Nos locataires, des clients avant tout

Nos locataires,des clientsavant tout Rapport de gestion 2018

Rapport de gestion

Exercice clos le 31 décembre 2018

Table des matières

29 Introduction

29 Énoncés prospectifs – Mise en garde

30 Mesures financières non conformes aux IFRS

30 Présentation du fonds

31 Objectifs et stratégies d’affaires

31 Faits saillants du trimestre et de l’exercice clos le 31 décembre 2018

33 Renseignements financiers choisis

34 Information annuelle choisie

35 Information trimestrielle choisie

35 Portefeuille immobilier

37 Opérations immobilières

40 Résultats d’exploitation

47 Résultats d’exploitation – portefeuille comparable

48 Bénéfice distribuable et distributions

50 Fonds provenant de l’exploitation (FPE)

51 Fonds provenant de l’exploitation ajustés (FPEA)

53 Information sectorielle

54 Situation financière

54 Actifs

58 Ressources de capital

63 Développement durable

64 Impôts sur le revenu

65 Imposition fiscale des porteurs de parts

65 Méthodes et estimations comptables

65 Nouvelles conventions comptables

67 Risques et incertitudes

67 Contrôles et procédures de communication de l’information et contrôle interne à l’égard de l’information financière

68 Annexe 1 – Indicateurs de performance

68 Annexe 2 – Définitions

Fonds de placement immobilier BTB – Rapport de gestion – 31 décembre 2018

IntroductionCe rapport de gestion a pour objectif de permettre au lecteur d’évaluer les résultats d’exploitation du Fonds de placement immobilier BTB (« BTB » ou le « Fonds ») pour l’exercice clos le 31 décembre 2018 ainsi que la situation financière à cette date. Il présente également les stratégies commerciales du Fonds et les risques auxquels il est exposé. Ce rapport de gestion en date du 8 mars 2019 doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés audités et les notes afférentes des exercices clos le 31 décembre 2018 et 2017. Il fait état de toute information importante disponible jusqu’à la date de ce rapport. Les états financiers consolidés annuels du Fonds ont été dressés selon les Normes internationales d’information financière (« IFRS »), telles qu’elles sont publiées par l’International Accounting Standard Board (« IASB »). À moins d’avis contraire, les montants sont présentés en milliers de dollars canadiens, sauf les montants par part et par pied carré. Les montants par part sont calculés selon le nombre moyen pondéré de parts en circulation au cours des trimestres et exercices clos les 1 décembre 2018 et 2017. Des renseignements supplémentaires au sujet du Fonds, incluant sa notice annuelle 2018, sont disponibles sur le site web des Autorités Canadiennes en Valeurs Mobilières (« ACVM ») à l’adresse www.sedar.com et sur notre site web au www.btbreit.com.

Le Comité d’Audit et le Conseil des fiduciaires du Fonds ont approuvé le contenu de ce rapport de gestion et les états financiers annuels.

Énoncés prospectifs – Mise en gardeÀ l’occasion, nous faisons des déclarations prospectives verbalement ou par écrit au sens de certaines lois sur les valeurs mobilières applicables au Canada. Nous pouvons faire ces déclarations dans le présent document, dans d’autres documents déposés auprès des organismes de réglementation canadiens, dans des rapports aux porteurs de parts et dans d’autres communications. Ces déclarations prospectives comprennent notamment les déclarations concernant nos objectifs futurs, ainsi que les stratégies concernant la réalisation de nos objectifs, de même que les déclarations concernant nos opinions, perspectives, projets, objectifs, attentes, prévisions, estimations et intentions. Les mots « peuvent », « pourraient », « devraient », « perspectives », « croire », « projeter », « prévoir », « estimer », « s’attendre », « se proposer » et l’emploi du conditionnel ainsi que les mots et expressions semblables visent à dénoter des déclarations prospectives.

De par leur nature même, les déclarations prospectives comportent de nombreux facteurs et hypothèses, et font l’objet d’incertitudes et de risques intrinsèques, tant généraux que particuliers, qui entraînent la possibilité que les prédictions, prévisions, projections et autres déclarations prospectives ne se matérialisent pas. Nous déconseillons aux lecteurs de se fier indûment à ces déclarations étant donné que les résultats réels pourraient différer sensiblement des attentes exprimées dans ces déclarations prospectives, en raison d’un certain nombre de facteurs importants, notamment : la conjoncture économique générale au Canada et ailleurs dans le monde ; les effets de la concurrence dans les marchés où nous exerçons nos activités ; l’incidence des modifications apportées aux lois et aux règlements, y compris les lois fiscales ; la réussite de la mise en œuvre de notre stratégie ; notre capacité de mener à bien des acquisitions stratégiques et de les intégrer avec succès ; la dilution éventuelle ; notre capacité d’attirer et de conserver des employés et des dirigeants clés ; la situation financière de nos locataires ; notre capacité à refinancer nos dettes à leur échéance et à louer des locaux vacants ; notre capacité à compléter des développements selon nos plans et échéanciers et à mobiliser des fonds pour financer notre croissance ainsi que les variations des taux d’intérêt. Nous informons nos lecteurs que la liste susmentionnée de facteurs importants susceptibles d’influer sur nos résultats futurs n’est pas exhaustive. Les personnes, et notamment les investisseurs, qui se fient à des déclarations prospectives pour prendre des décisions ayant trait à BTB, doivent bien tenir compte de ces facteurs et d’autres faits et incertitudes. Des renseignements supplémentaires sur ces facteurs sont fournis à la rubrique « Risques et incertitudes » du présent rapport de gestion.

BTB ne peut garantir aux investisseurs que les résultats réels seront conformes aux déclarations prospectives, et BTB se dégage de toute obligation de mettre celles-ci à jour ou de les réviser pour refléter de nouveaux événements ou de nouvelles circonstances, sauf s’il y est tenu en vertu de la réglementation en valeurs mobilières applicable.

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Mesures financières non conformes aux IFRSLe « résultat d’exploitation net », le « résultat d’exploitation net du portefeuille comparable », le « bénéfice distribuable », les « fonds provenant de l’exploitation (« FPE ») », les « fonds provenant de l’exploitation ajustés (« FPEA »), le « bénéfice net et résultat global ajusté » et le « résultat net immobilier » ainsi que leurs informations par part le cas échéant, constituent des mesures de rendement non reconnues par les IFRS et leur définition n’est pas normalisée ou conforme aux IFRS. BTB utilise ces mesures pour aider le public investisseur à mieux interpréter les résultats d’exploitation et la performance du Fonds. Les IFRS désignent les normes internationales d’information financière définies et publiées par l’IASB, en vigueur en date du présent rapport.

Ces mesures ne peuvent être comparées aux mesures similaires utilisées par d’autres émetteurs. Cependant, BTB présente ses FPE conformément au Livre blanc de l’Association des biens immobiliers du Canada (« REALpac ») portant sur les fonds provenant de l’exploitation, mis à jour en février 2019. Certaines corrections ont été apportées aux calculs des FPE de la période cumulative et des périodes antérieures pour rendre ceux-ci conformes au Livre blanc.

Les règlements sur les valeurs mobilières exigent que ces mesures soient définies clairement, qu’elles fassent l’objet d’un rapprochement avec les mesures conformes aux IFRS les plus semblables et qu’on n’y accorde pas plus d’importance qu’aux mesures conformes aux IFRS.

IFRS 15 - « Produits des activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients »En mai 2014, l’IASB a publié l’IFRS 15 qui propose un modèle unique s’appliquant aux contrats avec des clients qui est entré en vigueur le 1er janvier 2018 avec application rétroactive.

L’adoption de la nouvelle norme n’a pas d’incidence significative sur les états financiers, sauf en ce qui a trait à la présentation du montant brut des recouvrements d’impôt foncier et des charges d’impôt foncier liés à certains locataires uniques ayant payé l’impôt foncier directement au nom du Fonds.

La présentation du montant brut plutôt que du montant net donne lieu à la comptabilisation, dans les produits locatifs, d’un montant additionnel au titre des recouvrements d’impôt foncier, montant qui est annulé par une augmentation correspondante des charges d’impôt foncier, ce qui ne génère aucun bénéfice d’exploitation net supplémentaire. En conséquence, les produits locatifs des immeubles et les charges d’exploitation du quatrième trimestre et de l’exercice 2017 ont été redressés respec-tivement de 680 $ et 2 721 $ pour rendre comparable la présentation de l’application d’IFRS 15.

Présentation du FondsBTB est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en société, créée et régie en vertu des lois de la province de Québec et conformément à un contrat de fiducie. BTB, qui a entrepris ses activités immobilières le 3 octobre 2006, détient, au 31 décembre 2018, 67 propriétés commerciales, de bureaux et industrielles dans les marchés primaire et secondaire. BTB est un important propriétaire immobilier dans les marchés géographiques du Québec et de l’est de l’Ontario. Les parts et les débentures convertibles de série E et de série F de BTB se négocient à la Bourse de Toronto sous les symboles « BTB.UN », « BTB.DB.E » et « BTB.DB.F » respectivement.

La gestion des immeubles du Fonds est majoritairement faite à l’interne. Ainsi, 65 des 67 immeubles du Fonds détenus au 31 décembre 2018 sont entièrement gérés par les employés du Fonds. L’objectif de la direction est de rapatrier à l’interne, lorsque les circonstances sont favorables, la gestion de ses immeubles aux termes des ententes qui lient le Fonds avec ses gestionnaires externes, permettant ainsi de réaliser des économies de charges d’exploitation, d’honoraires de gestion et de frais de location par une gestion centralisée et mieux contrôlée.

Le tableau suivant présente le sommaire du portefeuille immobilier.

Nombre de propriétés

Superficie locative (en pieds carrés)

Juste valeur (en milliers de $)

Au 31 décembre 2018(1) 67 5 431 863 839 015(1) Ces chiffres incluent une participation de 50 % dans un immeuble de 17 114 pieds carrés en banlieue de Montréal et une participation de 50 % dans deux immeubles totalisant 74 940 pieds carrés à Gatineau, Québec.

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La direction du Fonds est entièrement internalisée et aucune convention de services et de gestion d’actifs n’est en vigueur entre le Fonds et ses dirigeants. Le Fonds s’assure ainsi que les intérêts de la direction et de ses employés soient en accord avec ceux des porteurs de parts.

Objectifs et stratégies d’affairesL’objectif principal de BTB est de maximiser le rendement total pour les porteurs de parts. Ce rendement inclut des distributions en espèces et une appréciation à long terme de la valeur des parts. Plus spécifiquement, les objectifs sont les suivants :

(i) Produire des distributions mensuelles en espèces stables, fiables et fiscalement avantageuses pour les porteurs de parts ;

(ii) Faire croître les éléments d’actif du Fonds au moyen de stratégies de croissance interne et d’acquisitions relutives dans le but d’augmenter le revenu disponible et ainsi supporter les distributions ;

(iii) Optimiser la valeur des actifs par une gestion dynamique et maximiser ainsi la valeur à long terme des parts. Stratégiquement, BTB a acquis et a pour objectif d’acquérir des propriétés ayant un faible taux d’inoccupation, des locataires de qualité, un bon emplacement, un potentiel intéressant de renouvellement des baux et des locaux en bon état permettant de minimiser les dépenses futures de capitalisation.

Également, la direction du Fonds effectue régulièrement une évaluation stratégique de son portefeuille dans le but de déterminer la pertinence financière du maintien de certains investissements. Ainsi, le Fonds pourrait se départir de certains actifs dont la taille, l’emplacement et/ou la rentabilité ne correspondraient pas aux critères actuels du Fonds.

Dans de tel cas, le Fonds prévoit utiliser le produit de disposition de ces ventes d’actifs en diminution de la dette et/ou procéder à des acquisitions de propriétés relutives.

Faits saillants du quatrième trimestre clos le 31 décembre 2018• Croissance des produits locatifs de 8,2 %, à 22,1 millions $ ;• Croissance du résultat d’exploitation net(1) de 11,1 %, à 11,6 millions $ ;• Croissance de 6,9 % du résultat net immobilier du portefeuille comparable ;• Décroissance des principaux indices de performance principalement (bénéfice distribuable(1), FPE(1) et FPEA(1) par part)

à cause du départ non-anticipé de deux locataires, dont les espaces ont néanmoins été reloués depuis.

Faits saillants de l’exercice clos le 31 décembre 2018• Croissance des produits locatifs de 15,0 %, à 87,4 millions $ ;• Croissance du résultat d’exploitation net(1) de 17,9%, à 47,6 millions $ ;• Activités de location soutenues par le renouvellement de 455 000 pieds carrés de superficie locative et la location

deprès de 546 000 pieds carrés de superficie locative à de nouveaux locataires ;• Taux d’occupation constant à 91 % tout en considérant la faillite important d’un locataire important ;• Diminution du taux d’endettement total de 65 % à 62,5 % ;• Croissance des FPE récurrents, de 19 262 millions $ à 23 598 millions $ ;• Croissance des actifs totaux de 12,2 %, de 762 millions $ à 855 millions $ ;

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Achat et vente d’immeubles

• Le 19 janvier 2018, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 1863-1865 Autoroute Transcanadienne » à Dorval au prix de 5,650 millions $.

• Le 6 février 2018, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 2905, rue Marleau » à Cornwall au prix de 0,49 million $. • Le 19 février 2018, le Fonds a procédé à l’acquisition d’un immeuble commercial situé dans la ville de Delson,

province de Québec, pour une considération de 1,865 million $. • Le 26 février 2018, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 1100 et 1108-1136, boulevard St-Joseph »

à Drummondville au prix de 3,075 millions $. • Le 30 mai 2018, le Fonds a procédé à l’acquisition d’une partie résiduelle de 25 % de l’immeuble Complexe Lebourgneuf

Phase II situé dans la Ville de Québec au prix de 7,5 millions $. • Le 11 juillet 2018, le Fonds s’est porté acquéreur d’un immeuble d’usage mixte d’environ 31 000 pieds carrés situé

au « 1327-1333, rue Ste-Catherine Ouest et 1411, rue Crescent » au centre-ville de Montréal au prix de 25,2 millions $. BTB y a aménagé son siège social et y occupe environ 8 000 pieds carrés.

• Le 20 juillet 2018, le Fonds a disposé d’un immeuble commercial en redéveloppement situé à Thetford Mines, province de Québec. Cette propriété, connue sous le nom de « Promenades St-Noël » était entièrement vacante et a été disposée au prix de 0,475 million $.

• Le 31 juillet 2018, le Fonds s’est porté acquéreur au prix de 42,6 millions $ d’un centre commercial situé dans la ville de Lévis, province de Québec. D’une superficie de 205 000 pieds carrés, ce centre commercial a comme principal locataire Walmart et est situé à proximité du Carrefour Saint-Romuald récemment acquis par BTB.

• Le 16 août 2018, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 3036-3094 Chemin Chambly » à Longueuil, province de Québec au prix de 5,6 millions $.

• Le 18 octobre 2018, le Fonds a vendu six immeubles situés à Sherbrooke, province de Québec pour un produit de vente total de 30,5 millions $.

• Le 28 décembre 2018, le Fonds s’est porté acquéreur de deux immeubles de bureaux d’environ 152 000 pieds carrés situés au « 3111 et 3131, boulevard Saint-Martin Ouest » à Laval au prix de 24,5 millions $.

Activités de financement

• Le 19 juin 2018, le Fonds a complété l’émission de 6 250 250 parts, incluant l’option de sur-allocation, à un prix de 4,60 $ par part, pour un produit net des frais d’émission d’environ 27,2 millions $.

Transaction subséquente

• Le 31 janvier 2019, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 15-41, boulevard Georges-Gagné Sud » à Delson, province de Québec, au prix de 22,5 millions $.

Sommaire des éléments importants au 31 décembre 2018

• 67 immeubles• Environ 5,4 millions de pieds carrés locatifs• 855 millions $ d’actif total• 240 millions $ de capitalisation boursière

(1) Mesures financières non conformes aux IFRS.

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Renseignements financiers choisisLe tableau qui suit présente les faits saillants et des renseignements financiers choisis des trimestres et exercices clos les 31 décembre 2018 et 2017.

Périodes closes les 31 décembre (en milliers de dollars, sauf les ratios et données par part)

Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

Référence (page) $ $ $ $

Information financière

Produits locatifs 41 22 082 20 413(2) 87 423 76 039(2)

Résultat d’exploitation net(1) 42 11 624 10 460 47 637 40 394

Bénéfice net et résultat global 46 24 396 15 498 41 337 28 171

Résultat net immobilier du portefeuille comparable(1) 47 5 562 5 205 22 233 22 377

Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation

49

15 695

14 122

44 724

38 449

Bénéfice distribuable(1) 48 5 212 4 916 23 897 19 721

Distributions 48 5 859 5 079 22 154 18 486

Fonds provenant de l’exploitation (FPE)(1) récurrents 50 5 063 4 865 23 598 19 262

Fonds provenant de l’exploitation ajustés (FPEA)(1) récurrents

51

4 576

4 370

21 584

17 599

Actif total 54 855 223 762 390

Immeubles de placement 54 839 015 751 110

Emprunts hypothécaires 58 471 162 428 382

Débentures convertibles 59 48 716 48 183

Ratio d’endettement hypothécaire 60 55,8 % 56,5 %

Ratio d’endettement – Débentures convertibles 60 5,9 % 6,5 %

Ratio d’endettement – Ligne de crédit d’acquisition 60 1,8 % 2,2 %

Ratio d’endettement total 60 62,5 % 65,0 %

Taux d’intérêt moyen pondéré de la dette hypothécaire 58 3,99 % 3,72 %

Capitaux propres 62 298 377 248 947

Capitalisation boursière 240 633 222 262

Information financière par part

Parts en circulation (000) 62 55 318 48 423

Parts de catégorie B en circulation (000) 61 532 —

Nombre moyen pondéré de parts en circulation (000) 62 55 240 47 023 52 121 43 671

Nombre moyen pondéré de parts et de parts de catégorie B en circulation (000)

62

55 773

47,023

52 539

43,671

Bénéfice net et résultat global 46 43,7 ¢ 33,0 ¢ 78,7 ¢ 64,5 ¢

Bénéfice distribuable(1) 48 9,3 ¢ 10,5 ¢ 45,6 ¢ 45,2 ¢

Distributions 48 10,5 ¢ 10,5 ¢ 42,0 ¢ 42,0 ¢

Ratio de distribution (« payout ratio ») du bénéfice distribuable(1)

48

112,4 %

103,3 %

92,2 %

93,7 %

FPE(1) récurrents 50 9,1 ¢ 10,3 ¢ 45,0 ¢ 45,3 ¢

Ratio de distribution des FPE(1) récurrents 50 115,7 % 101,9 % 93,5 % 92,7 %

FPEA(1) récurrents 52 8,2 ¢ 9,3 ¢ 41,2 ¢ 40,3 ¢

Ratio de distribution des FPEA(1) récurrents 52 128,0 % 112,9 % 102,0 % 104,2 %

Capitaux propres 62 5,34 5,14

Cours boursier 4,35 4,59

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Imposition fiscale des distributions

Revenu 65 0,0 % 0,0 %

Report d’impôt 65 100 % 100 %

Information opérationnelle

Nombre d’immeubles 36 67 73

Superficie locative (milliers pi2) 36 5 432 5 435

Taux d’occupation 38 91,0 % 91,4 %

Croissance du taux moyen des baux renouvelés 38 3,3 % (0,4) % 2,7 % 5,6 %(1) Mesures financières non conformes aux IFRS. Voir les sections pertinentes pour et le rapprochement avec la mesure conforme aux IFRS la plus semblable et la définition en annexe 2(2) Redressé pour tenir compte de l’implantation rétroactive de l’IFRS-15. Voir page 30

Information annuelle choisie Le tableau suivant présente un sommaire de l’information financière du Fonds pour les trois derniers exercices.

Exercices clos les 31 décembre (en milliers de dollars, sauf les ratios et données par part)

2018

2017

2016

$ $ $

Produits locatifs 87 423 76 039 73 384(1)

Résultat d’exploitation net(2)(6) 47 637 40 394 41 339

Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement 22 142 10 855 6 200

Bénéfice net 41 337 28 171 22 085

Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation 44 724 38 449 39 850

Bénéfice distribuable(6) 23 897 19 721 19 711

FPE récurrents(3)(6) 23 598 19 262 17 710

FPEA récurrents(4)(6) 21 584 17 599 17 391

Distributions 22 154 18 486 16 443

Actif total 855 223 762 390 658 462

Dette non courante 519 878 476 565 432 042

Information financière par part

Bénéfice net 78,7 ¢ 64,5 ¢ 57,3 ¢

Bénéfice distribuable(6) 45,6 ¢ 45,2 ¢ 51,1 ¢

FPE récurrents(3)(6) 45,0 ¢ 45,3 ¢ 45,9 ¢

FPEA récurrents(4)(6) 41,2 ¢ 40,3 ¢ 45,1 ¢

Distributions 42,0 ¢ 42,0 ¢ 42,0 ¢

Ratio de distribution du bénéfice distribuable(5)(6) 92,2 % 93,7 % 83,4 %(1) Non redressé pour tenir compte de l’IFRS 15. Voir page 30.(2) Défini comme étant les produits locatifs moins les charges d’exploitation des immeubles de placement.(3) Voir « Fonds provenant de l’exploitation » en page 50 pour le rapprochement au bénéfice net.(4) Voir « Fonds provenant de l’exploitation ajustés » en page 51 pour le rapprochement au FPE et au bénéfice net.(5) Représente les distributions totales divisées par le bénéfice distribuable récurrent.(6) Mesures financières non conformes aux IFRS. Voir les sections pertinentes pour la définition et le rapprochement avec la mesure conforme aux IFRS la plus semblable.

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Information trimestrielle choisieLe tableau suivant présente un sommaire de l’information financière du Fonds pour les huit derniers trimestres.

(en milliers de dollars sauf pour les données par part)

2018 T-4

2018 T-3

2018 T-2

2018 T-1

2017 T-4

2017 T-3

2017 T-2

2017 T-1

$ $ $ $ $ $ $ $

Produits locatifs 22 082 23 098(3) 20 803 21 440 20 413 18 187 18 392 19 046

Résultat d’exploitation net(1) 11 624 13 330(3) 11 225 11 858 10 460 10 044 10 042 9 848

Bénéfice net et résultat global 24 396 5 793 4 593 6 555 15 498 4 327 4 362 3 984

Bénéfice net et résultat global par part

43,7 ¢

10,4 ¢

9,2 ¢

13,5 ¢

33,0 ¢

10,1 ¢

10,3 ¢

9,4 ¢

Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation

15 695

12 484

7 778

8 767

14 122

10 161

8 749

5 417

Bénéfice distribuable(1) 5 212 7 479 5 521 5 686 4 916 4 883 4 979 4 943

Bénéfice distribuable par part(1) 9,3 ¢ 13,3 ¢ 11,1 ¢ 11,7 ¢ 10,5 ¢ 11,4 ¢ 11,7 ¢ 11,7 ¢

Fonds provenant de l’exploitation (FPE)(1) récurrents

5 063

6 996

5 279

5 736

4 865

4 902

4 884

4 611

FPE récurrents par part(1) 9,1 ¢ 12,4 ¢ 10,6 ¢ 11,8 ¢ 10,3 ¢ 11,5 ¢ 11,5 ¢ 10,9 ¢

Fonds provenant de l’exploitation ajustés (FPEA)(1) récurrents

4 576

6 257

4 936

5 222

4 370

4 326

4 463

4 250

FPEA récurrents par part(1) 8,2 ¢ 11,2 ¢ 9,3 ¢ 10,8 ¢ 9,3 ¢ 10,1 ¢ 10,5 ¢ 10,0 ¢

Distributions(3) 5 829 5 843 5 353 5 099 5 079 4 483 4 469 4 456

Distributions par part 10,5 ¢ 10,5 ¢ 10,5 ¢ 10,5 ¢ 10,5 ¢ 10,5 ¢ 10,5 ¢ 10,5 ¢(1) Mesures financières non conformes aux IFRS. Voir les sections pertinentes pour la définition et le rapprochement avec la mesure conforme aux IFRS la plus semblable. (2) Inclus les distributions sur les parts de catégorie B. (3) Inclus 1 477 $ à titre de pénalité de départ anticipé.

Indicateurs de performanceLes indicateurs utilisés pour mesurer la performance financière de BTB sont présentés et expliqués en Annexe 1.

Portefeuille immobilierBTB est propriétaire de 67 immeubles de qualité ayant une juste valeur de 839 millions $, générant des revenus annuels d’environ 87 millions $ et offrant une superficie locative d’environ 5,4 millions de pieds carrés. Les propriétés détenues au 31 décembre 2018 sont décrites sommairement dans la notice annuelle du Fonds disponible sur www.sedar.com.

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Sommaire des immeubles de placement au 31 décembre 2018

Secteur d’activité

Nombre d’immeubles

Superficie locative (pi2)

Taux d’occupation (%)

Bureaux 28 2 120 680 85,4

Commercial 14 1 316 414 96,6

Industriel 18 1 482 278 93,6

Polyvalent 6 437 151 93,1

Sous-total 66 5 356 523 91,0

Immeubles en redéveloppement 1 75 340

Total 67 5 431 863

Réflexion stratégique

a) Mise en vente d’immeubles de placement

À la suite d’un processus de réflexion stratégique de son portefeuille, le Fonds a convenu de vendre certaines propriétés lorsque les circonstances seront optimales. Le produit de disposition de ces ventes d’actifs est utilisé pour le remboursement des hypothèques afférentes à celles-ci et le produit résiduel est redéployé pour l’acquisition de propriétés relutives en ligne avec ses critères d’investissement. Ainsi, au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2018, le Fonds a procédé aux dispositions suivantes :

Le 19 janvier 2018, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 1863-1865 Autoroute Transcanadienne » à Dorval au prix de 5,650 millions $. Cette propriété avait été acquise en 2007 au coût de 2,575 millions $, incluant les frais d’acquisition.

Le 6 février 2018, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 2905, rue Marleau » à Cornwall au prix de 0,49 millions $. Cette propriété avait été acquise en 2007 au coût d’environ 0,20 millions $, incluant les frais d’acquisition.

Le 26 février 2018, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 1100 et 1108-1136, boulevard St-Joseph » à Drummondville au prix de 3,075 millions $. Cette propriété avait été acquise en 2008 au coût de 3,398 millions $, incluant les frais d’acquisition.

Le 20 juillet 2018, le Fonds a disposé d’un immeuble commercial en redéveloppement situé à Thetford Mines, province de Québec. Cette propriété, connue sous le nom de « Promenades St-Noël » était entièrement vacante et a été disposée au prix de 0,475 million $.

Le 16 août 2018, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 3036-3094 Chemin Chambly » à Longueuil, province de Québec au prix de 5,6 millions $. Cette propriété avait été acquise en 2008 au coût de 4,8 millions $, incluant les frais d’acquisition.

Le 18 octobre 2018, le Fonds a vendu six immeubles situés à Sherbrooke, province de Québec pour un produit de vente total de 30,5 millions $. Ces propriétés avaient été acquises au coût de 31,0 millions $, incluant les frais d’acquisition.

b) Acquisition d’immeubles

En février 2018, le Fonds a procédé à l’acquisition d’un immeuble commercial adjacent à une propriété détenue par le Fonds et situé dans la ville de Delson, province de Québec, pour une considération de 1 865 $.

Le 30 mai 2018, le Fonds a procédé à l’acquisition d’une participation résiduelle de 25 % dans le « Complexe Lebourgneuf – Phase II » situé au 815, boulevard Lebourgneuf à Québec au prix de 7,5 millions $. Le Fonds était déjà propriétaire d’une participation de 75 %. La considération nette de 2,49 millions $, après assumation d’une dette hypothécaire de 5,01 millions $ a été payée par l’émission de 532 265 parts de catégorie B au prix de 4,68 $.

Le 11 juillet 2018, le Fonds s’est porté acquéreur d’un immeuble d’usage mixte d’environ 31 000 pieds carrés situé au « 1327-1333, rue Ste-Catherine Ouest et 1411, rue Crescent » au centre-ville de Montréal au prix de 25,2 millions $. BTB y a aménagé son siège social en octobre 2018, et y occupe une superficie d’environ 8 000 pieds carrés.

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Le 31 juillet 2018, le Fonds s’est porté acquéreur au prix de 42,6 millions $ d’un centre commercial situé dans la ville de Lévis, province de Québec. D’une superficie de 205 000 pieds carrés, ce centre commercial a comme principal locataire Walmart et est situé à proximité du Carrefour Saint-Romuald acquis en novembre 2017.

Le 28 décembre 2018, le Fonds s’est porté acquéreur au prix de 24,5 millions $ de deux immeubles de bureaux d’environ 152 000 pieds carrés situés au « 3111 et 3131, boulevard Saint-Martin Ouest » à Laval, province de Québec.

c) Transactions subséquentes à la clôture

Le 31 janvier 2019, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 15-41, boulevard Georges-Gagné Sud » à Delson, province de Québec, au prix de 22,5 millions $.

Opérations immobilières

Activités de location

Le tableau suivant résume la variation des espaces disponibles pour location au cours des trimestres et exercices clos les 31 décembre 2018 et 2017.

Périodes closes les 31 décembre (en pieds carrés)

Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

Espaces disponibles pour location en début de période 548 184 500 712 453 360 472 105

Superficies disponibles achetées (vendues) 5 028 2 180 25 360 (7 414)

Superficie remise en location (mise en redéveloppement) 132 665 42 310 — 42 310

Superficie des baux venus à échéance 140 859 170 935 586 610 905 227

Superficie des baux échus par anticipation 77 156 75 011 420 356(1) 151 534

Superficie des baux renouvelés (132 193) (111 573) (454 878) (590 956)

Superficie des nouveaux baux signés (295 001) (233 419) (546 206) (525 894)

Autres 2 722 7 204 (5 182) 6 448

Espaces disponibles pour location en fin de période 479 420 453 360 479 420 453 360 (1) a) La cessation des activités et la faillite de la société Pharmetics ainsi que le rachat par anticipation de la durée restante d’un bail explique 168 000 pieds carrés échus par anticipation au cours de l’exercice ; et b) un locataire d’un immeuble industriel de la région de Cornwall occupant une superficie de 91 000 pieds carrés a décidé d’exercer une clause de résiliation par anticipation de son bail en date du 28 février 2018.

Quatrième trimestre 2018

En début de trimestre, plus de 548 000 pieds carrés étaient vacants. À ces espaces, s’est ajoutée la superficie de l’immeuble « 3695 Autoroute des Laurentides » à Laval (133 000 pieds carrés), anciennement occupé par la société Pharmetics et qui est redevenu disponible pour location. Le Fonds a d’ailleurs annoncé en janvier 2019 la conclusion d’un accord pour la location de la totalité de cet espace à la société Nuera Entreprises.

Depuis, environ 218 000 pieds carrés d’espaces loués sont venus à échéance, soit au terme des baux, soit par anticipation. De ces espaces, plus de 132 000 pieds carrés ont été renouvelés avec les locataires en place.

Enfin, en incluant l’espace loué à Nuera Entreprises, plus de 295 000 pieds carrés ont été mis sous contrat avec de nouveaux locataires, laissant ainsi environ 479 000 pieds carrés disponibles pour location à la fin du trimestre, soit un taux de vacance à la baisse de 0,7 % pour le trimestre, affichant un taux d’occupation de 91,0 %.

Année 2018

Au 1er janvier 2018, plus de 453 000 pieds carrés étaient disponibles pour location, représentant ainsi 10,3 % des espaces locatifs totaux. De ces espaces, plus de 25 000 pieds carrés sont ajoutés à la disponibilité suite à l’effet net des achats et ventes d’immeubles de placement au cours de l’exercice.

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apport annuel 2018


Plus de 586 000 pieds carrés d’espaces loués sont venus à échéance au terme des baux et environ 420 000 pieds carrés sont venus à échéance par anticipation, notamment 133 000 pieds carrés sont issus de la faillite de la société Pharmetics dans l’immeuble « 3695 Autoroute des Laurentides » à Laval, Québec, 35 000 pieds carrés issus du rachat par anticipation du bail de la société Shire dans l’immeuble « 2250 Alfred Nobel » dans le Technoparc de St-Laurent, Québec et 91 000 pieds carrés issus de l’exercice d’une clause de résiliation par anticipation d’un espace industriel à Cornwall, Ontario.

Ces disponibilités ont permis la signature de nouveaux baux pour un total de près de 546 000 pieds carrés dont notamment la société Nuera Entreprises à Laval pour 133 000 pieds carrés, la société Johns Manville Canada Inc. à Cornwall pour 68 000 pieds carrés et un agrandissement de 9 000 pieds carrés pour un locataire occupant, à même les espaces rachetés à la société Shire dans l’immeuble « 2250 Alfred Nobel » à Montréal.

Enfin, près de 455 000 pieds carrés de superficie ont été renouvelés avec des locataires occupant au cours de l’exercice.

Au terme de ces opérations, 479 000 pieds carrés sont toujours vacants, représentant 9,0 % de taux de vacance.

Le taux moyen locatif des baux échus durant le quatrième trimestre et renouvelés présente une augmentation de 3,3 % (diminution de 0,4 % en 2017). Le secteur des immeubles polyvalents présente une hausse de 10,5 % et le secteur des immeubles commerciaux, une hausse de 7,5 %. Pour l’exercice, le taux moyen présente une augmentation de 2,7 % (5,6 % en 2017).

Taux d’occupation

Les tableaux suivants présentent les taux d’occupation par secteur d’activités et par secteur géographique, et incluent les ententes de location fermes signées en date du présent rapport. Environ 243 000 pieds carrés d’espaces locatifs font actuellement l’objet d’ententes fermes de location pour une occupation au cours des prochains mois.

31 décembre 2018 30 septembre 2018 30 juin 2018 31 mars 2018 31 décembre 2017

% % % % %

Secteur d’activité

Bureaux 85,4 84,4 85,8 84,9 85,2

Commercial 96,6 96,1 95,7 95,2 96,3

Industriel 93,6 89,7 89,7 89,0 94,9

Polyvalent 93,1 92,6 95,6 94,3 94,0

Total du portefeuille 91,0 89,7 90,1 89,3 91,4

Le secteur des immeubles à bureaux affiche un taux (85,4 %) en bas de la moyenne du portefeuille (91,0 %). Les immeubles « Complexe de Léry » à Trois-Rivières, Québec (59 %), « Brewer Hunt Way » à Ottawa, Ontario (63 %) et le « 1001 Sherbrooke Est » à Montréal, Québec (73 %) sont ceux qui affectent de façon importante à la baisse le taux de ce secteur.


% % % % %

Secteur géographique

Laval et Rive-nord 95,9 98,6 99,0 97,7 97,7

Île de Montréal 90,1 89,4 92,7 91,0 91,5

Rive-sud de Montréal 93,7 94,2 94,7 94,6 95,1

Québec et environs 89,9 89,1 88,0 86,5 85,7

Ottawa et environs 86,9 81,1 80,9 80,7 92,6

Sherbrooke et environs 50,1 85,9 81,4 81,5 81,9

Ontario Centre 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

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% % % % %

Par province

Québec 91,7 91,3 91,9 91,0 90,9

Ontario 88,5 83,3 83,1 83,0 93,5

Total du portefeuille 91,0 89,7 90,1 89,3 91,4

Le taux d’occupation global présente une augmentation de 1,3 % depuis le 30 septembre 2018 et une diminution de 0,4 % depuis le 31 décembre 2017. Il affiche un taux de 91,0 % au terme du quatrième trimestre 2018.

Le taux d’occupation effectif au 31 décembre 2018, sans tenir compte des ententes fermes de location, est de 86,4 % (2017 : 88,0 %). Environ 243 000 pieds carrés de locaux vacants au 31 décembre 2018 font l’objet d’ententes de location fermes qui procureront un revenu supplémentaire au cours des prochains mois.

Notamment, les ententes fermes suivantes prendront effet au cours des prochains mois.

Immeubles Pieds carrés Locataires

3695 Des Laurentides, Laval, Québec 133 000 Nuera Entreprises

725 Boundary, Cornwall, Ontario 68 000 Johns Manville Canada Inc.

81-83 Turgeon, Ste-Thérèse, Québec 11 000 Exo

Échéances des baux

Le tableau suivant montre les baux venant à échéance au cours des cinq prochains exercices.

2019 2020 2021 2022 2023

Bureaux

Superficie locative (pieds carrés) 322 466 145 139 275 376 261 306 288 162

Taux de location / pied carré ($) 13,80 $ 14,10 $ 12,61 $ 14,51 $ 13,92 $

% du portefeuille – Bureaux 14,3 % 6,8 % 13,0 % 12,3 % 13,6 %

Commercial



% du portefeuille – Commercial 15,5 % 4,2 % 10,6 % 8,6 % 14,2 %

Industriel



% du portefeuille – Industriel 10,6 % 15,8 % 27,6 % 16,9 % 2,8 %

Polyvalent



% du portefeuille – Polyvalent 10,7 % 19,8 % 25,9 % 9,6 % 10,6 %

Total du portefeuille



% du portefeuille – Total 13,6 % 9,7 % 17,5 % 12,4 % 10,5 %

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apport annuel 2018


10 principaux locataires

BTB gérait au 31 décembre 2018 plus de 650 baux, d’une superficie moyenne d’environ 8 000 pieds carrés. Les trois principaux locataires du Fonds, soit Travaux Publics Canada, West Safety Services Canada et Provigo Distribution Inc., représentent respectivement 6,2 %, 2,1 % et 1,9 % des revenus, provenant de plusieurs baux dont les échéances sont réparties dans le temps. Les revenus du Fonds provenant d’organismes gouvernementaux des secteurs fédéral, provincial et municipal et de sociétés publiques représentent plus de 31 % des revenus totaux, assurant ainsi une stabilité et une qualité aux flux de trésorerie d’exploitation du Fonds.

Le tableau ci-dessous présente la contribution des dix plus importants locataires en pourcentage des revenus au 31 décembre 2018. Cette contribution représente 20,6 % des produits locatifs annuels et 19,8 % de la superficie locative.

Client

% des revenus

% de la superficie locative

Superficie louée (en pieds carrés)

Travaux Publics Canada 6,2 3,8 201 520

West Safety Canada Inc. 2,1 1,2 61 845

Provigo Distribution Inc. (Loblaws) 1,9 2,0 107 642

Atis, Portes et Fenêtres Corp. 1,7 4,7 251 878

Propriétés Shoppers Inc. 1,6 1,2 64 304

Société québécoise des infrastructures (SQI) 1,5 1,4 76 003

Strongco 1,5 1,5 81 442

Sail Plein Air 1,4 0,8 45 496

CISSS Montérégie-Centre 1,4 1,3 70 242

Germain Larivière 1,3 1,9 101 194

20,6 19,8 1 061 566

Résultats d’exploitation

Commentaires généraux – Quatrième trimestre 2018

Le repositionnement stratégique du portefeuille amorcé en 2017 a amené la disposition d’immeubles régionaux et le redéploiement du capital dans des acquisitions d’immeubles de meilleure qualité. Toutefois, le décalage entre la perte de revenus suite aux dispositions et l’impact financier provenant des acquisitions affecte négativement les résultats du quatrième trimestre.

Ainsi, le manque à gagner trimestriel, net des frais de financement suite aux ventes d’immeubles de placement réalisées au cours de l’exercice totalise environ 426 $, soit environ 0,8 ¢ par part.

Les résultats du quatrième trimestre ont été bonifiés par l’apport des acquisitions de l’exercice. Toutefois, celles-ci ont été réalisées par à l’émission de 6,3 millions de parts en juin 2018. L’écart temporel entre l’émission des parts immédiatement sujettes à des distributions mensuelles de 3,5 ¢ par part et l’apport des acquisitions relutives a généré un déficit d’encaisse d’environ 450 $, soit environ 0,8 ¢ par part émise.

Enfin, la faillite de Pharmetics a privé le Fonds de revenus locatifs estimatifs et imposé des dépenses d’opérations supplémentaires qui ont eu un impact total de plus de 500 $, soit environ 1,0 ¢ par part émise.

Dans les sections précédentes, nous présentons nos activités locatives qui font état d’engagements fermes d’environ 243 000 pieds carrés qui viendront contribuer à la croissance des revenus des prochains trimestres.

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Le tableau ci-dessous présente un sommaire des résultats financiers des trimestres et exercices clos les 31 décembre 2018 et 2017. Il doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés et les notes afférentes.

Périodes closes les 31 décembre (en milliers de dollars)

Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

Référence (page) $ $ $ $

Produits locatifs 41 22 082 20 413(2) 87 423 76 039(2)

Charges d’exploitation 41 10 458 9 953(2) 39 786 35 645(2)

Résultat d’exploitation net(1) 42 11 624 10 460 47 637 40 394

Charges financières nettes 43 7 447 4 718 22 791 18 678

Frais d’administration du Fonds 44 1 222 1 074 4 906 4 317

Gain sur disposition d’une immobilisation corporelle 45 (7) — (1 192) —

Gain sur radiation de dette 45 — — (133) —

Ajustement à la juste valeur des immeubles de placement

44

(22 639)

(10 855)

(22 142)

(10 855)

Frais de transaction 46 1 205 25 2 070 83

Bénéfice net et résultat global 46 24 396 15 498 41 337 28 171(1) Mesure financière non conforme aux IFRS (2) Redressé pour tenir compte de l’implantation rétroactive de l’IFRS-15. Voir page 30

Produits locatifs

BTB a disposé de onze immeubles de placement au cours de l’exercice, en plus de la propriété « 2153-2155 Crescent » qui abritait son siège social. Toutefois, l’apport des récentes acquisitions a permis une croissance des revenus locatifs de 1 669 $ ou 8,2 % pour le quatrième trimestre.

Au quatrième trimestre 2018, des ajustements de loyer créditeurs de 93 $ (2017 : 182 $) ont été comptabilisés de façon linéaire.

BTB a également comptabilisé un amortissement de 608 $ (2017 : 636 $) en réduction des produits locatifs, amortissements provenant des incitatifs de location accordés aux locataires.

Les acquisitions réalisées en 2018 ont procuré des revenus additionnels de 3,3 millions $ pour l’exercice 2018 alors que les dispositions ont engendré un manque à gagner estimé à 1,9 million $ depuis le début de l’exercice. Les revenus de l’exercice 2018 ont également été bonifiés par le revenu de 1,5 million $ provenant de l’annulation par anticipation d’un bail ainsi que par la pleine contribution annuelle des acquisitions de l’exercice 2017 qui n’y avaient alors qu’une contribution partielle.

Pour l’exercice 2018, des ajustements de loyers créditeurs de 525 $ (2017 : 443 $) ont été comptabilisés de façon linéaire et des amortissements de 3 223 $ (2017 : 2 449 $) provenant des incitatifs de location accordés aux locataires ont été comptabilisés en réduction des produits locatifs.

Charges d’exploitation

BTB constate une hausse des charges d’exploitation de 505 $ ou 5,1 % entre le quatrième trimestre 2018 et le quatrième trimestre 2017. Cette hausse s’explique par les acquisitions réalisées au cours de 2018.

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apport annuel 2018


Le tableau suivant présente le détail des charges d’exploitation pour les trimestres et exercices clos les 31 décembre 2018 et 2017.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $


Entretien, réparations et autres frais d’exploitation 3 586 3 574 13 140 12 209

Impôts fonciers et services publics 6 872 6 379(1) 26 646 23 436(1)

Total des charges d’exploitation 10 458 9 953 39 786 35 645

% des produits locatifs 47,4 48,8 45,5 46,9 (1) Redressé pour tenir compte de l’implantation rétroactive de l’IFRS 15 – voir page 30.

Pour l’exercice entier, les acquisitions récentes ont contribué à une hausse de 1,6 million $ des charges d’exploitation, alors que les dispositions de l’exercice ont permis une réduction estimée de 0,9 million $. Les charges d’exploitation annuelles ont aussi augmenté d’environ 4,1 millions $ ou 11,6 % par rapport à l’exercice précédent.

En pourcentage des produits locatifs, les charges d’exploitation présentent pour le quatrième trimestre 2018 une baisse de 1,4 %, s’établissant à 47,4 % et une baisse de 1,4 % pour l’exercice, s’établissant à 45,5 %.

Résultat d’exploitation net

Le résultat d’exploitation net du trimestre a été bonifié de 1,2 million $ par l’apport des acquisitions de l’exercice, alors que la direction estime à environ 586 $ le manque à gagner net suite aux dispositions réalisées.

N’eut été de l’effet net de ces transactions, le résultat d’exploitation net aurait été sensiblement le même qu’au terme du quatrième trimestre de 2017.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Résultat d’exploitation net(1) 11 624 10 460 47 637 40 934

% des produits locatifs 52,6 51,2 54,5 53,1 (1) Mesure financière non conforme aux IFRS

Sur une base annuelle, le résultat net d’exploitation affiche une hausse de 7 243 $ ou 17,9 % grâce à l’effet des acquisitions de l’exercice qui ont contribué à une hausse de 2,1 millions $ alors que la direction estime le manque à gagner suite aux dispositions à environ 0,9 million $.

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Le résultat d’exploitation net est réduit par des ajustements aux produits locatifs sans effet de trésorerie. Avant ces ajustements, le résultat d’exploitation net s’établit ainsi :


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Résultat d’exploitation net 11 624 10 460 47 637 40 394

Ajustement des revenus de loyer selon le mode linéaire

(93)

(182)

(525)

(443)

Amortissement des incitatifs de location 608 636 3 223 2 449

Résultat d’exploitation net avant les ajustements aux produits locatifs(1)

12 139

10 914

50 335

42 400

% des produits locatifs sur la base des baux en place

53,7

52,3

55,9

54,3

(1) Mesure financière non conforme aux IFRS

Charges financières

Le tableau suivant présente le détail des charges financières pour les trimestres et exercices clos les 31 décembre 2018 et 2017.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Intérêts sur les emprunts hypothécaires 4 649 3 984 17 512 14 871

Intérêts sur les débentures convertibles 874 874 3 496 3 496

Intérêts sur les emprunts bancaires 267 205 889 351

Autres charges d’intérêts 26 30 156 117

Produits financiers (13) (50) (76) (83)

Charges d’intérêts nets 5 803 5 043 21 977 18 752

Distributions sur parts de catégorie B 56 — 131 —

Charges financières avant éléments non monétaires

5 859

5 043

22 108

18 752

Désactualisation des intérêts effectifs sur les emprunts hypothécaires, les débentures convertibles et les emprunts bancaires

259

254

1 039

1 008

Désactualisation de la composante passif non dérivé des débentures convertibles

13

12

49

45

Charges financières nettes avant éléments suivants

6 131

5 309

23 196

19 805

Ajustement net de la juste valeur des instruments financiers dérivés

1 561

(591)

(229)

(1 127)

Ajustement de la juste valeur des parts de catégorie B (245) — (176) —

Charges financières nettes 7 447 4 718 22 791 18 678

43

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apport annuel 2018


Les charges d’intérêts nets ont augmenté de 760 $ au quatrième trimestre 2018 en comparaison de la période correspondante de 2017 et de 3 225 $ pour l’exercice, en raison principalement du financement des acquisitions récentes qui ont contribué à une hausse de 668 $ (3 550 $ pour l’exercice) de la charge d’intérêt sur emprunts hypothécaires. Aux charges d’intérêts nets s’ajoutent les distributions sur les parts de catégorie B au montant de 56 $ pour le trimestre et de 131 $ pour l’exercice entier. En vertu des IFRS, les parts de catégorie B sont considérées comme un instrument financier classé comme passif et les distributions afférentes doivent être comptabilisées comme une dépense.

Les charges financières nettes peuvent être réparties entre les charges d’intérêts nets additionnées des distributions sur les parts de catégorie B au montant de 5 859 $ pour le trimestre (5 043 $ en 2017) et de 22 108 $ pour l’exercice (18 752 $ en 2017) et les éléments non monétaires. Ces éléments non monétaires incluent l’accroissement des intérêts effectifs et de la composante passif des débentures convertibles ainsi que les ajustements de justes valeurs des instruments financiers. BTB constate une baisse de la valeur de ses instruments financiers de 2 877 $ (2017 : hausse de 591 $) pour le trimestre et de 405 $ (2017 : 1 127 $) pour l’exercice. Cette baisse au terme du quatrième trimestre, qui engendre une dépense équivalente comptabilisée en augmentation des charges financières, s’explique par la baisse des taux d’intérêts sur les marchés canadiens constatée au cours du mois de décembre 2018 et par la baisse de valeur des parts de catégorie B au 31 décembre 2018.

Le taux d’intérêt contractuel moyen pondéré des emprunts hypothécaires s’élevait à 3,99 % au 31 décembre 2018, soit 27 points de base supérieur au taux en vigueur au 31 décembre 2017. Les taux d’intérêt des financements hypothécaires de premier rang se situent entre 2,77 % et 6,80 % au 31 décembre 2018. Le terme moyen pondéré des financements en place au 31 décembre 2018 s’élève à 5,6 ans (6,4 ans au 31 décembre 2017).

Frais d’administration du Fonds


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Dépenses administratives 1 150 952 4 546 3 940

Amortissements — 15 5 58

Rémunération fondée sur des parts 72 107 355 319

Frais d’administration du Fonds 1 222 1 074 4 906 4 317

Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement

En vertu de la norme IAS 40, le Fonds comptabilise ses immeubles de placement à la juste valeur et reconnaît le profit ou la perte découlant de la variation de la juste valeur aux résultats des périodes au cours desquelles il a été généré.

La juste valeur des immeubles de placement est déterminée selon la méthode d’actualisation des flux de trésorerie, la méthode de capitalisation au bénéfice d’exploitation net ou la méthode des comparables qui constituent des méthodes d’évaluation généralement reconnues.

Trimestriellement, la direction reçoit des données sur les taux de capitalisation et les taux d’actualisation en vigueur de firmes d’évaluateurs agréés et d’experts indépendants. Les rapports sur les taux de capitalisation fournissent un éventail de taux pour diverses zones géographiques et des immeubles de nature et de qualité diverses dans chaque zone. Le Fonds utilise des taux de capitalisation et d’actualisation à l’intérieur des fourchettes fournies par les évaluateurs externes. Si les fourchettes des taux de capitalisation fournies en externe varient d’une période comptable à la suivante ou si un autre taux à l’intérieur des fourchettes fournies se révèle plus approprié que le taux utilisé précédemment, la juste valeur des immeubles de placement augmentera ou diminuera en conséquence.

Annuellement, le Fonds confie à des évaluateurs agréés indépendants la tâche d’évaluer une partie importante de son portefeuille. Ainsi, les 10 plus gros immeubles et environ le tiers du nombre résiduel font l’objet d’une évaluation indépendante. De plus, dans le cadre de financement ou de refinancement et à la demande des prêteurs, certains autres immeubles ont fait l’objet d’évaluations indépendantes au cours des derniers mois de l’exercice.

Ainsi, au 31 décembre 2018, 65,4 % (2017 : 71,6 %) de la juste valeur du portefeuille immobilier a fait l’objet d’une évaluation indépendante externe et 34,6 % (2017 : 28,4 %) a été évaluée à l’interne par le personnel du Fonds.

Suite à ces évaluations, le Fonds a comptabilisé une hausse de valeur de 22,2 millions $ de son portefeuille immobilier.

44

BT

B R

appo

rt a

nnue

l 20

18


Par secteur d’activité, la variation de juste valeur se décompose ainsi :

$ %

Bureaux 8 934 40,3

Commercial 1 722 7,8

Industriel 12 962 58,5

Polyvalent (1 476) (6,6)

22 142 100

Les immeubles du secteur industriel affichent près de 60 % de la hausse globale de valeur du portefeuille en raison principalement de la baisse des taux de capitalisation de ce secteur d’activité.

Le secteur des immeubles à bureaux présente une hausse de 8,9 millions $ ou plus de 40 % de la hausse du portefeuille. Cette hausse est principalement due à l’amélioration du taux d’occupation de certains immeubles du portefeuille.

Enfin, le secteur des immeubles polyvalents présente une baisse de valeur de 1,5 million $ en raison de l’augmentation du taux de capitalisation utilisée sur un important immeuble de ce secteur d’activité.

Les tableaux qui suivent présentent les principales hypothèses retenues dans le processus de modélisation des évaluations en interne et en externe.

Immeubles commerciaux

Immeubles de bureaux

Immeubles industriels

Immeubles polyvalents

Au 31 décembre 2018

Taux de capitalisation 6,25 % – 7,75 % 6,00 % – 8,50 % 5,75 % – 8,50 % 5,00 % – 7,25 %

Taux de capitalisation à la revente 6,25 % – 7,75 % 6,50 % – 7,50 % 6,25 % – 8,25 % 5,25 % – 7,50 %

Taux d’actualisation 7,25 % – 8,50 % 7,00 % – 8,00 % 6,75 % – 9,00 % 6,25 % – 8,25 %

31 décembre 2017

Taux de capitalisation 6,25 % – 10,00 % 6,25 % – 8,50 % 6,50 % – 9,75 % 6,75 % – 7,50 %

Taux de capitalisation à la revente 6,25 % – 8,00 % 6,50 % – 7,75 % 7,00 % – 9,50 % 6,75 % – 7,50 %

Taux d’actualisation 7,25 % – 8,75 % 7,00 % – 8,75 % 7,75 % – 10,50 % 7,50 % – 8,50 %

Le taux de capitalisation moyen pondéré pour l’ensemble du portefeuille au 31 décembre 2018 se situe à 6,8 % (31 décembre 2017 : 7,0 %), en baisse de 20 points de base depuis le 31 décembre 2017.

BTB a estimé qu’au 31 décembre 2018, une variation du taux de capitalisation appliqué de 0,25 % pour l’ensemble du portefeuille entraînerait une variation d’environ 30,5 millions $ de la juste valeur des immeubles de placement.

Gain sur la disposition d’une immobilisation corporelle

Le 1er février 2018, le Fonds a disposé de l’immeuble « 2153-2155, rue Crescent » à Montréal au prix de 3 150 $. Cet immeuble abritait le siège social du Fonds et ainsi était classé comme une immobilisation corporelle et non comme un immeuble de placement. Il était inscrit aux actifs à son coût d’origine et amorti sur sa durée de vie utile estimée à 40 ans. Le Fonds a réalisé un gain net de 1 192 $ lors de la disposition de cet immeuble.

Gain sur radiation de dette

Suite à la vente de deux immeubles de placement en 2015, le Fonds s’était engagé envers l’acquéreur à supporter les loyers de locaux vacants durant une période de quelques années et avait ainsi enregistré un passif à ses livres. En mars 2018, les parties ont convenu de mettre un terme à cet engagement de la part du Fonds. Le Fonds a ainsi radié la dette résiduelle et réalisé un gain de 133 $.

45

BT

B R

apport annuel 2018


Frais de transaction

Les dispositions de propriétés au cours de l’exercice ainsi que l’achat de l’intérêt résiduel de 25 % dans « Complexe Lebourgneuf-Phase II » ont occasionné les frais suivants qui ont été reconnus en charge au cours de l’exercice.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Commissions de courtage 775 25 1 212 83

Pénalités sur résiliation de prêts hypothécaires 286 — 587 —

Frais légaux et autres 144 — 271 —

1 205 25 2 070 83

Bénéfice net et résultat global

BTB a réalisé un bénéfice net de 24,4 millions $ pour le quatrième trimestre 2018 comparativement à 15,5 millions $ au quatrième trimestre 2017, en hausse de 8,9 million $. Pour l’exercice, le bénéfice net s’établit à 41,3 millions $, en hausse de 13,2 millions $ comparativement à 2017.

Périodes closes les 31 décembre (en milliers de dollars sauf les données par part)

Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Bénéfice net 24 396 15 498 41 337 28 171

Par part 43,7 ¢ 33,0 ¢ 78,7 ¢ 64,5 ¢

Bénéfice net et résultat global ajusté

Le bénéfice net et résultat global fluctue d’un trimestre à l’autre en fonction de certains éléments non monétaires très volatiles. Ainsi, la juste valeur des instruments financiers dérivés et la juste valeur du portefeuille immobilier fluctuent en fonction de la volatilité des parts de BTB sur les marchés boursiers, de la courbe des taux d’intérêts à terme et des taux d’actualisation et de capitalisation du portefeuille immobilier.

Le tableau suivant présente le bénéfice net et résultat global ajusté avant ces éléments non monétaires volatiles.

Périodes closes les 31 décembre (en milliers de dollars sauf les données par part)

Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Bénéfice net et résultat global 24 396 15 498 41 337 28 171

Éléments non monétaires volatiles :

+ Ajustement de la juste valeur des instruments financiers dérivés

1 561

(591)

(229)

(1 127)

+ Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement

(22 639)

(10 855)

(22 142)

(10 855)

Bénéfice net et résultat global ajusté(1) 3 318 4 052 18 966 16 189

Par part 5,9 ¢ 8,6 ¢ 36,1 ¢ 37,1 ¢ (1) Mesure financière non conforme aux IFRS

Ce tableau présente une baisse de 18,1 % du bénéfice net trimestriel ajusté et une hausse de 17,2 % pour l’exercice, avant éléments non monétaires cités plus haut. Par part, le bénéfice net trimestriel ajusté a baissé de 31,4 % (2,7 % pour l’exercice).

46

BT

B R

appo

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nnue

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18


Résultats d’exploitation – portefeuille comparable

Portefeuille comparable

Le portefeuille comparable comprend les immeubles détenus par BTB au 1er janvier 2017 et toujours détenus le 31 décembre 2018 et n’inclut pas les retombées des acquisitions et développements réalisés au cours de 2017 et de 2018, ni les résultats des propriétés subséquemment vendues au cours de la même période.

Le tableau suivant présente les résultats sommaires du portefeuille comparable.


Trimestre Exercice

2018 2017 Δ 2018 2017 Δ

$ $ % $ $ %

Produits locatifs 16 783 16 072 4,4 66 594 63 342 5,1

Charges d’exploitation 8 034 7 655 5,0 31 552 28 123 12,2

Résultat d’exploitation net(1) 8 749 8 417 3,9 35 042 35 219 (0,5)

Charges d’intérêt sur emprunts hypothécaires

3 187 3 212 (0,8) 12 809 12 842 (0,3)

Résultat net immobilier(1) 5 562 5 205 22 233 22 377

Croissance (décroissance) du résultat net immobilier du portefeuille comparable

6,9 %

(0,6) %

(1) Mesures financière non conforme aux IFRS

Les produits locatifs du portefeuille comparable affichent une hausse de 4,4 % alors que le résultat d’exploitation net et le résultat net immobilier affichent une hausse pour le quatrième trimestre 2018 en comparaison avec la période correspondante de 2017, respectivement de 3,9 % et de 6,9 %.

Pour l’exercice entier, le portefeuille comparable affiche une hausse des produits locatifs de 5,1 % et une légère baisse du résultat net d’exploitation et du résultat net immobilier respectivement de 0,5 % et 0,6 %. Environ 228 000 pieds carrés de locaux actuellement vacants font l’objet d’ententes fermes de location et seront partiellement générateurs de revenus pour le portefeuille comparable au cours des prochains mois.

47

BT

B R

apport annuel 2018


Bénéfice distribuable et distributionsLe tableau suivant présente le calcul du bénéfice distribuable.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Bénéfice net (perte nette) et résultat global (IFRS) 24 396 15 498 41 337 28 171

– Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement

(22 639)

(10 855)

(22 142)

(10 855)

+ Amortissement des immobilisations corporelles 26 37 90 154

– Profit sur la sortie d’un terrain et d’un immeuble occupé par le propriétaire

(7)

—

(1 192)

—

– Gain sur radiation de dette — — (133) —

+ Charge de rémunération fondée sur des parts 72 107 355 319

+ Accroissement de la composante passif des débentures convertibles

13

12

49

45

± Ajustement de la juste valeur des instruments financiers dérivés

1 561

(591)

(229)

(1 127)

+ Ajustement de la juste valeur des parts de catégorie B

(245)

—

(176)

—

+ Amortissement des incitatifs de location 608 636 3 223 2 449

– Ajustement des revenus de loyer selon le mode linéaire

(93)

(182)

(525)

(443)

+ Accroissement des intérêts effectifs 259 254 1 039 1 008

+ Frais de transaction 1 205 — 2 070 —

+ Distributions – Parts de catégorie B 56 — 131 —

Bénéfice distribuable(1) 5 212 4 916 23 897 19 721(1) Mesure financière non conforme aux IFRS

Distributions et données par part

Périodes closes les 31 décembre (en milliers de dollars, sauf pour les données par part)

Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Distributions

Distributions en espèces 5 107 4 423 19 305 16 199

Distributions en espèces – Parts de catégorie B 56 — 131 —

Distributions réinvesties en vertu du régime de réinvestissement des distributions

696

656

2 718

2 287

Distributions totales aux porteurs de parts 5 859 5 079 22 154 18 486

Pourcentage des distributions réinvesties 11,9 % 12,9 % 12,3 % 12,4 %

Données par part(1)

Bénéfice distribuable 9,3 ¢ 10,5 ¢ 45,6 ¢ 45,2 ¢

Distributions 10,5 ¢ 10,5 ¢ 42,0 ¢ 42,0 ¢

Ratio de distribution(2) 112,4 % 103,3 % 92,2 % 93,7 %

Ratio de distribution en trésorerie(3) 99,1 % 90,0 % 81,3 % 82,1 % (1) En tenant compte des parts de catégorie B(2) Le ratio de distribution correspond aux distributions par part divisées par le bénéfice distribuable par part(3) Le ratio de distribution en trésorerie correspond aux distributions en espèces divisées par le bénéfice distribuable

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BT

B R

appo

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nnue

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18


Le bénéfice distribuable du quatrième trimestre a augmenté de 296 $ de 2017 à 2018, passant de 4 916 $ à 5 212 $. Le bénéfice distribuable par part du quatrième trimestre 2018 se chiffre à 9,3 ¢ comparativement à 10,5 ¢ en 2017, en diminution de 11,4 %. Pour l’exercice, le bénéfice distribuable présente une augmentation de 4 176 $ ou 21,2 %. Par part, le bénéfice distribuable annuel a augmenté de 0,3 ¢ à 45,5 ¢.

Les distributions aux porteurs de parts se sont élevées à 10,5 ¢ par part émise pour chacun des trimestres de 2018 et 2017 et à 42,0 ¢ pour l’exercice.

Le ratio de distribution du bénéfice distribuable se chiffre à 112,4 % au quatrième trimestre 2018 comparativement à 103,3 % au quatrième trimestre 2017 et à 92,3 % pour l’exercice, comparativement à 93,7 % en 2017.

Le tableau suivant présente le rapprochement entre le bénéfice distribuable (mesure financière non conforme aux IFRS) et les entrées nettes de trésorerie provenant des activités d’exploitation présentés aux états financiers.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation (IFRS)

15 695

14 122

44 724

38 449

± Variation nette des éléments d’exploitation hors trésorerie

(4 533)

(4 138)

1 150

107

- Charges d’intérêts nets (5 803) (5 043) (21 977) (18 752)

+ Autres éléments (147) (25) — (83)

Bénéfice distribuable 5 212 4 916 23 897 19 721

Le tableau qui suit permet aux lecteurs d’évaluer la performance des fonds distribués et leur rapprochement avec les entrées nettes de trésorerie et le bénéfice net.

Exercices de 12 mois clos le 31 décembre (en milliers de dollars)

2018 (12 mois)

2017 (12 mois)

2016 (12 mois)

$ $ $

Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation (IFRS) 44 724 38 449 39 850

- Intérêts payés (22 791) (18 678) (20 630)

Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation 21 933 19 771 19 220

Résultat net 41 337 28 171 22 085

Distributions totales 22 154 18 486 16 443

Excédent (déficit) des entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation par rapport aux distributions totales

(221)

1 285

2 777

Excédent du résultat net par rapport aux distributions totales 19 183 9 685 5 642

Le Fonds présente des distributions excédentaires de 221 $ sur les entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation (IFRS), déduction faite des intérêts versés l’exercice clos le 31 décembre 2018 alors qu’en 2017 et 2016, le Fonds présentait un excédent des entrées nettes de trésorerie sur les distributions totales respectivement de 1 285 $ et de 2 777 $.

Le Fonds finance ces distributions excédentaires par l’utilisation de ses lignes de crédit autorisées totalisant 22 millions $. Le Fonds est d’avis que la situation déficitaire au terme de l’exercice 2019 n’est pas matériellement importante et qu’il entend ainsi maintenir le niveau actuel de distribution.

Régime de réinvestissement des distributions

Au cours du quatrième trimestre de 2018, 11,9 % des distributions (2017 : 12,9 %) ont été réinvesties en vertu du régime de réinvestissement des distributions mis en place par BTB en 2011. Environ 2,7 millions $ (2017 : 2,3 millions $) des liquidités du Fonds ont été ainsi préservées par des conversions en parts depuis le début de l’exercice.

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BT

B R

apport annuel 2018


Fonds provenant de l’exploitation (FPE)Le tableau suivant présente le rapprochement entre le bénéfice net et résultat global établi selon les IFRS et les FPE pour les exercices clos les 31 décembre 2018 et 2017.


Trimestre Exercice

2018 2017(5) 2018 2017(5)

$ $ $ $

Bénéfice net et résultat global (IFRS) 24 396 15 498 41 337 28 171

+ Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement

(22 639)

(10 855)

(22 142)

(10 855)

+ Ajustement de la juste valeur des parts de catégorie B

(245)

—

(176)

—

- Gains relatifs à la disposition d’immobilisations corporelles

(7)

—

(1 192)

—

+ Amortissement d’un immeuble comptabilisé au coût

—

8

3

30

+ Amortissement des incitatifs de location 608 636 3 223 2 449

± Ajustement de la juste valeur des instruments financiers dérivés

1 561

(591)

(229)

(1 127)

+ Charges salariales de location 128 144 573 511

+ Distributions – Parts de catégorie B 56 — 131 —

FPE(1) 3 858 4 840 21 528 19 179

Éléments non récurrents

Frais de transactions lors d’achat et de vente d’immeubles de placement

1 205

25

2 070

83

FPE récurrents(1) 5 063 4 865 23 598 19 262

FPE par part(2) 6,9 ¢ 10,3 ¢ 41,1 ¢ 45,1 ¢

FPE récurrents par part(2) 9,1 ¢ 10,3 ¢ 45,0 ¢ 45,3 ¢

Ratio de distribution des FPE(3) 151,8 % 101,9 % 102,3 % 93,1 %

Ratio de distribution des FPE récurrents(3) 115,7 % 101,9 % 93,5 % 92,7 %

Ratio de distribution en trésorerie des FPE(4) 133,8 % 90,9 % 90,3 % 84,5 %

Ratio de distribution en trésorerie des FPE récurrents

101,9 %

90,9 %

82,4 %

84,1 %

(1) Mesures financières non conformes aux IFRS(2) En tenant compte des parts de catégorie B(3) Le ratio de distribution des FPE correspond aux distributions par part divisées par les FPE par part(4) Le ratio de distribution en trésorerie des FPE correspond aux distributions en espèces divisées par les FPE(5) Redressé pour tenir compte des recommandations du Livre blanc.

Pour le quatrième trimestre 2018, le Fonds présente des FPE récurrents de 5 063 $ pour le trimestre, en hausse de 198 $ par rapport à l’exercice 2017. Le Fonds a convenu de présenter en augmentation des FPE la dépense non récurrente de 1,2 million $ représentée par les frais générés par la vente d’immeubles de placement au cours du trimestre. Les FPE récurrents par part se chiffrent ainsi à 9,1 ¢ comparativement à 10,3 ¢ en 2017. La baisse est attribuable au manque à gagner des propriétés vendues en cours d’exercice et aux conséquences de la baisse temporaire du taux d’occupation effectif qui seront annulées lors de la matérialisation des ententes fermes de location. Ces éléments sont plus amplement discutés à la page 40 – COMMENTAIRES GÉNÉRAUX - du présent rapport.

Au terme de l’exercice 2018, le Fonds affiche des FPE récurrents de 23,6 millions $, en hausse de 4,3 millions $. Par part, le Fonds affiche une baisse de 45,3 ¢ à 44,9 ¢, attribuable aux résultats du quatrième trimestre 2018, plus explicitement détaillé précédemment.

50

BT

B R

appo

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18


Le tableau suivant présente le rapprochement entre les FPE (mesure financière non conforme aux IFRS) et les entrées nettes de trésorerie provenant des activités d’exploitation présentées aux états financiers.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Entrées nettes de trésorerie provenant des activités d’exploitation (IFRS)

15 695

14 122

44 724

38 449

+ Ajustement des revenus de loyer selon la méthode linéaire

93

182

525

443

+ Amortissement d’un immeuble comptabilisé au coût

—

8

3

30


+ Gain sur radiation de dette — — 133 —


(4 533)

(4 138)

1 150

107

- Charges de rémunération fondée sur des parts (72) (107) (355) (319)

- Charges d’intérêts nets (5 803) (5 043) (21 977) (18 752)

- Accroissement de la composante passif des débentures convertibles

(13)

(12)

(49)

(45)

- Accroissement des intérêts effectifs (259) (254) (1 039) (1 008)

- Amortissement des autres immobilisations corporelles

(26)

(37)

(90)

(154)

± Autres éléments (147) — — (58)

FPE(1) récurrents 5 063 4 865 23 598 19 262(1) Mesure financière non conforme aux IFRS.

Fonds provenant de l’exploitation ajustés (FPEA)Le tableau suivant présente le rapprochement entre les FPE et les FPEA pour les exercices clos les 31 décembre 2018 et 2017.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

FPE 3 858 4 840 21 528 19 179

± Ajustement des revenus de loyer selon la méthode linéaire

(93)

(182)

(525)

(443)

+ Accroissement des intérêts effectifs 259 254 1 039 1 008

+ Accroissement de la composante passif des débentures convertibles

13

12

49

45

+ Amortissement des autres immobilisations corporelles

26

29

87

124

+ Rémunération fondée sur des parts 72 107 355 319

- Réserve pour investissements de maintien non récupérables

(439)

(395)

(1 719)

(1 467)

- Réserve pour frais de location non récupérés (325) (320) (1 300) (1 249)

FPEA(1) 3 371 4 345 19 793 17 516

51

BT

B R

apport annuel 2018


Éléments non récurrents

Frais de transactions lors d’achat et de vente d’immeubles de placement

1 205

25

2 070

83

FPEA(1) récurrents 4 576 4 370 21 584 17 599

FPEA(2) par part 6,0 ¢ 9,2 ¢ 37,2 ¢ 40,2 ¢

FPEA(2) récurrents par part 8,2 ¢ 9,3 ¢ 41,2 ¢ 40,3 ¢

Ratio de distribution des FPEA(3) 173,7 % 114,1 % 112,9 % 104,5 %

Ratio de distribution des FPEA récurrents(3) 128,0 % 112,9 % 102,0 % 104,2 %

Ratio de distribution en trésorerie des FPEA(4) 153,2 % 101,2 % 99,6 % 92,5 %

Ratio de distribution en trésorerie des FPEA récurrents

128,3 %

101,2 %

90,0 %

92,0 %

(1) Mesures financières non conformes aux IFRS (2) En tenant compte des parts de catégorie B(3) Le ratio de distribution des FPEA correspond aux distributions part divisées par les FPEA par part(4) Le ratio de distribution en trésorerie des FPEA correspond aux distributions en trésorerie divisées par les FPEA

Pour le quatrième trimestre 2018, le Fonds présente des FPEA récurrents de 4 576 $ pour le trimestre, en hausse de 206 $ par rapport à l’exercice 2017. Le Fonds a convenu de présenter en augmentation des FPEA la dépense non récurrente de 1,2 million $ représentée par les frais générés par la vente d’immeubles de placement au cours du trimestre. Les FPEA récurrents par part se chiffrent ainsi à 8,2 ¢ comparativement à 9,3 ¢ en 2017. La baisse est attribuable au manque à gagner des propriétés vendues en cours d’exercice et aux conséquences de la baisse temporaire du taux d’occupation effectif qui seront annulées lors de la matérialisation des ententes fermes de location. Ces éléments sont plus amplement discutés à la page 40 – COMMENTAIRES GÉNÉRAUX - du présent rapport.

Au terme de l’exercice 2018, le Fonds affiche des FPEA récurrents de 21,6 millions $, en hausse de 4,0 millions $. Par part, le Fonds affiche une baisse de 41,4 ¢ à 41,1 ¢, attribuable aux résultats du quatrième trimestre 2018, plus explicitement détaillé précédemment.

Dans le calcul des FPEA, le Fonds déduit une réserve pour investissements de maintien non récupérables pour tenir compte des dépenses en capital requises pour maintenir l’état de ses immeubles et de ses produits locatifs totaux et est fondée sur une revue des pratiques de l’industrie ainsi que notre prévision pour les prochains exercices des dépenses requises.

Le tableau qui suit compare le montant de la réserve pour investissements de maintien non récupérables aux investissements réellement engagés au cours de la période actuelle comparative ainsi qu’au cours des derniers exercices.

Exercices clos le (en milliers de dollars)

31 décembre 2018

31 décembre 2017

31 décembre 2016

$ $ $

Réserve pour investissements de maintien non récupérables 1 719 1 467 1 462

Investissements de maintien non récupérables 1 871 2 876 1 942

Le Fonds vise à s’assurer d’un équilibre à long terme entre les sommes réellement dépensées et les réserves calculées. Au besoin, la direction suggère les modificateurs aux bases de calculs de ces réserves.

Au cours de l’exercice 2018, la réserve pour investissements de maintien non récupérables a été légèrement inférieure aux sommes réellement investies. Toutefois, pour l’exercice 2017, les investissements réels ont été largement supérieurs à la réserve en raison des sommes importantes investies pour préparer l’aménagement de locataires suite à la baisse du taux d’occupation.

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Le tableau suivant présente le rapprochement entre les FPEA (mesure financière non conforme aux IFRS) et les entrées nettes de trésorerie provenant des activités d’exploitation présentées aux états financiers.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Entrées nettes de trésorerie provenant des activités d’exploitation (IFRS)

15 695 14 122 44 724 38 449


+ Gain sur radiation de dette — — 133 —


(4 533) (4 138) 1 150 107

- Charges d’intérêts nets (439) (5 043) (21 977) (18 752)

- Réserve pour investissements de maintien (439) (395) (1 719) (1 467)

- Réserve pour frais de location (325) (320) (1 300) (1 467)

- Autres éléments (147) — — —

FPEA récurrents(1) 4 576 4 370 21 584 17 599(1) Mesure financière non conforme aux IFRS

Information sectorielleLes activités du Fonds regroupent quatre catégories de biens immobiliers, situés au Québec et en Ontario. Les tableaux suivants présentent les contributions aux revenus et au résultat d’exploitation net de chacune des catégories pour les trimestres et exercices clos les 31 décembre 2018 et 2017.

Trimestre clos les 31 décembre (en milliers de dollars)





Total

$ % $ % $ % $ % $

Trimestre clos le 31 décembre 2018

Immeubles de placement 249 370 29,7 372 190 44,4 130 305 15,5 87 150 10,4 839 015

Produits locatifs des immeubles 6 928 31,4 10 180 46,1 2 306 10,4 2 668 12,1 22 082

Résultat d’exploitation net(1) 4 193 36,1 4 590 39,5 1 543 13,3 1 298 11,2 11 624

Trimestre clos le 31 décembre 2017

Immeubles de placement 230 570 30,7 335 463 44,7 123 540 16,4 61 537 8,2 751 110


Résultat d’exploitation net(1) 3 385 32,4 4 334 41,4 1 779 17,0 962 9,2 10 460(1) Mesure financière non conforme aux IFRS

Exercices clos les 31 décembre (en milliers de dollars)





Total

$ % $ % $ % $ % $


Produits locatifs des immeubles 26 266 30,0 42 507 48,6 9 785 11,2 8,865 10,1 87 423

Résultat d’exploitation net(1) 15 925 33,4 20 005 42,0 7 226 15,2 4 481 9,4 47 637



Résultat d’exploitation net(1) 12 417 30,8 15 885 39,3 8 005 19,8 4 087 10,1 40 394(1) Mesure financière non conforme aux IFRS

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BT

B R

apport annuel 2018


Situation financièreLe tableau ci-dessous présente un sommaire des actifs du Fonds au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017. Ce tableau doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés et les notes afférentes.

(en milliers de dollars)31 décembre

201831 décembre

2017

Référence (page) $ $

Actifs

Immeubles de placement 54 839 015 751 110

Montants à recevoir des locataires et autres débiteurs 57 3 246 4 212

Autres actifs 57 4 138 5 150

Trésorerie et équivalent de trésorerie 57 8 824 1 918

Total de l’actif 855 223 762 390

Passif

Emprunts hypothécaires 58 471 162 428 382

Débentures convertibles 59 48 716 48 183

Emprunts bancaires 60 15 000 18 130

Parts de catégorie B 61 2 315 —

Créditeurs et autres passifs 61 19 653 18 748

Total du passif 556 846 513 443

Capitaux propres

Avoirs des porteurs de parts 62 298 377 248 947

Total du passif et des capitaux propres 855 223 762 390

Les principaux changements au bilan en date du 31 décembre 2018 par rapport à celui du 31 décembre 2017 proviennent de l’acquisition d’immeubles de placement et des financements hypothécaires afférents à ces transactions.

Actifs

Immeubles de placement

Au fil des ans, BTB a réalisé sa croissance grâce à des acquisitions d’immeubles de qualité répondant à des critères sélectifs rigoureux, tout en maintenant une répartition adéquate entre quatre secteurs d’activité, soit les immeubles de bureaux, les immeubles commerciaux, les immeubles industriels et enfin, les immeubles polyvalents.

Le portefeuille immobilier se compose de participations directes dans des immeubles de placement détenus en propriété exclusive et de la quote-part des actifs, des passifs, des produits et des charges de trois immeubles de placement contrôlés conjointement.

La juste valeur des immeubles de placement se chiffre à 839 millions $ au 31 décembre 2018 comparativement à 751 millions $ au 31 décembre 2017.

Acquisitions

En février 2018, le Fonds a procédé à l’acquisition d’un immeuble commercial situé dans la ville de Delson, province de Québec, pour une considération de 1,9 millions $.

En mai 2018, le Fonds a procédé à l’acquisition d’une partie résiduelle de 25 % de l’immeuble « Complexe Lebourgneuf Phase II » situé dans la Ville de Québec au prix de 7,5 millions $. La considération nette après assumation de la dette hypothécaire a été payée par l’émission de 532 265 parts de catégorie B au prix de 4,68 $ la part.

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En juillet 2018, le Fonds s’est porté acquéreur d’un immeuble d’usage mixte au centre-ville de Montréal au prix de 25,2 millions $. En octobre 2018, le Fonds y a aménagé son siège social.

En juillet 2018, le Fonds s’est porté acquéreur, au prix de 42,6 millions $, d’un centre commercial situé dans la ville de Lévis, province de Québec.

En décembre 2018, le Fonds s’est porté acquéreur, au prix de 24,5 millions $, de deux immeubles de bureaux situés à Laval, province de Québec.

Dispositions

En janvier 2018, le Fonds a vendu l’immeuble situé au « 1863-1865 Autoroute Transcanadienne » à Dorval, province de Québec pour un produit de vente total de 5,6 millions $.

En février 2018, le Fonds a vendu les immeubles suivants :• « 2153-2155, rue Crescent » à Montréal, province de Québec pour un produit de vente total de 3,2 millions $.

Jusqu’en octobre 2018, cet immeuble a abrité le siège social du Fonds ;• « 1100 et 1108-1136, boulevard Saint-Joseph » à Drummondville, province de Québec pour un produit de vente total

de 3,1 millions $ ; et • « 2905 Marleau à Cornwall », Ontario pour un produit de vente de 490 $.

En juillet 2018, le Fonds a disposé d’un immeuble commercial en redéveloppement situé à Thetford Mines, province de Québec. Cette propriété, connue sous le nom de « Promenades St-Noël » était entièrement vacante et a été disposée au prix de 475 $.

En août 2018, le Fonds a vendu un immeuble situé au « 3036-3094 Chemin Chambly » à Longueuil, province de Québec pour un produit de vente total de 5,6 millions $.

En octobre 2018, le Fonds a disposé des six immeubles suivants, situés à Sherbrooke, province de Québec au prix de 30,5 millions $. Le Fonds a ainsi disposé de la quasi-totalité de son portefeuille d’immeubles de cette région du Québec. • « 2865-2885, boulevard de Portland » ; • « 1635-1645, rue King Est et 150-170, Chemin Duplessis » ; • « 1640-1650, rue King Ouest » ; • « 747-805, rue King Est » ;• « 30-66, boulevard Jacques-Cartier Nord » ; et• « 3705, boulevard Industriel ».

Sommaire par secteur d’activité

Au 31 décembre 2018 2017



%



%

Bureaux 28 2 120 680 39,6 29 2 050 462 38,6

Commercial 14 1 316 414 24,6 18 1 304 773 24,6

Industriel 18 1 482 278 27,7 20 1 542 093 29,1

Polyvalent 6 437 151 8,1 4 406 650 7,7

Sous-total 66 5 356 523 100,0 71 5 303 978 100,0

Immeubles en redéveloppement 1 75 340 2 131 354

Total 67 5 431 863 73 5 435 332

Disposition subséquente

Le 31 janvier 2019, le Fonds a disposé de l’immeuble situé au « 15-41, boulevard Georges-Gagné Sud » à Delson, province de Québec, au prix de 22,5 millions $.

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apport annuel 2018


Investissements dans les immeubles de placement détenus

BTB investit dans des projets permanents d’amélioration des immobilisations en vue de préserver la qualité de l’infrastructure et des services offerts aux locataires dans ses immeubles. Ces déboursés comprennent les investissements de maintien de valeur qui correspondent aux dépenses nécessaires pour maintenir les biens dans leur état d’exploitation actuel, comprenant également des projets qui correspondent aux améliorations apportées à un immeuble et au réaménagement de locaux, dans le but d’augmenter la superficie locative, les taux de location ou la qualité des espaces locatifs. Dans certains cas, les dépenses d’investissement sont récupérables à même le loyer des locataires.

Les dépenses d’investissement pour le trimestre clos le 31 décembre 2018 ont totalisé 1 504 $ comparativement à 1 494 $ pour le trimestre correspondant de 2017, dont une tranche de 754 $ était recouvrable (2017 : 849 $). Pour l’exercice entier, ces dépenses ont totalisé 4 342 $ (2017 : 4 327 $), dont 2 471 $ sont recouvrables (2017 : 1 451 $). Ces dépenses ne comprennent pas les coûts de réparation et d’entretien. Les dépenses d’investissement varient d’une période à l’autre en fonction des activités requises ou planifiées dans chacun des immeubles.

À la signature de plusieurs baux, le Fonds engage des déboursés pour des améliorations locatives et des incitatifs visant les superficies louées, en vue de répondre aux besoins précis des locataires ainsi qu’aux commissions de location qui sont versées à des courtiers indépendants. Ces déboursés totaux se sont chiffrés à 1 282 $ pour le quatrième trimestre et à 5 250 $ pour l’exercice clos le 31 décembre 2018, comparativement à 2 818 $ et à 7 360 $ pour les périodes correspondantes de 2017. Les commissions de location et les améliorations locatives visent à la fois les nouveaux locataires et les locataires dont les baux sont renouvelés pour l’ensemble de nos immeubles. Le montant des commissions de location et des améliorations locatives varie en fonction du calendrier des renouvellements, des taux d’inoccupation et du profil des locataires.

Le tableau suivant présente le sommaire des sommes engagées en investissements de maintien ainsi qu’en incitatifs et commissions de location au cours des trimestres et exercices clos les 31 décembre 2018 et 2017.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Investissements de maintien récupérables 750 848 2 471 1 451

Investissements de maintien non récupérables 754 646 1 871 2 876

Investissements de maintien totaux 1 504 1 494 4 342 4 327

Commissions de location et améliorations locatives 1 282 2 818 5 250 7 360

Total 2 786 4 312 9 592 11 687

Le tableau suivant présente l’évolution de la juste valeur des immeubles de placement au cours des trimestres et exercices clos les 31 décembre 2018 et 2017.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Solde au début 819 375 663 933 751 110 645 485

Ajouts :

Acquisitions 25 179 72 464 104 613 96 057

Dispositions (30 450) — (45 744) (11 450)

Dépenses d’investissement 1 504 1 494 4 342 4 327

Commissions de location et incitatifs de location capitalisés

1 282 2 818 5 250 7 360

Variation nette de la juste valeur des immeubles de placement

22 640 10 855 22 142 11 337

Autres variations non monétaires (515) (454) (2 698) (2 006)

Solde à la fin 839 015 751 110 839 015 751 110

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Montants à recevoir de locataires et autres débiteurs

Les montants à recevoir de locataires et autres débiteurs ont diminué, passant de 4 212 $ au 31 décembre 2017 à 3 246 $ au 31 décembre 2018. Ces montants se détaillent comme suit :

(en milliers de dollars)

31 décembre 2018

31 décembre 2017

$ $

Loyers à recevoir 2 556 2 721

Provision pour créances douteuses (567) (460)

1 989 2 261

Recouvrements non facturés 430 457

Autres créances 827 894

Solde de prix de vente — 600

Montants à recevoir de locataires et autres débiteurs 3 246 4 212

Autres actifs

Les autres actifs comprennent notamment les immobilisations corporelles nettes des amortissements cumulés nécessaires aux activités du Fonds, les frais payés d’avance et les instruments financiers dérivés lorsque ceux-ci présentent un solde débiteur. Ils se détaillent comme suit :


31 décembre 2018

31 décembre 2017

$ $

Immobilisations corporelles 1 027 3 335

Amortissements cumulés (698) (1 235)

329 2 100

Charges payées d’avance 1 366 1 175

Instruments financiers dérivés 1 599 1 370

Dépôts 844 505

Autres actifs 4 138 5 150

La diminution de la valeur des immobilisations corporelles s’explique par la vente de l’immeuble abritant le siège social du Fonds.

Trésorerie et équivalent de trésorerie


31 décembre 2018

31 décembre 2017

$ $

Encaisse libre 8 824 1 918

Encaisse réservée — —

8 824 1 918

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BT

B R

apport annuel 2018


Ressources de capital

Dettes à long terme

Le tableau qui suit présente les soldes des emprunts de BTB au 31 décembre 2018, incluant les emprunts hypothécaires et les débentures convertibles, selon leur année d’échéance ainsi que les taux d’intérêt contractuels moyens pondérés correspondants.

Au 31 décembre 2018 (en milliers de dollars)

Solde des débentures convertibles

Solde des emprunts hypothécaires

Taux d’intérêt contractuel moyen pondéré

$ $ %

Année d’échéance

2019 — 58 933 4,38

2020 49 700 45 984 5,73

2021 — 62 749 3,51

2022 — 33 856 3,44

2023 13 610 4,35

2024 et suivantes — 258 073 3,87

Total 49 700 473 205 4,20

Taux d’intérêt contractuel moyen pondéré

Au 31 décembre 2018, le taux d’intérêt contractuel moyen pondéré de la dette à long terme du Fonds s’élevait à 4,20 %, soit 3,99 % pour les emprunts hypothécaires et 7,03 % pour les débentures convertibles.

Emprunts hypothécaires

Au 31 décembre 2018, les emprunts hypothécaires du Fonds s’élevaient à 473 millions $ par rapport à 431 millions au 31 décembre 2017, avant les frais de financement reportés et les écarts d’évaluation, soit une augmentation nette de 42 millions $ suite aux financements des acquisitions réalisées en 2018, à certains refinancements et aux remboursements de capital sur les paiements mensuels et les dispositions.

Le tableau suivant présente l’évolution des emprunts hypothécaires au cours des périodes closes le 31 décembre 2018.

Périodes closes le 31 décembre 2018 (en milliers de dollars)

Trimestre Exercice

$ $

Solde au début 470 286 430 603

Emprunts hypothécaires contractés 40 735 108 892

Remboursement de solde à l’échéance ou lors de dispositions (34 456) (53 552)

Remboursements mensuels de capital (3 360) (12 738)

Solde au 31 décembre 2018 473 205 473 205Note : avant les frais de financement non amortis et les écarts d’évaluation.

Au 31 décembre 2018, le taux d’intérêt moyen pondéré était de 3,99 % comparativement à 3,72 % pour les hypothèques aux livres au 31 décembre 2017, soit une hausse de 27 points de base. Au 31 décembre 2018, à l’exception de quatre prêts d’un solde cumulatif de 39,0 millions $, tous les emprunts hypothécaires portent intérêts à taux fixes (371 millions $) ou sont assortis d’un swap de taux d’intérêt (63 millions $).

Le terme moyen pondéré des financements hypothécaires en place au 31 décembre 2018 s’élève à 5,6 ans. Il était de 6,4 ans au 31 décembre 2017, une diminution de 0,8 (ou 10 mois) depuis un an. Cette baisse est due principalement par l’assumation d’un important prêt dont le terme à l’achat était de trois ans et au financement de l’immeuble « 1327-1333, rue Ste-Catherine Ouest et 1411, rue Crescent » pour un terme de 22 ans.

BTB répartit sur plusieurs années l’échéance de ses prêts afin de réduire le risque relié à leur renouvellement.

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À l’exception d’une propriété en redéveloppement d’une valeur de 0,3 millions $ et de trois immeubles qui servent à garantir partiellement les lignes de crédit d’acquisition et d’opération au 31 décembre 2018, toutes les autres propriétés du Fonds sont grevées de financements hypothécaires au 31 décembre 2018. Les frais de financement non encore amortis de ces emprunts s’élèvent à 2 882 $ et sont amortis selon la méthode du taux d’intérêt effectif sur la durée des prêts.

Le tableau suivant, en date du 31 décembre 2018, présente les remboursements futurs des emprunts hypothécaires pour les prochains exercices.

Au 31 décembre 2018 (en milliers de dollars)

Remboursement de capital

Solde à l’échéance

Total

% du total

$ $ $ %

Maturité

2019 12 078 58 008 70 086 14,8

2020 12 291 44 313 56 604 12,0

2021 11 566 57 384 68 950 14,6

2022 10 002 27 878 37 880 8,0

2023 8 785 12 465 21 250 4,5

2024 et suivantes 31 984 186 451 218 435 46,1

Total 86 706 386 499 473 205 100,0

+ Écarts d’évaluation sur les emprunts pris en charge

839

- Frais de financement non amortis (2 882)

Solde au 31 décembre 2018 471 162

Débentures convertibles

(en milliers de dollars) Séries E(1)(3) Series F(2)(3) Total

Valeur nominale 23 000 26 700

Taux d’intérêt contractuel 6,90 % 7,15 %

Taux d’intérêt effectif 7,90 % 8,47 %

Date d’émission Février 2013 Décembre 2015

Prix de conversion par part 6,15 $ 5,65 $

Date de paiement des intérêts 31 mars et 30 septembre 30 juin et 31 décembre

Date d’échéance Mars 2020 Décembre 2020

Solde au 31 décembre 2018 22 661 26 055 48 716(1) Rachetables au gré du Fonds, selon certaines conditions, à compter du 31 mars 2018 mais avant le 31 mars 2020, à un prix de rachat égal à leur capital majoré de l’intérêt couru et impayé.(2) Rachetables au gré du Fonds, selon certaines conditions, à compter du 31 décembre 2018 mais avant le 31 décembre 2019, à un prix équivalent à la valeur initiale en capital des débentures plus les intérêts courus et impayés sur celles-ci, sous réserve que le cours du marché des parts représente alors au moins 125 % du prix de conversion de la série F et à compter du 31 décembre 2019 mais avant le 31 décembre 2020, à un prix de rachat égal à leur capital majoré de l’intérêt couru et impayé.(3) Le Fonds peut, à son gré et sous réserve de certaines conditions, choisir d’acquitter son obligation de rembourser le capital des débentures de série E et F en émettant un nombre de parts librement négociables aux porteurs de débentures de série E et F.

Emprunts bancaires – facilité de crédit d’exploitation

BTB dispose d’une facilité de crédit d’exploitation de 3 millions $ auprès d’une banque à charte canadienne. Elle porte intérêt au taux préférentiel bancaire majoré de 0,75 %. Au 31 décembre 2018, la facilité de crédit d’exploitation n’était pas utilisée.

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apport annuel 2018


Emprunts bancaires – facilité de crédit d’acquisition

BTB dispose d’une facilité de crédit d’acquisition de 19 millions $ auprès d’une banque à charte canadienne. Cette facilité est partiellement garantie par une charge hypothécaire de premier rang sur trois propriétés, par une charge hypothécaire de deuxième rang sur trois propriétés et par une charge de troisième rang sur une propriété. Elle porte intérêt au taux préférentiel bancaire majoré de 3,25 %. Au 31 décembre 2018, la facilité de crédit d’acquisition était utilisée pour 15,0 millions $.

Ces facilités de crédit sont garanties par une charge hypothécaire de premier rang sur deux propriétés et par une charge hypothécaire de deuxième rang sur six propriétés.

Ratio d’endettement

En vertu de son contrat de fiducie, le Fonds ne peut contracter un emprunt hypothécaire si, après avoir contracté ledit emprunt, le montant total de l’endettement dépasse 75 % de la valeur comptable brute du Fonds. Dans l’établissement de ce calcul, les débentures convertibles n’ont pas à être considérées dans le calcul du total de l’endettement. De plus, toujours en vertu de son contrat de fiducie, s’il advenait un défaut à cette condition, le Fonds aurait 12 mois à compter de la constatation du défaut pour effectuer les transactions nécessaires en vue de corriger la situation.

Le tableau suivant présente les ratios d’endettement du Fonds au 31 décembre 2018 et 2017.


31 décembre 2018

31 décembre 2017

$ $

Trésorerie libre (8 824) (1 918)

Emprunts hypothécaires(1) 473 205 430 603

Débentures convertibles(1) 49 700 49 700

Crédit d’acquisition 15 000 16 650

Total de la dette à long terme moins la trésorerie libre 529 081 495 035

Valeur comptable brute du Fonds moins trésorerie libre 847 097 761 707

Ratio d’endettement hypothécaire (excluant les débentures convertibles et le crédit d’acquisition)

55,8 %

56,5 %

Ratio d’endettement – Débentures convertibles 5,9 % 6,5 %

Ratio d’endettement – Ligne de crédit d’acquisition 1,8 % 2,2 %

Ratio d’endettement total 62,5 % 65,0 %(1) Montants bruts

Selon le tableau précédent, le ratio d’endettement hypothécaire, excluant les débentures convertibles et le crédit d’acquisition au 31 décembre 2018 s’élève à 55,8 %, en diminution de 0,7 % depuis le 31 décembre 2017. En incluant les débentures convertibles et le crédit d’acquisition, le ratio d’endettement global s’élève à 62,5 %, en diminution de 2,5 % depuis le 31 décembre 2017.

Le Fonds cherche à financer ses acquisitions par des taux d’endettement hypothécaire de 60 % à 65 % puisque le coût de ces financements est inférieur au coût de capital de l’équité du Fonds.

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Ratio de couverture des intérêts

Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2018, le ratio de couverture des intérêts se chiffrait à 2,00 en hausse de 7 points de base par rapport au quatrième trimestre de 2017. Pour l’exercice, le ratio se chiffrait à 2,17 en hausse de 2 points de base par rapport à 2017.

Périodes closes les 31 décembre (en milliers de dollars, sauf les ratios)

Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

$ $ $ $

Résultat d’exploitation net 11 624 10 460 47 637 40 394

Charges d’intérêts nettes des intérêts créditeurs(1) 5 803

5 043

21 977

18 752

Ratio de couverture des intérêts 2,00 2,07 2,17 2,15 (1) Les charges d’intérêts excluent l’accroissement des intérêts effectifs, l’accroissement de la composante passif non dérivé des débentures convertibles et l’ajustement de la juste valeur des instruments financiers dérivés

Parts de catégorie B

Périodes closes les 31 décembre 2018

Trimestre Exercice

Parts $ Parts $

Parts de catégorie B en circulation en début de période

532 265

2 560

—

—

Parts de catégorie B émises — — 532 265 2 491

Ajustement de la juste valeur — (245) — (176)

Parts de catégorie B en circulation en fin de période

532 265

2 315

532 265

2 315

Les parts de catégorie B sont échangeables à tout moment, au gré du porteur, contre un nombre égal de parts. Elles donnent droit à des distributions égales aux distributions déclarées sur les parts. Les distributions versées sur les parts de catégorie B sont comptabilisées aux résultats d’exploitation lorsqu’elles sont déclarées. Les distributions déclarées font l’objet d’un ajustement dans le calcul du bénéfice distribuable, du FPE et du FPEA.

Les parts de catégorie B ont été émises le 30 mai 2018 en contrepartie de l’acquisition de la valeur nette de la portion résiduelle de « Complexe Lebourgneuf – Phase II » à Québec. Elles ont eu droit à une distribution de 56 $ durant le trimestre et de 131 $ pour la période cumulative.

Créditeurs et autres passifs


31 décembre 2018

31 décembre 2017

$ $

Fournisseurs et frais courus 17 048 16 034

Distributions à verser aux porteurs de parts 1 936 1 695

Rémunération fondée sur des parts 669 498

Charges d’exploitation à rembourser — 521

Créditeurs et autres passifs 19 653 18 748

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Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts

Les capitaux propres attribuables aux porteurs de parts se composent des éléments suivants :


31 décembre 2018

31 décembre 2017

$ $

Parts de fiducie 274 231 244 115

Résultat global cumulé 133 825 92 488

Distributions cumulées (109 679) (87 656)

Capitaux propres 298 377 248 947

Régime de réinvestissement des distributions

Le Fonds a un régime de réinvestissement des distributions en vertu duquel le porteur de parts peut choisir de recevoir ses distributions en parts en bénéficiant d’un escompte de 3 % sur la valeur marchande de celles-ci. En vertu de ce programme, 155 871 parts ont été émises au cours du quatrième trimestre 2018 (2017 : 137 668 parts) et 603 951 parts ont été émises durant l’exercice (2017 : 496 248 parts).

Parts en circulation

Le tableau suivant présente un sommaire des parts émises au cours des trimestres mentionnés, ainsi que le nombre de parts pondéré pour ces mêmes trimestres.

Périodes closes les 31 décembre (en nombre de parts)

Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

Parts en circulation au début du trimestre 55 161 852 42 724 050 48 423 118 42 342 373

Parts émises

Appel public à l’épargne — 5 561 400 6 250 250 5 561 400

Régime de réinvestissement des distributions 155 871 137 668 603 951 496 248

Attribution - Régime d’achat de parts pour les employés

—

—

9 691

9 062

Attribution - Régime de rémunération fondé sur des parts avec restrictions

—

—

30 713

14 035

Parts en circulation à la fin du trimestre 55 317 723 48 423 118 55 317 723 48 423 118

Nombre moyen pondéré de parts en circulation 55 240 257 47 023 012 52 120 760 43 670 943

Nombre moyen pondéré de parts de catégorie B et de parts en circulation

55 772 522

52 435 744

Options sur parts

Le Fonds peut attribuer des options à ses fiduciaires, hauts dirigeants, conseillers en relation avec les investisseurs et conseillers techniques. Le nombre maximal de parts pouvant être émises aux termes du Régime d’options d’achat de parts est limité à 10 % du nombre total de parts émises et en circulation. Les fiduciaires fixent le prix d’exercice au moment où les parts sont attribuées aux termes du régime ; le prix d’exercice ne peut pas être inférieur au prix de marché actualisé des parts, tel qu’il est établi aux termes des politiques de la Bourse de Toronto à la date d’attribution. La durée de ces options est d’au moins cinq ans à compter de la date d’attribution et elles sont acquises sur une période maximale de 18 mois. L’objectif de l’octroi d’options sur parts est d’encourager le porteur à acquérir progressivement une participation tout en incitant le porteur à prendre en compte l’intérêt à long terme de BTB et de ses porteurs de parts. Il n’y a aucune option sur parts en circulation au 31 décembre 2018.

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Régime de rémunération en parts différées

Le Fonds a mis en place à l’intention de ses fiduciaires et certains dirigeants un régime de rémunération en parts différées. En vertu de ce programme, les bénéficiaires peuvent choisir de recevoir leur rémunération en argent, en parts différées ou selon une combinaison des deux.

Le tableau suivant présente le sommaire des parts différées en circulation au cours des périodes closes les 31 décembre 2018 et 2017.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

Parts différées en circulation en début de période 34 143 10 190 12 330 4 233

Parts différées émises 2 912 2 140 24 725 8 097

Parts différées en circulation en fin de période 37 055 12 330 37 055 12 330

Régime de rémunération en parts avec restrictions

En vertu de ce régime, les bénéficiaires se voient octroyer des parts avec restrictions qui deviennent entièrement acquises sur une période pouvant aller jusqu’à trois ans. Ce régime vise à intéresser les hauts dirigeants et certains employés à la réalisation des objectifs de croissance à long terme du Fonds et à harmoniser leurs intérêts avec ceux des porteurs de parts. Le régime est aussi un outil de rétention à l’endroit des cadres.

Le tableau suivant présente le sommaire des parts avec restrictions en circulation au cours des périodes closes les 31 décembre 2018 et 2017.


Trimestre Exercice

2018 2017 2018 2017

Parts avec restrictions en circulation en début de période

138 919

115 628

115 628

77 673

Parts avec restrictions émises — — 72 819 51 990

Parts avec restrictions annulées — — (18 815) —

Parts avec restrictions réglées — — (30 713) (14 035)

Parts avec restrictions en circulation en fin de période

138 919

115 628

138 919

115 628

Régime d’achat de parts pour les employés

Le Fonds a établi un régime d’achat de parts optionnel visant l’ensemble des membres du personnel. Conformément à ce régime, chaque année, les participants peuvent cotiser jusqu’à concurrence de 3 % à 7 % de leur salaire de base, selon leurs années d’expérience au sein du Fonds. Pour chaque deux parts achetées par un participant, le Fonds émettra une nouvelle part. Au cours du trimestre terminé le 31 décembre 2018, aucune part n’a été émise (2017 : nil). Au cours de l’exercice 2018, 9 691 parts ont été émises.

Arrangements hors bilan et engagements contractuels

BTB n’a aucun autre arrangement hors bilan ou engagement qui a ou est susceptible d’avoir une incidence sur ses résultats d’exploitation ou sur sa situation financière, notamment sa situation de trésorerie et ses sources de financement.

Développement durableDans le respect des fondements du développement durable, BTB intègre les dimensions environnementale et sociale à ses pratiques d’affaires. En effet, le guide de responsabilité sociale et développement adopté par BTB assure que la gestion et l’exploitation des immeubles soient réalisées de manière à : intégrer les valeurs du développement durable dans ses activités ; veiller à la santé et au bien-être de ses employés ainsi qu’à celui des communautés où elle œuvre ; impliquer ses parties prenantes clés dans la gestion de son empreinte environnementale ; et de faire preuve de transparence et améliorer de façon continue ses pratiques en matière de durabilité.

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Une amélioration continue des immeubles, en investissant entre autre dans des projets à caractère environnemental, est primordiale pour BTB. Le comportement responsable de BTB s’est traduit entre autres par la certification BOMA BEST de 26 immeubles du portefeuille, par la publication de sa Politique de responsabilité sociale et développement durable, par la création d’un guide de bonnes pratiques en développement durable pour les locataires, par l’analyse comparative du rendement énergétique du portefeuille immobilier (benchmarking), par un partenariat avec un organisme de réinsertion sociale pour le nettoyage des stationnements, par la création du logiciel Sentinelle spécialisé en service à la clientèle et entretien préventif, et par la gestion de risques environnementaux.

Tel que mentionné précédemment, BTB contribue au développement durable et s’engage à mobiliser ses employés, ses locataires et ses fournisseurs pour en faire une réalité. L’entreprise croit que sa volonté de diminuer son empreinte environnementale doit se refléter non seulement à travers les opérations, l’entretien et la gestion de ses immeubles, mais également dans l’ensemble des comportements qu’elle adopte. À cet effet, BTB a obtenu différents niveaux de certification BOMA BEST pour 26 immeubles de son portefeuille depuis septembre 2015, dont deux(2) niveau Or, trois(3) niveau Argent, cinq (5) niveau Bronze et seize (16) niveau Certifié. Ce prestigieux certificat souligne son excellence en gestion immobilière environnementale et a été remis par l’Association des propriétaires et administrateurs d’immeubles - BOMA Québec, figure de proue de l’industrie immobilière depuis 1927.

Dans le futur, BTB souhaite continuer à améliorer l’empreinte environnementale de ses immeubles. Plusieurs projets d’envergures, tel que le projet d’efficacité énergétique majeur aux Halles St-Jean, situé à St-Jean-sur-Richelieu, permettront d’optimiser les performances globales des équipements et moderniser les bâtiments. BTB prévoit également préserver ses certifications BOMA BEST et obtenir de plus haut niveaux de performance pour certains de ses immeubles.

Impôts sur le revenuPour l’application de l’impôt sur le revenu du Canada, BTB est imposé comme une fiducie de fonds commun de placement. Les fiduciaires ont l’intention de distribuer ou d’affecter aux porteurs de parts la totalité du revenu imposable et de déduire ces distributions aux fins de l’impôt sur le revenu.

Un régime fiscal particulier s’applique aux fiducies qui sont des entités intermédiaires de placement déterminées (« EIPD ») ainsi qu’aux personnes qui investissent dans les EIPD. Selon ce régime, les EIPD doivent généralement payer de l’impôt sur leur revenu à des taux qui se rapprochent des taux d’imposition des sociétés. Sommairement, une EIPD est une entité (y compris une fiducie) qui réside au Canada, dont les placements qui y sont faits sont cotés sur une bourse de valeurs ou un autre marché public et qui détient un ou plusieurs biens hors portefeuille.

Toutefois, à l’égard d’une année d’imposition donnée, BTB ne sera pas considéré comme une EIPD et ne sera donc pas assujetti aux règles relatives aux EIPD si, au cours de cette année, il constitue une fiducie de placement immobilier (« FPI »).

De façon générale, une FPI s’entend d’une fiducie résidant au Canada qui remplit les conditions suivantes tout au long de l’année : i) la juste valeur marchande totale des « biens hors portefeuille » qui sont des « biens admissibles de FPI » qu’elle détient n’est à aucun moment de l’année inférieure à 90 % de la juste valeur marchande totale de l’ensemble des « biens hors portefeuille » qu’elle détient : ii) au moins 90 % de son « revenu brut de FPI » pour l’année provient d’une ou de plusieurs sources suivantes : loyers de « biens immeubles ou réels », intérêts, dispositions de « biens immeubles ou réels » qui sont des immobilisations, dividendes, redevances et dispositions de « biens de revente admissibles » ; iii) au moins 75 % de son « revenu brut de FPI » pour l’année provient d’une ou de plusieurs des sources suivantes : loyers de « biens immeubles réels », intérêts d’hypothèques sur des « biens immeubles ou réels » et de la disposition de « biens immeubles ou réels » qui sont des immobilisations ; iv) la juste valeur marchande totale des biens qu’elle détient, dont chacun est un « bien immeuble ou réel » qui est une immobilisation, un « bien de revente admissible », une dette d’une société canadienne représentée par une acceptation bancaire, des espèces, ou de manière générale, une créance d’un gouvernement du Canada ou de certains autres organismes publics, n’est à aucun moment de l’année inférieur à 75 % de la valeur de ses capitaux propres au moment en cause ; et v) les placements qui y sont faits sont cotés ou négociés, au cours de l’année, sur une bourse de valeurs ou un autre marché public.

Au 31 décembre 2018, BTB respectait l’ensemble de ces conditions et se qualifiait à titre de FPI. Par conséquent, les règles fiscales visant les EIPD ne s’appliquent pas à BTB. La direction a l’intention de s’assurer que le Fonds remplisse les conditions à l’exclusion de la FPI sur une base continue dans le futur.

Toutefois, rien ne garantit que BTB remplira les conditions requises pour avoir droit à l’exception relative aux FPI pour 2019 ou pour toute année ultérieure.

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Imposition fiscale des porteurs de partsPour les contribuables canadiens porteurs de parts, les distributions sont traitées comme suit aux fins fiscales :

Périodes closes les 31 décembre 2018 2017

% %

Imposable en tant qu’autre revenu — —

Report d’impôt 100 100

Total 100 100

Méthodes et estimations comptables La préparation des états financiers consolidés exige que la direction formule des jugements, procède à des estimations et pose des hypothèses qui influent sur les montants présentés des actifs, des passifs, des produits et des charges. Les estimations se fondent sur l’expérience antérieure et sur d’autres hypothèses qui sont raisonnables compte tenu des circonstances. Le résultat de l’évaluation continue de ces estimations constitue le fondement pour l’exercice du jugement en ce qui concerne les valeurs comptables des actifs et des passifs et les montants présentés des produits et des charges. Les résultats réels peuvent être différents des estimations. Les jugements critiques posés par BTB pour appliquer les principales méthodes comptables, dont la plus importante est la juste valeur des immeubles de placement, sont décrits à la note 2 des états financiers consolidés.

Le Fonds utilise l’approche par le résultat pour établir la juste valeur. La juste valeur est estimée en capitalisant les flux de trésorerie dont on peut raisonnablement s’attendre qu’un immeuble produira sur sa durée de vie économique restante. L’approche par le résultat repose sur deux méthodes : la méthode du taux de capitalisation global, par laquelle le bénéfice d’exploitation net est capitalisé selon le taux de capitalisation global requis, ou la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie, par laquelle les flux de trésorerie sont projetés sur la durée prévue du placement et une valeur finale actualisée au moyen du taux d’actualisation approprié.

Nouvelles conventions comptablesLes méthodes comptables exposées ci-après ont été appliquées de manière uniforme aux périodes présentées dans ce rapport financier.

(a) Nouvelles normes comptables adoptées

Le 1er janvier 2018, le Fonds a adopté l’IFRS 9, Instruments financiers (l’« IFRS 9 »), l’IFRS 15, Produits des activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients (l’« IFRS 15 ») et la modification de l’IAS 40, Immeubles de placement (l’« IAS 40 »). Les incidences sont décrites ci-après.

(i) IFRS 9

Le Fonds a adopté toutes les exigences de l’IFRS 9, dont la date d’application initiale était le 1er janvier 2018. Il y a lieu de se reporter à la note 3 d) i) pour obtenir de l’information sur l’incidence de l’adoption de cette norme et sur les modifications apportées aux principales méthodes comptables.

(ii) IFRS 15

Le Fonds a adopté toutes les exigences de l’IFRS 15, dont la date d’application initiale était le 1er janvier 2018. Il y a lieu de se reporter à la note 3 i) i) pour obtenir de l’information sur l’incidence de l’adoption de cette norme et sur les modifications apportées aux principales méthodes comptables.

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(iii) IAS 40

En décembre 2016, l’IASB a publié une modification à l’IAS 40 qui vient clarifier certaines exigences existantes. La modification exige qu’un actif soit transféré vers ou depuis la catégorie immeubles de placement si, et seulement si, il y a changement d’utilisation. Un changement d’utilisation survient lorsque l’immeuble satisfait ou cesse de satisfaire à la définition d’un immeuble de placement et qu’il existe une indication que l’utilisation du bien immobilier a changé. La seule intention de la direction de changer l’utilisation d’un immeuble ne constitue pas une preuve de changement d’utilisation. Ces modifications sont en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018. Le Fonds a adopté les modifications à l’IAS 40 pour les présents états financiers. L’adoption des modifications n’a pas eu d’incidence sur les états financiers.

(b) Nouvelles normes et interprétations n’ayant pas encore été adoptées

Un certain nombre de nouvelles normes, et de normes et interprétations modifiées, ne s’appliquent pas encore à l’exercice clos le 31 décembre 2018 et n’ont pas été appliquées aux fins de l’établissement des présents états financiers consolidés, la principale norme étant :

(i) IFRS 16, Contrats de location (l’« IFRS 16 »)

Le Fonds est tenu d’adopter l’IFRS 16, Contrats de location, à compter du 1er janvier 2019.

L’IFRS 16 instaure un modèle unique de comptabilisation par le preneur qui exige que ce dernier comptabilise les contrats de location au bilan. Le preneur comptabilise un actif au titre du droit d’utilisation représentant son droit d’utilisation de l’actif sous-jacent et une obligation locative qui représente son obligation d’effectuer des paiements locatifs. Un certain nombre d’exemptions sont prévues à l’égard des contrats de location à court terme et des contrats de location portant sur des éléments de faible valeur. La comptabilisation par le bailleur demeure semblable à la pratique actuelle – à savoir que les bailleurs continuent de classer les contrats de location en tant que contrat de location-financement ou en tant que contrat de location simple. Le Fonds a évalué l’incidence que pourra avoir l’application initiale de l’IFRS 16 sur ses états financiers consolidés, laquelle est présentée ci-après. Les incidences réelles découlant de l’adoption de la norme le 1er janvier 2019 pourraient varier dans la mesure où les nouvelles normes comptables pourraient faire l’objet de modifications d’ici la présentation par le Fonds de ses premiers états financiers à la date de la première application.

L’IFRS 16 remplace les directives existantes sur les contrats de location, notamment l’IAS 17, Contrats de location, l’IFRIC 4, Déterminer si un accord contient un contrat de location, la SIC-15, Avantages dans les contrats de location simple et la SIC-27, Évaluation de la substance des transactions prenant la forme juridique d’un contrat de location.

Le Fonds agissant à titre de preneur dans le cadre de contrats de location

Le Fonds a des baux emphytéotiques sur des terrains, il comptabilisera des droits d’utilisation de ces actifs en immeubles de placement selon l’IAS 40 d’une part et des obligations locatives à l’égard de ces baux d’autre part. La nature des charges liées à ces contrats de location changera, puisque le Fonds comptabilisera une variation de la juste valeur des actifs au titre du droit d’utilisation et une charge d’intérêts sur les obligations locatives. Auparavant, le Fonds comptabilisait les charges liées aux contrats de location simple selon le mode linéaire sur la durée du contrat de location. Selon les informations disponibles en date des présentes, le Fonds estime qu’il comptabilisera des immeubles de placement et des obligations locatives additionnelles de 3 900 $ au 1er janvier 2019.

Aucune incidence significative sur les contrats de location-financement du Fonds n’est prévue, car ces contrats de location étaient antérieurement comptabilisés selon le modèle de la juste valeur décrit dans l’IAS 40.

Le Fonds agissant à titre de bailleur dans le cadre de contrats de location

Aucune incidence importante sur les autres contrats de location dans le cadre desquels le Fonds agit à titre de bailleur n’est prévue.

Transition

Le Fonds prévoit appliquer l’IFRS 16 pour la première fois le 1er janvier 2019 selon l’application rétrospective modifiée. Par conséquent, l’effet cumulatif de l’adoption de l’IFRS 16 sera comptabilisé sous forme d’ajustement au solde d’ouverture des résultats non distribués au 1er janvier 2019 et aucune information comparative ne sera retraitée.

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Risques et incertitudesBon nombre de risques et d’incertitudes pourraient faire en sorte que les résultats réels de BTB diffèrent sensiblement de ceux exprimés explicitement ou implicitement ou de ceux projetés dans les énoncés prospectifs, notamment les risques décrits à la rubrique « Facteurs de risques » de la notice annuelle 2018 de BTB pour l’exercice clos le 31 décembre 2018, laquelle est intégrée aux présentes par renvoi. Ces risques et incertitudes comprennent :• Accès aux capitaux et aux financements par emprunt• Hausse des taux d’intérêts• Propriété de biens immobiliers• Concurrence et hausse du prix des immeubles• Disponibilités des biens immobiliers aux fins d’acquisition• Programmes de développement• Recrutement et maintien en poste d’employés et de cadres• Réglementation gouvernementale• Restrictions relatives aux activités en vertu du contrat de fiducie• Réglementation fiscale• Fluctuations des distributions en espèces• Dépendance envers des locataires clés ou uniques• Responsabilité éventuelle des porteurs de parts• Conflits d’intérêts• Cours des parts• Droits légaux se rattachant aux parts• Dilution• Questions environnementales• Risques d’ordre juridique• Sinistres non assurés• Commerce de détail

BTB n’a observé aucun changement significatif dans les risques et incertitudes auxquels il est exposé.

Contrôles et procédures de communication de l’information et contrôle interne à l’égard de l’information financièreLe président et chef de la direction et le vice-président et chef des finances de BTB sont responsables d’établir et de main tenir des contrôles et procédures de communication de l’information (« CPCI ») ainsi qu’un contrôle interne à l’égard de l’information financière (« CIIF »), tels que définis par le Règlement 52-109 des Autorités canadiennes en valeurs mobilières.

Des évaluations sont réalisées périodiquement pour mesurer l’efficacité des CPCI, y compris le présent rapport de gestion et les états financiers consolidés. En se fondant sur ces évaluations, le président et chef de la direction et le vice-président et chef des finances ont conclu que les CPCI étaient efficaces au 31 décembre 2018 et que les contrôles et procédures en vigueur fournissent une assurance raisonnable que les informations importantes relatives à BTB leur sont communiquées pendant la période de préparation de ces documents d’information.

Des évaluations sont également réalisées pour mesurer l’efficacité des CIIF. En se fondant sur ces évaluations, le président et chef de la direction et le vice-président et chef des finances de BTB ont conclu que les CIIF étaient efficaces au 31 décembre 2018 et, plus spécifiquement, que l’information financière est fiable et que les états financiers consolidés ont été établis, aux fins de publication de l’information financière, conformément aux IFRS.

Au cours de l’exercice 2018, la direction n’a effectué aucune modification du contrôle interne à l’égard de l’information financière ayant eu une incidence importante ou susceptible d’avoir une incidence importante sur le contrôle interne à l’égard de l’information financière.

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Annexe 1 – indicateurs de performance• le résultat d’exploitation net du portefeuille comparable qui donne une indication de la rentabilité des opérations

du portefeuille existant et de la capacité de BTB d’augmenter ses revenus, de réduire ses coûts et de générer de la croissance organique ;

• Le bénéfice distribuable par part qui permet aux investisseurs de juger de la stabilité des distributions ;• Les fonds provenant de l’exploitation (FPE) par part qui permettent d’évaluer la capacité de BTB à générer des flux

monétaires ;• Les fonds provenant de l’exploitation ajustés (FPEA) par part qui prennent en considération les autres éléments

sans incidence sur les flux de trésorerie ainsi que les investissements en frais de location et en dépenses en capital et qui peuvent varier de façon importante d’une année à l’autre ;

• Les ratios de distribution qui permettent aux investisseurs d’évaluer la stabilité des distributions en rapport avec le bénéfice distribuable, les FPE et les FPEA ;

• Le ratio d’endettement qui permet d’évaluer l’équilibre financier de BTB et sa capacité d’acquisition supplémentaire ;• Le ratio de couverture des intérêts qui permet de mesurer la capacité de BTB à payer les intérêts de la dette à même

les résultats d’exploitation ;• Le taux d’occupation qui donne un aperçu du degré d’optimisation de l’espace locatif et du potentiel d’augmentation

des revenus du portefeuille immobilier du Fonds ;• Le taux de rétention qui permet d’évaluer la capacité du Fonds à renouveler les baux et retenir ses clients ;• La croissance du taux moyen des baux renouvelés qui mesure la croissance organique et la capacité du Fonds

à augmenter ses revenus locatifs.

Annexe 2 - définitions

Parts de catégorie B

Les parts de catégorie B signifie les parts de société en commandite de catégorie B de BTB SEC pouvant être échangées contre des parts, à raison d’une contre une.

Produits locatifs

Les produits locatifs comprennent tous les montants reçus des locataires aux termes de contrats de location, y compris les loyers de base et les loyers supplémentaires issus du recouvrement des charges d’exploitation. Ils comprennent également les autres charges locatives issues des stationnements et entrepôts, les revenus provenant de la résiliation de baux, de même que les ajustements des revenus de loyer selon la méthode linéaire.

Certains baux du Fonds comprennent des clauses qui prévoient le recouvrement du revenu locatif en fonction de montants qui augmentent à quelques années d’intervalle, ces augmentations ayant été négociées à la signature des baux. Selon les IFRS, ces augmentations doivent être comptabilisées selon un mode linéaire sur la durée des baux.


Les charges d’exploitation sont les charges directement liées à l’opération des propriétés immobilières et sont généralement refacturables aux locataires en fonction des clauses contractuelles des baux. Elles comprennent les impôts fonciers et services publics, les coûts relatifs à l’entretien intérieur et extérieur, au chauffage, à la ventilation et à la climatisation, aux ascenseurs, aux assurances, à la conciergerie et aux frais de gestion et d’opération. Le montant des charges d’exploitation que le Fonds peut récupérer auprès de ses locataires dépend du taux d’occupation des locaux et de la nature des baux en place comportant des clauses de récupération des frais. La majorité des baux de BTB sont des baux à loyers nets selon lesquels le locataire est tenu de payer sa quote-part des charges d’exploitation des immeubles. BTB porte une attention particulière au respect des baux en place et à la récupération de ces charges d’exploitation.

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Résultats d’exploitation nets

Le résultat d’exploitation net est utilisé dans le domaine immobilier pour évaluer la performance des activités. Il est défini par BTB comme étant le produit locatif de ses immeubles, déduction faite de l’ensemble des coûts d’exploitation des immeubles de placement. Cette définition peut différer de celle d’autres émetteurs, et de ce fait, le résultat d’exploitation net de BTB pourrait ne pas être comparable à celui d’autres émetteurs.

Charges financières

Les charges financières proviennent des emprunts et financements suivants :• Emprunts hypothécaires contractés ou assumés d’un montant total approximatif de 473 millions $ au 31 décembre 2018,

comparativement à 431 millions $ au 31 décembre 2017. • Débentures convertibles de série E et F, d’une valeur nominale totale de 49,7 millions $.• Marges de crédit d’exploitation et d’acquisition utilisées au besoin. • Coûts de financement liés aux emprunts hypothécaires, aux débentures convertibles et aux autres emprunts qui

sont portés en réduction des dettes connexes et amortis selon la méthode du taux d’intérêt effectif sur la durée prévue des dettes.

Frais d’administration

Les frais d’administration du Fonds comprennent les dépenses administratives telles les charges salariales et honoraires associés au personnel cadre et administratif, le régime de rémunération des fiduciaires, les services juridiques et d’audit, les charges relatives au statut de fonds coté en bourse, les frais d’assurances, les frais de bureaux et les mauvaises créances et frais légaux afférents. Les frais d’administration du Fonds comprennent également les amortissements de l’immeuble du siège social et des immobilisations corporelles ainsi que la rémunération fondée sur des parts, un élément non monétaire qui affecte la volatilité des frais d’administration d’un trimestre à l’autre.

Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement

En vertu de la norme IAS 40, le Fonds comptabilise ses immeubles de placement à la juste valeur et reconnaît le profit ou la perte découlant de la variation de la juste valeur aux résultats des périodes au cours desquelles il a été généré.

La juste valeur des immeubles de placement est déterminée selon la méthode d’actualisation des flux de trésorerie, la méthode de capitalisation au bénéfice d’exploitation net ou la méthode des comparables qui constituent des méthodes d’évaluation généralement reconnues.

Trimestriellement, la direction reçoit des données sur les taux de capitalisation et les taux d’actualisation en vigueur de firmes d’évaluateurs agréés et d’experts indépendants. Les rapports sur les taux de capitalisation fournissent un éventail de taux pour diverses zones géographiques et des immeubles de nature et de qualité diverses dans chaque zone. Le Fonds utilise des taux de capitalisation et d’actualisation à l’intérieur des fourchettes fournies par les évaluateurs externes. Si les fourchettes des taux de capitalisation fournies en externe varient d’une période comptable à la suivante ou si un autre taux à l’intérieur des fourchettes fournies se révèle plus approprié que le taux utilisé précédemment, la juste valeur des immeubles de placement augmentera ou diminuera en conséquence.

Portefeuille comparable

Le portefeuille comparable comprend tous les immeubles détenus par BTB au 1er janvier 2017 et toujours détenu le 31 décembre 2018 et n’inclut pas les retombées des dispositions, des acquisitions et développements réalisés au cours de 2017 et de 2018, ainsi que les résultats des propriétés subséquemment vendues.

Résultat net immobilier du portefeuille comparable

Le résultat net immobilier du portefeuille comparable est utilisé pour évaluer la rentabilité des opérations du portefeuille existant et la capacité de BTB d’augmenter ses revenus et de réduire ses coûts. Il se définit comme étant le produit locatif des immeubles du portefeuille comparable, déduction faite des coûts d’exploitation et des intérêts sur le financement hypothécaire de ce même portefeuille.

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Bénéfice distribuable

Le concept de « bénéfice distribuable » ne constitue pas une mesure financière définie par les IFRS, mais il s’agit d’une mesure fréquemment utilisée par les investisseurs dans le domaine des fiducies de revenu. Nous estimons que le bénéfice distribuable est un outil efficace pour juger de la performance du Fonds. Le bénéfice distribuable est défini comme étant le bénéfice net établi selon les IFRS, avant les ajustements de justes valeurs des immeubles de placement et des instruments financiers dérivés, l’accroissement de la composante passif des débentures convertibles, les revenus de location provenant de la comptabilisation linéaire des baux, l’amortissement des incitatifs de location, l’accroissement des intérêts effectifs et certains autres éléments sans effet sur la trésorerie.

Fonds provenant de l’exploitation (FPE)

La notion de fonds provenant de l’exploitation (« FPE ») ne constitue pas une information financière et comptable définie par les IFRS. Il s’agit toutefois d’une unité de mesure fréquemment utilisée par des sociétés et fonds de placement immobilier. Les ajustements aux résultats nets, calculés conformément aux IFRS sont les suivants : • Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement ;• Amortissement des immeubles dont la comptabilisation a été maintenue au coût d’acquisition (siège social du Fonds) ;• Amortissement des incitatifs de location ;• Ajustement de la juste valeur des instruments financiers dérivés ;• Charges salariales de location (à compter de 2016).

Cette méthode de calcul est conforme à celle préconisée par REALpac, mais peut différer de celle utilisée par d’autres fonds de placement immobilier. Par conséquent, cette mesure pourrait ne pas être comparable à celle présentée par d’autres émetteurs.

Fonds provenant de l’exploitation ajustés (FPEA)

La notion de fonds provenant de l’exploitation ajustés (« FPEA ») constitue une information financière largement utilisée dans le domaine des sociétés et fonds de placement immobilier. Elle est une mesure supplémentaire pour juger de la performance du Fonds et de sa capacité à maintenir et accroître ses distributions à long terme. Les FPEA ne constituent toutefois pas une mesure financière et comptable définie par les IFRS. La méthode de calcul pourrait différer de celle utilisée par d’autres sociétés ou fonds de placement immobilier et ne pourrait donc être utilisée à des fins de comparaison.

BTB définit ses FPEA comme étant ses FPE, ajustés pour tenir compte d’autres éléments hors trésorerie qui affectent le résultat global et qui ne sont pas considérés dans le calcul des FPE, dont les suivants :• Ajustement des revenus de loyers attribuable à la méthode linéaire ;• Accroissement des intérêts effectifs suite à l’amortissement des frais de financement ;• Accroissement de la composante passif des débentures convertibles ;• Amortissement des autres immobilisations corporelles ;• Charges de rémunération fondée sur des parts.

De plus, le Fonds déduit une réserve pour investissements de maintien non récupérables afin de calculer les FPEA. Le Fonds alloue des sommes importantes à l’entretien régulier de ses propriétés, tentant ainsi de réduire le plus possible les dépenses en capital. L’allocation pour investissements de maintien non récupérables est calculée sur la base de 2 % des revenus de location.

Le Fonds déduit également une réserve pour frais de location d’un montant approximatif de 25 ¢ par pied carré locatif sur une base annuelle. Même si les déboursés pour frais de location fluctuent de façon importante d’un trimestre à l’autre, la direction estime que cette réserve représente fidèlement, à long terme, les déboursés moyens non récupérés à même l’établissement du loyer que devra engager le Fonds. Ces déboursés sont constitués des incitatifs versés ou accordés à la signature des baux qui sont généralement amortis sur la durée des baux et font l’objet d’une hausse équivalente du loyer au pied carré, ainsi que des commissions de courtage et charges salariales de location.

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Rapport de gestion 2018

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