Newsflash Groupes de placement immobiliers de …...2 Newsflash octobre 2012 Credit Suisse Fondation de placement Real Estate Switzerland (CSF RES) Roger Bernet: «Le nouveau Mineralbad

Qu’est-ce que l’or, les plantations de café, un tableau

d’art, un navire de commerce, du vin et un immeuble ont en

commun? Il s’agit d’actifs réels («real assets» en anglais).

Les actifs réels sont considérés comme des placements

appropriés pour empêcher la dévalorisation des investisse-

ments et se soustraire à la volatilité des marchés finan-

ciers. En outre, les investissements dans des actifs réels

tels que des immeubles fonctionnent suivant une logique

simple, qui veut que le besoin mondial à l’égard de ce

type de placements augmente et que, partant, leur valeur

à long terme augmente elle aussi.

Cependant, certains actifs réels présentent de gros

inconvénients: ils n’ont pas de marché liquide et sont

difficiles à évaluer. Les immeubles sont l’une des rares

classes d’actifs à répondre pleinement aux points forts des

actifs réels sans faire peser de risques démesurés sur l’in-

vestisseur. C’est particulièrement valable lorsque l’accent

est placé sur la Suisse. Un constat auquel les investisseurs

du groupe de placements CSF RES Commercial sont

également arrivés.

Ils ont sursouscrit 2,6 fois la deuxième ouverture réalisée

en juillet 2012 qui a permis de récolter CHF 250 millions.

Roland Kriemler

Directeur, Credit Suisse Fondation de placement

Continuer de miser sur les actifs réels

Diversification du portefeuille Aux manettes du rendement

Pourquoi investir dans les groupes de placement immobiliers de Credit Suisse Fondation de placement? Pour la diversifi-cation. Celle-ci ne s’obtient en effet que si le portefeuille atteint un certain volume d’investissements, contient un nombre suffisant d’immeubles et répartit les risques en toute connaissance de cause. Or, tous les véhicules de placement de ces groupes remplissent ces conditions, même s’ils appliquent des stratégies et des pondérations différentes.

Plus les revenus locatifs s’inscrivent dans la durée et meilleure est la diversification, plus la performance moyenne du porte-feuille immobilier sera stable. Car le rendement de ce dernier résulte toujours des rendements pondérés de chacun des immeubles. En revanche, le risque global d’un tel portefeuille est toujours plus faible que la moyenne des risques cumulés de chaque immeuble. Pour cette raison, on s’efforce de réduire les variations de revenus et de valeurs en répartissant les objets en fonction des emplacements, de la taille, de l’affectation, des locataires et de la durée des baux. Réussir à réduire le risque de portefeuille dépend en particulier du degré d’interdépendance de chacun des éléments du risque et donc de leur corrélation.

Influence directe sur le rendement immobilierContrairement à d’autres classes d’actifs telles que les actions ou les obligations, la répartition des risques dans un portefeuille immobilier détenu directement se heurte à des frontières très étroites. Les raisons en résident dans la spécificité des immeubles eux-mêmes: Pas de fractionnement possible: un volume d’investissement

donné ne permet qu’un nombre très restreint d’objets qui ne peuvent être fractionnés.

Négociabilité limitée: l’achat et la vente d’immeubles sont généralement complexes et prennent du temps.

Comparaison plus difficile, chaque immeuble étant un cas unique.

En revanche, le gestionnaire d’un portefeuille immobilier peut, par le biais d’achats, de ventes et de mesures habiles, avoir, sur le rendement des actifs, une influence sensiblement plus importante que, par exemple, le gestionnaire d’un portefeuille d’actions. Chaque immeuble étant unique, il existe, du moins en théorie, un potentiel de diversification illimité.

Sommaire

1 Diversification du portefeuille Aux manettes du rendement

CSF RES 2 Diversification plus large et revenus accrus Entretien avec Roger Bernet, ASR 3 Portefeuille

CSF RES Commercial4 Mise en œuvre systématique de la stratégie de

placement Entretien avec Philip Schoch, Wincasa SA

5 Immobilier du commerce de détail

CSF RES Dynamic6 Concentration sur le logement et la qualité Logements en location

7 Ensemble résidentiel d’Oberbild, Thayngen Haltingerstrasse, Bâle

8 Commercialisation d’immeubles et médias sociaux Un instrument de dialogue rentable

Newsflash Groupes de placement immobiliersde Credit Suisse Fondation de placement

Par rapport aux actions ou aux obligations, l’immobilier ne permet qu’une répartition très limitée des risques. A l’inverse, le gestionnaire d’actifs immobiliers a plus de possibilités d‘influer sur le rendement.

CSF RES, CSF RES Commercial et CSF RES Dynamic Octobre 2012

Répartition des risques au sein du portefeuille immobilier

Taille des objets/volume

Portefeuille immobilier

Types d’immeuble et affectations

Age économique des objets

Pays et régions

Situation et sites

Répartition des surfaces

Mix de locataires et de branches

{

2 Newsflash octobre 2012

Credit Suisse Fondation de placement Real Estate Switzerland (CSF RES)

Roger Bernet: «Le nouveau Mineralbad & Spa Rigi Kaltbad n’est pas

qu‘un centre de bien-être de plus, mais aussi un haut lieu tellurique.»

Monsieur Bernet, le Mineralbad & Spa Rigi Kaltbad est ouvert. Comment réagissent les clients, les collaborateurs et les partenaires?Les clients sont surpris par la taille et le volume spacieux de l’endroit ainsi que par l’impression de luminosité et de sérénité qu’il dégage, puisque de la place du village, qui est en fait le toit du spa, il est impossible de s’imaginer ce qui s’y trouve dessous. Les clients comme les collaborateurs sont enthou-siastes, et pour plusieurs habitants de Rigi Kaltbad, la visite des bains est déjà devenue un rituel quotidien. Ce que Mario Botta a créé sur le Rigi impressionne tout le monde.

Quels segments de clientèle visez-vous en priorité?Tous les clients provenant de la région du Rigi qui sont à la recherche de détente et qui veulent se faire du bien.

Ciblez-vous également les groupes de touristes étrangers?Non. Se détendre signifie prendre du temps pour soi, ce qui manque aux groupes, qui ont souvent un programme minuté. En revanche, ils se doivent d’admirer de l’extérieur et de photographier la place du village et le bâtiment; c’est notre contribution à la région touristique.

Comment prévenez-vous les conflits potentiels entre les enfants qui jouent et les adultes cherchant le calme?Nous disposons d’une zone «spa» réservée aux adultes à partir de 16 ans. Cela permet à toutes les personnes qui ont besoin de calme de se retirer dans cet espace qui compte un sauna, un bain de cristal (bain de méditation), une zone de repos et des salles de massage.

La fréquentation varie-t-elle en fonction de la météo et des jours de la semaine?Comme pour toutes les offres de loisirs de ce type, c’est le week-end que le nombre de visiteurs est le plus élevé. Concer-nant le temps, nous ne pouvons pas encore nous prononcer, car en cas de pluie, la fréquentation sur le Rigi est moins importante et les clients viennent davantage du voisinage. Lorsqu’il fait beau, notre spa attire plus de touristes d’un jour.

Combien d’employés travaillent au Mineralbad & Spa?Quatorze personnes actuellement, mais nous sommes déjà en mesure d’en recruter davantage, notamment pour les massages.

Quelle est l’importance des accès directs à l’hôtel, au Rigi-Bahn et au téléphérique pour Weggis?Les clients de l’hôtel Rigi Kaltbad bénéficient non seulement d’un accès direct aux bains mais aussi d’une utilisation exclu-sive de l’installation de 9h00 à 11h00. Ils ne s’en privent pas. La liaison avec le téléphérique et – quand la nouvelle gare sera achevée l’an prochain – avec le chemin de fer à crémaillère via la place du village est très importante pour nous. Dix minutes de téléphérique suffisent pour aller de Weggis à Kaltbad, situé directement à l’entrée des bains.

De quoi êtes-vous particulièrement fier? De l’installation dans son ensemble et de l’œuvre de Hans Erni, un autoportrait du temps où il vivait à Rigi Kaltbad. Cette œuvre est accrochée à l’entrée à la demande de Mario Botta. Je suis également fier que nous soyons arrivés à illustrer le lien temporel et spirituel avec les origines de Rigi Kaltbad autrefois sous la forme d’un lieu de pèlerinage.

Entretien avec Roger Bernet, Aqua-Spa-Resorts Development & Management AG (ASR)«Les clients sont enthousiastes»

Pour le développement et l’exploitation d’installations telles que le «Mineralbad & Spa Rigi Kaltbad», CSF RES collabore avec des partenaires hautement professionnels tels que la société Aqua-Spa-Resorts Development & Management AG. Le directeur de cette société s’exprime au sujet du concept et des premières expériences avec cet immeuble exceptionnel.

Fondée en 2005, ASR développe, projette et construit des spas qui sont de véritables temples du thermalisme. Actuellement, l’entreprise, qui compte plus de 300 colla-borateurs, exploite les centres suivants:Hammam & Spa Oktogon Berne, Solbad & Spa Schönbühl, Mineralbad & Spa Samedan, Thermalbad & Spa Zurich et Mineralbad & Spa Rigi Kaltbad. Le Lido & Spa Locarno est en cours de construction. Parmi les projets, il y a le Ther-malbad & Spa Lostorf et d’autres en Suisse romande.

Roger Bernet est cofondateur, copropriétaire, membre du CA et directeur d’ASR. Dans le passé, il était conseiller indépendant en installations de loisirs, notamment pour différentes sociétés coopératives Migros et hôtels quatre et cinq étoiles.

Stations thermales Development & Management AG (ASR), Berne

Assistant Caroline Kündig

Property Asset Manager Bruno Steiner, Erica Martin Basso

Construction Thomas Grossenbacher

Financial Manager Pascal Steiner

Product Manager

Andreas Roth

Team

CSF RESDiversification plus large et revenus accrus

Durant l’exercice 2011/2012 (au 30 juin), le groupe de place-ment CSF RES a poursuivi sa croissance orientée vers la qualité, enregistrant une augmentation de sa fortune globale de CHF 4,64 milliards à CHF 5,08 milliards. La valeur vénale des nouveaux achats, qui a atteint CHF 187,3 millions, se com-posait de quatre terrains en cours de construction d’une valeur de CHF 103,6 millions ainsi que d’un objet à Bâle d’une valeur de CHF 83,7 millions. La diversification par segments d’affecta-tion a été encore élargie. Les principaux segments restent l’habi-tat, avec un taux de 42,9 % (47,1 %) et les immeubles commer-ciaux sans grande partie résidentielle avec 38,1 % (36,9 %).

Dans la location, le groupe de placement CSF RES a affiché un nouveau succès, comme en a témoigné le taux de perte de loyers, qui a baissé de 5,3 % à 5,0 %. Les revenus locatifs ont augmenté de 3,2 %, pour s’établir à CHF 263,2 millions. La marge EBIT s’est améliorée, passant de 77,1 % à 77,5 %. La valeur nette d’inventaire (VNI) a atteint, au 30 juin 2012, CHF 1338.59 (CHF 1260.41) par part. Par rapport à la même période de l’année précédente, le rendement de placement a augmenté, passant de 5,0 % à 6,2 %.

Le 1er juillet 2012, CSF RES a fêté son 10e anniversaire, devenant en même temps le premier produit immobilier à franchir le seuil des CHF 5 milliards parmi les fondations de placement.

Chiffres-clés au 30.6.2012

Taux des pertes sur loyers 5,02 %Quote-part des fonds étrangers 16,28 %Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 77,51 %Quote-part des charges d’exploitation 0,62 % du fonds (TERREF)Rentabilité des fonds propres (ROE) 6,13 %Rendement sur distribution n/iQuote part de la distribution n/iRendement des placements 6,20 %Coefficient d’endettement 21,0 %Rentabilité du capital investi (ROIC) 5,43 %

Les données et les scénarios passés relatifs aux rendements et aux

marchés financiers ne sont aucunement garants de résultats présents

et futurs. Source: Credit Suisse SA

Les chiffres détaillés figurent dans le Data Report

au 30 juin 2012, téléchargeable sous

www.credit-suisse.com/realestatefunds.

Répartition sur la base des valeurs vénales

n Immeubles d’habitation 42,9 %n Immeubles à usage 38,1 % commercialn Immeubles mixtes 10,4 %n Immeubles en construction 4,7 % (y c. terrain)n Parts de copropriété 3,8 %n Immeubles en droit de superficie 0,1 %

Le nouveau Mineralbad & Spa Rigi Kaltbad n’est pas seu-lement un centre de bien-être de plus, mais aussi un lieu tellurique. Une impression que ressent le client sans qu’il y ait besoin de lui en faire prendre conscience.

Newsflash octobre 2012 3

PortefeuilleUn éventail spectaculaire

Mineralbad & Spa Rigi KaltbadDepuis le 1er juillet 2012, Rigi Kaltbad est à nouveau synonyme de plaisir thermal, de détente et de bien-être. Ces dernières années, le Mineralbad & Spa a émergé sous la nouvelle place du village, baptisée «Giardino Minerale». Le groupe de place-ment CSF RES a investi quelque CHF 30 millions dans ce sensationnel projet sur le Rigi. La façade en verre est protégée par des lamelles en pierre, ce qui donne aux baigneurs un sentiment de sécurité tout en offrant une vue dégagée sur les bassins extérieurs et le panorama montagneux à l’arrière. Le bassin intérieur, long de 30 mètres, se situe au centre de l’installation. Dans la zone inférieure se trouvent un bain de vapeur, une piscine intérieure, un sauna et des salles de spa.

L’architecte Mario Botta décrit le concept de l’installation comme suit: «En substance, c’est un projet souterrain car seule la tour émerge. Comme d’une boîte. Et pourtant il y a un lien avec le paysage environnant qui est effectivement unique. La grande place au-dessus des bains est comme une toile qui établit ce lien avec l’environnement.» Pour Andreas Roth, chef de produit, ce fut un vrai coup de foudre quand il a découvert

l’ensemble à l’ouverture le 29 juin 2012: «Lorsque le projet nous avait été présenté pour la première fois il y a quelques années, nous avions été transportés par le concept et par l’architecture.» En dépit de la situation alpine, la connexion aux transports publics est garantie, le Mineralbad & Spa étant directement relié à Weggis par le téléphérique et à Vitznau par le chemin de fer à crémaillère. Le bâtiment, construit dans le respect de la norme Minergie®, est chauffé par des pellets de bois provenant exclusivement du Rigi.

Bâtiment sportif sur l’Allmend à LucerneDans le nouveau bâtiment sportif du groupe de placement CSF RES, sur l’Allmend, à Lucerne, l’ambiance est moins calme. Ce bâtiment fait partie d’un ensemble qui rassemble également le nouveau stade de football Swissporarena ainsi que les deux tours d’habitation HOCHZWEI. Bâti pour un volume d’investissement de CHF 79,1 millions (hors extension), il se compose d’une piscine avec cinq bassins, du Fitnessparc Allmend Lucerne de Migros, d’un double gymnase et du centre de santé Medbase. Pour le raffermissement musculaire avant ou après le sport, la filiale Migros propose des solutions simples et modulaires.

Pour l’exploitation de la piscine, qui a ouvert ses portes le 1er août 2012, la ville a loué le gros œuvre dans le bâtiment sportif et mis elle-même à disposition CHF 14,9 millions pour l’extension destinée à la location.

Le Fitnessparc Allmend, ouvert à la même date, possède la plus grande installation d’entraînement d’endurance et de musculation de Suisse centrale, une grande salle de gymnas-tique et un studio Pilates. Viennent s’y ajouter un espace sauna, un jardin Kneipp en extérieur ainsi qu’une grotte de sel.

Le gymnase double est loué sur le long terme par le canton de Lucerne, qui a investi CHF 3,4 millions dans l’extension destinée à la location. Depuis septembre 2012, il est utilisé par la haute école pédagogique de Suisse centrale de Lucerne (PHZ), qui forme quelque 430 étudiants en sport, et par la Hochschulsport Campus Luzern (HSCL).

Le centre de santé de l’entreprise Medbase, qui appartient au groupe Migros, travaille sous le label «Swiss Olympic Medical Center» pour le suivi des sportifs de pointe et des athlètes de la relève avec la médecine du sport de Nottwil du Centre suisse de paraplégiques et de l’hôpital cantonal de Lucerne. Pour la première fois en Suisse centrale, une chambre froide a été intégrée au centre de santé. Elle est à la disposition des sportifs et des patients qui souhaitent accroître leurs performances ou atténuer leurs douleurs.

Bâtiment Selecta à Kirchberg BEEn mai dernier, Selecta AG a pu acheter son premier centre logistique et de bureaux à Kirchberg BE. Le groupe spécialisé dans la restauration collective, qui loue les quelque 13 000 m2 de surface pendant 20 ans, a participé de manière détermi-nante à la conception du bâtiment. Les premiers retours des collaborateurs qui jouissent de places de travail ultra- modernes sont très positifs. Le groupe de placement CSF RES a investi CHF 40,5 millions dans le nouveau bâtiment. Il contribue en même temps à la diversification et au rajeunissement du portefeuille.

Les bâtiments du groupe de placement CSF RES construits ces derniers mois ont des affectations très diverses mais se caractérisent tous par une architecture haut de gamme, un emplacement de grande qualité et des baux de longue durée.

Bâtiment sportif sur l’Allmend à Lucerne

Mineralbad & Spa Rigi Kaltbad

Bâtiment Selecta à Kirchberg BE

Thème «Eau / aventure / sport» au CSF RES 2012

Objets Affectation Nom Exploitant EG

Berne Hammam & Spa Oktogon ASR MLG

Schönbühl Bains de sel et spa Solbad Schönbühl ASR MLG

Samedan Bains minéraux et spa – ASR MLG

Pratteln Centre aquatique aquabasilea Swiss Spa Management AG Marazzi

Lucerne Bâtiment sportif Sportgebäude Ville / Migros Halter

Rigi Kaltbad Bains minéraux – ASR MLG

Projets en cours d’exécution

Tessin Centre aquatique Splash e Spa Splash e Spa Garzani

Projets validés en cours d’évaluation

Lostorf Bains thermaux – ASR MLG


Credit Suisse Fondation de placement Real Estate Switzerland Commercial (CSF RES Commercial)


Property Asset Manager Urs Frey

Construction Martin Munz


Team

Product Manager

Stefan Bangerter

CSF RES CommercialMise en œuvre systématique de la stratégie de placement

Entretien avec Philipp Schoch, responsable Center Management Est/Centre, Wincasa SA«Si le positionnement est bon, le succès du centre est assuré»

La gestion de produit avait donné la priorité à une mise en œuvre systématique de la stratégie de placement en se concentrant sur l’immobilier de bureaux et de commerce de détail (95,4 %). Pendant l’exercice, cinq immeubles d’une valeur vénale de CHF 195,6 millions ainsi qu’un projet de nouveau bâtiment proche d’une sortie d’autoroute ont été acquis à Morges. Ce dernier sera achevé à la milieu de l’année 2014.

L’orientation proche du marché ainsi qu‘une approche systématique de la gestion et du soin des locataires et des surfaces louées sont validées par un taux de vacance exceptionnellement bas. Le taux de perte sur loyers a reculé, passant de 3,9 % à 3,0 %. Les acquisitions réalisées durant l’exercice 2011/2012 ont sensiblement contribué à cette évolution. Tous ces nouveaux achats sont loués sur le long terme à des locataires de premier ordre. Le revenu locatif net, qui s’élève à CHF 29,8 millions, a dépassé de 14,7 % le chiffre enregistré à la même période l’année précédente. La marge EBIT a pu être augmentée de 81,3 % à 81,4 %. La valeur nette d’inventaire (VNI) a atteint,

Durant son deuxième exercice, le groupe de placement CSF RES Commercial a poursuivi son expansion, augmentant au 30 juin 2012 sa fortune globale de CHF 505,9 millions à CHF 744,7 millions.


n Immeubles 95,4 % commerciauxn Immeubles en construction 4,6 % (y c. terrain)


Taux des pertes sur loyers 2,98 %Quote-part des fonds étrangers 34,43 %Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 81,43 %Quote-part des charges d’exploitation 0,53 % du fonds (TERREF)Rentabilité des fonds propres (ROE) 4,84%Rendement sur distribution n/iQuote part de la distribution n/iRendement des placements 4,89 %Coefficient d’endettement 36,97 %Rentabilité du capital investi (ROIC) 4,06 %







Levée de CHF 250 millions de fonds propres

A l’occasion d’une deuxième ouverture, le groupe de placement CSF RES Commercial a levé, en juillet 2012, CHF 250 millions de fonds propres. Comme les investis-seurs ont souscrit CHF 652,7 millions, il a fallu de nouveau réduire les attributions. Les nouveaux fonds seront utilisés d’une part pour réduire l’endettement et d’autre part pour poursuivre le développement du portefeuille. Le groupe de placement CSF RES Commercial vise un rendement annuel compris entre 4,5 % et 5 % et dispose désormais, au 30 juin 2012, d’une fortune globale de CHF 744,7 millions.

Philipp Schoch: «En matière de mix des locataires, il est important de

ne pas se laisser guider par ses préférences personnelles à l’égard

de certaines marques.»

Monsieur Schoch, quelles sont les spécificités de l’ex-ploitation d’immeubles du commerce de détail?Dans l’immobilier du commerce de détail, l’exploitant est déterminant. Le bailleur doit comprendre le locataire ainsi que son modèle commercial et connaître ses clients afin de pouvoir maximiser son revenu global. Dans l’immobilier de bureaux, c’est plus rarement le cas, et encore moins pour ce qui est des appartements.

Quand la collaboration entre le propriétaire de l’im-meuble et direction d’un centre commercial est-elle idéale?Une collaboration idéale existe lorsque chacun a conscience de ses points forts et qu’il existe une confiance mutuelle. Si le propriétaire et la direction ne poursuivent pas les mêmes objectifs à l’égard de l’immeuble, tout devient plus compliqué, y compris les activités quotidiennes.

Dans quels domaines les divergences d’opinions sont-elles les plus fréquentes?Il est important de ne pas se laisser guider par ses propres préférences à l’égard de certaines marques, mais de donner la priorité aux exigences données (site, environnement et clients).

Comment concilier au mieux un mix idéal de locataires et les attentes du propriétaire en termes de rendement? Un mix idéal de locataires n’apporte peut-être pas au début le rendement maximal, mais positionne un centre dans son marché. Si le positionnement est bon, le succès du centre est assuré. Dès lors la demande de surfaces augmente et celles-ci se louent plus cher.

Est-il judicieux de faire des concessions sur les loyers dans le but d’y attirer certains locataires?Oui, si ces locataires améliorent le mix ou exercent un pouvoir d’attraction élevé sur les clients. Ils sont alors susceptibles d’accroître les revenus des autres locataires du centre.

L’an dernier, plus de 70 000 m2 de surfaces ont été construites. D’autres surfaces sont en cours d’étude ou de réalisation. Le seuil de saturation n’est-il pas encore atteint?De manière générale, il est faux d’affirmer que la Suisse a trop de magasins. Selon la situation, le seuil de saturation n’est pas encore atteint, surtout pour les bons emplacements. Il est vrai cependant qu’il faut aujourd’hui plus de temps pour atteindre la productivité nécessaire. Pour pouvoir répondre à cette question, tout dépend du lieu.

Selon vous, quels types de centres commerciaux sont menacés à moyen et long terme?Tous ceux qui ne sont pas gérés de manière active et qui n’offrent pas de réponse aux tendances de fond telles que le vieillissement de la population ou la croissance du commerce en ligne.

Quelle est la vigueur du commerce en ligne?La part de marché du commerce en ligne ne cesse de croître. On parle déjà aujourd’hui d’«omnichannel retailing» pour désigner le client qui achète ses produits et services en ligne, via une application mobile ou dans un magasin.

Philipp Schoch

Depuis l’été 2012, Philipp Schoch, 32 ans, économiste d’entreprise HES, est directeur Center Management Est/ Centre de Wincasa SA. Il a auparavant occupé, durant trois ans, le poste de directeur du centre Sihlcity. Il a fait ses armes au sein du Center Management de Wincasa SA et du centre commercial Glatt.

au 30 juin 2012, CHF 1099.12 par part (contre CHF 1047.92 l’an dernier). Le rendement de placement a aug-menté de 4,8 % à 4,9 %.

A long terme, quels segments du commerce de détails croîtront le plus?Les magasins de luxe et les discounters. Le moyen de gamme et les organisations non verticalisées risquent d’être soumis à une pression accrue. Toutefois, certains analystes estiment que le segment moyen va gagner en importance dans le futur car celui-ci représente la majeure partie du commerce de détail. L’évolution des foodstore locations, par exemple, promet d’être passionnante. Il y est proposé au client un mix entre une expérience d’achat et une expérience culinaire.


Immobilier du commerce de détailLes marchés ne se vendent pas tout seuls

Le groupe de placement CSF RES Commercial réalise plus d’un tiers de son revenu locatif dans le commerce de détail et le commerce spécialisé. Ces surfaces contribuent sensiblement à la bonne performance. Or des résultats solides ne sont pas le fruit du hasard mais celui d’un travail intense qui commence dès la recherche d’objets à acheter. Ceux-ci doivent impérati-vement se trouver sur un emplacement bien desservi, offrir un mix satisfaisant de locataires et générer, de manière avérée, des revenus élevés. A cet égard, il ne suffit pas d’extrapoler des chiffres du passé. Les facteurs d’implantation, les flux de circulation et la fréquentation des clients peuvent varier de la même façon que l’environnement concurrentiel. Si de nouveaux marchés émergent dans la zone de chalandise d’un centre commercial, il existe le danger que les fréquentations et le pou-voir d’achat se déplacent durablement. Par conséquent, la sor-tie d’un locataire principal peut entraîner une dévaluation et, partant, le déclin insidieux d’un immeuble de commerce de détail.

En revanche, l’adéquation à long terme d’un immeuble de commerce de détail sur les plans architectural et de la technique du bâtiment est plus facile à évaluer. La surface globale convient-elle? Les différentes surfaces louées et les plans d’ensemble sont-ils adaptés aux affectations futures? L’infras-tructure convient-elle pour les livraisons et la logistique mar-chandises? Les structures autorisent-elles une revitalisation ou un repositionnement de l’immeuble à l’avenir?

La clé du succès: les hommes derrière le projetL’adéquation d’une construction est une condition préalable indispensable, mais non suffisante pour réussir durablement dans le commerce de détail. La qualification des personnes responsables de l’exploitation et de la gestion d’un objet est au moins aussi importante. A cet égard, le responsable du marketing ou le directeur du centre, qui entretiennent un contact étroit avec les différents spécialistes de l’investisseur, jouent un rôle de premier plan. Ensemble, il s’agit de déve-

Une stratégie de placement fructueuse au moyen d’immeubles de commerce de détail nécessite, outre des immeubles adéquats, une grande expérience sectorielle et un important savoir-faire professionnel.

Fachmarktcenter Grüzepark, Winterthour

Adresse Industriestrasse 43/44,

8400 Winterthour

Construction Bâtiment Nord (Micasa) 1979,

Bâtiment Sud 2006

Rénovation/modernisation Bâtiment Nord (Micasa) 2004

Surface du terrain 48 637 m2

Valeur vénale CHF 88,0 mio.

Revenu locatif annuel visé CHF 4,2 mio.

Surface locative totale 22 198 m2

Surface locative vente 15 859 m2

Surface locative entrepôts, 6 339 m2

artisanat et industrie

Places de stationnement 280

Locataire principal Migros Suisse orientale avec

OBI, SportXX, M-Electronics,

Micasa et Office World

Situation A proximité de la gare de

Winterthour

Chiffres-clés au 30.6.2012 / Source: Credit Suisse SA

Shopping Center Parc du Rhône, Collombey

Adresse Route de Montagnier, 1868

Collombey-Muraz VS

Construction 2003






Surface locative 17 m2

bureaux/travaux


usages divers


Locataire principal Groupe Coop avec supermarché,

grande surface de bricolage,

magasin Interdiscount, magasin

Fust, restaurant et station-service

Situation A proximité de l’autoroute A9

en direction de Lausanne ou de

Martigny


Centre commercial, Matran

Adresse Rue du Bois, 1, 3, 5,

1753 Matran FR

Construction 2007






Surface locative 4 697 m2

bureaux et entrepôts


Locataire principal Coop, Halle aux boissons

(marché spécialisé dans les

boissons), garage automobile,

diff. sous-locataires de Coop

tels que Chicorée, Dosenbach,

Fust et Interdiscount

Situation A proximité directe de la sortie

«Matran» sur l’autoroute A12


Surfaces de vente en portefeuille

Surfaces de vente en portefeuille

Surfaces de vente en portefeuille Surfaces de vente en portefeuille

Bâtiment administratif et commercial, Spreitenbach

Adresse Industriestrasse 171,

8957 Spreitenbach

Construction 1969 / 2003

Valeur vénale per 30.6.11 CHF 85,8 mio.





Surface locative 9 280 m2

bureaux et entrepôts


Locataire principal Globus, Interio

Situation Au voisinage de Shoppi Tivoli

Spreitenbach, plus grand centre

commercial de Suisse, et

d’autres marchés spécialisés à

forte fréquentation


Les données-clés des quatre objets indiquent comment le groupe de placement CSF RES Commercial applique sa stratégie de placement dans le secteur du commerce de détail. Les sites des immeubles sont attrayants et dévelop-pables. Les locataires principaux sont les groupes Coop et Migros, vedettes de la grande distribution en Suisse, qui sont dirigées depuis des années de manière professionnelle et prospère.

Partenariat avec des professionnels

lopper et de mettre en œuvre des stratégies poursuivant un objectif très simple: la réalisation d’un chiffre d’affaires crois-sant ou continuellement élevé, produisant des flux de tréso-rerie fiables.

L’importance extrême d’une collaboration étroite entre la direc-tion du centre, l’exploitant et les représentants du propriétaire apparaît lors du choix des locataires. L’objectif visé est un mix idéal, qui ne doit toutefois pas être considéré comme une grandeur statique. Les produits et les marques qui sont for-tement demandés à une saison donnée peuvent devenir de «vieux rossignols» six mois plus tard.

Gérer des conflits d’objectifs met aussi les parties prenantes à l’épreuve. Un exemple: les consommateurs possèdent des exigences élevées à l’égard de la propreté, de la sécurité et du corporate design d’un centre. Le propriétaire de l’immeuble comprend parfaitement ces exigences. Mais il souhaite éviter que les coûts du facility management ne pèsent trop sur le rendement. L’utilisation des nombreux leviers ayant une inci-dence sur la réussite d’un immeuble de détail nécessite beau-coup d’expérience et de savoir-faire, notamment de la part de l’investisseur. Ceci permet de garantir que le potentiel de rendement, qui est supérieur à celui des immeubles de bureaux ou d’habitation, peut être réellement exploité.


CSF RES DynamicConcentration sur le logement et la qualité

Logements en locationLa demande soutenue par l’immigration

Au cours de l’exercice 2011/2012, un immeuble résidentiel a été acquis à Berthoud (BE), ainsi qu’un terrain à bâtir à Thayngen (SH), pour une valeur vénale de CHF 5,3 millions. L’immeuble, d’une valeur de CHF 4,4 millions, a été intégré dans le portefeuille en tant qu’apport en nature d’une caisse de pension. Six immeubles d’une valeur vénale totale de CHF 15,1 millions ont été vendus. Ils n’étaient plus conformes à la stratégie de placement du groupe de placement CSF RES Dynamic ou affichaient un potentiel de rendement insuffisant sur le long terme. La fortune globale au 30 juin 2012 atteignait CHF 471,5 millions (contre CHF 461,5 millions l’année précédente).

Les revenus locatifs ont crû de 3,5 %, pour s’établir à CHF 26,2 millions, le taux de perte sur loyers dépassant légèrement, avec 5,4 %, le niveau de l’année précédente (5,0 %). La marge EBIT a atteint 72,4 % (72,4 %). La valeur nette d’inventaire (VNI) a atteint, au 30 juin 2012, CHF 1252.88 par droit (contre CHF 1309.78 à la même période de l’année précédente). Le rendement du placement a baissé de 4,7 % à 4,5 %.

Les perspectives économiques actuelles et la fuite vers le franc suisse incitent la Banque nationale suisse à continuer de se concentrer sur l’évolution du franc et à poursuivre sa politique de taux bas. «L’immigration, qui a, sur le marché immobilier, un effet stimulant encore plus important que la baisse des taux, s’avère ne pas avoir été affectée par l’infléchissement conjonc-turel général depuis le milieu de l’an dernier et a même aug-menté encore davantage que l’année dernière au cours des premiers mois de l’année 2012», observe Fredy Hasenmaile, responsable de l’analyse immobilière au sein d’Economic Re-search du Credit Suisse. Du côté des revenus aussi, la demande s’est avérée supérieure durant l’année courante.

Pendant l’exercice 2011/ 2012 (au 30 juin 2012), le groupe de placement CSF RES Dynamic a renforcé son centrage sur le segment du logement. La part des immeubles d’habitation a grimpé de 72,1 % à 76,9 % du revenu locatif global.

Le segment de marché des logements locatifs demeure dans une situation saine grâce à des facteurs fondamentaux robustes. Un nouveau déplacement vers la propriété du logement et une production excessive de logements locatifs pourraient freiner le potentiel de rendement.

Les augmentations des salaires nominaux modérées en 2012 se transforment, grâce à l’inflation négative, en un gain réel, supérieur à la moyenne, qui devrait, suivant les prévisions, dépasser les 1 %.

Dynamisme dans les régions à forte immigrationC’est le marché de la propriété du logement qui enregistre la plus forte demande. Toutefois, l’offre de logements en propriété étant très faible et de nombreux immigrants privilégiant le loge-ment locatif durant la première phase de leur installation, la demande est également forte sur le marché du logement loca-

tif. Seuls deux secteurs connaissent des difficultés de commer-cialisation des logements locatifs: le segment haut de gamme, le plus exposé à la concurrence de la propriété du logement, dont l’attractivité est fonction des taux, ainsi que les régions ayant une forte production de logements locatifs. Concernant la croissance des loyers, elle a été très dynamique dans la région lémanique, la Suisse centrale et la région de Zurich au premier trimestre 2012, des régions traditionnellement privilégiées par les immigrants. En Suisse centrale, il s’agit principalement d’une immigration intérieure.

Tant que le taux de change de l’euro se maintiendra à CHF 1.20, les conséquences de l’environnement économique mondial défavorable sur la conjoncture nationale sont trop faibles pour avoir une incidence tangible sur le marché immobilier suisse. Au contraire, les taux bas et l’inflation négative ren-forcent le pouvoir d’achat des ménages de Suisse. Sur le moyen terme, Fredy Hasenmaile table toutefois sur une augmentation des difficultés découlant du développement notable de l’offre de logements locatifs.

Credit Suisse Fondation de placement Real Estate Switzerland Dynamic (CSF RES Dynamic)


Property Asset Manager Reza Oliai

Construction Torsten Gottsmann


Product Manager

Stephan Auf der Maur

Team


n Immeubles d’habitation 76,9 %n Immeubles à usage 10,1 % commercialn Immeubles mixtes 9,1%n Parts de copropriété 2,6 %n Immeubles en construction 1,3 % (y c. terrain)


Taux des pertes sur loyers 5,37 %Quote-part des fonds étrangers 14,79 %Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 72,35 %Quote-part des charges d’exploitation 0,81 % du fonds (TERREF)Rentabilité des fonds propres (ROE) 5,21%Rendement sur distribution n/iQuote part de la distribution n/iRendement des placements 4,54 %Coefficient d’endettement 19,11%Rentabilité du capital investi (ROIC) 4,46 %







En portefeuille: Grundweg 2 – 4 / Pfingststrasse 9, Altdorf


Haltingerstrasse, BâlePetit, joli et proche

Ensemble résidentiel d’Oberbild, ThayngenLes familles dynamiques en ligne de mire

La maison se trouvant au centre de cette construction habi-table à Kleinbasel n’est pas représentative vue de l’extérieur. Son grand atout réside dans sa situation privilégiée en plein centre-ville, près de la Foire de Bâle. Le centre historique de l’autre côté du Rhin est lui aussi très proche. La surface des appartements est un autre point fort du bâtiment, construit en 1955, il possède cinq étages ainsi qu’un attique. Sur onze unités, on compte sept 2 pièces d’une surface de 55 m2. En raison de l’augmentation des ménages unipersonnels, ce type d’appartement est aussi très recherché à Bâle. S’ils sont

A Thayngen, dans le canton de Schaffhouse, le groupe de placement CSF RES Dynamic a réussi à acheter à la com-mune quelque 7 000 m2 de terrain à bâtir, afin d’y réaliser un projet d’habitation d’ici à la fin janvier 2014. Le terrain est situé dans la région d’Oberbild, entre le Zieglerweg et la Biberstrasse, où se trouve également l’accès au parking souterrain, qui compte 35 places.

Des loyers sur le segment de prix moyenL’«ensemble optimal», suivant le titre employé par le «Schaf-fhauser Nachrichten» fin novembre 2011 avant la décision du conseil municipal de vendre le terrain (réalisée entre-temps), se compose de quatre maisons de deux étages avec attiques. Sur les 34 appartements, 18 unités sont des 3,5 pièces, 8 des 4,5 pièces et 8 autres des 2,5 pièces. Cette répartition des surfaces indique qu’elles s’adressent princi-palement aux familles. Les loyers évolueront sur le segment moyen, conformément à la stratégie de la commune de positionner Thayngen comme un lieu de travail et d’habitation de qualité supérieure.

La construction des quatre bâtiments, conformes aux normes Minergie® ainsi qu’aux exigences du label greenproperty, a commencé en août 2012. L’achèvement des travaux est prévu pour fin janvier 2014. Le groupe de placement CSF RES Dynamic, qui a investi pas moins de CHF 13,3 millions

Le petit immeuble d’habitation sur la Haltingerstrasse, à proximité de la Foire de Bâle, a été entièrement rénové et reloué.

Le groupe de placement CSF RES Dynamic réalise quatre bâtiments avec 34 appartements de conception moderne. Le groupe-cible concerne notamment les familles à la recherche d’une architecture haut de gamme et d’une situation attrayante dans un quartier résidentiel calme.

en outre entièrement rénovés et que leur esthétique et leur fonctionnalité sont très proches de ceux des appartements neufs, la demande est nécessairement au rendez-vous.

Un programme de rénovation completC’est l’expérience qu’ont vécue les responsables du groupe de placement CSF RES Dynamic après l’achèvement des travaux de rénovation en juillet 2012. En 2011, ils avaient décidé de donner congé aux locataires existants afin de mettre en œuvre le plus efficacement possible le programme de réno-

dans l’ensemble, pourra ainsi ajouter à son portefeuille immo-bilier quatre maisons d’habitation aux façades vitrées très modernes, d’une surface habitable de presque 3 000 m2. Logiquement, il est encore difficile d’établir des prévisions

vation étendu. Les mesures englobaient le remplacement des installations techniques domestiques notamment les installa-tions électriques, la rénovation des cuisines et des pièces humides (douches au lieu de baignoires), la rénovation des sols et des murs, l’installation de nouvelles fenêtres avec des stores à lamelles (plutôt que des volets en bois), l’amélioration des performances énergétiques de la façade, également joli-ment repeinte, une nouvelle porte d’entrée, un nouveau sys-tème de fermeture avec un interphone et un éclairage d’esca-lier lumineux. Tous les appartements disposent d’une machine à laver individuelle et d’un sèche-linge. L’immeuble de la Haltingerstrasse est ainsi devenu une adresse de résidence durablement attractive.

en matière de location. Toutefois, diverses demandes informelles et l’étroitesse du parc de logements vacants à Thayngen laissent à penser que le marché absorbera bien la nouvelle offre.

Chiffres-clés

Adresse Haltingerstrasse 78, 4057 Bâle

Construction 1955

Rénovation totale entre avril et août 2012

Surface du terrain 413 m2

Valeur vénale (au 30.06.2011) CHF 1,33 mio.

Volume d’investissement CHF 1,5 mio.


Places de stationnement 3 garages et une place extérieure

Entreprise totale Dürig Architekten AG


Chiffres-clés

Adresse Zieglerweg 28/30/32/34, 8240 Thayngen

Construction/rénovation Août 2012 à janvier 2014 (aménagements extérieurs en mars 2014)


Valeur vénale CHF 13,35 mio. (à l’achèvement des travaux)


Surface locative des logements 2 967m2

Nombre total d’appartements 34

2½ pièces 8

3½ pièces 18

4½ pièces 8

Places de stationnement 56 (y c. parking visiteurs)

Bureau d’architectes Meyer Stegemann Architekten AG, Schaffhouse

Certificats visés Minergie®, greenproperty

Développement du projet/agence immobilière LBM Partner AG, Schaffhouse

Entreprise totale BW Generalbau AG, Winterthour



Commercialisation d’immeubles et médias sociauxUn instrument de dialogue rentable

Les médias sociaux ont également gagné le secteur immobilier. Les premières expériences menées par Real Estate Asset Management du Credit Suisse et par les groupes de placement CSF RES concernant les deux nouveaux ensembles Dreitakt à Dielsdorf et Sunnestrahl à Romanshorn sont positives, malgré une campagne minimaliste.

Pour bien utiliser les médias sociaux, il faut avoir conscience de leur place dans la hiérarchie de la communication. «Les médias sociaux ne sont jamais le média principal utilisé, car ils ne sont pas maîtrisables à 100 %. Dans le cas de Facebook, par exemple, on ne dispose pas d’une réelle maîtrise de la mise en page et du contenu mis en ligne. En outre, les directives de programmation de Facebook changent constamment, de sorte qu’il faut parfois procéder à des adaptations ou des modifica-tions dans l’urgence.» Roland Sennhauser, partenaire de la société Match Communications à Zurich, spécialisée dans la commercialisation d’immeubles, a vécu l’expérience plus d’une fois, notamment avec deux immeubles du groupe de placement CSF RES.

Concentration sur FacebookS’agissant des deux ensembles Dreitakt à Dielsdorf et Sunnestrahl à Romanshorn, une étude a montré qu’il y avait un intérêt pour l’échange d’idées au sujet de l’appartement visé. Le choix s’est donc porté sur Facebook afin de permettre le dialogue et le partage de photos et de vidéos. Dans un premier temps, les réseaux sociaux tels que Twitter ou Youtube ont été écartés, ceux-ci n’offrant pas l’interaction souhaitée avec le groupe-cible. Il a ensuite fallu déterminer les objectifs et la stratégie de la présence sur Facebook. Objectif premier: gagner des fans et diffuser plus largement le message de commercialisation par l’intermédiaire de la communauté Face-book. Objectif secondaire: permettre l’interaction entre les fans et l’entreprise de commercialisation et favoriser l’échange entre

Campagne Dreitakt: www.dreitakt.ch Campagne Sunnestrahl: www.natuerlich-romanshorn.ch

personnes partageant les mêmes idées.Activation et promotion précoces des pages de fansPour les deux ensembles de Real Estate Asset Management du Credit Suisse, les pages fan ont été activées tôt afin de publier des informations et des photos en continu. Des bro-chures, des flyers, des sites Web mais aussi des annonces sur Facebook ont servi à la promotion de la page fan. Ces annonces peuvent être adaptées très précisément aux groupes-cibles individuels par âge, lieu de résidence, etc. Un concours a éga-lement été intégré aux annonces afin d’inciter les utilisateurs à cliquer dessus et à accéder directement à la page fan, avec à la clé, en cas de conclusion d’un contrat, la possibilité de gagner un bon d’achat pour du mobilier, un iPod ou des prestations de services LIVING SERVICES.

Les personnes qui se sont inscrites comme fans sur Facebook étaient régulièrement informées de l’état d’avancement des travaux, disposaient d’informations sur les aménagements exté-rieurs et recevaient des éléments de la campagne de commu-nication sous forme écrite et visuelle. Concernant l’ensemble Dreitakt à Dielsdorf, il était ainsi possible de se renseigner sur les magasins avoisinants au moyen de messages vidéo et de recevoir une offre. Ces vidéos ont fait l’objet d’un teasing sur Facebook. Certains fans ont également téléchargé leurs propres photos et se sont échangé des informations au moyen des pages fan. Au bout du compte, la page Facebook a rassemblé 163 fans et la plupart des appartements ont été loués avant la fin des travaux.

Pour toute information au sujet de chacun des groupes

de placement, nous vous prions de vous référer au chapitre

le concernant.

CREDIT SUISSE SA

Asset Management

Real Estate Asset Management

Sihlcity – Kalandergasse 4, 8070 Zurich

Tél. 044 333 44 67, Fax 044 332 10 82

E-mail: [email protected]

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Actuel: étude sur la décarbonisation du secteur immobilier.Cette étude a pour but de comprendre comment les banques peuvent investir afin de réduire le CO2. Car, dans les placements immobiliers, il existe de grandes possibilités d’influer sur la diminution de la teneur en carbone. Le potentiel de cette approche est évalué en prenant l’exemple concret de Real Estate Asset Management du Credit Suisse.

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Newsflash Groupes de placement immobiliers de …...2 Newsflash octobre 2012 Credit Suisse Fondation de placement Real Estate Switzerland (CSF RES) Roger Bernet: «Le nouveau Mineralbad