année), les 2ème et3ème trimestres ont connu une embellie significative. Et l’année 2012 aterminé en apothéose, le 4ème trimestre ayant enregistré à lui seul 44 %des volumes totaux. Au final, près de 3,3 milliards d’euros d’actifscommerciaux ont été échangés sur l’année, soit une progression de30 % par rapport à 2011. Ainsi, 2012 égale quasiment en termes devolumes le record de 2007 (3,4 milliards d’euros). Cette performancepermet à la part des commerces dans le total des engagements dedépasser à nouveau les 20 %. Le retour des grandes transactionsexplique pour partie ce résultat. Ainsi, 12 opérations dépassant 80 millionsd’euros totalisent à elles seules 66 % des volumes engagés.

Face à un environnement économique incertain, les investisseurs se sontmajoritairement tournés vers les produits les plus résilients. La qualité de lalocalisation est apparue plus que jamais comme un critère de choixessentiel. La crise, en rendant les enseignes plus sélectives dans leurschoix d’implantations, a bénéficié aux meilleurs emplacements de centre-ville, où les valeurs locatives se maintiennent voire continuent de progresser.Dans ces conditions, les investisseurs se sont principalement tournésvers les boutiques de pied d’immeubles et les galeries commercialesde centre-ville. Ces deux typologies de produits ont concentré à ellesseules 60 % des volumes enregistrés, un poids historiquement élevé, grâceà des transactions aussi emblématiques que le 52 av. des Champs-Elyséesà Paris ou le portefeuille de la rue de la République à Lyon.Cette configuration exceptionnelle explique le poids prépondérant de Parisdans les investissements, qui a dépassé les 40 %. Par ailleurs, lafocalisation de la demande sur quelques catégories d’actifs etemplacements privilégiés, forcément rares, a entretenu tout au long del’année la pression sur les rendements locatifs « prime ». Ainsi, pour lesmeilleures boutiques de pied d’immeuble de la capitale, les taux sontpassés de 4,5 % fin 2011 à 4 % au 1er janvier 2013.

En revanche, la frilosité des investisseurs a fortement pénalisé leslocalisations périphériques dans un contexte de stagnation de laconsommation et de recul des valeurs locatives. Le segment des murs

RÉPARTITION DES ENGAGEMENTS EN COMMERCES SELON LA TAILLE DESOPÉRATIONS(en volumes)

20 %

40 %

60 %

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100 %

12111009

> 80 M €20 - 80 M €10 - 20 M €3 - 10 M €< 3 M €

ÉVOLUTION DES ENGAGEMENTS EN COMMERCES EN FRANCE(en millions d’euros)

Source : CBRE / Immostat

700

1 400

2 100

2 800

3 500

121110090807060504030201

6 %

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18 %

24 %

30 %

07

Part dans total FranceVolumes annuels

RÉPARTITION DES ENGAGEMENTS PAR TYPE DE COMMERCES(en volumes)

Source : CBRE

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60

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100

12111009080706

Galerie commercialeMurs d'enseigneParc d'activités commerciales

AutreBoutique centre-villeCentre commercial

6 %

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Source : CBRE

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d’enseigne continue de souffrir et le marché des retail parks estquasiment à l’arrêt, en raison du blocage durable des projets dedéveloppement. Par ailleurs, les centres commerciaux sont demeurésquelque peu en retrait, en raison notamment des questionnements relatifs àla soutenabilité de l’évolution des taux d’effort demandés aux enseignesmais aussi d’une offre traditionellement restreinte sur ce segment.

Enfin, point positif, l’année 2012 a été marquée par laréinternationalisation du marché de l’investissement en commerces.Ainsi, les acteurs transfrontaliers ont depuis le début de l’année représenté57 % des engagements (à comparer à une moyenne de 39 % entre2008 et 2011). Ils ont été particulièrement présents sur le segment desgrandes transactions, avec notamment des investisseurs « atypiques »riches en fonds propres (fonds souverains moyen-orientaux et norvégien,foncière privée suédoise) attirés par les « trophy assets » parisiens ou desgrandesmétropoles régionales. Les fonds d’investissement, après avoirété quasiment absents du marché, ont fait leur retour au 4ème trimestre, lesfonds britanniques signant à eux seuls 3 transactions supérieures à 80millions d’euros. Parmi les acteurs plus traditionnels, les institutionnelsfrançais ont une nouvelle fois été les plus actifs. Les OPCI ont confirméleur rôle moteur sur le marché des commerces, avec en particulierl’acquisition de 2 importants portefeuilles. Les SCPI, qui bénéficienttoujours d’une excellente collecte, ont également été présentes àl’acquisition, réalisant notamment une percée sur le segment des centrescommerciaux qui ne constitue pas leur cible habituelle. En revanche, lesfoncières SIIC ont poursuivi leur stratégie de désendettement et ont étéfortement désinvestisseurs nets.

Perspectives : les volumes risquent d’être contraintspar l’offre dans un marché hyper-sélectif

Les perspectives économiques restent sombres pour 2013 dans la zoneeuro, même si à l’échelle mondiale l’horizon semble commencer às’éclaircir. Toutefois, lemarché français de l’investissement en commercesa démontré sa capacité de résistance et ses atouts resteront entiersl’année prochaine. Tout d’abord, les liquidités mondiales qui cherchentà se placer en immobilier d’entreprise restent importantes. Or la Francedemeurera séduisante pour les capitaux internationaux de par laliquidité, la sécurisation et la profondeur de son marché. Par ailleurs, lestaux « prime » devraient se stabiliser et la prime de risque immobilièredemeurer attractive, aucune remontée significative des taux longs n’étanta priori attendue à moyen terme. Le crédit quant à lui pourrait faire sonretour, mais de façon ciblée, grâce notamment à la diversification dessources de financement. Son coût restera en outre compétitif, tout dumoins pour les actifs sécurisés. Cependant le contexte économiquedurablement déprimé et les inquiétudes sur l’évolution de laconsommation des ménages rendront les investisseurs encore plus attentifsà la qualité des actifs, que ce soit en termes de localisation mais ausside taux d’effort des enseignes. La hiérarchisation des sites et lasélectivité des acquéreurs vont donc s’accentuer, avec pour corollaireun risque accru d’assèchement de l’offre sur les segments les plusrecherchés. Certes le maintien des taux de rendement à des niveauxbas pourrait pousser certains investisseurs désireux d’enregistrer des plus-values, ou en manque de liquidités, à remettre sur le marché des produitsde qualité, à l’image des assureurs en 2012. Mais d’autres pourraientrevoir à la baisse leurs politiques d’arbitrage, notamment les foncières,qui ont largement alimenté le marché depuis plusieurs années et dont lesproblématiques d’endettement se font désormais moins aigües.

Autres FoncièresSCPIPromoteurs

Fonds d'investissementOPCIUtilisateurs

Foncières SIICAssureursPrivés

Divers institutionnels

AcquisitionsVentes44 % 2,5 %

0 % 10 % 20 30 40 % 50 %10 %20 %30 %40 %50 %

10 %

19 %

8 %

3 %

9 %

12,5 %

13,5 %

13 %

12 %

43,5 %

2,5 %

0,5 %

7 %

Source : CBRE

LES TAUX DE RENDEMENT NET IMMÉDIATS « PRIME »*EN COMMERCES, 2012

• Centre-ville à Paris- emplacements n°1 : 4,00 % - 6,00 %- autres emplacements : 5,90 % - 8,00 %• Centre-ville en province- emplacements n°1 : 5,00 % - 7,00 %- autres emplacements : 6,50 % - 9,00 %• Périphérie- Retail park Ile-de-France (nelle génération) : 5,65% -8,00%- Retail park province (nelle génération) : 6,00% -9,50%• Centres commerciaux régionaux- Ile-de-France : 4,75 % - 5,50 %- Province : 5,00 % - 7,50 %* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché

Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche),sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie

Source : CBRE

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RÉPARTITION DES CESSIONS/ENGAGEMENTS EN COMMERCES PAR TYPED’ACQUÉREURS EN 2012

10 %

20 %

30 %

40 %

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70 %

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39 %

42,5 %

4,5 %8 %

3 %3,5 %

FrançaisBritanniques Néerlandais Autres*

AllemandsNord-Américains

* Autres : Moyen-Orientaux 30 %, Autres Européens 9 %

Source : CBRE

ÉVOLUTION DE LA PART RELATIVE DES DIFFÉRENTES NATIONALITÉS DANSLES ENGAGEMENTS(en volumes)

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Le service au cœur des commerces ou l’ère du client roi

Le commerce est un secteur d’activité très concurrentiel :entre le commerce en ligne et le commerce physique, et d’autre partentre les différents types de commerces physiques (centres-villes versuscentres commerciaux et retail parks). Le service est un élémentdifférenciant qui peut permettre de gagner et/ou conserver ses partsde marché. S’il est de plus en plus exploité dans le commerce, il doitencore se développer. Le service peut être intégré par différents biais.

• Par les enseignes elles-mêmes qui doivent repenser la prise encharge globale du client, le remettre au centre des préoccupationsde l’enseigne, notion parfois « oubliée ». L’accueil, la disponibilité,le conseil, le suivi client sont autant de critères vers lesquels il fautrevenir. D’où la nécessité de former les vendeurs, de configurer lesboutiques pour qu’elles soient plus confortables.

• Par les centres-villes, centres commerciaux et retail parks :les services sont mis en place au niveau de la gestion del’ensemble. Ils sont gratuits ou payants mais visent toujours leconfort du chaland. Les plus fréquemment observés : espace

d’accueil, bornes interactives d’information, rendez-vous avec unstyliste, prêt de parapluies (centre-ville et retail parks), poussettes,fauteuils roulants, garderie d’enfants, aire de jeux, espace nurserie(change, micro-ondes, chauffe biberon…), chèques cadeaux etcarte de fidélité, voiturier, scooturier, navette, accès presse papieret/ou virtuelle, bornes rechargement mobile et PC portable,véhicule électrique, cireur de chaussures physique ou automatique,wifi, lavage de voiture…

Au final, le service est un moyen de séduire le consommateuret de le convaincre de revenir. Outre se différencier de laconcurrence, il devient un levier pour soutenir et relancer laconsommation. Il génère des coûts supplémentaires pour lesbailleurs et pour les enseignes mais doit être considéré comme unevaleur ajoutée. Le jeu n’en vaut-il pas la chandelle ?

Le poids de plus en plus élevé des taux d’effort

Le taux d’effort est le ratio entre le loyer, charges comprises, rapporté au chiffre d’affaires d’unmagasin. Il détermine la rentabilitéd’une boutique et indirectement sa pérennité. Le chiffre d’affaires d’un magasin varie du simple au triple selon le type d’activité (équipementde la personne, de la maison, restauration, services). Une pondération de la valeur locative est appliquée selon cette typologie pour rendrele taux d’effort en adéquation avec l’activité et donc le chiffre d’affaires potentiel réalisable.

Un taux d’effort cohérent ne dépassera pas 10 % à 15 % dans des secteurs d’activité comme le prêt-à-porter et l’accessoire. Larestauration, la culture / loisirs et le service peuvent supporter des taux d’effort plutôt compris, en moyenne, entre 5 % et 7 %. Aujourd’hui,cette notion de taux d’effort est particulièrement mise en lumière en raison des loyers qui ont augmenté plus vite que les chiffresd’affaires. Les loyers (par le biais de l’indexation pour les baux en cours et surtout pour les nouveaux) et les charges tendent à augmenterà l’heure où la consommation et les chiffres d’affaires qui en résultent sont en berne. Les taux d’effort deviennent de plus en plus difficilementsoutenables et peuvent conduire à des fermetures.

Un emplacement « prime » est la vitrine d’une enseigne. Si des valeurs locatives très élevées peuvent être rédhibitoires pour certaines enseignes,pour d’autres, le chiffre d’affaires potentiel n’est pas la condition sine qua non pour une implantation. L’image qu’un emplacement reflète estune valeur ajoutée indirecte, qui a trait plus à une stratégie marketing globale qu’à un chiffre d’affaires réalisable sur cet emplacement.

Un taux d’effort qui pèse de plus en plus sur les enseignes

Chiffre d’affaires

Loyer + charges

Modèle profitable

Taux d’effort qui augmente

Taux d’effort insoutenable qui peut mener à des arbitrages, voire à des fermetures

Chiffre d’affaires

Loyer + charges

Chiffre d’affaires

Loyer + charges

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Ville Enseigne RueSurface

pondérée (m²)Droit au bail (€)

Loyer annuel(€ HT HC)

Valeur locative(HT HC)

Date

Bordeaux Tara Jarmon Cours de l’Intendance 81 - - 1 975 € 3T 12Bordeaux Hema Rue Ste Catherine 380 - - 1 195 € 3T 12Bordeaux Solaris Rue Ste Catherine 50 - - 3 000 € 3T 11Lille Copy Top Rue Ponts-de-Comine 152 100 000 € 41 760 € 301 € 1T 12Lille Le Coq Sportif Rue de Béthune 91 350 000 € 200 000 € 2 582 € 2T 12Lille Dia Rue du Molmel 320 - 120 000 € 375 € 1T 12Lille Delaveine Rue de Béthune 113 150 000 € 180 000 € 1 726 € 4T 12Lille The Preppie's Rue Lepelletier 48 - 60 000 € 1 395 € 4T 12Lille Zapa Rue de la Grande-Chaussée 112 - 250 000 € 1 366 € 3T 12Lille Devred Rue de Béthune 107 275 000 € 215 000 € 2 266 € 1T 12Lille Les nouveaux ateliers Place du Lion d'Or 89 45 000 € 90 000 € 1 011 € 3T 12Lille Freeman Porter Rue des Chats Bossus 94 575 000 € 195 000 € 2 686 € 2T 12Lyon Bagelstein Rue Victor Hugo 31 48 000 € 1 548 € 1T 12Lyon Murat Rue Ferrandière 40 270 000 € 11 040 € 865 € 1T 12Lyon Calzedonia Rue Victor Hugo 76 520 000 € 11 473 € 835 € 1T 12Lyon The North Face Rue Constantine 100 30 000 € 28 600 € 316 € 1T 12Marseille Geox 72 Rue St Ferréol 146 1 200 000 € 110 000 € 1 575 € 1T 12Marseille Passionata 13 Rue St Ferréol 50 580 000 € 36 000 € 1 674 € 2T 12Marseille Pull&Bear 21 Rue St Ferréol 228 - 387 000 € 1 700 € 2T 2011Nantes Saint-James Rue de la Barillerie 50 80 000 € 54 000 € 1 240 € 2T 12Nantes Chez Ginette Place du Pilori 79 - 42 000 € 848 € 2T 12Nantes La Case de Cousin Paul Place du Pilori 47 - 14 000 € 766 € 3T 12Nantes YellowKorner Rue Crébillon 130 300 000 € 83 786 € 875 € 2T 12Neuilly s/Seine Farrow & Ball 2Bis Rue du Château 123* - - 750 € 3T 12Nice YellowKorner Rue de la Liberté 80 420 000 € 19 200 € 765 € 1T 12Nice Eram Rue Félix Faure 121 600 000 € 41 760 € 841€ 1T 12Nice Class'Croûte Bd Maurice-Slama 165 - 38 350 € 232 € 2T 12Nice Diesel Place Masséna 144 - 350 000 € 2 430 € 3T 12Paris Kusmi Tea 33 Avenue de l'Opéra 61* - - 2 400 € 1T 12Paris MC Literie 69 Boulevard Malesherbes 245* - - 900 € 1T 12Paris Ilva 2-4 Avenue des Ternes 99* - - 4 000 € 2T 12Paris Sandro 34 Avenue des Ternes 275* - - 1 900 € 2T 12Paris Afflelou 86 Boulevard de Magenta 420* - - 700 € 2T 12

Paris Sephora / Toys R US/Orange /Optical Service/Nicolas T8 - Av. de France - - - 400/800 € 12

Paris SFR 45 Avenue de l’Opéra - - - 2 600 € 1T 11Toulouse Calzedonia Rue Alsace Lorraine 50 - - 1 200 € 3T 11Toulouse Naf Naf Rue Alsace Lorraine 300 - - 1 500 € 4T 12Toulouse Ba&sh Rue Cantegril 50 - - 1 600 € 4T 12Toulouse Larnicol Place du Capitole 78 - - 2 000 € 4T 12

Immeuble / localisation Acquéreur Vendeur Type commerce Surface (m²) Montant (M€)52-60, Av. des Champs Elysées - Paris Qatar Investment Authority Groupama Galerie commerciale 26 800 dont 9 600 commerces Est. part commerces 465

Portefeuille France France Patrimoine Auto(Foncière LFPI) Groupe PSA Murs d’enseignes 175 000 186

54, Rue du Faubourg St Honoré - Paris Ramsbury ab Hammerson Boutique centre-ville 8 200 NCPortefeuille France Primonial Mercialys Centre commercial N.C. 155CC Grand Tour et zone Grand Tour 2 /Ste Eulalie (Bordeaux) Ciloger Altarea Cogedim Centre commercial et retail park 25 900 83

Alpha Park 2 - Les Clayes-sous-Bois Invesco La Compagnie de Phalsbourg Parc d'activités commerciales 35 000 Est. 91144, Rue de Rivoli - Paris BVK Vinci Immobilier Promotion Boutique centre-ville 6 750 dont 4 500 commerces Est. 107Napoléon III - Illzach - Grand Quétigny -Quétigny Warburg - Henderson Klépierre Centre commercial 23 200 160

Rue de la République - Lyon Abu Dhabi InvestmentAuthority (ADIA) ANF immobilier Boutique centre-ville N.C. 329

116 bis, Av. des Champs Elysées - Paris Qatar Investment Authority LBO France Autre 15 000 dont 10 000commerces 160

65 Croisette - Cannes Thor Equities KanAm Galerie commerciale 2 300 92Carré St Germain - Paris AXA REIM Gecina Boutique centre-ville 13 700 dont 5 600 commerces 157

RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS INVESTISSEMENT EN 2012

N.C. : non communiquéSources : CBRE et Immostat

RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS LOCATIVES DE BOUTIQUES DE PIEDS D’IMMEUBLES EN FRANCE

19

LESCOMMERCES

ENFRA

NC

E

* : surface totaleSource : CBRE

Centre commercialEnsemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surfacecommerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², conçu, réalisé etgéré comme une entité.

Le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) distingue 5 catégoriesde centres commerciaux :

CDAC/CNACCommissions départementales et nationales d’aménagement commercial.Commerce de détailActivité qui consiste à vendre des marchandises dans l'état où elles sont achetées (ouaprès transformations mineures) généralement à une clientèle de particuliers, quellesque soient les quantités vendues. Outre la vente, cette activité peut aussi recouvrir lalivraison et l'installation chez le client (de meubles ou d'électroménager par exemple).Remarque : la restauration, l’automobile et les activités de service (coiffure,blanchisserie, etc.) ne font pas partie du commerce de détail.DéspécialisationConsiste, sous réserve de l’acceptation du bailleur, à adjoindre ou substituer àl'activité prévue dans le bail des activités connexes, complémentaires oudifférentes dans le local. Le droit des baux commerciaux prévoit que « lechangement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'uneindemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence ».Droit au bailSomme que le cessionnaire (locataire entrant) paye au cédant (locataire sortant).En principe le propriétaire ne peut s’opposer à une cession mais une clause dubail peut interdire au locataire de céder le bail indépendamment du fonds.Droit de préemption des fonds de commerceDroit permettant à une commune de préempter des fonds et des bauxcommerciaux à l’intérieur d’un périmètre géographique dit « de sauvegarde »approuvé en Conseil Municipal.Fonds de commerceCorrespond à l’ensemble des actifs incorporels (enseignes, clientèle, droit au bail,marques, licences…) et corporels (matériel, outillage, mobilier…) qui sont mobiliséspar une personne ou une entreprise dans le but de réaliser une activité commerciale.GLASurface correspondant au cumul de la surface de vente, des espaces decirculation et de la surface de stockage.Grand magasinÉtablissement de vente au détail qui réalise moins du tiers de ses ventes enalimentation et dont la surface de vente est supérieure ou égale à 2 500 m².HypermarchéEtablissement de vente au détail en libre-service qui réalise plus du tiers de ses ventesen alimentation et dont la surface de vente est supérieure ou égale à 2 500 m².Indemnité d’évictionEn vertu du droit au renouvellement du bail, sauf cas spécifiques, le propriétairene peut récupérer son local sans verser à son locataire une indemnité d’éviction.L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que son montant doit êtreégale « au préjudice causé par le défaut de renouvellement » et qu’il comprend« notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivantles usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux dedéménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation àpayer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait lapreuve que le préjudice est moindre. »

Indice des Loyers Commerciaux (ILC)Indice de révision des baux commerciaux instauré en 2008 par la Loi deModernisation de l’Economie. Il possède une base légale et constitue unealternative possible à l’indice du coût de la construction (ICC) en matièred’indexation des loyers commerciaux. L’ILC est composé à 50 % de l’indice desprix à la consommation, 25 % de l’ICC et 25 % de l’indice du chiffre d’affairesen valeur (ICAV). Il est publié tous les trimestres par l’INSEE.Loyer minimum garanti (LMG)Loyer minimum assorti d’un loyer variable qui se déclenche dès lors que le chiffred’affaires annuel réalisé par le commerçant dépasse un pourcentage du loyerminimum garanti préalablement défini dans le bail. Cette pratique de marchéest quasi spécifique aux centres commerciaux. Exemple : une boutique a unLMG de 1 million d’euros par an, un loyer variable fixé à 7 % et réalise un CAannuel de 20 millions d’euros. Dans ce cas, 7 % du CA annuel est supérieur auLMG. Le commerçant doit alors payer un loyer de 1,4 million d’euros. Son loyerest systématiquement le maximum entre LMG et 7 % du CA.

Pas de porteMontant pouvant être versé au propriétaire par le locataire entrant à la signaturedu bail. Cette pratique de marché n’est pas systématique et n’est pas prévue parle droit des baux commerciaux.Pondération des surfaces commercialesMéthode permettant de ramener à une unité de base, le «mètre carré pondéré»,la valeur locative d’un magasin. Elle autorise/permet la comparaison avecd’autres surfaces commerciales dans une même rue ou dans des rueséquivalentes. Cette méthode n’est utilisée que pour les boutiques de centre-ville.RendementCorrespond au chiffre d’affaires annuel réalisé par m².Retail park (parc d’activités commerciales)Ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Ilcomprend au moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m²SHON.Surface de venteEspace couvert ou non couvert affecté à la circulation de la clientèle poureffectuer ses achats, espace affecté à l'exposition des marchandises proposéesà la vente et à leur paiement, espace affecté à la circulation du personnel pourprésenter les marchandises à la vente (hors réserves, laboratoires et surfaces devente de carburants). Ne sont pas compris les réserves, les cours, les entrepôts,ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les parkings, etc. Sont excluesles surfaces correspondant à des formes de vente non sédentaires, en stand oupar correspondance.SupermarchéEtablissement de vente au détail en libre-service réalisant plus des deux tiers deson chiffre d'affaires en alimentation et dont la surface de vente est compriseentre 400 et 2 500 m².Taux d’effortRatio qui désigne le loyer chargé d’un magasin sur son chiffre d’affaires.Taux de rendement net immédiatIl exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’unimmeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droitsde mutation).Valeur locativeCalcul utilisé par les professionnels de l’immobilier de commerce visant à établirune meilleure comparaison des transactions et à intégrer le montant du droit aubail. Il correspond au loyer annuel d’un magasin + 10 % du droit au bail, divisépar la surface pondérée du magasin.Zone ACette zone située en rez-de-chaussée d’une boutique désigne les 5 premiersmètres à partir de la façade. Elle est pondérée à 100 %.Zone d’activité commerciale (ZAC)Large espace d’activité commerciale et de service généralement situé enpériphérie urbaine regroupant autour de grandes enseignes alimentaires ounon, une grande variété de commerce et de services.

LEXIQUE

Sources : CBRE, CNCC, INSEE, Distripédie, Wikipédia, Vernimmen

Surface GLA minimum Magasins et services

Super Régionaux 80 000 m² 150

Régionaux 40 000 m² 80

Grands centres 20 000 m² 40

Petits centres 5 000 m² 20

Centres à thèmes Centres spécialisés dans un domaine,aucun critère de surface ou de nombre d’unités

© 2013 CBRE

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CBRE Ressources - Groupement d'Intérêt Economique. Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 Paris Siren 412 352 817 - RCS ParisLa reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source.

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